Jaama tn 205 krundi detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks

TARTU LINNAVALITSUS RUUMILOOME OSAKOND

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

www.tartu.eeKüüni 1 51004 TARTU

tel 5304 6148 rg-kood 75006546 [email protected]

  Päästeamet   Jaama tn 205 krundi detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks  

20.06.2025 nr 9-3.2/DP-22-025

Vastavalt Vabariigi Valitsuse määrusele "Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused" ning Tartu Linnavalitsuse 06.06.2023. a otsusele nr 608 " Jaama tn 205 krundi detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine" esitame teile kooskõlastamiseks nimetatud detailplaneeringu.

Lisaks, kuna olete Jaama tn 205 krundi piirinaabrid siis vastavalt planeerimisseaduse § 133 lg-le 1 anname võimaluse avaldada enne nimetatud detailplaneeringu vastuvõtmist ja avalikule väljapanekule suunamist ka detailplaneeringu lahenduse kohta arvamust. Vastavalt planeerimisseaduse § 133 lg-le 2 eeldatakse, et kui arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul arvamust avaldanud ega taotlenud tähtaja pikendamist, ei soovi ta selle kohta arvamust avaldada.

Detailplaneeringu lühikokkuvõte

Detailplaneeringuga moodustatakse kokku kaks krunti. Krundi pos 1 kasutamise sihtotstarvena on lubatud kaubandus-, toitlustus-, teenindus-, majutus-, kontori- ja büroohoone maa, haridus- ja lasteasutuse maa ning tervishoiu- ja sotsiaalhoolekandeasutuse maa. Kruntidel pos 2 kasutamise sihtotstarvena on lubatud kergliiklusmaa.

Planeering annab võimaluse krundile Pos 1 ehitada ühe hoone. Krundi pindala on 5 515 m2. Suurim maapealne lubatud ehitisealune pind  krundil on 2 170 m2 ning maa-alune 2 050 m2. Suurim lubatud absoluutkõrgus on 68,30 m ning suurim lubatud absoluutsügavus 51,30 m. Krundi pos 2 pindala on 204 m2.

Rohevõrgu toimimise ülesannete täitmiseks peab kõrghaljastuse osakaal krundi pinnast olema vähemalt 10%.

Sõidukite juurdepääs krundile on planeeritud olemasoleva juurdepääsu asukohast Kaunase puiesteelt. Sõidukite parkimine on kavandatud maa-alusel korrusel ning maa peale on kavandatud 22-kohaline parkla.

Põhijoonisel on näidatud maapealne ja maa-alune hoonestusala, markeeritud suurim lubatud ehitisealune pind, põhimõtteline haljastus- ja liikluslahendus, mis täpsustatakse hoone projektiga.

    Lugupidamisega     (allkirjastatud digitaalselt) Kertu Vuks Juhataja     Silvia Türkson 7361181 [email protected]  

.

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ EEP001313, 26.03.2008, rg-kood 10439501

Ülikooli 4–3, 51003 Tartu tel +372 730 8260, e-post [email protected]

Töö nr DP14222

Tartu linn

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING

I köide

Huvitatud isik: Tartu Pihlakodu OÜ

Büroo juhataja: Urmas Makrjakov

Vastutav spetsialist: Roman Smuškin volitatud arhitekt 7

Planeerija: Laura Andla

Tartu 2025

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 2

PLANEERINGU KOOSSEIS

SISUKORD

1. Planeeringu koostamise alused ja eesmärk ....................................................................... 3

2. Olemasoleva olukorra iseloomustus .................................................................................. 4

2.1. Dendroloogiline hinnang ............................................................................................. 4

3. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed ......................... 5

4. Planeeringu lahendus ........................................................................................................ 7

4.1. Planeeringu ruumilise arengu eesmärgid, kaalutlused ja põhjendused ....................... 7

4.2. Planeeritava ala kruntideks jaotamine......................................................................... 7

4.3. Krundi ehitusõigus ...................................................................................................... 8

4.4. Krundi hoonestusala piiritlemine ................................................................................. 8

4.5. Liiklus- ja parkimiskorraldus ........................................................................................ 8

4.6. Haljastuse ja heakorra põhimõtted ............................................................................10

4.7. Vertikaalplaneerimise põhimõtted ..............................................................................11

4.8. Ehitistevahelised kujad ..............................................................................................11

4.9. Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad ..........................................................................12

4.9.1. Veevarustus ja tuletõrjeveevarustus ................................................................12

4.9.2. Kanalisatsioon .................................................................................................12

4.9.3. Sademeekanalisatsioon ..................................................................................12

4.9.4. Elektrivarustus .................................................................................................13

4.9.5. Soojavarustus .................................................................................................13

4.9.6. Sidevarustus ...................................................................................................13

4.9.7. Taastuvenergia ...............................................................................................13

4.10. Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatava elluviimiseks .............................14

4.11. Ehitiste olulisemate arhitektuurinõuete seadmine ....................................................15

4.12. Servituutide vajaduse määramine ............................................................................16

4.13. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused ............................................16

4.14. Planeeringu rakendamise tingimused ......................................................................17

5. Kooskõlastuste koondtabel ...............................................................................................18

JOONISED (digitaalselt esitatud eraldi failidena)

1. Olemasolev olukord M1:500

2. Funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed M1:2000

3. Põhijoonis M1:500

4. Tehnovõrgud M1:500

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 3

1. PLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED JA EESMÄRK

Detailplaneeringu koostamise aluseks on Tartu Linnavalitsuse 6. juuni 2023 a. korraldus nr 608 „Jaama tn 205 krundi detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine“.

Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on kaaluda võimalusi äri- ja teenindushoonele ehitusõiguse määramiseks. Lisaks lahendatakse liikluskorraldus, tehnovõrkudega varustamine, haljastus ja heakord.

Planeeringualal kehtib Tartu Linnavolikogu 18.05.2006. a otsusega nr 84 kehtestatud Jaama 205 krundi detailplaneering, mis lubab krundile ehitada kuni 1500 m2 ehitisealuse pinnaga sakraalhoone koos abihoonega. Maksimaalne lubatud korruselisus on 2.

Tartu linna üldplaneeringu kohaselt paikneb planeeringuala ärihoone maa-alal. Kinnistu asub arhitektuuriasumis KA6, kus maa-alad on reserveeritud nii ülelinnalise kui piirkondliku tähtsusega kaubanduskeskustele, kaubandus- ja teenindusettevõtetele jt ärihoonetele. Planeeringu koostamise eesmärk on kooskõlas üldplaneeringuga.

Detailplaneeringu koostamisel on aluskaardina kasutatud Geodeesia OÜ tööd (töö nr GE- 4348, koostatud november 2024. a).

Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja muud alusmaterjalid

 Tartumaa maakonnaplaneering 2030+;

 Tartu linna üldplaneering;

 Tartu Jaama tn 205 dendroloogiline hinnang (Aktiniidia OÜ, töö nr 34/23);

 Jaama tn 205 krundi detailplaneering. Liikluskorraldus (Liikluslahendus OÜ, töö nr 241004).

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 4

2. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS

Planeeritav ala suurusega ca 0,89 ha asub Tartu linnas, Annelinna linnaosas, Kesk- Annelinna asumis.

Tabelis 1 on toodud andmed planeeritava ala kohta.

Tabel 1. Planeeringuala andmed.

