1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Aadress: Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond

Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT Väärtuse kuupäev: 08.03.2025 Hindamisaruande kuupäev:

27.03.2025

Tellija: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 13

3. Turuülevaade 15

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 15 3.2. Põlva maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg 19 3.3. Turustatavuse analüüs 22

4. Turuväärtuse hindamine 24

4.1. Parim kasutus 24 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 24 4.3. Kestlikkus 25 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi 25

Lisa 1. Fotod 36

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 38

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 42

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistud (4 tk)

Aadress Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050), Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond

Omanik Eesti Vabariik

Omandivorm Kinnisasjad

Lähiaadress Sihtotstarve Katastritunnus Maaüksuse suurus (m2)

Registriosa nr

Jaama tn 60 Tootmismaa 100% 62101:001:0070 5 114 255050

Jaama tn 81b Tootmismaa 100% 62201:001:0378 6 494 13937550

Jaama tn 85 Tootmismaa 100% 62201:001:0379 5 692 13933250

Jaama tn 91 Tootmismaa 100% 62201:001:1112 4 593 20668050

Üldplaneering Kinnisasjad asuvad Põlva Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 1-3/16 kehtestatud Põlva valla üldplaneeringu kohaselt segakasutusega äri- ja tootmisettevõtte ning segakasutusega äri- ja teeninduse maa-ala juhtotstarbega alal

Detailplaneering

Jaama tn 81b kinnisasjal kehtib Põlva Linnavolikogu 13.04.2005 otsusega kehtestatud Põlva linnas Jaama 81a ja Jaama 83 kruntide vahelise maa-ala detailplaneering, mis annab õiguse püstitada kinnisasjale neli lao- ja büroohoonet. Põlva Vallavalitsus algatas 26.11.2024 korraldusega nr 2-3/390 hinnatavate kinnisasjade osas Põlva linna ettevõtlusalade detailplaneeringu, eesmärgiga anda neile ehitusõigus kaasaegse ettevõtluskeskkonna edendamiseks sobivate hoonete püstitamiseks ja määrata võimalikud asukohad tehnovõrkudele ja -rajatistele

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 2 alusel; väärtuse määramine toimub riigivaraseaduse § 46 lõike 1 alusel

Ülevaatuse kuupäev 08.03.2025

Väärtuse kuupäev 08.03.2025

Hindamisaruande kuupäev 27.03.2025

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hindamise tellimus nr 7 (raamleping 4-2/24/8), tellimus 20.02.2025

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse korral kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Aaderss Kinnistu, €

Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond 31 000 (kolmkümmend üks tuhat) €

Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond

45 000 (nelikümmend viis tuhat) €

Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond 34 000 € (kolmkümmend neli tuhat) €

Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050), Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond 26 000 € (kakskümmend kuus tuhat) €

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

4

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavateks varadeks on aadressil Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama

tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050), Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond asuvad hoonestamata kinnistud. Töö eesmärgiks on kinnisasja turuväärtuse hindamine. Hindamise eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1¹ ja § 34 lõike 1 punkti 2 alusel; väärtuse määramine toimub riigivaraseaduse § 46 lõike 1 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (viited on esitatud hinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust (17.03.2025);

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

6

• Maa- ja Ruumiameti avalikust teenusest (17.03.2025) ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist (11.03.20251);

• kinnisvaraportaalist kv.ee (17.03.2025);

• Põlva valla koduleheküljelt (17.03.2025). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 08.03.2025. Ülevaatus hõlmas kõigi hinnatavate maaüksuste iseloomulikke osi. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

1 Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasi kuupäev on väärtuse kuupäevast varasem, kuna tehinguandmeid tellitakse kord kuus.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Põlva maakond

Omavalitsus Põlva vald

Asustusüksus Põlva linn

Lähiaadress Jaama tn 60, Jaama tn 81b, Jaama tn 85, Jaama tn 91, Põlva linn, Põlva vald, Põlva

maakond asuvad hoonestamata kinnistud

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatavad maaüksused asuvad Põlva linna kirdeosas

Kaugus keskusest Kaugus Tartu kesklinnast ca 52 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatavate varade asukoht on tähistatud oranžide tähistega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses on valdavalt lao- ja tööstushooned, Jaama tn 60 paikneb Jaama tn- st lõuna suunas, Jaama tn 81b, 85 ja 91 paiknevad Jaama tn-st põhjas tänava ja raudtee vahelisel alal

Juurdepääs Munitsipaalomandis kõvakattega Jaama tänavalt

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

8

Kommunikatsioonid Kuna hinnatavad maaüksused paiknevad olemasolevate tootmismaa kruntide vahel, siis tootmismaa kasutuseks vajalikud tehnovõrgud on läheduses olemas.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatavad varad on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Jaama tn 60

Kinnistu registriosa nr 255050

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

9

Kitsendused ja piirangud

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuse kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsenduste näol on tegemist tiheasustusele tavapäraste kitsendustega, mis ei häiri märkimisväärselt maakasutust ja millel seetõttu otsene mõju vara väärtusele puudub

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid

Jaama tn 81b

Kinnistu registriosa nr 13937550

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

10

Kitsendused ja piirangud

Maa- ja ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustest on negatiivne mõju väärtusele raudtee ja elektripaigaldise kaitsevööndil, kuid tegemist on maaüksuse äärealal paiknevate piiranguvöönditega, mille mõju on sedavõrd väike, et hindamisel ei ole põhjust sellega eraldi arvestada

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid

Jaama tn 85

Kinnistu registriosa nr 13933250

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Registriosa kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

