Kiri

1

EELNÕU

Oktoober 2025

Rahandusminister

MÄÄRUS

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25

,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu

tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine

Määrus kehtestatakse krediidiandjate ja -vahendajate seaduse § 53 lõike 4 alusel.

§ 1. Määruse muutmine

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruses nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvid 2 ja 3 tunnistatakse kehtetuks;

2) määrust täiendatakse §-ga 31 järgmises sõnastuses:

„§ 31. Nõuded kinnisvara hindamisele ja hindajale

(1) Kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga. Kinnisvara hindamine peab

põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel.

(2) Kinnisvara ülevaatuse võib jätta tegemata, kui krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjad

näevad ette täpsemad tingimused, millistel juhtudel võib ülevaatuse tegemata jätta ja kui

ülevaatuse tegematajätmine on konkreetsel juhul põhjendatud. Kui kinnisvara ülevaatus

jäetakse tegemata põhjusel, et kasutatakse statistikapõhist mudelit, tuleb mudeli kasutamise

asjakohasust samuti põhjendada. Statistikapõhist mudelit võib kasutada elamukinnisvara

omandamise või parendamise eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral.

(3) Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni kuuluv töötaja

(edaspidi sisehindaja) või kolmas isik (edaspidi välishindaja).

(4) Kinnisvara hindamiseks määratakse kindlaks ja kogutakse kokku kõik hindamiseks

vajalikud andmed ning analüüsitakse kõiki hinnatava kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid.

Kui sise- või välishindaja kasutab hindamiseks statistikapõhist mudelit, peab mudeli kasutajal

olema piisavalt kogemusi ja teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest.

(5) Krediidiandja või -vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate

teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamiseks ning dokumenteerimiseks vastavalt

krediidiandjate ja -vahendajate seaduses ning käesolevas määruses kehtestatud nõuetele.

(6) Kui kinnisvara hindab välishindaja, peab hindamise tegema ja hindamisaruande kinnitama

isik, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara

hindaja kutse.

(7) Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks, mis peab

vastama järgmistele tingimustele:

1) võtab arvesse kinnisasja liiki, seisundit ja asukohta piisava detailsuse ning täpsusega;

2) on ajakohane, täpne ja usaldusväärne;

3) seda on krediidiandja või -vahendaja või välishindaja regulaarselt kontrollinud ning see

väljendab moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisvara väärtuse ja omaduste

kohta;

4) kasutab kinnisasja väärtuse leidmise korral võimalikult suurel määral võrdlusaluseks võetud

turul tehtud tehingute valimit.“;

3) paragrahvi 4 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt:

2

„(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale.“;

4) paragrahvi 4 lõike 2 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna „Eksperthinnang“ sõnaga

„Hindamisaruanne“;

5) paragrahvi 4 lõike 2 punktis 5 asendatakse sõna „eksperthinnangu“ sõnaga

„hindamisaruande“;

6) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 6 tunnistatakse kehtetuks;

7) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 11 sõnastatakse järgmiselt:

„11) turuanalüüs, sealhulgas hinnatava kinnisvara turusektori ja turusegmendi analüüs ning

teave võrdlustehingute kohta;“;

8) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 15 sõnastatakse järgmiselt:

„15) hindamisaruande koostamise ja kinnisvara hinnatava väärtuse määramise kuupäev ning

ülevaatuse kuupäev, kui see on asjakohane;“;

9) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 16 tunnistatakse kehtetuks;

10) paragrahvi 4 lõike 2 punktid 17–19 sõnastatakse järgmiselt:

„17) viited kasutatud algandmetele;

18) hindamisaruande kinnitaja nimi ja allkiri, kohaldatavuse korral välishindaja kutsetunnistuse

number;

19) hinnangu lisad, vajaduse korral asukohaplaanid ja -skeemid ning fotod, sealhulgas tarbija

esitatud asjakohased fotod, hinnatavast kinnisvarast ja olulised väljavõtted viidatud

materjalidest.“;

11) paragrahvi 4 lõiget 2 täiendatakse punktidega 20 ja 21 järgmises sõnastuses:

„20) põhjendused ülevaatuse tegemata jätmise kohta ning sellega kaasnevad riskid ja nende

realiseerumise võimalikud mõjud hindamistulemustele, kui see tingimus on kohaldatav;

21) kui see on asjakohane, kogutud andmed, mida on kasutatud kinnisvara hindamiseks

statistikapõhise mudeli alusel.“;

12) paragrahvi 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna „eksperthinnangu“ sõnadega

„arvates hindamisaruande“;

13) paragrahvi 4 lõike 3 punkt 2 sõnastatakse järgmiselt:

„2) viide esialgsele hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, muudele asjakohastele

hinnangutele;“;

14) paragrahvi 4 lõike 4 sissejuhatav lauseosa sõnastatakse järgmiselt:

„(4) Krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib sise- või

välishindaja koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi

andmeid:“;

15) paragrahvi 5 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises

sõnastuses:

„(2) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja tegutsenud enne 2026. aasta 1. jaanuari

või esitanud vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele tegevusloa taotluse enne

2026. aasta 1. jaanuari, peab viima oma tegevuse ja dokumendid vastavusse määruse

2026. aasta 1. jaanuaril jõustunud redaktsiooniga hiljemalt 2026. aasta 1. juuliks.“.

3

§ 2. Määruse jõustumine

Määrus jõustub 1. jaanuaril 2026. a.

(allkirjastatud digitaalselt)

Jürgen Ligi

Rahandusminister

(allkirjastatud digitaalselt)

Merike Saks

Kantsler

1

Lisa 1

MÄRKUSTE TABEL

Rahandusministri määruse ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu

tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmine eelnõu kohta

Nr Ettepaneku sisu Otsus RaM-i seisukoht

Finantsinspektsioon

1 Täname Rahandusministeeriumi Finantsinspektsiooni

ettepanekute arvestamise eest määruse eelnõu koostamisel

ning toetame määruse muutmist eelnõus toodud viisil.

Finantsinspektsioonil ei ole määruse sõnastuse kohta

kommentaare. Märgime, et seletuskirja lugemisel jääb paaris

kohas võimalus erinevateks tõlgendusteks, mille puhul võiks

eelnõu seletuskirja sõnastust mõnevõrra muuta. Näiteks

seletuskirjas kasutatav sõna „eluasemelaen“ on teatud tüüpi

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediit, mitte üldmõiste.

Samuti oleks oluline seletuskirja sõnastamine selliselt, et

oleks üheselt selge, et statistikapõhine mudel ei hakka

asendama hindajat.

Arvestatud.

Eesti Pank

1 Toetame määruse muutmist, arvestades et selle laiemaks

eesmärgiks on anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust

tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel. Kõrgem paindlikkus

võimaldaks krediidiandjatel teha kiiremaid ja

individuaalsemaid äriotsuseid ning pakkuda uuenduslikke ja

kliendikesksemaid laenutooteid, mis soodustaks konkurentsi.

Samuti võivad paindlikumad hindamisprotsessid aidata

paremini hinnata kinnisvara likviidsust ja reageerida kiiremini

turu muutustele.

Samas, kinnisvara hindamise kvaliteet ning paindlikkus

omavad otsest mõju finantsstabiilsusele. Hindamismeetodite

liiga suur vabadus võib põhjustada kinnisvara ülehindamist,

mis võib suurendada pankade krediidiriske ja finantssektori

haavatavust majandustsüklite kõikumiste suhtes. Seetõttu on

oluline, et krediidiandjad järgiksid määruse rakendumisel

hindamisstandardeid ja finantsinspektsiooni suuniseid.

Arvestatud.

Eesti Pangaliit

1 Analüüsi käigus jõudis Eesti Pangaliit järelduseni, et Määruse

eelnõu osas olulisi vastuväiteid ega muudatusettepanekuid ei

ole, kuid peame vajalikuks märkida, et valdkonnad, kus

võivad tekkida eriarvamused on:

1) eksperthinnangu/lisahinnangu vastavus heale tavale ja

samal ajal krediidiandja sise-eeskirjale, kui hindamisaruanne

koostatakse välise hindaja poolt;

2) välise hindaja vastutus lihtsustatud hindamise tegemisel.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingul on uuendamisel

hindamise standardi osa EVS-875-6 ja selle menetlemise ajal

saab teha vastavaid muudatusettepanekuid, kuid muudatused

ei jõustu 1. juuliks 2025.a. Hindamisstandardi osa EVS-875-

11 kirjeldab laiemalt statistiliste meetodite kasutamist ja

rakendamist, kuid ei käsitle otseselt statistilise mudeli

Osaliselt

arvestatud/

selgitatud.

Uue määruse versiooni kohaselt

jõustuks määrus 2026. aasta 1.

jaanuaril ja subjektidel on aega

lisaks pool aastat, et oma tegevus

uute nõuetega kooskõlla viia.

Mis puudutab ettepanekut uurida

võimalust keskse statistikamudeli

loomiseks, siis eelnõu koostajate

hinnangul limiteeriks keskse nn

riigipoolse mudeli väljatöötamine

paindlikkust. Samuti ei oleks keskse

mudeli väljatöötamisel võimalik

arvestada iga krediidiandja või

kutselise hindaja eripäradega, mis

2

kasutamist. Ehk mittevastavuse probleem võib olla aktuaalne

määruse EVS-875-6 värskendamiseni.

Eeltoodu tõttu teeme ettepaneku Määruse muudatuste

jõustumise aeg edasi lükata, võttes arvesse EVS-875-6

uuendamise eeldatavat aega.

Samal ajal juhime tähelepanu, et kui iga krediidiandja töötab

iseseisvalt oma mudeleid välja, siis hinnangute

usaldusväärsus ja võrreldavus võib kannatada, sõltudes

krediidiandja riskiisust. Seega toetame ka ettepanekut uurida

võimalust keskse statistikamudeli loomiseks.

aga aitakski kaasa konkurentsi

suurendamisele laenuturul.

Samas eelnõu subjektidel on õigus

mudel ühiselt välja töötada, osta

emaettevõtjalt sisse või tellida

kolmandalt osapoolelt.

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda

1 Kaubanduskojale teadaolevalt ei ole pankadel selle eelnõuga

probleeme. Samas oleme saanud ühelt kinnisvarabüroolt ehk

välishindajalt tagasisidet, et statistikapõhise mudeliga seotud

regulatsioon tuleb eelnõus üle vaadata.

Eelnõus (määruse § 31 lg 7 p 3) on hetkel kirjas, et

statistikapõhine mudel peab olema krediidiandja või -

vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning

väljendama moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid

andmeid kinnisasja väärtuse ja omaduste kohta. Palume

kaaluda ettepanekut lisada eelnõusse täpsustus, et sellise

kontrolli läbiviimise juures peab olema ka isik, kellel on

hindamisalane pädevus.

Lisaks anname teada, et oleme kinnisvarabüroolt saanud infot,

et ca 30% homogeensetest varadest (nt magalapiirkonna

korterid) ning üle 40% heterogeensetest varadest esineb

olulisi ehitus-tehnilisi või juriidilisi puuduseid või vastuolusid

avalike registrite andmetega. Tänase hindamistoimingu

raames tuuakse need probleemid esile nii ostjale kui ka

krediidiandjale. Need probleemid ilmnevad protseduuriliselt

registriandmete ning kohapealse tegeliku olukorra

võrdlemisel. Teoreetiliselt oleks võimalik seda võrdlust teha

ka visuaalse materjali alusel AI-tööriistadega, kuid praktikas

suudaks AI-põhine pildi/video-analüüs tuvastada vaid

üksikud lihtsamad puudused. Seega on statistilise mudeli

puhul riskiks, et valitud meetodist lähtudes hinnatakse

suurema probleemide hulgaga kinnisvara tegelikust

väärtuslikumana ning kvaliteetne vara hinnatakse tegelikust

vähemväärtuslikumana.

Teadmiseks

võetud.

Eelnõuga on tehtud oluline

muudatus, mille kohaselt saab

statistilist mudelit kasutada

eluasemelaenude refinantseerimise

korral. See peaks vastavaid riske

juba oluliselt vähendama.

Juhul, kui krediidiandjal tekib

mudeli kasutamisel kahtlusi, et

mudel ei suuda adekvaatselt ja

usaldusväärselt kinnisasja väärtust

kajastada, on tal kohustus teostada

ülevaatus. Ülevaatuse tegemata

jätmise täpsed tingimused peavad

olema sätestatud krediidiandja sise-

eeskirjades ning igat ülevaatuse

tegemata jätmist tuleb kirjalikult

põhjendada.

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

1 EKHÜ ei pea võimalikuks eelnõud väljapakutud kujul

kooskõlastada. Eelnõu seletuskirja kohaselt on määruse

muutmise peamine eesmärk anda krediidiandjatele rohkem

paindlikkust tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel ja

muudatused peaksid vähendama kulusid tarbijatele, kes

taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist. Olulise

muudatusena võimaldab eelnõu elamukinnisvara hindamiseks

statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi)

kasutamise, mis EKHÜ seisukohalt on tervitatav muudatus,

kuid vastav muudatus tuleks sisse viia kooskõlas EL-i

õigusaktidega ning arvestada, et praegune andmebaaside

kvaliteet ja ka tehingute nappus ei võimalda sellega üldjuhul

Teadmiseks

võetud.

3

varade turuväärtust laenutagatise eesmärgil vajaliku täpsusega

hinnata. EKHÜ arvates toimuks krediidiandjatele rohkema

paindlikkuse andmine tarbijate arvelt, kuid tarbijate kulutuste

vähenemine ei ole tõenäoline, vaid need võivad hoopis

suureneda. Samas kaasnevad täiendavad riskid tarbijatele ja

lõppastmes ka krediidiandjatele. Võimalik kulude kokkuhoid

on minimaalne ega kaalu võimalikke riske üles. Eelnõu on

vastuolus Euroopa Parlamendi ja Nõukogu (EL) määrusega

nr 575/2013 (edaspidi EL määrus nr 575), Euroopa

Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi

hüpoteekkrediidi direktiiv) ning Eesti siseriikliku

regulatsiooniga (sh siseriiklike standarditega).

2 1. Vastuolu hüpoteekkrediidi direktiivi artikliga 19

1.1. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 1 kohustab

liikmesriike tagama, et nende territooriumil töötatakse välja

usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid

hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad,

et krediidiandjad tagavad kõnealuste standardite kasutamise

kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid

tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda

isiku teostatavas hindamises. Kui liikmesriigi ametiasutused

vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise

eest, tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid

õigusnorme. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 lõige 2

kohustab liikmesriike tagama, et kinnisasja sise- ja

välishindajad on erialaselt pädevad ning piisavalt sõltumatud

krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu

hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal

ning mille krediidiandja peab säilitama;

Teadmiseks

võetud/

selgitatud.

Kinnisvara hindamisega tegeleva

isiku kohta sätestatud nõuded on

leitavad KAVS § 53 lõikest 2.

Vastutustundliku laenamise nõuded

on kirjeldatud võlaõigusseaduses

ning krediiditoimiku pidamise nõue

sätestatud KAVS §-s 48.

Sisehindajate kompetentsi ja

võimalikke rikkumisi kontrollib

pankade/krediidiandjate puhul

Finantsinspektsioon, lisaks

suuremad pangad alluvad Euroopa

Keskpanga järelevalvele. Eelnõu

koostajatele teadaolevalt sätestab

EVS 875 standard täiendavad

nõuded sisehindajatele, nende

sõltumatusele ja huvide konflikti

vältimisele.

Kokkuvõttes on meie hinnangul

KAVS kui vastav alamakt kooskõlas

hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19

lõikes 2 sätestatuga.

3 1.2. Eestis reguleerivad vara hindamist standardiseeria EVS

875 standardid, mille nõuded on välja töötatud võttes

eeskujuks Euroopa hindamisstandardeid (European Valuation

Standards) ja rahvusvahelisi hindamisstandardeid

(International Valuation Standards). Hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõige 1 kohaselt peaks Eesti riik nõudma,

et krediidiandjad tagavad EVS 875 standardite kasutamise

kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid

tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda

isiku teostatavas hindamises. Määruse nr 25 § 2 kehtiv

sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata krediidiandja või -

vahendaja organisatsiooni kuuluval kinnisvara hindajal ehk

sisehindajal ja kolmandal isikul ehk välishindajal.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1 tulenevalt peab

Eesti riik nõudma, et kinnisvara hindamisel peetaks EVS 875

standarditest kinni sõltumata sellest, kas hindamisega tegeleb

sisehindaja või välishindaja, kuid eelnõu vastuvõtmine

tähendaks selle nõudmisest loobumist. Eelnõu vastuvõtmisel

saaksid sisehindajad hinnata kinnisvara oluliselt lihtsamalt

(standardite nõudeid järgimata), kuid välishindajad peaksid

jätkuvalt standardite nõuetest kinni pidama;

Teadmiseks

võetud/

selgitatud.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel

19 näeb põhimõtteliselt ette üksnes

selle, et vastava tagatisvara

hindamisel lähtutakse

usaldusväärsetest kinnisvara

hindamise standarditest, muuhulgas

kui hindamist viib läbi krediidiandja

enda töötaja. Direktiiv aga rohkem

nõudeid selles osas ette ei näe.

Sellest tulenevalt võiks asuda

seisukohale, et direktiiv ei välista

statistikapõhise mudeli kasutamist,

vaid jätab selle kasutamise suuresti

liikmesriigi enda reguleerida.

Kehtiv määrus ei sätesta üks-ühele,

et tagatisvara hindamisel tuleb

lähtuda vastavatest standarditest,

küll aga näeb kehtiva määruse § 3

lõige 1 ette, et kinnisvara hinnatakse

kooskõlas vara hindamise hea

tavaga, mille aluseks on ühtne ja

4

väljakujunenud turupraktika.

Sisuliselt ei muutu see põhimõte ka

eelnõuga. Lisaks rõhutatakse eelnõu

seletuskirjas, et olenemata sellest,

kas kinnisvara hindab kutseline

hindaja või mudel, peab mõlemal

juhul kinni pidama õigusaktides

sätestatud nõuetest ja EVS 875

standardist. Samuti on eelnõus

sätestatud, et mudeli kasutajal

kohustatud tagada, et mudeli poolt

arvutatud väärtuse lõpliku tulemuse

kinnitab füüsiline isik ehk siis

vastavalt krediidiandja sisehindaja

kui kutseline hindaja, kellel on

piisavad teadmised mudeli

kasutamis- ja tööpõhimõtetest. Ka ei

looda eelnõuga eelist

krediidiandjatele – vastavat

statistilist mudelit võivad

samamoodi kasutada ka välised ehk

kutselised hindajad. Veel enam,

võiks asuda ka seisukohale, et

hoolimata sellest, et kehtiv määrus

ei näe otsesõnu ette statistikapõhise

mudeli kasutamist, ei välista see

selle kasutamist juba täna.

Kokkuvõttes – see on ja jääb

krediidiandjate endi diskretsiooniks,

kas ja kui palju kasutada tagatisvara

hindamisel enda töötajaid või

väliseid ehk kutselisi hindajaid.

4 1.3. Suundumus tagatiskinnisvara väärtuse hindamise

lihtsustamisele on üllatav olukorras, kus EVS 875 standardites

toodud nõuete põhjalikkust ja mahtu on kasvatanud eelkõige

pankade ja Eesti Pangaliidu surve, mis oli tingitud EL-i

regulatsiooni ja Euroopa Keskpanga nõuete karmistumisest.

Alles hiljuti, 31.12.2024, hakkas Eestis kehtima EVS 875-

13:2024 hindamisstandard, mis viitab suuremale andmete

kogumise vajadusele (mitte lihtsustamisele) ja põhjalikumale

esitamisele eksperthinnangutes tulenevalt ESG nõuetest.

Standard on suunatud ehk kohustuslik just laenutagatiseks

tehtavatele hindamistele, sh elukondlikule kinnisvarale ehk

eluasemelaenude tagatistele. Eelnõu eesmärk on võrreldes

uue standardiga vastupidine;

Teadmiseks

võetud/

selgitatud.

Eelduslikult toob mudeli

kasutuselevõtt kaasa suurema

vajaduse andmeid koguda, et tagada

hinnatava kinnisasja väärtuse

korrektsus.

5 1.4. Eelnõu võimaldab kergekäeliselt loobuda ülevaatuse

teostamisest. Määruse nr 25 (kehtivas sõnastuses) kohaselt on

ülevaatusest loobumine pigem erandlik. Määruse nr 25 § 3 lg

2 p-st 2 (kehtivas sõnastuses) tulenevalt peab hindamine

muuhulgas põhinema vajaliku põhjalikkusega tehtud

ülevaatusel. Määruse nr 25 § 3 lg 3 (kehtivas sõnastuses)

kohaselt võib krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas

nimetatud põhjendatud juhul ülevaatuse jätta tegemata.

Eelnõu kohaselt saab ülevaatusest loobumine olema pigem

reegel, kuna statistikapõhise mudeli kasutamisel võib

Arvestatud

osaliselt/

selgitatud.

Eelnõu koostajad selgitavad (nagu

on ka eelnõu seletuskirjas

selgitatud), võib ülevaatuse jätta

tegemata juhul kui 1) ülevaatuse

tegemata jätmise tingimused on

sätestatud eelnevalt panga või

krediidiandja sise-eeskirjas, 2) see

on põhjendatud, mh ka statistilise

mudeli kasutamine peab olema

põhjendatud. Veel enam,

5

ülevaatuse jätta tegemata. Ka on eelnõu seletuskirja p-s 2.2

selgitatud, et näiteks võiks ülevaatuse tegemine olla

mittevajalik, kui refinantseeritakse olemasolevat

eluasemelaenu või laenu taotleja esitab krediidiandjale, -

vahendajale või välisele hindajale fotod tagatiseks olevast

kinnisvarast. Kuigi tundub, et refinantseerimisel võiks

kinnisvara hindamine olla lihtsam (kuna kinnisvara on hetkel

juba tagatiseks), siis tegelikkuses ei vasta kinnisvara sageli

nendele nõuetele, mille alusel kunagi laenu anti

(ehitusdokumentatsioon, juurdepääsud, ümberehitused jms).

Praktikas tekib väga palju küsimusi refinantseerimisel

kinnisvara uuesti hindamisel. Eelnõus ei pöörata tähelepanu

selle, et kinnisvara võib olla tagatiseks seatud juba ammu.

