Kiri

TÖÖVERSIOON 16/09/25

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Ettepanekud planeerimisseaduse ja teiste

seaduste muutmise seaduse eelnõu

täiendamiseks

Taustaks

Riigikogus on menetluses seaduseelnõu planeerimisseaduse ja sellega seonduvate teiste seaduste

muutmiseks (Riigikogu menetluses eelnõu 683 SE, edaspidi eelnõu1), mille eesmärgiks on muuta

planeerimismenetlused selgemaks, kiiremaks ja paindlikumaks, suurendada õigusselgust ning

parandada elukeskkonna kvaliteeti. Samuti soovitakse tagada, et planeeringutes arvestatakse

kaasaegsete ruumiloome põhimõtete ja kliimamuutustega.

Eelnõuga:

1) täpsustatakse seaduses kasutatavaid termineid ja sõnastusi;

2) ajakohastatakse planeerimispõhimõtteid;

3) lihtsustatakse ja lühendatakse menetlustähtaegasid;

4) loobutakse maakonnaplaneeringu vastuvõtmise etapist;

5) kaotatakse kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu liik;

6) sätestatakse detailplaneeringute kehtivuse aeg ja selle pikendamise võimalused.

Lisaks olemasolevale eelnõule on ettepanek kaaluda järgmiste täienduste lisamist, mis järgivad

koostööpartneritelt, Riigikantselei juures tegutsevalt efektiivsuse ja majanduskasvu nõukojalt ja

ettevõtjatelt, kaasa arvatud 19.08.2025 toimunud „Detailplaneeringute tõhustamise võimalused“

töötoa ajal, saadud tagasisidet ja ettepanekuid. Käesolevad täiendusettepanekud keskenduvad

detailplaneeringute menetluse sujuvamaks ja tõhusamaks tegemisele; teiste planeerimissüsteemi

tõhustamise võimaluste analüüs jätkub.

Lisaks planeerimisseaduse muudatustele on ettepanekutele lisatud ka maakatastriseaduse ja

maakorralduse seaduse muudatused, mis on tingitud vajadusest täpsustada õigusselguse huvides

maakorraldustoimingute tegemiseks vajalike kokkulepete vorminõudeid, mis muu hulgas on

vajalikud planeeringute elluviimisel.

Ettepanekud eelnõu täiendamiseks

1.1. Täiendada eelnõu punktiga 3 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„3) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 22 järgmises sõnastuses:

„(22) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib määrata planeerimismenetluses toimingu

tegemiseks mõistliku tähtaja juhul, kui toimingu tegemiseks ei ole tähtaega sätestatud käesolevas

seaduses või muus õigusaktis.“;“

Selgitus: planeeringute menetlused võivad jääda venima ka planeerimisalase tegevuse

korraldajast sõltumatutel asjaoludel, peaasjalikult juhul, kui kaasatud isikud või isikud, kelle

seisukoht või arvamus on ühel või teisel juhul vajalik (nt võrguvaldaja), ei vasta mõistliku aja

1 Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus (683 SE)

2 (16)

jooksul. Niisamuti on tagasiside põhjal täheldatud, et planeeringust huvitatud isikud ei tee

vajalikke toiminguid (nt vajalikke muudatusi planeeringu lahenduses vms) mõistiku aja jooksul.

Sätte alusel saab planeerimisalase tegevuse korraldaja liikuda planeeringu menetlusega edasi.

Tähtaeg toimingu tegemiseks peab olema mõistlik ning see varieerub tulenevalt toimingu sisust.

Planeerimisalase tegevuse korraldaja otsustab mõistliku tähtaja vastavalt konkreetse

menetlustoimingu sisu arvestades.

Eelnõukohase sättega ei saa planeerimisalase tegevuse korraldaja määrata tähtaega isikule või

asutusele, kelle toimingu tegemise tähtaeg on määratud seadusega (nt kooskõlastaja, kellele kehtib

planeerimisseaduses (edaspidi PlanS) konkreetne tähtaeg). Selle sätte eesmärk on välistada

olukorrad, kus planeerimisalase tegevuse korraldaja võiks sätestada muud tähtaega võrreldes

sellega, mis tuleneb otse seadusest.

1.2. Täiendada eelnõu punktiga 5 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„5) paragrahvi 41 täiendatakse lõigetega 7 – 9 järgmises sõnastuses:

„(7) Andmekogusse kantakse planeerimismenetluses järgmised isikutega seotud andmed:

1) planeeringu koostamisest huvitatud isiku või tema esindaja andmed;

2) planeerimismenetluses arvamuse andja või tema esindaja andmed;

3) planeeringu kooskõlastaja või tema esindaja andmed;

4) planeeringu koostaja või tema esindaja andmed;

5) planeeringu koostamise käigus läbiviidud uuringu koostaja või tema esindaja andmed;

6) planeerimismenetluse käigus sõlmitud halduslepingu ja käesoleva seaduse paragrahvi 4 lõike

21 kohase lepingu poolte andmed;

7) planeerimismenetlusse kaasatud isiku või tema esindaja andmed;

8) planeerimismenetlusest teavitatud isiku või tema esindaja andmed.

(8) Käesoleva paragrahvi lõikes 7 nimetatud isikute kohta võidakse planeerimismenetluses

andmekogusse kanda järgmisi andmeid:

1) isiku nimi, sünniaeg või isikukood;

2) isiku elukoha ja kontaktandmed;

3) muud isikuga seotud andmed;

4) isiku registrikood ja kontaktandmed.

„(9) Andmekogu kaudu võib planeerimisalase tegevuse korraldaja kaasata isikuid, kelle õigusi või

huve võib planeeringumenetlus puudutada ning isikuid, kes on avaldanud soovi

planeerimismenetluses osaleda. Selleks võib andmekogu kaudu saata isikutele teavitusi

planeerimismenetlusest või menetlustoimingust.“;“

Selgitus: Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi (edaspidi VVTP) kohaselt on üheks eesmärgiks

planeeringute ja lubade menetlusaegade lühendamise kõrval ka ruumilise planeerimise

digipöörde lõpuleviimine. Ettevalmistamisel on uus planeeringute infosüsteem, millega antakse

planeerimisalase tegevuse korraldajatele, eeskätt kohalikele omavalitsustele, võimalus menetleda

planeeringuid planeeringute infosüsteemis (edaspidi PLANIS). Praegune infosüsteem PLANK

lõpetab tegevuse, kuna see ei ole enam ajakohane ja selle arendamine ei ole otstarbekas.