11

Kitsendused ja piirangud

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsendustest on negatiivne mõju väärtusele raudtee ja elektripaigaldise kaitsevööndil, kuid tegemist on maaüksuse äärealal paiknevate piiranguvöönditega, mille mõju on sedavõrd väike, et hindamisel ei ole põhjust sellega eraldi arvestada

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid

Jaama tn 91

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

12

Kinnistu registriosa nr 20668050

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kitsendused ja piirangud

Registriosa kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kitsenduste rakendus

Maaüksuse kitsenduste näol on tegemist tiheasustusele tavapäraste kitsendustega, mis ei häiri märkimisväärselt maakasutust ja millel seetõttu otsene mõju vara väärtusele puudub

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisasja koormavate lepingute andmed

Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

13

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Sihtotstarve Katastritunnus Pindala, m2 Kirjeldus ja kõlvik

Jaama tn 60Tootmismaa 100% 62101:001:0070 5 114

Muu maa 5 080 m2, õuemaa 34 m2. Trapetsilaadse kujuga, reljeef tasane

Jaama tn 81bTootmismaa 100% 62201:001:0378 6 494

Looduslik rohumaa 6 089 m2, muu maa 405 m2. Trapetsi kujuga, reljeef tasane

Jaama tn 85Tootmismaa 100% 62201:001:0379 5 692

Muu maa terves ulatuses. Trapetsi kujuga, reljeef tasane

Jaama tn 91Tootmismaa 100% 62201:001:1112 4 593

Muu maa 2 863 m2, metsamaa 1 730 m2. Väljavenitatud ebakorrapärase kujuga, reljeef tasane

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

14

Üldplaneering

Kinnisasjad asuvad Põlva Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 1-3/16 kehtestatud Põlva valla üldplaneeringu kohaselt segakasutusega äri- ja tootmisettevõtte juhtotstarbega maa-alal (tähis SÄ) ning segakasutusega äri- ja teeninduse maa-alal (tähis SE). Segakasutusega äri- ja tootmisettevõtte maa-alale lubab üldplaneering kavandada äri- ja teenindusettevõtteid, büroosid, haljasalasid, laopindu, tanklaid, tootmisettevõtteid ja neid teenindavat maakasutust. Segakasutusega äri- ja teeninduse maa alale lubab üldplaneering lisaks kavandada valitsus-, tervishoiu-, sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuste, kirikute-, koguduste ja riigikaitse maa-ala ning neid teenindav maakasutust ning elamuid ja neid teenindavat maakasutust. Tootmisettevõtted peavad olema olulise keskkonnamõjuta.

Allikas: Põlva valla kodulehekülg, https://term.polva.ee/portal/apps/webappviewer/index.html?id=4a3543e1acab4eb084d76ca931db5ee9

Detailplaneering

Jaama tn 81b kinnisasjal kehtib Põlva Linnavolikogu 13.04.2005 otsusega kehtestatud Põlva linnas Jaama 81a ja Jaama 83 kruntide vahelise maa-ala detailplaneering, mis annab õiguse püstitada kinnisasjale neli lao- ja büroohoonet. Põlva Vallavalitsus algatas 26.11.2024 korraldusega nr 2-3/390 hinnatavate kinnisasjade osas Põlva linna ettevõtlusalade detailplaneeringu, eesmärgiga anda neile ehitusõigus kaasaegse ettevõtluskeskkonna edendamiseks sobivate hoonete püstitamiseks ja määrata võimalikud asukohad tehnovõrkudele ja -rajatistele

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

15

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2024. aasta IV kvartalis 1,2% 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes, millega seoses lõppes 10 kvartalit kestnud majanduslangus. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 13.12.2024) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,6% ning 2026. ja 2027. aastal 2,9%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 13.12.2024)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks tõusis 2025. aasta veebruaris võrreldes 2025. aasta jaanuariga

1,4% ning võrreldes eelmise aasta veebruariga 5,3%. Võrreldes 2024. aasta

veebruariga olid kaubad 2% ja teenused 10,6% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 13.12.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2025. aastal 4,3%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,7%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

16

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 13.12.2024)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta IV kvartalis oli

töötuse määr 7,4%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,0%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 13.12.2024) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,3%, 2026. aastal 6,9% ning 2027. aastal 6,3%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

17

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

18

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on samuti 2024. a II kvartalist alates tõusma hakanud võrreldest 2024. a I kvartaliga.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. Eluaseme laenude intressimäär oli 2024. a IV kvartalis 4,6% ja ettevõtete laenude intressimäär 5,61%. Kui eluasemeleaenude käive on viimastel kvartalitel sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

19

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Põlva maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa turg

Võru maakonna üldinfo

Põlva maakond on haldusüksus Eesti kaguosas. Moodustati Ahja valla, Laheda valla, Mooste valla, Põlva valla ja Vastse-Kuuste valla ühinemisel22.10.2017. Valla keskus asub Põlva linnas. Põlva valla pindala on 705,9 km2.

