Kiri

Lisa 5
üürilepingule nr KPJ-4/2025-74



HOONE SISEKORRAEESKIRI


Aadress:
F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond
Registriosa nr:
4929631
Katastritunnus:
66301:031:0028
Hoone nimetus:
administratiivhoone A korpus
Ehitisregistri kood:
108010099
Üürileandja:
Riigi Kinnisvara AS



SISUKORD
1. ÜLDSÄTTED 2
2. VALVEKORRALDUS JA POSTI LIIKUMINE 2
3. HOONE JA KINNISTU INFOTAHVLID, REKLAAM 2
4. PARKIMISE KORRALDUS 3
5. ÜHISKASUTATAVATE RUUMIDE KASUTUSKORD 3
6. KÄITUMINE OHUOLUKORDADES 3
7. KÄITUMINE PUUDUSTE, RIKETE, AVARIIDE, TURVAINTSIDENTIDE KORRAL 4
8. SISEKLIIMA JA TEHNOSÜSTEEMIDE HOOLDUS 4
9. HEAKORD HOONES JA TERRITOORIUMIL 5
10. SUITSETAMINE HOONES JA TERRITOORIUMIL 6
11. KESKKONNASÄÄSTLIKU KÄITUMISE PÕHIMÕTTED 6
SISEKORRAEESKIRJA LISAD 7


1. ÜLDSÄTTED
Eesmärk
Ühtsete normide ja käitumisreeglite kehtestamine hoone kasutajatele. Sisekorraeeskiri on hoone üürilepingu lahutamatu lisa.
Kehtivus
Eeskiri kehtib kõigi juriidiliste ja füüsiliste isikute suhtes, kes hoonet kasutavad. Hoone üürnikel on kohustus tutvustada hoone sisekorraeeskirja ja selle lisasid oma töötajatele ning nõuda normidest kinni pidamist. Hoone üürnikud peavad tagama, et ka nende külalised lähtuvad kehtivatest eeskirjadest.
Tekkivate küsimuste lahendamine
Lepingulistes küsimustes toimub lahendamine üürilepingu alusel määratud kontaktisikute kaudu.
Rikete, avariide ja puuduste korral palume pöörduda RKAS-i klienditoe poole E-R kell 8:00 – 17:00, tel (+372) 605 0000, [email protected] või keskkonnas Works.rkas.ee.

2. VALVEKORRALDUS JA POSTI LIIKUMINE
Lahtiolekuajad klientidele
Reguleerib üürnik.
Lahtiolekuajad töötajatele
Reguleerib üürnik.
Tehniline valve
Hoones on tehniline valve.
Hoone võetakse valvest maha 7:00 ja hoone valvestub alates kell 23:00.
Juhul, kui hoone valvestamine ei toimu automaatselt, tagab üürnik objekti valvestamise.
Mehitatud valve
Hoones puudub mehitatud valve.
Käitumine häire korral
Turvafirmale on kontaktisikuks ja objekti sõidab kontrollima üürniku poolne selleks volitatud isik (juhul kui objektil on mitu valveala, siis vastava ala volitatud isik). Üürnik esitab volitatud isikute nimed enne teenuse algust. Valehäire korral helistada volitatud isikule. Valeväljakutse hüvitab valehäire põhjustanud isik.
Läbipääsuvahendite haldamine
Kaarte, võtmeid väljastab, võtab vastu ja peab nende üle arvestust hoone haldur.
Posti liikumine
Reguleerib üürnik.

3. HOONE JA KINNISTU INFOTAHVLID, REKLAAM
Välireklaam
Üürnikel puudub õigus iseseisvalt paigaldada hoone välisseinale mistahes reklaame, teateid, kuulutusi. Kõik hoone välisseinal ja kinnistul paiknevad infoteated ja reklaamid (v.a teated infotahvlitel) tuleb eelnevalt üürileandjaga kooskõlastada.
Majajuht
Majajuhi olemasolul korraldab info kaasajastamise ja muutmise üürileandja. Üürniku kohustus on anda infot vajalike muudatuste kohta.
Hoone infotahvel
Olemasolu tagab üürileandja. Info kaasajastamise ja muutmise korraldab üürnik.
Muud sildid
Ainukasutuses üüripinnal korraldab info (sh ruumide viidad ja sildid) kaasajastamise ja muutmise üürnik.


4. PARKIMISE KORRALDUS
Parkimine ja parkimiskorraldus
Üürnikul on õigus kasutada parkimiskohti vastavalt üürilepingus kokku lepitule. Parkimisel tuleb järgida tähistatud parkimiskorraldust. Teistel hoone kasutajatel pole lubatud ainukasutuses kohti kasutada. Töötajatel ei ole lubatud kasutada spetsiaalselt hoone klientidele mõeldud parkimiskohti.
Parkimine on tasuta.
Parkla asukoht
Parkla asub A korpuse sisehoovis.
Elektriauto laadimispunkt
Puudub.
Jalg- ja tõukerataste parkimine
Jalg- ja tõukerattaid võib parkida üksnes selleks ette nähtud kohtadele.

5. ÜHISKASUTATAVATE RUUMIDE KASUTUSKORD
Ühiskasutuses ruumid
Kõik hoone kasutajad on kohustatud kasutama ühiskasutatavaid alasid nende otstarbest lähtuvalt ja vältima kasutamist või kasutada laskmist muul eesmärgil.
Kui ruumid on ainukasutuses, siis lähtuda samuti eelkirjeldatud kasutuskorrast.

6. KÄITUMINE OHUOLUKORDADES
Kaardistatud ohuolukorrad
Loetelu tuvastatud ohuolukordadest on toodud sisekorraeeskirja Lisas nr 1 „Objekti riskikaart ja ohuolukordades tegutsemise juhised“.
Tegutsemine ohuolukordades
Teavita viivitamatult Häirekeskust telefonil 112 ning seejärel hoone haldurit või RKAS-i kliendituge E-R kell 8:00 – 17:00, tel (+372) 605 0000.
Teadlikkus tegutsemisel tulekahju korral
Üürileandja on seaduses nõutud objektidel kohustatud koostama ja üürnikule üle andma tulekahju korral tegutsemise plaani koos evakuatsiooniskeemidega.
Üürnik on kohustatud kõigile töötajatele tutvustama tulekahju korral tegutsemise plaani ja evakuatsiooniskeeme ning üürileandja nõudmisel esitama dokumendiga tutvunute allkirjadega nimekirja.
Üürnik on kohustatud määrama hoones tuleohutuse ja evakuatsiooni eest vastutavad isikud ning ATS keskuse igapäevase vaatleja. Vaatleja täidab oma kohustusi üksnes tööajal.
Üürnik ja üürileandja (sh üürileandja lepingupartnerid) on kohustatud rakendama tulekahju tekkimist vältivaid meetmeid ning hoiduma tegevusest, mis võib põhjustada tulekahju. Lahtise tule kasutamine hoones on keelatud.
Üürnik on kohustatud kirjendama ATS-süsteemi päevikus tulekahjuteadete osa. Ülejäänud päeviku täitmise kohustus on üürileandjal.
Üürnik ja üürileandja (sh üürileandja lepingupartnerid) on kohustatud tagama evakuatsiooniteede nõuetekohase vabana hoidmise. Üürnikul on kohustus teostada pidevat kontrolli tema valduses olevate ruumide ja seadmete kasutamise ohutuse ja nõuetekohasuse üle.
Tulekustutus-vahendid
Üürileandja on kohustatud tagama ehitises nõutavate tuleohutuspaigaldiste (paigaldised, mis on mõeldud tulekahju avastamiseks, tule ja suitsu piiramiseks, evakueerumiseks ja päästemeeskondade ohutuse tagamiseks ning esmased tulekustutusvahendid) olemasolu ja korrasoleku.
Üürnik on kohustatud rakendama tulekahju leviku takistamiseks ja tulekahju kustutamiseks esmaseid meetmeid ning tagama töötajatele tuleohutuspaigaldiste ja päästevahendite kasutamisoskuse.
Teoreetiline tulekahjuõppus
Üürnik on kohustatud korraldama töötajale enne tööle asumist või töö vahetamist töökohale ja ametile vastava tuleohutusalase juhendamise. Üürileandja on kohustatud läbi viima iga-aastase evakuatsiooni- ja tulekahjuõppuse teoreetilise koolituse kui antud kohustus tuleneb seadusest. Üürnik on kohustatud üürileandja nõudmisel esitama juhendamise ja teoreetilise koolituse dokumentatsiooni ja osalejate allkirjadega nimekirja.
Üürniku tellimusel võib üürileandja eraldi kokkuleppe alusel korraldada teoreetilise õppuse.
Praktiline tulekahjuõppus
Üürileandja on kohustatud läbi viima iga-aastase evakuatsiooni- ja tulekahjuõppuse praktilise osa hoonetes, kus kohustus tuleneb seadusest. Üürnik on kohustatud osalema iga-aastasel evakuatsiooni- ja tulekahjuõppuse praktilisel osal.
Üürileandja on kohustatud koostama ja esitama enesekontrolli tuleohutusaruande Päästeametile hoonetes, kus kohustus tuleneb seadusest.
Üürnik on kohustatud esitama üürileandjale hoone kasutamisega ja kasutajaga seotud informatsiooni, mis on vajalik enesekontrolli aruande koostamiseks.

7. KÄITUMINE PUUDUSTE, RIKETE, AVARIIDE, TURVAINTSIDENTIDE KORRAL
Info edastamine
RKAS klienditoele E-R kell 8:00 – 17:00, tel (+372) 605 0000, e-post [email protected] või keskkonnas Works.rkas.ee.
Teade peab sisaldama järgmist infot:
• Hoone aadress
• Probleemi täpne asukoht (nt: korrus ja kabineti number)
• Probleemi kirjeldus
• Teavitaja nimi ja kontakt

Väljaspool tööaega on esmaseks kontaktisikuks hoone haldur. Kui telefon ei vasta, siis palume kontakteeruda sisekorraeeskirja Lisas nr 2 „Avariide ja mittevastavuste likvideerimise kord“ toodud töövõtja kontaktisikutega.
Avariide likvideerimine väljaspool tööaega
Avarii korral väljaspool tööaega tagab juurdepääsu hoonele hoone haldur.
Teavitamise kohustus
Üürnikul on kohustus rikkest, avariist ja keskkonnaintsidendist1 teavitada üürileandjat viivitamatult sellest teada saamisel, puudusest on kohustus teavitada 24 h jooksul.
Turvaintsidendist teavitamine
Poolel on kohustus turvaintsidendist2 teavitada teist poolt viivitamatult sellest teada saamisel. Üürnikul on kohustus teavitada objekti kinnisvarahaldurit ja üürileandja infoturbejuhti. Üürileandjal on kohustus teavitada üürnikku e-posti kaudu aadressil [email protected].

8. SISEKLIIMA JA TEHNOSÜSTEEMIDE HOOLDUS
Sisekliima
Sisekliima vastab hoone ehitamise või rekonstrueerimise hetkel kehtinud standarditele.
Kütteperioodi ruumiõhutemperatuur ei ole madalam kui 21°C (kui välisõhk ei ole madalam kui -22°C).
Jahutusseadmetega hoones jahutusperioodil ruumitemperatuur ei ole kõrgem kui 25°C (kui välisõhk ei ole kõrgem kui 27°C).
Hoones puuduvad õhuniisutusseadmed. Talvetingimustes nädala keskmine õhuniiskus jääb tavaliselt vahemikku 25-45%, suvetingimustes 30-70%. Õhu niiskus muutub loomulikul teel vastavalt aastaajale.
Hoones on sundventilatsioon. Sundventilatsiooniga hoones tagab Üürileandja projekteerimisjärgse õhuvahetuse. Üürnikul on keelatud ventilatsiooniavasid iseseisvalt reguleerida, esemeid ava ette, külgedele või torude sisse paigutada.
Tehnosüsteemide hooldus, ümberehitus
Tehnosüsteemide hooldust korraldab üürileandja. Üürnikul ei ole üürileandja nõusolekuta õigust siseneda tehnoruumidesse (v.a üüripinna hulka kuuluvad tehnoruumid), reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule ega teha muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Reguleerimise vajadusest tuleb teavitada RKASi kliendituge.
Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui üürniku tehnoruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab lepingu punkti st, kasutuskorrast või üürilepingust tulenevat kohustust või kui sisenemine on muul moel vajalikult põhjendatud. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida või seadistada tehnosüsteeme.
Kommunikatsioonide ja süsteemide ümberehitamine võib toimuda ainult üürileandja loal ja vajaliku dokumentatsiooni olemasolul.
Piirangud hoolduse läbiviimisel
Hooldustöid tuleb teostada hoone üürnikku võimalikult vähe häirival viisil.
Hoonesse sisenemisel teavitab hooldaja saabumisest üürnikku, kelle üüripinda konkreetne hooldus puudutab, tutvustab ennast ja selgitab milliseid hooldustöid teeb. Hooldustööde valmimisel teavitab lahkumisel üürnikku.
Üürileandja esitab üürniku soovil alltöövõtjate kontaktid. Müra tekitavad ja üürniku igapäevast tööd segavad tööd tuleb üürnikuga kooskõlastada.
Tehnosüsteemide ekspluatatsioon
Kanalisatsiooni ei ole lubatud valada söövitavaid, ummistavaid vedelikke, toidujäätmeid. Kanalisatsiooni ei ole lubatud visata mittelahustuvaid pabertooteid (nt paberkäterätikud) ja hügieenisidemeid.
Lahtikäivate suitsueemaldusakende- ja luukide avamine on keelatud.
Mehaanilise sissepuhke- ja väljatõmbeventilatsiooni korral tuleb vältida akende avamist.
Hoone elektrienergia tarbijad peavad jääma lubatud tarbimisvõimsuste piiridesse, seega täiendavate küttekehade jt suure võimsusega tarbimisallikate kasutamine võib toimuda üürileandja loal.



9. HEAKORD HOONES JA TERRITOORIUMIL
Üldreeglid
Jäätmekorraldus järgib kohaliku omavalitsuse kehtivaid prügiveoeeskirju.
Kõigil hoone kasutajatel on kohustus järgida head tava, käituda heaperemehelikult, hoida puhtust siseruumides ja territooriumil ning mitte kahjustada tahtlikult üürileandja vara.
Piirangud heakorra osutamisel
Üürileandja esitab üürniku soovil alltöövõtjate kontaktid. Müra tekitavad ja üürniku igapäevast tööd segavad tööd tuleb üürnikuga kooskõlastada.
Jäätmete kogumine (hoidmine)
Jäätmed kogutakse ainult selleks ettenähtud kohtades.
Prügikastidesse ja nende juurde on keelatud panna suuregabariidilisi esemeid, keskkonnale ohtlikke jäätmeid (nende äravedu toimub eraldi kokkuleppe alusel üürileandjaga).
Riigilipu heiskamine
Heiskamist korraldab ning lipu olemasolu ja puhtuse tagab üürileandja. Lipp heisatakse vastavalt kehtivatele õigusaktidele. Leinapäeval korraldab üürileandja lippude heiskamise poolde masti. Kui hoonel puudub lipumast, siis seotakse lipu külge leinalint.
Muude lippude heiskamine
Muude lippude heiskamine peab olema üürileandjaga kooskõlastatud. Heiskamist korraldab üürileandja vaid juhul, kui selles on üürilepingus kokku lepitud. Lipu olemasolu ja puhtuse tagab üürnik, v.a juhul kui üürilepingus on teisiti kokku lepitud.

10. SUITSETAMINE HOONES JA TERRITOORIUMIL
Suitsetamise lubamine
Suitsetamine (sh ka e-sigaret) on hoones rangelt keelatud. Suitsuruum hoones puudub.
Välisterritooriumil määratlemata.

11. KESKKONNASÄÄSTLIKU KÄITUMISE PÕHIMÕTTED
Elektrienergia
Elektrienergia säästmiseks tuleb töötajatel ja hoonet teenindavatel isikutel tööruumist lahkudes kustutada töökoha valgustus (kus võimalik).
Konditsioneeri olemasolul vältida olukorda, kus konditsioneer töötab ja aken on avatud. Tööruumist lahkudes võimalusel konditsioneer välja lülitada. Energia kokkuhoiu eesmärgil on soovitav arvutid tööpäeva lõpus välja lülitada või seadistada nii, et oleks tagatud arvutite puhkerežiim. Selline käitumine aitab suveperioodil vähendada ka hoone jahutamise vajadust. Energiasäästu põhimõtted kehtivad üürileandjale ja üürnikule, kes vastutavad enda ja nende alltöövõtjate säästliku energiatarbimise eest.
Energia küttele
Kütteperioodil tuleb vältida olukorda, kus aken on pikalt avatud.
Tarbevesi
Vett tuleb kasutada säästlikult.
Jäätmed
Tekkivaid jäätmeid tuleb sorteerida vastavalt sisekorraeeskirja lisale nr 3 „Jäätmete sorteerimise juhend“.
Ohtlikud ja muud erilahendusi vajavad jäätmed (patareid, akud, kemikaalid, ravimid) tuleb viia spetsiaalsesse kogumiskohta.
Paber
Paberkäterättide ja wc-paberi olemasolu tagab üürileandja. Paberit tuleb kasutada säästlikult.


SISEKORRAEESKIRJA LISAD

1. Objekti riskikaart ja ohuolukordades tegutsemise juhised
2. Avariide ja mittevastavuste likvideerimise kord
3. Jäätmete sorteerimise juhend

F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond ASK \* MERGEFORMAT

Lisa nr 6.1
üürilepingule nr KPJ-4/2025-74

PARENDUSTÖÖDE TEOSTAMISE KOKKULEPE

1. Eesmärk ja tähtaeg
1.1. Pooled on kokku leppinud, et üürileandja teostab üüripinnal käesoleva parendustööde teostamise kokkuleppe (edaspidi nimetatud kokkulepe) lisas nr 1 kirjeldatud projekteerimis- ja ehitustööd ning nendega kaasnevad tööd, sh lisas nr 2 toodud sisustuse hankimise (edaspidi ühiselt nimetatud parendustööd). Parendustööde täpsem sisu ja maht lepitakse poolte poolt kokku parendustööde teostamiseks korraldatavates riigihangete alusdokumentides (edaspidi nimetatud hankedokumendid), arvestades seejuures parendustööde teostamiseks vajalike rahaliste vahendite olemasolu.
1.2. Kokkuleppega reguleeritakse pooltevaheline koostöö lähtuvalt kokkuleppe eesmärgist ning poolte kohustused ja õigused.
1.3. Üürileandja on kohustatud teostama parendustööd ja andma üüripinna üürnikule üle hiljemalt 30.09.2026 tingimusel, et ei esine kokkuleppe punkti 6.2 alapunktides kirjeldatud tähtaegu edasilükkavaid asjaolusid.

2. Üürileandja on kohustatud:
2.1. korraldama ja finantseerima parendustööd eeldatava maksumusega 376 410 (kolmsada seitsekümmend kuus tuhat nelisada kümme) eurot, millele lisandub käibemaks ning mis on arvestatud koos reservi ja üürileandja projektijuhtimise otseste kuludega ning mis koosneb kahest eraldi arvestatavast summast:
2.1.1. eeldatavalt 96 000 (üheksakümne kuue tuhande) euro, millele lisandub käibemaks, ulatuses rahastatakse parendustöid poolte vahel 06.02.2013 sõlmitud üürilepingu nr Ü4708/12 (Rakveres Tallinna tn 30 asuv üüripind) alusel üürniku poolt tasutava remondikomponendi maksetest kogunevate vahendite arvelt (täpne summa sõltub nimetatud üürilepingu lõppemise kuupäevast) ning nimetatud summas tehtud kulusid ei arvestata kokkuleppe punktides 7 ja 8 kirjeldatud kapitalikomponentide maksete hulka;
2.1.2. 280 410 euro ulatuses, mis on arvestatud koos reservi ja üürileandja projektijuhtimise otseste kuludega, rahastatakse ehitustöid üürileandja eelarvest. Üürile lisanduvate kapitalikomponentide (vastavalt punktidele 7 ja 8) arvutamise aluseks olev eeldatav maksumus on 305 552 (kolmsada viis tuhat viissada viiskümmend kaks) eurot, millele lisandub käibemaks ning mis lisaks eelnevalt toodud maksumusele on arvestatud koos projektijuhtimise kaudsete kulude ja üürileandja finantseeritava parendustööde teostamise aegse omakapitali ja võõrkapitali intressikuluga. Parendustööde täpne maksumus selgub pärast parendustööde lõppemist. Juhul, kui parendustööde eeldatav maksumus suureneb, kooskõlastab üürileandja selle vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis eelnevalt üürnikuga ning pooled sõlmivad vajadusel kokkuleppe muudatuse;
2.2. parendustööde teostamise korraldamisel kinni pidama kokku lepitud tähtaegadest ning korraldama parendustööde ning sellega kaasnevate tegevuste teostamist efektiivselt, üürniku jaoks parimal võimalikul viisil, seejuures kooskõlastades üürnikuga vajalikud elektri, vee või muud katkestused vähemalt 2 (kaks) tööpäeva enne katkestust, saavutamaks kvaliteetne tulemus optimaalsete kulutustega ning arvestades hilisemate ekspluatatsioonikuludega. Kui üürnik ei anna kooskõlastust, tuleb üürileandjal pakkuda üürnikule välja alternatiivne aeg katkestuse läbi viimiseks;
2.3. koostama parendustööde riigihanke hankedokumendid ning kooskõlastama hankedokumentide tehnilise kirjelduse üürnikuga enne hanketeate avaldamist või pakkumuse esitamise ettepaneku esitamist kvalifitseeritud taotlejatele. Üürnikul ei ole õigust hankedokumentide kooskõlastamisest ebamõistlikult keelduda;
2.4. mitte tegema muudatusi või täiendusi üürniku poolt kooskõlastatud parendustööde lahendustes ilma üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekuta, kusjuures üürnikul ei ole õigust nõusoleku andmisest ebamõistlikult keelduda, sealhulgas ei ole õigust nõusoleku andmisest keelduda, kui mõni vastav muudatus osutub vajalikuks õigusaktides sätestatud nõuete või asjaomase haldusorgani poolt seatud tingimuste täitmiseks;
2.5. vaatama 5 (viie) tööpäeva jooksul läbi ettepanekud parendustööde muutmiseks (sh eelnevalt kokkulepitust erinevate või määratlemata materjalide kasutamiseks) ning parendustööde teostamist rahaliselt, ajaliselt või muul viisil oluliselt mõjutavate ettepanekute puhul esitama üürnikule selliste ettepanekute kohta põhjendatud kaalutlused, koos täiendava raha- ja ajakulu või muude oluliste tagajärgede äranäitamisega;
2.6. üürniku nõudmisel andma aru parendustööde teostamise käigust ning võimaldama üürniku esindajal igal ajal teostada kontrolli parendustööde mahu ja kvaliteedi, samuti kasutatavate materjalide, seadmete ja detailide vastavuse üle kokkulepitud parendustööde lahendustele ja kooskõlastatud hankedokumentidele;
2.7. korraldama vähemalt 1 (üks) kord kalendrikuus, vajadusel sagedamini, sh üürniku esindaja nõudmisel, parendustööde teostamisega seotud küsimustes nõupidamisi kaasates üürniku esindaja, omanikujärelevalve teostaja ning vajadusel parendustööde töövõtja esindaja. Parendustööde teostamisega seotud nõupidamistel osalemisega ei vastuta üürnik parendustööde nõuetekohasuse eest. Üürnik vastutab siiski tema poolt üürileandjale antud juhiste eest, kui tegemist on tavapärase parendustööde valdkonda kuuluva küsimusega, mille puhul on üürileandja juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et üürniku juhise täitmine on ebamõistlik, kahjulik vm, kuid vaatamata sellele üürnik nõuab sellise juhise täitmist;
2.8. teatama esimesel võimalusel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürniku esindajale parendustööde valmimise lõpptähtaja muutmise soovist, tähtaja muutumise põhjustest ja sellega kaasnevatest riskidest;
2.9. tegema kõik endast oleneva, et vähemalt 14 (neliteist) kalendripäeva enne parendustööde valmimise tähtpäeva oleks üürnikul võimalik alustada üüripinna sisustamist ja arvuti- ning sidevõrgu aktiivseadmete paigaldamist ja testimist;
2.10. kutsuma enne parendustööde töövõtulepinguga määratud garantiiperioodi lõppu kokku garantiikomisjoni ja kaasama garantiikomisjoni üürniku;
2.11. koostama ja säilitama parendustöid puudutavad dokumendid (poolte vahel sõlmitud kokkulepped, aktid, koosolekute protokollid ja üürnikuga kooskõlastatud dokumendid) ja esitama need üürnikule tutvumiseks vastava nõude saamisest 5 (viie) tööpäeva jooksul.

3. Üürileandjal on õigus:
3.1. saada üürnikult parendustööde teostamiseks vajalikku informatsiooni ja lähteandmeid;
3.2. teha iseseisvalt muudatusi või täiendusi parendustööde lahenduses, juhul kui üürnik ei ole eelnimetatud muudatuse või täienduste tegemise kooskõlastamise taotlusele vastanud kokkuleppe punktis 4.2 toodud tähtaja jooksul ning vastavad muudatused seisnevad erinevate materjalide või lahenduste kasutamises, mis on samaväärsed varem kooskõlastatud materjalide või lahendustega;
3.3. peatada parendustöödega seotud toimingud juhul, kui üürnik ei täida kokkuleppe punkti 4 alapunktides nimetatud kohustusi ning nõuda üürnikult parendustööde peatamisega seoses tekkiva kahju hüvitamist.

4. Üürnik on kohustatud:
4.1. esitama üürileandja nõudmisel parendustööde teostamiseks vajalikud lähteandmed. Juhul, kui lähteandmed on vastuolus või ebaselged, on üürileandja kohustatud küsima üürnikult vastavaid selgitusi;
4.2. vastama kõikidele üürileandja kokkuleppe kohastele järelepärimistele, taotlustele (sh taotlused dokumentide kooskõlastamiseks), kirjadele jm nõuetele hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul või teatama sama tähtaja jooksul mõjuval põhjusel vastamise tähtaja pikendamisest või kooskõlastuse andmisest keeldumisest, välja arvatud kokkuleppe punktis 4.3 nimetatud erisus. Nõusoleku andmisest keeldumine peab olema mõistlikult põhjendatud;
4.3. kooskõlastama tehnilise kirjelduse kohta hankemenetluses esitatud küsimustele koostatud selgitused (ja juhul, kui vastuse saab üürniku tööspetsiifikast tulenevalt koostada üksnes üürnik, siis koostama) 1 (ühe) tööpäeva jooksul;
4.4. esitama parendustööde teostamisega seotud pretensioonid viivitamatult vastava asjaolu teadasaamisest;
4.5. kokkuleppe punktis 2.9 kirjeldatud juhul arvestab üürnik üüripinna sisustamisel ja arvuti- ning sidevõrgu aktiivseadmete paigaldamisel ja testimisel järgnevaga:
4.5.1. üürniku poolt teostatavate tegevuste ajakava ja ulatus ning tööde korraldus tuleb üürniku poolt üürileandjaga kirjalikult kokku leppida vähemalt 5 (viis) tööpäeva enne antud töödega alustamist;
4.5.2. kui üüripinna sisustamise ja arvuti- ning sidevõrgu aktiivseadmete paigaldamisel kahjustatakse üüripinda, on üürnik kohustatud likvideerima need kahjustused omal kulul. Kui üürnik ei likvideeri neid kahjustusi, ei ole tal õigust üüripinna vastuvõtmisel märkida eelnimetatud kahjustusi üüripinna puudusteks.

5. Üürnikul on õigus:
5.1. esitada parendustööde teostamise ajal täpsustavaid ettepanekuid kokkulepitud lahenduste muutmiseks. Kui üürnik soovib muudatusi, mis on tulenevalt parendustööde järgust realiseeritavad ja mille realiseerimisega kaasneva ajakulu on üürnik kirjalikult aktsepteerinud ning mis jäävad kokkuleppe punktis 2.1 nimetatud parendustööde summa piiresse, sõlmivad üürileandja ja üürnik kirjaliku kokkuleppe, millega muudetakse tööde teostamise tähtaega ning kirjeldatakse teostatavad muudatused. Juhul, kui eelnimetatud kokkulepet ei sõlmita (sh tulenevalt parendustööde summa suurenemise tõttu Vabariigi Valitsuse poolt seatavatest piirangutest), ei ole üürileandjal kohustust kirjeldatud muudatusi teostada;
5.2. kontrollida parendustööde teostamise käiku ning parendustööde mahu ja kvaliteedi vastavust kokkulepitud lahendustele ning puuduste avastamisel nõuda nende kõrvaldamist;
5.3. osaleda oma esindaja kaudu parendustöödega seotud nõupidamistel ja saada nõupidamiste protokollid;
5.4. nõuda üürileandjalt parendustöödega seotud üürileandja ja üürniku vaheliste töörühmade ja koosolekute kokkukutsumist;
5.5. nõuda kokkuleppega reguleeritud dokumentidele (kokkuleppe punkt 4.2) vastamise tähtaja pikendamist, kui selleks on mõjuvad põhjused. Mõjuva põhjuse esinemise korral, mis tingib vastamise tähtaja pikenemise, peab üürnik sellest üürileandjat teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis avaldusele vastamise tähtaja jooksul. Üürniku teates tuleb näidata uus vastamise tähtaeg või tähtpäev. Sellisel juhul kohaldatakse vajadusel tähtaja osas kokkuleppe punktis 6.2.2 sätestatut;
5.6. nõuda parendustöödega seotud toimingute peatamist või lõpetamist juhul, kui üürileandja ei täida kokkuleppe punktis 2 nimetatud kohustusi. Juhul, kui üürileandja tehtud toimingud ei lähtu üürniku poolt kooskõlastatud hankedokumentide tehnilisest kirjeldusest või kokkuleppe punktis 4.2 toodud kooskõlastustest (v.a kokkuleppe punktis 3.2 toodud juhul), ei ole üürnikul kohustust vastava toimingu või muudatuse tõttu tekkinud parendustööde kallinemist üürileandjale hüvitada ja vastavaid kulutusi ei arvestata üüri kapitalikomponendi arvutamisel kapitali algväärtuses. Üürnikul on põhjendatud vajadusel õigus nõuda eelnimetatud dokumentidega vastuolus olevate parendustööde ümbertegemist üürileandja kulul;
5.7. mistahes üürniku õiguse kasutamisega ei võta üürnik endale vastutust tööde nõuetekohasuse eest. Üürnik vastutab siiski tema poolt üürileandjale antud juhiste eest, kui tegemist on parendustööde valdkonda kuuluva küsimusega, mille puhul on üürileandja juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et üürniku juhise täitmine on ebamõistlik, kahjulik vm, kuid vaatamata sellele üürnik nõuab sellise juhise täitmist.

