Otsus

OTSUS

Vaidlustusasja number

138-25/-

Otsuse kuupäev 07.07.2025

Vaidlustuskomisjoni liige Taivo Kivistik

Vaidlustus Lelle 22 Holding OÜ vaidlustus Eesti Energia AS-i ja

Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara vahel sõlmitud

üürilepingu tühisuse tuvastamiseks

Menetlusosalised

Vaidlustuse läbivaatamine

Vaidlustaja, Lelle 22 Holding OÜ, esindajad

vandeadvokaat Erki Fels ja advokaat Gregor Saluveer

Hankija, Eesti Energia AS, esindaja vandeadvokaat Diana

Minumets

Kolmas isik, Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara, esindajad

vandeadvokaadid Kadri Härginen ja Mario Sõrm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

RHS § 197 lg 1 p-i 4 ja § 198 lg-de 3 ja 8 alusel

1. Jätta rahuldamata Lelle 22 Holding OÜ vaidlustus Eesti Energia AS-i ja Aktsiaseltsi Kaamos

Kinnisvara vahel sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamiseks.

2. Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt Eesti Energia AS-i kasuks välja Eesti Energia AS-i lepingulise

esindaja kulud summas 5104 eurot (käibemaksuta) ja Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara kasuks

välja Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara lepinguliste esindajate kulud summas 1599 eurot

(käibemaksuta).

3. Jätta Lelle 22 Holding OÜ poolt vaidlustusmenetluses kantud kulud tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Halduskohtumenetluse seadustiku § 270 lg 1 alusel on vaidlustuskomisjoni otsuse peale

halduskohtule kaebuse esitamise tähtaeg kümme (10) päeva arvates vaidlustuskomisjoni otsuse

avalikult teatavaks tegemisest.

JÕUSTUMINE

Otsus jõustub pärast kohtusse pöördumise tähtaja möödumist, kui ükski menetlusosaline ei

esitanud kaebust halduskohtusse. Otsuse osalisel vaidlustamisel jõustub otsus osas, mis ei ole

seotud edasikaevatud osaga (riigihangete seaduse § 200 lg 4).

2 (21)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Alates 2023 aasta novembrist on Eesti Energia AS (edaspidi ka Hankija) viinud uue

büroopinna hankimiseks läbi kaks konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust:

riigihange „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) ja riigihange

„Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber 280484) (edaspidi Riigihanked). Mõlema

Riigihanke alusdokumentidele (edaspidi RHAD) esitati vaidlustus. Vaidlustused rahuldati

osaliselt ja vaidluste tulemusel tekkinud viivituste tunnistas Hankija Riigihanked kehtetuks.

2. 05.06.2025 laekus Riigihangete vaidlustuskomisjonile (edaspidi vaidlustuskomisjon) Lelle

22 Holding OÜ (edaspidi ka Vaidlustaja) vaidlustus, milles Vaidlustaja taotles Eesti Energia

AS-i uue üüripinna üürilepingu tühisuse tuvastamist, kuna Hankija on sõlminud üürilepingu

riigihanget korraldamata ja hanketeadet avaldamata. Vaidlustajal ei olnud teada kellega ning

millistel tingimustel Eesti Energia AS üürilepingu on sõlminud.

Vaidlustusmenetluses ilmnes, et Eesti Energia AS on sõlminud üürilepingu Aktsiaseltsiga

Kaamos Kinnisvara (edaspidi ka Kolmas isik).

3. Vaidlustuskomisjon teatas 12.06.2025 kirjaga nr 12.2-10/138 menetlusosalistele, et kaasab

vaidlustusmenetlusse kolmanda isikuna Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara, vaatab vaidlustuse

läbi esitatud dokumentide alusel kirjalikus menetluses, tegi teatavaks otsuse avalikult teatavaks

tegemise aja ning andis täiendavate seisukohtade ja dokumentide esitamiseks aega kuni

20.06.2025 ja neile vastamiseks 27.06.2025. Vaidlustuskomisjoni määratud esimeseks

tähtpäevaks esitasid täiendava seisukoha ning menetluskulude nimekirja Vaidlustaja, Hankija

ja Kolmas isik. Teiseks tähtpäevaks esitas täiendava seisukoha Hankija.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Vaidlustaja, Lelle 22 Holding OÜ, põhjendab vaidlustust järgmiselt.

4.1. Eesti Energia AS on alates 2023. aasta novembrist viinud üüripinna hankimiseks läbi

Riigihanked, kuid on need kehtetuks tunnistanud.

Hankija põhjendas teise Riigihanke „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber 280484)

kehtetuks tunnistamist järgmiselt: Põhjendatud vajadus selleks tuleneb asjaolust, et tulenevalt

haldusasjast 3-24-2374 on hankemenetluse läbiviimine alates juulist 2024 vaidluste tõttu

veninud. Riigihanke esemeks on üüripind uues või renoveeritavas hoones, et hankija saaks

üüripinna kasutusele võtta hiljemalt 30.04.2027. Arvestades asjaoluga, et hankemenetlus on

tänaseks etapis, milles taotlused on esitatud ning pakkumuste esitamise tähtaega pole veel

seatud, võib hankemenetluse toiminguteks kuluda veel mitmeid kuid. Samuti võib eeldada

vaidlustuste esitamist ka järgmistes hankemenetluse etappides. Sellises olustikus ei ole

tõenäoliselt võimalik praeguste riigihanke tingimuste najal, mis eeldavad uue või renoveeritud

üüripinna pakkumist, saavutada tulemit, et hankija saaks üüripinna kasutusele võtta hiljemalt

30.04.2027. Seda riski ei saa hankija aga võtta. Seetõttu on hankija vajadused sedavõrd

muutunud, et käesoleva hankemenetlusega ei saa jätkata ning hankija peab kaaluma võimalusi

leida üüripind muul moel, kui antud hankemenetlusega.

4.2. 26.02.2025 sai Vaidlustaja Eesti Energia AS-ilt üüripinna päringu, mis Hankija sõnul oli

tingitud järgnevast: Tulenevalt asjaolust, et Lelle 22 Holding OÜ ja Eesti Energia vahel

sõlmitud üürileping lõpeb 31.12.2026, siis on Eesti Energia kaardistamas erinevaid võimalusi

sobivaima üürikinnisvara leidmiseks. Eesti Energia soovib enda Tallinna töötajatele tagada

keskkonnasõbraliku, innustava ja kaasaegsetele nõuetele vastava töökeskkonna. [---] Eesti

Energia soovib tutvuda Teie ettevõtte plaaniga Lelle 22 kontorihoone kaasaegsematele

tingimustele ja nõuetele viimisel ja kontorihoone renoveerimisel.

3 (21)

4.3. 12.05.2025 andis Eesti Energia AS Vaidlustajale teada, et Vaidlustaja pakkumus ei

osutunud edukaks. Vaidlustaja ei olnud teadlik, et Eesti Energia AS on asunud võtma võistlevaid

pakkumusi uue büroopinna saamiseks ilma riigihanget korraldamata.

4.4. 14.05.2025 esitas Vaidlustaja Eesti Energia AS-ile teabenõude, soovides saada vastuseid

järgmistele küsimustele:

Miks ei korraldanud Eesti Energia uue üüripinna leidmiseks riigihanget? Millisele õiguslikule

alusele tugines Eesti Energia riigihanke korraldamata jätmisel?

Mitmelt pakkujalt küsis Eesti Energia rendipinna pakkumist? Mitu rendipinna pakkumist esitati

Eesti Energiale?

Mille alusel tegi Eesti Energia kindlaks eduka pakkumuse? Mis olid põhjused, miks taotleja

pakkumust ei valitud? Palun tooge muu hulgas välja põhjused, mille poolest jäi taotleja

pakkumus edukast pakkumusest madalamale.

Milline oli valitud üüripinna hind (euro/m2 kalendrikuu kohta)?

Kas Eesti Energia on sõlminud üürilepingu pakkujaga, kelle pakkumus osutus edukaks? Millal

on vastav leping sõlmitud või planeeritud sõlmida?

02.06.2025 vastas Eesti Energia AS teabenõudele:

Märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seadus ei

anna alust nõuda infot riigile kuuluva äriühingu mistahes tegevuse ja lepinguliste suhete kohta,

kuivõrd viidatud õigusakt annab õiguse nõuda teavet, kuidas on riigile kuuluv äriühing riigi

eelarvelisi vahendeid kasutanud.

Eesti Energia selgitab, et riigihangete seaduse § 11 lg 1 punktist 7 ei ole hankija kohustatud

rakendama riigihangete seadust kui hankeleping sõlmitakse kinnisasja, olemasoleva ehitise või

sellega seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks, sõltumata lepingu liigist.

Eesti Energia selgitab muuhulgas ka seda, et LH poolt selgitustaotluses küsitud informatsioon

hõlmab endas nii konfidentsiaalset informatsiooni kui ka Eesti Energia ja kolmandate isikute

ärisaladusi, mistõttu ei ole võimalik Eesti Energial LH-le avaldada informatsiooni, mis on

seotud üürikinnisvara ning sellega seonduvate detailidega (üürihind jms).

Vastusest võib välja lugeda, et Eesti Energia AS on välja valinud eduka pakkumuse, sõlminud

lepingu ja tugineb riigihanke korraldamata jätmisel RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandile.

Vaidlustaja ei tea, kellega ning millal on Eesti Energia AS lepingu sõlminud.

4.5. RHS § 185 lg 4 p-i 3 järgi on ettevõtjal õigus vaidlustada hankeleping, kui hankija ei ole

esitanud hanketeadet ja hanketeate esitamata jätmine ei olnud lubatud. Sellisel viisil sõlmitud

leping on tühine (RHS § 121 lg 1 p 1).

4.6. RHS § 11 lg 1 p 7 võimaldab jätta RHS-i rakendamata, kui hankeleping sõlmitakse

kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks,

sõltumata lepingu liigist. Eesti Energia AS on tuginenud uue üüripinna hankimisel sellele

erandile ekslikult. Seadusandja eesmärgiks oli RHS eelnõu seletuskirjast lähtuvalt eristada ühelt

poolt mis tahes õiguslikul alusel olemasoleva ehitise omandamist ja teisalt kinnisasja või sellega

seotud õiguse omandamist koos ehitustöö teostamisega vastavalt hankija soovidele. Teisel juhul

tuleks käsitada lepingut RHS-i mõttes mitte erandiga hõlmatud kinnisasjatehinguna, vaid

ehitustööde hankelepingu või kontsessioonina, mille suhtes erand ei kohaldu.

4.7. Varasemate Riigihangete RHAD-idest, on selge, et Hankija ei tee kinnisvaratehingut, vaid

sõlmib ehitustööde lepingu. Nõnda kvalifitseeris Riigihanked ka Hankija ise. Ehitustööde

hankeleping hõlmab ehitustööde tellimist ükskõik kelle poolt ja ükskõik milliste vahendite

arvel, tingimusel, et nõuded töödele seab hankija, kellel on otsustav mõju ehitustööde või

projekteerimise üle (RHS § 8 lg 5). Viimase Riigihanke RHAD sisaldas ruumiplaane,

materjalide kvaliteedinõudeid ja üksikasjalikke tehnilisi tingimusi.

4 (21)

4.8. Tallinna ringkonnakohus on Riigihanke „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber

280484) kontekstis öelnud, et erand ei ole kohaldatav: Kui hankija soovib sõlmida lepingut

kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks, siis

RHS kohaldamisele ei kuuluks (RHS § 11 lg p 7). Praegusel juhul ei ole sellise olukorraga

tegemist, sest hankija on pidanud võimalikuks ka soovitava büroohoone ehitamist.(TlnRKo

3-24-70, p 11). Seega ei ole erandiga tegemist olukorras, kus hanketingimused võimaldavad mh

büroohoone ehitamist, kuigi hankeleping võidakse lõpptulemusena sõlmida ka sellise

pakkujaga, kelle pakutav büroohoone vastab hanketingimustele ka ilma ehitustöödeta.