Põlva valla elanike arv on 13 183 (seisuga 01.01.2025). Allikas: Põlva valla kodulehekülg, Eesti linnade ja valdade liidu kodulehekülg (elanike arv kohalike omavalitsuste kaupa)

Äri- ja tootmismaa turg

Põlva linn paikneb ümber paisjärve piki keskset liiklussoont, milleks on Kesk ja Jaama tänav. Väljavenitatud kujuga linnas on palju eriilmelisi piirkondi. Põlva linn asub liigendatud reljeefiga alal, mistõttu linna ei ole kasvanud sümmeetriliselt. Kunagistest taludest jäänud majapidamised asuvad siiani üksikutena korterelamute, tootmishoonete ja kaupluste vahel. Põlva linnale on omane haljasalade rohkus, nendest puhkepiirkonnana on tuntuim linna lõunaosas asuvad Intsikurmu metsapark ja lauluväljak. Linn on sisuliselt kahe keskusega. Põhiline keskus on linna edelaosas, kuid ka idaosas asub tihedamalt asustatud piirkond. Linna ühes servas asuv bussijaam ja teises servas asuv raudteejaam paiknevad üksteisest 4 km kaugusel. Äri- ja tootmismaa puhul on olulisemateks väärtust mõjutavateks teguriteks asukoht (kaugused tõmbekeskustest ja magistraalteedest, paiknemine asula siseselt), ja varustatus tehnovõrkudega.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

20

Kuigi Põlva linnas on väljakujunenud tööstuspiirkond, mis paikneb linna kirdeosas, on tegemist siiski valdavalt nõukogudeaegsete hoonetega. Iseseisvusajal on uusi tööstus- ja laohooneid ehitatud piiratud hulgal. Olemasolevate hoonete vahel on mõningaid seni kasutusele võtmata krunte. Nõudlus tootmismaa järgi on piiratud ning suuresti seotud pigem piirkonnas juba tegutsevate ettevõtete laienemisplaanidega. Raudtee piirkond, kus paiknevad hinnatavad maaüksused, toimis kuni eelmise sajandi keskpaigani omaette, 1969–1989 kasvas piirkond kokku Põlva keskuses olnud asulaga. Kuigi piirkonda on koondunud tööstus-, ehitus-, raudtee- ja laondusettevõtted, paiknevad siin ka väljakujunenud hoonestuslaadiga elamualad, riigikaitseline maa-ala ja lõplikult välja arendamata segahoonestusega maa-alad. Viimastel aastatel on Põlva linnas toiminud vaid üksikuid tootmismaa tehinguid (2019- 2, 2020- 0, 2021- 1, 2022- 4, 2023- 1, 2024- 0 ja 2025- 0). Nende üksikute tehingute põhjal ei ole võimalik jälgida hinnadünaamikat. Hinnatase 2022- 2025 on vahemikus 6- 12 €/m2, on ka üks erandlikult kõrge hinnaga tehing (ca 20 €/m2). Pisut enam on toimunud elamumaa tehinguid, kuid ka selles osas on tehinguaktiivsus olnud madal (2019- 0, 2020- 5, 2021- 3, 2022- 2, 2023- 1, 2024- 3 ja 2025- 1). Hinnatase on väheste tehingute põhjal valdavalt 20 000- 40 000 € krundi kohta ja 5- 25 €/m2.

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Kuna Põlva linna tootmismaadega on viimastel aastatel toimunud vaid üksikuid tehinguid, on järgnevalt esitatud tehingustatistika Põlva ja Võru maakonna hoonestamata tootmis- ja elamumaade tehingute kohta. Kuigi ka Valga maakond võiks pakkuda analüüsimisel huvi, on see siiski kõrvale jäetud, kuna ka seal on toimunud vaid ükskuid tehinguid. Võru maakonna ja eriti Võru linna tehingute puhul tuleb siiski silmas pidada, et tegemist on võrreldes Põlva maakonna ja Põlva linnaga piirkonnaga, kus tehinguaktiivsus on suurem ja hinnad kõrgemad.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingustatistika päringukeskkond, tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse päringukeskkonnas vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut

Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

elamumaa 23 9 072 170 694 1 000 33 000 0,1 6,7 0,5 1,50

tootmismaa 9 15 077 192 887 100 41 000 0,0 10,0 2,0 2,80

elamumaa 54 4 190 345 484 100 75 000 0,1 60,2 3,8 4,40

tootmismaa 15 7 870 143 789 14 39 000 0,2 5,2 1,2 1,69

elamumaa 39 7 413 285 631 100 47 000 0,0 7,8 0,7 1,71

tootmismaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

elamumaa 70 4 415 516 972 24 40 000 0,0 22,0 3,4 3,83

tootmismaa 6 7 654 106 840 2 000 50 000 0,3 8,2 0,7 2,24

elamumaa 38 6 923 346 558 100 40 000 0,0 30,8 1,7 2,88

tootmismaa 9 7 065 147 105 200 63 800 0,1 49,3 2,2 9,02

elamumaa 55 5 011 527 479 100 50 000 0,2 74,5 2,4 6,98

tootmismaa 10 4 847 36 650 150 10 000 0,1 8,3 1,0 2,20

elamumaa 26 5 262 218 715 230 27 000 0,0 6,2 1,7 2,32

tootmismaa 8 5 445 304 000 6 000 153 000 1,3 19,0 9,3 7,96

elamumaa 52 4 026 671 132 200 126 000 0,2 139,2 3,8 7,44

tootmismaa 11 7 555 249 350 400 100 000 0,1 39,3 3,7 6,12

elamumaa 20 7 195 161 480 250 29 000 0,0 11,5 1,1 2,96

tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

elamumaa 37 3 840 471 350 105 55 000 0,0 31,0 2,9 6,45

tootmismaa 7 9 471 253 820 1 000 126 000 1,3 15,0 4,1 6,00

elamumaa 30 5 450 221 375 100 39 900 0,0 24,9 1,3 3,27

tootmismaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

elamumaa 28 5 838 324 280 210 45 000 0,0 18,8 5,1 5,62

tootmismaa 8 5 148 241 532 1 115 000 0,0 15,0 3,6 4,93

Võru maakond

Põlva maakond

Võru maakond

Põlva maakond

Võru maakond

Põlva maakond

Võru maakond

Põlva maakond

Võru maakond

Põlva maakond

2020

2021

2022

2023

2024

Hind, € Hind, €/m2

2019

Aasta Maakond

Põlva maakond

Võru maakond

Sihtotstarve Arv

Keskmine

pindala, m2

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

21

Põlva ja Võru linna hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2022– 20252