PLANIS-e puhul on aga oluline see, et seaduse tasandil tuleb märkida, milliseid isikuandmeid

andmekogusse kogutakse. Muudatusega nimetatakse isikute ring, kelle osas võidakse PLANIS-sse

3 (16)

andmeid kanda ehk isikuandmete kogumiseks luuakse seaduslik2 alus. Isikuandmete kogumise

alust ei saa sätestada andmekogu põhimääruses, kuid seal võib neid täpsustada.

Lisaks sellele luuakse seaduse tasandil võimalus andmekogu kaudu saata planeeringualale

jäävatele isikutele massteavitusi planeeringu algatamisest või muudest planeeringuga seotud

menetlustoimingutest (nt avaliku arutelu toimumine, et tagada parem kaasatus). Massteavituseks

kasutab andmekogu juba kogutud andmeid või teeb kontaktandmete päringu rahvastikuregistrisse.

Andmekogu ülesehitusega tagatakse, et massteavituse tegija ei saa tutvuda andmetega, mis

kogutakse massteavituseks.

1.3. Täiendada eelnõu punktiga 6 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„6) seadust täiendatakse paragrahviga 71 järgmises sõnastuses:

„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja

Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites selleks järgmisi ülesandeid:

1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust planeerimismenetluse läbiviimisel;

2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet planeerimismenetluse läbiviimise kohta;

3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke ettekirjutusi planeerimismenetluse

läbiviimise küsimuses.“

Selgitus: muudatus järgib VVTP-s toodud eesmärki tugevdada Maa- ja Ruumiameti (edaspidi

MaRu) rolli.

Sättega antakse MaRu-le õigus kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevuse õiguspärasust

detailplaneeringute (edaspidi DP) menetlemisel (punkt 1), selle kontrolli käigus nõuda teavet

menetluse läbiviimise kohta (punkt 2) ja vajadusel teha kohaliku omavalitsuse üksusele

kohustuslikke ettekirjutusi detailplaneeringu menetluse läbiviimise küsimuses (punkt 3).

Osundatud muudatus PlanS-s on kooskõlas kehtiva õigusega ning ka teostatav (MaRu ettekirjutuse

täitmise võimalikkus on tagatud VVS3 §-dega 751– 752, kusjuures VVS § 751 lõike 4 järgi võib

ettekirjutuse täitmata jätmise eest kohaldada sunniraha ülemmääraga 9600 eurot).

MaRu on siinkohal valitud seetõttu, et PlanS-s on MaRu-l oluline roll – kaasa arvatud järelevalve

roll (nt PlanS § 90, § 121). „Maa- ja Ruumiameti põhimääruses“ 4 sätestati § 13 lõikes 1, et MaRu-

s täidab strateegilise ruumiplaneerimise teenistus muu hulgas kohaliku omavalitsuse üksuse

suutlikkuse arendamist kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel ning täidab muid seadusest

tulenevaid ülesandeid. Sama põhimääruse § 7 punkti 1 kohaselt teeb MaRu riiklikku ja

haldusjärelevalvet. Seega on muudatuse rakendamiseks õiguslikud eeldused loodud ka MaRu

põhimäärusega.

Sätte eesmärk on tugevdada MaRu õigust planeerimismenetluse suunamisel nii sisuliselt kui

menetluslikult. Tähtaegadest kinnipidamisega seotud rahulolematus on olnud üks peamisi

koostööpartneritelt saadud tagasisidest. Muudatusega antakse MaRu-le õigus sekkuda menetlusse

ning selgitada välja menetluse venimise põhjused, vajadusel kohaliku omavalitsuse üksust suunata

ja abistada. Kui kõik eelnevad meetmed on ammendunud, saab MaRu teha ka ettekirjutuse.

2 isikuandmete kaitse seaduse § 14 punkt 1 ja IKÜM artikkel 5 lõike 1 punktid a ja b 3 Vabariigi Valitsuse seadus 4 Maa- ja Ruumiameti põhimäärus–Riigi Teataja

4 (16)

Haldusjärelevalve puhul hindab MaRu kas omal algatusel või vastava taotluse saamisel, kas

kõrvalekalded tähtaegsusest või muudest menetlusnormidest on konkreetset menetlust silmas

pidades põhjendatud või mitte. Ennekõike on MaRu roll astuda samme juhul, kui võib täheldada

selget menetluse venimist või tuvastatakse selline sisuline rikkumine, mis võib kaasa tuua ebaõige

planeeringu lahenduse.

1.4. Täiendada eelnõu punktiga 13 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„13) paragrahvi 44 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib planeeringu koostamise käigus esitatud kirjalikele

arvamustele vastata koondvastusega enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid mitte hiljem

kui 60 päeva jooksul kirjalike arvamuste saamisest.“;“

Selgitus: planeerimismenetlus on avalik ning sellesse kaasatakse nii planeeringualale jäävate

kinnistute omanikud kui ka muud, planeeringust huvitatud isikud. PlanS-s ei ole käesoleval ajal

sätet, mille kohaselt saab planeerimisalase tegevuse korraldaja vastata suuresti samaliigilistele

pöördumistele ühise vastusega, vaid peab lähtuma märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise

ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse5 (edaspidi MSVS) nõuetest ehk vastamise kohustus

on 15 päeva jooksul ning vajadusel saab seda pikendada kuni kahe kuuni. Väga mahukate

planeeringute puhul (eriti riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringud ja kohalike

omavalitsuste üldplaneeringud) võib kaasatud isikute ringi tõttu tekkida väga suur

halduskoormus, mis omakorda venitab planeeringumenetlust. Sätte jõustumisel saab

planeerimisalase tegevuse korraldaja koguda saabunud pöördumised ja arvamused kokku ning

vastata neile ühiselt. Sätet saab kohaldada aga ainult siis, kui pöördumisi ja arvamusi on

saabunud rohkem kui üks. Kui pöördumisi on saabunud üks, siis ei või sätet kohaldada ehk oodata

vastamisega 60 päeva. Nii, nagu MSVS-s, peab pöördumistele ja arvamustele vastama viivitamata

ehk ka nendel puhkudel, kus pöördumisi ja arvamusi on enam kui üks, kui vastamine ei nõua

ilmselgelt nii kaua aega, tuleb vastata viivitamata.

Sättega nähakse ette, et ühelegi pöördumisele või arvamusele ei või vastata hiljem kui 60 päeva

pärast. See tagab, et kui planeerimismenetlus jääb ühel või teisel põhjusel venima, ei pea

arvamuse avaldaja jääma planeeringu avalikku väljapanekut ootama, mis võib toimuda oluliselt

hiljem. Planeerimisalase tegevuse korraldaja kogub saabunud arvamused kokku ning vastab neile

nii, et ühegi arvamuse puhul ei ületataks 60-päevast tähtaega.