Krundi aadress Katastritunnus Pindala m2 Maakasutuse sihtotstarve

Jaama tn 205 79516:035:0006 5720 ärimaa 100%

Jaama tänav T205 79516:035:0007 hõlmatud osaliselt transpordimaa 100%

Kaunase puiestee T69 79516:019:0020 hõlmatud osaliselt transpordimaa 100%

Kaunase pst 73 79516:035:0004 hõlmatud osaliselt elamumaa 100%

Planeeritav ala on hoonestamata. Juurdepääs planeeringualale on võimalik Kaunase puiesteelt.

Planeeringuala on tasase reljeefiga. Planeeringuala absoluutkõrgused jäävad vahemikku 55,10 – 57,46 m.

Sõidukite juurdepääs planeeringualale on võimalik Kaunase puiesteelt läbi Kaunase pst 73 kinnistu. Juurdepääsutee laius on 6,3 m. Kaunase puiestee on asfaltkattega neljarealine sõidutee, kahe sõidurajaga mõlemas suunas. Stratum OÜ on koostanud 2021 aastal Tartu tänavavõrgu liiklussageduste uuringu õhtusel tipptunnil, mille kohaselt on planeeringualaga piirneval lõigul Kaunase puiestee liiklussagedus suunaga Jaama tn poole 194 autot/h ja suunaga Kalda tee poole 108 autot/h.

Jalakäijate juurdepääs on võimalik nii Kaunase puiesteelt kui Jaama tänavalt olemasoleva 3 m laiuse jalgratta- ja jalgtee kaudu.

Olemasolev olukord on kajastatud joonisel 1.

2.1. Dendroloogiline hinnang

Jaama tn 205 krundile on 2023. aasta juulis koostatud dendroloogiline hinnang (Aktiniidia OÜ, töö nr 34/22). Välivaatlused viis läbi PhD botaanik-dendroloog Ülle Jõgar. Välitööde käigus hinnati vaadeldaval alal kokku 29 dendroloogilist objekti. Dendroloogilise hinnangu koostamisel on lähtutud Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2020. a määruses nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ sätestatud nõuetest.

Dendroloogilises hinnangus toodi välja järgmised järeldused:

 Praegune haljastuse olukord Jaama tn 205 kinnistul on halb. Suurem osa puudest on madala haljastusliku väärtusega. Siinne haljastus on väga ühekülgne, kuna siin kasvab vaid üks takson – raagremmelgas. Raagremmelgas on suhteliselt lühiealine puuliik, mis on sageli kahjustatud erinevate puitu lagundavate seente ja kahjurputukate poolt. Olukorda parandab vaadeldava kinnistu naabruses, Kaunase puiestee transpordimaal, asuv suurelehiste pärnade rida, mis on kõrge haljastusliku väärtusega ja hästi hooldatud.

 Kõrge haljastusliku väärtusega puud tuleks kindlasti ja keskmise väärtusega puud võimaluse korral säilitada. Madala haljastusliku väärtusega (IV väärtusklassi kuuluvaid) puid võib säilitada kui biomassi, kuid need on soovitav pigem likvideerida või asendada. Siin kasvab ainult kaks puittaimede taksonit, millest üks on kodumaine liik.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 5

3. PLANEERINGUALA KONTAKTVÖÖNDI FUNKTSIONAALSED JA LINNAEHITUSLIKUD SEOSED

Planeeringuala asub Tartu linna kirdeosas, kesklinnast ca 3 km kaugusel. Planeeringuala asub välja kujunenud hoonestusega piirkonnas. Planeeringuala kontaktvööndisse jäävad valdavalt äri- ja ühiskondlikud hooned.

Planeeringuala piirinaabrite andmed on toodud tabelis 2.

Tabel 2. Planeeringuala piirinaabrid. Krundi aadress Katastritunnus Pindala Maakasutuse sihtotstarve

Kaunase pst 73 79516:035:0004 7554 m² elamumaa 100%

Jaama tn 207 79516:035:0005 13792 m² riigikaitsemaa 100%

Jaama tn T205 79516:035:0007 16044 m2 transpordimaa 100%

Kaunase puiestee T69 79516:019:0020 16916 m2 transpordimaa 100%

Tartu linna üldplaneeringuga on Jaama tn 205 krundi juhtfunktsiooniks ärihoone maa-ala. Planeeringuala jääb asumisse KA6, kus on lubatud maksimaalne korruselisus 3. Väljavõte kehtiva üldplaneeringu maakasutusest on toodud joonisel 2.

Planeeringuala piirneb idast Jaama tn 207 kinnistuga, kus asub Päästeameti ja Häirekeskuse hoone, kagust Kaunase pst 73 kinnistuga, kus asub ärihoone (Kaunase keskus). Läänest piirneb planeeringuala Kaunase puiesteega ning põhjast Jaama tänavaga. Planeerungualast kagusse ca 270 m kaugusele jääb Tartu Eluringikeskus (hooldekodu). Planeeringualast loodesse, teisele poole Kaunase pst jäävale Jaama tn 203 kinnistul kehtib Jaama 203 krundi detailplaneering, mis on kehtestatud Tartu Linnavalitsuse 29.09.2009 korraldusega nr 1086. Planeeringuga on krundile kavandatud üks ärihoone (jaekaubandushoone, teenindus ja büroohoone). Planeeringualast edelasse ca 90 m kaugusele jääb Tartu Kivilinna kool. Planeeringualast ca 200 m kaugusele läände jäävad Nõukogude ajal ehitatud lamekatusega 9-korruselised korterelamud. Planeeringualast kirdesse, teisele poole Jaama tänavat jääb Tartu Rahumäe kalmistu (ajaloomälestis nr 4310), millel on kaitsevöönd 50 m.

Kontaktvööndis asuv hoonestus on üsna eriilmeline. Ühtset hoonestusmahtu ega ehitusjoonst piirkonnas välja kujunenud ei ole. Hooned on erineva ehitisealuse pinna, korruselisuse ja kõrgusega. Tabelis 3 on toodud lähipiirkonna kinnistute olemasolev ja varemplaneeritud ehitusõigus.

Tabel 3. Planeeringuala lähipiirkonna kinnistute ehitusõigus1.

Krundi aadress Ehitisealune

pind

Hoonete absoluut-

kõrgus

FAR (hoonestus-

tihedus)

Krundi täisehitusprotsent

Kaunase pst 73 3139 m2 67.0 m 1,33 41,6%

Jaama tn 207 2549 m2 71.8 m 0,31 18,5%

Jaama tn 203 1190 m2

(planeeritud) 63.0 m

(planeeritud) 0,25

(planeeritud) 25%

(planeeritud)

1 Andmed olemasolevate hoonete kohta pärinevad Ehitisregistrist ning Maa-ameti kaardirakendusest.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 6

Krundi aadress Ehitisealune

pind

Hoonete absoluut-

kõrgus

FAR (hoonestus-

tihedus)

Krundi täisehitusprotsent

Kaunase pst 71 2755,3 m2 68.7 m 0,24 9%

Kaunase pst 70a

planeeritud 21400 m2, millest on olemasolev: *Annemõisa jalgpallihall 7797,8 m2, *teenindav hoone 388,1 m2

planeeritud 82.0 m,

olemasolevad: *Annemõisa jalgpallihall

76.0 m, *teenindav hoone

59.6 m

0,63

(planeeritud)

0,24 (olemasolev)

62,8% (planeeritud)

24%

(olemasolev)