Linn Kuupäev Tehingu- hind, €

KM sisaldu- mine tehingu- hinnas

Maa- üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Sihtots- tarve3

Kommentaar

Põlva linn 16.03.2022 90 000 Ei 9 145 9,8 T100% 3 lähestikku, kuid siiski mitte vahetus naabruses paiknevat kinnistut

Põlva linn 07.04.2022 153 000 Jah 8 041 19,0 T100%

Detailplaneering puudub. Vahetus ümbruses valdavalt hoonestatud elamu- ja tootmismaa, hea nähtavus

Võru linn 20.04.2023 72 100 Ei 31 007 2,3 T100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Maaüksus müüdi Võru linna enampakkumise käigus, alghinnaks oli 36 000 € (pakkujate arvu info puudub)

Võru linn 13.03.2023 31 320 Ei 2 088 15,0 T100%

Detailplaneering kehtestatud ühe tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses tootmis- ja ärihooned. Juurdepääs avalikult teelt

Võru linn 12.12.2023 126 000 Ei 15 371 8,2 T100%

Detailplaneering kehtestatud maksimaalselt 5 tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt

Võru linn 10.01.2024 115 000 Ei 19 561 5,9 T100%

Detailplaneering kehtestatud maksimaalselt 3 äri- ja tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt, mahasõit kinnistule puudub

Võru linn 09.05.2024 106 000 Ei 12 421 8,5 T100% Detailplaneering puudub, ümbruskonnas valdavalt hoonestatud tootmismaa,

2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingud Põlva ja Võru linnas. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Väärtuse kuupäeva seisuga ei ole vaadeldavas piirkonnas toimunud sarnaseid vabaturutehinguid. 3 Ä- ärimaa, T- tootmismaa

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

22

üldplaneeringu järgselt tootmis- ja ärimaa

Võru linn 03.06.2024 115 955 Jah 7 931 14,6 Ä50% ja T50%

Detailplaneering kehtestatud maksimaalselt 3 äri- ja tootmishoone püstitamiseks. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt

Võru linn 26.06.2024 28 490 Ei 4 451 6,4 Ä100%

Detailplaneering puudub. Ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs avalikult teelt. Maaüksus müüdi riigi enampakkumisel, alghinnaks oli 28 490 € (1 pakkuja)

Võru linn 19.11.2024 72 600 Ei 4 035 18,0 Ä50% ja T50%

Detailplaneering kehtestatud, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaa

Võru linn 02.12.2024 60 000 Ei 2 614 23,0 Ä100%

Detailplaneering kehtestatud, ümbruses valdavalt hoonestatud äri-, elamu-, riigikaitse- ja tootmismaa

Põlva linna hoonestamata tootmismaa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Jaama tn 61 Tootmismaa 100%

8 041 120 000 14,9

Aktiivne äri- ja tootmispiirkond, DP algatatud ärihoone ja tankla rajamiseks, vastavalt ÜP-le segahoonestusala, 100A elektriliitumisleping, käibemaks lisandub hinnale

Jaama tn 18a Ärimaa 100% 4 835 98 000 20,3

Aktiivne äri- ja tootmispiirkond, sobilik äri- ja tootmishoone ehituseks, vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril, käibemaks lisandub hinnale

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on tööstusettevõtted

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on väiksemad ja keskmise suurusega tööstusettevõtted

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast Põlva linnas sobilik eelkõige ettevõtetele, mille jaoks kohaliku tööjõu leidmine on võimalik, ei ole sobilik ettevõtetele, mille jaoks on oluline suurte transiitteede läheduses paiknemine

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Tööstusettevõtted, mis vajavad tootmismaad omakasutuseks, ei paku huvi kinnisvarainvestoritele

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

23

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on väärtuse kuupäeva seisuga pakkumisel 2 mõnevõrra sarnaste omadustega krunti

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud nõudluse tingimustes on tegemist madala likviidsusega varaga, eeldatav müügiperiood üle 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

24

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinntavad kinnisasjad asuvad Põlva Vallavolikogu 27.06.2024 otsusega nr 1-3/16 kehtestatud Põlva valla üldplaneeringu kohaselt segakasutusega äri- ja tootmisettevõtte ning segakasutusega äri- ja teeninduse maa-ala juhtotstarbega alal. Jaama tn 81b kinnisasjal kehtib Põlva Linnavolikogu 13.04.2005 otsusega kehtestatud Põlva linnas Jaama 81a ja Jaama 83 kruntide vahelise maa-ala detailplaneering, mis annab õiguse püstitada kinnisasjale neli lao- ja büroohoonet. Ülejäänud hinnatavate maaüksuste osas kehtiv detailplaneering puudub. Kõigi hinnatavate maaüksuste katastris registreeritud sihtotstarbeks on tootmismaa. Piirkonnas tervikuna domineerib tootmismaa kasutus. Põlva Vallavalitsus algatas 26.11.2024 korraldusega nr 2-3/390 hinnatavate kinnisasjade osas Põlva linna ettevõtlusalade detailplaneeringu eesmärgiga anda neile ehitusõigus kaasaegse ettevõtluskeskkonna edendamiseks sobivate hoonete püstitamiseks ja määrata võimalikud asukohad tehnovõrkudele ja - rajatistele. Tulenevalt piirkonna olemasolevast maakasutusest ning kehtivatest ja menetluses olevatest planeeringutest on hinnatavate maaüksuste parimaks kautuseks tootmismaa kasutus. Seesugune kasutus on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

