Planeerimisseaduse eelnõu 683SE täiendusettepanekud


Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 10.04.2025 nr 25-04-10
[email protected]
[email protected]



Seisukoht planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse 05.03.2025 eelnõule


Eesti Kinnisvarafirmade Liit (edaspidi Liit) tänab, et Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on Liidu kaasanud planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse (edaspidi Eelnõu) väljatöötamisse. Liit on esitatud muudatusettepanekud üle vaadanud, neid analüüsinud ja esitab alljärgnevalt seisukoha osas, milles suhtes peab Liit vajalikuks sisulist seisukohta avaldada:
Eelnõu § 1 p 4: paragrahvi 6 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses:
„(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 11 nimetatud planeeringu elluviimise alguseks loetakse kehtiva planeeringu alusel tehtavate tegevustega alustamist, kui planeeringus ei ole määratud teisiti.“

Olemuslikult on tegemist vajaliku regulatsiooniga (näiteks PlanS § 140 lg 1 mõistes), kuid mõiste „planeeringu alusel tehtavate tegevuste alustamine“ on väga avara sisuga. Planeeringu alusel tehtavad tegevused võivad olla nii eraõiguslikud (näiteks PlanS § 126 lg 1 p-des 17 ja 18 sätestatud ülesande täitmine), kui ka avalik-õiguslikud (näiteks PlanS § 126 lg 1 p-des 1 või 20 sätestatud ülesande täitmine). Eraõiguslike puhul ei pruugi need kohalikule omavalitsusele (edaspidi KOV) nähtavad olla, mistõttu võib nende tegevustega alustatus või mitte alustatus ebavajalikke erimeelsusi KOV-iga tekitada. Avalik-õiguslikud on nähtavad, kuna need on reeglina seotud KOV-is läbi viidava mõne menetlusega.

Liit teeb ettepaneku, et planeeringu elluviimise alguseks loetakse PlanS § 14 lg 1, § 56 lg 1, § 75 lg 1 ja § 126 lg 1 sätestatud planeeringu mistahes ülesande täitmisega alustamist. Täienduse „kui planeeringus ei ole määratud teisiti“ osas teeme ettepaneku, see välja jätta, kuna ei ole välistatud, et KOV-id võivad seda diskretsioonilist võimalust huvitatud isiku suhtes ebaproportsionaalselt sisustada. Näiteks võib KOV nõuda huvitatud isikult, et detailplaneeringu elluviimise alguseks tuleb lugeda ajahetk, mil huvitatud isik on rajanud detailplaneeringu kohase avalikult kasutatava taristu (mis üldjuhul on KOV-is eelduseks sellele, et huvitatud isik saaks asuda realiseerima detailplaneeringus määratud ehitusõigust).

Liit on seisukohal, et sisustamata õigusmõisteid võiks võimalusel õigusselguse tagamiseks vältida ning hoiduda ebamõistlikult laia diskretsiooni jätmisest KOV-ile, mis võib tuua kaasa halvimal juhul võimu kuritarvitamise (vastuolu HMS § 1) ja huvitatud isikute õiguste ebaproportsionaalse piiramise (tagamaks HMS § 54 põhimõtet).


Eelnõu § 1 p 5: paragrahvi 8 teksti täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:
„Planeerimisel peab arvestama asukoha eripära ja konteksti ning aitama kaasa funktsionaalse, kvaliteetse ja kestliku keskkonna loomisele.“

Jääb arusaamatuks, millist täiendavat eesmärki see ettepanek teenib, kuna see põhimõte on juba täna sõnastatud seaduse eesmärgina (PlanS § 1 lg 1). Õigusselguse tagamiseks ei ole mõistlik seadusesse lisada regulatsioone, mille formaalne sõnastus on küll erinev, kuid mille materiaalne sisu on sama seaduses juba oleva regulatsiooniga.

Liit teeb ettepaneku jätta eelnõus toodud täiendus PlanS sisse viimata.


Eelnõu § 1 p 8: paragrahvi 12 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:
„(4) Planeerimisel tuleb arvestada kliimamuutustega, võimaluse korral neid ennetades ja leevendades ning elukeskkonda kliimamuutustele kohandades.“

Eelnõu seletuskirjas on sätte ettepanekut põhjendatud seeläbi, et PlanS ei tulene üheselt ja selgelt kliimamuutustega arvestamise kohustuslikkust, mis aga ülemaailmses kliimaolukorras kindlasti vajalik on. Liit ei pea viidatud täiendust vajalikuks, sest mistahes keskkonnatingimustega arvestamine on PlanS § 1 lg-sse 1 sisse kirjutatud ja viidatud sätte puhul on tegemist samuti kohustava sättega. Õigusselguse tagamiseks ei ole mõistlik seadusesse lisada regulatsioone, mille formaalne sõnastus on küll erinev, kuid mille materiaalne sisu on sama juba seaduses oleva regulatsiooniga.

Eelnõu seletuskirjas toodud põhjenduse pinnalt võiks analoogia korras jõuda järeldusele, et lugematu arv kohustusi on PlanS-ist välja jäänud, kuna need ei tulene üheselt ja selgelt PlanS-ist. Näiteks ei ole PlanS samuti üheselt ja selgelt sisse kirjutatud, et ruumiline planeerimine peab tagama ohutu keskkonna kujunemise, kuigi ohutuse tagamine on planeerimisprotsessi tulemina läbiviidava ehitustegevuse keskne põhimõte.

Lisaks leiab Liit, kuivõrd tänaseks ei ole selge, kas ja millises sõnastuses võetakse kliimamuutuste osas vastu eriseadus(ed), siis ei tohiks täna see sellisel kujul olemuslikult deklaratiivne säte ka eelnõusse jääda. Kliimamuutustega arvestamine osas, kus juba on kehtivad regulatsioonid, toimib juba täna. Osas, kus kehtivaid norme pole, pole võimalik ka nende täitmist nõuda või jätta see kaalutlusõiguse korras KOV-i otsustada, kas kliimaeesmärgid, millele veel sisu pole antud, on täidetud või mitte. Ilma konkreetse normistikuta annaks kõnealune säte KOV-ile liiga laia tõlgendusvõimaluse ja huvitatud isikutel puuduks õigusselgus edasiste planeeringulahenduste koostamisel. Kokkuvõttes Liidu hinnangul võib selline ebaselgus ja piiramatu diskretsioon tuua kaasa võimu omavoli. Õigusaktid peavad olema aga sõnastatud selgelt ja arusaadavalt, et igaühel oleks võimalik regulatsioonist aru saada (PS § 13).

Liit teeb ettepaneku jätta eelnõus toodud täiendus PlanS sisse viimata.


Eelnõu § 1 p 12: paragrahvi 55 lõiget 2 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:
„Kui üldplaneering puudub või kui maakonnaplaneeringust varem kehtestatud üldplaneering ei kajasta maakonnaplaneeringus sätestatut, on maakonnaplaneering detailplaneeringu koostamise või projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks.“

Ja eelnõu § 1 p 13) paragrahvi 55 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:
„(21) Maakonnaplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi.“

Tegemist on PlanS olulise muudatuse kavatsusega, kuna hetkel kehtiva PlanS kohaselt ei saa maakonnaplaneering arvestades selle üldistusastet, reeglina olla detailplaneeringu koostamise või projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks (va EhSRS sätestatud kitsad erandid), niisamuti ei võimalda kehtiv PlanS seada kinnisomandile kitsendusi (va EhSRS sätestatud kitsad erandid).

Oluline on ka mõista, et maakonnaplaneering annab arengusuundumused reeglina maakonna tasandil (Plans § 55 lg 1) ja seal lahendatavate ülesannete otsustamisel lähtutakse maakonna mitte omavalitsuse ruumilistest vajadustest (Plans § 56 lg 2). Maakonnaplaneeringut erinevalt üldplaneeringust, mida menetleb KOV, menetleb riik (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, PlanS § 55 lg 4) ja avalikkuse, sh kogukonna kaasamise reeglid on üldplaneeringuga võrreldes oluliselt erinevad. Teisisõnu maakonnatasand ei kanna endas KOV-i tasandi ja KOV-i kogukonna nägemust ja erinevate huvigruppide huvide kompromissi KOV-i tasandil. Rõhutamist väärib, et ka üldplaneering saab olla projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks vaid juhul, kui seal on sätestatud projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad kasutus- ja ehitustingimused (PlanS § 125 lg 5 p 2). Maakonnaplaneeringu äärmiselt laia üldistusastet arvestades ja asjaolu, et maakonnaplaneeringu ülesandeks ei ole maakasutuse- ja ehitustingimuste määramine (PlanS § 56 lg 1), on lubamatu ja PlanS hierarhilisuse põhimõttega vastuolus anda maakonnaplaneeringule samaväärset roll üldplaneeringuga. Eeltoodust lähtuvalt – maakonnaplaneeringu äärmist üldistusastet arvestades – ei saa maakonnaplaneering olla aluseks ka kinnisomandi kitsenduste seadmisele.

Arusaamatu on ka, kuidas sellise regulatsiooni puhul oleks korraldatud menetlus. PlanS sätestab, et üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlusele kohaldatakse üldplaneeringu menetlusreegleid (PlanS § 142). Mis menetlusreeglid kehtivad detailplaneeringule, mida koostataks maakonnaplaneeringu alusel olukorras, kus kehtiv üldplaneering puudub või kui kehtiv üldplaneering on olemas, aga see on maakonnaplaneeringust kehtestatud ajaliselt varem?

Planeerimisseaduse hierarhilisuse seisukohast on oluline mõista, et üldplaneeringu ülesanne on täpsustada maakonnaplaneeringus sätestatud arengusuundumusi KOV-i tasandile (PlanS § 74 lg 1) ja üldplaneering on see lähtealus, mida detailplaneeringuga (PlanS § 124 lg 2) või projekteerimistingimustega (EhS § 26 lg 3 p 3) ellu tuleb viia. Pakutav PlanS muudatus muudaks viidatud põhimõtteliste seoste sisu ja väärtuse äärmiselt vastuoluliseks ja läbipaistmatuks.

Liidu hinnangul on tegemist ebavajaliku regulatsiooniga. Liidu hinnangul on oluline tagada, et riik suunaks ja survestaks kohalikke omavalitsusi lõpetama õigusrikkumine ja kehtestama ajakohaseid üldplaneeringuid1, sh seaduses nõutud täpsusega (PlanS § 75 lg 1 p-d 18 ja 26) selleks, et KOV-ides väheneks detailplaneeringute koostamise koormus ning üldplaneering saaks oluliselt sagedamini aluseks projekteerimistingimuste andmisele (PlanS § 125 lg 5) ning detailplaneeringu koostamise kohustus muutuks reegli asemel erandiks.