Suundumus ülevaatusest loobumisele ei ole kooskõlas EVS

875 standardite nõuetega, kus ülevaatuse tegemata jätmine on

erandlik;

seletuskirjas on selgitatud, et

mudelit saab tõenäoliselt kasutada

väga konkreetsete kinnisasjade

puhul ning vähimagi kahtluse puhul

tuleks eelistada ülevaatuse

teostamist. Taolisteks kahtlusteks

võivad olla mudeli põhjal arvutatud

väärtus, tarbija esitatud pildid

(sealhulgas piltidel kuvatud

muudatused kinnisasjal), varasemad

kindlustusjuhtumid, ehitisregistris

kajastamata andmed/muudatused

jms asjaolud. Eelnõu seletuskirja on

vastavalt täiendatud. Samuti on

eelnõud muudetud nii, et mudeli

kasutamine on võimalik

olemasoleva tarbijakrediidilepingu

refinantseerimise korral.

6 1.5. Määruse nr 25 vastuvõtmisel 2016. aastal oli oluliseks

muutuseks võrreldes varasema praktikaga nõue, et kõik

hindamistoimingud (ka ülevaatuse) viib läbi kutseline

hindaja. Varasemalt (st enne määruse nr 25 jõustumist) sellist

nõuet ei olnud, mistõttu viis ülevaatuse läbi sageli hindaja

assistent, kellel endal puudus kutsetunnistus. Kuna selline

olukord ei rahuldanud pankasid, siis viidigi 2016. aastal sisse

nõue, et kõik hindamistoimingud viib läbi kutseline hindaja ja

sellest ajast arvates on ka ülevaatuseid teostanud kutseliselt

hindajad. Selles valguses on ülevaatuse teostamisest

kergekäelise loobumise võimaldamine tagasiminek.

Ülevaatuste teostamata jätmisel või selle asendamisel taotleja

(kes on huvitatud isik!) poolt esitatavate fotodega suureneb

pettuste oht, kuna taotlejal on eeldatavalt huvi näidata

soetatava vara väärtust võimalikult kõrgemana selleks, et

saada suuremas summa laenu;

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Eelnõu eesmärk on teha tagatisvara

hindamise protsess pigem

efektiivsemaks ning vähendada

võimalusel sellega tarbijate jaoks

laenuvõtmise kulusid.

Vastavate ja asjakohaste andmete

kättesaadavus statistilise mudeli

tarvis peaks olema võrreldes 10

aasta tagusega paranenud, kuid

ilmselt saab edaspidi paraneda

veelgi.

Teadaolevalt kasutatakse taolisi

mudeleid juba praegu, kuid

õigusakti tasandil on jäänud nende

kasutamine reguleerimata. Selleks,

et turuosalised ei saaks mudelit n-ö

kuritarvitada, muudetaksegi

kõnealust määrust, et kõikidele

turuosalistele kehtiksid võrdväärsed

reeglid.

Mis puudutab aga tarbijat kui

puudutatud isikut ja eeldust, et

tegemist on koheselt isikuga, kes

soovib jätta oma kinnisvarast

paremat muljet ning seeläbi

süsteemi petta, on nii eelnõus kui ka

selle seletuskirjas selgitatud, et

vähimagi kahtluse puhul peaks

krediidiandja, -vahendaja või

kutseline hindaja loobuma mudeli

kasutamisest ja teostama kohapealse

ülevaatuse. Veel enam, määruse

subjektidel on õigus ise määratleda,

milliseid pilte ja dokumente nad

tarbijalt nõuavad, et veenduda

andmete õiguses.

6

Ning pigem on eeldus, et pangad

käituvad n-ö konservatiivsemalt ja

hindavad mudeli põhjal kinnisasjade

väärtused madalamaks kui

kõrgemaks, sest lõpuks jäävad

laenude väljastamisega seotud riskid

pankade endi kanda.

7 1.6. Eelnõu lihtsustab hindamisaruandele esitatavaid nõudeid.

See on osaliselt tingitud statistikapõhise mudeli

(automatiseeritud süsteemi) kasutamise võimaldamisest

kinnisvara hindamiseks. EKHÜ ei ole vastu statistikakapõhise

mudeli rakendamise võimaldamisele, kuid seda tuleks

rakendada kooskõlas EL määruse nr 575 nõuetega (vt

täpsemalt alljärgnev p 2).

Teadmiseks

võetud.

8 2. Vastuolu EL määruse nr 575 artiklitega 208 ja 229 ning

KAVS § 53 lõikega 2

2.1. EL määruse nr 575 artikli 208 lg 3 sätestab nõuded

kinnisvara väärtuse jälgimisele ja lubab krediidiasutustel ja

investeerimisühingutel kinnisvara väärtuse jälgimisel ja

ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel

kasutada statistilisi meetodeid. Seega on statistiliste meetodite

kasutamine lubatav üksnes kinnisvara väärtuse jälgimisel ja

ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemisel.

Statistilise meetodi kasutamine ei ole lubatav tagatise väärtuse

esmahindamiseks;

Mitte-

arvestatud/

selgitatud.

Finantsinspektsiooni hinnangul ei

tee EL määrus 575 ega vastav

Euroopa Pangandusjärelevalve

Asutuse (EBA) suunis vahet laenu

refinantseerimisel ja esmase

hindamisega tagatisvara hindamisel.

Mh EBA suunis lubab tagatisvara

väärtust hinnata ilma ülevaatust

teostamata kui tegemist on

elamukinnisvara hindamisega hästi

arendatud ja n-ö küpsel

kinnisvaraturul.

9 2.2. Määruse nr 25 kehtiv sõnastus ei näe ette võimalust

statistilise meetodi kasutamiseks. Eelnõu näeb ette

statistikapõhise mudeli (automatiseeritud süsteemi)

kasutamise võimaldamise kinnisvara hindamiseks, kuid seda

ka tagatise väärtuse esmahindamiseks. Eelnõust ei tulene

piirangut, et statistikapõhise mudeli kasutamine oleks

võimalik ainult kinnisvara väärtuse jälgimiseks ja

ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemiseks.

Statistikapõhise mudeli kasutamise võimaldamine tagatise

väärtuse esmahindamiseks on vastuolus EL määruse nr 575

artikli 208 lõikega 3;

Arvestatud/

selgitatud.

Eelnõu uue versiooni kohaselt võib

statistikapõhist mudelit kasutada

olemasoleva tarbijakrediidilepingu

refinantseerimise korral.

10 2.3. EKHÜ on seisukohal, et tagatise väärtuse

esmahindamisel (sh refinantseerimisel) on vajalik koostada

põhjalik eksperthinnang, et laenutagatis oleks kontrollitud ja

analüüsitud. Statistikapõhise mudeli kasutamise lubamine on

iseenesest tervitatav, kuid seda tagatise väärtuse jälgimise ja

ümberhindamist vajava kinnisvara kindlakstegemise

eesmärgil. Tagatiste hindamisse tuleb suhtuda tõsiselt –

standardiseeritud lähenemisel (eksperthinnangul) ja

lihtsustatud meetodil (automatiseeritud süsteemi kasutamisel)

tuleb hoida selge vahe sees, kuna see on oluline faktor

riskijuhtimiseks pangale seatavate tagatiste osas. Paraku

eelnõu hägustab neid piire. Näiteks nõuab määruse nr 25

kehtiv sõnastus kinnisvara hindamist kooskõlas hea tavaga,

mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika, kuid

eelnõuga loobutakse turupraktika aluseks võtmise nõudest

(võrdle määruse nr 25 § 3 lg 1 ja eelnõu kohase § 3.1 lg 1

sõnastusi);

Teadmiseks

võetud.

Eelnõu koostajate hinnangul on

kehtiva määruse sõnastusse jäänud

täiend ,,mille aluseks on ühtne ja

väljakujunenud turupraktika”

iseenesestmõistetavalt osa heast

tavast või täpsemini öeldes, tava

tekkimise aluseks ongi turupraktika.

Eelnõust on jäetud välja

kõikvõimalikud lisandid ja täiendid,

mille eraldi lahti selgitamine ei ole

vajalik või mis on loogiliselt

tuletatavad.

7

11 2.4. EL määruse nr 575 artikli 229 lg 1 kohaselt hindab

kinnisvaratagatise puhul sõltumatu hindaja tagatist

turuväärtuses või sellest madalamas väärtuses. Krediidiasutus

või investeerimisühing nõuab sõltumatult hindajalt, et ta

dokumenteeriks turuväärtuse läbipaistval ja selgel viisil.

KAVS § 53 lg 2 kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindaja

olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning

piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise

protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang

kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja

või -vahendaja või kolmas isik. Eelnõu seletuskirja kohaselt

on plaanis muuta KAVS § 53 lg 2 sõnastust:

„Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks

oleva kinnisvara hindamine peab olema piisavalt sõltumatu

krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara

väärtuse hinnang oleks objektiivne ja erapooletu. Kinnisvara

võib hinnata krediidiandja või -vahendaja töötaja või kolmas

isik. Kui kinnisvara hindab töötaja või kolmas isik, peab ta

olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega.“ Seega

sätestab ka siseriiklik õigus (KAVS § 53 lg 2 kehtivas

sõnastuses ja ka planeeritud muudatuse sõnastuses) nõude, et

hindaja peab olema sõltumatu/erapooletu.

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Eelnõu koostajate seisukohta

sõltumatuse nõude osas on

selgitatud EKHÜ 12. märkuse

vastuse lahtris.

Lisaks juhime tähelepanu, et EL

määrus nr 575 puudutab pankade

kapitalinõuete, mh nende

arvestamist ja ei adresseeri otseselt

eraldiseisvalt tagatisvara hindamist,

vaid teeb seda lähtuvalt sellest,

mismoodi pangad peavad

kapitalinõuete arvestamisel oma

tagatisvara hindama ehk määrus ei

lähtu sellest, et mis kujul seda

konkreetselt iga üksiku tarbija jaoks

hinnatakse. EL määruse nr 575

artikkel 229 näeb ette tagatise

hindamise põhimõtted kuid seda

juhul, kui pank kasutab

sisereitingute meetodit. Samas kõik

Eestis asutatud krediidiasutused ei

kasuta oma kapitalinõuete

arvestuses sisereitingute meetodit.

Seega ei saa seda artiklit käsitleda n-

ö universaalse alusena kõikide

pankade igasuguse tagatisvara

hindamiseks. Isegi juhul, kui saaks

seda eeltoodud viisil käsitleda, ei

välistada EL määruse nr 575 artikkel

229 kuidagi statistilise mudeli

kasutamist tagatisvara hindamisel.

12 2.5. Määruse nr 25 § 2 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara

hinnata krediidiandja või - vahendaja organisatsiooni

kuuluval kinnisvara hindajal ehk sisehindajal ja kolmandal

isikul ehk välishindajal. Määruse nr 25 ei sätesta nõuet, et

tegemist peab olema sõltumatu hindajaga. Hindaja

sõltumatuse nõude sätestamata jätmine on vastuolus EL

määruse nr 575 artikli 229 lõikega 1 ja KAVS § 53 lõikega 2,

kuid eelnõuga ei kõrvaldata nimetatud vastuolu. Kui

välishindaja puhul võib eeldada tema sõltumatust, siis

sisehindaja näol on tegemist krediidiandja või -vahendaja

töötajaga, kelle puhul ei saa seetõttu sõltumatust tööandjast

ega erapooletust eeldada. Eesti standardi EVS 875-4:2024

Vara hindamine Osa 4 p 4.3.2 näeb ette tingimused, mille

täitmise korral saab sisehindajat pidada sõltumatuks, ja p 4.3.5

näeb ette juhud, mil sisehindajat saab kasutada sõltumatu

hindajana. Samas eelnõu ei sätesta hindaja sõltumatuse nõuet

üldse (rääkimata sõltumatuse tingimuste sätestamisest). Kui

eelnõu autorid on piisavaks pidanud KAVS § 53 lg 2 sõnastuse

muutmist (sõltumatuse nõude asemel sätestatakse

erapooletuse nõue), siis tuleb märkida, et kuna KAVS § 53 lg

2 ei ava sõltumatuse ega erapooletuse tingimusi, siis tuleks

need täpsustada eelnõus. Krediidiandjad ei konkureeri mitte

ainult laenu hinna jms laenuteenindamise kuludega seotud

Mitte-

arvestatud/

selgitatud.

Nõuded nii sisemisele kui ka

välisele hindajale tulevad KAVS §

53 lõikest 2, mille kohaselt peab

elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingu tagatiseks

oleva kinnisvara hindaja olema

piisavate teadmiste, kogemuste ja

oskustega ning piisavalt sõltumatu

krediidi andmise otsuse tegemise

protsessist, et anda objektiivne ja

erapooletu hinnang kinnisvara

väärtusele. Riigikogu menetluses

oleva tuletisinstrumentide eelnõuga

633 SE muudetakse sama KAVS-i

säte umbisikulisemaks, et oleks

võimalik samasisulisi nõudeid

kohaldada ka statistikapõhisele

mudelile, kuid samad tingimused

(sõltumatus, erapooletus,

objektiivsus) jäävad kehtima ka

edaspidi. Kuivõrd seadus on

ülimuslik määruse suhtes, ei näe

eelnõu koostajad vajadust

8

küsimustes, vaid ka laenusumma ning LTV (loan to value)

osas. Seetõttu võivad krediidiandjad konkurentsiolukorra

võitmiseks olla huvitatud hinnatavale kinnisvarale kõrgema

hinna määramisest. Kuigi tarbijakrediidile rakendatakse

omakapitali nõudeid, siis on need paindlikud võimaldades

kõrgema vara hinnangu korral ka suurema laenusumma

väljastamist, mis lõppkokkuvõttes hakkab kasvu suunas

mõjutama ka kinnisvarade hindu. Samas eksisteerib ka

vastupidine oht, et sisehindajad (kui nad ei ole sõltumatud)

hindavad tagatiseks olevat kinnisvara liiga konservatiivselt.

Eelkõige tekib liigse optimismi või konservatiivsuse oht

tavapärasest parema või halvema kvaliteediga kinnisvarade

puhul ja eriti statistikapõhise mudeli kasutamisel. Ka liiga

konservatiivse hindamise tulemusena satuks tarbija

ebasoodsamasse olukorda, kuna sellega kaasneks vajadus

suurema sissemakse (omafinantseeringu) või lisatagatise

järele

dubleerida seaduses sätestatut üle

määruse teksti.

13 3. Vastuolu MHS § 4 lõigetega 1 ja 2

3.1. MHS § 4 lg 1 kohaselt on maa hindaja (edaspidi hindaja)

isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv vara hindaja

7. taseme kutse. Eluotstarbeliste varade hindaja võib olla ka

isik, kellel on kutseseaduse alusel antud ja kehtiv kinnisvara

hindaja 6. taseme kutse. Seega sätestab siseriiklik õigus

nõude, et eluotstarbeliste varade hindaja võib olla isik, kellel

on vähemalt kinnisvara hindaja 6. taseme kutse. Määruse nr

25 § 2 lg 1 kehtiv sõnastus võimaldab kinnisvara hinnata

sisehindajal, kelle teadmistele, oskustele, kogemustele ja

koolitamisele kehtestab nõuded krediidiandja või -vahendaja.

Seega määruse nr 25 kohaselt võib sisehindajaks olla ka isik,

kellel ei ole kinnisvara hindaja 6. taseme kutset. Määrus nr 25

on selles osas vastuolus seadusega, kuid eelnõu ei kõrvalda

seda vastuolu. Eelnõu seletuskirja p-s 2.2 on seoses eelnõu §

1 punktiga 4 selgitatud, et eelnõu annab hinnangute

koostamise suuremale isikute ringile, kes ei pea omama

kinnisvara hindaja kutsetunnistust.

Mitte-

arvestatud/

selgitatud.

Eelnõu koostajate hinnangul

reguleerib MHS spetsiifiliselt neid

tasemeid, millele peavad vastama

hindajad, kes hindavad maad

erastamise, maksustamise jms

olukorras (vt § 1). MHS ei tee viidet

KAVS-ile, samuti ei sätesta KAVS-i

§ 1 lõige 2, et kohaldatakse MHS-is

sätestatut.

14 3.2. MHS § 4 lg 2 kohaselt on hindajal õigus nõuda omanikult

või valdajalt ning kõigilt riigija kohaliku omavalitsuse

asutustelt maa hindamiseks vajalikke andmeid. Kuna MHS §

4 lg 1

kohaselt on MHS-i tähenduses hindajaks üksnes kehtivat 7.

või 6. taseme kutset omav isik, siis

ei ole riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused kohustatud

andma sisehindajatele, kes ei oma

kehtivat 7. või 6. taseme kutset. Tegemist on vastuoluga –

määrus nr 25 võimaldab hindamisi

läbi viia ka kutset mitteomavatel sisehindajatel, kuid

hindamiseks vajalike andmete saamist

seadus neile ei võimalda.

Mitte-

arvestatud/

selgitatud.

Vt eelmise märkuse vastust.

15 4. Tarbija huvidega mittearvestamine ja tarbija võimalik

eksitamine

4.1. Eelnõu seletuskirja kohaselt peaks eelnõu vähendama

kulusid tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle

refinantseerimist. Esmalt tuleb märkida, et kulu kinnisvara

Mitte-

arvestatud/

selgitatud.

Keeruline on hinnata kui suures

ulatuses võivad tarbijate jaoks

käesoleva määrusega laenuvõtmise

kulud alaneda, kuid mingil määral

võiks tarbijate jaoks kulu igal juhul

väheneda.

9

hindamisele on suhteliselt väike võrreldes muude

refinantseerimise kuludega ja praktikas pruugi tarbija jaoks

kokkuhoidu üldse tekkida. Välishindajale (kinnisvarabüroole,

mille kaudu välishindaja tegutseb) makstav tasu nn

magalapiirkonna tüüpkorteri hindamise eest on 250 eurot

(arvestamata käibemaksu) või sellele lähedane summa.

Pankade sisehindajad ei hinda tagatisi tasuta. Ka pangad

küsivad tarbijalt hindamise eest tasu, mis on 100 – 150 eurot

(arvestamata käibemaksu) või lähedane summa. Sellises

olukorras on tarbija näiline kokkuhoid 100 – 150 eurot

(arvestamata käibemaksu), kuid kokkuhoidu ei pruugi üldse

tekkida olukorras, kus tarbija küsib finantseerimiseks või

refinantseerimiseks pakkumist enam kui ühe krediidiandja

käest. Eeldatavalt küsib tarbija pakkumist enam kui ühe

krediidiandja käest, kuid kui selgub, et sellega kaasneb

täiendav kulu teisele krediidiandjale hindamise eest tasu

maksmise näol, siis võib tarbija loobuda konkureeriva

pakkumise küsimisest ja tulemus on konkurentsi

soodustamise asemel vastupidine. Kutselise välishindaja

koostatud eksperthinnang on sobiv kõikidele krediidiandjatele

ja tarbija saab sama eksperthinnangu esitada mitmele

krediidiandjale finantseerimise või refinantseerimise

pakkumise saamiseks. Krediidiandja sisehindaja koostatud

hindamisaruanne (mida tervikuna tarbijale sageli ei

väljastatagi) ei ole sobiv esitamiseks teistele krediidiandjatele,

mistõttu tuleb tarbijal maksta teistele

krediidiandjatelekinnisvara hindamise eest uuesti. Isegi kui

krediidiandja ei küsi tarbijalt otseselt tasu hindamise eest, siis

kaasnevad krediidiandjale seoses hindamisega kulud, mille

peab tarbija lõppkokkuvõttes kinni maksma lepingu

sõlmimise tasu või intressimarginali kaudu. Lõppkokkuvõttes

tarbijal rahalist kulude kokkuhoidu ei teki, kuid samas

suureneb ajakulu seoses korduvate hindamistega;

Pankade esindajate sõnul ei pea

tarbija iga kord hinnangu eest enne

laenulepingusse astumist tasuma.

Pankade esindajate sõnul

kasutatakse mudelit tarbijaga

lepingueelsete läbirääkimiste käigus

ning esitatakse tarbijale mudeli

põhjal arvutatud kinnisasja väärtus.

Juhul, kui tarbijale pakutud väärtus

ei sobi, ei ole ta hinnanguga

lepinguliselt seotud ning tal on õigus

küsida teist hinnangut järgmise

krediidiandja juurest. Tasu mudeli

kasutamise eest võivad

krediidiandjad küsida vaid lepingu

sõlmimisel, mis võidakse arvestada

teiste lepingutasude hulka. Samas ei

ole välistatud, et vastavat tasu ei

võeta tarbijalt ka lepingu

sõlmimisel, kui pangal on näiteks

käimas refinantseerimise kampaania

ning üks uute klientide meelitamise

tingimustest on kinnisasja väärtuse

tasuta hindamine.

Veel enam, eelnõu koostajate

hinnangul ei ole tõepärane väide, et

iga kutselise hindaja poolt

väljastatud hinnang on automaatselt

ja tingimustega rakendatav iga

krediidiandja juures, sest igal pangal

on õigus sätestada, milliste

kinnisvara hindamisbüroode

hinnanguid nad aktsepteerivad

(kättesaadav pankade kodulehtedel)

ning pangal on alati õigus otsustada

ka kinnitatud büroo poolt teostatud

hinnangut mitte vastu võtta

misiganes põhjusel. Seega võib

tarbijale tekkida kahju ka olukorras,

kui ta on hinnangu tellinud

välishindajalt.

16 4.2. Tarbija kulude kokkuhoidmist peaks krediidiandjad

alustama laenulepingu ennetähtaegse lõpetamise ja uue

lepingu sõlmimise tasude langetamisest. Näiteks 100 000 euro

suuruse laenu puhul ulatub ennetähtaegse tagastamise tasu 1

500 euroni ja refinantseerimise puhul tuleb maksta ka uuele

krediidiandjale lepingu sõlmimise tasu, mis ulatub 1 000

euroni. Need tasud on kordades suuremad kui

eksperthinnangu koostamise eest välishindajale makstav tasu.

