Teade - Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine

Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800

Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa

Lugupeetud kaasatud isik/asutus

Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330

Teade

Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel

planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.

Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel

detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa

üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast

osaliselt teemaaks.

Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete

suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-

aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud

avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga

planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.

Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua

võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.

Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),

pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna

detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus

on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et

täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu

eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala

kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.

Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi

valla kodulehelt:

https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud

NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute

osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Anne Siitan

planeeringute vanemspetsialist

Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800

Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa

Lugupeetud kaasatud isik/asutus

Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330

Teade

Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel

planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.

Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel

detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa

üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast

osaliselt teemaaks.

Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete

suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-

aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud

avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga

planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.

Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua

võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.

Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),

pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna

detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus

on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et

täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu

eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala

kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.

Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi

valla kodulehelt:

https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud

NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute

osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Anne Siitan

planeeringute vanemspetsialist

OTSUS

Viimsi 25. juuni 2025 nr 21

Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste

detailplaneeringu osaline kehtestamine ja

osalisel planeeringualal detailplaneeringu

koostamise lõpetamine

I Asjaolud ja senine menetluskäik

Viimsi Vallavolikogu 10.10.2006 otsusega nr 92 algatati detailplaneering Lubja külas, Kallaku,

Serva ja Pärtlepõllu katastriüksustel, eesmärgiga muuta planeeringualal Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu (edaspidi mandriosa üldplaneering) kohane maakasutuse juhtotstarve

maatulundusmaast ja osaliselt tootmismaast väikeelamute maaks ja osaliselt kaitsealuseks

maaks ning planeerida naabermaaüksustel asuvate hoonestatud aladega kooskõlas olev terviklik

väikeelamukvartal. Detailplaneeringu algatamise kohta avaldati teave valla kodulehel ja

28.10.2006 ajalehes Viimsi Teataja.

Viimsi Vallavalitsuse 30.09.2009 kirjaga nr 10-7/2898 esitati detailplaneering kuni 30.06.2015

kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS v.r) § 17 lg 3 p 2 alusel Harju maavanemale

riigiasutustega kooskõlastuste määramiseks. Vald oli selleks ajaks detailplaneeringu

kooskõlastanud Tallinna Tervisekaitsetalitusega ja Põhja-Eesti Päästekeskusega.

Detailplaneering esitati kooskõlastamiseks ka Harju Maaparandusbüroole, kuid viimane loobus

detailplaneeringu kooskõlastamisest, sest planeeringualal puudusid maaparandussüsteemid.

Täiendavalt küsiti seisukohta Keskkonnaametilt, kes palus selgitada keskkonnamõju strateegilise

hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust. Harju maavanem 03.11.2009 kirjaga nr 2.1-

13/5527 (registreeritud valla dokumendiregistris 05.11.2009 numbriga 10-7/2898-1) ei pidanud

vajalikuks määrata detailplaneeringu kooskõlamise vajadust teiste riigiasutustega, kuid palus

vallal kaaluda KSH vajadust.

PlanS v.r § 16 lg 3 alusel korraldati 25.01.2011 detailplaneeringu eskiislahendust ja

lähteseisukohti tutvustav avalik arutelu. Arutelu toimumise kohta avaldati teated ajalehtedes

„Viimsi Teataja“ (14.01.2011) ja „Harju Elu“ (14.01.2011), lisaks avaldati teave valla kodulehel.

Puudutatud isikutele (PlanS v.r § 16 lg 4 kohane mõiste) edastati teave avaliku arutelu toimumise

kohta Viimsi Vallavalitsuse 11.01.2011 kirjaga nr 10-10/103.

Viimsi Vallavalitsuse 28.01.2011 korraldusega nr 58 (edaspidi KSH algatamise korraldus) algatati

KSH koostamine Kallaku, Serva ja Pärtlepõllu katastriüksuste detailplaneeringule.

19.07.2013 koostas ELLE OÜ töö nr 13/PA/37 „Pärtlepõllu maaüksuse (osalise) detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, milles järeldati, et kuna detailplaneeringu

lahendusse on integreeritud tasakaalustatud arengu põhimõtteid, siis ei ole detailplaneeringuga

2

kaasnev negatiivne mõju keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse

mõistes eeldatavalt oluline ja KSH vajadus eksperdi arvamusel puudub. Ekspert selgitas, et

KSH-st saadav informatsioon ei annaks otsustajale olulist lisateavet, mida ei ole aruandes või

mõnes teises seotud dokumendis toodud. Kuivõrd Keskkonnaministeerium, Sotsiaalministeerium

ja Kultuuriministeerium asusid samuti seisukohale, et KSH koostamine detailplaneeringule ei ole

vajalik, tunnistas Viimsi Vallavalitsus 8.10.2013 korraldusega nr 1144 KSH algatamise korralduse

kehtetuks.

Pärast detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku arutelu toimumist Kallaku

ja Serva katastriüksuste osas detailplaneeringu koostamine peatus ja detailplaneeringu

koostamist jätkati sel ajal üksnes Pärtlepõllu katastriüksuse osas. Pärtlepõllu katastriüksuse

detailplaneering kehtestati samuti kahes osas (Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsus nr 42

ühiskondlike hoonete maa krundi osas ja Viimsi Vallavolikogu 21.05.2019 otsus nr 37 ülejäänud

planeeringuala osas).

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamist jätkati 2018. aastal. 5.02.2018

korraldati detailplaneeringu eskiislaheduse tutvustamiseks uus avalik arutelu. Sellest teavitati

avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (26.01.2018) ja Harju Elu“ (26.01.2018), puudutatud

isikutele edastati teave Viimsi Vallavalitsuse 23.01.2018 kirjaga nr 10-10/525.

Viimsi Vallavolikogu 19.06.2018 otsusega nr 54 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2019.

Detailplaneering koostati koostöös planeeringuala katastriüksuste omanikega ja tehnovõrkude

valdajatega, detailplaneeringule koostati müramõõtmised („Tööstusala tegevusest põhjustatud

helirõhutasemete mõõtmised“, AS Akukon töö nr 190348, 15.03.2019). Detailplaneeringu

kooskõlastasid Terviseamet (14.05.2019 kiri nr 9.3-1/19/611-4) ja Päästeamet (02.04.2019

digiallkiri). Keskkonnaamet 05.02.219 kirjaga nr 6-2/19/1228-2 loobus puuduva õigusliku aluse

tõttu detailplaneeringu kooskõlastamisest, kuivõrd planeeritaval alal ei asu riikliku kaitse alla

võetud maa-ala ega üksikobjekti ega tehta ka detailplaneeringuga ettepanekut selle kaitse alla

võtmiseks.

13.06.2019 omandas Kallaku ja Serva katastriüksused Kallaku Arendus OÜ (edaspidi huvitatud

isik) ning samal kuupäeval sõlmiti Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos huvitatud isikuga ka

haldusleping planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 131 sätestatud valla kohustuste huvitatud

isikule üleandmise, teekruntide vallale tasuta võõrandamise ja detailplaneeringu kohase krundi

pos 2 isikliku kasutusõigusega koormamise (kraavi servituut) kohta.

Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 48 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2020.

Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 51 võeti detailplaneering vastu ja esitati avalikule

väljapanekule. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 29.07.2019 – 28.08.2019. Avalikust

väljapanekust teavitati avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (21.06.2019) ja „Harju Elu“

(11.06.2019), Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2019 kirjaga nr 10-10/2857 edastati puudutatud

isikutele teave detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise kohta.

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal laekus detailplaneeringu kohta kolm kirjalikku

vastuväidet („vastuväide“ on PlanS v.r § 20 lg 1 kohane mõiste, kiri on registreeritud valla

dokumendiregistris 28.08.2019 ja 29.08.2019 numbritega 10-10/2857-1, 10-10/2857-2 ja

10-10/2857-3). Vald edastas 30.12.2019 kirjadega nr 10-10/2857-4, nr 10-10/2857-5 ja nr

3

10-10/2857-6 vastuväidete esitajatele oma põhjendatud seisukohad ning teatas detailplaneeringu

tulemuste avaliku arutelu toimumise aja ja koha.

13.01.2020 toimus detailplaneeringu avaliku väljapanku tulemuste avalik arutelu, sellest teavitati

avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (20.12.2019) ja „Harju Elu“ (20.12.2019). Puudutatud

isikutele edastati informatsioon Viimsi Vallavalitsuse 23.12.2019 kirjaga nr 10-10/5974.

27.01.2020 e-kirjaga edastasid detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud

isikud kompromissettepanekud, millega arvestamise korral on nad nõus loobuma oma

vastuväidetest Kallaku ja Serva detailplaneeringule.

Vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjon andis seisukoha kompromissettepanekutega

arvestamise kohta, neist enamusega komisjon nõustus, kuid ei nõustunud arvestama peamise

ettepanekuga, millega oleks kaotatud detailplaneeringu kohane teekrunt pos 8 ja sellest tulenev

kergliiklusteede võrgustiku sidusus.

14.05.2020 e-kirjaga edastati detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud

isikutele vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjoni seisukohad kompromissettepanekutega

arvestamise kohta ja protokolli alusel korrigeeritud detailplaneeringu ning paluti vastuväidete

esitajatel anda vallale teada oma seisukoht detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud

vastuväidetest loobumise kohta.

27.05.2020 saabusid kõigilt vastuväidete esitajatelt e-kirjad, kus teatati, et ei nõustu loobuma

ühestki detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväitest, seejuures ka nendest

vastuväidetest, millega detailplaneeringu koostamisel arvestati.

PlanS v.r § 23 ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi

EhSRS) § 1 lg 1 alusel esitas vald detailplaneeringu Viimsi Vallavalitsuse 17.07.2020 kirjaga nr

10-10/3950 valdkonna eest vastutavale ministrile (edaspidi minister) heakskiidu andmiseks.

Viimsi Vallavolikogu 25.08.2020 otsusega nr 46 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2021.

Ministri 28.09.2020 kirjaga nr 14-11/5162-2 (registreeritud valla dokumendiregistris 29.09.2020

numbriga 10-10/3950-1) paluti detailplaneeringu materjale täpsustada, sealhulgas teatati, et

detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh lahenduseta vastuväidetele seisukoha

andmise ja planeeringule heakskiidu andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r §-is 23

sätestatud korrale saab otsustada pärast kirjas esitatud märkusega arvestamist ning

planeeringudokumentatsiooni täiendamist.

Viimsi Vallavalitsuse 31.03.2021 kirjaga nr 10-10/3950-2 edastati ministrile täiendatud

detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust. Minister palus 06.05.2021 kirjaga nr 14-

11/2560-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 10-10/3950-3)

veelkord detailplaneeringu materjale täiendada.

Viimsi Vallavolikogu 17.08.2021 otsusega nr 41 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2022. Viimsi Vallavalitsuse 08.10.2021 kirjaga nr 10-10/3950-4

edastati ministrile täiendatud detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust.

Minister teatas 14.10.2021 kirjaga nr 14-11/2560-4 (registreeritud valla dokumendiregistris samal

kuupäeval numbriga 10-10/3950-5), et korraldab 01.11.2021 detailplaneeringu avalikul

väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete ärakuulamise.

4

19.11.2021 kirjaga nr 14-11/2560-5 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval

numbriga 10-10/3950-6) palus minister veelkord detailplaneeringu materjale täiendada ning

koostada KSH eelhinnang Kallaku ja Serva katastriüksuste kohta, sest kuigi ELLE OÜ 19.07.2013

töö nr 13/PA/37 pealkirjas olid nimetatud ka Kallaku ja Serva katastriüksused, ei käsitletud neid

viidatud töös sisuliselt.

