Hindamisaruande edastamine

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatavad varad: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250)

Aadress:

Eksperthinnang nr:

Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond 2509-10565-01/TRK

Väärtuse kuupäev: 13.09.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

24.09.2025 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

2

Sisukord

Sisukord 2

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 11

3. Turuülevaade 15

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 15 3.2. Kambja valla elamumaa turg 19 3.3. Turustatavuse analüüs 23

4. Turuväärtuse hindamine 23

4.1. Parim kasutus 23 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 24 4.3. Kestlikkus 24 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 25

Lisa 1. Fotod 30

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 33

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

3

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250)

Aadress Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 28301:001:0587

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 232 610 m2

Maakasutuse sihtotstarve

Üldkasutatav maa 100%

Üldplaneering Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Kambja valla üldplaneeringuga endise Ülenurme valla territooriumi osas, on Jõeveere kinnisasja maakasutuse juhtotstarbeks planeeritud hoonete ehitamise õigusega puhkeala

Detailplaneering Kambja Vallavalitsuse 17.04.2024 korraldusega nr 228 kehtestati Ülenurme alevikus asuva Jõeveere maaüksuse detailplaneering, millega on ala kavandatud piirkonna unikaalseks puhke-, spordi- ja virgestusalaks

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1

Hinnangu eesmärk

Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev

13.09.2025

Väärtuse kuupäev 13.09.2025

Hindamisaruande kuupäev

24.09.2025

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/24/8, tellimus 21.08.2025

Hindamise eeldused

Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Hinnatava vara elamuarenduslikult atraktiivsest asukohast tulenevalt on maaüksuse parimaks kasutuseks kasutus elamuarenduse potentsiaaliga maana. Turg võib näha hinnataval kinnistul üldplaneeringust erinevat potentsiaali ja võimalust muuta maakasutust, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Seetõttu on hindamisel eeldatud, et maaüksuse kasutust on võimalik muuta

Kinnisasja turuväärtus

944 000 €

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida üle 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus

±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 15954250) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 944 000 (üheksasada nelikümmend neli tuhat) €.

Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

4

Triinu Kroon Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 189563)

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnistu aadressil Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond (reg osa nr 15954250). Hinnang on koostatud riigivara võõrandamiseks § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Hinnatava vara elamuarenduslikult atraktiivsest asukohast tulenevalt on maaüksuse parimaks kasutuseks kasutus elamuarenduse potentsiaaliga maana. Turg võib näha hinnataval kinnistul üldplaneeringust erinevat potentsiaali ja võimalust muuta maakasutust, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Seetõttu on hindamisel eeldatud, et maaüksuse kasutust on võimalik muuta. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 13.09.2025;

• Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, tehinguandmete hinnastatistikast 13.09.2025 ja tehingute andmebaasist seisuga 10.08.2025;

• Kambja valla kodulehelt 13.09.2025;

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

6

• kinnisvaraportaalist kv ja city24 13.09.2025;

• turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 13.09.2025. Ülevaatus tehti juuresolijateta ja piirdus kinnistu visuaalse vaatlusega.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Kambja vald

Asustusüksus Ülenurme alevik

Lähiaadress Jõeveere

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara asub Ülenurme alevikus

Kaugus keskusest Tartu kesklinnast (Turu tn ja Riia tn ristist) ca 7 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses on tihedalt paiknevad elamud, piirneb Reola jõega

Juurdepääs Munitsipaalomandis olevalt kõvakattega Luha tänavalt (tee nr 9490012) ja

Kaasiku tänavalt (tee nr 9490021)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

8

Kommuni-

katsioonid

Läheduses olemas (lähim elektrialajaam paikneb kinnistul, tsentraalne vee- ja

kanalisatsioonitrass kinnistu piiril)

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja tähistatud oranži noolega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 15954250

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

9

Piirangud ja

kitsendused

Kinnistusraamatu kolmandas jaos on järgmine kehtiv kanne:

• Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu

isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse § 158¹

elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses

vastavalt 26.09.2024 lepingu punktidele 3.1.-3.4. ja 4.1.-4.2. ning maakatastrisse

ruumiandmete tunnusega 364388 kantud piirangualale . Õiguse ruumiala on

nähtav maakatastri infosüsteemis 364388.

