KÜ Iirise 7_vastus

Tarmo Teivejõe

KÜ Iirise 7

[email protected]

Teie 24.09.2025

Meie 07.10.2025 nr 7-

6/252036/2507219

Lifti paigaldamine kortermajja

Austatud Tarmo Teivejõe

Pöördusite õiguskantsleri poole lifti paigaldamise küsimusega. Teie korteriühistu on mitu aastat

valmistunud oma kortermaja renoveerima ja on majja kavandanud ka lifti. Olete seni teadnud, et

lifti paigaldamiseks ei ole kõigi korteriomanike nõusolekut vaja, vaid piisab häälteenamusest, sest

kavandatud töid saaks käsitada kortermaja ajakohastamisena korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 39) alusel. Ühistu soovib kortermaja ajakohastamiseks taotleda

toetust Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutusest (EIS), kes nüüd selgitas Teile, et lifti

paigaldamiseks tuleb saada korteriomanike nõusolek.

On igati tervitatav, et soovite kortermaja uuendamise käigus paigaldada majja ka lifti. Nii saavad

paremini liikuda ka need inimesed, kellel on tervisliku seisundi tõttu keeruline treppi mööda

liikuda. Siiski tuleb kortermaja ümberehitamisel järgida seadusi ja teha seda nii, et ühegi

korteriomaniku õigustatud huve ülemäära ei kahjustataks.

Oleme kursis lifti paigaldamise probleemidega. Paraku saame Teid aidata vaid kehtiva õiguse ja

kohtupraktika selgitamisega. Praegu pole alust arvata, et mõni õigusakt oleks põhiseadusega

vastuolus. Lifti paigaldamine on õiguslikult võimalik, kuid välistatud ei ole vaidlused ega seegi,

et mõnel juhul tuleb kohtusse pöörduda.

I. Korteriomanike häälteenamus või kõigi nõusolek

Seadus pakub korteriühistule ja korteriomanikele otsustamiseks mitu võimalust. Korteriomandi

kaasomandi osa tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud korteriühistu

üldkoosolekul osalevate korteriomanike häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1). Küsimusi, mida ei

saa tavapärase valitsemisena käsitleda, tuleb lahendada kas kõigi korteriomanike kokkuleppel

(KrtS § 38) või erandina kvalifitseeritud häälteenamusega (KrtS § 39).

KrtS § 38 sätestab üldreegli: igasugust suuremat ehituslikku ümberkorraldust, mis hõlmab

korteriomanike kaasomandit, saab kortermajas teha üksnes kõigi omanike nõusolekul. Sama

üldnõue tuleneb ka asjaõigusseaduse (AÕS) kaasomandi sätetest. AÕS § 72 lõike 1 järgi valdavad

ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega võib

otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

2

KrtS § 39 sätestab erandliku otsustuskorra. Selle järgi võib kaasomandi ajakohastamiseks vajalike

tööde kohta teha otsuse ka KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega. Sama on kinnitanud ka

Riigikohus (vt RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 26). Seejuures on Riigikohus selgitanud, et

olulist ehituslikku ümberkorraldust (KrtS § 38 tähenduses) võib sõltuvalt asjaoludest mõnikord

käsitada ka ajakohastamisena KrtS § 39 järgi (RKTK 24.10.2018, 2-17-7999, p 25.2).

Pole kahtlust, et lifti paigaldamine kortermajja, kus seda varem ei ole olnud, tähendab suuremat

ehituslikku ümberkorraldust. See ei ole küsimus, mida korteriühistu saaks otsustada üldkoosolekul

osalevate korteriomanike häälteenamusega (ehk KrtS § 35 lg 1 juhtum see pole). Lifti

paigaldamiseks on võibolla vaja ümber tõsta ka trepid ning laiendada hoonet, kuna hoones

liftišahtile ruumi pole. Mõnikord ei pruugi ka trepikäik lifti jaoks sobida, lift peaks peatuma ikka

sellel tasandile, kust pääseb korterisse.

