Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu kooskõlastamine

Lisa 1

Unguma külas Tõnise katastriüksuse detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine Henri

ja Essi katastriüksuste osas

EELNÕU

Kuressaare {adoptionDateTime} nr {regNumber}

Unguma külas Tõnise katastriüksuse detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine

Henri ja Essi katastriüksuste osas

Pöide Vallavolikogu 31. mai 2007. a otsusega nr 17 kehtestati Unguma külas Tõnise katastriüksuse

detailplaneering (edaspidi detailplaneering). Planeeringuala suurusega ca 6,44 ha asub Unguma

külas, hõlmates peamiselt Audla - Saareküla - Tornimäe - Väikese väina tee kõrvalmaantee ja

Unguma sadamatee vahel olevat ala kuue katastriüksuse ulatuses. Planeeringuala on nähtav otsuse

lisas toodud planeeringuala plaanil. Detailplaneeringu koostamise eesmärk oli kinnistu jagamine

kuueks ehitusõigusega kinnistuks, maa sihtotstarbe muutmine elamumaaks, hoonestusala

piiritlemine, ehitusõiguse määramine kuue üksikelamu ja/või suvemaja ehitamiseks ning

insenertehniliste võrkude planeerimine.

Detailplaneeringualasse kuuluvad ka Henri katastriüksus (katastritunnus 63401:003:0473, pindala

10113 m², katastriüksuse sihtotstarve elamumaa 100%) ja Essi katastriüksus (katastritunnus

63401:003:0474, pindala 10040 m2, katastriüksuse sihtotstarve elamumaa 100%). Maa- ja

Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduse alusel ulatuvad planeeringualale avalikult kasutatava tee

kaitsevöönd, elektripaigaldise kaitsevööndid ning Unguma jõest tulenev kalda piiranguvöönd ja

looduskaitseseaduse § 38 lõike 2 alusel kalda ehituskeeluvöönd. Kõlvikuliselt koosseisult on Henri

katastriüksus 9937 m2 metsamaa ja 176 m2 muu maa kõlvik, Essi katastriüksus 9855 m2 metsamaa

ja 186 m2 muu maa kõlvik.

Kehtiva detailplaneeringu kohaselt on Henri ja Essi kruntidele planeeritud krundi kasutamise

sihtotstarve 100% elamumaa (EE100%), kruntide suurused on mõlemal planeeritud 1,01 ha, Henri

krundi ehitusõigusega ala 0,59 ha ja Essi krundi ehitusõigusega ala 0,51 ha, mõlema krundi

maksimaalne ehitusalune pind 200 m2 (elamu + abihoone), korruselisus 2 (planeeringujoonisel

märgitud 1,5), lubatud ehitiste arv krundil 2 (1 eluhoone ja 1 abihoone) ja hoone suurim lubatud

kõrgus 8,0 m (planeeringujoonisel märgitud 7,0 m).

Henri ja Essi katastriüksused asetsevad kõrvuti ja on ristkülikut meenutava kujuga, mida Essi

katastriüksuse poolsest küljest ääristab Unguma sadamatee (tee nr 6340015). Katastriüksuste

äärest kulgeb eratee, mis viib teiste detailplaneeringuala kruntideni (ligipääsuks servituudid

seatud). Maa- ja Ruumiameti ortofoto kohaselt on katastriüksus kaetud valdavalt metsaga ja

olemas on mõned hooned. Ligipääs katastriüksusele toimub avalikult kasutatava Audla - Saareküla

- Tornimäe - Väikese väina tee kõrvalmaanteelt (tee nr 21155), edasi üle avalikult kasutatava

Unguma sadamatee (tee nr 6340015) ja mahasõiduga erateele.

Ehitisregistri andmetel asub Henri katastriüksusel rajatisena puurkaev (ehitisregistri kood

221322382). Maa- ja Ruumiameti ortofotolt ja olemasolevalt geoaluselt on tuvastatavad ka

hooned, mida ei ole kantud ehitisregistrisse, näiteks Henri ja Essi katastriüksuste piiril asuv

peahoone.