ELLE OÜ koostas 17.12.2021 töö nr 21KT88 „Kallaku ja Serva kinnistute (Lubja küla, Viimsi vald)

detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, mis esitati

Keskkonnaametile seisukohavõtuks. Keskkonnaamet 10.05.2022 kirjaga nr 6-5/22/7079-2

(registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 15-3/1781-1) asus

seisukohale, et planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 2² mõistes olulist keskkonnamõju ning KSH algatamine ei

ole eeldatavalt vajalik ning et keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik PlanS § 126 lg 1

punkti 12 kohaselt detailplaneeringu menetluse käigus.

Viimsi Vallavolikogu võttis 13.12.2022 istungil vastu otsuse nr 44 KSH algatamata jätmise kohta

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule, kuid viidatud otsuse eelnõu arutamise

käigus tekkis volikogu komisjonidel küsimus, kas üldplaneeringut muutva Kallaku ja Serva

maaüksuste detailplaneeringu koostamise jätkamine üldse on käesoleval ajal põhjendatud. Viimsi

Vallavolikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 11.01.2023 koosolekul tekkis mitmeid küsimusi

detailplaneeringu jätkamise põhjendatuse kohta ennekõike veeressursi puuduse kontekstis, aga

ka looduskaitselisest aspektist vaadatuna, kuivõrd planeeringuala asub üldplaneeringu

teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi rohevõrgustiku

teemaplaneering) kohasel puhveralal, kuhu soovitakse planeerida uusi elamuid. Komisjon

otsustas ära oodata veeressursi analüüsi tulemused, et seejärel teemat komisjonis uuesti

arutada.

Detailplaneering esitati Viimsi Vallavalitsuse 28.03.2024 kirjaga nr 10-10/1517 ministrile

järelevalvemenetluse jätkamiseks ja heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks

kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6. Vald oli huvitatud isikuga jõudnud kokkuleppele, et

detailplaneering kehtestatakse esialgu vaid planeeritava ärikrundi ja teekrundi osas ning

ülejäänud planeeringualal jätkatakse detailplaneeringu koostamist, kusjuures

planeeringulahendust muudetakse selliselt, et elamukrunte ei planeerita.

Minister tegi 05.06.2024 kirjaga nr 14-3/1677-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal

kuupäeval numbriga 10-10/1517-1) ettepaneku kaaluda detailplaneeringu heakskiiduks

esitamiseks variante, sh kas anda planeeritava ruumi terviklahendus (pos 3 planeeritavast

elamumaast ärimaaks) ning positsioonid 1, 2, 4, 7 ja 8 jääksid haljasalaks või lõpetada

planeeringu menetlus positsioonidel 1, 2, 4, 7 ja 8 ning esitada vastavalt vormistatud

detailplaneering heakskiidu saamiseks. Minister märkis, et esitatud märkuste arvestamise järgselt

saab ta otsustada detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh planeeringule heakskiidu

andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r § 23 sätestatud korrale.

Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 12.06.2024 koosolekul vaadati läbi ministri ettepanek ning

komisjon pakkus huvitatud isikule edasiseks tegevuseks kaks varianti: 1) juhul, kui soovitakse

muuta pos 3 planeeritavast elamumaast ärimaaks, tuleb detailplaneeringu lahendust korrigeerida

nii, et pos 3 ja 5 on kavandatud ärimaaks, pos 6 jääb teeks ning pos 1, 2, 4, 7 ja 8 näidatakse

rohealana. Sellisel juhul tuleb detailplaneering uuesti kooskõlastada Päästeametiga ja

Terviseametiga ning uuesti vastu võtta ja korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek, sest

elamumaast ärimaa kavandamisel oleks tegu detailplaneeringu põhilahenduse muutmisega.

2) juhul, kui huvitatud isik edasist menetlust ei soovi, tuleb detailplaneeringule heakskiidu

5

saamiseks esitada korrigeeritud detailplaneeringu materjalid ning näidata positsioonidel 1, 2, 3,

4, 7 ja 8 detailplaneering lõpetatavana.

24.07.2024 e-kirjaga edastati huvitatud isikule planeerimiskomisjoni protokolliline seisukoht ja

paluti huvitatud isikul teatada, kumba varianti ta eelistab. Huvitatud isik kirjalikku vastust ei

andnud, kuid tegi ettepaneku arutada detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust

kohtumisel. Kohtumine toimus 22.08.2024 vallamajas.

Ministri ettepanekud vaadati läbi volikogu keskkonna- ja heakorrakomisjoni 06.08.2024

koosolekul. Komisjon nõustus detailplaneeringu kehtestamisega kruntidel pos 5 ja pos 6 ja

sedastas, et ülejäänud planeeringualal tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Volikogu

maa- ja planeerimiskomisjoni 07.08.2024 koosolekul leiti küsimust arutades, et enne seisukoha

võtmist tuleb ära oodata huvitatud isiku vastus. Vallavalitsuse 14.08.2024 istungil arutati ministri

seisukohti ja detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust ning arutelu tulemusena otsustati,

et detailplaneering tuleb kruntide pos 5 ja pos 6 osas kehtestada ning ülejäänud planeeringualal

detailplaneeringu koostamine lõpetada.

Huvitatud isik edastas 02.09.2024 e-kirjaga ettepaneku (registreeritud valla dokumendiregistris

12.09.2024 numbriga 10-10/3971) ja omapoolse kontseptsiooni detailplaneeringu lahenduse

muutmiseks ja detailplaneeringu koostamisega jätkamiseks. Huvitatud isik tegi ettepaneku

planeerida senisel üksikelamute alal (detailplaneeringu kohased krundid pos 1–4) kolm

ümbritsevasse elamute piirkonda sobivat väikesemahulist väikeettevõtlusele suunatud ärihoonet

ja planeeringualaga piirnevate elamukruntide Anijärve tee 10, 12 ja 14 taha ette näha

mitmerindeline roheala puhvriks elamute ja planeeritavate ärihoonete vahele, mis toimiks

rohekoridorina ka loomadele ja lindudele. Huvitatud isik märkis, et kuna planeeringuala asukohast

ja selle väiksusest tulenevalt ei ole maatulundusmaa sihtotstarbele vastavad tegevused

nimetatud asukohas võimalikud, ala ümbritsevad ühest küljest väikeelamud ja teisest küljest

tootmis- ja laohooned, soovib huvitatud isik oma ettepaneku alusel sisse viia muudatuse ka

koostatavasse Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringusse (edaspidi haldusterritooriumi

üldplaneering).

Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 02.10.2024 koosolekul protokolliti, et detailplaneering tuleb

kehtestada kruntide pos 5 ja pos 6 osas ning ülejäänud osas, st kruntidel pos 1, 2, 3, 4, 7 ja 8

tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust

ja huvitatud isiku ettepanekuid arutati ka volikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 09.10.2024

koosolekul, komisjon asus seisukohale, et detailplaneering tuleb kruntidel pos 5 ja pos 6

kehtestada ning ülejäänud osas detailplaneeringu koostamine lõpetada.

Komisjonide viidatud seisukohtade alusel korrigeeritud detailplaneering esitati Viimsi

Vallavalitsuse 20.12.2024 kirjaga nr 10-10/1517-2 ministrile järelevalvemenetluse jätkamiseks ja

heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6.

Seoses riigiasutuste ümberkorraldusega ja uue ametiasutuse loomisega on alates 01.01.2025

planeeringutele heakskiidu andja Maa- ja Ruumiamet. Lähtudes EhSRS § 11¹ lg 3 ning võttes

aluseks PlanS v.r § 23 lg 6, andis Maa- ja Ruumiamet 25.04.2025 kirjaga nr 12-1/25/349-2

heakskiidu Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule kruntide pos 5 ja 6

osas.

II Detailplaneeringu osaline kehtestamine

Haldusmenetluse seadus (edaspidi HMS) § 52 lg 1 näeb ette võimaluse kehtestada osahaldusakt

ehk vajadusel kehtestada detailplaneering osaliselt. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel

6

tuleb tagada, et kehtestatav osa oleks iseseisvalt, ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu

osata, elluviidav, ning et asjakohaste mõjudega oleks arvestatud.

Käesoleva otsusega kehtestatakse detailplaneering kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.

Krundi pos 5 suurus on 2 995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete

suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-

aluseid korruseid ei ole planeeritud.

Kuivõrd ärikrundi ehitusõiguse määramisel on lähtutud üldplaneeringu teemaplaneeringuga

„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ (edaspidi

elamuehituse teemaplaneering,

https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/uldplaneeringud/kehtestatud-uldplaneeringud)

üksikelamu planeerimisele ja ehitamisele kehtestatud nõuetest, siis on planeeritud ärihoonete

suurus võrreldav üksikelamute suurusega. Seega sobituvad ärihooned oma mahult

planeeringuala naabruses asuva elamukvartali hoonestusega ega moonuta väljakujunenud

arhitektuurset miljööd. Lisaks piirnevad planeeritava ärikrundiga olemasolevad tootmis- ja

ärihooned ja nii on ärihoonete planeeritav asukoht ka ruumiliselt sobiv ning põhjendatud. Kuna

ärihoonete mahud on naabruses asuvate olemasolevate ja planeeritud elamute mahtudega

sarnased ja ärihooned on planeeritud selleks, et osutada ümbritseva piirkonna elanikkonnale

vajalikke teenuseid, siis sobivad need antud miljöösse lisaks ka funktsionaalselt, olles

elamurajooni toimimist toetava otstarbega.

Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud avaliku kasutusega tee, mis on

naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga planeeritud elamukvartali

teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile. Teemaa laius ida-lääne suunalisel lõigul

on 15 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 12 m. Tee katendi laius on vallavalitsuse 18.03.2024

väljastatud tehniliste tingimuste TT-1247-1 kohaselt Pärtleheina tee L1 jätkul ida-lääne suunalisel

lõigul 6 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 5 m.

Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua

võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku. Seda

põhimõtet toetavad nii uuring „Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring“, kui ka

koostatav üldplaneering (mõlemad dokumendid on leitavad:

https://experience.arcgis.com/experience/d6757c53f39948d5991b99e82bbde85c/page/materjali

d/), millega on planeeringualale määratud osaliselt ettevõtlusala maakasutuse juhtotstarve.

Eelnevast tulenevalt leiab volikogu, et detailplaneeringu osaline kehtestamine on vajalik, et viia

ellu Viimsi valla arengustrateegias aastani 2045 (edaspidi arengustrateegia, leitav:

https://www.viimsivald.ee/arengukavad) sätestatud eesmärke. Arengustrateegias on märgitud, et

jätkusuutliku elukorralduse tagamiseks tuleb uute töökohtade loomiseks ja teenuste

kättesaadavuse parandamiseks toetada huvi rajada teenindus- ja ettevõtluspiirkondi ning taristu

arendamisel kaalutakse ja arvestatakse senisest enam ettevõtlust soosiva keskkonna

vajadustega. Teadlikult on sihiks võetud ettevõtluse ja vaba aja veetmise võimaluste arendamine,

et pärssida nn magala tekkimist.

