Kiri

1 / 6

Lisa nr 6.1

13.12.2021 sõlmitud

üürilepingule nr KPJ-4/2021-113

PARENDUSTÖÖDE TEOSTAMISE KOKKULEPE

Riigi Kinnisvara AS, registrikood 10788733, asukoht Tartu mnt 85, 10115 Tallinn (edaspidi nimetatud

üürileandja), mida esindab volikirja alusel ida piirkonnajuht Margo Merirand

ja

Eesti Vabariik Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi kaudu, registrikood 74001728, asukoht Tervise 20, Tallinn

13419 (edaspidi nimetatud üürnik), mida esindab põhimääruse alusel direktor Ivar Prits,

edaspidi eraldi või ühiselt nimetatud pool või pooled,

võttes arvesse, et:

1) poolte vahel on 13.12.2021 sõlmitud üürileping nr KPJ-4/2021-113 (edaspidi nimetatud leping), mille

kohaselt on üürnikul õigus kasutada Tallinnas Rahumäe tee 6 // Tervise tn 20 asuvat üüripinda;

2) pooled on kokku leppinud, et üürileandja teostab üüripinnal kokkulepitud mahus vajalikud

pisiparendustööd,

leppisid kokku alljärgnevas (edaspidi nimetatud kokkulepe):

1. Eesmärk ja tähtaeg

1.1. Pooled on kokku leppinud, et üürileandja teostab üüripinnal pisiparendustöödena kokkuleppe lisas nr 1

kirjeldatud tööd (edaspidi nimetatud parendustööd). Parendustööde täpsem sisu ja maht lepitakse poolte

poolt kokku parendustööde teostamiseks korraldatavates riigihangete alusdokumentides (edaspidi

nimetatud hankedokumendid), arvestades seejuures parendustööde teostamiseks vajalike rahaliste

vahendite olemasolu.

1.2. Kokkuleppega reguleeritakse pooltevaheline koostöö lähtuvalt kokkuleppe eesmärgist ning poolte

kohustused ja õigused.

1.3. Üürileandja on kohustatud teostama parendustööd ja andma need üürnikule üle hiljemalt 31.12.2025

tingimusel, et ei esine kokkuleppe punkti 6.2 alapunktides kirjeldatud tähtaegu edasilükkavaid asjaolusid.

2. Üürileandja on kohustatud:

2.1. korraldama ja finantseerima parendustööd vastavalt kokkuleppe lisale nr 1. Eeldatav parendustööde

maksumus koos reserviga on 30 000 (kolmkümmend tuhat) eurot, millele lisandub käibemaks.

Üürile lisanduva parendustööde kapitalikomponendi (vastavalt punktile 7) arvestamise aluseks olev

eeldatav kogumaksumus on 32 100 (kolmkümmend kaks tuhat ükssada) eurot, millele lisandub

käibemaks ning mis lisaks eelnevalt toodud maksumusele on arvestatud koos üürileandja

projektijuhtimise kulude ja üürileandja finantseeritava parendustööde teostamise aegse omakapitali ja

võõrkapitali intressikuluga. Parendustööde täpne maksumus selgub pärast parendustööde lõppemist.

Juhul, kui parendustööde eeldatav maksumus suureneb, kooskõlastab üürileandja selle eelnevalt

üürnikuga ning pooled sõlmivad vajadusel kokkuleppe muudatuse;

2.2. parendustööde teostamise korraldamisel kinni pidama kokku lepitud tähtaegadest ning korraldama

parendustööde ning sellega kaasnevate tegevuste teostamist efektiivselt, üürniku jaoks parimal võimalikul

2 / 6

viisil, seejuures kooskõlastades üürnikuga vajalikud elektri, vee või muud katkestused vähemalt 2 (kaks)

päeva enne katkestust, saavutamaks kvaliteetne tulemus optimaalsete kulutustega ning arvestades

hilisemate ekspluatatsioonikuludega. Kui üürnik ei anna kooskõlastust, tuleb üürileandjal pakkuda

üürnikule välja alternatiivne aeg katkestuse läbi viimiseks;

2.3. koostama parendustööde hankedokumendid ning kooskõlastama hankedokumentide tehnilise kirjelduse

üürnikuga enne hanketeate avaldamist või pakkumuse esitamise ettepaneku esitamist kvalifitseeritud

taotlejatele. Üürnikul ei ole õigust hankedokumentide kooskõlastamisest ebamõistlikult keelduda;

