Harjumaa, Viimsi vald, Metsakasti küla, Ploomi tee 4 üksikelamu projekteerimistingimuste eelnõu

E-kiri.eml

Tere

Edastan Teile ehitusseadustiku § 31 lõike 2 ja 4 kohaselt arvamuse avaldamiseks projekteerimistingimuste eelnõu Metsakasti külas Ploomi tee 4 kinnistule üksikelamu püstitamise ehitusprojekti koostamiseks. Juhul kui Te ei ole oma seisukohta avaldanud Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakonnale [email protected] 10 päeva jooksul, arvestame, et Teil vastuväiteid puuduvad.

Lugupidamisega

Erkki Annama
arhitekt-vanemspetsialist
ehitus- ja kommunaalosakond
Viimsi vallavalitsus
+372 602 8820

www.viimsi.ee

A blue and black logo

Description automatically generated

Ploomi tee 4 PT_LISA 1.pdf

KINNISTU PIIR

KINNISTULE LIGIPÄÄSU SUUND

HOONESTUSALA

Ploomi tee 4

OLEMASOLEV LAMMUTATAV AIAMAJA

5 4

4

min 8

8

4

Ploomi tee 4, Metsakasti küla, Viimsi vald

Projekteerimistingimuste LISA 1

Joonis

Aadress

Hoonestusala asendiskeem (M 1:500)

Aluskaardina on kasutatud Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse hübriidkaarti seisuga 15.08.2025.

TINGMÄRGID

Ploomi tee 4 PT_eelnõu.pdf

EHITUS- JA KOMMUNAALOSAKOND

OTSUS

Viimsi august 2025

Projekteerimistingimused Ploomi tee 4 kinnistule

üksikelamu püstitamiseks

Viimsi Vallavalitsusele on esitatud 14.07.2025 projekteerimistingimuste taotlus

nr 2511002/13223, mille eesmärgiks on Metsakasti külas Ploomi tee 4 kinnistule püstitada

olemasoleva aiamaja asemele üksikelamu. Võttes aluseks planeerimisseaduse § 125 lg 5,

ehitusseadustiku § 26 ja Viimsi Vallavalitsuse 02.08.2023 korralduse nr 225, määrata Viimsi

vallas Metsakasti külas Ploomi tee 4 kinnistule projekteerimistingimused üksikelamu

püstitamiseks.

1. Projekteerimistingimuste andmise alused

1.1. Planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 125 lõige 5.

1.2. Ehitusseadustik (edaspidi EhS) § 26 lõige 1, lõike 2 punkt 1, lõige 3 ja lõige 4.

1.3. Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa

üldplaneering (edaspidi üldplaneering).

1.4. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu

teemaplaneering "Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse

põhimõtted" (edaspidi elamuehituse teemaplaneering).

2. Kinnisasja andmed

Koha-aadress: Harjumaa, Viimsi vald, Metsakasti küla, Ploomi tee 4

Katastritunnus: 89009:003:0490

Krundi pindala: 969 m²

Maa sihtotstarve: elamumaa 100%

3. Projekteerimistingimuste andmise sisu ja põhjendused

3.1. Vastavalt PlanS § 125 lõikele 1 on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks; olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust; olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks; olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga ning vastavalt lõikele 2, kui kehtiv üldplaneering on määranud detailplaneeringu koostamise alad ja juhud. Käsitletav kinnistu asub üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal, kus uute hoonete kavandamiseks tuleb koostada detailplaneering.

3.2. PlanS § 125 lõike 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada

2

projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 74 lõike 5 kohaselt on üldplaneering kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise ja detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimuste andmise alus.

3.3. Vastavalt EhS § 26 lõikele 1 on projekteerimistingimused vajalikud, kui rajatakse ehitusloakohustuslikku hoonet ning puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. EhS § 26 lõike 2 kohaselt väljastatakse projekteerimistingimused hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33% esialgu kavandatud mahust.