Seaduses ega kohtupraktikas ei ole täpseid ja selgeid kriteeriume, kuidas eristada otsuseid, mida

võib teha KrtS § 38 ja mida § 39 alusel. Samas on nende sätete kohaldamine määrava tähendusega,

kuna „KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused on tühised

TsÜS § 38 lõike 2 esimese lause järgi“ (RKTKo 01.06.2022, 2-19-16450/58, p 15).

Kuigi igal juhul on õige otsustada lifti paigaldamise üle KrtS § 38 järgi, ei ole välistatud, et seda

saab teha ka KrtS § 39 järgi otsustades. KrtS §-le 39 tuginemine kätkeb riski, et mõni

korteriomanik vaidlustab otsuse ning alles kohtumenetluses selgub, kas lifti paigaldamine on

konkreetsel juhul küsimus, mida võis otsustada korteriomanike häälteenamusega või oli selleks

vaja ikkagi kõigi korteriomanike nõusolekut.

KrtS § 39 kohaldamisel on mõned tingimused, mis peavad olema täidetud samaaegselt: muudatust

saab käsitada ajakohastamisena; muudatus ei tohi muuta eriomandi eseme otstarvet; muudatusega

ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomanik õigustatud huvi (vt ka RKTKm 18.06.2025,

2-23-11510, p 28). Seega ei ole KrtS § 39 kohaldamise tingimus tingimata ehitustööde maht või

keerukus.

Riigikohus on veel selgitanud, et „kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista

neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1),

kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust,

parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada“ (RKTKm

18.06.2025, 2-23-11510, p 29).

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjas on öeldud, et ajakohastamine ei piirdu

„ainult energiatõhususega, vaid hõlmab ka selliseid muudatusi, mis ei anna otsest rahalist

kokkuhoidu või võivad jooksvaid kulusid isegi suurendada, kuid mille puhul senine olukord ei ole

üldlevinud arusaamade kohaselt enam ajakohane“.

Neid selgitusi arvestades võib väita, et lifti paigaldamine ei muuda eriomandi otstarvet, isegi kui

selleks on vaja teha mahukaid ehitustöid. Tõenäoliselt suurendab lifti paigaldamine ka kortermaja

atraktiivsust turul. Niisamuti võib väita, et lifti paigaldamine parandab elamistingimusi, mida võib

üldlevinud arusaamade järgi pidada ajakohasteks. Samas peab olema võimalik kortermajas

korruste vahel liikuda ka mööda treppi. Seega ei pruugi lifti paigaldamine olla tingimata

enesestmõistetav ajakohastamine.

Tänapäevased ehitusnormid nõuavad, et püstitatavas uues kortermajas peab olema lift, kui

eluruum asub neljandal või kõrgemal korrusel (majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrus nr

85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 3 lg 4). Sellel nõudel ei ole tagasiulatuvat jõudu, mistõttu

see ei kohaldu varem ehitatud kortermajadele. Siiski tuleb seda arvesse võtta varem ehitatud

kortermajade olulisel rekonstrueerimisel (vt sama määruse § 6 lg 1 ja 2). Hoone oluline

rekonstrueerimine on „selline ümberehitamine, mille puhul on hoone piirdekonstruktsioonide

3

muutmisega ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmise ja asendamisega või

välispiirete ja tehnosüsteemide või nende osade muutmisega või tehnosüsteemi tervikliku

asendamisega seotud kulud suuremad kui üks neljandik rekonstrueeritava hoonega samaväärse

hoone keskmisest ehitusmaksumusest“ (ehitusseadustiku § 63 lg 4).

Seega, kui kortermaja ümberehitamise maksumus on üks neljandik või rohkem kui samaväärse

hoone keskmine ehitusmaksumus, tuleb lift paigaldada ka kehtivata õigusaktide kohaselt. Selle

nõude täitmist tuleb kohalikul omavalitsusel kontrollida ehitusteatise ja ehitusloa menetluses.

Probleemseks tingimuseks võib osutuda see, et KrtS § 39 alusel tehtav otsus ei tohi muul viisil

ülemäära kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huvi.

Seaduseelnõu seletuskirja järgi võib korteriomaniku õigustatud huvi seisneda soovis vältida

ülejõukäivaid kulusid. Seda huvi ei või alahinnata.

