Taotlus
| Dokumendiregister | Terviseamet |
| Viit | 9.3-1/25/5694-1 |
| Registreeritud | 15.07.2025 |
| Sünkroonitud | 16.07.2025 |
| Liik | Sissetulev dokument |
| Funktsioon | 9.3 Teenuste terviseohutus |
| Sari | 9.3-1 Ehitusprojekti või detailplaneeringu terviseohutuse hinnangud või kooskõlastused |
| Toimik | 9.3-1/2025 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Viimsi Vallavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Viimsi Vallavalitsus |
| Vastutaja | Raul Sarri (TA, Peadirektori asetäitja (2) vastutusvaldkond, Põhja regionaalosakond) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
|
Tähelepanu! Tegemist on väljastpoolt asutust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. |
Lp. kaasatud isik/asutus
Käesolevaga edastame Teile teate Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsusest nr 21
„Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“ (teade - digiallkirjaga ja pdf formaadis ning vallavolikogu otsus on lisatud manusena).
NB! Vallavolikogu otsusega ning kehtestatud detailplaneeringuga on võimalik tutvuda ka Viimsi valla veebilehel:
https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud
NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute osakonda:
https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid
Lugupidamisega
Viimsi vallavalitsus
+372 602 8800
Digiallkirjad
Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800
Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330
Teade
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel
planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.
Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel
detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa
üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast
osaliselt teemaaks.
Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete
suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-
aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud
avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga
planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.
Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua
võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.
Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),
pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna
detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus
on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et
täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu
eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala
kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.
Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi
valla kodulehelt:
https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud
NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute
osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Anne Siitan
planeeringute vanemspetsialist
Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800
Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330
Teade
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel
planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.
Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel
detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa
üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast
osaliselt teemaaks.
Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete
suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-
aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud
avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga
planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.
Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua
võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.
Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),
pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna
detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus
on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et
täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu
eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala
kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.
Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi
valla kodulehelt:
https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud
NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute
osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Anne Siitan
planeeringute vanemspetsialist
OTSUS
Viimsi 25. juuni 2025 nr 21
Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste
detailplaneeringu osaline kehtestamine ja
osalisel planeeringualal detailplaneeringu
koostamise lõpetamine
I Asjaolud ja senine menetluskäik
Viimsi Vallavolikogu 10.10.2006 otsusega nr 92 algatati detailplaneering Lubja külas, Kallaku,
Serva ja Pärtlepõllu katastriüksustel, eesmärgiga muuta planeeringualal Viimsi valla mandriosa
üldplaneeringu (edaspidi mandriosa üldplaneering) kohane maakasutuse juhtotstarve
maatulundusmaast ja osaliselt tootmismaast väikeelamute maaks ja osaliselt kaitsealuseks
maaks ning planeerida naabermaaüksustel asuvate hoonestatud aladega kooskõlas olev terviklik
väikeelamukvartal. Detailplaneeringu algatamise kohta avaldati teave valla kodulehel ja
28.10.2006 ajalehes Viimsi Teataja.
Viimsi Vallavalitsuse 30.09.2009 kirjaga nr 10-7/2898 esitati detailplaneering kuni 30.06.2015
kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS v.r) § 17 lg 3 p 2 alusel Harju maavanemale
riigiasutustega kooskõlastuste määramiseks. Vald oli selleks ajaks detailplaneeringu
kooskõlastanud Tallinna Tervisekaitsetalitusega ja Põhja-Eesti Päästekeskusega.
Detailplaneering esitati kooskõlastamiseks ka Harju Maaparandusbüroole, kuid viimane loobus
detailplaneeringu kooskõlastamisest, sest planeeringualal puudusid maaparandussüsteemid.
Täiendavalt küsiti seisukohta Keskkonnaametilt, kes palus selgitada keskkonnamõju strateegilise
hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust. Harju maavanem 03.11.2009 kirjaga nr 2.1-
13/5527 (registreeritud valla dokumendiregistris 05.11.2009 numbriga 10-7/2898-1) ei pidanud
vajalikuks määrata detailplaneeringu kooskõlamise vajadust teiste riigiasutustega, kuid palus
vallal kaaluda KSH vajadust.
PlanS v.r § 16 lg 3 alusel korraldati 25.01.2011 detailplaneeringu eskiislahendust ja
lähteseisukohti tutvustav avalik arutelu. Arutelu toimumise kohta avaldati teated ajalehtedes
„Viimsi Teataja“ (14.01.2011) ja „Harju Elu“ (14.01.2011), lisaks avaldati teave valla kodulehel.
Puudutatud isikutele (PlanS v.r § 16 lg 4 kohane mõiste) edastati teave avaliku arutelu toimumise
kohta Viimsi Vallavalitsuse 11.01.2011 kirjaga nr 10-10/103.
Viimsi Vallavalitsuse 28.01.2011 korraldusega nr 58 (edaspidi KSH algatamise korraldus) algatati
KSH koostamine Kallaku, Serva ja Pärtlepõllu katastriüksuste detailplaneeringule.
19.07.2013 koostas ELLE OÜ töö nr 13/PA/37 „Pärtlepõllu maaüksuse (osalise) detailplaneeringu
keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, milles järeldati, et kuna detailplaneeringu
lahendusse on integreeritud tasakaalustatud arengu põhimõtteid, siis ei ole detailplaneeringuga
2
kaasnev negatiivne mõju keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse
mõistes eeldatavalt oluline ja KSH vajadus eksperdi arvamusel puudub. Ekspert selgitas, et
KSH-st saadav informatsioon ei annaks otsustajale olulist lisateavet, mida ei ole aruandes või
mõnes teises seotud dokumendis toodud. Kuivõrd Keskkonnaministeerium, Sotsiaalministeerium
ja Kultuuriministeerium asusid samuti seisukohale, et KSH koostamine detailplaneeringule ei ole
vajalik, tunnistas Viimsi Vallavalitsus 8.10.2013 korraldusega nr 1144 KSH algatamise korralduse
kehtetuks.
Pärast detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku arutelu toimumist Kallaku
ja Serva katastriüksuste osas detailplaneeringu koostamine peatus ja detailplaneeringu
koostamist jätkati sel ajal üksnes Pärtlepõllu katastriüksuse osas. Pärtlepõllu katastriüksuse
detailplaneering kehtestati samuti kahes osas (Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsus nr 42
ühiskondlike hoonete maa krundi osas ja Viimsi Vallavolikogu 21.05.2019 otsus nr 37 ülejäänud
planeeringuala osas).
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamist jätkati 2018. aastal. 5.02.2018
korraldati detailplaneeringu eskiislaheduse tutvustamiseks uus avalik arutelu. Sellest teavitati
avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (26.01.2018) ja Harju Elu“ (26.01.2018), puudutatud
isikutele edastati teave Viimsi Vallavalitsuse 23.01.2018 kirjaga nr 10-10/525.
Viimsi Vallavolikogu 19.06.2018 otsusega nr 54 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2019.
Detailplaneering koostati koostöös planeeringuala katastriüksuste omanikega ja tehnovõrkude
valdajatega, detailplaneeringule koostati müramõõtmised („Tööstusala tegevusest põhjustatud
helirõhutasemete mõõtmised“, AS Akukon töö nr 190348, 15.03.2019). Detailplaneeringu
kooskõlastasid Terviseamet (14.05.2019 kiri nr 9.3-1/19/611-4) ja Päästeamet (02.04.2019
digiallkiri). Keskkonnaamet 05.02.219 kirjaga nr 6-2/19/1228-2 loobus puuduva õigusliku aluse
tõttu detailplaneeringu kooskõlastamisest, kuivõrd planeeritaval alal ei asu riikliku kaitse alla
võetud maa-ala ega üksikobjekti ega tehta ka detailplaneeringuga ettepanekut selle kaitse alla
võtmiseks.
13.06.2019 omandas Kallaku ja Serva katastriüksused Kallaku Arendus OÜ (edaspidi huvitatud
isik) ning samal kuupäeval sõlmiti Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos huvitatud isikuga ka
haldusleping planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 131 sätestatud valla kohustuste huvitatud
isikule üleandmise, teekruntide vallale tasuta võõrandamise ja detailplaneeringu kohase krundi
pos 2 isikliku kasutusõigusega koormamise (kraavi servituut) kohta.
Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 48 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2020.
Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 51 võeti detailplaneering vastu ja esitati avalikule
väljapanekule. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 29.07.2019 – 28.08.2019. Avalikust
väljapanekust teavitati avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (21.06.2019) ja „Harju Elu“
(11.06.2019), Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2019 kirjaga nr 10-10/2857 edastati puudutatud
isikutele teave detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise kohta.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal laekus detailplaneeringu kohta kolm kirjalikku
vastuväidet („vastuväide“ on PlanS v.r § 20 lg 1 kohane mõiste, kiri on registreeritud valla
dokumendiregistris 28.08.2019 ja 29.08.2019 numbritega 10-10/2857-1, 10-10/2857-2 ja
10-10/2857-3). Vald edastas 30.12.2019 kirjadega nr 10-10/2857-4, nr 10-10/2857-5 ja nr
3
10-10/2857-6 vastuväidete esitajatele oma põhjendatud seisukohad ning teatas detailplaneeringu
tulemuste avaliku arutelu toimumise aja ja koha.
13.01.2020 toimus detailplaneeringu avaliku väljapanku tulemuste avalik arutelu, sellest teavitati
avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (20.12.2019) ja „Harju Elu“ (20.12.2019). Puudutatud
isikutele edastati informatsioon Viimsi Vallavalitsuse 23.12.2019 kirjaga nr 10-10/5974.
27.01.2020 e-kirjaga edastasid detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud
isikud kompromissettepanekud, millega arvestamise korral on nad nõus loobuma oma
vastuväidetest Kallaku ja Serva detailplaneeringule.
Vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjon andis seisukoha kompromissettepanekutega
arvestamise kohta, neist enamusega komisjon nõustus, kuid ei nõustunud arvestama peamise
ettepanekuga, millega oleks kaotatud detailplaneeringu kohane teekrunt pos 8 ja sellest tulenev
kergliiklusteede võrgustiku sidusus.
14.05.2020 e-kirjaga edastati detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud
isikutele vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjoni seisukohad kompromissettepanekutega
arvestamise kohta ja protokolli alusel korrigeeritud detailplaneeringu ning paluti vastuväidete
esitajatel anda vallale teada oma seisukoht detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud
vastuväidetest loobumise kohta.
27.05.2020 saabusid kõigilt vastuväidete esitajatelt e-kirjad, kus teatati, et ei nõustu loobuma
ühestki detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväitest, seejuures ka nendest
vastuväidetest, millega detailplaneeringu koostamisel arvestati.
PlanS v.r § 23 ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi
EhSRS) § 1 lg 1 alusel esitas vald detailplaneeringu Viimsi Vallavalitsuse 17.07.2020 kirjaga nr
10-10/3950 valdkonna eest vastutavale ministrile (edaspidi minister) heakskiidu andmiseks.
Viimsi Vallavolikogu 25.08.2020 otsusega nr 46 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2021.