Kuna arvestada tuleb ka notari tasu ja riigilõivuga uue

krediidiandja kasuks hüpoteegi seadmisega seoses, siis

moodustab tagatise hindamine vähem kui 10%

refinantseerimisega kaasnevatest kuludest;

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Eelnõu, mis käsitleb notari rolli

vähendamist, on esitatud Justiits- ja

Digiministeeriumi poolt avalikule

kooskõlastusringile. Kättesaadav:

https://eelnoud.valitsus.ee/main/mo

unt/docList/67f3d355-8ac2-4d09-

a891-16510d2628f7

17 4.3. Eeltoodud põhjustel ei täida eelnõu ilmselgelt oma

eesmärki vähendada tarbija kulusid;

Teadmiseks

võetud.

10

18 4.4. Eelnõu võimaldab sisehindajatel koostada lihtsustatud

hindamisaruandeid (mis ei vasta standarditele), samas

välishindajatel puudub selline võimalus, kuna välishindajad

peavad kinni pidama standarditest. Kutselised hindajad ei tohi

standardite nõuetest kõrvale kalduda. Tarbija arvab

eeldatavalt, et tegemist on samaväärse eksperthinnanguga

(hindamisaruandega) sõltumata sellest, kas hindamise viis

läbi sisehindaja või välishindaja. Ilma kinnisvara üle

vaatamata ja varaga kaasneva dokumentatsiooniga põhjalikult

tutvumata jäävad suure tõenäosusega tuvastamata erinevused

tegelikkuse ja andmebaaside andmete vahel, võimalikud

ebaseaduslikud ümberehitused ja tehnosüsteemide

muudatused, mis vähendavad kinnisvara väärtust. Sisehindaja

poolt läbiviidava hindamise tulemusel võivad need suure

tõenäosusega jääda tähelepanuta. Samas võivad nende

seadustamisega kaasneda ostjale märkimisväärseid ootamatud

kulutused, millega ta ei osanud vara omandamisel arvestada.

Seega on suur risk, et toimub tarbija eksitamine;

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Eelnõu koostajate seisukohta

standardi osas on selgitatud EKHÜ

20. märkuse vastuselahtris.

Määruse subjektidel on kohustus

enne mudeli kasutamist teavitada

tarbijat mudeli kasutamise

tingimustest ja võimalikest riskidest.

Tegemist on tavapärase lepingueelse

teabe avaldamise kohustusega

(KAVS § 38 lõige 4, § 47 lõige 1,

võlaõigusseadus §-d 4031 ja § 4033).

Lisaks ei taga ka ülevaatuse

tegemine alati varjatud puuduste

esinemist. Varjatud puuduste

esinemist möönsid nii EKHÜ kui ka

EKFL kohtumisel ministeeriumiga,

kelle väitel on vähemalt 30 protsenti

homogeensetest varadest vigaselt

hinnatud ning mittehomogeensete

varade puhul küündib see näitaja 40

protsendini (probleemid nii

andmetes kui ka kinnisasjal endal).

Oluline on siin märkida, et need

erisuses eksisteerivad turul juba

praegu ehk enne mudeli kasutamise

regulatsiooni.

19 4.5. Tarbija teeb sageli otsustuse kinnisvara soetamise kohta

eksperthinnangu alusel. Kui hindamine viidi läbi

krediidiandja sisehindaja poolt lihtsustatud korras (ülevaatust

tegemata, standardeid järgimata), siis tekib risk, et tarbija teeb

ostuotsustuse hinnangu alusel, mis näitab kinnisvara

turuväärtust kõrgemana, kui on tegelik turuväärtus. Kuna

tarbijale ei saa sisehindaja koostatud hindamisaruannet

(reeglina seda tarbijale ei anta), siis ei näe tarbija, mis

hindadega on ostetud-müüdud analoogseid varasid, millised

on olnud turu arengud ja millised on prognoosid. Kõige

sellega pannakse tarbijale täiendav risk soetada kinnisvara

selle turuväärtusest kõrgema hinnaga. See võib realiseeruda

ka krediidiandja riskina juhul, kui tarbija satub

makseraskustesse ja tagatis tuleb sundkorras müüa. Kui

tagatis oli üle hinnatud, siis ei pruugi sundmüügi tulemusena

laekuvast summat jätkuda krediidiandja nõude rahuldamiseks

ja laenusaaja jäi pärast tagatise realiseerimist jätkuvalt võlgu.

Niisuguseid juhtumeid esines hulgaliselt 2008. aastal alanud

finantskriisi ajal ja tõenäoliselt ei soovi keegi nende

kordumist.

Teadmiseks

võetud/

selgitatud.

Ei saa võtta eelduseks, et pangad

oleksid huvitatud selliste varade

hoidmisest portfellis, mis on liiga

riskantsed või selgselt üle hinnatud.

Hüpoteegi seadmisest tulenevate

riskide maandamiseks järgivad

pangad regulatsioone, mis

kohustavad neid tagama, et

portfellis olev tagatisvara vastaks

nõuetele ja näitajatele. Lisaks

„auditeeritakse“ pankade varasid

regulaarselt, et tuvastada

probleemkohti. Pankade endi sõnul

toob mudeli kasutamine kaasa

pigem vastupidise trendi, kus

tagatisvara väärtusi hinnatakse

konservatiivsemalt ja madalamalt, et

leevendada mudeli kasutamisest

tulenevaid võimalikke riskikohti

ning vältida kahjude tekkimist nii

pankadele kui tarbijatele.

Täiendavalt selgitavad eelnõu

koostajad, et nii kehtiva määruse

sõnastusega kui ka eelnõuga

säilitatakse kohustus kajastada

hindamisaruandes turuanalüüs,

sealhulgas hinnatava kinnisvara

turusektori ja turusegmendi analüüs

ning teave võrdlustehingute kohta.

11

Samuti tuleb mudeli kasutamisel

kajastada aruandes ülevaatuse

tegemata jätmisest tulenevad riskid

ning nende realiseerumise

tõenäosuse ja andmed mudeli

kasutamise kohta, mis ei ole kaetud

ärisaladusega.

20 5. Konkurentsi kahjustamine

5.1. Eelnõu kahjustab konkurentsi, kuna võimaldab

sisehindajatel koostada lihtsustatud hindamisaruandeid (mis

ei vasta standarditele), samas välishindajad peavad jätkuvalt

kinni pidama standarditest. See paneb kinnisvarabüroode

kaudu tegutsevad kutselised hindajad ebasoodsasse

konkurentsiolukorda ja on vastuolus PS §-st 12 tuleneva

diskrimineerimise keeluga.

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Standard EVS 875, millest

kutselised hindajad oma töös

lähtuvad, on sisuliselt tava, kuid

mitte õigusakt. Kutselised hindajad

ning neid koondav organisatsioon

on kokku leppinud standardi

järgimises. Kutselistele hindajatele

ei laiene riiklik järelevalve ning

kontrolli puudumise peakski

kompenseerima väga detailne ja

sisukas standard. Seevastu

teostatakse kõikide Eestis

tegutsevate krediidiandjate ja –

vahendajate üle riiklikku

järelevalvet Finantsinspektsiooni

poolt ning suuremate pankade puhul

Euroopa Keskpanga poolt. Eelnõu

koostajate hinnangul on ebamõistlik

lahendus allutada krediidiandjad ja –

vahendajad n-ö topeltjärelevalve

alla vaid seetõttu, et kutselised

hindajad järgivad standardit, millel

puudub otsene õigusjõud.

Teadaolevalt on käimas vastavate

standardite uuendamine ja

ülevaatamine. Eelnõuga

revideeritakse andmeid, mida peab

hindamisaruandes kajastama ning

paratamatult kaotatakse sealt mõni

nõue, mis on oma relevantsuse

minetanud. Samas ei sekkuta

eelnõuga standardi muutmisesse,

samuti ei sõltu eelnõu menetlus

standardi muutmisest. Juhul, kui

kutselised kinnisvara hindajad ei ole

rahul standardis sätestatuga, peaksid

nad teemad tõstatama standardi

muutmise protsessis.

Lisaks märgime, et kuivõrd mudelit

on võimalik kasutada vaid väga

konkreetsetel tingimustel (laenu

refinantseerimine, homogeenne

piirkond (tüüpkorterid Tallinnas ja

Tartus) ei leia eelnõu koostajad, et

määruse vastuvõtmisega toimuks

hindamiste massiline koondumine

sisehindajate endi kätte.

12

21 6. Vastuolu EVS 875 standarditega

6.1. Eelnõu vastuvõtmisel saaksid sisehindajad hinnata

kinnisvara oluliselt lihtsamalt (EVS 875 standardite nõudeid

järgimata). Standardid ei ole õigusaktid, kuid nendest tulenev

on käsitletav tavana. Kohustus standardite väljatöötamiseks

tuleneb hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõikest 1. Samast

sättest tuleneb Eesti riigi kohustus nõuda standarditest

kinnipidamist (vt eeltoodud p 1). Kui Eesti riigil on soov

elamukinnisvara hindamist lihtsustada, siis sellest ei piisa

eelnõu vastuvõtmisest, vaid tuleks hoopis standardeid

vastavalt muuta. Standardite muutmine tagaks ühtlasi selle, et

sisehindajad ja välishindajad on võrdses olukorras. Vaatamata

tihedale koosööle standardite kavandite koostajatega ei ole

Eesti Pangaliit (kelle liikmed eelkõige võiksid olla huvitatud

automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisest)

tänaseni tulnud välja mitte ühegi ettepanekuga viia

standarditesse sisse automatiseeritud süsteemi kasutamise

võimalus.

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Rahandusministeeriumile on

saadetud arvamuse avaldamiseks

standardi muutmise kava.1 Kavast

on nähtav, et kutselistel hindajatel

on plaanis piirata mudeli kasutamise

tingimusi rohkem, kui on eelnõus

sätestatud (näiteks LTV alla 50

protsendi). Standardi eessõna

kohaselt osaleb standardi muutmise

töörühmas ka panga esindaja.

22 7. Kaasatud isikute ringi ebapiisavus

7.1. Rahandusministeeriumi kaaskirjast nähtuvalt on eelnõu

saadetud kooskõlastamiseks Justiits- ja Digiministeeriumile,

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile,

Finantsinspektsioonile, Eesti Pangale ning Tarbijakaitse ja

Tehnilise Järelevalve Ametile. Lisaadressaatideks on

mittetulundusühingud Eesti Pangaliit, Finance Estonia, Eesti

Kaubandus-Tööstuskoda ning EKHÜ.

Teadmiseks

võetud.

23 7.2. Kooskõlastajate ringist puuduvad Konkurentsiamet, Maa-

ja Ruumiamet, Notarite Koda ning Eesti Kinnisvarafirmade

Liit. Konkurentsiametilt peaks küsima arvamust seoses

sellega, et eelnõu võib kahjustada konkurentsi (vt eeltoodud p

5). Maa- ja Ruumiametilt peaks küsima arvamust seoses

võimaliku vastuoluga MHS-iga (vt eeltoodud p 3), samuti

automatiseeritud süsteemi kasutamise võimaldamisega, kuna

Maa- ja Ruumiameti on antud valdkonna kõige olulisema

andmebaasi – maakatastri – vastutav töötleja. Notarite Kojalt

peaks küsima arvamust seoses sellega, et notarid tõestavad

hüpoteekide seadmise lepinguid ja notaritel on seejuures

selgitamiskohustus, seega puudutab eelnõu otseselt notarite

tegevusvaldkonda. Eesti Kinnisvarafirmade Liidult peaks

küsima arvamust seoses sellega, et eelnõu puudutab otseselt

tema liikmete tegevusvaldkonda. Rahandusministeerium

peaks saatma eelnõu täiendavalt ka nimetatud isikutele

kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks.

Arvestatud.

24 EKHÜ lisa 1 (Maa- ja Ruumiameti vastus EKHÜ küsimusele,

kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti

tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on

mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara)

erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud

standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of

Teadmiseks

võetud.

1 Kättesaadav: https://komport.evs.ee/Default.aspx?s=standardCommenting&doc=19234

13

Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi

meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara

ülevaatust).

Kuigi Teie pöördumises on väga täpselt defineerimata, mida

olete pidanud silmas avalike andmebaaside all, siis hindamise

kontekstis mõistame küsimust selliselt, et antud juhul võivad

selleks olla riiklikud registrid, riigi hallatavad keskkonnad ja

(kaardi)rakendused.

Tuleb tähele panna, et osade riiklike registrite andmestik võib

olla vaid statistilise ja informatiivse iseloomuga (nt

ehitusseadustiku § 61) ning andmestik ei pruugi käsitleda

tegelikku olukorda.

Sarnaseks näiteks on ka aerofotod, mis kajastavad mineviku

seisu, kohati on need üks-kaks aastat varasemast ajast. Seega

ilma ülevaatust teostamata ei pruugi olla tuvastatav vara

tegelik olemus ja parendused, sealhulgas ehitatud/lammutatud

ehitised peale viimast aerofotot, lisaks juurdepääsutee(de)

olukord ja muud asjaolud.

Vara hindamist käsitleva standardi EVS 875-10:2019 p 7.1.2

kohaselt on ülevaatuse üheks eesmärgiks kontrollida kogutud

andmete vastavust tegelikkusele. Seega ülevaatuse

mitteteostamine võib omada mõju hindamistulemusele. Tihti

selguvad kohapealsel ülevaatusel asjaolud, mida registrites ei

nähtu. Näiteks on vara koormatud üürilepinguga või esinevad

varal olulised puudused, mille mittearvestamine võib viia

valede otsusteni ja võimaliku majandusliku kahjuni. Maa-ja

Ruumiamet kogub maakatastriseaduses märgitud tehingute

andmeid seaduses märgitud eesmärgil.

Eelnevat arvestades tuleb Maa- ja Ruumiameti

tehinguandmete kasutamisse suhtuda reservatsiooniga.

Hindajal ning tehinguandmete töötlejal lasub vastutus

kasutatava info usaldusväärsuse kontrollimises.

Väga homogeensete varade lõikes võib hinnadiferents

tuleneda näiteks sisustusest (kohtkindel sisustus, mööbel jms),

planeeringutest, parendustest (ehitised), erilahendustest ja

eristuvatest omadustest, kuid sellist infot tehingute

andmebaas enamasti ei sisalda.

Hindamise täpsuse osas märgime, et on varasid, mis oma

homogeense iseloomu, selgepiirilise parima kasutuse ja

füüsiliste omaduste tõttu võimaldavad aktiivses ja stabiilses

turuolukorras piisava hulga tehingute olemasolul võrdlemisi

täpselt hinnata vara väärtust ka üldistatud tehinguinfo põhjal,

näiteks maatulundusmaa, mille parim kasutus on

maatulundusmaa ja millel puudub kasvav mets, ehitusmaa

aktiivse ning stabiilse turu ja homogeensete varadega

piirkondades jms. Ka tüüpelamutes asuvaid kortereid saab

võrdlemisi usaldusväärselt hinnata juhtudel, kus turg on

aktiivne ja stabiilne, tehinguid on piisavalt ning teada on

14

hinnatava ja müüdud korterite ning elamute seisukord ja

omadused ning kõik need on arvesse võetud nii sisendite kui

ka väljundi osas. Kui hinnataval või müüdud varadel esinevad

tüüpolukordadest eristuvad õigused ja/või kohustused või

võimalused, mis mõjutavad turuväärtust (nt ehitusvõimalus

Tallinna lähedal paiknevatel maatulundusmaadel), võib

üldistatud lähenemisel tekkida disproportsioon turuväärtusest

ja tulemust ei saa nimetada turuväärtuseks.

25 EKHÜ lisa 2 (Eesti Maaülikooli vastus EKHÜ küsimusele,

kas Eesti avalikud andmebaasid ning Maa- ja Ruumiameti

tehingute andmebaas võimaldavad kinnisvara (eelkõige on

mõeldud kortereid, aga ka muud hoonestatud kinnisvara)

erakorralist hindamist rahvusvaheliselt tunnustatud

standarditele (näiteks IAAO Standard on Mass Appraisal of

Real Property) vastava täpsusega kasutades selleks statistilisi

meetodeid ning teostamata seejuures hinnatava vara

ülevaatust).

Teoreetiliselt võimaldaksid Eesti avalikud andmebaasid

erakorralise hindamise läbiviimist kasutades statistilisi

meetodeid, kuid seda vaid aktiivse turuga piirkonnas.

Hindamistulemuse täpsus sõltub eelkõige andmete

kvaliteedist ja kättesaadavusest ning seetõttu ei pruugita

paljudel juhtudel saavutada hindamistulemuse täpsust

vastatavalt rahvusvaheliselt tunnustatud standarditele.

Alljärgnevalt on loetletud põhjused, mis pärsivad erakorralise

hindamise läbiviimist rakendades statistilisi meetodeid ning

teostamata seejuures vara ülevaatust.

1. Eesti kontekstis on statistiliste meetodite kasutamisel

probleemiks eelkõige turu väiksus. Eeskätt väljaspool

suuremaid linnu on tehingute arv madal ja maapiirkondades ei

ole üldjuhul kinnisvaraturg väljakujunenud. Tehingud on

juhuslikku laadi ning võivad olemuselt olla väga erinevad,

seega statistiliste mudelite aluseks olev andmestik on

tõenäoliselt ebapiisav usaldusväärsete tulemuste saamiseks.

2. Tehingute heterogeensus – samas piirkonnas võivad

kinnisvaratehingud olla väga erineva iseloomuga. Näiteks

võivad korterid erineda mitte ainult suuruse, vaid ka

seisukorra, planeeringu, hoone tüübi, tehniliste lahenduste ja

asukoha mikrotasandi poolest. Need erisused mõjutavad

turuväärtust olulisel määral, kuid statistiline hindamismudel

ei pruugi neid piisava täpsusega arvesse võtta, eriti kui pole

teostatud vara ülevaatust.

3. Andmete erinevus – avalikes andmebaasides esinevad

andmed, nagu näiteks korteri pindala, ei ole alati võrreldavad.

Registrites kajastatakse üldjuhul eluruumide pindala, kuid

osadel juhtudel on pindala arvestuses ka panipaikade ja

rõdude pinnad. Selline varieeruvus toob kaasa olukorra, kus

statistiline analüüs baseerub mittevõrreldavatel andmetel ning

viib ebatäpse tulemuseni.

Teadmiseks

võetud.

15

4. Hindamistulemuse täpsuse ja usaldusväärsuse vähenemine,

tulenevalt vara ülevaatuse mitteteostamisest:

• Kohapealse ülevaatuseta jääb oluline info vara kohta

kättesaamatuks, näiteks siseviimistluse seisukord, teostatud

ümberehitused ja planeeringumuudatused (sh ebaseaduslikud

muudatused) ja muud tegurid, mis võivad märkimisväärselt

mõjutada vara turuväärtust.

• Statistilised mudelid ei suuda arvestada asukoha

mikrotasandi kõiki tegureid, nagu näiteks vaated,

parkimisvõimalused, lähedal asuvad müraallikad,

sotsiaaltaristu jm. Taolised tegurid mõjutavad vara väärtust

oluliselt, kuid avalikes andmebaasides ei ole piisaval määral

vajalikku infot esitatud.

Kokkuvõtvalt ei pruugi statistiliste meetodite kasutamine vara

erakorraliseks hindamiseks Eestis ilma vara vahetu

ülevaatuseta olla usaldusväärne. Eesti kinnisvaraturu väiksus,

tehingute vähesus ning andmete kvaliteet takistavad

rahvusvahelistele standarditele vastava hindamistulemuse

saavutamist. Kuna kinnisvaraobjektid erinevad üksteisest

asukoha ja omaduste poolest, mis ei kajastu andmebaasides

piisava täpsusega, siis võivad statistilised mudelid anda

eksitavaid tulemusi, eriti väiksemates asulates, kus iga tehing

võib turuväärtust märkimisväärselt mõjutada. Seetõttu ei

pruugi pelgalt statistiliste andmete põhjal kinnisvara

hindamine ilma ülevaatust teostamata olla mitte ainult madala

täpsusega, vaid võib viia ka oluliste eksimusteni.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

1 EKFL juhatus on eelnõuga planeeritavaid muudatusi

põhjalikult arutanud. Samuti palusime eelnõu kohta juriidilist

arvamust. Advokaadibüroo hinnangul on eelnõu

põhimõttelises vastuolus nii Euroopa Liidu kui Eesti

õigusega. Seejuures mitte üksnes eelnõu, aga ka

rahandusministri 15. juuni 2016. aasta määrus nr 25 kehtival

kujul on oluliste õiguslike ja sisuliste puudustega ega vasta

tarbijate, riigi ega turuosaliste huvidele (lisa 1).

Teadmiseks

võetud.

2 Meile on teada, et eelnõu algne eesmärk oli lihtsustada

tarbijate laenude refinantseerimist, mis on ka meie hinnangul

väga mõistlik. Praeguse eelnõuga on aga hoopis muudetud

elukondliku kinnisvara hindamise korraldust, lubades

statistikapõhise mudeli kasutamist ka laenu esmakordsel

andmisel. Praeguse eelnõuga suurendatakse tarbijate riske,

kahjustatakse vastutustundliku laenamise põhimõtteid ning

seatakse kutselised hindajad võrreldes pankade hindajatega

ebavõrdsesse positsiooni.

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Eelnõu uues versioonis nähakse ette,

et statistilise mudeli kasutamine on

võimalik eluasemelaenude

refinantseerimise korral.

3 EKFL ei ole statistikapõhise mudeli kasutamise vastu, kuid

esialgu on mõistlik seda rakendada üksnes tagatisvara

korduval hindamisel ning laenude refinantseerimisel.

Tarbijakrediidi esmakordsel võtmisel ei või tagatisvara

ebaõige hindamisega riskida, sest neid riske kannab tarbija.

Statistikapõhist mudelit võib laialdasemalt kasutada alles

pärast seda, kui see on ennast praktikas tõestatud. Mh on

korrastatud ehitisregistri jm avalikult kättesaadavaid andmeid.

Teadmiseks

võetud.

16

4 Samuti oleme veendunud, et kinnisvara hindamise reeglid

peavad olema nii sise- kui välishindajatele samad (eelkõige

hindamisaruande kinnitaja kvalifikatsiooninõuded,

väljakujunenud turupraktika järgimine ja kinnisvara

ülevaatuse kohustus). Hindaja isikust tulenevate erisuste

tegemine pole seaduslik ega millegagi põhjendatud. Samuti

võib kvaliteedinõuete puudumine halvendada krediidiandjate

hindamise kvaliteeti ning vähendab tarbijakrediidi andmise

läbipaistvust.