6. Tähtaja pikenemine
6.1. Üürileandja kohustub teostama parendustööd ning andma üüripinna üürniku kasutusse üleandmise-vastuvõtmise aktiga kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtajaks ning kokkuleppes sätestatud tingimustel.
6.2. Kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtaeg pikeneb ja üürileandja suhtes ei kohaldata lepingust, kokkuleppest ega õigusaktidest tulenevaid õiguskaitsevahendeid seoses üüripinna üleandmise tähtaja edasilükkumisega, juhul kui parendustööd on ajutiselt takistatud ja/või viibivad, järgmistel põhjustel:
6.2.1. parendustööd viibivad või on takistatud üürileandjast mittesõltuvatel põhjustel (sh kõrvaldatava takistuse tõttu õigusaktiga nõutava loa, kooskõlastuse või muu nõusoleku saamisel) – tähtaeg lükkub edasi selle takistava põhjuse kõrvaldamisest tingitud parendustööde kestuse pikenemise aja võrra;
6.2.2. üürnik viivitab kokkuleppes sätestatud kohustuste täitmisega või on kokkuleppe punkti 5.5 kohaselt pikendanud avaldusele vastamise tähtaega ja üürileandjal ei ole seetõttu võimalik täita kokkuleppega endale võetud kohustusi tähtaegselt – tähtaeg lükkub edasi üürniku kohustuse täitmisega viivitamise või pikendamise aja võrra;
6.2.3. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus ja/või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud ja esitatud vaidlustus või kaebus jäetakse rahuldamata või vaidlustuse/kaebuse esitaja loobub vaidlustusest/kaebusest – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra;
6.2.4. riigihanke hankemenetluses vastavaks tunnistatud pakkumuse esitanud isikud keelduvad hankelepingu sõlmimisest või kui hankelepingu sõlmimine ühegi pakkujaga ei ole osutunud võimalikuks pakkumuste jõusoleku tähtaja kestel üürileandjast mitteolenevatel põhjustel – tähtaeg lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.5. riigihanke hanke­menetluses ei esitata ühtegi pakkumust või kui hankemenetluses pakkumuse esitanud pakkujad kõrvaldatakse hankemenetlusest, jäetakse kvalifitseerimata või kui pakkumus tunnistatakse mittevastavaks ja lükatakse tagasi või kui kõik esitatud pakkumused tuleb tagasi lükata põhjendamatult madala maksumuse või liiga kõrge hinna tõttu, mille tulemusena ei ole hankemenetluses ühtegi pakkumust, mille alusel hankelepingut sõlmida – tähtaeg lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hanke­menetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.6. kuigi üürileandja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud, esitatakse riigihanke hankemenetluses vaidlustus või kaebus, kuid vaidlustuse või kaebuse menetlemise ajal tunnistab üürileandja üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul (üürnik ei või seejuures nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda) hankemenetluse kehtetuks ilma vaidlustuskomisjoni või kohtu otsust ära ootamata, eesmärgiga vältida vaidlustusest või kaebusest või selle tagajärgedest tulenevaid kahjulikke tagajärgi üürileandjale ja/või üürnikule (sh eesmärgiga vältida kokkuleppega kokku lepitud tähtaja liigset edasilükkumist) – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra ning uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.7. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused kõik nõuetekohaselt täitnud, kuid vaidlustus või kaebus rahuldatakse põhjusel, mis on tingitud riigihangete seaduse sätete mittevastavusest Euroopa Liidu direktiividele ja/või Eesti Vabariigi põhiseadusele – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra või uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.8. üürnik soovib kokkulepitud parendustööde lahenduste või kokkuleppe aluseks olevate põhimõtete muutmist – üürnik ja üürileandja lepivad kokku vajalike lisatööde teostamises (sh eeldatavas maksumuses) ning määravad vajadusel lisatöödele täiendava tähtaja.
6.3. Kokkuleppe punktis 6.2 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda seaduses või lepingus sätestatud muu leppetrahvi maksmist ja kahju hüvitamist ning kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.
6.4. Üürileandja teavitab üürnikku viivitamatult kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, kui:
6.4.1. esineb kokkuleppe punktides 6.2.1 – 6.2.7 nimetatud mis tahes asjaolu ja seetõttu lükkub edasi kokkuleppes sätestatud tähtaeg (sellisel juhul on üürileandja kohustatud teates esitama tähtaja edasilükkumise põhjused koos seda tõendavate dokumentidega (olemasolul) ning näitama ajavahemiku, mille võrra kokkuleppes sätestatud tähtaeg edasi lükkub) või
6.4.2. esineb kokkuleppe punktis 6.2.8 nimetatud asjaolu ja seetõttu on vajalik kokkuleppes sätestatud tähtaja uuendamiseks täiendava kokkuleppe sõlmimine.

7. Parendustööde kapitalikomponendi arvutamise alused ja kulude hüvitamine
7.1. Pärast parendustööde lõppemist ja üüripinna üürnikule üleandmist sõlmivad pooled 3 (kolme) kalendrikuu jooksul üüris sisalduva parendustööde kapitalikomponendi suuruse muutmiseks ja annuiteetmaksegraafiku asendamiseks lepingu muutmise kokkuleppe ning lisa 3 muudatuse, milles täpsustatakse kokkuleppe punktis 7.2 kirjeldatud viisil leitud parendustööde kapitalikomponendi suurust (vastavalt üürileandja poolt tehtud parendustööde tegelikule maksumusele).
7.2. Üüris sisalduv parendustööde kapitalikomponent arvutatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisa 2 (edaspidi lühendatult määruse lisa 2) punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades järgmist:
7.2.1. parendustööde kapitalikomponendi makse kuude arvuks arvestatakse 121 (ükssada kakskümmend üks) kuud alates 01.10.2026, kui üürile lisandub parendustööde kapitalikomponent;
7.2.2. parendustööde kapitali tulumäärana arvestatakse parendustööde alguses üürileandja üldkoosoleku otsusega kinnitatud perioodilist tulumäära määruse lisa 2 punktis 2 sätestatu alusel, mis kokkuleppe allkirjastamise hetkel on 5,7%;
7.2.3. parendustööde kapitali algväärtus arvutatakse lähtudes järgmistest üürileandja kuludest:
7.2.3.1 üürileandja poolt parendustööde teostamiseks tehtavatest otsestest kuludest;
7.2.3.2 vajadusel parendustööde teostamisega kaasnevate teenuste (omanikujärelevalve, uuringud, ekspertiisid, liitumised, load jms) otsestest kuludest;
7.2.3.3 õigusaktidest tulenevatest maksudest ja maksete kohustustest, mittetagastatavatest maksudest maksukohustuse tekkimise hetkel kogu lepinguperioodi jooksul, lõivudest, õigusaktidest tulenevatest muudest kohustustest jm;
7.2.3.4 üürileandja projektijuhtimise otsestest kuludest;
7.2.3.5 üürileandja projektijuhtimise kaudsetest kuludest, mille suuruseks on 2,5 (kaks koma viis) protsenti kokkuleppe punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.4 kirjeldatud otsestest kuludest;
7.2.3.6 üürileandja finantseeritavast parendustööde teostamise aegsest omakapitali ja võõrkapitali intressikulust, mida arvestatakse kasutustasusse liitintressi meetodil kokkuleppe punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.4 kirjeldatud otsestest kuludest;
7.2.4. parendustööde kapitali lõppväärtus leitakse pärast parendustööde lõppemist üüris sisalduva kapitalikomponendi suuruse määramisel (kokkuleppe punkt 7.2).


8. Sisustuse kapitalikomponendi arvutamise alused ja kulude hüvitamine
8.1. Pärast parendustööde lõppemist ja sisustuse üürnikule üleandmist sõlmivad pooled 3 (kolme) kalendrikuu jooksul üüris sisalduva sisustuse kapitalikomponendi suuruse muutmiseks ja annuiteetmaksegraafiku asendamiseks lepingu muutmise kokkuleppe ning lisa 3 muudatuse, milles täpsustatakse käesoleva kokkuleppe punktis 8.2 kirjeldatud viisil leitud sisustuse kapitalikomponendi suurust (vastavalt üürileandja poolt hangitud sisustuse tegelikulemaksumusele).
8.2. Sisustuse kapitali algväärtus kajastatakse üüris sisalduvas sisustuse kapitalikomponendis, mis arvutatakse määruse lisa 2 punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades järgmist:
8.2.1. sisustuse kapitalikomponendi makse kuude arvuks arvestatakse 121 (ükssada kakskümmend üks) kuud alates 01.10.2026, kui üürile lisandub sisustuse kapitalikomponent;
8.2.2. sisustuse kapitali tulumäärana arvestatakse üürileandja üldkoosoleku otsusega kinnitatud perioodilist tulumäära määruse lisa 2 punktis 2 sätestatu alusel, mis kokkuleppe allkirjastamise hetkel on 5,7%;
8.2.3. sisustuse kapitali algväärtus arvutatakse lähtudes järgmistest üürileandja kuludest:
8.2.3.1 üürileandja poolt sisustuse hankimiseks ja paigaldamiseks tehtavatest otsestest kuludest;
8.2.3.2 õigusaktidest tulenevatest maksudest ja maksete kohustustest, mittetagastatavatest maksudest maksukohustuse tekkimise hetkel kogu sisustuse komponendi makseperioodi jooksul, lõivudest, õigusaktidest tulenevatest muudest kohustustest jm;
8.2.3.3 üürileandja projektijuhtimise otsestest kuludest;
8.2.3.4 üürileandja projektijuhtimise kaudsetest kuludest, mille suuruseks on 2,5 (kaks koma viis) protsenti kokkuleppe punktides 8.2.3.1 kuni 8.2.3.3 kirjeldatud otsestest kuludest;
8.2.3.5 üürileandja finantseeritavast sisustuse hankimise aegsest omakapitali ja võõrkapitali intressikulust, mida arvestatakse kasutustasusse liitintressi meetodil punktides 8.2.3.1 kuni 8.2.3.3 kirjeldatud otsestest kuludest.
8.2.4. Sisustuse kapitali lõppväärtus on 0 (null) eurot.

9. Poolte esindajad
9.1. Pooled nimetavad oma volitatud esindajad parendustöödega seotud küsimustes:
9.1.1. üürniku esindaja on Kristel Marksalu (tel 5381 9201, e-post: [email protected]) või teda asendav isik;
9.1.2. üürileandja esindaja on Andrus Nõmmela (tel 503 9425, e-post: [email protected]) või teda asendav isik.
9.2. Poole esindaja volituste hulka kuulub muuhulgas käesoleva kokkuleppe täitmisel teisele poolele vajaliku informatsiooni kogumine ja teisele poolele esitamine.
9.3. Volitatud esindaja muutumisel on vastav pool kohustatud viivitamatult teist poolt sellest vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teavitama.

Kokkuleppe lisad:
Lisa nr 1 – Parendustööde loetelu ja eeldatav maksumus
Lisa nr 2 – Sisustuse loetelu ja eeldatav maksumus


(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Üürileandja Üürnik




ÜÜRILEPING NR KPJ-4/2025-74


Üürileping on sõlmitud
üürileandja Riigi Kinnisvara AS
Registrikood: 10788733
Juriidiline aadress: Tartu mnt 85, Tallinn 10115
Telefon: (372) 606 3400
E-post: [email protected]
Esindaja lepingu sõlmimisel: ida piirkonnajuht Margo Merirand, volikirja alusel
Kontaktisik: ida piirkonna kinnisvarahaldur Janar Vellak
Kontaktisiku telefon: (372) 5560 1906
Kontaktisiku e-post: [email protected]

ja

üürniku Eesti Vabariik Sotsiaalkindlustusameti kaudu
Registrikood: 70001975
Juriidiline aadress: Paldiski mnt 80, Tallinn 15092
Telefon: (372) 612 1360
E-post: [email protected]
Esindaja lepingu sõlmimisel: peadirektor Maret Maripuu, põhimääruse alusel
Kontaktisik: Martin Maltsev
Kontaktisiku telefon: (372) 5915 1256
Kontaktisiku e-post: [email protected]

vahel, kes on kokku leppinud, et üürileandja annab üürniku kasutusse üüripinna alljärgnevatel tingimustel.

ERITINGIMUSED

1. Üüripinna kinnistu asukoht, suurus ja koosseis

1.1. Aadressil F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond asuv kinnistu, kinnistusraamatu registriosa number 4929631, katastritunnus 66301:031:0028, pindala 1 5811 m².

1.2. Kinnistu oluliseks osaks on:
1.2.1. administratiivhoone A korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010099, kasutamise otstarve administratiivhoone, mälestise number puudub) üüritav pind 1622,6 m², millest 1 192,1 m² on üürnike ainukasutuses ja 430,5 m² on üürnike ühiskasutuses;
1.2.2. administratiivhoone B korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5/1 (ehitisregistri kood 108010978, kasutamise otstarve administratiivhoone, mälestise number puudub) üüritav pind 208,1 m², milles üürniku kasutuses olev üüripind puudub;
1.2.3. garaaž – büroo C korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5/2 (ehitisregistri kood 108010102, kasutamise otstarve büroohoone, mälestise number puudub) üüritav pind 774,2 m², milles üürniku kasutuses olev üüripind puudub;
1.2.4. garaaž F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010101, kasutamise otstarve elamu, kooli vms abihoone, mälestise number puudub), milles üüritav pind puudub;
1.2.5. ladu F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010100, kasutamise otstarve
muu laohoone, mälestise number puudub), milles üüritav pind puudub;
1.2.6. garaaž F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 121349817, kasutamise otstarve garaaž, mälestise number puudub) üüritav pind 102,8 m2, milles üüritav pind puudub.

1.3. Hoone üüritav pind on hoone netopind, millest on lahutatud hoonet kui tervikut teenindavate tehniliste ruumide pind (tehnopind) ja vertikaalsete ühendusteede pind. Üüripinna suurus täpsustatakse pärast üüripinna üürnikule üleandmist, üürileandja poolt koostatava mõõdistusprojekti alusel. Pärast mõõdistusprojekti valmimist on üüripinna arvestamisel aluseks hoone netopind, millest on lahutatud hoonet kui tervikut teenindavate tehniliste ruumide pind (tehnopind) ja vertikaalsete ühendusteede pind. Üüritav pind mõõdetakse koos mittekandvate tarindite aluse pinnaga, see on kandvatel tarinditel seinte siseviimistluskihini ja mittekandvatel tarinditel seinte telgjooneni. Netopinna arvestamisel lähtutakse Eesti standardis EVS-EN 15221-6:2011 “Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 6: Pinna ja kubatuuri mõõtmine kinnisvarakeskkonna juhtimisel” olevast “ruumide netopinna” mõistest, millele vastab ehitisregistris suletud netopind, millele on liidetud mittekandvate tarindite alune pind.

1.4. Juhul kui kinnistut kasutavad mitu üürnikku või kasutajat, eristatakse üüritaval pinnal ainukasutuses olev pind ja ühiskasutuses olev pind. Ühiskasutuses olev pind on pind, mida üürnik kasutab ühiselt koos teiste hoone üürnike ja kasutajatega. Üürniku ühiskasutuses pind koosneb korruse ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt vaid sama korruse üürnikud ja kasutajad, nt koridor) ja hoone ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt kogu hoone üürnikud ja kasutajad, nt fuajee), erandjuhul ka muust ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt osa üürnikke ja kasutajaid).

2. Üüripinna suurus, paiknemine ja koosseis

2.1. Üürniku kasutuses olev üüripind A korpuse hoones kokku on arvestuslikult 259,0 m², millest:
2.1.1. 186,5 m² on üürniku ainukasutuses;
2.1.2. 72,5 m² on proportsionaalne osa üürnike ühiskasutuses olevast pinnast.

2.2. Üüripind paikneb A korpuse administratiivhoone 1. korrusel.

2.3. Üürniku kasutuses olevate parkimiskohtade arv kokku: territooriumil asuvad parkimiskohad on üürnike ühiskasutuses.

2.4. Üürniku ainukasutuses olev maa (territoorium) kokku: puudub, territoorium on üürnike ühiskasutuses.

2.5. Üürniku ainukasutuses olevad rajatised: puuduvad.

2.6. Üürniku kasutuses olevad seadmed ja sisustus, mille asendamise ja hooldamise kohustus on üürileandjal: poolte vahel kokku lepitud seadmete ja sisustuse loetelu on toodud lepingu lisa 6.1 juurde kuuluvas lisas 2.

2.7. Üüripinna paiknemine on toodud lepingu lisas 1 olevatel plaanidel ja eksplikatsioonil. Ühiskasutuses oleva hoone puhul on eristatud üürniku ainukasutuses ja ühiskasutuses pind. Üürnikul on õigus kasutada kogu ühiskasutatavat pinda lepingu lisas 1 tähistatud ulatuses.

3. Üüripinna sihtotstarve

Üüripinna sihtotstarve on büroopind.

4. Üüripinna nõutav seisund

Üürileandja on kohustatud tagama üüripinna säilitamise üleandmise seisundit fikseerivas aktis märgitud seisundis, v.a harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis.

5. Üüripinna valduse üleandmine

Üüripinna valduse üleandmise tähtpäev on lepingu lisa 6.1 punktis 1.3 sätestatud tähtpäev.

6. Üüriteenused ja üür

6.1. Üüri liik on kulupõhine.
6.2. Üüriteenused on toodud lepingu lisas 2.
6.3. Üüri suurus on toodud lepingu lisas 3. Üürile lisandub käibemaks.
6.4. Üüri arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.
6.5. Pooled on kokku leppinud, et üüri (v.a kapitalikomponent ja remonttööde komponent) muudetakse indeksi alusel.
6.6. Üüri muutmisel indeksi alusel lähtutakse järgmisest:
6.6.1. Üüri muudetakse esimest korda alates 01.01.2028.
6.6.2. Üüri muutmise aluseks olev tüüptingimuste punktis 3.16 nimetatud indeks leitakse muutmisest teatamise aastale eelneva 31. detsembri seisuga.
6.6.3. Üürileandja esitab üürnikule üüri muutmise teate hiljemalt muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks.
6.6.4. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 (kuuekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates.

7. Kõrvalteenused ja kõrvalteenuste tasu

7.1. Kõrvalteenused on toodud lepingu lisas 2.
7.2. Kõrvalteenuste tasu suurus on toodud lepingu lisas 3. Kõrvalteenuste tasule lisandub käibemaks.
7.3. Kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.
7.4. Pooled on kokku leppinud, et kõrvalteenuste tasu muudetakse vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2.
7.5. Kõrvalteenuste tasu muutmisel vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2 lähtutakse järgmisest:
7.5.1. Üürileandja teeb kõrvalteenuste tasu muutmiseks üürnikule ettepaneku hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks esitatava teatega.
7.5.2. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 (kuuekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates.
7.5.3. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 31. detsembriks.

8. Üüri ja kõrvalteenuste eest maksmine

8.1. Tasu arvestamine algab üüripinna valduse üürnikule üleandmisest.
8.2. Üürileandja esitab üürnikule arve või eraldi arved üüri ja kõrvalteenuste eest hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks. Üür arvestatakse jooksva kuu eest ning fikseerimata kõrvalteenuste tasu eelneva kuu eest. Arved saadetakse üürniku e-arvete teenusepakkuja infosüsteemi kaudu. Üürileandja esitab üürnikule e-arveid, mis vastavad Eesti e-arve standardile.
8.3. Arve tasumise tähtaeg on 21 (kakskümmend üks) kalendripäeva arve saamisest arvates.

9. Lepingu tähtaeg

9.1. Leping jõustub, kui pooled on lepingu allkirjastanud.
9.2. Leping lõpeb 121 (saja kahekümne ühe) kuu möödumisel üüripinna valduse üleandmisest üürnikule.

10. Erisused ja täiendused tüüptingimustele

10.1. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3.4 või 8.4 alusel, juhul kui tegemist on üürileandja poolt lepingu rikkumisega, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi summas, mis saadakse lepingu ülesütlemise ajal kehtiva 1 (ühe) kalendrikuu üüri korrutamisel 6 (kuuega). Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4.3 alusel, juhul kui tegemist on üürniku poolt lepingu rikkumisega, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kaasneva kahju hüvitamist.
10.2. Ehitise garantiiajal tekkivate selliste avariide, rikete ja puuduste lahendamisel, mida loetakse garantiipuudusteks ja mis ehitusgarantii säilimiseks kuuluvad likvideerimisele ehitustööde töövõtja poolt ning mille tõttu ei ole võimalik kinni pidada lepingu tüüptingimuste punktides 5.4-5.6 nimetatud tähtaegadest, rakendatakse tüüptingimuste punkti 5.7 järgmise erisusega: isegi juhul, kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, ei ole üürnikul õigust ehitise garantiiajal kõrvaldada puudust, riket või avariid ise või lasta kõrvaldada kolmandal isikul. Üürileandja on kohustatud teavitama üürnikku valduse üleandmisel ehitusgarantii olemasolust, ulatusest ja kestusest

11. Muud kinnitused ja kokkulepped

11.1. Juhul, kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid (lisa 6 alusel), mis hüvitatakse üürniku poolt kapitalikomponendi maksetena, sõlmivad pooled pärast igakordset parendustööde lõppemist ja üüripinna üürnikule üleandmist 3 (kolme) kalendrikuu jooksul lisa 3 muudatuse, milles lepitakse kokku lisas 6 kirjeldatud viisil leitud kapitalikomponendi suurus (võttes arvesse üürileandja poolt tehtud parendustööde tegeliku maksumuse), remonttööde komponendi suurus ning üüri- ja kõrvalteenuste tasud. Samaaegselt lepivad pooled vajadusel kokku kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtetes.
11.2. Juhul kui käesolev leping lõpeb üürnikust tuleneva asjaolu tõttu ennetähtaegselt ja pooled ei ole kokku leppinud teisiti, kohustub üürnik 60 (kuuekümne) kalendripäeva jooksul üürileandja kirjaliku nõude saamisest arvates üürileandjale hüvitama järgmised kulud:
a) parendustööde kapitalikomponendi põhiosa jääk kehtivas annuiteetmaksegraafikus (lepingu lisa 3 annuiteetmaksegraafik), mis arvestatakse käesoleva lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, millest on lahutatud algselt kokku lepitud kapitali lõppväärtus;
b) sisustuse kapitalikomponendi põhiosa jääk (lepingu lisa 3 annuiteetmaksegraafik), mis arvestatakse käesoleva lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, millest on lahutatud kapitali lõppväärtus;
c) kolmandate isikutega lepingu täitmise eesmärgil sõlmitud lepingute (sh võõrkapitali kaasamiseks sõlmitud lepingute) ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevad tegelikud kulud.
11.3. Pooled on kokku leppinud, et kui üürileandja soovib võõrandada kinnistu, millel üüripind asub, siis lähtuvad pooled alljärgnevast:
a) üürileandja teatab üürnikule üüripinna võõrandamise väljakuulutamise eeldatavast ajast vähemalt 4 (neli) kuud ette;
b) üürileandja on üürniku vastaval nõudmisel enne kinnistu võõrandamist kohustatud kandma kinnistusraamatusse lepingu kohta võlaõigusseaduse § 324 kohase märke.
11.4. Pooled on kokku leppinud, et pärast lepingu lõppemist on üürnik kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatusse lepingu kohta kantud märke (eritingimuste punkt 11.3) kustutamiseks 30 (kolmekümne) kalendripäeva jooksul arvates üürileandja poolt lepingu lõppemise järel saadetud vastavasisulise kirjaliku taotluse kättesaamisest üürniku poolt.
11.5. Pooled on kokku leppinud, et lepingu lisa 5 „Hoone sisekorraeeskiri“ muutmise vajadusel esitab üürileandja üürnikule sellekohase teate. Juhul kui üürnik ei nõustu teates esitatud muudatusega, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite 30 (kolmekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse sisekorraeeskiri muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning sisekorraeeskirja muutmise kokkulepet ei sõlmita.
11.6. Pooled töötlevad teise poole esindajate ja lepingu täitmisega seotud teiste isikute isikuandmeid ilma nimetatud isikute eraldi antud nõusolekuta poolte vahel sõlmitud lepingu täitmiseks, poolte õigustatud huvides või muul õiguslikul alusel. Pooled lähtuvad isikuandmete töötlemisel õigusaktidest ja oma organisatsioonis kehtestatud isikuandmete töötlemise põhimõtetest.
11.7. Pooled on kokku leppinud, et kui käesoleva lepingu kehtivuse ajal lepivad
Rahandusministeerium ja üürileandja kokku üldiselt üürilepingutele rakendatavates uutes
tingimustes (nn vastavates mudelites sõltuvalt üüripinna sihtotstarbest, asukohast,
üürnike arvust jms), vaatavad pooled lepingu tingimused üle ja vajadusel muudavad
poolte kirjalikul kokkuleppel lepingu tingimusi lähtuvalt üürilepingutele rakendatavatest
uutest tingimustest.

12. Lepingu dokumendid ja lepingutingimuste kohaldamine

12.1. Lepingu dokumendid koosnevad lepingu eritingimustest, tüüptingimustest, lepingu lisadest ja lepingu muudatustest (sealhulgas lepingus nimetatud üürileandja teadetest üüri muutmise kohta).
12.2. Lepingu tüüptingimustena kohaldatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisas 1 esitatud tüüptingimusi, mis kehtivad poolte vahel lepingu tüüptingimustena ilma allkirjastamata. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.
12.3. Juhul kui lepingu eritingimused, tüüptingimused või lisad on omavahel vastuolus, lähtutakse dokumentidest järgmises järjekorras:
1) eritingimused;
2) lisad;
3) tüüptingimused.
Eri aegadel allkirjastatud sama järjekorra lepingu dokumentide vastuolu korral lähtutakse hiljem allkirjastatud dokumendist.
12.4. Pooled käsitavad tüüptingimuste punktis 5.3 nimetatud kinnisvara korrashoiu hea tavana kinnisvarakeskkonna korraldamist reguleerivat standardit, milleks lepingu sõlmimisel on Eesti standardi EVS 807:2024 „Kinnisvarakeskkonna korraldus ja korrashoid“.
12.5. Kinnisvara sisetehingute korral lähtutakse üüri muutmisel lisaks alapunktides 12.1–12.4 esitatule ka Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ sätestatust. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.
11. Lepingu lisad
1. Üüripinna plaanid ja eksplikatsioon
2. Poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja teenuste liigitus
3. Üür ja kõrvalteenuste tasu
4. Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt koos seadmete ja sisustuse nimekirjaga (koostatakse üüripinna üürnikule üleandmise kuupäeva seisuga ja allkirjastatakse hiljemalt ühe kuu jooksul üüripinna üürnikule üleandmise kuupäevast)
5. Hoone sisekorraeeskiri
6. Parendustööde teostamise kokkulepe

Allkirjastatud digitaalselt Allkirjastatud digitaalselt

Üürileandja Üürnik
TÜÜPTINGIMUSED


1. MÕISTED

Lepingus kasutatakse mõisteid alljärgnevas tähenduses:

1.1. avarii on rike, mis ohustab kas inimelusid või üürniku julgeolekut või on tekitanud või võib tekitada olulist kahju tervisele või varale, sealhulgas keskkonnale. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse avariiks lepingu tähenduses;

1.2. hoone on kinnistul paiknev hoone, milles üürilepingu osaks olevad ruumid asuvad;

1.3. isik on iga pooleks mitteolev isik;

1.4. kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust;

1.5. kinnistu on eritingimustes märgitud kinnistu(d);

1.6. kõrvalteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris;

1.7. kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;

1.8. leping on poolte vahel sõlmitud üürileping, mis koosneb eritingimustest ja tüüptingimustest koos muudatuste ja lisadega, mis on lepingu lahutamatud osad;

1.9. lepingu tähtaeg on aeg lepingu jõustumisest kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni;

1.10. parendustöö on tegevus, mille peamine eesmärk on:
1.10.1. üüripinna või selle osa sihtotstarbe või suuruse muutmine;
1.10.2. üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide uuendamine;
1.10.3. üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine;
1.10.4. uute tehnoloogiate kasutuselevõtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt kasutatav ka ilma nendeta;

1.11. pool on üürileandja või üürnik;

1.12. pooled on üürileandja ja üürnik ühiselt nimetatuna;

1.13. puudus on üüripinna mittevastavus ettenähtud tingimustele, sealhulgas kokkulepetele või kohustustele, mis ei pruugi kaasa tuua süsteemi seiskumist ega rikke või avarii ega otsese kahju tekkimist. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse puuduseks lepingu tähenduses;

1.14. remonttöö on tegevus, millega taastatakse üüripinna või selle osa, sealhulgas konstruktsioonide ning tehnosüsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingus kokku lepitud seisundile;

1.15. rike on puudus, mille tulemusel seade või süsteem seiskub või jätkab tööd nõuetele mittevastavalt või mitteusaldusväärselt või häiritud on normaalne töö- või elukorraldus üüripinnal, kuid sellega ei kaasne otsest ohtu inimeludele või olulist varalist kahju. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse rikkeks lepingu tähenduses;

1.16. tööpäev on iga nädalapäev, välja arvatud laupäev, pühapäev, Eesti Vabariigi riigipüha ja rahvuspüha;

1.17. vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud oodata, et pool lepingu sõlmimise ajal sellise asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Selline asjaolu takistab lepingu täitmist, kuid ei pruugi põhjustada üüripinna kahjustumist;

1.18. üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;

1.19. üüripind on üürilepingu alusel üürniku kasutusse antud eritingimustes kirjeldatud kinnistu, hoone ja/või selle osa ning juhul kui üürniku kasutusse antakse osa kinnistust ja/või hoonest, koosneb üüripind üürniku ainukasutuses olevast pinnast ja ühiskasutuses olevast pinnast, mida üürnik kasutab ühiselt koos teiste hoone üürnikega või kasutajatega;

1.20. üüriteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris.

2. ÜÜRIPINNA ÜLEANDMINE ÜÜRNIKULE

2.1. Üüripind peab üürnikule üleandmisel olema sihtotstarbeliselt kasutatav, puhas ja heakorrastatud.
2.2. Pooled koostavad üüripinna valduse üleandmise kuupäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti, mis pärast allkirjastamist saab lepingu lahutamatuks osaks ja lepingu lisaks. Vajaduse korral võivad pooled üüripinna tehnilise seisukorra fikseerimiseks koostada käesolevas punktis nimetatud akti asendavaid või täiendavaid dokumente ja sõlmida täiendavaid kokkuleppeid.

3. ÜÜR JA KÕRVALTEENUSTE TASU

Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestus

3.1. Üürnik tasub üürileandjale kasutustasu üürileandja esitatud arve alusel, kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Arvel peab olema eraldi näidatud üüri kogusumma ja kõrvalteenuste tasu vastavalt kokkulepitud teenuste loetelule.
3.2. Kui pooled ei ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu fikseeritud suuruses või muudes arvestamise põhimõtetes, arvestatakse kõrvalteenuste tasu suurused alljärgnevalt:
3.2.1. Tarbimismahtude mõõtmine toimub tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee-, kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenused) korral vastavalt üüripinna tarbimist mõõtvatele arvestitele, välja arvatud juhul, kui arvestid puuduvad. Tarbimismahtude mõõtmine toimub ka muudel teenustel, mille tasu arvestuse aluseks on tarbimismahud.
3.2.2. Tarbimismahtude proportsionaalne arvestamine toimub tüüptingimuste punktis 3.2.1 nimetamata kõrvalteenuste korral, sealhulgas ühiskasutuses olevate pindade ja tehnosüsteemide korrashoiuga seotud teenuste ning muude teenuste ja nendega seotud tarbimisteenuste korral. Proportsionaalsel arvestamisel leitakse kõrvalteenuse tasu, arvestades teenusega kaetud üüripinna osakaalu teenusega kaetud hoone üüritavast pinnast, see tähendab, et üürniku kuluks hoone vastavatest kuludest on nii mitu protsenti, kui mitu protsenti moodustab üürniku teenusega kaetud üüripind hoones kogu hoone vastava teenusega kaetud üüritavast pinnast, sõltumata sellest, kas hoone üüritav pind on välja üüritud või mitte.
3.2.3. Kõrvalteenuste tasude suurused arvestatakse vastavalt tüüptingimuste punkti 3.2.1 või 3.2.2 alusel leitud tegelikule tarbimisele ja teenuseosutajate kehtestatud hindadele või riigihankemenetluse tulemusena teenuseosutajatega kokku lepitud hindadele.
3.3. Remonttööde maksumus sisaldub üüris, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti:
3.3.1. ulatuses, mis tagab üüripinna säilimise lepingus kokku lepitud seisundis;
3.3.2. kui selliste tööde tegemine on põhjustatud õigusaktide muudatustest, välja arvatud juhul, kui õigusaktide muudatused on seotud üürniku tööspetsiifikaga.
Lisaks punktides 3.3.1 ja 3.3.2 nimetatule sisaldub üüris remonttööde maksumus lepingus kokku lepitud rahaliste vahendite ja tegevuste ulatuses.
3.4. Kui üürnik soovib üüripinnal teha parendustöid või selliseid remonttöid, mille maksumus vastavalt lepingule ei sisaldu üüris või mis oma olemuselt ei ole üürileandja kui omaniku kohustuseks, ning selliste tööde tulemusena üüri või kõrvalteenuste tasu suurus muutuks, lähtuvad pooled tüüptingimuste punktides 5.8–5.14 sätestatust.
3.5. Kui lepingu kehtivuse ajal viiakse läbi hoone mõõdistamine, mille tulemusena täpsustatakse hoone üüritava pinna suurust, siis korrigeeritakse lepingujärgset üüripinna suurust hoones ja üürina makstavat üüripinna ruutmeetri tasu ning kõrvalteenuste tasu selliselt, et korrigeerimise hetkel kehtiv kasutustasu kogusumma kalendrikuus ei muutu.
3.6. Üürnik tasub kõik üürileandjale tasumisele kuuluvate summade ülekandmisega seotud kulud, tingimusel, et ülekanne tuleb teha Eesti Vabariigis registreeritud krediidiasutuse arveldusarvele või välismaa krediidiasutuse Eesti Vabariigis registreeritud filiaali arveldusarvele.

