Riigimaa oksjon - mis toimub?

Tere,

Tänan selgituste eest!

Nagu antud näitest näha, siis süsteem ja eksperdid ei ole suutnud maa väärtust õigesti hinnata ning enampakkumine kukkus läbi.

Miks on see teema veel jätkuvalt oluline?

1. Nagu ennist mainisin, siis rendi ja müügihindade taluvuspiir on ületatud.

2. Kuna põllumaa on tootjate kõige suurem tootmisvahend, siis proovivad põllumehed seda hoida viimase võimaluseni. Eriti kui nad on aastaid samasse põldu juba investeerinud.

1. Hirmust tootmisvahendist ilma jääda, on nad vahel valmis ka ebaratsionaalseid otsuseid tegema ja keskmise hektari kulu arvestuses erandeid tegema. Selline ebaratsionaalne otsus aga tõstab automaatselt ka tulevaste maade rendihinda ja muudab tootmist omakorda jätkusuutmatuks.

3. Tihti pakuvad kõrgemat rendihinda sektorist väljast poolt tulevad isikud, kes rikuvad turgu ning muudavad sellega päris tootmist raskemaks.

4. Kuna rendilevõtjal on teoreetiline eelis maa eelisostuõiguseks, siis lootuses, maad tulevikus omandada, on osad põllumehed võtnud riski, minna enampakkumistega kaasa. Juhul kui maid siiski ei kavatseta müüa, on jällegi hinnad kunstlikult ülesse läinud.

5. Riigimaade rendihinnad ajavad üles ka eraisikute rendihinnad, kuna on neile arusaadavaks võrdluseks. See omakorda jällegi tõstab keskmist rendihinda ja raskendab sektori jätkusuutlikust.

6. Tänaseks ongi selge, et maa müügi ja rendihindade tõusu veabki riik ja seda just tänu teie poolt seletatavale süsteemile. Kogu sektori elujõulisus on ohtu pandud.

Kokkuvõtvalt: süsteem ja turuloogika on arusaadav, kuid see ei ole antud valdkonnas õigustatud.

Lugupidamisega/Best regards,

Karl Lindam

Juhatuse liige

Aru Põllumajanduse OÜ

Tel: +372 53920232

E-post: [email protected]

Koduleht: www.arupm.ee

Tere

Aitäh, et tõstatasite selle teema ja jagasite oma mõtteid. On täiesti mõistetav, et küsimuse taust võib olla laiem ning puudutada erinevaid aspekte. Maa- ja Ruumiamet saab omalt poolt selgitada eelkõige neid toiminguid, mis jäävad meie vastutusvaldkonda.

Meie maa hindamise osakonnas töötab neli kutselist hindajat, kellest kahel on kõrgeim võimalik kutsetase. Enampakkumise alghinna määramisel kasutame lähenemist, mis on kasutusel ka erasektori hindajate praktikas.

Enampakkumise alghinna määramisel lähtume kehtivatest õigusaktidest ning kogu protsess on üles ehitatud selliselt, et juhul kui esialgse pakkumishinna juures huvilisi ei leidu, on võimalik hinda järk-järgult vähendada. Hindamine on alati teatav üldistus, kuna nõudlus võib piirkonniti ja ka erinevatel ajahetkedel erineda. Seetõttu tuleks enampakkumise protsessi mõista ühtse tervikuna, kus hind kujuneb samm-sammult vastavalt turu tegelikule huvi ja võimaluste tasemele. Kui esialgse alghinnaga pakkujaid ei ole, aitab protsess ise jõuda tasemeni, mis on turuosalistele sobiv ja tasakaalus.

Enampakkumist võib ka vaadelda kui vahendit, mis aitab riigivaraga toimida võimalikult tulemuslikult. Sarnaselt tavapärasele kinnisvaraturule kohandatakse hinda vastavalt nõudlusele – see on loomulik osa turuprotsessist. Ka riigivaraseadus näeb ette võimaluse pakkumishinda vähendada huvi suurendamiseks ning seda võimalust ka praktikas kasutatakse.

Loodame, et meie selgitused annavad selgema ülevaate enampakkumise põhimõtetest ning eesmärgist.

Tere

Selgitus arusaadav, kuid siiski mitte rahuldav ja ammendav.

1. Mis põhjusel võtate aluseks lihtsustatud meetodit Kinnisasja erakorralise hindamise kord §25 lõike 2 punkti 2 järgi, mitte turupõhist kasutustasu nagu on sätestatud §-s 24 ja eksperthinnangu tellimist § 23 järgi?
   § 24 lõige 2): Turupõhise kasutustasu hindamiseks tellitakse üldjuhul tururendi hindamine kutseliselt hindajalt, lähtudes §-s 24 sätestatust. Turupõhise kasutustasu võib välja selgitada Maa- ja Ruumiamet või menetleja, lähtudes §-des 25 ja 26 sätestatust.

