Kiri

27.06.2025

Kohalike maksude seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamiskavatsus

Sisukord

Sissejuhatus ............................................................................................................................................. 1

1. Probleem 1: Sotsiaalse taristu arenduse ebaselge kaasrahastus elamukinnisvara arendamisel ..... 2

1.1 Soovitud tulemus ........................................................................................................................... 4

1.2 Võimalikud lahendused ja nende mõjud ....................................................................................... 4

2. Probleem 2: Planeeringulahenduste elluviimiseks vajalike rajatiste arendamise ebaselge

kaasrahastus äri-, tootmis- ja elamukinnisvara arendamisel ................................................................... 8

2.1 Soovitud tulemus ........................................................................................................................... 9

2.2 Võimalikud lahendused ja nende mõjud ................................................................................ 9

3. Probleem 3: Kohaliku kasu instrumendi rakendamise ebaselgus päikeseparkide arendamisel .... 11

3.1 Soovitud tulemus ......................................................................................................................... 11

3.2 Võimalikud lahendused ja nende mõjud ..................................................................................... 12

4. Uuringud ja kaasatud osapooled ................................................................................................... 14

4.1 Välisriikide lahendused ............................................................................................................... 15

5. Edasine tegevuskava ja kaasamine ............................................................................................... 15

Sissejuhatus

Majanduse elavdamine ja elukeskkonna parandamine on väljakutsed, mis nõuavad tihedat koostööd kohalike

omavalitsuste, kogukondade ja ettevõtjate vahel. Ühelt poolt on oluline hea elukeskkond ja kättesaadavad

teenused, kuhu soovivad nii Eestis kui mujal riikides üha enam panustada ka ettevõtjad. Teiselt poolt on aga Eestis

paraku vastav õiguslik raamistik ebaselge. Samuti ei ole omavalitsuste koostöö ettevõtjatega ning nende panus

elukeskkonda edendavatesse tegevustesse alati läbipaistvalt reguleeritud, millele on tähelepanu juhtinud ka

õiguskantsler1, ettevõtjad ja kohalikud omavalitsused (edaspidi KOV).

Ettevõtlusest võivad kogukonnad kasu saada mitmel moel. Suuremahuliste äri- ja tootmisalade või elamualade

arendustega kaasnevad KOVile lisakulud - nt elanike jaoks lasteaia- ja koolikohtade, aga ka teiste avaliku

kasutusotstarbega hoonete ehitamiseks ning ettevõtete jaoks vajaliku avaliku taristu rajamiseks. Eestis, nagu ka

mitmetes teistes riikides, rakendatakse praktikat, kus selliste täiendavate kohustuse täielikku või osalisse katmisse

panustavad kokkuleppel omavalitsusega ka ettevõtjad. Eestis ei ole sellised kokkulepped aga üheselt ja selgelt

reguleeritud ning selle tulemusena sõlmitakse neid kokkuleppeid erinevates omavalitsustes väga erinevalt. Puudlik

regulatsioon nt sotsiaalse taristu või planeeringualast väljaspool avalikus kasutuses taristu rahastamise

kokkuleppimiseks on tinginud olukorra, kus ettevõtja jaoks ei ole tehingu kõik tingimused piisavalt selged ja ette

teada. See omakorda tekitab planeeringute venimise, põhjustades täiendavat ressursikulu nii omavalitsusele kui

ettevõtjale. Kaotajaks jääb kohalik kogukond, kes ei saa piisavalt kvaliteetset teenust või terviklikku elukeskkonda.

Seadusandluses on senisest selgemini vaja sätestada raamistik, mis aitaks ühildada otseselt kohapealse

majandustegevuse ja kogukonna heaolu kokkulepete alused. Antud väljatöötamiskavatsuses (edaspidi VTK)

pakutakse välja, et näiteks päikeseparkide rajamisega kaasneks ka kompensatsioon, mis looks tasakaalu piirkonna

ja ettevõtjate huvide vahel ning toetaks kogukondade jätkusuutlikku arengut. Juhul, kui kogukond tajub, et

ettevõtte teenib piirkonna maa hõivamisest tulu, kuid kohalike elanike jaoks on konkreetse tegevuse mõju

negatiivne (nt maastiku muutus mastaapsete päikeseparkide puhul), siis on vajalik pakkuda õiguslik alus

vastastikku kasulike kokkulepete sõlmimiseks.

1 Õiguskantsleri 24.03.2021 kiri nr 7-5/210416/21202053

2

VTK-s pakutud muudatuste eesmärk on luua kehtivatele praktikatele senisest selgem õigusraamistik sotsiaalse

taristu arendustasule, planeeringualast väljapool vajalike rajatiste väljaehitamise kaasrahastusele ning

päikeseparkide tasule. Ühelt poolt tagab see kohalikele kogukondadele kindlustunde nende vajadustega

arvestamisel ning teiselt poolt annab ettevõtetele õigusselguse ja ettenähtavuse.

Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-de 154 ja 157 alusel otsustavad KOVid iseseisvalt kohalike elu küsimuste üle

ning selle raames võivad kehtestada kohalikke makse ja tasusid. KOVil on enesekorraldusõigus iseseisvalt

otsustada, milliseid arendustegevusi oma territooriumil võimaldada (laialdane planeerimisautonoomia) ning

seeläbi täiendavaid tulusid oma eelarvesse kavandada, arvestades valla või linna arengu iseärasusi ja

arenguvajadusi. Seetõttu on kõnealuste instrumentide kasutamine KOVile vabatahtlik ning PS-st tulenevalt ei ole

nn kohaliku kasu instrumente olemuslikult võimalik üleriigiliselt ühetaoliselt reguleerida. Küll aga kehtib KOVi

suhtes Eesti Vabariigi põhiseadusest (PS) §-st 12 tulenev kohustus kohelda sarnaseid isikuid, antud juhul

arendajaid, oma haldusterritooriumil võrdselt. Samuti on KOVil kohustus hinnata instrumentide mõju

ettevõtlusele. Kui üks KOV kehtestab mingi kohaliku maksu või tasu, ei ole see arendajate jaoks intensiivne

ettevõtlusvabaduse riive, sest oma tegevust on võimalik ellu viia KOVi territooriumil, kus on soodsamad

tingimused2.

Koalitsioonilepe 2025-2027 punkti 266 kohaselt taristu kiiremaks arendamiseks päikeseparkide rajamiseks viime

sisse kohaliku kasu instrumendi, mille läbi teenivad tulu nii kohalik omavalitsus kui läheduses elavad inimesed.

Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi kohaselt töötatakse selleks välja Kohalike maksude seaduse ja teiste

seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsus.

1. Probleem 1: Sotsiaalse taristu arenduse ebaselge kaasrahastus elamukinnisvara

arendamisel

Sotsiaalse taristu all mõeldakse antud VTK raames lasteaeda, kooli, spordihoonet, raamatukogu või mõnda muud

sotsiaalset funktsiooni kandvat avaliku kasutusotstarbega ehitist, mis toetab inimeste heaolu ja kogukonna

toimimist.

KOVi üheks ülesandeks on üldplaneeringu ja detailplaneeringu kehtestamine. Üldplaneeringus määrab KOV

tingimused maa kasutamisele, näeb ette piirkonnad, mida võib elamumaana kasutusele võtta ja kui palju elamuid

võib ehitada. Üldplaneeringu tegemisel võtab KOV arvesse ka arendamisega kaasnevaid ülesandeid nagu vajaliku

avaliku taristu rajamine, kuid üldplaneeringus ettenähtud arenguvõimalused ei pruugi tingimata täies ulatuses

täituda.

Selleks, et üldplaneeringus ettenähtud maa võtta kasutusse elamumaana, tuleb üldjuhul koostada ja kehtestada

detailplaneering3. KOVil on küll laialdane ruumilise planeerimise autonoomia, kuid ehitamise ajahetke otsustab

siiski arendaja. KOVi jaoks muutub olukord keeruliseks, kui lühikese ajaperioodi jooksul hakatakse ellu viima

paljusid detailplaneeringuid korraga. Selliste uute elamuarendustega kaasneb kiirelt elanike arvu kasv ning KOVil

on kohustus lühikese ajaperioodi jooksul tagada näiteks täiendavad lasteaia- ja koolikohad. KOVide tulubaas ei

võimalda lühikesel ajaperioodil suures mahus uute lasteaedade ja koolide ehitamist, olemasolevate lasteaedade ja

koolide laiendamist või teiste avaliku kasutusotstarbega hoonete ehitamist. Elanike lisandumisega ei pruugi

kaasneda ka kiiret maksutulu kasvu, mis aitaks KOVil toime tulla suurenenud investeerimisvajadusega. Uued

elanikud hakkavad KOVi eelarvesse maksudega panustama mõningase viiteajaga, aga teenuseid vajavad nad kohe.

Lisaks peavad KOVid kinni pidama laenude võtmisel netovõlakoormuse piirangutest. Seega ei pruugi piisata

sotsiaalse taristu ehitamiseks üksnes KOVi omatuludest ja laenurahast. Sotsiaalse taristu arendustasu küsimine

uuselamu piirkondade arendajatelt on põhjendatud, sest uued elanikud on nt uutest koolidest ja lasteaedadest

peamised kasu saajad. Vastasel juhul langeks ebaproportsionaalselt suur koormus olemasolevatele elanikele ning

KOVi eelarvevahendite piiratuse tõttu kannataks teiste piirkondade areng. Sellest tulenevalt on kujunenud välja

praktika, kus KOVide ja arendajate vahel lepitakse kokku, et detailplaneeringu algatamise või kehtestamise

tingimusena panustab detailplaneeringust huvitatud isik ehk elamukinnisvara arendaja rahaliselt sotsiaalse taristu

arendamisse (nimetatakse ka sotsiaalse taristu arendustasuks).