Väljendit „koondvastus“ ei ole PlanS-s mõistena avatud, kuid tegemist on üldlevinud keelelise

mõistega6. Sõna kasutatakse nt Riigikantselei koostatud kaasamise heas tavas7 (punkt 6).

Säte vähendab planeerimisalase tegevuse korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse

suunata vabanevat ressurssi planeeringu sisulisse menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll

vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid planeerimismenetluse kontekstis ei ole näha,

et tegemist oleks erakorralise muudatusega või et see mõjutaks arvamuse avaldajate õigusi

oluliselt.

Oluline on ka rõhutada, et sätte rakendamine on vabatahtlik („võib“-konstruktsioon) ehk

planeerimisalase tegevuse korraldaja võib ka edaspidi lähtuda MSVS-st ja vastata 15 päeva

5 MSVS § 6 6 Õigekeelsussõnaraamat (2018) 7 Kaasamise hea tava

5 (16)

jooksul või vastata kiiremini ka koondvastusena kui maksimaalselt lubatud 60 päeva jooksul.

1.5. Täiendada eelnõu punktiga 14 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„14) paragrahvi 57 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib planeeringu koostamise käigus esitatud kirjalikele

arvamustele vastata koondvastusega enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid mitte hiljem

kui 60 päeva jooksul kirjalike arvamuste saamisest.“;“

Selgitus: selgitus punktis 1.4.

1.6. Täiendada eelnõu punktiga 22 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„22) paragrahvi 75 lõike 1 punktis 27 asendatakse sõna „maareformiseaduse“ sõnadega

„maareformi seaduse“;“

Selgitus: tegemist on redaktsioonilise muudatusega. Senini on PlanS-s õigusakti nimetus olnud

ebakorrektselt. Seaduse õige nimetus on „maareformi seadus“8.

1.7. Täiendada eelnõu punktiga 24 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„24) paragrahvi 76 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:

„(6) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib planeeringu koostamise käigus esitatud kirjalikele

arvamustele vastata koondvastusega enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid mitte hiljem

kui 60 päeva jooksul kirjalike arvamuste saamisest.“;“

Selgitus: selgitus punktis 1.4.

1.8. Täiendada eelnõu punktiga 36 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„36) paragrahvi 125 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel

olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või

hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on määratud

vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole

vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.“;“

Selgitus: muudatus lähtub VVTP-s toodud eesmärgist loobuda detailplaneeringu nõudest

olukorras, kus see ei loo lisaväärtust. Sätte jõustumisel laieneb detailplaneeringu (edaspidi DP)

asendamise võimalus projekteerimistingimustega (edaspidi PT) oluliselt.

PlanS § 125 lõige 5 on erand üldisest DP koostamise kohustusest (vastavalt PlanS § 125 lõikele 1

nagu linnades ja alevites ning üldplaneeringuga määratud juhtudel ehitusloakohustusliku hoone

püstitamiseks või laiendamiseks üle 33%) ning selle eelduseks on põhimõtteliselt kaks asjaolu:

1) ehitis, mida soovitakse ehitada, sobitub piirkonda;

8 MaaRS

6 (16)

2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused.

Praktikas on erandi kohaldamise peamiseks takistuseks olnud kohalike omavalitsuste

üldplaneeringute suur üldistusaste ehk ei ole täidetud eeldus, et on olemas PT-de andmise aluseks

olevad täpsed tingimused. Need tingimused tulenevad ehitusseadustiku9 § 26 lõikest 4 ja on

piisavalt spetsiifilised, mille väljendamine üldplaneeringutes on aga keerukas, kuna mida täpsem

on tingimus, seda enam tekitab tingimuse kehtestamine huvide konflikti ning tekitab

üldplaneeringutes jäikuse. Muudatusega eemaldatakse see seos ning PT-de andmisel peab

edaspidi jätkuvalt arvestama üldplaneeringutes kehtivaid üldisi kasutus- ja ehitustingimusi (nt

maa sihtotstarve, juhtotstarbed, kasutusotstarbed, ehitiste maksimaalsed kõrgused, kruntide

suurused jms). Muudatuse tulemusena saab PT-sid väljastada selliselt, et ehituslikud tingimused

selguvad PT-de menetluse käigus (ja neid võidakse veel omakorda täpsustada või muuta ehitusloa

andmise menetluses).

Niisamuti on olnud küllaltki kitsas eeldus, et erandit saab kohaldada kinnisasja puhul, mis jääb

olemasoleva hoonestuse vahele. Praktikas on seda tõlgendatud selliselt, et erandi eelduseks on

tühi kinnisasi, mida ümbritsevad hoonestatud kinnistud.

Eelnõukohase sõnastuse puhul laiendatakse seda eeldust lisaks olemasoleva hoonestuse vahele

jäävale kinnisasjale ka olemasoleva hoonestuse vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale.

Vahetusse lähedusse jääva kinnisasjana tuleb mõista kinnisasja, millel viibides on vähemalt ühest

küljest kõrvalkinnisasja hoonestust võimalik tajuda. Tajumisena saab kõne alla tulla see, et

kõrvalkinnistul asuv hoone on mõistlikul kaugusel, see on kergelt hoomatav ja selle detaile on

võimalik pingutuseta tuvastada. Vahetusse lähedusse ei saa seega jääda, näiteks, naaberkinnistul

olev hoone, mis on nii kaugel, et vaatlejal pole võimalik tuvastada täpsemaid ehitusdetaile. See,

kuidas konkreetsel juhul vahetusse lähedusse jäävat hoonestust sisustada, on kohaliku

omavalitsuse üksuse pädevuses kaalutlusotsuse alusel.

Sätte muutmisel on lisaks veel ka see mõju, et kehtiva PlanS § 125 lõike 5 erandi kohaldamisel oli

võimalik PT-dega võimaldada püstitada üksnes ühte hoonet. Muudatusega võimaldatakse

tulevikus püstitada lisaks põhihoonele (nt elamu) ka selle hoone toimimiseks vajalikud ehitised (nt

abihooned). Muudatuse tagajärjel saab ühele kinnistule luua funktsionaalse lahenduse. Sättega

nähakse ette, et erandit saab kohaldada ka sellistel puhkudel, kui kinnisasjal juba asub hoone.

Sätte jõustumisel saab lahendada hoonestamisega seotud küsimusi lihtsamalt ning hoitakse kokku

ressurssi. DP koostamise kulu jääb sätte kohaldamisel ära. PT menetlusega kaasnevad küll

koostamise kulud, mis aga ei ole võrreldavad DP-ga kaasnevate kuludega.

