Harjumaa, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Rohuneeme tee 20 üksikelamu projekteerimistingimuste eelnõu
| Dokumendiregister | Transpordiamet |
| Viit | 7.1-2/25/13772-1 |
| Registreeritud | 18.08.2025 |
| Sünkroonitud | 19.08.2025 |
| Liik | Sissetulev kiri |
| Funktsioon | 7.1 Teetaristuga seotud õiguste andmine |
| Sari | 7.1-2 Väliste isikute ehitiste ja lubade kooskõlastamise dokumendid |
| Toimik | 7.1-2/2025 |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Viimsi Vallavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Viimsi Vallavalitsus |
| Vastutaja | Rita Źereen (Users, Teehoiuteenistus, Planeerimise osakond, Kooskõlastuste üksus) |
| Originaal | Ava uues aknas |
Failid
Tere
Edastan Teile ehitusseadustiku § 31 lõike 2 ja 4 kohaselt arvamuse avaldamiseks projekteerimistingimuste eelnõu Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule üksikelamu püstitamise ehitusprojekti koostamiseks. Juhul kui Te ei ole oma seisukohta avaldanud Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakonnale [email protected] 10 päeva jooksul, arvestame, et Teil vastuväiteid puuduvad.
Lugupidamisega
Erkki Annama
arhitekt-vanemspetsialist
ehitus- ja kommunaalosakond
Viimsi vallavalitsus
+372 602 8820
m in 8
4 4
4
8 20
8
KINNISTU PIIR
KINNISTULE LIGIPÄÄSU SUUND
HOONESTUSALA
Rohuneeme tee 20
Rohuneeme tee 20, Haabneeme alevik, Viimsi vald
Projekteerimistingimuste LISA 1
Joonis
Aadress
Hoonestusala asendiskeem (M 1:500)
Aluskaardina on kasutatud Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse hübriidkaarti seisuga 15.08.2025.
TINGMÄRGID
EHITUS- JA KOMMUNAALOSAKOND
OTSUS
Viimsi august 2025
Projekteerimistingimused Rohuneeme tee 20
kinnistule üksikelamu püstitamiseks
Viimsi Vallavalitsusele on esitatud 11.07.2025 projekteerimistingimuste taotlus
nr 2511002/11411, mille eesmärgiks on Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule
püstitada olemasoleva elamu asemele uus üksikelamu. Võttes aluseks planeerimisseaduse
§ 125 lg 5, ehitusseadustiku § 26 ja Viimsi Vallavalitsuse 02.08.2023 korralduse nr 225, määrata
Viimsi vallas Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule projekteerimistingimused
abihoone püstitamiseks.
1. Projekteerimistingimuste andmise alused
1.1. Planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 125 lõige 5.
1.2. Ehitusseadustik (edaspidi EhS) § 26 lõige 1, lõike 2 punkt 1, lõige 3 ja lõige 4.
1.3. Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa
üldplaneering (edaspidi üldplaneering).
1.4. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu
teemaplaneering "Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse
põhimõtted" (edaspidi elamuehituse teemaplaneering).
2. Kinnisasja andmed
Koha-aadress: Harjumaa, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Rohuneeme tee 20
Katastritunnus: 89001:009:0920
Krundi pindala: 1205 m²
Maa sihtotstarve: elamumaa 100%
3. Projekteerimistingimuste andmise sisu ja põhjendused
3.1. Vastavalt PlanS § 125 lõikele 1 on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks; olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust; olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks; olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga ning vastavalt lõikele 2, kui kehtiv üldplaneering on määranud detailplaneeringu koostamise alad ja juhud. Käsitletav kinnistu asub üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal, kus uute hoonete kavandamiseks tuleb koostada detailplaneering.
3.2. PlanS § 125 lõike 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada
2
projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 74 lõike 5 kohaselt on üldplaneering kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise ja detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimuste andmise alus.
3.3. Vastavalt EhS § 26 lõikele 1 on projekteerimistingimused vajalikud, kui rajatakse ehitusloakohustuslikku hoonet ning puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. EhS § 26 lõike 2 kohaselt väljastatakse projekteerimistingimused hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33% esialgu kavandatud mahust.
