Riigivara otsustuskorras võõrandamisest (Vääna tn 2a)


Üldandmed
Hindamisaruande grupi nr
2025/205
RKVR hindamise ID
4430
Tellimuse kuupäev
07.05.2025
Hindaja
Natalja Rüütel
Hindamisaruande kuupäev
20.05.2025
Väärtuse kuupäev
20.05.2025
Lähteülesande koostaja
Eva Männiste
Hindamise seisund
Kinnitatud
Menetluse nr
24-6277
Menetluse viis
Otsustuskorras
Menetluse liik
Vara võõrandamine
Menetluse alaliik
Tasuta või alla hariliku väärtuse kohalikule omavalitsusele
Taotlemise eesmärk
Kinnisasja võõrandamine Tallinna linnale riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel avalikult kasutatava tänavalaienduse ja kergliiklustee rajamiseks.
Hinnatav vara
Riigivara valitseja
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Riigivara volitatud asutus
Maa- ja Ruumiamet
Riigivara kood
KV73115M1
RKVRi objekti kood
KV73115
Maakond
Harju maakond
Omavalitsus
Tallinn
Asutusüksus
Nõmme linnaosa
Lähiaadress
Vääna tn 2a
Katastriüksuse tunnus
78401:101:2799
Kinnistu registriosa
8340650
Sihtotstarve
TRANSPORDIMAA 100%
Pindala (m²)
455
Muu maa
455
Jääkmaksumus bilansis (€)
1920,0
Maksustamishind (€)
4550
Lisaandmed
Üldplaneeringu info
Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega nr 106 kehtestatud Nõmme linnaosa üldplaneeringu maakasutuskaardi kohaselt ei ole kinnisasjale maakasutuse juhtotstarvet määratud (skeemil valge ala). Üldplaneeringu rattateed ja liikumisrajad skeemi kohaselt jääb kinnisasjale olemasolev / perspektiivne jalgrattatee magistraal ning erineva kvaliteediga olemasolevad jalg- ja jalgrattateed ja rattarajad.
Detailplaneeringu info
Vääna tn 2a kinnisasjal ei ole kehtivaid detailplaneeringuid.
Planeeringute mõju
Parim kasutus on ärimaa. Vastavalt Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirjale on üksikutel juhtudel lubatud ehitada tänavate maa-alale eelkõige jalakäijatele teenuseid osutavaid väikeseid teenindushooneid (kohvikud, kioskid, paviljonid vms). Lisaks on arvestatud ka sellega, et kinnisasja on pikema aja jooksul kasutatud ärilisel eesmärgil (toitlustuskohana).
Täiendav info
Kinnisasjal asub kohvik Hiiu Grill, mis tegutses omavoliliselt ning kinnisasja valdamiseks puudus seaduslik alus. Tänaseks on valdus vabastatud ja valdus antud üle Maa- ja Ruumiametile.
Kitsendused
Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/12.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/12.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/3.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/15.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/4.0, Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd/21.0, Sideehitise kaitsevöönd/36.0, Elektripaigaldise kaitsevöönd/2.0, Elektripaigaldise kaitsevöönd/2.0, Elektripaigaldise kaitsevöönd/2.0, Uuringu ala/454.0
Kitsenduste mõju
Oluline mõju puudub.
PRIA maakasutus
Kattumine puudub
Seotud lepingud
Lepingud puuduvad
Kattumine maardlaga
Kattumine puudub
Pärandkultuuri andmed
Kattumine puudub
Pool-looduslikud kooslused
Kattumine puudub
Turuandmed
Aktiivse turu olemasolu hinnang
Hoonestamata maade turg samas piirkonnas on keskmiselt aktiivne.
Ülevaade sarnastest tehingutest
Harju maakonnas on alates 01.01.2024 toimunud 60 hoonestamata ärimaa tehingut, Tallinna linnas 23 hoonestamata ärimaa tehing. Kinnisvara tehingute statistika ja üldiste hinnatasemetega saab tutvuda Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hinnastatistika päringukeskkonnas aadressil http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/Start.aspx. Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled seotud, plokktehingud jne).
Sarnaste varade pakkumiste info
Kinnisvara pakkumiste portaali kv.ee andmetel on Harju maakonnas pakkumisel 114 hoonestamata ärimaa kinnisasja ning Tallinna linnas 23 hoonestamata ärimaa kinnisasja.
Hindamiskäik
Hindamiskäigu selgitus
Hariliku väärtuse hindamise aluseks on Vabariigi Valitsuse 18.03.2023 jõustunud määrus nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“. Harilik väärtus on hinnatud müügitehingute analüüsil korra § 15 alusel. Kasutatud on võrdlusmeetodit, millega hinnatakse väärtus sarnaste kinnisasjadega toimunud tehingute analüüsimisel, selleks on Maa-ja Ruumiamet kasutanud maakatastri tehingute andmebaasis registreeritud ostu-müügitehingute andmeid. Analüüsitud on Tallinna linnas Nõmme linnaosas ja sarnastes piirkondades toimunud hoonestamata ärimaa tehinguid alates 2024. aastast. Kuna sarnaseid maid müüakse turul eelkõige lähtuvalt ehitusõigusest, siis on analüüsitud hoonestamata maa tehinguid läbi ehitusõiguste hindade. Hindamisel on arvestatud piirkonnas kehtestatud detailplaneeringute keskmise ehitustiheduse näitajaga 0,7.Vastavalt Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirjale on üksikutel juhtudel lubatud ehitada tänavate maa-alale eelkõige jalakäijatele teenuseid osutavaid väikeseid teenindushooneid (kohvikud, kioskid, paviljonid vms). Lisaks on arvestatud ka sellega, et kinnisasja on pikema aja jooksul kasutatud ärilisel eesmärgil (toitlustuskohana), mistõttu on hindamisel lähtutud ärimaa kasutusest. Vääna tn 2a kinnisasja harilik väärtus on turuanalüüsi tulemusena 140 €/m2. Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest, millele on lisatud maamaks vastavalt kasutusala suurusele.
Hindamise tulemus
Väärtuse pindalaühik
m2
Harilik väärtus (€/pindalaühiku kohta)
140
Harilik väärtus (€)
63700
Hindamise märkused
Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.