Detailplaneeringu osalise kehtestamise tulemusena laienevad ettevõtlusega tegelevate elanike

võimalused luua ise juurde uusi töökohti, aga ka töökohta otsivate elanike jaoks avarduvad

valikuvõimalused leida uutes ärihoonetes endale kodulähedane töökoht. Võidab ka kohalik elanik,

kelle jaoks tekib võimalus saada kodulähedast teenust, samas ei lisandu detailplaneeringu

7

kehtestamisega uusi elamukrunte ega uusi elanikke. Võrreldes avalikule väljapanekule esitatud

planeeringulahendusega annab detailplaneeringu osaline kehtestamine võimaluse säilitada

senisest suuremas ulatuses looduslikku ala, kuid loob ka võimaluse edaspidiseks kaaluda alale

täiendavate ärikruntide planeerimist, mis sobituvad ümbritsevasse keskkonda.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-ala on enam kooskõlas mandriosa

üldplaneeringuga, kuivõrd kehtestatav ärikrunt asub tiheasustusalal ning jääb tootmismaa

juhtotstarbega alale, mis on laiemalt mõeldud ettevõtluse arendamiseks. Ka haldusterritooriumi

üldplaneeringuga planeeritakse seniste maakasutuse juhtotstarvete muutmist ning avalikule

väljapanekule esitatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva katastriüksuste piirkonnas

määratud osaliselt ettevõtlusala juhtotstarve ja osaliselt väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarve.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega täidetakse valla arengueesmärke. Detailplaneering on

läbinud seaduse kohase avaliku menetluse ja detailplaneeringu osaliselt kehtestatav ala on

avalikustatud kehtestamiseks esitatud kujul. Kuivõrd detailplaneeringu lahendust ei ole võrreldes

avalikule väljapanekule esitatud planeeringulahendusega muudetud, siis arvestades, et

detailplaneeringu osalise kehtestamise ala kruntide maakasutus- ja ehitustingimusi on

avalikkusele tutvustatud, puudub vajadus detailplaneeringut uuesti avalikustada ja juba tehtud

menetlustoiminguid korrata. Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine on detailplaneeringu

osalisel kehtestamisel võimalik ja tagatud.

Detailplaneeringu kehtestatavast alast välja jäävas planeeringuala osas detailplaneeringu

koostamine lõpetatakse ja selle ala edasise planeerimise võimalused otsustatakse koostava

üldplaneeringuga, kuhu huvitatud isik on esitanud ka omapoolsed ettepanekud.

III Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal

PlanS v.r § 10 lg 6² käsitleb detailplaneeringu koostamise lõpetamise alusena halduslepingu

täitmata jätmisega seonduvat ning muid detailplaneeringu koostamise lõpetamise aluseid PlanS

v.r ei sätesta. Kuivõrd huvitatud isik on 13.06.2019 halduslepingu sõlmimisega kinnitanud, et

nõustub kandma detailplaneeringu elluviimisega seotud kulud, siis kohaldatakse käesolevas

peatükis käsitletava otsuse vastuvõtmise alusena haldusmenetluse seaduse §-i 43.

Detailplaneeringu koostamine lõpetatakse kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4

(EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna

detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus

on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et

täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu

eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala

kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.

Valla ruumilise arengu suunad on ajas muutunud ja seda kinnitab ka asjaolu, et vald on algatanud

kogu haldusterritooriumi hõlmava üldplaneeringu koostamise. Haldusterritooriumi üldplaneeringu

eskiislahenduse seletuskirjas on selgitatud, et valla ruumilise arengu strateegia põhieesmärk on

kujundada tasakaalustatud ja jätkusuutlik elukeskkond, mis vastab nii kohalike elanike kui ka

ettevõtete vajadustele. Strateegia keskendub neljale võtmevaldkonnale: töökohtade paiknemine,

teenuste võrgustikud, asustussüsteemi osad ja hierarhia ning asustussüsteemi seosed.

Haldusterritooriumi üldplaneeringuga analüüsitakse iga piirkonna eripära arvestavaid ruumilisi

vajadusi ja valla erinevate piirkondade omavahelisi seoseid ning lähtudes uutest suundumustest

valla ruumilise arengu kujundamisel, arvestades seejuures uuemaid käsitlusviise ruumilise

8

planeerimise ja keskkonnahoiu valdkondades tervikuna, määratakse koostatava

haldusterritooriumi üldplaneeringuga kaasaegsetele nõuetele vastavad ja tulevikuvajadusi

arvestavad maa kasutamise ja ehitustegevuse üldised põhimõtted. Käesoleval juhul on

planeeringuala piirkonna ruumilise arengu suunad üldplaneeringu tasandil veel lõplikult

otsustamata ja seetõttu ei saa pidada õigeks teha see otsus etteruttavalt üldplaneeringut muutva

detailplaneeringuga.

Riigikohus (vt RKHKo 3-3-1-87-08, p 22) on selgitanud, et maa-ala üldiste kasutus- ja

ehitustingimuste valik tehakse üldplaneeringuga (PlanS § 8 lg 3 p 3). Üldplaneering koostatakse

kogu valla või linna territooriumi või selle osade kohta (PlanS § 8 lg 1). Üldplaneeringu

menetlemisel on kohalikul omavalitsusel võimalik kogu valla või linna territooriumi silmas pidades

otsustada selle üle, milline piirkond sobib elamumaaks, milline tootmismaaks, milline

maatulundusmaaks jne. Detailplaneering koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada

üldplaneeringuga kavandatu elluviimine. Samas võib detailplaneering PlanS § 9 lg 7 kohaselt

põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut.

Kuivõrd detailplaneeringu koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa üldplaneeringuga hõlmatud

alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla

territooriumil valitsevat olukorda. Seetõttu peaks detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine

jääma erandlikuks võimaluseks, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele

oludele ja vajadustele (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 19.04.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-

1-12-07).“

Riigikohus ei ole viidatud seisukohta oma hilisemate lahenditega muutnud. Seega tuleb valla

ruumilise arengu kujundamisel võtta eelkõige arvesse muutunud olusid ja tulevikuvajadusi ning

luua tasakaalustatud ruumilise arengu alused ja tingimused üldplaneeringuga. Kõrgema astme

planeeringud kui ühiskondlikud kokkulepped tagavad avalikke huve ja väärtusi arvestava

tasakaalustatud ruumilise lahenduse. Detailplaneeringu koostamise osaline lõpetamine

võimaldab vältida juhuslikke ruumiotsuseid ja viia hilisem detailplaneeringu lahendus paremini

kooskõlla läbimõeldud ja kaasajastatud ruumikasutuse tingimustega, mis haldusterritooriumi

üldplaneeringuga kehtestatakse.

Haldusterritooriumi üldplaneeringu avalikustatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva

katastriüksuste piirkonda planeeritud ettevõtlusala ja väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarbed.

Huvitatud isik on esitanud haldusterritooriumi üldplaneeringusse ka omapoolsed ettepanekud

ning taotleb muuhulgas käesoleva otsusega kehtestatavast planeeringualast väljajäävale maa-

alale ärimaa ja haljasmaa juhtotstarbe määramist. Kui haldusterritooriumi üldplaneeringus

arvestatakse huvitatud isiku ettepanekuid ja üldplaneeringuga laiendatakse ärimaa juhtotstarbe

ulatust, siis pärast haldusterritooriumi üldplaneeringu kehtestamist on huvitatud isikul võimalus

esitada taotlus üldplaneeringu kohase detailplaneeringu algatamiseks, kui üldplaneering sellise

menetlusnõude ette näeb.

HMS § 43 lg 2 sätestab, et juhul, kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse

haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt. Õigusselguse huvides on vajalik detailplaneeringu

koostamine selles osas lõpetada, millises osas haldusorgan ei pea põhjendatuks

detailplaneeringut kehtestada. Volikogu on haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise

raames maakasutussuundade väljatöötamisel elanikkonna juurdekasvu vähendamise,

rohevõrgustiku sidususe, elurikkuse ja ettevõtluse edendamise eesmärkidele tuginedes jõudnud

järeldusele, et planeeringu algatamisel seatud eesmärki, kavandada planeeringualale

üksikelamukrundid, enam kehtestada ei soovita. Sellise planeeringulahenduse elluviimine

tulevikus on välistatud. Volikogu on seisukohal, et rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide

9

planeerimiseks ei esine sedavõrd ülekaalukat avalikku huvi, mis põhjendaks mandriosa

üldplaneeringu, elamuehituse teemaplaneeringu ja rohevõrgustiku teemaplaneeringu muutmist

ning seetõttu on vajalik detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal lõpetada.

IV Huvitatud isiku arvamus ja vastuväited

HMS § 40 lg 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist andma menetlusosalisele

võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Käesoleva haldusakti eelnõu edastati

29.04.2025 huvitatud isikule ning paluti tal anda oma arvamus ja vastuväited eelnõule hiljemalt

13.05.2025.

06.05.2025 laekus huvitatud isiku e-kiri, milles teavitab valda, et on Viimsi Vallavolikogu otsuse

eelnõu „Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja

osalisel planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“ kätte saanud ja nõustub Lubja

külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osalise kehtestamisega

detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) ja lõpetamisega ülejäänu osas.

Selguse huvides pidas huvitatud isik vajalikuks märkida, et detailplaneeringu osalisel

kehtestamisel saab 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut nr 1190 täita vaid kehtestatud

planeeringu osas. Vald nõustub huvitatud isiku viidatud seisukohaga.

V Kokkuvõte ja haldusakti põhjendused

I Detailplaneering kehtestatakse osalisel planeeringualal käesoleva otsuse peatükis II

„Detailplaneeringu osaline kehtestamine“ toodud kaalutlustel ja põhjustel.

PlanS v.r § 24 lg 3 kohaselt kehtestab järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kohaliku

omavalitsuse üksus. PlanS v.r § 23 lg 7 kohaselt võib järelevalve teostaja põhjendatud vajaduse

korral teha ettepaneku järelevalveks esitatud planeeringu osaliseks kehtestamiseks. Planeeringu

osalise kehtestamisega seotud planeeritava maa-ala suuruse muutmist ei loeta planeeringu

põhilahenduse muudatuseks planeerimisseaduse tähenduses.

Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa

üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast

osaliselt teemaaks ning määratakse ärikrundi ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Detailplaneeringuga muudetakse rohevõrgustiku teemaplaneeringu kohaseid puhverala tingimusi

osades, millega on teemaplaneeringus sätestatud, et mandriosa üldplaneeringust lahknevat uut

maakasutust alale ei lubata ja et uusi suuremahulisi (üle 100 m² ehitusaluse pindalaga – PlanS

v.r kohane termin) tootmis- ja äriobjekte ei ehitata, kuigi sisuliselt lubab ka teemaplaneering

puhveralasse ehitada lisaks väikeelamutele ka elamupiirkondi teenindavaid väikesemahulisi ja

vähest mõju omavaid ühiskondlikke- ja ärihooneid, tingimusel, et sellega ei kaasne autoliikluse

intensiivistumine ega suurene müratase ja parkimisvajadus.

Vald on detailplaneeringu vastuvõtmise otsusega kinnitanud, et nõustub kahe ärihoone

planeerimisega detailplaneeringuga ettenähtud asukohas, kuna peab seda nii ruumiliselt kui ka

funktsionaalselt sobivaks. Lisaks käesoleva otsuse peatükis II toodud muudele kaalutlustele

sedastab vald, et detailplaneeringu kehtestatava osa lahendus arvestab ajas toimunud muutusi

ja on kooskõlas valla arengueesmärkidega. Seda väljendab haldusterritooriumi üldplaneering,

mille eskiislahendus on läbinud esimese avaliku väljapaneku.

10

PlanS v.r § 8 lg 7 kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel

detailplaneeringute koostamise aluseks kehtiv üldplaneering. Kehtiva mandriosa üldplaneeringu

kohaselt tulnuks detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud alale planeerida

tootmishooned, kuid arvestades, et haldusterritooriumi üldplaneeringuga on tehtud ettepanek

määrata alale ettevõtlusala juhtotstarve, oleks vastuoluline seda eesmärki detailplaneeringus

eirata. Ärihoonete kavandamine elamupiirkonda on ruumiliselt põhjendatud, kuivõrd need

avaldavad ümbruskonnale oluliselt vähem negatiivset mõju kui tootmishooned. Seetõttu on igati

õigustatud tootmisfunktsiooniga hoonete asemele ärihoonete planeerimine.