3.4. Kohalik omavalitsus saab väljastada PlanS § 125 lõike 5 erisust rakendades projekteerimistingimused ühele konkreetsele ehitusloakohustuslikule hoonele, juhul kui kavandatav tegevus vastab samaaegselt PlanS § 125 lõike 5 punktidele 1 ja 2. Haabneeme alevik piirkond, kus paikneb Rohuneeme tee 20 kinnistu, on kasutusotstarbelt väljakujunenud valdavalt üksikelamutest koosnevas keskkonnas. Naaberkinnistutel olevate hoonete arhitektuur varieerub ja ei ole välja kujunenud ühtset stiili. Rohuneeme ja Kesk tee ristmikul asuvate hoonete sarnane vorm on lamekatusega hoonemaht, kuid on ka kelp ja viilkatusega hooneid. Projekteerimistingimusi taotletakse olemasoleva elamu asemele uue üksikelamu püstitamiseks. Rohuneeme teele on omane hoonete paiknemine kinnistu tagaosas, mis on otstarbekas ka elamus liiklusmüra mõjude vähendamisest tulenevalt. Väljakujunenud olukorda arvesse võttes hoonete paiknemise osas on ka Rohuneeme tee 20 kinnistul hoonestusala määratud kinnistu sügavusse. Kuivõrd projekteerimistingimustega taotletav ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ja elamuehituse teemaplaneeringuga on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega, siis on vallavalitsus seisukohal, et Rohuneeme tee 20 kinnistule saab väljastada projekteerimistingimused tuginedes PlanS § 125 lõikes 5 toodud erisustele.
3.5. Kinnistu asub üldplaneeringuga määratud väikeelamute juhtotstarbega maa-alal. 3.6. Ehitisregistri andmetel asub kinnistul elamu (ehitisregistri koodiga 116061568) ja
majandushoone (ehitisregistri koodiga 116061569) 3.7. Kinnistu on koormatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vööndiga, sideehitise
kaitsevööndiga, elektripaigaldise kaitsevööndiga ja avalikult kasutatava tee kaitsevööndiga.
3.8. Ehitisega ei kaasne olulist negatiivset mõju naaberkinnisasjadele ega nende kasutajatele.
4. Kaasamine
4.1. EhS § 31 lõike 3 kohaselt kaasati projekteerimistingimuste menetluses arvamuste avaldamiseks Rohuneeme tee 20 kinnistu ja naaberkinnistute Kesk tee 11, Kesk tee 9, Mereranna tee 14 ja Rohuneeme tee 18 omanikud.
4.2. EhS § 31 lõike 4 kohaselt kaasati Telia Eesti AS, AS Viimsi Vesi, Imatra Elekter AS ja Transpordiamet.
4.3. Kohalik omavalitsus korraldab projekteerimistingimuste andmise avatud menetlusena EhS § 31 lg 1 ja haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 48 alusel. HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.
4.4. Huvitatud isikul ja isikul, kelle õigusi võib avatud menetluse korras antav õigusakt puudutada, on õigus avatud menetluse raames esitada menetlust läbiviivale haldusorganile eelnõu kohta ettepanekuid ja arvamusi.
4.5. Projekteerimistingimuste menetlusest teavitati avalikkust 15.08.2025 ajalehes „Viimsi Teataja“ ja avalikustati projekteerimistingimuste eelnõu Viimsi Vallavalitsuse veebilehel.
4.6. Avalikustamisega kaasneva avaliku huvi korral korraldatakse avalik arutelu.
3
5. Arhitektuursed ja ehituslikud nõuded
5.1. Hoonete arv: 1. 5.2. Hoone kasutamise otstarve: üksikelamu. 5.3. Hoonestusala: vastavalt lisale 1 ja projekteerimistingimuste punktile 5.10.1. 5.4. Hoone ehitisalune pind: kuni 241 m² (sh kinnistul olevate kõikide ehitiste summaarne
ehitisealune pind). 5.5. Hoone kõrgus: olemasolevast maapinnast kuni 8,5 m. 5.6. Arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused:
5.6.1. Projekteeritav hoone peab olema tänapäevase arhitektuuri lahendusega, lähtuma konkreetse piirkonna ehitustavadest ja looduslikust eripärast ning olema lahendatud kõrgel professionaalsel tasemel. Hoone projekteerimisel lähtuda ümbruskonnas olemasolevatest elamutest, et tagada lähipiirkonna võimalikult ühtse arhitektuuriga keskkond.
5.6.2. Fassaadide viimistluses kasutada kvaliteetseid, ajas kestvaid ja piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid materjale ja värvitoone. Seintel peab domineerima puidust laudvooder, sile kivi, betoon või krohv. Arhitektuurselt professionaalse ja sobiva lahenduse korral lubatud fassaadid katta ka sileda plaatmaterjaliga (nt tsementkiudplaat) või sileda plekiga.
5.6.3. Keelatud on kasutada naturaalseid materjale imiteerivaid viimistlusmaterjale ja ehitustooteid, nagu näiteks puitu imiteerivad plastikaknad, puitu imiteeriv fassaadilaudis (sh komposiitlaudis), kivi mustriga fassaadiplaat (mis tegelikkuses ei ole kivi), jms. Plastiku kasutamine fassaadide viimistlusmaterjalina on keelatud. Ümarpalkhoone ja freespalkhoone ning väliste risttappidega palkhoone püstitamine ilma täiendava välise katteta on keelatud. Katusekattena pleki korral eelistada soovituslikult sileplekk-katust.