Annemõisa tn 2 2358 m2 74.0 m 0,88 29,8%

Annemõisa tn 4

Planeeritud ehitusõigus

POS 1 2050 m2 68.3 m 1,10 36,7%

Lähipiirkonna hoonestuse ehitisealused pinnad jäävad vahemikku 388,1 – 3139 m2. Vahetult Jaama tn 205 krundiga piirnevate kinnistute ehitisealused pinnad on 3139 m2 ja 2549 m2. Planeeritud suurim ehitisealune pind on 2050 m2, et sobituda mahult naaberkinnistutel paikneva olemasoleva hoonestusega. Planeeritud täisehitusprotsent on sellisel juhul 36,7%. Kuna lähipiirkonna kinnistute täisehitusprotsendid on väga erinevad (jäävad vahemikku 9 - 41,6%), on arvestatud planeeringualaga vahetult piirnevate kinnistutega, mis on planeeringualaga ruumiliselt kõige rohkem seotud. Kaunase pst 73 kinnistu täisehitusprotsent on 41,6% ning Jaama tn 207 kinnistul 18,5%. Planeeritud täisehitusprotsent (36,7%) on küll suurem kui Jaama tn 207 kinnistul, kuid arvestades, et tegemist on kaks korda suurema krundiga ning hoone funktsioonist (Päästeameti ja Häirekeskuse hoone) sõltuvalt on erinevate rajatise jaoks vajalik pind suurem kui ärihoone või hooldekodu puhul. Lähipiirkonna hoonestuse absoluutkõrgused jäävad vahemikku 63.00 – 71.80 m. Planeeritud kõrgus (68.30 m) sobitub olemasoleva hoonestusega.

Juurdepääsu võimalused planeeringualale on head nii jalgsi, ratta, ühistranspordi kui sõiduautoga liigeldes. Jaama tänava ääres, planeeringuala poolsel küljel kulgeb olemasolev 3 m laiune jalgratta- ja jalgtee. Teisel pool Jaama tänavat on ca 2,5 laiune kõnnitee. Olemasolev jalgratta- ja jalgtee on ka Kaunase puiestee ääres, planeeringualast teisel pool teed. Planeeringualaga piirneval alal Kaunase puiestee ääres jalgratta- ja jalgteed ei ole. Lähimad rattaringluse rattaparklad jäävad planeeringualast ca 350 m kaugusele edelasse Kaunase puiestee äärde (Annelinna gümnasium) ning loodesse Jaama tänava äärde (Kivilinna). Planeeringualast 100 m raadiusse jääb mitmeid bussipeatusi. Lähim bussipeatus (Rahumäe) asub Kaunase puiestee ääres, planeeringualast teisel pool teed. Mööda olemasolevaid jalgratta- ja jalgteid on tagatud planeeringuala ühendus bussipeatustega. Olemasolev ühistranspordivõrk võimaldab jõuda ümberistumisteta ning 30 minutilise sõiduaja jooksul enamustesse tõmbekeskustesse (Tartu kesklinna jõuab ca 20 minutilise sõiduajaga). Eeltoodust lähtuvalt võib järeldada, et planeeringualal on head ühendused jalgratta- ja jalgteede võrgustiku ning bussipeatustega, mis tagab võimalused liigelda lisaks autole ka rattaga, jala ning ühistranspordiga.

Funktsionaalseid ja linnaehituslikke seoseid kajastab joonis 2.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 7

4. PLANEERINGU LAHENDUS

4.1. Planeeringu ruumilise arengu eesmärgid, kaalutlused ja põhjendused

Detailplaneeringu ruumilise arengu eesmärgiks on Tartu linna üldplaneeringu elluviimine läbi piirkonda sobiva hoonestuse rajamise. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Jaama tn 205 krundi maakasutuse otstarbeks määratud ärihoone maa-ala. Ärihoone maa-ala on kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, büroo- või majutushoone ja ärieesmärgil kasutatava meelelahutus-, haridus-, sotsiaalhoolekande-, teadus-, tervishoiu-, puhke- või spordihoone, kesklinna sobiva tootmisettevõtte, näiteks info- ja kommunikatsioonitehnoloogia ettevõtte hoone maa-ala. Detailplaneeringu lahenduses ette nähtud maakasutus, arhitektuurinõueded ning krundi ehitusõigus arvestab Tartu linna üldplaneeringut, olemasolev olukorda ning kontaktaladel asuvat hoonestust (vt ptk 3). Planeeringu lahenduse kaalutlused ja põhjendused on järgmised:

 Detailplaneeringuga kavandatud hoonestusala, ehitusõiguse ja arhitektuurinõuete määramisel ning liiklus- ja parkimiskorralduse lahendamisel on lähtutud planeeringuala olemasolevast situatsioonist, kontaktvööndi analüüsist (vt ptk 3) ja Tartu linna üldplaneeringust.

 Planeeringuala asub juba hoonestatud kvartalis. Olemasoleva kvartali tühjade kruntide hoonestamine loob ühtse linnaruumi. Tühja hoonestamata krundi heakorrastamine ning terviklikku linnaruumi loomine tõstavad piirkonna miljöö esteetilist väärtust.

 Üldplaneering määrab Jaama tn 205 krundil maksimaalseks korruselisuseks 3. Naaberkinnistutel asuvad hooned on 3- ja 4-korruselised. Lähtudes üldplaneeringust ning naaberhoonestusest on planeeritud hoone maksimaalseks korruselisuseks määratud 3.

 Uushoonestuse kavandamisel on aluseks võetud hoonestatava krundi konfiguratsiooni, suurust, olemasolevat väärtuslikku kõrghaljastust ning kontaktvööndis asuvat olemasolevat hoonestust. Kontaktvööndi täisehitusprotsent ning ehitisealused pinnad ei ole ühtselt välja kujunenud ning on piirkonnas väga erinevad. Naaberkruntide ehitisealused pinnad jäävad vahemikku 2358 – 3139 m2 ning täisehitusprotsent vahemikku 18,5% - 41,6%. Naaberkruntide FAR jääb vahemikku 0,31 – 1,33. Kontaktivööndi hoonestuse näitajaid arvesse võttes on planeeritud suurim lubatud ehitisealune pind 2050 m2, täisehitusprotsent 36,7% ning FAR 1,10. Eeltoodust lähtuvalt on planeeritud hoone näitajad sarnased ning sobituvad olemasoleva hoonestuse näitajatega.

 Kuna planeeringuga määratakse ehitusõigus kooskõlas kontaktvööndi hoonestuse ja üldplaneeringuga siis võib järeldada, et hoonestuse rajamine planeeringus ette nähtud mahus on sobiv ning rikastab esteetiliselt piirkonda ja aitab kinnistu heakorrastamise näol üldiselt ümbruskonna väärtust tõsta.

4.2. Planeeritava ala kruntideks jaotamine

Planeeringualale on kokku kavandatud kaks krunti. Moodustatavate kruntide piirid ja pindalad on toodud põhijoonisel (joonis 3).

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 8

4.3. Krundi ehitusõigus

Krundi ehitusõigusega on määratud:

1) krundi kasutamise sihtotstarbed; 2) hoonete suurim lubatud arv krundil; 3) hoone suurim lubatud ehitisealune pind; 4) hoone suurim lubatud absoluutkõrgus; 5) hoone suurim lubatud absoluutsügavus.

Krundi ehitusõigus on toodud tabelina põhijoonisel (joonis 3).