Teadmiseks

võetud/selgi

tatud.

Eesti Pangaliidu hinnangul ei toeta

EKFL-i ettepanek eelnõu

põhieesmärki (tarbijate kulude

alandamine laenu

refinantseerimisel), samuti ei saa

nende hinnangul sise- ja

välishindajaid kohelda ühetaoliselt,

sest lisaks Eesti õigusaktidele

peavad pangad järgima Euroopa

Pangandusjärelevalve Ameti ja

Euroopa Keskpanga juhiseid,

suuniseid jms ametlikke dokumente.

Vastavust nii Eesti kui ka Euroopa

Liidu õigusaktide ning pädevate

asutuste juhiste, suuniste jms

dokumentidega kontrollitakse

järelevalvemenetluse käigus. Mitme

panga esindaja sõnul koosneb nende

hindajate tiim kas täielikult või

osaliselt isikutest, kes omavad ka

kehtivad välishindaja

kutsetunnistust, mistõttu omavad

nad samaväärseid teadmisi ja

oskusi, kui välishindajad.

5 Eelnõu menetlemise jätkamisel palub EKFL seda muuta nii,

et täidetud saab eelnõu algne eesmärk, aga samas on

kõrvaldatud ka põhjendamatud erisused.

Teadmiseks

võetud.

6 Konstruktiivsuse huvides oleme mõlemad eesmärgid täitnud

omapoolses kompromiss-eelnõus:

(1)kinnisvara hindamisel kehtivad nii sisehindajatele kui

välishindajatele samad reeglid (st väljakujunenud

turupraktika järgimine, ülevaatus, kvalifikatsiooninõuded).

Ühesugused reeglid kehtivad nii tagatisvara esmakordsel

hindamisel kui statistikapõhise mudeli kasutamisel;

(2)statistikapõhist mudelit võib kasutada üksnes tagatiseks

oleva kinnisvara korduval hindamisel ja laenu

refinantseerimisel. Seejuures ei pea mudeli kasutamisel

tegema ülevaatust ning rakenduvad lihtsustatud

dokumenteerimise nõuded.

Selliselt muudetud kompromiss-eelnõu on lisatud käesolevale

kirjale (lisa 2).

Arvestatud

osaliselt/sel

gitatud.

Eelnõu uues versioonis nähakse ette,

et statistilise mudeli kasutamine on

võimalik eluasemelaenude

refinantseerimise korral. Samuti

täpsustatakse eelnõu seletuskirjas

tingimusi, millal võib ülevaatuse

jätta tegemata, et tingimused oleks

kõikidele osapooltele üheselt

arusaadavad.

Eelnõu koostajad ei pea

põhjendatuks nii sise- kui ka

välishindajate suhtes esitatavate

nõuete ühtlustamist, sest väljub

eelnõu piiridest ja on küsitav, kuidas

see toetab eelnõu eesmärgi

saavutamist. 5 Lisaks jääb+

selgusetuks, kuidas peaks toimuma

sellises olukorra järelevalve

sisemiste hindajate üle, sest hetkel ei

küündi riiklik Finantsinspektsiooni

järelevalve väliste hindajate üle,

kuid EKFL-i poolt pakutud

versiooni kohaselt teostaks kutset

omavate sisehindajate üle

topeltjärelevalvet (nii

Finantsinspektsioon kui

Kutsekoda). Pole selge, mis

eesmärki ja kelle huvides taoline

17

meetod tegelikkuses teeniks ning

kas see on proportsionaalne.

7 Kui ministeerium peab võimalikuks eeltoodud lahendusi veel

põhjalikumalt arutada, siis toetame Eesti Kinnisvara

Hindajate Ühingule ettepanekut laiendada kaasatud isikute

ringi ja moodustada töögrupp, kellega ühiselt töötatakse läbi

uued hindamispõhimõtted ja läbimõeldud lahendus

hindamisvaldkonna lihtsustamiseks. Üksnes nii on võimalik

koondada kõikide sidusrühmade positsioonid ja saavutada

kõiki osapooli rahuldav lahendus.

Mitte-

arvestatud/s

elgitatud.

Eelnõu koostajad kohtusid 6. mail

2025. aastal nii EKHÜ kui ka

EKFL-i esindajatega. Eelnõu

eesmärk ei ole reformida Eesti

kinnisvara hindamise põhimõtteid,

vaid tagada, et statistikapõhist

mudelit kasutataks ühetaoliselt.

Seega ei mahu EKFL-i ettepanek

käesoleva eelnõu raamidesse. Veel

enam, kuivõrd hindamisega seotud

spetsiifilisi nõudeid reguleeritakse

EVS 875 standardiga ning selle

ülevaatamist ja korraldab Eesti

Standardikeskus, väljub mudeli

muutmine Rahandusministeeriumi

pädevusest.

8 EKFL lisa 1 (advokaadibüroo Walless memorandum EKFL

tellimusel)

Meie hinnangul on eelnõu põhimõttelises vastuolus nii

Euroopa Liidu kui Eesti õigusega ning tarbijaid ja turuosalisi

kahjustav. Meile teadaolevalt on Eesti Kinnisvarahindajate

Ühing eelnõu kohta juba 27.03.2025 negatiivse arvamuse

esitanud ja toonud esile põhjendused vastuolude kohta.

Käesolevas memorandumis ei käsitleta Eesti

Kinnisvarahindajate Ühingu sellekohaseid seisukohti.

Leiame, et mitte üksnes eelnõu, aga ka rahandusministri 15.

juuni 2016. aasta määrus nr 25 kehtival kujul (edaspidi

määrus) on oluliste õiguslike ja sisuliste puudustega ega vasta

tarbijate, riigi ega turuosaliste huvidele. Seetõttu EKFL

kaalub asjakohaste meetmete kasutuselevõttu selle määruse

põhiseadusevastaseks või kehtetuks tunnistamiseks. Põhilised

argumendid on järgmised:

(a) eelnõu ja kehtiv määrus kahjustab tarbijate huve,

suurendades põhjendamatult tarbijate vastutust

tarbijakrediidi võtmisel (siin p 1);

Teadmiseks

võetud.

18

(b) Eelnõu on vastuolus hüpoteekkrediidi direktiiviga

(siin p 2);

(c) eelnõu piirab konkurentsi tarbijakrediidi teenuste

turul (siin p 3);

(d) eelnõu kahjustab konkurentsi kinnisvara hindamise

teenuse turul ning on vastuolus võrdse kohtlemise

põhimõtte ja ettevõtlusvabadusega (siin p 4);

(e) eelnõu on ebaselge ja selles on normitehnilised

puudujäägid (siin p 5).

1. EELNÕU JA KEHTIV MÄÄRUS KAHJUSTAB

TARBIJATE HUVE JA SUURENDAB TARBIJATE

VASTUTUST TARBIJAKREDIIDI VÕTMISEL

Seletuskirja kohaselt on eelnõu eesmärk muuta tarbijatele

krediidiandja vahetamine lihtsamaks ja soodsamaks.

Eesmärgi saavutamiseks nähakse eelnõuga ette võimalus

võtta tarbijakrediidi tagatiseks oleva kinnisvara (edaspidi -

tagatisvara) hindamisel kasutusele statistikapõhine mudel ehk

tehisarul põhinev lahendus.

Kehtiv määrus ja ka eelnõu ei võimalda tõenäoliselt eelnõu

eesmärki saavutada ega ka alandada tarbijatele krediidi

vahetuskulude alandamist. Eelnõuga lükatakse tagatisvara

hindamise riskid krediidiandjatelt tarbijatele. Seetõttu

suurendab eelnõu tarbijate riske ja kulusid nii

hindamisaruannete tellimisega kui ka üldise laenu

maksumusega.

(A) Krediidiandja vastutust tagatisvara hindamisel ei või

lükata või jagada tarbijale

Kehtiv määrus eristab tagatisvara hindamise nõudeid sõltuvalt

sellest, kes hindamise teeb. On olemas klassikalised,

kinnisvara hindamist teenusena pakkuvad sõltumatud

hindajad (kehtiva määruse tähenduses välishindajad), kellele

määrus kehtestab konkreetsed pädevusnõuded1 ja kelle poolt

osutatavale teenuse kvaliteedinõuded. Lisaks lubab

krediidiandjate ja -vahendajate seaduse § 53 lg 2 ka

krediidiasutustel endal tagatisvara hinnata. Seda teevad panga

töötajad (sisehindajad), kelle pädevusele määrus mingeid

objektiivselt kontrollitavaid nõudeid ette ei näe.

Seega erinevalt välishindajatest ei näe määrus ette

sisehindajate pädevusele ette mitte ühtki objektiivselt

hinnatavat nõuet. See on käsitletav ka turuosalise ebavõrdse

kohtlemisena (vt memorandumi p 4).

Määruse § 3 lg 1 näeb ette tagatisvara hindamise protsessile

vara hindamise hea tava ja väljakujunenud praktika järgimise

nõude. Formaalselt peaksid määruse kohaselt turu

väljakujunenud praktikat ja kinnisvara hindamise head tava

järgima nii sise- kui välishindajad. Eestis on see sisustatud

enamasti läbi Eesti Standardi „Kinnisvara hindamine“ EVS

875:2022 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Heade Tavade

19

Koodeksi. Küll aga kehtib viimane dokument vaid kutselistele

hindajatele. Lisaks kehtestab määrus sisehindajate kasuks

veel ühe olulise erinevuse - sisehindajad võivad jätta

tagatisvara ülevaatuse tegemata.

Seega kuigi loogiliselt võiks eeldada, et tarbijate huvides

peaks olema krediidiasutuse enda poolt teostatud tagatisvara

hindamine pädevam, põhjalikum ja õigem, näeb määrus juba

täna ette sisehindajatele soodsama reziimi.

Eelnõuga soovitakse näilise paindlikkuse ettekäändel

tarbijakrediidi tagatise hindamise nõudeid veelgi lihtsustada.

Eelnõuga tunnistatakse määruse § 2 ja 3 sätestatud nõuded

kehtetuks ja nähakse ette uus paragrahv 31 , mis tagatisvara

hindamise nõuded kokku võtab. Olemuslikult see senisest

regulatsioonist ei erine, kuid uuena nähakse ette

statistikapõhise mudeli kasutusele võtmine. Sisuliselt on

tegemist tehisaru poolt veebist ja muudest täpsustamata

allikatest kogutud teabe alusel tagatisvara turuväärtuse

määramisega, kusjuures on oluline, et senise pigem erandi

asemel näeb eelnõu krediidiandjatele ette reegli jätta

statistikapõhisemudeli kasutamisel tagatisvara üle vaatamata.

See puudutab ainult krediidiandjaid, sest kutselised hindajad

peavad ülevaatuse kui ühe kõige olulisema tähendusega

toimingu tegema nii eelnõu kui neile nagunii rakenduva

kutseorganisatsiooni standardi alusel.

Krediidiandjate tagatisvara hindamise korral toimub

„ülevaatus“ seletuskirja kohaselt krediidiandjale edastatud

fotode ja/või avalikest registritest pärit andmete pinnalt.

Selliselt luuakse olukord, kus tagatisvara väärtus hakkab

sõltuma sellest, mida tagatisvara puhul fotole jäädvustatakse

ja mida mitte. Kuna erinevalt kutselistest hindajatest ei ole

tarbijad asjatundjad, et kinnisvara hinda mõjutavaid tegureid

hinnata, siis ei saa eeldada, et tarbijad oskavad õigeid fotosid

esitada. Nii võivad fotodelt jääda välja ehitiste ja kinnistu

tegelik seisund, olulised ehitustehnilised puudused, registris

mitteolevad ehitised või nende osad jpm. Seejuures ei saa

välistada ka inimeste pahatahtlikkust või süsteemi puuduste

ärakasutamist. Nii on ka Maa- ja Ruumiamet rõhutanud, et

avalikes registrites kuvatud andmed ei pruugi olla ajakohased,

täpsed ja usaldusväärsed (lisa 1). Täitmata jääb seega ka

eelnõu § 3 1 lg-s 7 soovitud tulem. Vara ülevaatus ei tähenda

aga üksnes fotode tegemist, vaid ka tagatisvara kohta suulise

teabe saamist – üürilepingud, suhted naabrite ja

korteriühistuga, müra jm. Kokkuvõttes võib statistikapõhise

mudeli rakendumine (tehisaru läbiviidud hindamine) viia

tagatisvara väärtuse ebaõige tulemuseni.

Sellest tulenevad riskid on ilmsed – kui tagatisvara väärtus on

hinnatud tegelikust madalamaks, võivad tarbija kohustused

krediidiandja ees jääda tagatisvara realiseerimisel täitmata.

Krediidiandjal võib olla huvi hinnata tagatisvara tegelikust

kõrgemaks, et anda tarbijale rohkem laenu. Oluline on aga see,

et sellise statistikapõhise mudeli rakendumisel jääb kogu

20

vastutus tarbijale - krediidiandja saab põhjendada hindamise

tulemust (avalikult) kättesaadavate andmete ja tarbija enda

esitatud fotodega, aga ka seadusandliku süsteemi

(määrusega), mis sellisel viisil valele hindamistulemusele

jõudmise lubas põhjustada.

See, et eelnõuga vabastatakse krediidiandja tema tegevusega

seotud vastutusest, ei ole vastutustundliku laenamise

põhimõttega kooskõlas. Riigikohus on viimastel aastatel

võtnud eesmärgiks reguleerida tarbijakrediiti, võttes

ülesandeks kontrollida omal algatusel mh vastutustundliku

laenamise põhimõtte järgimist. Eelnõu, mis annab võimaluse

jätta krediidivõimelisuse hindamise üheks osaks oleva

tagatisvara hindamise olulised nõuded täitmata, kahjustab

vastutustundliku laenamise eesmärki.

Eraldi tuleb märkida ka seda, et kui kinnisvara võetakse laenu

tagatiseks ilma põhjaliku kontrollita, tekib krediidiandjate

hüpoteegiportfellidesse süsteemne risk – sellised varad võivad

osutuda raskesti müüdavateks, kui hiljem selgub, et nende

väärtus on üle hinnatud. Kuigi olemuselt mõjutab probleem

peamiselt krediidiandjaid, kanduvad valesti antud laenu

tagajärjed lõpuks tarbijatele, tuues kaasa suurenenud kulud nii

leppetrahvi tasumises, vaidluste ja õiguslike konfliktide

lahendamises, kui ka seeläbi, et krediidiandja poolt oluliselt

kõrgemaks hinnatud tagatisvara sundmüügi korral ei jätku

vara realiseerimisel saadud summast laenusumma

teenindamiseks. Seda riski tuleb minimeerida.

Eelöeldut arvestades ei ole põhjendatud eelnõuga

krediidiandjate vastutusest vabastamine, asetades tagatisvara

hindamise riskid tarbijatele. Ebapiisav kontroll laenuandmise

protsessis suurendab finantsriske nii krediidiandjatele kui ka

laenuvõtjatele.

(B) Tarbijatele kulude alandamine on näilik

Kuigi statistikapõhine meetod võib alandada sisehindaja

töötunde ja seetõttu muuta hindamisteenuse odavamaks, on

selline hinna alandamine näilik. Eelnõus on jäetud

arvestamata, et kuigi tagatisvara hindamistingimuste

ülevaatamine võib omada kiiret efekti hindamisega seotud

kulude vähendamisele, ei pruugu see tuua kaasa kogu krediidi

vahetuskulude vähendamist.

Esiteks, eelnõu seletuskirjast nähtub, et vastav

statistikapõhine mudel tuleb eelnõu subjektidel kas sisse osta,

ise välja töötada või tellida olemasolu korral emaettevõtjalt.

Teisisõnu, käesoleval hetkel sellist statistikapõhist mudelit

välja töötatud ei ole. Krediidiasutustel tuleb esmalt vastav

mudel arendada ja/või sellega seonduvalt kulusid kanda.

Tõenäoliselt arvestatakse mudeli arendamise kulud teiste

tasude sisse, mille tulemusel suurenevad lepingu- ja

teenustasud. Seega võivad küll hindamisega seonduvad kulud

alaneda, teisalt suurenevad muud kulud.

21

Teiseks, hetkel turul valitseva praktikaga saab tarbija kasutada

sisehindaja koostatud hindamisaruannet üksnes samas

krediidiandjas. Tarbija ei saa sisehindaja hindamisaruannet

kehtiva praktika järgi kasutada teises krediidiasutuses

alternatiivse laenupakkumise saamiseks. Kui tarbija eesmärk

on selgitada välja talle parimaid tingimusi pakkuv

krediidiandja, on tarbija sunnitud kandma kulusid mitme

sisehindaja aruande saamiseks, tasudes igakordselt iga

krediidiasutuse enda sisehindajale hindamisteenuse eest.

Seejuures on tõenäoline, et teised krediidiasutused ei pruugigi

aktsepteerida sisehindamise tulemust, sest see pole

läbivpaistev, kontrollitav ega turu standardile vastav. Seevastu

välishindaja hindamisaruannet on üldjuhul võimalik kasutada

kõikides krediidiasutustes. Seega kuigi krediidiasutustele

endale võivad tehisaru kasutuselevõtuga tagatisvara

hindamise kulud väheneda, siis tarbijatele krediidivahetus

lihtsamaks, kiiremaks ega odavamaks ilmselt ei lähe.

Kolmandaks, tarbija kulud suurenevad kaudselt ka seeläbi, et

statistikapõhine mudel ei pruugi adekvaatselt kajastada

tegelikku kinnisvara väärtust, hinnates tagatisvara väärtuse

konservatiivselt liiga madalaks või just vastupidi liiga

väärtuslikuks. Just viimane võib tarbijatele kaasa tuua

tegelikult suurema laenu ja/või pikemaks tähtajaks andmise,

mis ei pruugi vastata tarbija tegelikule krediidivõimelisusele

ja tekitab talle liigset intressikulu ja riski. Liiga suur

laenusumma suurendab maksekoormust ja võib viia

finantsraskusteni. Samas liiga madal laenusumma võib

raskendada kinnisvara soetamist. Seega tarbijale võivad laenu

kogukulud – lihtsamalt ja rohkem saadud laenu näol -

suureneda.

Kokkuvõtvalt ei taga eelnõuga kavandatud statistikapõhine

hindamismudel krediidi vahetamise lihtsustumist ega tarbijate

kulude vähenemist, vaid suurendab nende finantsriske ja

kohustusi. Selle rakendamine võib kaasa tuua ebatäpsusi

tagatisvara hindamisel, krediidiandjate vastutuse ülemäärase

ülekandmise tarbijatele ning sellest tulenevalt olulisi

majanduslikke ja õiguslikke tagajärgi.

2. EELNÕU ON VASTUOLUS HÜPOTEEKKREDIIDI

DIREKTIIVIGA

Seletuskirjast ilmneb, et eelnõu eesmärk on senise

kvalifitseeritud, piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega

hindaja asemel võimaldada kinnisvara hindamise teenust

tellida teadmata kvalifikatsiooniga sisehindajalt, kes enda

töösuhtest tulenevalt on sõltuv enda tööandjast

krediidiasutusest.

Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL6

käsitleb tarbijakrediidilepinguid, mis on seotud

elamukinnisvaraga (edaspidi Hüpoteekkrediidi direktiiv).

Direktiivi artikkel 19 sätestab nõuded kinnisvara hindamise

22

sõltumatusele ja pädevusele. Selle artikli kohaselt peavad

liikmesriigid tagama, et enne krediidilepingu sõlmimist

hinnatakse kinnisvara objektiivselt ja professionaalselt.

Hindamise peavad läbi viima hindajad, kellel on asjakohane

kvalifikatsioon, pädevus ja kogemus. Lisaks peavad

liikmesriigid tagama, et krediidiasutused järgivad

usaldusväärseid standardeid kinnisvara hindamisel. Seega

lasub nõuete kehtestamise kohustus direktiivi artikli 19 lõike

2 kohaselt7 liikmesriikidel, kuid krediidiasutused peavad

järgima kehtestatud standardeid ja tagama hindajate

sõltumatuse ning pädevuse.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 on üle võetud KAVS §

53 lg 2, mille kohaselt kinnisvara hindaja peab olema piisavalt

sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist.

Samas ei ole olemasolev regulatsioon direktiivi ülevõtmiseks

piisav, sest määruse, eriti eelnõu sätted sisehindajate pädevuse

ja teenuse kvaliteedinõuete üle on hinnangulised ja jäetud

üksnes krediidiasutuste enda määrata. Tulenevalt viidatud

direktiivi artikli 19 p-st 2 peab meetmed direktiivi eesmärgi

täitmiseks määrama riik siseriikliku õigusega, mitte ei saa

neid jätta krediidiasutuse enda otsustada. Nii määruses kui

eelnõus puuduvad mis tahes sisehindaja sõltumatuse tagamise

kriteeriumid. Nt Eelnõu § 31 lg 5 sätestab: Krediidiandja või

-vahendaja peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma

töötajate teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamise

läbiviimiseks ning dokumenteerimiseks vastavalt

krediidiandjate ja -vahendajate seaduses ja käesolevas

määruses kehtestatud nõuetele. Krediidiandja või -vahendaja

peab kehtestama sise-eeskirjadega nõuded oma töötajate

teadmistele, oskustele ja kogemustele hindamise läbiviimiseks

ning dokumenteerimiseks vastavalt krediidiandjate ja -

vahendajate seaduses ja käesolevas määruses kehtestatud

nõuetele. Tekib direktiivi eesmärgiga vastuolus olev olukord,

kus direktiiv nõuab siseriikliku õigusega (eelkõige seadusega)

krediidiasutuse kontrollimist tagava meetme kasutamist, siis

seadus viitab määrusele, määrus nõudeid ette ei näe ja annab

omakorda õiguse kehtestada need krediidiasutuse

sisedokumentidega. Praegune eelnõu näeb ette üksnes

objektiivselt kontrollimatud, sisutühjad ja edasiviitavad

„nõuded“. Mitte ühtki nõuet sisehindajale ega tema teenuse

kvaliteedile esitatud nõuet eelnõus ei ole. Kui määrus ei näe

ette sisehindajate teadmistele, oskustele ja kogemustele ega

hindamise läbiviimisele mingeid nõudeid, siis ei saa selliste

nõuete kehtestamist nõuda ka krediidiasutustelt.

Seletuskirjas puuduvad ka suunised, kuidas tagada piisav

järelevalve sisehindajate oskustele ja kvalifikatsioonile.