Üüripinnale esitatud põhitingimused ei jäta kahtlust selles, et leping ei ole hõlmatud erandiga:

pakutava büroohoone kavandamisel, projekteerimisel, ehitamisel ja/või rekonstrueerimisel

tuleb tagada: [---]. Arvestades tehniliste tingimuste arvukust ja üksikasjalikkust, suunaski

Hankija pakkujaid ehitama uut büroohoonet. Mis tahes kahtluseta oli aga büroohoone ehitamine

„võimalik“ – juba sellest tulenevalt ei ole erand ringkonnakohtu praktika järgi kohaldatav.

4.9. Erandi ja ehitustööde hankelepingu piiritlemise aluseks tuleks võtta küsimus, kas selline

ehitis oleks püstitatud ka ilma Hankija tellimuseta ja kas ilma Hankija tellimuseta oleks see

võidud ehitada märkimisväärselt erinevana. Euroopa Kohus on selgitanud, et hankija poolt

ehitise nõuete kindlaksmääramine eeldab, et hankija oleks võtnud meetmed, et määratleda

ehitist iseloomustavad omadused või vähemalt, et avaldada otsustavat mõju selle kavandamisel.

(EK C-451/08, p 67). Kui hankija poolt kinnisasja või -õiguse omandamine koos tema soovidele

vastava ehitisega mõjutas projekti rohkem kui kosmeetiliselt, on tegemist ehitustööde

hankelepinguga. Näiteks on piisavalt detailseteks nõueteks peetud tulevase kohtumaja

rendikonkursil antud lähteandmeid kohtuasjade ja -istungite arvu, töötajate arvu, kabinettide,

saalide jne hulga kohta (EK C-213/13,p-d 45-48).

4.10. Vaidlustaja ei ole teadlik, millise tehnilise kirjelduse esitas Hankija teistele ettevõtjatele.

Samas on juba Vaidlustajale endale edastatud tehnilise kirjelduse pinnalt selge, et leping ei saa

olla erandiga hõlmatud. Nt soovis Eesti Energia AS hoone valgustuse ja automaatika

projekteerimist ja ehitamist (p 1.2), parkimisala ehitustöid (p 1.3.1), laadijate paigaldamist

(p-id 1.3.2—1.3.4), uue sisekujunduse ja ruumiplaani projekteerimist ja ehitamist (p 1.4), uute

abiruumide projekteerimist ja ehitamist (p 1.5). Tegemist ei ole kosmeetiliste parendustega,

vaid ulatuslike rekonstrueerimistöödega.

4.11. Need nõuded esitas Eesti Energia AS Vaidlustajale, kes on praegune üürileandja. Tehniline

kirjeldus, mille Hankija esitas teistele ettevõtjatele, pidi hõlmama minimaalselt samu nõudeid.

Tõenäoliselt hõlmas teistele ettevõtjatele saadetud tehniline kirjeldus aga rohkemgi nõudeid,

kuna teiste ettevõtjate poolt pakutavate hoonete omaduste kohta ei tea Hankija midagi. Näiteks

Vaidlustaja puhul soovis Hankija jätta muutmata kandevkonstruktsioonid, tehnosüsteemide

šahtid, trepikojad, liftid, tualetid ja köökide/puhkeruumide asukohad (p 1.4.2). Teistele

ettevõtjatele saadetud tehnilised kirjeldused pidid hõlmama ka nõudeid sellele loetelule.

4.12. Hankija avaldas vaidlustusmenetluses, et tema nõuetele vastava hoone ehitamise või

olemasoleva hoone renoveerimise kulud võivad jääda vahemikku 9—21 miljonit eurot.

Seejuures oli Riigihanke eeldatav maksumus ca 24 miljonit eurot. Seega on Eesti Energia AS

teadlik sellest, et uue büroopinna hankimisega kaasnevad olulised ehitus- või renoveerimistööd,

et tagada vastavus Eesti Energia AS-i nõuetele. Selles olukorras on kummastav, et Hankija

otsustas asuda uut büroopinda hankima erandi alusel, mis on põhimõtteliselt nähtud ette

olemasoleva, renoveerimise vajaduseta hoone või büroopinna üürimiseks.

4.13. Eesti Energia AS-i tegevus kujutab endast väga olulist riivet kõikide riigihanke

korraldamise üldpõhimõtetega. Hankija ei kasuta ära konkurentsi, vaid otsustab sisuliselt oma

suva järgi, kellele ta suunab kümneid miljoneid avalikke vahendeid endale uue büroopinna

ehitamiseks ja sõlmib seejärel pikaajalise üürilepingu.

5 (21)

4.14. 20.06.2025 täiendas Vaidlustaja oma seisukohti.

4.14.1. Eesti Energia AS-i vastusest vaidlustusele on ilmne, et RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud

kinnisvaratehingu erand vaidlusalusel juhul ei kohaldu. Lepingu esemeks on aadressile

Veskiposti 8 ehitatav hoone. Praegu on tegemist tühja ehitusplatsiga, seega on tegemist

ehitatava hoonega, mis ehitatakse vastavalt Eesti Energia AS-i soovidele.

4.14.2. Eesti Energia AS ja Kolmas isik on seisukohal, et erand kohaldub seetõttu, et hoone

oleks ehitatud ka ilma Hankija tellimuseta. Tegemist on eksitava väitega, kuna

kinnisvaratehingu erandi kohaldamise eeldus ei ole see, et hoonet poleks ilma Hankija soovita

ehitatud. Euroopa Kohtu hinnangul pole erand kohaldatav juhul, kui hankija on positsioonil,

millelt saab otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist.

Kohtumaja ehitamise kontekstis selgitas Euroopa Kohus, et hankija on otsustavat mõju omaval

positsioonil, kui ta on täpsustanud kavandatud hoone tehnilisi ja tehnoloogilisi omadusi, andnud

lepingu täitjale kohtumõistmisega seotuid statistilisi andmeid (asjade arv, istungite arv,

kohtunike ja prokuröride arv, halduspersonali arv, kohtupolitseinike või turvateenistujate arv

jne), selgitanud oma vajadusi (kabinettide, kohtusaalide, konverentsisaalide, nõupidamissaalide

ja arhiiviruumide arv, ruumide pindala, sisesuhtlemise vahendid) ning ühisvajadusi, nagu

näiteks parklate mahutavus.

4.14.3. Eesti Energia AS ei ole Vaidlustajale ärisaladuse põhjendusel edastanud Kolmanda

isikuga sõlmitud lepingut, Kolmanda isiku pakkumusi ega läbirääkimiste sisu. Ilmselt nähtub

nendest dokumentidest ulatuslik pooltevaheline suhtlus selle üle, millistele nõuetele vastavalt

hoone ehitatakse. Juba Eesti Energia AS-i vastusest vaidlustusele nähtub, et Eesti Energia AS

on olnud lepingu sõlmimisel positsioonil, millelt saab otsustavalt mõjutada ehitatava hoone

kavandamist. Eesti Energia AS on esitanud vähemalt järgmisi nõudeid:

1) arhitektuurse lahenduse detailid;

2) sisekujunduslahendus;

3) hoone „sisemine lahendus“ (Hankija eristab seda sisekujundusest);

4) kontori üldine planeering;

5) erineva suuruse ja funktsionaalsusega tööruumide paiknemine;

6) parkimislahendus;

7) parkimiskohtade arv;

8) elektriautode laadijatega varustatus;

9) IT-võrk ja kaabeldus (hoone sees ja jaotlates);

10) tugevvoolusüsteem;

11) turvasüsteemid (seadmestik hoone ustele ja hoonesse endasse);

12) valguse juhtimise süsteem;

13) mürataseme hindamine.

Nõuete rohkuse taustal on selge, et Veskiposti 8 puhul ei ole tegemist kinnisvaratehingu erandit

õigustava valmislahendusega, nagu väidab Eesti Energia AS. Eesti Energia AS nõustub ka ise,

et hankijal on erandi rakendamisel õigus sätestada vaid viimistluslikke ja kosmeetilisi nõudeid.

Hoone planeeringu, parkimislahenduse, IT-, turva-, valguse juhtimise- ja voolusüsteemide

kindlaks määramine ei ole viimistluslik ega kosmeetiline, vaid oluline sekkumine ehitatava

hoone kavandamisse. Eesti Energia AS on olnud lepingu sõlmimisel hoone omaduste osas

otsustaval positsioonil ja on seda ka hoone ehitamise kestel.

4.14.4. Riigihanke korraldamata jätmist õigustavaid erandeid tuleb tõlgendada kitsendavalt. See

on olnud Euroopa Kohtu läbiv praktika juba alates 1993. aastast. Uuemas kohtupraktikas on

seda põhimõtet rõhutatud korduvalt. Juba ainuüksi siis, kui erandi kohalduvuse üle on mõistlik

kahtlus, peaks vaidlustuskomisjon kitsendava tõlgenduse kaudu järeldama, et erand ei kohaldu.

6 (21)

4.14.5. Eesti Energia AS omistab tarbetut tähtsust asjaolule, et hoone ehituslikku lahendust ei

muudeta. Selle tõlgenduse järgi võiks erandile tugineda alati, kui hankija ei esita nõudeid ehitise

kandvale struktuurile. See ei ole kinnisvaratehingu erandi mõte. Euroopa Kohtu sõnul on

võimalik otsustav mõju teha kindlaks ka siis, kui hankija esitab ulatuslikke nõudeid

siseviimistlustöödele – mitte vaid siis, nagu Eesti Energia AS väidab, kui hankija esitab nõudeid

ehituslikule lahendusele. Vaidlusalusel juhul on Eesti Energia AS läinud ulatuslikest

siseviimistluslikest nõuetest olulisemalt kaugemalegi.

4.14.6. Hankija on märkinud ärisaladuseks vaidlustuse vastuse lisadena esitatud üürilepingu,

Kolmanda isiku pakkumise 1. voorus, läbirääkimiste protokolli, Hankija e-kirja ja Kolmanda

isiku pakkumise 2. voorus. Vaidlustaja taotleb nende dokumentide väljastamist ulatuses, milles

need dokumendid ei sisalda ärisaladust. Ainult asjaolu, et Eesti Energia AS on sõlminud

Kolmanda isikuga konfidentsiaalsuskokkuleppe, ei saa välistada Vaidlustaja ligipääsu nendele

dokumentidele täielikult. Kui ka möönda, et dokumendid sisaldavad teatud ulatuses ärisaladust,

ei saa need olla ärisaladus tervikuna. Hankijal on võimalik koostada nendest dokumentidest

versioonid, milles on eemaldatud nõuete üksikasjad, kuid millest on sellegipoolest näha,

milliseid hoone omadusi nõuded puudutavad. See teave on Vaidlustajale oma õiguste tõhusaks

kaitseks vajalik.

5. Eesti Energia AS vaidleb vaidlustusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata järgmistel

põhjustel.

5.1. Eesti Energia AS on viinud uue üüripinna hankimiseks läbi Riigihanked, kuid need

vaidlustati ja menetlused venisid. Seetõttu tunnistas Hankija Riigihanked kehtetuks. Kuna

Riigihanked vaidluste tõttu venisid, ei saaks Eesti Energia AS uut üüripinda hiljemalt

30.04.2027 kasutusele võtta. Seetõttu hakkas Eesti Energia AS kaaluma võimalust leida

üüripind olemasolevate ehitiste ja arendusprojektide seast. Hankija tellis kinnisvarabüroolt

Colliers 2024. aasta sügisel turuülevaate 2026-2027 valmivate büroohoone projektide kohta

ning valis uuringu alusel välja 5 arendusprojekti, mis võiksid eelduslikult olla sobivad Eesti

Energia AS-i uue üüripinna vajaduste katmiseks.