4.4. Krundi hoonestusala piiritlemine

Detailplaneeringuga on määratud hoonestusala, mille piires võib rajada ehitusõigusega määratud hoone. Väljaspoole hoonestusala on hoone püstitamine keelatud. Hoonestusala on antud suurem kui hoone suurim lubatud ehitisealune pind, mis võimaldab vabamalt valida hoonestuse paiknemist ja konfiguratsiooni projekteerimise käigus. Hoonestusalasse võib rajada parkimisalasid ning haljastust.

Planeeritud hoonestusala piiritlemine ja sidumine krundi piiridega on näidatud põhijoonisel (joonis 3).

4.5. Liiklus- ja parkimiskorraldus

Sõidukite juurdepääs on planeeritud Kaunase puiesteelt. Juurdepääs on võimalik läbi Kaunase pst 73 krundi servituudi alusel (vt ptk 4.12). Jalakäijate juurdepääs on planeeritud Jaama tänalt ning Kaunase puiesteelt. Krundile POS 1 on jalakäijate juurdepääs planeeritud krundile POS 2 kavandatud jalgratta- ja jalgteelt. Põhijoonisel on näidatud juurdepääsude orienteeruvad asukohad, mis täpsustatakse hoone projektiga.

Parkimiskohtade planeerimisel on arvestatud üldplaneeringut, standardit EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ning inphysica technology OÜ poolt koostatud uuringut „Parkimiskohtade vajaduse määramine Tartu linnas“. Sõiduautode parkimiskohtade arvutus on toodud tabelis 4. Planeerimisel on kasutatud eeltoodud uuringust lähtuvalt parkimise vajaduse vähendamise koefitsienti, kuna Tartu linn on seadnud eesmärgiks vähendada auto kasutamist ning suurendada kergliikluse ja ühistranspordi osakaalu igapäevastest liikumistest.

Vastavalt parkimiskohtade vajaduse määramise uuringule on planeeringuala läheduses kättesaadavad järgmised teenused – 800 m raadiuses on lasteaedu 5 ja toidukohti 10 ning 1200 m raadiuses on koole 4 ja toidupoode 7. Töökohtade protsent, mis on kättesaadav 2 km jalutustee kaugusel või alla 30 minuti ühistranspordiga on 31,4%.

Planeeringuala lähedal asub mitmeid bussipeatusi, mis tagavad hea ühenduse kogu Tartu linnaga. Ümberistumiseta on võimalik jõuda enamike oluliste tõmbekeskusteni. Lisaks on head eeldused jalgsi ning rattaga liiklemiseks (lähedal asub mitmeid rattaringluse rattaparklaid). Ühistranspordi kättesaadavus, ühendusaeg ning jalgsi liiklemise võimalused loovad eelduse, et autoliiklus ei taga peamiste liikumisteede osas olulist ajalist. Planeeritud hoone ja peamiste tõmbekeskuste paiknemine planeeringuala suhtes suurendavad jalgsi ja jalgratastel liikumise ning ühistranspordi tõenäosust ja vähendavad autokasutuse atraktiivsust igapäevases liikuvuses.

Põhijoonisel on näidatud võimalik parkimisalade ning jalgrattaparklate paigutus. Parkimine on planeeritud valdavalt maa-alusena ning osaliselt avaparklana. Täpsed parkimisalade ja

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 9

rattaparklate asukohad pannakse paika projekteerimisel. Keelatud on soklikorruse parkimislahendus.

Ehitise kasutamise otstarbeid saab rakendada mahus, mis võimaldab tagada normikohase parkimise ning haljastusnõuded. Parkimiskohtade täpne arv määratakse hoone projekteerimise faasis, kus on selge hoone täpne kasutamise otstarve ja/või otstarvete osakaal.

Krundisiseste teede ja parklate projekteerimisel tagada nõutud haljasala suurus (vt ptk 4.6) ja normikohane parkimiskohtade arv. Hoone mahtu saab kavandada selliselt, et tagatud oleks normikohane parkimine. Projekteerimise käigus määrata täpne parkimiskohtade arv ja hoone suletud brutopind.

Planeeritud teed ja parkimisalad kaetakse kõvakattega. Katendi liik täpsustatakse teede ja parklate projekteerimise käigus. Liikumisteede ja juurdepääsude kavandamisel tuleb tagada võimalused liikumis-, nägemis- ja kuulmispuudega inimestele.

Jalgrattaparklate kavandamisel tuleb lähtuda Tartu linna jalgrattaparklate tüüptingimustest ning kehtivast linnatänavate standardist. Jalgrattaparklad tuleb lahendada turvaliselt ja ilmastikukindlalt. Jalgrattaparklad tuleb rajada hoone sissepääsude lähedusse.

Tabel 4. Sõiduautode parkimiskohtade arvutus.

Krundi aadress

Hoone liik Suletud

brutopind* Parkimis-

normatiiv**

Normatiivne parkimis-

kohtade arv

Planeeritud parkimis-

kohtade arv***

POS 1

Asutused 3000 m2 1/60 50 42

Supermarket, kauplused

2150 m2 1/50 43 36

Restoran, kohvik 1000 m2 1/120 8 7

Kokku: 101 85

*Täpne suletud brutopind pannakse paika projekteerimisel. **Vastavalt standardi EVS 843:2016 Linnatänavad tabelile 9.1. ***Arvestatud on parkimise vajaduse vähendamise koefitsienti vastavalt inphysica technology OÜ poolt koostatud uuringule „Parkimiskohtade vajaduse määramine Tartu linnas“, milleks antud asukohas on 84%. Tabel 5. Jalgrataste parkimiskohtade arvutus.

Krundi aadress

Hoone liik Suletud brutopind* Jalgrataste

parkimisnormatiiv

Planeeritud jalgrataste

parkimiskohtade arv

POS 1

Asutused 3000 m2 1/100 30

Supermarket, kauplused 2150 m2 1/150 14

Restoran, kohvik 1000 m2 1/50 20

Kokku: 64

*Täpne suletud brutopind pannakse paika projekteerimisel.

Kaunase puiestee olemasolev liiklustihedus on suhteliselt suur (planeeringualaga piirneval teelõigul tipptunnil suunaga Jaama tn poole 194 autot/h ja suunaga Kalda tee poole 108 autot/h, kokku 302 autot/h). Planeeringualale kaubandus- ja teenindushoone rajamisel on

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 10

eeldatav sisenev ja väljuv liiklus õhtusel tipptunnil 120 autot. Kuna Kaunase puiesteel on liiklust mõlemas suunas kokku ca 500 a/h, ei ole läbilaskvusega probleeme.2 Planeeringuala vahetus läheduses asuvad olemasolevad jalgratta- ja jalgteed ning bussipeatused (vt ptk 3). Planeeringuga on ette nähtud jalgratta- ja jalgtee (POS 2) ja ülekäigurajad planeeringuala juurdepääsutee ületamiseks ning planeeringualast edelasse Kaunase puiestee ületamiseks, et luua sidus ühendus olemasoleva jalgratta- ja jalgteede ning ühistranspordi võrgustikuga. Head ühendused jalgratta- ja jalgteede ja ühistranspordiga vähendavad sõidukite poolt tekitavat liikluskoormust ning soodustavad liiklejaid kasutama sõidukitele alternatiivseid keskonnasõbralikumaid liikumisvõimalusi. Arvestades ühistranspordi kättesaadavust, olemasolevat ja planeeritavat jalgratta- ja jalgteede võrku ning jalgrattaga liikumise häid tingimusi, jääb eelduslikult liiklussageduse kasv eeltoodust väiksemaks.

