Hindamisaruande edastamine

Dokumendiregister	Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium
Viit	13-6/2866-3
Registreeritud	23.10.2025
Sünkroonitud	24.10.2025
Liik	Sissetulev kiri
Funktsioon	13 Maa ja ruumiloome
Sari	13-6 Maakasutuspoliitika korraldamise kirjavahetus
Toimik	13-6
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	Maa- ja Ruumiamet
Saabumis/saatmisviis	Maa- ja Ruumiamet
Vastutaja	Antti Pääsukene (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kantsleri valdkond, Maa- ja ruumipoliitika valdkond, Maa- ja ruumipoliitika osakond)
Originaal	Ava uues aknas

Dokument on kokkuvõtte tegemiseks liiga mahukas (47795 tm).

Failid

Hindamisaruande edastamine (Tartu mnt 9).asice

Hindamisaruande edastamine (Tartu mnt 9).pdf

Hindamisaruanne.asice

2510_10603_01_TRK_Tartu mnt 9_Jõhvi linn_Jõhvi vald_Ida-Viru maakond.pdf

Hindamisaruande edastamine (Tartu mnt 9).pdf

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Tartu

mnt 9)

Jõhvi Vallavalitsus esitas 01.07.2025 Maa- ja Ruumiametile taotluse Ida-Viru maakonnas

Jõhvi vallas Jõhvi linnas asuva Tartu mnt 9 kinnisasja (katastritunnus 25301:007:0146) munitsipaalomandisse võõrandamiseks riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1

alusel eesmärgiga rajada kinnisasjale multifunktsionaalse spordi- ja puhkeala. Kinnisasi jääb Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestatud Tartu mnt 9 ja lähiala

detailplaneeringu alale. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ja 95% ühiskondlike ehitiste maa), mis hõlmab muuhulgas Tartu mnt 9 kinnisasja, on ette nähtud

puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 28.08.2025 kirjas nr 13-6/2866-2 nõustuti Tartu mnt 9 kinnisasja otsustuskorras võõrandamisega Jõhvi vallale. Kirjas märgiti, et kuna kehtiv

detailplaneering näeb kinnisasjale ette ka ärilise funktsiooniga krundi kasutamise sihtotstarbe, siis ärilise funktsiooniga osa võõrandamine vallale on võimalik harilikule väärtusele vastava tasu eest RVS § 29 lõike 3 ja § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Ühiskondlike ehitiste maa osa saab võõrandada

vallale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel tasuta.

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 04.09.2025 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 25-4536) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 17.10.2025 koostatud hindamisaruande nr 2510-10603- 01/TRK kohaselt on Tartu mnt 9 kinnisasja väärtus 93 000 eurot. Kohalikule omavalitsusele

seadusega pandud ülesannete täitmiseks võõrandatakse kinnisasi linnale üldkasutatava maa osas tasuta. Ärilise funktsiooniga maa eest 5% ulatuses tuleb Jõhvi linnal tasuda riigile 4650 eurot

vastavalt hindamisaruandes märgitule. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus on oluline, kui RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel

omandatud kinnisasi edasi võõrandatakse, koormatakse hoonestusõigusega või ei kasutata riigilt tasuta omandatud kinnisasja sihtotstarbeliselt. Sellistel juhtudel tuleb riigivara tasuta omandanud

isikul tasuda riigile RVS § 33 lõigetes 31 -5 sätestatud hüvitis, mille arvestamise aluseks on võõrandamise hetkel hindamisaruandes määratud kinnisasja harilik väärtus.