Kohtupraktika kohaselt (vt RKHKo 3-3-1-87-13, p 12) ei tule koostamisel olevat üldplaneeringut

detailplaneeringu kehtestamisel järgida kui õigusakti. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob õiguslikke

tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Samas märkis kohus, et kohalikul

omavalitsusel ei ole keelatud planeeringu kaalumisel võtta arvesse asjakohaseid mittesiduvaid

dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab

vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes

õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2).

Kuna vald on korduvalt teavitanud avalikkust oma kavatsusest vähendada haldusterritooriumi

üldplaneeringuga elamumaade osakaalu ning suurendada ettevõtlust toetava maakasutuse ja

rohealade osakaalu, on käesoleva otsuse vastuvõtmisel lähtutud nimetatud põhimõttest ning uusi

elamukrunte ei kehtestata. Seetõttu arvestab kehtestatav detailplaneering ka 29.07.2019–

28.08.2019 toimunud detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute huve,

kes olid eelkõige vastu uute elamukruntide planeerimisele rohevõrgustiku puhveralale.

Vald on seisukohal, et käesoleva otsusega on saavutatud tasakaal erinevate huvigruppide

vaheliste vastuolude lahendamisel. Detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvamusi ja

vastuväiteid esitanud isikute ootused, et planeeritavale katastriüksusele üldse ei ehitataks, ei ole

õiguslikult põhjendatud, kuivõrd detailplaneeringu kehtestatav osa vastab kehtiva üldplaneeringu

üldistele põhimõtetele. Lisaks sellele näeb detailplaneering ette kavandatavale krundile kehtivast

üldplaneeringust isegi leebema kasutusotstarbe. Kohtupraktika kohaselt ei anna kehtestatud

üldplaneering isikule õigust nõuda selle tingimuste muutumatuna säilimist ja igal isikul tuleb

arvestada sellega, et teda ümbritsev elukeskkond võib aja jooksul muutuda (vt RKHKo 3-3-1-12-

07, p 13).

II Käesoleva otsusega lõpetatakse detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal,

detailplaneeringu kohastel kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja

pos 8 (LT), otsuse peatükis III „Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal“

toodud kaalutlustel ja põhjustel.

Kui haldusorgan ei pea põhjendatuks planeeringulahendust kehtestada on õigusselguse huvides

mõistlik detailplaneeringu koostamine lõpetada. Kuna PlanS v.r planeerimismenetluse

lõpetamise aluseid ei sätestanud, tuleb käesoleval juhul lähtuda HMS § 43 lg 2, mille kohaselt

antakse haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt.

EhSRS § 1 lg 4 kohaselt tuleb viia enne 2015. aastal kehtima hakanud planeerimisseaduse

jõustumist algatatud detailplaneeringute koostamine lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks.

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamine on käesoleva otsuse peatükis III

toodud põhjustel ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikute kohatise tegevusetuse,

katastriüksuste omanike vahetuse ja hiljem valla ruumilise arengu eesmärkide muutuse tõttu seni

lõpule viimata.

11

Kuigi huvitatud isiku soov on, et detailplaneeringuga jagatakse planeeringuala kruntideks,

määratakse kruntide ehitusõigus ja detailplaneering kehtestatakse kogu algatamise otsusega

hõlmatud maa-ala ulatuses, siis detailplaneeringu algatamisest nii pika aja möödumisel tuleb

pidada mõistetavaks, et valla ruumilise arengu suunad on võrreldes detailplaneeringu algatamise

ajaga oluliselt muutunud ning seetõttu ei saa olla üllatuslik ka valla tänane eesmärk piirata

elamuehitust, ja seda ennekõike nendel maa-aladel, mis ei ole üldplaneeringuga elamumaaks

ette nähtud. Selleks, et otsustada kogu planeeringuala edaspidised maakasutuse sihtotstarbed,

tuleb põhimõttelised ruumilised valikud eelnevalt läbi analüüsida ja otsustada need

üldplaneeringuga. Igal isikul, sh huvitatud isikul, on võimalus teha ettepanekuid

üldplaneeringusse.

Detailplaneeringu algatamine, detailplaneeringu koostamise kulude kandmine ja

detailplaneeringu lähteülesande kinnitamine ei tekita detailplaneeringu koostamisest huvitatud

isikule kaitsvat usaldust, et detailplaneering algatatud kujul ka kehtestatakse. See oleks vastuolus

planeerimisdiskretsiooni olemusega ja planeerimismenetlusse avalikkuse kaasamise

põhimõttega (vt RKHKo 3-3-1-15-01, p 32).

Detailplaneeringu koostamise lõpetamise otsus ei saa rikkuda ka katastriüksuse omaniku

omandiõigust, kuna huvitatud isikul puudub õigustatud ootus detailplaneeringu kehtestamisele.

Tulenevalt kohaliku omavalitsuse ulatuslikust diskretsioonist planeerimismenetluses ei saa isik

õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid

läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid tal on õigus nõuda oma subjektiivsete

avalike õiguste kaitsmiseks, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt. Samuti on

kolleegium rõhutanud, et üldplaneeringut võib detailplaneeringuga muuta vaid erandjuhtudel.

Sellises olukorras ei ole huvitatud isiku huvi detailplaneeringu kehtestamise vastu sedavõrd

kaalukas kui üldplaneeringuga kooskõlas olevate detailplaneeringute puhul (vt RKHKo 3-3-1-96-

13, p 25 ja p 26 ja vt ka RKHKo 3-3-162-02, p 10). Huvitatud isikul ei ole ka alust dikteerida

kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust (vt RKHKm 3-17-643/15, p 14).

Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal evib looduskeskkonnale ja

rohevõrgustikule soodsat mõju, sest võimaldab üldplaneeringuga kaaluda rohevõrgustiku alade

suuremas ulatuses säilitamist. Rohevõrgustiku kaitset tuleb pidada oluliseks Viimsi valla

arengustrateegia eesmärgiks. Rohevõrgustik võimaldab säilitada liigirikkust ja ökosüsteemide

toimimist ning soodsatel aladel võimendada olemasolevaid loodusväärtusi. Samuti võimaldab

tegeleda kliimamuutuste leevendamisega ja nendega kohanemisega. Detailplaneeringu

koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal on kantud avaliku huvi eesmärgist täita

arengustrateegia eesmärke. Lähtudes käesolevas otsuses välja toodud põhjendustest, ei näe

volikogu kaalukaid põhjendusi rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide planeerimiseks.

Kaalukaks ei saa pidada ka huvitatud isiku erahuvi elamuarenduseks, sest maa kasutust sellisel

viisil piirasid juba enne kinnistu omandamist kehtinud üldplaneering ning rohevõrgustiku

teemaplaneering, mida detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ei ole vaidlustanud.

Eeltoodu alusel ja juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikest 1,

haldusmenetluse seaduse §-st 4, § 5 lõikest 5, § 43 lõikest 2, § 52 lõikest 1, § 53 lõike 1 punktidest

2 ja 4 ning lõike 2 punktist 3, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1

lõikest 1, planeerimisseaduse v.r §-st 23 ja § 24 lõikest 3 ning maa- ja planeerimiskomisjoni ja

keskkonna- ja heakorrakomisjoni seisukohtadest,

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

12

1. Kehtestada Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneering

detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas alljärgnevate

kõrvaltingimustega:

1.1. vallal on õigus detailplaneering tunnistada kehtetuks, kui ei ole kehtestatud

detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut

nr 1190;

1.2. vallal on õigus keelduda detailplaneeringu kohastele ehitistele kasutusloa andmisest, kui ei

ole kehtestatud detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud

notariaalset lepingut nr 1190, milles on muuhulgas kokkulepitud detailplaneeringu elluviimise

tegevuskavas.

2. Jätta kehtestamata ja lõpetada detailplaneeringu koostamine detailplaneeringukohastel

kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT).

3. Detailplaneeringu avalikes huvides elluviimiseks sõlmiti 13.06.2019 Tallinna notar Liivi Laose

notaribüroos huvitatud isikuga PlanS § 131 haldusleping (notari ametitegevuse raamatu registri

nr 1190, registreeritud valla notariaallepingute registris numbriga 2-10.2/576), millega leppisid

vald ja huvitatud isik kokku, et planeerimisseaduse § 131 sätestatud valla kohustused, mis on

seotud planeeringuala kinnistute detailplaneeringu kohaselt väljaehitamisele kuuluvate avalikuks

kasutamiseks ette nähtud teede ja nendega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning

avalikes huvides olevate tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamise kohustusega, annab vald huvitatud

isikule üle ja huvitatud isik täidab ülevõetud kohustused ning kinnistute detailplaneeringuga

kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste rajamisega seotud kohustused viidatud lepingus

toodud tingimustel.

4. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

Atso Matsalu

vallavolikogu esimees

Saatja: Viimsi Vallavalitsus <[email protected]>

Saadetud: 15.07.2025 15:36

Adressaat: Viimsi Vallavalitsus <[email protected]>

Teema: Teade - Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline

kehtestamine

Manused: image001.png; Teade-2330-2.07.2025-Lubja küla Kallaku ja Serva DP osal

kehtest_osal DP lõpet.asice; Teade-2330-2.07.2025-Lubja küla Kallaku ja Serva DP osal

kehtest_osal DP lõpet.pdf; ViimsiVV_otsus_21_26.06.2025.pdf

TÄHELEPANU! Tegemist on väljastpoolt asutust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada!

Lp. kaasatud isik/asutus Käesolevaga edastame Teile teate Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsusest nr 21 „Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“ (teade - digiallkirjaga ja pdf formaadis ning vallavolikogu otsus on lisatud manusena). NB! Vallavolikogu otsusega ning kehtestatud detailplaneeringuga on võimalik tutvuda ka Viimsi valla veebilehel: https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud- detailplaneeringud NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute

osakonda:

https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid

Lugupidamisega

Viimsi vallavalitsus

+372 602 8800

www.viimsi.ee

Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800

Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa

Lugupeetud kaasatud isik/asutus

Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330

Teade

Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel

planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.

Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel

detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa

üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast

osaliselt teemaaks.

Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete

suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-

aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud

avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga

planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.

Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua

võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.

Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),

pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna

detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus

on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et

täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu

eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala

kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.

Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi

valla kodulehelt:

https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud

NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute

osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Anne Siitan

planeeringute vanemspetsialist

Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800

Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa

Lugupeetud kaasatud isik/asutus

Meie 02.07.2025 nr 10-6/2330

Teade

Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 25.06.2025 vastu otsuse nr 21 „Lubja külas,

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja osalisel

planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“.

Detailplaneering kehtestati Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksustel

detailplaneeringukohaste kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa

üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast

osaliselt teemaaks.

Krundi pos 5 suurus on 2995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete

suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-

aluseid korruseid ei ole planeeritud. Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud

avaliku kasutusega tee, mis on naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga

planeeritud elamukvartali teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile.

Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua

võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku.

Detailplaneeringu koostamine lõpetati kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP),

pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna

detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus

on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et

täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu

eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala

kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.