2 Riigikohtu 21.02.2017 otsus nr 3-3-1-48-16, p-d 49 ja 59. 3 Mõningatel juhtudel piisab ka projekteerimistingimustega.

3

KOVid on korraldanud sotsiaalse taristu arendustasu kogumist erineval viisil, sõlmides kokkuleppeid

halduslepingus või tehes kokkuleppeid nii tasu maksmise kui väljaehitamiskohustuste osas võlaõiguslike

lepingutega. Ühtne ja selge alus sellise tasu kehtestamiseks avalik-õigusliku tasuna puudub. Samuti varieerub

kokkulepete sisu ning arendajate võrdne kohtlemine ei pruugi olla tagatud. Tekkida võib olukord, kus sama KOVi

territooriumil võivad arendajate jaoks erineda nii sotsiaalse taristu arendustasu suurus kui ka muud tingimused.

Lisaks puudub arendajatel ettenähtavus kulutuste suuruse osas, mis muudab kinnisvaraarendused kallimaks.

Praktikas on sellised lepingud ja kokkulepped liialt läbipaistmatud ja tekitavad konflikte KOVide ja arendajate

vahel. Õiguskantsler on osundanud, et KOVi ja arendaja vahel sõlmitav sotsiaalse taristu arendustasu kokkulepe

ei ole arendaja vaates lõplikult vabatahtlik, sest selle sõlmimata jätmisel ei anna KOV talle detailplaneeringuga

õigust elamuarenduse rajamiseks või hakkab protsessi venitama4. Samuti on õiguskantsler ja kohtud viidanud

sellele, et puudub selge seaduslik alus sotsiaalse taristu arendustasu võtmiseks5.

On üldteada, et elanikud koonduvad linnadesse või lähiümbrusse tööle ning elama. Seetõttu on ka sotsiaalse taristu

arendustasu senine praktika peamiselt koondunud Tallinna ja Tartu linna ning nende lähiümbruses olevatesse

omavalitsustesse, kus on maksujõulisem elanikkond ning kiire elanikkonna kasv. KOVides on välja kujunenud

kokkulepped, mille kohaselt üldjuhul maksab arendaja tasu iga arendatud elamuühiku kohta 4 00 kuni 10 000

eurot, mis katab osaliselt kooli- või lasteaiakoha ehitamise maksumuse6. Harva esineb praktikat, kus arendaja

investeerib otse mõne kohaliku teenuse objekti (kool, lasteaed) ehitamisse.

Üleriigilise planeeringu ,,Eesti 2050“ asustuse arengustsenaariumite koonduuringu 1. etapi aruande

,,Rahvastikuprognoos, asustussüsteem ning noorte ruumikasutus“ põhjal on Tallinna linnaregiooni osakaal Eesti

rahvastikust järjepidevalt kasvanud ning see kasv jätkub kõigi rahvastikuprognoosi nelja stsenaariumi korral (vt

joonis 1.).

Joonis 1. Tallinna linnaregioonis elavate inimeste osatähtsus kogu rahvastikust (Tallinna linnaregiooni hulka kuuluvad:

Tallinn, Harku vald, Jõelähtme vald, Kiili vald, Maardu linn, Raasiku vald, Rae vald, Saku vald, Saue vald, Viimsi vald).

Üleriigilise planeeringu ,,Eesti 2050“ asustuse arengustsenaariumite koonduuringu 1. etappi aruande

,,Rahvastikuprognoos, asustussüsteem ning noorte ruumikasutus.

See näitab, et vajalik on suurem õigusselgus ja konkreetne raamistik selliste kokkulepete sõlmimiseks, kuna

linnastumise trend on jätkuv.

KOVid on samuti ise avaldanud soovi, et neil oleks võimalik selgelt ja õiguspäraselt teha arendajatega sotsiaalse

taristu kokkuleppeid investeeringuna kaasneva sotsiaalse taristu rajamise rahastamise eesmärgil. Arendajad ja

ruumilise planeerimise eest vastutavad ametnikud on samuti toonud esile vajaduse selgema regulatsiooni järele.

Ka õiguskantsler soovitas 2017-2018. aasta tegevuse ülevaates kaaluda seadusemuudatust, mis näeks ette

4 Õiguskantsleri 14.02.2025 kiri nr 9-2/250153/2501065 5 Õiguskantsleri 24.03.2021 kiri nr 7-5/210416/21202053 6 Osa ehitamiseks mõeldud rahast (veerand kuni kolmandik uusehitiste maksumusest) kaetakse arendajalt võetud

sotsiaalse taristu arendamistasuga. KOVid võtavad enamasti 4 000 – 10 000 eurot ühe elamuühiku/korteri kohta

teatud arenduspiirkondades. Riigile esitatavatest KOV raamatupidamise andmetest ei ole võimalik KOVidele

laekuvat tasu välja võtta, sest seda tasu õiguslikult ei eksisteeri ja selle tasu eristamist ei nõuta.

4

võimaluse panna arendajatele avalikes huvides kohustusi ja annaks kohalikule omavalitsusele õiguse kehtestada

üldaktiga nn arendushüvitise määramise metoodika, tingimused ja tasumäär7.

1.1 Soovitud tulemus

Kui paigas on selged reeglid, mille järgi on KOVidel õigus otsustada arendustasu rakendamise ja suuruse üle, siis

tagab see ettevõtjatele selguse, missugused rahalised väljaminekud kaasnevad KOVis elamuarenduse rajamisel.

Tagatud on sel juhul ka senisest paremini ettevõtete võrdne kohtlemine, sest kui mõnes KOVi piirkonnas on

arendustasu ette nähtud, siis samasuguse tegevusega ettevõtted peavad arendustasu maksma ühtmoodi. Vähenevad

olukorrad, kus nn esimene arendaja peab omal kulul avaliku taristu rajama, aga järgmine arendaja saab sellest

hiljem kasu ise rahaliselt panustamata. Väheneb ka kohtuvaidluste risk. Kuigi õiguskantsler on leidnud, et

regulatsiooni puudumine iseenesest ei ole vastuolus põhiseadusega, siis täpsema regulatsiooniga saaks suurendada

mõlema kokkuleppe poole jaoks õigusselgust, otsuste tegemise läbipaistvust ja vähendada vaidlusi.8

1.2 Võimalikud lahendused ja nende mõjud

Senise praktika kohaselt sotsiaalse taristu arendustasuga maksustatakse elamukinnisvara arendust teatud

elamuühikust alates eesmärgiga panustada sotsiaalse taristu arendusse. Sotsiaalse taristu arendustasu aitab KOVil

mahukate planeeringutega kaasnevaid avalikke ülesandeid täita. Suuremate planeeringute korral on oluline, et

elamukinnisvara arendajad aitavad kaasa planeerimisseaduse (PlanS) §-s 1 sätestatud eesmärgi täitmisele, milleks

on ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava kvaliteetse elukeskkonna arendamine. Kvaliteetne elukeskkond

tähendab, et olemas on juurdepääsuteed ja ühisveevärk, aga ka avalike teenuste osutamiseks vajalikud ehitised

(näiteks lasteaed ja kool). Sotsiaalse taristu arendustasu on ühekordne tasu, mida maksaksid uued elamukinnisvara

arendajad elamuühiku kohta.

Probleemi kirjeldus: Sotsiaalse taristu arendustasu kokkulepete sõlmimiseks KOVi ja arendaja vahel puudub

selge õiguslik raamistik, kuid eeskätt kasvava elanike arvuga KOVides on surve lühikesel ajaperioodil arendada

sotsiaalset taristut, mida ei ole võimalik rahastada tulubaasi ja täies ulatuses laenuraha arvelt.

Võimalikud lahendused:

1) seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada sotsiaalse taristu arendustasu

kohaliku tasuna;

2) planeerimisseaduse täiendamine, mis annab KOVile õiguse sõlmida haldusleping sotsiaalse taristu

väljaehitamiseks või väljaehitamise kulude täielikuks või osaliseks kandmiseks;

3) mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine.

Lahendusvariant 1: Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada sotsiaalse taristu

arendustasu kohaliku tasuna.

Sotsiaalse taristu arendustasu on rahaline kohustus elamukinnisvara arendajale, mille täpsemad tingimused ja

rakendamise korra kehtestab volikogu määrusega. See tähendab, et seda tasu ei küsita kokkuleppe korras. Tasu

kehtestamine tugineb seaduslikule alusele, et kaitsta ettevõtteid erineva kohtlemise eest. Sotsiaalse taristu

arendustasu ei ole mõistlik reguleerida üleriigilise tasuna, kuna KOVidel on erinevad vajadused ja huvid. Lisaks

ei oleks riiklik tasu kooskõlas PS-st tuleneva KOVi enesekorraldusõiguse ning finantsautonoomiaga.

Volitusnormi alusel saaks valla- või linnavolikogu kehtestada tasu suuruse ja maksmise tingimused ning korra.

Korras tuleks kehtestada tasu rakendamise eesmärk, vajadusel määrata asustusüksused, millises KOVi piirkonnas

tasu kehtiks (nt tasu ei pea kehtima ühtlaselt kogu KOVi territooriumil, vaid nt ainult kiiresti arenevates

elamupiirkondades) ning kui suurest arendatavast elamuühikute arvust alates tasu rakendatakse (nt üksiku eramu

ehitamisel ei pea tasu rakendama). Lisaks tuleks korras kehtestada tasumäärad, nende arvutamise ja määramise

kord ning tasu maksmise kord ja tähtajad.

Sotsiaalse taristu arendustasu tasukohustuse tekkimise ja maksmise aja määratlemisest tuleneb, millisesse seadusse

sätestatakse volitusnorm. Kui siduda tasukohustuse tekkimise aeg konkreetselt detailplaneeringu etapis, siis võiks

kaaluda volitusnormi lisamist PlanS-i. Teisalt on Vabariigi Valitsuse üheks eesmärgiks just arenduste

kiirendamine, sh detailplaneeringute kehtestamise asemel projekteerimistingimuste andmine, seega kui tasu saaks

7 https://www.oiguskantsler.ee/ylevaade2018/linn-ja-vald#7 8 Õiguskantsleri 22.06.2018 kiri nr 7-5/180474/1802894

5

küsida ainult detailplaneeringu etapis, võib see vähendada KOVi motivatsiooni detailplaneeringu asemel anda

projekteerimistingimusi. Sellest lähtuvalt oleks kõige sobivam sätestada volitusnorm kohalike maksude seadusesse

(KoMS), et jätta tasukohustuse tekkimise aeg omavalitsuse otsustada. Teiseks, kuna tegemist on tasu

instrumendiga, siis peaks KoMSi üldsätteid dubleerima PlanS-i, mis ei oleks mõistlik.

