Mäeotsa tn 7 projekteerimistingimuste menetlus

LISA 1
Maardu Linnavalitsuse
… 2025 a
korraldusele nr


PROJEKTEERIMISTINGIMUSED
KORTERELAMU
EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS
detailplaneeringu olemasolul

ASUKOHT: Mäeotsa tn 7
Katastritunnus: 44603:003:0207
Kinnistu registriosa nr: -
Krundi suurus: 2367 m2
Katastriüksuse sihtotstarve: elamumaa 75%, ärimaa 25%


1. EHITUSÕIGUS
1.1. hoone kasutamise otstarve - korterelamu
(eluruumi pind 84% ehk 1590 m2, mitteeluruumi pind 16% ehk 317 m2 - täpsustub ehitusprojektis)
1.2. projekteeritavate hoonete arv - 1
1.3. projekteeritavate hoonete suurim lubatud ehitisealune pind DP järgi - 780 m2
1.4. projekteeritava hoone suurim lubatud kõrgus - 18 m
1.5. projekteeritava hoone maapealsete korruste arv - 4
1.6. projekteeritava hoone katusekalle - 25-35°
1.7. hoonestusala minimaalne kaugus krundi piiridest -
(vastavalt kehtivale detailplaneeringule)
1.8. Hoone paiknemisel tuleb arvestada keskkonna- ja tuleohutusnõudeid ning asjaõigusseadusest tulenevaid kinnisomandi kitsendusi.

2. NÕUDED EHITUSPROJEKTILE
2.1. Ühendused ühisveevärgi ja- kanalisatsiooniga lahendada vastavalt kehtivale detailplaneeringule.
2.2. Vajalikud ühendused teiste tehnovõrkudega lahendada vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele.
2.3. Projektis esitada situatsiooniskeem M 1:2000 ning nõuetekohane asendiplaan koos olemasolevat tehnovõrkude ja projekteeritud majaühendustega kuni ühe aasta vanusel topo-geodeetilisel alusplaanil M 1:500 (geodeetiliste tööde aruanne esitada EVALD geoinfosüsteemi ja lisada ehitusloa taotluse dokumentatsioonile).
2.4. Kui topo-geodeetilise töö tegemise käigus selguvad vastuolulised piiriandmed või on tuvastatud, et piirimärkide asukohad maastikul ei ole kooskõlas katastrisse kantud piiriandmetega või maastikul on ühes piiripunktis mitu piirimärki, tuleb kinnisasja piir kindlaks teha maakorraldusseaduse § 15 alusel.
2.5. Asendiplaanil näidata ära krundi piirid, katastriüksuse sihtotstarve, kinnistu ja projekteeritud hoone tehnilised näitajad. Asendiplaanile peavad olema kantud kõik ehituskeeluala piirid, servituudid ja piiranguvööndid, projekteeritavad hooned, olemasolevad ja ehitatavad hooned ja rajatised, näidatud prügikonteineri asukoht kinnistul, välja toodud kinnistu ja hoonete tehnilised näitajad. Näidata haljastuse ja heakorra lahendus. Näidata hoone nurgapunktid ja nende koordinaadid.
2.6. Lahendada krundi heakorrastus ja haljastus. Haljastatud ala osakaal kinnistul peab olema vähemalt 30%, osa sellest kõrghaljastatud. Puude istutamisel tuleb arvestada, et tulevikus puude juurestik kõrval oleva hoone vundamenti ei kahjustaks. Puu võra ei tohi laiutada naabri kinnistutele.
2.7. Lahendada krundi vertikaalplaneerimine ning anda hoone vertikaalne sidumine. Projektis peab olema lahendatud sadevee immutamine või ärajuhtimine. Sadevee juhtimine naaberkinnistutele ilma vastava kooskõlastuseta on keelatud.
2.8. Maksimaalselt säilitada olemasolevat kõrghaljastust, likvideeritavad puud näidata asendiplaanil. Raieluba tuleb taotleda vajadusel Maardu Linnavalitsuselt pärast hoone ehitusloa väljastamist.
2.9. Asendiplaanil näidata jäätmemahutite asukohad.
2.10. Piirdeaia rajamine on keelatud.
2.11. Hoone soojustamine väljastpoolt ei ole lubatud.
2.12. Hoone akende uuendamisel tuleb eelistada ühtset ja hoone arhitektuuriga kooskõlas olevat lahendust kogu hoone ulatuses.
2.13. Lahendada sõidukite liikluskorraldus ja parkimine omal krundil. Parkimiskohtade arv peab vastama EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelis 9.1 ja 9.2 sätestatud sihtarvule korterelamu projekteerimisel korruselamute alal.
2.14. Projekt koostada ja vormistada vastavalt majandus- ja taristuministri 17.07.2015.a määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“, Eesti Standard EVS 932:2017 „Hoone ehitusprojekt“ määratud mahus. Asendiplaan esitada mõõtkavas M 1: 500 ja arhitektuur-ehituslikud joonised M 1: 50.
2.15. Ehitusprojekti koostamisel tuleb järgida Maardu Linnavolikogu 22.11.2022. määrust nr 25 „Maardu linna jäätmehoolduseeskiri“. Selle alusel peab ehitusprojekt sisaldama ehitusjäätmete käitluskava ning kogu ehitusjäätmete käitlemisega seotud dokumentatsioon tuleb lisada ehitusdokumentatsioonile.
2.16. Soovitav on teostada radooniuuringud. Siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond.
2.17. Ehitusloa saamiseks esitada vastav taotlus ehitisregistri kaudu (www.ehr.ee) koos nõuetekohase ehitusprojektiga. Taotlusele lisada väljastatud projekteerimistingimused.