3.4. Kohalik omavalitsus saab väljastada PlanS § 125 lõike 5 erisust rakendades projekteerimistingimused ühele konkreetsele ehitusloakohustuslikule hoonele, juhul kui kavandatav tegevus vastab samaaegselt PlanS § 125 lõike 5 punktidele 1 ja 2. Metsakasti küla piirkond, kus asub Ploomi tee 4 kinnistu, on kasutusotstarbelt väljakujunenud keskkonnas, kus on üksikelamud ja aiamajad. Piirkonnas on väljakujunenud valdavalt viilkatustega elamutest koosnev keskkond. Üksikud lamekatusega hooned on ühekorruselised aiamajad, nagu ka Ploomi tee 4 kinnistul olemasolev hoone. Projekteerimistingimused on taotletud olemasoleva aiamaja asemele uue üksikelamu püstitamiseks. Projekteerimistingimuste taotlusele on lisatud eskiis, millega soovitakse kahekorruselist lamekatusega hoonet. Tulenevalt elamuehituse teemaplaneeringust (p 4.1.4 Arhitektuursed üldnõuded elamutele) peaks juba hoonestatud alale projekteerimistingimuste väljastamisel lähtuma piirkonnas väljakujunenud katusekalletest ja kõrvuti olevatel hoonetel vältima liiga suuri või liiga väikeseid katusekalde erinevusi. Eskiisiga taotletud hoone, mis on kahekorruseline ja lamekatusega, looks olemasolevasse keskkonda naaberkinnistute viilkatustega hoonete vahele liiga suure kontrasti, mistõttu eskiisiga projekteerimistingimuste menetluses ei arvestata ja hoone põhimahule määratakse viilkatuse nõue, et püsititatav uus hoone arvestaks väljakujunenud keskkonnaga ja sobituks olemasolevate hoonetega. Lamekatusega lubatakse ühekorruselist hoonet või hoone ühekorruseliseid osasid (vt projekteerimistingimuste p 5.7. ja 5.8.), mis on sarnane piirkonnas olemasolevatele ühekorruselistele aiamajadele ega avalda sellist ruumilist mõju, mis kahekorruseliste viilkatusega hoonete kõrval väljakujunenud olukorda märkimisväärselt muudaks. Kuivõrd projekteerimistingimustega lubatav ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ja elamuehituse teemaplaneeringuga on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega, siis on vallavalitsus seisukohal, et Ploomi tee 4 kinnistule saab väljastada projekteerimistingimused tuginedes PlanS § 125 lõikes 5 toodud erisustele.

3.5. Kinnistu asub üldplaneeringuga määratud väikeelamute juhtotstarbega maa-alal. 3.6. Ehitisregistri andmetel asub kinnistul aiamaja ehitisregistri koodiga 116060358. Uue

üksikelamu püstitamise ehitusloa taotlemise ajal tuleb taotleda ka ehitusluba olemasoleva aiamaja lammutamiseks ja andmed ehitisregistris korrastada.

3.7. Kinnistu on koormatud tehnovõrkude kaitsevööndiga ja avalikult kasutatava tee kaitsevööndiga.

3.8. Ehitisega ei kaasne olulist negatiivset mõju naaberkinnisasjadele ega nende kasutajatele.

4. Kaasamine

4.1. EhS § 31 lõike 3 kohaselt kaasati projekteerimistingimuste menetluses arvamuste avaldamiseks Ploomi tee 4 kinnistu ja naaberkinnistute Ploomi tee 6, Pirni tee 3, Pirni tee 1 ja Metsakasti tee 1 omanikud.

4.2. EhS § 31 lõike 4 kohaselt kaasati Telia Eesti AS, Imatra Elekter AS, AS Viimsi Vesi ja Transpordiamet.

3

4.3. Kohalik omavalitsus korraldab projekteerimistingimuste andmise avatud menetlusena EhS § 31 lg 1 ja haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 48 alusel. HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

4.4. Huvitatud isikul ja isikul, kelle õigusi võib avatud menetluse korras antav õigusakt puudutada, on õigus avatud menetluse raames esitada menetlust läbiviivale haldusorganile eelnõu kohta ettepanekuid ja arvamusi.

4.5. Projekteerimistingimuste menetlusest teavitati avalikkust 15.08.2025 ajalehes „Viimsi Teataja“ ja avalikustati projekteerimistingimuste eelnõu Viimsi Vallavalitsuse veebilehel.

4.6. Avalikustamisega kaasneva avaliku huvi korral tehakse avalik arutelu.

5. Arhitektuursed ja ehituslikud nõuded

5.1. Hoonete arv: 1. Vastavalt elamuehituse teemaplaneeringule on alla 1000 m² elamukrundile lubatud rajada vaid üks hoone.