25

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodi

Turuväärtust mõjutavad tegurid

Positiivsed tegurid: Negatiivsed tegurid:

• hinnatavad kinnisasjad paiknevad väljakujunenud tööstuspiirkonnas;

• kommunikatsioonid on läheduses olemas;

• juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

• piiratud nõudlus tootmismaa kruntide järgi

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktist 3.2. on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Analüüsitud on 2022- 2025 toimunud hoonestamata äri- ja tootmismaa tehinguid Põlva ja Võru linnas. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud tehingu toimumise aega, maaüksuse asukohta, maaüksuse suurust ning potentsiaali. Valik on langenud üksnes Võrus paiknevate kruntide kasuks, kuna analüüsitud perioodil on Põlvas toimunud tehingud 2022. aastast (suhteliselt vanad) ning muude väärtust kujundavate tegurite poolest hinnatavatest kruntidest suhteliselt erinevad. Kokkuvõttes tähendab see suhteliselt suuremaid kohanduste absoluutväärtuste summasid, mistõttu on kasutatud Võru linna tehinguid. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Esimese tehingu puhul on tegemist omavalitsuse enampakkumisega, kusjuures algihinnaks oli 120 000 €. Täpsemad andmed enamapkkumisest osa võtnute arvu jms kohta puuduvad. Hindaja on seisukohal, et seda tehingut võib samastada vabaturutehinguga ja seetõttu on see sobilik kasutamiseks kohandamisel.

Asukoht Kuupäev Hind, € Pindala, m2

Hind, €/m2 Käibemaksu sisaldumine hinnas

Võru linn 12.12.2023 126 000 15 371 8,2 Ei

Võru linn 10.02.2024 115 000 19 561 5,9 Ei

Võru linn 09.05.2024 106 000 12 421 8,5 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2), sest tootmismaa puhul turuosalised teevad oma otsuseid valdavalt lähtuvalt ruutmeetri hinnast ning enamjaolt on erineva suurusega kruntide ühikuhinnad sarnased, st ei eksisteeri nn hulgiallahindlust.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

26

Tehingute ajaldamine Kuna tehingute toimumise ajast kuni väärtuse kuupäevani ei ole vaadeldavas piirkonnas toimunud selgelt tunnetatavat hindade muutust, siis vatamata sellele, et tehingud on toimunud pisut üle või alla 1 aasta tagasi, ei ole tehinguhindu ajaldatud.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavate tehingute objektid paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis sellise valiku põhjuseks on asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust. Kuna võrdluses on kasutatud Võru linna tehinguid, kus maa ja kinnisvara hinnad üldiselt on kõrgemad, on rakendatud asjakohast kohandust.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Tootmismaa puhul on olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks suurte maanteede lähedus, kuid kuna selle hindamise puhul on tegemist linnasiseste kruntidega, on võrdlemisel vaadeldud eelkõige paiknemist tänavate suhtes ja vahetut juurdepääsu. Erisused puudutavad eelkõige mahasõidu olemasolu ja selle arvelt on tehtud ka kohandusi.

• Maatüki suurus, m2

o Kuigi üldjuhul kehtib pindala erinevuste puhul mastaabiefekt, siis tootmismaa kruntide puhul on hinnakujunemine ruutmeetripõhine. Erandid ei ole välistatud, kuid tavaliselt ollakse krundi lõplike piiride määratlemisel paindlikud ning ka siis, kui tegemist on väiksemate kruntidega, on tihti võimalus omandada mitu kõrvuti paiknevat krunti korraga. Kuna hinnakujunduses on oluline koht nii toormaa hinnal kui teede ja tehnovõrkude rajamise kuludel ning need ei sõltu otseseselt sellest, milliseks kujuneb lõplik krundijaotus, siis mastaabiefekt väärtust tavaliselt ei mõjuta. Väiksemate kruntide puhul võib olla pigem negatiivseks teguriks see, et pakutav suurus on ebapiisav. Samas ei oma see siiski negatiivset mõju maa ruutmeetri väärtusele.

• Kõlvikuline koosseis, seisukord ja niiskusrežiim

o Kõlvikulise koosseisu, seisukorra ja niiskusrežiimi puhul eelistatakse krunte, mille puhul maa kasutuselevõtt eeldab võimalikult väikeseid lisakulutusi. Kuigi metsamaal võib olla tegemist kasvava metsaga, siis võimalik tulu metsa müügist on enamjaolt siiski tagasihoidlik. Pigem võib täiendavat kulu tähendada täitepinnase või kuivenduse vajadus, mida kaasneb liigniiske maaga.

• Sihtotstarve ja planeering

o Kehtiva detailplaneeringu olemasolu on enam hinnatud, sest see tagab ehitusõiguse. Samas, kui tegemist on juba olemasoleva tööstuspiirkonnaga, siis üldjuhul ei ole detailplaneeringu koostamine liialt keerukas. Kui kehtiv detailplaneering puudub, on oluliseks väärtust mõjutavaks teguriks üldplaneeringus märgitud maakasutuse juhtotstarve.

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga.

• Kuju ja reljeef

o Kuju ja reljeef, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

27

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

• Kitsendused

o Tiheasustussladel esineb harva olukordi, kui kitsendused puuduvad. Kitsendused, mis oluliselt ei muuda hoonestamist ja muid krundi kasutustingimusi keerukamaks, ei oma negatiivset väärtust. Samas ulatuslikud ehituskeeluvööndid vms kitsendused, mis piiravad olulisel määral hoonestamist või krundi kasutamist, omavad negatiivset mõju.