Isiklik kasutusõigus (IKÕ) mõjutab mõnevõrra kinnistu turuväärtust negatiivselt, sest

seda ala ei ole võimalik hoonestada. IKÕ ala kattub kitsenduste alaga ning

negatiivset mõju turuväärtusele on arvesse võetud läbi kitsenduste, eraldi IKÕ-d

hindamisel arvestatud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

10

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Ranna või kalda ehituskeeluvöönd ning elektripaigaldise kaitsevöönd mõjutavad

kinnistu turuväärtust negatiivselt, sest tegemist on pindalalt suurte kitsendustega,

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

11

mis mõjutavad otseselt ehitustegevust. Ülejäänud kitsendused paiknevad kas

kinnistu piiril või on pindalalt väiksed, st otsest mõju turuväärtusele ei ole

Hüpoteegid Puuduvad

Rendilepingud

Riigi kinnisvararegistri andmetel on Jõeveere kinnisasi antud 26.05.2020 sõlmitud

rendilepinguga nr 7-8/20/168 põllumajanduslikul eesmärgil rendile TP Poldri OÜ-le

kuni 01.10.2025. Kuna rendilepingu lõppemiseni on aega ca 1 kuu, siis

rendilepinguga hindamisel ei arvestata ning turuväärtust see ei mõjuta

Riigi

Kinnisvararegistr

i kood

KV84253

Riigivara

valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Riigivara

volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond

Katastritunnus 28301:001:0587

Pindala 232 610 m2

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

12

Maakasutuse

sihtotstarve Üldkasutatav maa 100%

Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Kõlvikuline

koosseis

Allikas: minu.kataster.ee

Mullastik

Maaüksusel on valdavalt liigniisked mullad (madalsoomullad ja gleimullad)

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mullastiku kaart

Hoonestus Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

13

Üldplaneering

Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Kambja valla

üldplaneeringuga endise Ülenurme valla territooriumi osas, on Jõeveere kinnisasja

maakasutuse juhtotstarbeks planeeritud hoonete ehitamise õigusega puhkeala

Allikas: Kambja valla koduleht

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

14

Detailplaneering

Kambja Vallavalitsuse 17.04.2024 korraldusega nr 228 kehtestati Ülenurme alevikus

asuva Jõeveere maaüksuse detailplaneering, millega on ala kavandatud piirkonna

unikaalseks puhke-, spordi- ja virgestusalaks

Allikas: Kambja valla koduleht

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

15

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. SKP kiirhinnangu kohaselt tõusis majandus 2025. aasta II kvartalis 0,5% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 10.06.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,3% ja 2027. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 10.06.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks tõusis 2025. aasta augustis võrreldes 2025. aasta juuliga 1%

ning võrreldes eelmise aasta augustiga 6,1%. Võrreldes 2024. aasta juuliga olid

kaubad 4,0% ja teenused 9,3% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 10.06.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal

5,4%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 2,8%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

16

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 10.06.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli

töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 10.06.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 8,1%, 2026. aastal 7,4% ning 2027. aastal 6,8%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

17

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kaheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

18

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%.

Laenude käive ja intress

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

19

Allikas: Eesti Pank

3.2. Kambja valla elamumaa turg

Üldist Kambja valla pindala on 275 km2 ning rahvaarv on 14 312. Vallas on 40 küla ja 5 alevikku, suurim asula on Ülenurme alevik.