Ministri 28.09.2020 kirjaga nr 14-11/5162-2 (registreeritud valla dokumendiregistris 29.09.2020
numbriga 10-10/3950-1) paluti detailplaneeringu materjale täpsustada, sealhulgas teatati, et
detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh lahenduseta vastuväidetele seisukoha
andmise ja planeeringule heakskiidu andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r §-is 23
sätestatud korrale saab otsustada pärast kirjas esitatud märkusega arvestamist ning
planeeringudokumentatsiooni täiendamist.
Viimsi Vallavalitsuse 31.03.2021 kirjaga nr 10-10/3950-2 edastati ministrile täiendatud
detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust. Minister palus 06.05.2021 kirjaga nr 14-
11/2560-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 10-10/3950-3)
veelkord detailplaneeringu materjale täiendada.
Viimsi Vallavolikogu 17.08.2021 otsusega nr 41 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2022. Viimsi Vallavalitsuse 08.10.2021 kirjaga nr 10-10/3950-4
edastati ministrile täiendatud detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust.
Minister teatas 14.10.2021 kirjaga nr 14-11/2560-4 (registreeritud valla dokumendiregistris samal
kuupäeval numbriga 10-10/3950-5), et korraldab 01.11.2021 detailplaneeringu avalikul
väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete ärakuulamise.
4
19.11.2021 kirjaga nr 14-11/2560-5 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval
numbriga 10-10/3950-6) palus minister veelkord detailplaneeringu materjale täiendada ning
koostada KSH eelhinnang Kallaku ja Serva katastriüksuste kohta, sest kuigi ELLE OÜ 19.07.2013
töö nr 13/PA/37 pealkirjas olid nimetatud ka Kallaku ja Serva katastriüksused, ei käsitletud neid
viidatud töös sisuliselt.
ELLE OÜ koostas 17.12.2021 töö nr 21KT88 „Kallaku ja Serva kinnistute (Lubja küla, Viimsi vald)
detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, mis esitati
Keskkonnaametile seisukohavõtuks. Keskkonnaamet 10.05.2022 kirjaga nr 6-5/22/7079-2
(registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 15-3/1781-1) asus
seisukohale, et planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 2² mõistes olulist keskkonnamõju ning KSH algatamine ei
ole eeldatavalt vajalik ning et keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik PlanS § 126 lg 1
punkti 12 kohaselt detailplaneeringu menetluse käigus.
Viimsi Vallavolikogu võttis 13.12.2022 istungil vastu otsuse nr 44 KSH algatamata jätmise kohta
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule, kuid viidatud otsuse eelnõu arutamise
käigus tekkis volikogu komisjonidel küsimus, kas üldplaneeringut muutva Kallaku ja Serva
maaüksuste detailplaneeringu koostamise jätkamine üldse on käesoleval ajal põhjendatud. Viimsi
Vallavolikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 11.01.2023 koosolekul tekkis mitmeid küsimusi
detailplaneeringu jätkamise põhjendatuse kohta ennekõike veeressursi puuduse kontekstis, aga
ka looduskaitselisest aspektist vaadatuna, kuivõrd planeeringuala asub üldplaneeringu
teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi rohevõrgustiku
teemaplaneering) kohasel puhveralal, kuhu soovitakse planeerida uusi elamuid. Komisjon
otsustas ära oodata veeressursi analüüsi tulemused, et seejärel teemat komisjonis uuesti
arutada.
Detailplaneering esitati Viimsi Vallavalitsuse 28.03.2024 kirjaga nr 10-10/1517 ministrile
järelevalvemenetluse jätkamiseks ja heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks
kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6. Vald oli huvitatud isikuga jõudnud kokkuleppele, et
detailplaneering kehtestatakse esialgu vaid planeeritava ärikrundi ja teekrundi osas ning
ülejäänud planeeringualal jätkatakse detailplaneeringu koostamist, kusjuures
planeeringulahendust muudetakse selliselt, et elamukrunte ei planeerita.
Minister tegi 05.06.2024 kirjaga nr 14-3/1677-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal
kuupäeval numbriga 10-10/1517-1) ettepaneku kaaluda detailplaneeringu heakskiiduks
esitamiseks variante, sh kas anda planeeritava ruumi terviklahendus (pos 3 planeeritavast
elamumaast ärimaaks) ning positsioonid 1, 2, 4, 7 ja 8 jääksid haljasalaks või lõpetada
planeeringu menetlus positsioonidel 1, 2, 4, 7 ja 8 ning esitada vastavalt vormistatud
detailplaneering heakskiidu saamiseks. Minister märkis, et esitatud märkuste arvestamise järgselt
saab ta otsustada detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh planeeringule heakskiidu
andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r § 23 sätestatud korrale.
Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 12.06.2024 koosolekul vaadati läbi ministri ettepanek ning
komisjon pakkus huvitatud isikule edasiseks tegevuseks kaks varianti: 1) juhul, kui soovitakse
muuta pos 3 planeeritavast elamumaast ärimaaks, tuleb detailplaneeringu lahendust korrigeerida
nii, et pos 3 ja 5 on kavandatud ärimaaks, pos 6 jääb teeks ning pos 1, 2, 4, 7 ja 8 näidatakse
rohealana. Sellisel juhul tuleb detailplaneering uuesti kooskõlastada Päästeametiga ja
Terviseametiga ning uuesti vastu võtta ja korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek, sest
elamumaast ärimaa kavandamisel oleks tegu detailplaneeringu põhilahenduse muutmisega.
2) juhul, kui huvitatud isik edasist menetlust ei soovi, tuleb detailplaneeringule heakskiidu
5
saamiseks esitada korrigeeritud detailplaneeringu materjalid ning näidata positsioonidel 1, 2, 3,
4, 7 ja 8 detailplaneering lõpetatavana.
24.07.2024 e-kirjaga edastati huvitatud isikule planeerimiskomisjoni protokolliline seisukoht ja
paluti huvitatud isikul teatada, kumba varianti ta eelistab. Huvitatud isik kirjalikku vastust ei
andnud, kuid tegi ettepaneku arutada detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust
kohtumisel. Kohtumine toimus 22.08.2024 vallamajas.
Ministri ettepanekud vaadati läbi volikogu keskkonna- ja heakorrakomisjoni 06.08.2024
koosolekul. Komisjon nõustus detailplaneeringu kehtestamisega kruntidel pos 5 ja pos 6 ja
sedastas, et ülejäänud planeeringualal tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Volikogu
maa- ja planeerimiskomisjoni 07.08.2024 koosolekul leiti küsimust arutades, et enne seisukoha
võtmist tuleb ära oodata huvitatud isiku vastus. Vallavalitsuse 14.08.2024 istungil arutati ministri
seisukohti ja detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust ning arutelu tulemusena otsustati,
et detailplaneering tuleb kruntide pos 5 ja pos 6 osas kehtestada ning ülejäänud planeeringualal
detailplaneeringu koostamine lõpetada.
Huvitatud isik edastas 02.09.2024 e-kirjaga ettepaneku (registreeritud valla dokumendiregistris
12.09.2024 numbriga 10-10/3971) ja omapoolse kontseptsiooni detailplaneeringu lahenduse
muutmiseks ja detailplaneeringu koostamisega jätkamiseks. Huvitatud isik tegi ettepaneku
planeerida senisel üksikelamute alal (detailplaneeringu kohased krundid pos 1–4) kolm
ümbritsevasse elamute piirkonda sobivat väikesemahulist väikeettevõtlusele suunatud ärihoonet
ja planeeringualaga piirnevate elamukruntide Anijärve tee 10, 12 ja 14 taha ette näha
mitmerindeline roheala puhvriks elamute ja planeeritavate ärihoonete vahele, mis toimiks
rohekoridorina ka loomadele ja lindudele. Huvitatud isik märkis, et kuna planeeringuala asukohast
ja selle väiksusest tulenevalt ei ole maatulundusmaa sihtotstarbele vastavad tegevused
nimetatud asukohas võimalikud, ala ümbritsevad ühest küljest väikeelamud ja teisest küljest
tootmis- ja laohooned, soovib huvitatud isik oma ettepaneku alusel sisse viia muudatuse ka
koostatavasse Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringusse (edaspidi haldusterritooriumi
üldplaneering).
Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 02.10.2024 koosolekul protokolliti, et detailplaneering tuleb
kehtestada kruntide pos 5 ja pos 6 osas ning ülejäänud osas, st kruntidel pos 1, 2, 3, 4, 7 ja 8
tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust
ja huvitatud isiku ettepanekuid arutati ka volikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 09.10.2024
koosolekul, komisjon asus seisukohale, et detailplaneering tuleb kruntidel pos 5 ja pos 6
kehtestada ning ülejäänud osas detailplaneeringu koostamine lõpetada.
Komisjonide viidatud seisukohtade alusel korrigeeritud detailplaneering esitati Viimsi
Vallavalitsuse 20.12.2024 kirjaga nr 10-10/1517-2 ministrile järelevalvemenetluse jätkamiseks ja
heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6.
Seoses riigiasutuste ümberkorraldusega ja uue ametiasutuse loomisega on alates 01.01.2025
planeeringutele heakskiidu andja Maa- ja Ruumiamet. Lähtudes EhSRS § 11¹ lg 3 ning võttes
aluseks PlanS v.r § 23 lg 6, andis Maa- ja Ruumiamet 25.04.2025 kirjaga nr 12-1/25/349-2
heakskiidu Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule kruntide pos 5 ja 6
osas.
II Detailplaneeringu osaline kehtestamine
Haldusmenetluse seadus (edaspidi HMS) § 52 lg 1 näeb ette võimaluse kehtestada osahaldusakt
ehk vajadusel kehtestada detailplaneering osaliselt. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel
6
tuleb tagada, et kehtestatav osa oleks iseseisvalt, ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu
osata, elluviidav, ning et asjakohaste mõjudega oleks arvestatud.
Käesoleva otsusega kehtestatakse detailplaneering kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.
Krundi pos 5 suurus on 2 995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete
suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-
aluseid korruseid ei ole planeeritud.
Kuivõrd ärikrundi ehitusõiguse määramisel on lähtutud üldplaneeringu teemaplaneeringuga
„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ (edaspidi
elamuehituse teemaplaneering,
https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/uldplaneeringud/kehtestatud-uldplaneeringud)
üksikelamu planeerimisele ja ehitamisele kehtestatud nõuetest, siis on planeeritud ärihoonete
suurus võrreldav üksikelamute suurusega. Seega sobituvad ärihooned oma mahult
planeeringuala naabruses asuva elamukvartali hoonestusega ega moonuta väljakujunenud
arhitektuurset miljööd. Lisaks piirnevad planeeritava ärikrundiga olemasolevad tootmis- ja
ärihooned ja nii on ärihoonete planeeritav asukoht ka ruumiliselt sobiv ning põhjendatud. Kuna
ärihoonete mahud on naabruses asuvate olemasolevate ja planeeritud elamute mahtudega
sarnased ja ärihooned on planeeritud selleks, et osutada ümbritseva piirkonna elanikkonnale
vajalikke teenuseid, siis sobivad need antud miljöösse lisaks ka funktsionaalselt, olles
elamurajooni toimimist toetava otstarbega.
Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud avaliku kasutusega tee, mis on
naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga planeeritud elamukvartali
teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile. Teemaa laius ida-lääne suunalisel lõigul
on 15 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 12 m. Tee katendi laius on vallavalitsuse 18.03.2024
väljastatud tehniliste tingimuste TT-1247-1 kohaselt Pärtleheina tee L1 jätkul ida-lääne suunalisel
lõigul 6 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 5 m.
Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua
võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku. Seda
põhimõtet toetavad nii uuring „Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring“, kui ka
koostatav üldplaneering (mõlemad dokumendid on leitavad:
https://experience.arcgis.com/experience/d6757c53f39948d5991b99e82bbde85c/page/materjali
d/), millega on planeeringualale määratud osaliselt ettevõtlusala maakasutuse juhtotstarve.
Eelnevast tulenevalt leiab volikogu, et detailplaneeringu osaline kehtestamine on vajalik, et viia
ellu Viimsi valla arengustrateegias aastani 2045 (edaspidi arengustrateegia, leitav:
https://www.viimsivald.ee/arengukavad) sätestatud eesmärke. Arengustrateegias on märgitud, et
jätkusuutliku elukorralduse tagamiseks tuleb uute töökohtade loomiseks ja teenuste
kättesaadavuse parandamiseks toetada huvi rajada teenindus- ja ettevõtluspiirkondi ning taristu
arendamisel kaalutakse ja arvestatakse senisest enam ettevõtlust soosiva keskkonna
vajadustega. Teadlikult on sihiks võetud ettevõtluse ja vaba aja veetmise võimaluste arendamine,
et pärssida nn magala tekkimist.
Detailplaneeringu osalise kehtestamise tulemusena laienevad ettevõtlusega tegelevate elanike
võimalused luua ise juurde uusi töökohti, aga ka töökohta otsivate elanike jaoks avarduvad
valikuvõimalused leida uutes ärihoonetes endale kodulähedane töökoht. Võidab ka kohalik elanik,
kelle jaoks tekib võimalus saada kodulähedast teenust, samas ei lisandu detailplaneeringu
7
kehtestamisega uusi elamukrunte ega uusi elanikke. Võrreldes avalikule väljapanekule esitatud
planeeringulahendusega annab detailplaneeringu osaline kehtestamine võimaluse säilitada
senisest suuremas ulatuses looduslikku ala, kuid loob ka võimaluse edaspidiseks kaaluda alale
täiendavate ärikruntide planeerimist, mis sobituvad ümbritsevasse keskkonda.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-ala on enam kooskõlas mandriosa
üldplaneeringuga, kuivõrd kehtestatav ärikrunt asub tiheasustusalal ning jääb tootmismaa
juhtotstarbega alale, mis on laiemalt mõeldud ettevõtluse arendamiseks. Ka haldusterritooriumi
üldplaneeringuga planeeritakse seniste maakasutuse juhtotstarvete muutmist ning avalikule
väljapanekule esitatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva katastriüksuste piirkonnas
määratud osaliselt ettevõtlusala juhtotstarve ja osaliselt väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarve.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega täidetakse valla arengueesmärke. Detailplaneering on
läbinud seaduse kohase avaliku menetluse ja detailplaneeringu osaliselt kehtestatav ala on
avalikustatud kehtestamiseks esitatud kujul. Kuivõrd detailplaneeringu lahendust ei ole võrreldes
avalikule väljapanekule esitatud planeeringulahendusega muudetud, siis arvestades, et
detailplaneeringu osalise kehtestamise ala kruntide maakasutus- ja ehitustingimusi on
avalikkusele tutvustatud, puudub vajadus detailplaneeringut uuesti avalikustada ja juba tehtud
menetlustoiminguid korrata. Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine on detailplaneeringu
osalisel kehtestamisel võimalik ja tagatud.
Detailplaneeringu kehtestatavast alast välja jäävas planeeringuala osas detailplaneeringu
koostamine lõpetatakse ja selle ala edasise planeerimise võimalused otsustatakse koostava
üldplaneeringuga, kuhu huvitatud isik on esitanud ka omapoolsed ettepanekud.
III Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal
PlanS v.r § 10 lg 6² käsitleb detailplaneeringu koostamise lõpetamise alusena halduslepingu
täitmata jätmisega seonduvat ning muid detailplaneeringu koostamise lõpetamise aluseid PlanS
v.r ei sätesta. Kuivõrd huvitatud isik on 13.06.2019 halduslepingu sõlmimisega kinnitanud, et
nõustub kandma detailplaneeringu elluviimisega seotud kulud, siis kohaldatakse käesolevas
peatükis käsitletava otsuse vastuvõtmise alusena haldusmenetluse seaduse §-i 43.
Detailplaneeringu koostamine lõpetatakse kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4
(EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna
detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus
on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et
täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu
eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala
kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.
Valla ruumilise arengu suunad on ajas muutunud ja seda kinnitab ka asjaolu, et vald on algatanud
kogu haldusterritooriumi hõlmava üldplaneeringu koostamise. Haldusterritooriumi üldplaneeringu
eskiislahenduse seletuskirjas on selgitatud, et valla ruumilise arengu strateegia põhieesmärk on
kujundada tasakaalustatud ja jätkusuutlik elukeskkond, mis vastab nii kohalike elanike kui ka
ettevõtete vajadustele. Strateegia keskendub neljale võtmevaldkonnale: töökohtade paiknemine,
teenuste võrgustikud, asustussüsteemi osad ja hierarhia ning asustussüsteemi seosed.
Haldusterritooriumi üldplaneeringuga analüüsitakse iga piirkonna eripära arvestavaid ruumilisi
vajadusi ja valla erinevate piirkondade omavahelisi seoseid ning lähtudes uutest suundumustest
valla ruumilise arengu kujundamisel, arvestades seejuures uuemaid käsitlusviise ruumilise
8
planeerimise ja keskkonnahoiu valdkondades tervikuna, määratakse koostatava
haldusterritooriumi üldplaneeringuga kaasaegsetele nõuetele vastavad ja tulevikuvajadusi
arvestavad maa kasutamise ja ehitustegevuse üldised põhimõtted. Käesoleval juhul on
planeeringuala piirkonna ruumilise arengu suunad üldplaneeringu tasandil veel lõplikult
otsustamata ja seetõttu ei saa pidada õigeks teha see otsus etteruttavalt üldplaneeringut muutva
detailplaneeringuga.
Riigikohus (vt RKHKo 3-3-1-87-08, p 22) on selgitanud, et maa-ala üldiste kasutus- ja
ehitustingimuste valik tehakse üldplaneeringuga (PlanS § 8 lg 3 p 3). Üldplaneering koostatakse
kogu valla või linna territooriumi või selle osade kohta (PlanS § 8 lg 1). Üldplaneeringu
menetlemisel on kohalikul omavalitsusel võimalik kogu valla või linna territooriumi silmas pidades
otsustada selle üle, milline piirkond sobib elamumaaks, milline tootmismaaks, milline
maatulundusmaaks jne. Detailplaneering koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada
üldplaneeringuga kavandatu elluviimine. Samas võib detailplaneering PlanS § 9 lg 7 kohaselt
põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut.
Kuivõrd detailplaneeringu koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa üldplaneeringuga hõlmatud
alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla
territooriumil valitsevat olukorda. Seetõttu peaks detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine
jääma erandlikuks võimaluseks, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele
oludele ja vajadustele (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 19.04.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-
1-12-07).“
Riigikohus ei ole viidatud seisukohta oma hilisemate lahenditega muutnud. Seega tuleb valla
ruumilise arengu kujundamisel võtta eelkõige arvesse muutunud olusid ja tulevikuvajadusi ning
luua tasakaalustatud ruumilise arengu alused ja tingimused üldplaneeringuga. Kõrgema astme
planeeringud kui ühiskondlikud kokkulepped tagavad avalikke huve ja väärtusi arvestava
tasakaalustatud ruumilise lahenduse. Detailplaneeringu koostamise osaline lõpetamine
võimaldab vältida juhuslikke ruumiotsuseid ja viia hilisem detailplaneeringu lahendus paremini
kooskõlla läbimõeldud ja kaasajastatud ruumikasutuse tingimustega, mis haldusterritooriumi
üldplaneeringuga kehtestatakse.
Haldusterritooriumi üldplaneeringu avalikustatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva
katastriüksuste piirkonda planeeritud ettevõtlusala ja väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarbed.
Huvitatud isik on esitanud haldusterritooriumi üldplaneeringusse ka omapoolsed ettepanekud
ning taotleb muuhulgas käesoleva otsusega kehtestatavast planeeringualast väljajäävale maa-
alale ärimaa ja haljasmaa juhtotstarbe määramist. Kui haldusterritooriumi üldplaneeringus
arvestatakse huvitatud isiku ettepanekuid ja üldplaneeringuga laiendatakse ärimaa juhtotstarbe
ulatust, siis pärast haldusterritooriumi üldplaneeringu kehtestamist on huvitatud isikul võimalus
esitada taotlus üldplaneeringu kohase detailplaneeringu algatamiseks, kui üldplaneering sellise
menetlusnõude ette näeb.
HMS § 43 lg 2 sätestab, et juhul, kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse
haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt. Õigusselguse huvides on vajalik detailplaneeringu
koostamine selles osas lõpetada, millises osas haldusorgan ei pea põhjendatuks
detailplaneeringut kehtestada. Volikogu on haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise
raames maakasutussuundade väljatöötamisel elanikkonna juurdekasvu vähendamise,
rohevõrgustiku sidususe, elurikkuse ja ettevõtluse edendamise eesmärkidele tuginedes jõudnud
järeldusele, et planeeringu algatamisel seatud eesmärki, kavandada planeeringualale
üksikelamukrundid, enam kehtestada ei soovita. Sellise planeeringulahenduse elluviimine
tulevikus on välistatud. Volikogu on seisukohal, et rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide
9
planeerimiseks ei esine sedavõrd ülekaalukat avalikku huvi, mis põhjendaks mandriosa
üldplaneeringu, elamuehituse teemaplaneeringu ja rohevõrgustiku teemaplaneeringu muutmist
ning seetõttu on vajalik detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal lõpetada.
IV Huvitatud isiku arvamus ja vastuväited
HMS § 40 lg 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist andma menetlusosalisele
võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Käesoleva haldusakti eelnõu edastati
29.04.2025 huvitatud isikule ning paluti tal anda oma arvamus ja vastuväited eelnõule hiljemalt
13.05.2025.
06.05.2025 laekus huvitatud isiku e-kiri, milles teavitab valda, et on Viimsi Vallavolikogu otsuse
eelnõu „Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja
osalisel planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“ kätte saanud ja nõustub Lubja
külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osalise kehtestamisega
detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) ja lõpetamisega ülejäänu osas.
Selguse huvides pidas huvitatud isik vajalikuks märkida, et detailplaneeringu osalisel
kehtestamisel saab 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut nr 1190 täita vaid kehtestatud
planeeringu osas. Vald nõustub huvitatud isiku viidatud seisukohaga.
V Kokkuvõte ja haldusakti põhjendused
I Detailplaneering kehtestatakse osalisel planeeringualal käesoleva otsuse peatükis II
„Detailplaneeringu osaline kehtestamine“ toodud kaalutlustel ja põhjustel.