Jaama tn 60 hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Põlva linn Võru linn Võru linn Võru linn

Jaama tn 60

Tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind, €/m2 8,20 5,88 8,53

Tehingu aeg 12.12.2023 10.01.2024 09.05.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

8,20 5,88 8,53

Makroasukoht

Põlva linna äärelinnas, linna kirdeosas, kesklinnast ca 4 km

Võru linna äärelinnas, linna kaguosas, kesklinnast ca 2,4 km

Võru linna äärelinnas, selle kaguosas, kesklinnast ca 2,9 km

Võru linna äärelinnas, selle idaosas, kesklinnast ca 2,4 km

Kommentaar Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Kohandus -20% -20% -20%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Tööstuspiirkond, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit olemas

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses valdavalt hoonestatud tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Kommentaar Parem Sarnane Sarnane

Kohandus -5% 0% 0%

Maatüki suurus, m2 5 114 15 371 19 561 12 421

Kommentaar

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

28

Kõlvikuline koosseis, seisukord ja niiskusrežiim

Lage ala, üksikud puud ja põõsad, valdavalt loodusliku rohumaa ja muu kõlvik, parasniiske

Osaliselt võsastunud, muu maa kõlvik, parasniiske, osaliselt kasutatud ladustamiseks, mille õiguslik alus on ebaselge

Valdavalt metsamaa (vähemal määral muu maa) kõlvik, kuid tegelikkuses poollooduslikus seisundis lage ala, osaliselt võsastunud, parasniiske

Valdavalt looduslik rohumaa, vähemal määral metsamaa, osaliselt võsastunud, parasniiske

Kommentaar Halvem, sest krunt vajab korrastamist

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

T100%, DP puudub T100%, kehtestatud DP

T100%, kehtestatud DP

T100%, DP puudub

Kommentaar

Parem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Parem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Sarnane

Kohandus -10% -10% 0%

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Trapetsilaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef, osaliselt täitepinnas

Trapetsi põhiplaaniga, kuid eenduva kitsa osaga maaüksuse lõunaosas, kompaktne, tasane reljeef

Väljavenitatud, hulknurkne, tasane reljeef

Kommentaar Sarnane Halvem Halvem

Kohandus 0% 5% 10%

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Kitsendused puuduvad

Ca 18% oluliste ehitamist piiravate kitsendustega

Kommentaar Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Summaarne kohandus

-30% -25% 0%

Summaarne kohandus, €/m2

-2,46 -1,47 0,00

Kohandatud tehinguhind, €/m2

5,74 4,41 8,53

Kohanduste absoluutväärtuste summa

40% 35% 40%

Kaalud 0,30 0,40 0,30

Turuväärtus, €/m2 6,05 1,72 1,76 2,56

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

29

Jaama tn 60 ümardatud turuväärtus, €

31 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Jaama tn 60 kinnisasja turuväärtus on seega 31 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse üle

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Jaama tn 81b hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Põlva linn Võru linn Võru linn Võru linn

Jaama tn 81b

Tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind, €/m2 8,20 5,88 8,53

Tehingu aeg 12.12.2023 10.01.2024 09.05.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

8,20 5,88 8,53

Makroasukoht

Põlva linna äärelinnas, linna kirdeosas, kesklinnast ca 4 km

Võru linna äärelinnas, linna kaguosas, kesklinnast ca 2,4 km

Võru linna äärelinnas, selle kaguosas, kesklinnast ca 2,9 km

Võru linna äärelinnas, selle idaosas, kesklinnast ca 2,4 km

Kommentaar Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Kohandus -20% -20% -20%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Tööstuspiirkond, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit olemas

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit olemas

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses valdavalt hoonestatud tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Kommentaar Sarnane Halvem Halvem

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

30

Kohandus 0% 5% 5%

Maatüki suurus, m2 6 494 15 371 19 561 12 421

Kommentaar

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis, seisukord ja niiskusrežiim

Lage ala, üksikud puud ja põõsad, valdavalt loodusliku rohumaa ja muu kõlvik, parasniiske

Osaliselt võsastunud, muu maa kõlvik, parasniiske, osaliselt kasutatud ladustamiseks, mille õiguslik alus on ebaselge

Valdavalt metsamaa (vähemal määral muu maa) kõlvik, kuid tegelikkuses poollooduslikus seisundis lage ala, osaliselt võsastunud, parasniiske

Valdavalt looduslik rohumaa, vähemal määral metsamaa, osaliselt võsastunud, parasniiske

Kommentaar Halvem, sest krunt vajab korrastamist

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

T100%, kehtestatud DP

T100%, kehtestatud DP

T100%, kehtestatud DP

T100%, DP puudub

Kommentaar Sarnane Sarnane

Halvem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Kohandus 0% 0% 10%

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef, osaliselt täitepinnas

Trapetsi põhiplaaniga, kuid eenduva kitsa osaga maaüksuse lõunaosas, kompaktne, tasane reljeef

Väljavenitatud, hulknurkne, tasane reljeef

Kommentaar Sarnane Halvem Halvem

Kohandus 0% 5% 10%

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Kitsendused puuduvad

Ca 18% oluliste ehitamist piiravate kitsendustega

Kommentaar Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Summaarne kohandus