Olemasoleva juurdepääsutee laius on 6,3 m. Vastavalt standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ on kiirusel 40 km/h ja vähem kõrvuti kahe sõiduauto jaoks vajalik vaba ruum on 4,10 m ning kahe veoauto jaoks vajalik vaba ruum 5,6 m. Juurdepääsutee laius on piisav, et teenindada planeeritavat ja olemasolevat liiklust. Pöörderaadiuste tagamiseks on planeeritud sissesõidutee põhjapoolse kurvi laiendus. Sõidutee laienduse rajamisel tuleb arvestada juurestiku kaitsevööndiga ning laiendus tuleb rajada kaevevabal meetodil.

Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Kaunase puiesteele kavandatud jalgrattatee põhivõrk. Liikluslahenduse planeerimisel on arvestatud võimalusega rajada rattatee ning vastav liikluslahenduse ettepanek on toodud põhijoonisel. Planeeringualaga hõlmatud Kaunase pst lõigu liikluslahenduse ettepaneku on koostanud Liikluslahendus OÜ (2024, töö nr 241004). Planeeringualalt väljapoole jääva Kaunase pst liikluslahenduse aluseks on Indrek Lensmenti koostatud magistritööst "Rattateede kavandamine, analüüs ja lahenduste stsenaariumid Tartus Kaunase pst näitel".

Ainult planeeringualaga piirnevale Kaunase puiestee teelõigule ei ole mõistlik, turvaline ega otstarbekas rattateed rajada ning seda tuleks teha korraga kogu Kaunase puiestee ulatuses. Käesoleva planeeringu koostamise ajal ei ole teada, millal on kavandatud rattatee kogu Kaunase puiestee ulatuses välja ehitada. Kaunase puiestee täpne liikluslahendus antakse projekteerimisel. Arvestada tuleb rattatee rajamise võimalusega ning selleks tuleb jätta vajalik ruum.

4.6. Haljastuse ja heakorra põhimõtted

Detailplaneeringu lahendusega nähakse ette kokku 12 haljastusliku objekti likvideerimine: neist üks V väärtusklassi ja 11 IV väärtusklassi objekti. Tegemist on väheväärtuslike raagremmelgatega. Likvideeritavate haljastuslike objektide lõplik hulk täpsustub ehitusprojekti käigus.

Kindlasti tuleb säilitada Kaunase puiestee ääres kasvavad II väärtusklassi kuuluvad suurelehised pärnad (puud nr 1-11). Säilitamisele kuuluvad ka planeeringuala lääne piiril kasvavad III väärtusklassi kuuluvad raagremmelgad (puud nr 28 ja 29) ja edelapiiril kasvav raagremmelgas (puu nr 22).

Planeeringu põhijoonisele on märgitud säilivate puude juurestiku kaitseala vastavalt EVS 939-3:2020 „Puittaimed haljastuses. Osa 3: Ehitusaegne puude kaitse“. Nendele aladele ehitustööde projekteerimisel tuleb rakendada juurestiku kaitse meetmeid. Puittaimede istutamine ja ehituseaegne kaitse tuleb projekteerida vastavalt EVS 939:2020 „Puittaimed haljastuses“.

2 Liikluslahendus OÜ. 2024. “Jaama tn 205 krundi detailplaneering. Liikluskorraldus”. Töö nr 241004

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 11

Kaunase puiestee äärde planeeritud jalgrattatee ning jalgratta- ja jalgtee, mis kulgeb läbi puu juurestiku kaitsevööndi, tuleb rajada kaevevabal meetodil. Kaevevabal meetodil kavandatud jalgrattatee ning jalgratta- ja jalgtee tuleb rajada vastavalt standardile EVS 939-3:2020 Puittaimed haljastuses.

Kaunase puiestee äärde planeeritud tänavavalgustuskaabel ning planeeringuala idapoolse piiri äärde planeeritud perspektiivne kanalisatsioonitorustik tuleb puude juurestiku kaitsealal rajada kinnisel meetodil.

Uushaljastust tuleb rajada hoonestusest, juurdepääsu- ja kõnniteedest ning parkimisaladest vabadele aladele. Kõrghaljastuse osakaal krundi pinnast peab olema vähemalt 10%. Kõrghaljastuse osakaalu arvestatakse täiskasvanud liigi võraulatuse alusel. Kõrghaljastuse põhimõtteline lahendus ning võimalikud asukohad on näidatud põhijoonisel. Olemasoleva ja põhijoonisel kajastatud illustratiivse kõrghaljastuse osakaal moodustab krundi pindalast 13% (735 m2). Istutatavate puude ja põõsaste arv ja liigid tuleb täpsustada ehitusprojekti mahus. Liiklemiseks mittevajalikud alad on planeeritud katta muruga.

Arhitektuurivõistluse käigus tuleb anda ka väliruumile lahendus, mille koostamisse on kaasatud maastikuarhitekt(id). Väliruumi lahenduse kavandamisel tuleb arvestada järgnevaga:

 Nii külastajate kui ka töötajate seisukohalt tuleb rajada krundisisestele haljasaladele puhkeala.

 Väli- ja haljasalad peavad olema esinduslikult kujundatud ning võimaldama nii külastajate kui ka töötajate lühipuhkust (istumisvõimalused).

 Kavandatav haljastus peab olema liigi- ja rinderohke.

 Haljastuse kavandamisel peab looma selle kasvuks sobilikud tingimused. Tagatud peab olema liigile omane valgustus- ja ruumivajadus. Kasvupinnase hulk ja istutusala suurus peavad olema piisavad istiku edasiseks kasvuks.

Krundi jäätmete kogumise korraldab krundi valdaja. Jäätmed tuleb koguda vastavatesse kinnistesse prügikonteineritesse. Jäätmevaldaja on kohustatud käitlema tema valduses olevaid jäätmeid vastavalt kehtestatud Jäätmeseaduse nõuetele või andma need käitlemiseks üle selleks õigust omavale ettevõttele.

Heakorra tagamisel tuleb järgida Tartu linna heakorraeeskirjas sätestatud nõudeid.

4.7. Vertikaalplaneerimise põhimõtted

Planeeringuga ei ole ette nähtud maapinna olulist tõstmist. Lubatud on reljeefi ühtlustamine ehitustingimuste parandamiseks ning parkimisaladel sadevee ärajuhtimiseks.

Vertikaalplaneerimisel on oluline juhtida sademeveed hoonest eemale ning kindlustada vee mittevalgumine naaberkinnistutele.

4.8. Ehitistevahelised kujad

Hoonetevahelise tuleohutuskuja laiuseks sätestab siseministri määrus nr 17 “Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded” 8 meetrit, olenemata hoone tulepüsivusklassist. Kui hoonetevaheline tuleohutuskuja laius on alla 8 meetri, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 12

4.9. Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad

Planeeringuga on antud tehnovõrkude ja rajatiste võimalikud asukohad ja ehitustingimused, mis täpsustatakse projekteerimise staadiumides.

4.9.1. Veevarustus ja tuletõrjeveevarustus Veevarustuse planeerimisel on aluseks AS Tartu Veevärk 24.10.2023 väljastatud tehnilised tingimused nr 23ARE-2-DT-31.