PlanS v.r § 24 lg 3 kohaselt kehtestab järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kohaliku
omavalitsuse üksus. PlanS v.r § 23 lg 7 kohaselt võib järelevalve teostaja põhjendatud vajaduse
korral teha ettepaneku järelevalveks esitatud planeeringu osaliseks kehtestamiseks. Planeeringu
osalise kehtestamisega seotud planeeritava maa-ala suuruse muutmist ei loeta planeeringu
põhilahenduse muudatuseks planeerimisseaduse tähenduses.
Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa
üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast
osaliselt teemaaks ning määratakse ärikrundi ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Detailplaneeringuga muudetakse rohevõrgustiku teemaplaneeringu kohaseid puhverala tingimusi
osades, millega on teemaplaneeringus sätestatud, et mandriosa üldplaneeringust lahknevat uut
maakasutust alale ei lubata ja et uusi suuremahulisi (üle 100 m² ehitusaluse pindalaga – PlanS
v.r kohane termin) tootmis- ja äriobjekte ei ehitata, kuigi sisuliselt lubab ka teemaplaneering
puhveralasse ehitada lisaks väikeelamutele ka elamupiirkondi teenindavaid väikesemahulisi ja
vähest mõju omavaid ühiskondlikke- ja ärihooneid, tingimusel, et sellega ei kaasne autoliikluse
intensiivistumine ega suurene müratase ja parkimisvajadus.
Vald on detailplaneeringu vastuvõtmise otsusega kinnitanud, et nõustub kahe ärihoone
planeerimisega detailplaneeringuga ettenähtud asukohas, kuna peab seda nii ruumiliselt kui ka
funktsionaalselt sobivaks. Lisaks käesoleva otsuse peatükis II toodud muudele kaalutlustele
sedastab vald, et detailplaneeringu kehtestatava osa lahendus arvestab ajas toimunud muutusi
ja on kooskõlas valla arengueesmärkidega. Seda väljendab haldusterritooriumi üldplaneering,
mille eskiislahendus on läbinud esimese avaliku väljapaneku.
10
PlanS v.r § 8 lg 7 kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel
detailplaneeringute koostamise aluseks kehtiv üldplaneering. Kehtiva mandriosa üldplaneeringu
kohaselt tulnuks detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud alale planeerida
tootmishooned, kuid arvestades, et haldusterritooriumi üldplaneeringuga on tehtud ettepanek
määrata alale ettevõtlusala juhtotstarve, oleks vastuoluline seda eesmärki detailplaneeringus
eirata. Ärihoonete kavandamine elamupiirkonda on ruumiliselt põhjendatud, kuivõrd need
avaldavad ümbruskonnale oluliselt vähem negatiivset mõju kui tootmishooned. Seetõttu on igati
õigustatud tootmisfunktsiooniga hoonete asemele ärihoonete planeerimine.
Kohtupraktika kohaselt (vt RKHKo 3-3-1-87-13, p 12) ei tule koostamisel olevat üldplaneeringut
detailplaneeringu kehtestamisel järgida kui õigusakti. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob õiguslikke
tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Samas märkis kohus, et kohalikul
omavalitsusel ei ole keelatud planeeringu kaalumisel võtta arvesse asjakohaseid mittesiduvaid
dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab
vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes
õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2).
Kuna vald on korduvalt teavitanud avalikkust oma kavatsusest vähendada haldusterritooriumi
üldplaneeringuga elamumaade osakaalu ning suurendada ettevõtlust toetava maakasutuse ja
rohealade osakaalu, on käesoleva otsuse vastuvõtmisel lähtutud nimetatud põhimõttest ning uusi
elamukrunte ei kehtestata. Seetõttu arvestab kehtestatav detailplaneering ka 29.07.2019–
28.08.2019 toimunud detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute huve,
kes olid eelkõige vastu uute elamukruntide planeerimisele rohevõrgustiku puhveralale.
Vald on seisukohal, et käesoleva otsusega on saavutatud tasakaal erinevate huvigruppide
vaheliste vastuolude lahendamisel. Detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvamusi ja
vastuväiteid esitanud isikute ootused, et planeeritavale katastriüksusele üldse ei ehitataks, ei ole
õiguslikult põhjendatud, kuivõrd detailplaneeringu kehtestatav osa vastab kehtiva üldplaneeringu
üldistele põhimõtetele. Lisaks sellele näeb detailplaneering ette kavandatavale krundile kehtivast
üldplaneeringust isegi leebema kasutusotstarbe. Kohtupraktika kohaselt ei anna kehtestatud
üldplaneering isikule õigust nõuda selle tingimuste muutumatuna säilimist ja igal isikul tuleb
arvestada sellega, et teda ümbritsev elukeskkond võib aja jooksul muutuda (vt RKHKo 3-3-1-12-
07, p 13).
II Käesoleva otsusega lõpetatakse detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal,
detailplaneeringu kohastel kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja
pos 8 (LT), otsuse peatükis III „Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal“
toodud kaalutlustel ja põhjustel.
Kui haldusorgan ei pea põhjendatuks planeeringulahendust kehtestada on õigusselguse huvides
mõistlik detailplaneeringu koostamine lõpetada. Kuna PlanS v.r planeerimismenetluse
lõpetamise aluseid ei sätestanud, tuleb käesoleval juhul lähtuda HMS § 43 lg 2, mille kohaselt
antakse haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt.
EhSRS § 1 lg 4 kohaselt tuleb viia enne 2015. aastal kehtima hakanud planeerimisseaduse
jõustumist algatatud detailplaneeringute koostamine lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks.
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamine on käesoleva otsuse peatükis III
toodud põhjustel ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikute kohatise tegevusetuse,
katastriüksuste omanike vahetuse ja hiljem valla ruumilise arengu eesmärkide muutuse tõttu seni
lõpule viimata.
11
Kuigi huvitatud isiku soov on, et detailplaneeringuga jagatakse planeeringuala kruntideks,
määratakse kruntide ehitusõigus ja detailplaneering kehtestatakse kogu algatamise otsusega
hõlmatud maa-ala ulatuses, siis detailplaneeringu algatamisest nii pika aja möödumisel tuleb
pidada mõistetavaks, et valla ruumilise arengu suunad on võrreldes detailplaneeringu algatamise
ajaga oluliselt muutunud ning seetõttu ei saa olla üllatuslik ka valla tänane eesmärk piirata
elamuehitust, ja seda ennekõike nendel maa-aladel, mis ei ole üldplaneeringuga elamumaaks
ette nähtud. Selleks, et otsustada kogu planeeringuala edaspidised maakasutuse sihtotstarbed,
tuleb põhimõttelised ruumilised valikud eelnevalt läbi analüüsida ja otsustada need
üldplaneeringuga. Igal isikul, sh huvitatud isikul, on võimalus teha ettepanekuid
üldplaneeringusse.
Detailplaneeringu algatamine, detailplaneeringu koostamise kulude kandmine ja
detailplaneeringu lähteülesande kinnitamine ei tekita detailplaneeringu koostamisest huvitatud
isikule kaitsvat usaldust, et detailplaneering algatatud kujul ka kehtestatakse. See oleks vastuolus
planeerimisdiskretsiooni olemusega ja planeerimismenetlusse avalikkuse kaasamise
põhimõttega (vt RKHKo 3-3-1-15-01, p 32).
Detailplaneeringu koostamise lõpetamise otsus ei saa rikkuda ka katastriüksuse omaniku
omandiõigust, kuna huvitatud isikul puudub õigustatud ootus detailplaneeringu kehtestamisele.
Tulenevalt kohaliku omavalitsuse ulatuslikust diskretsioonist planeerimismenetluses ei saa isik
õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid
läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid tal on õigus nõuda oma subjektiivsete
avalike õiguste kaitsmiseks, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt. Samuti on
kolleegium rõhutanud, et üldplaneeringut võib detailplaneeringuga muuta vaid erandjuhtudel.
Sellises olukorras ei ole huvitatud isiku huvi detailplaneeringu kehtestamise vastu sedavõrd
kaalukas kui üldplaneeringuga kooskõlas olevate detailplaneeringute puhul (vt RKHKo 3-3-1-96-
13, p 25 ja p 26 ja vt ka RKHKo 3-3-162-02, p 10). Huvitatud isikul ei ole ka alust dikteerida
kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust (vt RKHKm 3-17-643/15, p 14).
Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal evib looduskeskkonnale ja
rohevõrgustikule soodsat mõju, sest võimaldab üldplaneeringuga kaaluda rohevõrgustiku alade
suuremas ulatuses säilitamist. Rohevõrgustiku kaitset tuleb pidada oluliseks Viimsi valla
arengustrateegia eesmärgiks. Rohevõrgustik võimaldab säilitada liigirikkust ja ökosüsteemide
toimimist ning soodsatel aladel võimendada olemasolevaid loodusväärtusi. Samuti võimaldab
tegeleda kliimamuutuste leevendamisega ja nendega kohanemisega. Detailplaneeringu
koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal on kantud avaliku huvi eesmärgist täita
arengustrateegia eesmärke. Lähtudes käesolevas otsuses välja toodud põhjendustest, ei näe
volikogu kaalukaid põhjendusi rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide planeerimiseks.
Kaalukaks ei saa pidada ka huvitatud isiku erahuvi elamuarenduseks, sest maa kasutust sellisel
viisil piirasid juba enne kinnistu omandamist kehtinud üldplaneering ning rohevõrgustiku
teemaplaneering, mida detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ei ole vaidlustanud.
Eeltoodu alusel ja juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikest 1,
haldusmenetluse seaduse §-st 4, § 5 lõikest 5, § 43 lõikest 2, § 52 lõikest 1, § 53 lõike 1 punktidest
2 ja 4 ning lõike 2 punktist 3, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1
lõikest 1, planeerimisseaduse v.r §-st 23 ja § 24 lõikest 3 ning maa- ja planeerimiskomisjoni ja
keskkonna- ja heakorrakomisjoni seisukohtadest,
Viimsi Vallavolikogu
OTSUSTAB:
12
1. Kehtestada Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneering
detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas alljärgnevate
kõrvaltingimustega:
1.1. vallal on õigus detailplaneering tunnistada kehtetuks, kui ei ole kehtestatud
detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut
nr 1190;
1.2. vallal on õigus keelduda detailplaneeringu kohastele ehitistele kasutusloa andmisest, kui ei
ole kehtestatud detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud
notariaalset lepingut nr 1190, milles on muuhulgas kokkulepitud detailplaneeringu elluviimise
tegevuskavas.
2. Jätta kehtestamata ja lõpetada detailplaneeringu koostamine detailplaneeringukohastel
kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT).
3. Detailplaneeringu avalikes huvides elluviimiseks sõlmiti 13.06.2019 Tallinna notar Liivi Laose
notaribüroos huvitatud isikuga PlanS § 131 haldusleping (notari ametitegevuse raamatu registri
nr 1190, registreeritud valla notariaallepingute registris numbriga 2-10.2/576), millega leppisid
vald ja huvitatud isik kokku, et planeerimisseaduse § 131 sätestatud valla kohustused, mis on
seotud planeeringuala kinnistute detailplaneeringu kohaselt väljaehitamisele kuuluvate avalikuks
kasutamiseks ette nähtud teede ja nendega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning
avalikes huvides olevate tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamise kohustusega, annab vald huvitatud
isikule üle ja huvitatud isik täidab ülevõetud kohustused ning kinnistute detailplaneeringuga
kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste rajamisega seotud kohustused viidatud lepingus
toodud tingimustel.