Hoonestamata elamumaa müügitehingud

Kambja vallas on aastate jooksul hoonestamata elamumaa mediaanhind olnud volatiilne, mis sõltub sellest, et milliste konkreetse maatükkidega mingil perioodil müügitehingud on toimunud. Alljärgnevalt esitatud tehingustatistika kajastab valmiskruntide tehinguhindu. Aastate lõikes on Kambja vallas toimunud 40-150 hoonestamata elamumaa tehingut mediaanhinnaga 14-70 €/m². Elamukruntide tervikhinnad jäävad Kambja vallas valdavalt vahemikku 70 000 € - 150 000 €. Suuremate tükeldamise potentsiaaliga maaüksuste hinnatase on valmiskruntide ühikuhinnast oluliselt madalam, sest elamukruntide moodustamiseks tuleb koostada ja kehtestada detailplaneering, rajada arendusesisesed teed ja kommunikatsioonid, mis on kulukas ja aeganõudev protsess. Olenevalt asukohast jäävad tükeldamise potentsiaaliga maaüksuste ühikuhinnad Tartu linnast väljaspool vahemikku 2-20 €/m2. Tartu linnas ja sellega vahetult piirneval alal on tehinguhinnad kõrgemad. Tartu linna läheduses (ca 5-15 km raadiuses) on tükeldamise potentsiaaliga maaüksuste tehinguhinnad ca 4-8 €/m2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

20

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, Kinnisvara hinnastatistika päring

Kastre, Tartu, Luunja ja Kambja vallas ning Tartu linnas toimunud müügitehingud 2024. – 2025. aastal (10.06.2025 seisuga) 2

Vald/linn Küla/ alevik Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, m2

Hind, €/m2 KM sisaldu- mine tehingu- hinnas

Luunja vald Pilka küla 05.01.2024 30000 12704 2,4 F

Tartu linn Rahinge küla 11.01.2024 60000 11361 5,3 F

Tartu vald Metsanuka küla

12.01.2024 21000 10008 2,1 F

Tartu vald Õvi küla 01.02.2024 59500 15261 3,9 F

Kastre vald

Päkste küla 14.02.2024 122000 26010 4,7 T

Kambja vald

Lalli küla 18.03.2024 25000 12196 2,0 F

Tartu linn Tartu linn 19.03.2024 400000 73583 5,4 T

Tartu linn Tartu linn 19.03.2024 500000 109343 4,6 T

Tartu vald Vahi alevik 25.03.2024 850000 175293 4,8 F

Kambja vald

Lepiku küla 26.03.2024 131000 20305 6,5 F

Tartu vald Raigastvere küla

11.04.2024 70000 21500 3,3 F

Tartu vald Vahi alevik 16.04.2024 110000 19987 5,5 F

Tartu vald Kõrveküla alevik

19.04.2024 70000 33000 2,1 F

Kastre vald Kurista küla 24.04.2024 36019 14923 2,4 F

Kambja vald

Soosilla küla 10.05.2024 78000 18991 4,1 T

Tartu linn Tartu linn 13.05.2024 572157 27314 20,9 F

2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud Tartu maakonnas Tartu vallas, Kambja vallas, Luunja vallas ja Tartu linnas toimunud müügitehingud hoonestamata maaüksustega, mille pindala on vähemalt 10 000 m2 ning tehinguhind vähemalt 2 €/m2, sest alla sellise pindala ja tehinguhinna ei ole tegemist tükeldamise potentsiaaliga maadega. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga või mille hinnatase vastab maatulundusmaale. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2018 135 1 790,90 3 261 490 3 000 130 440 1,00 44,96 14,20 15,92