Riigi ülesanne peaks uute regulatsioonide loomise ja olemasolevate täiendamisega olema bürokraatia vähendamine, menetluse läbipaistvuse ja õigusselguse tagamine. On üldteada, et KOV-id rikuvad järjepidevalt ja süsteemselt seadust ja tekitavad huvitatud isikutele olulist kahju ebamõistlikult pikkade menetlusaegadega23, kui riik soovib bürokraatiat vähendada ja lihtsustada menetlusi, sh tagada haldusmenetluse põhimõtete järgimine (HMS § 5 lg 2), siis tuleb seda teha eesmärgipäraselt, mitte uusi ja segadust tekitavaid menetlusliike juurde mõeldes.

Eelnõu § 1 p 29) seaduse 7. peatükk tunnistatakse kehtetuks.

Jääb arusaamatuks, miks tunnistatakse kehtetuks regulatsioon, mis on KOV-ide tasandil tegelikult omaks võetud ja aktiivset kasutust (näiteks tuuleparkide osas koostatavad KOV-ide eriplaneeringud) leidnud. Toimivate regulatsioonide kaotamine ei too ilmselt kaasa bürokraatia vähendamist.

Liidu ettepanek on KOV-i eriplaneeringu regulatsiooni mitte kehtetuks tunnistada.


Eelnõu § 1 p 34) paragrahvi 126 lõiget 6 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:
„Uue katastriüksuse moodustamisel ei pea krundi piiridest lähtuma, kui pärast uue katastriüksuse moodustamist on detailplaneering ja seal määratud ehitusõigus endisel kujul elluviidav.“

Olemuslikult on tegemist vajaliku regulatsiooniga, ent pakutud sõnastus on ebaselge ja seega praktikas ilmselt vaidlusi tekitav, sh KOV-ide tasandil erinevalt rakenduv, mis omakorda suurendab õigusselgusetust.

Liit teeb ettepaneku viia säte kooskõlla EhS § 27 lg 4 p 8 kavandatava muudatusega ja sõnastada § 126 lg 6 II lause järgnevalt: Detailplaneeringus määratud krundi piire on lubatud ilma detailplaneeringut muutmata muuta, seal hulgas detailplaneeringus määratud krunte liita või jagada, kui selle tulemusena ei muutu planeeringualale määratud ehitusõigus.

Regulatsioonist üht moodi arusaamiseks on oluline sätte seletuskirjas selgitada näidetega (või lisada need selgitused PlanS § 126 lg 6 alapunktidena, kuidas krundi piiride muutumisel toimub ehitusõiguse jagunemine. Näiteks mitme krundi liitmisel liituvad neile kruntidele detailplaneeringuga määratud ehitusõigused, sh vajadusel saab hoonestusalasid täpsustada läbi projekteerimistingimuste menetluse EhS 27 lg 4 p 2 alusel. Ühe krundi jagamisel jaguneb sellele krundile määratud ehitusõigus vastavalt sellele, kuidas jaguneb krundi jagamise tulemusena krundile detailplaneeringus määratud hoonestusala, sh vajadusel saab hoonestusalasid täpsustada läbi projekteerimistingimuste menetluse EhS 27 lg 4 p 2 alusel. Kruntide piiride muutmisel MaaKS 2. ja 3 jao mõistes toimub ehitusõiguse jagunemine vastavalt sellele, kuidas jaguneb piiride muutmise tulemusena krundile detailplaneeringus määratud hoonestusala, sh vajadusel saab hoonestusalasid täpsustada läbi projekteerimistingimuste menetluse EhS 27 lg 4 p 2 alusel.


Eelnõu § 1 p 36: paragrahvi 129 lõiget 1 täiendatakse punktiga 5 järgmises sõnastuses:
„5) muud käesoleva lõike punktides 1–4 nimetamata põhjendatud juhud.“

Sedavõrd suure määramatuse astmega regulatsioon toob kaasa olulise võimu kuritarvitamise ohu (vastuolu HMS § 1). Juba praegu ei ole harvad juhud, kus KOV ähvardab planeeringu koostamise menetluse lõpetada, kui huvitatud isik ei allu KOV-i nõudmistele, sh ka selgelt õigusvastastele nõudmistele. Sageli pöörduvad huvitatud isikud selliste olukordade tekkel kohtusse ja ei ole harv, kus siis kohus KOV-ile selgitab, et viidatud nõudmised kui asjasse puutumatud või alusetud nõudmised tuleb kõrvale jätta. Paraku ei ole aga harv, kus KOV jätab siiski ka kohtu selgitused tähelepanuta.

Liit teeb ettepaneku sellises sõnastuses regulatsioon kui suure võimu kuritarvitamise riskiga regulatsioon kõrvale jätta. Liidu hinnangul katab PlanS § 129 lg 1 p I lause ära kõik eelnõu seletuskirjas viidatud olukorrad, järelikult ei ole neid vaja täiendavalt üle reguleerida.


Eelnõu § 1 p 37: paragrahvi 131 pealkirjas ning lõigetes 2, 21, 4 ja 5 asendatakse sõna „rajatiste“ sõnaga „ehitiste“.

Eelnõu § 1 p 38: paragrahvi 131 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
„(1) Planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seotud rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, samuti kohaliku omavalitsuse üksuse ülesande täitmiseks vajalikud avalikult kasutatavad hooned, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.“

Antud regulatsiooni puhul on sõltumata sellest, kas see regulatsioon kehtib ainult rajatiste või ka ehitiste osas, oluline mõista, et regulatsiooni on kahe erineva sisuga olukorra lahendamiseks:
(i) detailplaneeringu kohased (ehk planeeringu ala sisse jäävad) avalikuks kasutuseks ette nähtud tee ja sellega seotud rajatised (PlanS § 131 lg 1); ja
(ii) detailplaneeringukohaste ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud (ehk väljaspoole planeeringu ala jäävad) rajatised (PlanS § 131 lg 2).

Kui detailplaneeringu alale jäävate avalikult kasutatava taristu väljaehituse kohustuse osas reeglina on asjaolud selged ja vastavate halduslepingute kokkulepped arusaadavad, sh huvitatud isikuid ühetaoliselt kohtlevad, siis hoopis erinev on olukord väljaspoole planeeringu ala jäävate rajatistega (ja ilmselt hakkab olema ka hoonetega). Kuigi seaduse selgelt sõnastatud mõte on, et nõuda saab vaid rajatiste, mis on planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalikud ja planeeringulahendusega funktsionaalselt seotud (tuleb juhtida tähelepanu sellele, et mõlemad tingimused peavad olema täidetud samaaegselt4), siis praktikas ei põhjenda mitte ükski KOV konkreetse planeeringu kui üksikjuhtumiga (HMS § 51 lg 1) seotud otsest vajadust ja funktsionaalset seotust. Siinkohal on oluline, et mõisted „otseselt vajalik“ ja „funktsionaalselt seotud“ viitavad sellele, et väljaspoole planeeringu ala jäävad kohustused, mille kandmise huvitatud isik üle võtab, on mõlemasuunalised kohustused – ka omavalitsusel on kohustus tagada, et huvitatud isiku täidetud kohustus annab läbi otsese vajalikkuse ja funktsionaalse seotuse lisaväärtust planeeringualale endale. Seda mõlemasuunalisust KOV-id täna ei taga, mis tekitab ka huvitatud isikute vastuseisu sellele regulatsioonile (huvitatud isikutel puudub igasugune teadmine, millise KOV-i seadusest tuleneva ülesande täitmisse tasutud tasu suunatakse).

KOV-id rikuvad seda seadusest tulenevat kohustust ja küsivad reeglina üldisel tasandil kuid arusaamatutel alusel määratud tasu kas siis iga elamuühiku või suletud brutopinna ruutmeetri põhiselt. Selle tulemusena jäävad huvitatud isikud selgelt õigusselgusetusse ja õiguskindlusetusse teadmisest, kas ja kuidas nende poolt tasutav tasu aitab parandada/annab seni puudunud või puudulikuna olnud tagatise nende planeeringu kui üksikjuhtumi elluviimiseks ehk kuidas on tagatud eelnevalt selgitatud mõlemasuunalisuse toimimine. Lisaks tekitab selline õigusselgusetus sageli ka huvitatud isikute ebavõrdse kohtlemise olukordi. Sõltumata sellest, kas sõna rajatis asendada sõnaga ehitis või mitte eelnevalt kirjeldatud õigusselgusetus ja õiguskindlusetus jäävad.

Liidu hinnangul vajab see olukord selget regulatsiooni ja lahendust selleks, et väljapool detailplaneeringu ala jäävad kohustused (PlanS § 131 lg 2) vastaks sätte eesmärgile ja aitaks lisaks KOV-i ülesande täitmisele luua lisaväärtust ka konkreetsele planeeringule.

Alternatiivselt PlanS § 131 regulatsioonile teeb Liit ettepaneku selleks, et kinnisvaraettevõtted oleks detailplaneeringute elluviimise tagamisel ühetaoliselt ja võrdselt koheldud, näha ette kohalikul tasandil maksu kehtestamise regulatsioon – sotsiaalse taristu panuse maksuna.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku, et tagada eelnevalt viidatud mõlemasuunalisuse toimimine, täiendada PlanS § 131 lg 5 selliselt, et sõlmitav kokkulepe ei tagaks iga planeeringu kui üksikjuhtumi puhul selgust mitte ainult PlanS § 131 lg 1 kohustuste mõistes vaid ka sama paragrahvi lõige 2 kohustuste mõistes, sh lisades PlanS § 131 lg 5 punkti, millega täpsustatakse milliste planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud rajatiste (ja ka hoonete) väljaehitamise või väljaehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise kohustuse huvitatud isik üle võtab. Lisaks peab Liit oluliseks, et PlanS § 131 lisanduks täiendavalt lõige, mis reguleerib halduslepingu alusel tasutu või halduslepingu alusel väljaehitatu väärtuse hüvitamist huvitatud isikule omavalitsuse initsiatiivil planeeringu kehtetuks tunnistamise korral PlanS § 140 lg 1 alusel.


Eelnõu § 1 p 41) paragrahvi 139 lõikes 2 asendatakse sõna „kolme“ sõnadega „kahe ja poole“.