1.9. Täiendada eelnõu punktiga 42 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„42) paragrahvi 133 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Detailplaneeringu koostamise korraldaja annab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse

avaldanud isikutele seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest. Seisukoha

võib anda koondvastusena.“;“

Selgitus: muudatusega nähakse ette, et kohaliku omavalitsuse üksus annab kooskõlastamiseks ja

9 EhS

7 (16)

arvamuste esitamiseks saadetud detailplaneeringule saabunud arvamustele oma seisukoha 30

päeva jooksul arvamuse saamisest. Osundatud säte ei puuduta kooskõlastajaid.

Tähtaja seadmine on vajalik selleks, et vältida ajutiselt suurt halduskoormust, kui

detailplaneeringule annab arvamuse väga suur hulk isikuid. Senini pidid kohaliku omavalitsuse

üksused lähtuma MSVS-st ehk 15-päevasest vastamise tähtajast, mis on paljude arvamuste

saamisel nendele vastamiseks ilmselgelt liialt lühike. Niisamuti võimaldab säte anda koondvastuse

ehk vastata samalaadsetele arvamustele ühe vastusena. Säte vähendab planeerimisalase tegevuse

korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse suunata vabanevat ressurssi planeeringu

sisulisse menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni,

kuid planeerimismenetluse kontekstis ei ole näha, et tegemist oleks erakorralise muudatusega või

et see mõjutaks arvamuse avaldajate õigusi oluliselt.

1.10. Täiendada eelnõu punktiga 45 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„45) seaduse paragrahv 138 tunnistatakse kehtetuks;“;“

Selgitus: PlanS-i 01.01.2025 jõustunud muudatustega10 muudeti MaRu heakskiidu menetluse

tingimusi ning vähendati nende detailplaneeringute hulka, mis vajavad heakskiitu. Heakskiitu

antakse jätkuvalt nendele detailplaneeringutele, millega muudetakse üldplaneeringut, kuid PlanS

§ 142 lõike 5 kohaselt kohaldatakse sellistele detailplaneeringutele PlanS § 90 nõudeid ehk sellist

detailplaneeringut menetletakse üldplaneeringule kehtestatud menetlusnõuete kohaselt ja

heakskiit antakse kui üldplaneeringule. Seega ei leia PlanS § 138 enam praktikas rakendamist

ning on seetõttu mõistlik tunnistada kehtetuks.

1.11. Täiendada eelnõu punktiga 46 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„46) paragrahvi 139 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta

möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.“;“

Selgitus: muudatus on kooskõlas VVTP eesmärgiga lühendada planeeringute menetlusaegu.

Kehtivas sõnastuses arvestatakse DP kehtestamise aega DP algatamise otsuse tegemisest, mitte

aga DP algatamise taotluse esitamisest. Eelnõukohase muudatusega viiakse tähtaja kulgemise

arvutamise algus taotluse esitamisele.

Haldusmenetluse seaduse § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse algatamiseks

haldusorganile taotlus. See tähendab, et peale taotluse saamist asutakse praktikas taotlust

lahendama ehk tuvastatakse menetluse jaoks olulisi asjaolusid, peetakse läbirääkimisi

halduslepingu sõlmimise asjaolude üle ning tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP

algatamise otsusega. Ehkki PlanS § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab kohaliku

omavalitsuse üksus 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu DP algatamise või mittealgatamise otsuse)

taotluse saamisest, eelneb algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille jooksul on

taotlus küll menetluses ja tehakse ka toiminguid, kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole.

Oluline on aga rõhutada, et ka taotluse esitamisele järgnev ja algatamise või mittealgatamise

otsusele eelnev menetlus on samuti haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus). Muudatus

10 Vabariigi Valitsuse seaduse muutmine ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse (Maa-ameti

ümberkorraldamine Maa- ja Ruumiametiks) (457 SE) eelnõu ja jõustunud seadus

8 (16)

tagab õigusselguse DP algatamise otsusele eelneva menetluse osas.

Võib öelda, et selle muudatusega detailplaneeringute menetlusaega lüheneb, kuna eelnõu kohaselt

arvestatakse tähtaja hulka ka menetluse aeg, mis eelneb praegu DP algatamise otsusele.

1.12. Täiendada eelnõu punktiga 48 (muuta teiste punktide numeratsiooni vastavalt) järgmiselt:

„48) seadust täiendatakse paragrahvidega 1391 kuni 1395 järgmises sõnastuses:

㤠1391. Detailplaneeringu muutmine

(1) Detailplaneeringut võib muuta, koostades planeeringuala või selle osa hõlmava

detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3 – 12, 130 – 131, 1391 – 1395 ettenähtud

nõuetest ja planeerimise põhimõtetest.

(2) Detailplaneeringut muutev detailplaneering ei või sisaldada kehtestatud üldplaneeringu

põhilahenduste muutmise ettepanekut või kui see võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa avalikes

huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või selle suhtes sundvalduse seadmise

vajaduse ning tegevusi, millega kaasneb oluline keskkonnamõju.

(3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine,

võtab koostamise korraldaja detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisel arvesse

keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi. koostamisel arvesse keskkonnamõju

strateegilise hindamise tulemusi.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse

üksus.

(5) Detailplaneeringu muutmisel lahendatakse vähemalt käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides

1–4 nimetatud ülesanded, kui neid ei ole muudetava detailplaneeringuga lahendatud. Käesoleva

seaduse § 126 lõike 1 punktis 4 nimetatud ehitiste asukoha määramisel on kohustuslik lahendada

ka käesoleva seaduse § 126 lõike 1 punktides 17 ja 20 nimetatud ülesanded.

§ 1392. Taotlus detailplaneeringu muutmiseks

(1) Taotluse detailplaneeringu muutmiseks võib esitada igaüks. Detailplaneeringut muutev

detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle algatamise taotluse

saamisest arvates.

(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 ja

§ 1391 lõikes 2 toodud alustel või juhul, kui valla- või linnavalitsus peab taotlusest või muudest

asjaoludest tuleneva tõttu vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus.

§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise lõpetamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise võib lõpetada käesoleva seaduse §

129 lõikes 1 toodud alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest teavitatakse lähtudes

käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8 detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud

nõuetest.

(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui

planeerimismenetluse käigus selguvad käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 ja § 1391 lõikes 2

nimetatud asjaolud.

9 (16)

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib käesolevas

paragrahvis toodud koostamise lõpetamise aluste ilmnemisel huvitatud isiku taotluse alusel

algatada detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest. Algatamisel võetakse arvesse

detailplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.