Viimsi Vallavolikogu 25.06.2025 otsuse nr 21 terviktekst ning planeering on kättesaadavad Viimsi

valla kodulehelt:

https://viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/kehtestatud-detailplaneeringud

NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute

osakonda. Kontaktid leiate: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Anne Siitan

planeeringute vanemspetsialist

OTSUS

Viimsi 25. juuni 2025 nr 21

Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste

detailplaneeringu osaline kehtestamine ja

osalisel planeeringualal detailplaneeringu

koostamise lõpetamine

I Asjaolud ja senine menetluskäik

Viimsi Vallavolikogu 10.10.2006 otsusega nr 92 algatati detailplaneering Lubja külas, Kallaku,

Serva ja Pärtlepõllu katastriüksustel, eesmärgiga muuta planeeringualal Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringu (edaspidi mandriosa üldplaneering) kohane maakasutuse juhtotstarve

maatulundusmaast ja osaliselt tootmismaast väikeelamute maaks ja osaliselt kaitsealuseks

maaks ning planeerida naabermaaüksustel asuvate hoonestatud aladega kooskõlas olev terviklik

väikeelamukvartal. Detailplaneeringu algatamise kohta avaldati teave valla kodulehel ja

28.10.2006 ajalehes Viimsi Teataja.

Viimsi Vallavalitsuse 30.09.2009 kirjaga nr 10-7/2898 esitati detailplaneering kuni 30.06.2015

kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanS v.r) § 17 lg 3 p 2 alusel Harju maavanemale

riigiasutustega kooskõlastuste määramiseks. Vald oli selleks ajaks detailplaneeringu

kooskõlastanud Tallinna Tervisekaitsetalitusega ja Põhja-Eesti Päästekeskusega.

Detailplaneering esitati kooskõlastamiseks ka Harju Maaparandusbüroole, kuid viimane loobus

detailplaneeringu kooskõlastamisest, sest planeeringualal puudusid maaparandussüsteemid.

Täiendavalt küsiti seisukohta Keskkonnaametilt, kes palus selgitada keskkonnamõju strateegilise

hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust. Harju maavanem 03.11.2009 kirjaga nr 2.1-

13/5527 (registreeritud valla dokumendiregistris 05.11.2009 numbriga 10-7/2898-1) ei pidanud

vajalikuks määrata detailplaneeringu kooskõlamise vajadust teiste riigiasutustega, kuid palus

vallal kaaluda KSH vajadust.

PlanS v.r § 16 lg 3 alusel korraldati 25.01.2011 detailplaneeringu eskiislahendust ja

lähteseisukohti tutvustav avalik arutelu. Arutelu toimumise kohta avaldati teated ajalehtedes

„Viimsi Teataja“ (14.01.2011) ja „Harju Elu“ (14.01.2011), lisaks avaldati teave valla kodulehel.

Puudutatud isikutele (PlanS v.r § 16 lg 4 kohane mõiste) edastati teave avaliku arutelu toimumise

kohta Viimsi Vallavalitsuse 11.01.2011 kirjaga nr 10-10/103.

Viimsi Vallavalitsuse 28.01.2011 korraldusega nr 58 (edaspidi KSH algatamise korraldus) algatati

KSH koostamine Kallaku, Serva ja Pärtlepõllu katastriüksuste detailplaneeringule.

19.07.2013 koostas ELLE OÜ töö nr 13/PA/37 „Pärtlepõllu maaüksuse (osalise) detailplaneeringu

keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, milles järeldati, et kuna detailplaneeringu

lahendusse on integreeritud tasakaalustatud arengu põhimõtteid, siis ei ole detailplaneeringuga

2

kaasnev negatiivne mõju keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse

mõistes eeldatavalt oluline ja KSH vajadus eksperdi arvamusel puudub. Ekspert selgitas, et

KSH-st saadav informatsioon ei annaks otsustajale olulist lisateavet, mida ei ole aruandes või

mõnes teises seotud dokumendis toodud. Kuivõrd Keskkonnaministeerium, Sotsiaalministeerium

ja Kultuuriministeerium asusid samuti seisukohale, et KSH koostamine detailplaneeringule ei ole

vajalik, tunnistas Viimsi Vallavalitsus 8.10.2013 korraldusega nr 1144 KSH algatamise korralduse

kehtetuks.

Pärast detailplaneeringu eskiislahenduse ja lähteseisukohtade avaliku arutelu toimumist Kallaku

ja Serva katastriüksuste osas detailplaneeringu koostamine peatus ja detailplaneeringu

koostamist jätkati sel ajal üksnes Pärtlepõllu katastriüksuse osas. Pärtlepõllu katastriüksuse

detailplaneering kehtestati samuti kahes osas (Viimsi Vallavolikogu 21.06.2011 otsus nr 42

ühiskondlike hoonete maa krundi osas ja Viimsi Vallavolikogu 21.05.2019 otsus nr 37 ülejäänud

planeeringuala osas).

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamist jätkati 2018. aastal. 5.02.2018

korraldati detailplaneeringu eskiislaheduse tutvustamiseks uus avalik arutelu. Sellest teavitati

avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (26.01.2018) ja Harju Elu“ (26.01.2018), puudutatud

isikutele edastati teave Viimsi Vallavalitsuse 23.01.2018 kirjaga nr 10-10/525.

Viimsi Vallavolikogu 19.06.2018 otsusega nr 54 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2019.

Detailplaneering koostati koostöös planeeringuala katastriüksuste omanikega ja tehnovõrkude

valdajatega, detailplaneeringule koostati müramõõtmised („Tööstusala tegevusest põhjustatud

helirõhutasemete mõõtmised“, AS Akukon töö nr 190348, 15.03.2019). Detailplaneeringu

kooskõlastasid Terviseamet (14.05.2019 kiri nr 9.3-1/19/611-4) ja Päästeamet (02.04.2019

digiallkiri). Keskkonnaamet 05.02.219 kirjaga nr 6-2/19/1228-2 loobus puuduva õigusliku aluse

tõttu detailplaneeringu kooskõlastamisest, kuivõrd planeeritaval alal ei asu riikliku kaitse alla

võetud maa-ala ega üksikobjekti ega tehta ka detailplaneeringuga ettepanekut selle kaitse alla

võtmiseks.

13.06.2019 omandas Kallaku ja Serva katastriüksused Kallaku Arendus OÜ (edaspidi huvitatud

isik) ning samal kuupäeval sõlmiti Tallinna notar Liivi Laose notaribüroos huvitatud isikuga ka

haldusleping planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 131 sätestatud valla kohustuste huvitatud

isikule üleandmise, teekruntide vallale tasuta võõrandamise ja detailplaneeringu kohase krundi

pos 2 isikliku kasutusõigusega koormamise (kraavi servituut) kohta.

Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 48 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2020.

Viimsi Vallavolikogu 18.06.2019 otsusega nr 51 võeti detailplaneering vastu ja esitati avalikule

väljapanekule. Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 29.07.2019 – 28.08.2019. Avalikust

väljapanekust teavitati avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (21.06.2019) ja „Harju Elu“

(11.06.2019), Viimsi Vallavalitsuse 28.06.2019 kirjaga nr 10-10/2857 edastati puudutatud

isikutele teave detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumise kohta.

Detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal laekus detailplaneeringu kohta kolm kirjalikku

vastuväidet („vastuväide“ on PlanS v.r § 20 lg 1 kohane mõiste, kiri on registreeritud valla

dokumendiregistris 28.08.2019 ja 29.08.2019 numbritega 10-10/2857-1, 10-10/2857-2 ja

10-10/2857-3). Vald edastas 30.12.2019 kirjadega nr 10-10/2857-4, nr 10-10/2857-5 ja nr

3

10-10/2857-6 vastuväidete esitajatele oma põhjendatud seisukohad ning teatas detailplaneeringu

tulemuste avaliku arutelu toimumise aja ja koha.

13.01.2020 toimus detailplaneeringu avaliku väljapanku tulemuste avalik arutelu, sellest teavitati

avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (20.12.2019) ja „Harju Elu“ (20.12.2019). Puudutatud

isikutele edastati informatsioon Viimsi Vallavalitsuse 23.12.2019 kirjaga nr 10-10/5974.

27.01.2020 e-kirjaga edastasid detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud

isikud kompromissettepanekud, millega arvestamise korral on nad nõus loobuma oma

vastuväidetest Kallaku ja Serva detailplaneeringule.

Vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjon andis seisukoha kompromissettepanekutega

arvestamise kohta, neist enamusega komisjon nõustus, kuid ei nõustunud arvestama peamise

ettepanekuga, millega oleks kaotatud detailplaneeringu kohane teekrunt pos 8 ja sellest tulenev

kergliiklusteede võrgustiku sidusus.

14.05.2020 e-kirjaga edastati detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud

isikutele vallavalitsuse 05.02.2020 planeerimiskomisjoni seisukohad kompromissettepanekutega

arvestamise kohta ja protokolli alusel korrigeeritud detailplaneeringu ning paluti vastuväidete

esitajatel anda vallale teada oma seisukoht detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud

vastuväidetest loobumise kohta.

27.05.2020 saabusid kõigilt vastuväidete esitajatelt e-kirjad, kus teatati, et ei nõustu loobuma

ühestki detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväitest, seejuures ka nendest

vastuväidetest, millega detailplaneeringu koostamisel arvestati.

PlanS v.r § 23 ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (edaspidi

EhSRS) § 1 lg 1 alusel esitas vald detailplaneeringu Viimsi Vallavalitsuse 17.07.2020 kirjaga nr

10-10/3950 valdkonna eest vastutavale ministrile (edaspidi minister) heakskiidu andmiseks.

Viimsi Vallavolikogu 25.08.2020 otsusega nr 46 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2021.

Ministri 28.09.2020 kirjaga nr 14-11/5162-2 (registreeritud valla dokumendiregistris 29.09.2020

numbriga 10-10/3950-1) paluti detailplaneeringu materjale täpsustada, sealhulgas teatati, et

detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh lahenduseta vastuväidetele seisukoha

andmise ja planeeringule heakskiidu andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r §-is 23

sätestatud korrale saab otsustada pärast kirjas esitatud märkusega arvestamist ning

planeeringudokumentatsiooni täiendamist.

Viimsi Vallavalitsuse 31.03.2021 kirjaga nr 10-10/3950-2 edastati ministrile täiendatud

detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust. Minister palus 06.05.2021 kirjaga nr 14-

11/2560-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 10-10/3950-3)

veelkord detailplaneeringu materjale täiendada.

Viimsi Vallavolikogu 17.08.2021 otsusega nr 41 pikendati detailplaneeringu koostamise lõpule

viimise tähtaega kuni 30.06.2022. Viimsi Vallavalitsuse 08.10.2021 kirjaga nr 10-10/3950-4

edastati ministrile täiendatud detailplaneering ning paluti jätkata järelevalvemenetlust.

Minister teatas 14.10.2021 kirjaga nr 14-11/2560-4 (registreeritud valla dokumendiregistris samal

kuupäeval numbriga 10-10/3950-5), et korraldab 01.11.2021 detailplaneeringu avalikul

väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete ärakuulamise.

4

19.11.2021 kirjaga nr 14-11/2560-5 (registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval

numbriga 10-10/3950-6) palus minister veelkord detailplaneeringu materjale täiendada ning

koostada KSH eelhinnang Kallaku ja Serva katastriüksuste kohta, sest kuigi ELLE OÜ 19.07.2013

töö nr 13/PA/37 pealkirjas olid nimetatud ka Kallaku ja Serva katastriüksused, ei käsitletud neid

viidatud töös sisuliselt.

ELLE OÜ koostas 17.12.2021 töö nr 21KT88 „Kallaku ja Serva kinnistute (Lubja küla, Viimsi vald)

detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhindamine“, mis esitati

Keskkonnaametile seisukohavõtuks. Keskkonnaamet 10.05.2022 kirjaga nr 6-5/22/7079-2

(registreeritud valla dokumendiregistris samal kuupäeval numbriga 15-3/1781-1) asus

seisukohale, et planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 2² mõistes olulist keskkonnamõju ning KSH algatamine ei

ole eeldatavalt vajalik ning et keskkonnatingimustega arvestamine on võimalik PlanS § 126 lg 1

punkti 12 kohaselt detailplaneeringu menetluse käigus.