-15% -10% 15%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

31

Summaarne kohandus, €/m2

-1,23 -0,59 1,28

Kohandatud tehinguhind, €/m2

6,97 5,29 9,81

Kohanduste absoluutväärtuste summa

25% 30% 55%

Kaalud 0,45 0,35 0,20

Turuväärtus, €/m2 6,95 3,14 1,85 1,96

Jaama tn 81b ümardatud turuväärtus, €

45 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Jaama tn 81b kinnisasja turuväärtus on seega 45 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse üle

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Jaama tn 85 hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Põlva linn Võru linn Võru linn Võru linn

Jaama tn 85

Tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind, €/m2 8,20 5,88 8,53

Tehingu aeg 12.12.2023 10.01.2024 09.05.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

8,20 5,88 8,53

Makroasukoht

Põlva linna äärelinnas, linna kirdeosas, kesklinnast ca 4 km

Võru linna äärelinnas, linna kaguosas, kesklinnast ca 2,4 km

Võru linna äärelinnas, selle kaguosas, kesklinnast ca 2,9 km

Võru linna äärelinnas, selle idaosas, kesklinnast ca 2,4 km

Kommentaar Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Kohandus -20% -20% -20%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

32

Mikroasukoht ja juurdepääs

Tööstuspiirkond, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit olemas

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses valdavalt hoonestatud tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Kommentaar Parem Sarnane Sarnane

Kohandus -5% 0% 0%

Maatüki suurus, m2 5 692 15 371 19 561 12 421

Kommentaar

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis, seisukord ja niiskusrežiim

Lage ala, üksikud puud ja põõsad, valdavalt loodusliku rohumaa ja muu kõlvik, parasniiske

Osaliselt võsastunud, muu maa kõlvik, parasniiske, osaliselt kasutatud ladustamiseks, mille õiguslik alus on ebaselge

Valdavalt metsamaa (vähemal määral muu maa) kõlvik, kuid tegelikkuses poollooduslikus seisundis lage ala, osaliselt võsastunud, parasniiske

Valdavalt looduslik rohumaa, vähemal määral metsamaa, osaliselt võsastunud, parasniiske

Kommentaar Halvem, sest krunt vajab korrastamist

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

T100%, DP puudub T100%, kehtestatud DP

T100%, kehtestatud DP

T100%, DP puudub

Kommentaar

Parem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Parem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Sarnane

Kohandus -10% -10% 0%

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef, osaliselt täitepinnas

Trapetsi põhiplaaniga, kuid eenduva kitsa osaga maaüksuse lõunaosas, kompaktne, tasane reljeef

Väljavenitatud, hulknurkne, tasane reljeef

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

33

Kommentaar Sarnane Halvem Halvem

Kohandus 0% 5% 10%

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Kitsendused puuduvad

Ca 18% oluliste ehitamist piiravate kitsendustega

Kommentaar Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Summaarne kohandus

-30% -25% 0%

Summaarne kohandus, €/m2

-2,46 -1,47 0,00

Kohandatud tehinguhind, €/m2

5,74 4,41 8,53

Kohanduste absoluutväärtuste summa

40% 35% 40%

Kaalud 0,30 0,40 0,30

Turuväärtus, €/m2 6,05 1,72 1,76 2,56

Jaama tn 85 ümardatud turuväärtus, €

34 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Jaama tn 85 kinnisasja turuväärtus on seega 34 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse üle

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Jaama tn 91 hindamine

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Põlva linn Võru linn Võru linn Võru linn

Jaama tn 91

Tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

126 000 115 000 106 000

Tehinguhind, €/m2 8,20 5,88 8,53

Tehingu aeg 12.12.2023 10.01.2024 09.05.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

126 000 115 000 106 000

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

34

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

8,20 5,88 8,53

Makroasukoht

Põlva linna äärelinnas, linna kirdeosas, kesklinnast ca 4 km

Võru linna äärelinnas, linna kaguosas, kesklinnast ca 2,4 km

Võru linna äärelinnas, selle kaguosas, kesklinnast ca 2,9 km

Võru linna äärelinnas, selle idaosas, kesklinnast ca 2,4 km

Kommentaar Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Parem, maa hinnad Võru linnas on kallimad

Kohandus -20% -20% -20%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Tööstuspiirkond, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit olemas

Tööstuspiirkond, ümbruses hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Tööstuspiirkond, ümbruses valdavalt hoonestatud tootmismaad, juurdepääs kõvakattega avalikult teelt, mahasõit puudub

Kommentaar Parem Sarnane Sarnane

Kohandus -5% 0% 0%

Maatüki suurus, m2 4 593 15 371 19 561 12 421

Kommentaar

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Suurem, kuid tegemist on tootmismaa krundiga, mille puhul hulgiallahindlus tavaliselt ei kehti

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis, seisukord ja niiskusrežiim

Lage ala, üksikud puud ja põõsad, valdavalt loodusliku rohumaa ja muu kõlvik, parasniiske

Osaliselt võsastunud, muu maa kõlvik, parasniiske, osaliselt kasutatud ladustamiseks, mille õiguslik alus on ebaselge

Valdavalt metsamaa (vähemal määral muu maa) kõlvik, kuid tegelikkuses poollooduslikus seisundis lage ala, osaliselt võsastunud, parasniiske

Valdavalt looduslik rohumaa, vähemal määral metsamaa, osaliselt võsastunud, parasniiske

Kommentaar Halvem, sest krunt vajab korrastamist

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

T100%, DP puudub T100%, kehtestatud DP

T100%, kehtestatud DP

T100%, DP puudub

Kommentaar

Parem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Parem, kuid erinevus ei ole suur, sest sarnaselt hinnatava varaga on tegemist äri- ja tootmispiirkonnaga

Sarnane

Kohandus -10% -10% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

35

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommunikatsioonid puuduvad, kuid läheduses olemas