5.7. Katuse tüüp: piirkonda sobituv kaldkatus. 5.8. Katuse kaldenurk: 0-45 kraadi. 5.9. Hoone konstruktsioonid peavad tagama ohutuse, energiasäästlikkuse, vastupidavuse ja
kestvuse. 5.10. Haljastuse ja heakorra põhimõtted:
5.10.1. Enne hoonele ja rajatiste täpsema asukoha määramist tuleb koostada haljastuse dendroloogiline hindamine. Ehitusloa taotluse juurde lisada allkirjastatud dendroloogiline hinnang, mis on koostatud vastavalt standardile EVS 939-3:2020.
5.10.2. Rajada ja säilitada võimalikult palju väärtuslikku kõrghaljastust. Kõrghaljastust täiendada võimalusel tamme, harilik pöök, künnapuu, männi, lehise, hobukastani, pärna, pähklipuu liikidega või teiste väärtuslike puuliikidega. Istikud istutada üle kinnistu selliselt, et on arvestatud nende liikidele omaseid ja vajalikke kasvutingimusi.
5.10.3. Maapinna kõrguste muutmine on keelatud säilitatavate puude ümber. 5.11. Piirded: piirdeaedade muutmisel piirdeaia kõrgus olemasolevast maapinnast on
lubatud kuni 1,5 m. Piirdeaed peab paiknema kinnistu piiril või vajadusel piirist seespool. Soovituslikult peaks puitmajadel olema puitmaterjalist piirdeaiad. Krohvitud fassaadiga ja kivimajadele võib rajada nii puitmaterjalist, metallist kui kivipostidega piirdeid või neid omavahel kombineerida. Kinnistute vaheline piirdeaed võib olla ka metallvõrkaed.
5.12. Päikesepaneelide või -kollektorite lisamisel katusele paigutada nad grupeeritult ja ühel sirgjoonel. Võimaluse korral eelistada lahendust, kus päikesepaneelid moodustavad samaaegselt ka katusekatte, mitte eraldi lisatuna seadmetena katusekatte peale. Hoone fassaadidele ja piirdeaedadele päikesepaneelide või -kollektorite paigutamine on keelatud.
5.13. Tehnoseadmeid, nagu näiteks soojuspumpa on keelatud paigaldada hoone tänavapoolsele küljele. Hoone otsaseintele paigutades kasutada soojuspumpade varjestust (nt puitribistus, taimekast vmt), hoovi poole paigutades varjestuse nõuet ei ole.
5.14. Ehitusuuringu tegemise vajadus: soovitav on teostada radooniuuringud. Siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond.
6. Nõuded kinnistu tehnovõrkude projekteerimiseks
6.1. Kõikide tehnovõrkude tehnilised tingimused tellib valdajatelt hoonestaja. 6.2. Veevarustus kavandada vastavalt AS Viimsi Vesi tehnilistele tingimustele.
4
6.3. Reovee kanalisatsioon kavandada vastavalt AS Viimsi Vesi tehnilistele tingimustele. 6.4. Sademevee ärajuhtimine kavandada vastavalt Viimsi valla ehitus- ja
kommunaalosakonna tehnilistele tingimustele. Kõik tehnilised tingimused tuleb taotleda enne ehitusloa taotlemist. Tehnilised tingimused lisada ehitusprojekti koosseisu.
6.5. Koos abihoone ehitusloa taotlusega vajadusel esitada kinnistusiseste vee- ja kanalisatsioonitorustike eelprojekt.
6.6. Hoone soojusvarustuse osas teha projekteerijal omapoolne ettepanek arvestades energiatõhususe nõudeid.
6.7. Soojuspumpade projekteerimisel pöörata tähelepanu agregaadi välisosa mürast tekitatava võimaliku häiringu minimeerimisele naaberkinnistutele. Soojuspuuraukude asukohad valida selliselt, et nende mõjuala ei ulatuks kinnistu piiridest välja.
6.8. Maapealseid tehnorajatisi elamumaale mitte kavandada.
7. Nõuded projektile ja vormistusele
7.1. Projekt peab vastama kehtivatele tervisekaitse, tuletõrje ja teistele õigusaktidele ning kehtestatud valla üldplaneeringule ja teemaplaneeringutele.
7.2. Projekt peab vastama majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile¹“ nõuetele.
7.3. Projekti lisada sisukord ja seletuskiri. 7.4. Esitada situatsiooniskeem ja nõuetekohane asendiplaan M 1:500 koos tehnovõrkude,
maakasutuse piiride, geodeetilise põhivõrgu punktide ja haljastusega kehtival topo- geodeetilisel alusplaanil. Kooskõlastataval joonisel näidata geodeetilise alusplaani koostaja andmed ja töö nr.