2019 153 1 910,30 5 316 527 210 498 000 0,87 67,00 21,32 22,53

2020 127 1 877,30 3 527 499 500 132 000 0,48 97,47 16,02 18,65

2021 142 1 976,20 5 424 355 1 000 176 057 0,34 77,96 17,55 23,11

2022 40 2 622,80 2 407 521 1 800 400 000 1,57 96,08 24,48 27,16

2023 41 3 447,00 2 051 990 5 000 300 000 2,06 101,90 19,42 25,19

2024 68 2 234,10 6 920 488 11 000 394 079 3,09 87,00 61,43 50,85

2025 48 1 836,30 4 726 912 10 000 225 000 2,44 117,51 71,70 66,43

Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

21

Kambja vald

Lemmatsi küla 13.05.2024 1057843 50500 20,9 F

Tartu linn Vorbuse küla 14.05.2024 186141 29600 6,3 F

Kambja vald

Laane küla 17.05.2024 65000 13065 5,0 F

Tartu vald Vahi alevik 27.05.2024 355000 51200 6,9 F

Tartu linn Tartu linn 10.06.2024 439200 12087 36,3 T

Luunja vald Kavastu küla 13.06.2024 90400 15356 5,9 F

Tartu vald Kaiavere küla 20.06.2024 42000 20694 2,0 F

Tartu vald Kobratu küla 25.06.2024 32000 15224 2,1 F

Kambja vald

Tõrvandi alevik

26.06.2024 150000 10956 13,7 F

Kastre vald Ahunapalu küla

03.07.2024 256000 102529 2,5 F

Tartu vald Maramaa küla 04.07.2024 160000 14541 11,0 T

Kambja vald

Sulu küla 15.07.2024 85000 32118 2,6 F

Kastre vald Mäksa küla 21.08.2024 164000 19443 8,4 T

Kambja vald

Lepiku küla 21.08.2024 43000 10007 4,3 F

Tartu linn Ilmatsalu küla 05.09.2024 84390 19120 4,4 F

Luunja vald Kavastu küla 10.09.2024 65000 22615 2,9 F

Luunja vald Veibri küla 17.09.2024 150000 13518 11,1 F

Kambja vald

Visnapuu küla 24.09.2024 35500 14157 2,5 F

Tartu linn Tartu linn 04.10.2024 1220000 59504 20,5 T

Kambja vald

Uhti küla 17.10.2024 170000 49569 3,4 F

Kastre vald Paluküla 17.10.2024 42000 14436 2,9 F

Luunja vald

Põvvatu küla 22.10.2024 353800 46533 7,6 T

Tartu linn Kardla küla 31.10.2024 50000 24090 2,1 F

Kastre vald Kurepalu küla 05.11.2024 60000 13687 4,4 F

Tartu vald Saadjärve küla 07.11.2024 95000 15884 6,0 F

Tartu vald Lombi küla 11.11.2024 62500 10148 6,2 F

Tartu linn Tartu linn 13.11.2024 1663000 34941 47,6 F

Luunja vald

Muri küla 20.11.2024 386333 68355 5,7 T

Luunja vald

Muri küla 20.11.2024 386333 75857 5,1 T

Luunja vald

Muri küla 20.11.2024 386333 76819 5,0 T

Kastre vald Haaslava küla 21.11.2024 150000 71439 2,1 F

Tartu linn Tähtvere küla 28.11.2024 179416 43869 4,1 F

Kambja vald

Külitse alevik 03.12.2024 104000 43376 2,4 F

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

22

Tartu linn Tartu linn 09.12.2024 1663000 34941 47,6 F

Tartu vald Voldi küla 10.12.2024 100000 20449 4,9 F

Tartu linn Pihva küla 12.12.2024 435000 87049 5,0 F

Tartu vald Voldi küla 18.12.2024 50000 21900 2,3 F

Tartu vald Raadi alev 19.12.2024 1464000 88582 16,5 T

Luunja vald Põvvatu küla 20.12.2024 150000 12053 12,4 F

Tartu vald Vahi alevik 20.12.2024 338283 61506 5,5 F

Tartu linn Pihva küla 20.12.2024 75000 14692 5,1 F

Kambja vald

Räni alevik 07.05.2025 812557 57330 14,2 T

Kastre vald Mäksa küla 04.03.2025 135000 10377 13,0 T

Tartu vald Maramaa küla 07.04.2025 100000 10403 9,6 F

Luunja vald Kõivu küla 26.05.2025 82000 10321 7,9 F

Kambja vald

Uhti küla 25.03.2025 73200 10634 6,9 F

Kambja vald

Uhti küla 24.01.2025 60000 10174 5,9 F

Kambja vald

Uhti küla 07.02.2025 105000 20156 5,2 F

Tartu vald Vahi alevik 21.02.2025 79000 22115 3,6 T

Kastre vald Päkste küla 06.02.2025 30726 10242 3,0 F

Kastre vald Kurepalu küla 07.04.2025 160000 57471 2,8 F

Kambja vald

Lalli küla 04.04.2025 34000 12411 2,7 F

