Kliimaministeerium_vastus

Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/

Registrikood 70001231

Ülle Madise

Õiguskantsleri Kantselei

Teie 17.06.2025 nr 3-4/2309-1

Meie 05.08.2025 nr 20-3/25/2822-2

Vastused päringule majandus- ja taristuministri

03.03.2023 määruse nr 13 „Korterelamute

energiatõhususe toetuse tingimused“ osas

Austatud Ülle Madise

Vastuseks Teie pöördumisele majandus- ja taristuministri 03.03.2023 määruse nr 13

„Korterelamute energiatõhususe toetuse tingimused“ § 19 lõike 4 kohta, mille kohaselt nõutakse

taotlejalt, et ühes korterelamus asuvatest korteriomanditest peavad vähemalt 80 protsenti olema

füüsiliste isikute omandis ning selle vastavusest põhiseaduse §-st 12 tulenevale võrdse kohtlemise

põhimõttele selgitame järgmist teie poolt esitatud küsimustele. Küsimustele on vastatud allpool

nende esitamise järgi, tuues kõigepealt välja küsimuse ja sellele järgnevalt vastuse.

1. Määruse nr 13 seletuskirjas on märgitud, et toetuse eesmärk ei ole ärieesmärkidele suunatud

projektide toetamine. Millistele uuringutele, andmetele või analüüsidele tuginedes leiti, et just

80% füüsilistele isikutele kuuluva omandi piirmäär on proportsionaalne ja tõhusaim viis selle

eesmärgi saavutamiseks?

Teie poolt nimetatud regulatsiooni loomise tingis asjaolu, et korterelamutes omavad

korteriomandeid ka juriidilised isikud ning lõppkasusaajana saab neid käsitleda riigiabi

subjektidena. Ühistu juriidilisest toimimisest tulenevalt ei saa aga korteriomanikele riigiabi anda,

sest neil võib puududa tahe rekonstrueerimist läbi viia. Otsus rekonstrueerida tehakse

üldkoosolekul poolthäälte enamusega. Kõige konservatiivsema lähenemise korral saab asuda ka

seisukohale, et korterelamutele, kus asuvad juriidiliste isikute omandis olevad korteriomandid, ei

saa üldse toetust anda, sest ei ole võimalik vältida riigiabi. Seega asuti juba 2008.a otsima

lahendust, et toetust saaksid ka need korteriühistud, mille liikmete seas on juriidilised isikud.

Vähemalt 80% nõude seadmine välisvahenditest rahastatavatele korterelamute

rekonstrueerimistoetustele seati 2010-2014 rahastusperioodi toetusmeetme välja töötamisel

koostöös Euroopa Komisjoni, ministeeriumite ja Rahandusministeeriumi riigiabi valdkonna

nõunikega. Seega on tegemist märkimisväärselt pikaaegse nõudega, asjaosaliste aktsepteeritud

riski määraga ning välja kujunenud praktikaga, mille eesmärgiks on anda võimalus toetust saada

ka nendel korteriühistutel, kelle liikmeteks on juriidilised isikud. 80% määr võimaldab

argumenteerida, et võimaliku riigiabiga hõlmatud korteriomandeid on üksikuid ning seega on

üheselt selge, et korterelamu rekonstrueerimine ei toimu nende juriidiliste isikute ärihuvides. Sama

nõue rakendus ka 2014-2020 struktuurivahendite rahastusperioodil ning rakendub praegusel 2022-

2027 struktuurivahendite rahastusperioodil.

2. Palun kirjeldage, milliseid alternatiivseid lahendusi piirmäära kehtestamisel kaaluti (nt toetuse

sidumine korteriomandi tegeliku kasutusotstarbega, piirangute seadmine lühiajalisele

majutustegevusele, erisuste tegemine pikaajalist üüri pakkuvatele juriidilistele isikutele).

Alternatiivselt oli väga selgelt kaalumisel ka variant, et sellistele korterelamutele, kus asuvad

juriidilistele isikutele kuuluvad korteriomandid, toetust ei anta. Riigiabi kontekstis saaks erisusena

rääkida olukorrast, kus juriidilise isiku omanik kasutab korteriomandit enda elukohana. Kõik

muud tegevused liigituksid ikkagi olukorraks, kus tulenevalt asjaolust, et omanik on juriidiline

isik, tekib riigiabi risk. Seda, kes korteris reaalselt elab, ei ole riigil võimalik kunagi veenvalt

tõendada. Teie poolt mainitud pikaajalise üüri pakkumine oleks aga selgelt riigiabi. Küsimuses

kirjeldatud alternatiivsed lahendused ei oleks korterelamute rekonstrueerimismeetmes ka

asjakohased. Korterelamute rekonstrueerimistoetus on suunatud korterelamu, milles reeglina on

moodustatud korteriühistu, rekonstrueerimiseks ning lõppkasusaajaks on sellisel juhul

korteriomanik. Korterelamute rekonstrueerimistoetuse meetmed ei ole ühelgi ajal olnud suunatud

ettevõtlustegevuse toetamiseks, sealjuures ei ole need mõeldud juriidiliste isikute, kes pakuvad

majutusteenust, ettevõtlustegevuse soodustamiseks.