Seaduses tuleb defineerida nii sotsiaalse taristu arendustasu kui ka sotsiaalse taristu ehitise mõiste. Senine

kohtupraktika nõuab, et kohalike maksude ja ka tasude puhul oleks seaduses sätestatud kohaliku maksu või tasu

objekt, maksumaksja ja maksu saaja. Sotsiaalse taristu ehitise mõiste sisustamine on vajalik tasu eesmärgi

piiritlemiseks. Sotsiaalse taristu ehitise definitsiooni sõnastus on välja pakutud Soraineni poolt koostatud sotsiaalse

taristu väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuringus: ,,Sotsiaalse taristu ehitis on kohaliku

omavalitsuse omanduses olev koolieelne lasteasutus, põhikool, gümnaasium, huvikool, raamatukogu, rahvamaja,

muuseum, spordibaas, turva- ja hooldekodu, tervishoiuasutus või kohaliku omavalitsuse poolt planeeringuga

avalikku kasutusse määratud muu sotsiaalfunktsiooni kandev ehitis.“.

Sotsiaalse taristu arendustasu on elamukinnisvara arendajale rakendatav tasu, mille tasumise kohustus lasuks

arenduse eest vastutaval ettevõtjal sõltumata tema juriidilisest tegevusvormist. Tasu tasutakse asukoha KOVile

arendatava elamuühiku kohta, mille täpsemad tingimused (milliselt mahult ja millisel määral) ja tasu maksmise

korra kehtestab omavalitsuse volikogu määrusega. Elamuühik annab kohalikule omavalitsusele võimaluse

prognoosida arendusega ligikaudset lisanduvate elanike arvu ja läbi selle kaasneva sotsiaalse taristu ehitise mahtu.

Tasu ei saaks kohaldada eraisikule, kes ehitab endale kuuluvale kinnistule enda tarbeks elamu, küll aga arendajalt,

kes sellised krundid arendusalale planeerib ja seda toetavad rajatised ette valmistab.

Planeeritava elamukinnisvara arenduse elamuühikute arv selgub detailplaneeringu etapis, kuid peale

detailplaneeringu kehtestamist ei pruugi koheselt hakata detailplaneeringut ellu viima. Seega on neli võimalikku

lahendust tasukohustuse tekkimise ja tasu maksmise tähtajale:

1) tasukohustus tekib detailplaneeringu etapis (algatamisel või kehtestamisel) ja tasu maksmise tähtaeg

detailplaneeringu kehtestamisel;

2) tasukohustus tekib detailplaneeringu etapis (algatamisel või kehtestamisel) ja tasu maksmise tähtaeg

ehitusloa etapis (taotlemisel või saamisel);

3) tasukohustus tekib projekteerimistingimuste andmisel ja tasu maksmine tähtaeg samuti

projekteerimistingimuste andmisel;

4) tasukohustus tekib ehitusloa etapis (taotlemisel või saamisel) ja tasu maksmise tähtaeg ehitusloa saamise

etapis.

Samas võib jätta ka võimaluse asendada sotsiaalse taristu arendustasu vähemalt samas vääringus investeeringuga

KOV taristusse. Riigikohus on leidnud, et PS § 157 lg 2 lubab kohaliku maksu määra jätta KOV volikogu

otsustada, kui olulisuse põhimõte ei nõua konkreetset liiki maksu puhul, et maksumäära peab sätestama

seadusandja. Riigikohtu hinnangul ei pea maksuseaduses olema sätestatud kohaliku maksu tasumise kord ja

tähtpäev ega maksuvabastus. Selles kontekstis on maksu tasumise kord ja tähtpäev korralduslikud küsimused, mis

ei ole seotud põhiõiguste tagamise vajadusega, ja maksuvabastus on maksumaksjale soodustav.

Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada sotsiaalse taristu arendustasu kohaliku

tasuna, tagab tasu küsimise läbipaistvuse, ettevõtete võrdse kohtlemise ja ettenähtavuse. Samuti tagab see

lahendus, et arendajate kohustused on proportsionaalsed sotsiaalse taristuga seotud arenduskuludega, sest tasu ei

oleks seotud konkreetse objektiga.

Lahendusvariant 2: Planeerimisseaduse täiendamine, mis annab KOVile õiguse sõlmida haldusleping sotsiaalse

taristu väljaehitamiseks või väljaehitamise kulude täielikuks või osaliseks kandmiseks.

Täiendada PlanS-i § 131 lõike 1 sõnastust9, mille kohaselt antakse KOVile õiguse sõlmida detailplaneeringust

huvitatud isikuga haldusleping lisaks detailplaneeringu kohastele avalikuks kasutamiseks ettenähtud rajatistele

(avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastus, välisvalgustus ning

tehnorajatised) ka sotsiaalse taristu väljaehitamiseks või väljaehitamise kulude täielikuks või osaliseks

kandmiseks.

9 PlanS-i § 131 lõike 2 kohaselt planeeringu koostamise korraldaja võib detailplaneeringust huvitatud isikuga

sõlmida halduslepingu, millega huvitatud isik võtab kohustuse käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

detailplaneeringukohaste ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt

seotud rajatiste väljaehitamiseks või väljaehitamisega seotud kulude täielikuks või osaliseks kandmiseks.

Haldusleping avalikustatakse kohaliku omavalitsuse veebilehel.

6

Kirjeldatud lahendus tähendab, et KOV annab kokkuleppeliselt oma kohustuse, rajada sotsiaalne ehitis, üle

halduslepingu korras arendajale. Kui KOV annab ülesandeid halduslepingu alusel erasektorile, peab lepingu

sõlmimisel olema selgelt märgitud ja põhjendatud õiguslik alus, mis annab kohaliku omavalitsusele õiguse sellist

lepingut sõlmida ja ülesande täitmist arendajale üle anda. Halduslepingu korras saab küll üle anda erasektorile

ülesandeid, mis on seotud kohaliku omavalitsuse teenuste korraldamisega, kuid sotsiaalse taristu arendustasu on

instrument, mida ei saa halduslepinguga üle anda.

PlanS-i § 131 lõike 21 alusel tuleb KOVil kehtestada kulude kandmise kokkuleppimise kord, et tagada arendajate

võrdne kohtlemine ning rajatiste väljaehitamiseks kantavate KOVi ja arendaja kulude omavaheline

proportsionaalsus. Lõikes 2 olev kitsaskoht on seotud funktsionaalse seose mõistega. Kui rajatiste puhul on igati

asjakohane nõuda funktsionaalset seost arendatava alaga, sest see on iga arenduse vältimatu osa, siis hoonete

(ehitiste) puhul ei ole planeeringulahenduse elluviimiseks otsene vajalikkus ning funktsionaalne seos alati üheselt

vaadeldav. Erinevalt taristust ja trassidest ei taga lasteaed või kool otseselt planeeringuala kasutatavust või

toimivust ega ole arenduse jaoks tingimata ka vältimatu. Seega peaks seadus sätestama ka täiendavad tingimused,

millal KOV arendajalt terve taristuobjekti ehitust nõuda võib.

PlanS-i § 131 reguleerimisala on üksnes konkreetne detailplaneeringuala ning seetõttu ei saa planeerimisprotsessis

kokku lepitud kohustused laieneda teistele detailplaneeringualadele, kus nende rajamise võimalusega pole

arvestatud. Sotsiaalsest taristust (näiteks lasteaed või kool) saab kasu tõenäoliselt laiem juba olemasolev või

tulevikus arendatav piirkond. Seega sellise lahenduse korral kannaks sotsiaalse taristu kogu väljaehitamise kulu

nii-öelda esimene arendaja, kes piirkonda tuleb, sest tulevastelt arendajatelt ei ole enam alust sama hoone

ehitamiseks kaasrahastust nõuda. Lahendus, kus osad ettevõtjad ei pea enam panustama või panustavad

proportsionaalselt vähem varasema planeeringulahenduse elluviimise käigus ehitatud sotsiaalse taristu kulude

katmisse, võib tingida aga ebavõrdse kohtlemise erinevate arendajate vahel. Hilisem arendaja saab kasu

niinimetatud esimese arendaja ebaproportsionaalselt suure rahalise panuse arvelt. Ühele arendajale pandud

kohustused ei pruugi sellisel juhul olla enam proportsionaalsed. Selline lahendus sobib eelkõige suurte arenduste

korral, kui konkreetsesse arendusse nähakse vajadus ehitada mõni sotsiaalne ehitis, nt lasteaed, mis arenduse

suurust arvestades jääbki suuresti vaid selle arendusega lisanduvat elanikkonda teenindama.

Lahendusvariant 3: Mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine.

Kui seadusesse mitte luua volitusnormi, mille alusel on KOVil võimalik kehtestada sotsiaalse taristu arendustasu,

siis jätkub senine erinev praktika. KOVil puudub õiguslik alus halduslepingu korras üle anda ka sotsiaalse taristu

väljaehitamist, seega senised kokkulepped tasu küsimise osas tehakse hea tahte kokkulepetena ehk võlaõigusliku

lepingu korras. Senised kokkuleppe praktikad erinevad tasu suuruse ja muude tingimuste poolest, mille tulemusena

ei pruugi ettevõtete võrdne kohtlemine olla tagatud. Samuti jääb õhku võimalik korruptsioonirisk, sest

kokkulepped ei ole avalikud.