2.4. mitte tegema muudatusi või täiendusi üürniku poolt kooskõlastatud parendustööde lahendustes ilma

üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekuta, kusjuures üürnikul ei ole õigust

nõusoleku andmisest ebamõistlikult keelduda, sealhulgas ei ole õigust nõusoleku andmisest keelduda, kui

mõni vastav muudatus osutub vajalikuks õigusaktides sätestatud nõuete või asjaomase haldusorgani poolt

seatud tingimuste täitmiseks;

2.5. vaatama 5 (viie) tööpäeva jooksul läbi ettepanekud parendustööde muutmiseks (sh eelnevalt kokkulepitust

erinevate või määratlemata materjalide kasutamiseks) ning parendustööde teostamist rahaliselt, ajaliselt

või muul viisil oluliselt mõjutavate ettepanekute puhul esitama üürnikule selliste ettepanekute kohta

põhjendatud kaalutlused koos täiendava raha- ja ajakulu või muude oluliste tagajärgede äranäitamisega;

2.6. üürniku nõudmisel andma aru parendustööde teostamise käigust ning võimaldama üürniku esindajal igal

ajal teostada kontrolli teostatavate parendustööde mahu ja kvaliteedi, samuti kasutatavate materjalide,

seadmete ja detailide vastavuse üle kokkulepitud parendustööde lahendustele ja kooskõlastatud

hankedokumentidele;

2.7. korraldama vastavalt vajadusele, sh üürniku esindaja nõudmisel parendustööde teostamisega seotud

küsimustes nõupidamisi ning kaasama parendustööde teostamisega seotud nõupidamistele üürniku

esindaja;

2.8. teatama esimesel võimalusel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürniku esindajale

parendustööde valmimise lõpptähtaja muutmise soovist, tähtaja muutumise põhjustest ja sellega

kaasnevatest riskidest;

2.9. koostama ja säilitama parendustöid puudutavad dokumendid (poolte vahel sõlmitud kokkulepped, aktid,

koosolekute protokollid ja üürnikuga kooskõlastatud dokumendid) ja esitama need üürnikule tutvumiseks

vastava nõude saamisest 5 (viie) tööpäeva jooksul.

3. Üürileandjal on õigus:

3.1. saada üürnikult parendustööde teostamiseks vajalikku informatsiooni ja lähteandmeid;

3.2. teha iseseisvalt muudatusi või täiendusi parendustööde lahenduses, juhul kui üürnik ei ole eelnimetatud

muudatuse või täienduste tegemise kooskõlastamise taotlusele vastanud kokkuleppe punktis 4.2 toodud

tähtaja jooksul ning vastavad muudatused seisnevad erinevate materjalide või lahenduste kasutamises, mis

on samaväärsed varem kooskõlastatud materjalide või lahendustega;

3.3. peatada või lõpetada parendustöödega seotud toimingud juhul, kui üürnik ei täida kokkuleppe punkti 4

alapunktides nimetatud kohustusi ning nõuda üürnikult parendustöödega seoses tekkiva kahju hüvitamist.

4. Üürnik on kohustatud:

4.1. esitama üürileandja nõudmisel parendustööde teostamiseks vajalikud lähteandmed. Juhul kui lähteandmed

on vastuolus või ebaselged, on üürileandja kohustatud küsima üürnikult vastavaid selgitusi;

4.2. vastama kõikidele üürileandja kokkuleppe kohastele järelepärimistele, taotlustele (sh taotlused

dokumentide kooskõlastamiseks), kirjadele jm nõuetele hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul või teatama

sama tähtaja jooksul mõjuval põhjusel vastamise tähtaja pikendamisest või kooskõlastuse andmisest

keeldumisest. Nõusoleku andmisest keeldumine peab olema mõistlikult põhjendatud;

4.3. esitama parendustööde teostamisega seotud pretensioonid viivitamatult vastava asjaolu teadasaamisest.