7.5. Topo-geodeetiline alusplaan peab olema vastavuses majandus- ja taristuministri määrusega 14.04.2016 nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“. Geodeetiliste uurimistööde käigus mõõdistada tehnovõrkude asukohad ja kooskõlastada need valdajatega. Geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud projekti koostamiseks vajalikus mahus, sh. vajalikud hooned, rajatised ja haljastus naaberkinnistutel. Asendiplaanile tuleb märkida kõik kinnistul paiknevad üksikpuud. Koostada geodeetiliste uurimustööde aruanne, mis esitada Viimsi Vallavalituse planeeringute osakonnale läbi https://geoveeb.viimsi.ee/ digitaalselt (joonise fail, seletuskiri, kaevutabelid) kontrollimiseks ja registreerimiseks enne ehitusloa taotluse esitamist.
7.6. Asendiplaanil näidata ära kinnistu piirid, katastriüksuse sihtotstarve, kinnistu ja projekteeritud hoone tehnilised näitajad. Asendiplaanile peavad olema kantud kõik ehituskeeluala piirid, servituudid ja piiranguvööndid, projekteeritavad hooned, olemasolevad ja ehitatavad hooned ja rajatised, näidatud prügikonteineri asukoht kinnistul, välja toodud kinnistu ja hoonete tehnilised näitajad. Näidata piirete, haljastuse ja heakorra lahendus. Näidata hoone nurgapunktid ja nende koordinaadid.
7.7. Näidata vertikaalplaneerimine. Vertikaalplaneerimisest paremaks arusaamiseks kasutada standardset samakõrgusjoonte kujutamise viisi, mis on välja toodud majandus- ja taristuministri 14.04.2016 määruses nr 34 § 23 lg 9.
7.8. Asendplaanil lahendada liiklus ja parkimine: 7.8.1. Parkimine korraldada oma kinnistul vastavalt standardile EVS 843:2016. 7.8.2. Väravate avanemise suund kavandada kinnistu poole. 7.8.3. Mahasõidu minimaalne laius on 3,5 m ning maksimaalne lubatav laius 5,0 m. 7.8.4. Kui jalgvärav projekteeritakse kohe sõiduvärava kõrvale võib mahasõidu kate olla
jalgvärava ja sõiduvärava laiune, aga mitte laiem kui 5,0 m. 7.8.5. Mahasõit kinnistu piirist sõidutee katte servani rajada teekattega samaväärse või
kõrgema järgu katendiga. 7.8.6. Betoonkivide, murukivide ja äärekivide paigaldamine transpordimaale ei ole
lubatud. 7.8.7. Seletuskirjas ja asendiplaanil kajastada kinnistusiseste teede katte lahendust, sh
konstruktsioon, materjalid, ristlõige, mõõtmed jms. 7.8.8. Kinnistusisese tee või parkimisala vahele peab jääma vähemalt 0,5 m laiune
haljasala.
5
7.9. Joonise selguse huvides võib esitada eraldi tehnovõrkude koondplaani. Asendiplaan ja koondplaan esitada nii pdf kui ka dwg-formaadis. Asendiplaanil näidata ära hoone nurkade kõrgused olemasolevast ja projekteeritavast maapinnast.
7.10. Ehitise tehniliste andmete määramisel lähtuda majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusest nr 57 "Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused".
7.11. Esitada plaanid, vaated, vajalikud lõiked ning sõlmejoonised. Joonistel näidata asjakohased mõõdud, vaadetel viimistlusmaterjalid ja värvitoonid. Hoone vaadetel ja lõigetel näidata ka asjakohased kõrguslikud sidumised EH 2000 süsteemis ning kõrgus olemasolevast keskmisest maapinnast.
7.12. Ehitusloa taotlus esitada ehitisregistri www.ehr.ee kaudu. Failide vormistamisel tuleb lähtuda ehitisregistri menetluskeskkonna kasutusjuhendites välja toodud failide vormistamise nõuetest https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/help/instructions
7.13. EhS § 24 lõike 2 punkti 2 järgi peab ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekti koostava pädeva isiku kvalifikatsioon olema tõendatud.
7.14. Hoone vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele tõendada energiamärgisega, kui see on nõutav vastavalt seadustele ja määrustele.
8. Projekteerimistingimuste kehtivusaeg
8.1. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti kohustuslik osa ja kehtivad viis aastat.
Tulenevalt eelpool toodust ja PlanS § 125 lõikest 5, EhS § 26 lõikest 1, lõikest 2 punkti 1, lõikest
3 ja lõikest 4 alusel ning kooskõlas Viimsi Vallavalitsuse 02.08.2023 korralduse nr 225 „Volituste
andmine ehitus- ja kommunaalosakonnale, keskkonnaosakonnale ja järelevalveosakonnale
punktiga 1
Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakond
OTSUSTAB:
1. Määrata projekteerimistingimused Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule
abihoone püstitamiseks.