§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks

(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse kooskõlastamiseks käesoleva seaduse §

127 lõikes 1 nimetatud asutustele ning teavitatakse käesoleva seaduse § 127 lõikes 2 nimetatud

isikuid võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta arvamust.

(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu saamisest

arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja

pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või

eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või üldplaneeringuga, loetakse

detailplaneering kooskõlastatuks.

(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja annab käesoleva

paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud isikutele seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul

arvamuse saamisest. Seisukoha võib anda koondvastusena.

§ 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine

(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt

ühe aasta möödumisel planeeringu algatamise taotlusest arvates.

(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva jooksul

kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes või

linnaosadega linnade puhul linnaosalehes. Kui teavitamine ei ole valla- või linnalehe

ilmumissageduse tõttu 30 päeva jooksul võimalik, avaldatakse teade valla- või linnalehes esimesel

võimalusel. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel valla- või linnaleht puudub, avaldatakse teade 30

päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates planeeringuala maakonnalehes. Teade

planeeringu kehtestamisest avaldatakse 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates

koostamise korraldaja veebilehel.

(4) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab planeeringu koostamise korraldaja

maakatastri pidajale 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

(5) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja muudetava planeeringu kohta

käesoleva seaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva jooksul

planeeringu kehtestamisest arvates.“.“

Selgitus: muudatus järgib VVTP-s toodud kahte eesmärki, milleks on lühendada planeeringute

menetlusaegu ning vähendada ajamahukaid planeerimisprotsesse. Muudatuse eesmärk on

ennekõike lahendada need olukorrad, kus kohaliku omavalitsuse üksus on DP juba kehtestanud,

kuid see on moraalselt vananenud või kehtiva planeeringuga ei ole võimalik viia ellu eesmärke,

mis on muutunud peale DP kehtestamist. Muudatus aitab lahendada ka neid olukordi, kus DP

kehtestati üldplaneeringu kohasena ning see on ellu viidud, kuid õiguslik olukord (ennekõike uus

üldplaneering) annab võimaluse kasutada DP-ga hõlmatud ala laiemalt või mitmekesisemalt.

Käesoleval ajal tuleb kõikide eelnevalt kirjeldatud tegevuste tarbeks algatada uus DP menetlus

10 (16)

ning kehtestada DP täiesti uuena. See on ilmselgelt koormav, eriti nendel puhkudel, kus eesmärgiks

on DP ühe või mitme tingimuse muutmine (nt sihtotstarve, hoonete kõrgus, korruselisus vms), mis

ei pruugi tuua kaasa DP sisulist või sellega seatud eesmärgi muutmist.

DP on lähiaastate ehitustegevuse alus ning selle muutmisesse ei tohi suhtuda kergekäeliselt. DP

menetluses kaasatakse paljusid isikuid ja saavutatakse nii-öelda avalik ühiskondlik kokkulepe

lahenduse sobivuse osas. See on ka põhjuseks, miks eelnõukohase muudatuse eesmärgiks on küll

kergendada DP muutmise protsessi kui sellist, kuid tagatud on mõjutatud isikute kaasamine

(eeskätt piirinaabrid) ning kohaliku omavalitsuse üksusele on jäetud õigus DP muutmise protsessi

mitte kohaldada ja algatada DP menetlus, kui peetakse vajalikuks uue terviklahenduse loomist.

Lisaks eelnevale kaitstakse avalikku huvi sellega, et DP muutmine ei või sisaldada kehtestatud

üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut või kui see võib kaasa tuua kinnisasja või

selle osa avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või selle suhtes

sundvalduse seadmise vajaduse ning tegevusi, millega kaasneb oluline keskkonnamõju11 ja seda

isegi niisugustel puhkudel, kus tegevus võiks olla üldplaneeringuga kooskõlas. Kohtupraktikas on

rõhutatud, et isikute õiguspärane ootus ümbritseva ruumi säilimise puhul on enekõike seotud

vähemalt üldplaneeringuga ehk mida olulisem on muudatus, seda intensiivsem peab olema

avalikkuse kaasamine. Eelnõukohase muudatusega piiritletakse DP muutmise ulatus

üldplaneeringuga ennekõike avaliku huvi kaitseks, kuna üldplaneeringu muutmise või olulise

keskkonnamõju tekkimisel on võimalus kahjustada väga laia huvitatud isikute ringi.

Kehtiva õiguse kohaselt võib DP-d ellu viia korduvalt ehk ka selles kontekstis ei ole DP muutmise

menetlus välistatud ning DP muutmise tulemusena tekib hõlmatud alale uus ruumiline lahendus.

Eelnõuga ei ole plaanis piirata DP muutmise menetluste arvu DP kohta, seda saab otsustada

kohaliku omavalitsuse üksus kaalutlusotsusega, algatades DP menetluse uue terviklahenduse

loomiseks.

Eelnõu § 1391

Eelnõukohase paragrahvi lõikega 1 piiratakse DP muutmisele kohaldatavaid norme. Sätte

eesmärk on reguleerida, et DP muutmisele ei kohaldata üldisi DP koostamise tingimusi, vaid

lähtutakse lõikes toodud paragrahvidest. Erisuse puudumisel tuleks DP muutmisele kohaldada

üldisi DP koostamise nõudeid. Küll aga tehakse ka viide sellele, et DP muutmisele kohaldatakse

jätkuvalt planeerimise põhimõtteid12, et tagada üldiste eesmärkide saavutamine ka DP muutmise

menetluse raames. Niisamuti tuleb arvestada, et mõned DP muudatused võivad endaga kaasa tuua

ka avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee või rajatise, haljastuse, välisvalgustuse ning

tehnorajatise ehitamise. Viite puudumisel tuleks detailplaneeringu koostamise korraldajal tagada

nende kulude kandmine, mis võib aga tuua kaasa olukorra, kus säte ei täida enam oma eesmärki,

kuna kohaliku omavalitsuse üksus oleks valmis DP muutmise menetlust läbima, kuid ei saa või

soovi kanda avaliku taristu ehitamisega seotud kulusid. Samas ei oleks aga põhjendatud keeld DP

muutmise DP menetluses halduslepingut sõlmida, kui kohaliku omavalitsuse üksus ja huvitatud

isik on selleks valmis.

Eelnõukohase paragrahvi lõikes 1 on lisaks viidatud sellele, et DP muutmise DP-le kohaldatakse

üldisi planeeringu koostamisele kehtivaid nõudeid, et välistada võimalikku ebaselgust.