5.2. 15.01.2025 saatis Eesti Energia AS viie väljavalitud arendusprojekti kohta arendajatele

päringud, milles paluti tutvustada enda pakutavat üüripinda. Esialgseid pakkumusi hinnati

eelkõige asukoha, kuid ka hinna, olemasoleva projektilahenduse sobivuse ja teiste parameetrite

poolest, ning otsustati alustada sisulisi üürilepingu läbirääkimisi kolme üürileandjaga.

Läbirääkimiste tulemusena sõlmis Eesti Energia AS 09.05.2025 üürilepingu aktsiaseltsiga

Kaamos Veskiposti tn 8, Tallinn asuva Avala III etapi büroohoone Sirius (edaspidi Sirius) üürile

võtmiseks, kuna see oli kolmest pakutud üüriobjektist soodsaima hinnaga ning vastas suures

ulatuses ka Eesti Energia AS-i uue üüripinnaga seotud vajadustele. Siriuse näol on tegemist uue

A-energiaklassi büroohoonega, mis oli terviklikul kujul valmis projekteeritud juba 2024, mille

ehitusloa taotlus oli sisse antud 20.12.2024 ning mille ehitamine pidi algama ja ka algas

02.06.2025 ehitusloa saamisel 2025 juunis.

5.3. Vaidlustaja pakutav ning hetkel Eesti Energia AS-i poolt üüritav Lelle 22, Tallinn

büroohoone oma omaduste tõttu (nt vanus üle 10 aasta, energiaklass F) viie potentsiaalselt

sobiva üüriobjekti hulka valituks ei osutunud ning 15.01.2025 hinnapäringut Vaidlustajale ei

saadetud. Kuna Vaidlustaja on olemasoleva üüripinna üürileandja, siis pöördus Eesti Energia

AS hinnapäringuga siiski ka Vaidlustaja poole ning uuris Vaidlustaja pakutavaid

võimalusi/tingimusi olemasoleva üüripinna üürimise osas.

Läbirääkimiste käigus selgus, et Lelle 22 üüripinna viimine Hankija vajadustele vastavaks

eeldanuks eelkõige hoone vanuse (Lelle 22 hoone kasutusluba väljastati veebruaris 2015) ja

kehva energiaklassi (klass F) tõttu hoone olulist parendamist ning renoveerimistööde tegemist,

mistõttu esinenuks Vaidlustajaga üürilepingu pikendamisel koos oluliste renoveerimistööde

7 (21)

tellimisega oht RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandi eelduseks olevate nõuete rikkumiseks.

Nende riskide vältimiseks ning Siriuse arendusprojekti omaduste (uus ehitis, töötajatele sobiv

asukoht, sobiv pindala, A-energiaklass jne) sobivuse tõttu otsustas Hankija sõlmida üürilepingu

(edaspidi Üürileping) Kolmanda isiku Siriuse arendusprojekti kohta, ehk RHS § 11 lg 1 p-i 7

erandi alusel sellise üüriobjekti osas, mis on juba arendaja poolt projekteeritud ja mis pakutaval

kujul vastas olulistes aspektides Hankija uue üüripinna osas võetud ootustele ja vajadustele.

5.4. Vaidlustaja tugineb vaidlustuses talle Hankija poolt 26.02.2025 esitatud hinnapäringule

ning teeb sellest eksliku järelduse, et samasugused, ulatuslikke ehitustöid eeldavad

hinnapäringud esitati ka läbirääkimistes osalenud arendajatele ning valituks osutunud

Üürilepingu objektiks olevale üüripinnale. Tegelikult sõlmiti Üürileping olemasoleva ja

Kolmanda isiku poolt täielikult projekteeritud ja välja kujundatud Siriuse ehitusprojekti baasilt,

mistõttu on RHS § 11 lg 1 p 7 erandi kohaldamise eeldused täidetud ja Üürileping on kehtiv.

Asjaolu, et Vaidlustaja pakutav hoone vajas Hankija vajadustega vastavusse viimiseks

(uuendamine, energiatõhususe parandamine jne) renoveerimist, ei tähenda, et samasuguseid

ehitustöid vajanuks ka turul pakutavad täiesti uued büroohoone projektid.

5.5. Vaidlustus tuleb jätta rahuldamata, kuna Eesti Energia AS on sõlminud Kolmanda isikuga

Üürilepingu RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud kinnisasja tehingut puudutava erandi alusel.

Viidatud sätte kohaselt ei pea hankija järgima RHS-is sätestatud korda, kui hankeleping

sõlmitakse kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või

kasutamiseks, sõltumata lepingu liigist. Erandi kehtestamist õigustab kinnisasja lahutamatus

selle geograafilisest asukohast ja selle unikaalsus, mistõttu ei ole kinnisasjad üldjuhul omavahel

võrreldavad.

5.6. Õiguskirjanduse kohaselt omab kinnisvaratehingu erand praktilist puutumust selle

piiritlemisest ehitustööde hanke- või kontsessioonilepingust, mistõttu on RHS § 11 lg 1 p-i 7

erandi kohaldamine välistatud kahel juhul:

1) erand ei laiene hankija sõlmitud lepingutele, mis hõlmavad lisaks kinnisasja

omandamisele või kasutusele võtmisele olulisel määral hankija seatud tingimustel tehtavaid

ehitustöid ehk n-ö rätsepatööna väljaehitatud kinnistuid. Seda olukorda iseloomustab leping,

millega hankija omandab kinnisasja ning samas laseb arendajal ehitada sinna oma vajadustele

vastava hoone või saavutab sisuliselt sama tulemuse, sõlmides lepingu kinnisvaraarenduse

varajases faasis, nii et projekti on võimalik oluliselt mõjutada (st kui tegemist on ehitustööde

hankelepinguga RHS § 8 lg 5 p-i 1 tähenduses või ehitustööde kontsessioonilepinguga RHS §

4 p-i 13 tähenduses);

2) erand ei laiene lepingutele, mille sõlmib ehitustööde tellimiseks hankijale kinnisasja

või selle kasutusõiguse üle andnud lepingupartner, kui hankija enda sõlmitud leping on liialt

abstraktne, et lugeda seda ehitustööde hankelepinguks, kuid hankijal on sellele vaatamata

oluline mõju ehitustööde või projekteerimise üle. Sellises olukorras kohaldub RHS § 6 lg 2,

mille alusel loetakse sisuliselt hankijaks ka isik, kes kohustub hankijale kokkulepitud tunnustele

vastava ehitise üle andma ja tellib selleks ehitustöid, ning RHS § 8 lg 5 p 2, mille kohaselt

loetakse selline leping ehitustööde hankelepinguks.

5.7. Euroopa Kohtu praktika ning RHS § 8 lg 5 p-i 2 grammatilise tõlgenduse kohaselt

iseloomustab mõlemat eelkirjeldatud olukorda tingimus, et töödele seab nõuded hankija, kellel

on otsustav mõju ehitustööde või projekteerimise üle (EKo C 537/19, p 49; EKo C-213/13, p

43; EKo C-536/07, p 55). Käesoleval juhul kummagi eelkirjeldatud olukorraga tegemist pole,

kuna Üürilepingu esemeks on olemasolev ja valmis projekteeritud büroohoone, mille

kujundamisele Eesti Energia AS otsustavat mõju avaldanud pole.

5.8. Vaidlustaja väitel kinnitavad Riigihangete RHAD-ide tehnilised kirjeldused ning

Riigihangete eseme kvalifitseerimine ehitustöödena, et Üürilepingu sõlmimise näol pole

8 (21)

tegemist RHS-i § 11 lg 1 p-is 7 nimetatud kinnisvaratehingu, vaid ehitustööde lepinguga RHS

§ 8 lg 5 mõistes. Vaidlustaja viitab Riigihanke „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber

280484) RHAD-ile, mis sisaldas ruumiplaane, materjalide kvaliteedinõudeid ja üksikasjalikke

tehnilisi tingimusi, ning teeb sellest järelduse, et samasugused nõuded on esitatud uuele

üüripinnale (Siriusele) ka Eesti Energia AS-i sõlmitud Üürilepingus. Vaidlustaja eksib.

5.9. On õige, et Riigihangetes soovis Eesti Energia AS büroopinna üürimist koos ehitustöödega.

Riigihankes nähti ette üksikasjalikud nõuded uue üüripinna arhitektuursele lahendusele,

hangitava pinna üksikasjadele, tehnovõrkude lahendustele jne. Kirjeldatud viisil n-ö

rätsepatööna tellitud üüriobjekti hankimine vastabki ühele kinnisvaraerandit välistavale

olukorrale, kuna Riigihangetes sai Hankija läbi hanketingimuste avaldada otsustavat mõju

valmivale ehitisele, mistõttu oli tegemist ehitustööde hankelepingu sõlmimisele suunatud

menetlusega RHS-i § 8 lg 5 mõttes. Kirjeldatud asjaolust ei saa aga teha järeldust, et Hankija

seadis samaväärsed ulatuslikud nõuded ka juba olemasoleva ning täielikult valmis

projekteeritud arendusprojektidele, sh Üürilepingu esemeks olevale Siriuse projektile. Selliseid

samaväärseid ulatuslikke nõudeid Üürilepingu objektiks olevale Siriuse projektile üürilepingu

läbirääkimistel ega lepingu tingimustes seatud ei ole.

5.10. Asjas ei oma tähtsust, milliseid hinnapäringuid koos milliste nõuetega Eesti Energia AS

turuosalistele (sh Vaidlustajale) esitas või milliseid nõudeid eelmistes Riigihangetes sätestas.

Vaidlustuse lahendamisel omab tähtsust vaid küsimus, kas Hankija sõlmis Üürilepingu RHS-i

§ 11 lg 1 p-i 7 erandit õigustava valmislahenduse näol või kas Hankijal oli otsustav mõju ehitise

kavandamisele ja projekteerimisele. Viimasel juhul erand kohaldamisele ei kuuluks ning

Üürileping vastaks seega hoopis ehitustööde hankelepingu tunnustele RHS-i § 8 lg 5

tähenduses, koos kogu sellele kohalduva menetluse ja teavitamisega.

Hankijal ei olnud otsustavat mõju ehitise kavandamisele ja projekteerimisele ning RHS-i § 11

lg 1 p 7 erandi kasutamine on õigustatud.

Eesti Energia AS on sõlminud Üürilepingu olemasoleva ehitusprojekti alusel

5.11. Kinnisasja erandi kasutamine RHS § 11 lg 1 p-i 7 alusel on lubatud siis, kui hangitakse

valmislahendust ning hankija pole avaldanud ehitustöödele või projekteerimisele otsustavat

mõju. Õiguskirjanduse kohaselt ei ole seaduse mõtteks kinnisvaratehingute erandi kohaldamist

välistada, kui sisuliselt on tegemist arendaja plaani järgi valmis ehitatud ehitise omandamisega

ning hankija võimalused ehitise omadusi mõjutada on viimistluslikud ja kosmeetilised. Euroopa

Kohus on selgitanud, et hankija poolt ehitise nõuete kindlaksmääramine eeldab, et hankija on

võtnud meetmed, et määratleda ehitist iseloomustavad omadused või vähemalt et avaldada

otsustavat mõju selle kavandamisel (EKo C-451/08, p 67; EKo C 537/19, p 50).