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju ja reljeef Väljavenitatud ebakorrapärase kujuga, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef, osaliselt täitepinnas

Trapetsi põhiplaaniga, kuid eenduva kitsa osaga maaüksuse lõunaosas, kompaktne, tasane reljeef

Väljavenitatud, hulknurkne, tasane reljeef

Kommentaar Parem Parem Sarnane

Kohandus -10% -5% 0%

Kitsendused Olulised kitsendused puuduvad

Olulised kitsendused puuduvad

Kitsendused puuduvad

Ca 18% oluliste ehitamist piiravate kitsendustega

Kommentaar Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Summaarne kohandus

-40% -35% -10%

Summaarne kohandus, €/m2

-3,28 -2,06 -0,85

Kohandatud tehinguhind, €/m2

4,92 3,82 7,68

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 35% 30%

Kaalud 0,25 0,35 0,40

Turuväärtus, €/m2 5,64 1,23 1,34 3,07

Jaama tn 91 ümardatud turuväärtus, €

26 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Jaama tn 91 kinnisasja turuväärtus on seega 26 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse üle

1 aasta.

Hindamistulemuse täpsus ±20%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

36

Lisa 1. Fotod Jaama tn 60

Jaama tn 81b

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

37

Jaama tn 85

Jaama tn 91

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

38

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Jaama tn 60

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

39

Jaama tn 81b

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

40

Jaama tn 85

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

41

Jaama tn 91

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

42

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, va. Juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata kinnistud Jaama tn 60 (reg osa nr 255050), Jaama tn 81b (reg osa nr 13937550), Jaama tn 85 (reg osa nr 13933250), Jaama tn 91 (reg osa nr 20668050)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Põlva linn, Põlva vald, Põlva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2503-10368-01/AT

43

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Riigivara otsustuskorras võõrandamisest

(Jaama tn 60, Jaama tn 81b, Jaama tn

85, Jaama tn 91)

Esitasite 29.11.2024 Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse

nr 7-3.6/24-188-1 Põlva linnas asuvate Jaama tn 60 (katastritunnus 62101:001:0070), Jaama tn

81b (katastritunnus 62201:001:0378), Jaama tn 85 (katastritunnus 62201:001:0379) ja Jaama tn

91 (katastritunnus 62201:001:1112) kinnisasjade otsustuskorras võõrandamiseks vallale

riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 34 lõike 1 punkti 2 alusel ettevõtluskeskkonna arendamiseks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium oli 04.02.2025 kirjas nr 13-6/119-2 seisukohal, et

Põlva Vallavalitsuse taotlus on kooskõlas RVS-s sätestatud riigivara võõrandamise õiguslike

alustega ja põhjendatud ning nõustus kinnisasjade vallale võõrandamisega RVS § 33 lõike 1

punkti 11 ja § 34 lõike 1 punkti 2 alusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 18.02.2025 riigi kinnisvararegistris

(menetlus nr 25-902) õigustatud isikutele kinnisasjade võõrandamise kavatsusest ja palus teada

anda kinnisasja vajalikkusest. Nimetatud menetluse käigus esitas Siseministeerium 10.03.2025

Jaama tn 85 kinnisasja osas taotluse, et kinnisasi on vajalik uue päästekomando rajamiseks.

Siseministeerium esitas 24.03.2024 kirjas nr 7-10/44-2 Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumile taotluse algatada RVS § 12 lõike 1 alusel Jaama tn 85

kinnisasja üleandmine Siseministeeriumi valitsemisele. Kuna kinnisasi on vajalik riigile seadusest

tulenevate ülesannete täitmiseks, siis ei võõrandata Jaama tn 85 kinnisasja Põlva vallale

ettevõtluskeskkonna arendamiseks.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 27.03.2025 koostatud hindamisaruande nr 2503-10368-

01/AT kohaselt on kinnisasjade harilikud väärtused alljärgnevad:

1) Jaama tn 60 kinnisasja väärtus on 31 000 eurot, millest 50% on 15 500 eurot;

2) Jaama tn 81b kinnisasja väärtus on 45 000 eurot, millest 50% on 22 500 eurot;

3) Jaama tn 91 kinnisasja väärtus on 26 000 eurot, millest 50% on 13 000 eurot.

Kinnisasjade väärtus kokku on 102 000 eurot, millest Põlva vald peab tasuma kinnisasjade

väärtusest 50% ehk 51 000 eurot.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama

tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

Põlva Vallavalitsus

[email protected]

06.06.2025 nr 6-8/24/14913-5

2

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus

Jaama tn 60, Jaama tn 81b ja Jaama tn 91 kinnisasjade väärtused vastavalt hindamisaruandele

(kokku 102 000 eurot), tasuma sellest riigile kokku 51 000 eurot ning kandma võõrandamisega

kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 1584,78 eurot (koos

käibemaksuga).

Samuti palume teada anda, kas soovite müügihinna tasuda ühes osas enne võõrandamislepingu

sõlmimist või osamaksetena. RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind tasuda seitsme aasta

jooksul lepingu sõlmimisest arvates. Juhul, kui soovite tasumist osamaksetena, siis palume välja

tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul osamakseid tasuda soovite ning anda nõusolek

omandatavatele kinnisasjadele hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses.

Kinnisasjade omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku Põlva Vallavolikogu,

kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele. Pärast eelnimetatud nõusoleku

saamist saame ette valmistada kinnisasjade otsustuskorras võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind

juhataja

Planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakond

Lisa: Hindamisaruanne nr 2503-10368-01/AT

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Eva Männiste 5385 3615 [email protected]