3. Miks seati toetuse saamise määravaks kriteeriumiks korteriomandi juriidiline kuuluvus, mitte

selle tegelik kasutusotstarve (eluruumina püsivalt kasutuses)?

Riigiabi saab anda ainult juriidilisele isikule. Seega ei ole ka oluline, milline on korteriomandi

kasutusotstarve. See, kui juriidilisele isikule kuuluv korteriomand on eluruumine püsivalt

kasutuses ei välista kuidagi asjaolu, et tegemist on ärilise tegevusega. Vastupidi, pigem viitabki

see ärilisele tegevusele ehk juriidiline isik üürib korterit ning teenib sellelt tulu. Olukorras, kus

eesmärgiks on toetada korterelamute energiatõhususe suurendamist ja seeläbi soodustada

korteriühistu liikmete elamistingimuste parandamist, ei ole meetme eesmärkidega kooskõlas anda

ettevõtjatele riigiabi, sealjuures veel võimalik, et selliselt, kus ettevõtja (juriidiline isik) seda ise ei

soovigi. Kuna korterelamus rekonstrueerimistööde teostamiseks peab olema KrtS § 9 lg 3

sätestatud häälteenamus, võib esineda olukord, kus juriidilisest isikus korteriomanik on

rekonstrueerimisele vastu, kuid see teostatakse nagunii, kuna vajalik häälteenamus on olemas ning

seega sunnitaks juriidilist isikut toetuse kaudu tema enda soovile vastupidiselt riigiabi/vähese

tähtsusega abi saama.

4. Miks ei ole ministeeriumi hinnangul võimalik püsielanike elamistingimuste ja üleüldise

elamufondi parandamise eesmärki tagada ka siis, kui juriidilisele isikule kuuluv eluruum on

antud pikaajalisele üürile?

Pikaajaline üür on äritegevus ning seega saab juriidiline isik sellelt tulu, mis võib tähendada, et

toetuse andmisel korterelamu rekonstrueerimiseks, saab vastav juriidiline isik ka riigiabi. Kehtiv

regulatsioon võimaldab juhul, kui juriidiliste isikute arv majas on väiksem kui 20%, selliste

korterelamute rekonstrueerimiseks ikkagi toetust anda.

5. Kehtiv regulatsioon kohtleb kõiki juriidilisi isikuid (nt suured kinnisvarafirmad, väikesed

ettevõtted, pikaajalist üüri pakkuvad äriühingud, mittetulundusühingud) võrdselt. Kas

määruse väljatöötamisel analüüsiti võimalust eristada juriidilisi isikuid nende tegevuse või

eesmärkide alusel, et vältida olukorda, kus toetusest jäävad ilma ka need korteriühistud, kus

korterid kuuluvad näiteks pikaajalisele ja stabiilsele üürileandjale?

Korterelamute rekonstrueerimistoetus on suunatud korterelamu, milles reeglina on moodustatud

korteriühistu, rekonstrueerimiseks ning lõppkasusaajaks on sellisel juhul korteriomanik.

Korterelamute rekonstrueerimistoetuse meetmed ei ole ühelgi ajal olnud suunatud

ettevõtlustegevuse toetamiseks, sealjuures ei ole need mõeldud juriidiliste isikute

ettevõtlustegevuse soodustamiseks. Kuna riigiabi regulatsioon kohtleb kõiki juriidilisi isikuid

võrdselt, ei saa erisusi olla ka toetuse andmisel.

6. Kui suure osa Eesti korterelamufondist jätab 80% nõue Teie hinnangul toetusmeetmetest

ilma?

Meie hinnangul saab pigem küsida, kui palju on neid korterelamuid ja korteriühistuid, kes tänu

sellele regulatsioonile on saanud võimaluse toetust saada. Nagu varem juba kirjeldatud, oleks

alternatiivne lahendus sellistele korterelamutele toetus andmata jätta. Regulatsiooni eesmärk on

olnud sihtgruppi laiendada, mitte kitsendada. Seda, millises osas on Eesti korterelamutes

juriidilistest isikutest omanikke, ei ole uuritud ning meil puudub vastav andmestik.

7. Millist mõju avaldab see piirang Teie hinnangul hoonete renoveerimisele ja energiatõhususe

eesmärkide saavutamisele piirkondades (nt kesklinnad, ülikoolilinnakute lähedus), kus

juriidilistele isikutele kuuluvate üürikorterite osakaal on turuolukorrast tingituna suurem?

Teadaolevalt ületab hetkel rekonstrueerimistoetuse nõudlus selgelt pakkumist ehk soovijaid on

väga palju enam kui riigil vahendeid. See tähendab, et toetust tuleb suunata nendesse

piirkondadesse, kus kinnisvara turuväärtus on madal ning kinnisvara vähem likviidne ja

sissetulekud samuti madalamad. Teie poolt viidatud piirkondade turuolukord on selline, kus tekib

nagunii küsimus, kas korterelamute rekonstrueerimiseks on vajalik toetus või on rekonstrueerimist

võimalik teha laenuvahenditest. Küll aga tuleb rõhutada juba eeltoodut, et vastava piirangu mõju

võib olla nendele piirkondadele just positiivne, sest piirmäär annab võimaluse paljudele

korterelamutele toetust taotleda, kes alternatiivse lahenduse puhul seda teha ei oleks saanud.