Eelnõukohase paragrahvi lõikega 2 välistatakse DP muutmise regulatsiooni kohaldamist juhul,

kui muutmise eesmärgi saavutamiseks on vaja muuta kehtivat üldplaneeringut, nähakse ette

11 KeHJS § 6 12 PlanS 2. peatükk, §-d 8-12

11 (16)

kinnisasja sundvõõrandamise või sundvalduse seadmise vajadus või planeeritav tegevus on olulise

keskkonnamõjuga (üldiselt tööstusega seotud tegevused ning keskkonnaseisundi olulised

mõjutused). Säte aitab kaitsta avalikku huvi ning tagab, et suurte mõjutustega tegevused

räägitakse läbi oluliselt laiapõhjaliselt.

Paragrahvi lõikega 3 nähakse ette, et kui muudetava DP menetluses koostati keskkonnamõju

strateegiline hindamine, siis tuleb selle tulemusi võtta arvesse ka DP muutmise menetluses. Säte

tagab, et DP muutmine, kui see eraldiseisvalt ei ole olulise keskkonnamõjuga tegevus, ei

kahjustaks keskkonnamõju hindamisel soovitatut ehk eeldus on, et DP muutmise DP on

lõpptulemusena kooskõlas alal kehtiva keskkonnamõju hindamise tulemustega.

Paragrahvi lõige 4 märgib, et DP-d muutva DP koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse

üksus ehk vaikimisi valla- või linnavolikogu, kes võib selle õiguse otsusega edasi volitada valla-

või linnavalitsusele13.

Paragrahvi lõikes 5 märgitakse, et DP muutmise menetluses peab lahendama samad

põhiküsimused, mis on vajalikud lahendada ka DP koostamise käigus, välja arvatud need, mis on

juba lahendatud. Seega, kui DP-s on juba lahendatud krundi hoonestusala (PlanS § 126 lõike 1

punkt 2) ja DP muutmise käigus ei ole plaanis ega vajalik seda muuta, siis selles osas ei ole DP

muutmise menetlusse ka midagi täiendavat vaja lisada. Samas, kui aga tekib soov selles muudatusi

teha, siis tuleb see DP muutmise menetluses ka lahendada.

Eelnõu § 1392

DP muutmise taotluse regulatsioon ei erine muu haldusmenetluse algatamise taotluse

regulatsioonist, välja arvatud selles, et DP muutmiseks võib taotluse esitada igaüks. Selle

regulatsiooni eesmärk on anda õigus DP muutmise taotluse esitamise õigus ka nendele isikutele,

kellel küll võib olla puutumus DP-ga hõlmatud alaga (nt naaberkinnistu omanik), kuid kes ei ole

DP-ga hõlmatud ala kinnistute omanikud. Või, tegemist on suurema DP-alaga ning isiku jaoks on

oluline mingi tingimuse muutmine, kuid võib tekkida segadus selles, kellel alaga hõlmatud

kinnistute omanikest on siis ikkagi õigus teha taotlus DP muutmiseks.

Eelnõuga nähakse ette, et DP algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul taotluse

saamisest. Tähtaeg on valitud sellisena seetõttu, et kehtiva DP kohta on vaja andmeid koguda ja

otsustada muu hulgas ka seda, kas kohaliku omavalitsuse üksus peab vajalikuks hoopiski

terviklahenduse loomist ehk vajalik on hinnata olemasolevat olukorda (nt ruumianalüüs vms). Kui

kohaliku omavalitsuse üksus leiab, et vajalik on terviklahenduse koostamine, jätab ta DP muutmise

menetluse algatamata ning algatab samas DP koostamise menetluse (üldine DP menetlus).

Kohaliku omavalitsuse üksusele antakse DP muutmise taotluse lahendamisel õigus DP muutmist

mitte algatada sarnastel alustel DP koostamise mittealgatamise alustega, mis on toodud

PlanS § 128 lõikes 2:

1) algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga;

2) on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui

planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks

kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või

avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks

ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast;

3) selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus;

13 KOKS § 22 lõige 2

12 (16)

4) planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive;

5) PlanS § 125 lõikes 5 sätestatud juhul või

6) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,

koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu

koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Lisaks nendele alustele on viide ka eelnõu § 1391 lõikes 2 toodud alustele ehk

1) detailplaneeringut muutva detailplaneeringuga ei või teha ettepanekut üldplaneeringu

muutmiseks;

2) kinnisasja või selle osa avalikes huvides omandamiseks, sealhulgas sundvõõrandamiseks, või

selle suhtes sundvalduse seadmise vajaduseks ning

3) tegevuseks, millega kaasneb oluline keskkonnamõju.

Eelnõu § 1393

Eelnõuga sätestatakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus lõpetada DP-d muutva DP menetlus

juhul, kui esinevad PlanS § 129 lõikes 1 toodud alused ehk:

1) koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus,

sealhulgas kui isik keeldub detailplaneeringukohaste ehitiste ehitamise üleandmiseks

halduslepingu sõlmimisest;

2) kinnisasja omanik esitab taotluse detailplaneeringu koostamise lõpetamiseks;

3) planeeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või

4) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,

koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu

koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.

Nende tingimuste esinemisel peab kohaliku omavalitsuse üksus kaaluma, kas menetlus lõpetada

või mitte, kuna tegemist ei ole kohustuslike tingimustega. Kui aluse esinemisel leitakse, et

menetluse lõpetamine on asjakohane, teavitatakse sellest vastavalt üldisele korrale PlanS § 128

lõigetes 6 ja 8 nimetatud nõuetest lähtudes.

Lisaks sellele sätestatakse lõikes 2 alused, mille esinemisel peab DP muutmise menetluse lõpetama

ehk juhul, kui esinevad PlanS § 128 lõikes 2 toodud alused ja eelnõukohase § 1391 lõikes 2 toodud

alused. Menetluse lõpetamise alustena käsitatakse neid aluseid siis, kui algatamine on toiminud,

kuid need alused selguvad menetluse kestel.

Paragrahvi lõikes 3 on antud kohaliku omavalitsuse üksusele õigus minna huvitatud isiku taotluse

alusel sujuvalt üle DP koostamise menetlusse, säilitades kõik senini kogutud andmed ja võttes

arvesse kõiki juba tehtud toiminguid. Tegemist on tagatisega huvitatud isikule, et sisuliselt

samalaadseks menetluseks ei pea kõiki toiminguid enam kordama ega andmeid uuesti koguma ja

esitama. Küll aga tuleb rõhutada seda, et toimingud või andmed, mis on ette nähtud DP koostamise

menetluses peab tegema või koguma sellegipoolest. Sätte eesmärk on tagada, et huvitatud isik ei

pea tegema toiminguid või esitama andmeid topelt. Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab DP

koostamisse üleminemise 30 päeva jooksul taotluse saamisest.