5.12. Euroopa Kohtu praktikas on otsustavat mõju hinnatud kui võimalust avaldada mõju

kavandatava ehitise projekteerimisele, mh ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmetele,

välisseintele ja kandvatele seintele. Ka ehitusseadustiku § 46 lg 1 p 1 käsitleb ehitise oluliste

tingimustena ehitise tuleohutust, energiatõhusust, kasutamise otstarvet, mõjuvaid koormusi või

ehitusloas märgitud muid olulisi tehnilisi näitajaid.

Hankija ei avaldanud ega saanud avaldada ehitise projekteerimisele ega ehitamisele olulist

mõju, kuna üüriobjekt (Sirius) oli valmis projekteeritud ning selle alusel ehitusloa taotlus nr

2411271/15371 ehitisregistrile esitatud juba 20.12.2024, ehk enne seda, kui Hankija oma

hinnapäringud välja saatis (15.01.2025). Üürileping sõlmiti 09.05.2025 ning ehitusloa nr

2512271/10850 sai objekt 02.06.2025. Järelikult ei saanud Hankija mõjutada ühtegi

ehitusprojekti olulist osa, mis oleks võinud tingida ehitusloa muutmist või andmist algsest

erineval viisil.

9 (21)

5.13. Euroopa Kohus on selgitanud, et kinnisvaraerandi lubamiseks ei pea ehitusloa taotlus

olema enne üürilepingu sõlmimist üürileandja poolt isegi veel sisse antud, kuivõrd valdkonna

praktikas levinud äritava kohaselt antakse mahukad projektid rendile tükk aega enne detailsete

projektide lõplikku kinnitamist, mistõttu hoone omanik või arendaja taotleb ametlikku ehitusloa

andmise menetlust alles siis, kui tulevased rentnikud on võtnud tema ees kohustused suure osa

suhtes projekteeritud hoone pindalast (EKo C-537/19, p 74). Siriuse ehitusloa taotlus oli

esitatud juba enne läbirääkimiste algamist (20.12.2024) ning oluliselt enne Üürilepingu

sõlmimist, mistõttu oli Eesti Energia AS-i võimalus mõjutada Siriuse kujundamist ja

projekteerimist juba seetõttu sisuliselt ette välistatud või teostatavad üksnes olemasoleva

ehitusprojekti muudatuste kaudu (mis on kontrollitav Üürilepingu tingimustest ning avalikest

registriandmetest).

5.14. Hankija sõlmis Üürilepingu sellise arhitektuurse ning ehitusliku lahenduse alusel, nagu

Kolmas isik oli 2024 projekteerinud ning läbirääkimiste käigus algusest peale Hankijale

pakkus. Hankija esitas läbirääkimistel nõudeid üksnes hoone sisemise ruumilahenduse,

sisekujunduse ning kaabeldust ja turvasüsteeme puudutavate sisemiste tehniliste lahenduste

osas, st esitas täpsustavaid nõudeid hoone sisemise lahenduse osas, mida iga üürnik sellise

kinnisvara objekti üürile võtmisel mõistlikult võttes esitaks. Et Hankija ei ole Siriuse

projekteerimisele ega ehitamisele otsustavat mõju avaldanud, tõendavad järgmised asjaolud ja

tõendid:

1) Kolmanda isiku poolt läbirääkimiste käigus esitatud pakkumine 1. voorus põhines

tervikuna Siriuse hoone ehitusprojektil, mis oli aluseks Kolmanda isiku poolt 20.12.2024

esitatud ehitusloa taotlusele;

2) Kolmanda isikuga peetud läbirääkimiste protokollist nähtuvalt arutati läbirääkimiste

käigus üksnes Kolmanda isiku poolt pakutavaid üüri tingimusi, Siriuse olemasoleva

arhitektuurse lahenduse detaile, hoone sisemiste lahendustega seotud aspekte ning teisi

täpsustavaid küsimusi, mida on võimalik täpsustada ja kohandada olemasoleva Siriuse hoone

olemasoleva ehitusprojekti ja lahenduse alusel;

3) Hankija poolt pärast läbirääkimisi Kolmandale isikule e-postiga edastatud sisend 2.

vooru pakkumise esitamiseks sisaldas vaid juhiseid läbirääkimistel arutatud ning täpsustavaid

tingimusi parkimise, logode asetuse, hoone sisemist lahendust ja sisekujundust puudutavate

nõuete osas;

4) Kolmanda isiku poolt läbirääkimiste järel esitatud pakkumine 2. voorus ei erine pärast

Hankija läbirääkimistel ja e-kirjas antud sisendit olulises osas 1. voorus esitatud pakkumise

dokumentidest, st kogu hoone põhilahendus on jäänud samaks: kõik hoone arhitektuursed

lahendused, korruste plaanid ning eriosade projektid on jäänud nii 1. kui 2. vooru pakkumusis

samaks, täpsustatud on vaid konkreetseid olemasoleva lahenduse raamides käsitletud aspekte.

Nii nähtub, et mõlemas pakkumises esitatud Siriuse hoone tehnilised kirjeldused on kõigis

põhilistes ajajaotistes mõlema vooru pakkumuses samad: „Sisekliima, energiatõhusus ja

keskkonnasäästlikkus“; „Sisekujundus“, „Üldised nõuded IT võrkude ja kaabeldusele“;

„Tugevvoolusüsteemile“ ning „Hoone turva- ja tuleohutusnõuded“. Alajaotises

„Bürooruumid“ on võrreldes 1. etapiga täpsustatud pärast läbirääkimisi valguse juhtimise

süsteemi ning mürataseme hindamise standardit. Samuti on võrreldes 1. vooruga lisatud 2.

vooru pakkumisse logosid puudutav osa (käsitleb logode paiknemist hoone fassaadil) ning

parkimislahendus. Ükski mainitud asjaoludest ei ole käsitatav hoone ehitusliku lahenduse

olulise muutmisena;

5) Üürilepingust nähtuvalt sõlmiti leping selle Lisana 1 esitatud Kolmanda isiku poolt

2. voorus esitatud pakkumise ja selles toodud Siriuse hoone lahenduste alusel. Ka Üürilepingu

tingimused hankijapoolseid muudatusi või täiendavaid erinõudeid Siriuse hoone ehitustööde

tegemisele ette ei näe.

5.15. Õiguskirjanduse kohaselt tuleb ehitisele olulise mõju avaldamise piiritlemise aluseks

võtta küsimus, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma hankija tellimuseta ja kas ilma hankija

10 (21)

tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana. Siriuse üüriobjekt oli sellisel

kujul sellisel lahenduses turule juba pakutud 2024. aastal ning 2024. aastal täielikult valmis

projekteeritud. Ka ehitusloa taotlus Siriuse ehitamiseks Üürilepingus toodud lahenduses oli

Kolmanda isiku poolt esitatud juba 20.12.2024, st enne kui Eesti Energia AS üldse alustas

läbirääkimisi Üürilepingu sõlmimise üle. Järelikult oleks Siriuse hoone püstitatud sellisel kujul

ka ilma Hankija tellimuseta.

5.16. Euroopa Kohus on korduvalt kinnitanud, et selleks, et erandi kohaldamist välistada, on

vaja, et hankija oleks võtnud meetmed, et määratleda ehitist iseloomustavad omadused või

vähemalt avaldada otsustavat mõju selle kavandamisel (EKo C-451/08, p 67; EKo C-213/13, p

44). Selleks, et lugeda hankija otsustavat mõju avaldanuks, peaksid hankija antavad kirjeldused

ületama rentniku poolt uuele hoonele tavapäraselt esitatavaid nõudeid. Ka on Euroopa Kohus

selgitanud, et on tavapärane, et ettevõtja – nii era kui avalik –, kes soovib rentida kontorihoonet,

esitab teatavad soovid nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama,

olenemata sellest, kas tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega

seoses tehakse remonditöid, ja see ei anna alust rendilepingu ümberklassifitseerimiseks

ehitustööde hankelepinguks (EKo C‑537/19, p 81).

Eesti Energia AS-i nõuded üüripinnale

5.17. Hankija poolt Üürilepingu esemele läbirääkimiste käigus seatud nõuete näol on tegemist

hoone ehitamise ning kavandamise seisukohalt mitteoluliste nõuetega, mis jäävad olemasoleva

hoone lahenduse piiridesse ega ületa iga rentniku poolt uuele hoonele tavapäraselt üüripinna

kohandamiseks esitatavaid nõudeid. Näiteks on Hankija täpsustatud nõudeid selliste elementide

kohta nagu ettevõtte logode kinnitamise võimalus fassaadile ja nende paigutus. Ettevõtte logode

paigutamine hoone fassaadile on tavapärane iga rentniku puhul ja ei ületa seega rentniku poolt

uuele hoonele tavapäraselt esitatavaid nõudeid.

5.18. Järgmisena on Hankija esitanud nõuded sisekujunduslahendusele, kirjeldades

kontorimaastiku üldist planeeringut (avatud ja poolavatud) ning erineva suuruse ja

funktsionaalsusega tööruumide paiknemist. Tänapäevased avatud ja poolavatud büroopinnad

ehitatakse sageli paindlikkuse põhimõttel. Ruumid on kavandatud nii, et neid oleks vajadusel

võimalikult lihtne uue üürniku või ettevõtte vajadustele vastavaks kohandada. Modulaarsed

vaheseinad jm kergesti liigutatavad lahendused võimaldavad kiiresti muuta ruumide paigutust.

Seetõttu ei erine Hankija taotletav tööruumide ja üldise sisekujunduse lahendus kuidagi

rentniku poolt uuele kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest nõuetest.

5.19. Euroopa Kohus on oma praktikas leidnud, et kui hoone on projekteeritud kui klassikaline

büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi ja on

sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatud ka tulevaste rentnike jaoks, siis on

seda arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid

nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas

tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse renditöid

(EKo C‑537/19, p-id 80–81). Veel peab Euroopa Kohus siseviimistlustöid puudutavaid taotlusi

otsustavat mõju avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest (EKo

C‑537/19, p 53). Käesoleval juhul ei erine Hankija soovitud sisekujunduslahendused

tavapärasest kuidagi oma eripära või ulatuse poolest.

5.20. Hankija on esitanud soovid ka parkimislahenduse, parkimiskohtade ja elektriautode

laadijatega varustatuse osas. Ka siin ei välju Hankija rentniku poolt uuele kontorihoonele

tavapäraselt esitatavatest nõuetest ning Kolmas isik pole pidanud tegema mingeid

ümberehitustöid parkimiskohtade rajamiseks. Kolmanda isiku 2. vooru pakkumusest nähtub, et

169 ehk enamus parkimiskohti on Hankijale ette nähtud juba valminud parkimismajja ning

11 (21)

ülejäänud, hoonealuste või selle perimeetris asuvate parkimiskohtade rajamine pole hoone

rajamisel ehituslikult midagi mõjutanud.

5.21. Hankija on esitanud nõuded ka IT võrgule ja kaabeldusele (hoonesisene kaabeldus ja

nõuded jaotlatele) ning lisanõuded tugevvoolusüsteemile. Ka need nõuded on käsitletavad

rentniku poolt tavapäraselt esitatavate nõuetena ning nende puhul tuleb samuti silmas pidada,

et ka need planeeritakse võimalikult universaalsetena, et rentniku vahetumise korral üleminek

võimalikult lihtsaks teha. Hankija on toonud viiteid ka standarditele, millele side- ja arvutivõrgu

kaabeldussüsteem peab vastama. Ka seda on Euroopa Kohus pidanud õiguspäraseks, rõhutades,

et standardite rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik võib tavaliselt nõuda (EKo

C‑537/19, p 83). Samuti on Hankija esitanud enda vajadustest/tegevusest lähtuvad nõuded

hoone turvasüsteemidele, mis valdavalt puudutavad hoone ustele ja hoonesse rajatava

seadmestikuga seotud nõuete täitmist ning mitte hoone enda ümberehitusega seotud ehitustööde

tegemist. Ka enda vajadustest lähtuvate turvanõuete osas tingimuste seadmine on üldjuhul iga

üürniku loomulik vajadus ega erine iga rentniku poolt uuele kontorihoonele tavapäraselt

esitatavatest nõuetest.