Üürniku poolt üüriteenuste ja kõrvalteenuste lepingute sõlmimine ning selle mõju üürile

3.7. Üürnikul on üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks õigus sõlmida enda nimel lepinguid vastavate teenuste osutajatega või teha vastavad tegevused ise, kui pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et nimetatud teenuslepingud sõlmib või vastavad tegevused teeb üürnik.
3.8. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid haldusteenuse või tehnohoolduse osutamiseks, samuti omanikukohustuste täitmiseks või teha vastavad tegevused ise, kui üürileandja on selliste teenuste osutamisel lepingut rikkunud, alljärgnevatel tingimustel:
3.8.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta.
3.8.2. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, milliste viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega, sest on põhjendatud üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega.
3.9. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid tüüptingimuste punktis 3.8 nimetamata teenuste saamiseks või teha vastavad tegevused ise alljärgnevatel tingimustel:
3.9.1. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 60 päeva ja kannab kulud, mis üürileandjal tuleb kanda juba sõlmitud teenus­lepingute enne­tähtaegse lõpetamise tõttu (näiteks leppetrahvi nõuded). Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10;
3.9.2. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva ja pooled ei ole kokku leppinud, et üüriteenust või kõrvalteenust osutab üürileandja. Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10;
3.9.3. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta;
3.9.4. ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, kui nende viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega.
3.10. Üürileandja kohustub tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andma või põhjendama sellest keeldumist viie tööpäeva jooksul vastava taotluse saamisest arvates. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest, kui sellistest lepingutest kas lepingu kehtivuse ajal või pärast seda:
3.10.1. tulenevad või võivad tuleneda kahjulikud mõjutused kinnistule;
3.10.2. halveneb või võib halveneda hoone seisund;
3.10.3. kaasnevad või võivad kaasneda kohustused, kitsendused või piirangud üürile­andjale või teistele üürnikele.
3.11. Üürileandjal ei ole õigust keelduda tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andmisest, kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud selliste mõjutuste, seisundi halvenemise, kohustuste, piirangute või kitsendustega või kui pooled lepivad kirjalikult kokku sellistest asjaoludest põhjustatud mõjutustega kaasnevate kulutuste hüvitamises üürileandjale. Viidatud negatiivsete mõjutuste tõendamise koormis lasub üürileandjal, kusjuures esitatud põhjendused peavad olema asjakohased. Juhul kui üürnik sõlmib eelnimetatud teenuste saamiseks teenuslepingud ilma üürileandja nõusolekuta, vastutab üürnik sellega kaasnevate riskide ja võimalike kahjude eest ning kohustub üürileandjale põhjustatud kahju hüvitama.
3.12. Kui üürnik kasutab tüüptingimuste punktis 3.9 nimetatud õigust lepingute sõlmimiseks, kohaldatakse vastavate teenuste eest tasumise suhtes üürniku valikul ühte varianti alljärgnevatest:
3.12.1. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üüri või kõrvalteenuste tasude suurust ei muudeta, kuid üürileandja hüvitab üürnikule vastava teenuse maksumuse. Tasu hüvitatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.
3.12.2. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üürileandja ja üürnik lepivad kokku üüri või kõrvalteenuste tasude vähendamises vastavate teenuste ulatuses. Üüri või kõrvalteenuste tasusid vähendatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.
3.13. Kui üürnik sõlmib isikutega lepingud tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee-, kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenuse) kohta, edastab ta üürileandjale iga järgneva kuu 10. kuupäevaks andmed üüripinna tarbimisteenuste kohta, välja arvatud juhul, kui üürileandja selliseid andmeid saada ei soovi.

Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine

3.14. Üüri võib kokkulepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni 3%, kui eritingimustes on selles kokku lepitud. Üüri võib muuta suuremas ulatuses juhul, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. Indeksi alusel üüri muutmisel lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.
3.15. Kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine toimub üks kord aastas vastavalt eritingimustes ja lisades kokkulepitule järgmiselt:
3.15.1. Kui pooled on kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel, lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.
3.15.2. Kui pooled ei ole kõrvalteenuste tasu muutmist välistanud ega ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel ja üürileandja soovib kõrvalteenuste tasu muuta, esitab ta üürnikule sellekohase ettepaneku, mille aluseks on andmed eelmise kalendriaasta üüripinna kulude ja järgmise kalendriaasta prognoositavate kulude kohta, muu hulgas andmed selle kohta, milline põhjendatud ja objektiivne alus tingib kõrvalteenuste tasude muutmise. Fikseeritud kõrvalteenuste tasu korral ja juhul, kui kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamisele eelneva aasta tegelik kõrvalteenuste kulu erines sama aasta kohta lepingus fikseeritud tasust, tasaarvestab üürileandja fikseeritud tasu ja tegeliku kulu vahe järgneva kalendriaasta kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamsel, juhul kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Kui üürnik ei ole nõus teates esitatuga, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe. Kui pooled ei saavuta eritingimustes kokku lepitud tähtajaks kõrvalteenuste tasu muutmises kokkulepet, siis kohaldatakse osas, milles kokkulepet ei saavutatud, alates järgmisest kalendriaastast tüüptingimuste punktis 3.2 sätestatut. Üürileandja poolt kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamise, üürniku poolt vastuväite esitamise ning kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes. Erinevate kõrvalteenuste tasude muutmisele võib rakendada erinevaid muutmise põhimõtteid.
3.16. Üüri ja kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine kokkulepitud indeksi alusel toimub järgmiselt:
3.16.1. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmisel kasutatavaks indeksiks on tüüptingimuste punktis 3.16.2 nimetatud tarbijahinna indeksi aastane protsentuaalne muutus.
3.16.2. Tarbijahinna indeksiks on eritingimustes kokku lepitud kuupäeva seisuga lõppeva aastase perioodi kohta avaldatud Eesti tarbijahinna koondindeks, mis sisaldab kõiki regioone ja kaubagruppe. Kui vastavat koondindeksit ei ole avaldatud üüri või kõrvalteenuste tasu muutmise teate esitamise kuupäevaks, võetakse aluseks nimetatud kuupäevale eelnenud kalendrikuu viimase päeva seisuga lõppenud aastase perioodi Eesti tarbijahinna koondindeksi aastane muutus protsentides.
3.16.3. Üüri ja kõrvalteenuste tasu indeksi alusel muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule teate. Juhul kui üürnik leiab, et teates esitatu ei vasta lepingus kokkulepitule, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Teate ja vastuväite esitamise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes.
3.17. Pikema tähtajaga kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse kasutustasu suurus üle vähemalt iga viie aasta järel.

4. ÜÜRIPINNA KASUTAMINE JA VALDAMINE

4.1. Üürileandja on kohustatud võimaldama üürnikul üüripinda kasutada ja vallata vastavalt lepingule, sealhulgas tagama mõistliku aja jooksul üürileandjast põhjustatud takistuste kõrvaldamise ning hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib mis tahes viisil ohustada või häirida üürniku poolt üüripinna kasutamist lepingus toodud tingimustel või üürniku poolt lepingust või seadusest tulenevate kohustuste täitmist.
4.2. Kui üürileandjal on vaja kasutada üüripinda lepingust mittetulenevatel põhjustel, sealhulgas seoses üüripinna isikule võõrandamise või üürimise ettevalmistamisega, on ta kohustatud eelnevalt üürnikuga kooskõlastama selleks vajaliku juurdepääsu koha, ulatuse ja aja. Täiendavalt lähtutakse üüripinnale sisenemise ja viibimise korral hoone sisekorraeeskirjas sätestatust.
4.3. Üürnik kohustub kasutama üüripinda heaperemehelikult ning täitma tuleohutust ja tervishoidu reguleerivaid õigusakte.
4.4. Üürnik kohustub mitte paigaldama üüripinnale seadmeid, mille koormus ületab teenuse, süsteemi või seadme võimsuse. Juhul kui üürniku installeeritav seade nõuab lisasüsteeme, paigaldatakse sellised süsteemid üürniku kulul ja vastavalt üürileandjaga kooskõlastatud plaanidele ja spetsifikatsioonidele.
4.5. Üürnikul on õigus paigaldada üürileandjaga kooskõlastatult üüripinnale, sealhulgas hoone seintele, oma kulul enda soovitud ulatuses ja viisil reklaame, lippe, plakateid, logosid, sümboolikat ning muid visuaalseid tähiseid ja viitasid tingimusel, et need vastavad õigusaktides kehtestatud nõuetele. Üürile­andja on kohustatud tagama, et üürnikul oleks võimalik paigaldada üüripinnale üürniku sümboolika, mille kasutamise kohustus on üürnikule ette nähtud õigus­aktidega. Üürniku paigaldatud reklaami vastavuse eest kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele vastutab ning reklaamimaksu maksab üürnik. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud üürileandjale hüvitama tekitatud kahju.
4.6. Üürnikul on õigus kasutada üüripinda eritingimustes sätestamata sihtotstarbel üksnes üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on koos nõusoleku andmisega õigus kehtestada üüripinna kasutamise suhtes piiranguid või muid tingimusi. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest juhul, kui:
4.6.1. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib kahjustada või kahjustab üüripinda või muul viisil vähendab selle väärtust;
4.6.2. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib suurendada või suurendab üürileandja kulutusi üüripinnale;
4.6.3. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve on vastuolus heade kommetega;
4.6.4. üürnik ei ole nõus üüripinna sihtotstarbe muutmisest tingitud, üürileandja pakutud uue üüri või kõrval­teenuste tasudega või üürileandja pakutud üüripinna kasutamise piirangute või muude tingimustega.
4.7. Üürnik teavitab üürileandjat viivitamata igast üüripinnal asetleidnud avariist või muust ohust üüripinnale ning võtab tarvitusele mõistlikud abinõud selliste sündmustega seotud asjaolude ja tagajärgede likvideerimiseks.
4.8. Üürileandjal on õigus siseneda üüripinnale lepingus sätestatud üürileandja kohustuste täitmiseks, samuti avariide ärahoidmiseks või nende tagajärgede likvideerimiseks, kui nimetatud avariid või reaalne oht nende tekkimiseks võivad ohustada hoones viibivaid isikuid või vara. Sellisel juhul lähtutakse üüripinnale sisenemisel ja sellel viibimisel hoone sisekorraeeskirjas sätestatud korrast.
4.9. Üürnikul on keelatud üürileandja nõusolekuta siseneda tehnilistesse ruumidesse, välja arvatud üüripinna hulka kuuluvad tehnilised ruumid, reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule, sealhulgas tema töötajale, ega teha muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui:
4.9.1. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab tüüptingimuste punktist 4.7 tulenevat kohustust;
4.9.2. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise õigus ja tingimused on eraldi kokku lepitud eritingimustes või hoone sisekorraeeskirjas;
4.9.3. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemiseks esineb muu põhjendatud vajadus, mis on seotud üürniku põhitegevuse, julgeolekukaalutluste või üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida või seadistada tehnosüsteeme.
4.10. Kui üüripinna tehnosüsteemide reguleerimisvajadus tekib väljaspool avariid, pöördub üürnik üürileandja poole, kes reageerib üürniku ettepanekule esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
4.11. Lepinguga sätestamata poolte kohustused üüripinna valdamisel ja kasutamisel on sätestatud hoone suhtes kehtivates õigusaktides ja muudes dokumentides, sealhulgas hoone sisekorraeeskirjas.
4.12. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni üüripinna tegeliku energiatarbimise, veetarbimise ja jäätmetekke kohta. Informatsioon esitatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sellises sisus, ulatuses ja detailsuses, mis võimaldab analüüsida üüripinna kasutamisega seotud keskkonna- ja energiatõhususe aspekte. Muu hulgas peab informatsioon sisaldama teavet tarbitud taastuva ja taastumatu energia mahu ning tarbitud energia CO2 ekvivalendi kohta. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu.
4.13. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni, mis on vajalik Euroopa Parlamendi ja nõukogu 25. oktoobri 2012. a direktiivist 2012/27/EL hoonete energiatõhususe kohta tulenevate nõuete täitmiseks. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu. Pooled võivad eritingimustes täpsustada hoonete energiatõhususe nõuete aluseks olevaid dokumente.

5. ÜÜRIPINNA KORRASHOID

5.1. Kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti, on üürileandja kohustatud tagama üüripinna hoidmise eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutamiseks sobivas seisundis ja eritingimuste punktis 4 kokku lepitud seisundis, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust.
5.2. Üürileandja ja üürniku kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel lepingu kehtivuse ajal on kirjeldatud tüüptingimuse punktides 5.3–5.14, eritingimustes ja lisades.
5.3. Üürileandja osutab üürnikule üüri- ja kõrvalteenuseid vastavalt eritingimustes kokku lepitud kinnisvara korrashoiu heale tavale ning lepingus täpsustatud ulatuses ja poolte kohustuste jaotuse alusel.

Puuduste, rikete ja avariide kõrvaldamine

5.4. Üürileandja on kohustatud tagama, et üüripind oleks eritingimustes sätestatud sihtotstarbel kasutatav, ja kõrvaldama puudused viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul puudusest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.5. Üürileandja on kohustatud kõrvaldama rikked viivitamata, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul rikkest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.6. Üürileandja on kohustatud avarii lokaliseerima viivitamata, kuid hiljemalt kahe tunni jooksul avariist teada saamisest arvates, ning tegema avariijärgse remondi viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul avarii lokaliseerimisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.7. Kui üürileandjal ei ole objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade ja vastavate tööde tegemiseks vajalike materjalide ettetellimistähtaegade tõttu võimalik kinni pidada tüüptingimuste punktides 5.4–5.6 nimetatud tähtaegadest, on üürileandja kohustatud sama tähtaja jooksul esitama üürnikule edasise tegevusplaani. Juhul kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, on tal õigus kõrvaldada puudus, rike või avarii ise või lasta see kõrvaldada isikul ja nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, teavitades sellest üürileandjat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esimesel võimalusel pärast puuduse, rikke või avarii kõrvaldamist.

Remonttööde ja parendustööde tegemine

5.8. Üürileandja teeb remonttöid üksnes lepingus ja selle lisades kokku lepitud viisil, ulatuses ja ajal, lähtudes üürniku kui üüripinna kasutaja huvidest, seejuures võivad pooled remonttöödes kokkuleppimiseks sõlmida lisakokkuleppeid.
5.9. Üürileandja teeb remonttöid üürniku igapäevast tegevust võimalikult vähe mõjutaval viisil. Üürileandjal ei ole õigust nõuda üürnikult remonttööde tegemist.
5.10. Pooled võivad lepingu tähtaja jooksul kokku leppida parendustööde tegemises üürileandja poolt. Sellisel juhul lepivad pooled eelnevalt kirjalikult kokku parendustööde mahu ja tähtajad. Kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis lepitakse kokku ka kaasnevate kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord.
5.11. Kui üürniku tööspetsiifikaga seotud uute õigusaktide vastuvõtmine või selliste õigusaktide muutmine toob kaasa vajaduse teha üüripinna remonttöid või parendustöid üüripinna sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, lepivad pooled kokku vajalike tööde mahu, tähtajad ja maksumuse ning mõju üürile või kõrvalteenuste tasudele või mõlemale. Sellisest nõuetele mittevastavusest tingitud takistused üüripinna kasutamisel üürniku poolt ei ole käsitatavad üürileandjapoolse lepingu rikkumisena, üürnikul ei ole õigust alandada üüri, peatada üüri tasumist ega kasutada üürileandja suhtes muid õiguskaitsevahendeid.
5.12. Kui üürileandja ei täida kohaselt kohustust teha remont- või parendustöid, on üürnikul õigus eelneval teatamisel teha vastavad tööd ise või sõlmida leping vastavate tööde tegemiseks isikuga ning sellisel juhul kohaldatakse tüüptingimuste punktides 3.8–3.12 sätestatut. Üürnikul on õigus kohaldada üürileandja suhtes lepingus sätestatud õiguskaitse­vahendeid.
5.13. Üürnik võib teha üüripinnal muudatusi – remonttöid ja parendustöid – poolte kirjalikul kokkuleppel, milles sätestatakse muu hulgas selliste tööde tegemise maht ja tingimused, samuti üürileandja poolt lepingu lõppemisel üüripinnal tehtud muudatuste hüvitamise maht ja tingimused. Üürileandja ei või käesolevas punktis nimetatud kokkuleppe sõlmimisest põhjendamatult keelduda, ennekõike juhul, kui üüripinnal muudatuste tegemine on vajalik üüripinna kasutamiseks või üüripinna mõistlikuks majandamiseks.
5.14. Üürnik võib lepingu lõppemisel ära võtta üüripinnale tehtud muudatused, kui see on võimalik üüripinda kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust muudatusi ära võtta, kui üürileandja tasub üürnikule selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on muudatuste äravõtmiseks õigustatud huvi.

6. ÜÜRIPINNA ANDMINE ISIKUTE KASUTUSSE

6.1. Üürnikul ei ole õigust ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta anda üüripinda või osa sellest isikute kasutusse, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üürnik annab üüripinna allkasutusse, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast lepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule.
6.2. Üürnikul on õigus võimaldada riigiasutustel kasutada üüripinda tingimusel, et üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel. Üürnik on kohustatud üürileandjat kasutusse andmisest kirjalikult teavitama kümne tööpäeva jooksul üleandmisest või kasutusse andmisest arvates.

7. LOAD

7.1. Üürileandja on kohustatud väljastama üürnikule tema tegevuseks või üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja koos­kõlastused, arvestades lepingus üüriteenuste või kõrvalteenuste lepingute sõlmimise suhtes poolte vahel kokku lepitud tingimustega, või osutama võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürileandja kui üüripinna omaniku abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürileandjast tulenevate asjaolude tõttu.
7.2. Üürnik on kohustatud väljastama üürileandjale ja tema alltöövõtjatele lepingus tulenevate üürileandja kohustuste täitmiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused (sealhulgas sissepääsuload, kui need on vajalikud), välja arvatud põhjendatud juhtudel. Samuti osutab üürnik võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürniku kui üüripinna otsese valdaja abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürnikust tulenevate asjaolude tõttu.

8. LEPINGU LÕPPEMINE

8.1. Pooled on kokku leppinud, et kummalgi poolel on õigus leping enne tähtaega üles öelda üksnes käesoleva lepingu eri- või tüüptingimustes sätestatud juhtudel.
8.2. Leping lõpeb järgmistel juhtudel:
8.2.1. juhul kui leping on tähtajaline, lepingus nimetatud tähtaja möödumisel;
8.2.2. poolte kirjaliku kokkuleppe alusel selles kokkuleppes toodud tähtpäeval;
8.2.3. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürileandja poolt tüüptingimuste punktis 8.3 toodud alustel;
8.2.4. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürniku poolt tüüptingimuste punktis 8.4 toodud alustel;
8.2.5. seaduses või eritingimustes sätestatud muul alusel.
8.3. Üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette, järgnevatel juhtudel:
8.3.1. üürnik ei ole tasunud üüri või kõrvalteenuste tasusid vähemalt kolm kuud järjest või lepingu alusel tasumisele kuuluvate summade võlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalteenuste tasude summa;
8.3.2. üürnik tahtlikult ja õigustamatult kahjustab üüripinda või teeb üüripinnal ümberehitusi või muudatusi ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta ja selle tõttu saab üüripind oluliselt kahjustada ning üürnik ei ole tekitatud kahjustust kõrvaldanud kahe kuu jooksul üürileandjalt sellesisulise kirjaliku nõude saamisest arvates. Üürnikul on õigus eelnimetatud tähtaega pikendada, teavitades sellest viivitamata üürileandjat, kui kahjustuste kõrvaldamine eelnimetatud tähtaja jooksul ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade tõttu;
8.3.3. üürnik annab üüripinna ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta isiku kasutusse ning üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandja vastavasisulise kirjaliku nõude saamisest arvates, välja arvatud tüüptingimuste punktis 6.2 sätestatud juhul;
8.3.4. muul mõjuval põhjusel, kui selle esinemisel ei saa üürileandjalt kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
8.4. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt 30 päeva ette, järgnevatel juhtudel:
8.4.1. üürnikul ei ole võimalik üüri­pinda eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutada või kui üüripinna lepingujärgne kasutamine on takistatud või häiritud asjaolu tõttu, mille eest üürnik ei vastuta;
8.4.2. üürileandja rikub oluliselt lepingust tulenevat kohustust ega ole rikkumist kõrvaldanud ka üürniku antud täiendava mõistliku tähtaja jooksul. Tähtaja määramisel arvestavad pooled muu hulgas õigusaktides sätestatud kohustustest tulenevaid nõudeid, nt riigihangete menetlustähtaegu jm;
8.4.3. üürnikult ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
8.5. Lepingu lõppemisel kohustub üürnik lõpetama tema nimel üüripinna kohta isikutega sõlmitud lepingud ning tasuma sõlmitud lepingutest tulenevad maksed hiljemalt lepingu lõppemise päevaks. Juhul kui kõiki lepingust tulenevaid makseid ei ole võimalik üürnikust mittetulenevatel põhjustel lepingu lõppemise päevaks tasuda, kohustub üürnik vastavad maksed tasuma 30 päeva jooksul lepingu lõppemisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teistsuguses tähtajas.
8.6. Lepingu lõppemine ei vabasta pooli selliste lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mille täitmine peab tulenevalt lepingu olemusest või teise poole huvist jätkuma ka pärast lepingu lõppemist.

9. ÜÜRIPINNA TAGASTAMINE ÜÜRILEANDJALE

9.1. Üürnik tagastab üürileandjale üüripinna pärast lepingu tähtaja möödumist või lepingu ennetähtaegset ülesütlemist lepingu kehtivuse viimaseks päevaks, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
9.2. Üürnik tagastab üüripinna seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust ning üüripinna harilikku füüsilist kulumist ning poolte kokkuleppel üüripinnale jäetavaid ümberehitusi ja muudatusi. Üürnik peab üüripinna enne tagastamist heakorrastama ning vabastama talle ja isikutele kuuluvast varast.
9.3. Pooled koostavad üüripinna valduse üürileandjale üleandmise tähtpäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Üüripinna valduse üleandmise-vastuvõtmise akt moodustab lepingu lahutamatu lisa.
9.4. Kui üüripinna seisund üürileandjale tagastamisel ei vasta tüüptingimuste punktis 9.2 sätestatule, fikseeritakse tuvastatud puudused tüüptingimuste punktis 9.3 nimetatud aktis ning juhul kui üürnik vastutab puuduse eest, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüripinna seisundi lepinguga vastavusse viimiseks ja üüripinna kahjustuste likvideerimiseks vajalike mõistlike kulutuste hüvitamist.
9.5. Kui poolte vahel tekib puuduste esinemise, tekkepõhjuste või nende eest vastutuse üle vaidlus, on ükskõik kummal poolel õigus tellida ekspertiis. Ekspertiisi kulud kannab pool, kes vastutab puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest. Kui ekspertiisist ilmneb, et puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest vastutavad mõlemad pooled, kannavad pooled ekspertiisiga kaasnevad kulud võrdsetes osades, välja arvatud juhul, kui ekspert määrab proportsioonid, millises ulatuses kumbki pool vastutab. Sellisel juhul kannavad pooled ekspertiisikulud vastavates proportsioonides. Pooled võivad igal konkreetsel juhul ekspertiisikulude kandmise kohta ka teistsuguse kokkuleppe sõlmida.

10. VASTUTUS

Poolte vastutuse ja kahjude hüvitamise üldised põhimõtted

10.1. Pool on kohustatud hüvitama teisele poolele lepingu rikkumisega põhjustatud kahju. Üürnik on kohustatud üürileandjale hüvitama ka sellise kahju, mis on põhjustatud üürniku, üürniku allüürniku või nende poolt üüripinnale lubatud isikute tegevusest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Üürnikul ei ole kahju hüvitamise kohustust, kui üürniku poolt üüripinnale lubatud isikuks on üürileandja või üürileandja korraldusel üüripinnal tegutsev isik. Poolte vastutus on piiratud otsese varalise kahjuga, välja arvatud juhul, kui pool rikkus lepingut tahtlikult.
10.2. Lepingust tulenevate kohustuste rikkumist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks oli vääramatu jõud. Pool, kelle tegevus lepingu­järgsete kohustuste täitmisel on takistatud vääramatu jõu asjaolude tõttu, on kohustatud sellest kohe kirjalikult teatama teisele poolele. Kui vääramatu jõu asjaolud kestavad järjest üle 60 päeva, võivad mõlemad pooled lepingu üles öelda. Sellisel juhul ei ole kummalgi poolel õigust nõuda teiselt poolelt lepingu rikkumise või lepingu ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist.
10.3. Seaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine ei ole piiratud, välja arvatud, kui pooled on lepingus eraldi kokku leppinud poole vastutuse või õiguskaitsevahendite kohaldamise piiramises või välistamises. Ühe õiguskaitsevahendi kohaldamine ei välista teiste seaduses või lepingus sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist, ennekõike õigust nõuda kahjude hüvitamist, kui lepingust ei tulene teisiti.
10.4. Leppetrahvi tasumine ei vabasta ühelgi juhul kohustuse täitmisest. Pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Pool kohustub leppetrahvi tasuma 60 päeva jooksul teise poole vastavasisulise nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.5. Lepingust või seadusest tuleneva rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on viivitanud pool kohustatud tasuma teisele poolele viivist 0,03% tasumata summast kohustuse täitmisega viivitatud iga päeva eest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Õiguskaitsevahendid lepingu lõppemise korral

10.6. Lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama kahjustatud poolele rikkumise tõttu lepingu ülesütlemisest tekkiva kahju 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.7. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4 alusel on poolel õigus nõuda rikkunud poolelt leppetrahvi eritingimustes kokku lepitud ulatuses.
10.8. Lepingu lõppemise järel üüripinna mitteõigeaegse vabastamise korral on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kõrvalteenuste tasude hüvitamist ning leppetrahvi lepingu lõppemise ajal kehtiva ühe päeva üüri kahekordses ulatuses iga päeva eest kuni üüripinna vabastamiseni.

Õiguskaitsevahendid lepingu rikkumise korral

10.9. Lepingu sellise rikkumise korral, millega ei kaasne lepingu ülesütlemist teise poole poolt, on lepingut rikkunud pool kohustatud hüvitama kahjustatud poolele lepingu rikkumisega kantud kahjud 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.10. Kui üürnikust tulenevalt ei ole üürileandjal või tema esindajal võimalik viivitamata siseneda üüripinnale ja selle tulemusena tekib üürnikul kahju või üüripinna kasutamine muutub osaliselt või tervikuna võimatuks või pikeneb üüripinna osalise või tervikuna kasutamise võimatus, siis üürileandja ei vastuta selliste tagajärgede eest, sealhulgas ei ole üürnikul õigust keelduda üüripinna kasutamise takistuse tõttu vastavas ulatuses üüri tasumisest (ei ole õigust üüri alandada) ning üürileandja ei ole kohustatud hüvitama selliselt tekkinud kahju ega tasuma leppetrahvi või viivist.
10.11. Kui üüripinnal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või takistus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, ning seetõttu ei saa üürnik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, on üürnikul õigus üüri ja kõrvalteenuste tasude maksmisest keelduda. Kui üüripinna sihtotstarbelise kasutamise võimalus on üksnes vähenenud, on üürnikul õigus alandada üüri ja kõrvalteenuste tasusid puudusele vastaval määral ajavahemiku eest üürniku poolt üürileandjale puudusest või takistusest teavitamisest kuni üürileandja poolt puuduse või takistuse kõrvaldamiseni.
10.12. Kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi üüriteenuste või kõrvalteenuste osutamisel ja seetõttu ei ole üürnik rahul osutatavate üüriteenuste või kõrvalteenuste kvaliteediga ning pooled ei ole kokku leppinud teisiti, on üürnikul õigus kuni rikkumise kõrvaldamiseni kasutada ühte varianti alljärgnevatest:
10.12.1. üüriteenuste puhul alandada üüri proportsionaalselt sellise üüriteenuse osakaalule üüris või kõrvalteenuste puhul jätta selliste kõrvalteenuste eest üürileandjale tasumata.
10.12.2. nõuda leppetrahvi tasumist, mille suuruseks on 0,05% kasutustasust iga päeva eest, kuni rikkumise kõrvaldamiseni kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.13. Üürnikul on õigus punktis 10.12 nimetatud õiguskaitsevahendeid kasutada 3 (kolme) kuu jooksul rikkumisest teada saamisest või rikkumise kõrvaldamisest, vastavalt kumb on hilisem.
10.14. Lisaks punktides 10.11 ja 10.12 sätestatule on üürnikul õigus alandada üüri või kõrvalteenuste tasusid või mõlemat või nimetatud tasude maksmisest keelduda ning kasutada muid õiguskaitsevahendeid muudel õigusaktides sätestatud juhtudel, kui see ei ole lepingus kokkulepituga vastuolus.
10.15. Üürileandja kohustub maksma üürnikule leppetrahvi remonttööde mitteõigeaegse või mittekohase üleandmise korral 0,05% mitteõigeaegselt või mittekohaselt üle antud tööde maksumusest iga päeva eest kuni nende vastuvõtmiseni üürniku poolt.
10.16. Üürnik kohustub maksma üürileandjale leppetrahvi üüripinna kasutamisel muul kui eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel, kui üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandjalt vastavasisulise nõude saamisest, lepingu rikkumise ajal kehtiva ühe kuu üüri ulatuses.

11. TEADETE EDASTAMINE

11.1. Kõik teated ja muu informatsioon peab olema esitatud eesti keeles. Teated ja informatsioon loetakse nõuetekohaselt esitatuks, kui need on üle antud allkirja vastu või esitatud digitaalselt allkirjastatuna poole üldisel e-posti aadressil. Informatsioonilist teadet, millel ei ole õiguslikke tagajärgi, samuti kiireloomulist teadet võib edastada telefoni, faksi või elektronposti teel. Pooled võivad lepingu lisade või eritingimustega leppida kokku täpsemad tingimused puudustest, riketest ja avariidest teavitamise kohta.
11.2. Lepingus fikseeritud kontaktisikute vahetumisest teavitab pool teist poolt viivitamata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

12. VAIDLUSTE LAHENDAMINE

12.1. Kõik lepingust tulenevad või sellega seotud vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kõik vaidlused, vastuolud või nõuded, mis tulenevad lepingust või selle rikkumisest, lõpetamisest või kehtetusest või on sellega seotud ja mida pooled ei ole suutnud lahendada läbirääkimiste teel, lahendatakse kohtus õigusaktidega ette nähtud korras.
12.2. Lepingule kohaldatakse Eesti Vabariigi materiaal- ja menetlusõigust.

13. KONFIDENTSIAALSUS

13.1. Pool kohustub lepingu kehtivuse ajal ning pärast lepingu lõppemist määramata tähtaja jooksul hoidma konfidentsiaalsena kõiki talle seoses lepingu täitmisega teatavaks saanud andmeid. Eelkõige, kuid mitte ainult, kohustub pool hoidma konfidentsiaalsena andmeid, mis sisalduvad lepingu täitmiseks üleantud dokumentides ja muudes dokumentides, mille sisuga on poolel, sealhulgas tüüptingimuste punktides 13.2 ja 13.5 nimetatud isikutel, olnud võimalus seoses lepingu täitmisega tutvuda, ning mis tahes muid andmeid, mille konfidentsiaalsena hoidmise vastu on teisel poolel eeldatavalt õigustatud huvi.
13.2. Konfidentsiaalse informatsiooni avaldamine kolmandatele isikutele on lubatud vaid teise poole eelneval kirjalikul nõusolekul. Lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse nõue ei laiene informatsiooni avaldamisele poolte audiitoritele, õigusnõustajatele, pankadele, kontserni ettevõtetele ning juhtudel, kui pool on õigusaktidest tulenevalt kohustatud informatsiooni avaldama. Pool on teadlik, et leping on avalik, välja arvatud osad, mis on märgitud avaliku teabe seadusest tulenevatel alustel asutusesiseseks kasutamiseks.
13.3. Pooled kohustuvad rakendama organisatsioonilisi, füüsilisi ja infotehnilisi turvameetmeid konfidentsiaalsete andmete kaitseks juhusliku või tahtliku volitamata muutmise, juhusliku hävimise, tahtliku hävitamise, avalikustamise jms eest.
13.4. Pool kohustub mitte kasutama konfidentsiaalset teavet mitte ühelgi kujul isikliku kasu saamise eesmärgil ega kolmandate isikute huvides.
13.5. Muu hulgas kohustuvad pooled tagama, et nende esindajad, töötajad, alltöövõtjad, lepingupartnerid ja muud isikud, keda nad oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisel kasutavad, ning tüüptingimuste punktis 13.2 nimetatud isikud oleksid käesolevas lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse kohustusest teadlikud, ning nõudma nimetatud isikutelt selle kohustuse tingimusteta ja tähtajatut täitmist.