Olemuslikult on tegemist tervitatava regulatsiooniga, ent üldteada on asjaolu5, et suuremates (eelkõige Harjumaal ja Tallinnas) omavalitsustes on keskmine planeeringu menetlusaeg 2-3x pikem kui seaduses sätestatud tähtaeg. Sedavõrd oluline seaduses sätestatud tähtaja ületamine on huvitatud isikute majandustegevust olulisel määral halvav.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku lisada PlanS § 139 regulatsioon, mis sätestab, et õigusvastane viivitus PlanS § 139 lg 2 sätestatud tähtaja ületamisel, kui sellega kaasneb huvitatud isikule otsene varaline kahju, võib olla huvitatud isikule aluseks KOV-i vastu kahjunõude esitamiseks. Liidu hinnangul aitab see täiendus tagada seaduses määratud tähtaja täitmist.


Eelnõu § 1 p 42: paragrahvi 139 täiendatakse lõikega 7 järgmises sõnastuses:
„(7) Detailplaneering kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima seitsme aasta möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates. Detailplaneeringu kehtivust võib põhjendatud juhul pikendada ühe korra kuni seitse aastat.“

Jääb arusaamatuks viidatud muudatuse ettepaneku eesmärk, kuna PlanS on reguleeritud, millistel alustel võib planeeringu kehtetuks tunnistada (PlanS § 140 lg 1). Kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise alused on seaduses reguleeritud, siis jääb arusaamatuks eraldi regulatsiooni loomine planeeringu automaatse kehtetuks muutumise tarbeks. Sellise regulatsiooni sätestamise vastu räägivad näiteks järgmised praktilised olukorrad:
(i) Detailplaneeringute menetlus on praktikas väga pikaajaline protsess, mitmeid kordi pikem, kui seaduses sätestatud tähtaeg6. Paraku ei ole ka näha, et see olukord muutuks – pigem vastupidi. On ebaproportsionaalne määrata detailplaneeringule automaatne kehtetuks muutumise tähtaeg olukorras, kus KOV-id ei suuda täita detailplaneeringu menetlusele sätestatud tähtaega ületades seda mitmeid kordi. Siinkohal olgu võrdleva näitena toodud, et seadus sätestab ehitusloa menetlusele 30 päevase tähtaja (EhS § 42 lg 5), ehitusluba kaotab kehtivuse aga kas selle realiseerimise järgselt või hiljemalt 7.a pärast arvates ehitamisega alustamist (EhS § 45 lg 1). Määrata detailplaneeringule ja ehitusloale sama kehtivusaeg olukorras, kus nende menetluste kestvuste vahe on kümnetes kordades, on ilmselgelt ebaproportsionaalne;
(ii) Detailplaneeringute, eriti just suurema ala või keerukamate olukordade suhtes kehtestatud planeeringute kehtestamine, vaidlustatakse sageli kohtus, sh sageli kaebajate poolt ka kohtumenetlust teadlikult venitades selleks, et detailplaneeringu elluviimine võimalikult kaugele edasi lükata. On üldteada, et kohtumenetlus kolmes kohtuastmes kokku võib võtta väga pika aja, seega ei ole välistatud, et kui planeeringule määrata selge õigust lõpetav tähtaeg, siis võib see tähtaeg saabuda juba kohtumenetluse ajal või vahetult peale kohtumenetluse lõppu, mil ebamõistlikult lühike aeg ei võimalda enam planeeringut ellu viia enne seda, kui planeering automaatselt kehtetuks muutub;
(iii) Suuremate või keerukamate planeeringute korral on sage, et enne planeeringu elluviimist on vaja sõlmida (vajadusel kohtu kaudu saada) kokkulepped juurdepääsude saamiseks/tehnovõrkude rajamiseks ja/või viia läbi ajamahukas arhitektuurikonkurss ja/või lahendada mõni keskkonnaalane küsimus (likvideerida avastatud jääkreostus, teha seiret ja istutada ümber kaitstavad taimed vms), misjärel alles osutub võimalikuks ehitusprojekti koostamine ja seejärel ehitusloa taotlemine (on ka üldteada, et omavalitsused ületavad ka ehitusloa menetlusele seadusega ettenähtud tähtaegasid kordades), mis omakorda võib taas tähendada seda, et reaalse ehitustööga alustamise hetkeks on detailplaneeringu õigusjõud ammendunud ja detailplaneering kehtetuks muutunud;
(iv) Suurema ehitusõigusega ja suuremat ala hõlmavad planeeringud viiakse reeglina ellu etapiti. Etapiti elluviimisel jääb 7.a periood alates detailplaneeringu kehtestamisest ilmselgelt ebamõistlikult lühikeseks.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku seda muudatust PlanS mitte sisse viia. Alternatiivselt, kui esinevad mõjuvad põhjused (hetkel seletuskirjast neid ei nähtu), miks tuleb detailplaneeringule seada õigust lõpetav tähtaeg, siis teeb Liit ettepaneku, et selleks detailplaneeringu kehtetuks muutumise automaatseks aluseks on detailplaneeringu elluviimine – teisisõnu detailplaneering muutub automaatselt kehtetuks, kui selles sätestatud õigused on realiseeritud (analoogselt ehitusloaga, mis kaotab kehtivuse, kui selles sätestatud õigus on realiseeritud ja ehitis on kasutusele võetud). See automaatne kehtetuks muutumise alus on mõistlik ja proportsionaalne eesmärgi suhtes kui seadusandja selge tahe on detailplaneeringust võrsuva õiguse lõppemine reguleerida. Kõiki muid olukordi aga, kui detailplaneeringut ei asuta ellu viima, on võimalik lahendada läbi PlanS § 140 lg 1.


Eelnõu § 1 p 43: paragrahvi 140 lõiget 1 täiendatakse punktidega 3 ja 4 järgmises sõnastuses:
„3) pärast detailplaneeringu kehtestamist on ilmnenud asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus;
4) selleks on muu avalikul huvil põhinev põhjus.“

Jääb arusaamatuks viidatud muudatuse ettepaneku eesmärk, kuna PlanS § 140 lg 1 p 2 I alternatiiv „planeeringu koostamise korraldaja /---/ soovib planeeringu elluviimisest loobuda“ katab ära mõlemad täienduse ettepaneku olukorrad - planeeringu elluviimist välistava asjaolu ilmnemine või oluline avalik huvi.

Puudub mistahes mõistlik põhjus või vajadus reguleerida täiendava, sisult samaväärse kuid erinevalt sõnastatud sättega juba seaduses reguleeritud olukorda. Õigusaktid peaksid olema sõnastatud selgelt ja arusaadavalt, et igaühel oleks võimalik regulatsioonist aru saada (PS § 13).

Liidu ettepanek on see ebavajalik täiendus eelnõus välja jätta.


Palun esitatud arvamustega arvestada.