2. Teha otsus teatavaks projekteerimistingimuste taotlejale.
3. Otsus lisada ehitisregistrisse.
4. Käesoleva haldusakti peale on võimalik esitada vaie Viimsi Vallavalitsusele 30 päeva jooksul
projekteerimistingimuste andmise keeldumisest arvates või vaidlustada see Tallinna
Halduskohtus (Pärnu mnt 7, 15082 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik
vaidlustatavast projekteerimistingimuste andmise keeldumisest teada sai või oleks pidanud teada
saama.
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)
Taavi Valgmäe Erkki Annama
ehitus- ja kommunaalosakonna juhataja arhitekt-vanemspetsialist
Lisad:
Lisa 1 - asendiskeem
m in 8
4 4
4
8 20
8
KINNISTU PIIR
KINNISTULE LIGIPÄÄSU SUUND
HOONESTUSALA
Rohuneeme tee 20
Rohuneeme tee 20, Haabneeme alevik, Viimsi vald
Projekteerimistingimuste LISA 1
Joonis
Aadress
Hoonestusala asendiskeem (M 1:500)
Aluskaardina on kasutatud Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse hübriidkaarti seisuga 15.08.2025.
TINGMÄRGID
EHITUS- JA KOMMUNAALOSAKOND
OTSUS
Viimsi august 2025
Projekteerimistingimused Rohuneeme tee 20
kinnistule üksikelamu püstitamiseks
Viimsi Vallavalitsusele on esitatud 11.07.2025 projekteerimistingimuste taotlus
nr 2511002/11411, mille eesmärgiks on Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule
püstitada olemasoleva elamu asemele uus üksikelamu. Võttes aluseks planeerimisseaduse
§ 125 lg 5, ehitusseadustiku § 26 ja Viimsi Vallavalitsuse 02.08.2023 korralduse nr 225, määrata
Viimsi vallas Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule projekteerimistingimused
abihoone püstitamiseks.
1. Projekteerimistingimuste andmise alused
1.1. Planeerimisseadus (edaspidi PlanS) § 125 lõige 5.
1.2. Ehitusseadustik (edaspidi EhS) § 26 lõige 1, lõike 2 punkt 1, lõige 3 ja lõige 4.
1.3. Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa
üldplaneering (edaspidi üldplaneering).
1.4. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud üldplaneeringu
teemaplaneering "Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse
põhimõtted" (edaspidi elamuehituse teemaplaneering).
2. Kinnisasja andmed
Koha-aadress: Harjumaa, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Rohuneeme tee 20
Katastritunnus: 89001:009:0920
Krundi pindala: 1205 m²
Maa sihtotstarve: elamumaa 100%
3. Projekteerimistingimuste andmise sisu ja põhjendused
3.1. Vastavalt PlanS § 125 lõikele 1 on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks; olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust; olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks; olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga ning vastavalt lõikele 2, kui kehtiv üldplaneering on määranud detailplaneeringu koostamise alad ja juhud. Käsitletav kinnistu asub üldplaneeringuga määratud tiheasustusalal, kus uute hoonete kavandamiseks tuleb koostada detailplaneering.
3.2. PlanS § 125 lõike 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada
2
projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 74 lõike 5 kohaselt on üldplaneering kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise ja detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimuste andmise alus.
3.3. Vastavalt EhS § 26 lõikele 1 on projekteerimistingimused vajalikud, kui rajatakse ehitusloakohustuslikku hoonet ning puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. EhS § 26 lõike 2 kohaselt väljastatakse projekteerimistingimused hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33% esialgu kavandatud mahust.
3.4. Kohalik omavalitsus saab väljastada PlanS § 125 lõike 5 erisust rakendades projekteerimistingimused ühele konkreetsele ehitusloakohustuslikule hoonele, juhul kui kavandatav tegevus vastab samaaegselt PlanS § 125 lõike 5 punktidele 1 ja 2. Haabneeme alevik piirkond, kus paikneb Rohuneeme tee 20 kinnistu, on kasutusotstarbelt väljakujunenud valdavalt üksikelamutest koosnevas keskkonnas. Naaberkinnistutel olevate hoonete arhitektuur varieerub ja ei ole välja kujunenud ühtset stiili. Rohuneeme ja Kesk tee ristmikul asuvate hoonete sarnane vorm on lamekatusega hoonemaht, kuid on ka kelp ja viilkatusega hooneid. Projekteerimistingimusi taotletakse olemasoleva elamu asemele uue üksikelamu püstitamiseks. Rohuneeme teele on omane hoonete paiknemine kinnistu tagaosas, mis on otstarbekas ka elamus liiklusmüra mõjude vähendamisest tulenevalt. Väljakujunenud olukorda arvesse võttes hoonete paiknemise osas on ka Rohuneeme tee 20 kinnistul hoonestusala määratud kinnistu sügavusse. Kuivõrd projekteerimistingimustega taotletav ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ja elamuehituse teemaplaneeringuga on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega, siis on vallavalitsus seisukohal, et Rohuneeme tee 20 kinnistule saab väljastada projekteerimistingimused tuginedes PlanS § 125 lõikes 5 toodud erisustele.