14. MITMESUGUST

14.1. Kumbki pool ei loovuta lepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi ilma teise poole eelneva kirjaliku nõusolekuta, välja arvatud kinnistu võõrandamisel. Üürileandjal ei ole õigust keelduda nõusoleku andmisest, juhul kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused loovutatakse teisele riigiasutusele, eelkõige sama valitsemisala asutusele, ning üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel.
14.2. Kõik lepingu täiendused ja muudatused, sealhulgas lõpetamine, tuleb koostada kirjalikus vormis.
14.3. Lepingu üksiku sätte kehtetus või tühisus ei põhjusta kogu lepingu või lepingu teiste sätete kehtetust ega tühisust, välja arvatud juhul, kui lepingu mis tahes sätte kehtetuse või tühisuse tulemusena kaotavad pooled huvi üürisuhte jätkamise vastu. Kui pooled avastavad mingi sätte kehtetuse, kohustuvad nad tegema kõik endast oleneva vastava sätte muutmiseks selliselt, et see oleks kooskõlas õigusaktidega niisugusel määral, et see jääks võimalikult lähedaseks poolte esialgsele kavatsusele.
14.4. Lepingus on pealkirju kasutatud ainult viitamise lihtsustamiseks ning need ei piira ega mõjuta mingil viisil lepingu sätete tähendust ega tõlgendamist. Lepingus viitavad ainsuses toodud sõnad ka mitmusele ja vastupidi, kui kontekstist ei tulene teisiti.
14.5. Lepingus nõutud kirjaliku vormi järgimine tähendab dokumendi, teate vms koostamist kirjalikus vormis, kirjalikku vormi asendavas (notariaalses) vormis või kirjaliku vormiga võrdses elektroonilises (digitaalallkirjaga allkirjastatud) vormis ja need ei kehti enne, kui poolte nõuetekohaselt volitatud esindajad on need allkirjastanud.




ÜÜRILEPING NR KPJ-4/2025-74


Üürileping on sõlmitud
üürileandja Riigi Kinnisvara AS
Registrikood: 10788733
Juriidiline aadress: Tartu mnt 85, Tallinn 10115
Telefon: (372) 606 3400
E-post: [email protected]
Esindaja lepingu sõlmimisel: ida piirkonnajuht Margo Merirand, volikirja alusel
Kontaktisik: ida piirkonna kinnisvarahaldur Janar Vellak
Kontaktisiku telefon: (372) 5560 1906
Kontaktisiku e-post: [email protected]

ja

üürniku Eesti Vabariik Sotsiaalkindlustusameti kaudu
Registrikood: 70001975
Juriidiline aadress: Paldiski mnt 80, Tallinn 15092
Telefon: (372) 612 1360
E-post: [email protected]
Esindaja lepingu sõlmimisel: peadirektor Maret Maripuu, põhimääruse alusel
Kontaktisik: Martin Maltsev
Kontaktisiku telefon: (372) 5915 1256
Kontaktisiku e-post: [email protected]

vahel, kes on kokku leppinud, et üürileandja annab üürniku kasutusse üüripinna alljärgnevatel tingimustel.

ERITINGIMUSED

1. Üüripinna kinnistu asukoht, suurus ja koosseis

1.1. Aadressil F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond asuv kinnistu, kinnistusraamatu registriosa number 4929631, katastritunnus 66301:031:0028, pindala 1 5811 m².

1.2. Kinnistu oluliseks osaks on:
1.2.1. administratiivhoone A korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010099, kasutamise otstarve administratiivhoone, mälestise number puudub) üüritav pind 1622,6 m², millest 1 192,1 m² on üürnike ainukasutuses ja 430,5 m² on üürnike ühiskasutuses;
1.2.2. administratiivhoone B korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5/1 (ehitisregistri kood 108010978, kasutamise otstarve administratiivhoone, mälestise number puudub) üüritav pind 208,1 m², milles üürniku kasutuses olev üüripind puudub;
1.2.3. garaaž – büroo C korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5/2 (ehitisregistri kood 108010102, kasutamise otstarve büroohoone, mälestise number puudub) üüritav pind 774,2 m², milles üürniku kasutuses olev üüripind puudub;
1.2.4. garaaž F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010101, kasutamise otstarve elamu, kooli vms abihoone, mälestise number puudub), milles üüritav pind puudub;
1.2.5. ladu F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010100, kasutamise otstarve
muu laohoone, mälestise number puudub), milles üüritav pind puudub;
1.2.6. garaaž F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 121349817, kasutamise otstarve garaaž, mälestise number puudub) üüritav pind 102,8 m2, milles üüritav pind puudub.

1.3. Hoone üüritav pind on hoone netopind, millest on lahutatud hoonet kui tervikut teenindavate tehniliste ruumide pind (tehnopind) ja vertikaalsete ühendusteede pind. Üüripinna suurus täpsustatakse pärast üüripinna üürnikule üleandmist, üürileandja poolt koostatava mõõdistusprojekti alusel. Pärast mõõdistusprojekti valmimist on üüripinna arvestamisel aluseks hoone netopind, millest on lahutatud hoonet kui tervikut teenindavate tehniliste ruumide pind (tehnopind) ja vertikaalsete ühendusteede pind. Üüritav pind mõõdetakse koos mittekandvate tarindite aluse pinnaga, see on kandvatel tarinditel seinte siseviimistluskihini ja mittekandvatel tarinditel seinte telgjooneni. Netopinna arvestamisel lähtutakse Eesti standardis EVS-EN 15221-6:2011 “Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 6: Pinna ja kubatuuri mõõtmine kinnisvarakeskkonna juhtimisel” olevast “ruumide netopinna” mõistest, millele vastab ehitisregistris suletud netopind, millele on liidetud mittekandvate tarindite alune pind.

1.4. Juhul kui kinnistut kasutavad mitu üürnikku või kasutajat, eristatakse üüritaval pinnal ainukasutuses olev pind ja ühiskasutuses olev pind. Ühiskasutuses olev pind on pind, mida üürnik kasutab ühiselt koos teiste hoone üürnike ja kasutajatega. Üürniku ühiskasutuses pind koosneb korruse ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt vaid sama korruse üürnikud ja kasutajad, nt koridor) ja hoone ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt kogu hoone üürnikud ja kasutajad, nt fuajee), erandjuhul ka muust ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt osa üürnikke ja kasutajaid).

2. Üüripinna suurus, paiknemine ja koosseis

2.1. Üürniku kasutuses olev üüripind A korpuse hoones kokku on arvestuslikult 259,0 m², millest:
2.1.1. 186,5 m² on üürniku ainukasutuses;
2.1.2. 72,5 m² on proportsionaalne osa üürnike ühiskasutuses olevast pinnast.

2.2. Üüripind paikneb A korpuse administratiivhoone 1. korrusel.

2.3. Üürniku kasutuses olevate parkimiskohtade arv kokku: territooriumil asuvad parkimiskohad on üürnike ühiskasutuses.

2.4. Üürniku ainukasutuses olev maa (territoorium) kokku: puudub, territoorium on üürnike ühiskasutuses.

2.5. Üürniku ainukasutuses olevad rajatised: puuduvad.

2.6. Üürniku kasutuses olevad seadmed ja sisustus, mille asendamise ja hooldamise kohustus on üürileandjal: poolte vahel kokku lepitud seadmete ja sisustuse loetelu on toodud lepingu lisa 6.1 juurde kuuluvas lisas 2.

2.7. Üüripinna paiknemine on toodud lepingu lisas 1 olevatel plaanidel ja eksplikatsioonil. Ühiskasutuses oleva hoone puhul on eristatud üürniku ainukasutuses ja ühiskasutuses pind. Üürnikul on õigus kasutada kogu ühiskasutatavat pinda lepingu lisas 1 tähistatud ulatuses.

3. Üüripinna sihtotstarve

Üüripinna sihtotstarve on büroopind.

4. Üüripinna nõutav seisund

Üürileandja on kohustatud tagama üüripinna säilitamise üleandmise seisundit fikseerivas aktis märgitud seisundis, v.a harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis.

5. Üüripinna valduse üleandmine

Üüripinna valduse üleandmise tähtpäev on lepingu lisa 6.1 punktis 1.3 sätestatud tähtpäev.

6. Üüriteenused ja üür

6.1. Üüri liik on kulupõhine.
6.2. Üüriteenused on toodud lepingu lisas 2.
6.3. Üüri suurus on toodud lepingu lisas 3. Üürile lisandub käibemaks.
6.4. Üüri arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.
6.5. Pooled on kokku leppinud, et üüri (v.a kapitalikomponent ja remonttööde komponent) muudetakse indeksi alusel.
6.6. Üüri muutmisel indeksi alusel lähtutakse järgmisest:
6.6.1. Üüri muudetakse esimest korda alates 01.01.2028.
6.6.2. Üüri muutmise aluseks olev tüüptingimuste punktis 3.16 nimetatud indeks leitakse muutmisest teatamise aastale eelneva 31. detsembri seisuga.
6.6.3. Üürileandja esitab üürnikule üüri muutmise teate hiljemalt muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks.
6.6.4. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 (kuuekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates.

7. Kõrvalteenused ja kõrvalteenuste tasu

7.1. Kõrvalteenused on toodud lepingu lisas 2.
7.2. Kõrvalteenuste tasu suurus on toodud lepingu lisas 3. Kõrvalteenuste tasule lisandub käibemaks.
7.3. Kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.
7.4. Pooled on kokku leppinud, et kõrvalteenuste tasu muudetakse vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2.
7.5. Kõrvalteenuste tasu muutmisel vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2 lähtutakse järgmisest:
7.5.1. Üürileandja teeb kõrvalteenuste tasu muutmiseks üürnikule ettepaneku hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks esitatava teatega.
7.5.2. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 (kuuekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates.
7.5.3. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 31. detsembriks.

8. Üüri ja kõrvalteenuste eest maksmine

8.1. Tasu arvestamine algab üüripinna valduse üürnikule üleandmisest.
8.2. Üürileandja esitab üürnikule arve või eraldi arved üüri ja kõrvalteenuste eest hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks. Üür arvestatakse jooksva kuu eest ning fikseerimata kõrvalteenuste tasu eelneva kuu eest. Arved saadetakse üürniku e-arvete teenusepakkuja infosüsteemi kaudu. Üürileandja esitab üürnikule e-arveid, mis vastavad Eesti e-arve standardile.
8.3. Arve tasumise tähtaeg on 21 (kakskümmend üks) kalendripäeva arve saamisest arvates.

9. Lepingu tähtaeg

9.1. Leping jõustub, kui pooled on lepingu allkirjastanud.
9.2. Leping lõpeb 121 (saja kahekümne ühe) kuu möödumisel üüripinna valduse üleandmisest üürnikule.

10. Erisused ja täiendused tüüptingimustele

10.1. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3.4 või 8.4 alusel, juhul kui tegemist on üürileandja poolt lepingu rikkumisega, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi summas, mis saadakse lepingu ülesütlemise ajal kehtiva 1 (ühe) kalendrikuu üüri korrutamisel 6 (kuuega). Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4.3 alusel, juhul kui tegemist on üürniku poolt lepingu rikkumisega, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kaasneva kahju hüvitamist.
10.2. Ehitise garantiiajal tekkivate selliste avariide, rikete ja puuduste lahendamisel, mida loetakse garantiipuudusteks ja mis ehitusgarantii säilimiseks kuuluvad likvideerimisele ehitustööde töövõtja poolt ning mille tõttu ei ole võimalik kinni pidada lepingu tüüptingimuste punktides 5.4-5.6 nimetatud tähtaegadest, rakendatakse tüüptingimuste punkti 5.7 järgmise erisusega: isegi juhul, kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, ei ole üürnikul õigust ehitise garantiiajal kõrvaldada puudust, riket või avariid ise või lasta kõrvaldada kolmandal isikul. Üürileandja on kohustatud teavitama üürnikku valduse üleandmisel ehitusgarantii olemasolust, ulatusest ja kestusest

11. Muud kinnitused ja kokkulepped

11.1. Juhul, kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid (lisa 6 alusel), mis hüvitatakse üürniku poolt kapitalikomponendi maksetena, sõlmivad pooled pärast igakordset parendustööde lõppemist ja üüripinna üürnikule üleandmist 3 (kolme) kalendrikuu jooksul lisa 3 muudatuse, milles lepitakse kokku lisas 6 kirjeldatud viisil leitud kapitalikomponendi suurus (võttes arvesse üürileandja poolt tehtud parendustööde tegeliku maksumuse), remonttööde komponendi suurus ning üüri- ja kõrvalteenuste tasud. Samaaegselt lepivad pooled vajadusel kokku kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtetes.
11.2. Juhul kui käesolev leping lõpeb üürnikust tuleneva asjaolu tõttu ennetähtaegselt ja pooled ei ole kokku leppinud teisiti, kohustub üürnik 60 (kuuekümne) kalendripäeva jooksul üürileandja kirjaliku nõude saamisest arvates üürileandjale hüvitama järgmised kulud:
a) parendustööde kapitalikomponendi põhiosa jääk kehtivas annuiteetmaksegraafikus (lepingu lisa 3 annuiteetmaksegraafik), mis arvestatakse käesoleva lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, millest on lahutatud algselt kokku lepitud kapitali lõppväärtus;
b) sisustuse kapitalikomponendi põhiosa jääk (lepingu lisa 3 annuiteetmaksegraafik), mis arvestatakse käesoleva lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, millest on lahutatud kapitali lõppväärtus;
c) kolmandate isikutega lepingu täitmise eesmärgil sõlmitud lepingute (sh võõrkapitali kaasamiseks sõlmitud lepingute) ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevad tegelikud kulud.
11.3. Pooled on kokku leppinud, et kui üürileandja soovib võõrandada kinnistu, millel üüripind asub, siis lähtuvad pooled alljärgnevast:
a) üürileandja teatab üürnikule üüripinna võõrandamise väljakuulutamise eeldatavast ajast vähemalt 4 (neli) kuud ette;
b) üürileandja on üürniku vastaval nõudmisel enne kinnistu võõrandamist kohustatud kandma kinnistusraamatusse lepingu kohta võlaõigusseaduse § 324 kohase märke.
11.4. Pooled on kokku leppinud, et pärast lepingu lõppemist on üürnik kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatusse lepingu kohta kantud märke (eritingimuste punkt 11.3) kustutamiseks 30 (kolmekümne) kalendripäeva jooksul arvates üürileandja poolt lepingu lõppemise järel saadetud vastavasisulise kirjaliku taotluse kättesaamisest üürniku poolt.
11.5. Pooled on kokku leppinud, et lepingu lisa 5 „Hoone sisekorraeeskiri“ muutmise vajadusel esitab üürileandja üürnikule sellekohase teate. Juhul kui üürnik ei nõustu teates esitatud muudatusega, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite 30 (kolmekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse sisekorraeeskiri muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning sisekorraeeskirja muutmise kokkulepet ei sõlmita.
11.6. Pooled töötlevad teise poole esindajate ja lepingu täitmisega seotud teiste isikute isikuandmeid ilma nimetatud isikute eraldi antud nõusolekuta poolte vahel sõlmitud lepingu täitmiseks, poolte õigustatud huvides või muul õiguslikul alusel. Pooled lähtuvad isikuandmete töötlemisel õigusaktidest ja oma organisatsioonis kehtestatud isikuandmete töötlemise põhimõtetest.
11.7. Pooled on kokku leppinud, et kui käesoleva lepingu kehtivuse ajal lepivad
Rahandusministeerium ja üürileandja kokku üldiselt üürilepingutele rakendatavates uutes
tingimustes (nn vastavates mudelites sõltuvalt üüripinna sihtotstarbest, asukohast,
üürnike arvust jms), vaatavad pooled lepingu tingimused üle ja vajadusel muudavad
poolte kirjalikul kokkuleppel lepingu tingimusi lähtuvalt üürilepingutele rakendatavatest
uutest tingimustest.

12. Lepingu dokumendid ja lepingutingimuste kohaldamine

12.1. Lepingu dokumendid koosnevad lepingu eritingimustest, tüüptingimustest, lepingu lisadest ja lepingu muudatustest (sealhulgas lepingus nimetatud üürileandja teadetest üüri muutmise kohta).
12.2. Lepingu tüüptingimustena kohaldatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisas 1 esitatud tüüptingimusi, mis kehtivad poolte vahel lepingu tüüptingimustena ilma allkirjastamata. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.
12.3. Juhul kui lepingu eritingimused, tüüptingimused või lisad on omavahel vastuolus, lähtutakse dokumentidest järgmises järjekorras:
1) eritingimused;
2) lisad;
3) tüüptingimused.
Eri aegadel allkirjastatud sama järjekorra lepingu dokumentide vastuolu korral lähtutakse hiljem allkirjastatud dokumendist.
12.4. Pooled käsitavad tüüptingimuste punktis 5.3 nimetatud kinnisvara korrashoiu hea tavana kinnisvarakeskkonna korraldamist reguleerivat standardit, milleks lepingu sõlmimisel on Eesti standardi EVS 807:2024 „Kinnisvarakeskkonna korraldus ja korrashoid“.
12.5. Kinnisvara sisetehingute korral lähtutakse üüri muutmisel lisaks alapunktides 12.1–12.4 esitatule ka Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ sätestatust. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.
11. Lepingu lisad
1. Üüripinna plaanid ja eksplikatsioon
2. Poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja teenuste liigitus
3. Üür ja kõrvalteenuste tasu
4. Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt koos seadmete ja sisustuse nimekirjaga (koostatakse üüripinna üürnikule üleandmise kuupäeva seisuga ja allkirjastatakse hiljemalt ühe kuu jooksul üüripinna üürnikule üleandmise kuupäevast)
5. Hoone sisekorraeeskiri
6. Parendustööde teostamise kokkulepe

Allkirjastatud digitaalselt Allkirjastatud digitaalselt

Üürileandja Üürnik
TÜÜPTINGIMUSED


1. MÕISTED

Lepingus kasutatakse mõisteid alljärgnevas tähenduses:

1.1. avarii on rike, mis ohustab kas inimelusid või üürniku julgeolekut või on tekitanud või võib tekitada olulist kahju tervisele või varale, sealhulgas keskkonnale. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse avariiks lepingu tähenduses;

1.2. hoone on kinnistul paiknev hoone, milles üürilepingu osaks olevad ruumid asuvad;

1.3. isik on iga pooleks mitteolev isik;

1.4. kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust;

1.5. kinnistu on eritingimustes märgitud kinnistu(d);

1.6. kõrvalteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris;

1.7. kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;

1.8. leping on poolte vahel sõlmitud üürileping, mis koosneb eritingimustest ja tüüptingimustest koos muudatuste ja lisadega, mis on lepingu lahutamatud osad;

1.9. lepingu tähtaeg on aeg lepingu jõustumisest kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni;

1.10. parendustöö on tegevus, mille peamine eesmärk on:
1.10.1. üüripinna või selle osa sihtotstarbe või suuruse muutmine;
1.10.2. üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide uuendamine;
1.10.3. üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine;
1.10.4. uute tehnoloogiate kasutuselevõtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt kasutatav ka ilma nendeta;

1.11. pool on üürileandja või üürnik;

1.12. pooled on üürileandja ja üürnik ühiselt nimetatuna;

1.13. puudus on üüripinna mittevastavus ettenähtud tingimustele, sealhulgas kokkulepetele või kohustustele, mis ei pruugi kaasa tuua süsteemi seiskumist ega rikke või avarii ega otsese kahju tekkimist. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse puuduseks lepingu tähenduses;

1.14. remonttöö on tegevus, millega taastatakse üüripinna või selle osa, sealhulgas konstruktsioonide ning tehnosüsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingus kokku lepitud seisundile;

1.15. rike on puudus, mille tulemusel seade või süsteem seiskub või jätkab tööd nõuetele mittevastavalt või mitteusaldusväärselt või häiritud on normaalne töö- või elukorraldus üüripinnal, kuid sellega ei kaasne otsest ohtu inimeludele või olulist varalist kahju. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse rikkeks lepingu tähenduses;

1.16. tööpäev on iga nädalapäev, välja arvatud laupäev, pühapäev, Eesti Vabariigi riigipüha ja rahvuspüha;

1.17. vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud oodata, et pool lepingu sõlmimise ajal sellise asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Selline asjaolu takistab lepingu täitmist, kuid ei pruugi põhjustada üüripinna kahjustumist;

1.18. üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;

1.19. üüripind on üürilepingu alusel üürniku kasutusse antud eritingimustes kirjeldatud kinnistu, hoone ja/või selle osa ning juhul kui üürniku kasutusse antakse osa kinnistust ja/või hoonest, koosneb üüripind üürniku ainukasutuses olevast pinnast ja ühiskasutuses olevast pinnast, mida üürnik kasutab ühiselt koos teiste hoone üürnikega või kasutajatega;

1.20. üüriteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris.

2. ÜÜRIPINNA ÜLEANDMINE ÜÜRNIKULE

2.1. Üüripind peab üürnikule üleandmisel olema sihtotstarbeliselt kasutatav, puhas ja heakorrastatud.
2.2. Pooled koostavad üüripinna valduse üleandmise kuupäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti, mis pärast allkirjastamist saab lepingu lahutamatuks osaks ja lepingu lisaks. Vajaduse korral võivad pooled üüripinna tehnilise seisukorra fikseerimiseks koostada käesolevas punktis nimetatud akti asendavaid või täiendavaid dokumente ja sõlmida täiendavaid kokkuleppeid.

3. ÜÜR JA KÕRVALTEENUSTE TASU

Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestus

3.1. Üürnik tasub üürileandjale kasutustasu üürileandja esitatud arve alusel, kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Arvel peab olema eraldi näidatud üüri kogusumma ja kõrvalteenuste tasu vastavalt kokkulepitud teenuste loetelule.
3.2. Kui pooled ei ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu fikseeritud suuruses või muudes arvestamise põhimõtetes, arvestatakse kõrvalteenuste tasu suurused alljärgnevalt:
3.2.1. Tarbimismahtude mõõtmine toimub tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee-, kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenused) korral vastavalt üüripinna tarbimist mõõtvatele arvestitele, välja arvatud juhul, kui arvestid puuduvad. Tarbimismahtude mõõtmine toimub ka muudel teenustel, mille tasu arvestuse aluseks on tarbimismahud.
3.2.2. Tarbimismahtude proportsionaalne arvestamine toimub tüüptingimuste punktis 3.2.1 nimetamata kõrvalteenuste korral, sealhulgas ühiskasutuses olevate pindade ja tehnosüsteemide korrashoiuga seotud teenuste ning muude teenuste ja nendega seotud tarbimisteenuste korral. Proportsionaalsel arvestamisel leitakse kõrvalteenuse tasu, arvestades teenusega kaetud üüripinna osakaalu teenusega kaetud hoone üüritavast pinnast, see tähendab, et üürniku kuluks hoone vastavatest kuludest on nii mitu protsenti, kui mitu protsenti moodustab üürniku teenusega kaetud üüripind hoones kogu hoone vastava teenusega kaetud üüritavast pinnast, sõltumata sellest, kas hoone üüritav pind on välja üüritud või mitte.
3.2.3. Kõrvalteenuste tasude suurused arvestatakse vastavalt tüüptingimuste punkti 3.2.1 või 3.2.2 alusel leitud tegelikule tarbimisele ja teenuseosutajate kehtestatud hindadele või riigihankemenetluse tulemusena teenuseosutajatega kokku lepitud hindadele.
3.3. Remonttööde maksumus sisaldub üüris, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti:
3.3.1. ulatuses, mis tagab üüripinna säilimise lepingus kokku lepitud seisundis;
3.3.2. kui selliste tööde tegemine on põhjustatud õigusaktide muudatustest, välja arvatud juhul, kui õigusaktide muudatused on seotud üürniku tööspetsiifikaga.
Lisaks punktides 3.3.1 ja 3.3.2 nimetatule sisaldub üüris remonttööde maksumus lepingus kokku lepitud rahaliste vahendite ja tegevuste ulatuses.
3.4. Kui üürnik soovib üüripinnal teha parendustöid või selliseid remonttöid, mille maksumus vastavalt lepingule ei sisaldu üüris või mis oma olemuselt ei ole üürileandja kui omaniku kohustuseks, ning selliste tööde tulemusena üüri või kõrvalteenuste tasu suurus muutuks, lähtuvad pooled tüüptingimuste punktides 5.8–5.14 sätestatust.
3.5. Kui lepingu kehtivuse ajal viiakse läbi hoone mõõdistamine, mille tulemusena täpsustatakse hoone üüritava pinna suurust, siis korrigeeritakse lepingujärgset üüripinna suurust hoones ja üürina makstavat üüripinna ruutmeetri tasu ning kõrvalteenuste tasu selliselt, et korrigeerimise hetkel kehtiv kasutustasu kogusumma kalendrikuus ei muutu.
3.6. Üürnik tasub kõik üürileandjale tasumisele kuuluvate summade ülekandmisega seotud kulud, tingimusel, et ülekanne tuleb teha Eesti Vabariigis registreeritud krediidiasutuse arveldusarvele või välismaa krediidiasutuse Eesti Vabariigis registreeritud filiaali arveldusarvele.

Üürniku poolt üüriteenuste ja kõrvalteenuste lepingute sõlmimine ning selle mõju üürile

3.7. Üürnikul on üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks õigus sõlmida enda nimel lepinguid vastavate teenuste osutajatega või teha vastavad tegevused ise, kui pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et nimetatud teenuslepingud sõlmib või vastavad tegevused teeb üürnik.
3.8. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid haldusteenuse või tehnohoolduse osutamiseks, samuti omanikukohustuste täitmiseks või teha vastavad tegevused ise, kui üürileandja on selliste teenuste osutamisel lepingut rikkunud, alljärgnevatel tingimustel:
3.8.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta.
3.8.2. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, milliste viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega, sest on põhjendatud üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega.
3.9. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid tüüptingimuste punktis 3.8 nimetamata teenuste saamiseks või teha vastavad tegevused ise alljärgnevatel tingimustel:
3.9.1. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 60 päeva ja kannab kulud, mis üürileandjal tuleb kanda juba sõlmitud teenus­lepingute enne­tähtaegse lõpetamise tõttu (näiteks leppetrahvi nõuded). Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10;
3.9.2. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva ja pooled ei ole kokku leppinud, et üüriteenust või kõrvalteenust osutab üürileandja. Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10;
3.9.3. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta;
3.9.4. ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, kui nende viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega.
3.10. Üürileandja kohustub tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andma või põhjendama sellest keeldumist viie tööpäeva jooksul vastava taotluse saamisest arvates. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest, kui sellistest lepingutest kas lepingu kehtivuse ajal või pärast seda:
3.10.1. tulenevad või võivad tuleneda kahjulikud mõjutused kinnistule;
3.10.2. halveneb või võib halveneda hoone seisund;
3.10.3. kaasnevad või võivad kaasneda kohustused, kitsendused või piirangud üürile­andjale või teistele üürnikele.
3.11. Üürileandjal ei ole õigust keelduda tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andmisest, kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud selliste mõjutuste, seisundi halvenemise, kohustuste, piirangute või kitsendustega või kui pooled lepivad kirjalikult kokku sellistest asjaoludest põhjustatud mõjutustega kaasnevate kulutuste hüvitamises üürileandjale. Viidatud negatiivsete mõjutuste tõendamise koormis lasub üürileandjal, kusjuures esitatud põhjendused peavad olema asjakohased. Juhul kui üürnik sõlmib eelnimetatud teenuste saamiseks teenuslepingud ilma üürileandja nõusolekuta, vastutab üürnik sellega kaasnevate riskide ja võimalike kahjude eest ning kohustub üürileandjale põhjustatud kahju hüvitama.
3.12. Kui üürnik kasutab tüüptingimuste punktis 3.9 nimetatud õigust lepingute sõlmimiseks, kohaldatakse vastavate teenuste eest tasumise suhtes üürniku valikul ühte varianti alljärgnevatest:
3.12.1. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üüri või kõrvalteenuste tasude suurust ei muudeta, kuid üürileandja hüvitab üürnikule vastava teenuse maksumuse. Tasu hüvitatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.
3.12.2. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üürileandja ja üürnik lepivad kokku üüri või kõrvalteenuste tasude vähendamises vastavate teenuste ulatuses. Üüri või kõrvalteenuste tasusid vähendatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.
3.13. Kui üürnik sõlmib isikutega lepingud tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee-, kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenuse) kohta, edastab ta üürileandjale iga järgneva kuu 10. kuupäevaks andmed üüripinna tarbimisteenuste kohta, välja arvatud juhul, kui üürileandja selliseid andmeid saada ei soovi.

Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine

3.14. Üüri võib kokkulepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni 3%, kui eritingimustes on selles kokku lepitud. Üüri võib muuta suuremas ulatuses juhul, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. Indeksi alusel üüri muutmisel lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.
3.15. Kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine toimub üks kord aastas vastavalt eritingimustes ja lisades kokkulepitule järgmiselt:
3.15.1. Kui pooled on kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel, lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.
3.15.2. Kui pooled ei ole kõrvalteenuste tasu muutmist välistanud ega ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel ja üürileandja soovib kõrvalteenuste tasu muuta, esitab ta üürnikule sellekohase ettepaneku, mille aluseks on andmed eelmise kalendriaasta üüripinna kulude ja järgmise kalendriaasta prognoositavate kulude kohta, muu hulgas andmed selle kohta, milline põhjendatud ja objektiivne alus tingib kõrvalteenuste tasude muutmise. Fikseeritud kõrvalteenuste tasu korral ja juhul, kui kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamisele eelneva aasta tegelik kõrvalteenuste kulu erines sama aasta kohta lepingus fikseeritud tasust, tasaarvestab üürileandja fikseeritud tasu ja tegeliku kulu vahe järgneva kalendriaasta kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamsel, juhul kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Kui üürnik ei ole nõus teates esitatuga, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe. Kui pooled ei saavuta eritingimustes kokku lepitud tähtajaks kõrvalteenuste tasu muutmises kokkulepet, siis kohaldatakse osas, milles kokkulepet ei saavutatud, alates järgmisest kalendriaastast tüüptingimuste punktis 3.2 sätestatut. Üürileandja poolt kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamise, üürniku poolt vastuväite esitamise ning kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes. Erinevate kõrvalteenuste tasude muutmisele võib rakendada erinevaid muutmise põhimõtteid.
3.16. Üüri ja kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine kokkulepitud indeksi alusel toimub järgmiselt:
3.16.1. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmisel kasutatavaks indeksiks on tüüptingimuste punktis 3.16.2 nimetatud tarbijahinna indeksi aastane protsentuaalne muutus.
3.16.2. Tarbijahinna indeksiks on eritingimustes kokku lepitud kuupäeva seisuga lõppeva aastase perioodi kohta avaldatud Eesti tarbijahinna koondindeks, mis sisaldab kõiki regioone ja kaubagruppe. Kui vastavat koondindeksit ei ole avaldatud üüri või kõrvalteenuste tasu muutmise teate esitamise kuupäevaks, võetakse aluseks nimetatud kuupäevale eelnenud kalendrikuu viimase päeva seisuga lõppenud aastase perioodi Eesti tarbijahinna koondindeksi aastane muutus protsentides.
3.16.3. Üüri ja kõrvalteenuste tasu indeksi alusel muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule teate. Juhul kui üürnik leiab, et teates esitatu ei vasta lepingus kokkulepitule, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Teate ja vastuväite esitamise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes.
3.17. Pikema tähtajaga kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse kasutustasu suurus üle vähemalt iga viie aasta järel.