8. Kui suureks hindate riski, et 80% nõue takistab riigi jaoks kohustuslike Euroopa Liidu

eesmärkide (kogu elamufondi keskmine energiatarve peab vähenema 16% aastaks 2030 ja

20–22% aastaks 2035, kõikide hoonete kliimaneutraalsus saavutatud aastaks 2050) täitmist?

Vastavat riski ei ole selliselt hinnatud, kuna puudub ka ülevaade Eesti kõigi korterelamute

omandisuhetest, lisaks on need pidevas muutumises ehk järgmise 25 aasta jooksul kindlasti

korteriomandeid müüakse ja ostetakse, seda nii füüsiliste kui ka juriidiliste isikute poolt.

9. Määruse seletuskirjas viidatakse riigiabi reeglitega seotud probleemidele. Palun selgitage

(vajadusel koostöös Rahandusministeeriumiga):

a) Millistest konkreetsetest riigiabi reeglitest (viidates asjakohastele õigusaktidele) tuleneb

takistus anda toetust korteriühistutele, kus juriidilistele isikutele kuulub üle 20%

korteriomanditest?

b) Kas toetuse andmine korterelamu kui terviku renoveerimiseks oleks sellisel juhul käsitletav

keelatud riigiabina korteriomanikest äriühingutele?

c) Milliseid alternatiive kaaluti riigiabi reeglitega vastavuse tagamiseks, mis oleksid vähem

piiravad kui 80% nõue (nt toetuse andmine vähendatud mahus, mis vastab füüsiliste isikute

omandiosale, või vähese tähtsusega abi reeglite kohaldamine juriidilistele isikutele)?

Euroopa Liidu toimimise lepingu artikkel 107 lõige 1 ei anna konkreetset riigiabi definitsiooni

ning otsustamisel, kas tegemist on riigiabiga, tuleb lähtuda järgmistest kriteeriumidest:

• abi antakse riigi, linna või valla vahenditest;

• abimeetmel on valikuline iseloom st ta on suunatud teatud ettevõtjale, ettevõtjate grupile

või mingite kindlate kaupade tootmiseks;

• abimeede annab eelise abi saajale;

• abimeede moonutab või võib moonutada konkurentsi ja kaubandust Euroopa Liidu riikide

vahel.1

1 https://www.fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused/riigiabi

Nagu oleme juba varem kirjeldanud, siis korterelamu kui terviku renoveerimisel saab antud toetust

käsitleda keelatud riigiabina korteriomanikest äriühingutele. Seda riski maandabki 80% piirang,

millele toetudes saab muuhulgas väita, et korterelamu ei ole rekonstrueeritud juriidiliste isikute

ärihuvides. Peame oluliseks veelkord rõhutada, et korterelamute rekonstrueerimismeetmete

eesmärk ei ole ettevõtlustegevuse toetamine ega ühelgi juhul ka kaudselt juriidiliste isikute

majandustegevuse soodustamine. Olukorras, kus eesmärgiks on toetada korterelamute

energiatõhususe suurendamist ja seeläbi soodustada korteriühistu liikmete elamistingimuste

parandamist, ei ole meetme eesmärkidega kooskõlas anda ettevõtjatele riigiabi, sealjuures veel

võimalik, et selliselt, kus ettevõtja (juriidiline isik) seda ise ei soovigi. Kuna korterelamus

rekonstrueerimistööde teostamiseks peab olema KrtS § 9 lg 3 sätestatud häälteenamus, võib

esineda olukord, kus juriidilisest isikust korteriomanik on rekonstrueerimisele vastu, kuid see

teostatakse nagunii, kuna vajalik häälteenamus on olemas ning seega sunnitaks juriidilist isikut

toetuse kaudu tema enda soovile vastupidiselt riigiabi/vähese tähtsusega abi saama.

Kokkuvõttes, seatud piirmäär annab võimaluse paljudele korterelamutele toetust taotleda, kes

konservatiivsema lahenduse puhul seda teha ei oleks saanud. Tegemist on pikaajalise praktikaga

ning asjaosalistele aktsepteeritud riski määraga, mis on välja kujunenud ministeeriumite,

Rahandusministeeriumi riigiabi valdkonna nõunike ning Euroopa Komisjoni koostöös. Senises,

ligikaudu 15 aastases praktikas on leidnud kinnitust, et kuni 20% korteriomandite kuulumine

juriidilistele isikutele ei tekita riigiabi riski, kuna ennekõike ei mõjuta selline väike maht kortereid,

mis võivad kuuluda juriidilisele isikule korterelamus, liikmesriikide vahelist kaubandust.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kuldar Leis

taristuminister

Marit Rüüsak, 6256374

[email protected]