Lisaks on KOVil võimalus ka üldplaneeringut muuta, kui ta leiab, et ei suuda üldplaneeringus ettenähtud arenduse

jaoks vajalikku taristut välja ehitada. Samas, üldplaneeringu muutmine on kaasamise nõude tõttu aja- ja

ressursimahukas protsess, mida reeglina viiakse läbi mitte tihedamini kui nt kord kümne aastas jooksul. Kui

detailplaneering on juba kehtestatud, on seda keerukam tunnistada kehtetuks. See võib tähendada pikki

kohtuvaidlusi ja detailplaneeringu koostamise kulu hüvitamist arendajale. Sotsiaalse taristu kaasrahastuse

õigusliku probleemi mittelahendamine võib kaasa tuua osade KOVide loobumise elamuarendustest, kuna kasvava

elanikkonnaga seotud kohustuste täitmiseks ei saa KOV kaasrahastust. KOVil on õigus ka keelduda

detailplaneeringu algatamisest, kui sellega kaasnevad kohustused, mida ta ei suuda täita.

Eelistatud lahenduse mõju: Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada

sotsiaalse taristu arendustasu kohaliku tasuna.

Üldjuhul muudatus ei avalda mõju, sest sotsiaalse taristu arendustasu juba praktikas rakendatakse. VTK-ga

korrastatakse õiguslikud alused. KOVide otsused ei ole ette määratavad, vaid neil on autonoomne õigus otsustada

tasude rakendamise ja nende suuruse üle. Seega VTK-s on toodud potentsiaalne mõju, kui KOV rakendab

sotsiaalse taristu arendustasu esmakordselt.

KOV peab määruse kehtestamisel hindama ka määruse rakendamisega kaasnevaid mõjusid, mis tuleneb kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse § 7 lõike 4 koostoimest hea õigusloome ja normitehnika eeskirja § 65 lõike 1

punktiga 4 ja lõikega 2.

7

Mõju valdkond: mõju majandusele

Sihtrühm: Tallinna ja Tartu piirkonnas tegutsevad kinnisvaraarendajad ja ehitusettevõtted.

Mõju ettevõtlusele: Kui kavandatava muudatuse järgselt rakendab KOV esmakordselt sotsiaalse taristu

arendustasu, siis selle rakendamine mõjutab elamukinnisvara arendajaid. Sihtrühma täpne suurus ei ole teada, sest

EMTAKis10 ei ole määratud koodi, mis on seotud konkreetselt kinnisvaraarendusega11. Kuid sihtrühma suurust

saab tuletada elamute ja mitteeluhoonete ehituse EMTAKi koodi alusel. Äriregistri järgi on Harju ja Tartu

maakonnas 465 ettevõtet, kes on märkinud tegevusalaks elamute ja mitteeluhoonete ehituse.

Kui KOV on kehtestanud sotsiaalse taristu arendustasu ühe elamuühiku kohta 10 000 eurot, ning kui

kinnisvaraarendaja kavandab elamuarendust 90 elamuühikuga, siis täiendav kulu arendajale on 900 000 eurot.

Arendaja võib kanda ise selle kulu oma kasumi arvelt või kannab selle edasi kinnisvara müügihinda, kas osaliselt

või täielikult.

Sotsiaalse taristu arendustasule õigusliku aluse loomine muudab ettevõtluskeskkonna läbipaistvamaks, tekib

ettenähtavus kulutuste osas ja ettevõtjal on võimalik nendega äriplaanis arvestada.

Kuna KOVid on reeglina pikas vaates huvitatud uutest elanikest, siis nad võistlevad elanike pärast ja arvestades

kehtivat praktikat, ei kehtestaks KOVid ülemäära suurt sotsiaalse taristu arendustasu määra, mis muudaks uute

eluruumide ehitamise majanduslikult võimatuks.

Halduskoormus: Sotsiaalse taristu arendustasu õigusraamistiku olemasolu muudab planeerimisprotsessi

läbipaistvamaks ja vähendab üksikutele kokkulepetele kuluvat aega. Selle tulemusena väheneb KOVi ja ettevõtjate

kokkulepete saavutamiseks minev aeg, kokkuvõttes väheneb ettevõtjate halduskoormus.

Sihtrühm: Uue elamukinnisvara ostjad

Mõju elanike ja leibkondade majanduslikule olukorrale: Kavandatav muudatus ei pruugi mõju avaldada uue

elamukinnisvara ostjale piirkonnas, kus KOV on juba praktiseeritud sotsiaalse taristu arendustasu, sest

kinnisvarahind suure tõenäosusega juba sisaldab sotsiaalse taristu arendustasu. Kui kavandatava muudatuse

järgselt rakendab KOV esmakordselt sotsiaalse taristu arendustasu, siis see võib kanduda kinnisvara hinda üle.

Kui sotsiaalse taristu arendustasu oleks ühe elamuühiku kohta nt 10 000 eurot, siis kinnisvara hinda võib see

mõjutada 4-6%. Uusarendustes eluruumi soetamist planeeriv perekond ei jätaks sotsiaalse taristu arendustasu tõttu

seda eeldatavasti soetamata. Pigem selgetel õiguslikel alustel sotsiaalse taristu arendustasu annab kindluse

tulevastele elanikele avalike teenuste kättesaadavuse osas.

Sihtrühma suurust saab tuletada nt eelneva aasta korteriomandite tehingute põhjal. Harju maakonnas toimus 2024.

aastal kokku 870 tehingut korteriomanditega, mille hoonete esmakasutusaasta on alates 2021. aastast ning Tartu

maakonnas 178 sellist tehingut12.

Kavandatav muudatus mõjub positiivselt eluaseme kättesaadavusele. Tallinna linna poolt tellitud analüüsis

„Tallinna taskukohase eluasemepoliitika arendamise võimaluste analüüs“ toodi välja soovitus, et suunata

taskukohaste eluasemete kättesaadavust, ühtlustada selleks sotsiaaltaristu maksu/künnist. Sotsiaaltaristu

maksu/künnise ühtlustamine lihtsustab planeerimisprotsessi ja on arendajatele läbipaistvam.13

Mõju valdkond: riigivalitsemine

Sihtrühm: Kasvava elanike arvuga KOVid (eelkõige Tallinna ja Tartu kuldseringi KOVid)

Mõju kohaliku omavalitsuse korraldusele ja finantseerimisele: Kavandatav lahendus mõjutab KOV korraldust ja

töökoormust. Selleks, et KOVid saaksid rakendada sotsiaalse taristu arendustasu, tuleb neil kehtestada valla- või

10 Eesti Majanduse Tegevusalade Klassifikaator. 11 Kinnisvaraarendus hõlmab detailplaneeringu etapi menetlusega kuni hoonete ehitamiseni. 12 Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hinnastatistika https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/ 13 Tallinna taskukohase eluasemepoliitika arendamise võimaluste analüüs. Tartu Ülikool ja Eesti

Kunstiakadeemia. (2025)

8

linnavolikogu määrus, millega sätestatakse tasu määramise tingimused ja maksmise kord ning määruse

kehtestamisel tuleb ka hinnata määruse rakendamisega kaasnevaid mõjusid.

Muudatusega võib paraneda KOVide investeerimisvõimekus sotsiaalse taristu arendusse. Näiteks võib

omavalitsus kasutada investeeringut lasteaia ehitamiseks. Kohaliku omavalitsuse andmete alusel ühe lasteaiakoha

loomine investeeringuna maksab ligikaudu 40 000 eurot. Kui ühe elamuühiku kohta sotsiaalse taristu arendustasu

oleks 10 000 eurot ning arvestades, et ühe elamuühiku kohta oleks 1,61-1,714 lasteaia kohta Saue vallas, siis

sotsiaalse taristu arendustasu ühe elamuühiku kohta (10 000 eurot) moodustab ühe lasteaiakoha loomise

investeeringust ligikaudu 14,7% kuni 15,6%.

Kui kehtestatakse õigusraamistik sotsiaalse taristu arendustasu jaoks, muudaks see planeerimisprotsessi

läbipaistvamaks ja vähendaks sellega korruptsiooniriski.

Mõju valdkond: haridus, kultuur, sport

Sihtrühm: Uute elamukinnisvara ostjad/potentsiaalsed uued elanikud

Kavandatava muudatuse tulemusena tekib KOVidel täiendav võimalus investeerida sotsiaalsesse taristusse,

millega luuakse kogukonna vajadusi ja huve arvestav kvaliteetne elukeskkond.

Mõju valdkond: Regionaalareng, sh linna-, maa- ja rannapiirkonnad

Kavandatav muudatus mõjutab linnapiirkonda ja selle lähiümbrust, kus viiakse ellu uusi elamuarendusi. Kui

piirkonnas rakendatakse esmakordselt sotsiaalse taristu arendustasu, siis KOVil suureneb võimekus rahastada ja

ellu viia piirkondlikke investeeringuprojekte. Uutele elanikele paraneb avalike teenuste kättesaadavus ja kvaliteet.

Ettevõtluskeskkond muutub selgemaks ja ettearvatavamaks. Kavandatav muudatus otseselt linnastumist ei mõjuta,

sest linna kolimine on eelkõige tingitud töövõimalustest ja teenuste kättesaadavusest, mida maapiirkonnas pakkuda

ei ole.

2. Probleem 2: Planeeringulahenduste elluviimiseks vajalike rajatiste arendamise ebaselge

kaasrahastus äri-, tootmis- ja elamukinnisvara arendamisel

PlanS-i § 131 lg 1 alusel on KOV kohustatud välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks

ettenähtud teed ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised (edaspidi rajatised)

kui KOV ja detailplaneeringust huvitatud isik (edaspidi arendaja) ei ole kokku leppinud teisiti. PlanS-i § 131 lg 2

alusel saab KOV sõlmida detailplaneeringust huvitatud isikuga halduslepingu, millega arendaja on kohustatud

välja ehitama detailplaneeringukohased ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalikud ning sellega

funktsionaalselt seotud rajatised või kannab täielikult või osaliselt välja ehitamise kulud. PlanS § 131 lg 21 alusel

tuleb KOVil kehtestada kulude kandmise kokkuleppimise kord, et tagada detailplaneeringu koostamisest huvitatud

isikute võrdne kohtlemine ning rajatiste väljaehitamiseks kantavate kulude proportsionaalsus.