5.22. Kokkuvõttes on Hankija seisukohal, et ta ei ole saanud mõjutada hoone valmimist selle

ehitusõiguslikult olulises mõttes. RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erand ei tähenda, et hankija ei

tohiks üldse paluda üüripinnal muudatuste tegemist või vastasel korral langeks ta erandi

kohaldamisalast välja. Vastasel korral kaotaks erand suuresti oma mõtte või tekiks küsimus,

milleks üldse sellist erandit sätestada, kui tema rakendamine olemasoleva ehitise üürimiseks

oleks iga väiksemagi muudatuse korral redutseerunud miinimumini.

5.23. Kui Eesti Energia AS oleks ise endale sobivat kontoripinda ehitustööde hankelepingu

mõttes (RHS § 8 lg 5) hankinud, oleks tal olnud algusest peale õigus juba projekteerimise faasis

kaasa rääkida endale sobivate tingimuste saavutamises. Antud juhul oli Hankija teadlik valik

kasutada just RHS § 11 lg 1 p-is 7 toodud erandit ning aktsepteerida fakti, et ta peabki leppima

turul pakutavate olemasolevate võimalustega ja saab olemasolevaid lahendusi oma vajadustele

vastavaks kohandada ainult minimaalselt (sealjuures on üüripinna teatav kohandamine üürniku

vajadustele vastavaks üürisuhetes tavapärane, mida toetab ka Euroopa Kohtu praktika).

Nii pidi Hankija võrreldes viimase Riigihanke „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber

280484) „Büroopinna üldised nõuded“ seatud tingimustega tegema Üürilepingu sõlmimisel rea

mööndusi oma vajadustes (nt Siriusel on soovitust oluliselt vähem laopindu, vähem on

parkimiskohti, oluliselt väiksem on elektrivõimsus amprite vaates). Erandile tuginemise tõttu

pidi Hankija leppima turul pakutavate valmislahendustega.

5.24. Eesti Energia AS ei ole väljunud tavapärases üürisuhtes tehtavate kohanduste piiridest –

ta on hankinud valmislahendust ning pole saanud hoone valmimist ega selle olulisi osi oluliselt

mõjutada. Ehitis oleks valminud sellisel kujul ka ilma Hankija osaluseta ning ilma Hankija

tellimuseta ei oleks ehitist ehitatud märkimisväärselt erinevana. Kõik Eesti Energia AS-i

palutud muudatuslahendused on pigem viimistluslikud ja kosmeetilised ning ja igasuguse

ettevõtte toimimiseks tavapärased ja mida võiks nõuda ka ükskõik milline teine rentnik.

5.25. 27.06.2025 esitas Eesti Energia AS täiendavad seisukohad.

5.25.1. Vaidlustaja seisukoht, et RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud kinnisvaratehingu erand

vaidlusalusel juhul ei kohaldu, on väär. Vaidlustaja tugineb eelkõige asjaolule, et Hankija esitas

läbirääkimistel Kolmanda isikuga nõuded, mis Vaidlustaja hinnangul mõjutavad ehitatava

hoone kavandamist. Hankija leiab, et tegemist on nõuetega hoone sisemise lahenduse osas,

mida iga üürnik sellise kinnisvara objekti üürile võtmisel mõistlikult võttes esitaks.

12 (21)

5.25.2. Turul saadaolevates projekteeritud hoonetest sobivate ülesleidmiseks on hankijal vaja

teavitada potentsiaalseid arendajaid, millised on hankija vajadused (inimeste arv, võimalik

pindala, parkimiskohtade vajadus jne) sobiva üüriobjekti osas. Mõistetavalt ei pea hankija

üürima hoonet, mis tema vajadustele ei vasta. See, et Eesti Energia AS avaldas enda vajadused,

ei tähenda, et hankija andis sisendi olemasoleva hoone projekteerimiseks või ehitamiseks.

Hankija ei saanudki seda teha, kuna hoone oli juba valmis projekteeritud enne hankija poolt

Kolmanda isiku poole pöördumist – hoone ehitusloa taotlus oli esitatud juba enne läbirääkimiste

algamist 2024 detsembris.

5.25.3. Vaidlustaja viidatud Euroopa Kohtu lahendis EKo C-213/13 andis hankija sisendi kogu

kohtuhoone kujundamiseks, millise olukorraga praegusel juhul tegemist ei ole. Otsuse kohaselt

avaldati koos teatega dokument, milles oli määratletud kavandatud kohtumaja ehitamise

struktuuriliste, funktsionaalsete ja organisatoorsete nõuete ametlik raamistik (otsuse p 9).

Eelnevast tuleneb, et märgitud kohtuasjas oli eesmärgiks ehitada täpselt hankija vajadustele ja

soovidele vastava hoone. Tegemist ei olnud juba valmis projekteeritud lahendusega nagu

praegusel juhul.

5.25.4. Kõik Eesti Energia AS-i antud sisendid jäävad nende juhiste juurde, mida tavapäraselt

iga sellise hoone üürnik oma ruumide kohendamise osas annaks.

5.25.5. Euroopa Kohus on oma praktikas leidnud, et kui hoone on projekteeritud kui

klassikaline büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi

ja on sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatud ka tulevaste rentnike jaoks, siis

on seda arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid

nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas

tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse

renditöid. Veel peab Euroopa Kohus siseviimistlustöid puudutavaid taotlusi otsustavat mõju

avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. Käesoleval juhul ei

erine Hankija soovitud sisekujunduslahendused tavapärasest oma eripära või ulatuse poolest.

Iga üürnik sooviks täpsustada ning rääkida kaasa sisekujunduse, turvanõuete, logo paigutuse,

siseseinte paigutuse jne väljatöötamisel.

5.25.6. Eesti Energia AS-i antud juhised on tavapärased üürniku poolt üürileandjale antavate

juhiste pinna üürimiseks. Selliste juhiste andmine ei kvalifitseeru sellisteks juhisteks, mis

saavad otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist.

6. Kolmas isik, Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara, vaidleb vaidlustusele vastu ja palub jätta selle

rahuldamata järgmistel põhjustel.

6.1. Eesti Energia AS on püüdnud endale ja oma kontserni teistele äriühingutele leida uut

üüripinda alates 2023. aasta novembrist. Selle eesmärgiga seonduvalt korraldatud

Riigihangetes peeti vaidlusi RHAD-i üle.

Vaidlustaja on Eesti Energia AS-i praeguse peakontori pinna üürileandja ja üürileping Eesti

Energia AS-i ning Vaidlustaja vahel lõpeb 31.12.2026. Vaidlustaja saavutas vaidlustuste kaudu,

et Eesti Energia AS ei saanuks Riigihankega „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber

280484) tõenäoliselt jätkata nii, et üüripinna saaks hiljemalt 30.04.2027 kasutusele võtta ning

pidi kaaluma üüripinna leidmist olemasolevate ehitiste ja arenduste seast.

6.2. Vaidlustuse aluseks on eeldus, et Eesti Energia AS-il polnud õiguslikku alust RHS § 11 lg

1 p-i 7 kohaldada ja Kolmanda isikuga lepingut sõlmida. Vaidlustaja keskendub peaasjalikult

sellele, mida Eesti Energia AS soovis Riigihangete RHAD-ide alusel tellida. Samuti kahtlustab

Vaidlustaja, et Eesti Energia AS esitas Kolmanda isiku ehitisele selliseid nõudeid, mis annaksid

aluse järelduseks, et Kolmas isik rajab ehitise olulisel määral Hankija seatud tingimustel.

13 (21)

Kumbki eeldustest ei ole õige, mistõttu vaidlustus tuleb jätta rahuldamata. Asjaolu, et Hankija

on varem püüdnud üüripinda hankida Riigihangetega, ei oma RHS § 11 lg 1 p-i 7 kohaldamisel

mingit tähtsust.

6.3. RHS § 11 lg 1 p 7 sätestab nn kinnisvaraerandi - hankija ei pea RHS-is sätestatud

menetluskorda kohaldama siis, kui sõlmib lepingu kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega

seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks. Tegu on tavapärase võimalusega, millega

hankijad endale kontoriruume üürivad. Küsimus, kas Hankija tohtis erandit kasutada, taandub

sellele, kas Hankija hankis kinnisvara sellisena, nagu see oli või oleks nii kui nii rajatud, või

nägi ette spetsiifilisi nõudeid pinna ehitamisele, mispuhul saaks tegemist olla hoopis

ehitustöödega. Sellisel juhul tulnuks Hankijal alustada riigihanget ning erandi rakendamine

olnuks lubamatu.

6.4. Kinnisvaraerandi kohaldamise õiguspärasus taandub käesolevas vaidluses sellele, kas

ehitis on rajatud või rajatakse olulisel määral Hankija seatud tingimuste alusel. Sisuliselt vajab

kontrollimist see, kas Hankija esitas hoone ehitamisele sellised nõuded, milles väljendus

Hankija otsustav mõju ehitustööde või projekteerimise üle, ehk kas Eesti Energia AS seadis

projekteerimisele või ehitamisele nõudeid, mis oluliselt ja märkimisväärselt mõjutasid nii

ettevõtja huvi hoonet ehitada kui ka hoonet ennast.

6.5. Seda, millised peaksid olema hankija kindlaks määratud nõuded, on Euroopa Kohus

kaalunud kaasuses, mille põhikohtuasjas vaieldi kokkuvõtlikult selle üle, kas hankija sõlmitud

rendileping, millega seonduvalt ehitati büroohoone teatavas ulatuses vastavalt hankija seatud

tingimustele, oli tegelikkuses ehitustööde hankeleping (EKo C-537/19).

Euroopa Kohus asus seisukohale, et hankija otsustavaks mõjuks ehitustööde või

projekteerimise üle saab pidada eelkõige seda, kui hankija koostatud kirjeldused lähevad

kaugemale rentniku tavalistest nõuetest sellisele ehitisele (EKo C-537/19, p 51). Kohus ei

pidanud aga määravaks seda, kas tingimusi on näiteks arvukalt, vaid pigem seda, kas need

tingimused on ehitist arvestades ebatavalised. Nii leidis kohus, et hindamaks hankija otsustavat

mõju projekteerimisele, tuleb välja selgitada, kas eespool kirjeldatud mõju avaldatakse ehitise

struktuurile, nagu mõõtmele, välisseintele ja kandvatele seintele (EKo C-537/19, p 53).