Kuigi, sama punkti teine poolt ütleb, et Turupõhise kasutustasu võib välja selgitada ka Maa- ja Ruumiamet või menetleja – siis eeldatakse siin ekspertiisi olemasolu ametkonna sees, mitte alt lati minekut ja lihtsustatud korras menetlemist. Tänased reaalturuhinnad ei ole antud mudeliga kooskõlas.

2. Just täpselt selline maade igakordne ümberhindamine, mille aluseks ja vedajaks on just need samad kõrgeks aetud riigimaade oksjonid (nii müük, kui rent), ongi tänaseks tekitanud olukorra, kus näiliselt menetlusreegleid järgides on need samad reeglid turuga vastuollu pöördunud.

3. Mul on hea meel, et Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on selle teema olulisusest aru saanud, ning teinud ettepaneku teemat laiemalt käsitleda.

4. Fakt on see, et taluvuspiir on ületatud. Nüüd on küsimus, kuidas seda muuta. Kas saame selle korda alustades objektiivsete hindamiste tellimistega, või on meil vaja hakata muutma Riigivaraseadust/Kinnisasja erakorralise hindamise seadust/või midagi muud?

Jätkame,

Lugupidamisega/Best regards,

Karl Lindam

Juhatuse liige

Aru Põllumajanduse OÜ

Tel: +372 53920232

E-post: [email protected]

Koduleht: www.arupm.ee

Tere

Oleme arutanud Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumiga Teie muret seoses viimaste aastate rendihindade kasvuga.

Selgitame Maa-ja Ruumiameti poolt põllumajandusliku rendihinna kujunemist.

Riigivaraseaduse § 18 lg 1 näeb ette, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. Kui riigimaa läheb enampakkumisele, siis kasutustasu alghinnaks on 3% kasutusala väärtusest kinnisasja erakorralise hindamise korra § 25 lõike 2 punkti 2 alusel. Kasutustasu leitakse kasutusala hariliku väärtuse kaudu, mistõttu analüüsitakse müügiturgu. Kinnisasja väärtus hinnatakse sarnaste kinnisasjadega toimunud tehingute analüüsimisel, selleks kasutab Maa- ja Ruumiamet maakatastri tehingute andmebaasis registreeritud ostu-müügitehingute andmeid.

Hindamisel analüüsime igat hinnatavat vara objektipõhiselt ja lähtume selle andmetest. Hindamise käigus analüüsitakse ja arvestatakse peamiste sellele kasutusotstarbele omaste väärtust mõjutavate teguritega (kõlvik, pindala, mullad, PRIA toetuskõlbulikkus ja maakasutus, juurdepääs, kuju ja reljeef, kasutust piiravad kitsendused ja muud tegurid, millel võib olla oluline mõju maa väärtusele). Sihtotstarbe muutmise võimalusega hindamisel ei arvestata ja analüüsist jäetakse välja tehingud maatükkidega, millel võib olla turul ehituspotentsiaal.

Mätliku (27202:001:0046) kinnisasi asub Lääne-Viru maakonnas Kadrina vallas ja kasutusala suuruseks on 7,23 ha. Tegemist on haritava maaga, mis on PRIA põllumassiivide registri järgi põllukultuuride kasvatamise kasutusega. Valdavalt paikneb kinnisasi rähkmuldadel ning osaliselt leostunud muldadel. Reaalboniteet 49, mis on Lääne-Viru maakonna keskmisest (47) pisut kõrgem. Maatükile on hea juurdepääs ning olulised kitsendused, mis võiks piirata või raskendada kasutamist puuduvad. Hindamise käigus (24.07.2025) analüüsis Maa- ja Ruumiamet Lääne-Viru maakonnas ja Kadrina vallas toimunud hoonestamata maatulundusmaa (valdavalt haritava maa, põllukultuuride kasutus) tehinguid alates 2024. aastast. Tehingute hinnad Kadrina vallas jäid analüüsi seisuga vahemikku ca 5400 – 8900 €/ha. Hindamise tulemusena oli Mätliku kinnisasja kasutusala väärtus 7162 €/ha, mis teeb kasutustasuks 3% määra juures 7162 €/ha x 3% = 215 €/ha/aastas.