Viimsi Vallavolikogu võttis 13.12.2022 istungil vastu otsuse nr 44 KSH algatamata jätmise kohta

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule, kuid viidatud otsuse eelnõu arutamise

käigus tekkis volikogu komisjonidel küsimus, kas üldplaneeringut muutva Kallaku ja Serva

maaüksuste detailplaneeringu koostamise jätkamine üldse on käesoleval ajal põhjendatud. Viimsi

Vallavolikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 11.01.2023 koosolekul tekkis mitmeid küsimusi

detailplaneeringu jätkamise põhjendatuse kohta ennekõike veeressursi puuduse kontekstis, aga

ka looduskaitselisest aspektist vaadatuna, kuivõrd planeeringuala asub üldplaneeringu

teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi rohevõrgustiku

teemaplaneering) kohasel puhveralal, kuhu soovitakse planeerida uusi elamuid. Komisjon

otsustas ära oodata veeressursi analüüsi tulemused, et seejärel teemat komisjonis uuesti

arutada.

Detailplaneering esitati Viimsi Vallavalitsuse 28.03.2024 kirjaga nr 10-10/1517 ministrile

järelevalvemenetluse jätkamiseks ja heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks

kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6. Vald oli huvitatud isikuga jõudnud kokkuleppele, et

detailplaneering kehtestatakse esialgu vaid planeeritava ärikrundi ja teekrundi osas ning

ülejäänud planeeringualal jätkatakse detailplaneeringu koostamist, kusjuures

planeeringulahendust muudetakse selliselt, et elamukrunte ei planeerita.

Minister tegi 05.06.2024 kirjaga nr 14-3/1677-2 (registreeritud valla dokumendiregistris samal

kuupäeval numbriga 10-10/1517-1) ettepaneku kaaluda detailplaneeringu heakskiiduks

esitamiseks variante, sh kas anda planeeritava ruumi terviklahendus (pos 3 planeeritavast

elamumaast ärimaaks) ning positsioonid 1, 2, 4, 7 ja 8 jääksid haljasalaks või lõpetada

planeeringu menetlus positsioonidel 1, 2, 4, 7 ja 8 ning esitada vastavalt vormistatud

detailplaneering heakskiidu saamiseks. Minister märkis, et esitatud märkuste arvestamise järgselt

saab ta otsustada detailplaneeringu menetluse edasise jätkamise, sh planeeringule heakskiidu

andmise võimalikkuse üle vastavalt PlanS v.r § 23 sätestatud korrale.

Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 12.06.2024 koosolekul vaadati läbi ministri ettepanek ning

komisjon pakkus huvitatud isikule edasiseks tegevuseks kaks varianti: 1) juhul, kui soovitakse

muuta pos 3 planeeritavast elamumaast ärimaaks, tuleb detailplaneeringu lahendust korrigeerida

nii, et pos 3 ja 5 on kavandatud ärimaaks, pos 6 jääb teeks ning pos 1, 2, 4, 7 ja 8 näidatakse

rohealana. Sellisel juhul tuleb detailplaneering uuesti kooskõlastada Päästeametiga ja

Terviseametiga ning uuesti vastu võtta ja korraldada detailplaneeringu avalik väljapanek, sest

elamumaast ärimaa kavandamisel oleks tegu detailplaneeringu põhilahenduse muutmisega.

2) juhul, kui huvitatud isik edasist menetlust ei soovi, tuleb detailplaneeringule heakskiidu

5

saamiseks esitada korrigeeritud detailplaneeringu materjalid ning näidata positsioonidel 1, 2, 3,

4, 7 ja 8 detailplaneering lõpetatavana.

24.07.2024 e-kirjaga edastati huvitatud isikule planeerimiskomisjoni protokolliline seisukoht ja

paluti huvitatud isikul teatada, kumba varianti ta eelistab. Huvitatud isik kirjalikku vastust ei

andnud, kuid tegi ettepaneku arutada detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust

kohtumisel. Kohtumine toimus 22.08.2024 vallamajas.

Ministri ettepanekud vaadati läbi volikogu keskkonna- ja heakorrakomisjoni 06.08.2024

koosolekul. Komisjon nõustus detailplaneeringu kehtestamisega kruntidel pos 5 ja pos 6 ja

sedastas, et ülejäänud planeeringualal tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Volikogu

maa- ja planeerimiskomisjoni 07.08.2024 koosolekul leiti küsimust arutades, et enne seisukoha

võtmist tuleb ära oodata huvitatud isiku vastus. Vallavalitsuse 14.08.2024 istungil arutati ministri

seisukohti ja detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust ning arutelu tulemusena otsustati,

et detailplaneering tuleb kruntide pos 5 ja pos 6 osas kehtestada ning ülejäänud planeeringualal

detailplaneeringu koostamine lõpetada.

Huvitatud isik edastas 02.09.2024 e-kirjaga ettepaneku (registreeritud valla dokumendiregistris

12.09.2024 numbriga 10-10/3971) ja omapoolse kontseptsiooni detailplaneeringu lahenduse

muutmiseks ja detailplaneeringu koostamisega jätkamiseks. Huvitatud isik tegi ettepaneku

planeerida senisel üksikelamute alal (detailplaneeringu kohased krundid pos 1–4) kolm

ümbritsevasse elamute piirkonda sobivat väikesemahulist väikeettevõtlusele suunatud ärihoonet

ja planeeringualaga piirnevate elamukruntide Anijärve tee 10, 12 ja 14 taha ette näha

mitmerindeline roheala puhvriks elamute ja planeeritavate ärihoonete vahele, mis toimiks

rohekoridorina ka loomadele ja lindudele. Huvitatud isik märkis, et kuna planeeringuala asukohast

ja selle väiksusest tulenevalt ei ole maatulundusmaa sihtotstarbele vastavad tegevused

nimetatud asukohas võimalikud, ala ümbritsevad ühest küljest väikeelamud ja teisest küljest

tootmis- ja laohooned, soovib huvitatud isik oma ettepaneku alusel sisse viia muudatuse ka

koostatavasse Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringusse (edaspidi haldusterritooriumi

üldplaneering).

Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 02.10.2024 koosolekul protokolliti, et detailplaneering tuleb

kehtestada kruntide pos 5 ja pos 6 osas ning ülejäänud osas, st kruntidel pos 1, 2, 3, 4, 7 ja 8

tuleb detailplaneeringu koostamine lõpetada. Detailplaneeringu koostamise jätkamise küsimust

ja huvitatud isiku ettepanekuid arutati ka volikogu maa- ja planeerimiskomisjoni 09.10.2024

koosolekul, komisjon asus seisukohale, et detailplaneering tuleb kruntidel pos 5 ja pos 6

kehtestada ning ülejäänud osas detailplaneeringu koostamine lõpetada.

Komisjonide viidatud seisukohtade alusel korrigeeritud detailplaneering esitati Viimsi

Vallavalitsuse 20.12.2024 kirjaga nr 10-10/1517-2 ministrile järelevalvemenetluse jätkamiseks ja

heakskiidu andmiseks detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks kruntidel pos 5 ja pos 6.

Seoses riigiasutuste ümberkorraldusega ja uue ametiasutuse loomisega on alates 01.01.2025

planeeringutele heakskiidu andja Maa- ja Ruumiamet. Lähtudes EhSRS § 11¹ lg 3 ning võttes

aluseks PlanS v.r § 23 lg 6, andis Maa- ja Ruumiamet 25.04.2025 kirjaga nr 12-1/25/349-2

heakskiidu Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringule kruntide pos 5 ja 6

osas.

II Detailplaneeringu osaline kehtestamine

Haldusmenetluse seadus (edaspidi HMS) § 52 lg 1 näeb ette võimaluse kehtestada osahaldusakt

ehk vajadusel kehtestada detailplaneering osaliselt. Detailplaneeringu osalisel kehtestamisel

6

tuleb tagada, et kehtestatav osa oleks iseseisvalt, ilma kehtestamata jäänud detailplaneeringu

osata, elluviidav, ning et asjakohaste mõjudega oleks arvestatud.

Käesoleva otsusega kehtestatakse detailplaneering kruntide pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas.

Krundi pos 5 suurus on 2 995 m² ja krundile on määratud ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Ärihoonete suurim lubatud ehitisealune pind on 599 m², mis on 20% krundi pindalast. Hoonete

suurim lubatud kõrgus maapinnast on 8,5 m, lubatud on ehitada 2 maapealset korrust. Maa-

aluseid korruseid ei ole planeeritud.

Kuivõrd ärikrundi ehitusõiguse määramisel on lähtutud üldplaneeringu teemaplaneeringuga

„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ (edaspidi

elamuehituse teemaplaneering,

https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/uldplaneeringud/kehtestatud-uldplaneeringud)

üksikelamu planeerimisele ja ehitamisele kehtestatud nõuetest, siis on planeeritud ärihoonete

suurus võrreldav üksikelamute suurusega. Seega sobituvad ärihooned oma mahult

planeeringuala naabruses asuva elamukvartali hoonestusega ega moonuta väljakujunenud

arhitektuurset miljööd. Lisaks piirnevad planeeritava ärikrundiga olemasolevad tootmis- ja

ärihooned ja nii on ärihoonete planeeritav asukoht ka ruumiliselt sobiv ning põhjendatud. Kuna

ärihoonete mahud on naabruses asuvate olemasolevate ja planeeritud elamute mahtudega

sarnased ja ärihooned on planeeritud selleks, et osutada ümbritseva piirkonna elanikkonnale

vajalikke teenuseid, siis sobivad need antud miljöösse lisaks ka funktsionaalselt, olles

elamurajooni toimimist toetava otstarbega.

Krundi pos 6 suurus on 1150 m² ja krundile on planeeritud avaliku kasutusega tee, mis on

naabruses asuva Pärtlepõllu maaüksuse detailplaneeringuga planeeritud elamukvartali

teedevõrgu jätk ja mõeldud juurdepääsuks ärikrundile. Teemaa laius ida-lääne suunalisel lõigul

on 15 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 12 m. Tee katendi laius on vallavalitsuse 18.03.2024

väljastatud tehniliste tingimuste TT-1247-1 kohaselt Pärtleheina tee L1 jätkul ida-lääne suunalisel

lõigul 6 m, põhja-lõuna suunalisel lõigul 5 m.

Detailplaneeringu kehtestatav osa ühtib valla eesmärkidega elavdada kohalikku ettevõtlust, luua

võimalusi kodulähedaste töökohtade tekkeks ja rikastada kohalikku teenusvõrgustikku. Seda

põhimõtet toetavad nii uuring „Viimsi valla üldplaneeringu sotsiaal-majanduslik alusuuring“, kui ka

koostatav üldplaneering (mõlemad dokumendid on leitavad:

https://experience.arcgis.com/experience/d6757c53f39948d5991b99e82bbde85c/page/materjali

d/), millega on planeeringualale määratud osaliselt ettevõtlusala maakasutuse juhtotstarve.

Eelnevast tulenevalt leiab volikogu, et detailplaneeringu osaline kehtestamine on vajalik, et viia

ellu Viimsi valla arengustrateegias aastani 2045 (edaspidi arengustrateegia, leitav:

https://www.viimsivald.ee/arengukavad) sätestatud eesmärke. Arengustrateegias on märgitud, et

jätkusuutliku elukorralduse tagamiseks tuleb uute töökohtade loomiseks ja teenuste

kättesaadavuse parandamiseks toetada huvi rajada teenindus- ja ettevõtluspiirkondi ning taristu

arendamisel kaalutakse ja arvestatakse senisest enam ettevõtlust soosiva keskkonna

vajadustega. Teadlikult on sihiks võetud ettevõtluse ja vaba aja veetmise võimaluste arendamine,

et pärssida nn magala tekkimist.