Kehtiv PlanS-i § 131 loogika on seotud konkreetse detailplaneeringuga ja selle detailplaneeringu elluviimiseks

vajaliku taristu välja ehitamisega saab arendajale panna kohutusi vaid sellises ulatuses, mis on otseselt seotud

planeeringulaheduse elluviimisega, arvestades, et kaasrahastus oleks proportsionaalne ja põhjendatud. Samas võib

esineda olukordi, kus planeeringulahenduse elluviimiseks on vajalik ehitada rajatis väljaspool planeeringuala,

millest kasu hakkab saama laiem piirkond või tulevikus mõni uus arendus. Kuid PlanS-i § 131 lahendusega ei ole

KOVil võimalik tagada arendajate võrdset kohtlemist ja proportsionaalselt kaasrahastust sellises olukorras, kus

rajatis on saanud valmis ja järgmine arendaja hakkab samuti sellest rajatisest kasu saama, sest KOVil ei ole enam

alust sama taristu eest kaasrahastust nõuda järgmiselt arendajalt. Tekib arendajate ebavõrdne kohtlemine, sest

tulevaste arendajate kulutused on selle võrra väiksemad.

Selleks, et tagada arendajate võrdne kohtlemine ja vältida ebaproportsionaalse kaasrahastuse nõudmist, tuleks

PlanS-i § 131 loogikat kasutada ainult sellisel juhul, kui ühe arenduse jaoks on otseselt vajalik ja funktsionaalselt

seotud rajatis tarvis või juhul kui ühel ja samal ajal planeeritakse mitut arendusala, mille toimimiseks on seda

14 Üleriigilise planeeringu ,,Eesti 2050“ asustuse arengustsenaariumite koonduuringu 1. etappi aruande

,,Rahvastikuprognoos, asustussüsteem ning noorte ruumikasutus“ Eesti omavalitsuste sündimuskordaja 2024.

aastal Saue näitel.

9

rajatist tarvis15. Seega tuleb leida lahendus arendajate võrdseks kohtlemiseks sellisel juhul, kui

planeeringulahenduse elluviimiseks vajalikust taristust hakkab kasu saama laiem piirkond või tulevikus mõni uus

arendus.

Õiguskantsler on oma 07.02.2025 kirjas juhtinud tähelepanu, et rajatis, mis ei ole vajalik ainult ühe konkreetse

arenduse jaoks ja millest saab kasu laiem piirkond, siis selle väljaehitamise kaarahastus võib olla

ebaproportsionaalne kui kogu väljaehitamise kulud kannab n-ö esimene arendaja16. On kaheldav, kas ka teised

arendajad on rajatise ehitamisse panustanud sama palju. Samuti võib tekkida ebavõrdne kohtlemine arendajate

vahel olukorras, kus rajatis on juba rajatud ja eelmine arendaja on andnud suure panuse, kuid samas järgmiselt

arendajalt ei ole väljaehitatud rajatise eest kaarahastust nõutud, sest puudub alus väljaehitatud rajatise kaarahastust

nõuda. Selle tulemusena on järgmiste arendajate kulutused selle võrra väiksemad.

2.1 Soovitud tulemus

Kui KOVidel on õigus otsustada väljaspool planeeringuala avaliku rajatiste arendustasu rakendamise ja suuruse

üle, siis tagab see ettevõtjatele selguse, missugused rahalised väljaminekud kaasnevad KOVis äri-, tootmise- või

elamuarenduse rajamisel. Vähenevad olukorrad, kus nn esimene arendaja peab omal kulul avaliku taristu rajama,

aga mõni teine arendaja saab sellest hiljem kasu rahaliselt panustamata. Tagatud on ettevõtete võrdne kohtlemine,

sest kui mõnes KOVi piirkonnas on arendustasu ette nähtud, siis samasuguse tegevusega ettevõtted peavad

arendustasu maksma. Tasu instrument vähendab vaidlusi, kas arendaja peab KOVi nõudmisel ehitama aina uusi

rajatisi oma rahaga.

2.2 Võimalikud lahendused ja nende mõjud

Probleemi kirjeldus: Tänane PlanS-i § 131 loogika on seotud konkreetse detailplaneeringuga ja selle

detailplaneeringu elluviimiseks vajaliku avaliku taristu välja ehitamisega või väljaehitamise seotud kulude täieliku

või osalise kandmisega. Samas võib esineda olukordi, et planeeringulahenduse elluviimiseks on vajalik ehitada

rajatis väljaspool planeeringuala, millest kasu hakkab saama laiem piirkond või tulevikus mõni uusarendus. Kuid

PlanS-i § 131 lahendusega ei ole KOVil võimalik tagada arendajate võrdset kohtlemist ja proportsionaalset

kaasrahastust sellises olukorras, kui rajatis on saanud valmis ja KOVil ei ole enam alust sama taristu eest järgmiselt

arendajalt kaasrahastust nõuda.

Võimalikud lahendused:

1) seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada planeeringulahenduse

elluviimiseks vajalike avaliku rajatiste arendustasu kohaliku tasuna;

2) mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine.

Lahendusvariant 1: Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada väljaspoole

planeeringuala planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike avalike rajatiste arendustasu kohaliku tasuna.

PlanS-i § 131 praktikale täiendavalt loodaks KOVile võimalus kehtestada planeeringulahenduse elluviimiseks

vajalike rajatiste arendustasu. Seaduse volitusnorm annaks KOVidele võimaluse kehtestada planeeringulahenduse

elluviimiseks vajalike avalike rajatiste arendustasu juhul, kui taristuobjekt on vaja rajada planeeringualast

väljaspoole, millest hakkab kasu saama laiem piirkond või tulevikus mõni uusarendus.

Planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike rajatiste arendustasu oleks ühekordne tasu, mida tasuksid äri-,

tootmis- ja elamukinnisvara arendajad teatud protsendina projektimaksumusest või hoone ruutmeetri alusel juhul,

kui arendust teenindama asuv taristuobjekt või rajatis on vajalik rajada planeeringualast väljaspoole. Võib eeldada,

et lihtsuse mõttes määrab KOV selliste rajatiste ehitamise kaasrahastuseks konkreetse tasumäära igakordselt

rajatise suurust, otstarvet jne arvestamata. Sellise mudeli puhul ehitab KOV eeldatavasti ise rajatise ning arendajate

käest võetud tasuga saab selle rajamise kulud osadena katta.

Volitusnormi alusel saaks valla- või linnavolikogu kehtestada tasu määramise ja maksmise tingimused ning korra.

Korras tuleks kehtestada tasu rakendamise eesmärk ning alates mitmest elamu-, äri- ja tootmismaa ruutmeetrist

tasu kehtiks. Samuti võiks KOV diferentseerida tasumäära tulenevalt arenduse tüübist või rajatise tüübist. Oluline

on silmas pidada, et arendaja kaasrahastus oleks proportsionaalne. Lisaks tuleks kehtestada tasumäärad, nende

15 Õiguskantsleri kiri 07.02.2025 nr 7-5/250071/2500870. 16 Õiguskantsleri kiri 07.02.2025 nr 7-5/250071/2500870.

10

arvutamise ja määramise kord ning maksmise kord ja tähtajad. Tuleks kaaluda, kas seaduse tasemel peaks

reguleerima ka tasu ülemmäära. Kuigi riigikohus on leidnud, et PS § 157 lg 2 lubab kohaliku maksu määra jätta

KOV volikogu otsustada, kui olulisuse põhimõte ei nõua konkreetset liiki maksu puhul, et maksumäära peab

sätestama seadusandja, siis arendajate huvide kaitsmiseks tasub kaaluda ka seaduses ülemmäära sätestamist.

Ülemmäära sätestamine seaduses hoiab ära ebamõistlikult kõrged tasud ning aitab kujundada ühtlasemat

majanduskeskkonda.

KOVidel võiks olla võimalus rakendada planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike rajatiste arendustasu

detailplaneeringu algatamise etapis või nt ehitusloa saamise etapis.

Tasu kehtestamisel tuleb silmas pidada, et kui nn esimene arendaja ehitab PlanS-i alusel oma rahaga tema

planeeringuala proportsiooniga vastavuses väljaspoole planeeringuala avaliku rajatise, ei rakendu talle samal ajal

tasu maksmise kohustus.

Eelpool kirjeldatud tasumudeli keerukus on, kuidas etteulatuvalt määratleda rajatisest kasusaavate arenduste arv

õiglase kaasrahastuse proportsiooni väljaselgitamiseks, potentsiaalselt kasu saava piirkonna ulatus ning

ajaperiood, mille jooksul selline kaasrahastuse kohustus kehtib.

Lahendusvariant 2: Mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine.

Kui midagi ei muudeta, siis jätkub olukord, kus KOVidel puudub mehhanism tagamaks arendajate võrdset

kohtlemist ja proportsionaalset kaasrahastust taristu väljaehitamisel, kui taristu asub väljaspool planeeringuala,

millest kasu saab laiem piirkond või tulevased arendused. Jätkuks praktika, kus KOV võib ühelt arendajalt nõuda

täiendavaid investeeringuid planeeringulahendusega funktsionaalselt seotud, aga laiema kasusaajate ringile

vajalike rajatiste väljaehitamiseks. KOV ei saa tulevastelt arendajatelt nõuda juba valmis ehitatud rajatiste eest

kaasrahastust. Seega jätkub arendajate ebavõrdne kohtlemine, mis tähendab vaidlusi KOVi ja arendajate vahel

ning detailplaneeringute venimist.

PlanS-i § 128 alusel on KOVil õigus keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui KOVil puudub võimalus

detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud teede ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse,

välisvalgustuse või avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalikud kulud kanda

ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast.