Lugupidamisega

/digitaalallkiri/

Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor




Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Meie 29.09.2025

Tagasiside PlanS tööversioonile 16/09/2025

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (edaspidi Liit) on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi edastatud PlanS täiendamise eelnõu tööversiooni nr 16/09/25 (edaspidi Eelnõu) kätte saanud. Esmalt täname, et võimaldasite osalemist 19.08.2025 töötoas “Detailplaneeringute menetlemise tõhustamise võimalused”. On hea meel tõdeda, et riik on astumas esimesi samme planeerimismenetluste tõhustamise suunas, seda kinnitab ka edastatud PanS tööversioon 16/09/25, milles toodud täpsustuste mõju on olulises osas küll pigem formaalne, ent on ka mõned parandused, mille mõju planeerimismenetluse efektiivistumisele on kindlasti ka sisuline. Enne täpsemaid selgitusi rõhutame, et Liit tervitab Eelnõu esimesel lehel toodud selgitust, et planeerimissüsteemi tõhustamise teiste võimaluste analüüs jätkub. Liit eeldab ja loodab, et see jätkuv töö sisaldab ka kõigi Liidu poolt 10.04.2025 edastatud PlanS muudatuste (Lisa 1), selleks, et planeerimismenetlus efektiivsemaks muutuks, analüüsi ja eelnõuks vormimist.
Tagasiside Eelnõule:
1.1. Tegemist on eelkõige vormilise parandusega, mis Liidu hinnangul ühest küljest aitab luua õigusselgust, teisest küljest aga võib luua uue võimu kuritarvitamise olukorra:
• Õigusselgust seeläbi, et etappides ja tegevustes, milles seni pole seadusega tähtaega määratud, võivad KOV-id määrata tähtajad tekitades õigusselguse huvitatud isikutele, mis aja jooksul mingi menetlusetapp või menetlusetapi tegevus peaks läbi viidud saama, sh ka huvitatud isiku enda poolt. Oluline on selle õigusselguse tagamise puhul ka edastada KOV-ile selge signaal, et kui siis isik, kellele tähtaeg on määratud, sellest kinni ei pea, siis on KOV-il õigus ja kohustus menetlusega jätkata mitte jätkuvalt ootele jääda (mis on hetkeolukord);
• Võimu kuritarvitamise risk seeläbi, et KOV-i saavad täiendava võimaliku manipulatsiooniinstrumendi huvitatud isikute suhtes. Ka juba praegu rakendavad osad KOV-id taktikat, et kui huvitatud isik KOV-i poolt määratud tähtaja jooksul KOV-i nõutud muudatusi planeeringu lahendusse sisse ei vii, siis ähvardab KOV, et lõpetab planeeringu menetluse, kuna eeldab huvitatud isiku sellisest käitumisest, et huvitatud isikul puudub huvi planeeringu menetlusega jätkamiseks. Sellistel juhtudel pole sageli aga küsimus mitte selles, et huvitatud isik ei soovi planeeringu menetlusega jätkamist, vaid selles, et KOV-i poolt nõutud planeeringu lahenduse muutmise nõue on õigusvastane ja/või põhjendamata, mistõttu objektiivselt ei soovi ja saa huvitatud isik sellega nõustuda.
1.2. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.3. Tegemist on olulise PlanS täpsustamisega, mis võib anda olulise mõju planeerimismenetluste efektiivistumisele. Liit tervitab, et riigi tasandil on tekkinud mõistmine, et KOV-ide üle on vajalik ja põhjendatud hakata teostama järelevalvet planeerimismenetluste oluliste puudustega – eelkõige ebanormaalsed ajalised viivitused – seoses. Iseküsimus on, milline on järelevalve ja ettekirjutuse praktiline väärtus, kui KOV-id ka täna seadusest kinni ei pea, sh ekstreemsematel juhtudel ka kohtulikest kompromissidest ja -lahenditest.
Lahendamata on jätkuvalt küsimus, millele on Liit ka varasemalt tähelepanu juhtinud (vt Lisa 1) ehk kuidas tekib huvitatud isikul reaalne võimalus ka huvitatud isikule tekkinud kahju hüvitamisele seoses planeeringumenetluse õigusvastase viibimisega Kovi tegevuse tõttu.
1.4. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.5. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.6. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.7. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.8. Tegemist on mõistliku täpsustusega, Liit nõustub, et senine lähenemine – olemasoleva hoonestuse vahele jääv – oli liialt piirav ning oluline on anda lihtsam ja efektiivsem menetlusvõimalus ka puhuks, kus kinnisasi külgneb või asub olemasoleva hoonestuse vahetus läheduses. Arusaamatu on täiendus „hoonestatud või hoonestamata kinnisasi“, lakooniline termin „kinnisasi“ hõlmab nii hoonestatud kui hoonestamata kinnisasju. Vajadusel võib selgituse – kui eeltoodu osas on olnud sätte ja/või termini vääriti mõistmisi KOV-ide poolt - lisada Eelnõu seletuskirja.
Liit teeb siiski ettepaneku sätestada siiski PlanS § 125 lg 5 kahe punktina:
(1) [Eelnõus sisalduv ettepanek:] üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega; või
(2) [Liidu täiendav ettepanek:] üldplaneeringus ei ole määratud piisava täpsusega ehitustingimusi, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ja üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.
Tegemist on vajaliku täiendusega olukordadeks, kus üldplaneeringus on küll määratud kasutustingimused, aga ei ole piisava täpsusega määratud ehitustingimused, sh arhitektuuritingimused. See puudujääk on omane kõigile vanematele üldplaneeringutele (näiteks Tallinna linna üldplaneeringule1, Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule), aga ka uuematele üldplaneeringutele. See omakorda tähendab, et väga paljudel juhtudel ei olegi KOV-il võimalik PlanS § 125 lg 5 kui lihtsamat ja efektiivsemat menetlust kaalutlusõiguse alusel rakendada, sest üldplaneeringus on jäänud ehitustingimused, sh arhitektuuritingimused piisava täpsusega määramata.
Siinkohal rõhutab Liit, et on üldteada, et PlanS § 125 lg 5 on kaalutlusõiguse alusel rakendatav õigusnorm, mis tähendab, et selle erandi rakendamiseks toimub igakordselt põhjalik kaalumine, sh erinevate osapoolte huvide kaalumine. Küll aga lihtsustaks see Liidu poolt pakutav täiendus olulisel määral selliste üksikute hoonestatud kinnisasjade vahele või vahetusse lähedusse jäävate kinnisasjade hoonestamisega seotud menetlusi, kus kehtivad üldplaneeringud ei ole ehitustingimuste osas aga piisava täpsusega.
Täiendavalt, sellistes olukordades, kus KOV rakendab PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevat erandit võib ju PlanS §-de 9 ja 10 toodud põhimõtete tagamiseks sätestada PlanS § 125 lg-s 6, et: [Kohaliku omavalitsuse üksus määrab käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused] ja viib PlanS § 125 lg 5 p 2 korral läbi avatud menetluse EhS § 31 lg 1 toodud avatud menetlusena.
1.9. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.10. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.11. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, sest senine regulatsioon, kus seadusest tulenevat tähtaega hakati arvestama planeeringu algatamisest, tekitas kunstlikult olukorra, kus KOV-id sageli hilisema ajakokkuhoiu eesmärgil2 viisid planeeringu algatamise eelse menetlusse sedavõrd detailidesse, kus põhimõtteliselt algatamise eelselt viidi KOV-is läbi juba ka planeeringu vastuvõtmise ja kehtestamise eelduste kontroll ning pandi paika nõudeid ehitusprojekti täpsusega. On üldteada, et veel paar aastat tagasi võttis planeeringu algatamise eelne menetlus näiteks Tallinna Linnaplaneerimise Ametis aega ligikaudu 2.a.
Samas on oht, et realiseerub ehitus- ja kasutuslubade menetlusele omane olukord, kus KOV sisestab EhR-i ehitusloa taotluse ehitusloa andmiseks ja kasutusloa taotluse kasutusloa andmiseks alles siis, kui KOV-il on vastav menetlus juba enne vastava ehitus- või kasutusloa taotluse sisestamist läbi viidud. Nii tekitatakse formaalselt olukord, kus ehitus- ja kasutusload väljastatakse taotluse sisestamisest alates 30 päeva jooksul ehk formaalselt näib justkui oleks vastava loe menetlus läbi viidud seaduses sätestatud 30 päeva jooksul, kuid taotlust ennast on tegelikult enne taotluse sisestamist menetletud juba paar aastat. On tõsine risk sellise seadusest väljaspoole jääva „eelmenetluse“ või „eelkonsultatsiooni“ tekkeks, sest 19.08.2025 kohtumisel andis TLPA esindaja mõista, et sel juhul tuleb Tallinna Linnaplaneerimise Ametil rakendada siiski taotluse registreerimise eelset menetlust ehk „eelkonsultatsioone“.
Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku kaaluda PlanS § 128 lg 4 I lause täpsustamist tuues sisse põhimõtte, et planeering loetakse algatatuks, kui KOV ei ole 30 päeva jooksul alates algatamise taotluse saamisest määranud planeeringu koostamiseks täiendavaid tingimusi või keeldunud planeeringu algatamisest (II lause ehk pikem tähtaeg keerulisemate planeeringute korral jääks samuti kehtima). Ka selline regulatsioon lihtsustaks planeerimismenetlust, sest:
• Annaks KOV-ile lihtsamatel puhkudel, kus algatamise taotlus on sedavõrd selge, et puudub vajadus täiendavate tingimuste seadmiseks, õiguse lugeda planeeringu algatatuks taotluse esitamisega;
• Kohustab KOV-i ülejäänud juhtudel määrama 30 päeva jooksul alates taotluse esitamisest tingimused, milliste määramise järgselt loetakse planeering algatatuks;
• Kohustab KOV-i 30 päeva jooksul alates taotluse esitamisest keelduma planeeringu algatamisest, kui esinevad planeeringu algatamata jätmise alused.
Liit näeb, et selline regulatsioon efektiivistaks planeeringute menetlust olulist, sh aitaks kaasa eelnevalt viidatud riskide ennetamisele. Üldteada põhimõte, et planeeringu algatamine ei anna huvitatud isikule õiguspärast ootust selle kehtestamise suhtes, sest planeeringu menetlus, sh sobiva lahenduse leidmine toimub ju siiski planeerigu menetluse käigus ehk peale planeeringu algatamist või algatatuks lugemist.
1.12. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, mille eesmärgipärane rakendamine võib tuua kaasa olulise planeerimismenetluse efektiivistumise. Liit tervitab kavandatavat muudatust, kuna moraalselt vananenud planeeringuid, mida ei ole võimalik projekteerimistingimustega EhS § 27 piiratud võimaluste tõttu täpsustada, on massiliselt.
Regulatsioonide endiga palub Liit üle vaadata Eelnõus toodud sätete sõnastuse ettepanekud PlanS § 1391 lg 2, lg 3 ja lg 5 osas. Kui lg-te 2 ja 3 puhul on tegemist eelkõige vormiliste paranduste vajadusega, siis lg 5 puhul on tegemist sisulise paranduse vajadusega. § 126 lg 1 p-des 1 kuni 4 (ka 5) toodud ülesandes on planeeringu koostamisel kohustuslikud (PlanS § 126 lg 2), seega ei saa esineda olukorda, kus neid näitajaid ei ole määratud (alates PES-i sätetest on need 4 komponenti olnud püsivalt planeeringu koostamise eesmärkideks). Detailplaneeringu muutmise vajadus võrsub eelkõige olukorras, kus need p-des 1 kuni 4 loetletud näitajad on määratud, aga neid on vaja muuta (näiteks määratud hoonete arvu3 või maakasutuse sihtotstarvet4 või muud planeeringu olemuslikku näitajat5). Eeltoodust lähtuvalt näib, et § 1391 lg 5 I lause II pool vajab täpsustamist: [kui neid ei ole muudetava detailplaneeringuga lahendatud] ja neid ei soovita detailplaneeringu muutmisel muuta.
1.13. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
Palun Liidu ettepanekuid tõsiselt kaaluda ja mõista, et Liit on tõsises mures Eesti Vabariigis bürokraatia vohamise tulemusena tekkinud ettevõtluskeskkonna konkurentsivõime olulise halvenemise pärast. Liit rõhutab, et eeldab ja loodab, et PlanS täpsustamine jätkub ja hakkab peagi vormuma eelnõuks ka ülejäänud ettepanekute ulatuses, mille Liit on edastanud 10.04.2025 lisatud manusena.
Eelkõige ootab Liit, millal tekib avalik diskusioon kõige suuremat mõju omava muudatusettepaneku üle (Lisa 1), millega kaob ära PlanS § 125 lg 1 toodud väga laiapõhjaline alus detailplaneeringute koostamiseks linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes. Detailplaneeringu koostamise kohustus määratakse üldplaneeringuga või on see KOV-i kaalutlusotsus (kui üldplaneeringus ei ole kohustust määratud, aga taotletav ehitusõigus seda spetsiifilisuse tõttu nõuab või on taotletav ehitusõigus üldplaneeringuga vastuolus) ja seda mõlema aluse korral lähtudes konkreetse linna kui asustusüksuse, alevi või aleviku osa, kuhu ehitusõigust kavandada soovitakse, asukohaspetsiifikast või ehitusõiguse enda spetsiifilisusest. Ka praegu määrab PlanS § 75 lg 1 p 26 detailplaneeringu koostamise kohustusega ala, aga seda lähtuvalt PlanS § 125 lg 1 laiast määratlusest – mis on vastuolus hierarhilisuse põhimõttega - planeerimismenetluse hierarhilisust arvestades, peaks esmalt üldplaneeringuga määratama detailplaneeringu koostamise kohustus kas asukohaspetsiifilisest või ehitusõiguse spetsiifilisusest (näiteks kõrghoonete piirkond) lähtuvalt ja detailplaneeringu koostamise kohustus tuleneb siis üldplaneeringuga määratust. Kõigil ülejäänud juhtudel sõltumata asjaolust, et planeeritav ala asub linnas kui asustusüksuses, alevis või alevikus toimub ehitusõiguse andmine projekteerimistingimustega, mis peavad olema kooskõlas PlanS § 75 lg 1 p 18 määratud projekteerimistingimuste andmise alustega.


Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Andres Aavik
juhatuse esimees
Lisa 1: Liidu 10.04.2025 esitatud pöördumine


Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 10.04.2025 nr 25-04-10
[email protected]
[email protected]



Seisukoht planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse 05.03.2025 eelnõule


Eesti Kinnisvarafirmade Liit (edaspidi Liit) tänab, et Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on Liidu kaasanud planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse (edaspidi Eelnõu) väljatöötamisse. Liit on esitatud muudatusettepanekud üle vaadanud, neid analüüsinud ja esitab alljärgnevalt seisukoha osas, milles suhtes peab Liit vajalikuks sisulist seisukohta avaldada:
Eelnõu § 1 p 4: paragrahvi 6 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses:
„(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 11 nimetatud planeeringu elluviimise alguseks loetakse kehtiva planeeringu alusel tehtavate tegevustega alustamist, kui planeeringus ei ole määratud teisiti.“

Olemuslikult on tegemist vajaliku regulatsiooniga (näiteks PlanS § 140 lg 1 mõistes), kuid mõiste „planeeringu alusel tehtavate tegevuste alustamine“ on väga avara sisuga. Planeeringu alusel tehtavad tegevused võivad olla nii eraõiguslikud (näiteks PlanS § 126 lg 1 p-des 17 ja 18 sätestatud ülesande täitmine), kui ka avalik-õiguslikud (näiteks PlanS § 126 lg 1 p-des 1 või 20 sätestatud ülesande täitmine). Eraõiguslike puhul ei pruugi need kohalikule omavalitsusele (edaspidi KOV) nähtavad olla, mistõttu võib nende tegevustega alustatus või mitte alustatus ebavajalikke erimeelsusi KOV-iga tekitada. Avalik-õiguslikud on nähtavad, kuna need on reeglina seotud KOV-is läbi viidava mõne menetlusega.

Liit teeb ettepaneku, et planeeringu elluviimise alguseks loetakse PlanS § 14 lg 1, § 56 lg 1, § 75 lg 1 ja § 126 lg 1 sätestatud planeeringu mistahes ülesande täitmisega alustamist. Täienduse „kui planeeringus ei ole määratud teisiti“ osas teeme ettepaneku, see välja jätta, kuna ei ole välistatud, et KOV-id võivad seda diskretsioonilist võimalust huvitatud isiku suhtes ebaproportsionaalselt sisustada. Näiteks võib KOV nõuda huvitatud isikult, et detailplaneeringu elluviimise alguseks tuleb lugeda ajahetk, mil huvitatud isik on rajanud detailplaneeringu kohase avalikult kasutatava taristu (mis üldjuhul on KOV-is eelduseks sellele, et huvitatud isik saaks asuda realiseerima detailplaneeringus määratud ehitusõigust).

Liit on seisukohal, et sisustamata õigusmõisteid võiks võimalusel õigusselguse tagamiseks vältida ning hoiduda ebamõistlikult laia diskretsiooni jätmisest KOV-ile, mis võib tuua kaasa halvimal juhul võimu kuritarvitamise (vastuolu HMS § 1) ja huvitatud isikute õiguste ebaproportsionaalse piiramise (tagamaks HMS § 54 põhimõtet).


Eelnõu § 1 p 5: paragrahvi 8 teksti täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:
„Planeerimisel peab arvestama asukoha eripära ja konteksti ning aitama kaasa funktsionaalse, kvaliteetse ja kestliku keskkonna loomisele.“

Jääb arusaamatuks, millist täiendavat eesmärki see ettepanek teenib, kuna see põhimõte on juba täna sõnastatud seaduse eesmärgina (PlanS § 1 lg 1). Õigusselguse tagamiseks ei ole mõistlik seadusesse lisada regulatsioone, mille formaalne sõnastus on küll erinev, kuid mille materiaalne sisu on sama seaduses juba oleva regulatsiooniga.

Liit teeb ettepaneku jätta eelnõus toodud täiendus PlanS sisse viimata.


Eelnõu § 1 p 8: paragrahvi 12 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:
„(4) Planeerimisel tuleb arvestada kliimamuutustega, võimaluse korral neid ennetades ja leevendades ning elukeskkonda kliimamuutustele kohandades.“

Eelnõu seletuskirjas on sätte ettepanekut põhjendatud seeläbi, et PlanS ei tulene üheselt ja selgelt kliimamuutustega arvestamise kohustuslikkust, mis aga ülemaailmses kliimaolukorras kindlasti vajalik on. Liit ei pea viidatud täiendust vajalikuks, sest mistahes keskkonnatingimustega arvestamine on PlanS § 1 lg-sse 1 sisse kirjutatud ja viidatud sätte puhul on tegemist samuti kohustava sättega. Õigusselguse tagamiseks ei ole mõistlik seadusesse lisada regulatsioone, mille formaalne sõnastus on küll erinev, kuid mille materiaalne sisu on sama juba seaduses oleva regulatsiooniga.

Eelnõu seletuskirjas toodud põhjenduse pinnalt võiks analoogia korras jõuda järeldusele, et lugematu arv kohustusi on PlanS-ist välja jäänud, kuna need ei tulene üheselt ja selgelt PlanS-ist. Näiteks ei ole PlanS samuti üheselt ja selgelt sisse kirjutatud, et ruumiline planeerimine peab tagama ohutu keskkonna kujunemise, kuigi ohutuse tagamine on planeerimisprotsessi tulemina läbiviidava ehitustegevuse keskne põhimõte.

Lisaks leiab Liit, kuivõrd tänaseks ei ole selge, kas ja millises sõnastuses võetakse kliimamuutuste osas vastu eriseadus(ed), siis ei tohiks täna see sellisel kujul olemuslikult deklaratiivne säte ka eelnõusse jääda. Kliimamuutustega arvestamine osas, kus juba on kehtivad regulatsioonid, toimib juba täna. Osas, kus kehtivaid norme pole, pole võimalik ka nende täitmist nõuda või jätta see kaalutlusõiguse korras KOV-i otsustada, kas kliimaeesmärgid, millele veel sisu pole antud, on täidetud või mitte. Ilma konkreetse normistikuta annaks kõnealune säte KOV-ile liiga laia tõlgendusvõimaluse ja huvitatud isikutel puuduks õigusselgus edasiste planeeringulahenduste koostamisel. Kokkuvõttes Liidu hinnangul võib selline ebaselgus ja piiramatu diskretsioon tuua kaasa võimu omavoli. Õigusaktid peavad olema aga sõnastatud selgelt ja arusaadavalt, et igaühel oleks võimalik regulatsioonist aru saada (PS § 13).

Liit teeb ettepaneku jätta eelnõus toodud täiendus PlanS sisse viimata.


Eelnõu § 1 p 12: paragrahvi 55 lõiget 2 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:
„Kui üldplaneering puudub või kui maakonnaplaneeringust varem kehtestatud üldplaneering ei kajasta maakonnaplaneeringus sätestatut, on maakonnaplaneering detailplaneeringu koostamise või projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks.“

Ja eelnõu § 1 p 13) paragrahvi 55 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:
„(21) Maakonnaplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi.“

Tegemist on PlanS olulise muudatuse kavatsusega, kuna hetkel kehtiva PlanS kohaselt ei saa maakonnaplaneering arvestades selle üldistusastet, reeglina olla detailplaneeringu koostamise või projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks (va EhSRS sätestatud kitsad erandid), niisamuti ei võimalda kehtiv PlanS seada kinnisomandile kitsendusi (va EhSRS sätestatud kitsad erandid).

Oluline on ka mõista, et maakonnaplaneering annab arengusuundumused reeglina maakonna tasandil (Plans § 55 lg 1) ja seal lahendatavate ülesannete otsustamisel lähtutakse maakonna mitte omavalitsuse ruumilistest vajadustest (Plans § 56 lg 2). Maakonnaplaneeringut erinevalt üldplaneeringust, mida menetleb KOV, menetleb riik (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, PlanS § 55 lg 4) ja avalikkuse, sh kogukonna kaasamise reeglid on üldplaneeringuga võrreldes oluliselt erinevad. Teisisõnu maakonnatasand ei kanna endas KOV-i tasandi ja KOV-i kogukonna nägemust ja erinevate huvigruppide huvide kompromissi KOV-i tasandil. Rõhutamist väärib, et ka üldplaneering saab olla projekteerimistingimuste väljaandmise aluseks vaid juhul, kui seal on sätestatud projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad kasutus- ja ehitustingimused (PlanS § 125 lg 5 p 2). Maakonnaplaneeringu äärmiselt laia üldistusastet arvestades ja asjaolu, et maakonnaplaneeringu ülesandeks ei ole maakasutuse- ja ehitustingimuste määramine (PlanS § 56 lg 1), on lubamatu ja PlanS hierarhilisuse põhimõttega vastuolus anda maakonnaplaneeringule samaväärset roll üldplaneeringuga. Eeltoodust lähtuvalt – maakonnaplaneeringu äärmist üldistusastet arvestades – ei saa maakonnaplaneering olla aluseks ka kinnisomandi kitsenduste seadmisele.

Arusaamatu on ka, kuidas sellise regulatsiooni puhul oleks korraldatud menetlus. PlanS sätestab, et üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlusele kohaldatakse üldplaneeringu menetlusreegleid (PlanS § 142). Mis menetlusreeglid kehtivad detailplaneeringule, mida koostataks maakonnaplaneeringu alusel olukorras, kus kehtiv üldplaneering puudub või kui kehtiv üldplaneering on olemas, aga see on maakonnaplaneeringust kehtestatud ajaliselt varem?

Planeerimisseaduse hierarhilisuse seisukohast on oluline mõista, et üldplaneeringu ülesanne on täpsustada maakonnaplaneeringus sätestatud arengusuundumusi KOV-i tasandile (PlanS § 74 lg 1) ja üldplaneering on see lähtealus, mida detailplaneeringuga (PlanS § 124 lg 2) või projekteerimistingimustega (EhS § 26 lg 3 p 3) ellu tuleb viia. Pakutav PlanS muudatus muudaks viidatud põhimõtteliste seoste sisu ja väärtuse äärmiselt vastuoluliseks ja läbipaistmatuks.

Liidu hinnangul on tegemist ebavajaliku regulatsiooniga. Liidu hinnangul on oluline tagada, et riik suunaks ja survestaks kohalikke omavalitsusi lõpetama õigusrikkumine ja kehtestama ajakohaseid üldplaneeringuid1, sh seaduses nõutud täpsusega (PlanS § 75 lg 1 p-d 18 ja 26) selleks, et KOV-ides väheneks detailplaneeringute koostamise koormus ning üldplaneering saaks oluliselt sagedamini aluseks projekteerimistingimuste andmisele (PlanS § 125 lg 5) ning detailplaneeringu koostamise kohustus muutuks reegli asemel erandiks.