5.2. Hoone kasutamise otstarve: üksikelamu. 5.3. Hoonestusala: Vastavalt lisas 1 esitatud asendiskeemile, tuleohutuskujadele ja

projekteerimistingimuste p 5.10.1. 5.4. Hoone ehitisalune pind: 20% kinnistu pindalast ehk kuni 193,8 m² (kokku kinnistu kõikide

ehitiste kohta, st üksikelamu ja võimalike rajatiste summaarne ehitisealune pind). 5.5. Hoone kõrgus: olemasolevast maapinnast kuni 8,5 m, lamekatusega hoonetel kuni 4,5 m

olemasolevast maapinnast. 5.6. Arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused:

5.6.1. Projekteeritav hoone peab olema tänapäevase arhitektuuri lahendusega, lähtuma konkreetse piirkonna ehitustavadest ja looduslikust eripärast ning olema lahendatud kõrgel professionaalsel tasemel. Hoone projekteerimisel lähtuda ümbruskonnas olemasolevatest elamutest, et tagada lähipiirkonna võimalikult ühtse arhitektuuriga keskkond.

5.6.2. Fassaadide viimistluses kasutada kvaliteetseid, ajas kestvaid ja piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid materjale ja värvitoone. Seintel peab domineerima puidust laudvooder, sile fassaadikivi, betoon, krohv või sile plaatmaterjal (nt tsementkiudplaat).

5.6.3. Keelatud on kasutada naturaalseid materjale imiteerivaid viimistlusmaterjale ja ehitustooteid, nagu näiteks puitu imiteerivad plastikaknad, puitu imiteeriv fassaadilaudis (sh komposiitlaudis), kivi mustriga fassaadiplaat jms. Plastiku kasutamine fassaadide viimistlusmaterjalina on keelatud. Ümarpalkhoone ja freespalkhoone ning väliste risttappidega palkhoone püstitamine ilma täiendava välise katteta on keelatud.

5.7. Katuse tüüp: kahekorruselisel hoonel viilkatus, ühekorruselisel kuni 4,5 m kõrgusel hoonel on lubatud ka lamekatus.

5.8. Katuse kaldenurk: 40-45 kraadi, ühekorruselisel kuni 4,5 m kõrgusel hoonel ja hoone ühekorruselistel osadel (nt autovarjualune) kõrgusega kuni 4,5 m, on lubatud ka lamekatus.

5.9. Hoone konstruktsioonid peavad tagama ohutuse, energiasäästlikkuse, vastupidavuse ja kestvuse.

5.10. Haljastuse ja heakorra põhimõtted: 5.10.1. Enne hoonele ja rajatiste täpsema asukoha määramist tuleb koostada haljastuse

dendroloogiline hindamine. Ehitusloa taotluse juurde lisada allkirjastatud dendroloogiline hinnang, mis on koostatud vastavalt standardile EVS 939-3:2020.

5.10.2. Rajada ja säilitada võimalikult palju väärtuslikku kõrghaljastust. Kõrghaljastust täiendada võimalusel tamme, harilik pöök, künnapuu, männi, lehise, hobukastani, pärna, pähklipuu liikidega või teiste väärtuslike puuliikidega. Istikud istutada üle kinnistu selliselt, et on arvestatud nende liikidele omaseid ja vajalikke kasvutingimusi.

5.10.3. Maapinna kõrguste muutmine on keelatud säilitatavate puude ümber. 5.11. Piirded: piirdeaia kõrgus olemasolevast maapinnast on lubatud kuni 1,5 m.

Piirdeaed peab paiknema kinnistu piiril või vajadusel piirist seespool. Soovituslikult peaks puitmajadel olema puitmaterjalist piirdeaiad. Krohvitud fassaadiga ja kivimajadele võib rajada nii puitmaterjalist, metallist kui kivist piirdeid või neid omavahel kombineerida.

4

Kinnistute vaheline piirdeaed võib olla ka metallvõrkaed. Ploomi tee pool läbipaistmatud piirded ei ole lubatud, piirdeaia läbipaistvus eestvaates peab olema vähemalt 50%.