Jaama tänava veetorustikust on kinnistuni ehitatud De 110 PE veeühendustoru, mis on lõpetatud kinnistu piiri kõrval (tänava alal) siibriga. Ühendustoru sulgeseade on kinnistu liitumispunktiks ühisveevõrguga. Kinnistusisene veetoru on planeeritud siibrist kuni hooneni.

Tuletõrjeveevarustus Vastavalt siseministri 18.02.2021 määrusele nr 10 § 6 lõige 3 peab veevõtukoht paiknema ehitise sissepääsust ja tuleohutuspaigaldiste päästemeeskonna toitesisenditest kuni 200 meetri kaugusel. Lähimad tuletõrjehüdrandid on planeeringualast ca 10 m kaugusel Jaama tänava ääres (nr 223), ca 50 m kaugusel Kaunase pst 73 kinnistul (nr 822) ning ca 125 m kaugusel Kaunase puiestee ääres (nr 668).

4.9.2. Kanalisatsioon Reoveekanalisatsiooni planeerimisel on aluseks AS Tartu Veevärk 24.10.2023 väljastatud tehnilised tingimused nr 23ARE-2-DT-31.

Planeeritava hoone eesvooluks on planeeritud Kaunase pst 70a kinnistul asuv DN 300 kanalisatsioonitorustik. Tänavatorustikust on planeeritud ühendustorustik kinnistule ning kinnistusisene torustik kuni planeeritava hooneni. Tehnovõrkude joonisel (joonis 4) on toodud kaks kanalisatsioonitrassi kulgemise võimalikku varianti. Variant 1 – kanalisatsioonitrass planeeritakse läbi Jaama tn 207 kinnistu, kuhu on planeeritud ka küttetrass. Joonisel on kajastatud vajalikud kujad kanalisatsiooni- ja küttetrassi vahel. Juhuks, kui siiski tööprojekti koostamise käigus selgub, et küttetrass ning kanalisatsioonitrass ei mahu Jaama tn 207 kinnistule, on planeeritud variant 2 – kanalisatsioonitrass planeeritakse läbi Jaama tänava.

Vastavalt AS Tartu Veevärk soovile on planeeritud läbi krundi POS 1 idapoolse piiri äärest perspektiivne reoveekanalisatsiooni De160 torustik Jaama tänavale.

4.9.3. Sademeekanalisatsioon Sademeveekanalisatsiooni planeerimisel on AS Tartu Veevärk 24.10.2023 väljastatud tehnilised tingimused nr 23ARE-2-DT-31.

Sademeveekanalisatiooni eesvooluks on planeeritud Kaunase pst olemasolev De 250 sademeveetorustik. De 250 sademeveetorustik tuleb vajadusel, lähtuvalt ärajuhitava sadevee hulgast, asendada suurema läbimõõduga toruga alates Jaama 205 kinnistu ühenduskohast kuni Kaunase pst 70a kinnistu sissesõidutee kohal asuva DN 500 torustikuni.

Tänavatorustikust on planeeritud ühendustorustik planeeritavale kinnistule. Planeeritud panduse alalt kogutakse sadevesi renni kaudu kaevu, kust see pumpamise teel suunatakse tänavale planeeritud sadeveekanalisatsooni.

Valingvihma aegse ülekoormuse vähendamiseks sajuveeüsteemis tuleb planeeringualal sademevee vooluhulka (l/s) piirata. Kanaliseeritava sadevmevee viibeaja pikendamiseks kinnistul ning valingvihma aegse äravooluvee reguleerimiseks tuleb kinnistule rajada puhvermaht (mahuti, torud vmt).

Katuse sademevesi tuleb suunata väljaspool hoonet maapinnale, kust see voolab sademeveelehtritesse ja restkaevudesse.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 13

Parkla sademevee puhastamiseks rajada liivapüüdur ja I-klassi õlipüüdur.

Sademe- ja drenaaživee juhtimine reoveekanalisatsioonitorustikku ja naaberkruntidele ei ole lubatud.

4.9.4. Elektrivarustus Elektrivarustuse aluseks on Elektrilevi OÜ poolt 27.10.2023 koostatud tehnilised tingimused nr 461418.

Planeeringuala elektrienergiaga varustamine on ette nähtud alajaamast Pritsumehe 477:(Ülejõe) eraldi fiidrite ringtoiteliinidena 0,4 kV maakaabelliinid. Elektrivarustuseks on krundi kirde osasse planeeritud 0,4 kV liitumiskilp. Elektritoide liitumiskilbist hooneni on ette nähtud maakaabliga. Liitumiskilbid peavad olema alati vabalt teenindatavad.

Krundisisene elektrivarustuse ja välisvalgustuse lahendus antakse edasistes projekteerimisetappides. Planeeritud parklad peavad olema varustatud laadimistaristuga.

Tänavavalgustus Detailplaneeringuga kavandatakse tänavavalgustus planeeritud jalgratta- ja jalgtee (POS 2) äärde. Põhimõtteline tänavavalgustuse lahendus on toodud tehnovõrkude joonisel (joonis 4). Täpne tänavavalgustuse lahendatakse projekteerimise käigus.

4.9.5. Soojavarustus Soojavarustuse aluseks on Gren Tartu AS-i poolt 25.10.2023 koostatud tehnilised tingimused nr 150/23. Planeeritud ühendus soojusvõrguga on ette nähtud Kaunase pst 70a kinnistul asuvast soojustorustiku vabalt kolmikuotsalt DN65*2/250. Planeerimisel on arvestatud Kaunase pst 73A krundile kavandatava tuletõrjedepoo detailplaneeringuga (Tartu Arhitektuuribüroo OÜ, töö nr DP-05-055). Soojatorustik on planeeritud rõhuklass PN16 eelisoleeritud torustikuna, lähtuda tuleb EVS 843 „Linnatänavad“ nõuetest tehnovõrkude kujade ja kaitsetsoonide kohta.

4.9.6. Sidevarustus Sidevarustuse aluseks on Telia Eesti AS-i poolt 30.10.2023 väljastatud telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 38356812. Sidekaevust 2821 on planeeritud rajada sidetoru kuni hoone tehnoruumini. Sidekaevust 2691 on planeeritud paigaldada vähemalt 24 kiuline singlemode optiline kaabel hoonesse. Otsastada hoones ja sidekaevus 2691 asuvas splitteris kiude vastavalt soovitud toodete arvule. Kogu rajatav sidetrass peab olema elektriliselt tuvastatav. Hoone sisevõrk ehitada CAT6 kaabliga. Tööde teostamine sidevõrgu kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult Telia järelevalvega. Telia Eesti AS ei võta väljastatud tehniliste tingimustega sideehitiste väljaehitamise ega omandamise kohustust.

4.9.7. Taastuvenergia Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2010/31/EL hoonete energiatõhususe kohta (Euroopa Parlament, 19.05.2010), ütleb, et pärast 31.12.2020 peavad kõik uusehitised olema liginullenergiahooned. Energiatõhususe nõuded on toodud ehitusseadustikus ja ettevõtlus- ja tehnoloogiaministri 11.12.2018 määruses nr 63 Hoone energiatõhususe miinimumnõuded. Uute hoonete projekteerimisel tuleb tähelepanu pöörata energia

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 14

säästmisele ja võimalusel lokaalsele tootmisele. Projekteerimisel näha ette võimalusi energiatarbe vähendamiseks, samuti on soovitav kavandada alternatiivsete energiaallikate kasutamist.