Riigi ülesanne peaks uute regulatsioonide loomise ja olemasolevate täiendamisega olema bürokraatia vähendamine, menetluse läbipaistvuse ja õigusselguse tagamine. On üldteada, et KOV-id rikuvad järjepidevalt ja süsteemselt seadust ja tekitavad huvitatud isikutele olulist kahju ebamõistlikult pikkade menetlusaegadega23, kui riik soovib bürokraatiat vähendada ja lihtsustada menetlusi, sh tagada haldusmenetluse põhimõtete järgimine (HMS § 5 lg 2), siis tuleb seda teha eesmärgipäraselt, mitte uusi ja segadust tekitavaid menetlusliike juurde mõeldes.

Eelnõu § 1 p 29) seaduse 7. peatükk tunnistatakse kehtetuks.

Jääb arusaamatuks, miks tunnistatakse kehtetuks regulatsioon, mis on KOV-ide tasandil tegelikult omaks võetud ja aktiivset kasutust (näiteks tuuleparkide osas koostatavad KOV-ide eriplaneeringud) leidnud. Toimivate regulatsioonide kaotamine ei too ilmselt kaasa bürokraatia vähendamist.

Liidu ettepanek on KOV-i eriplaneeringu regulatsiooni mitte kehtetuks tunnistada.


Eelnõu § 1 p 34) paragrahvi 126 lõiget 6 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses:
„Uue katastriüksuse moodustamisel ei pea krundi piiridest lähtuma, kui pärast uue katastriüksuse moodustamist on detailplaneering ja seal määratud ehitusõigus endisel kujul elluviidav.“

Olemuslikult on tegemist vajaliku regulatsiooniga, ent pakutud sõnastus on ebaselge ja seega praktikas ilmselt vaidlusi tekitav, sh KOV-ide tasandil erinevalt rakenduv, mis omakorda suurendab õigusselgusetust.

Liit teeb ettepaneku viia säte kooskõlla EhS § 27 lg 4 p 8 kavandatava muudatusega ja sõnastada § 126 lg 6 II lause järgnevalt: Detailplaneeringus määratud krundi piire on lubatud ilma detailplaneeringut muutmata muuta, seal hulgas detailplaneeringus määratud krunte liita või jagada, kui selle tulemusena ei muutu planeeringualale määratud ehitusõigus.

Regulatsioonist üht moodi arusaamiseks on oluline sätte seletuskirjas selgitada näidetega (või lisada need selgitused PlanS § 126 lg 6 alapunktidena, kuidas krundi piiride muutumisel toimub ehitusõiguse jagunemine. Näiteks mitme krundi liitmisel liituvad neile kruntidele detailplaneeringuga määratud ehitusõigused, sh vajadusel saab hoonestusalasid täpsustada läbi projekteerimistingimuste menetluse EhS 27 lg 4 p 2 alusel. Ühe krundi jagamisel jaguneb sellele krundile määratud ehitusõigus vastavalt sellele, kuidas jaguneb krundi jagamise tulemusena krundile detailplaneeringus määratud hoonestusala, sh vajadusel saab hoonestusalasid täpsustada läbi projekteerimistingimuste menetluse EhS 27 lg 4 p 2 alusel. Kruntide piiride muutmisel MaaKS 2. ja 3 jao mõistes toimub ehitusõiguse jagunemine vastavalt sellele, kuidas jaguneb piiride muutmise tulemusena krundile detailplaneeringus määratud hoonestusala, sh vajadusel saab hoonestusalasid täpsustada läbi projekteerimistingimuste menetluse EhS 27 lg 4 p 2 alusel.


Eelnõu § 1 p 36: paragrahvi 129 lõiget 1 täiendatakse punktiga 5 järgmises sõnastuses:
„5) muud käesoleva lõike punktides 1–4 nimetamata põhjendatud juhud.“

Sedavõrd suure määramatuse astmega regulatsioon toob kaasa olulise võimu kuritarvitamise ohu (vastuolu HMS § 1). Juba praegu ei ole harvad juhud, kus KOV ähvardab planeeringu koostamise menetluse lõpetada, kui huvitatud isik ei allu KOV-i nõudmistele, sh ka selgelt õigusvastastele nõudmistele. Sageli pöörduvad huvitatud isikud selliste olukordade tekkel kohtusse ja ei ole harv, kus siis kohus KOV-ile selgitab, et viidatud nõudmised kui asjasse puutumatud või alusetud nõudmised tuleb kõrvale jätta. Paraku ei ole aga harv, kus KOV jätab siiski ka kohtu selgitused tähelepanuta.

Liit teeb ettepaneku sellises sõnastuses regulatsioon kui suure võimu kuritarvitamise riskiga regulatsioon kõrvale jätta. Liidu hinnangul katab PlanS § 129 lg 1 p I lause ära kõik eelnõu seletuskirjas viidatud olukorrad, järelikult ei ole neid vaja täiendavalt üle reguleerida.


Eelnõu § 1 p 37: paragrahvi 131 pealkirjas ning lõigetes 2, 21, 4 ja 5 asendatakse sõna „rajatiste“ sõnaga „ehitiste“.

Eelnõu § 1 p 38: paragrahvi 131 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
„(1) Planeeringu koostamise korraldaja on kohustatud oma kulul välja ehitama detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seotud rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, samuti kohaliku omavalitsuse üksuse ülesande täitmiseks vajalikud avalikult kasutatavad hooned, kui planeeringu koostamise korraldaja ja detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.“

Antud regulatsiooni puhul on sõltumata sellest, kas see regulatsioon kehtib ainult rajatiste või ka ehitiste osas, oluline mõista, et regulatsiooni on kahe erineva sisuga olukorra lahendamiseks:
(i) detailplaneeringu kohased (ehk planeeringu ala sisse jäävad) avalikuks kasutuseks ette nähtud tee ja sellega seotud rajatised (PlanS § 131 lg 1); ja
(ii) detailplaneeringukohaste ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud (ehk väljaspoole planeeringu ala jäävad) rajatised (PlanS § 131 lg 2).

Kui detailplaneeringu alale jäävate avalikult kasutatava taristu väljaehituse kohustuse osas reeglina on asjaolud selged ja vastavate halduslepingute kokkulepped arusaadavad, sh huvitatud isikuid ühetaoliselt kohtlevad, siis hoopis erinev on olukord väljaspoole planeeringu ala jäävate rajatistega (ja ilmselt hakkab olema ka hoonetega). Kuigi seaduse selgelt sõnastatud mõte on, et nõuda saab vaid rajatiste, mis on planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalikud ja planeeringulahendusega funktsionaalselt seotud (tuleb juhtida tähelepanu sellele, et mõlemad tingimused peavad olema täidetud samaaegselt4), siis praktikas ei põhjenda mitte ükski KOV konkreetse planeeringu kui üksikjuhtumiga (HMS § 51 lg 1) seotud otsest vajadust ja funktsionaalset seotust. Siinkohal on oluline, et mõisted „otseselt vajalik“ ja „funktsionaalselt seotud“ viitavad sellele, et väljaspoole planeeringu ala jäävad kohustused, mille kandmise huvitatud isik üle võtab, on mõlemasuunalised kohustused – ka omavalitsusel on kohustus tagada, et huvitatud isiku täidetud kohustus annab läbi otsese vajalikkuse ja funktsionaalse seotuse lisaväärtust planeeringualale endale. Seda mõlemasuunalisust KOV-id täna ei taga, mis tekitab ka huvitatud isikute vastuseisu sellele regulatsioonile (huvitatud isikutel puudub igasugune teadmine, millise KOV-i seadusest tuleneva ülesande täitmisse tasutud tasu suunatakse).

KOV-id rikuvad seda seadusest tulenevat kohustust ja küsivad reeglina üldisel tasandil kuid arusaamatutel alusel määratud tasu kas siis iga elamuühiku või suletud brutopinna ruutmeetri põhiselt. Selle tulemusena jäävad huvitatud isikud selgelt õigusselgusetusse ja õiguskindlusetusse teadmisest, kas ja kuidas nende poolt tasutav tasu aitab parandada/annab seni puudunud või puudulikuna olnud tagatise nende planeeringu kui üksikjuhtumi elluviimiseks ehk kuidas on tagatud eelnevalt selgitatud mõlemasuunalisuse toimimine. Lisaks tekitab selline õigusselgusetus sageli ka huvitatud isikute ebavõrdse kohtlemise olukordi. Sõltumata sellest, kas sõna rajatis asendada sõnaga ehitis või mitte eelnevalt kirjeldatud õigusselgusetus ja õiguskindlusetus jäävad.

Liidu hinnangul vajab see olukord selget regulatsiooni ja lahendust selleks, et väljapool detailplaneeringu ala jäävad kohustused (PlanS § 131 lg 2) vastaks sätte eesmärgile ja aitaks lisaks KOV-i ülesande täitmisele luua lisaväärtust ka konkreetsele planeeringule.

Alternatiivselt PlanS § 131 regulatsioonile teeb Liit ettepaneku selleks, et kinnisvaraettevõtted oleks detailplaneeringute elluviimise tagamisel ühetaoliselt ja võrdselt koheldud, näha ette kohalikul tasandil maksu kehtestamise regulatsioon – sotsiaalse taristu panuse maksuna.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku, et tagada eelnevalt viidatud mõlemasuunalisuse toimimine, täiendada PlanS § 131 lg 5 selliselt, et sõlmitav kokkulepe ei tagaks iga planeeringu kui üksikjuhtumi puhul selgust mitte ainult PlanS § 131 lg 1 kohustuste mõistes vaid ka sama paragrahvi lõige 2 kohustuste mõistes, sh lisades PlanS § 131 lg 5 punkti, millega täpsustatakse milliste planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud rajatiste (ja ka hoonete) väljaehitamise või väljaehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise kohustuse huvitatud isik üle võtab. Lisaks peab Liit oluliseks, et PlanS § 131 lisanduks täiendavalt lõige, mis reguleerib halduslepingu alusel tasutu või halduslepingu alusel väljaehitatu väärtuse hüvitamist huvitatud isikule omavalitsuse initsiatiivil planeeringu kehtetuks tunnistamise korral PlanS § 140 lg 1 alusel.


Eelnõu § 1 p 41) paragrahvi 139 lõikes 2 asendatakse sõna „kolme“ sõnadega „kahe ja poole“.