6.6. Eeltoodu tähendab, et kui hankija ei mõjuta otsustavalt hoone projekteerimist ega ehitamist,

siis on lepingu sõlmimine RHS § 11 lg 1 p-i 7 alusel õiguspärane. Teisisõnu on tegemist

tavapärase kinnisasja üürimise tehinguga, millele RHS-i menetluskord ei rakendu. See aga ei

tähenda, et RHS § 11 lg 1 p-i 7 alusel sõlmitav leping saaks olla õiguspärane üksnes siis, kui

mistahes kohandusi ei tehta. Õiguspraktikas on korduvalt rõhutatud, et hankijal kui rentnikul,

on õigus seada nõudeid, mida rentnikult võib tavapäraselt eeldada. Nende nõuete seadmist ei

saa võrdsustada ehitustööde tellimisega ning sellistel tingimustel sõlmitud lepingut ehitustööde

hankelepinguga. Seega ei taandu erandi kasutamise õiguspärasus ka tõdemusele, et hankijal

tuleks üksnes üürileping üürileandja seatud tingimustel allkirjastada ning et ta ei tohiks üldse

enda vajaduste tarbeks nõudmisi esitada. Nii taandub vaidlus vastuse leidmisele küsimusele,

kas ehitis oleks püstitatud Eesti Energia AS-i võimalike nõudmisteta või kas see ehitis oleks

püstitatud märkimisväärselt teistsugusena. Kui vastus mõlemale küsimusele on eitav, siis on

Hankija sõlminud kehtiva lepingu ja vaidlustus rahuldamisele ei kuulu.

6.7. Vaidlustaja leiab, et kui Eesti Energia AS püüdis Riigihangetega kaks korda üüripinda

hankida, siis ilmselt püüdis Hankija ka nüüd samadel tingimustel üüripinda hankida, kuid ei

korraldanud selleks hankemenetlust. Vaidlustaja eksib.

Vaidlustaja väidab sisuliselt seda, et kuna Hankija korraldas üüripinna hankimiseks ühe või

mitu hankemenetlust, milles olid seatud üksikasjalikud tingimused mh ka büroohoone

kavandamisele, projekteerimisele, ehitamisele või rekonstrueerimisele, siis tähendas see, et:

[...] on selge, et hankija ei tee kinnisvaratehingut, vaid sõlmib ehitustööde lepingu.

14 (21)

Millel Vaidlustaja arvamus põhineb, ei ole teada. Liiati olukorras, kus Vaidlustaja ise väidab, et

ei ole teadlik, milliseid päringuid Eesti Energia AS teistele ettevõtjatele esitas. Vaidlustaja peaks

aga olema teadlik, et nii, nagu varasemast riigihankest ei saa üldjuhul teha järeldusi tulevase

riigihanke kohta, ei saa ka ühest või mitmest varasemast riigihankest teha järeldusi RHS § 11

lg 1 p-i 7 alusel sõlmitud lepingu ja selle tingimuste kohta. Paralleelid Riigihangete tehniliste

kirjeldustega asjasse ei puutu. Ka Hankija on vastuses vaidlustusele selgitanud, et ta pole

Riigihangetega samaväärseid nõudeid lepingu sõlmimisel Kolmanda isikuga kohaldanud.

6.8. Kuivõrd Vaidlustaja haldusasjaga 3-24-2374 uue üüripinna Riigihanget piisavalt venitas,

siis pidigi Eesti Energia AS RHS § 11 lg 1 p-i 7 kohaldamiseks leppima nende arendustega, mis

kinnisvaraerandi kasutamise üle otsustamise ajahetkel teada olid. Paratamatult tähendas see, et

Hankija pidi tõenäoliselt mitmetest oma soovidest loobuma ja sõltus oma vajaduste

rahuldamiseks sellest, mida kinnisvaraturg tol hetkel ja millistel tingimustel pakkus. Neid

mööndusi on Hankija kirjeldanud ka vastuses vaidlustusele.

6.9. Eesti Energia AS on oma vastuses vaidlustusele detailselt selgitanud, kuidas Kolmanda

isikuga Üürilepinguni jõuti ja ka tõendanud, et Hankijal polnud otsustavat mõju projekteerimise

ega ka tulevaste ehitustööde üle. Hankija soovid üüripinna suhtes olid rangelt sellised, mida sai

mistahes rentnikult tavapäraselt eeldada. Sama näitab selgelt kogu projekti kronoloogia.

Seda tõendab ka nn Colliers uuring, mis esitas teavet 2024. aasta oktoobri seisuga. Juba selles

ülevaates oli Kolmanda isiku pakutav hoone nn ready to go ehitisena nimetatud. Ehitusloa

taotluse esitas Kolmas isik 20.12.2024 ehk enne seda, kui Hankija Kolmanda isiku poole

pöördus. Kolmas isik on Siriuse üüripinda pakkunud ka võimalikele teistele ankurüürnikele,

mis ilmestab samamoodi, et tegemist ei ole hoonega, mis oleks projekteeritud Eesti Energia

AS-i nõudmiste kohaselt või mida ehitataks selliste nõudmiste alusel. Hoonele väljastati

ehitusluba 02.06.2025, mis tähendab lõppastmes, et Hankija ei mõjutanud ega saanudki

mõjutada ainsatki ehitusprojekti olulist osa. Üürileping sõlmiti lähtudes sellest arhitektuursest

ja ehituslikust lahendusest, mille Kolmas isik oli varasemalt projekteerinud ja Hankijale lepingu

läbirääkimiste raames pakkunud.

6.10. Eesti Energia AS on oma vastuses korrektselt esitanud ka Hankija soovid üüripinna suhtes

ja need soovid õiguslikult õigesti kvalifitseerinud. Kolmanda isiku jaoks olid need Hankija

soovid täiesti tavapärased standardlahendused, mis ei tähendanud vajadust hoonet teistsuguseks

projekteerida või ehitada.

Kolmas isik oli otsustanud hoone rajada sõltumata Hankija võimalikust huvist just selles

üüripinna rentimise suhtes, mistõttu ei asutud hoonet projekteerima ega seda ka ehitama

vastuseks Hankija vajadustele. Kui hoonet ei projekteeritud lähtudes Hankija soovidest ja hoone

oleks ehitatud sellisena sõltumata sellest, kas Hankija soovinuks sinna üüripinda või mitte, siis

tähistab see järeldust, et hoone oleks ehitatud ka ilma nö Hankija tellimuseta. Kuna Kolmas isik

rajanuks kõnealuse hoone sõltumata Hankija soovidest nii kui nii, siis ei avaldanud Hankija ka

mistahes otsustavat mõju hoone rajamisele.

Kohandused, mida Hankija üüripinnalt soovis, ei läinud kaugemale nõuetest, mida saab uue

hoone rentnikult tavapäraselt eeldada. Seega on Eesti Energia AS RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud

erandit kasutanud õiguspäraselt ja lepingu tühisus tuvastamisele ei kuulu.

VAIDLUSTUSKOMISJONI PÕHJENDUSED

Vaidlustaja taotlus dokumentide edastamiseks

7. 20.06.2025 täiendavates seisukohtades esitas Vaidlustaja muuhulgas ka taotluse väljastada

talle Hankija poolt vaidlustusmenetluses tõenditena esitatud Üürileping, Kolmanda isiku

pakkumine 1. voorus, läbirääkimiste protokoll, Hankija e-kiri (Hankija sisend 2. vooru

15 (21)

pakkumise esitamiseks) ja Kolmanda isiku pakkumine 2. voorus, ulatuses milles need

dokumendid ei sisalda ärisaladust.

Vaidlustuskomisjon jätab Vaidlustaja taotluse rahuldamata.

7.1. Kõigi eelnimetatud dokumentide kohta on Hankija oma 11.07.2025 vastuses vaidlustusele

märkinud, et tegemist on ärisaladusega ning seda iga dokumendi puhul eraldi ka põhjendanud.

Ka Vaidlustaja ei vaidle vastu sellele, et need dokumendid sisaldavad ärisaladust, vaid taotleb

nende esitamist osas, mis ärisaladust ei sisalda.

7.2. Vaidlustaja esitas taotluse talle eelnimetatud dokumentide (ärisaladuseta osas)

väljastamiseks 20.06.2025, mis vaidlustuskomisjoni 12.06.2025 kirja nr 12.2-9/138 kohaselt oli

määratud (Vaidlustajale) viimaseks päevaks täiendavate seisukohtade esitamiseks. Seega ei

oleks Vaidlustajal isegi taotluse mingis osas rahuldamise korral olnud võimalik saadud teavet

vaidlustusmenetluses kasutada.

7.3. Vaidlustuskomisjonil ei ole õiguslikku alust kohustada Hankijat või Kolmandat isikut

ärisaladust sisaldavaid dokumente (seejuures väga mahukaid), läbi vaatama ning neist oma

ärisaladuse kõrvaldama üksnes selleks, et Vaidlustaja saaks ärisaladuseta dokumentidega

rahuldada oma uudishimu või saaks kasutada neid võimalikus järgnevas kohtuvaidluses1.

Eesti Energia AS-i poolt RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandi kasutamise õiguspärasuse

kontrollimine

8. Lähtudes RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandist, sõlmis Eesti Energia AS 09.05.2025

üürilepingu Aktsiaseltsiga Kaamos Kinnisvara, aadressil Veskiposti tn 8, Tallinn asuva Avala

III etapi büroohoone Sirius üürile võtmiseks (Üürileping).

Vaidlustaja on seisukohal, et Eesti Energia AS-il puudus õigus kasutada RHS § 11 lg 1 p-is 7

sätestatud erandit, mistõttu tuleb vaidlustuskomisjonil tuvastada Üürilepingu tühisus.

9. RHS § 11 lg 1 p-i 7 kohaselt ei ole hankija kohustatud RHS-i kohaldama, kui hankeleping

sõlmitakse kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või

kasutamiseks, sõltumata lepingu liigist.

Õiguskirjanduse kohaselt on RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandi kohaldamine välistatud

kahel juhul:

1) erand ei laiene hankija sõlmitud lepingutele, mis hõlmavad lisaks kinnisasja

omandamisele või kasutusele võtmisele olulisel määral hankija seatud tingimustel tehtavaid

ehitustöid ehk n-ö rätsepatööna väljaehitatud kinnistuid. Seda olukorda iseloomustab leping,

millega hankija omandab kinnisasja ning samas laseb arendajal ehitada sinna oma vajadustele

vastava hoone või saavutab sisuliselt sama tulemuse, sõlmides lepingu kinnisvaraarenduse

varajases faasis, nii et projekti on võimalik oluliselt mõjutada. [---] Seaduse mõtteks ei ole siiski

kinnisvaratehingute erandi kohaldamist välistada, kui sisuliselt on tegemist arendaja plaani järgi valmis

ehitatud ehitise omandamisega ning hankija võimalused ehitise omadusi mõjutada on viimistuslikud ja

kosmeetilised. Piiritlemise aluseks tuleb võtta küsimus, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma hankija

tellimuseta ja kas ilma hankija tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana.2 ;

2) erand ei hõlma iseenesest formaalselt kinnisvaratehinguks liigituvate lepingute

täitmist või nendega kaasnevate lepingute sõlmimist, mis vastavad hankelepingute tunnustele.

Piirang puudutab ehitustööde hankelepingu laiendava definitsiooni kaudu lepinguid, mille

sõlmib ehitustööde tellimiseks hankijale kinnisasja või selle kasutusõiguse üle andnud

lepingupartner, kui hankija enda sõlmitud leping on liialt abstraktne, et lugeda seda ehitustööde

1 Vaidlustuskomisjon on teavitanud menetlusosalisi Vaidlustaja taotluse rahuldamata jätmisest ka oma 27.06.2025

e-kirjaga. 2 Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne. Koost: M. A. Simovart ja M. Parind. § 11 kommentaarid, komm

36.