4. Otsus jõustub teatavakstegemisest.
5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie
Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt)
Atso Matsalu
vallavolikogu esimees
Digiallkirjad
Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800
Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330
Teade
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel
planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.
Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel
detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa
üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast
osaliselt teemaaks.
Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete
suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-
aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud
avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga
planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.
Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua
võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.
Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),
pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna
detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus
on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et
täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu
eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala
kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.
Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi
valla kodulehelt:
https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud
NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute
osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Anne Siitan
planeeringute vanemspetsialist
Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800
Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa
Lugupeetud kaasatud isik/asutus
Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330
Teade
Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel
planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.
Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel
detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa
üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast
osaliselt teemaaks.
Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete
suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-
aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud
avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga
planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.
Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua
võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.
Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),
pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna
detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus
on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et
täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu
eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala
kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.
Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi
valla kodulehelt:
https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud
NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute
osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Anne Siitan
planeeringute vanemspetsialist
OTSUS
Viimsi 25. juuni 2025 nr 21
Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste
detailplaneeringu osaline kehtestamine ja
osalisel planeeringualal detailplaneeringu
koostamise lõpetamine
I Asjaolud ja senine menetluskäik
Viimsi Vallavolikogu 10.10.2006 otsusega nr 92 algatati detailplaneering Lubja külas, Kallaku,
Serva ja Pärtlepõllu katastriüksustel, eesmärgiga muuta planeeringualal Viimsi valla mandriosa
üldplaneeringu (edaspidi mandriosa üldplaneering) kohane maakasutuse juhtotstarve
maatulundusmaast ja osaliselt tootmismaast väikeelamute maaks ja osaliselt kaitsealuseks
maaks ning planeerida naabermaaüksustel asuvate hoonestatud aladega kooskõlas olev terviklik
väikeelamukvartal. Detailplaneeringu algatamise kohta avaldati teave valla kodulehel ja
28.10.2006 ajalehes Viimsi Teataja.
Viimsi Vallavalitsuse 30.09.2009 kirjaga nr 10-7/2898 esitati detailplaneering kuni 30.06.2015
kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS v.r) § 17 lg 3 p 2 alusel Harju maavanemale
riigiasutustega kooskõlastuste määramiseks. Vald oli selleks ajaks detailplaneeringu
kooskõlastanud Tallinna Tervisekaitsetalitusega ja Põhja-Eesti Päästekeskusega.
Detailplaneering esitati kooskõlastamiseks ka Harju Maaparandusbüroole, kuid viimane loobus
detailplaneeringu kooskõlastamisest, sest planeeringualal puudusid maaparandussüsteemid.
Täiendavalt küsiti seisukohta Keskkonnaametilt, kes palus selgitada keskkonnamõju strateegilise
hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust. Harju maavanem 03.11.2009 kirjaga nr 2.1-
13/5527 (registreeritud valla dokumendiregistris 05.11.2009 numbriga 10-7/2898-1) ei pidanud
vajalikuks määrata detailplaneeringu kooskõlamise vajadust teiste riigiasutustega, kuid palus
vallal kaaluda KSH vajadust.
PlanS v.r § 16 lg 3 alusel korraldati 25.01.2011 detailplaneeringu eskiislahendust ja
lähteseisukohti tutvustav avalik arutelu. Arutelu toimumise kohta avaldati teated ajalehtedes
„Viimsi Teataja“ (14.01.2011) ja „Harju Elu“ (14.01.2011), lisaks avaldati teave valla kodulehel.
Puudutatud isikutele (PlanS v.r § 16 lg 4 kohane mõiste) edastati teave avaliku arutelu toimumise
kohta Viimsi Vallavalitsuse 11.01.2011 kirjaga nr 10-10/103.
Viimsi Vallavalitsuse 28.01.2011 korraldusega nr 58 (edaspidi KSH algatamise korraldus) algatati
KSH koostamine Kallaku, Serva ja Pärtlepõllu katastriüksuste detailplaneeringule.
19.07.2013 koostas ELLE OÜ töö nr 13/PA/37 „Pärtlepõllu maaüksuse (osalise) detailplaneeringu
keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, milles järeldati, et kuna detailplaneeringu
lahendusse on integreeritud tasakaalustatud arengu põhimõtteid, siis ei ole detailplaneeringuga
2
kaasnev negatiivne mõju keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse
mõistes eeldatavalt oluline ja KSH vajadus eksperdi arvamusel puudub. Ekspert selgitas, et
KSH-st saadav informatsioon ei annaks otsustajale olulist lisateavet, mida ei ole aruandes või
mõnes teises seotud dokumendis toodud. Kuivõrd Keskkonnaministeerium, Sotsiaalministeerium
ja Kultuuriministeerium asusid samuti seisukohale, et KSH koostamine detailplaneeringule ei ole
vajalik, tunnistas Viimsi Vallavalitsus 8.10.2013 korraldusega nr 1144 KSH algatamise korralduse
kehtetuks.
Pärast detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku arutelu toimumist Kallaku
ja Serva katastriüksuste osas detailplaneeringu koostamine peatus ja detailplaneeringu
koostamist jätkati sel ajal üksnes Pärtlepõllu katastriüksuse osas. Pärtlepõllu katastriüksuse
detailplaneering kehtestati samuti kahes osas (Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsus nr 42
ühiskondlike hoonete maa krundi osas ja Viimsi Vallavolikogu 21.05.2019 otsus nr 37 ülejäänud
planeeringuala osas).
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamist jätkati 2018. aastal. 5.02.2018
korraldati detailplaneeringu eskiislaheduse tutvustamiseks uus avalik arutelu. Sellest teavitati
avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (26.01.2018) ja Harju Elu“ (26.01.2018), puudutatud
isikutele edastati teave Viimsi Vallavalitsuse 23.01.2018 kirjaga nr 10-10/525.
Viimsi Vallavolikogu 19.06.2018 otsusega nr 54 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2019.
Detailplaneering koostati koostöös planeeringuala katastriüksuste omanikega ja tehnovõrkude
valdajatega, detailplaneeringule koostati müramõõtmised („Tööstusala tegevusest põhjustatud
helirõhutasemete mõõtmised“, AS Akukon töö nr 190348, 15.03.2019). Detailplaneeringu
kooskõlastasid Terviseamet (14.05.2019 kiri nr 9.3-1/19/611-4) ja Päästeamet (02.04.2019
digiallkiri). Keskkonnaamet 05.02.219 kirjaga nr 6-2/19/1228-2 loobus puuduva õigusliku aluse
tõttu detailplaneeringu kooskõlastamisest, kuivõrd planeeritaval alal ei asu riikliku kaitse alla
võetud maa-ala ega üksikobjekti ega tehta ka detailplaneeringuga ettepanekut selle kaitse alla
võtmiseks.
13.06.2019 omandas Kallaku ja Serva katastriüksused Kallaku Arendus OÜ (edaspidi huvitatud
isik) ning samal kuupäeval sõlmiti Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos huvitatud isikuga ka
haldusleping planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 131 sätestatud valla kohustuste huvitatud
isikule üleandmise, teekruntide vallale tasuta võõrandamise ja detailplaneeringu kohase krundi
pos 2 isikliku kasutusõigusega koormamise (kraavi servituut) kohta.
Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 48 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2020.
Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 51 võeti detailplaneering vastu ja esitati avalikule
väljapanekule. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 29.07.2019 – 28.08.2019. Avalikust
väljapanekust teavitati avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (21.06.2019) ja „Harju Elu“
(11.06.2019), Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2019 kirjaga nr 10-10/2857 edastati puudutatud
isikutele teave detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise kohta.
Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal laekus detailplaneeringu kohta kolm kirjalikku
vastuväidet („vastuväide“ on PlanS v.r § 20 lg 1 kohane mõiste, kiri on registreeritud valla
dokumendiregistris 28.08.2019 ja 29.08.2019 numbritega 10-10/2857-1, 10-10/2857-2 ja
10-10/2857-3). Vald edastas 30.12.2019 kirjadega nr 10-10/2857-4, nr 10-10/2857-5 ja nr
3
10-10/2857-6 vastuväidete esitajatele oma põhjendatud seisukohad ning teatas detailplaneeringu
tulemuste avaliku arutelu toimumise aja ja koha.
13.01.2020 toimus detailplaneeringu avaliku väljapanku tulemuste avalik arutelu, sellest teavitati
avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (20.12.2019) ja „Harju Elu“ (20.12.2019). Puudutatud
isikutele edastati informatsioon Viimsi Vallavalitsuse 23.12.2019 kirjaga nr 10-10/5974.
27.01.2020 e-kirjaga edastasid detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud
isikud kompromissettepanekud, millega arvestamise korral on nad nõus loobuma oma
vastuväidetest Kallaku ja Serva detailplaneeringule.
Vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjon andis seisukoha kompromissettepanekutega
arvestamise kohta, neist enamusega komisjon nõustus, kuid ei nõustunud arvestama peamise
ettepanekuga, millega oleks kaotatud detailplaneeringu kohane teekrunt pos 8 ja sellest tulenev
kergliiklusteede võrgustiku sidusus.
14.05.2020 e-kirjaga edastati detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud
isikutele vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjoni seisukohad kompromissettepanekutega
arvestamise kohta ja protokolli alusel korrigeeritud detailplaneeringu ning paluti vastuväidete
esitajatel anda vallale teada oma seisukoht detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud
vastuväidetest loobumise kohta.
27.05.2020 saabusid kõigilt vastuväidete esitajatelt e-kirjad, kus teatati, et ei nõustu loobuma
ühestki detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväitest, seejuures ka nendest
vastuväidetest, millega detailplaneeringu koostamisel arvestati.
PlanS v.r § 23 ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi
EhSRS) § 1 lg 1 alusel esitas vald detailplaneeringu Viimsi Vallavalitsuse 17.07.2020 kirjaga nr
10-10/3950 valdkonna eest vastutavale ministrile (edaspidi minister) heakskiidu andmiseks.
Viimsi Vallavolikogu 25.08.2020 otsusega nr 46 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2021.
Ministri 28.09.2020 kirjaga nr 14-11/5162-2 (registreeritud valla dokumendiregistris 29.09.2020
numbriga 10-10/3950-1) paluti detailplaneeringu materjale täpsustada, sealhulgas teatati, et
detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh lahenduseta vastuväidetele seisukoha
andmise ja planeeringule heakskiidu andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r §-is 23
sätestatud korrale saab otsustada pärast kirjas esitatud märkusega arvestamist ning
planeeringudokumentatsiooni täiendamist.
Viimsi Vallavalitsuse 31.03.2021 kirjaga nr 10-10/3950-2 edastati ministrile täiendatud
detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust. Minister palus 06.05.2021 kirjaga nr 14-
11/2560-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 10-10/3950-3)
veelkord detailplaneeringu materjale täiendada.