Olemuslikult on tegemist tervitatava regulatsiooniga, ent üldteada on asjaolu5, et suuremates (eelkõige Harjumaal ja Tallinnas) omavalitsustes on keskmine planeeringu menetlusaeg 2-3x pikem kui seaduses sätestatud tähtaeg. Sedavõrd oluline seaduses sätestatud tähtaja ületamine on huvitatud isikute majandustegevust olulisel määral halvav.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku lisada PlanS § 139 regulatsioon, mis sätestab, et õigusvastane viivitus PlanS § 139 lg 2 sätestatud tähtaja ületamisel, kui sellega kaasneb huvitatud isikule otsene varaline kahju, võib olla huvitatud isikule aluseks KOV-i vastu kahjunõude esitamiseks. Liidu hinnangul aitab see täiendus tagada seaduses määratud tähtaja täitmist.


Eelnõu § 1 p 42: paragrahvi 139 täiendatakse lõikega 7 järgmises sõnastuses:
„(7) Detailplaneering kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima seitsme aasta möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates. Detailplaneeringu kehtivust võib põhjendatud juhul pikendada ühe korra kuni seitse aastat.“

Jääb arusaamatuks viidatud muudatuse ettepaneku eesmärk, kuna PlanS on reguleeritud, millistel alustel võib planeeringu kehtetuks tunnistada (PlanS § 140 lg 1). Kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise alused on seaduses reguleeritud, siis jääb arusaamatuks eraldi regulatsiooni loomine planeeringu automaatse kehtetuks muutumise tarbeks. Sellise regulatsiooni sätestamise vastu räägivad näiteks järgmised praktilised olukorrad:
(i) Detailplaneeringute menetlus on praktikas väga pikaajaline protsess, mitmeid kordi pikem, kui seaduses sätestatud tähtaeg6. Paraku ei ole ka näha, et see olukord muutuks – pigem vastupidi. On ebaproportsionaalne määrata detailplaneeringule automaatne kehtetuks muutumise tähtaeg olukorras, kus KOV-id ei suuda täita detailplaneeringu menetlusele sätestatud tähtaega ületades seda mitmeid kordi. Siinkohal olgu võrdleva näitena toodud, et seadus sätestab ehitusloa menetlusele 30 päevase tähtaja (EhS § 42 lg 5), ehitusluba kaotab kehtivuse aga kas selle realiseerimise järgselt või hiljemalt 7.a pärast arvates ehitamisega alustamist (EhS § 45 lg 1). Määrata detailplaneeringule ja ehitusloale sama kehtivusaeg olukorras, kus nende menetluste kestvuste vahe on kümnetes kordades, on ilmselgelt ebaproportsionaalne;
(ii) Detailplaneeringute, eriti just suurema ala või keerukamate olukordade suhtes kehtestatud planeeringute kehtestamine, vaidlustatakse sageli kohtus, sh sageli kaebajate poolt ka kohtumenetlust teadlikult venitades selleks, et detailplaneeringu elluviimine võimalikult kaugele edasi lükata. On üldteada, et kohtumenetlus kolmes kohtuastmes kokku võib võtta väga pika aja, seega ei ole välistatud, et kui planeeringule määrata selge õigust lõpetav tähtaeg, siis võib see tähtaeg saabuda juba kohtumenetluse ajal või vahetult peale kohtumenetluse lõppu, mil ebamõistlikult lühike aeg ei võimalda enam planeeringut ellu viia enne seda, kui planeering automaatselt kehtetuks muutub;
(iii) Suuremate või keerukamate planeeringute korral on sage, et enne planeeringu elluviimist on vaja sõlmida (vajadusel kohtu kaudu saada) kokkulepped juurdepääsude saamiseks/tehnovõrkude rajamiseks ja/või viia läbi ajamahukas arhitektuurikonkurss ja/või lahendada mõni keskkonnaalane küsimus (likvideerida avastatud jääkreostus, teha seiret ja istutada ümber kaitstavad taimed vms), misjärel alles osutub võimalikuks ehitusprojekti koostamine ja seejärel ehitusloa taotlemine (on ka üldteada, et omavalitsused ületavad ka ehitusloa menetlusele seadusega ettenähtud tähtaegasid kordades), mis omakorda võib taas tähendada seda, et reaalse ehitustööga alustamise hetkeks on detailplaneeringu õigusjõud ammendunud ja detailplaneering kehtetuks muutunud;
(iv) Suurema ehitusõigusega ja suuremat ala hõlmavad planeeringud viiakse reeglina ellu etapiti. Etapiti elluviimisel jääb 7.a periood alates detailplaneeringu kehtestamisest ilmselgelt ebamõistlikult lühikeseks.

Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku seda muudatust PlanS mitte sisse viia. Alternatiivselt, kui esinevad mõjuvad põhjused (hetkel seletuskirjast neid ei nähtu), miks tuleb detailplaneeringule seada õigust lõpetav tähtaeg, siis teeb Liit ettepaneku, et selleks detailplaneeringu kehtetuks muutumise automaatseks aluseks on detailplaneeringu elluviimine – teisisõnu detailplaneering muutub automaatselt kehtetuks, kui selles sätestatud õigused on realiseeritud (analoogselt ehitusloaga, mis kaotab kehtivuse, kui selles sätestatud õigus on realiseeritud ja ehitis on kasutusele võetud). See automaatne kehtetuks muutumise alus on mõistlik ja proportsionaalne eesmärgi suhtes kui seadusandja selge tahe on detailplaneeringust võrsuva õiguse lõppemine reguleerida. Kõiki muid olukordi aga, kui detailplaneeringut ei asuta ellu viima, on võimalik lahendada läbi PlanS § 140 lg 1.


Eelnõu § 1 p 43: paragrahvi 140 lõiget 1 täiendatakse punktidega 3 ja 4 järgmises sõnastuses:
„3) pärast detailplaneeringu kehtestamist on ilmnenud asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus;
4) selleks on muu avalikul huvil põhinev põhjus.“

Jääb arusaamatuks viidatud muudatuse ettepaneku eesmärk, kuna PlanS § 140 lg 1 p 2 I alternatiiv „planeeringu koostamise korraldaja /---/ soovib planeeringu elluviimisest loobuda“ katab ära mõlemad täienduse ettepaneku olukorrad - planeeringu elluviimist välistava asjaolu ilmnemine või oluline avalik huvi.

Puudub mistahes mõistlik põhjus või vajadus reguleerida täiendava, sisult samaväärse kuid erinevalt sõnastatud sättega juba seaduses reguleeritud olukorda. Õigusaktid peaksid olema sõnastatud selgelt ja arusaadavalt, et igaühel oleks võimalik regulatsioonist aru saada (PS § 13).

Liidu ettepanek on see ebavajalik täiendus eelnõus välja jätta.


Palun esitatud arvamustega arvestada.