Tõnise katastriüksuse detailplaneeringut ei ole Henri ja Essi katastriüksuste osas ellu viidud. Henri

ja Essi katastriüksuste piirile on ehitatud hoone, kuid see asetseb detailplaneeringujärgses

2

piirangutega alas. Seletuskirja kohaselt on detailplaneeringus tuleohutuse osas käsitlus, et

hoonetevahelised kaugused peavad olema minimaalselt 10 m. Tolleaegse ehitusmääruse kohaselt

ei võinud ehitada kinnistu piirile lähemale kui 5 m. Lisaks on Henri katastriüksusele ehitatud veel

vähemalt kaks hoonet, mis asuvad tervikuna või osaliselt detailplaneeringu järgses piirangutega

alas. Katastriüksustel olevad hooned ei asu detailplaneeringus toodud hoonestusaladel.

Henri ja Essi katastriüksuste omanikud esitasid avalduse (registreeritud vallavalitsuse

dokumendiregistris 20.05.2025 nr 5-2/3019-1), milles soovitakse tunnistada osaliselt kehtetuks

Tõnise katastriüksuse detailplaneering, põhjendusega liita Henri ja Essi katastriüksused, ning

liitmise järgselt taotleda ehitusõigust läbi projekteerimistingimuste. Ülejäänud planeeringuala osas

jääks detailplaneering kehtima.

Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järgselt tuleb lähtuda Pöide valla üldplaanist

(kehtestatud Pöide Vallavolikogu 28. mai 1999. a määrusega nr 44 kehtestatud, edaspidi üldplaan).

Üldplaan ei sea alale täpseid maakasutustingimusi ega juhtotstarvet. Samuti ei ole üldplaani

skeemil näidatud ala detailplaneeringut vajava alana. Üldplaanis ei ole määratud korduva

üleujutusega ala piiri, mistõttu loetakse looduskaitseseaduse (edaspidi LKS) § 35 lõike 31 kohaselt

korduvalt üleujutatud ala piiriks üks meeter kaldajoone kõrgusväärtusest. Seega on Essi

katastriüksus osaliselt ranna ehituskeeluvööndis ja üldplaaniga ei ole ranna ehituskeeluvööndit

vähendatud. Henri katastriüksusel asuvad hooned ning Henri ja Essi katastriüksuste piiril asuv

peahoone asuvad väljaspool ranna ehituskeeluvööndit.

Planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 140 lõike 7 kohaselt tuleb detailplaneeringu muutmiseks

koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering. Vastavalt haldusmenetluse seaduse §

5 lõikele 2 viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt

ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Tegemist on haldusmenetluse

põhimõttega, millest lähtuvalt tuleb võimaluse korral eelistada lihtsamat ja asjaosalistele vähem

koormavat menetlusviisi. Olukorras, kus aeganõudvam ja kulukam menetlusviis ei võimaldaks

ettenähtavalt saavutada kvaliteetsemat tulemust ega tagaks puudutatud isikute huvidele tõhusamat

kaitset, ei ole selle kohaldamine põhjendatud. Saaremaa Vallavolikogu hinnangul on võimalik

soovitud tulemus saada ilma uut detailplaneeringut koostamata, mis on lihtsam ja kiireim viis.

Kehtivas detailplaneeringus tulenevalt tuleohutusest määratud piirangutega ala, mis seab piirangu

katastriüksuse piirile lähemale kui 10 m ehitamist, ei ole enam ajakohane. Lähtudes siseministri

18. veebruari 2021. a määrusest nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise,

korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“ võib ehitise

veevõtukohana käsitada lähimat nõuetele vastavat veevõtukohta juhul, kui erinevatel kinnistutel

olevad esimese kasutusviisiga või nendega võrdsustatud hooned asuvad üksteisest kaugemal kui

40 meetrit. Käesoleval hetkel on seadustamata esimese kasutusviisiga või sellega võrdsustatud

hoone Henri ja Essi katastriüksuse piiril ehk siis teistest naaberkatastriüksustest enam kui 40 m

kaugusel. Hetkel kehtiv detailplaneering kehtestati 2007. a ehk ca 18 aastat tagasi. Ajaga on

muutunud seadused, õigusaktid, ruumiline vajadus jms.

Hetkel kehtiva detailplaneeringu hoonestusaladest välja ulatuvate hoonete seadustamiseks on

järgnevad võimalused: 1) tunnistada kehtiv detailplaneering Henri ja Essi katastriüksuste osas

kehtetuks, seadustada ehitised ja jätkata katastriüksuste (liitmisel katastriüksuse) kasutamist, 2)

täpsustada olemasolevas detailplaneeringus hoonestusala asukohta projekteerimistingimustega.