Samuti jääb selgusetuks, mis tingimused on ette nähtud

põhjendustele tagatisvara ülevaatamata jätmiseks ja/või

statistikapõhise mudeli kasutamiseks. Seletuskirjast ei selgu,

kes teostab põhjenduste üle järelevalvet, sh kas põhjendused

tehakse tarbijale kättesaadavaks ja on vaidlustatavad.

23

Eelöeldut arvestades on eelnõu vastuolus hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 nõuetega, eelkõige hindajate sõltumatuse

ja pädevuse nõudega.

3. EELNÕU PIIRAB KONKURENTSI TARBIJAKREDIIDI

TURUL

Seletuskirja kohaselt on eelnõu üheks eesmärgiks ka

suurendada krediidiandjate vahelist konkurentsi. Eelnõu

eeltoodud eesmärgi ei saavuta. Vastupidi, eelnõu takistab

laenude vaba liikumist, kuivõrd eelnõu ega ka kehtiv määrus

ei arvesta krediidiandjate senist praktikat.

Hetkel kehtiv turuolukord võimaldab tarbijal välishindajalt

tellitud hindamisaruannet kasutada erinevates

krediidiasutustes. Sama põhimõte ei ole kohaldatav aga

sisehindajate puhul. Nimelt ei väljasta sisehindajad tarbijatele

üldjuhul hindamisaruannet. See tähendab, et kui tarbija soovib

hoida hindamisaruande kulude pealt kokku ja tellida

hindamisaruande sisehindajalt, kuid pärast aruande saamist

soovib saada alternatiivse pakkumise ka teisest

krediidiasutusest, peab tarbija tellima uuelt sisehindajalt

hindamisaruande. See suunab tarbijaid tegelikult kulutama

hindamisaruande peale esialgsest suurema summa. Selline

süsteem ei saavuta eelnõu eesmärki muuta tarbijatele

krediidiandja vahetamine lihtsamaks. Vastupidi, eesmärgi

saavutamiseks peab olema hindamisaruannet (sõltumata

sellest, kas selle on koostanud välis- või sisehindaja) võimalik

kasutada erinevates krediidiasutustes. See omakorda

tähendab, et sisehindajate koostatud aruanded peavad samuti

vastama kättesaadavuse ja läbipaistvuse põhimõttele.

Nii kehtiv määrus kui ka eelnõu tegelikult konkurentsi ei ava.

Eelnõu võimaldab vastupidiselt krediidiasutustel klient nn

enda teenusega lukustada, muutes alternatiivsete pakkumiste

saamise ebamugavamaks ja kulukamaks. Seega ei ole

võimalik eelnõuga soovitud eesmärki saavutada üksnes

hindade alandamisega, vaid muuta tuleb ka krediidiandjate

senist praktikat. Hetkel krediidiasutustes valitsev praktika

seda ei taga, sest tarbijal ei ole täna võimalust kasutada

sisehindajalt saadud hindamisaruannet teises krediidiasutuses.

Seetõttu on eelnõu seletuskirjas toodud hindade alandamise

argument näilik ega arvesta tegelikku turu olukorda.

Veelgi enam, krediidiandjad ei konkureeri omavahel mitte

ainult laenu hinna ja teenustasudega, vaid ka laenusumma

suuruse ning laenu ja tagatise väärtuse suhtega (loan to value,

LVT). See loob olukorra, kus krediidiandjad võivad

konkurentsi püsimiseks olla motiveeritud hindama tagatisvara

väärust kõrgemaks. Kuigi tarbijakrediidile kehtivad

omakapitali nõuded, on need üsna paindlikud, võimaldades

kõrgema vara väärtuse korral väljastada suuremaid laene. See

omakorda soodustab kinnisvara hinnatõusu turul tervikuna.

24

Eelnõu seletuskirjas on ka esile toodud, et statistikapõhine

mudel kohaldub peamiselt üksnes homogeensete varade puhul

ja vähem mittehomogeensete varade puhul. Sise- ja

välishindamise hindade kunstlikult erinevatena hoidmisel

suunatakse tarbijaid lihtsamate, standardsete varade puhul

kasutama odavamat sisehindamist. Samal ajal tõuseb

välishindamise hind mittehomogeensete varade puhul,

kuivõrd välishindamise teenust pakkuvate ettevõtete

püsikulud jaotuvad väiksema töömahu peale. Kui eelnõus

säilib selline ebavõrdne regulatsioon, võib välishindajate arv

oluliselt väheneda, mis omakorda vähendaks konkurentsi ning

tõstaks keerukamate varade hindamise kulusid

märkimisväärselt. Eelnõu seega soodustab krediidiasutuste

monopoli tekkimist tagatisvara hindamise turul. See ei ole aga

kooskõlas Euroopa Liidu vaba turu põhimõtte ja

konkurentsireeglitega.

Veelgi enam, eelnõu sellisel kujul ei vasta Eesti turu

praktikale. Nimelt Eesti turu väiksuse tõttu saab

statistikapõhist mudelit kasutada üksnes piiratud

piirkondades. Nii on ka eelnõu seletuskirjas toodud

võrdluspiirkondadena esile üksnes Tallinnas asuvad

Lasnamäe ja Mustamäe. Kõik teised linnad ja nende

piirkonnad on jäetud teadmata põhjusel analüüsist välja. Ühe

linna kahe piirkonna võrdlusega ei saa teha ühtset järeldust.

Teisisõnu on statistiliste mudelite aluseks olev andmestik

avalikes registrites ebapiisav usaldusväärse tulemuse

saamiseks. Seda on kinnitanud ka Eesti Maaülikool (lisa 2).

Statistikapõhise mudeli kasutuselevõtuga ei ole eelnõu

kohaselt tagatud usaldusväärne tagatisvara hindamine.

Kehtiva määruse ja eelnõu seletuskirja kohaselt tuleb

kinnisvara hindamisel juhinduda heast tavast. Seda head tava

sisustab eelnõu läbi standardite. Samas eelnõuga soovitakse

sisehindajate puhul standardite lähtumise nõudest loobuda,

võimaldades sisehindajal jätta tagatisvara ülevaatamata.

Kehtiv määrus võimaldab käesoleval hetkel üksnes

erandjuhtudel sisehindajatele loobuda tagatisvara

ülevaatamisest. Eelnõu kohaselt muutub see sisehindajatele

aga reegliks, kuivõrd statistikapõhise mudeli rakendamisel

jäetakse vaikimisi ülevaatus tegemata. Tagatisvara

ülevaatamata jätmise tagajärjel tekkinud vastutus jääb seega

tarbijate kanda.

Eelöeldut arvestades ei taga eelnõu soovitud eesmärke.

Eelnõud muutes tuleb ühtlustada sise- ja välishindajale

kohaldavaid tingimusi, tagades tarbijatele võrdse, läbipaistva

ja ausa hindamise.

4. EELNÕU KAHJUSTAB KONKURENTSI KINNISVARA

HINDAMISE TURUL

Täiendavalt soodustab eelnõu ka kinnisvara hindamise

teebuse osutamise turu osaliste diskrimineerimist. Eelnõuga

soovitakse kehtestada sisehindajatele ja välishindajatele

25

erinevad tingimused, mis on üheselt vastuolus Eesti Vabariigi

põhiseaduse §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise põhimõttega.

Eelnõu loob sise- ja välishindajatele objektiivselt erinevad

tingimused ja toob kaasa hindajate ebavõrdse kohtlemise.

Välishindajatele kehtivad eelnõu järgi rangemad nõuded – nad

peavad olema saanud kõrgema taseme kutse, arvestama

kutseorganisatsiooni kehtestatud kinnisvara hindamise

standardiga, teostama objekti ülevaatuse, täitma

hindamisaruande kõiki formaalseid nõudeid ja vastutama

rahaliselt oma hindamisteenuse kvaliteedi eest. Seevastu

eelnõu kohaselt on krediidiandja sisehindajale mitte ühtki

objektiivselt hinnatavat nõuet esitatud ei ole. Arvestades, et

sisehindajad saavad kasutada tehisaru koostatud materjale,

saavad nad osutada teenust vähena hulga tegevuste, riskide ja

kuluga. Seega eelnõu asetab välishindajad ebavõrdsesse

konkurentsipositsiooni ja piirab nende võimalusi turul

tegutseda. Nii moonutab riik eelnõuga kinnisvara hindamise

teenuse turgu ja võib kaotada välishindajate elukondliku

kinnisvara hindamise turult üldse.

Eelnõu seab samaväärseid teenuseid pakkuvad isikud

erinevatesse tingimustesse ilma igasuguse mõistliku ja

adekvaatse põhjuseta. Seetõttu on eelnõu põhiseadusega

vastuolus. Eelnõus puuduvad ka objektiivsed põhjendused

sellise regulatsiooni saavutamiseks, sh hinnatud ei ole selle

proportsionaalsust. Eelnõu ei ole kuidagi sobiv, vajalik ja

mõõdukas eesmärkide saavutamiseks eelnevates punktides

põhjustel.

Täiendavalt takistab eelnõu sellisel kujul ka välishindajate

ettevõtlusvabadust, jättes välishindajate kutsele

põhjendamatult rangemad tingimused. Eelnõu seletuskirjas

puudub mis tahes adekvaatne sidusrühmadele avalduva mõju

analüüs. Seletuskirjas on üksnes pealiskaudselt mööndud, et

mudeli kasutuselevõtt võib kaasa tuua hindajate töömahu ja

sissetuleku vähendamise. Seletuskirjas on jäetud sootuks

analüüsimata, et puudutatud ei ole mitte üksnes hindajad ise,

vaid sh hindajate tööandjad, eelkõige kinnisvarabürood.

Hindajate töö vähenemisel väheneb oluliselt ka

kinnisvarabüroode tulud, mis on tihedalt seotud

kinnisvarahindajate tegevusega. Seetõttu on ka ekslik eelnõu

seletuskirjas tehtud järeldus, et statistikapõhise mudeli

kasutuselevõtt võib omada keskmist mõju välishindajatele.

Tegelikkuses mis tahes põhjalikku huvide analüüsi tehtud ei

ole. Seega tuleb eelnõuga edasi minemisel arvestada kõikide

sidusrühmade huvidega ning põhjalikult kaaluda võimalikke

negatiivseid tagajärgi.

5. NORMITEHINILISED PUUDUJÄÄGID

Eelnõu sisaldab ka palju normitehnilisi puudujääke, muutes

sätted mitmeti tõlgendatavaks ja umbmääraseks.

Esiteks, eelnõu § 31 lg-ga 1 täpsustatakse kinnisvara

hindamise põhimõtteid, rõhutades, et vara hindamine peab

26

olema kooskõlas hea tavaga. Kehtivas määruses on hea tava

sisustatud läbi ühtse ja väljakujunenud turupraktika. Ka

ühtsele ja väljakujunenud turupraktikale viitamine ei olnud

hea lahendus, sest see ei ole selge, kuid praktikas see toimis ja

väljakujunenud turupraktikat sisustati läbi EVS 875:2022

Eesti Standardi „Kinnisvara Hindamine“, Kinnisvara

Hindajate Ühingu Heade Tavade Koodeksi (mis on üsna

põhjalik) ja Maa-ameti juhiste. Eelnõus on jäetud vaid hea

tava järgimise kohustus. Hea tava mõiste umbmäärasus ei

võimalda seda sätet kuidagi adekvaatselt sisustada. Nii

muutub õigusnorm sisutühjaks. Kui jätta alles kehtiv sätte

sõnastus, puudub seletuskirjas jätkuvalt viide väljakujunenud

turupraktikale ja standardile. Jääb arusaamatuks, kas

sisehindamise tulemus peab EVS 875:2022 Eesti Standardi

„Kinnisvara Hindamine“ vastama või mitte. Kui peab, siis

tuleb see eelnõus või vähemalt seletuskirjas viidata. Kui mitte,

siis tuleb kehtiva standardi mittearvestamist põhjendada.

Teiseks, eelnõu § 31 lg 4 näeb ette, et kui lõikes 3 nimetatud

isik kasutab hindamiseks statistikapõhist mudelit, peab

mudeli kasutajal olema piisavalt kogemusi ja teadmisi mudeli

kasutamispõhimõtetest ning ülesehitustest. Eelnõus puuduvad

selgitused selle kohta, mida tuleb mõista „piisava kogemise ja

teadmise all“. Samuti jääb selgusetuks, kui „piisav“ on

määratlemata õigusmõiste, siis kuidas saab selle nõude

täitmise üle kontrolli ja järelevalvet teostada. Nagu eelpool

öeldud, siis määratlemata on ka sisehindaja pädevusnõuded,

s.t mis kriteeriumitele vastab piisavate teadmiste, oskuste ja

kogemustega sisehindaja.

Kolmandaks, kuigi eelnõu eesmärk on võimaldada

automatiseeritud süsteemi kasutamist, ei selgita seletuskiri

selle rakendamist. Selgusetuks jääb, millistes olukordades ja

kuidas on mõeldud statistikapõhise mudeli kasutamine: (i) kas

automatiseeritud süsteem analüüsib ainult sellesse süsteemi

sise- ja/või välishindaja poolt sisestatud andmeid, s.t kas sise-

ja/või välishindaja peab enne mudeli kasutamist koguma

hindamise aluseks olevad vajalikud andmed kokku ja

sisestama need automatiseeritud süsteemi, teisisõnu

automatiseeritud süsteemi kasutatakse üksnes tulemuse

saamiseks; või (ii) kas automatiseeritud süsteem on arendatud

võimalusega pääseda olemasolevatesse avalikesse

registritesse, mis kogub iseseisvalt andmeid. Sellisel juhul

tekib esmalt küsimus, kuidas teab mudel eristada hindamise

aluseks olevaid vajalikke ja olulisi andmeid. Teisalt, kui

mudel kogub andmeid iseseisvalt, siis on see vastuolus maa

hindamise seaduse § 4 lg-ga 2, kuivõrd mudelil kui sellisel ei

saa olla vajalikku kehtivat 6. või 7. taseme kutset. Täiendavalt

jääb ka selgusetuks, et kuivõrd kinnisvara hindamisel tuleb

järgida standardites kehtestatud nõudeid, siis kuidas tagatakse

automatiseeritud süsteemi vastavus standardinõuetele. Seda

enam, et hetkel kehtivad standardid ei näe automatiseeritud

süsteemi kasutamist ette.

27

Viimaks on puudu ka ühtsed definitsioonid. Näiteks sisaldab

kehtiv määrus sise- ja välishindaja definitsiooni (kuigi

ebamäärase). Eelnõus on jäetud sisehindaja definitsioon üldse

välja, kuid seda seletuskirjas ei põhjendata.

Viidatud lisad on märkuste tabelis esitatud EKHÜ poolt

esitatud lisadena.

9 EKFL lisa 2 (EKFL-i kompromiss-ettepanek)

§ 1. Määruse muutmine

Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruses nr 25 ,,Nõuded

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks

oleva kinnisvara hindamisele" tehakse järgmised

muudatused:

11) Paragrahvi 2 lõige 2 sõnastatakse järgmiselt:

„(2) Hindamisaruande kinnitab hindaja, kellele on

kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara

hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse ja see kutse

kehtib.“

SELETUS

Määrust muudetakse selliselt, et elamukinnisvara

hindamisaruande kinnitab nii sisehindaja kui välishindaja

puhul kinnisvara hindaja 6. või 7. taseme kutsega isik. See on

vajalik hindamisaruande kvaliteedi tagamiseks, tarbijate

huvide tagamiseks ja hindamispraktika ühtlustamiseks.

11) Paragrahvi 3 lõige 3 tunnistatakse kehtetuks.

SELETUS

Ülevaatuse tegemata jätmine on lubatud üksnes

statistikapõhise mudeli puhul ning on reguleeritud eelnõu p 3

lisatavas § -s 31 lg-s 3.

11) määrust täiendatakse §-ga 31 järgmises sõnastuses:

,,§ 31. Statistikapõhine mudel

(3) Tarbijakrediidilepingu alusel võetud laenu

refinantseerimisel võib elamukinnisvara hindamiseks

kasutada statistikapõhist mudelit, järgides paragrahvis 3

sätestatud põhimõtteid ja arvestades käesolevas

paragrahvis sätestatud erisusi.

(3) Refinantseerimine käesoleva määruse tähenduses on

olemasoleva rahalise kohustuse, eelkõige krediidi- või

laenulepingu, asendamine uue rahalise kohustusega samas

või teises krediidiandjas või -vahendajas eesmärgiga muuta

võla tagasimaksmise tingimusi, sealhulgas intressimäära,

tähtaega, maksegraafikut või võlgnetava summa jaotust.

(3) Statistikapõhine mudel on automatiseeritud süsteem

kinnisvara hindamiseks. Statistikapõhine mudel peab

vastama järgmistele tingimustele:

4) mudel võtab arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning

asukohta piisava detailsuse ja täpsusega;

4) on ajakohane, täpne ja usaldusväärne;

Arvestatud

osaliselt/

selgitatud.

Eelnõu koostajad on arvestanud

mitme EKFL-i ettepanekuga,

täpsemalt:

1) lisanud eelnõu § 31 lõikesse 2

kolmanda lause, mille kohaselt võib

mudelit kasutada laenu

refinantseerimisel;

2) lisanud eelnõu § 4 lõikesse 2

punktid 20 ja 21, mille kohaselt peab

hindamisaruanne sisaldama

selgitusi ülevaatuse tegemata

jätmisega kaasnevate riskide ja

nende realiseerumise kohta ning

andmeid, mida on kogutud

mudeliga, kui see on asjakohane;

3) pikendatud määruse jõustumise

aega 1. jaanuarini 2026. Aastal.

Täiendavalt on täpsustatud selgitusi

eelnõu seletuskirjas, et eemaldada

võimalikud tõlgendusvead ning

tagada eelnõu piisavalt selge ja

ühetaoline mõistmine.

28

4) on krediidiandja või -vahendaja või välishindaja

poolt regulaarselt kontrollitud ning väljendab

moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid

kinnisvara väärtuse ja omaduste kohta;

4) kasutab kinnisasja väärtuse leidmisel võimalikult

suurel määral võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute

valimit.

(3) Statistikapõhise mudeli kasutamisel võib hindaja

põhjendatud juhul jätta kinnisvara ülevaatuse tegemata.

Sellisel juhul peab hindaja hindamismudeli raportis välja

tooma ülevaatuse tegemata jätmisega kaasnevad riskid ning

riskide realiseerimise võimalikud mõjud

hindamistulemusele.

(4) Statistikapõhise mudeli kasutajal peab olema piisavalt

kogemusi ja teadmisi mudeli kasutamispõhimõtetest ning

ülesehitusest.“

SELETUS

Iga kodulaenu andmisel tuleb tagatiseks olevale kinnisvarale

teha põhjalik hindamine, mis vormistatakse vastavalt

kehtivatele standarditele hindamisaruandena. Kinnisvara

hindamisaruandel on kaks funktsiooni – (a) kinnisvara

õiguslik ja faktiline audit ja (b) kinnisvara turuväärtuse

hindamine. Olemasolevad registrid ja andmebaasid, mis on

mudelipõhise hindamise aluseks, ei sisalda (ega saagi

sisaldada) kõiki kinnisvara auditi koostamiseks vajalikke

andmeid, samuti ei kajasta registrid teostatud ümberehituste

infot, milliste kohta kinnisvara omanikud ei ole andmeid

registritele edastanud või millised ümberehitused on tehtud

ebaseaduslikult ning milliseid on võimalik tuvastada vaid

kohapealse ülevaatuse ja analüüsiga. Seega ei ole võimalik

kinnisvara hindamist täielikult mudelipõhise hindamisega

asendada.

Määrusesse lisatav § 31 võimaldab kasutada elamukinnisvara

hindamisel statistikapõhist mudelit sama kinnisvara tagatisel

võetud laenu refinantseerimisel, kui konkreetse kinnisvara

kohta on varasemalt koostatud kehtivatele

hindamisstandarditele vastav hindamisaruanne.

Krediidiandjal ja – vahendajal ja ka valdkonda reguleerivas

standardis on võimalik piirata mudelipõhise hindamise

eeltingimusi veelgi (näiteks näha ette, et mudelipõhist

hindamist võib rakendada teatud tagatisvara väärtuse ja

laenusumma suhte puhul LTV). Kinnisvaravaldkonna

ekspertide hinnangul on statistikapõhise hindamise

kasutamine põhjendatud üksnes juhul, kui LTV on kuni 50%,

ning põhjaliku eksperthinnangu (mis sisaldab ka kinnisvara

auditi osa ja ülevaatust) tegemisest ei ole möödunud rohkem

kui kolm aastat.

Määruse tähenduses on defineeritud ka refinantseerumise

mõiste. Refinantseerimisena käsitletakse sama laenu

tingimuste (tähtaeg, intress vm) muutmist nii samas kui ka

teises krediidiaandjas või -vahendajas.

Statistikapõhise mudeli puhul võib jätta ära ülevaatuse, kuid

statistikapõhise mudeli kasutamisel tuleb koostatada

algandmete ja tulemuste kirjalikku taasesitamist võimaldav

29

raport, mis esitatakse ka tarbijale/ laenusaajale. Raporti

koostamine on vajalik mudelipõhise hindamise

kontrollimiseks ja tulemuste jäädvustamiseks võimaliku

vaidluse puhuks.

Statistikapõhise kasutamise mudeli täpsemad tingimused

sätestatakse vara hindamise standardis (EVS 875 seeria

standardid).

11) paragrahvi 4 lõige 1 sõnastatakse järgmiselt:

,,(1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt

vara hindamise heale tavale eksperthinnangu, lisahinnangu

või statistikapõhise mudeli raporti vormis, mille aluseks on

ühtne ja väljakujunenud turupraktika, ja käesolevale

määrusele.";

SELETUS

Sõltumata elamukinnisvara hindamise vormist peavad sellega

edastatav teave (vähemalt algandmed ja tulemused) olema

vormistatud taasesitamist võimaldavas vormis. See tagab

hindamise läbipaistvuse ka kontrollitavuse. Samuti annab see

tarbijale võimaluse kasutada hindamise tulemusi teiste

krediidiandjate ja –vahendajate juures, suurendades tema

võimalusi soodsamate laenutingimuste saamisel.