5.12. Päikesepaneelide või -kollektorite lisamisel katusele paigutada nad grupeeritult ja ühel sirgjoonel. Võimaluse korral eelistada lahendust, kus päikesepaneelid moodustavad samaaegselt ka katusekatte, mitte eraldi lisatuna seadmetena katusekatte peale. Hoone fassaadidele päikesepaneelide või -kollektorite paigutamine on keelatud.

5.13. Tehnoseadmeid, nagu näiteks soojuspumpa on keelatud paigaldada hoone tänavapoolsele küljele. Hoone otsaseintele paigutades kasutada soojuspumpade varjestust (nt puitribistus, taimekast vmt), hoovi poole paigutades varjestuse nõuet ei ole.

5.14. Ehitusuuringu tegemise vajadus: soovitav on teostada radooniuuringud. Siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond.

6. Nõuded kinnistu tehnovõrkude projekteerimiseks

6.1. Kõikide tehnovõrkude tehnilised tingimused tellib valdajatelt hoonestaja. 6.2. Veevarustus kavandada vastavalt AS Viimsi Vesi tehnilistele tingimustele. 6.3. Reovee kanalisatsioon kavandada vastavalt AS Viimsi Vesi tehnilistele tingimustele. 6.4. Sademevee ärajuhtimine kavandada vastavalt Viimsi valla ehitus- ja

kommunaalosakonna tehnilistele tingimustele. 6.5. Kõik tehnilised tingimused tuleb taotleda enne ehitusloa taotlemist. Tehnilised tingimused

lisada ehitusprojekti koosseisu. 6.6. Koos elamu ehitusloa taotlusega esitada kinnistusiseste vee- ja kanalisatsioonitorustike

eelprojekt. 6.7. Elamu soojusvarustuse osas teha projekteerijal omapoolne ettepanek arvestades

energiatõhususe nõudeid. 6.8. Soojuspumpade projekteerimisel pöörata tähelepanu agregaadi välisosa mürast

tekitatava võimaliku häiringu minimeerimisele naaberkinnistutele. Soojuspuuraukude asukohad valida selliselt, et nende mõjuala ei ulatuks kinnistu piiridest välja.

6.9. Maapealseid tehnorajatisi elamumaale mitte kavandada.

7. Nõuded projektile ja vormistusele

7.1. Projekt peab vastama kehtivatele tervisekaitse, tuletõrje ja teistele õigusaktidele ning kehtestatud valla üldplaneeringule ja teemaplaneeringutele.

7.2. Projekt peab vastama majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile¹“ nõuetele.

7.3. Projekti lisada sisukord ja seletuskiri. 7.4. Esitada situatsiooniskeem ja nõuetekohane asendiplaan M 1:500 koos tehnovõrkude,

maakasutuse piiride, geodeetilise põhivõrgu punktide ja haljastusega kehtival topo- geodeetilisel alusplaanil. Kooskõlastataval joonisel näidata geodeetilise alusplaani koostaja andmed ja töö nr.

7.5. Topo-geodeetiline alusplaan peab olema vastavuses majandus- ja taristuministri määrusega 14.04.2016 nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“. Geodeetiliste uurimistööde käigus mõõdistada tehnovõrkude asukohad ja kooskõlastada need valdajatega. Geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud projekti koostamiseks vajalikus mahus, sh. vajalikud hooned, rajatised ja haljastus naaberkinnistutel. Asendiplaanile tuleb märkida kõik kinnistul paiknevad üksikpuud. Koostada geodeetiliste uurimustööde aruanne, mis esitada Viimsi Vallavalituse planeeringute osakonnale läbi https://geoveeb.viimsi.ee/ digitaalselt (joonise fail, seletuskiri, kaevutabelid) kontrollimiseks ja registreerimiseks enne ehitusloa taotluse esitamist.

7.6. Asendiplaanil näidata ära kinnistu piirid, katastriüksuse sihtotstarve, kinnistu ja projekteeritud hoone tehnilised näitajad. Asendiplaanile peavad olema kantud kõik ehituskeeluala piirid, servituudid ja piiranguvööndid, projekteeritavad hooned, olemasolevad ja ehitatavad hooned ja rajatised, näidatud prügikonteineri asukoht kinnistul, välja toodud kinnistu ja hoonete tehnilised näitajad. Näidata piirete, haljastuse ja heakorra lahendus. Näidata hoone nurgapunktid ja nende koordinaadid.