Jõhvi Vallavalitsus

[email protected]

23.10.2025 nr 6-8/25/10444-6

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja,

sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Tartu mnt 9 kinnisasja hariliku väärtusena 93 000 eurot ja tasuda riigile enne võõrandamislepingu

sõlmimist 5% ärimaa osas 4650 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos

käibemaksuga). Märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Jõhvi Vallavolikogu. Pärast nimetatud nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja otsustuskorras võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 17.10.2025 hindamisaruanne nr 2510-10603-01/TRK

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

2510_10603_01_TRK_Tartu mnt 9_Jõhvi linn_Jõhvi vald_Ida-Viru maakond.pdf

EKSPERTHINNANG

Hinnatavad varad: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808)

Aadress:

Eksperthinnang nr:

Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond 2510-10603-01/TRK

Väärtuse kuupäev: 27.09.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

17.10.2025 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2510-10603-01/TRK

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Ida-Viru maakonna (sh Jõhvi valla) äri- ja tootmismaa turg 16 3.2. Turustatavuse analüüs 19

4. Turuväärtuse hindamine 19

4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 20

Lisa 1. Fotod 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27

Lisa 3. Kitsenduste kaart 28

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 4974808)

Aadress Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 25301:007:0146

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 7 451 m2

Maakasutuse sihtotstarve

Ühiskondlike ehitiste maa 95%, Ärimaa 5%

Üldplaneering

Jõhvi Vallavolikogu 18.07.2013 määrusega nr 127 kehtestatud Jõhvi valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Tartu mnt 9 kinnisasi kaubandus- teenindus ja büroohoone juhtotstarbega maal ning kinnisasja raudteepoolsele alale on ette nähtud perspektiivne kergliiklustee. Jõhvi Vallavolikogu algatas 21.04.2022 otsusega nr 57 Jõhvi valla üldplaneeringu koostamise. 17.09.2025 koostatud maakasutus eskiisi joonise kohaselt jääb Tartu mnt 9 kinnisasi puhke- ja virgestusmaa juhtotstarbega alale

Detailplaneering

Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestati Tartu mnt 9 ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ning 95% ühiskondlike ehitiste maa) on moodustatud Tartu mnt 9, Saeveski tn 2 ning osaliselt Tartu maantee L3 kinnisasjadest. POS 1 krunt on ette nähtud puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1

Hinnangu eesmärk

Riigivara võõrandamine ühiskondlike ehitiste maa 95% osas riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja 5% ärimaa osas riigivaraseaduse § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Ülevaatuse kuupäev

27.09.2025

Väärtuse kuupäev 27.09.2025

Hindamisaruande kuupäev

17.10.2025

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Raamleping nr 4-2/24/8, tellimus 15.09.2024

Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida üle 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus

±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 4974808) kui terviku turuväärtus on väärtuse kuupäeval 93 000 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Lähteülesandest tulenevalt soovib tellija eraldi välja tuua 5% ja 95% osa väärtused lähtuvalt hindamise eesmärgist. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või

hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Kuna kinnisasja kui terviku turuväärtust on hinnatud ärimaa põhjal, siis on erinevate sihtotstarvete väärtuse jagunemine järgmine: Ärimaa 5% turuväärtus on 4 650 € Ühiskondlike ehitiste maa 95% turuväärtus on 88 350 € Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 189563)

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnistu aadressil Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond (reg osa nr 4974808). Hinnang on koostatud riigivara võõrandamine ühiskondlike ehitiste maa 95% osas riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja 5% ärimaa osas riigivaraseaduse § 30 lõike 1 punkti 3 alusel. Väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 14.10.2025;

• Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, tehinguandmete päringukeskkonnast 14.10.2025 ja tehingute andmebaasist seisuga 10.10.2025;

• Jõhvi valla kodulehelt 14.10.2025;

• kinnisvaraportaalist kv ja city24 14.10.2025;

• turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 27.09.2025. Ülevaatus tehti juuresolijateta ja piirdus visuaalse vaatlusega.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Ida-Viru maakond

Omavalitsus Jõhvi vald

Asustusüksus Jõhvi linn

Lähiaadress Tartu mnt 9

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara asub Jõhvi vallas, Jõhvi linnas

Kaugus keskusest Asub Jõhvi linnas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Hinnatava vara ümbruses on tihedalt paiknevad ärihooned. Asub Jõhvi linna

keskuses

Juurdepääs Otsene juurdepääsutee puudub, kuid paikneb munitsipaalomandis oleva

katastriüksuse kõrval, kus tee ca 50 m kaugusel

Kommuni-

katsioonid

Läheduses olemas (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 100 m

kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass ca 200 m kaugusel)

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja tähistatud oranži noolega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr 4974808

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Piirangud ja

kitsendused

Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara

kohta kitsendustena märgitud:

• raudtee kaitsevöönd 1 638 m2 ulatuses;

• sideehitise kaitsevöönd 130 m2 ulatuses;

• maardla ca 7 451 m2 ulatuses;

• planeeringu ala (Jõhvi valla üldplaneering) 7 451 m2 ulatuses.

Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara sihipärast kasutamist ning

seega ei mõjuta hinnatava vara väärtust (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart).

Hüpoteegid Puuduvad

Riigi

Kinnisvararegistri

kood

KV46820

Riigivara valitseja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Riigivara volitatud

asutus Maa- ja Ruumiamet

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Tartu mnt 9, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond

Katastritunnus 25301:007:0146

Pindala 7 451 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 95%, Ärimaa 5%

Kirjeldus Ebakorrapärane, hulknurkne, kompaktne

Kõlvikuline

koosseis Looduslik rohumaa 6 695 m2, muu maa 756 m2

Hoonestus Puudub. Maa- ja Ruumiameti kaardilt nähtub hoone vundament, kuid tegelikkuses

vundamenti ei ole

Üldplaneering

Jõhvi Vallavolikogu 18.07.2013 määrusega nr 127 kehtestatud Jõhvi valla

üldplaneeringu kohaselt paikneb Tartu mnt 9 kinnisasi kaubandus- teenindus ja

büroohoone juhtotstarbega maal ning kinnisasja raudteepoolsele alale on ette nähtud

perspektiivne kergliiklustee. Jõhvi Vallavolikogu algatas 21.04.2022 otsusega nr 57

Jõhvi valla üldplaneeringu koostamise. 17.09.2025 koostatud maakasutus eskiisi

joonise kohaselt jääb Tartu mnt 9 kinnisasi puhke- ja virgestusmaa juhtotstarbega

alale.

Kehtiv üldplaneering:

Menetluses olev üldplaneering:

Allikas: Jõhvi valla koduleht

Detailplaneering

Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestati Tartu mnt 9 ja lähiala

detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5%

ärimaa ning 95% ühiskondlike ehitiste maa) on moodustatud Tartu mnt 9, Saeveski tn

2 ning osaliselt Tartu maantee L3 kinnisasjadest. POS 1 krunt on ette nähtud puhke-

ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse

teeninduse tagamiseks

Allikas: Jõhvi valla koduleht

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. SKP kiirhinnangu kohaselt tõusis majandus 2025. aasta II kvartalis 0,5% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 10.06.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,3% ja 2027. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 10.06.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks tõusis 2025. aasta augustis võrreldes 2025. aasta juuliga 1%

ning võrreldes eelmise aasta augustiga 6,1%. Võrreldes 2024. aasta juuliga olid

kaubad 4,0% ja teenused 9,3% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 10.06.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal

5,4%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 2,8%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 10.06.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli

töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 10.06.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 8,1%, 2026. aastal 7,4% ning 2027. aastal 6,8%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kaheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Ida-Viru maakonna (sh Jõhvi valla) äri- ja tootmismaa turg

Üldinfo

Ida-Viru maakond on haldusüksus Eesti kirdeosas, Ida-Eesti piirkonnas. Ida- Virumaa piirneb läänes Lääne-Viru ja edelas Jõgeva maakonnaga ning idas Venemaaga. Ida-Viru maakonna elanike arv on 128 568 (seisuga 01.01.2025). Ida-Viru maakonna pindala on 2972 km2. Ida-Viru maakonnas on kaheksa omavalitsusüksust: neli linna ja neli valda (Alutaguse vald, Lüganuse vald, Narva-Jõesuu linn, Toila vald, Jõhvi vald, Narva linn, Kohtla-Järve linn ja Sillamäe linn). Maakonnalinn on Jõhvi. Narva linna pindala on 68,95 km2 ning elanike arv 52 058. Jõhvi valla pindala on 124 km2 ning rahvaarv on 11 193. Vallas on 11 küla ning 1 alevik. Suurim asula on Jõhvi linn (9 604 elanikuga). Allikas: Siseministeerium.ee; elanike arv KOV-des, seisuga 01.01.2025 ja omavalitsusüksuste kodulehed