Detailplaneeringu osalise kehtestamise tulemusena laienevad ettevõtlusega tegelevate elanike

võimalused luua ise juurde uusi töökohti, aga ka töökohta otsivate elanike jaoks avarduvad

valikuvõimalused leida uutes ärihoonetes endale kodulähedane töökoht. Võidab ka kohalik elanik,

kelle jaoks tekib võimalus saada kodulähedast teenust, samas ei lisandu detailplaneeringu

7

kehtestamisega uusi elamukrunte ega uusi elanikke. Võrreldes avalikule väljapanekule esitatud

planeeringulahendusega annab detailplaneeringu osaline kehtestamine võimaluse säilitada

senisest suuremas ulatuses looduslikku ala, kuid loob ka võimaluse edaspidiseks kaaluda alale

täiendavate ärikruntide planeerimist, mis sobituvad ümbritsevasse keskkonda.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-ala on enam kooskõlas mandriosa

üldplaneeringuga, kuivõrd kehtestatav ärikrunt asub tiheasustusalal ning jääb tootmismaa

juhtotstarbega alale, mis on laiemalt mõeldud ettevõtluse arendamiseks. Ka haldusterritooriumi

üldplaneeringuga planeeritakse seniste maakasutuse juhtotstarvete muutmist ning avalikule

väljapanekule esitatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva katastriüksuste piirkonnas

määratud osaliselt ettevõtlusala juhtotstarve ja osaliselt väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarve.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega täidetakse valla arengueesmärke. Detailplaneering on

läbinud seaduse kohase avaliku menetluse ja detailplaneeringu osaliselt kehtestatav ala on

avalikustatud kehtestamiseks esitatud kujul. Kuivõrd detailplaneeringu lahendust ei ole võrreldes

avalikule väljapanekule esitatud planeeringulahendusega muudetud, siis arvestades, et

detailplaneeringu osalise kehtestamise ala kruntide maakasutus- ja ehitustingimusi on

avalikkusele tutvustatud, puudub vajadus detailplaneeringut uuesti avalikustada ja juba tehtud

menetlustoiminguid korrata. Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine on detailplaneeringu

osalisel kehtestamisel võimalik ja tagatud.

Detailplaneeringu kehtestatavast alast välja jäävas planeeringuala osas detailplaneeringu

koostamine lõpetatakse ja selle ala edasise planeerimise võimalused otsustatakse koostava

üldplaneeringuga, kuhu huvitatud isik on esitanud ka omapoolsed ettepanekud.

III Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal

PlanS v.r § 10 lg 6² käsitleb detailplaneeringu koostamise lõpetamise alusena halduslepingu

täitmata jätmisega seonduvat ning muid detailplaneeringu koostamise lõpetamise aluseid PlanS

v.r ei sätesta. Kuivõrd huvitatud isik on 13.06.2019 halduslepingu sõlmimisega kinnitanud, et

nõustub kandma detailplaneeringu elluviimisega seotud kulud, siis kohaldatakse käesolevas

peatükis käsitletava otsuse vastuvõtmise alusena haldusmenetluse seaduse §-i 43.

Detailplaneeringu koostamine lõpetatakse kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4

(EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT), millega planeeriti 4 üksikelamukrunti ja 2 teekrunti. Kuna

detailplaneeringu algatamisest on möödunud enam kui 18 aastat ja detailplaneeringu menetlus

on jäänud väga pikalt venima, siis arvestades ajas toimunud muutusi on vald seisukohal, et

täiendavate elamukruntide planeerimine käesoleval ajal ei ole valla ruumilise arengu

eesmärkidega enam kooskõlas ja seetõttu tuleb detailplaneeringu koostamine planeeringuala

kruntide pos 1–4, 7 ja 8 osas lõpetada.

Valla ruumilise arengu suunad on ajas muutunud ja seda kinnitab ka asjaolu, et vald on algatanud

kogu haldusterritooriumi hõlmava üldplaneeringu koostamise. Haldusterritooriumi üldplaneeringu

eskiislahenduse seletuskirjas on selgitatud, et valla ruumilise arengu strateegia põhieesmärk on

kujundada tasakaalustatud ja jätkusuutlik elukeskkond, mis vastab nii kohalike elanike kui ka

ettevõtete vajadustele. Strateegia keskendub neljale võtmevaldkonnale: töökohtade paiknemine,

teenuste võrgustikud, asustussüsteemi osad ja hierarhia ning asustussüsteemi seosed.

Haldusterritooriumi üldplaneeringuga analüüsitakse iga piirkonna eripära arvestavaid ruumilisi

vajadusi ja valla erinevate piirkondade omavahelisi seoseid ning lähtudes uutest suundumustest

valla ruumilise arengu kujundamisel, arvestades seejuures uuemaid käsitlusviise ruumilise

8

planeerimise ja keskkonnahoiu valdkondades tervikuna, määratakse koostatava

haldusterritooriumi üldplaneeringuga kaasaegsetele nõuetele vastavad ja tulevikuvajadusi

arvestavad maa kasutamise ja ehitustegevuse üldised põhimõtted. Käesoleval juhul on

planeeringuala piirkonna ruumilise arengu suunad üldplaneeringu tasandil veel lõplikult

otsustamata ja seetõttu ei saa pidada õigeks teha see otsus etteruttavalt üldplaneeringut muutva

detailplaneeringuga.

Riigikohus (vt RKHKo 3-3-1-87-08, p 22) on selgitanud, et maa-ala üldiste kasutus- ja

ehitustingimuste valik tehakse üldplaneeringuga (PlanS § 8 lg 3 p 3). Üldplaneering koostatakse

kogu valla või linna territooriumi või selle osade kohta (PlanS § 8 lg 1). Üldplaneeringu

menetlemisel on kohalikul omavalitsusel võimalik kogu valla või linna territooriumi silmas pidades

otsustada selle üle, milline piirkond sobib elamumaaks, milline tootmismaaks, milline

maatulundusmaaks jne. Detailplaneering koostatakse üldjuhul selleks, et saavutada

üldplaneeringuga kavandatu elluviimine. Samas võib detailplaneering PlanS § 9 lg 7 kohaselt

põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekut.

Kuivõrd detailplaneeringu koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa üldplaneeringuga hõlmatud

alast, ei ole selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla

territooriumil valitsevat olukorda. Seetõttu peaks detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine

jääma erandlikuks võimaluseks, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele

oludele ja vajadustele (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 19.04.2007 otsus haldusasjas nr 3-3-

1-12-07).“

Riigikohus ei ole viidatud seisukohta oma hilisemate lahenditega muutnud. Seega tuleb valla

ruumilise arengu kujundamisel võtta eelkõige arvesse muutunud olusid ja tulevikuvajadusi ning

luua tasakaalustatud ruumilise arengu alused ja tingimused üldplaneeringuga. Kõrgema astme

planeeringud kui ühiskondlikud kokkulepped tagavad avalikke huve ja väärtusi arvestava

tasakaalustatud ruumilise lahenduse. Detailplaneeringu koostamise osaline lõpetamine

võimaldab vältida juhuslikke ruumiotsuseid ja viia hilisem detailplaneeringu lahendus paremini

kooskõlla läbimõeldud ja kaasajastatud ruumikasutuse tingimustega, mis haldusterritooriumi

üldplaneeringuga kehtestatakse.

Haldusterritooriumi üldplaneeringu avalikustatud eskiislahenduse järgi on Kallaku ja Serva

katastriüksuste piirkonda planeeritud ettevõtlusala ja väärtusliku avamaastiku ala juhtotstarbed.

Huvitatud isik on esitanud haldusterritooriumi üldplaneeringusse ka omapoolsed ettepanekud

ning taotleb muuhulgas käesoleva otsusega kehtestatavast planeeringualast väljajäävale maa-

alale ärimaa ja haljasmaa juhtotstarbe määramist. Kui haldusterritooriumi üldplaneeringus

arvestatakse huvitatud isiku ettepanekuid ja üldplaneeringuga laiendatakse ärimaa juhtotstarbe

ulatust, siis pärast haldusterritooriumi üldplaneeringu kehtestamist on huvitatud isikul võimalus

esitada taotlus üldplaneeringu kohase detailplaneeringu algatamiseks, kui üldplaneering sellise

menetlusnõude ette näeb.

HMS § 43 lg 2 sätestab, et juhul, kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse

haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt. Õigusselguse huvides on vajalik detailplaneeringu

koostamine selles osas lõpetada, millises osas haldusorgan ei pea põhjendatuks

detailplaneeringut kehtestada. Volikogu on haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise

raames maakasutussuundade väljatöötamisel elanikkonna juurdekasvu vähendamise,

rohevõrgustiku sidususe, elurikkuse ja ettevõtluse edendamise eesmärkidele tuginedes jõudnud

järeldusele, et planeeringu algatamisel seatud eesmärki, kavandada planeeringualale

üksikelamukrundid, enam kehtestada ei soovita. Sellise planeeringulahenduse elluviimine

tulevikus on välistatud. Volikogu on seisukohal, et rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide

9

planeerimiseks ei esine sedavõrd ülekaalukat avalikku huvi, mis põhjendaks mandriosa

üldplaneeringu, elamuehituse teemaplaneeringu ja rohevõrgustiku teemaplaneeringu muutmist

ning seetõttu on vajalik detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal lõpetada.

IV Huvitatud isiku arvamus ja vastuväited

HMS § 40 lg 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist andma menetlusosalisele

võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Käesoleva haldusakti eelnõu edastati

29.04.2025 huvitatud isikule ning paluti tal anda oma arvamus ja vastuväited eelnõule hiljemalt

13.05.2025.

06.05.2025 laekus huvitatud isiku e-kiri, milles teavitab valda, et on Viimsi Vallavolikogu otsuse

eelnõu „Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osaline kehtestamine ja

osalisel planeeringualal detailplaneeringu koostamise lõpetamine“ kätte saanud ja nõustub Lubja

külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu osalise kehtestamisega

detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) ja lõpetamisega ülejäänu osas.

Selguse huvides pidas huvitatud isik vajalikuks märkida, et detailplaneeringu osalisel

kehtestamisel saab 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut nr 1190 täita vaid kehtestatud

planeeringu osas. Vald nõustub huvitatud isiku viidatud seisukohaga.

V Kokkuvõte ja haldusakti põhjendused

I Detailplaneering kehtestatakse osalisel planeeringualal käesoleva otsuse peatükis II

„Detailplaneeringu osaline kehtestamine“ toodud kaalutlustel ja põhjustel.

PlanS v.r § 24 lg 3 kohaselt kehtestab järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kohaliku

omavalitsuse üksus. PlanS v.r § 23 lg 7 kohaselt võib järelevalve teostaja põhjendatud vajaduse

korral teha ettepaneku järelevalveks esitatud planeeringu osaliseks kehtestamiseks. Planeeringu

osalise kehtestamisega seotud planeeritava maa-ala suuruse muutmist ei loeta planeeringu

põhilahenduse muudatuseks planeerimisseaduse tähenduses.

Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu.

Detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud maa-alal muudetakse mandriosa

üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve tootmismaast ärimaaks ja maatulundusmaast

osaliselt teemaaks ning määratakse ärikrundi ehitusõigus kahe ärihoone ehitamiseks.