Kuna liginullenergiahoones kompenseeritakse optimeeritud energiakasutust taastuvenergia allikatest lokaalse soojuse ja elektri tootmisega, tuleb hoone kavandamisel arvestada ka vastavate soojuse ja elektri tootmise süsteemidega. Taastuvenergia allikatest soojuse ja elektri tootmise lihtsaimad viisid on soojuspumpade, päikesekollektorite (sooja vee tootmiseks) ja päikesepaneelide (toodavad elektrit) kasutamine. Tiheasustusega aladel võib alternatiivseid energiaallikaid kasutada ainult osalise energia vajaduse katteks. Eeltoodust lähtuvalt on lubatud lisaks kütteks kasutada taastuvenergial põhinevaid kütteliike (sh päikesepaneelid- ja kollektorid, maaküte).

Päikesepaneelide kasutamisel on soovituslik kasutada ehitisintegreeritud paneele, mille saab paigaldada katusele, fassaadile või päikesevarjuna akende kohale. Mistahes tüüpi päikesepaneelide kasutamisel peavad olema tagatud järgmised nõuded ja tingimused:

 Päikesepaneelid ei tekita kõrvalolevatele hoonetele valgusreostust;  Päikesepaneelid ei kahjusta naaberhooneid, linnaruumis liiklejaid ja

looduskeskkonda;  Päikesepaneelid ei häiri liiklust ja tänaval liiklejaid.

Maakütte kavandamisel tuleb maaküttesüsteem lahendada krundi piires ning vastavalt kehtivatele normatiividele ja praktikatele. Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Jaama tn 205 krundile lubatud suletud maaküttesüsteemide projekteerimine. Maasoojuspuuraugu rajamise suurim lubatud sügavus maapinnast on 85-90 m. Lubatud on kinnised vertikaalsed maasoojussüsteemid ja hoonealused nn vaia tüüpi soojuspuuraugud (kohtvaiad). Planeeringualal on välistatud horisontaalkontuuridega maasoojussüsteemide rajamine, kuna krundil puudub selleks vajaminev ruum. Maaküttelahenduse valikul ja elluviimisel tuleb jälgida üldplaneeringus toodud maakütte kavandamise tingimusi.

4.10. Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatava elluviimiseks

Detailplaneeringuga ei kavandata objekte, mille raames tuleb läbi viia keskkonnamõju hindamine. Tegevus on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga ega põhjusta eeldatavalt negatiivset keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud, peamiselt ehitustegevuse ajal, on eeldatavalt väikesed ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga.

Projekteeritava hoone tehnoseadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel tuleb arvestada naaberhoonete paiknemisega ning sellega, et tehnoseadmete müra ei ületaks ümbruskonna elamualadel keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisa 1 normtasemeid.

Ehitustegevused tuleb käsitletaval maa-alal korraldada keskkonnasõbralikult, vastavalt heale tavale ja kehtivatele normidele. Ehitustegevuse ajal on võimalik mõningane vibratsioon, tolm ning tavalisest suuremas koguses jäätmete teke. Ehitustegevuse ajal peab arvestama, et lahendatud oleks jalakäijate ja sõidukite turvaline liikumine, ehitustegevus ei tohi öisel ajal häirida piirkonna elanikke. Kuna mõjualas on müratundlikud alad, tuleb ehitusprojektis näha ette müra vähendavad meetmed.

Jäätmete kogumise korraldab krundi valdaja. Olmejäätmete kogumine lahendada vastavalt jäätmeseadusele ja Tartu linna jäätmehoolduseeskirjale. Jäätmed tuleb koguda vastavatesse kinnistesse prügikonteineritesse (soovitavalt maa-alused süvakonteinerid), millele on vajalik tagada vaba juurdepääs. Eraldi konteinereid kasutada sorteeritud ja olmejäätmetele.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 15

Konteinerid peavad olema varjestatud ning ei tohi olla nähtavad avalikust ruumist ja liikumisteedelt. Prügikonteinerite võimalik asukoht täpsustada hoone projekteerimise käigus.

Planeeringuala piirneb kahe tiheda liiklussagedusega tänavaga – põhjast Jaama tänavaga ning läänest Kaunase puiesteega, mistõttu on planeeringu koostamisel arvestatud liiklusest tingitud müraga. Välisõhus levivat müra reguleerib atmosfääriõhu kaitse seadus (edaspidi AÕKS) ja müra normtasemeid sama seaduse § 56 lg 4 alusel kehtestatud keskkonnaministri 16.12.2016. a määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“. Müra sihtväärtus on suurim lubatud müratase uute planeeringutega aladel. Uus planeeritav ala nimetatud määruse tähenduses on väljaspool tiheasustusala või kompaktse hoonestusega piirkonda kavandatav seni hoonestamata uus müratundlik ala. Müra piirväärtus on suurim lubatud müratase, mille ületamine põhjustab olulist keskkonnahäiringut ja mille ületamisel tuleb rakendada müra vähendamise abinõusid. Liiklusmüra sihtväärtused planeeringualal II kategooria (hooldekodu) puhul on 55 dB päeval ja 50 dB öösel ning III kategooria (keskuse maa-alad) puhul 60 dB päeval ja 50 dB öösel. Liiklusmüra piirväärtused on II kategooria puhul 60 dB (müratundliku hoone teepoolsel küljel 65 dB) päeval ja 55 dB (müratundliku hoone teepoolsel küljel 60 dB) ning III kategooria puhul 65 dB (müratundliku hoone teepoolsel küljel 70 dB) päeval ja 55 dB (müratundliku hoone teepoolsel küljel 60 dB) öösel.

Vastavalt Tartu linna välisõhu strateegilisele mürakaardile (koostaja Estonian, Latvian & Lithuanian Environment OÜ, 2022) jääb päeval Jaama tänavalt tulev müra ligikaudu 45 m ulatuses ning Kaunase puiesteelt tulev müra ligikaudu 20 m ulatuses vahemikku 55-60 dB. Ülejäänud planeeringualal jääb müratase vahemikku 50-55 dB ning osaliselt kagu osas 45- 50 dB. Öösel jääb müratase planeeritud hoonestusalal vahemikku 45-50 dB ning kagu osas osaliselt 40-45 dB.

Eeltoodust lähtuvalt saab järeldada, et liiklusmüra jääb normide piiresse, kuid soovitatav on kasutusele võtta järgmised meetmed hoonesisese müra leevendamiseks:

 hoone seinakonstruktsioonid planeerida tõhusa heliisolatsiooniga;  akende valikul hoone teepoolsel küljel tuleb tähelepanu pöörata akende

heliisolatsioonile teeliiklusest tuleneva müra suhtes. Soovitav on kasutada kolmekordseid õhkvahega klaaspakettaknaid;

 hoone ruumide paigutusel arvestada kõrgendatud müratasemeid ja võimalusel kavandada vaikset siseruumi nõudvad ruumid mitte riigiteepoolsele küljele;

 õhusaaste vähendamiseks on võimalik hoonesse paigaldada õhupuhastusega sissepuhke-väljatõmbe ventilatsioonisüsteemid.

Planeeritud hoone välispiirete projekteerimisel tuleb arvestada, et müra normtasemed ruumides peavad vastama Sotsiaalministri 04.03.2002. a määruses nr 42 ja Eesti Standardis 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ esitatud normtasemetele.