Väärtust mõjutavad tegurid

Äri- ja tootmismaa kruntide väärtust mõjutavad enim asukoht, pindala ja varustatus kommunikatsioonidega. Ehitusõiguse ulatus pole tavaliselt kuigi oluline, kuna efektiivseim on ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning suurem korruselisus on tavaliselt pigem miinuseks. Asukoha puhul on olulisemateks kriteeriumiteks juurdepääs, nähtavus, vahemaad magistraalteedest ja kesklinnast.

Äri- ja tootmismaa turg

2021. aastast alates on hoonestamata äri- ja tootmismaa tehingute arv väike ning hinnatasemed varieeruvad suhteliselt suurtes piirides, mistõttu järelduste tegemine hinnataseme muutuse kohta on raskendatud. Mitmete tehingute osas ei ole täpselt teada, kas tegemist on olnud vabaturu tehinguga või seotud osapoolte vahelise tehinguga. Kuna Jõhvi linnas on viimastel aastatel toimunud äri- ja tootmismaa tehinguid vähe ning Maa- ja Ruumiameti hinnastatistikas tehingud ei kajastu, siis vaadeldud on kogu Ida-Viru maakonna hinnastatistikat. Hoonestamata ärimaa hinnatase Ida-Viru maakonnas on viimastel aastatel olnud vahemikus 13 - 20 €/m2. See puudutab detailplaneeringuga ja kommunikatsioonidega varustatud krunte. Hinnavahemiku kõrgemas osas olevate maaüksuste puhul on valdavalt tegemist pindalalt suhtelist väikeste maaüksustega. Hoonestamata tootmismaa tehinguhinnad on jäänud vahemikku 1-12 €/m2 taandatuna kinnistu pidalale sõltuvalt asukohast, juurdepääsust, kommunikatsiooni- ja elektriühenduste ning detailplaneeringu olemasolust. Tehingute vähesuse tõttu on järelduste tegemine hinnataseme muutuse kohta raskendatud. Äri- ja tootmismaa müügitehingute arv on väike, mistõttu on tänases turusituatsioonis keerukas teha järeldusi äri- ja tootmismaa või tootmismaa müügitehingute hinnataseme erinevuse kohta.

Ida-Viru maakonna hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehingud 2024.-2025 (seisuga 11.09) aastal2

Vald/ linn Linn/ linnaosa/ küla

Kuupäev Tehingu- hind, €

Maa-üksuse pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

Kohtla-Järve linn

Järve linnaosa 26.04.2024 364833 40537 9

Narva linn 10.05.2024 305000 16950 18

Jõhvi vald Jõhvi linn 18.06.2024 183000 1882 97

Toila vald Toila alevik 17.04.2024 175000 1925 91

Jõhvi vald Jõhvi linn 27.05.2024 100000 1873 53

Lüganuse vald Kiviõli linn 03.06.2024 69747 5717 12

Lüganuse vald Kiviõli linn 02.05.2024 53110 4837 11

Alutaguse vald Kurtna küla 02.05.2024 52480 16399 3

Alutaguse vald Alajõe küla 18.06.2024 13430 1343 10

Jõhvi vald Jõhvi linn 08.01.2024 10000 2437 4

Alutaguse vald Iisaku alevik 05.04.2024 5000 1422 4

Kohtla-Järve linn

Ahtme linnaosa 15.07.2024 9900 8608 1

2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Kuna Jõhvi linnas on lähiaastatel toimunud vähe tehinguid äri- ja tootmismaaga, mis oleksid võrdlustehinguteks sobilikud, siis valimisse on võetud kogu Ida-Viru maakond. Valimist on välja jäetud ka tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu.