Eelistatud lahenduse mõju: Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada

planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike rajatiste arendustasu kohaliku tasuna.

Mõju valdkond: mõju majandusele

Sihtrühm: Äri-, tootmis- ja elamukinnisvara arendajad

Mõju ettevõtlusele: Kui rajatisest saab kasu laiem piirkond kui üks arendus, siis kavandatava muudatuse järgselt

ei kanna avalikult kasutatava rajatise kogu väljaehitamise kulu n-ö esimene arendaja, kes piirkonda tuleb, vaid

väljaehitamise kulud kannavad ka uued arendajad. Selle tulemusena väheneb kulu n-ö esimesel arendajal ja kulud

suurenevad mõnevõrra tulevastel arendajatel.

Sihtrühma täpne suurus ei ole teada, sest EMTAKis ei ole määratud koodi, mis on seotud konkreetselt

arendustegevusega (äri-, tootmis-, elamumaa arendaja). Kuid sihtrühma suurust saab tuletada elamute ja

mitteeluhoonete ehituse EMTAKi koodi alusel. Äriregistri järgi on Harju ja Tartu maakonnas 465 ettevõtet, kes

on märkinud tegevusalaks elamute ja mitteeluhoonete ehituse.

Halduskoormus: Planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike rajatiste arendustasu õigusraamistiku olemasolu

muudab planeeringute protsessi läbipaistvamaks ja vähendab üksikutele kokkulepetele kuluvat aega, mistõttu

väheneb ettevõtjate halduskoormus.

Kuna KOVid on huvitatud piirkonna arengust, võib eeldada, et rajatiste arendustasu ei kehtestata ettevõtjate jaoks

ülejõu käivaks.

Mõju valdkond: riigivalitsemine

Sihtrühm: Tiheasustusega KOVid

11

Mõju kohaliku omavalitsuse korraldusele ja finantseerimisele: Kavandatav lahendus mõjutab KOV korraldust ja

töökoormust. Selleks, et KOVid saaksid rakendada planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike rajatiste

arendustasu, tuleb neil kehtestada valla- või linnavolikogu määrus, millega sätestatakse tasu määramise tingimused

ja maksmise kord ning määruse kehtestamisel hinnata määruse rakendamisega kaasnevaid mõjusid.

Kui kehtestatakse õigusraamistik planeeringulahenduse elluviimiseks vajalike rajatiste arendustasule, muudab see

planeerimisprotsessi läbipaistvamaks ja vähendatakse sellega korruptsiooniriski.

3. Probleem 3: Kohaliku kasu instrumendi rakendamise ebaselgus päikeseparkide arendamisel Päikesepargid panustavad puhta energia tootmisena kliima- ja keskkonnaeesmärkide täitmisse, kuid samas võivad

omada negatiivset lokaalset mõju. Päikeseparkide rajamine nt põllumaale muudab maapiirkonnale

harjumuspäraseid vaateid ja looduslik keskkond asendub tehiskeskkonnaga, vähendades selle maa

põllumajanduslikku potentsiaali. Suured päikesepargi põllumaal panevad vähemalt 25. aastaks maakasutuse lukku.

Suured päikesepargid muudavad maastiku ilmet, mistõttu võivad mõned elanikud tajuda seda negatiivsena, eriti

kui päikesepaneelid on nähtavad elamupiirkondadest. Seega peavad piirkonna elanikud aktsepteerima, et

ümbritsevas keskkonnas toimuvad muutused. Ehk kogukond tajub, et ettevõtte teenib tulu piirkonna maa

hõivamisest ja elukeskkonna muutmisest ning tekitab ootuse, et negatiivse muutuse tekitaja panustaks tagasi

kogukonda.

Üldplaneeringus määrab KOV tingimused maa kasutamisele, näeb ette taastuvenergia tootmiseks sobilikud alad.

Kuid paljudel juhtudel ei ole KOVid üldplaneeringutes nt sõnaselgelt taastuvenergia alasid määranud ning sellisel

juhul saavad arendajad suhteliselt vabalt päikeseparke rajada projekteerimistingimustega kaasa arvatud

maatulundusmaale. Üldplaneeringu muutmine on aja- ja ressursimahukas protsess ning seetõttu oleks vaja

täiendavat instrumenti päikeseparkide suunamiseks elamupiirkondadest ja väärtuslikematest põllumaadest eemale.

Taastuvenergia kasutuselevõtu edendamiseks on oluline KOVi roll kogukonna ja arendajate vahendajana ning

selle pingutuse eest oleks aktsepteeritav tasu saamine KOV eelarvesse.

Kuna arendaja teenib tulu muutes oluliselt kogukondade elukeskkond läbi maastiku muutuse, on oluline tagasi

panustada piirkonna arengusse. Panustamine piirkonna arengusse aitab pidurdada rahvastiku kahanemist. Praegu

juba osad KOVid teevad päikeseparkide arendajatega hea tahte lepinguid, millega määratakse osa müügitulust,

mis läheb kohaliku kasuna KOVile, millega KOV parendab piirkonna elukeskkonda. Praegu ei ole päikeseparkide

kohalik kasu tasu KOVidel võimalik määrata ning seetõttu on tegemist ühekordsete kokkulepetega, mis aga ei taga

võrdseid tingimusi ei ettevõtjatele ega kogukondadele. KOVid on teinud ettepaneku, et päikeseparkidele võiks

kohaliku kasu tasu tulla sarnase arvutusloogikaga nagu tuulikutasu, kuid kohaliku tasuna.

Nt Hollandis pakuvad paljud projektiarendajad ja KOVid kogukondadele võimalust saada rahalist kasu lähedal

asuvast päikeseelektrijaamast, näiteks läbi kogukonnafondi. UK kavandab skeemi, kuidas päikeseparkidest

mõjutatud elanikud hakkaksid saama arendajatelt tasu NIMBY efekti vähendamiseks.

Kuna KOVides sisuliselt rakendatakse päikeseparkidele tasu, võimaldaks selle seadusega reguleerimine ühtlustada

praktikaid ning tagada tasu võtmise osas suurema läbipaistvuse, õiguskindluse ja ettenähtavuse. Kuna tegemist on

lokaalsete mõjudega, siis erinevalt tuulikutasust ei ole otstarbekas päikseparkidele kehtestada üleriigilist tasu, vaid

iga KOV saaks ise otsustada tasu kehtestamise.

Üldiselt rajatakse päikesepargid põllumaa või haritava maa kõlvikutele. Päikeseparkide rajamisel tuleb haritava

maa või loodusliku rohumaa maa sihtotstarve muuta tootmismaaks. Samas sihtotstarve muutmise mõju maamaksu

suurusele on väike.

3.1 Soovitud tulemus

KOV võiks saada õiguslikul alusel küsida päikeseparkide rajamisest ettevõtjalt rahalist panust piirkonna

arendamiseks. Eesmärgiks on tagada, et projekti elluviimisest tulenevad majanduslikud ja sotsiaalsed kasud

jõuaksid kohalikku kogukonda tagasi, et leevendada piirkonna elukeskkonna ja elatustaseme negatiivseid mõjusid.

Selgema õigusraamistiku loomisel tagatakse ettevõtete võrdne kohtlemine ja vähenevad olukorrad, kus ettevõtted

saavad arendusprotsessi keskel teada, et KOV hakkab neilt tasu küsima. Nt kui KOV, kogukond ja ettevõtja lepivad

kokku, et tasu kasutatakse kõigi kolme osapoole heaks kiidetud tegevusteks, saab ettevõtja kaasa rääkida piirkonna

12

arengu suunamisel. Kui KOV saab kehtestada päikeseparkide kohaliku kasu tasu, saavad KOV ja kogukonnad

suurema kindlustunde, et rajatava päikesepargi mõjud saavad kompenseeritud. KOVid peavad olema ettevõtjate

ja kogukondade lepitajad ning kohaliku kasu tasu võimaldab neil suurendada motivatsiooni leida osapoolte jaoks

sobilik kompromiss.

Kohaliku kasu instrument ei tähenda, et ettevõtjad peavad KOV eelarvesse rahaliselt panustama, rahalise panuse

võib asendada vähemalt samas vääringus investeeringuga kogukonna projektidesse või kogukonna või ka KOV

asutuste jaoks soodsama hinnaga elektri müümisega.

3.2 Võimalikud lahendused ja nende mõjud

Probleemi kirjeldus: Suured päikesepargid on tehisrajatised, mille rajamine põllumaale muudab oluliselt

maapiirkonna maastikku ja vähendab aastateks põllumajandusmaade kasutusvõimalusi ning riivab kogukondade

elukeskkonda. Lisaks on oluline põllumaade hoidmine põllumajanduslikus kasutuses kodumaise toidutootmise

tagamiseks. Kuigi KOVid saavad määrata üldplaneeringutes sobilikud alad, puudub neil praegu õigus

päikeseparkide kohaliku kasu tasu kehtestamiseks, mistõttu kogukonnad ei saa kompensatsiooni kaasneva muutuse

eest. Selleks, et leida kogukondade ja ettevõtjate vahel tasakaal, kasutavad praktikas KOVid kokkuleppeid

päikeseparkide kohaliku tasu küsimiseks. Sellise tasu küsimiseks puudub ühtne õiguslik regulatsioon, mis ei taga

võrdseid tingimusi ettevõtjatele ega kohalikele elanikele. Seetõttu on oluline luua õiguslik raamistik kohaliku kasu

tasu kehtestamiseks, mis looks selgust, õiguskindluse ning võimaldaks KOVidel päikeseparkide rajamisega

kaasnevate mõjude eest paremini vastutada ja kogukonda toetada.

Võimalikud lahendused:

1) seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada päikesepargi kohalik kasu tasu

kohaliku tasuna;

2) seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse sõlmida päikesepargi kohaliku kasu

kokkulepe;

3) mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine.

Lahendusvariant 1: seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada päikesepargi

kohalik kasu tasu kohaliku tasuna.