Detailplaneeringuga muudetakse rohevõrgustiku teemaplaneeringu kohaseid puhverala tingimusi

osades, millega on teemaplaneeringus sätestatud, et mandriosa üldplaneeringust lahknevat uut

maakasutust alale ei lubata ja et uusi suuremahulisi (üle 100 m² ehitusaluse pindalaga – PlanS

v.r kohane termin) tootmis- ja äriobjekte ei ehitata, kuigi sisuliselt lubab ka teemaplaneering

puhveralasse ehitada lisaks väikeelamutele ka elamupiirkondi teenindavaid väikesemahulisi ja

vähest mõju omavaid ühiskondlikke- ja ärihooneid, tingimusel, et sellega ei kaasne autoliikluse

intensiivistumine ega suurene müratase ja parkimisvajadus.

Vald on detailplaneeringu vastuvõtmise otsusega kinnitanud, et nõustub kahe ärihoone

planeerimisega detailplaneeringuga ettenähtud asukohas, kuna peab seda nii ruumiliselt kui ka

funktsionaalselt sobivaks. Lisaks käesoleva otsuse peatükis II toodud muudele kaalutlustele

sedastab vald, et detailplaneeringu kehtestatava osa lahendus arvestab ajas toimunud muutusi

ja on kooskõlas valla arengueesmärkidega. Seda väljendab haldusterritooriumi üldplaneering,

mille eskiislahendus on läbinud esimese avaliku väljapaneku.

10

PlanS v.r § 8 lg 7 kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel

detailplaneeringute koostamise aluseks kehtiv üldplaneering. Kehtiva mandriosa üldplaneeringu

kohaselt tulnuks detailplaneeringu osalise kehtestamisega hõlmatud alale planeerida

tootmishooned, kuid arvestades, et haldusterritooriumi üldplaneeringuga on tehtud ettepanek

määrata alale ettevõtlusala juhtotstarve, oleks vastuoluline seda eesmärki detailplaneeringus

eirata. Ärihoonete kavandamine elamupiirkonda on ruumiliselt põhjendatud, kuivõrd need

avaldavad ümbruskonnale oluliselt vähem negatiivset mõju kui tootmishooned. Seetõttu on igati

õigustatud tootmisfunktsiooniga hoonete asemele ärihoonete planeerimine.

Kohtupraktika kohaselt (vt RKHKo 3-3-1-87-13, p 12) ei tule koostamisel olevat üldplaneeringut

detailplaneeringu kehtestamisel järgida kui õigusakti. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob õiguslikke

tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Samas märkis kohus, et kohalikul

omavalitsusel ei ole keelatud planeeringu kaalumisel võtta arvesse asjakohaseid mittesiduvaid

dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab

vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes

õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2).

Kuna vald on korduvalt teavitanud avalikkust oma kavatsusest vähendada haldusterritooriumi

üldplaneeringuga elamumaade osakaalu ning suurendada ettevõtlust toetava maakasutuse ja

rohealade osakaalu, on käesoleva otsuse vastuvõtmisel lähtutud nimetatud põhimõttest ning uusi

elamukrunte ei kehtestata. Seetõttu arvestab kehtestatav detailplaneering ka 29.07.2019–

28.08.2019 toimunud detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute huve,

kes olid eelkõige vastu uute elamukruntide planeerimisele rohevõrgustiku puhveralale.

Vald on seisukohal, et käesoleva otsusega on saavutatud tasakaal erinevate huvigruppide

vaheliste vastuolude lahendamisel. Detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvamusi ja

vastuväiteid esitanud isikute ootused, et planeeritavale katastriüksusele üldse ei ehitataks, ei ole

õiguslikult põhjendatud, kuivõrd detailplaneeringu kehtestatav osa vastab kehtiva üldplaneeringu

üldistele põhimõtetele. Lisaks sellele näeb detailplaneering ette kavandatavale krundile kehtivast

üldplaneeringust isegi leebema kasutusotstarbe. Kohtupraktika kohaselt ei anna kehtestatud

üldplaneering isikule õigust nõuda selle tingimuste muutumatuna säilimist ja igal isikul tuleb

arvestada sellega, et teda ümbritsev elukeskkond võib aja jooksul muutuda (vt RKHKo 3-3-1-12-

07, p 13).

II Käesoleva otsusega lõpetatakse detailplaneeringu koostamine osalisel planeeringualal,

detailplaneeringu kohastel kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja

pos 8 (LT), otsuse peatükis III „Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal“

toodud kaalutlustel ja põhjustel.

Kui haldusorgan ei pea põhjendatuks planeeringulahendust kehtestada on õigusselguse huvides

mõistlik detailplaneeringu koostamine lõpetada. Kuna PlanS v.r planeerimismenetluse

lõpetamise aluseid ei sätestanud, tuleb käesoleval juhul lähtuda HMS § 43 lg 2, mille kohaselt

antakse haldusakti andmata jätmise kohta haldusakt.

EhSRS § 1 lg 4 kohaselt tuleb viia enne 2015. aastal kehtima hakanud planeerimisseaduse

jõustumist algatatud detailplaneeringute koostamine lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks.

Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneeringu koostamine on käesoleva otsuse peatükis III

toodud põhjustel ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikute kohatise tegevusetuse,

katastriüksuste omanike vahetuse ja hiljem valla ruumilise arengu eesmärkide muutuse tõttu seni

lõpule viimata.

11

Kuigi huvitatud isiku soov on, et detailplaneeringuga jagatakse planeeringuala kruntideks,

määratakse kruntide ehitusõigus ja detailplaneering kehtestatakse kogu algatamise otsusega

hõlmatud maa-ala ulatuses, siis detailplaneeringu algatamisest nii pika aja möödumisel tuleb

pidada mõistetavaks, et valla ruumilise arengu suunad on võrreldes detailplaneeringu algatamise

ajaga oluliselt muutunud ning seetõttu ei saa olla üllatuslik ka valla tänane eesmärk piirata

elamuehitust, ja seda ennekõike nendel maa-aladel, mis ei ole üldplaneeringuga elamumaaks

ette nähtud. Selleks, et otsustada kogu planeeringuala edaspidised maakasutuse sihtotstarbed,

tuleb põhimõttelised ruumilised valikud eelnevalt läbi analüüsida ja otsustada need

üldplaneeringuga. Igal isikul, sh huvitatud isikul, on võimalus teha ettepanekuid

üldplaneeringusse.

Detailplaneeringu algatamine, detailplaneeringu koostamise kulude kandmine ja

detailplaneeringu lähteülesande kinnitamine ei tekita detailplaneeringu koostamisest huvitatud

isikule kaitsvat usaldust, et detailplaneering algatatud kujul ka kehtestatakse. See oleks vastuolus

planeerimisdiskretsiooni olemusega ja planeerimismenetlusse avalikkuse kaasamise

põhimõttega (vt RKHKo 3-3-1-15-01, p 32).

Detailplaneeringu koostamise lõpetamise otsus ei saa rikkuda ka katastriüksuse omaniku

omandiõigust, kuna huvitatud isikul puudub õigustatud ootus detailplaneeringu kehtestamisele.

Tulenevalt kohaliku omavalitsuse ulatuslikust diskretsioonist planeerimismenetluses ei saa isik

õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid

läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid tal on õigus nõuda oma subjektiivsete

avalike õiguste kaitsmiseks, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt. Samuti on

kolleegium rõhutanud, et üldplaneeringut võib detailplaneeringuga muuta vaid erandjuhtudel.

Sellises olukorras ei ole huvitatud isiku huvi detailplaneeringu kehtestamise vastu sedavõrd

kaalukas kui üldplaneeringuga kooskõlas olevate detailplaneeringute puhul (vt RKHKo 3-3-1-96-

13, p 25 ja p 26 ja vt ka RKHKo 3-3-162-02, p 10). Huvitatud isikul ei ole ka alust dikteerida

kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust (vt RKHKm 3-17-643/15, p 14).

Detailplaneeringu koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal evib looduskeskkonnale ja

rohevõrgustikule soodsat mõju, sest võimaldab üldplaneeringuga kaaluda rohevõrgustiku alade

suuremas ulatuses säilitamist. Rohevõrgustiku kaitset tuleb pidada oluliseks Viimsi valla

arengustrateegia eesmärgiks. Rohevõrgustik võimaldab säilitada liigirikkust ja ökosüsteemide

toimimist ning soodsatel aladel võimendada olemasolevaid loodusväärtusi. Samuti võimaldab

tegeleda kliimamuutuste leevendamisega ja nendega kohanemisega. Detailplaneeringu

koostamise lõpetamine osalisel planeeringualal on kantud avaliku huvi eesmärgist täita

arengustrateegia eesmärke. Lähtudes käesolevas otsuses välja toodud põhjendustest, ei näe

volikogu kaalukaid põhjendusi rohevõrgustiku puhveralale elamukruntide planeerimiseks.

Kaalukaks ei saa pidada ka huvitatud isiku erahuvi elamuarenduseks, sest maa kasutust sellisel

viisil piirasid juba enne kinnistu omandamist kehtinud üldplaneering ning rohevõrgustiku

teemaplaneering, mida detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ei ole vaidlustanud.

Eeltoodu alusel ja juhindudes kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lõikest 1,

haldusmenetluse seaduse §-st 4, § 5 lõikest 5, § 43 lõikest 2, § 52 lõikest 1, § 53 lõike 1 punktidest

2 ja 4 ning lõike 2 punktist 3, ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1

lõikest 1, planeerimisseaduse v.r §-st 23 ja § 24 lõikest 3 ning maa- ja planeerimiskomisjoni ja

keskkonna- ja heakorrakomisjoni seisukohtadest,

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

12

1. Kehtestada Lubja külas, Kallaku ja Serva katastriüksuste detailplaneering

detailplaneeringukohastel kruntidel pos 5 (BT) ja pos 6 (LT) osas alljärgnevate

kõrvaltingimustega:

1.1. vallal on õigus detailplaneering tunnistada kehtetuks, kui ei ole kehtestatud

detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud notariaalset lepingut

nr 1190;

1.2. vallal on õigus keelduda detailplaneeringu kohastele ehitistele kasutusloa andmisest, kui ei

ole kehtestatud detailplaneeringuala ulatuses nõuetekohaselt täidetud 13.06.2019 sõlmitud

notariaalset lepingut nr 1190, milles on muuhulgas kokkulepitud detailplaneeringu elluviimise

tegevuskavas.

2. Jätta kehtestamata ja lõpetada detailplaneeringu koostamine detailplaneeringukohastel

kruntidel pos 1 (EP), pos 2 (EP), pos 3 (EP), pos 4 (EP), pos 7 (LT) ja pos 8 (LT).

3. Detailplaneeringu avalikes huvides elluviimiseks sõlmiti 13.06.2019 Tallinna notar Liivi Laose

notaribüroos huvitatud isikuga PlanS § 131 haldusleping (notari ametitegevuse raamatu registri

nr 1190, registreeritud valla notariaallepingute registris numbriga 2-10.2/576), millega leppisid

vald ja huvitatud isik kokku, et planeerimisseaduse § 131 sätestatud valla kohustused, mis on

seotud planeeringuala kinnistute detailplaneeringu kohaselt väljaehitamisele kuuluvate avalikuks

kasutamiseks ette nähtud teede ja nendega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse ning

avalikes huvides olevate tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamise kohustusega, annab vald huvitatud

isikule üle ja huvitatud isik täidab ülevõetud kohustused ning kinnistute detailplaneeringuga

kavandatud teede, tehnovõrkude ja -rajatiste rajamisega seotud kohustused viidatud lepingus

toodud tingimustel.

4. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

5. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

Atso Matsalu

vallavolikogu esimees