4. ÜÜRIPINNA KASUTAMINE JA VALDAMINE

4.1. Üürileandja on kohustatud võimaldama üürnikul üüripinda kasutada ja vallata vastavalt lepingule, sealhulgas tagama mõistliku aja jooksul üürileandjast põhjustatud takistuste kõrvaldamise ning hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib mis tahes viisil ohustada või häirida üürniku poolt üüripinna kasutamist lepingus toodud tingimustel või üürniku poolt lepingust või seadusest tulenevate kohustuste täitmist.
4.2. Kui üürileandjal on vaja kasutada üüripinda lepingust mittetulenevatel põhjustel, sealhulgas seoses üüripinna isikule võõrandamise või üürimise ettevalmistamisega, on ta kohustatud eelnevalt üürnikuga kooskõlastama selleks vajaliku juurdepääsu koha, ulatuse ja aja. Täiendavalt lähtutakse üüripinnale sisenemise ja viibimise korral hoone sisekorraeeskirjas sätestatust.
4.3. Üürnik kohustub kasutama üüripinda heaperemehelikult ning täitma tuleohutust ja tervishoidu reguleerivaid õigusakte.
4.4. Üürnik kohustub mitte paigaldama üüripinnale seadmeid, mille koormus ületab teenuse, süsteemi või seadme võimsuse. Juhul kui üürniku installeeritav seade nõuab lisasüsteeme, paigaldatakse sellised süsteemid üürniku kulul ja vastavalt üürileandjaga kooskõlastatud plaanidele ja spetsifikatsioonidele.
4.5. Üürnikul on õigus paigaldada üürileandjaga kooskõlastatult üüripinnale, sealhulgas hoone seintele, oma kulul enda soovitud ulatuses ja viisil reklaame, lippe, plakateid, logosid, sümboolikat ning muid visuaalseid tähiseid ja viitasid tingimusel, et need vastavad õigusaktides kehtestatud nõuetele. Üürile­andja on kohustatud tagama, et üürnikul oleks võimalik paigaldada üüripinnale üürniku sümboolika, mille kasutamise kohustus on üürnikule ette nähtud õigus­aktidega. Üürniku paigaldatud reklaami vastavuse eest kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele vastutab ning reklaamimaksu maksab üürnik. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud üürileandjale hüvitama tekitatud kahju.
4.6. Üürnikul on õigus kasutada üüripinda eritingimustes sätestamata sihtotstarbel üksnes üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on koos nõusoleku andmisega õigus kehtestada üüripinna kasutamise suhtes piiranguid või muid tingimusi. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest juhul, kui:
4.6.1. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib kahjustada või kahjustab üüripinda või muul viisil vähendab selle väärtust;
4.6.2. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib suurendada või suurendab üürileandja kulutusi üüripinnale;
4.6.3. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve on vastuolus heade kommetega;
4.6.4. üürnik ei ole nõus üüripinna sihtotstarbe muutmisest tingitud, üürileandja pakutud uue üüri või kõrval­teenuste tasudega või üürileandja pakutud üüripinna kasutamise piirangute või muude tingimustega.
4.7. Üürnik teavitab üürileandjat viivitamata igast üüripinnal asetleidnud avariist või muust ohust üüripinnale ning võtab tarvitusele mõistlikud abinõud selliste sündmustega seotud asjaolude ja tagajärgede likvideerimiseks.
4.8. Üürileandjal on õigus siseneda üüripinnale lepingus sätestatud üürileandja kohustuste täitmiseks, samuti avariide ärahoidmiseks või nende tagajärgede likvideerimiseks, kui nimetatud avariid või reaalne oht nende tekkimiseks võivad ohustada hoones viibivaid isikuid või vara. Sellisel juhul lähtutakse üüripinnale sisenemisel ja sellel viibimisel hoone sisekorraeeskirjas sätestatud korrast.
4.9. Üürnikul on keelatud üürileandja nõusolekuta siseneda tehnilistesse ruumidesse, välja arvatud üüripinna hulka kuuluvad tehnilised ruumid, reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule, sealhulgas tema töötajale, ega teha muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui:
4.9.1. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab tüüptingimuste punktist 4.7 tulenevat kohustust;
4.9.2. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise õigus ja tingimused on eraldi kokku lepitud eritingimustes või hoone sisekorraeeskirjas;
4.9.3. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemiseks esineb muu põhjendatud vajadus, mis on seotud üürniku põhitegevuse, julgeolekukaalutluste või üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida või seadistada tehnosüsteeme.
4.10. Kui üüripinna tehnosüsteemide reguleerimisvajadus tekib väljaspool avariid, pöördub üürnik üürileandja poole, kes reageerib üürniku ettepanekule esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
4.11. Lepinguga sätestamata poolte kohustused üüripinna valdamisel ja kasutamisel on sätestatud hoone suhtes kehtivates õigusaktides ja muudes dokumentides, sealhulgas hoone sisekorraeeskirjas.
4.12. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni üüripinna tegeliku energiatarbimise, veetarbimise ja jäätmetekke kohta. Informatsioon esitatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sellises sisus, ulatuses ja detailsuses, mis võimaldab analüüsida üüripinna kasutamisega seotud keskkonna- ja energiatõhususe aspekte. Muu hulgas peab informatsioon sisaldama teavet tarbitud taastuva ja taastumatu energia mahu ning tarbitud energia CO2 ekvivalendi kohta. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu.
4.13. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni, mis on vajalik Euroopa Parlamendi ja nõukogu 25. oktoobri 2012. a direktiivist 2012/27/EL hoonete energiatõhususe kohta tulenevate nõuete täitmiseks. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu. Pooled võivad eritingimustes täpsustada hoonete energiatõhususe nõuete aluseks olevaid dokumente.

5. ÜÜRIPINNA KORRASHOID

5.1. Kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti, on üürileandja kohustatud tagama üüripinna hoidmise eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutamiseks sobivas seisundis ja eritingimuste punktis 4 kokku lepitud seisundis, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust.
5.2. Üürileandja ja üürniku kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel lepingu kehtivuse ajal on kirjeldatud tüüptingimuse punktides 5.3–5.14, eritingimustes ja lisades.
5.3. Üürileandja osutab üürnikule üüri- ja kõrvalteenuseid vastavalt eritingimustes kokku lepitud kinnisvara korrashoiu heale tavale ning lepingus täpsustatud ulatuses ja poolte kohustuste jaotuse alusel.

Puuduste, rikete ja avariide kõrvaldamine

5.4. Üürileandja on kohustatud tagama, et üüripind oleks eritingimustes sätestatud sihtotstarbel kasutatav, ja kõrvaldama puudused viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul puudusest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.5. Üürileandja on kohustatud kõrvaldama rikked viivitamata, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul rikkest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.6. Üürileandja on kohustatud avarii lokaliseerima viivitamata, kuid hiljemalt kahe tunni jooksul avariist teada saamisest arvates, ning tegema avariijärgse remondi viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul avarii lokaliseerimisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.7. Kui üürileandjal ei ole objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade ja vastavate tööde tegemiseks vajalike materjalide ettetellimistähtaegade tõttu võimalik kinni pidada tüüptingimuste punktides 5.4–5.6 nimetatud tähtaegadest, on üürileandja kohustatud sama tähtaja jooksul esitama üürnikule edasise tegevusplaani. Juhul kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, on tal õigus kõrvaldada puudus, rike või avarii ise või lasta see kõrvaldada isikul ja nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, teavitades sellest üürileandjat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esimesel võimalusel pärast puuduse, rikke või avarii kõrvaldamist.

Remonttööde ja parendustööde tegemine

5.8. Üürileandja teeb remonttöid üksnes lepingus ja selle lisades kokku lepitud viisil, ulatuses ja ajal, lähtudes üürniku kui üüripinna kasutaja huvidest, seejuures võivad pooled remonttöödes kokkuleppimiseks sõlmida lisakokkuleppeid.
5.9. Üürileandja teeb remonttöid üürniku igapäevast tegevust võimalikult vähe mõjutaval viisil. Üürileandjal ei ole õigust nõuda üürnikult remonttööde tegemist.
5.10. Pooled võivad lepingu tähtaja jooksul kokku leppida parendustööde tegemises üürileandja poolt. Sellisel juhul lepivad pooled eelnevalt kirjalikult kokku parendustööde mahu ja tähtajad. Kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis lepitakse kokku ka kaasnevate kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord.
5.11. Kui üürniku tööspetsiifikaga seotud uute õigusaktide vastuvõtmine või selliste õigusaktide muutmine toob kaasa vajaduse teha üüripinna remonttöid või parendustöid üüripinna sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, lepivad pooled kokku vajalike tööde mahu, tähtajad ja maksumuse ning mõju üürile või kõrvalteenuste tasudele või mõlemale. Sellisest nõuetele mittevastavusest tingitud takistused üüripinna kasutamisel üürniku poolt ei ole käsitatavad üürileandjapoolse lepingu rikkumisena, üürnikul ei ole õigust alandada üüri, peatada üüri tasumist ega kasutada üürileandja suhtes muid õiguskaitsevahendeid.
5.12. Kui üürileandja ei täida kohaselt kohustust teha remont- või parendustöid, on üürnikul õigus eelneval teatamisel teha vastavad tööd ise või sõlmida leping vastavate tööde tegemiseks isikuga ning sellisel juhul kohaldatakse tüüptingimuste punktides 3.8–3.12 sätestatut. Üürnikul on õigus kohaldada üürileandja suhtes lepingus sätestatud õiguskaitse­vahendeid.
5.13. Üürnik võib teha üüripinnal muudatusi – remonttöid ja parendustöid – poolte kirjalikul kokkuleppel, milles sätestatakse muu hulgas selliste tööde tegemise maht ja tingimused, samuti üürileandja poolt lepingu lõppemisel üüripinnal tehtud muudatuste hüvitamise maht ja tingimused. Üürileandja ei või käesolevas punktis nimetatud kokkuleppe sõlmimisest põhjendamatult keelduda, ennekõike juhul, kui üüripinnal muudatuste tegemine on vajalik üüripinna kasutamiseks või üüripinna mõistlikuks majandamiseks.
5.14. Üürnik võib lepingu lõppemisel ära võtta üüripinnale tehtud muudatused, kui see on võimalik üüripinda kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust muudatusi ära võtta, kui üürileandja tasub üürnikule selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on muudatuste äravõtmiseks õigustatud huvi.

6. ÜÜRIPINNA ANDMINE ISIKUTE KASUTUSSE

6.1. Üürnikul ei ole õigust ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta anda üüripinda või osa sellest isikute kasutusse, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üürnik annab üüripinna allkasutusse, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast lepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule.
6.2. Üürnikul on õigus võimaldada riigiasutustel kasutada üüripinda tingimusel, et üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel. Üürnik on kohustatud üürileandjat kasutusse andmisest kirjalikult teavitama kümne tööpäeva jooksul üleandmisest või kasutusse andmisest arvates.

7. LOAD

7.1. Üürileandja on kohustatud väljastama üürnikule tema tegevuseks või üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja koos­kõlastused, arvestades lepingus üüriteenuste või kõrvalteenuste lepingute sõlmimise suhtes poolte vahel kokku lepitud tingimustega, või osutama võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürileandja kui üüripinna omaniku abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürileandjast tulenevate asjaolude tõttu.
7.2. Üürnik on kohustatud väljastama üürileandjale ja tema alltöövõtjatele lepingus tulenevate üürileandja kohustuste täitmiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused (sealhulgas sissepääsuload, kui need on vajalikud), välja arvatud põhjendatud juhtudel. Samuti osutab üürnik võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürniku kui üüripinna otsese valdaja abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürnikust tulenevate asjaolude tõttu.

8. LEPINGU LÕPPEMINE

8.1. Pooled on kokku leppinud, et kummalgi poolel on õigus leping enne tähtaega üles öelda üksnes käesoleva lepingu eri- või tüüptingimustes sätestatud juhtudel.
8.2. Leping lõpeb järgmistel juhtudel:
8.2.1. juhul kui leping on tähtajaline, lepingus nimetatud tähtaja möödumisel;
8.2.2. poolte kirjaliku kokkuleppe alusel selles kokkuleppes toodud tähtpäeval;
8.2.3. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürileandja poolt tüüptingimuste punktis 8.3 toodud alustel;
8.2.4. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürniku poolt tüüptingimuste punktis 8.4 toodud alustel;
8.2.5. seaduses või eritingimustes sätestatud muul alusel.
8.3. Üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette, järgnevatel juhtudel:
8.3.1. üürnik ei ole tasunud üüri või kõrvalteenuste tasusid vähemalt kolm kuud järjest või lepingu alusel tasumisele kuuluvate summade võlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalteenuste tasude summa;
8.3.2. üürnik tahtlikult ja õigustamatult kahjustab üüripinda või teeb üüripinnal ümberehitusi või muudatusi ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta ja selle tõttu saab üüripind oluliselt kahjustada ning üürnik ei ole tekitatud kahjustust kõrvaldanud kahe kuu jooksul üürileandjalt sellesisulise kirjaliku nõude saamisest arvates. Üürnikul on õigus eelnimetatud tähtaega pikendada, teavitades sellest viivitamata üürileandjat, kui kahjustuste kõrvaldamine eelnimetatud tähtaja jooksul ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade tõttu;
8.3.3. üürnik annab üüripinna ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta isiku kasutusse ning üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandja vastavasisulise kirjaliku nõude saamisest arvates, välja arvatud tüüptingimuste punktis 6.2 sätestatud juhul;
8.3.4. muul mõjuval põhjusel, kui selle esinemisel ei saa üürileandjalt kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
8.4. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt 30 päeva ette, järgnevatel juhtudel:
8.4.1. üürnikul ei ole võimalik üüri­pinda eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutada või kui üüripinna lepingujärgne kasutamine on takistatud või häiritud asjaolu tõttu, mille eest üürnik ei vastuta;
8.4.2. üürileandja rikub oluliselt lepingust tulenevat kohustust ega ole rikkumist kõrvaldanud ka üürniku antud täiendava mõistliku tähtaja jooksul. Tähtaja määramisel arvestavad pooled muu hulgas õigusaktides sätestatud kohustustest tulenevaid nõudeid, nt riigihangete menetlustähtaegu jm;
8.4.3. üürnikult ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
8.5. Lepingu lõppemisel kohustub üürnik lõpetama tema nimel üüripinna kohta isikutega sõlmitud lepingud ning tasuma sõlmitud lepingutest tulenevad maksed hiljemalt lepingu lõppemise päevaks. Juhul kui kõiki lepingust tulenevaid makseid ei ole võimalik üürnikust mittetulenevatel põhjustel lepingu lõppemise päevaks tasuda, kohustub üürnik vastavad maksed tasuma 30 päeva jooksul lepingu lõppemisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teistsuguses tähtajas.
8.6. Lepingu lõppemine ei vabasta pooli selliste lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mille täitmine peab tulenevalt lepingu olemusest või teise poole huvist jätkuma ka pärast lepingu lõppemist.

9. ÜÜRIPINNA TAGASTAMINE ÜÜRILEANDJALE

9.1. Üürnik tagastab üürileandjale üüripinna pärast lepingu tähtaja möödumist või lepingu ennetähtaegset ülesütlemist lepingu kehtivuse viimaseks päevaks, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
9.2. Üürnik tagastab üüripinna seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust ning üüripinna harilikku füüsilist kulumist ning poolte kokkuleppel üüripinnale jäetavaid ümberehitusi ja muudatusi. Üürnik peab üüripinna enne tagastamist heakorrastama ning vabastama talle ja isikutele kuuluvast varast.
9.3. Pooled koostavad üüripinna valduse üürileandjale üleandmise tähtpäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Üüripinna valduse üleandmise-vastuvõtmise akt moodustab lepingu lahutamatu lisa.
9.4. Kui üüripinna seisund üürileandjale tagastamisel ei vasta tüüptingimuste punktis 9.2 sätestatule, fikseeritakse tuvastatud puudused tüüptingimuste punktis 9.3 nimetatud aktis ning juhul kui üürnik vastutab puuduse eest, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüripinna seisundi lepinguga vastavusse viimiseks ja üüripinna kahjustuste likvideerimiseks vajalike mõistlike kulutuste hüvitamist.
9.5. Kui poolte vahel tekib puuduste esinemise, tekkepõhjuste või nende eest vastutuse üle vaidlus, on ükskõik kummal poolel õigus tellida ekspertiis. Ekspertiisi kulud kannab pool, kes vastutab puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest. Kui ekspertiisist ilmneb, et puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest vastutavad mõlemad pooled, kannavad pooled ekspertiisiga kaasnevad kulud võrdsetes osades, välja arvatud juhul, kui ekspert määrab proportsioonid, millises ulatuses kumbki pool vastutab. Sellisel juhul kannavad pooled ekspertiisikulud vastavates proportsioonides. Pooled võivad igal konkreetsel juhul ekspertiisikulude kandmise kohta ka teistsuguse kokkuleppe sõlmida.

10. VASTUTUS

Poolte vastutuse ja kahjude hüvitamise üldised põhimõtted

10.1. Pool on kohustatud hüvitama teisele poolele lepingu rikkumisega põhjustatud kahju. Üürnik on kohustatud üürileandjale hüvitama ka sellise kahju, mis on põhjustatud üürniku, üürniku allüürniku või nende poolt üüripinnale lubatud isikute tegevusest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Üürnikul ei ole kahju hüvitamise kohustust, kui üürniku poolt üüripinnale lubatud isikuks on üürileandja või üürileandja korraldusel üüripinnal tegutsev isik. Poolte vastutus on piiratud otsese varalise kahjuga, välja arvatud juhul, kui pool rikkus lepingut tahtlikult.
10.2. Lepingust tulenevate kohustuste rikkumist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks oli vääramatu jõud. Pool, kelle tegevus lepingu­järgsete kohustuste täitmisel on takistatud vääramatu jõu asjaolude tõttu, on kohustatud sellest kohe kirjalikult teatama teisele poolele. Kui vääramatu jõu asjaolud kestavad järjest üle 60 päeva, võivad mõlemad pooled lepingu üles öelda. Sellisel juhul ei ole kummalgi poolel õigust nõuda teiselt poolelt lepingu rikkumise või lepingu ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist.
10.3. Seaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine ei ole piiratud, välja arvatud, kui pooled on lepingus eraldi kokku leppinud poole vastutuse või õiguskaitsevahendite kohaldamise piiramises või välistamises. Ühe õiguskaitsevahendi kohaldamine ei välista teiste seaduses või lepingus sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist, ennekõike õigust nõuda kahjude hüvitamist, kui lepingust ei tulene teisiti.
10.4. Leppetrahvi tasumine ei vabasta ühelgi juhul kohustuse täitmisest. Pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Pool kohustub leppetrahvi tasuma 60 päeva jooksul teise poole vastavasisulise nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.5. Lepingust või seadusest tuleneva rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on viivitanud pool kohustatud tasuma teisele poolele viivist 0,03% tasumata summast kohustuse täitmisega viivitatud iga päeva eest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Õiguskaitsevahendid lepingu lõppemise korral

10.6. Lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama kahjustatud poolele rikkumise tõttu lepingu ülesütlemisest tekkiva kahju 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.7. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4 alusel on poolel õigus nõuda rikkunud poolelt leppetrahvi eritingimustes kokku lepitud ulatuses.
10.8. Lepingu lõppemise järel üüripinna mitteõigeaegse vabastamise korral on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kõrvalteenuste tasude hüvitamist ning leppetrahvi lepingu lõppemise ajal kehtiva ühe päeva üüri kahekordses ulatuses iga päeva eest kuni üüripinna vabastamiseni.

Õiguskaitsevahendid lepingu rikkumise korral

10.9. Lepingu sellise rikkumise korral, millega ei kaasne lepingu ülesütlemist teise poole poolt, on lepingut rikkunud pool kohustatud hüvitama kahjustatud poolele lepingu rikkumisega kantud kahjud 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.10. Kui üürnikust tulenevalt ei ole üürileandjal või tema esindajal võimalik viivitamata siseneda üüripinnale ja selle tulemusena tekib üürnikul kahju või üüripinna kasutamine muutub osaliselt või tervikuna võimatuks või pikeneb üüripinna osalise või tervikuna kasutamise võimatus, siis üürileandja ei vastuta selliste tagajärgede eest, sealhulgas ei ole üürnikul õigust keelduda üüripinna kasutamise takistuse tõttu vastavas ulatuses üüri tasumisest (ei ole õigust üüri alandada) ning üürileandja ei ole kohustatud hüvitama selliselt tekkinud kahju ega tasuma leppetrahvi või viivist.
10.11. Kui üüripinnal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või takistus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, ning seetõttu ei saa üürnik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, on üürnikul õigus üüri ja kõrvalteenuste tasude maksmisest keelduda. Kui üüripinna sihtotstarbelise kasutamise võimalus on üksnes vähenenud, on üürnikul õigus alandada üüri ja kõrvalteenuste tasusid puudusele vastaval määral ajavahemiku eest üürniku poolt üürileandjale puudusest või takistusest teavitamisest kuni üürileandja poolt puuduse või takistuse kõrvaldamiseni.
10.12. Kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi üüriteenuste või kõrvalteenuste osutamisel ja seetõttu ei ole üürnik rahul osutatavate üüriteenuste või kõrvalteenuste kvaliteediga ning pooled ei ole kokku leppinud teisiti, on üürnikul õigus kuni rikkumise kõrvaldamiseni kasutada ühte varianti alljärgnevatest:
10.12.1. üüriteenuste puhul alandada üüri proportsionaalselt sellise üüriteenuse osakaalule üüris või kõrvalteenuste puhul jätta selliste kõrvalteenuste eest üürileandjale tasumata.
10.12.2. nõuda leppetrahvi tasumist, mille suuruseks on 0,05% kasutustasust iga päeva eest, kuni rikkumise kõrvaldamiseni kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.13. Üürnikul on õigus punktis 10.12 nimetatud õiguskaitsevahendeid kasutada 3 (kolme) kuu jooksul rikkumisest teada saamisest või rikkumise kõrvaldamisest, vastavalt kumb on hilisem.
10.14. Lisaks punktides 10.11 ja 10.12 sätestatule on üürnikul õigus alandada üüri või kõrvalteenuste tasusid või mõlemat või nimetatud tasude maksmisest keelduda ning kasutada muid õiguskaitsevahendeid muudel õigusaktides sätestatud juhtudel, kui see ei ole lepingus kokkulepituga vastuolus.
10.15. Üürileandja kohustub maksma üürnikule leppetrahvi remonttööde mitteõigeaegse või mittekohase üleandmise korral 0,05% mitteõigeaegselt või mittekohaselt üle antud tööde maksumusest iga päeva eest kuni nende vastuvõtmiseni üürniku poolt.
10.16. Üürnik kohustub maksma üürileandjale leppetrahvi üüripinna kasutamisel muul kui eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel, kui üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandjalt vastavasisulise nõude saamisest, lepingu rikkumise ajal kehtiva ühe kuu üüri ulatuses.

11. TEADETE EDASTAMINE

11.1. Kõik teated ja muu informatsioon peab olema esitatud eesti keeles. Teated ja informatsioon loetakse nõuetekohaselt esitatuks, kui need on üle antud allkirja vastu või esitatud digitaalselt allkirjastatuna poole üldisel e-posti aadressil. Informatsioonilist teadet, millel ei ole õiguslikke tagajärgi, samuti kiireloomulist teadet võib edastada telefoni, faksi või elektronposti teel. Pooled võivad lepingu lisade või eritingimustega leppida kokku täpsemad tingimused puudustest, riketest ja avariidest teavitamise kohta.
11.2. Lepingus fikseeritud kontaktisikute vahetumisest teavitab pool teist poolt viivitamata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

12. VAIDLUSTE LAHENDAMINE

12.1. Kõik lepingust tulenevad või sellega seotud vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kõik vaidlused, vastuolud või nõuded, mis tulenevad lepingust või selle rikkumisest, lõpetamisest või kehtetusest või on sellega seotud ja mida pooled ei ole suutnud lahendada läbirääkimiste teel, lahendatakse kohtus õigusaktidega ette nähtud korras.
12.2. Lepingule kohaldatakse Eesti Vabariigi materiaal- ja menetlusõigust.

13. KONFIDENTSIAALSUS

13.1. Pool kohustub lepingu kehtivuse ajal ning pärast lepingu lõppemist määramata tähtaja jooksul hoidma konfidentsiaalsena kõiki talle seoses lepingu täitmisega teatavaks saanud andmeid. Eelkõige, kuid mitte ainult, kohustub pool hoidma konfidentsiaalsena andmeid, mis sisalduvad lepingu täitmiseks üleantud dokumentides ja muudes dokumentides, mille sisuga on poolel, sealhulgas tüüptingimuste punktides 13.2 ja 13.5 nimetatud isikutel, olnud võimalus seoses lepingu täitmisega tutvuda, ning mis tahes muid andmeid, mille konfidentsiaalsena hoidmise vastu on teisel poolel eeldatavalt õigustatud huvi.
13.2. Konfidentsiaalse informatsiooni avaldamine kolmandatele isikutele on lubatud vaid teise poole eelneval kirjalikul nõusolekul. Lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse nõue ei laiene informatsiooni avaldamisele poolte audiitoritele, õigusnõustajatele, pankadele, kontserni ettevõtetele ning juhtudel, kui pool on õigusaktidest tulenevalt kohustatud informatsiooni avaldama. Pool on teadlik, et leping on avalik, välja arvatud osad, mis on märgitud avaliku teabe seadusest tulenevatel alustel asutusesiseseks kasutamiseks.
13.3. Pooled kohustuvad rakendama organisatsioonilisi, füüsilisi ja infotehnilisi turvameetmeid konfidentsiaalsete andmete kaitseks juhusliku või tahtliku volitamata muutmise, juhusliku hävimise, tahtliku hävitamise, avalikustamise jms eest.
13.4. Pool kohustub mitte kasutama konfidentsiaalset teavet mitte ühelgi kujul isikliku kasu saamise eesmärgil ega kolmandate isikute huvides.
13.5. Muu hulgas kohustuvad pooled tagama, et nende esindajad, töötajad, alltöövõtjad, lepingupartnerid ja muud isikud, keda nad oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisel kasutavad, ning tüüptingimuste punktis 13.2 nimetatud isikud oleksid käesolevas lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse kohustusest teadlikud, ning nõudma nimetatud isikutelt selle kohustuse tingimusteta ja tähtajatut täitmist.

14. MITMESUGUST

14.1. Kumbki pool ei loovuta lepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi ilma teise poole eelneva kirjaliku nõusolekuta, välja arvatud kinnistu võõrandamisel. Üürileandjal ei ole õigust keelduda nõusoleku andmisest, juhul kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused loovutatakse teisele riigiasutusele, eelkõige sama valitsemisala asutusele, ning üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel.
14.2. Kõik lepingu täiendused ja muudatused, sealhulgas lõpetamine, tuleb koostada kirjalikus vormis.
14.3. Lepingu üksiku sätte kehtetus või tühisus ei põhjusta kogu lepingu või lepingu teiste sätete kehtetust ega tühisust, välja arvatud juhul, kui lepingu mis tahes sätte kehtetuse või tühisuse tulemusena kaotavad pooled huvi üürisuhte jätkamise vastu. Kui pooled avastavad mingi sätte kehtetuse, kohustuvad nad tegema kõik endast oleneva vastava sätte muutmiseks selliselt, et see oleks kooskõlas õigusaktidega niisugusel määral, et see jääks võimalikult lähedaseks poolte esialgsele kavatsusele.
14.4. Lepingus on pealkirju kasutatud ainult viitamise lihtsustamiseks ning need ei piira ega mõjuta mingil viisil lepingu sätete tähendust ega tõlgendamist. Lepingus viitavad ainsuses toodud sõnad ka mitmusele ja vastupidi, kui kontekstist ei tulene teisiti.
14.5. Lepingus nõutud kirjaliku vormi järgimine tähendab dokumendi, teate vms koostamist kirjalikus vormis, kirjalikku vormi asendavas (notariaalses) vormis või kirjaliku vormiga võrdses elektroonilises (digitaalallkirjaga allkirjastatud) vormis ja need ei kehti enne, kui poolte nõuetekohaselt volitatud esindajad on need allkirjastanud.

Lisa 5
üürilepingule nr KPJ-4/2025-74



HOONE SISEKORRAEESKIRI


Aadress:
F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond
Registriosa nr:
4929631
Katastritunnus:
66301:031:0028
Hoone nimetus:
administratiivhoone A korpus
Ehitisregistri kood:
108010099
Üürileandja:
Riigi Kinnisvara AS



SISUKORD
1. ÜLDSÄTTED 2
2. VALVEKORRALDUS JA POSTI LIIKUMINE 2
3. HOONE JA KINNISTU INFOTAHVLID, REKLAAM 2
4. PARKIMISE KORRALDUS 3
5. ÜHISKASUTATAVATE RUUMIDE KASUTUSKORD 3
6. KÄITUMINE OHUOLUKORDADES 3
7. KÄITUMINE PUUDUSTE, RIKETE, AVARIIDE, TURVAINTSIDENTIDE KORRAL 4
8. SISEKLIIMA JA TEHNOSÜSTEEMIDE HOOLDUS 4
9. HEAKORD HOONES JA TERRITOORIUMIL 5
10. SUITSETAMINE HOONES JA TERRITOORIUMIL 6
11. KESKKONNASÄÄSTLIKU KÄITUMISE PÕHIMÕTTED 6
SISEKORRAEESKIRJA LISAD 7


1. ÜLDSÄTTED
Eesmärk
Ühtsete normide ja käitumisreeglite kehtestamine hoone kasutajatele. Sisekorraeeskiri on hoone üürilepingu lahutamatu lisa.
Kehtivus
Eeskiri kehtib kõigi juriidiliste ja füüsiliste isikute suhtes, kes hoonet kasutavad. Hoone üürnikel on kohustus tutvustada hoone sisekorraeeskirja ja selle lisasid oma töötajatele ning nõuda normidest kinni pidamist. Hoone üürnikud peavad tagama, et ka nende külalised lähtuvad kehtivatest eeskirjadest.
Tekkivate küsimuste lahendamine
Lepingulistes küsimustes toimub lahendamine üürilepingu alusel määratud kontaktisikute kaudu.
Rikete, avariide ja puuduste korral palume pöörduda RKAS-i klienditoe poole E-R kell 8:00 – 17:00, tel (+372) 605 0000, [email protected] või keskkonnas Works.rkas.ee.

2. VALVEKORRALDUS JA POSTI LIIKUMINE
Lahtiolekuajad klientidele
Reguleerib üürnik.
Lahtiolekuajad töötajatele
Reguleerib üürnik.
Tehniline valve
Hoones on tehniline valve.
Hoone võetakse valvest maha 7:00 ja hoone valvestub alates kell 23:00.
Juhul, kui hoone valvestamine ei toimu automaatselt, tagab üürnik objekti valvestamise.
Mehitatud valve
Hoones puudub mehitatud valve.
Käitumine häire korral
Turvafirmale on kontaktisikuks ja objekti sõidab kontrollima üürniku poolne selleks volitatud isik (juhul kui objektil on mitu valveala, siis vastava ala volitatud isik). Üürnik esitab volitatud isikute nimed enne teenuse algust. Valehäire korral helistada volitatud isikule. Valeväljakutse hüvitab valehäire põhjustanud isik.
Läbipääsuvahendite haldamine
Kaarte, võtmeid väljastab, võtab vastu ja peab nende üle arvestust hoone haldur.
Posti liikumine
Reguleerib üürnik.

3. HOONE JA KINNISTU INFOTAHVLID, REKLAAM
Välireklaam
Üürnikel puudub õigus iseseisvalt paigaldada hoone välisseinale mistahes reklaame, teateid, kuulutusi. Kõik hoone välisseinal ja kinnistul paiknevad infoteated ja reklaamid (v.a teated infotahvlitel) tuleb eelnevalt üürileandjaga kooskõlastada.
Majajuht
Majajuhi olemasolul korraldab info kaasajastamise ja muutmise üürileandja. Üürniku kohustus on anda infot vajalike muudatuste kohta.
Hoone infotahvel
Olemasolu tagab üürileandja. Info kaasajastamise ja muutmise korraldab üürnik.
Muud sildid
Ainukasutuses üüripinnal korraldab info (sh ruumide viidad ja sildid) kaasajastamise ja muutmise üürnik.