Kinnisvara hindamisele ja selle dokumenteerimisele

kohaldatakse vara hindamise hea tavana vastavaid vara

hindamise standardeid (EVS 875 seeria standardid).

11) paragrahvi 4 lõike 2 sissejuhatavas lauseosas

asendatakse sõna „Eksperthinnang“ sõnaga

„Hindamisaruanne“;

11) paragrahvi 4 lõike 2 punkt 15 sõnastatakse

järgmiselt:

„15) hindamisaruande koostamise ja kinnisvara hinnatava

väärtuse hindamise kuupäevad ning ülevaatuse kuupäev,

kui see on asjakohane;“;

11) paragrahvi 4 lõike 2 punktid 17-19 sõnastatakse

järgmiselt:

„17) viited kasutatud algandmetele;

18) hindamisaruande kinnitaja nimi ja allkiri, vajaduse

korral välishindaja kutsetunnistuse number;

19) hinnangu lisad, vajaduse korral asukohaplaanid ja -

skeemid, fotod hinnatavast kinnisvarast ja olulised

väljavõtted viidatud materjalidest.“;

11) paragrahvi 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas

asendatakse sõna „eksperthinnangu“ sõnadega „alates

kinnisvara hinnangu“;

11) paragrahvi 4 lõike 3 punkt 2 sõnastatakse järgmiselt:

„2) viide esialgsele hindamisaruandele ja kui see on

kohaldatav, siis ka muudele asjakohastele hinnangutele;“;

30

11) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 5 järgmises

sõnastuses:

„(5) Statistikapõhise mudeli kasutamisel esitatakse hinnatava

kinnisvara kohta kogutud andmed ja hindamistulemused

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (raportina).

11) paragrahvi 5 senine tekst loetakse lõikeks 1 ja

paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses:

2) Krediidiandja või -vahendaja, kes on asutatud ja

tegutsenud enne 2025. aasta 1. juulit või esitanud

vastavalt krediidiandjate ja -vahendajate seadusele

tegevusloa taotluse enne 2025. aasta 1. juulit, peab viima

oma tegevuse ja dokumendid määruse 2026. aasta 1.

jaanuaril jõustunud redaktsiooniga vastavusse hiljemalt

2026. aasta 1. juuliks.“.

§ Määruse jõustumine Määrus jõustub 2026. aasta 1. jaanuaril.

SELETUS:

Määruse jõustumine planeeritakse 1. jaanuarist 2026, et

tagada ka standardite kooskõlla viimine määrusega enne selle

jõustumist.

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee

registrikood 70000272

Justiits- ja Digiministeerium

Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium

Riigikogu rahanduskomisjon

Elamukinnisvara hindamise

nõuded

Edastame teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks rahandusministri 15.

juuni 2016. aasta määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu

tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu.

Eelnõu ja seletuskirjaga on võimalik tutvuda eelnõude infosüsteemis (EIS) aadressil

http://eelnoud.valitsus.ee.

Palume eelnõu kooskõlastada või arvamust avaldada 30 päeva jooksul kirja

kättesaamisest alates.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Jürgen Ligi

rahandusminister

Lisad:

1. Eelnõu

2. Seletuskiri

3. Lisa (märkuste tabel)

Lisaadressaadid:

Meie 09.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9

2

Finantsinspektsioon

Eesti Pank

Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet

Konkurentsiamet

Maa- ja Ruumiamet

Notarite Koda

Eesti Pangaliit MTÜ

FinanceEstonia MTÜ

Eesti Kaubandus-Tööstuskoda

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

Anastasia Nõmmik 5854 5096

[email protected]

1

SELETUSKIRI

Oktoober 2025

Rahandusministri määruse ,,Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25

,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara

hindamisele“ muutmine“ eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõuga muudetakse määrust, mis on kehtestatud krediidiandjate ja -vahendate seaduse

(edaspidi KAVS) § 53 lõike 4 alusel. Volitusnorm annab rahandusministrile õiguse

kehtestada nõuded, mida krediidiandjad ja -vahendajad, sealhulgas pangad (edaspidi

krediidiandjad), ja kutselised hindajad peavad järgima eluasemelaenuga seotud

kinnisvara väärtuse hindamisel.

Eesti Pank ja Finantsinspektsioon tulid 2024. aasta veebruari lõpus välja mitme ettepanekuga,

mis muudaksid inimeste jaoks kodulaenu üleviimise ühest pangast teise panka kiiremaks,

lihtsamaks ja soodsamaks.1 Muu hulgas märgiti, et tagatise hindamisele kehtivad reeglid

võiksid olla paindlikumad. Eluasemelaenu võtmisel või ka selle refinantseerimisel peab tarbija

kui laenuvõtja üldjuhul tellima eraldi hindamisakti ja selle eest ka ise tasuma.

Määruse muutmise peamine eesmärk on anda krediidiandjatele rohkem paindlikkust

tagatiskinnisvara väärtuse hindamisel. Määruse muutmine toob kaasa põhimõtteliselt kaks

suuremat muudatust:

a) krediidiandja võib ise otsustada, millistel juhtudel oleks paslik tellida ülevaatus (s.t.

kohapealne tagatisvara ülevaatamine) või asendada ülevaatuse tegemine statistikapõhise

mudeliga, mis arvutab kinnisvara väärtuse automatiseeritult;

b) lihtsustakse hindamisaruande koostamist ja vähendatakse nõudeid selle mahule.

Võrreldes eelnõu eelneva versiooniga on eelnõus tehtud oluline muudatus ning viidud sisse

tingimus, mille kohaselt võib statistikapõhist mudelit kasutada vaid elamukinnisvaraga

seotud tarbijakrediidilepingute (lihtsustatult eluasemelaenude) refinantseerimisel, mitte

laenu esmakordsel taotlemisel.

Kehtiv regulatsioon ei välista statistikapõhise mudeli kasutamist, kuid puuduvad täpsed nõuded

sellele, millistel tingimustel võib mudelit kasutada ning kelle poolt. Paralleelselt eelnõu

menetlemisega on uuendamisel EVS 875 standard2, milles nähakse ette detailsemad mudeli

kasutamise eeldused. Standardi puhul ei ole tegemist õigusaktiga, vaid sisuliselt soovitusliku

juhendiga, millest kinnipidamine sõltub määruse subjekti tegevusvormist ning

tegevusvaldkonnas kehtivatest kokkulepetest.

1 Eesti Pank ja Finantsinspektsioon. Kodulaenu üleviimise teise panka saaks teha lihtsamaks ja soodsamaks.

Kättesaadav: https://www.eestipank.ee/press/kodulaenu-uleviimise-teise-panka-saaks-teha-lihtsamaks-ja-

soodsamaks-28022024 ja https://fi.ee/et/uudised/kodulaenu-uleviimise-teise-panka-saaks-teha-lihtsamaks-ja-

soodsamaks 2 Eesti Standardimis- ja Akrediteerimiskeskus. Vara hindamine. Osa 5: Hindamine finantsaruandluse eesmärgil.

Vara hindamine. Osa 6: Hindamine laenamise eesmärgil. Standardi kavandi kommenteerimine ja ettepanekute

esitamine lõppes 12. septembril 2025. aastal.

2

Kokkuvõttes käesoleva määrusega tehtavad muudatused peaksid vähendama kulusid

tarbijatele, kes taotlevad eluasemelaenu või selle refinantseerimist ning looma selgemad

reeglid nö automatiseeritud viisil tagatisvara hindamiseks (s.t. võrreldes klassikalisel

kujul tagatisvara hindamisega).

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu on koostanud Rahandusministeeriumi finantsteenuste poliitika osakonna nõunik

Anastasia Nõmmik ([email protected], 5854 5096) ja sama osakonna osakonnajuhataja

asetäitja Thomas Auväärt ([email protected], 611 3633).

Eelnõu on keeleliselt toimetanud Rahandusministeeriumi õigusosakonna keeletoimetaja Heleri

Piip ([email protected], 5303 2849). Eelnõu juriidilist kvaliteeti ja seletuskirja kontrollis

Rahandusministeeriumi personali- ja õigusosakonna nõunik Marge Kaskpeit

([email protected], 5885 1423).

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse rahandusministri 15. juuni 2016. a määrust nr 25 ,,Nõuded

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ (RT

I, 17.06.2016, 8).

Eelnõu on seotud Riigikogus menetlemisel oleva väärtpaberituru seaduse muutmise ja sellega

seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõuga (633 SE)3, millega muuhulgas

muudetakse KAVS § 53 lõiget 2. KAVS § 53 kehtiv lõige 2 näeb ette, et elamukinnisvaraga

seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindaja peab olema piisavate

teadmiste, kogemuste ja oskustega ning piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise

protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Eelnõu 663SE

muudab seda sätet eelkõige nii, et elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks

oleva kinnisvara hindamine ehk vastav protsess ise peab olema piisavalt sõltumatu krediidi

andmise otsuse tegemise protsessist, et kinnisvara väärtuse hinnang oleks objektiivne ja

erapooletu.

Käesoleva määruse eelnõuga seoses kohtusid Rahandusministeeriumi esindajad 2025. aasta 6.

mail Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (edaspidi ka EKHÜ) ja Eesti Kinnisvarafirmade

Liiduga (edaspidi ka EKFL)4 esindajatega ning 2025. aasta 10. juunil Eesti Pangaliidu

esindajatega.5 Täiendavalt on eelnõu koostajad konsulteerinud Finantsinspektsiooniga.

2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

2.1. Taust

3 Kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/0f5c1313-4d23-4404-b8ce-

4345b5afd73e/V%C3%A4%C3%A4rtpaberituru%20seaduse%20muutmise%20ja%20sellest%20tulenevalt%20t

eiste%20seaduste%20muutmise%20seadus%20(tuletis-%20ja%20repotehingute%20regulatsioon/ 4 Kohtumisel tutvustasid mõlemad ühingud omapoolseid ettepanekuid eelnõu muutmiseks. Samasisulised

ettepanekud esitas EKFL ka Riigikogule seoses eelnõuga 663SE. 5 Kohtumisel Eesti Pangaliiduga arutati EKHÜ ja EKFL-i poolt esitatud ettepanekuid.

3

Eesti Pank avaldas 2024. aasta alguses teemapaberi ,,Pankadevaheline konkurents Eesti

laenuturul“,6 milles leiti, et eluasemelaene ülemäära palju ei refinantseerita (s.t. oma

eluasemelaenu ühest pangast väga tihti teise üle ei viida). Näiteks viidi 2022. aastal teise panka

üle 361 eluasemelaenu, mis moodustab vaid 1,4% laenude kogumahust. Madalat mobiilsust

laenu liigutamisel ühest pangast teise põhjustavad kõrged vahetuskulud (ingl. k. switching

costs), mis jaotuvad oma olemuselt materiaalseteks ja mittemateriaalseteks. Materiaalseteks

kuludeks on laenu ennetähtaegse tagastamise kulu, tagatiskinnisvara hindamise kulu, uue

laenulepingu sõlmimise kulu, asjaõiguslepingu sõlmimine kulu notari juures (millele

lisanduvad notari tasud) ning kinnistusraamatu kande muutmise kulud. Mittemateriaalsed kulud

väljenduvad kodulaenu refinantseerimist sooviva tarbija ajas ja pingutustes, mida ta teeb parima

võimaliku pakkumise saamiseks ning lepingu sõlmimiseks teise laenupakkuja juures. Eesti

Panga hinnangul peab tarbija tasuma näiteks 100 000 euro suuruse eluasemelaenu

refinantseerimiseks üle 3 000 euro, mis ei sisalda tarbija enda mittemateriaalsete ressursside

kulu. Kõrged kulud võivad tarbijat panna tegema otsust loobuda laenu üleviimisest teise panka,

sest kuigi teise panga poolt pakutavad tingimused on tarbija jaoks (pikas perspektiivis)

paremad, nõuab laenu refinantseerimine tarbijalt suurt ühekordset rahalist panust, mis ei kuulu

hüvitamisele. Kõrged vahetuskulud ning madal laenude üleviimise mobiilsus omab mõju

pankadevahelisele konkurentsile, sest vähene nõudlus turul ei avalda pankadele survet areneda

kiiremini ning töötama välja mitmekesisemaid laenutooteid, eesmärgiga meelitada enda juurde

uusi kliente.

Johtuvalt Eesti Panga teemapaberist pakkus Eesti Pangaliidu laenude töögrupp välja, et

vahetuskulude alandamist võiks alustada tagatiskinnisvara hindamistingimuste ülevaatamisest,

mis on üks vähestest meetmetest, mis omab kiiret efekti kulude vähendamisel.7 Vaadeldes

kinnisvarahindajate hinnakirju selgub, et kinnisvara hindamised algavad paarisajast eurost, kuid

hindamise maksumus sõltub kinnisvara tüübist ja asukohast, aga ka kinnisvara hindamist

pakkuva ettevõtja enda hinnakirjast.8 Kuigi kinnisvara hindamisega seotud kulu on võrreldes

muude laenu üleviimisega seotud kuludega võrdlemisi väike (näiteks laenu ennetähtaegse

lõpetamise tasu, mis 100 000 euro suuruse laenu refinantseerimise puhul ulatub kuni 1500

6 Eesti Pank. Pankadevaheline konkurents Eesti laenuturul. Teemapaberid. 1/2024. Kättesaadav:

https://haldus.eestipank.ee/sites/default/files/2024-02/pankadevaheline-konkurents_2024_tp1_est_0.pdf.

Eluasemelaenu refinantseerimist käsitlev teema algab peatükist 3.1., leheküljel 23. 7 Peale teemapaberi avaldamist suurenes turul eluasemelaenu refinantseerimist pakkuvate reklaamide hulk (näiteks

Swedbank AS 27.03.2024. aasta blogipostitus ,,Olukorrast laenuturul“, kättesaadav:

https://blog.swedbank.ee/igapaevased-rahaasjad/eluase/olukorrast-kodulaenuturul, ja Luminor AS 14.02.2024.

aasta blogipostitus ,,Kas laenu refinantseerimine tasub ära või mitte? Ekspert annab nõu“, kättesaadav:

https://raha.geenius.ee/blogi/luminori-blogi/kas-laenu-refinantseerimine-tasub-ara-voi-mitte-ekspert-annab-

nou/), kuid täpne statistika selle kohta, kui palju suurenes refinantseerimise määr, ei ole veel teada. 8 Näiteks Pindi Kinnisvara 04.08.2025 hinnakirja kohaselt tuleb Jõhvis asuva tüüpkorteri hindamise eest tasuda

alates 240 eurot (04.09.2024 hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 210 eurot), seevastu Tallinnas tuleks

samalaadse objekti eest tasuda alates 295 eurot (hinnakiri ei ole muutunud)

https://www.pindi.ee/hindamine/hindamise-hinnakiri/). Uus Maa hinnakirja kohaselt peaks Saaremaal asuva

eramu, ridaelamu, suvila hindamise eest tasuma alates 460 eurot (hinnakiri ei ole muutnud), seevastu samaväärse

objekti hindamise eest Järvamaal tuleks tasuda alates 400–420 eurot (varasema hinnakirja kohaselt oli sama

teenuse hind alates 340–350 eurot (https://uusmaa.ee/teenused/hindamine/). Võrreldes Uus Maa hindadega, tuleks

Arco Vara hinnakirja kohaselt samades piirkondades ja samade objektide hindamise eest välja käia vastavalt alates

450 eurot (varasema hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 420 eurot) ja 320-370 eurot (varasema

hinnakirja kohaselt oli sama teenuse hind alates 300-350 eurot (https://arcovara.ee/et/kinnisvara-

teenused/kinnisvara-hindamine/hinnakiri#saaremaa-osakonna-hinnakiri). Võrreldavate kinnisvarahindajate

hinnakirjad on valitud juhuslikult, eesmärgiga näitlikustada kinnisvara hindamisega seotud kulutuste variatsiooni.

Samas tuleb märkida, et veel 2024. aasta septembris olid kõikide nimetatud kinnisvaratüüpide hindamiste

hinnakirjad 20-70 eurot odavamad, ületades mõnel juhul kasvanud käibe- ja tulumaksumäära.

4

euroni), omab tagatisvara väärtuse hindamise kulu teatud mõju kogukulude suurusele ning

seetõttu ka tarbija otsusele laenu üleviimisel.

Selleks, et tarbijatest laenuvõtjate kulusid vähemalt mõnevõrra vähendada, muudetakse

kehtivas määruses tagatiskinnisvara hindamise tingimusi paindlikumaks, eelkõige lubatakse

krediidiandjatel selgesõnaliselt võtta kasutusele statistikapõhine mudel.

Määrusel on kokkupuude Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiviga 2014/17/EL (edaspidi

hüpoteekkrediidi direktiiv)9, määrusega (EL) nr 575/2013 (edaspidi pangandusmäärus)10 ning

Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse suunisega GL/2020/06.11 Hüpoteekkrediidi direktiivi

artikkel 19 kohustab liikmesriike töötama välja usaldusväärseid kinnisvara hindamise

standardeid hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil, ning tagama, et vastavaid standardeid

järgitaks ja et nende järgimise üle teostataks järelevalvet. Lisaks peavad liikmesriigid tagama,

et kinnisvara hindamisega seotud isikud oleksid pädevad ja sõltumatud krediidi andmise

protsessist, andes selleks oma erapooletu ja objektiivse hinnangu ning dokumenteerides seda

püsival andmekandjal.

Direktiivis sätestatut võtab Eesti õiguses üle KAVS ning artiklis 19 sätestatut väljendavadki

käesolev määrus ja KAVS § 53. Krediidiandja on KAVS-i tähenduses ettevõtja, kelle majandus-

või kutsetegevuseks on tarbijale krediidi andmine.12 Krediidivahendaja on füüsiline või

juriidiline isik, kes ei tegutse krediidiandjana ning kelle majandus- või kutsetegevuseks on

tarbijale krediidi vahendamine.13 Vastavalt krediidiasutuste seaduse § 83 lõikele 31

kohaldatakse KAVS §-i 53 ka krediidiasutustele ehk pankadele. Pangad on Eestis peamised

eluasemelaenude andjad ehk antud määruse nõuded omavadki tegelikult neile kõige suuremat

mõju.

Kinnisvara hindamist võib määruse kohaselt läbi viia krediidiandja organisatsiooni kuuluv

kinnisvara hindaja ehk sisehindaja või kutseline hindaja ehk kolmas isik (välishindaja). KAVS

ei sätesta välishindaja legaaldefinitsiooni, kuid tõlgendades seda kooskõlas kutseseaduse ja

kinnisvara hindamise kutsestandardiga, võib kinnisvara hindajaks pidada füüsilist isikut, kellel

on 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse. Seega, sõltuvalt

krediidiandjast, võib tarbija tagatiseks olevat kinnisasja hinnata kas tolle asutuse töötaja või

kutseline hindaja. Juhul, kui hindamist viib läbi krediidiandja töötaja, peavad tal olema piisavad

teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimiseks ja dokumenteerimiseks. Olenemata

sellest, kas tegemist on sisemise või välise hindajaga, on hindamisele iseloomulik, et seda

teostab füüsiline isik, kes üldjuhul peaks külastama tagatiseks olevat objekti, tutvub selle

omaduste ja dokumentatsiooniga ning arvutab objekti väärtuse, millele seatakse peale

laenulepingu sõlmimist hüpoteek hüpoteegipidaja (krediidiandja või -vahendaja) kasuks.

9 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL, 4. veebruar 2014, elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepingute kohta ning millega muudetakse direktiive 2008/48/EÜ ja 2013/36/EL ja määrust (EL) nr

1093/2010. Kättesaadav: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ET/TXT/?uri=CELEX:02014L0017-20231230 10 Euroopa Parlamendi ja nõukogu 26. juuni 2013. aasta määrus (EL) nr 575/2013, mis käsitleb krediidiasutuste

suhtes kohaldatavaid usaldatavusnõudeid ja millega muudetakse määrust (EL) nr 648/2012. Kättesaadav:

https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ET/TXT/?uri=CELEX:02013R0575-20250101 11 European Banking Authority. Guidelines on loan origination and monitoring. Final Report. 29.05.2020.

EBA/GL/2020/06. Kättesaadav:

https://www.eba.europa.eu/sites/default/files/document_library/Publications/Guidelines/2020/Guidelines%20on

%20loan%20origination%20and%20monitoring/884283/EBA%20GL%202020%2006%20Final%20Report%20

on%20GL%20on%20loan%20origination%20and%20monitoring.pdf. Edaspidi: EBA suunised. 12 KAVS § 5 lõige 1. 13 KAVS § 6 lõige 1.

5

Eelnõuga lisatakse hindamise protsessile nn tehnoloogiline element, mille kohaselt ei pea

tagatiseks oleva kinnisasja väärtuse arvutamine sõltuma täielikult füüsilisest isikust ning

kohapeal ülevaatuse tegemisest. Ehk eelnõuga nähakse ette reeglid, kuidas saab statistikapõhist

mudelit täpsemalt kasutada. Statistikapõhise mudeli rakendamine ei ole määruse subjektide

suhtes kohustuslik ning eelnõu subjektid võivad jätkata hindamisprotsessi ilma mudelita ehk

nii nagu varem. Automaatse hindamismudeli ehk AVM (ingl. k. Automated Valuation Model)

sobib Eesti tingimustes kasutuselevõtuks seetõttu, et sisendiinfo, mis tuleb sellesse sisestada,

on riigi poolt kontrollitud ja avaldatud (näiteks Maa-ameti tehingute info). AVM-i poolt

arvutatud matemaatikal baseeruvad tulemid prognoosivad homogeensel turul hinnatava

kinnisasja väärtust suhteliselt täpselt ning selle vea protsent varieerub 1–10 vahel.14 Kinnisvara

hindamist käsitlevas kirjanduses on leitud, et kõige täpsemaid tulemusi leiab AVM nende

kinnisasjade puhul, mis asuvad näiteks sellistes Tallinna linnaosades nagu Lasnamägi ja

Mustamägi, sest kinnisvaratehingute arv võrreldes teiste piirkondadega on seal suhteliselt

kõrge. Sellele vaatamata on ka mööndud, et kui lisada mudelisse rohkem tegureid, näiteks

seisukorrainfo ja andmed ehitusregistrist, siis toimib mudel ka teiste mittehomogeensetes

piirkondades asuvate kinnisasjade väärtuste arvutamisel.15

2.2. Selgitused muudatuste kohta

Järgnevalt selgitatakse eelnõus sätestatud muudatusi täpsemalt.