Seadusega ei sätestata, millise aja jooksul peab kohaliku omavalitsuse üksus võtma vastu otsuse

DP muutmise menetluse lõpetamiseks, mis tähendab, et kui teave menetluse lõpetamise aluse

olemasolu kohta ilmneb, võetakse menetluse lõpetamise otsus vastu mõistliku aja jooksul, järgides

kõiki haldusmenetluse seaduses sätestatud nõudeid.

Eelnõu § 1394

13 (16)

Eelnõuga nähakse ette, et DP-d muutev DP edastatakse kooskõlastamiseks ja arvamuse

avaldamiseks ning järgitakse samasuguseid menetluslikke reegleid võrreldes DP koostamise

menetlusega. Lisatud on täiendusena säte, et kohaliku omavalitsuse üksus annab seisukoha

esitatud arvamustele 30 päeva jooksul arvamuse saamisest ning seisukoha võib anda

koondvastusena (järgib käesolevate muudatusettepanekute punktides 1.4., 1.5., 1.7. ja 1.9. toodut).

DP menetlusse tuleb seega arvamuse andjana kaasata isikud, kelle huve või õigusi võib DP

muutmine mõjutada. See, kas isikut peab kaasama, sõltub konkreetse planeeringu sisust ning

planeeringuala omapäradest ning kaasamise üle otsustab kohaliku omavalitsuse üksus.

Kaasamine muutub siinkohal eriti oluliseks, kuna DP muutmise menetluses ei ole ette nähtud DP-

d muutva DP avalikku väljapanekut ega arvalikku arutelu. Seega lasub asjakohaste huvitatud

isikute tuvastamise kohustus kohaliku omavalitsuse üksusel ning isikute ring tuleb tuvastada eriti

hoolsalt.

Avalikust väljapanekust ja avalikust arutelust on võimalik loobuda, kuna DP-d muutev DP peab

jääma üldplaneeringu raamidesse ning muudetakse juba kehtivat DP-d ehk eeldus on, et loodav

lahendust on selline, mis ei mõjuta isikute õigusi oluliselt. Menetlusse tuleb kaasata isikud, kellel

on lahendusega puutumus või huvi, ning ka need isikud, kes on avaldanud soovi menetluses

osaleda. Seega ei vähendata muudatustega kaasatavate isikute ringi ja kõikidel, mitte üksnes

piirinaabritel, on tegelikkuses võimalus DP muutmise DP kohta arvamust avaldada.

Eelnõu 1395

Paragrahvi lõikes 1 sätestatakse DP muutmise menetlusele tähtaeg, milleks on üks aasta. DP

koostamise menetlusele on kehtestatud menetlustähtajaks kolm aastat (vt käesolevate ettepanekute

punkti 1.11., millega tehakse ettepanek muuta tähtaja algust algatamisest taotluse esitamiseks,

kehtivas seaduses on DP kehtestamise tähtajaks algatamise otsusest kolm aastat). Seega võib

eeldada, et DP muutmine peaks toimuma oluliselt kiiremini. Käesoleval ajal puudub selles osas

statistika, kuna käesoleva ajani ei olnud seaduses DP muutmise instrumenti. Säte järgib muus osas

sarnast korda DP koostamise menetlusega.

1.13. eelnõu § 1 punktis 9 (uues numeratsioonis punkt 12) teha redaktsiooniline muudatus ning

eemaldada lause osa „§ 32 lõigetes 4 ja 5,“.

Selgitus: PlanS 18.07.2025 jõustunud muudatustega tunnistatu PlanS § 32 kehtetuks, mistõttu ei

ole võimalik eelnõuga PlanS § 32 lõikeid 4 ja 5 muuta.

Täiendada eelnõud paragrahviga 4 ja muuta järgnevate paragrahvide numeratsiooni vastavalt

maakatastriseaduse muutmisega järgmises sõnastuses:

㤠5. Maakatastriseaduse muutmine

Maakatastriseaduse § 8 lõige 31 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(31) Katastripidajal on õigus moodustada maakorraldustoimingu dokumentide alusel

katastriüksus ja otsustada piiride kindlakstegemise dokumentide alusel katastriüksuse piiri

asukoht. Katastripidajal on õigus otsustada maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise

eristamise üle. Katastrikanne on aluseks kinnistusraamatu kande tegemisel.“;“

14 (16)

Selgitus: muudatusega täpsustatakse maakatastriseaduse14 (edaspidi MaaKatS) § 8 lõiget 31,

täiendades seda õigusselguse huvides lausega, mille kohaselt on katastripidajal õigus otsustada

maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Muudatus on kantud

vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist)

ja maakorraldust, mida kohtud on hiljem korduvalt kinnitanud ja mis on otseselt tingitud

maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse vorminõuet.

Katastripidaja suudab hinnata toimingu sisu ja eesmärki. Maakorraldusseaduse15 (edaspidi

MaaKS) § 2 lõikest 1 tulenevalt on maakorralduse eesmärgiks võimaluste loomine kinnisasja

otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Seega ei ole maakorraldustoimingute eesmärgiks

omandi üleandmine vaid maatükkide korrastamine. Kui katastripidaja tuvastab maakorraldusliku

kokkuleppe juures ka omandi üleandmise tehingu, on tal õigus nõuda täiendava notariaalse

asjaõiguslepingu sõlmimist vastavalt asjaõigusseaduse16 (edaspidi AÕS) §-le 641. See lähtub

asjaolust, et katastripidajal on pädevus kontrollida maakorralduse läbiviimisel igal üksikjuhul

sisuliselt, kas tegu on maakorralduse nõuetele vastava toiminguga või katastriandmete

parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena, sh ülemõõdistamisega või andmete

parandamisega ametiülesannete korras. Katastripidaja veendub, kas tegu on sobiliku vahendiga

maaomaniku eesmärgi saavutamiseks ning hindab, kas maaomanike tahe tagab otstarbeka

maakasutuse. Õigus otsustada kas tegu on lihtsa maakorraldustoiminguga, mis võimaldab

üldjuhul vähema aja ja ressursikuluga viia läbi maakorraldustoiminguid, mis on ühtlasi üheks

viisiks planeeringute elluviimisel, on katastripidajal. Juhul, kui on tuvastatud kinnisasja omanike

tegelik tahe kinnisasja ühe osa üleandmiseks teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja

käsutamisega AÕS § 641 mõistes, mille korral on vajalik notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping). Viimasel juhul ei ole üksnes maakorraldustoiming sobilik vahend maaomanike

tahte elluviimiseks, vaid lisaks on vaja asjaõiguslikku kokkulepet.