4. PARKIMISE KORRALDUS
Parkimine ja parkimiskorraldus
Üürnikul on õigus kasutada parkimiskohti vastavalt üürilepingus kokku lepitule. Parkimisel tuleb järgida tähistatud parkimiskorraldust. Teistel hoone kasutajatel pole lubatud ainukasutuses kohti kasutada. Töötajatel ei ole lubatud kasutada spetsiaalselt hoone klientidele mõeldud parkimiskohti.
Parkimine on tasuta.
Parkla asukoht
Parkla asub A korpuse sisehoovis.
Elektriauto laadimispunkt
Puudub.
Jalg- ja tõukerataste parkimine
Jalg- ja tõukerattaid võib parkida üksnes selleks ette nähtud kohtadele.

5. ÜHISKASUTATAVATE RUUMIDE KASUTUSKORD
Ühiskasutuses ruumid
Kõik hoone kasutajad on kohustatud kasutama ühiskasutatavaid alasid nende otstarbest lähtuvalt ja vältima kasutamist või kasutada laskmist muul eesmärgil.
Kui ruumid on ainukasutuses, siis lähtuda samuti eelkirjeldatud kasutuskorrast.

6. KÄITUMINE OHUOLUKORDADES
Kaardistatud ohuolukorrad
Loetelu tuvastatud ohuolukordadest on toodud sisekorraeeskirja Lisas nr 1 „Objekti riskikaart ja ohuolukordades tegutsemise juhised“.
Tegutsemine ohuolukordades
Teavita viivitamatult Häirekeskust telefonil 112 ning seejärel hoone haldurit või RKAS-i kliendituge E-R kell 8:00 – 17:00, tel (+372) 605 0000.
Teadlikkus tegutsemisel tulekahju korral
Üürileandja on seaduses nõutud objektidel kohustatud koostama ja üürnikule üle andma tulekahju korral tegutsemise plaani koos evakuatsiooniskeemidega.
Üürnik on kohustatud kõigile töötajatele tutvustama tulekahju korral tegutsemise plaani ja evakuatsiooniskeeme ning üürileandja nõudmisel esitama dokumendiga tutvunute allkirjadega nimekirja.
Üürnik on kohustatud määrama hoones tuleohutuse ja evakuatsiooni eest vastutavad isikud ning ATS keskuse igapäevase vaatleja. Vaatleja täidab oma kohustusi üksnes tööajal.
Üürnik ja üürileandja (sh üürileandja lepingupartnerid) on kohustatud rakendama tulekahju tekkimist vältivaid meetmeid ning hoiduma tegevusest, mis võib põhjustada tulekahju. Lahtise tule kasutamine hoones on keelatud.
Üürnik on kohustatud kirjendama ATS-süsteemi päevikus tulekahjuteadete osa. Ülejäänud päeviku täitmise kohustus on üürileandjal.
Üürnik ja üürileandja (sh üürileandja lepingupartnerid) on kohustatud tagama evakuatsiooniteede nõuetekohase vabana hoidmise. Üürnikul on kohustus teostada pidevat kontrolli tema valduses olevate ruumide ja seadmete kasutamise ohutuse ja nõuetekohasuse üle.
Tulekustutus-vahendid
Üürileandja on kohustatud tagama ehitises nõutavate tuleohutuspaigaldiste (paigaldised, mis on mõeldud tulekahju avastamiseks, tule ja suitsu piiramiseks, evakueerumiseks ja päästemeeskondade ohutuse tagamiseks ning esmased tulekustutusvahendid) olemasolu ja korrasoleku.
Üürnik on kohustatud rakendama tulekahju leviku takistamiseks ja tulekahju kustutamiseks esmaseid meetmeid ning tagama töötajatele tuleohutuspaigaldiste ja päästevahendite kasutamisoskuse.
Teoreetiline tulekahjuõppus
Üürnik on kohustatud korraldama töötajale enne tööle asumist või töö vahetamist töökohale ja ametile vastava tuleohutusalase juhendamise. Üürileandja on kohustatud läbi viima iga-aastase evakuatsiooni- ja tulekahjuõppuse teoreetilise koolituse kui antud kohustus tuleneb seadusest. Üürnik on kohustatud üürileandja nõudmisel esitama juhendamise ja teoreetilise koolituse dokumentatsiooni ja osalejate allkirjadega nimekirja.
Üürniku tellimusel võib üürileandja eraldi kokkuleppe alusel korraldada teoreetilise õppuse.
Praktiline tulekahjuõppus
Üürileandja on kohustatud läbi viima iga-aastase evakuatsiooni- ja tulekahjuõppuse praktilise osa hoonetes, kus kohustus tuleneb seadusest. Üürnik on kohustatud osalema iga-aastasel evakuatsiooni- ja tulekahjuõppuse praktilisel osal.
Üürileandja on kohustatud koostama ja esitama enesekontrolli tuleohutusaruande Päästeametile hoonetes, kus kohustus tuleneb seadusest.
Üürnik on kohustatud esitama üürileandjale hoone kasutamisega ja kasutajaga seotud informatsiooni, mis on vajalik enesekontrolli aruande koostamiseks.

7. KÄITUMINE PUUDUSTE, RIKETE, AVARIIDE, TURVAINTSIDENTIDE KORRAL
Info edastamine
RKAS klienditoele E-R kell 8:00 – 17:00, tel (+372) 605 0000, e-post [email protected] või keskkonnas Works.rkas.ee.
Teade peab sisaldama järgmist infot:
• Hoone aadress
• Probleemi täpne asukoht (nt: korrus ja kabineti number)
• Probleemi kirjeldus
• Teavitaja nimi ja kontakt

Väljaspool tööaega on esmaseks kontaktisikuks hoone haldur. Kui telefon ei vasta, siis palume kontakteeruda sisekorraeeskirja Lisas nr 2 „Avariide ja mittevastavuste likvideerimise kord“ toodud töövõtja kontaktisikutega.
Avariide likvideerimine väljaspool tööaega
Avarii korral väljaspool tööaega tagab juurdepääsu hoonele hoone haldur.
Teavitamise kohustus
Üürnikul on kohustus rikkest, avariist ja keskkonnaintsidendist1 teavitada üürileandjat viivitamatult sellest teada saamisel, puudusest on kohustus teavitada 24 h jooksul.
Turvaintsidendist teavitamine
Poolel on kohustus turvaintsidendist2 teavitada teist poolt viivitamatult sellest teada saamisel. Üürnikul on kohustus teavitada objekti kinnisvarahaldurit ja üürileandja infoturbejuhti. Üürileandjal on kohustus teavitada üürnikku e-posti kaudu aadressil [email protected].

8. SISEKLIIMA JA TEHNOSÜSTEEMIDE HOOLDUS
Sisekliima
Sisekliima vastab hoone ehitamise või rekonstrueerimise hetkel kehtinud standarditele.
Kütteperioodi ruumiõhutemperatuur ei ole madalam kui 21°C (kui välisõhk ei ole madalam kui -22°C).
Jahutusseadmetega hoones jahutusperioodil ruumitemperatuur ei ole kõrgem kui 25°C (kui välisõhk ei ole kõrgem kui 27°C).
Hoones puuduvad õhuniisutusseadmed. Talvetingimustes nädala keskmine õhuniiskus jääb tavaliselt vahemikku 25-45%, suvetingimustes 30-70%. Õhu niiskus muutub loomulikul teel vastavalt aastaajale.
Hoones on sundventilatsioon. Sundventilatsiooniga hoones tagab Üürileandja projekteerimisjärgse õhuvahetuse. Üürnikul on keelatud ventilatsiooniavasid iseseisvalt reguleerida, esemeid ava ette, külgedele või torude sisse paigutada.
Tehnosüsteemide hooldus, ümberehitus
Tehnosüsteemide hooldust korraldab üürileandja. Üürnikul ei ole üürileandja nõusolekuta õigust siseneda tehnoruumidesse (v.a üüripinna hulka kuuluvad tehnoruumid), reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule ega teha muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Reguleerimise vajadusest tuleb teavitada RKASi kliendituge.
Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui üürniku tehnoruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab lepingu punkti st, kasutuskorrast või üürilepingust tulenevat kohustust või kui sisenemine on muul moel vajalikult põhjendatud. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida või seadistada tehnosüsteeme.
Kommunikatsioonide ja süsteemide ümberehitamine võib toimuda ainult üürileandja loal ja vajaliku dokumentatsiooni olemasolul.
Piirangud hoolduse läbiviimisel
Hooldustöid tuleb teostada hoone üürnikku võimalikult vähe häirival viisil.
Hoonesse sisenemisel teavitab hooldaja saabumisest üürnikku, kelle üüripinda konkreetne hooldus puudutab, tutvustab ennast ja selgitab milliseid hooldustöid teeb. Hooldustööde valmimisel teavitab lahkumisel üürnikku.
Üürileandja esitab üürniku soovil alltöövõtjate kontaktid. Müra tekitavad ja üürniku igapäevast tööd segavad tööd tuleb üürnikuga kooskõlastada.
Tehnosüsteemide ekspluatatsioon
Kanalisatsiooni ei ole lubatud valada söövitavaid, ummistavaid vedelikke, toidujäätmeid. Kanalisatsiooni ei ole lubatud visata mittelahustuvaid pabertooteid (nt paberkäterätikud) ja hügieenisidemeid.
Lahtikäivate suitsueemaldusakende- ja luukide avamine on keelatud.
Mehaanilise sissepuhke- ja väljatõmbeventilatsiooni korral tuleb vältida akende avamist.
Hoone elektrienergia tarbijad peavad jääma lubatud tarbimisvõimsuste piiridesse, seega täiendavate küttekehade jt suure võimsusega tarbimisallikate kasutamine võib toimuda üürileandja loal.



9. HEAKORD HOONES JA TERRITOORIUMIL
Üldreeglid
Jäätmekorraldus järgib kohaliku omavalitsuse kehtivaid prügiveoeeskirju.
Kõigil hoone kasutajatel on kohustus järgida head tava, käituda heaperemehelikult, hoida puhtust siseruumides ja territooriumil ning mitte kahjustada tahtlikult üürileandja vara.
Piirangud heakorra osutamisel
Üürileandja esitab üürniku soovil alltöövõtjate kontaktid. Müra tekitavad ja üürniku igapäevast tööd segavad tööd tuleb üürnikuga kooskõlastada.
Jäätmete kogumine (hoidmine)
Jäätmed kogutakse ainult selleks ettenähtud kohtades.
Prügikastidesse ja nende juurde on keelatud panna suuregabariidilisi esemeid, keskkonnale ohtlikke jäätmeid (nende äravedu toimub eraldi kokkuleppe alusel üürileandjaga).
Riigilipu heiskamine
Heiskamist korraldab ning lipu olemasolu ja puhtuse tagab üürileandja. Lipp heisatakse vastavalt kehtivatele õigusaktidele. Leinapäeval korraldab üürileandja lippude heiskamise poolde masti. Kui hoonel puudub lipumast, siis seotakse lipu külge leinalint.
Muude lippude heiskamine
Muude lippude heiskamine peab olema üürileandjaga kooskõlastatud. Heiskamist korraldab üürileandja vaid juhul, kui selles on üürilepingus kokku lepitud. Lipu olemasolu ja puhtuse tagab üürnik, v.a juhul kui üürilepingus on teisiti kokku lepitud.

10. SUITSETAMINE HOONES JA TERRITOORIUMIL
Suitsetamise lubamine
Suitsetamine (sh ka e-sigaret) on hoones rangelt keelatud. Suitsuruum hoones puudub.
Välisterritooriumil määratlemata.

11. KESKKONNASÄÄSTLIKU KÄITUMISE PÕHIMÕTTED
Elektrienergia
Elektrienergia säästmiseks tuleb töötajatel ja hoonet teenindavatel isikutel tööruumist lahkudes kustutada töökoha valgustus (kus võimalik).
Konditsioneeri olemasolul vältida olukorda, kus konditsioneer töötab ja aken on avatud. Tööruumist lahkudes võimalusel konditsioneer välja lülitada. Energia kokkuhoiu eesmärgil on soovitav arvutid tööpäeva lõpus välja lülitada või seadistada nii, et oleks tagatud arvutite puhkerežiim. Selline käitumine aitab suveperioodil vähendada ka hoone jahutamise vajadust. Energiasäästu põhimõtted kehtivad üürileandjale ja üürnikule, kes vastutavad enda ja nende alltöövõtjate säästliku energiatarbimise eest.
Energia küttele
Kütteperioodil tuleb vältida olukorda, kus aken on pikalt avatud.
Tarbevesi
Vett tuleb kasutada säästlikult.
Jäätmed
Tekkivaid jäätmeid tuleb sorteerida vastavalt sisekorraeeskirja lisale nr 3 „Jäätmete sorteerimise juhend“.
Ohtlikud ja muud erilahendusi vajavad jäätmed (patareid, akud, kemikaalid, ravimid) tuleb viia spetsiaalsesse kogumiskohta.
Paber
Paberkäterättide ja wc-paberi olemasolu tagab üürileandja. Paberit tuleb kasutada säästlikult.


SISEKORRAEESKIRJA LISAD

1. Objekti riskikaart ja ohuolukordades tegutsemise juhised
2. Avariide ja mittevastavuste likvideerimise kord
3. Jäätmete sorteerimise juhend

F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond ASK \* MERGEFORMAT

Lisa nr 6.1
üürilepingule nr KPJ-4/2025-74

PARENDUSTÖÖDE TEOSTAMISE KOKKULEPE

1. Eesmärk ja tähtaeg
1.1. Pooled on kokku leppinud, et üürileandja teostab üüripinnal käesoleva parendustööde teostamise kokkuleppe (edaspidi nimetatud kokkulepe) lisas nr 1 kirjeldatud projekteerimis- ja ehitustööd ning nendega kaasnevad tööd, sh lisas nr 2 toodud sisustuse hankimise (edaspidi ühiselt nimetatud parendustööd). Parendustööde täpsem sisu ja maht lepitakse poolte poolt kokku parendustööde teostamiseks korraldatavates riigihangete alusdokumentides (edaspidi nimetatud hankedokumendid), arvestades seejuures parendustööde teostamiseks vajalike rahaliste vahendite olemasolu.
1.2. Kokkuleppega reguleeritakse pooltevaheline koostöö lähtuvalt kokkuleppe eesmärgist ning poolte kohustused ja õigused.
1.3. Üürileandja on kohustatud teostama parendustööd ja andma üüripinna üürnikule üle hiljemalt 30.09.2026 tingimusel, et ei esine kokkuleppe punkti 6.2 alapunktides kirjeldatud tähtaegu edasilükkavaid asjaolusid.

2. Üürileandja on kohustatud:
2.1. korraldama ja finantseerima parendustööd eeldatava maksumusega 376 410 (kolmsada seitsekümmend kuus tuhat nelisada kümme) eurot, millele lisandub käibemaks ning mis on arvestatud koos reservi ja üürileandja projektijuhtimise otseste kuludega ning mis koosneb kahest eraldi arvestatavast summast:
2.1.1. eeldatavalt 96 000 (üheksakümne kuue tuhande) euro, millele lisandub käibemaks, ulatuses rahastatakse parendustöid poolte vahel 06.02.2013 sõlmitud üürilepingu nr Ü4708/12 (Rakveres Tallinna tn 30 asuv üüripind) alusel üürniku poolt tasutava remondikomponendi maksetest kogunevate vahendite arvelt (täpne summa sõltub nimetatud üürilepingu lõppemise kuupäevast) ning nimetatud summas tehtud kulusid ei arvestata kokkuleppe punktides 7 ja 8 kirjeldatud kapitalikomponentide maksete hulka;
2.1.2. 280 410 euro ulatuses, mis on arvestatud koos reservi ja üürileandja projektijuhtimise otseste kuludega, rahastatakse ehitustöid üürileandja eelarvest. Üürile lisanduvate kapitalikomponentide (vastavalt punktidele 7 ja 8) arvutamise aluseks olev eeldatav maksumus on 305 552 (kolmsada viis tuhat viissada viiskümmend kaks) eurot, millele lisandub käibemaks ning mis lisaks eelnevalt toodud maksumusele on arvestatud koos projektijuhtimise kaudsete kulude ja üürileandja finantseeritava parendustööde teostamise aegse omakapitali ja võõrkapitali intressikuluga. Parendustööde täpne maksumus selgub pärast parendustööde lõppemist. Juhul, kui parendustööde eeldatav maksumus suureneb, kooskõlastab üürileandja selle vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis eelnevalt üürnikuga ning pooled sõlmivad vajadusel kokkuleppe muudatuse;
2.2. parendustööde teostamise korraldamisel kinni pidama kokku lepitud tähtaegadest ning korraldama parendustööde ning sellega kaasnevate tegevuste teostamist efektiivselt, üürniku jaoks parimal võimalikul viisil, seejuures kooskõlastades üürnikuga vajalikud elektri, vee või muud katkestused vähemalt 2 (kaks) tööpäeva enne katkestust, saavutamaks kvaliteetne tulemus optimaalsete kulutustega ning arvestades hilisemate ekspluatatsioonikuludega. Kui üürnik ei anna kooskõlastust, tuleb üürileandjal pakkuda üürnikule välja alternatiivne aeg katkestuse läbi viimiseks;
2.3. koostama parendustööde riigihanke hankedokumendid ning kooskõlastama hankedokumentide tehnilise kirjelduse üürnikuga enne hanketeate avaldamist või pakkumuse esitamise ettepaneku esitamist kvalifitseeritud taotlejatele. Üürnikul ei ole õigust hankedokumentide kooskõlastamisest ebamõistlikult keelduda;
2.4. mitte tegema muudatusi või täiendusi üürniku poolt kooskõlastatud parendustööde lahendustes ilma üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekuta, kusjuures üürnikul ei ole õigust nõusoleku andmisest ebamõistlikult keelduda, sealhulgas ei ole õigust nõusoleku andmisest keelduda, kui mõni vastav muudatus osutub vajalikuks õigusaktides sätestatud nõuete või asjaomase haldusorgani poolt seatud tingimuste täitmiseks;
2.5. vaatama 5 (viie) tööpäeva jooksul läbi ettepanekud parendustööde muutmiseks (sh eelnevalt kokkulepitust erinevate või määratlemata materjalide kasutamiseks) ning parendustööde teostamist rahaliselt, ajaliselt või muul viisil oluliselt mõjutavate ettepanekute puhul esitama üürnikule selliste ettepanekute kohta põhjendatud kaalutlused, koos täiendava raha- ja ajakulu või muude oluliste tagajärgede äranäitamisega;
2.6. üürniku nõudmisel andma aru parendustööde teostamise käigust ning võimaldama üürniku esindajal igal ajal teostada kontrolli parendustööde mahu ja kvaliteedi, samuti kasutatavate materjalide, seadmete ja detailide vastavuse üle kokkulepitud parendustööde lahendustele ja kooskõlastatud hankedokumentidele;
2.7. korraldama vähemalt 1 (üks) kord kalendrikuus, vajadusel sagedamini, sh üürniku esindaja nõudmisel, parendustööde teostamisega seotud küsimustes nõupidamisi kaasates üürniku esindaja, omanikujärelevalve teostaja ning vajadusel parendustööde töövõtja esindaja. Parendustööde teostamisega seotud nõupidamistel osalemisega ei vastuta üürnik parendustööde nõuetekohasuse eest. Üürnik vastutab siiski tema poolt üürileandjale antud juhiste eest, kui tegemist on tavapärase parendustööde valdkonda kuuluva küsimusega, mille puhul on üürileandja juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et üürniku juhise täitmine on ebamõistlik, kahjulik vm, kuid vaatamata sellele üürnik nõuab sellise juhise täitmist;
2.8. teatama esimesel võimalusel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürniku esindajale parendustööde valmimise lõpptähtaja muutmise soovist, tähtaja muutumise põhjustest ja sellega kaasnevatest riskidest;
2.9. tegema kõik endast oleneva, et vähemalt 14 (neliteist) kalendripäeva enne parendustööde valmimise tähtpäeva oleks üürnikul võimalik alustada üüripinna sisustamist ja arvuti- ning sidevõrgu aktiivseadmete paigaldamist ja testimist;
2.10. kutsuma enne parendustööde töövõtulepinguga määratud garantiiperioodi lõppu kokku garantiikomisjoni ja kaasama garantiikomisjoni üürniku;
2.11. koostama ja säilitama parendustöid puudutavad dokumendid (poolte vahel sõlmitud kokkulepped, aktid, koosolekute protokollid ja üürnikuga kooskõlastatud dokumendid) ja esitama need üürnikule tutvumiseks vastava nõude saamisest 5 (viie) tööpäeva jooksul.

3. Üürileandjal on õigus:
3.1. saada üürnikult parendustööde teostamiseks vajalikku informatsiooni ja lähteandmeid;
3.2. teha iseseisvalt muudatusi või täiendusi parendustööde lahenduses, juhul kui üürnik ei ole eelnimetatud muudatuse või täienduste tegemise kooskõlastamise taotlusele vastanud kokkuleppe punktis 4.2 toodud tähtaja jooksul ning vastavad muudatused seisnevad erinevate materjalide või lahenduste kasutamises, mis on samaväärsed varem kooskõlastatud materjalide või lahendustega;
3.3. peatada parendustöödega seotud toimingud juhul, kui üürnik ei täida kokkuleppe punkti 4 alapunktides nimetatud kohustusi ning nõuda üürnikult parendustööde peatamisega seoses tekkiva kahju hüvitamist.

4. Üürnik on kohustatud:
4.1. esitama üürileandja nõudmisel parendustööde teostamiseks vajalikud lähteandmed. Juhul, kui lähteandmed on vastuolus või ebaselged, on üürileandja kohustatud küsima üürnikult vastavaid selgitusi;
4.2. vastama kõikidele üürileandja kokkuleppe kohastele järelepärimistele, taotlustele (sh taotlused dokumentide kooskõlastamiseks), kirjadele jm nõuetele hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul või teatama sama tähtaja jooksul mõjuval põhjusel vastamise tähtaja pikendamisest või kooskõlastuse andmisest keeldumisest, välja arvatud kokkuleppe punktis 4.3 nimetatud erisus. Nõusoleku andmisest keeldumine peab olema mõistlikult põhjendatud;
4.3. kooskõlastama tehnilise kirjelduse kohta hankemenetluses esitatud küsimustele koostatud selgitused (ja juhul, kui vastuse saab üürniku tööspetsiifikast tulenevalt koostada üksnes üürnik, siis koostama) 1 (ühe) tööpäeva jooksul;
4.4. esitama parendustööde teostamisega seotud pretensioonid viivitamatult vastava asjaolu teadasaamisest;
4.5. kokkuleppe punktis 2.9 kirjeldatud juhul arvestab üürnik üüripinna sisustamisel ja arvuti- ning sidevõrgu aktiivseadmete paigaldamisel ja testimisel järgnevaga:
4.5.1. üürniku poolt teostatavate tegevuste ajakava ja ulatus ning tööde korraldus tuleb üürniku poolt üürileandjaga kirjalikult kokku leppida vähemalt 5 (viis) tööpäeva enne antud töödega alustamist;
4.5.2. kui üüripinna sisustamise ja arvuti- ning sidevõrgu aktiivseadmete paigaldamisel kahjustatakse üüripinda, on üürnik kohustatud likvideerima need kahjustused omal kulul. Kui üürnik ei likvideeri neid kahjustusi, ei ole tal õigust üüripinna vastuvõtmisel märkida eelnimetatud kahjustusi üüripinna puudusteks.

5. Üürnikul on õigus:
5.1. esitada parendustööde teostamise ajal täpsustavaid ettepanekuid kokkulepitud lahenduste muutmiseks. Kui üürnik soovib muudatusi, mis on tulenevalt parendustööde järgust realiseeritavad ja mille realiseerimisega kaasneva ajakulu on üürnik kirjalikult aktsepteerinud ning mis jäävad kokkuleppe punktis 2.1 nimetatud parendustööde summa piiresse, sõlmivad üürileandja ja üürnik kirjaliku kokkuleppe, millega muudetakse tööde teostamise tähtaega ning kirjeldatakse teostatavad muudatused. Juhul, kui eelnimetatud kokkulepet ei sõlmita (sh tulenevalt parendustööde summa suurenemise tõttu Vabariigi Valitsuse poolt seatavatest piirangutest), ei ole üürileandjal kohustust kirjeldatud muudatusi teostada;
5.2. kontrollida parendustööde teostamise käiku ning parendustööde mahu ja kvaliteedi vastavust kokkulepitud lahendustele ning puuduste avastamisel nõuda nende kõrvaldamist;
5.3. osaleda oma esindaja kaudu parendustöödega seotud nõupidamistel ja saada nõupidamiste protokollid;
5.4. nõuda üürileandjalt parendustöödega seotud üürileandja ja üürniku vaheliste töörühmade ja koosolekute kokkukutsumist;
5.5. nõuda kokkuleppega reguleeritud dokumentidele (kokkuleppe punkt 4.2) vastamise tähtaja pikendamist, kui selleks on mõjuvad põhjused. Mõjuva põhjuse esinemise korral, mis tingib vastamise tähtaja pikenemise, peab üürnik sellest üürileandjat teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis avaldusele vastamise tähtaja jooksul. Üürniku teates tuleb näidata uus vastamise tähtaeg või tähtpäev. Sellisel juhul kohaldatakse vajadusel tähtaja osas kokkuleppe punktis 6.2.2 sätestatut;
5.6. nõuda parendustöödega seotud toimingute peatamist või lõpetamist juhul, kui üürileandja ei täida kokkuleppe punktis 2 nimetatud kohustusi. Juhul, kui üürileandja tehtud toimingud ei lähtu üürniku poolt kooskõlastatud hankedokumentide tehnilisest kirjeldusest või kokkuleppe punktis 4.2 toodud kooskõlastustest (v.a kokkuleppe punktis 3.2 toodud juhul), ei ole üürnikul kohustust vastava toimingu või muudatuse tõttu tekkinud parendustööde kallinemist üürileandjale hüvitada ja vastavaid kulutusi ei arvestata üüri kapitalikomponendi arvutamisel kapitali algväärtuses. Üürnikul on põhjendatud vajadusel õigus nõuda eelnimetatud dokumentidega vastuolus olevate parendustööde ümbertegemist üürileandja kulul;
5.7. mistahes üürniku õiguse kasutamisega ei võta üürnik endale vastutust tööde nõuetekohasuse eest. Üürnik vastutab siiski tema poolt üürileandjale antud juhiste eest, kui tegemist on parendustööde valdkonda kuuluva küsimusega, mille puhul on üürileandja juhtinud üürniku tähelepanu asjaolule, et üürniku juhise täitmine on ebamõistlik, kahjulik vm, kuid vaatamata sellele üürnik nõuab sellise juhise täitmist.

6. Tähtaja pikenemine
6.1. Üürileandja kohustub teostama parendustööd ning andma üüripinna üürniku kasutusse üleandmise-vastuvõtmise aktiga kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtajaks ning kokkuleppes sätestatud tingimustel.
6.2. Kokkuleppe punktis 1.3 nimetatud tähtaeg pikeneb ja üürileandja suhtes ei kohaldata lepingust, kokkuleppest ega õigusaktidest tulenevaid õiguskaitsevahendeid seoses üüripinna üleandmise tähtaja edasilükkumisega, juhul kui parendustööd on ajutiselt takistatud ja/või viibivad, järgmistel põhjustel:
6.2.1. parendustööd viibivad või on takistatud üürileandjast mittesõltuvatel põhjustel (sh kõrvaldatava takistuse tõttu õigusaktiga nõutava loa, kooskõlastuse või muu nõusoleku saamisel) – tähtaeg lükkub edasi selle takistava põhjuse kõrvaldamisest tingitud parendustööde kestuse pikenemise aja võrra;
6.2.2. üürnik viivitab kokkuleppes sätestatud kohustuste täitmisega või on kokkuleppe punkti 5.5 kohaselt pikendanud avaldusele vastamise tähtaega ja üürileandjal ei ole seetõttu võimalik täita kokkuleppega endale võetud kohustusi tähtaegselt – tähtaeg lükkub edasi üürniku kohustuse täitmisega viivitamise või pikendamise aja võrra;
6.2.3. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus ja/või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud ja esitatud vaidlustus või kaebus jäetakse rahuldamata või vaidlustuse/kaebuse esitaja loobub vaidlustusest/kaebusest – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra;
6.2.4. riigihanke hankemenetluses vastavaks tunnistatud pakkumuse esitanud isikud keelduvad hankelepingu sõlmimisest või kui hankelepingu sõlmimine ühegi pakkujaga ei ole osutunud võimalikuks pakkumuste jõusoleku tähtaja kestel üürileandjast mitteolenevatel põhjustel – tähtaeg lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.5. riigihanke hanke­menetluses ei esitata ühtegi pakkumust või kui hankemenetluses pakkumuse esitanud pakkujad kõrvaldatakse hankemenetlusest, jäetakse kvalifitseerimata või kui pakkumus tunnistatakse mittevastavaks ja lükatakse tagasi või kui kõik esitatud pakkumused tuleb tagasi lükata põhjendamatult madala maksumuse või liiga kõrge hinna tõttu, mille tulemusena ei ole hankemenetluses ühtegi pakkumust, mille alusel hankelepingut sõlmida – tähtaeg lükkub edasi uue riigihanke ettevalmistamise ning hanke­menetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.6. kuigi üürileandja on omapoolsed kohustused nõuetekohaselt täitnud, esitatakse riigihanke hankemenetluses vaidlustus või kaebus, kuid vaidlustuse või kaebuse menetlemise ajal tunnistab üürileandja üürniku kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul (üürnik ei või seejuures nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda) hankemenetluse kehtetuks ilma vaidlustuskomisjoni või kohtu otsust ära ootamata, eesmärgiga vältida vaidlustusest või kaebusest või selle tagajärgedest tulenevaid kahjulikke tagajärgi üürileandjale ja/või üürnikule (sh eesmärgiga vältida kokkuleppega kokku lepitud tähtaja liigset edasilükkumist) – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra ning uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.7. riigihanke hankemenetluses esitatakse vaidlustus või kaebus, kuigi üürileandja on riigihanke hankemenetluse korraldamisel omapoolsed kohustused kõik nõuetekohaselt täitnud, kuid vaidlustus või kaebus rahuldatakse põhjusel, mis on tingitud riigihangete seaduse sätete mittevastavusest Euroopa Liidu direktiividele ja/või Eesti Vabariigi põhiseadusele – tähtaeg lükkub edasi vaidlustuse või kaebuse tõttu hankemenetluse pikenemise aja võrra või uue riigihanke ettevalmistamise ning hankemenetluse läbiviimise aja võrra, mis ei või olla pikem kui käesolevas kokkuleppes esmase hanke ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks ettenähtud aeg;
6.2.8. üürnik soovib kokkulepitud parendustööde lahenduste või kokkuleppe aluseks olevate põhimõtete muutmist – üürnik ja üürileandja lepivad kokku vajalike lisatööde teostamises (sh eeldatavas maksumuses) ning määravad vajadusel lisatöödele täiendava tähtaja.
6.3. Kokkuleppe punktis 6.2 sätestatu ei piira üürniku õigust nõuda seaduses või lepingus sätestatud muu leppetrahvi maksmist ja kahju hüvitamist ning kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.
6.4. Üürileandja teavitab üürnikku viivitamatult kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, kui:
6.4.1. esineb kokkuleppe punktides 6.2.1 – 6.2.7 nimetatud mis tahes asjaolu ja seetõttu lükkub edasi kokkuleppes sätestatud tähtaeg (sellisel juhul on üürileandja kohustatud teates esitama tähtaja edasilükkumise põhjused koos seda tõendavate dokumentidega (olemasolul) ning näitama ajavahemiku, mille võrra kokkuleppes sätestatud tähtaeg edasi lükkub) või
6.4.2. esineb kokkuleppe punktis 6.2.8 nimetatud asjaolu ja seetõttu on vajalik kokkuleppes sätestatud tähtaja uuendamiseks täiendava kokkuleppe sõlmimine.