3. MUUD TINGIMUSED
3.1. Projekteerimistingimused kehtivad viis aastat.
3.2. Maardu Linnavalitsusel on õigus peatada ehitusloa või ehitusteatise menetlus senikauaks, kuni on lõppenud vastav ehitusjärelevalve menetlus. Antud õigust kohaldatakse ka ehitistele, mis ei asu kinnistupiiride sees, kuid mis on kinnistuga funktsionaalselt seotud (sh kinnistu sissesõidutee, väljaspool kinnistut asuv piirdeaed ning üle kinnistu piiri ehitatud hoone).

EELNÕU


MAARDU LINNAVALITSUS

KORRALDUS

Maardu 2025 nr…..



Mäeotsa tn 7 kinnistule projekteerimistingimuste
määramine detailplaneeringu olemasolul


Maardu Linnavalitsusele esitati 22.05.2025 ehitisregistri kaudu taotlus nr 2511002/10129 projekteerimistingimuste väljastamiseks Mäeotsa tn 7 kinnistule korterelamu ümberehitamiseks.

Ehitisregistri andmetel asub kinnistul korterelamu (ehitisregistri kood 121334748, ehitisealune pind 778 m2). Korterelamu äripindade omanikud soovivad muuta äripinnad elamispinnaks. Maardu Linnavolikogu 31.01.2023 otsusega nr 42 kehtestatud Maardu linna üldplaneeringu kohaselt on Mäeotsa tn 7 asuv kinnistu (katastritunnus 44603:003:0207, pindala on 2367 m2, sihtotstarve elamumaa 75%, ärimaa 25%) tiheasustusalas ning detailplaneeringu koostamise kohustusega korterelamu maa-ala juhtfunktsiooniga alal (EK).

Mäeotsa tn 7 kinnistu osas kehtib Maardu Linnavolikogu 26.05.2009 otsusega nr 240 kehtestatud Kütte tn 8a kinnistu detailplaneering (edaspidi detailplaneering). Detailplaneeringu kohaselt on korterelamu esimesele korrusele kavandatud äripinnad ning ülemistele kolmele korrusele eluruumid, järgides funktsionaalset jaotust: 25% äri- ja 75% elamufunktsioon. Käesoleva korraldusega soovitakse täpsustada hoone kasutamise otstarvete osakaalu, vähendades mitteeluruumide pindala 9% võrra ning suurendades vastavalt eluruumide pindala. Arvestades, et Mäeotsa tn 7 kinnistu paikneb Kallavere elamupiirkonna keskosas ning on ümbritsetud peamiselt elamispindadega korterelamute kinnistutega, on kavandatav muudatus kooskõlas piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi ja keskkonnaga. Projekteerimistingimuste alusel kavandatav ehitis ei riiva kolmandate isikute õigusi.

Mäeotsa tn 7 kinnistu asub üldplaneeringuga määratud Kallavere elamupiirkonna miljööväärtuslikus alas, kus arendustegevusel tuleb arvestada väljakujunenud linnakeskkonna säilitamise vajadusega. Miljööväärtuse oluliseks osaks on hoonetevaheline reeglina hästi heakorrastatud avalik ruum, kus puuduvad krundipiirded.

Kavandatav tegevus on kooskõlas Maardu linna üldplaneeringuga, mis näeb ette Kallavere elamupiirkonnas korterelamute rajamist.

Ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 27 lg 1 p 1 kohaselt võib detailplaneeringu olemasolu korral pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu koostamisest on möödas üle viia aasta. EhS § 27 lg 4 p 1 kohaselt projekteerimistingimustega täpsustatakse hoone kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud.

Vastavalt EhS § 27 lg 4 p 7 täpsustatakse projekteerimistingimustega haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid. Arvestades, et käesoleva korraldusega soovitakse suurendada eluruumide pindala, tuleb arvestada kehtivaid parkimisnormatiive, mis on ette nähtud eluruumide teenindamiseks.

Käesoleva korraldusega nähakse ette tingimused korterelamu kasutamise otstarvete osakaalu täpsustamiseks, sealjuures ei muudeta olemuslikult Maardu Linnavolikogu 26.05.2009 otsusega nr 240 kehtestatud detailplaneeringut ega krundile määratud ehitusõigust.

EhS § 31 lg 1 kohaselt tuleb projekteerimistingimuste andmise menetlus korraldada avatud menetlusena. Mäeotsa tn 7 kinnistu projekteerimistingimuste eelnõu avalikust väljapanekust teatati Maardu kodulehel X.2025 ja kohalikus ajalehes Maardu Panoraam X.2025. Avaliku väljapaneku jooksul X.2025 ei ole kirjalikke arvamusi esitatud.

Mäeotsa tn 7 asuvale kinnistule määratavad projekteerimistingimused on saadetud naaberkinnistute omanikele arvamuse avaldamiseks ja Päästeametile kooskõlastamiseks X.2025 kirjaga nr 7-2.14/X. Projekteerimistingimuste osas pole kirjalikke seisukohti esitatud. EhS § 31 lg 6 sätestab, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole kümne päeva jooksul projekteerimistingimuste eelnõu saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse projekteerimistingimuste eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi projekteerimistingimuste eelnõu kohta arvamust avaldada, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

EhS § 31 lg 3 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Mäeotsa tn 7 kinnistu omanik on antud projekteerimistingimuste menetlusse kaasatud.

Arvestades eeltoodut ja võttes aluseks ehitusseadustiku § 27 lg 1 p 1, lg 2 p 1-3, lg 3, lg 4 p 1 ja 7, § 31 ja arvestades taotlust nr 2511002/10129

1. Määrata projekteerimistingimused Mäeotsa tn 7 asuvale kinnistule (katastritunnus: 44603:003:0207; elamumaa 75%, ärimaa 25%) korterelamu ümberehitamiseks vastavalt korralduse lisale 1.

2. Projekteerimistingimused ei muuda Maardu Linnavolikogu 26.05.2009 otsusega nr 240 kehtestatud Kütte tn 8a kinnistu detailplaneeringu krundi ehitusõigust.

3. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.

4. Korraldust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul teatavakstegemisest, esitades kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Maardu Linnavalitsusele haldusmenetluse seaduses sätestatud korras.




(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)

Aurika Sin-kerra
Linnapea Julia Saveljeva
Linnasekretär




MAARDU LINNAVALITSUS

PLANEERIMIS- JA MAJANDUSOSAKOND




Mäeotsa tn 7
kinnisasjaga piirneva kinnistu omanik

31.07.2025 nr 7-2.14/54


Teavitamine projekteerimistingimuste menetlusest



Maardu Linnavalitsusele on esitatud projekteerimistingimuste taotlus Mäeotsa tn 7 kinnistule korterelamu ümberehitamiseks detailplaneeringu olemasolul.
Ehitusseadustiku §31 kohaselt kaasatakse projekteerimistingimuste väljastamise menetlusse naaberkinnistute omanikud. Kirjale on lisatud projekteerimistingimuste eelnõu, mille osas on Teil võimalik esitada oma seisukoht hiljemalt 07.09.2025 e-posti aadressil [email protected] või posti teel Planeerimis- ja majandusosakond, Maardu Linnavalitsus, Kallasmaa tn 1, 74111, Maardu.
Juhul kui Te ei ole antud kuupäevaks oma seisukohta esitanud, siis eeldatakse, et Te ei soovi projekteerimistingimuste eelnõu kohta arvamust avaldada.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Aleksander Frosch
Abilinnapea


Lisad:
1. Mäeotsa tn 7 kinnistu projekteerimistingimuste korralduse eelnõu;
2. Mäeotsa tn 7 kinnistu projekteerimistingimuste eelnõu;
3. Joonis projekteerimistingimuste juurde.


Annabel Mett
[email protected]