Tartu linn Pihva küla 09.01.2025 35000 12886 2,7 F

Tartu vald Lombi küla 24.01.2025 70000 27481 2,5 F

Kastre vald Tõõraste küla 12.03.2025 40000 15945 2,5 F

Kambja vald

Külitse alevik 12.05.2025 92000 39363 2,3 F

Tartu linn Rahinge küla 30.06.2025 250000 121737 2,1 F

Kambja vald

Reola küla 08.07.2025 55000 24053 2,3 F

Kastre vald Ahunapalu küla 16.07.2025 396800 102529 3,9 F

Luunja vald Põvvatu küla 22.07.2025 77500 30684 2,5 F

Kastre vald Kurepalu küla 29.07.2025 86658 23734 3,7 F

Kambja vald

Õssu küla 09.07.2025 140000 28807 4,9 F

Tartu maakonnas asuvate suuremate (al 10 000 m2) elamumaa potentsiaaliga maade müügipakkumised (13.09.2025 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, m2

Hind, €/m2 Kommentaarid

Luunja Kabina 299 000 29 719 10,1

Detailplaneering kehtestatud üksikelamute ehitamiseks

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

23

Tartu Ihaste 159 000 28 714 5,54 DP puudub, ÜP kohaselt väikeelamumaa

Tartu Vorbuse 400 000 66 700 6,0

DP kehtestatud paariselamu ja üksikelamute ehitamiseks. Emajõgi 100 m kaugusel

Tartu Võibla 245 000 29 200 8,39

DP kehtestatud üksikelamute ehitamiseks, piirneb Undi veehoidlaga. Hinnale lisandub käibemaks

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on väiksemad või keskmise suurusega arendajad.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on Tartu linna lähedane Ülenurme alevik, on tegemist turu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Keskmise suurusega kohalikud arendajad.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga mitmeid arenduspotentsiaaliga hoonestamata maa müügipakkumisi Tartu maakonnas.

Müügiperiood (likviidsus) Asukohas tulenevalt on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Ümbrusest, asukohast ja planeeringutest tulenevalt oleks alternatiivseks kasutuseks kasutus maatulundusmaana.

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

24

Maakatastris registreeritud sihtotstarbeks on üldkasutatav maa 100%. Maaüksus koosneb valdavalt loodusliku rohumaa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on tihedalt paiknevad üksikelamud ja aiamaad. Asub Tartu linna keskusest (Riia tn ja Turu tn ristist) ca 7 km kaugusel. Juurdepääs kinnistule on avalikult kasutatavalt teelt. Riigi kinnisvararegistri andmetel on Jõeveere kinnisasi antud 26.05.2020 sõlmitud rendilepinguga nr 7- 8/20/168 põllumajanduslikul eesmärgil rendile TP Poldri OÜ-le kuni 01.10.2025. Kuna rendilepingu lõppemiseni on aega ca 1 kuu, siis rendilepinguga hindamisel ei arvestata ning turuväärtust see ei mõjuta. Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Kambja valla üldplaneeringuga endise Ülenurme valla territooriumi osas, on Jõeveere kinnisasja maakasutuse juhtotstarbeks planeeritud hoonete ehitamise õigusega puhkeala. Kambja Vallavalitsuse 17.04.2024 korraldusega nr 228 kehtestati Ülenurme alevikus asuva Jõeveere maaüksuse detailplaneering, millega on ala kavandatud piirkonna unikaalseks puhke-, spordi- ja virgestusalaks. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Hinnatava vara elamuarenduslikult atraktiivsest asukohast tulenevalt on maaüksuse parimaks kasutuseks kasutus elamuarenduse potentsiaaliga maana. Turg võib näha hinnataval kinnistul üldplaneeringust erinevat potentsiaali ja võimalust muuta maakasutust, mis on väärtuse seisukohast suurema potentsiaaliga. Leiame, et kasutus elamumaana on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