Lugupidamisega

/digitaalallkiri/

Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor




Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Meie 29.09.2025

Tagasiside PlanS tööversioonile 16/09/2025

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (edaspidi Liit) on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi edastatud PlanS täiendamise eelnõu tööversiooni nr 16/09/25 (edaspidi Eelnõu) kätte saanud. Esmalt täname, et võimaldasite osalemist 19.08.2025 töötoas “Detailplaneeringute menetlemise tõhustamise võimalused”. On hea meel tõdeda, et riik on astumas esimesi samme planeerimismenetluste tõhustamise suunas, seda kinnitab ka edastatud PanS tööversioon 16/09/25, milles toodud täpsustuste mõju on olulises osas küll pigem formaalne, ent on ka mõned parandused, mille mõju planeerimismenetluse efektiivistumisele on kindlasti ka sisuline. Enne täpsemaid selgitusi rõhutame, et Liit tervitab Eelnõu esimesel lehel toodud selgitust, et planeerimissüsteemi tõhustamise teiste võimaluste analüüs jätkub. Liit eeldab ja loodab, et see jätkuv töö sisaldab ka kõigi Liidu poolt 10.04.2025 edastatud PlanS muudatuste (Lisa 1), selleks, et planeerimismenetlus efektiivsemaks muutuks, analüüsi ja eelnõuks vormimist.
Tagasiside Eelnõule:
1.1. Tegemist on eelkõige vormilise parandusega, mis Liidu hinnangul ühest küljest aitab luua õigusselgust, teisest küljest aga võib luua uue võimu kuritarvitamise olukorra:
• Õigusselgust seeläbi, et etappides ja tegevustes, milles seni pole seadusega tähtaega määratud, võivad KOV-id määrata tähtajad tekitades õigusselguse huvitatud isikutele, mis aja jooksul mingi menetlusetapp või menetlusetapi tegevus peaks läbi viidud saama, sh ka huvitatud isiku enda poolt. Oluline on selle õigusselguse tagamise puhul ka edastada KOV-ile selge signaal, et kui siis isik, kellele tähtaeg on määratud, sellest kinni ei pea, siis on KOV-il õigus ja kohustus menetlusega jätkata mitte jätkuvalt ootele jääda (mis on hetkeolukord);
• Võimu kuritarvitamise risk seeläbi, et KOV-i saavad täiendava võimaliku manipulatsiooniinstrumendi huvitatud isikute suhtes. Ka juba praegu rakendavad osad KOV-id taktikat, et kui huvitatud isik KOV-i poolt määratud tähtaja jooksul KOV-i nõutud muudatusi planeeringu lahendusse sisse ei vii, siis ähvardab KOV, et lõpetab planeeringu menetluse, kuna eeldab huvitatud isiku sellisest käitumisest, et huvitatud isikul puudub huvi planeeringu menetlusega jätkamiseks. Sellistel juhtudel pole sageli aga küsimus mitte selles, et huvitatud isik ei soovi planeeringu menetlusega jätkamist, vaid selles, et KOV-i poolt nõutud planeeringu lahenduse muutmise nõue on õigusvastane ja/või põhjendamata, mistõttu objektiivselt ei soovi ja saa huvitatud isik sellega nõustuda.
1.2. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.3. Tegemist on olulise PlanS täpsustamisega, mis võib anda olulise mõju planeerimismenetluste efektiivistumisele. Liit tervitab, et riigi tasandil on tekkinud mõistmine, et KOV-ide üle on vajalik ja põhjendatud hakata teostama järelevalvet planeerimismenetluste oluliste puudustega – eelkõige ebanormaalsed ajalised viivitused – seoses. Iseküsimus on, milline on järelevalve ja ettekirjutuse praktiline väärtus, kui KOV-id ka täna seadusest kinni ei pea, sh ekstreemsematel juhtudel ka kohtulikest kompromissidest ja -lahenditest.
Lahendamata on jätkuvalt küsimus, millele on Liit ka varasemalt tähelepanu juhtinud (vt Lisa 1) ehk kuidas tekib huvitatud isikul reaalne võimalus ka huvitatud isikule tekkinud kahju hüvitamisele seoses planeeringumenetluse õigusvastase viibimisega Kovi tegevuse tõttu.
1.4. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.5. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.6. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.7. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.8. Tegemist on mõistliku täpsustusega, Liit nõustub, et senine lähenemine – olemasoleva hoonestuse vahele jääv – oli liialt piirav ning oluline on anda lihtsam ja efektiivsem menetlusvõimalus ka puhuks, kus kinnisasi külgneb või asub olemasoleva hoonestuse vahetus läheduses. Arusaamatu on täiendus „hoonestatud või hoonestamata kinnisasi“, lakooniline termin „kinnisasi“ hõlmab nii hoonestatud kui hoonestamata kinnisasju. Vajadusel võib selgituse – kui eeltoodu osas on olnud sätte ja/või termini vääriti mõistmisi KOV-ide poolt - lisada Eelnõu seletuskirja.
Liit teeb siiski ettepaneku sätestada siiski PlanS § 125 lg 5 kahe punktina:
(1) [Eelnõus sisalduv ettepanek:] üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega; või
(2) [Liidu täiendav ettepanek:] üldplaneeringus ei ole määratud piisava täpsusega ehitustingimusi, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ja üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.
Tegemist on vajaliku täiendusega olukordadeks, kus üldplaneeringus on küll määratud kasutustingimused, aga ei ole piisava täpsusega määratud ehitustingimused, sh arhitektuuritingimused. See puudujääk on omane kõigile vanematele üldplaneeringutele (näiteks Tallinna linna üldplaneeringule1, Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule), aga ka uuematele üldplaneeringutele. See omakorda tähendab, et väga paljudel juhtudel ei olegi KOV-il võimalik PlanS § 125 lg 5 kui lihtsamat ja efektiivsemat menetlust kaalutlusõiguse alusel rakendada, sest üldplaneeringus on jäänud ehitustingimused, sh arhitektuuritingimused piisava täpsusega määramata.
Siinkohal rõhutab Liit, et on üldteada, et PlanS § 125 lg 5 on kaalutlusõiguse alusel rakendatav õigusnorm, mis tähendab, et selle erandi rakendamiseks toimub igakordselt põhjalik kaalumine, sh erinevate osapoolte huvide kaalumine. Küll aga lihtsustaks see Liidu poolt pakutav täiendus olulisel määral selliste üksikute hoonestatud kinnisasjade vahele või vahetusse lähedusse jäävate kinnisasjade hoonestamisega seotud menetlusi, kus kehtivad üldplaneeringud ei ole ehitustingimuste osas aga piisava täpsusega.
Täiendavalt, sellistes olukordades, kus KOV rakendab PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevat erandit võib ju PlanS §-de 9 ja 10 toodud põhimõtete tagamiseks sätestada PlanS § 125 lg-s 6, et: [Kohaliku omavalitsuse üksus määrab käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused] ja viib PlanS § 125 lg 5 p 2 korral läbi avatud menetluse EhS § 31 lg 1 toodud avatud menetlusena.
1.9. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.10. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
1.11. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, sest senine regulatsioon, kus seadusest tulenevat tähtaega hakati arvestama planeeringu algatamisest, tekitas kunstlikult olukorra, kus KOV-id sageli hilisema ajakokkuhoiu eesmärgil2 viisid planeeringu algatamise eelse menetlusse sedavõrd detailidesse, kus põhimõtteliselt algatamise eelselt viidi KOV-is läbi juba ka planeeringu vastuvõtmise ja kehtestamise eelduste kontroll ning pandi paika nõudeid ehitusprojekti täpsusega. On üldteada, et veel paar aastat tagasi võttis planeeringu algatamise eelne menetlus näiteks Tallinna Linnaplaneerimise Ametis aega ligikaudu 2.a.
Samas on oht, et realiseerub ehitus- ja kasutuslubade menetlusele omane olukord, kus KOV sisestab EhR-i ehitusloa taotluse ehitusloa andmiseks ja kasutusloa taotluse kasutusloa andmiseks alles siis, kui KOV-il on vastav menetlus juba enne vastava ehitus- või kasutusloa taotluse sisestamist läbi viidud. Nii tekitatakse formaalselt olukord, kus ehitus- ja kasutusload väljastatakse taotluse sisestamisest alates 30 päeva jooksul ehk formaalselt näib justkui oleks vastava loe menetlus läbi viidud seaduses sätestatud 30 päeva jooksul, kuid taotlust ennast on tegelikult enne taotluse sisestamist menetletud juba paar aastat. On tõsine risk sellise seadusest väljaspoole jääva „eelmenetluse“ või „eelkonsultatsiooni“ tekkeks, sest 19.08.2025 kohtumisel andis TLPA esindaja mõista, et sel juhul tuleb Tallinna Linnaplaneerimise Ametil rakendada siiski taotluse registreerimise eelset menetlust ehk „eelkonsultatsioone“.
Eeltoodust lähtuvalt teeb Liit ettepaneku kaaluda PlanS § 128 lg 4 I lause täpsustamist tuues sisse põhimõtte, et planeering loetakse algatatuks, kui KOV ei ole 30 päeva jooksul alates algatamise taotluse saamisest määranud planeeringu koostamiseks täiendavaid tingimusi või keeldunud planeeringu algatamisest (II lause ehk pikem tähtaeg keerulisemate planeeringute korral jääks samuti kehtima). Ka selline regulatsioon lihtsustaks planeerimismenetlust, sest:
• Annaks KOV-ile lihtsamatel puhkudel, kus algatamise taotlus on sedavõrd selge, et puudub vajadus täiendavate tingimuste seadmiseks, õiguse lugeda planeeringu algatatuks taotluse esitamisega;
• Kohustab KOV-i ülejäänud juhtudel määrama 30 päeva jooksul alates taotluse esitamisest tingimused, milliste määramise järgselt loetakse planeering algatatuks;
• Kohustab KOV-i 30 päeva jooksul alates taotluse esitamisest keelduma planeeringu algatamisest, kui esinevad planeeringu algatamata jätmise alused.
Liit näeb, et selline regulatsioon efektiivistaks planeeringute menetlust olulist, sh aitaks kaasa eelnevalt viidatud riskide ennetamisele. Üldteada põhimõte, et planeeringu algatamine ei anna huvitatud isikule õiguspärast ootust selle kehtestamise suhtes, sest planeeringu menetlus, sh sobiva lahenduse leidmine toimub ju siiski planeerigu menetluse käigus ehk peale planeeringu algatamist või algatatuks lugemist.
1.12. Tegemist on olulise ja vajaliku täpsustusega, mille eesmärgipärane rakendamine võib tuua kaasa olulise planeerimismenetluse efektiivistumise. Liit tervitab kavandatavat muudatust, kuna moraalselt vananenud planeeringuid, mida ei ole võimalik projekteerimistingimustega EhS § 27 piiratud võimaluste tõttu täpsustada, on massiliselt.
Regulatsioonide endiga palub Liit üle vaadata Eelnõus toodud sätete sõnastuse ettepanekud PlanS § 1391 lg 2, lg 3 ja lg 5 osas. Kui lg-te 2 ja 3 puhul on tegemist eelkõige vormiliste paranduste vajadusega, siis lg 5 puhul on tegemist sisulise paranduse vajadusega. § 126 lg 1 p-des 1 kuni 4 (ka 5) toodud ülesandes on planeeringu koostamisel kohustuslikud (PlanS § 126 lg 2), seega ei saa esineda olukorda, kus neid näitajaid ei ole määratud (alates PES-i sätetest on need 4 komponenti olnud püsivalt planeeringu koostamise eesmärkideks). Detailplaneeringu muutmise vajadus võrsub eelkõige olukorras, kus need p-des 1 kuni 4 loetletud näitajad on määratud, aga neid on vaja muuta (näiteks määratud hoonete arvu3 või maakasutuse sihtotstarvet4 või muud planeeringu olemuslikku näitajat5). Eeltoodust lähtuvalt näib, et § 1391 lg 5 I lause II pool vajab täpsustamist: [kui neid ei ole muudetava detailplaneeringuga lahendatud] ja neid ei soovita detailplaneeringu muutmisel muuta.
1.13. Tegemist on planeerimismenetluse efektiivistamise seisukohast Liidu jaoks formaalse PlanS täpsustamisega;
Palun Liidu ettepanekuid tõsiselt kaaluda ja mõista, et Liit on tõsises mures Eesti Vabariigis bürokraatia vohamise tulemusena tekkinud ettevõtluskeskkonna konkurentsivõime olulise halvenemise pärast. Liit rõhutab, et eeldab ja loodab, et PlanS täpsustamine jätkub ja hakkab peagi vormuma eelnõuks ka ülejäänud ettepanekute ulatuses, mille Liit on edastanud 10.04.2025 lisatud manusena.
Eelkõige ootab Liit, millal tekib avalik diskusioon kõige suuremat mõju omava muudatusettepaneku üle (Lisa 1), millega kaob ära PlanS § 125 lg 1 toodud väga laiapõhjaline alus detailplaneeringute koostamiseks linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes. Detailplaneeringu koostamise kohustus määratakse üldplaneeringuga või on see KOV-i kaalutlusotsus (kui üldplaneeringus ei ole kohustust määratud, aga taotletav ehitusõigus seda spetsiifilisuse tõttu nõuab või on taotletav ehitusõigus üldplaneeringuga vastuolus) ja seda mõlema aluse korral lähtudes konkreetse linna kui asustusüksuse, alevi või aleviku osa, kuhu ehitusõigust kavandada soovitakse, asukohaspetsiifikast või ehitusõiguse enda spetsiifilisusest. Ka praegu määrab PlanS § 75 lg 1 p 26 detailplaneeringu koostamise kohustusega ala, aga seda lähtuvalt PlanS § 125 lg 1 laiast määratlusest – mis on vastuolus hierarhilisuse põhimõttega - planeerimismenetluse hierarhilisust arvestades, peaks esmalt üldplaneeringuga määratama detailplaneeringu koostamise kohustus kas asukohaspetsiifilisest või ehitusõiguse spetsiifilisusest (näiteks kõrghoonete piirkond) lähtuvalt ja detailplaneeringu koostamise kohustus tuleneb siis üldplaneeringuga määratust. Kõigil ülejäänud juhtudel sõltumata asjaolust, et planeeritav ala asub linnas kui asustusüksuses, alevis või alevikus toimub ehitusõiguse andmine projekteerimistingimustega, mis peavad olema kooskõlas PlanS § 75 lg 1 p 18 määratud projekteerimistingimuste andmise alustega.


Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Andres Aavik
juhatuse esimees
Lisa 1: Liidu 10.04.2025 esitatud pöördumine