Dokumendiregister | Transpordiamet |
Viit | 8-3/23-028/14450-2 |
Registreeritud | 10.07.2025 |
Sünkroonitud | 11.07.2025 |
Liik | Sissetulev kiri |
Funktsioon | 8 TEETARISTU EHITAMINE JA REMONTIMINE |
Sari | 8-3 Teemaade omandamise ja võõrandamise alane kirjavahetus |
Toimik | 8-3/23-028 |
Juurdepääsupiirang | Avalik |
Juurdepääsupiirang | |
Adressaat | Kliimaministeerium |
Saabumis/saatmisviis | Kliimaministeerium |
Vastutaja | Sülvi Seppel-Hüvonen (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond) |
Originaal | Ava uues aknas |
Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/
Registrikood 70001231
ga
Sülvi Seppel-Hüvonen
Transpordiamet
Teie 21.08.2024 nr 8-3/23-028/14450-1
Meie 10.07.2025 nr 5-10/24/3964-2
Taotluse tagastamine
Transpordiamet esitas 21.08.2024 kirjaga nr 8-3/23-028/14450-1 Kliimaministeeriumile
otsustamiseks taotluse Jõe kinnisasja (registriosa nr 1465204) koosseisu kuuluva 3 Jõhvi-Tartu-
Valga tee katastriüksuse (katastritunnus 79301:001:1395, pindala 19 124 m2, sihtotstarve
transpordimaa 100%) omandamiseks.
I. Asjaolud:
1. Tartu Linnavolikogu 07.10.2021 otsusega nr 373 on kehtestatud Tartu linna üldplaneering
2040+, milles on näidatud Transpordiameti kavandatud tee üle Jõe kinnisasja.
Üldplaneeringu kohaselt on Jõe kinnisasjast tehtavale äralõikele planeeritud tee ja tänava
maa-ala. Antud asjaolu on välja toodud ka omandamise menetluses Transpordiameti tellitud
Pindi Kinnisvara OÜ 25.08.2023 koostatud, mida on täiendatud 13.05.2024,
eksperthinnangus nr 230803–104–47995.
2. Jõe kinnisasi on olnud ja on tänaseni maatulundusmaa sihtotstarbega.
3. Jõe kinnisasja nendel osadel, mis omanikule alles jäävad, on üldplaneeringus juhtotstarbeks
näidatud maalise asustuse maa-ala ja väikeelamu maa-ala. Jõe kinnisasjale ei ole
detailplaneeringut kehtestatud.
4. Äriregistri andmetel on OÜ LRY (registrikood 16370242) asutatud 19.11.2021.
5. Kinnistusraamatust nähtub, et OÜ LRY sai Jõe kinnisasja omanikuks 16.12.2021
kinnistamisavalduse alusel 22.12.2021. Praegune kinnisasja omanik sai omanikuks pärast
üldplaneeringu kehtestamist ja omanik pidi olema teadlik Jõe kinnisasja osale kavandatava
tee-ehitusega seotud piirangutest.
II. Vaadanud läbi taotluse, selgitame järgmist:
1. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 12 lõige 3 sätestab,
et kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine
on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult
lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.
2. Riigikohus on leidnud, et: „Põhiseadusest ei tulene kohustust hüvitada omanikule enne
kinnisasja omandamist kehtinud piiranguid (kohtuotsus nr 5-21-3/11, p 34; Riigikohtu
halduskolleegiumi otsus nr 3-16-812/61, p 13). Omandajal tuleb endal arvestada, kas tal
tasub kanda maa soetamiseks vajalikke kulusid vaatamata maale juba seatud piirangutele, sh
planeeringutega kehtestatud kasutusrežiimile. Kasuprognoosiga kaasnev ebamäärasus on
maa omandaja elu- või äririsk (kohtuotsus nr 3-16-812/61, p 18), välja arvatud olukorrad,
kus avaliku võimu kandja on enne investeeringu tegemist andnud õiguslikult siduvaid
lubadusi piirangute leevendamiseks tulevikus.“ (RKHKo 28.02.2023 nr 3-12-2486, p 28).