3 / 6

5. Üürnikul on õigus:

5.1. esitada parendustööde teostamise ajal ettepanekuid kokkulepitud lahenduste muutmiseks;

5.2. kontrollida parendustööde teostamise käiku ning parendustööde mahu ja kvaliteedi vastavust

kokkulepitud lahendustele ning puuduste avastamisel nõuda nende kõrvaldamist;

5.3. osaleda parendustööde teostamisega seotud küsimustes korraldatud töörühma nõupidamistel ja saada

nõupidamiste protokollid;

5.4. nõuda üürileandjalt parendustöödega seotud töörühma nõupidamiste kokkukutsumist;

5.5. nõuda kokkuleppega reguleeritud dokumentidele (kokkuleppe punkt 4.2) vastamise tähtaja pikendamist,

kui selleks on mõjuvad põhjused. Mõjuva põhjuse esinemise korral, mis tingib vastamise tähtaja

pikenemise, peab üürnik sellest üürileandjat teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis

avaldusele vastamise tähtaja jooksul. Üürniku teates tuleb näidata uus vastamise tähtaeg või tähtpäev;

5.6. nõuda parendustöödega seotud toimingute peatamist või lõpetamist juhul, kui üürileandja ei täida

kokkuleppe punktis 2 nimetatud kohustusi. Juhul, kui üürileandja tehtud toimingud ei lähtu üürniku poolt

kooskõlastatud hankedokumentide tehnilisest kirjeldusest või kokkuleppe punktis 4.2 toodud

kooskõlastustest (v.a kokkuleppe punktis 3.2 toodud juhul), ei ole üürnikul kohustust vastava toimingu

või muudatuse tõttu tekkinud parendustööde kallinemist üürileandjale hüvitada ja vastavaid kulutusi ei

arvestata üüri kapitalikomponendi arvutamisel kapitali algväärtuses. Üürnikul on põhjendatud vajadusel

õigus nõuda eelnimetatud dokumentidega vastuolus olevate parendustööde ümbertegemist üürileandja

kulul;

5.7. mistahes üürniku õiguse kasutamisega ei võta üürnik endale vastutust tööde nõuetekohasuse eest. Üürnik

vastutab siiski tema poolt üürileandjale antud juhiste eest, kui tegemist on parendustööde valdkonda

kuuluva küsimusega, mille puhul on üürileandja juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et üürniku juhise

täitmine on ebamõistlik, kahjulik vm, kuid vaatamata sellele üürnik nõuab sellise juhise täitmist.

6. Tähtaja pikenemine

6.1. Üürileandja kohustub teostama parendustööd ning andma üüripinna üürniku kasutusse üleandmise-

vastuvõtmise aktiga kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtajaks ning kokkuleppes sätestatud tingimustel.

6.2. Kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtaeg pikeneb ja üürileandja suhtes ei kohaldata lepingust,

kokkuleppest ega õigusaktidest tulenevaid õiguskaitsevahendeid seoses üüripinna üleandmise tähtaja

edasilükkumisega, juhul kui parendustööd on ajutiselt takistatud ja/või viibivad, järgmistel põhjustel:

6.2.1. parendustööd viibivad või on takistatud üürileandjast mittesõltuvatel põhjustel (sh kõrvaldatava

takistuse tõttu õigusaktiga nõutava loa, kooskõlastuse või muu nõusoleku saamisel) – tähtaeg lükkub

edasi selle takistava põhjuse kõrvaldamisest tingitud parendustööde kestuse pikenemise aja võrra;

6.2.2. üürnik viivitab kokkuleppes sätestatud kohustuste täitmisega või on kokkuleppe punkti 5.5 kohaselt

pikendanud avaldusele vastamise tähtaega ja üürileandjal ei ole seetõttu võimalik täita kokkuleppega

endale võetud kohustusi tähtaegselt– tähtaeg lükkub edasi üürniku kohustuse täitmisega viivitamise

või pikendamise aja võrra;

6.2.3. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus ja/või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke

hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud ja esitatud vaidlustus

või kaebus jäetakse rahuldamata või vaidlustuse/kaebuse esitaja loobub vaidlustusest/kaebusest –

tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra;

6.2.4. riigihanke hankemenetluses vastavaks tunnistatud pakkumuse esitanud isikud keelduvad

hankelepingu sõlmimisest või kui hankelepingu sõlmimine ühegi pakkujaga ei ole osutunud

võimalikuks pakkumuste jõusoleku tähtaja kestel üürileandjast mitteolenevatel põhjustel – tähtaeg

lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või

olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud

aeg;