Viimsi Vallavolikogu 17.08.2021 otsusega nr 41 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule
viimise tähtaega kuni 30.06.2022. Viimsi Vallavalitsuse 08.10.2021 kirjaga nr 10-10/3950-4
edastati ministrile täiendatud detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust.
Minister teatas 14.10.2021 kirjaga nr 14-11/2560-4 (registreeritud valla dokumendiregistris samal
kuupäeval numbriga 10-10/3950-5), et korraldab 01.11.2021 detailplaneeringu avalikul
väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete ärakuulamise.
4
19.11.2021 kirjaga nr 14-11/2560-5 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval
numbriga 10-10/3950-6) palus minister veelkord detailplaneeringu materjale täiendada ning
koostada KSH eelhinnang Kallaku ja Serva katastriüksuste kohta, sest kuigi ELLE OÜ 19.07.2013
töö nr 13/PA/37 pealkirjas olid nimetatud ka Kallaku ja Serva katastriüksused, ei käsitletud neid
viidatud töös sisuliselt.
ELLE OÜ koostas 17.12.2021 töö nr 21KT88 „Kallaku ja Serva kinnistute (Lubja küla, Viimsi vald)
detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, mis esitati
Keskkonnaametile seisukohavõtuks. Keskkonnaamet 10.05.2022 kirjaga nr 6-5/22/7079-2
(registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 15-3/1781-1) asus
seisukohale, et planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 2² mõistes olulist keskkonnamõju ning KSH algatamine ei
ole eeldatavalt vajalik ning et keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik PlanS § 126 lg 1
punkti 12 kohaselt detailplaneeringu menetluse käigus.
Viimsi Vallavolikogu võttis 13.12.2022 istungil vastu otsuse nr 44 KSH algatamata jätmise kohta
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule, kuid viidatud otsuse eelnõu arutamise
käigus tekkis volikogu komisjonidel küsimus, kas üldplaneeringut muutva Kallaku ja Serva
maaüksuste detailplaneeringu koostamise jätkamine üldse on käesoleval ajal põhjendatud. Viimsi
Vallavolikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 11.01.2023 koosolekul tekkis mitmeid küsimusi
detailplaneeringu jätkamise põhjendatuse kohta ennekõike veeressursi puuduse kontekstis, aga
ka looduskaitselisest aspektist vaadatuna, kuivõrd planeeringuala asub üldplaneeringu
teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi rohevõrgustiku
teemaplaneering) kohasel puhveralal, kuhu soovitakse planeerida uusi elamuid. Komisjon
otsustas ära oodata veeressursi analüüsi tulemused, et seejärel teemat komisjonis uuesti
arutada.
Detailplaneering esitati Viimsi Vallavalitsuse 28.03.2024 kirjaga nr 10-10/1517 ministrile
järelevalvemenetluse jätkamiseks ja heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks
kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6. Vald oli huvitatud isikuga jõudnud kokkuleppele, et
detailplaneering kehtestatakse esialgu vaid planeeritava ärikrundi ja teekrundi osas ning
ülejäänud planeeringualal jätkatakse detailplaneeringu koostamist, kusjuures
planeeringulahendust muudetakse selliselt, et elamukrunte ei planeerita.
Minister tegi 05.06.2024 kirjaga nr 14-3/1677-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal
kuupäeval numbriga 10-10/1517-1) ettepaneku kaaluda detailplaneeringu heakskiiduks
esitamiseks variante, sh kas anda planeeritava ruumi terviklahendus (pos 3 planeeritavast
elamumaast ärimaaks) ning positsioonid 1, 2, 4, 7 ja 8 jääksid haljasalaks või lõpetada
planeeringu menetlus positsioonidel 1, 2, 4, 7 ja 8 ning esitada vastavalt vormistatud
detailplaneering heakskiidu saamiseks. Minister märkis, et esitatud märkuste arvestamise järgselt
saab ta otsustada detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh planeeringule heakskiidu
andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r § 23 sätestatud korrale.
Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 12.06.2024 koosolekul vaadati läbi ministri ettepanek ning
komisjon pakkus huvitatud isikule edasiseks tegevuseks kaks varianti: 1) juhul, kui soovitakse
muuta pos 3 planeeritavast elamumaast ärimaaks, tuleb detailplaneeringu lahendust korrigeerida
nii, et pos 3 ja 5 on kavandatud ärimaaks, pos 6 jääb teeks ning pos 1, 2, 4, 7 ja 8 näidatakse
rohealana. Sellisel juhul tuleb detailplaneering uuesti kooskõlastada Päästeametiga ja
Terviseametiga ning uuesti vastu võtta ja korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek, sest
elamumaast ärimaa kavandamisel oleks tegu detailplaneeringu põhilahenduse muutmisega.
2) juhul, kui huvitatud isik edasist menetlust ei soovi, tuleb detailplaneeringule heakskiidu
5
saamiseks esitada korrigeeritud detailplaneeringu materjalid ning näidata positsioonidel 1, 2, 3,
4, 7 ja 8 detailplaneering lõpetatavana.
24.07.2024 e-kirjaga edastati huvitatud isikule planeerimiskomisjoni protokolliline seisukoht ja
paluti huvitatud isikul teatada, kumba varianti ta eelistab. Huvitatud isik kirjalikku vastust ei
andnud, kuid tegi ettepaneku arutada detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust
kohtumisel. Kohtumine toimus 22.08.2024 vallamajas.
Ministri ettepanekud vaadati läbi volikogu keskkonna- ja heakorrakomisjoni 06.08.2024
koosolekul. Komisjon nõustus detailplaneeringu kehtestamisega kruntidel pos 5 ja pos 6 ja
sedastas, et ülejäänud planeeringualal tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Volikogu
maa- ja planeerimiskomisjoni 07.08.2024 koosolekul leiti küsimust arutades, et enne seisukoha
võtmist tuleb ära oodata huvitatud isiku vastus. Vallavalitsuse 14.08.2024 istungil arutati ministri
seisukohti ja detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust ning arutelu tulemusena otsustati,
et detailplaneering tuleb kruntide pos 5 ja pos 6 osas kehtestada ning ülejäänud planeeringualal
detailplaneeringu koostamine lõpetada.
Huvitatud isik edastas 02.09.2024 e-kirjaga ettepaneku (registreeritud valla dokumendiregistris
12.09.2024 numbriga 10-10/3971) ja omapoolse kontseptsiooni detailplaneeringu lahenduse
muutmiseks ja detailplaneeringu koostamisega jätkamiseks. Huvitatud isik tegi ettepaneku
planeerida senisel üksikelamute alal (detailplaneeringu kohased krundid pos 1–4) kolm
ümbritsevasse elamute piirkonda sobivat väikesemahulist väikeettevõtlusele suunatud ärihoonet
ja planeeringualaga piirnevate elamukruntide Anijärve tee 10, 12 ja 14 taha ette näha
mitmerindeline roheala puhvriks elamute ja planeeritavate ärihoonete vahele, mis toimiks
rohekoridorina ka loomadele ja lindudele. Huvitatud isik märkis, et kuna planeeringuala asukohast
ja selle väiksusest tulenevalt ei ole maatulundusmaa sihtotstarbele vastavad tegevused
nimetatud asukohas võimalikud, ala ümbritsevad ühest küljest väikeelamud ja teisest küljest
tootmis- ja laohooned, soovib huvitatud isik oma ettepaneku alusel sisse viia muudatuse ka
koostatavasse Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringusse (edaspidi haldusterritooriumi
üldplaneering).
Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 02.10.2024 koosolekul protokolliti, et detailplaneering tuleb
kehtestada kruntide pos 5 ja pos 6 osas ning ülejäänud osas, st kruntidel pos 1, 2, 3, 4, 7 ja 8
tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust
ja huvitatud isiku ettepanekuid arutati ka volikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 09.10.2024
koosolekul, komisjon asus seisukohale, et detailplaneering tuleb kruntidel pos 5 ja pos 6
kehtestada ning ülejäänud osas detailplaneeringu koostamine lõpetada.
Komisjonide viidatud seisukohtade alusel korrigeeritud detailplaneering esitati Viimsi
Vallavalitsuse 20.12.2024 kirjaga nr 10-10/1517-2 ministrile järelevalvemenetluse jätkamiseks ja
heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6.
Seoses riigiasutuste ümberkorraldusega ja uue ametiasutuse loomisega on alates 01.01.2025
planeeringutele heakskiidu andja Maa- ja Ruumiamet. Lähtudes EhSRS § 11¹ lg 3 ning võttes
aluseks PlanS v.r § 23 lg 6, andis Maa- ja Ruumiamet 25.04.2025 kirjaga nr 12-1/25/349-2
heakskiidu Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule kruntide pos 5 ja 6
osas.
II Detailplaneeringu osaline kehtestamine
Haldusmenetluse seadus (edaspidi HMS) § 52 lg 1 näeb ette võimaluse kehtestada osahaldusakt
ehk vajadusel kehtestada detailplaneering osaliselt. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel
6
tuleb tagada, et kehtestatav osa oleks iseseisvalt, ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu
osata, elluviidav, ning et asjakohaste mõjudega oleks arvestatud.
Käesoleva otsusega kehtestatakse detailplaneering kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.
Krundi pos 5 suurus on 2 995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete
suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-
aluseid korruseid ei ole planeeritud.
Kuivõrd ärikrundi ehitusõiguse määramisel on lähtutud üldplaneeringu teemaplaneeringuga
„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ (edaspidi
elamuehituse teemaplaneering,
https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/uldplaneeringud/kehtestatud-uldplaneeringud)
üksikelamu planeerimisele ja ehitamisele kehtestatud nõuetest, siis on planeeritud ärihoonete
suurus võrreldav üksikelamute suurusega. Seega sobituvad ärihooned oma mahult
planeeringuala naabruses asuva elamukvartali hoonestusega ega moonuta väljakujunenud
arhitektuurset miljööd. Lisaks piirnevad planeeritava ärikrundiga olemasolevad tootmis- ja
ärihooned ja nii on ärihoonete planeeritav asukoht ka ruumiliselt sobiv ning põhjendatud. Kuna
ärihoonete mahud on naabruses asuvate olemasolevate ja planeeritud elamute mahtudega
sarnased ja ärihooned on planeeritud selleks, et osutada ümbritseva piirkonna elanikkonnale
vajalikke teenuseid, siis sobivad need antud miljöösse lisaks ka funktsionaalselt, olles
elamurajooni toimimist toetava otstarbega.
Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud avaliku kasutusega tee, mis on
naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga planeeritud elamukvartali
teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile. Teemaa laius ida-lääne suunalisel lõigul
on 15 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 12 m. Tee katendi laius on vallavalitsuse 18.03.2024
väljastatud tehniliste tingimuste TT-1247-1 kohaselt Pärtleheina tee L1 jätkul ida-lääne suunalisel
lõigul 6 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 5 m.
Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua
võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku. Seda
põhimõtet toetavad nii uuring „Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring“, kui ka
koostatav üldplaneering (mõlemad dokumendid on leitavad:
https://experience.arcgis.com/experience/d6757c53f39948d5991b99e82bbde85c/page/materjali
d/), millega on planeeringualale määratud osaliselt ettevõtlusala maakasutuse juhtotstarve.