Täiendada eelnõud paragrahviga 5 ja muuta järgnevate paragrahvide numeratsiooni vastavalt

maakorraldusseaduse muutmisega järgmises sõnastuses:

㤠6. Maakorraldusseaduse muutmine

Maakorraldusseaduse § 2 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(5) Käesoleva seaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse

käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses ega ole nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping). Puudutatud isiku nõusolek antakse kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikes 51

sätestatud korras digitaalallkirjastatult.“;“

Selgitus: eesmärk on muuta maakorralduse protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada

ruumilise planeerimise elluviimist. Muudatused aitavad vähendada halduskoormust ning

võimaldavad tõhusamat koostööd kinnisasjaomanike vahel. Ilma sujuva maakorralduseta võib

planeeringute elluviimine viibida või jääda ellu viimata. Maakorralduse üks peamisi eesmärke on

maakasutuse muutmine selle efektiivsemaks ja otstarbekamaks kasutamiseks. Muudatusega

korrigeeritakse kehtivat sõnastust ning tagatakse parem õigusselgus selles, et MaaKS § 2 lõike 5

eesmärgiks on seaduse tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh

14 Maakatastriseadus 15 Maakorraldusseadus 16 Asjaõigusseadus

15 (16)

kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust. Sätte ebaselgusele juhtis tähelepanu ka Riigikohut

tsiviilkolleegium 30.04.2025 kohtumääruses kohtuasjas nr 2-24-1089717. Riigikohtu seisukoht on,

et seaduses on vajalik sätestada selgelt, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu

kinnisasjaõiguste käsutamist AÕS tähenduses ja seetõttu ei kohaldu maakorraldustoimingutele

AÕS §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS sätestatud kinnisasja käsutamise

regulatsiooni suhtes ning see tähendab, et maakorralduse puhul ei kohaldu need normid, mis

reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset vorminõuet.

Nimetatud otsuse valguses on Tartu kinnistusregistri osakond samuti muutnud senist kehtivale

õigusele tuginenud praktikat, mistõttu ei aktsepteerita enam lihtsate maakorraldustoimingute

puhul katastripidaja kinnistamisavaldust. Seetõttu on muutunud maaomaniku ja arendaja

(ettevõtja) jaoks maakorraldus kulukamaks ja aeganõudvamaks, eriti kui tegemist on mitme

kinnisasja omanikuga. Lisanduvad notariga seotud aja- ja majanduskulud, sh riigilõiv, kuivõrd

maakorraldust käsitletakse kui tavalist tehingut kinnisasjaga. See pikendab menetlusele kuluvat

aega, mis ei ole kooskõlas sooviga vähendada bürokraatiat ja nii sisemist kui välimist

halduskoormust. Näiteks piiride muutmise menetlust kahe kinnisasja vahel käsitletakse

eelmainitud kohtuotsuse valguses kui asjaõiguslikku tehingut ja see on ajaliselt ja rahaliselt

kulukam võrreldes olukorraga, kus maakorraldustoimingu viib lõpuni katastripidaja

kinnistamisavalduse esitamisega Tartu kinnistusregistri osakonnale. Kaasatud maaomanikud ei

ole tihti valmis toiminguid lõpule viima, kui neil tuleb toimingud notaris vormistada. Seetõttu

jäävad toimingud ootele ja korduvad päringud maaomanikele võivad jääda vastuseta. Tekkinud

olukord pärsib planeerimis- ja ehitustegevuse elluviimist, mille üheks vältimatuks osaks on

maakorraldustoimingud. Muudatuse eesmärk on vähendada maakorralduse protseduurile kuluvat

aega ja ressurssi. Vastupidise suuna jätkumine oleks koormav nii maaomanikule, kui ka ettevõtjale

ja loob taas ohu olukorraks, kus katastriüksuste andmed ja kinnistusraamatu andmed ei ole

omavahel kooskõlas.

Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja kokkuleppel või haldusorgani algatusel

läbiviidav haldustoiming, kuid tegemist ei ole kinnisomandi üleandmisega ega kinnisasja

koormamisega asjaõigusega, samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise,

koormamise või sisu muutmisega ehk tehingutega, milleks AÕS § 641 kohaselt on vajalik

notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine

kinnistusraamatusse. Maakorraldustoiming kinnisasjade osade vahetamiseks ja nende vahelise

piiri muutmiseks peab olema eristatav kinnisasjade omandi üleandmise tehingust, sest

maakorralduse käigus ei moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja ehk ei tekitata

tsiviilseadustiku üldosa seaduse18 (edaspidi TsÜS) § 50 lõike 1 kohast eraldi maatükki. Tegemist

ei ole registriosade jagamise ega liitmisega, vaid kinnisasjade vahelise piiride muutmisega, seega

tuleb AÕS § 54 lõike 1 alusel kinnisasja jagamist eristada kinnisasjast osa eraldamisest.

Maakorraldustoiming viiakse läbi vähemalt kahe kinnisasja vahel omanike kokkuleppe alusel.

Maakorraldus peab muutma olemasoleva maakasutuse otstarbekamaks. Omanike kokkulepe võib

seisneda piiri muutmises selliselt, et mingi osa ühest kinnisasjast liidetakse teise kinnisasjaga, kuid

selle käigus ei anta vastu teist maad. Sageli on naaberkinnisasjade omanikud ühiselt huvitatud

oma valduse ulatuse täpsustamisest või lepivad kokku võrdse suurusega kinnisasjade osade

vahetamises ning kokkulepe tehakse ilma täiendavate hüvitiste nõudeta. Juhul kui piiri asukoha

muutmisega kaasneb ka kinnisasja väärtuse muutus, tuleb see lahendada omanike omavahelise

hüvitamiskokkuleppega.

17 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend asjas 2-24-10897 18 Tsiviilseadustiku üldosa seadus

16 (16)

Juhul, kui tegu on MaaKS alusel maakorraldustoimingu lõpuleviimisega, siis võetakse

maakorraldustoimingu käigus sisuliselt puudutatud isikute nõusolekud digitaalallkirjastatult, mis

lähtuvalt kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikest 51 on võrdustatud puudutatud isiku notariaalselt

kinnitatud nõusolekuga või notariaadiseaduse § 53 lõike 1 punkti 52 alusel MaRu kinnitatud

nõusolekuga. Digitaalallkirjastatud nõusolek on TsÜS § 80 kohane elektrooniline vorm.