4 / 6

6.2.5. riigihanke hankemenetluses ei esitata ühtegi pakkumust või kui hankemenetluses pakkumuse esitanud

pakkujad kõrvaldatakse hankemenetlusest, jäetakse kvalifitseerimata või kui pakkumus tunnistatakse

mittevastavaks ja lükatakse tagasi või kui kõik esitatud pakkumused tuleb tagasi lükata

põhjendamatult madala maksumuse või liiga kõrge hinna tõttu, mille tulemusena ei ole

hankemenetluses ühtegi pakkumust, mille alusel hankelepingut sõlmida – tähtaeg lükkub edasi uue

riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui

kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;

6.2.6. kuigi üürileandja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud, esitatakse riigihanke

hankemenetluses vaidlustus või kaebus, kuid vaidlustuse või kaebuse menetlemise ajal tunnistab

üürileandja üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul (üürnik ei või

seejuures nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda) hankemenetluse kehtetuks ilma

vaidlustuskomisjoni või kohtu otsust ära ootamata, eesmärgiga vältida vaidlustusest või kaebusest või

selle tagajärgedest tulenevaid kahjulikke tagajärgi üürileandjale ja/või üürnikule (sh eesmärgiga

vältida kokkuleppega kokku lepitud tähtaja liigset edasilükkumist) – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse

või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra ning uue riigihanke ettevalmistamise ning

hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke

ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;

6.2.7. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke

hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused kõik nõuetekohaselt täitnud, kuid vaidlustus

või kaebus rahuldatakse põhjusel, mis on tingitud riigihangete seaduse sätete mittevastavusest

Euroopa Liidu direktiividele ja/või Eesti Vabariigi põhiseadusele – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse

või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra või uue riigihanke ettevalmistamise ning

hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke

ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;

6.2.8. üürnik soovib kokkulepitud parendustööde lahenduste või kokkuleppe aluseks olevate põhimõtete

muutmist – üürnik ja üürileandja lepivad kokku vajalike lisaparendustööde teostamises (sh eeldatavas

maksumuses) ning määravad vajadusel lisaparendustöödele täiendava tähtaja.

6.3. Kokkuleppe punktis 6.2 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda seaduses või lepingus sätestatud muu

leppetrahvi maksmist ja kahju hüvitamist ning kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.

6.4. Üürileandja teavitab üürnikku viivitamatult kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, kui:

6.4.1. esineb kokkuleppe punktides 6.2.1–6.2.7 nimetatud mis tahes asjaolu ja seetõttu lükkub edasi

kokkuleppes sätestatud tähtaeg (sellisel juhul on üürileandja kohustatud teates esitama tähtaja

edasilükkumise põhjused koos seda tõendavate dokumentidega (olemasolul) ning näitama

ajavahemiku, mille võrra kokkuleppes sätestatud tähtaeg edasi lükkub) või

6.4.2. esineb kokkuleppe punktis 6.2.8 nimetatud asjaolu ja seetõttu on vajalik kokkuleppes sätestatud

tähtaja uuendamiseks täiendava kokkuleppe sõlmimine.

7. Parendustööde kapitalikomponendi arvutamise alused ja kulude hüvitamine

7.1. Pärast parendustööde lõppemist ja nende üürnikule üleandmist sõlmivad pooled 3 (kolme) kalendrikuu

jooksul üüris sisalduva parendustööde kapitalikomponendi suuruse muutmiseks ja

annuiteetmaksegraafiku asendamiseks lepingu muutmise kokkuleppe ning lisa 3 muudatuse, milles

täpsustatakse kokkuleppe punktis 7.2 kirjeldatud viisil leitud parendustööde kapitalikomponendi suurus

(vastavalt üürileandja poolt tehtud parendustööde tegelikule maksumusele).

7.2. Üüris sisalduv parendustööde kapitalikomponent arvutatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr

16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisa 2

(edaspidi lühendatult määruse lisa 2) punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades järgmist:

7.2.1. parendustööde kapitalikomponendi makse kuude arvuks arvestatakse 60 (kuuskümmend) kuud alates

parendustööde üürnikule üleandmise aastale järgneva aasta 1. jaanuarist, st eeldatavasti alates

01.01.2026 lisandub üürile parendustööde kapitalikomponent;

5 / 6

7.2.2. parendustööde kapitali tulumäärana arvestatakse parendustööde alguses üürileandja üldkoosoleku

otsusega kinnitatud perioodilist tulumäära määruse lisa 2 punktis 2 sätestatu alusel, mis kokkuleppe

allkirjastamise hetkel on 5,7%;