Lüganuse vald Purtse küla 19.07.2024 2200 1764 1

Narva linn 07.08.2024 27000 3280 8

Narva linn 08.08.2024 100393 5486 18

Alutaguse vald Rannapungerja küla

16.08.2024 40000 2487 16

Alutaguse vald Kauksi küla 28.10.2024 25509 3066 8

Toila vald Kohtla-Nõmme alev

15.11.2024 6000 2601 2

Jõhvi vald Jõhvi linn 22.11.2024 5000 1123 4

Narva linn 04.12.2024 15000 1004 15

Jõhvi vald Pauliku küla 10.12.2024 4000 2597 2

Jõhvi vald Pauliku küla 24.01.2025 122000 6959 18

Kohtla-Järve linn

Ahtme linnaosa 27.01.2025 130000 30873 4

Jõhvi vald Jõhvi linn 06.02.2025 35000 1437 24

Narva linn 06.02.2025 100000 20216 5

Narva linn 06.02.2025 100000 30483 3

Narva linn 15.04.2025 28000 1736 16

Narva linn 23.04.2025 46000 2236 21

Jõhvi vald Jõhvi linn 29.05.2025 93330 4334 22

Jõhvi vald Jõhvi linn 06.06.2025 50000 2512 20

Kohtla-Järve linn

Järve linnaosa 13.06.2025 48949 5132 10

Narva linn 27.06.2025 60210 6080 10

Jõhvi vallas olevad hoonestamata äri- ja tootmismaa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2

Kommentaar

Kotinuka küla, Jordi tee 18

Ärimaa 10 364 207 280 20,0 Detailplaneering olemas, kommunikatsioonide liitumistasu hinnas

Pauliku küla, Silla tn

Ärimaa 22 253 222 530 10,0 Detailplaneering olemas, kommunikatsioonide läheduses olemas

Edise küla, Valge

Ärimaa 40 000 269 000 6,72 Detailplaneering olemas, kommunikatsioonid läheduses olemas

Allikas: kv.ee

3.2. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on keskmise suurusega arendusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on Jõhvi linna keskus, on tegemist ärimaa turu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud keskmise suurusega arendusettevõtetega.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv leidus mitmeid äri- ja tootmismaa müügipakkumisi Jõhvi vallas, kuid mitte ühtegi Jõhvi linnas.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood üle 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus saab eelkõige olla maatulunduslik kasutus, st põhiliselt maa looduslikus seisundis hoidmisena.

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Maakatastris registreeritud sihtotstarbeks on ühiskondlike ehitiste maa 95%, ärimaa 5%. Maaüksus koosneb valdavalt loodusliku rohumaa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on tihedalt paiknevad ärihooned. Asub Jõhvi linna keskuses. Otsene juurdepääsutee puudub, kuid paikneb munitsipaalomandis oleva katastriüksuse kõrval, kus tee ca 50 m kaugusel. Jõhvi Vallavolikogu 18.07.2013 määrusega nr 127 kehtestatud Jõhvi valla üldplaneeringu kohaselt paikneb Tartu mnt 9 kinnisasi kaubandus- teenindus ja büroohoone juhtotstarbega maal ning kinnisasja raudteepoolsele alale on ette nähtud perspektiivne kergliiklustee. Jõhvi Vallavolikogu algatas 21.04.2022 otsusega nr 57 Jõhvi valla üldplaneeringu koostamise. 20.05.2025 koostatud maakasutus eskiisi joonise kohaselt jääb Tartu mnt 9 kinnisasi ärimaa juhtotstarbega alale. Jõhvi Vallavolikogu 26.06.2025 otsusega nr 256 kehtestati Tartu mnt 9 ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringuga kavandatud krunt POS 1 (sihtotstarbega 5% ärimaa ning 95% ühiskondlike ehitiste maa) on moodustatud Tartu mnt 9, Saeveski tn 2 ning osaliselt Tartu maantee L3 kinnisasjadest. POS 1 krunt on ette nähtud puhke- ja spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Hinnatava vara äriliselt atraktiivsest asukohast tulenevalt on maaüksuse parimaks kasutuseks kasutus ärimaana, kuid arvestada tuleb, et suurema ehitusõiguse saamiseks ja kinnistu kui terviku ärimaana kasutamiseks tuleb koostada uus detailplaneering.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Tegemist on hoonestamata maaga, mille puhul kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik tagada läbi sihipärase kinnisvaraarenduse, eelkõige kasutades ressursse säästlikult.