Eelnevast tulenevalt leiab volikogu, et detailplaneeringu osaline kehtestamine on vajalik, et viia
ellu Viimsi valla arengustrateegias aastani 2045 (edaspidi arengustrateegia, leitav:
https://www.viimsivald.ee/arengukavad) sätestatud eesmärke. Arengustrateegias on märgitud, et
jätkusuutliku elukorralduse tagamiseks tuleb uute töökohtade loomiseks ja teenuste
kättesaadavuse parandamiseks toetada huvi rajada teenindus- ja ettevõtluspiirkondi ning taristu
arendamisel kaalutakse ja arvestatakse senisest enam ettevõtlust soosiva keskkonna
vajadustega. Teadlikult on sihiks võetud ettevõtluse ja vaba aja veetmise võimaluste arendamine,
et pärssida nn magala tekkimist.
Detailplaneeringu osalise kehtestamise tulemusena laienevad ettevõtlusega tegelevate elanike
võimalused luua ise juurde uusi töökohti, aga ka töökohta otsivate elanike jaoks avarduvad
valikuvõimalused leida uutes ärihoonetes endale kodulähedane töökoht. Võidab ka kohalik elanik,
kelle jaoks tekib võimalus saada kodulähedast teenust, samas ei lisandu detailplaneeringu
7
kehtestamisega uusi elamukrunte ega uusi elanikke. Võrreldes avalikule väljapanekule esitatud
planeeringulahendusega annab detailplaneeringu osaline kehtestamine võimaluse säilitada
senisest suuremas ulatuses looduslikku ala, kuid loob ka võimaluse edaspidiseks kaaluda alale
täiendavate ärikruntide planeerimist, mis sobituvad ümbritsevasse keskkonda.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-ala on enam kooskõlas mandriosa
üldplaneeringuga, kuivõrd kehtestatav ärikrunt asub tiheasustusalal ning jääb tootmismaa
juhtotstarbega alale, mis on laiemalt mõeldud ettevõtluse arendamiseks. Ka haldusterritooriumi
üldplaneeringuga planeeritakse seniste maakasutuse juhtotstarvete muutmist ning avalikule
väljapanekule esitatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva katastriüksuste piirkonnas
määratud osaliselt ettevõtlusala juhtotstarve ja osaliselt väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarve.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega täidetakse valla arengueesmärke. Detailplaneering on
läbinud seaduse kohase avaliku menetluse ja detailplaneeringu osaliselt kehtestatav ala on
avalikustatud kehtestamiseks esitatud kujul. Kuivõrd detailplaneeringu lahendust ei ole võrreldes
avalikule väljapanekule esitatud planeeringulahendusega muudetud, siis arvestades, et
detailplaneeringu osalise kehtestamise ala kruntide maakasutus- ja ehitustingimusi on
avalikkusele tutvustatud, puudub vajadus detailplaneeringut uuesti avalikustada ja juba tehtud
menetlustoiminguid korrata. Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine on detailplaneeringu
osalisel kehtestamisel võimalik ja tagatud.
Detailplaneeringu kehtestatavast alast välja jäävas planeeringuala osas detailplaneeringu
koostamine lõpetatakse ja selle ala edasise planeerimise võimalused otsustatakse koostava
üldplaneeringuga, kuhu huvitatud isik on esitanud ka omapoolsed ettepanekud.
III Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal
PlanS v.r § 10 lg 6² käsitleb detailplaneeringu koostamise lõpetamise alusena halduslepingu
täitmata jätmisega seonduvat ning muid detailplaneeringu koostamise lõpetamise aluseid PlanS
v.r ei sätesta. Kuivõrd huvitatud isik on 13.06.2019 halduslepingu sõlmimisega kinnitanud, et
nõustub kandma detailplaneeringu elluviimisega seotud kulud, siis kohaldatakse käesolevas
peatükis käsitletava otsuse vastuvõtmise alusena haldusmenetluse seaduse §-i 43.
Detailplaneeringu koostamine lõpetatakse kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4
(EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna
detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus
on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et
täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu
eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala
kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.
Valla ruumilise arengu suunad on ajas muutunud ja seda kinnitab ka asjaolu, et vald on algatanud
kogu haldusterritooriumi hõlmava üldplaneeringu koostamise. Haldusterritooriumi üldplaneeringu
eskiislahenduse seletuskirjas on selgitatud, et valla ruumilise arengu strateegia põhieesmärk on
kujundada tasakaalustatud ja jätkusuutlik elukeskkond, mis vastab nii kohalike elanike kui ka
ettevõtete vajadustele. Strateegia keskendub neljale võtmevaldkonnale: töökohtade paiknemine,
teenuste võrgustikud, asustussüsteemi osad ja hierarhia ning asustussüsteemi seosed.
Haldusterritooriumi üldplaneeringuga analüüsitakse iga piirkonna eripära arvestavaid ruumilisi
vajadusi ja valla erinevate piirkondade omavahelisi seoseid ning lähtudes uutest suundumustest
valla ruumilise arengu kujundamisel, arvestades seejuures uuemaid käsitlusviise ruumilise
8
planeerimise ja keskkonnahoiu valdkondades tervikuna, määratakse koostatava
haldusterritooriumi üldplaneeringuga kaasaegsetele nõuetele vastavad ja tulevikuvajadusi
arvestavad maa kasutamise ja ehitustegevuse üldised põhimõtted. Käesoleval juhul on
planeeringuala piirkonna ruumilise arengu suunad üldplaneeringu tasandil veel lõplikult
otsustamata ja seetõttu ei saa pidada õigeks teha see otsus etteruttavalt üldplaneeringut muutva
detailplaneeringuga.
Riigikohus (vt RKHKo 3-3-1-87-08, p 22) on selgitanud, et maa-ala üldiste kasutus- ja
ehitustingimuste valik tehakse üldplaneeringuga (PlanS § 8 lg 3 p 3). Üldplaneering koostatakse
kogu valla või linna territooriumi või selle osade kohta (PlanS § 8 lg 1). Üldplaneeringu
menetlemisel on kohalikul omavalitsusel võimalik kogu valla või linna territooriumi silmas pidades
otsustada selle üle, milline piirkond sobib elamumaaks, milline tootmismaaks, milline
maatulundusmaaks jne. Detailplaneering koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada
üldplaneeringuga kavandatu elluviimine. Samas võib detailplaneering PlanS § 9 lg 7 kohaselt
põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut.
Kuivõrd detailplaneeringu koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa üldplaneeringuga hõlmatud
alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla
territooriumil valitsevat olukorda. Seetõttu peaks detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine
jääma erandlikuks võimaluseks, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele
oludele ja vajadustele (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 19.04.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-
1-12-07).“
Riigikohus ei ole viidatud seisukohta oma hilisemate lahenditega muutnud. Seega tuleb valla
ruumilise arengu kujundamisel võtta eelkõige arvesse muutunud olusid ja tulevikuvajadusi ning
luua tasakaalustatud ruumilise arengu alused ja tingimused üldplaneeringuga. Kõrgema astme
planeeringud kui ühiskondlikud kokkulepped tagavad avalikke huve ja väärtusi arvestava
tasakaalustatud ruumilise lahenduse. Detailplaneeringu koostamise osaline lõpetamine
võimaldab vältida juhuslikke ruumiotsuseid ja viia hilisem detailplaneeringu lahendus paremini
kooskõlla läbimõeldud ja kaasajastatud ruumikasutuse tingimustega, mis haldusterritooriumi
üldplaneeringuga kehtestatakse.
Haldusterritooriumi üldplaneeringu avalikustatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva
katastriüksuste piirkonda planeeritud ettevõtlusala ja väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarbed.
Huvitatud isik on esitanud haldusterritooriumi üldplaneeringusse ka omapoolsed ettepanekud
ning taotleb muuhulgas käesoleva otsusega kehtestatavast planeeringualast väljajäävale maa-
alale ärimaa ja haljasmaa juhtotstarbe määramist. Kui haldusterritooriumi üldplaneeringus
arvestatakse huvitatud isiku ettepanekuid ja üldplaneeringuga laiendatakse ärimaa juhtotstarbe
ulatust, siis pärast haldusterritooriumi üldplaneeringu kehtestamist on huvitatud isikul võimalus
esitada taotlus üldplaneeringu kohase detailplaneeringu algatamiseks, kui üldplaneering sellise
menetlusnõude ette näeb.
HMS § 43 lg 2 sätestab, et juhul, kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse
haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt. Õigusselguse huvides on vajalik detailplaneeringu
koostamine selles osas lõpetada, millises osas haldusorgan ei pea põhjendatuks
detailplaneeringut kehtestada. Volikogu on haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise
raames maakasutussuundade väljatöötamisel elanikkonna juurdekasvu vähendamise,
rohevõrgustiku sidususe, elurikkuse ja ettevõtluse edendamise eesmärkidele tuginedes jõudnud
järeldusele, et planeeringu algatamisel seatud eesmärki, kavandada planeeringualale
üksikelamukrundid, enam kehtestada ei soovita. Sellise planeeringulahenduse elluviimine
tulevikus on välistatud. Volikogu on seisukohal, et rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide
9
planeerimiseks ei esine sedavõrd ülekaalukat avalikku huvi, mis põhjendaks mandriosa
üldplaneeringu, elamuehituse teemaplaneeringu ja rohevõrgustiku teemaplaneeringu muutmist
ning seetõttu on vajalik detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal lõpetada.
IV Huvitatud isiku arvamus ja vastuväited
HMS § 40 lg 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist andma menetlusosalisele
võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Käesoleva haldusakti eelnõu edastati
29.04.2025 huvitatud isikule ning paluti tal anda oma arvamus ja vastuväited eelnõule hiljemalt
13.05.2025.
06.05.2025 laekus huvitatud isiku e-kiri, milles teavitab valda, et on Viimsi Vallavolikogu otsuse
eelnõu „Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja
osalisel planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“ kätte saanud ja nõustub Lubja
külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osalise kehtestamisega
detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) ja lõpetamisega ülejäänu osas.
Selguse huvides pidas huvitatud isik vajalikuks märkida, et detailplaneeringu osalisel
kehtestamisel saab 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut nr 1190 täita vaid kehtestatud
planeeringu osas. Vald nõustub huvitatud isiku viidatud seisukohaga.
V Kokkuvõte ja haldusakti põhjendused
I Detailplaneering kehtestatakse osalisel planeeringualal käesoleva otsuse peatükis II
„Detailplaneeringu osaline kehtestamine“ toodud kaalutlustel ja põhjustel.
PlanS v.r § 24 lg 3 kohaselt kehtestab järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kohaliku
omavalitsuse üksus. PlanS v.r § 23 lg 7 kohaselt võib järelevalve teostaja põhjendatud vajaduse
korral teha ettepaneku järelevalveks esitatud planeeringu osaliseks kehtestamiseks. Planeeringu
osalise kehtestamisega seotud planeeritava maa-ala suuruse muutmist ei loeta planeeringu
põhilahenduse muudatuseks planeerimisseaduse tähenduses.
Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu.
Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa
üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast
osaliselt teemaaks ning määratakse ärikrundi ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.
Detailplaneeringuga muudetakse rohevõrgustiku teemaplaneeringu kohaseid puhverala tingimusi
osades, millega on teemaplaneeringus sätestatud, et mandriosa üldplaneeringust lahknevat uut
maakasutust alale ei lubata ja et uusi suuremahulisi (üle 100 m² ehitusaluse pindalaga – PlanS
v.r kohane termin) tootmis- ja äriobjekte ei ehitata, kuigi sisuliselt lubab ka teemaplaneering
puhveralasse ehitada lisaks väikeelamutele ka elamupiirkondi teenindavaid väikesemahulisi ja
vähest mõju omavaid ühiskondlikke- ja ärihooneid, tingimusel, et sellega ei kaasne autoliikluse
intensiivistumine ega suurene müratase ja parkimisvajadus.
Vald on detailplaneeringu vastuvõtmise otsusega kinnitanud, et nõustub kahe ärihoone
planeerimisega detailplaneeringuga ettenähtud asukohas, kuna peab seda nii ruumiliselt kui ka
funktsionaalselt sobivaks. Lisaks käesoleva otsuse peatükis II toodud muudele kaalutlustele
sedastab vald, et detailplaneeringu kehtestatava osa lahendus arvestab ajas toimunud muutusi
ja on kooskõlas valla arengueesmärkidega. Seda väljendab haldusterritooriumi üldplaneering,
mille eskiislahendus on läbinud esimese avaliku väljapaneku.
10
PlanS v.r § 8 lg 7 kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel
detailplaneeringute koostamise aluseks kehtiv üldplaneering. Kehtiva mandriosa üldplaneeringu
kohaselt tulnuks detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud alale planeerida
tootmishooned, kuid arvestades, et haldusterritooriumi üldplaneeringuga on tehtud ettepanek
määrata alale ettevõtlusala juhtotstarve, oleks vastuoluline seda eesmärki detailplaneeringus
eirata. Ärihoonete kavandamine elamupiirkonda on ruumiliselt põhjendatud, kuivõrd need
avaldavad ümbruskonnale oluliselt vähem negatiivset mõju kui tootmishooned. Seetõttu on igati
õigustatud tootmisfunktsiooniga hoonete asemele ärihoonete planeerimine.
Kohtupraktika kohaselt (vt RKHKo 3-3-1-87-13, p 12) ei tule koostamisel olevat üldplaneeringut
detailplaneeringu kehtestamisel järgida kui õigusakti. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob õiguslikke
tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Samas märkis kohus, et kohalikul
omavalitsusel ei ole keelatud planeeringu kaalumisel võtta arvesse asjakohaseid mittesiduvaid
dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab
vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes
õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2).
Kuna vald on korduvalt teavitanud avalikkust oma kavatsusest vähendada haldusterritooriumi
üldplaneeringuga elamumaade osakaalu ning suurendada ettevõtlust toetava maakasutuse ja
rohealade osakaalu, on käesoleva otsuse vastuvõtmisel lähtutud nimetatud põhimõttest ning uusi
elamukrunte ei kehtestata. Seetõttu arvestab kehtestatav detailplaneering ka 29.07.2019–
28.08.2019 toimunud detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute huve,
kes olid eelkõige vastu uute elamukruntide planeerimisele rohevõrgustiku puhveralale.
Vald on seisukohal, et käesoleva otsusega on saavutatud tasakaal erinevate huvigruppide
vaheliste vastuolude lahendamisel. Detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvamusi ja
vastuväiteid esitanud isikute ootused, et planeeritavale katastriüksusele üldse ei ehitataks, ei ole
õiguslikult põhjendatud, kuivõrd detailplaneeringu kehtestatav osa vastab kehtiva üldplaneeringu
üldistele põhimõtetele. Lisaks sellele näeb detailplaneering ette kavandatavale krundile kehtivast
üldplaneeringust isegi leebema kasutusotstarbe. Kohtupraktika kohaselt ei anna kehtestatud
üldplaneering isikule õigust nõuda selle tingimuste muutumatuna säilimist ja igal isikul tuleb
arvestada sellega, et teda ümbritsev elukeskkond võib aja jooksul muutuda (vt RKHKo 3-3-1-12-
07, p 13).
II Käesoleva otsusega lõpetatakse detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal,
detailplaneeringu kohastel kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja
pos 8 (LT), otsuse peatükis III „Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal“
toodud kaalutlustel ja põhjustel.
Kui haldusorgan ei pea põhjendatuks planeeringulahendust kehtestada on õigusselguse huvides
mõistlik detailplaneeringu koostamine lõpetada. Kuna PlanS v.r planeerimismenetluse
lõpetamise aluseid ei sätestanud, tuleb käesoleval juhul lähtuda HMS § 43 lg 2, mille kohaselt
antakse haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt.
EhSRS § 1 lg 4 kohaselt tuleb viia enne 2015. aastal kehtima hakanud planeerimisseaduse
jõustumist algatatud detailplaneeringute koostamine lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks.
Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamine on käesoleva otsuse peatükis III
toodud põhjustel ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikute kohatise tegevusetuse,
katastriüksuste omanike vahetuse ja hiljem valla ruumilise arengu eesmärkide muutuse tõttu seni
lõpule viimata.
11
Kuigi huvitatud isiku soov on, et detailplaneeringuga jagatakse planeeringuala kruntideks,
määratakse kruntide ehitusõigus ja detailplaneering kehtestatakse kogu algatamise otsusega
hõlmatud maa-ala ulatuses, siis detailplaneeringu algatamisest nii pika aja möödumisel tuleb
pidada mõistetavaks, et valla ruumilise arengu suunad on võrreldes detailplaneeringu algatamise
ajaga oluliselt muutunud ning seetõttu ei saa olla üllatuslik ka valla tänane eesmärk piirata
elamuehitust, ja seda ennekõike nendel maa-aladel, mis ei ole üldplaneeringuga elamumaaks
ette nähtud. Selleks, et otsustada kogu planeeringuala edaspidised maakasutuse sihtotstarbed,
tuleb põhimõttelised ruumilised valikud eelnevalt läbi analüüsida ja otsustada need
üldplaneeringuga. Igal isikul, sh huvitatud isikul, on võimalus teha ettepanekuid
üldplaneeringusse.
Detailplaneeringu algatamine, detailplaneeringu koostamise kulude kandmine ja
detailplaneeringu lähteülesande kinnitamine ei tekita detailplaneeringu koostamisest huvitatud
isikule kaitsvat usaldust, et detailplaneering algatatud kujul ka kehtestatakse. See oleks vastuolus
planeerimisdiskretsiooni olemusega ja planeerimismenetlusse avalikkuse kaasamise
põhimõttega (vt RKHKo 3-3-1-15-01, p 32).
Detailplaneeringu koostamise lõpetamise otsus ei saa rikkuda ka katastriüksuse omaniku
omandiõigust, kuna huvitatud isikul puudub õigustatud ootus detailplaneeringu kehtestamisele.
Tulenevalt kohaliku omavalitsuse ulatuslikust diskretsioonist planeerimismenetluses ei saa isik
õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid
läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid tal on õigus nõuda oma subjektiivsete
avalike õiguste kaitsmiseks, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt. Samuti on
kolleegium rõhutanud, et üldplaneeringut võib detailplaneeringuga muuta vaid erandjuhtudel.
Sellises olukorras ei ole huvitatud isiku huvi detailplaneeringu kehtestamise vastu sedavõrd
kaalukas kui üldplaneeringuga kooskõlas olevate detailplaneeringute puhul (vt RKHKo 3-3-1-96-
13, p 25 ja p 26 ja vt ka RKHKo 3-3-162-02, p 10). Huvitatud isikul ei ole ka alust dikteerida
kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust (vt RKHKm 3-17-643/15, p 14).
Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal evib looduskeskkonnale ja
rohevõrgustikule soodsat mõju, sest võimaldab üldplaneeringuga kaaluda rohevõrgustiku alade
suuremas ulatuses säilitamist. Rohevõrgustiku kaitset tuleb pidada oluliseks Viimsi valla
arengustrateegia eesmärgiks. Rohevõrgustik võimaldab säilitada liigirikkust ja ökosüsteemide
toimimist ning soodsatel aladel võimendada olemasolevaid loodusväärtusi. Samuti võimaldab
tegeleda kliimamuutuste leevendamisega ja nendega kohanemisega. Detailplaneeringu
koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal on kantud avaliku huvi eesmärgist täita
arengustrateegia eesmärke. Lähtudes käesolevas otsuses välja toodud põhjendustest, ei näe
volikogu kaalukaid põhjendusi rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide planeerimiseks.
Kaalukaks ei saa pidada ka huvitatud isiku erahuvi elamuarenduseks, sest maa kasutust sellisel
viisil piirasid juba enne kinnistu omandamist kehtinud üldplaneering ning rohevõrgustiku
teemaplaneering, mida detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ei ole vaidlustanud.
Eeltoodu alusel ja juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikest 1,
haldusmenetluse seaduse §-st 4, § 5 lõikest 5, § 43 lõikest 2, § 52 lõikest 1, § 53 lõike 1 punktidest
2 ja 4 ning lõike 2 punktist 3, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1
lõikest 1, planeerimisseaduse v.r §-st 23 ja § 24 lõikest 3 ning maa- ja planeerimiskomisjoni ja
keskkonna- ja heakorrakomisjoni seisukohtadest,
Viimsi Vallavolikogu
OTSUSTAB:
12
1. Kehtestada Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneering
detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas alljärgnevate
kõrvaltingimustega:
1.1. vallal on õigus detailplaneering tunnistada kehtetuks, kui ei ole kehtestatud
detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut
nr 1190;
1.2. vallal on õigus keelduda detailplaneeringu kohastele ehitistele kasutusloa andmisest, kui ei
ole kehtestatud detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud
notariaalset lepingut nr 1190, milles on muuhulgas kokkulepitud detailplaneeringu elluviimise
tegevuskavas.
2. Jätta kehtestamata ja lõpetada detailplaneeringu koostamine detailplaneeringukohastel
kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT).
3. Detailplaneeringu avalikes huvides elluviimiseks sõlmiti 13.06.2019 Tallinna notar Liivi Laose
notaribüroos huvitatud isikuga PlanS § 131 haldusleping (notari ametitegevuse raamatu registri
nr 1190, registreeritud valla notariaallepingute registris numbriga 2-10.2/576), millega leppisid
vald ja huvitatud isik kokku, et planeerimisseaduse § 131 sätestatud valla kohustused, mis on
seotud planeeringuala kinnistute detailplaneeringu kohaselt väljaehitamisele kuuluvate avalikuks
kasutamiseks ette nähtud teede ja nendega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning
avalikes huvides olevate tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamise kohustusega, annab vald huvitatud
isikule üle ja huvitatud isik täidab ülevõetud kohustused ning kinnistute detailplaneeringuga
kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste rajamisega seotud kohustused viidatud lepingus
toodud tingimustel.
4. Otsus jõustub teatavakstegemisest.
5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie
Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt)
Atso Matsalu
vallavolikogu esimees