3.5. Kinnistu asub üldplaneeringuga määratud väikeelamute juhtotstarbega maa-alal. 3.6. Ehitisregistri andmetel asub kinnistul elamu (ehitisregistri koodiga 116061568) ja
majandushoone (ehitisregistri koodiga 116061569) 3.7. Kinnistu on koormatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vööndiga, sideehitise
kaitsevööndiga, elektripaigaldise kaitsevööndiga ja avalikult kasutatava tee kaitsevööndiga.
3.8. Ehitisega ei kaasne olulist negatiivset mõju naaberkinnisasjadele ega nende kasutajatele.
4. Kaasamine
4.1. EhS § 31 lõike 3 kohaselt kaasati projekteerimistingimuste menetluses arvamuste avaldamiseks Rohuneeme tee 20 kinnistu ja naaberkinnistute Kesk tee 11, Kesk tee 9, Mereranna tee 14 ja Rohuneeme tee 18 omanikud.
4.2. EhS § 31 lõike 4 kohaselt kaasati Telia Eesti AS, AS Viimsi Vesi, Imatra Elekter AS ja Transpordiamet.
4.3. Kohalik omavalitsus korraldab projekteerimistingimuste andmise avatud menetlusena EhS § 31 lg 1 ja haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 48 alusel. HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.
4.4. Huvitatud isikul ja isikul, kelle õigusi võib avatud menetluse korras antav õigusakt puudutada, on õigus avatud menetluse raames esitada menetlust läbiviivale haldusorganile eelnõu kohta ettepanekuid ja arvamusi.
4.5. Projekteerimistingimuste menetlusest teavitati avalikkust 15.08.2025 ajalehes „Viimsi Teataja“ ja avalikustati projekteerimistingimuste eelnõu Viimsi Vallavalitsuse veebilehel.
4.6. Avalikustamisega kaasneva avaliku huvi korral korraldatakse avalik arutelu.
3
5. Arhitektuursed ja ehituslikud nõuded
5.1. Hoonete arv: 1. 5.2. Hoone kasutamise otstarve: üksikelamu. 5.3. Hoonestusala: vastavalt lisale 1 ja projekteerimistingimuste punktile 5.10.1. 5.4. Hoone ehitisalune pind: kuni 241 m² (sh kinnistul olevate kõikide ehitiste summaarne
ehitisealune pind). 5.5. Hoone kõrgus: olemasolevast maapinnast kuni 8,5 m. 5.6. Arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused:
5.6.1. Projekteeritav hoone peab olema tänapäevase arhitektuuri lahendusega, lähtuma konkreetse piirkonna ehitustavadest ja looduslikust eripärast ning olema lahendatud kõrgel professionaalsel tasemel. Hoone projekteerimisel lähtuda ümbruskonnas olemasolevatest elamutest, et tagada lähipiirkonna võimalikult ühtse arhitektuuriga keskkond.
5.6.2. Fassaadide viimistluses kasutada kvaliteetseid, ajas kestvaid ja piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid materjale ja värvitoone. Seintel peab domineerima puidust laudvooder, sile kivi, betoon või krohv. Arhitektuurselt professionaalse ja sobiva lahenduse korral lubatud fassaadid katta ka sileda plaatmaterjaliga (nt tsementkiudplaat) või sileda plekiga.
5.6.3. Keelatud on kasutada naturaalseid materjale imiteerivaid viimistlusmaterjale ja ehitustooteid, nagu näiteks puitu imiteerivad plastikaknad, puitu imiteeriv fassaadilaudis (sh komposiitlaudis), kivi mustriga fassaadiplaat (mis tegelikkuses ei ole kivi), jms. Plastiku kasutamine fassaadide viimistlusmaterjalina on keelatud. Ümarpalkhoone ja freespalkhoone ning väliste risttappidega palkhoone püstitamine ilma täiendava välise katteta on keelatud. Katusekattena pleki korral eelistada soovituslikult sileplekk-katust.
5.7. Katuse tüüp: piirkonda sobituv kaldkatus. 5.8. Katuse kaldenurk: 0-45 kraadi. 5.9. Hoone konstruktsioonid peavad tagama ohutuse, energiasäästlikkuse, vastupidavuse ja
kestvuse. 5.10. Haljastuse ja heakorra põhimõtted:
5.10.1. Enne hoonele ja rajatiste täpsema asukoha määramist tuleb koostada haljastuse dendroloogiline hindamine. Ehitusloa taotluse juurde lisada allkirjastatud dendroloogiline hinnang, mis on koostatud vastavalt standardile EVS 939-3:2020.