5

7.7. Näidata vertikaalplaneerimine. Vertikaalplaneerimisest paremaks arusaamiseks kasutada standardset samakõrgusjoonte kujutamise viisi, mis on välja toodud majandus- ja taristuministri 14.04.2016 määruses nr 34 § 23 lg 9.

7.8. Asendplaanil lahendada liiklus ja parkimine: 7.8.1. Parkimine korraldada oma kinnistul vastavalt standardile EVS 843:2016. 7.8.2. Väravate avanemise suund kavandada kinnistu poole. 7.8.3. Mahasõidu minimaalne laius on 3,5 m ning maksimaalne lubatav laius 5,0 m. 7.8.4. Kui jalgvärav projekteeritakse kohe sõiduvärava kõrvale võib mahasõidu kate olla

jalgvärava ja sõiduvärava laiune, aga mitte laiem kui 5,0 m. 7.8.5. Mahasõit kinnistu piirist sõidutee katte servani rajada teekattega samaväärse või

kõrgema järgu katendiga. 7.8.6. Betoonkivide, murukivide ja äärekivide paigaldamine transpordimaale ei ole

lubatud. 7.8.7. Seletuskirjas ja asendiplaanil kajastada kinnistusiseste teede katte lahendust, sh

konstruktsioon, materjalid, ristlõige, mõõtmed jms. 7.8.8. Kinnistusisese tee või parkimisala vahele peab jääma vähemalt 0,5 m laiune

haljasala. 7.9. Joonise selguse huvides võib esitada eraldi tehnovõrkude koondplaani. Asendiplaan ja

koondplaan esitada nii pdf kui ka dwg-formaadis. 7.10. Ehitise tehniliste andmete määramisel lähtuda majandus- ja taristuministri

05.06.2015 määrusest nr 57 "Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused". 7.11. Esitada plaanid, vaated, vajalikud lõiked ning sõlmejoonised. Joonistel näidata

asjakohased mõõdud, vaadetel viimistlusmaterjalid ja värvitoonid. Hoone vaadetel ja lõigetel näidata ka asjakohased kõrguslikud sidumised EH 2000 süsteemis ning kõrgus olemasolevast keskmisest maapinnast.

7.12. Ehitusloa taotlus esitada ehitisregistri www.ehr.ee kaudu. Failide vormistamisel tuleb lähtuda ehitisregistri menetluskeskkonna kasutusjuhendites välja toodud failide vormistamise nõuetest https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/help/instructions

7.13. EhS § 24 lõike 2 punkti 2 järgi peab ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekti koostava pädeva isiku kvalifikatsioon olema tõendatud.

7.14. Hoone vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele tõendada energiamärgisega, kui see on nõutav vastavalt seadustele ja määrustele.

8. Projekteerimistingimuste kehtivusaeg

8.1. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti kohustuslik osa ja kehtivad viis aastat.

Tulenevalt eelpool toodust ja PlanS § 125 lõikest 5, EhS § 26 lõikest 1, lõikest 2 punkti 1, lõikest

3 ja lõikest 4 alusel ning kooskõlas Viimsi Vallavalitsuse 02.08.2023 korralduse nr 225 „Volituste

andmine ehitus- ja kommunaalosakonnale, keskkonnaosakonnale ja järelevalveosakonnale

punktiga 1

Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakond

OTSUSTAB:

1. Määrata projekteerimistingimused Metsakasti külas Ploomi tee 4 kinnistule üksikelamu

püstitamiseks.

2. Teha otsus teatavaks projekteerimistingimuste taotlejale.

3. Otsus lisada ehitisregistrisse.

4. Käesoleva haldusakti peale on võimalik esitada vaie Viimsi Vallavalitsusele 30 päeva jooksul

projekteerimistingimuste andmise keeldumisest arvates või vaidlustada see Tallinna

Halduskohtus (Pärnu mnt 7, 15082 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik

vaidlustatavast projekteerimistingimuste andmise keeldumisest teada sai või oleks pidanud teada

6

saama.

(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)

Taavi Valgmäe Erkki Annama

ehitus- ja kommunaalosakonna juhataja arhitekt-vanemspetsialist

Lisa 1: hoonestusala asendiskeem

image001.png