7. Parendustööde kapitalikomponendi arvutamise alused ja kulude hüvitamine
7.1. Pärast parendustööde lõppemist ja üüripinna üürnikule üleandmist sõlmivad pooled 3 (kolme) kalendrikuu jooksul üüris sisalduva parendustööde kapitalikomponendi suuruse muutmiseks ja annuiteetmaksegraafiku asendamiseks lepingu muutmise kokkuleppe ning lisa 3 muudatuse, milles täpsustatakse kokkuleppe punktis 7.2 kirjeldatud viisil leitud parendustööde kapitalikomponendi suurust (vastavalt üürileandja poolt tehtud parendustööde tegelikule maksumusele).
7.2. Üüris sisalduv parendustööde kapitalikomponent arvutatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisa 2 (edaspidi lühendatult määruse lisa 2) punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades järgmist:
7.2.1. parendustööde kapitalikomponendi makse kuude arvuks arvestatakse 121 (ükssada kakskümmend üks) kuud alates 01.10.2026, kui üürile lisandub parendustööde kapitalikomponent;
7.2.2. parendustööde kapitali tulumäärana arvestatakse parendustööde alguses üürileandja üldkoosoleku otsusega kinnitatud perioodilist tulumäära määruse lisa 2 punktis 2 sätestatu alusel, mis kokkuleppe allkirjastamise hetkel on 5,7%;
7.2.3. parendustööde kapitali algväärtus arvutatakse lähtudes järgmistest üürileandja kuludest:
7.2.3.1 üürileandja poolt parendustööde teostamiseks tehtavatest otsestest kuludest;
7.2.3.2 vajadusel parendustööde teostamisega kaasnevate teenuste (omanikujärelevalve, uuringud, ekspertiisid, liitumised, load jms) otsestest kuludest;
7.2.3.3 õigusaktidest tulenevatest maksudest ja maksete kohustustest, mittetagastatavatest maksudest maksukohustuse tekkimise hetkel kogu lepinguperioodi jooksul, lõivudest, õigusaktidest tulenevatest muudest kohustustest jm;
7.2.3.4 üürileandja projektijuhtimise otsestest kuludest;
7.2.3.5 üürileandja projektijuhtimise kaudsetest kuludest, mille suuruseks on 2,5 (kaks koma viis) protsenti kokkuleppe punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.4 kirjeldatud otsestest kuludest;
7.2.3.6 üürileandja finantseeritavast parendustööde teostamise aegsest omakapitali ja võõrkapitali intressikulust, mida arvestatakse kasutustasusse liitintressi meetodil kokkuleppe punktides 7.2.3.1 kuni 7.2.3.4 kirjeldatud otsestest kuludest;
7.2.4. parendustööde kapitali lõppväärtus leitakse pärast parendustööde lõppemist üüris sisalduva kapitalikomponendi suuruse määramisel (kokkuleppe punkt 7.2).


8. Sisustuse kapitalikomponendi arvutamise alused ja kulude hüvitamine
8.1. Pärast parendustööde lõppemist ja sisustuse üürnikule üleandmist sõlmivad pooled 3 (kolme) kalendrikuu jooksul üüris sisalduva sisustuse kapitalikomponendi suuruse muutmiseks ja annuiteetmaksegraafiku asendamiseks lepingu muutmise kokkuleppe ning lisa 3 muudatuse, milles täpsustatakse käesoleva kokkuleppe punktis 8.2 kirjeldatud viisil leitud sisustuse kapitalikomponendi suurust (vastavalt üürileandja poolt hangitud sisustuse tegelikulemaksumusele).
8.2. Sisustuse kapitali algväärtus kajastatakse üüris sisalduvas sisustuse kapitalikomponendis, mis arvutatakse määruse lisa 2 punktis 1 toodud valemi alusel, arvestades järgmist:
8.2.1. sisustuse kapitalikomponendi makse kuude arvuks arvestatakse 121 (ükssada kakskümmend üks) kuud alates 01.10.2026, kui üürile lisandub sisustuse kapitalikomponent;
8.2.2. sisustuse kapitali tulumäärana arvestatakse üürileandja üldkoosoleku otsusega kinnitatud perioodilist tulumäära määruse lisa 2 punktis 2 sätestatu alusel, mis kokkuleppe allkirjastamise hetkel on 5,7%;
8.2.3. sisustuse kapitali algväärtus arvutatakse lähtudes järgmistest üürileandja kuludest:
8.2.3.1 üürileandja poolt sisustuse hankimiseks ja paigaldamiseks tehtavatest otsestest kuludest;
8.2.3.2 õigusaktidest tulenevatest maksudest ja maksete kohustustest, mittetagastatavatest maksudest maksukohustuse tekkimise hetkel kogu sisustuse komponendi makseperioodi jooksul, lõivudest, õigusaktidest tulenevatest muudest kohustustest jm;
8.2.3.3 üürileandja projektijuhtimise otsestest kuludest;
8.2.3.4 üürileandja projektijuhtimise kaudsetest kuludest, mille suuruseks on 2,5 (kaks koma viis) protsenti kokkuleppe punktides 8.2.3.1 kuni 8.2.3.3 kirjeldatud otsestest kuludest;
8.2.3.5 üürileandja finantseeritavast sisustuse hankimise aegsest omakapitali ja võõrkapitali intressikulust, mida arvestatakse kasutustasusse liitintressi meetodil punktides 8.2.3.1 kuni 8.2.3.3 kirjeldatud otsestest kuludest.
8.2.4. Sisustuse kapitali lõppväärtus on 0 (null) eurot.

9. Poolte esindajad
9.1. Pooled nimetavad oma volitatud esindajad parendustöödega seotud küsimustes:
9.1.1. üürniku esindaja on Kristel Marksalu (tel 5381 9201, e-post: [email protected]) või teda asendav isik;
9.1.2. üürileandja esindaja on Andrus Nõmmela (tel 503 9425, e-post: [email protected]) või teda asendav isik.
9.2. Poole esindaja volituste hulka kuulub muuhulgas käesoleva kokkuleppe täitmisel teisele poolele vajaliku informatsiooni kogumine ja teisele poolele esitamine.
9.3. Volitatud esindaja muutumisel on vastav pool kohustatud viivitamatult teist poolt sellest vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teavitama.

Kokkuleppe lisad:
Lisa nr 1 – Parendustööde loetelu ja eeldatav maksumus
Lisa nr 2 – Sisustuse loetelu ja eeldatav maksumus


(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Üürileandja Üürnik




ÜÜRILEPING NR KPJ-4/2025-74


Üürileping on sõlmitud
üürileandja Riigi Kinnisvara AS
Registrikood: 10788733
Juriidiline aadress: Tartu mnt 85, Tallinn 10115
Telefon: (372) 606 3400
E-post: [email protected]
Esindaja lepingu sõlmimisel: ida piirkonnajuht Margo Merirand, volikirja alusel
Kontaktisik: ida piirkonna kinnisvarahaldur Janar Vellak
Kontaktisiku telefon: (372) 5560 1906
Kontaktisiku e-post: [email protected]

ja

üürniku Eesti Vabariik Sotsiaalkindlustusameti kaudu
Registrikood: 70001975
Juriidiline aadress: Paldiski mnt 80, Tallinn 15092
Telefon: (372) 612 1360
E-post: [email protected]
Esindaja lepingu sõlmimisel: peadirektor Maret Maripuu, põhimääruse alusel
Kontaktisik: Martin Maltsev
Kontaktisiku telefon: (372) 5915 1256
Kontaktisiku e-post: [email protected]

vahel, kes on kokku leppinud, et üürileandja annab üürniku kasutusse üüripinna alljärgnevatel tingimustel.

ERITINGIMUSED

1. Üüripinna kinnistu asukoht, suurus ja koosseis

1.1. Aadressil F. R. Kreutzwaldi tn 5, Rakvere linn, Lääne-Viru maakond asuv kinnistu, kinnistusraamatu registriosa number 4929631, katastritunnus 66301:031:0028, pindala 1 5811 m².

1.2. Kinnistu oluliseks osaks on:
1.2.1. administratiivhoone A korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010099, kasutamise otstarve administratiivhoone, mälestise number puudub) üüritav pind 1622,6 m², millest 1 192,1 m² on üürnike ainukasutuses ja 430,5 m² on üürnike ühiskasutuses;
1.2.2. administratiivhoone B korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5/1 (ehitisregistri kood 108010978, kasutamise otstarve administratiivhoone, mälestise number puudub) üüritav pind 208,1 m², milles üürniku kasutuses olev üüripind puudub;
1.2.3. garaaž – büroo C korpus F. R. Kreutzwaldi tn 5/2 (ehitisregistri kood 108010102, kasutamise otstarve büroohoone, mälestise number puudub) üüritav pind 774,2 m², milles üürniku kasutuses olev üüripind puudub;
1.2.4. garaaž F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010101, kasutamise otstarve elamu, kooli vms abihoone, mälestise number puudub), milles üüritav pind puudub;
1.2.5. ladu F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 108010100, kasutamise otstarve
muu laohoone, mälestise number puudub), milles üüritav pind puudub;
1.2.6. garaaž F. R. Kreutzwaldi tn 5 (ehitisregistri kood 121349817, kasutamise otstarve garaaž, mälestise number puudub) üüritav pind 102,8 m2, milles üüritav pind puudub.

1.3. Hoone üüritav pind on hoone netopind, millest on lahutatud hoonet kui tervikut teenindavate tehniliste ruumide pind (tehnopind) ja vertikaalsete ühendusteede pind. Üüripinna suurus täpsustatakse pärast üüripinna üürnikule üleandmist, üürileandja poolt koostatava mõõdistusprojekti alusel. Pärast mõõdistusprojekti valmimist on üüripinna arvestamisel aluseks hoone netopind, millest on lahutatud hoonet kui tervikut teenindavate tehniliste ruumide pind (tehnopind) ja vertikaalsete ühendusteede pind. Üüritav pind mõõdetakse koos mittekandvate tarindite aluse pinnaga, see on kandvatel tarinditel seinte siseviimistluskihini ja mittekandvatel tarinditel seinte telgjooneni. Netopinna arvestamisel lähtutakse Eesti standardis EVS-EN 15221-6:2011 “Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 6: Pinna ja kubatuuri mõõtmine kinnisvarakeskkonna juhtimisel” olevast “ruumide netopinna” mõistest, millele vastab ehitisregistris suletud netopind, millele on liidetud mittekandvate tarindite alune pind.

1.4. Juhul kui kinnistut kasutavad mitu üürnikku või kasutajat, eristatakse üüritaval pinnal ainukasutuses olev pind ja ühiskasutuses olev pind. Ühiskasutuses olev pind on pind, mida üürnik kasutab ühiselt koos teiste hoone üürnike ja kasutajatega. Üürniku ühiskasutuses pind koosneb korruse ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt vaid sama korruse üürnikud ja kasutajad, nt koridor) ja hoone ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt kogu hoone üürnikud ja kasutajad, nt fuajee), erandjuhul ka muust ühiskasutuses pinnast (ruumid, mida kasutavad ühiselt osa üürnikke ja kasutajaid).

2. Üüripinna suurus, paiknemine ja koosseis

2.1. Üürniku kasutuses olev üüripind A korpuse hoones kokku on arvestuslikult 259,0 m², millest:
2.1.1. 186,5 m² on üürniku ainukasutuses;
2.1.2. 72,5 m² on proportsionaalne osa üürnike ühiskasutuses olevast pinnast.

2.2. Üüripind paikneb A korpuse administratiivhoone 1. korrusel.

2.3. Üürniku kasutuses olevate parkimiskohtade arv kokku: territooriumil asuvad parkimiskohad on üürnike ühiskasutuses.

2.4. Üürniku ainukasutuses olev maa (territoorium) kokku: puudub, territoorium on üürnike ühiskasutuses.

2.5. Üürniku ainukasutuses olevad rajatised: puuduvad.

2.6. Üürniku kasutuses olevad seadmed ja sisustus, mille asendamise ja hooldamise kohustus on üürileandjal: poolte vahel kokku lepitud seadmete ja sisustuse loetelu on toodud lepingu lisa 6.1 juurde kuuluvas lisas 2.

2.7. Üüripinna paiknemine on toodud lepingu lisas 1 olevatel plaanidel ja eksplikatsioonil. Ühiskasutuses oleva hoone puhul on eristatud üürniku ainukasutuses ja ühiskasutuses pind. Üürnikul on õigus kasutada kogu ühiskasutatavat pinda lepingu lisas 1 tähistatud ulatuses.

3. Üüripinna sihtotstarve

Üüripinna sihtotstarve on büroopind.

4. Üüripinna nõutav seisund

Üürileandja on kohustatud tagama üüripinna säilitamise üleandmise seisundit fikseerivas aktis märgitud seisundis, v.a harilikust kulumisest tingitud muutused üüripinna seisundis.

5. Üüripinna valduse üleandmine

Üüripinna valduse üleandmise tähtpäev on lepingu lisa 6.1 punktis 1.3 sätestatud tähtpäev.

6. Üüriteenused ja üür

6.1. Üüri liik on kulupõhine.
6.2. Üüriteenused on toodud lepingu lisas 2.
6.3. Üüri suurus on toodud lepingu lisas 3. Üürile lisandub käibemaks.
6.4. Üüri arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.
6.5. Pooled on kokku leppinud, et üüri (v.a kapitalikomponent ja remonttööde komponent) muudetakse indeksi alusel.
6.6. Üüri muutmisel indeksi alusel lähtutakse järgmisest:
6.6.1. Üüri muudetakse esimest korda alates 01.01.2028.
6.6.2. Üüri muutmise aluseks olev tüüptingimuste punktis 3.16 nimetatud indeks leitakse muutmisest teatamise aastale eelneva 31. detsembri seisuga.
6.6.3. Üürileandja esitab üürnikule üüri muutmise teate hiljemalt muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks.
6.6.4. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 (kuuekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates.

7. Kõrvalteenused ja kõrvalteenuste tasu

7.1. Kõrvalteenused on toodud lepingu lisas 2.
7.2. Kõrvalteenuste tasu suurus on toodud lepingu lisas 3. Kõrvalteenuste tasule lisandub käibemaks.
7.3. Kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.
7.4. Pooled on kokku leppinud, et kõrvalteenuste tasu muudetakse vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2.
7.5. Kõrvalteenuste tasu muutmisel vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2 lähtutakse järgmisest:
7.5.1. Üürileandja teeb kõrvalteenuste tasu muutmiseks üürnikule ettepaneku hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks esitatava teatega.
7.5.2. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 (kuuekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates.
7.5.3. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 31. detsembriks.

8. Üüri ja kõrvalteenuste eest maksmine

8.1. Tasu arvestamine algab üüripinna valduse üürnikule üleandmisest.
8.2. Üürileandja esitab üürnikule arve või eraldi arved üüri ja kõrvalteenuste eest hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks. Üür arvestatakse jooksva kuu eest ning fikseerimata kõrvalteenuste tasu eelneva kuu eest. Arved saadetakse üürniku e-arvete teenusepakkuja infosüsteemi kaudu. Üürileandja esitab üürnikule e-arveid, mis vastavad Eesti e-arve standardile.
8.3. Arve tasumise tähtaeg on 21 (kakskümmend üks) kalendripäeva arve saamisest arvates.

9. Lepingu tähtaeg

9.1. Leping jõustub, kui pooled on lepingu allkirjastanud.
9.2. Leping lõpeb 121 (saja kahekümne ühe) kuu möödumisel üüripinna valduse üleandmisest üürnikule.

10. Erisused ja täiendused tüüptingimustele

10.1. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3.4 või 8.4 alusel, juhul kui tegemist on üürileandja poolt lepingu rikkumisega, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi summas, mis saadakse lepingu ülesütlemise ajal kehtiva 1 (ühe) kalendrikuu üüri korrutamisel 6 (kuuega). Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4.3 alusel, juhul kui tegemist on üürniku poolt lepingu rikkumisega, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kaasneva kahju hüvitamist.
10.2. Ehitise garantiiajal tekkivate selliste avariide, rikete ja puuduste lahendamisel, mida loetakse garantiipuudusteks ja mis ehitusgarantii säilimiseks kuuluvad likvideerimisele ehitustööde töövõtja poolt ning mille tõttu ei ole võimalik kinni pidada lepingu tüüptingimuste punktides 5.4-5.6 nimetatud tähtaegadest, rakendatakse tüüptingimuste punkti 5.7 järgmise erisusega: isegi juhul, kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, ei ole üürnikul õigust ehitise garantiiajal kõrvaldada puudust, riket või avariid ise või lasta kõrvaldada kolmandal isikul. Üürileandja on kohustatud teavitama üürnikku valduse üleandmisel ehitusgarantii olemasolust, ulatusest ja kestusest

11. Muud kinnitused ja kokkulepped

11.1. Juhul, kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid (lisa 6 alusel), mis hüvitatakse üürniku poolt kapitalikomponendi maksetena, sõlmivad pooled pärast igakordset parendustööde lõppemist ja üüripinna üürnikule üleandmist 3 (kolme) kalendrikuu jooksul lisa 3 muudatuse, milles lepitakse kokku lisas 6 kirjeldatud viisil leitud kapitalikomponendi suurus (võttes arvesse üürileandja poolt tehtud parendustööde tegeliku maksumuse), remonttööde komponendi suurus ning üüri- ja kõrvalteenuste tasud. Samaaegselt lepivad pooled vajadusel kokku kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtetes.
11.2. Juhul kui käesolev leping lõpeb üürnikust tuleneva asjaolu tõttu ennetähtaegselt ja pooled ei ole kokku leppinud teisiti, kohustub üürnik 60 (kuuekümne) kalendripäeva jooksul üürileandja kirjaliku nõude saamisest arvates üürileandjale hüvitama järgmised kulud:
a) parendustööde kapitalikomponendi põhiosa jääk kehtivas annuiteetmaksegraafikus (lepingu lisa 3 annuiteetmaksegraafik), mis arvestatakse käesoleva lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, millest on lahutatud algselt kokku lepitud kapitali lõppväärtus;
b) sisustuse kapitalikomponendi põhiosa jääk (lepingu lisa 3 annuiteetmaksegraafik), mis arvestatakse käesoleva lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, millest on lahutatud kapitali lõppväärtus;
c) kolmandate isikutega lepingu täitmise eesmärgil sõlmitud lepingute (sh võõrkapitali kaasamiseks sõlmitud lepingute) ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevad tegelikud kulud.
11.3. Pooled on kokku leppinud, et kui üürileandja soovib võõrandada kinnistu, millel üüripind asub, siis lähtuvad pooled alljärgnevast:
a) üürileandja teatab üürnikule üüripinna võõrandamise väljakuulutamise eeldatavast ajast vähemalt 4 (neli) kuud ette;
b) üürileandja on üürniku vastaval nõudmisel enne kinnistu võõrandamist kohustatud kandma kinnistusraamatusse lepingu kohta võlaõigusseaduse § 324 kohase märke.
11.4. Pooled on kokku leppinud, et pärast lepingu lõppemist on üürnik kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatusse lepingu kohta kantud märke (eritingimuste punkt 11.3) kustutamiseks 30 (kolmekümne) kalendripäeva jooksul arvates üürileandja poolt lepingu lõppemise järel saadetud vastavasisulise kirjaliku taotluse kättesaamisest üürniku poolt.
11.5. Pooled on kokku leppinud, et lepingu lisa 5 „Hoone sisekorraeeskiri“ muutmise vajadusel esitab üürileandja üürnikule sellekohase teate. Juhul kui üürnik ei nõustu teates esitatud muudatusega, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite 30 (kolmekümne) päeva jooksul teate kättesaamisest arvates. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse sisekorraeeskiri muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning sisekorraeeskirja muutmise kokkulepet ei sõlmita.
11.6. Pooled töötlevad teise poole esindajate ja lepingu täitmisega seotud teiste isikute isikuandmeid ilma nimetatud isikute eraldi antud nõusolekuta poolte vahel sõlmitud lepingu täitmiseks, poolte õigustatud huvides või muul õiguslikul alusel. Pooled lähtuvad isikuandmete töötlemisel õigusaktidest ja oma organisatsioonis kehtestatud isikuandmete töötlemise põhimõtetest.
11.7. Pooled on kokku leppinud, et kui käesoleva lepingu kehtivuse ajal lepivad
Rahandusministeerium ja üürileandja kokku üldiselt üürilepingutele rakendatavates uutes
tingimustes (nn vastavates mudelites sõltuvalt üüripinna sihtotstarbest, asukohast,
üürnike arvust jms), vaatavad pooled lepingu tingimused üle ja vajadusel muudavad
poolte kirjalikul kokkuleppel lepingu tingimusi lähtuvalt üürilepingutele rakendatavatest
uutest tingimustest.

12. Lepingu dokumendid ja lepingutingimuste kohaldamine

12.1. Lepingu dokumendid koosnevad lepingu eritingimustest, tüüptingimustest, lepingu lisadest ja lepingu muudatustest (sealhulgas lepingus nimetatud üürileandja teadetest üüri muutmise kohta).
12.2. Lepingu tüüptingimustena kohaldatakse Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ lisas 1 esitatud tüüptingimusi, mis kehtivad poolte vahel lepingu tüüptingimustena ilma allkirjastamata. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.
12.3. Juhul kui lepingu eritingimused, tüüptingimused või lisad on omavahel vastuolus, lähtutakse dokumentidest järgmises järjekorras:
1) eritingimused;
2) lisad;
3) tüüptingimused.
Eri aegadel allkirjastatud sama järjekorra lepingu dokumentide vastuolu korral lähtutakse hiljem allkirjastatud dokumendist.
12.4. Pooled käsitavad tüüptingimuste punktis 5.3 nimetatud kinnisvara korrashoiu hea tavana kinnisvarakeskkonna korraldamist reguleerivat standardit, milleks lepingu sõlmimisel on Eesti standardi EVS 807:2024 „Kinnisvarakeskkonna korraldus ja korrashoid“.
12.5. Kinnisvara sisetehingute korral lähtutakse üüri muutmisel lisaks alapunktides 12.1–12.4 esitatule ka Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 määruse 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“ sätestatust. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.
11. Lepingu lisad
1. Üüripinna plaanid ja eksplikatsioon
2. Poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja teenuste liigitus
3. Üür ja kõrvalteenuste tasu
4. Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt koos seadmete ja sisustuse nimekirjaga (koostatakse üüripinna üürnikule üleandmise kuupäeva seisuga ja allkirjastatakse hiljemalt ühe kuu jooksul üüripinna üürnikule üleandmise kuupäevast)
5. Hoone sisekorraeeskiri
6. Parendustööde teostamise kokkulepe

Allkirjastatud digitaalselt Allkirjastatud digitaalselt

Üürileandja Üürnik
TÜÜPTINGIMUSED


1. MÕISTED

Lepingus kasutatakse mõisteid alljärgnevas tähenduses:

1.1. avarii on rike, mis ohustab kas inimelusid või üürniku julgeolekut või on tekitanud või võib tekitada olulist kahju tervisele või varale, sealhulgas keskkonnale. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse avariiks lepingu tähenduses;

1.2. hoone on kinnistul paiknev hoone, milles üürilepingu osaks olevad ruumid asuvad;

1.3. isik on iga pooleks mitteolev isik;

1.4. kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust;

1.5. kinnistu on eritingimustes märgitud kinnistu(d);

1.6. kõrvalteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris;

1.7. kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;

1.8. leping on poolte vahel sõlmitud üürileping, mis koosneb eritingimustest ja tüüptingimustest koos muudatuste ja lisadega, mis on lepingu lahutamatud osad;

1.9. lepingu tähtaeg on aeg lepingu jõustumisest kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni;

1.10. parendustöö on tegevus, mille peamine eesmärk on:
1.10.1. üüripinna või selle osa sihtotstarbe või suuruse muutmine;
1.10.2. üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide uuendamine;
1.10.3. üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine;
1.10.4. uute tehnoloogiate kasutuselevõtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt kasutatav ka ilma nendeta;

1.11. pool on üürileandja või üürnik;

1.12. pooled on üürileandja ja üürnik ühiselt nimetatuna;

1.13. puudus on üüripinna mittevastavus ettenähtud tingimustele, sealhulgas kokkulepetele või kohustustele, mis ei pruugi kaasa tuua süsteemi seiskumist ega rikke või avarii ega otsese kahju tekkimist. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse puuduseks lepingu tähenduses;

1.14. remonttöö on tegevus, millega taastatakse üüripinna või selle osa, sealhulgas konstruktsioonide ning tehnosüsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingus kokku lepitud seisundile;

1.15. rike on puudus, mille tulemusel seade või süsteem seiskub või jätkab tööd nõuetele mittevastavalt või mitteusaldusväärselt või häiritud on normaalne töö- või elukorraldus üüripinnal, kuid sellega ei kaasne otsest ohtu inimeludele või olulist varalist kahju. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse rikkeks lepingu tähenduses;

1.16. tööpäev on iga nädalapäev, välja arvatud laupäev, pühapäev, Eesti Vabariigi riigipüha ja rahvuspüha;

1.17. vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud oodata, et pool lepingu sõlmimise ajal sellise asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Selline asjaolu takistab lepingu täitmist, kuid ei pruugi põhjustada üüripinna kahjustumist;

1.18. üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule võib lisanduda käibemaks;

1.19. üüripind on üürilepingu alusel üürniku kasutusse antud eritingimustes kirjeldatud kinnistu, hoone ja/või selle osa ning juhul kui üürniku kasutusse antakse osa kinnistust ja/või hoonest, koosneb üüripind üürniku ainukasutuses olevast pinnast ja ühiskasutuses olevast pinnast, mida üürnik kasutab ühiselt koos teiste hoone üürnikega või kasutajatega;

1.20. üüriteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja osutab üürnikule üürilepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris.

2. ÜÜRIPINNA ÜLEANDMINE ÜÜRNIKULE

2.1. Üüripind peab üürnikule üleandmisel olema sihtotstarbeliselt kasutatav, puhas ja heakorrastatud.
2.2. Pooled koostavad üüripinna valduse üleandmise kuupäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti, mis pärast allkirjastamist saab lepingu lahutamatuks osaks ja lepingu lisaks. Vajaduse korral võivad pooled üüripinna tehnilise seisukorra fikseerimiseks koostada käesolevas punktis nimetatud akti asendavaid või täiendavaid dokumente ja sõlmida täiendavaid kokkuleppeid.

3. ÜÜR JA KÕRVALTEENUSTE TASU

Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestus

3.1. Üürnik tasub üürileandjale kasutustasu üürileandja esitatud arve alusel, kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Arvel peab olema eraldi näidatud üüri kogusumma ja kõrvalteenuste tasu vastavalt kokkulepitud teenuste loetelule.
3.2. Kui pooled ei ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu fikseeritud suuruses või muudes arvestamise põhimõtetes, arvestatakse kõrvalteenuste tasu suurused alljärgnevalt:
3.2.1. Tarbimismahtude mõõtmine toimub tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee-, kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenused) korral vastavalt üüripinna tarbimist mõõtvatele arvestitele, välja arvatud juhul, kui arvestid puuduvad. Tarbimismahtude mõõtmine toimub ka muudel teenustel, mille tasu arvestuse aluseks on tarbimismahud.
3.2.2. Tarbimismahtude proportsionaalne arvestamine toimub tüüptingimuste punktis 3.2.1 nimetamata kõrvalteenuste korral, sealhulgas ühiskasutuses olevate pindade ja tehnosüsteemide korrashoiuga seotud teenuste ning muude teenuste ja nendega seotud tarbimisteenuste korral. Proportsionaalsel arvestamisel leitakse kõrvalteenuse tasu, arvestades teenusega kaetud üüripinna osakaalu teenusega kaetud hoone üüritavast pinnast, see tähendab, et üürniku kuluks hoone vastavatest kuludest on nii mitu protsenti, kui mitu protsenti moodustab üürniku teenusega kaetud üüripind hoones kogu hoone vastava teenusega kaetud üüritavast pinnast, sõltumata sellest, kas hoone üüritav pind on välja üüritud või mitte.
3.2.3. Kõrvalteenuste tasude suurused arvestatakse vastavalt tüüptingimuste punkti 3.2.1 või 3.2.2 alusel leitud tegelikule tarbimisele ja teenuseosutajate kehtestatud hindadele või riigihankemenetluse tulemusena teenuseosutajatega kokku lepitud hindadele.
3.3. Remonttööde maksumus sisaldub üüris, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti:
3.3.1. ulatuses, mis tagab üüripinna säilimise lepingus kokku lepitud seisundis;
3.3.2. kui selliste tööde tegemine on põhjustatud õigusaktide muudatustest, välja arvatud juhul, kui õigusaktide muudatused on seotud üürniku tööspetsiifikaga.
Lisaks punktides 3.3.1 ja 3.3.2 nimetatule sisaldub üüris remonttööde maksumus lepingus kokku lepitud rahaliste vahendite ja tegevuste ulatuses.
3.4. Kui üürnik soovib üüripinnal teha parendustöid või selliseid remonttöid, mille maksumus vastavalt lepingule ei sisaldu üüris või mis oma olemuselt ei ole üürileandja kui omaniku kohustuseks, ning selliste tööde tulemusena üüri või kõrvalteenuste tasu suurus muutuks, lähtuvad pooled tüüptingimuste punktides 5.8–5.14 sätestatust.
3.5. Kui lepingu kehtivuse ajal viiakse läbi hoone mõõdistamine, mille tulemusena täpsustatakse hoone üüritava pinna suurust, siis korrigeeritakse lepingujärgset üüripinna suurust hoones ja üürina makstavat üüripinna ruutmeetri tasu ning kõrvalteenuste tasu selliselt, et korrigeerimise hetkel kehtiv kasutustasu kogusumma kalendrikuus ei muutu.
3.6. Üürnik tasub kõik üürileandjale tasumisele kuuluvate summade ülekandmisega seotud kulud, tingimusel, et ülekanne tuleb teha Eesti Vabariigis registreeritud krediidiasutuse arveldusarvele või välismaa krediidiasutuse Eesti Vabariigis registreeritud filiaali arveldusarvele.

Üürniku poolt üüriteenuste ja kõrvalteenuste lepingute sõlmimine ning selle mõju üürile

3.7. Üürnikul on üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks õigus sõlmida enda nimel lepinguid vastavate teenuste osutajatega või teha vastavad tegevused ise, kui pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et nimetatud teenuslepingud sõlmib või vastavad tegevused teeb üürnik.
3.8. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid haldusteenuse või tehnohoolduse osutamiseks, samuti omanikukohustuste täitmiseks või teha vastavad tegevused ise, kui üürileandja on selliste teenuste osutamisel lepingut rikkunud, alljärgnevatel tingimustel:
3.8.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta.
3.8.2. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, milliste viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega, sest on põhjendatud üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega.
3.9. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid tüüptingimuste punktis 3.8 nimetamata teenuste saamiseks või teha vastavad tegevused ise alljärgnevatel tingimustel:
3.9.1. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 60 päeva ja kannab kulud, mis üürileandjal tuleb kanda juba sõlmitud teenus­lepingute enne­tähtaegse lõpetamise tõttu (näiteks leppetrahvi nõuded). Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10;
3.9.2. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva ja pooled ei ole kokku leppinud, et üüriteenust või kõrvalteenust osutab üürileandja. Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10;
3.9.3. üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel, et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi kohta;
3.9.4. ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste osutamisel, kui nende viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega.
3.10. Üürileandja kohustub tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andma või põhjendama sellest keeldumist viie tööpäeva jooksul vastava taotluse saamisest arvates. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest, kui sellistest lepingutest kas lepingu kehtivuse ajal või pärast seda:
3.10.1. tulenevad või võivad tuleneda kahjulikud mõjutused kinnistule;
3.10.2. halveneb või võib halveneda hoone seisund;
3.10.3. kaasnevad või võivad kaasneda kohustused, kitsendused või piirangud üürile­andjale või teistele üürnikele.
3.11. Üürileandjal ei ole õigust keelduda tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andmisest, kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud selliste mõjutuste, seisundi halvenemise, kohustuste, piirangute või kitsendustega või kui pooled lepivad kirjalikult kokku sellistest asjaoludest põhjustatud mõjutustega kaasnevate kulutuste hüvitamises üürileandjale. Viidatud negatiivsete mõjutuste tõendamise koormis lasub üürileandjal, kusjuures esitatud põhjendused peavad olema asjakohased. Juhul kui üürnik sõlmib eelnimetatud teenuste saamiseks teenuslepingud ilma üürileandja nõusolekuta, vastutab üürnik sellega kaasnevate riskide ja võimalike kahjude eest ning kohustub üürileandjale põhjustatud kahju hüvitama.
3.12. Kui üürnik kasutab tüüptingimuste punktis 3.9 nimetatud õigust lepingute sõlmimiseks, kohaldatakse vastavate teenuste eest tasumise suhtes üürniku valikul ühte varianti alljärgnevatest:
3.12.1. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üüri või kõrvalteenuste tasude suurust ei muudeta, kuid üürileandja hüvitab üürnikule vastava teenuse maksumuse. Tasu hüvitatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.
3.12.2. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üürileandja ja üürnik lepivad kokku üüri või kõrvalteenuste tasude vähendamises vastavate teenuste ulatuses. Üüri või kõrvalteenuste tasusid vähendatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.
3.13. Kui üürnik sõlmib isikutega lepingud tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee-, kanalisatsiooni- ja kommunikatsiooniteenuse) kohta, edastab ta üürileandjale iga järgneva kuu 10. kuupäevaks andmed üüripinna tarbimisteenuste kohta, välja arvatud juhul, kui üürileandja selliseid andmeid saada ei soovi.

Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine

3.14. Üüri võib kokkulepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni 3%, kui eritingimustes on selles kokku lepitud. Üüri võib muuta suuremas ulatuses juhul, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. Indeksi alusel üüri muutmisel lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.
3.15. Kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine toimub üks kord aastas vastavalt eritingimustes ja lisades kokkulepitule järgmiselt:
3.15.1. Kui pooled on kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel, lähtutakse tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.
3.15.2. Kui pooled ei ole kõrvalteenuste tasu muutmist välistanud ega ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel ja üürileandja soovib kõrvalteenuste tasu muuta, esitab ta üürnikule sellekohase ettepaneku, mille aluseks on andmed eelmise kalendriaasta üüripinna kulude ja järgmise kalendriaasta prognoositavate kulude kohta, muu hulgas andmed selle kohta, milline põhjendatud ja objektiivne alus tingib kõrvalteenuste tasude muutmise. Fikseeritud kõrvalteenuste tasu korral ja juhul, kui kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamisele eelneva aasta tegelik kõrvalteenuste kulu erines sama aasta kohta lepingus fikseeritud tasust, tasaarvestab üürileandja fikseeritud tasu ja tegeliku kulu vahe järgneva kalendriaasta kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamsel, juhul kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti. Kui üürnik ei ole nõus teates esitatuga, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe. Kui pooled ei saavuta eritingimustes kokku lepitud tähtajaks kõrvalteenuste tasu muutmises kokkulepet, siis kohaldatakse osas, milles kokkulepet ei saavutatud, alates järgmisest kalendriaastast tüüptingimuste punktis 3.2 sätestatut. Üürileandja poolt kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamise, üürniku poolt vastuväite esitamise ning kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes. Erinevate kõrvalteenuste tasude muutmisele võib rakendada erinevaid muutmise põhimõtteid.
3.16. Üüri ja kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine kokkulepitud indeksi alusel toimub järgmiselt:
3.16.1. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmisel kasutatavaks indeksiks on tüüptingimuste punktis 3.16.2 nimetatud tarbijahinna indeksi aastane protsentuaalne muutus.
3.16.2. Tarbijahinna indeksiks on eritingimustes kokku lepitud kuupäeva seisuga lõppeva aastase perioodi kohta avaldatud Eesti tarbijahinna koondindeks, mis sisaldab kõiki regioone ja kaubagruppe. Kui vastavat koondindeksit ei ole avaldatud üüri või kõrvalteenuste tasu muutmise teate esitamise kuupäevaks, võetakse aluseks nimetatud kuupäevale eelnenud kalendrikuu viimase päeva seisuga lõppenud aastase perioodi Eesti tarbijahinna koondindeksi aastane muutus protsentides.
3.16.3. Üüri ja kõrvalteenuste tasu indeksi alusel muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule teate. Juhul kui üürnik leiab, et teates esitatu ei vasta lepingus kokkulepitule, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Teate ja vastuväite esitamise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes.
3.17. Pikema tähtajaga kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse kasutustasu suurus üle vähemalt iga viie aasta järel.

4. ÜÜRIPINNA KASUTAMINE JA VALDAMINE

4.1. Üürileandja on kohustatud võimaldama üürnikul üüripinda kasutada ja vallata vastavalt lepingule, sealhulgas tagama mõistliku aja jooksul üürileandjast põhjustatud takistuste kõrvaldamise ning hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib mis tahes viisil ohustada või häirida üürniku poolt üüripinna kasutamist lepingus toodud tingimustel või üürniku poolt lepingust või seadusest tulenevate kohustuste täitmist.
4.2. Kui üürileandjal on vaja kasutada üüripinda lepingust mittetulenevatel põhjustel, sealhulgas seoses üüripinna isikule võõrandamise või üürimise ettevalmistamisega, on ta kohustatud eelnevalt üürnikuga kooskõlastama selleks vajaliku juurdepääsu koha, ulatuse ja aja. Täiendavalt lähtutakse üüripinnale sisenemise ja viibimise korral hoone sisekorraeeskirjas sätestatust.
4.3. Üürnik kohustub kasutama üüripinda heaperemehelikult ning täitma tuleohutust ja tervishoidu reguleerivaid õigusakte.
4.4. Üürnik kohustub mitte paigaldama üüripinnale seadmeid, mille koormus ületab teenuse, süsteemi või seadme võimsuse. Juhul kui üürniku installeeritav seade nõuab lisasüsteeme, paigaldatakse sellised süsteemid üürniku kulul ja vastavalt üürileandjaga kooskõlastatud plaanidele ja spetsifikatsioonidele.
4.5. Üürnikul on õigus paigaldada üürileandjaga kooskõlastatult üüripinnale, sealhulgas hoone seintele, oma kulul enda soovitud ulatuses ja viisil reklaame, lippe, plakateid, logosid, sümboolikat ning muid visuaalseid tähiseid ja viitasid tingimusel, et need vastavad õigusaktides kehtestatud nõuetele. Üürile­andja on kohustatud tagama, et üürnikul oleks võimalik paigaldada üüripinnale üürniku sümboolika, mille kasutamise kohustus on üürnikule ette nähtud õigus­aktidega. Üürniku paigaldatud reklaami vastavuse eest kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele vastutab ning reklaamimaksu maksab üürnik. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud üürileandjale hüvitama tekitatud kahju.
4.6. Üürnikul on õigus kasutada üüripinda eritingimustes sätestamata sihtotstarbel üksnes üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on koos nõusoleku andmisega õigus kehtestada üüripinna kasutamise suhtes piiranguid või muid tingimusi. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest juhul, kui:
4.6.1. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib kahjustada või kahjustab üüripinda või muul viisil vähendab selle väärtust;
4.6.2. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib suurendada või suurendab üürileandja kulutusi üüripinnale;
4.6.3. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve on vastuolus heade kommetega;
4.6.4. üürnik ei ole nõus üüripinna sihtotstarbe muutmisest tingitud, üürileandja pakutud uue üüri või kõrval­teenuste tasudega või üürileandja pakutud üüripinna kasutamise piirangute või muude tingimustega.
4.7. Üürnik teavitab üürileandjat viivitamata igast üüripinnal asetleidnud avariist või muust ohust üüripinnale ning võtab tarvitusele mõistlikud abinõud selliste sündmustega seotud asjaolude ja tagajärgede likvideerimiseks.
4.8. Üürileandjal on õigus siseneda üüripinnale lepingus sätestatud üürileandja kohustuste täitmiseks, samuti avariide ärahoidmiseks või nende tagajärgede likvideerimiseks, kui nimetatud avariid või reaalne oht nende tekkimiseks võivad ohustada hoones viibivaid isikuid või vara. Sellisel juhul lähtutakse üüripinnale sisenemisel ja sellel viibimisel hoone sisekorraeeskirjas sätestatud korrast.
4.9. Üürnikul on keelatud üürileandja nõusolekuta siseneda tehnilistesse ruumidesse, välja arvatud üüripinna hulka kuuluvad tehnilised ruumid, reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule, sealhulgas tema töötajale, ega teha muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui:
4.9.1. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab tüüptingimuste punktist 4.7 tulenevat kohustust;
4.9.2. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise õigus ja tingimused on eraldi kokku lepitud eritingimustes või hoone sisekorraeeskirjas;
4.9.3. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemiseks esineb muu põhjendatud vajadus, mis on seotud üürniku põhitegevuse, julgeolekukaalutluste või üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida või seadistada tehnosüsteeme.
4.10. Kui üüripinna tehnosüsteemide reguleerimisvajadus tekib väljaspool avariid, pöördub üürnik üürileandja poole, kes reageerib üürniku ettepanekule esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
4.11. Lepinguga sätestamata poolte kohustused üüripinna valdamisel ja kasutamisel on sätestatud hoone suhtes kehtivates õigusaktides ja muudes dokumentides, sealhulgas hoone sisekorraeeskirjas.
4.12. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni üüripinna tegeliku energiatarbimise, veetarbimise ja jäätmetekke kohta. Informatsioon esitatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sellises sisus, ulatuses ja detailsuses, mis võimaldab analüüsida üüripinna kasutamisega seotud keskkonna- ja energiatõhususe aspekte. Muu hulgas peab informatsioon sisaldama teavet tarbitud taastuva ja taastumatu energia mahu ning tarbitud energia CO2 ekvivalendi kohta. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu.
4.13. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni, mis on vajalik Euroopa Parlamendi ja nõukogu 25. oktoobri 2012. a direktiivist 2012/27/EL hoonete energiatõhususe kohta tulenevate nõuete täitmiseks. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu. Pooled võivad eritingimustes täpsustada hoonete energiatõhususe nõuete aluseks olevaid dokumente.

5. ÜÜRIPINNA KORRASHOID

5.1. Kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti, on üürileandja kohustatud tagama üüripinna hoidmise eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutamiseks sobivas seisundis ja eritingimuste punktis 4 kokku lepitud seisundis, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust.
5.2. Üürileandja ja üürniku kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel lepingu kehtivuse ajal on kirjeldatud tüüptingimuse punktides 5.3–5.14, eritingimustes ja lisades.
5.3. Üürileandja osutab üürnikule üüri- ja kõrvalteenuseid vastavalt eritingimustes kokku lepitud kinnisvara korrashoiu heale tavale ning lepingus täpsustatud ulatuses ja poolte kohustuste jaotuse alusel.

Puuduste, rikete ja avariide kõrvaldamine

5.4. Üürileandja on kohustatud tagama, et üüripind oleks eritingimustes sätestatud sihtotstarbel kasutatav, ja kõrvaldama puudused viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul puudusest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.5. Üürileandja on kohustatud kõrvaldama rikked viivitamata, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul rikkest teada saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.6. Üürileandja on kohustatud avarii lokaliseerima viivitamata, kuid hiljemalt kahe tunni jooksul avariist teada saamisest arvates, ning tegema avariijärgse remondi viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul avarii lokaliseerimisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
5.7. Kui üürileandjal ei ole objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade ja vastavate tööde tegemiseks vajalike materjalide ettetellimistähtaegade tõttu võimalik kinni pidada tüüptingimuste punktides 5.4–5.6 nimetatud tähtaegadest, on üürileandja kohustatud sama tähtaja jooksul esitama üürnikule edasise tegevusplaani. Juhul kui üürnikule ei ole põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, on tal õigus kõrvaldada puudus, rike või avarii ise või lasta see kõrvaldada isikul ja nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, teavitades sellest üürileandjat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esimesel võimalusel pärast puuduse, rikke või avarii kõrvaldamist.

Remonttööde ja parendustööde tegemine

5.8. Üürileandja teeb remonttöid üksnes lepingus ja selle lisades kokku lepitud viisil, ulatuses ja ajal, lähtudes üürniku kui üüripinna kasutaja huvidest, seejuures võivad pooled remonttöödes kokkuleppimiseks sõlmida lisakokkuleppeid.
5.9. Üürileandja teeb remonttöid üürniku igapäevast tegevust võimalikult vähe mõjutaval viisil. Üürileandjal ei ole õigust nõuda üürnikult remonttööde tegemist.
5.10. Pooled võivad lepingu tähtaja jooksul kokku leppida parendustööde tegemises üürileandja poolt. Sellisel juhul lepivad pooled eelnevalt kirjalikult kokku parendustööde mahu ja tähtajad. Kui üürnik on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis lepitakse kokku ka kaasnevate kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord.
5.11. Kui üürniku tööspetsiifikaga seotud uute õigusaktide vastuvõtmine või selliste õigusaktide muutmine toob kaasa vajaduse teha üüripinna remonttöid või parendustöid üüripinna sihtotstarbelise kasutamise jätkamiseks, lepivad pooled kokku vajalike tööde mahu, tähtajad ja maksumuse ning mõju üürile või kõrvalteenuste tasudele või mõlemale. Sellisest nõuetele mittevastavusest tingitud takistused üüripinna kasutamisel üürniku poolt ei ole käsitatavad üürileandjapoolse lepingu rikkumisena, üürnikul ei ole õigust alandada üüri, peatada üüri tasumist ega kasutada üürileandja suhtes muid õiguskaitsevahendeid.
5.12. Kui üürileandja ei täida kohaselt kohustust teha remont- või parendustöid, on üürnikul õigus eelneval teatamisel teha vastavad tööd ise või sõlmida leping vastavate tööde tegemiseks isikuga ning sellisel juhul kohaldatakse tüüptingimuste punktides 3.8–3.12 sätestatut. Üürnikul on õigus kohaldada üürileandja suhtes lepingus sätestatud õiguskaitse­vahendeid.
5.13. Üürnik võib teha üüripinnal muudatusi – remonttöid ja parendustöid – poolte kirjalikul kokkuleppel, milles sätestatakse muu hulgas selliste tööde tegemise maht ja tingimused, samuti üürileandja poolt lepingu lõppemisel üüripinnal tehtud muudatuste hüvitamise maht ja tingimused. Üürileandja ei või käesolevas punktis nimetatud kokkuleppe sõlmimisest põhjendamatult keelduda, ennekõike juhul, kui üüripinnal muudatuste tegemine on vajalik üüripinna kasutamiseks või üüripinna mõistlikuks majandamiseks.
5.14. Üürnik võib lepingu lõppemisel ära võtta üüripinnale tehtud muudatused, kui see on võimalik üüripinda kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust muudatusi ära võtta, kui üürileandja tasub üürnikule selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on muudatuste äravõtmiseks õigustatud huvi.

6. ÜÜRIPINNA ANDMINE ISIKUTE KASUTUSSE

6.1. Üürnikul ei ole õigust ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta anda üüripinda või osa sellest isikute kasutusse, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üürnik annab üüripinna allkasutusse, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast lepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule.
6.2. Üürnikul on õigus võimaldada riigiasutustel kasutada üüripinda tingimusel, et üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel. Üürnik on kohustatud üürileandjat kasutusse andmisest kirjalikult teavitama kümne tööpäeva jooksul üleandmisest või kasutusse andmisest arvates.

7. LOAD

7.1. Üürileandja on kohustatud väljastama üürnikule tema tegevuseks või üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja koos­kõlastused, arvestades lepingus üüriteenuste või kõrvalteenuste lepingute sõlmimise suhtes poolte vahel kokku lepitud tingimustega, või osutama võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürileandja kui üüripinna omaniku abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürileandjast tulenevate asjaolude tõttu.
7.2. Üürnik on kohustatud väljastama üürileandjale ja tema alltöövõtjatele lepingus tulenevate üürileandja kohustuste täitmiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused (sealhulgas sissepääsuload, kui need on vajalikud), välja arvatud põhjendatud juhtudel. Samuti osutab üürnik võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes isikult, kui üürniku kui üüripinna otsese valdaja abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud üürnikust tulenevate asjaolude tõttu.

8. LEPINGU LÕPPEMINE

8.1. Pooled on kokku leppinud, et kummalgi poolel on õigus leping enne tähtaega üles öelda üksnes käesoleva lepingu eri- või tüüptingimustes sätestatud juhtudel.
8.2. Leping lõpeb järgmistel juhtudel:
8.2.1. juhul kui leping on tähtajaline, lepingus nimetatud tähtaja möödumisel;
8.2.2. poolte kirjaliku kokkuleppe alusel selles kokkuleppes toodud tähtpäeval;
8.2.3. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürileandja poolt tüüptingimuste punktis 8.3 toodud alustel;
8.2.4. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürniku poolt tüüptingimuste punktis 8.4 toodud alustel;
8.2.5. seaduses või eritingimustes sätestatud muul alusel.
8.3. Üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette, järgnevatel juhtudel:
8.3.1. üürnik ei ole tasunud üüri või kõrvalteenuste tasusid vähemalt kolm kuud järjest või lepingu alusel tasumisele kuuluvate summade võlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalteenuste tasude summa;
8.3.2. üürnik tahtlikult ja õigustamatult kahjustab üüripinda või teeb üüripinnal ümberehitusi või muudatusi ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta ja selle tõttu saab üüripind oluliselt kahjustada ning üürnik ei ole tekitatud kahjustust kõrvaldanud kahe kuu jooksul üürileandjalt sellesisulise kirjaliku nõude saamisest arvates. Üürnikul on õigus eelnimetatud tähtaega pikendada, teavitades sellest viivitamata üürileandjat, kui kahjustuste kõrvaldamine eelnimetatud tähtaja jooksul ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate hankemenetluse tähtaegade tõttu;
8.3.3. üürnik annab üüripinna ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta isiku kasutusse ning üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandja vastavasisulise kirjaliku nõude saamisest arvates, välja arvatud tüüptingimuste punktis 6.2 sätestatud juhul;
8.3.4. muul mõjuval põhjusel, kui selle esinemisel ei saa üürileandjalt kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
8.4. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt 30 päeva ette, järgnevatel juhtudel:
8.4.1. üürnikul ei ole võimalik üüri­pinda eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutada või kui üüripinna lepingujärgne kasutamine on takistatud või häiritud asjaolu tõttu, mille eest üürnik ei vastuta;
8.4.2. üürileandja rikub oluliselt lepingust tulenevat kohustust ega ole rikkumist kõrvaldanud ka üürniku antud täiendava mõistliku tähtaja jooksul. Tähtaja määramisel arvestavad pooled muu hulgas õigusaktides sätestatud kohustustest tulenevaid nõudeid, nt riigihangete menetlustähtaegu jm;
8.4.3. üürnikult ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
8.5. Lepingu lõppemisel kohustub üürnik lõpetama tema nimel üüripinna kohta isikutega sõlmitud lepingud ning tasuma sõlmitud lepingutest tulenevad maksed hiljemalt lepingu lõppemise päevaks. Juhul kui kõiki lepingust tulenevaid makseid ei ole võimalik üürnikust mittetulenevatel põhjustel lepingu lõppemise päevaks tasuda, kohustub üürnik vastavad maksed tasuma 30 päeva jooksul lepingu lõppemisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teistsuguses tähtajas.
8.6. Lepingu lõppemine ei vabasta pooli selliste lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mille täitmine peab tulenevalt lepingu olemusest või teise poole huvist jätkuma ka pärast lepingu lõppemist.

9. ÜÜRIPINNA TAGASTAMINE ÜÜRILEANDJALE

9.1. Üürnik tagastab üürileandjale üüripinna pärast lepingu tähtaja möödumist või lepingu ennetähtaegset ülesütlemist lepingu kehtivuse viimaseks päevaks, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
9.2. Üürnik tagastab üüripinna seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust ning üüripinna harilikku füüsilist kulumist ning poolte kokkuleppel üüripinnale jäetavaid ümberehitusi ja muudatusi. Üürnik peab üüripinna enne tagastamist heakorrastama ning vabastama talle ja isikutele kuuluvast varast.
9.3. Pooled koostavad üüripinna valduse üürileandjale üleandmise tähtpäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Üüripinna valduse üleandmise-vastuvõtmise akt moodustab lepingu lahutamatu lisa.
9.4. Kui üüripinna seisund üürileandjale tagastamisel ei vasta tüüptingimuste punktis 9.2 sätestatule, fikseeritakse tuvastatud puudused tüüptingimuste punktis 9.3 nimetatud aktis ning juhul kui üürnik vastutab puuduse eest, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüripinna seisundi lepinguga vastavusse viimiseks ja üüripinna kahjustuste likvideerimiseks vajalike mõistlike kulutuste hüvitamist.
9.5. Kui poolte vahel tekib puuduste esinemise, tekkepõhjuste või nende eest vastutuse üle vaidlus, on ükskõik kummal poolel õigus tellida ekspertiis. Ekspertiisi kulud kannab pool, kes vastutab puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest. Kui ekspertiisist ilmneb, et puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest vastutavad mõlemad pooled, kannavad pooled ekspertiisiga kaasnevad kulud võrdsetes osades, välja arvatud juhul, kui ekspert määrab proportsioonid, millises ulatuses kumbki pool vastutab. Sellisel juhul kannavad pooled ekspertiisikulud vastavates proportsioonides. Pooled võivad igal konkreetsel juhul ekspertiisikulude kandmise kohta ka teistsuguse kokkuleppe sõlmida.

10. VASTUTUS

Poolte vastutuse ja kahjude hüvitamise üldised põhimõtted

10.1. Pool on kohustatud hüvitama teisele poolele lepingu rikkumisega põhjustatud kahju. Üürnik on kohustatud üürileandjale hüvitama ka sellise kahju, mis on põhjustatud üürniku, üürniku allüürniku või nende poolt üüripinnale lubatud isikute tegevusest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Üürnikul ei ole kahju hüvitamise kohustust, kui üürniku poolt üüripinnale lubatud isikuks on üürileandja või üürileandja korraldusel üüripinnal tegutsev isik. Poolte vastutus on piiratud otsese varalise kahjuga, välja arvatud juhul, kui pool rikkus lepingut tahtlikult.
10.2. Lepingust tulenevate kohustuste rikkumist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks oli vääramatu jõud. Pool, kelle tegevus lepingu­järgsete kohustuste täitmisel on takistatud vääramatu jõu asjaolude tõttu, on kohustatud sellest kohe kirjalikult teatama teisele poolele. Kui vääramatu jõu asjaolud kestavad järjest üle 60 päeva, võivad mõlemad pooled lepingu üles öelda. Sellisel juhul ei ole kummalgi poolel õigust nõuda teiselt poolelt lepingu rikkumise või lepingu ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist.
10.3. Seaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine ei ole piiratud, välja arvatud, kui pooled on lepingus eraldi kokku leppinud poole vastutuse või õiguskaitsevahendite kohaldamise piiramises või välistamises. Ühe õiguskaitsevahendi kohaldamine ei välista teiste seaduses või lepingus sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist, ennekõike õigust nõuda kahjude hüvitamist, kui lepingust ei tulene teisiti.
10.4. Leppetrahvi tasumine ei vabasta ühelgi juhul kohustuse täitmisest. Pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Pool kohustub leppetrahvi tasuma 60 päeva jooksul teise poole vastavasisulise nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.5. Lepingust või seadusest tuleneva rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on viivitanud pool kohustatud tasuma teisele poolele viivist 0,03% tasumata summast kohustuse täitmisega viivitatud iga päeva eest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Õiguskaitsevahendid lepingu lõppemise korral

10.6. Lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama kahjustatud poolele rikkumise tõttu lepingu ülesütlemisest tekkiva kahju 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.7. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4 alusel on poolel õigus nõuda rikkunud poolelt leppetrahvi eritingimustes kokku lepitud ulatuses.
10.8. Lepingu lõppemise järel üüripinna mitteõigeaegse vabastamise korral on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kõrvalteenuste tasude hüvitamist ning leppetrahvi lepingu lõppemise ajal kehtiva ühe päeva üüri kahekordses ulatuses iga päeva eest kuni üüripinna vabastamiseni.

Õiguskaitsevahendid lepingu rikkumise korral

10.9. Lepingu sellise rikkumise korral, millega ei kaasne lepingu ülesütlemist teise poole poolt, on lepingut rikkunud pool kohustatud hüvitama kahjustatud poolele lepingu rikkumisega kantud kahjud 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.10. Kui üürnikust tulenevalt ei ole üürileandjal või tema esindajal võimalik viivitamata siseneda üüripinnale ja selle tulemusena tekib üürnikul kahju või üüripinna kasutamine muutub osaliselt või tervikuna võimatuks või pikeneb üüripinna osalise või tervikuna kasutamise võimatus, siis üürileandja ei vastuta selliste tagajärgede eest, sealhulgas ei ole üürnikul õigust keelduda üüripinna kasutamise takistuse tõttu vastavas ulatuses üüri tasumisest (ei ole õigust üüri alandada) ning üürileandja ei ole kohustatud hüvitama selliselt tekkinud kahju ega tasuma leppetrahvi või viivist.
10.11. Kui üüripinnal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või takistus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, ning seetõttu ei saa üürnik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, on üürnikul õigus üüri ja kõrvalteenuste tasude maksmisest keelduda. Kui üüripinna sihtotstarbelise kasutamise võimalus on üksnes vähenenud, on üürnikul õigus alandada üüri ja kõrvalteenuste tasusid puudusele vastaval määral ajavahemiku eest üürniku poolt üürileandjale puudusest või takistusest teavitamisest kuni üürileandja poolt puuduse või takistuse kõrvaldamiseni.
10.12. Kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi üüriteenuste või kõrvalteenuste osutamisel ja seetõttu ei ole üürnik rahul osutatavate üüriteenuste või kõrvalteenuste kvaliteediga ning pooled ei ole kokku leppinud teisiti, on üürnikul õigus kuni rikkumise kõrvaldamiseni kasutada ühte varianti alljärgnevatest:
10.12.1. üüriteenuste puhul alandada üüri proportsionaalselt sellise üüriteenuse osakaalule üüris või kõrvalteenuste puhul jätta selliste kõrvalteenuste eest üürileandjale tasumata.
10.12.2. nõuda leppetrahvi tasumist, mille suuruseks on 0,05% kasutustasust iga päeva eest, kuni rikkumise kõrvaldamiseni kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.
10.13. Üürnikul on õigus punktis 10.12 nimetatud õiguskaitsevahendeid kasutada 3 (kolme) kuu jooksul rikkumisest teada saamisest või rikkumise kõrvaldamisest, vastavalt kumb on hilisem.
10.14. Lisaks punktides 10.11 ja 10.12 sätestatule on üürnikul õigus alandada üüri või kõrvalteenuste tasusid või mõlemat või nimetatud tasude maksmisest keelduda ning kasutada muid õiguskaitsevahendeid muudel õigusaktides sätestatud juhtudel, kui see ei ole lepingus kokkulepituga vastuolus.
10.15. Üürileandja kohustub maksma üürnikule leppetrahvi remonttööde mitteõigeaegse või mittekohase üleandmise korral 0,05% mitteõigeaegselt või mittekohaselt üle antud tööde maksumusest iga päeva eest kuni nende vastuvõtmiseni üürniku poolt.
10.16. Üürnik kohustub maksma üürileandjale leppetrahvi üüripinna kasutamisel muul kui eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel, kui üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandjalt vastavasisulise nõude saamisest, lepingu rikkumise ajal kehtiva ühe kuu üüri ulatuses.

11. TEADETE EDASTAMINE

11.1. Kõik teated ja muu informatsioon peab olema esitatud eesti keeles. Teated ja informatsioon loetakse nõuetekohaselt esitatuks, kui need on üle antud allkirja vastu või esitatud digitaalselt allkirjastatuna poole üldisel e-posti aadressil. Informatsioonilist teadet, millel ei ole õiguslikke tagajärgi, samuti kiireloomulist teadet võib edastada telefoni, faksi või elektronposti teel. Pooled võivad lepingu lisade või eritingimustega leppida kokku täpsemad tingimused puudustest, riketest ja avariidest teavitamise kohta.
11.2. Lepingus fikseeritud kontaktisikute vahetumisest teavitab pool teist poolt viivitamata kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

12. VAIDLUSTE LAHENDAMINE

12.1. Kõik lepingust tulenevad või sellega seotud vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kõik vaidlused, vastuolud või nõuded, mis tulenevad lepingust või selle rikkumisest, lõpetamisest või kehtetusest või on sellega seotud ja mida pooled ei ole suutnud lahendada läbirääkimiste teel, lahendatakse kohtus õigusaktidega ette nähtud korras.
12.2. Lepingule kohaldatakse Eesti Vabariigi materiaal- ja menetlusõigust.

13. KONFIDENTSIAALSUS

13.1. Pool kohustub lepingu kehtivuse ajal ning pärast lepingu lõppemist määramata tähtaja jooksul hoidma konfidentsiaalsena kõiki talle seoses lepingu täitmisega teatavaks saanud andmeid. Eelkõige, kuid mitte ainult, kohustub pool hoidma konfidentsiaalsena andmeid, mis sisalduvad lepingu täitmiseks üleantud dokumentides ja muudes dokumentides, mille sisuga on poolel, sealhulgas tüüptingimuste punktides 13.2 ja 13.5 nimetatud isikutel, olnud võimalus seoses lepingu täitmisega tutvuda, ning mis tahes muid andmeid, mille konfidentsiaalsena hoidmise vastu on teisel poolel eeldatavalt õigustatud huvi.
13.2. Konfidentsiaalse informatsiooni avaldamine kolmandatele isikutele on lubatud vaid teise poole eelneval kirjalikul nõusolekul. Lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse nõue ei laiene informatsiooni avaldamisele poolte audiitoritele, õigusnõustajatele, pankadele, kontserni ettevõtetele ning juhtudel, kui pool on õigusaktidest tulenevalt kohustatud informatsiooni avaldama. Pool on teadlik, et leping on avalik, välja arvatud osad, mis on märgitud avaliku teabe seadusest tulenevatel alustel asutusesiseseks kasutamiseks.
13.3. Pooled kohustuvad rakendama organisatsioonilisi, füüsilisi ja infotehnilisi turvameetmeid konfidentsiaalsete andmete kaitseks juhusliku või tahtliku volitamata muutmise, juhusliku hävimise, tahtliku hävitamise, avalikustamise jms eest.
13.4. Pool kohustub mitte kasutama konfidentsiaalset teavet mitte ühelgi kujul isikliku kasu saamise eesmärgil ega kolmandate isikute huvides.
13.5. Muu hulgas kohustuvad pooled tagama, et nende esindajad, töötajad, alltöövõtjad, lepingupartnerid ja muud isikud, keda nad oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisel kasutavad, ning tüüptingimuste punktis 13.2 nimetatud isikud oleksid käesolevas lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse kohustusest teadlikud, ning nõudma nimetatud isikutelt selle kohustuse tingimusteta ja tähtajatut täitmist.

14. MITMESUGUST

14.1. Kumbki pool ei loovuta lepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi ilma teise poole eelneva kirjaliku nõusolekuta, välja arvatud kinnistu võõrandamisel. Üürileandjal ei ole õigust keelduda nõusoleku andmisest, juhul kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused loovutatakse teisele riigiasutusele, eelkõige sama valitsemisala asutusele, ning üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel.
14.2. Kõik lepingu täiendused ja muudatused, sealhulgas lõpetamine, tuleb koostada kirjalikus vormis.
14.3. Lepingu üksiku sätte kehtetus või tühisus ei põhjusta kogu lepingu või lepingu teiste sätete kehtetust ega tühisust, välja arvatud juhul, kui lepingu mis tahes sätte kehtetuse või tühisuse tulemusena kaotavad pooled huvi üürisuhte jätkamise vastu. Kui pooled avastavad mingi sätte kehtetuse, kohustuvad nad tegema kõik endast oleneva vastava sätte muutmiseks selliselt, et see oleks kooskõlas õigusaktidega niisugusel määral, et see jääks võimalikult lähedaseks poolte esialgsele kavatsusele.
14.4. Lepingus on pealkirju kasutatud ainult viitamise lihtsustamiseks ning need ei piira ega mõjuta mingil viisil lepingu sätete tähendust ega tõlgendamist. Lepingus viitavad ainsuses toodud sõnad ka mitmusele ja vastupidi, kui kontekstist ei tulene teisiti.
14.5. Lepingus nõutud kirjaliku vormi järgimine tähendab dokumendi, teate vms koostamist kirjalikus vormis, kirjalikku vormi asendavas (notariaalses) vormis või kirjaliku vormiga võrdses elektroonilises (digitaalallkirjaga allkirjastatud) vormis ja need ei kehti enne, kui poolte nõuetekohaselt volitatud esindajad on need allkirjastanud.