5.10.2. Rajada ja säilitada võimalikult palju väärtuslikku kõrghaljastust. Kõrghaljastust täiendada võimalusel tamme, harilik pöök, künnapuu, männi, lehise, hobukastani, pärna, pähklipuu liikidega või teiste väärtuslike puuliikidega. Istikud istutada üle kinnistu selliselt, et on arvestatud nende liikidele omaseid ja vajalikke kasvutingimusi.
5.10.3. Maapinna kõrguste muutmine on keelatud säilitatavate puude ümber. 5.11. Piirded: piirdeaedade muutmisel piirdeaia kõrgus olemasolevast maapinnast on
lubatud kuni 1,5 m. Piirdeaed peab paiknema kinnistu piiril või vajadusel piirist seespool. Soovituslikult peaks puitmajadel olema puitmaterjalist piirdeaiad. Krohvitud fassaadiga ja kivimajadele võib rajada nii puitmaterjalist, metallist kui kivipostidega piirdeid või neid omavahel kombineerida. Kinnistute vaheline piirdeaed võib olla ka metallvõrkaed.
5.12. Päikesepaneelide või -kollektorite lisamisel katusele paigutada nad grupeeritult ja ühel sirgjoonel. Võimaluse korral eelistada lahendust, kus päikesepaneelid moodustavad samaaegselt ka katusekatte, mitte eraldi lisatuna seadmetena katusekatte peale. Hoone fassaadidele ja piirdeaedadele päikesepaneelide või -kollektorite paigutamine on keelatud.
5.13. Tehnoseadmeid, nagu näiteks soojuspumpa on keelatud paigaldada hoone tänavapoolsele küljele. Hoone otsaseintele paigutades kasutada soojuspumpade varjestust (nt puitribistus, taimekast vmt), hoovi poole paigutades varjestuse nõuet ei ole.
5.14. Ehitusuuringu tegemise vajadus: soovitav on teostada radooniuuringud. Siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond.
6. Nõuded kinnistu tehnovõrkude projekteerimiseks
6.1. Kõikide tehnovõrkude tehnilised tingimused tellib valdajatelt hoonestaja. 6.2. Veevarustus kavandada vastavalt AS Viimsi Vesi tehnilistele tingimustele.
4
6.3. Reovee kanalisatsioon kavandada vastavalt AS Viimsi Vesi tehnilistele tingimustele. 6.4. Sademevee ärajuhtimine kavandada vastavalt Viimsi valla ehitus- ja
kommunaalosakonna tehnilistele tingimustele. Kõik tehnilised tingimused tuleb taotleda enne ehitusloa taotlemist. Tehnilised tingimused lisada ehitusprojekti koosseisu.
6.5. Koos abihoone ehitusloa taotlusega vajadusel esitada kinnistusiseste vee- ja kanalisatsioonitorustike eelprojekt.
6.6. Hoone soojusvarustuse osas teha projekteerijal omapoolne ettepanek arvestades energiatõhususe nõudeid.
6.7. Soojuspumpade projekteerimisel pöörata tähelepanu agregaadi välisosa mürast tekitatava võimaliku häiringu minimeerimisele naaberkinnistutele. Soojuspuuraukude asukohad valida selliselt, et nende mõjuala ei ulatuks kinnistu piiridest välja.
6.8. Maapealseid tehnorajatisi elamumaale mitte kavandada.
7. Nõuded projektile ja vormistusele
7.1. Projekt peab vastama kehtivatele tervisekaitse, tuletõrje ja teistele õigusaktidele ning kehtestatud valla üldplaneeringule ja teemaplaneeringutele.
7.2. Projekt peab vastama majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile¹“ nõuetele.
7.3. Projekti lisada sisukord ja seletuskiri. 7.4. Esitada situatsiooniskeem ja nõuetekohane asendiplaan M 1:500 koos tehnovõrkude,
maakasutuse piiride, geodeetilise põhivõrgu punktide ja haljastusega kehtival topo- geodeetilisel alusplaanil. Kooskõlastataval joonisel näidata geodeetilise alusplaani koostaja andmed ja töö nr.
7.5. Topo-geodeetiline alusplaan peab olema vastavuses majandus- ja taristuministri määrusega 14.04.2016 nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“. Geodeetiliste uurimistööde käigus mõõdistada tehnovõrkude asukohad ja kooskõlastada need valdajatega. Geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud projekti koostamiseks vajalikus mahus, sh. vajalikud hooned, rajatised ja haljastus naaberkinnistutel. Asendiplaanile tuleb märkida kõik kinnistul paiknevad üksikpuud. Koostada geodeetiliste uurimustööde aruanne, mis esitada Viimsi Vallavalituse planeeringute osakonnale läbi https://geoveeb.viimsi.ee/ digitaalselt (joonise fail, seletuskiri, kaevutabelid) kontrollimiseks ja registreerimiseks enne ehitusloa taotluse esitamist.