Päikesepargi kohalik kasu tasu on rahaline kohustus, mis peab tuginema seaduslikule alusele, mis kohaliku

omavalitsuse volikogul tuleb kehtestada. Päikesepargi kohaliku kasu tasuga luuakse tasakaal piirkonna ja

ettevõtjate huvide vahel ning toetatakse kogukondade jätkusuutlikku arengut. Päikesepargi kohalik kasu tasu

riikliku tasuna ei oleks mõeldav, sest piirkonniti võib olla päikeseparkide tingitud koormus maahõivele erinev.

Kohaliku elu küsimusi peab lahendama KOV ja seetõttu on mõistlik päikeseparkide tasu kehtestada KOVi võetava

tasuna. KOV võetav tasu tagab kooskõla PS enesekorraldusõiguse ning finantsautonoomia printsiipidega.

Volitusnormi alusel saaks valla- või linnavolikogu kehtestada tasu suuruse ja maksmise tingimused ning korra.

Korras tuleks kehtestada tasu rakendamise eesmärk, vajadusel määrata asustusüksused, millises KOVi piirkonnas

tasu kehtiks, ning kui suurest päikesepargist alates tasu rakenduks. Korras tuleb kehtestada tasumäärad, nende

arvutamise ja määramise kord ning tasu maksmise kord ja tähtajad.

Lisaks tuleks korras kehtestada, kuidas laekunud päikesepargi kohalikust tasust teenivad tulu päikesepargi

läheduses elavad inimesed. KOV peab ette nägema, kas teatud osa tasust kannab päikesepargi lähedal olevatele

eluruumide omanikele või suunab kogukonna projektidesse, nt läbi kaasava eelarve. Päikesepargi kohaliku kasu

tasu võiks olla võimalik asendada vähemalt samas vääringus investeeringuga kogukonna projektidesse.

Lähtuvalt senisest praktikast oleks päikesepargi kohaliku kasu tasu regulaarne tasu, mida maksaks päikesepargi

omanik või valdaja KOVidele selle kasutusloa väljastamisest kuni eemaldamiseni. Päikesepargi kohaliku kasu tasu

rakenduks teatud suurusega eraldiseisva päikesepargi rajatisele. Tasu arvutamise aluseks võiks olla nt 0,6%

müügitulust või nt 5% maamaksustamise hinnast. KOV võiks saada tasu diferentseerida, määrates nt tasu

kohustuse või suurendatud määras tasu väärtuslikele põllumaadele või elamupiirkondade lähedale rajatud

päikeseparkidele.

Müügitulust 0,6% on seotud päikesepargi tegeliku tuluga, kuid tulu sõltuks elektrienergia börsihinnast ja toodetud

elektrienergia kogusest. Samas vajab see keerumakat regulatsiooni ja aruandlust, et jälgida müügitulu.

13

Päikeseparkide kohaliku kasu tasu sidumine protsendiga maa maksustamishinnast on stabiilsem ja etteaimatavam

nii KOVile kui ka ettevõtjale. Sellist tasu on lihtsam hallata ja koguda. Lisaks on maa maksustamishinna kaudu

võimalik suunata päikeseparke rajama väärtusliku põllumaa asemel vähemväärtuslikule maale, sest nende maa

maksustamishind on juba erinev. Päikeseparkide eraldi kategooriat ei ole mõistlik lisada riiklikule maamaksule,

sest see tähendaks tasu rakendumist kõikides KOVides ning maksu haldamise kulude tõusu.

Õigusliku normi loomisel tuleks silmas pidada ka, et säiliks omavalitsuse autonoomia ja otsustusvabadus lähtudes

kohalikest oludest. KOV seab päikesepargi rajamise tingimused üldplaneeringus. Kui üldplaneering ei näe ette

detailplaneeringu koostamise kohustust, tuleb KOVilt taotleda projekteerimistingimused. Detailplaneeringu

kohased sätted on planeerimisseadusega sätestatud ja projekteerimistingimused on sätestatud ehitusseadustikus.

Sellega välistaks volitusnormi loomise planeerimisseadusesse, ega seoks valitusnormi ka

projekteerimistingimustega. Seega võiks volitusnormi sätestada kohalike maksudes seadusesse. Kohalike maksude

seaduse korral saaks KOV ise määrata määruses tasukohustuse tekkimise ja maksmise aja.

Lahendusvariandi eelis on, et iga KOV saab otsustada, kas päikesepargi kohaliku kasu tasu rakendada. Nt kui on

arendajaga varem sõlmitud kaasrahastuse kokkulepped KOV eeldatavasti täiendavat tasu ei määra. Võimalik on

ka kokkuleppe alusel tasu maksmine asendada KOV määruse alusel investeeringuga.

Lahendusvariant 2: Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse sõlmida päikesepargi kohaliku

kasu kokkulepe.

Sellise lahenduse korral saab KOV kohaliku kasu kokkulepete sõlmimisel tugineda volitusnormile, mis tagaks

õiguskindluse kokkulepete tegemiseks, välistades kokkulepete sunniviisilist nõudmist päikesepargi arendajatelt.

Lahenduse kohaselt saaks KOV sõlmida päikesepargi arendajaga kohaliku kasu kokkuleppe, kuidas ja mis viisil

päikesepargi arendaja pakub KOVile ja kogukonnale hüvesid. Kokkuleppe korras võib päikesepargi arendaja

investeerida kogukonna projekti või pakkuda soodsamat elektrit piirkonnas olevatele ettevõtetele ja elanikele.

Samas ei pruugi sellised arendajatega tehtavad erikokkulepped olla piisavalt läbipaistvad ja arendajaid võrdselt

kohtlevad. Sarnases olukorras ja tingimustega piirkonnas olevad päikeseparkide arendajad ei tohiks sama

omavalitsuse raames saada märkimisväärselt erinevaid tingimusi. Veelgi enam, võimalikud tulevase kokkuleppe

tingimused ei saa tulla üllatusena ja peavad olema arendajate jaoks ette nähtavad juba enne KOVi poole

pöördumist. Et sellist kokkulepet saaks üldse sõlmida, peaks seaduses ette nägema sellise kokkuleppe kehtestamise

raamtingimused, mida kohaliku omavalitsus oma korraga täpsustaks. Tõenäoliselt tingiks see lahendusvariant

suurema töökoormuse KOVile ja halduskoormuse arendajale, kui lahendusvariant 1, kus kehtestatav tasu koos

tingimustega oleks selge ja koheselt ette teada.

Lahendusvariant 3: Mitte midagi tegemine ehk olemasoleva olukorra säilitamine.

Kui seadusesse ei looda volitusnormi, mille alusel on KOVil võimalus kehtestada päikesepargi kohaliku kasu tasu,

siis jätkuvad senised praktikad. Seega senised kokkulepped tasu küsimise osas tehakse hea tahte kokkulepetena

ehk võlaõiguslikulepingu korras. Senine praktika ei taga nt KOVide territooriumil kõikidele päikeseparkide

arendajatele ja kohalikele kogukondadele ühtseid ja õiglasi tingimusi. Kui regulatsiooni ei tule, võivad tekkida

olukorrad, kus mõni piirkond saab rohkem kasu kui teine, tekitades ebaõiglase konkurentsi ja rahulolematust

kogukondade seas. Misjärel võib suureneda vastuseis suurte päikeseparkide rajamisele.

Lisaks on KOVil võimalus ka koostada uus üldplaneering, kus täpsustab taastuvenergiataristu jaoks vajalikud alad.

Kui regulatiivselt mitte sekkuda ja mitte midagi teha, siis tänane lahendus jätkub, milleks on üksikud kokkulepped

sõltuvalt KOVide läbirääkimise oskustest ja arendajate vastutulelikkusest (nt osa müügitulust suunatakse KOVile).

Eelistatud lahenduse mõju: Seaduse täiendamine volitusnormiga, mis annab KOVile õiguse kehtestada

päikesepargi kohaliku kasu tasu kohaliku tasuna.

Üldjuhul muudatus ei avalda mõju, sest päikesepargi kohaliku kasu tasu juba praktikas rakendatakse. VTK-ga

korrastatakse õiguslikud alused. KOVide otsused ei ole ette määratavad, vaid neil on autonoomne õigus otsustada

tasude rakendamise ja nende suuruse üle. KOV peab määruse kehtestamisel hindama ka määruse rakendamisega

kaasnevaid mõjusid, mis tuleneb kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 7 lõike 4 koostoimest hea

õigusloome ja normitehnika eeskirja § 65 lõike 1 punktiga 4 ja lõikega 2.

Mõju valdkond: majanduslikud mõjud

Sihtrühm: päikeseenergiast elektrienergiat tootvad ettevõtted.

14

Mõju ettevõtlusele: Kavandatav muudatus mõjutab päikeseenergiast elektrienergiat tootvaid ettevõtteid.

Kavandatava muudatuse järgselt võivad ettevõtte kulud suureneda. Kui KOV on kehtestanud päikesepargi

kohaliku kasu tasu 0,6% müügitulust, siis 6 MW päikesepargi puhul oleks tasu 3 595 eurot aastas, 77 MW

päikesepargi puhul oleks tasu 56 137 eurot aastas. 17 Kui tasu arvutamise aluseks oleks maa maksustamishinnast

5%, siis makstav tasu omavalitsusele oleks vastavalt 4 396 eurot ja 44 429 eurot.

Samas selge õigusraamistiku loomine muudab ettevõtluskeskkonna läbipaistvamaks, tekib ettenähtavus kulutuse

ulatuse osas, et ettevõtjal oleks võimalik nendega äriplaanis arvestada. Lisaks suureneb ettevõtete võrdne

kohtlemine. Tasu rakendamine ei mõjuta elektrihinda, sest elektri börsihind oleneb siiski tootluse ja nõudluse

suhtest.