25

kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Tegemist on hoonestamata maaga, mille puhul kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik tagada läbi sihipärase kinnisvaraarenduse, eelkõige kasutades ressursse säästlikult.

4.4. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.2 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Tartu linna lähiümbrus), potentsiaali ning tehingu toimumise aega. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Vald/linn Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, € (ilma KM)

Maa- üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

KM sisaldu- mine tehingu -hinnas

Kastre vald, Päkste küla

14.02.2024 100 000 26 010 3,84 Jah

Luunja vald, Põvvatu küla

22.10.2024 290 000 46 533 6,23 Jah

Luunja vald, Muri küla 20.11.2024 949 999 221 031 4,30 Jah

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale, €/m2

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

26

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsu tee osas ollakse nõus enam maksma. Arvestades tüüpilisi olukordi jäävad kohandused tavaliselt 20% piiresse. Kui tegemist on juurdepääsutee puudumisega või juurdepääs on eraomandis olevalt teelt, kuhu servituuti seatud ei ole, siis on tegemist kulupõhise teguriga. Juurdepääsutee rajamine maksab erinevate hangete põhjal 100-120 €/jooksev meeter (ilma käibemaksuta). Servituutide puudumise korral tuleb arvestada võimalike kohtuvaidlustega, mille kaudu on võimalik servituut seada ning vaidluse kulud võivad olla väga erinevad. Veekogu lähedus ning piirnemine veekoguga annavad lisaväärtust ning nendel puhkudel võivad kohandused ka kõrgemad olla.

• Pindala

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Maastaabiefekti ulatus võib olla kuni 50% kinnistu väärtusest. Väga suurte maaüksuste puhul mastaabiefekti ei teki

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust. Kui on tegemist kuludega, mis on ostuhinna kõrval marginaalsed ning 5%-lise täpsusega hinnates on nende mõju alla 2,5%, siis nende mõju üldistatult puudub ning kohandamine ei ole vajalik.

• Kinnistu kuju ja kitsendused

o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

o Elamumaa on enam hinnatud kui maatulundusmaa. Detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste olemasolu tõstab kinnistu väärtust. Väljakujunenud kompaktse hoonestusega aladel ning hajaasustusaladel pole detailplaneeringut tavaliselt vaja.

• Kõlvikuline koosseis ja mullastik

o Metsa ja kõrghaljastusega maaüksused on enam hinnatud kui lagedad alad, sest võimaldavad rohkem privaatsust. Mullastiku seisukohast on enam hinnatud kuivemad mullad, sest liigniiskete muldade puhul on ehitamine keerukam ja kulukam.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond

Kambja vald Kastre vald Luunja vald Luunja vald

Ülenurme alevik Päkste küla Põvvatu küla Muri küla

Jõeveere

Tehinguhind, €

100000 290000 949999

Tehinguhind, €/m2 3,84 6,23 4,30

Tehingu aeg 14.02.2024 22.10.2024 20.11.2024

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

27

Kohandus 0,0% 0,0% 0,0%

Kohandatud tehinguhind, €/m2

3,84 6,23 4,30

Makroasukoht

Asub Kambja vallas Ülenurme alevikus. Tartu linnast ca 7 km kaugusel

Tehing koosneb kolmest kõrvuti asuvas katastriüksusest. Asuvad Kastre vallas Päkste külas, Tartu linnast ca 18 km kaugusel