4.11. Ehitiste olulisemate arhitektuurinõuete seadmine

Ehitised tuleb projekteerida ja ehitada hea ehitustava ja üldtunnustatud linnaehituslike põhimõtete järgi. Need peavad sobima ümbritsevasse keskkonda. Hoone projekteerimisel tuleb lähtuda tingimusest, et nende arhitektuur peab olema linnaruumi arhitektuuriliselt rikastav ning ohutu inimestele, varale ja keskkonnale.

Viimistlusmaterjalide valikul kasutada vastupidavaid, kvaliteetseid ning linnakeskkonda sobivaid materjale. Fassaadide lahendamisel on soovitav kasutada erinevate materjalide liigendamist.

Kavandatava hoone arhitektuur peab olema kaasaegne ja kõrgetasemeline. Arhitektuurinõuded täpsustuvad arhitektuurivõistluse tulemusel.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 16

4.12. Servituutide vajaduse määramine

Käesoleva planeeringuga tehakse ettepanek servituutide seadmiseks lähtuvalt asjaõigusseadusest. Servituudid on toodud tehnovõrkude joonisel (joonis 4).

Tabel 6. Servituutide seadmise vajadus.

Teeniv kinnisasi Valitsev

kinnisasi/isik Servituudi sisu

Kaunase pst 73 POS 1 Krundi igakordsel omanikul on õigus rajada,

hooldada ja kasutada läbi kinnisasja kulgevat juurdepääsuteed.

Kaunase pst 73 Sademeveevõrgu

valdaja

Sademeveevõrgu valdajal on õigus ehitada ja hooldada kinnisasjale planeeritud

sademeveetrassi.

Jaama tn 207 Elektrivõrgu valdaja Elektrivõrgu valdajal on õigus ehitada ja

hooldada kinnisasjale planeeritud madalpinge maakaablit.

Jaama tn 207 Küttevõrgu valdaja Küttevõrgu valdajal on õigus ehitada ja

hooldada kinnisasjale planeeritud küttetrassi.

Jaama tn 207 Kanalisatsioonivõrgu

valdaja

Kanalisatsioonivõrgu valdajal on õigus ehitada ja hooldada kinnisasjale planeeritud

kanalisatsioonitrassi.

POS 1 Kanalisatsioonivõrgu

valdaja

Kanalisatsioonivõrgu valdajal on õigus ehitada ja hooldada kinnisasjale planeeritud perspektiivset kanalisatsioonitrassi.

POS 1 Tartu linn Tartu linnal on õigus ehitada ja hooldada kinnisasjale planeeritud tänavavalgustust.

4.13. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused

Kuritegevuse riskide vähendamiseks planeeringualal arvestada Eesti Standardi EVS 809- 1:2002 tingimustega. Detailplaneeringu rakendamisel jälgida järgmisi meetmeid:

 atraktiivne maastikukujundus, arhitektuur ja tänavamööbel suurendavad peremehetunnet ja vähendavad seega nii kuriteohirmu kui ka vandalismiaktide ohtu;

 hea nähtavus, valgustatus, korrashoid ja jälgitavus vähendavad kuriteohirmu;

 kasutada tugevaid ja vastupidavaid ukse- ja aknaraame, uksi aknaid ja lukke;

 sissemurdmiste ja vandalismiaktide sihtmärkide tugevdamine peale rünnakut vähendab intsidentide kordumise riski;

 kergestisüttivate materjalide eemaldamine või asendamine vähendab süütamiste riski.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 17

4.14. Planeeringu rakendamise tingimused

Kehtestatud detailplaneering on aluseks ehitusprojektide koostamisel ja maakorralduslike toimingute teostamisel.

Planeeringu elluviimisega ei kaasne Tartu linnale kohustust detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud teede ning nendega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatiste sh sademeveekanalisatsiooni (edaspidi avalikud rajatised) väljaehitamiseks ega vastavate kulude kandmiseks. Jaama tn 205 krundi igakordne omanik (edaspidi arendaja) tagab avalike rajatiste väljaehitamise ja sellega seotud kulutuste kandmise. Avalike rajatiste väljaehitamine on planeeritud hoone püstitamise tingimuseks.

Planeeringuga on kavandatud järgmiste avalike rajatiste väljaehitamine: Planeeritud jalgratta- ja jalgtee ning sellega seotud tänavavalgustus krundil POS 2 ning Kaunase puiestee planeeringuala ulatuses.

Parima arhitektuurse lahenduse leidmiseks tuleb enne planeeritud ehitusõiguse realiseerimist läbi viia vähemalt kolme kutsutud osalejaga arhitektuurivõistlus. Arhitektuurivõistluse käigus tuleb anda lahendus ka väliruumile. Kaasta tuleb maastikuarhitekt(id). Arhitektuurivõistluse tingimused tuleb kooskõlastada linnaarhitektiga.

Avalike rajatiste projekti tellija, ehitaja ja finantseerija on Arendaja. Rajatiste projekteerimisel ja ehitustööde tellimisel tuleb teha koostööd Tartu linnaga. Rajatistele peab kehtima 2.a pikkune ehitustööde garantii.

Avalike rajatiste väljaehitamise kohustuse mittetäitmise korral on Tartu linnal õigus keelduda mistahes planeeringukohase hoone ehitusloa väljastamisest või tunnistada detailplaneering kehtetuks.

Enne detailplaneeringu kehtestamist on sõlmitud Arendaja ja Tartu linna vahel avalikuks kasutamiseks ettenähtud rajatiste ehitamist ja sellega seotud kulutuste kandmist tagav kokkulepe ja avalikku kasutusse määratavate kruntide Tartu linnale tasuta üleandmist tagav kokkulepe.

Tehnovõrkude rajamine toimub vastavalt ehitusõiguse teostaja ja võrguvaldajate kokkulepetele.

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid. Selleks tuleb tagada, et rajatav hoone ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastust) ei ehitamise ega kasutamise käigus. Võimalikud ehitamise või kasutamise käigus tekitatud kahjud tuleb vastava krundi igakordsel omanikul hüvitada.

JAAMA TN 205 KRUNDI DETAILPLANEERING Tartu linn

Töö nr DP14222, väljastatud 06.2025 DP

Tartu Arhitektuuribüroo OÜ

Vastutav spetsialist: R. Smuškin 18

5. KOOSKÕLASTUSTE KOONDTABEL

Tabel 7. Kooskõlastuste kokkuvõte.

Jrk Kooskõlastav ettevõte/ isik

Kooskõlastuse kuupäev

Kooskõlastuse originaali asukoht

Nõusoleku andja nimi

1. Telia Eesti AS 16.09.2024 Lisades Emil Villemson

Märkused Telia sideehitiste kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel tagada sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS §70 ja §78 nõuetele. Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud nõuetest, MTM määrusest nr 73 (25.06.2015) „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavadnõuded“, kohaldatavatest standarditest ning sideehitise omaniku juhenditest ja nõuetest. Antud kooskõlastus ei ole tegutsemisluba Telia sideehitise kaitsevööndis tööde teostamiseks. Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5 tööpäeva enne planeeritud tegevuste algust ja soovitud väljakutse aega Telia Ehitajate portaalis: https://www.telia.ee/ehitajate-portaal

2. Gren Tartu AS 09.06.2025 Lisades Ülar Roose

Märkused

3. Elektrilevi OÜ 22.01.2025 Lisades Maie Erik

Märkused * Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt. * Ei kehti eelmine KK nr 9495370050/17.09.2024.

4. Tartu Veevärk AS 16.06.2025 Lisades Liisa Unt

Märkused

5. Päästeamet

Märkused