Halduskoormus: Päikesepargi kohaliku kasu tasu õigusraamistiku olemasolu muudab planeerimisprotsessi

läbipaistvamaks ja vähendab üksikutele kokkulepetele kuluvat aega. Selle tulemusena väheneb KOVi ja ettevõtjate

kokkulepete saavutamiseks minev aeg, kokkuvõttes väheneb ettevõtjate halduskoormus.

Mõju valdkond: Riigivalitsemine

Sihtrühm: Enamik KOVid

Mõju kohaliku omavalitsuse korraldusele ja finantseerimisele: Kavandatav lahendus mõjutab KOV korraldust ja

töökoormust. Selleks, et KOVid saaksid rakendada päikesepargi kohaliku kasu tasu, tuleb neil selleks kehtestada

valla- või linnavolikogu määrus, millega sätestatakse tasu määramise tingimused ja maksmise kord ning määruse

kehtestamisel tuleb ka hinnata määruse rakendamisega kaasnevaid mõjusid.

Muudatusega paraneb KOVide investeerimisvõimekus elukeskkonna arendamisse. Kui KOV on kehtestanud

päikesepargi kohaliku kasu tasu 0,6% müügitulust, siis 6 MW päikesepargi puhul oleks tasu 3 595 eurot aastas, 77

MW päikesepargi puhul oleks tasu 46 137 eurot aastas. Kui tasu arvutamise aluseks oleks maa maksustamishinnast

5%, siis omavalitsusele laekuv tasu oleks vastavalt 4 396 eurot ja 44 429 eurot, millest osa omavalitsus kannab

päikesepargi lähedal olevatele eluruumide omanikele või suunab kogukonna projektidesse.

Mõju valdkond: haridus, kultuur, sport

Sihtrühm: Kogukonna elanikud

Kavandatava muudatuse tulemusena tekib KOVidel täiendav võimalus investeerida elukeskkonna arendamisse,

millega luuakse kogukonna vajadusi ja huve arvestav kvaliteetne elukeskkond.

Mõju valdkond: Regionaalareng, sh linna-, maa- ja rannapiirkonnad

Üldjuhul muudatus ei avalda mõju, sest päikesepargi kohaliku kasu tasu juba praktikas rakendatakse. VTK-ga

korrastatakse õiguslikud alused. KOVide otsused ei ole ette määratavad, vaid neil on autonoomne õigus otsustada

tasude rakendamise ja nende suuruse üle. Seega VTK-s on toodud potentsiaalne mõju, kui KOV rakendab

päikesepargi kohaliku kasu tasu esmakordselt. Sellisel juhul avaldub mõju maapiirkonnale. Kui KOVil paraneb

võimekus investeerida, siis paraneb avalike teenuste kättesaadavus ja elukeskkonna kvaliteet. Seega on mõju

kohalike kogukondade arengule positiivne. Lahendusel on vähendav mõju piirkondade vahelistele sotsiaal-

majanduslikele arenguerinevustele. Samuti muudab lahendus ettevõtluskeskkonna selgemaks ja

etteaimatavamaks.

Kavandatav muudatus mõjutab positiivselt ruumiloomet, sest luuakse võimalus päikeseparke suunata väärtuslikelt

põllumaadelt vähem väärtuslikematele maadele.

4. Uuringud ja kaasatud osapooled

17 Mõju arvutatud 2023. a elektrienergia börsihinna järgi 90,78 eur/MWh.

15

Sotsiaalse taristu väljaehitamise või sellega seonduvate kulude kandmise üle on õiguslik diskussioon toimunud

juba ligi kümme aastat18. Puudulikule regulatsioonile on tähelepanu juhtinud ka Õiguskantsler19, kohtud, kohalikud

omavalitsused20, kinnisvaraarendajad ning ruumilise planeerimise eest vastutav ministeerium21. Käesoleva VTK

koostamisel kasutati järgmisi analüüse:

• Sotsiaalse taristu väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuring (2023, Sorainen, Tartu Ülikool

RAKE).

• Kohaliku kasu instrumentide analüüs (taluvushuvi mõjuanalüüs) (2020, Poliitikauuringute Keskus

Praxis).

• Kohalike omavalitsuste roll ettevõtluse edendamisel (2020. a Riigikontrolli aruanne).

4.1 Välisriikide lahendused

Välisriikide sotsiaale taristu väljaehitamise kaasrahastuse lahenduste kohta tehti analüüs sotsiaalse taristu

väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuringu (2023, Sorainen, Tartu Ülikool RAKE) käigus.

Võrdlusriikide (Soome, Leedu, Hollandi ja Hispaania) õiguses kasutatakse enamasti avalik-õigusliku rahalise

kohustuse instrumenti. Soomes on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda sotsiaalse taristu finantseerimise hüvitist,

et arendada uusi alasid ning katta sotsiaalse taristu väljaarendamisega soetud kulud. Hüvitis sõltub planeeringuga

saadavast kinnisvara väärtuse tõusust. Hollandis on võimalus tasu nõuda, kui arendusprojekti elluviimine eeldab

sotsiaalseks taristuks reserveeritud maa sihtotstarbe muutmist. Hispaanias on arendustegevustele kehtestatud

erinevaid koormisi ja makse. Leedus rakendatakse kinnisvara arendajatele nii sotsiaalse taristu rahastamise kui ka

väljaehitamiskohustuse instrumenti.22

Sotsiaalne taristu on Leedus määratletud kultuuri-, haridus- ja teadus-, tervise-, spordi- ja/või

munitsipaalfunktsioone täitva ehitisena, mille ehitajaks, paigaldajaks ja/või ekspluateerijaks on kohalik

omavalitsus või selle haldaja. Soomes käsitletakse sotsiaalse taristut kui detailplaneeringu ala ja väljaspool

detailplaneeringuala asuvaid täiendavaid teid, parke ja teisi avalikke alasid, mida käsitletakse kui kogukonna

ehitisi. Kuid loetellu kuuluvad ka koolid, lasteaiad ja tervishoiuasutused. Hollandi ja Hispaania näidete puhul ei

ole sotsiaalse taristu mõistet õiguses sisustatud, kuid mõiste on määratletud kohaliku omavalitsuse tasandi

planeeringu/arengukava kaudu.23

Välisriikide maakasutuse sihtotstarbe muutmise ja olulise ruumilise mõjuga ehitiste rajamise kohaliku kasu kohta

tehti analüüs kohaliku kasu instrumentide analüüsi käigus. Ühendkuningriigis on seaduse alusel võimalik sõlmida

kohalikul planeerimisametil arendajatega kokkuleppeid, et pakkuda kohalikule kogukonnale paremat taristut ja

teenuseid, mis muudaks arendustegevuse kohaliku kogukonna jaoks vastuvõetavaks. Saksamaal võivad kohalikud

omavalitsused koguda taristupõhist parendusmaksu linnataristu rajamise kulude katteks. 24

5. Edasine tegevuskava ja kaasamine

VTK-le laekunud tagasiside põhjal selgub, milliste lahendustega minnakse edasi ja millistes seadustes tehakse

muudatused.

VTK saadetakse kooskõlastamiseks ministeeriumitele (KliM, MKM, RaM, SoM, JDM) ja Eesti Linnade ja

Valdade Liidule, ning arvamuse avaldamiseks Õiguskantsleri Kantseleile, Eesti Taastuvenergia Kojale, Eesti

Tuuleenergia Assotsiatsioonile, Eesti Ehitusettevõtjate Liidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, ning teadmiseks

Riigikogule.

18 Sotsiaalse taristu väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuring. Sorainen, Tartu Ülikool RAKE

(2023). 19 Õiguskantsleri 24.03.2021 kiri nr 7-5/210416/21202053 20 Vt nt riigieelarve läbirääkimiste protokollid (https://elvl.ee/riigieelarve-labiraakimised/uldinfo/tooruhmade-

protokollid); kokkuvõtted KOV praktikatest uuringus „Kohaliku kasu instrumentide analüüs (taluvushuvi

mõjuanalüüs)“ (2020) Praxis, Triniti. 21 Ruumilise planeerimise roheline raamat (2020). Rahandusministeerium. 22 Sotsiaalse taristu väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuring. Sorainen, Tartu Ülikool RAKE

(2023). 23 Sotsiaalse taristu väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuring. Sorainen, Tartu Ülikool RAKE

(2023). 24 Sotsiaalse taristu väljaehitamise kokkulepete ja tasu instrumentide uuring. Sorainen, Tartu Ülikool RAKE

(2023).

16

Peale VTK-le laekunud tagasiside saamist, valmistame ette seaduseelnõu koostöös Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi, Kliimaministeeriumi ja Rahandusministeeriumiga.

Seaduseelnõu eeldatav kooskõlastamisele ja arvamuse

avaldamiseks esitamine

september 2025

Seaduseelnõu Vabariigi Valitsusele eeldatav

esitamine

detsember 2025

Seaduseelnõu jõustumine I poolaasta 2026

Väljatöötamiskavatsuse koostasid Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike omavalitsuste osakonna

nõunik Kerli Ojakivi ([email protected]) ja osakonnajuhataja asetäitja Sulev Liivik ([email protected]).

Suur-Ameerika tn 1 / 10122 Tallinn / 625 6101/ [email protected] / www.agri.ee

Registrikood 70000734

Ministeeriumid

Eesti Linnade ja Valdade Liit

(kuupäev digiallkirjas) nr 1.4-1/445

Kohalike maksude seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamiseks esitamine

Austatud minister

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium esitab Teile kooskõlastamiseks kohalike maksude

seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsuse.

Palume tagasisidet 30 päeva jooksul alates väljatöötamiskavatsuse avaldamisest eelnõude

infosüsteemis.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Hendrik Johannes Terras

Regionaal- ja põllumajandusminister

Lisa: Kohalike maksude seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamiskavatsus

Teadmiseks: Riigikogu Kantselei

Arvamuse avaldamiseks: Õiguskantsleri Kantselei, Eesti Taastuvenergia Koda, Eesti

Tuuleenergia Assotsiatsioon, Eesti Ehitusettevõtjate Liit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit Kerli Ojakivi 5691 9489 [email protected]