3. Selgitame, et KAHOS § 12 lõike 3 eesmärk on pakkuda isikule hüvitist, mis oleks õiglane,
see tähendab, et ei oleks liiga madal, aga ka ei rikastaks isikut. KAHOS eesmärk ei ole
avaliku rahaga isikut panne olemasolevaga võrreldes paremasse olukorda. Kui isik on
omandanud piirangutega kinnisasja, siis on isik üldjuhul teadlikult otsustanud, et ta selle
omandab, eriti isikud, kes tegutsevad majandus- ja kutsetegevuses ehk äriühingud. Kui isik
omandab elamuarenduse eesmärgil kinnisasja, siis ta on eelnevalt tutvunud erinevate
planeeringutega, mis kinnisasja kasutamist võivad mõjutada ja kui isik ei tee seda, on see
tema enda hooletus ja äririsk.
4. Tartu linna üldplaneeringus on teekoridor märgitud üsna suure täpsusastmega. OÜ-le LRY
pidi olema Jõe kinnisasja ostmise ajal teada, et riigi huvi tee-ehituseks on piiranguna olemas
ja sinna konkreetsesse asukohta elamuid arendada ei saa ning kinnistu jaguneb tulevikus
lahustükkideks. Sellisel juhul oleks KAHOS § 12 lõikega 3 vastuolus see, kui isikule
makstakse hüvitis, mis hüvitab talle selle, et ta ei saa teeks vajalikul äralõikel elamuid
arendada (ehk küsitav on hinnata maad elamumaa või potentsiaalse elamumaa järgi).
Tegemist on isiku rikastumisega, mis ei ole KAHOS § 12 lõike 3 järgi lubatud. Vara
hindamise standart EVS 875-12 punkt 4.2.1 sätestab põhimõtte, et hüvitise saaja ei tohi
hüvitamise kaudu rikastuda.
5. Riigile vajaliku 19 124 m2 suuruse äralõike omandamise menetlust alustati 2023 aastal 5,2
ha suurusest kinnistust, mille parimaks kasutuseks on hindaja leidnud elamumaa
(eksperthinnangu nr 230803–104–47995 lk 23). Selgitame, et hindaja on sisustanud Tartu
linnas üldplaneeringus oleva tee maa-ala, see tähendab ei ole teetaristut üldse arvesse
võtnud, ei ole analüüsinud asjaolu, kas äralõikele ulatub ehituskeeluvöönd või muu
kitsendus. Eksperthinnangu nr 230803–104–47995 lk 12 on välja toodud, et kitsendused on,
aga nendel puudub mõju ning ei ole esitatud sisulisi põhjendusi ega selgitusi.
III. Lahendus:
Transpordiamet menetluse läbiviijana saab juhtida hindaja tähelepanu puudustele,
muuhulgas viidata, et Jõe kinnisasja omanik OÜ LRY asutati ja ettevõte omandas kinnisasja
pärast Tartu linna üldplaneeringu kehtestamist, mistõttu pidid omanikule olema teada maaga
seotud arendusvõimalused ja kitsendused. Jõe kinnisasja peaks hindama kui
maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja. Samuti tuleks kaaluda kas on asjakohane hinnata
kaasnevat kahju kui nö mastaabiefekti kahju elamuarendusele. Omandamise menetluse
jätkamiseks palume Transpordiametil tellida võrdlev uus eksperthinnang, võttes arvesse
kõike eespool toodud asjaolusid. Alternatiivina, eksperthinnangu koostanud hindaja esitab
korrigeeritud hindamisakti ja korrigeeritud hinna, või selle keeldumisel peaks hindaja
veenvalt ümber lükkama eespool toodud asjaolud. Pärast omanikuga läbirääkimisi palume
esitada taotlus uuesti koos kõikide alusdokumentidega.
Eespool toodud asjaoludele tuginedes, tagastame taotluse.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Kristo-Taavi Ruus
Rahandusministeeriumi ühisosakonna juhataja
Ülle Otsepp,
Nimi | K.p. | Δ | Viit | Tüüp | Org | Osapooled |
---|