Ehitusseadustiku § 27 kohaselt võib detailplaneeringu olemasolu korral pädev asutus põhjendatud

juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks

projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta.

Projekteerimistingimustega täpsustatakse asjakohasel juhul hoonestusala tingimusi, sealhulgas

hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10

protsendi ulatuses esialgsest lahendusest. Käesoleval juhul ei ole hoonestusala võimalik kehtivas

detailplaneeringus nihutada, kuna sellisel juhul oleks see detailplaneeringus määratud piirangutega

alas, mis on tuletatud tolleaegsest tuleohutusnormist; 3) koostada uus detailplaneering, millega

3

määratakse hoonestusala, mille piirangutega ala on väiksem käesolevast. Vastavalt

haldusmenetluse seaduse § 5 lõikele 2 viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt,

samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

Tegemist on haldusmenetluse põhimõttega, millest lähtuvalt tuleb võimaluse korral eelistada

lihtsamat ja asjaosalistele vähem koormavat menetlusviisi. Olukorras, kus aeganõudvam ja

kulukam menetlusviis ei võimaldaks ettenähtavalt saavutada kvaliteetsemat tulemust ega tagaks

puudutatud isikute huvidele tõhusamat kaitset, ei ole selle kohaldamine põhjendatud.

Vallavolikogu hinnangul on võimalik soovitud tulemust saada ka uut detailplaneeringut

koostamata, mis on lihtsam ja kiireim viis. Seega ei ole otstarbekas algatada kehtiva

detailplaneeringu muutmiseks uue detailplaneeringu koostamist.

Henri ja Essi katastriüksuste piiril asub ehitusteatise või ehitusloakohustuslik hoone, mille

seadustamiseks on vajalik taotleda ehitusluba või esitada ehitusteatis. Elamu või suvila ehitusluba

on võimalik anda pärast detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamist, minemata vastuolusse

kehtiva üldplaaniga. Ehitusloa kohustusliku hoone püstitamiseks on, pärast detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamist, võimalik väljastada projekteerimistingimused, kuna alal puudub

detailplaneeringu koostamise kohtustus ja juht. Tulenevalt eelnevast ei ole vajalik algatada uue

detailplaneeringu koostamist.

Detailplaneering koostati eelkõige eesmärgiga moodustada krundid hilisema ehitusõiguse

võimalusega. Kruntimine on teostatud, kuid ehitiste planeerimisel oleks tulnud võtta aluseks

kehtiv detailplaneering, kuid kuna seda tehtud ei ole, siis on ainuke mõistlik ja hooneid säilitav

viis kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ja seejärel projekteerimistingimuste

väljastamine.

Kuna kehtiva detailplaneeringuga on planeeringualale määratud eraldi kaks krunti Henri ja Essi,

siis piirab kehtiv detailplaneering katastriüksuste liitmist. Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise järgselt on võimalik Henri ja Essi katastriüksused liita, kuna nende liitmiseks

üldplaan takistusi ei sea. Lisaks toetab katastriüksuste liitmist kahel katastriüksusel asetsev

hoonete paigutus, et tekiks üks terviklik majapidamine.

PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt võib detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistada, kui

planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu

elluviimisest loobuda ja PlanS § 140 lõike 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt

kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist

kehtetuks tunnistamist. Henri ja Essi katastriüksuste omanikud soovivad planeeringu elluviimisest

loobuda. Tõnise katastriüksuse detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine Henri ja Essi

katastriüksuste osas ei avalda mõju kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele ning kehtima

jäävas osas on detailplaneeringus kavandatu elluviidav, kuna Henri ja Essi katastriüksuseid

läbivale teele on seatud reaalservituudid teiste planeeringualal olevate katastriüksuste kasuks.

Kaalutlusõiguse teostamisel on arvestatud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on

toimunud ratsionaalselt, arvestades kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikutele, keda haldusakt ehk

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine puudutab. Eelnevast tulenevalt on Saaremaa

Vallavolikogu seisukohal, et Tõnise katastriüksuse detailplaneeringu osaline kehtetuks

tunnistamine Henri ja Essi katastriüksuste osas on põhjendatud, kuna katastriüksuste omanikud on

avaldanud selleks vastavat soovi, detailplaneeringut ei ole ellu viidud vastavalt detailplaneeringus

toodule ja selliselt ei plaanita seda ka ellu viia, olemasolevatele hoonetele on võimalik ehitusõigus

anda ka ehitusloa väljastamise kaudu või ehitusteatise kaudu ehk siis eeldatavasti ei ole

olemasoleva seadustamise ja uue kavandatava tegevuse jaoks detailplaneeringu koostamine

vajalik, vaid lähtuda saab kehtivast üldplaanist.