7.6. Asendiplaanil näidata ära kinnistu piirid, katastriüksuse sihtotstarve, kinnistu ja projekteeritud hoone tehnilised näitajad. Asendiplaanile peavad olema kantud kõik ehituskeeluala piirid, servituudid ja piiranguvööndid, projekteeritavad hooned, olemasolevad ja ehitatavad hooned ja rajatised, näidatud prügikonteineri asukoht kinnistul, välja toodud kinnistu ja hoonete tehnilised näitajad. Näidata piirete, haljastuse ja heakorra lahendus. Näidata hoone nurgapunktid ja nende koordinaadid.
7.7. Näidata vertikaalplaneerimine. Vertikaalplaneerimisest paremaks arusaamiseks kasutada standardset samakõrgusjoonte kujutamise viisi, mis on välja toodud majandus- ja taristuministri 14.04.2016 määruses nr 34 § 23 lg 9.
7.8. Asendplaanil lahendada liiklus ja parkimine: 7.8.1. Parkimine korraldada oma kinnistul vastavalt standardile EVS 843:2016. 7.8.2. Väravate avanemise suund kavandada kinnistu poole. 7.8.3. Mahasõidu minimaalne laius on 3,5 m ning maksimaalne lubatav laius 5,0 m. 7.8.4. Kui jalgvärav projekteeritakse kohe sõiduvärava kõrvale võib mahasõidu kate olla
jalgvärava ja sõiduvärava laiune, aga mitte laiem kui 5,0 m. 7.8.5. Mahasõit kinnistu piirist sõidutee katte servani rajada teekattega samaväärse või
kõrgema järgu katendiga. 7.8.6. Betoonkivide, murukivide ja äärekivide paigaldamine transpordimaale ei ole
lubatud. 7.8.7. Seletuskirjas ja asendiplaanil kajastada kinnistusiseste teede katte lahendust, sh
konstruktsioon, materjalid, ristlõige, mõõtmed jms. 7.8.8. Kinnistusisese tee või parkimisala vahele peab jääma vähemalt 0,5 m laiune
haljasala.
5
7.9. Joonise selguse huvides võib esitada eraldi tehnovõrkude koondplaani. Asendiplaan ja koondplaan esitada nii pdf kui ka dwg-formaadis. Asendiplaanil näidata ära hoone nurkade kõrgused olemasolevast ja projekteeritavast maapinnast.
7.10. Ehitise tehniliste andmete määramisel lähtuda majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusest nr 57 "Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused".
7.11. Esitada plaanid, vaated, vajalikud lõiked ning sõlmejoonised. Joonistel näidata asjakohased mõõdud, vaadetel viimistlusmaterjalid ja värvitoonid. Hoone vaadetel ja lõigetel näidata ka asjakohased kõrguslikud sidumised EH 2000 süsteemis ning kõrgus olemasolevast keskmisest maapinnast.
7.12. Ehitusloa taotlus esitada ehitisregistri www.ehr.ee kaudu. Failide vormistamisel tuleb lähtuda ehitisregistri menetluskeskkonna kasutusjuhendites välja toodud failide vormistamise nõuetest https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/help/instructions
7.13. EhS § 24 lõike 2 punkti 2 järgi peab ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekti koostava pädeva isiku kvalifikatsioon olema tõendatud.
7.14. Hoone vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele tõendada energiamärgisega, kui see on nõutav vastavalt seadustele ja määrustele.
8. Projekteerimistingimuste kehtivusaeg
8.1. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti kohustuslik osa ja kehtivad viis aastat.
Tulenevalt eelpool toodust ja PlanS § 125 lõikest 5, EhS § 26 lõikest 1, lõikest 2 punkti 1, lõikest
3 ja lõikest 4 alusel ning kooskõlas Viimsi Vallavalitsuse 02.08.2023 korralduse nr 225 „Volituste
andmine ehitus- ja kommunaalosakonnale, keskkonnaosakonnale ja järelevalveosakonnale
punktiga 1
Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakond
OTSUSTAB:
1. Määrata projekteerimistingimused Haabneeme alevikus Rohuneeme tee 20 kinnistule
abihoone püstitamiseks.
2. Teha otsus teatavaks projekteerimistingimuste taotlejale.
3. Otsus lisada ehitisregistrisse.
4. Käesoleva haldusakti peale on võimalik esitada vaie Viimsi Vallavalitsusele 30 päeva jooksul
projekteerimistingimuste andmise keeldumisest arvates või vaidlustada see Tallinna
Halduskohtus (Pärnu mnt 7, 15082 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik
vaidlustatavast projekteerimistingimuste andmise keeldumisest teada sai või oleks pidanud teada
saama.
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)
Taavi Valgmäe Erkki Annama
ehitus- ja kommunaalosakonna juhataja arhitekt-vanemspetsialist
Lisad:
Lisa 1 - asendiskeem