16 (21)

hankelepinguks, kuid hankijal on sellele vaatamata oluline mõju ehitustööde või

projekteerimise üle. Sellises olukorras kohaldub RHS § 6 lg 2, mille alusel loetakse sisuliselt

hankijaks ka isik, kes kohustub hankijale kokkulepitud tunnustele vastava ehitise üle andma ja

tellib selleks ehitustöid, ning RHS § 8 lg 5 p 2, mille kohaselt loetakse selline leping ehitustööde

hankelepinguks.3

10. Vaidlustaja on seisukohal, et käesoleval juhul puudus Eesti Energia AS-il õigus kohaldada

RHS § 11 lg 1 p-is 7 kehtestatud erandit kokkuvõtlikult järgmistel põhjustel:

1) varasemate Riigihangetest nähtub, et Hankija ei tee kinnisvaratehingut, vaid sõlmib

ehitustööde lepingu. Ehitustööde hankeleping hõlmab ehitustööde tellimist ükskõik kelle poolt

ja ükskõik milliste vahendite arvel, tingimusel, et nõuded töödele seab hankija, kellel on

otsustav mõju ehitustööde või projekteerimise üle (RHS § 8 lg 5). Viimase Riigihanke RHAD

sisaldas ruumiplaane, materjalide kvaliteedinõudeid ja üksikasjalikke tehnilisi tingimusi;

2) nõuete alusel, mis Eesti Energia AS esitas üürile võetava hoone omaduste kohta

Vaidlustajale, kui Eesti Energia AS-i poolt praegu kasutatava hoone üürile andjale, saab

järeldada, et Hankija esitas ka teistele ettevõtjatele, sh Kolmandale isikule, vähemalt samal

hulgal, kuid oletatavalt rohkem nõudeid. Seega väljusid Hankija nõuded kindlasti kosmeetiliste

paranduste raamidest;

3) RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandi ja ehitustööde hankelepingu piiritlemise aluseks

tuleks võtta küsimus, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma Hankija tellimuseta ja kas ilma

Hankija tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana. Hankija poolt varem

läbi viidud Riigihangete tehnilistest kirjeldustest nähtub, et Eesti Energia AS-il on suured ja

konkreetsed nõudmised üürile võetavale hoonele. Eesti Energia AS on olnud lepingu

sõlmimisel positsioonil, millelt saab otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist.

Euroopa Kohus on selgitanud, et hankija poolt ehitise nõuete kindlaksmääramine eeldab, et

hankija on võtnud meetmed, et määratleda ehitist iseloomustavad omadused või vähemal

avaldada otsustavat mõju selle kavandamisel4.

11. Vaidlustuskomisjon on seisukohal, et asjaolu, et Hankija korraldas üüripinna leidmiseks

varem Riigihanked „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) ja

„Büroopinna üürimine Tallinnas“ (viitenumber 280484), mis lõppesid kehtetuks

tunnistamisega, kuna Eesti Energia AS-i kinnitusel jõudis ta järeldusele, et hankemenetluse

venimise tulemusena ei saaks Eesti Energia AS uut üüripinda hiljemalt 30.04.2027 kasutusele

võtta, ei välista kuidagi seda, et pärast Riigihangete ebaõnnestumist võis Eesti Energia AS

proovida leida üüripind RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandit kasutades, loobudes osast

nõudmistest, mida ta Riigihangete tehnilistes kirjeldustes üürile antava hoonega seoses esitas

ning aktsepteerides põhijoontes turul olemas olevaid hooneid ja arendusprojekte.

Sellest, millised tingimused Hankija oli esitanud üüritavale hoonele Riigihangete tehnilistes

kirjeldustes, ei saa teha järeldust, et Eesti Energia AS lähtus või pidi lähtuma samasugustest

tingimustest ka üüripinna otsimisel RHS § 11 lg 1 p-is 7 kehtestatud erandi alusel.

Vaidlustuskomisjoni hinnangul ei ole Eesti Energia AS seda ka teinud.

12. Eesti Energia AS-i poolt vaidlustusmenetluses esitatud andmete kohaselt5 pöördus Eesti

Energia AS 15.01.2025 viie arendaja, sh ka Kolmanda isiku poole, kelle arendusprojektid võisid

Hankija hinnangul olla eelduslikult sobivad Eesti Energia AS-i uue üüripinna vajaduste

katmiseks, esitades neile üüripinna päringu mittesiduva pakkumise esitamiseks. Üüripinna

päring sisaldas üksnes kõige üldisemaid andmeid Eesti Energia AS-i vajaduste kohta – nt üürile

võetava pinna suurus ruutmeetrites, töökohtade hulk, vajalike parkimiskohtade arv jms. Kõik

3 Samas, komm 38. 4 EK C-451/08, p 67. 5 Vaidlustuskomisjon märgib, et kuivõrd Eesti Energia AS ei ole korraldanud Üürilepingu sõlmimiseks riigihanget,

puuduvad menetluse kohta andmed RHR-is ning vaidlustuskomisjon saab käesoleva otsuse tegemisel tugineda

ainult menetlusosaliste (eelkõige Eesti Energia AS-i) poolt vaidlustusmenetluses esitatud dokumentidele.

17 (21)

andmed üürile andmiseks pakutava üüripinna kohta pidid esitama kinnisvaraarendajad või -

omanikud oma üüripakkumises ise. Päringule vastavad üüripakkumised tuli esitada hiljemalt

05.02.2025.

Vastuses vaidlustusele on Eesti Energia AS märkinud, et praegu Eesti Energia AS-i poolt üüritav

Lelle 22, Tallinn büroohoone oma omaduste tõttu (vanus üle 10 aasta, energiaklass F) viie

potentsiaalselt sobiva üüriobjekti hulka valituks ei osutunud ning 15.01.2025 hinnapäringut

Vaidlustajale ei saadetud. Siiski pöördus Eesti Energia AS 26.02.2025 hinnapäringuga ka

Vaidlustaja poole ning uuris Vaidlustaja pakutavaid võimalusi/tingimusi olemasoleva üüripinna

üürimise osas.

13. Vaidlustuskomisjon ei nõustu Vaidlustaja arvamusega, et kuivõrd Hankija esitas

Vaidlustajale üüripinna päringus (Vaidlustaja nimetab seda tehniliseks kirjelduseks) rea nõudeid

rekonstrueerimistööde tegemiseks Lelle 22 büroohoones (vt käesoleva otsuse p 4.10), pidi ta

minimaalselt samad nõuded, kuid tõenäoliselt rohkemgi, esitama ka teistele ettevõtjatele, kelle

poolt pakutavate hoonete omadused polnud Hankijale teada.

Nagu eespool märgitud, Vaidlustaja väidetud nõudeid Kolmandale isikule esitatud üüripinna

päringus pole. Vaidlustuskomisjoni arvates polnud Eesti Energia AS-il selliseid nõudeid teiste

hoonete või arendusprojektide osas ka juba loogiliselt võttes tarvis kehtestada, kuna Hankija

pöördus viie ettevõtja poole, kes pidid esitama Hankija poolt üüripinna päringus nõutud andmed

arenduse või hoone kohta. Saadud andmete põhjal sai Eesti Energia AS valida välja kolm

hinnapakkumist, mis talle omaduste poolest kõige rohkem sobisid. Vaidlustaja üüripinna puhul,

kus Hankija praegu ruume üürib, oli Eesti Energia AS-ile aga hästi teada, milliseid muudatusi

ta soovib.

14. Läbirääkimiste tulemusena sõlmis Eesti Energia 09.05.2025 Kolmanda isikuga Üürilepingu

Veskiposti tn 8, Tallinn asuva Avala III etapi büroohoone Sirius üürile võtmiseks, mis oli

kolmest pakutud üüripinna projektist soodsaima hinnaga ning vastas põhimõtteliselt Hankija

vajadustele. Üürilepingu esemeks on ehitatav hoone (Sirius), mille ehitustöödega on juunis

2025 alustatud6. Siriuse projekt on valminud 2024 ning ehitusloa taotlus anti sisse 20.12.2024.

15. Seoses Vaidlustaja väidetega, et üürile võetav hoone (Sirius) ehitatakse vastavalt Eesti

Energia AS-i soovidele, leiab vaidlustuskomisjon, et RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandi ja

ehitustööde hankelepingu piiritlemiseks tuleb vastata küsimustele, kas selline ehitis oleks

püstitatud ka ilma Hankija tellimuseta7 või kas ilma Hankija tellimuseta oleks see võidud

ehitada märkimisväärselt erinevana ning kas Eesti Energia AS oli Üürilepingu sõlmimise tõttu

kinnisvaraarenduse varajases faasis positsioonil, millelt saab otsustavalt mõjutada ehitatava

hoone kavandamist.

16. Nagu eespool juba märgitud valmis Siriuse projekt aastal 2024 (projektidokumentidel on

kuupäevad 18.12.2024 ja 19.12.2024) ning ehitusloa taotlus 2411271/15371 selle projekti

alusel anti sisse 20.12.2024, seega ligi kuu aega enne seda, kui Eesti Energia AS pöördus

kinnisvaraarendajate ja/või -omanike, sh Kolmanda isiku poole, üüripinna päringuga

(15.01.2025).

Eeltoodu põhjal leiab vaidlustuskomisjon, et asjaolud viitavad sellele, et Sirius ehitataks (oleks

ehitatud) sõltumata Üürilepingu sõlmimisest Hankijaga.

6 Puudub vaidlus, et RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erand kohaldub ka selliste hoonete rendile andmisele, mida

ei ole veel olemas (EKo C-537/19 p 48). 7 Vaidlustuskomisjon märgib, et 20.06.2025 täiendavates seisukohtades heidab Vaidlustaja Hankijale ja

Kolmandale isikule ette, et nende seisukoht, et erand kohaldub seetõttu, et hoone oleks ehitatud ka ilma n-ö hankija

tellimuseta, on eksitav, kuna kinnisvaratehingu erandi kohaldamise eeldus ei ole see, et hoonet polekski ilma

hankija soovita ehitatud. Samas on Vaidlustaja 05.06.2025 esitatud vaidlustuse p-is 2.7 ise rõhutanud - Erandi ja

ehitustööde hankelepingu piiritlemise aluseks tuleks võtta küsimus, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma

hankija tellimuseta ja kas ilma hankija tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana.

18 (21)

17. Vaidlustaja leiab, et käesoleval juhul pole RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erand kohaldatav,

kuna Hankija on positsioonil, millelt saab otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist.

Vaidlust ei ole selles, et Eesti Energia AS esitas läbirääkimistel Kolmanda isikuga erinevaid

nõudeid üüritavale ehitisele. Vaidlustuskomisjoni arvates ei vaidle Vaidlustaja vastu sellele, et

Eesti Energia AS-il, kui üürnikul on üürilepingu sõlmimisel RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud

erandi alusel õigus seada nõudeid, mida rentnikult/üürnikult võib tavapäraselt eeldada. Vaidlus

on selles, kas Eesti Energia AS-i poolt Üürilepingu sõlmimiseks esitatud nõuded on sellised,

mida iga üürnik sellise kinnisvara objekti üürile võtmisel mõistlikult esitab, millisel juhul ei ole

tegemist olukorraga, kus Eesti Energia AS oleks avaldanud Siriuse projekteerimisele ja

ehitamisele otsustavat mõju, või ulatuvad need kaugemale, mõjutades otsustavalt ehitatava

hoone kavandamist.

18. Menetlusosaliste poolt korduvalt viidatud otsuse EKo C-537/19, milles Euroopa Kohus on

põhjalikult käsitlenud otsustavat mõju kavandavale ehitisele, p-is 53 on kohus leidnud:

Kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju projekteerimisele võimalik kindlaks teha, kui on

võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmele,

välisseintele ja kandvatele seintele. Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada

otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest.

Lahendis EKo C-451/08, p 67, on Euroopa Kohus märkinud, et selleks, et möönda, et hankija

on kindlaks määranud nõuded [---], on vajalik, et viimane oleks võtnud meetmed, et määratleda

ehitist iseloomustavad omadused või vähemalt, et avaldada otsustavat mõju selle

kavandamisel.