4.4. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik turuväärtuse hindamisel

Punktis 3.2 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega tehtud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt detailne informatsioon. Vaadeldud on 2024-2025. aasta hoonestamata äri- ja tootmismaa müügitehinguid Ida-Viru maakonnas. Võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta, pindala ning tehingu toimumise aega.

Asukoht Kuupäev

Tehingu- summa, € (ilma KM)

Tehingu- summa, €/m2

Maaüksuse pindala, m2

Käibe- maksu sisaldu- mine tehingu- hinnas

Narva linn 08.08.2024 82 289 15,0 5 486 Jah

Narva linn 23.04.2025 46 000 20,6 2 236 Ei

Jõhvi linn 06.02.2025 35 000 24,36 1 437 Ei

Võrdlusühiku valik Kuna turuosalised teevad valdavalt oma otsuseid taoliste varade puhul lähtuvalt ühikuhinnast, siis võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale, €/m2.

Tehingute ajaldamine Tehingud on toimunud august 2024 - aprill 2025.a. Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei ole toimunud turusituatsioonis märkimisväärseid muudatusi ning seetõttu tehinguhindu ajaldatud ei ole

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Ärimaa puhul on olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks suurte maanteede lähedus ning sellega seoses ka nähtavus, mis on oluline eelkõige ärilist potentsiaali arvestades. Parema juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või erateelt, millele on seatud maaomaniku kasuks servituut. Samuti on väärtust tõstvaks teguriks teekatte liik ja kvaliteet.

• Pindala

o Üldjuhul tekib suurte pindala erinevuste puhul mastaabiefekt, kus suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on madalam kui väiksematel. See kehtib ka siis, kui tegemist on äri- ja tootmismaa potentsiaali omava maaga, mille puhul kommunikatsioonid on krundi tasandil veel välja ehitamata. See on erinev kommunikatsioonidega varustatud äri- ja tootmismaa kruntide puhul, mida ostetakse-müüakse lähtuvalt väiksemast üksusest ja kui tehinguobjektiks on mitu krunti, siis tavapäraselt sellega märkimisväärset hinnaalandust ei kaasne. Samas kui pindalade erinevus ulatub kordadesse ja tegemist on piirkonnale ebatavaliselt suurte maaüksustega, tuleb mastaabiefektiga siiski arvestada.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust.

• Kinnistu kuju ja kitsendused

o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

o Kehtiva detailplaneeringu olemasolu on enam hinnatud, sest annab ehitusõiguse. Kui kehtiv detailplaneering puudub, siis on oluliseks väärtust mõjutavaks teguriks üldplaneeringus märgitud maakasutuse juhtotstarve.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Ida-Viru maakond Ida-Viru maakond Ida-Viru maakond Ida-Viru maakond

Jõhvi vald Narva linn Narva linn Jõhvi vald

Jõhvi linn Jõhvi linn

Tartu mnt 9

Tehinguhind, €

82289 46000 35000

Tehinguhind, €/m2 15,00 20,57 24,36

Tehingu aeg 08.08.2024 23.04.2025 06.02.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Kohandatud tehinguhind, €/m2

15,00 20,57 24,36

Makroasukoht Asub Jõhvi linna keskuses

Asub Narva linna äärealal

Asub Narva linna keskuse vahetus läheduses

Asub Jõhvi linna äärealal

Kommentaar

Pisut halvem Sarnane Pisut halvem

Kohandus 5% 0% 5%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Hinnatava vara ümbruses on tihedalt paiknevad ärihooned. Otsene juurdepääsutee puudub, kuid paikneb munitsipaalomandis oleva katastriüksuse kõrval, kus tee ca 50 m kaugusel

Ümbruses hoonestamata äri- ja tootmismaad. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kõvakattega teelt, viimane ca 20 m lõik kruuskattega

Ümbruses garaažid, korterelamud. Juurdepääs munitsipaalomandis olevalt kõvakattega teelt