Haldusorganipoolne haldusakti kehtetuks tunnistamine toimub kaalutlusõiguse alusel.

Haldusmenetluse seaduse § 64 lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada

haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise

4

menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost

isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest

möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Tutvunud materjalide ja

menetlustoimingutega, kaalunud detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist, põhjendusi ja

tagajärgi, leiab Saaremaa Vallavolikogu, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei

riiva naaberkinnistute omanike ja huvitatud isiku õiguseid ja huve ega kahjusta avalikke huve.

Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei kitsenda kinnistu omaniku ega

naaberkinnistute omanike seniseid kinnistu kasutamistingimusi.

Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega,

planeeringuga kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks

on kohaliku omavalitsuse üksus.

PlanS § 140 lõike 3 kohaselt tuleb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu esitada

kooskõlastamiseks PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja arvamuse andmiseks § 127 lõikes

2 nimetatud isikutele ja asutustele.

Eelnõu saadeti Tõnise katastriüksuse detailplaneeringu planeeringualal asuvate katastriüksuste

omanikele, Henri ja Essi katastriüksuste piirinaabritele arvamuse andmiseks xx.06.2025 kirjaga nr

xx, ametiasutustele kooskõlastamiseks xx.06.2025 kirjaga nr xx.

Otsuse eelnõu on kooskõlastanud Päästeamet xx.06.2025 kirjaga nr xx ja Transpordiamet

xx.06.2025 kirjaga nr xx.

Lähtudes eeltoodust ning võttes aluseks planeerimisseaduse § 140 lõike 6 ning kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punkti 33, Saaremaa Vallavolikogu

o t s u s t a b:

1. Tunnistada Pöide Vallavolikogu 31. mai 2007. a otsusega nr 17 kehtestatud Unguma külas

Tõnise katastriüksuse detailplaneering osaliselt kehtetuks Henri ja Essi katastriüksuste osas.

2. Otsus jõustub teatavakstegemisega.

Otsust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul teatavakstegemisest, esitades vaide Saaremaa

Vallavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või kaebuse halduskohtule

halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.

(digitaalselt allkirjastatud)

Jaanus Tamkivi

volikogu esimees

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kätlin Kallas

Saaremaa Vallavalitsus

[email protected]

Tallinna tn 10

93819, Kuressaare, Saare maakond

Teie 13.06.2025 nr 5-2/3595-1

Meie 18.06.2025 nr 7.2-2/25/10037-2

Unguma külas Tõnise katastriüksuse

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamise otsuse eelnõu kooskõlastamine

Austatud pr Kallas

Olete esitanud Transpordiametile kooskõlastamiseks Pöide Vallavolikogu 31. mai 2007. a otsusega

nr 17 kehtestatud „Unguma küla Tõnise katastriüksuse detailplaneeringu“ osaliselt kehtetuks

tunnistamise otsuse eelnõu (Lisa 1). Detailplaneering soovitakse kehtetuks tunnistada Henri ja Essi

katastriüksustel (katastritunnused 63401:003:0473 ja 63401:003:0474).

Planeeringuala asub riigitee nr 21155 Audla-Saareküla-Tornimäe-Väikese väina tee km 10,595-

11,025 kaitsevööndis.

Henri ja Essi katastriüksuste omanikud soovivad osaliselt kehtetuks tunnistada Tõnise

katastriüksuse detailplaneeringu Henri ja Essi katastriüksustel, põhjendusega liita Henri ja Essi

katastriüksused ning liitmise järgselt taotleda ehitusõigust läbi projekteerimistingimuste.

Ülejäänud planeeringuala osas jääks detailplaneering kehtima.

Võttes aluseks planeerimisseaduse § 140 lg 3 kooskõlastame planeeringu kehtetuks tunnistamise

otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marje-Ly Rebas

peaspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisa: 1. Otsuse eelnõu

2. Ala plaan.pdf

58581095, [email protected]