Isegi kui lifti paigaldamist toetatakse avalike vahendite arvelt, võib see tähendada, et

korteriomaniku kulutused suurenevad. Lisaks ehitamisega kaasnevale kulule tuleb arvestada ka

lifti kasutamise ja hooldamisega kaasnevaid jooksvaid kulusid. Korteriomanikud võtavad endale

finantskohustuse ka siis, kui lifti paigaldamiseks saab kasutada EIS-i makstavat toetust: toetus on

vaid osaline, vaja on veel omafinantseeringut ning lisaks ei saa välistada toetuse tagasinõudmise

võimalust.

Teisalt võib iga korteriomanik tunnetada lifti vajalikkust erinevalt, eriti sõltuvalt oma korteri

asukohast majas. Võib eeldada, et näiteks esimese korruse elanik ei vaja lifti üldse, igal juhul on

talle seda oluliselt vähem vaja kui näiteks neljanda korruse elanikule. Seetõttu võib tema huvi

ülemääraselt kahjustada see, kui ta peab lifti paigaldamise, kasutamise ja hooldamise kulusid

kandma võrdselt kõrgematel korrustel asuvate korterite omanikega. Seda muret on korteriühistul

võimalik leevendada: korteriomanikud võivad kokku leppida kulude proportsionaalses ja erinevas

jaotuses.

Korteriomanik peab arvestama ka teiste korteriomanike õigustatud huve ja lähtuma hea usu

põhimõttest (KrtS § 12 lg 2). Kui mõni korteriomanik on vastu mõnele sellisele otsusele, mis teenib

teiste korteriomanike õigustatud huve, saab selle vastuseisu ületada kohtu kaudu (vt ka RKTKo

24.10.2018, 2-17-7999, p 28). See on eriti asjakohane KrtS § 38 alusel otsustamisel.

Korteriomandi ja kaasomandi asju saab lahendada hagita menetluses (tsiviilkohtumenetluse

seadustiku § 465 lg 1 p 13, KrtS § 29 lg 2).

II. Toetuse taotlemisel kõigi korteriomanike nõusoleku küsimine

Lifti paigaldamiseks saab taotleda toetust. Toetuse andmist käsitlevad õigusaktid ei sätesta, kas

lifti paigaldamiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut või piisab korteriomanike

häälteenamusest. See küsimus tuleb lahendada korteriühistul vastavalt korteriomandi- ja

korteriühistuseadusele.

Toetuse andmise üle otsustamisel peab EIS kontrollima, et korteriühistul on õigus toetust taotleda,

kuid ta ei lahenda korteriomanike omavahelisi vaidlusi. Siiski peab taotluse menetlemisel

välistama kahtluse, et toetuse eesmärgipärast kasutamist ei hakka takistama näiteks

korteriomanike omavahelised vaidlused.

Perioodi 2021–2027 Euroopa Liidu ühtekuuluvus- ja siseturvalisuspoliitika fondide rakendamise

seaduse (ÜSS2021_2027) § 8 lõike 2 punkti 2 järgi menetleb toetuse taotlusi EIS. Sama sätte

punkti 4 järgi peab rakendusüksus ehk EIS tuvastama, kas makse aluseks olevad tingimused on

täidetud. Majandus- ja taristuministri 03.03.2023 määruse nr 13 „Korterelamute energiatõhususe

4

toetuse tingimused“ § 21 punktis 13 on kirjas, et taotlus peab sisaldama korteriühistu üldkoosoleku

või sellega samaväärse korteriomanike otsuse protokolli. Kortermaja renoveerimise otsuse peab

korteriühistu vastu võtma KrtS §-e 38 või 39 järgides.

Seega peab EIS enne toetuse andmist kontrollima, kas korteriühistul on õigus toetust taotleda (sh

korteriomanike nõuetekohane otsus). Kui nõuded pole täidetud, võib EIS keelduda toetuse

andmisest või hiljem toetuse tagasi nõuda (ÜSS 2021–2027 § 8 lg 2 p 7, § 28–30).

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Madise

Ago Pelisaar 693 8407

[email protected]