Paragrahvi 1 punktiga 1 tunnistatakse määruse §-d 2 ja 3 kehtetuks põhjusel, et määrust

täiendatakse §-ga 31, mis võtab kokku tingimused, millele peavad kinnisvara hindamine ja

hindaja vastama. Seni kehtinud sõnastuses reguleeris § 2 kinnisvara hindajale ja

hindamisaruande kinnitajale esitatud nõudeid ning § 3 kinnisvara hindamise tingimusi. Uus §

31 võtab kokku seni §-des 2 ja 3 sisalduva ning toob sisse statistikapõhise mudeli kasutamise

võimaluse.

Paragrahvi 1 punktiga 2 täiendatakse määrust §-ga 31, mis koondab ühte sättesse kinnisvara

hindamisele ja hindajale esitatavad nõuded. Paragrahvi koostamisel on arvestatud erisustega,

mis tulenevad statistikapõhise mudeli kasutuselevõtust, säilitades samaaegselt krediidiandjatele

ja -vahendajatele ning välishindajatele (kutselistele hindajatele) piisava paindlikkuse kinnisvara

hindamise korraldamisel ning sise-eeskirjade kehtestamisel.

Lõike 1 esimese kahe lausega rõhutatakse, et kinnisvara hindamine peab käima kooskõlas vara

hindamise hea tavaga ning põhinema ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel. Lõike 1

koostamisel on võetud aluseks seni kehtinud § 3 lõige 1. Kuigi määrusega ei ole hea tava mõistet

defineeritud, tuleb vara hindamisel juhinduda riiklikust vara hindamise standarditest EVS 875

ja seal sätestatust. Riiklikud standardid põhinevad rahvusvahelistel standarditel nagu IVSC ja

RICS. Ka hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 ja selle põhjenduspunkt 26 viitavad, et

hindamine peab põhinema asjakohastel standarditel.

Lõike 2 esimese kahe lause kohaselt võib kinnisvara ülevaatuse jätta tegemata, kui täidetud on

kaks kumulatiivset tingimust: a) selle tegemata jätmise täpsemad tingimused on sätestatud

krediidiandja sise-eeskirjas ja b) ülevaatuse tegemata jätmine ja mudeli kasutamine on igal

konkreetsel juhul põhjendatud. Seega kui vastavat kaks tingimust on täitmata, siis tuleks

14 Raigo Petter. Automaatse kinnisvara hindamismudeli kasutuse võimalused Eestis. Magistritöö. Kättesaadav:

https://digikogu.taltech.ee/et/item/063b4648-a0f8-42a2-b205-12c338fcd5f4, lk 45. 15 Samas, lk 45-46.

6

teostada kohapealne ülevaatus. Võrreldes kehtiva versiooniga, kus määruse § 3 lõige 2 punkt 2

näeb selgesõnaliselt ette ülevaatuse tegemise, siis eelnõuga seda sellisel kujul enam ette ei

nähta. Selle järgi puudub vajadus kuna vastavad standardid näevad selle juba n-ö üldreeglina

ise ette.

Määrusega ei sätestata konkreetseid tingimusi, mis kujul tuleb ülevaatuse tegemata jätmist

põhjendada sise-eeskirjades, kuivõrd see sõltub iga puudutatud krediidiandja enda äritegevuse

iseloomust, klientidest, tehingute mahust, ressurssidest jms asjaoludest, mistõttu on eelnõu

koostajate hinnangul ebaproportsionaalne mahutada näiteks suuremad ja väiksemad

krediidiandjad õigusakti tasandil sarnastesse raamidesse. Eelnõuga sätestatakse vaid

miinimumkohustus, mille kohaselt peab mudeli kasutamiseks eksisteerima

organisatsioonisisesed sise-eeskirjad, mille põhjal otsustatakse iga individuaalse objekti

ülevaatuse tegemine või tegemata jätmine.

Krediidiandjate sise-eeskirjade olemasolu ja sisu üle teostab järelevalvet Finantsinspektsiooni

tulenevalt KAVS-ist. Sama seaduse § 98 alusel saab krediidiandjat karistada sise-eeskirjale

kehtestatud nõuete rikkumise eest. Käesolev määrus väliste hindajate (kinnisvarabüroode)

tegevust otseselt ei reguleeri, kuid juhul kui krediidiandjad nende teenuseid kasutavad, siis tuleb

ka neil kui kolmandatel isikutel vastavaid nõudeid järgida. Kolmandate isikute rikkumiste või

eksimuste korral vastutavad aga krediidiandjad ise. Võiks aga eeldada, et ka väliste

kinnisvarahindajate (büroode) tegevuse üle teatud kontrolli korraldatakse mingil kujul

vastavate kutseorganisatsioonide ja kinnisvara hindamisega tegelevate büroode siseselt.

Ülevaatuse tegemata jätmist tuleb kirjalikult hindamisaruandes selgitada, tuues välja hindaja

kaalutlused ja täpsed asjaolu. Kui selle aluseks on statistikapõhisese mudeli kasutamine, siis

tuleb selgitada kuidas mudel kinnisasja väärtust piisavalt täpselt välja arvutab.

Samaks ei tohiks saada ülevaatuse tegemata jätmisest määruse subjektide jaoks reegel või

tava, vaid sellesse tuleks suhtuda piisava konservatiivsuse ja reservatsiooniga. Otsustades,

kas teostada läbivaatus või mitte, tuleks igal ajahetkel võtta arvesse ka statistikapõhise mudeli

täpsust, usaldusväärsust ja toimimist. Juhul, kui mudeli kasutamises esineb tõrkeid, viimased

mudeli poolt arvutatud väärtustes esineb hälbeid või esinevad vms asjaolud, tuleks mudeli

kasutamise asemel eelistada n-ö klassikalist kinnisvara hindamist, sealhulgas viia läbi

ülevaatus.

Ülevaatuse tegemata jätmine statistikapõhise mudeli kasutamisel võib näiteks olla põhjendatud

kui viimasest kinnisasja ülevaatusest ja laenu saamisest on möödunud lühike aeg ja/või laenu

taotleja esitab krediidiandjale või välisele hindajale piisavalt asjakohased fotod tagatiseks

olevast kinnisvarast. Viimasel juhul peaks krediidiandja või väline hindaja tarbijat selgelt

informeerima sellest, milliseid fotosid ta soovib näha ning milliseid kinnisasja omadusi tuleb

nendel kujutada. Samuti on krediidiandjal või välisel hindajal õigus nõuda tarbijalt täiendavate

fotode tegemist, kui tarbija poolt esitatud fotod ei kirjelda piisavalt adekvaatselt ja

moonutamata objekti seisukorda ja omadusi. Kui esitatud fotod ei ole krediidiandja või välise

hindaja arvates piisavalt ülevaatlikud, tuleks läbi viia füüsiline kinnisvara ülevaatus hinnataval

objektil. Ülevaatuse läbiviimist tuleks kaaluda ka juhul, kui avalikud registrid kajastavad

andmeid selle kohta, et kinnisasjal on tehtud ümberehitusi või sellel lasub planeering,

kinnisasjaga seoses on esinenud kindlustusjuhtumeid või muid muudatusi, mis võivad mõjutada

kinnisasja väärtust.

7

Lõike 2 kolmanda lausega nähakse võrreldes eelmise määruse eelnõu versiooniga ette, et

statistikapõhise mudelit võib kasutada seoses olemasoleva tarbijakrediidilepingu

refinantseerimisega, kui selline leping on sõlmitud elamukinnisvara omandamiseks või

parendamiseks. Muudatuse põhjuseks on tagasiside nii Finantsinspektsioonilt, EKHÜ-lt kui

EKFL-ilt. Mõlemad ühingud avaldasid muret, et kui võimaldada mudelit kasutada tagatisvara

väärtuse esmakordsel hindamisel, siis suureneb turul selliste kinnisasjade hulk, mille

tehnilistele omadustele ja seisundile ei ole pädeva isiku poolt kordagi professionaalset

hinnangut antud. Finantsinspektsioon märkis, et ka nende teemapaber puudutab eelkõige

eluasemelaenude refinantseerimist. Samasisulise lähtekoht on ka EVS 875 standardi muutmise

kavandis.16

Lõige 3 annab kinnisvara hindamise läbiviimise õiguse krediidiandja organisatsiooni kuuluvale

töötajale või välishindajale. Välishindaja puhul tuleb arvestada lõikes 6 sätestatuga, mille

kohaselt peab hindamist läbi viima kutseline hindaja ning hindamisaruande kinnitama kutseline

hindaja, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme

vara hindaja kutse. Vastav kutse peab olema kehtiv. Lõike 3 koostamisel on võetud aluseks

varasem § 2. Sisehindaja suhtes esitatavate nõuete kehtestamise kohustus on jäetud lõike 5

kohaselt krediidiandjale. Kuigi määrusega ei sätestata ammendavat loetelu kõikvõimalikest

nõuetest, peavad nõuete kehtestajad tagama, et sise-eeskirjad kataksid selliseid teemasid nagu

töötaja teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimisel ja dokumenteerimisel. Lisaks

eeltoodule, peavad nii sise- kui välishindajad vastama KAVS § 53 lõikes 2 sätestatud

tingimustele ehk olema piisavalt sõltumatud, objektiivsed ja erapooletud. Riigikogus

menetlemisel oleva seaduseelnõu 663SE kohaselt kohalduvad need tingimused nii siis, kui

kinnisasja hindamiseks kasutatakse n-ö klassikalisi meetodeid kui ka statistikapõhist mudelit

(seaduseelnõu samas ei maini otseselt statistikapõhist mudelit vaid käsitleb tagatisvara

hindamise protsessi laiemalt).

Lõike 4 esimene lause sätestab kinnisvara hindamise põhimõtte, et enne hindamist tuleb kokku

koguda kõikvõimalikud ja vajalikud andmed, mis seonduvad tagatiseks oleva kinnisvaraga,

ning alles seejärel analüüsitakse neid lähtuvalt sellest, kuidas need mõjutavad kinnisvara

väärtust. Vastavat põhimõtet tuleb kohaldada nii siis, kui kinnisvara väärtust hindab füüsiline

isik, kui ka siis, kui hindamisel kasutatakse statistikapõhist mudelit. Lõike 4 teine lause näeb

ette n-ö eeldused mudeli kasutamiseks krediidiandja- ja vahendaja töötajale ning välisele

hindajale. Selle kohaselt peab mudeli kasutajal olema piisavalt kogemusi ning teadmisi mudeli

kasutamispõhimõtetest ning ülesehitusest. Selles lauses sätestatu paneb mudeli kasutamise eest

vastutavale krediidiandjale ja välishindajale kohustuse tagada, et tema mudelit kasutav töötaja

oleks koolitatud, teadlik viimastest uuendustest, regulatsioonidest, turutingimustest ja muudest

nüanssidest, mis võivad mõjutada mudeli kasutamist ja seeläbi ka kvaliteetsete väärtuste

arvutamist.

Lõike 7 esimese lausega defineeritakse statistikapõhise mudeli mõiste, mille kohaselt on mudel

automatiseeritud süsteem kinnisvara hindamiseks. Teise lausega sätestatakse tingimused,

millele peab statistikapõhine mudel vastama. Tegemist on n-ö minimaalsete kriteeriumitega

ning kõikide nende tingimustega tuleb arvestada nii mudeli väljatöötamisel kui ka kasutamisel.

Statistikapõhine mudel peab võtma arvesse kinnisasja liiki, seisundit ning asukohta piisava

detailsuse ja täpsusega (punkt 1), olema asjakohane, täpne ja usaldusväärne (punkt 2), olema

krediidiandja või -vahendaja või välishindaja poolt regulaarselt kontrollitud ning väljendama

moonutamata, ajakohaseid ja kvaliteetseid andmeid kinnisasja väärtuse ja omaduste kohta

16 Vt muutmise kavandi punktid 5.14.1. jj.

8

(punkt 3) ning kasutama kinnisasja väärtuse leidmise korral võimalikult suurel määral

võrdlusaluseks võetud turul tehtud tehingute valimit (punkt 4).

Eelnõu subjektidele on jäetud samas piisav paindlikkus, kas tellida mudel väljaspoolt, muu

hulgas emaettevõtjalt või töötada see ise välja. Sisuliselt võivad erialaliitu kuuluvad ettevõtjad

ka selle ühiselt välja töötada. Kõigil nendel juhtudel peavad mudel ja selle arvutatud väärtused

vastama lõikes 7 sätestatud tingimustele. Kriteeriumite kehtestamisel on võetud aluseks

Euroopa Pangandusjärelevalve raport ,,Suunised laenude väljastamise ja jälgimise kohta“17,

mille alapeatükk 7.4.18 sätestab tingimused statistikapõhisele mudelile. Raport ise ei sisalda

vastavat legaaldefinitsiooni, vaid loetleb nõudeid, millega puudutatud subjektid peaksid

arvestama mudeli väljatöötamisel. Algandmeid hinnangu koostamiseks võib mudeli kasutaja

saada riiklikust ehitisregistrist, geoportaalist, kinnistusraamatust ja Maa-ameti tehingute

andmebaasist.

Paragrahvi 1 punktiga 3 muudetakse § 4 lõiget 1, mis sätestas varem, et hindamine tuleks

dokumenteerida vastavalt heale tavale eksperthinnangu või lisahinnangu vormis, kui määrusest

ei tulene teisiti. KAVS § 53 lõige 3 sätestab kohustuse dokumenteerida kinnisvara hindamine

püsival andmekandjal, säilitama dokumente muutumatuna ja kättesaadavana

Finantsinspektsioonile kolme aasta jooksul, kui seadusest või Finantsinspektsiooni

korraldustest ei tulene pikemat tähtaega. KAVS § 53 lõikega 3 on üle võetud hüpoteekkrediidi

direktiivi artikli 19 lõige 2, mis jätab liikmesriikidele suhteliselt suure paindlikkuse

reguleerimaks täpsemalt hindamisega seotud nõudeid. Terminit „eksperthinnang“ enam ei

kasutata, sest kui hindamisel kasutatakse statistikapõhist mudelit, ei saa seda käsitada kui

eksperdi poolt koostatud hinnangut. Seetõttu muudetakse lõike 1 sõnastust ja sätestatakse, et

kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale.

Paragrahvi 1 punktiga 4 muudetakse § 4 lõike 2 sissejuhatavat lauseosa ning asendatakse

sõna ,,eksperthinnang“ sõnaga ,,hindamisaruanne“. Muudatus on tingitud eespool väljatoodud

asjaoludest. Hindamisaruanne on eelnõus kasutatav üldine ja läbiv mõiste.

Eelnõu § 1 punktidega 6–10 on muudetud andmeid, mida peab kajastama kinnisvara

hinnangus. Andmete loetelu ülevaatamisel leiti, et osade punktide kehtetuks tunnistamine ja

muutmine aitab vähendada kinnisvara hindamisega tegelevate isikute ressurssi (seeläbi ka

kulutusi, mida tarbijad peavad tegema tagatiskinnisvara hindamisel) ning üleüldist

aruandluskohustust, mis on kas minetanud oma vajaduse või ei ole enam relevantne, arvestades

statistikapõhise mudeli kasutamist kinnisvara hindamisel.

Paragrahvi 1 punkti 6 kohaselt tunnistatakse kehtetuks § 4 lõike 2 punkt 6, mis sätestas, et

eksperthinnang peab kajastama teavet hindaja vastutuse kohta kolmandate isikute ees.

Paragrahvi 1 punktiga 7 muudetakse § 4 lõike 2 punkti 11 ning sellest jäetakse välja tekstiosa

,,ülevaade majanduslikust taustsüsteemist,“.

Paragrahvi 1 punktiga 8 muudetakse § 4 lõike 2 punkti 15. Esiteks täiendatakse punkti pärast

sõna ,,hindamisaruande“ sõnaga ,,koostamise“, et tuua täpsemalt välja kohustus märkida

hindamisaruandes ära hindamisaruande koostamise kuupäev. Teiseks jäetakse ülevaatuse

kuupäeva märkimine tinglikuks sõltuvalt sellest, kas see on läbi viidud või mitte, sest nagu on

17 EBA suunised.

18 Lk 58–59.

9

sätestatud määruse § 31 lõike 2 teises lauses, võib ülevaatuse jätta tegemata, kui kasutatakse

statistikapõhist mudelit ning ülevaatuse tegemata jätmine on põhjendatud.

Paragrahvi 1 punktiga 9 tunnistatakse kehtetuks § 4 lõike 2 punkt 16, mis sätestas, et

eksperthinnang peab kajastama viiteid kolmandatele isikutele koos selge vastutuse

piiritlemisega.

Paragrahvi 1 punktiga 10 muudetakse § 4 lõike 2 punkte 17–19. Punktist 17 jäetakse välja

tekstiosa ,,,milles sisaldub dokumendi korral selle kuupäev ja nimi“, punktis 18 asendatakse

hindaja nimi hindamisaruande kinnitaja nimega ning muudetakse kutsetunnistuse numbri

märkimine tinglikuks, sõltuvalt sellest, kas hinnangu kinnitaja on välishindaja, punktis 19

muudetakse asukohaplaanide, -skeemide, fotode, sealhulgas tarbija poolt esitatud asjakohaste

fotode ja viidatud materjalide lisamise kohustus vajaduspõhiseks, eemaldades kohustuslikkuse

elemendi. Tarbija asjakohased fotod selle punkti kontekstis on kõik fotod, mille tarbija on

esitanud krediidiandjale kinnisasja väärtuse hindamiseks statistikapõhise mudeli põhjal ning

mida on arvestatud mudeli kasutamisel. Juhul, kui tarbija poolt esitatud foto ei oma väärtuse

kontekstis relevantsust, ei pea seda hindamisaruandesse lisama. Asjakohasteks eelnõus mõistes

peetakse fotosid, mis aitavad kaasa kinnisasja väärtuse kujundamisele ning mille põhjal on

hindaja mudeli põhjal esitatud väärtuse kinnitanud või mis on esitatud mudelile sisendina.

Hindamisaruandesse ei pea lisama tarbija poolt esitatud dubleerivaid, halva kvaliteediga või

ebaolulisi fotosid, mis ei väljenda hinnatava kinnisasja omadust, seisukorda ja väärtust.

Paragrahvi 1 punktiga 11 täiendatakse § 4 lõiget 2 punktidega 20 ja 21. Tegemist on

punktidega, mis kohalduvad juhul, kui kinnisasja hindamiseks kasutatakse statistikapõhist

mudelit. Punkti 20 kohaselt peab ülevaatuse tegemata jätmisel kajastama hindamisaruandes

ülevaatuse tegemata järgmisega kaasnevaid riske ning nende realiseerumise võimalikud mõjud

hindamistulemustele. Punkti 21 kohaselt peab hindamisaruandes tooma välja andmed, mida on

kasutatud kinnisvara hindamiseks statistikapõhise mudeli alusel, kui see on asjakohane.

Asjakohasuse tingimus siinkohal tähendab eelkõige seda, et juhul, kui mudeliga kogutud

andmed sisaldavad krediidiandja, -vahendaja või kutselise hindaja ärisaladust, siis taolisi

andmeid avaldama ei pea.

Paragrahvi 1 punkt 12 sätestab, et § 4 lõike 3 sissejuhatavas lauseosas asendatakse sõna

,,eksperthinnangu“ sõnadega ,,alates hindamisaruande vastavalt eespoolt esitatud selgitustele.

Paragrahvi 1 punktiga 13 muudetakse § 4 lõike 3 punkti 2. Seni kehtinud sõnastus sätestas,

et juhul, kui ühe aasta jooksul alates eksperthinnangu koostamisest võib ehitatava, remonditava

või renoveeritava kinnisvara korduval hindamisel koostada hindamisaruande lisahinnangu

vormis, peab see sisaldama punkti 2 kohaselt viidet eksperthinnangule ja olemasolevatele

lisahinnangutele. Kuivõrd määrusest eemaldatakse vajadus eksperthinnangu järgi ning punktis

märgitud lisahinnang ongi seotud eksperdihinnanguga, muudetakse punkti 2 sõnastust ja

sätestatakse, et hindamisaruande lisahinnang peab sisaldama viidet esialgsele

hindamisaruandele ja kui see on kohaldatav, siis muudele asjakohastele hinnangutele. Taolised

„muud hinnangud“ peavad toetama tagatise väärtuses toimunud muutuste kirjeldamist.

Paragrahvi 1 punktiga 14 muudetakse § 4 lõike 4 sissejuhatavat lauseosa ja sätestatakse, et

krediidiandja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib määruse § 31 lõikes 3 nimetatud

isik koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgnevaid

sissejuhatavale lauseosale järgnevas loetelus nimetatud andmeid. Lauseosa muutmise eesmärk

on anda välisele hindajale õigus koostada lihtsustatud vormis hindamisaruannet.

10

Paragrahvi 1 punktiga 15 loetakse senine §-i 5 teksti esimeseks lõikeks ning täiendatakse

paragrahvi lõikega 2, millega sätestatakse krediidiandjatele ja -vahendajatele, kes on asutatud

või tegutsenud enne käesoleva määruse jõustumist või esitanud vastavalt KAVS-ile tegevusloa

taotluse enne 2026. aasta 1. jaanuari, kohustus viia oma tegevus määruses sätestatuga kooskõlla

hiljemalt 2026. aasta 1. juuliks. Pooleaastase tähtaja sätestamine kooskõla tagamiseks on

vajalik seetõttu, et krediidiandjad peavad eelduslikult statistikapõhise mudeli kasutuselevõtuks

töötama välja vastavad IT-arendused ning looma liideseid või süsteeme statistiliste andmete

saamiseks. Samuti tuleb korrigeerida sise-eeskirju ning koolitada töötajaid, kes hakkavad

mudeliga töötama.

3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu on seotud hüpoteekkrediidi direktiiviga, mille artikkel 19 sätestab nõuded

elamukinnisvara tagatisel laenu andmisel kinnisasja hindamisele. Järgnevas tabelis

väljendatakse eelnõu kooskõla direktiiviga.

Tabel 1. Eelnõu vastavus hüpoteekkrediidi direktiivi artiklile 19.

Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 Eesti õigus

1. Liikmesriigid tagavad, et nende

territooriumil töötatakse välja

usaldusväärsed kinnisasja hindamise

standardid hüpoteeklaenude võtmise

eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et

krediidiandjad tagavad kõnealuste

standardite kasutamise kinnisasja hindamisel

või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks,

et kõnealuseid standardeid kohaldatakse

kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui

liikmesriigi ametiasutused vastutavad

kinnisasja sõltumatute hindajate

reguleerimise eest, tagavad nad, et need

täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme.

 Määruse muutmise eelnõu § 31 lõike 1

esimene ja teine lause.

 Kehtiv KAVS § 46 lõige 5.

2. Liikmesriigid tagavad, et kinnisasja sise- ja

välishindajad on erialaselt pädevad ning

piisavalt sõltumatud krediidi andmise

protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu

hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival

andmekandjal ning mille krediidiandja peab

säilitama.

 Määruse muutmise eelnõu § 31 lõike 4

viimane lause ja lõige 6..

 Määruse muutmise eelnõu § 4 lõige 1.

 Muudetav KAVSi § 53 lõige 2 (633 SE).

 Kehtiv KAVS § 53 lõige 3.

Lisaks omab eelnõu puutumust pangandusmääruse artiklitega 208 ja 229, millest esimene

sätestab nõuded tagatiskinnisvarale ning teine nõuded finantstagatise hindamisele. Artikli 208

lõike 3a kohaselt võib kinnisvara väärtuse määramiseks kasutada statistikapõhist mudelit, kui

mudel vastab teatud tingimustele (sätestatud eelnõu § 31 lõikes 7). Artikli 209 lõike 1 esimese

alalõikega sätestatakse reeglid kinnisvara väärtuse arvutamisele ja korrigeerimisele, sealhulgas

kohustus tagada kinnisvara hindaja sõltumatus, vajalik kvalifikatsioon, võimekus ja kogemus.

Tuleb aga silmas pidada, et pangandusmäärus on ettenähtud krediidiasutuste kapitalinõuete

11

määramiseks ja arvutamiseks. Eelnimetatud artiklid käsitlevad tagatisvara seega just

kapitalinõuete kontekstis ja pangandusmäärus ise ei piira statistilise mudeli kasutamist, muu

hulgas ei näe ette, et seda võib kasutada üksnes olemasolevate laenude refinantseerimise korral.

Samuti ei käsitle pangandusmäärus eraldiseisvalt sise- ja välishindajaid.

4. Määruse mõjud

4.1. Mõju krediidiandjatele ja -vahendajatele

Sihtrühm: Eestis tegutseb 8 krediidiasutust, 5 välismaiste krediidiasutuste Eesti filiaali, 9

pankadega seotud liisingfirmat, pankadega mitte-seotud 32 krediidiandjat ja 8

krediidivahendajat.19 Kõik eelnimetatud krediidiandjad väljastavad tarbimislaene, kuid

eluasemelaene väljastavad siiski suuremalt jaolt krediidiasutused.

Mõju ulatus: keskmine. Eelnõu puudutab eelkõige krediidiasutusi ja mõningaid muid

krediidiandjaid, kes sõlmivad tarbijatega eluasemelaene või pakuvad olemasolevate laenude

refinantseerimist. Vastavalt Finantsinspektsiooni statistikale on suuremad eluasemelaenude

väljastajad Eestis Swedbank, SEB, LHV, Luminor ja Coop. 2024. aasta20 seisuga kuulus

Swedbankile 41% ja SEB Pangale 27% eluasemelaenude turust. Määruse muutmise tulemusel

muutuvad tagatiskinnisvara hindamise nõuded paindlikumaks. Konkurentsi tõstmiseks ja ka

tarbijate jaoks laenuvõtmise kulude vähendamiseks saavad krediidiandjad võtta kasutusele

statistikapõhise mudeli, kuid tegemist on määrusest tuleneva vabaduse, mitte kohustusega.

Mõju avaldumise sagedus: keskmine. Eelnõuga sätestatud nõudeid tagatiskinnisvara

hindamisele peavad hakkama järgima kõik krediidiandjad, kes väljastavad tarbijatele

eluasemelaenu tagatise olemasolul ja/või eluasemelaenu refinantseerimist. Kuivõrd tagatise

olemasolul peab toimuma selle väärtuse hindamine ning eelduslikult tegelevad krediidiandjad

igapäevaselt laenulepingute sõlmimisega ning selle eelduste täitmisega (tagatiskinnisvara

hindamine), avaldab eelnõu nende tegevusele igapäevast mõju. Mõju keskmisele sagedusele

vaatamata ei ole tegu negatiivse mõjuga, sest võrreldes kehtiva määrusega lihtsustab eelnõu

mitmeid tingimusi (näiteks statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt ning ülevaatuse ära jätmise

õigus) ning tagatiskinnisvara hindamise kogu protsessi.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: väike. Eelnõu omab krediidiandjate tegevusele

positiivset mõju, vähendades andmete koosseisu, mida hindamisaruanne peab sisaldama, luues

võimaluse kasutada kinnisvara hindamisel statistikapõhist mudelit ning andes mudeli

kasutamise volitused krediidiandja töötajale. Siiski sobiva ja adekvaatse statistikapõhise mudeli

väljatöötamine, juurutamine ja kasutuselevõtt võib tõsta mingis ulatuse koormust krediidiandja

jaoks, muu hulgas mis puudutab töötajate koolitamist selles seoses. Juhul kui krediidiandja

organisatsiooni struktuur ei näe ette, et mõni selle töötajatest tegeleb majasiseselt kinnisvara

hindamisega, siis võivad krediidiandjad anda kinnisvara hindamise õiguse üle välishindajale.

Mõju olulisus: oluline. Eelnõuga lihtsustatakse tagatiskinnisvara hindamise tingimusi, mis

annab krediidiandjatele suurema valikuvabaduse, mismoodi tagatiskinnisvara hinnata. Samas

statistikapõhise mudeli kasutamiseks peavad krediidiandjad tegema omapoolseid

investeeringuid, et esiteks sobiv mudel välja töötada ja hoida see aja- ja asjakohasena.

19 2025. aasta septembri seisuga. Finantsinspektsioon. Kättesaadav: https://fi.ee/et/pangandus-ja-krediit-0 20 Finantsinspektsioon. Eesti finantsteenuste turg, 31. detsembri 2024. aasta seisuga. Kättesaadav:

https://www.fi.ee/sites/default/files/FI_EFT__2025_est_tt.pdf, lk 15

12

4.2. Sihtrühm nr 2: kutselised kinnisvara hindajad

Sihtrühm: Eestis on 6. ja 7. taseme (kinnis)vara hindaja kutse vastavalt 71 ja 57 isikule.21

Mõju ulatus: keskmine. Mõju ulatusele kutseliste hindajate puhul tuleb läheneda kahest

küljest. Esiteks puudutab eelnõu kõiki kutselisi hindajaid, sest olukorras, kus krediidiandjad

võtavad majasiseselt kasutusele statistikapõhise mudeli, väheneb vajadus kutseliste hindajate

teenuste järgi. Mudeli kasutuselevõtt võib kaasa tuua hindajate töömahu ning sissetuleku

vähenemise. Teiseks võib eelnõu omada positiivset mõju nendele hindajatele, kes otsustavad

ettevõtte siseselt võtta sama mudeli kasutusele, kohapealse ülevaatuse tegemata jätmine n-ö

vabastab ajaressurssi ja annab võimalusi rohkemate tööde aktsepteerimiseks. Siiski ei ole veel

teada, kui mitmed Eesti turul tegutsevad krediidiandjad kavatsevad mudeli kasutusele võtta.

Mõju avaldumise sagedus: keskmine. Juhul kui mitmed krediidiandjad, eelkõige suuremad

pangad võtavad majasiseselt kasutusele statistikapõhise mudeli ning tarbijad eelistavad sel

viisil oma tagatiskinnisvara hinnata, omab eelnõuga avaldatav mõju välistele kutselistele

kinnisvara hindajatele keskmist sagedust seetõttu, et nende poolt teostavate hindamistööde

maht võib väheneda. Samas on seda keeruline hinnata kui palju krediidiandjaid ise oma

praktikas statistikapõhist mudelit kasutama hakkavad, ehk võimalik, et hindajatele avaldatav

mõju sagedus saab olema väike.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: keskmine. Eelnõu võib mõjutada kutseliste

hindajate töömahtu, sest krediidiandjatele jäetakse õigus otsustada, kas nad teostavad

tagatiskinnisvara hindamist majasiseselt või tellivad/paluvad tarbijalt töö tellida kutseliselt

hindajalt. Seetõttu võib väheneda hindamistöödest teenitav tulu. Samas ei ole usutav, et

statistikapõhise mudeli kasutuselevõtt omaks liiga suurt negatiivset mõju kinnisvara

hindamisega tegelevatele ettevõtjatele, sest statistikapõhise mudeli kasutuselevõtu kõrval jääb

alles võimalus tellida hinnang kutseliselt hindajalt. Eesti Pangaliidu hinnangul teostavad

pangad vaid 10 protsenti kõikidest kinnisvaraga seotud hindamistest ning välised hindajad

ülejäänud 90 protsenti. Lisaks on eelnõu seletuskirjas korduvalt toonitatud, et juhul, kui mudeli

kasutamisel tekib kahtlusi või hinnatava kinnisasja enda omadused on niivõrd komplitseeritud,

et mudeli kasutamisel ei ole võimalik kinnisasja väärtust adekvaatselt ja täpselt hinnata, tuleks

eelistada kutselise hindaja hinnangut. Eelnõuga sätestatakse täpsed reeglid statistikapõhise

mudeli kasutamiseks ning eelduslikult saab seda rakendada juhtudel kui on olemas piisavalt ja

usaldusväärseid alusandmeid (näiteks võiks eeldada, et statistiline mudel on sobilikTallinna ja

Tartu homogeensete piirkondade tüüpkorterite väärtuste arvutamisel). Objektid, mis nõuavad

ka edaspidi klassikalist hindamist on eramud, suvilad, majaosad, maad ja krundid, aga ka

korterid, mille puhul ei ole piisavalt kättesaadavaid andmeid, et nende väärtust adekvaatselt

statistikapõhise mudeliga hinnata. Seetõttu võib määrus teatud ulatuses mõjutada väliste

hindajate töömahtu.

Mõju olulisus: oluline. Eelnõu tulemusel saab selgematel alusetel kasutada statistikapõhist

mudelit, mis tekitab olukorda, et tagatiskinnisvara hindamised viiakse läbi võrreldes senisega

suuremal määral sisehindajate poolt ning väheneb vajadus väliste hindajate kaasamiseks

kinnisasja väärtuse hindamisel. See omakorda võib avaldada mõju hindajate töömahule ja

teenitavale tulule.

4.3. Sihtrühm nr 3: tarbijad

21 2025. aasta septembri seisuga. Väljastatud kutsetunnistuste kohta saab ülevaate SA Kutsekojalt, kättesaadav:

https://www.kutseregister.ee/ctrl/et/Tunnistused/showKutsetunnistused/

13

Sihtrühm: kõik füüsilised isikud, kes taotlevad eluasemelaenu ja kõik füüsilised isikud, kes on

sõlminud eluasemelaenu lepingu ning soovivad selle refinantseerimist teise krediidiandja

juures. Eesti Panga statistika kohaselt on kodulaenu taotlevate tarbijate hulk ajas pidevalt

kasvav. Näiteks 2017. aasta lõpu seisuga oli eluasemelaen 160 192 majapidamisel, 2020. aasta

lõpu seisuga 167 065 majapidamisel ning 2023. aasta lõpu seisuga 168 975 majapidamisel.22

Mõju ulatus: Eelnõu mõjutab kaudselt kõiki tarbijaid, kellel on tagatisega eluasemelaen või

kes kavatsevad taotleda eluasemelaenu, seades tagatiseks kinnisvara. Eelduslikult on eelnõust

kõige enam puudutatud need tarbijad, kelle tagatiseks olev kinnisvara asub piirkonnas, kus

tehakse tihti kinnisvaratehinguid, nagu näiteks Lasnamäel või Mustamäel.23 Mõju nendele

tarbijatele, kelle tagatiskinnisvara asub mittehomogeenses piirkonnas, on seetõttu väikesem,

aga mitte täielikult välistatud. Tagatiskinnisvara hindamise tingimuste lihtsustamine võib

mõjutada klientide soovi taotleda olemasolevale laenule refinantseerimist teise krediidiandja

juures, aga ka tekitada potentsiaalselt huvi taotleda laenu, sest laenu sõlmimisega seotud kulud

vähenevad.

Mõju avaldumise sagedus: väike. Kuigi seadusega ei ole piiritletud, mitu korda võib ühte

kinnisasja laenu tagatiseks seada, katab tagatis üldjuhul üht kuni kaht laenu, sõltuvalt

laenuandja hinnangust tagatise väärtusele. Seega ei puutu tarbijad tagatiskinnisvara

hindamisega kokku igapäevaselt, eelduslikult, vaid üks kord eluasemelaenu taotledes ning

vastavalt vajadusele teist korda siis, kui taotletakse laenu refinantseerimist. Ei ole välistatud, et

näiteks peale laenu tagasi maksmist vabastatakse tagatis hüpoteegi alt ning seatakse uue laenu

tagatiseks, kuid sellegi poolest puutub keskmine tarbija hindamisega kokku paar korda elu

jooksul.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: väike. Eelnõu eesmärk on vähendada kulusid, mida

tarbijad peavad kandma eluasemelaenu sõlmimisel või selle refinantseerimisel. Taolised kulud

varieeruvad maakonniti, kuid jäävad üldjuhul korterite puhul kuni 300 euro juurde ning eramute

puhul kuni 500 euro juurde. Eesmärgi täitmiseks muudetakse tagatiskinnisvara hindamise

tingimusi ning antakse krediidiandjatele, -või välishindajatele õigus kasutada statistikapõhist

mudelit, mis võib olla välja töötatud turu poolt ühiselt või iga ettevõtja siseselt. Hindamise

protsessi tulemusel antakse krediidiandjatele suurem otsustusõigus, kas teostada hindamine

majasiseselt või tugineda laenu andmisel või refinantseerimisel välise hindaja arvamusele.

Eelnõu koostajad eeldavad, et mudeli arendamisse ning korrashoidu tehtavad rahalised panused

on tarbijate jaoks laenuintressi marginaali sisse arvestatud kulu ning juhul, kui hindamine

toimub majasiseselt, siis see ei väljendu peidetud tasudes või täiendavates tasudes. Lisaks

peaksid krediidiandjad hoiduma ka muudest tegevustest, mis võiks kahjustada tarbijate huve

või üleüldist kinnisvaraturgu. Määrust rakendades tuleks juhinduda määruse eesmärgist,

milleks on pankadevaheline konkurentsi suurendamine ning tarbijate heaolu parendamine.

Mõju olulisus: oluline. Eelnõu omab positiivset mõju nende tarbijate kuludele, kes taotlevad

eluasemelaenu või juba olemasoleva eluasemelaenu refinantseerimist teise krediidiandja või -

vahendaja juures, kuna vähenevad kulud, mida tarbija peab kandma tagatiskinnisvara

hindamisel. Mõju avaldub kõige rohkem nendele tarbijatele, kes elavad suuremates linnades

või kohtades, kus tehakse tihti kinnisvaratehinguid, sest mudel lähtub tagatiskinnisvara väärtuse

hindamisel müügitehingute arvust vastavas piirkonnas.

22 Eesti Pank. Kodumajapidamistele antud laenude jääk ja arv laenuliigi, valuuta ja tagatiste lõikes (miljon eurot).

Kättesaadav: https://statistika.eestipank.ee/#/et/p/650/r/1172/1021. 23 Raigo Petter, lk 45.

14

4.4. Sihtrühm nr 4: Finantsinspektsioon

Sihtrühm: Finantsinspektsiooni 2024. aasta aastaraamatu seisuga töötab Finantsinspektsioonis

137 inimest.24

Mõju ulatus: Otsest mõju riigiasutuste korraldusele ja avalikule sektorile tervikuna ei kaasne.

Krediidiandjate üle teostab järelevalvet Finantsinspektsioon, kontrollides krediidi andmise

protsessi ning nende organisatsioonide vastavust seadusele. Eelnõuga kaasnevad muudatused

ei too kaasa kulutusi riigieelarves, sest Finantsinspektsioon ei ole finantseeritav riigieelarvest,

vaid selle järelevalvesubjektide (siinkohal krediidiandjad ja -vahendajad) järelevalvetasudest.

Eelnõuga ei tekitata loakohustust uutele järelevalve subjektidele, mistõttu puudub mõju

Finantsinspektsiooni eelarvele.

Mõju avaldumise sagedus: väike. Eelnõuga ei lisata Finantsinspektsioonile uusi kohustusi ja

volitusi, mistõttu ei mõjutata järelevalveasutuse igapäevast kontrolli krediidiandjate ja -

vahendajate üle.

Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk: keskmine. Eelnõuga loodava statistikapõhise

mudeli kasutuselevõtu korral eelnõu subjektide poolt tekib olukord, et Finantsinspektsioon peab

end kurssi viima mudeli kasutamispõhimõtetega ning töötama välja meetodid mudeli ja selle

poolt arvutatud väärtuste kontrollimiseks.

Mõju olulisus: väheoluline. Finantsinspektsiooni töökoormuse tõus on minimaalne, kuna

järelevalvesubjektide arv eelnõuga ei muutu. Krediidiandjad ja -vahendajad kuuluvad juba

järelevalveasutuse kontrolli alla KAVS § 79 kohaselt. Finantsinspektsioonil on õigus KAVS §

53 lõike 3 kohaselt kontrollida kinnisvara hindamise protsessi. Seejuures peab järelevalve

subjekt võimaldama Finantsinspektsioonile ligipääsu hindamise dokumentatsioonile. Juhul, kui

krediidiandja või -vahendaja takistab kinnisvara hindamist puudutavatele andmetele ligipääsu

saamist, on Finantsinspektsioonil õigus teha ettekirjutus, määrata sunniraha ning äärmisel juhul

rakendada KAVS §-s 96 sätestatud vastutuse sätet. Seega peavad krediidiandjad ja -vahendajad,

kes plaanivad võtta kasutusele statistikapõhise mudeli arvestama, et järelevalveasutusel on

õigus nõuda ka mudeli kasutamisega seotud dokumentide ja andmete edastamist, kuivõrd

mudel omab seost kinnisvara hindamisega. Sellele vaatamata puudub põhjus arvata, et eelnõu

tooks kaasa töökoormuse tõusu Finantsinspektsioonile, mis kaldub kõrvale tavapärasest

kinnisvara hindamisega seotud järelevalvest.

4.5. Muud mõjud

Eelnõul puudub mõju välissuhetele, keskkonnale, regionaalarengule ning siseturvalisusele.

Eelnõu omab kaudset sotsiaalset mõju, sest eluasemelaenu taotlemise ja refinantseerimisega

seotud kulutuste vähenemise tulemusel võib nendes tarbijates, kes vastavate lepingutega veel

seotud ei ole, tõusta huvi osta elamukinnisvara tagatise olemasolul. See tähendab, et võib

suureneda elamukinnisvara omavate tarbijate arv ning seeläbi ka selliste tarbijate kindlus- ja

turvatunne ning toimetulek, sest laenu igakuised tagasimaksed odavnevad. Sotsiaalse mõju

ulatust ei ole võimalik täpselt hinnata. Arvestada tuleb, et määrusega teostatavad muudatused

sõltuvad suuresti eluasemelaenu turu konkurentsist, Euroopa Liidu ülestest otsustest, mis

suunavad finantsturgu ning kodulaenude kättesaadavust (näiteks Euribori suurus), aga ka

energiahinnad jms tegurid.

24 Finantsinspektsiooni aastaraamat 2024. Kättesaadav:

https://www.fi.ee/sites/default/files/FI_AA_2024_est_www.pdf, lk 10.

15

5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise

eeldatavad tulud

Eelnõu rakendamisega ei kaasne riigieelarvelisi kulusid ega tulusid. Muudatused võivad tingida

arendusvajadusi krediidiandjatele ja kinnisvara hindamist pakkuvatele ettevõtjatele, kuid

statistikapõhise mudeli välja töötamine ja kasutusele võtmine ei ole kohustus, vaid vaba valik.

Kuivõrd pole teada, kui paljud turuosalistest plaanivad hakata kasutama statistikapõhist

mudelit, millised on mudeli väljatöötamise ja toimimise kulud ning mudeli kasutamiseks

kompetentse personali õpetamise kulud, ei saa eelnõuga esitada vastava ümberkorralduste

tegemise mahtu. Määruse muudatused omavad positiivset mõju tarbijatele, sest nii

statistikapõhise mudeli, kui ka ilma selleta, väheneb tingimuste hulk, mida peab hindamisel

arvesse võtma ning oma hinnangus dokumenteerima. Seega kulub hindamisele vähem ressurssi,

mis väljendub tarbija jaoks madalamas hindamiskulus.

6. Määruse jõustumine

Määruse on plaanis jõustada alates 1. jaanuarist 2026. aastal. Selle eelduseks on aga vastavate

seadusemuudatuste vastuvõtmine – nimelt määruse jõustumine on sõltuvuses eelnõu 633 SE

vastuvõtmisest, milles eluasemelaenu refinantseerimist puudutav KAVS-i muutmise säte (§ 53

lõige 2) jõustub üldkorras.

7. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu on esitatud eelnõude infosüsteemi kaudu 25-0218 kooskõlastamiseks ja arvamuse

avaldamiseks järgmistele osapooltele: Justiits- ja Digiministeerium, Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium, Finantsinspektsioon, Eesti Pank, Tarbijakaitse ja Tehnilise

Järelevalve Amet, Notarite Koda, Eesti Pangaliit, FinanceEstonia, Eesti Kaubandus-

Tööstuskoda, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing ja Eesti Kinnisvarafirmade Liit.

Eelnõu kohta esitasid arvamused Justiits- ja Digiministeerium, Finantsinspektsioon, Eesti Pank,

Eesti Pangaliit, Eesti Kaubandus-Tööstuskoda, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti

Kinnisvarafirmade Liit (seletuskirja lisas olevat märkuste tabelit).

Käesolevaga esitatakse eelnõu teistkordseks kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks

kõikidele eespool nimetatud osapooltele, kuid lisaks veel ka Konkurentsiametile ning Maa- ja

Ruumiametile ning ka Riigikogu rahanduskomisjonile.