Asub Luunja vallas Põvvatu külas. Tartu linnast ca 7 km kaugusel

Tehing koosneb kolmest kõrvuti asuvast katastriüksusest. Asuvad Luunja vallas Muri külas. Tartu linnast ca 8 km kaugusel

Kommentaar

Halvem, Tartu linnast kaugemal ja väiksem asula

Halvem, väiksem asula

Halvem, väiksem asula

Kohandus 30,0% 10,0% 10,0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses on tihedalt paiknevad elamud, piirneb Reola jõega. Tiheda liiklusega maanteid läheduses ei ole. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kõvakattega teelt. Peale- ja mahasõit puudub

Ümbruses valdavalt hajali paiknevad üksikelamud ja hoonestamata elamumaad. Paikneb hõreda liiklusega maantee ääres. Juurdepääs kruuskattega munitsipaalomandis olevalt teelt, peale- ja mahasõit puudub

Ümbruses valdavalt tihedalt paiknevad üksikelamud ja põllumaa. Paikneb hõreda liiklusega maantee ääres. Juurdepääs eraomandis olevalt kõvakattega teelt (võrreldava vara kasuks servituuti seatud ei ole), peale- ja mahasõit puudub

Ümbruses valdavalt hajali paiknevad üksikelamud ja hoonestamata elamumaad. Paikneb hõreda liiklusega maantee ääres. Juurdepääs riigiomandis olevalt kõvakattega teelt, peale- ja mahasõit olemas

Kommentaar

Halvem, ei piirne veekoguga

Halvem juurdepääs (eraomandis olev tee) +5%, ei piirne veekoguga +10%

Halvem, ei piirne veekoguga +10%

Kohandus 10,0% 15,0% 10,0%

Pindala, m2 232610 26010 46533 221031

Kommentaar

Väiksem Väiksem Sarnane

Kohandus -20,0% -10,0% 0,0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

28

Kommunikatsioonid

Puuduvad (lähim elektrialajaam paikneb kinnistul, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass kinnistu piiril)

Puuduvad. Lähim elektrialajaam ca 100 m kaugusel. Tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass läheduses puudub. Pärast müügitehingut rajatud puurkaev ühele kinnistule

Puuduvad. Lähim elektrialajaam ca 100 m kaugusel, vee- ja kanalisatsioonitrass ca 50 m kaugusel kinnistu piirist

Puuduvad. Lähim vee- ja kanalisatsioonitrass ca 100 m kaugusel, elektrialajaam ca 200 m kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0,0% 0,0% 0,0%

Kinnistu kuju ja kitsendused

Hulknurkne, kompaktne. Kinnistul elektripaigaldise kaitsevöönd ja ranna või kalda ehituskeeluvöönd, mis moodustavad ca 13% kinnistu pindalast

Hulknurksed, kompaktsed. Maaüksuseid läbib elektriõhuliin (madalpinge)

Hulknurkne, kompaktne. Kinnistu piiril keskpingeõhuliin, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, ei mõjuta väärtust, sest maaüksusele ulatuv kitsenduste vöönd on väike

Hulknurksed, kompaktsed. Maaüksuseid läbivad kraavid

Kommentaar

Sarnane Pisut parem Sarnane

Kohandus 0,0% -5,0% 0,0%

Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal

Üldkasutatav maa 100%. ÜP kohaselt on Jõeveere kinnisasja maakasutuse juhtotstarbeks planeeritud hoonete ehitamise õigusega puhkeala. DP kohaselt on ala kavandatud piirkonna unikaalseks puhke-, spordi- ja virgestusalaks. Ehitusõiguse saamiseks on vajalik koostada uus üldplaneeringut muutev detailplaneering