7.2.3. parendustööde kapitali algväärtus arvutatakse lähtudes järgmistest üürileandja kuludest:

7.2.3.1 üürileandja poolt parendustööde teostamiseks tehtavatest otsestest kuludest;

7.2.3.2 vajadusel parendustööde teostamisega kaasnevate teenuste (omanikujärelevalve, uuringud,

ekspertiisid, liitumised, load jms) otsestest kuludest;

7.2.3.3 õigusaktidest tulenevatest maksudest ja maksete kohustustest, mittetagastatavatest maksudest

maksukohustuse tekkimise hetkel kogu lepinguperioodi jooksul, lõivudest, õigusaktidest

tulenevatest muudest kohustustest jm;

7.2.3.4 üürileandja projektijuhtimise kuludest, mille suuruseks on 7% (seitse protsenti) kokkuleppe

punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.3 kirjeldatud otsestest kuludest;

7.2.3.5 üürileandja finantseeritavast parendustööde teostamise aegsest omakapitali ja võõrkapitali

intressikulust, mida arvestatakse kasutustasusse liitintressi meetodil kokkuleppe punktides 7.2.3.1

kuni 7.2.3.4 kirjeldatud kuludest;

7.2.4. parendustööde kapitali lõppväärtus on 0 (null) eurot.

8. Poolte esindajad ja töörühmade töökorraldus

8.1. Pooled nimetavad oma volitatud esindajateks lepingulistes küsimustes:

8.1.1. üürnik – Ain Lepikult (tel 663 6622, e-post: [email protected]) või teda asendav isik;

8.1.2. üürileandja – Maivi Suurmäe (tel 5887 3438, e-post: [email protected]) või teda asendav isik.

8.2. Pooled nimetavad oma volitatud esindajateks tehnilistes küsimustes:

8.2.1. üürnik – Ain Lepikult (tel 663 6622, e-post: [email protected]) või teda asendav isik;

8.2.2. üürileandja – Tõnu Lensment (tel 5182 257, e-post: [email protected]) või teda asendav isik.

8.3. Punktis 8.2 nimetatud esindajate volituste hulka kuulub muuhulgas:

8.3.1. töörühma koosolekutel osalemine ja esitatud lahenduste kooskõlastamine või lahenduste muutmiseks

põhjendatud ettepanekute tegemine;

8.3.2. kokkuleppe täitmisel teisele poolele vajaliku informatsiooni kogumine ja teisele poolele esitamine.

8.4. Volitatud esindaja muutumisel on vastav pool kohustatud viivitamatult teist poolt sellest kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis teavitama.

8.5. Kokkuleppes sätestatud eesmärgi saavutamiseks moodustatavate töörühmade tööd korraldab üürileandja.

Töörühma koosoleku toimumise ajast ja kohast teavitab üürileandja üürnikku ette vähemalt 3 (kolm)

tööpäeva, olles sobiva aja ja koha eelnevalt üürnikuga kokku leppinud.

8.6. Üürileandja on kohustatud koostama kokkuleppe täitmisega seotud mõlema poole osalusel toimunud

nõupidamiste protokollid ja edastama need üürnikule hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul vastava

nõupidamise toimumisest. Üürnik on kohustatud edastama üürileandjale allkirjastatud protokolli,

allkirjastatud protokolli koos põhjendatud kirjaliku eriarvamusega või protokolli parandusettepanekud 3

(kolme) tööpäeva jooksul arvates protokolli kättesaamisest. Juhul, kui üürnik ei ole edastanud

allkirjastatud protokolli või protokolli parandusettepanekuid käesolevas punktis nimetatud tähtaja

jooksul, loetakse, et ta nõustub protokollis sätestatuga ilma märkusteta.

8.7. Kokkulepe on koostatud ja allkirjastatud digitaalselt. Kokkulepe jõustub viimase digiallkirja andmise

kuupäevast arvates.

Kokkuleppe lisa:

Lisa nr 1 – Parendustööde loetelu ja eeldatav maksumus

Lisa nr 2 – Parendustööde kapitalikomponendi annuiteetgraafik

6 / 6

Üürileandja Üürnik

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Margo Merirand Ivar Prits

Ida piirkonnajuht direktor

Riigi Kinnisvara AS Eesti Kohtuekspertiisi Instituut