Ümbruses äri- ja tootmishooned. Asub Jõhvi-Tartu-Valga maantee ääres. Juurdepääs riigiomandis olevalt kõvakattega teelt. Nähtavus hea

Kommentaar

Parem juurdepääs Parem juurdepääs

Parem juurdepääs (- 5%), parem asukoht suure maantee ääres (-10%)

Kohandus -5% -5% -15%

Pindala, m2 7451 5486 2236 1437

Kommentaar

Väiksem Väiksem Väiksem

Kohandus -10% -20% -25%

Kommunikatsioonid

Läheduses olemas (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 100 m kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass ca 200 m kaugusel)

Läheduses olemas (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 200 m kaugusel, tsentraalne vee ja kanalisatsioonitrass kinnistu piiril)

Läheduses olemas (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 100 m kaugusel, tsentraalne vee ja kanalisatsioonitrass kinnistu piiril)

Läheduses olemas. Tsentraalne vesi ja kanalisatsioon läheduses olemas, lähim elektrialajaam ca 200 m kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju ja kitsendused

Kinnistu on ebakorrapärane, hulknurkne, kompaktne. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Hulknurkne, kompaktne. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Müügitehing koosneb kolmest kõrvuti asetsevast katastriüksusest, kogumine moodustavad hulknurkse ja kompaktse kuju. Maaüksust läbib kõrgepingeõhuliin

Hulknurkne, kompaktne. Maaüksust läbib gaasipaigaldise kaitsevöönd

Kommentaar

Sarnane Halvem Halvem

Kohandus 0% 10% 5%

Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal

Ühiskondlike ehitiste maa 95%, ärimaa 5%. 24.01.2013 kehtestatud ÜP kohaselt on maakasutuse juhtotstarbeks büroohoone maa. Menetluses oleva ÜP kohaselt on maaüksuse juhtotstarbeks puhke- ja virgestusmaa. Kehtestatud DP kohaselt on krunt ette nähtud spordirajatiste rajamiseks, millele lisandub osaline äri võimalus kohapealse teeninduse tagamiseks. Suurema ehitusõiguse saamiseks vajalik koostada uus DP

Tootmismaa 90%, ärimaa 10%. Menetluses oleva ÜP kohaselt äri- ja tootmismaa, kehtestatud DP tootmis- ja ärihoonete ehitamiseks

Ärimaa 100%. menetluses oleva ÜP kohaselt segahoonestuse maa-ala. Kehtestatud DP ärihoone ehitamiseks

Ärimaa. ÜP kohaselt ärimaa juhtotstarve. 29.01.2025 algatatud DP ehitusõiguse saamiseks

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -20% -20% -10%

Summaarne kohandus

-30% -35% -40%

Summaarne kohandus, €/m2

-4,50 -7,20 -9,74

Kohandatud tehinguhind, €/m2

10,50 13,37 14,61

Kohanduste absoluutväärtuste summa

40% 55% 60%

Kaalud 0,40 0,35 0,25

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

12,53 4,20 4,68 3,65

Turuväärtus, € 93388

Ümardatud turuväärtus, €

93000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal.

Tartu mnt 9 kinnisasja kui terviku turuväärtus on väärtuse kuupäeval 93 000 €. Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Lähteülesandest tulenevalt soovib tellija eraldi välja tuua 5% ja 95% osa väärtused lähtuvalt hindamise eesmärgist. Kuna hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine maa edasise võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise korral, siis tehtaks seda turu potentsiaali silmas pidades. Kuna kinnisasja kui terviku turuväärtust on hinnatud ärimaa põhjal, siis on erinevate sihtotstarvete väärtuse jagunemine järgmine: Ärimaa 5% turuväärtus on 93 000 € x 0,05 = 4 650 € Ühiskondlike ehitiste maa 95% turuväärtus on 93 000 € x 0,95 = 88 350 €

Lisa 1. Fotod

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 189563)

Litsentseeritud maa hindaja

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Seosed

Nimi	K.p.	Δ	Viit	Tüüp	Org	Osapooled

Hindamisaruande edastamine

Failid

Digiallkirjad

Digiallkirjad

Seosed