Eelnimetatud otsustest nähtub, et kinnisvara erandi kasutamisel on rentnikul õigus seada

selliseid nõudeid, mida rentnikult võib tavapäraselt eeldada. Nende nõuete seadmist ei saa

võrdsustada ehitustööde tellimisega ning sellistel tingimustel sõlmitud lepingut ehitustööde

hankelepinguga.

19. Vastuseks Eesti Energia AS-i 15.01.2025 üüripinna päringule esitas Kolmas isik

üüripakkumise Siriuse kohta, millele lisatud dokument „Siriuse büroohoone kirjeldus“ tugineb

varasemalt valminud ehitusprojektile. Kuna vaidlustuskomisjonile teadaolevalt ei esitanud

Eesti Energia AS koos 15.01.2025 üüripinna päringuga mingeid nõudeid üüripinnale8, ei saanud

Hankija Kolmanda isiku esialgse üüripakkumisega esitatud „Sirius büroohoone

kirjelduses“ esitatud andmeid oma nõuetega kuidagi mõjutada.

10.03.2025 toimusid Eesti Energia AS-i ja Kolmanda isiku vahel läbirääkimised, mille kohta

on koostatud protokoll9. Protokollist on võimalik aru saada sellest, mille üle arutelu käis, kuid

üldjuhul jääb ebaselgeks, kas ja millistele kokkulepetele jõuti. Protokollist nähtuvalt arutati

seoses Siriuse olemasoleva arhitektuurse lahendusega hoone sisemist lahendust, üürniku logode

paigutamist, parkimiskorraldust, sisekujundust ning eriosade (küte, valgustus) projekte (muus

osas käsitles Protokoll üürilepingu tingimusi, hinnastamist, hoone valmimise ajakava jms).

Valdavalt nähtuvad Protokollist Kolmanda isiku kirjeldused tema poolsest pakkumisest.

Kokkuvõtlikult leiab vaidlustuskomisjon, et 10.03.2025 läbirääkimistel arutasid pooled pigem

Eesti Energia AS-il esialgse üüripakkumise pinnalt tekkinud küsimusi, mis olid jäänud

ebaselgeks (nt korruste kõrgused on üüripakkumises ja ehitusprojektis erinevad) ning

üürilepingu sõlmimisega seonduvaid võimalikke detaile. Protokollist ei kajastu, et Eesti Energia

AS oleks läbirääkimiste käigus esitanud olulises osas nõudeid või tingimusi hoonele.

20. 10.03.2025 esitas Eesti Energia AS Kolmandale isikule dokumendi „Hinnapäringu (2. voor)

siduva üüripakkumuse tegemiseks“, mis oli Hankija poolne sisend 2. vooru pakkumiste

8 Seda, et need nõuded puuduvad Eesti Energia AS-i üüripinna päringus on käsitletud käesoleva otsuse p-ides 12

ja 13. 9 Nn pidepunktid selle kohta, mida 10.03.2025 kohtumisel arutatakse või läbi räägitakse, esitas Eesti Energia AS

Kolmandale isikule 06.03.2025 e-kirjaga.

19 (21)

tegemiseks alljärgnevas: logod, sisekujunduslahendus, parkimislahendus ja laadimisega

seonduv, IT võrgud ja kaabeldus, täpsustus tugevvoolule turvtele (eraldiseisev dokument).

Kolmanda isiku esitatud 2.vooru hinnapakkumises sisaldub muuhulgas ka dokument „Sirius

büroohoone kirjeldus“, mis sisaldab 2. vooru päringus toodud nõuete täitmist ning hoone

rajamist vastavalt Eesti Energia turvanõuetele. Pakkumine on koostatud vastavalt

dokumentidele „Hinnapäring siduva pakkumise tegemiseks - 2.voor“ ning „Hoone

turvanõuded-EE TUG-1“. Hoone ruumiplaane muudetakse vastavalt üürniku soovidele enne

põhiprojekti algust.10 Eelnimetatud dokument erineb üksnes üksikutes osades esimeses

üüripakkumises esitatud dokumendist „Sirius büroohoone kirjeldus“. Lisatud on osad

Arhitektuur (käsitleb valdavalt logode paigutamist) ja Parkimislahendus (käsitleb Eesti Energia

AS-ile eraldatavate parkimiskohtade asukohta ning rajatavaid elektrilaadimise punkte).

Lähtudes Hankija dokumendist „Hinnapäringu (2. voor) siduva üüripakkumuse

tegemiseks“ ning Kolmanda isiku 2. vooru hinnapakkumises esitatud dokumendist „Sirius

büroohoone kirjeldus“, leiab vaidlustuskomisjon, et Eesti Energia AS-i poolt üürilepingu

esemele läbirääkimiste käigus seatud nõuete või soovide näol ei ole tegemist nõuetega, mis

avaldaksid tegemist hoone ehitamisele ning kavandamisele otsustavat mõju.

20.1. Ettevõtte logode paigutamine hoone fassaadile ja/või katusele.

Vaidlustuskomisjon leiab, et logode paigutamine hoonele on tavapärane iga rentniku puhul ega

ületa rentniku poolt uuele hoonele tavapäraselt esitatavaid nõudeid.

20.2. Sisekujunduslahendus

Soovitava sisekujunduslahedusena kirjeldas Eesti Energia AS kontorite üldist planeeringut

(avatud ja poolavatud) ning erineva suuruse ja funktsionaalsusega tööruumide paiknemist.

Tänapäevased avatud ja poolavatud büroopinnad ehitatakse üldjuhul paindlikkuse põhimõttel.

Ruumid on kavandatud nii, et neid oleks vajadusel võimalikult lihtne uue üürniku või ettevõtte

vajadustele vastavaks kohandada. Vaheseinad jm kergesti liigutatavad lahendused võimaldavad

muuta ruumide paigutust. Seetõttu ei erine Hankija taotletav tööruumide ja üldise sisekujunduse

lahendus rentniku poolt uuele kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest nõuetest. Otsuse

EKo C‑537/19, p-ides 80–81 on Euroopa Kohus leidnud, et kui hoone on projekteeritud kui

klassikaline büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi

ja on sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatud ka tulevaste rentnike jaoks, siis

on seda arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid

nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas

tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse renditöid

(EKo C‑537/19, p-id 80–81). Euroopa Kohus peab siseviimistlustöid puudutavaid taotlusi

otsustavat mõju avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest (EKo

C‑537/19, p 53).

Vaidlustuskomisjoni arvates ei erine Hankija soovitud sisekujunduslahendused tavapärasest

kuidagi oma eripära või ulatuse poolest.

20.3. Parkimislahendus, parkimiskohad ja elektriautode laadijatega varustatus.

Eesti Energia AS esitas Kolmandale isikule oma soovid parkimiskohtade ja nende asukoha osas

- hoonesse ja/või selle lähiümbrusesse kuni 250 parkimiskohta, sh hoone läheduses u 30 kohta

külalistele ja partneritele ning u 220 parkimiskohta töötajatele. Samuti soovib Hankija

elektriautode laadijaid.

Kolmanda isiku 2. vooru hinnapakkumuses esitatud „Sirius büroohoone kirjeldus“ osast

Parkimiskorraldus nähtub, et seoses Eesti Energia AS-i soovidega parkimiskohtade osas ei tee

Kolmas isik mingeid ümberehitustöid või -planeerimisi parkimiskohtade rajamiseks, seega ei

mõjuta Eesti Energia AS-i soovid parkimiskohtadele hoone rajamist ehituslikult. Siriuse

perimeetrisse rajatavast 26 parkimiskohast annab Kolmas isik Eesti Energia AS-i kasutusse 16

10 Sirius büroohoone kirjeldus. Osa Üldist.

20 (21)

ja maa-alusesse parklasse planeeritud 109 kohast antakse Hankija kasutusse 65. 169 kohta on

ette nähtud olemasolevasse „Avala“ parkimismajja.

Hankija soovid elektriautode laadijatele ei erine vaidlustuskomisjoni arvates iga rentniku poolt

uuele hoonele tavapäraselt üüripinna kohandamiseks esitatavatest nõutest.

20.4. IT võrgud ja kaabeldus ning üldised turvanõuded.

Eesti Energias AS esitas nõuded hoonesse rajatavale ka IT võrgule ja kaabeldusele ning

lisanõuded tugevvoolusüsteemile.

Vaidlustuskomisjoni arvates on ka need nõuded käsitletavad rentniku poolt tavapäraselt

esitatavate nõuetena. Eesti Energia AS on viidanud muuhulgas ka standarditele, millele side- ja

arvutivõrgu kaabeldussüsteem peab vastama. Euroopa Kohus on leidnud, et standardite

rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik võib tavaliselt nõuda (EKo C‑537/19, p

83).

20.5. Eraldi dokumendis „Üldised turvanõuded“ on Hankija on esitanud ka enda

vajadustest/tegevusest lähtuvad nõuded hoone turvasüsteemidele, mis valdavalt puudutavad

hoone ustele ja hoonesse rajatava seadmestikuga seotud nõuete täitmist ning mitte hoone enda

ümberehitusega seotud ehitustööde tegemist.

Vaidlustuskomisjoni hinnangul on tingimuste seadmine turvanõuetele on üürniku üldine ja

loomulik vajadus ega erine iga rentniku poolt uuele kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest

nõuetest.

21. Eeltoodust lähtuvalt on vaidlustuskomisjon seisukohal, et Eesti Energia AS ei ole mõjutanud

oluliselt ehitatava hoone kavandamist, määratlenud oluliselt ehitist iseloomustavaid omadusi

ega avaldanud otsustavat mõju selle kavandamisele. Seega ei esine asjaolusid, mis Euroopa

Kohtu praktika kohaselt välistaksid nn kinnisvaraerandi (RHS § 11 lg 1 p 7) kasutamise.

Sellest tulenevalt on vaidlustuskomisjon seisukohal, et Eesti Energia AS-il oli õigus sõlmida

Üürileping RHS § 11 lg 1 p-is 7 sätestatud erandi alusel ning Vaidlustaja taotlus tuvastada

Üürilepingu tühisus tuleb jätta rahuldamata.

22. Vaidlustusmenetluse kulud

Lähtudes sellest, et vaidlustus jääb RHS § 197 lg 1 p-i 4 alusel rahuldamata, kuuluvad

vaidlustusmenetluse kulude osas kohaldamisele RHS § 198 lg-d 3 ja 8.

22.1. Hankija on esitanud tähtaegselt taotlused lepingulise esindaja kulude väljamõistmiseks

Vaidlustajalt kogusummas 5104 eurot (käibemaksuta), 23,2 h õigusabi osutamise eest keskmise

tunnihinnaga 220 eurot.

Vaidlustuskomisjon leiab, et asja keerukust ja materjalide mahukust silmas pidades on Hankija

lepingulise esindaja kulud käesolevas vaidlustusajas täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud

ning tuleb Vaidlustajalt välja mõista.

22.2. Kolmas isik osales vaidlustusmenetluses Hankija poolel, mistõttu on tal õigus kulude

hüvitamisele Hankijaga samade reeglite alusel.

Kolmas isik on esitanud tähtaegselt taotlused lepinguliste esindajate kulude väljamõistmiseks

Vaidlustajalt kogusummas 1599 eurot (käibemaksuta), 8,2 h õigusabi osutamise eest keskmise

tunnihinnaga 195 eurot.

Vaidlustuskomisjon leiab, et asja keerukust ja materjalide mahukust silmas pidades on

Kolmanda isiku lepinguliste esindajate kulud käesolevas vaidlustusasjas täies ulatuses

vajalikud ja põhjendatud ning need tuleb Vaidlustajalt välja mõista.

21 (21)

22.3. Vaidlustaja kulud jäävad tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Taivo Kivistik