Hetkel menetluses (avaliku väljapaneku etapis) oleva Kastre valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus eritingimustega elamumaa-alale. Üksikelamu ehitamisel minimaalne krundi lubatud suutus on 5000 m2. DP puudub

Müügitehingu hetkel maatulundusmaa. 2008. a kehtestatud Luunja valla ÜP kohaselt reserveeritud elamumaa. Minimaalne üksikelamukrundi suurus 1000 m2. 16.10.2024 kehtestatud DP üksikelamu- kruntideks jagamiseks ja ehitusõiguse saamiseks, pärast müügitehingut on maaüksused jagatud elamukruntideks

Maatulundusmaa. 2008. a kehtestatud Luunja valla ÜP kohaselt elamumaa. Minimaalne üksikelamukrundi suurus 1000 m2. 2004. a kehtestatud DP üksikelamu- kruntideks jagamiseks ja ehitusõiguse saamiseks

Kommentaar

Sarnane Parem Parem

Kohandus 0,0% -20,0% -20,0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

29

Kõlvikuline koosseis ja mullastik

Valdavalt looduslik rohumaa, vähemal määral muu maa (mets). Maaüksusel on valdavalt liigniisked mullad (madalsoomullad ja gleimullad)

Põllumaa. Valdavalt leetunud mullad (LP, LkI)

Põllumaa. Gleimullad ja turvastunud mullad (Go, Go1)

Valdavalt põllumaa, vähemal määral raiesmik ja väga vähesel määral kasvavat metsa. Valdavalt gleimullad (GI)

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -20,0% -15,0% -15,0%

Summaarne kohandus

0,0% -25,0% -15,0%

Summaarne kohandus, €/m2

0,00 -1,56 -0,64

Kohandatud tehinguhind, €/m2

3,84 4,67 3,65

Kohanduste absoluutväärtuste summa

80,0% 75,0% 55,0%

Kaalud 0,25 0,35 0,40

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

4,06 0,96 1,64 1,46

Kinnistu turuväärtus, €

944033

Ümardatud turuväärtus, €

944000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Jõeveere kinnisasja turuväärtus on väärtuse kuupäeval 944 000 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

30

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

31

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

32

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

33

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 189563)

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 15954250) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Jõeveere, Ülenurme alevik, Kambja vald, Tartu maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2509-10565-01/TRK

34

Litsentseeritud maa hindaja

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Jõeveere)

Kambja Vallavalitsus pöördus 15.05.2024 Maa-ameti (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) poole

kirjaga nr 6-7/3049-2, milles soovis vallale omandada riigis omandis oleva, Tartu maakonnas

Kambja vallas Ülenurme alevikus asuva Jõeveere kinnisasja (katastritunnus 28301:001:0587) puhke-, spordi- ja virgestusalaks.

Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi 25.06.2025 kirjas nr 15-3/2835-1 nõustuti Jõeveere kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Kambja vallale riigivaraseaduse (RVS) § 33 lõike 1

punkti 1 alusel. Jõeveere kinnisasi oli 26.05.2020 sõlmitud rendilepinguga antud põllu majanduslikul eesmärgil rendile kuni 01.10.2025. Kirjas märgiti, et võõrandamismenetlusega saab jätkata pärast

rendilepingu lõppemist.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 24.09.2025 koostatud hindamisaruande nr 2509-10565-

01/TRK kohaselt on Jõeveere kinnisasja väärtus 944 000 eurot.

Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud isikul

tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31-5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi

lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara

omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ja anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Jõeveere kinnisasja hariliku väärtusena 944 000 eurot ning tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud,

sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Ühtlasi

märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Ka mbja Vallavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud vallavalitsusele.

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tiina Vooro

nõunik Maa tehingute ja toimingute osakond

Lisa: Eksperthinnang

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar, 5302 6853 [email protected]

Kambja Vallavalitsus

[email protected]

09.10.2025 nr 7-2/24/6581-9