Alates 2025. aasta algusest on edukaks tunnistatud 38 Lääne-Viru maakonnas asuva maatüki enampakkumine, mille maakasutus PRIA-s on põllukultuuride kasvatamine. Mediaankasutustasu 196 €/ha/aastas, maksimaalne kasutustasu 276 €/ha/aastas. Üle 200 €/ha/aastase kasutustasuga on valimis maatükke 17 ehk ca 45%, mis on sarnaselt Mätliku kinnisasjaga valdavalt headel muldadel asuvad põllumaad. 

Lõplik rendihind kujuneb enampakkumisel. Kui enampakkumine nurjub, siis riigivaraseaduse § 60 lg 2 alusel võib teistkordsel enampakkumisel alghinda langetada kuni 20%, mida praktikas ka tehakse.

Riigimaa oksjon

Alghind 218 €/ha

Kadrina vald Hulja alevik

Mätliku 27202:001:0046  7,45 ha

Kasulik póld 7,10 ha

1553.- aastas

Osalustasu 31.-

Lugupeetud asjaosalised,

Statistikaameti andmete järgi oli kogu Eesti keskmine põllumaa rendihind 2023 aastal 102 €/ha. Aasta ennem seda 101€/ha.

Kirja aluseks oleva põllumaa rendi hind oli eelmisel aastal 109 €/ha. Täna pakutav alghind on 218 €/ha - 100% kõrgem.

Põllumajandusmaade vahendamisega tegelevad ettevõtted on selgelt öelnud, et väga kvaliteetse põllumaa rendihinnad on 2025 aastal kuni 200€/ha. Ma rõhutan, KUNI 200€/ha, sest isegi kõige kogenumad eksperdid saavad aru, et igasugune taluvuspiir on saavutatud ning enam üles ei ole minna võimalik. https://mets.ee/pollumaa-rent/

Põllumaa ostuhinnad on viimastel aastatel samuti jõudsalt tõusnud, kuni jõudsid 2024 aastal punkti, kus ka kinnisvaraga tegelevad ettevõtted said aru, et enam tõsta ei saa, kuna ükski põllumees ei ole võimeline enam hinnatõusuga kaasa minema. 2024. aastast on hinnad langenud.

Kuna meile tundub, et teemaga tegelevatel isikutel puudub selge arusaam kuidas ja kui palju põllumajandussektoris teraviljakasvatuse pealt tulu teenitakse, siis teen selle kohta lühikese ülevaate.

Eestis proovib põllumees keskmiselt 1000 €/ha käivet teha. Mõne kultuuriga 100 € rohkem, teisega jälle 100 € vähem. Mõnel aastal läheb hästi, ja saab kohe 400 € mõne erilise kultuuriga plussi, kuid 5-l aastal 7st läheb vastupidi ja siis läheb kogu see kahel heal aastal kogutud tulu miinus aastate katmiseks.

Aga keskmiselt siiski 1000 €/ha käivet.

Tasuvus punkt on olenevalt ettevõtte suurusest ja viljahinnast keskmiselt 850-900€ ha juures. See on number, kus kulud ja tulud on nullis ja kasumit ei teenita.

Meie keskmine rendihind on 130€/ha juures, ja üle 200€/ha ei ole me kunagi kellelegi maksnud.

Lisan siia juurde, et põllumajandustoetused, mis olid siiani põllumeestele ainsaks kasumiallikaks, on viimastel aastatel oluliselt vähenenud, meie ettevõtte näitel -50%.

Seega, kui eelnev arvutuskäik kokku võtta, siis käib kogu teraviljakasvatuse äri 100 €/ha pärast, millest oleks võimalik kas investeeringuid teha, või tulu teenida.

Nüüd aga näeme olukorda, kus riigi poolt on rendioksjoni alghinnaks seatud 218€/ha.

Tehes nüüd tagurpidi arvutuse näeme, et 218€+ rendihinna juures väheneks hektari tulu 78+€, mis on -78% eeldatavast tulust.

Arenguseire Keskus toob lühiraportis “Trendid ja konkurentsivõime Eesti põllumajanduses”  välja, et Eesti põllumajandustootjad on viimased kaks aastat töötanud kahjumiga. Põhjuseks on tootmisprotsessis sisendina kasutatud kaupade ja teenuste kallinemine müügitulust kiiremini ning põllumajandussaaduste vähene väärindamine. Viimasel viiel aastal on väga kiiresti kasvanud energia ja mootorikütuste hinnad (82%), loomasööt (38%), väetised (35%) ja seemned (31%). Lisaks kasutatakse Eesti põllumajanduses rohkem välismaist päritolu tootmissisendeid kui meie lähiriikides.

Siinkohal tuleb rõhutada, et teraviljakasvatuses ei ole müügitulud taasiseseisvunud Eesti ajaloos kunagi kasvanud. Võrdluseks võib tuua nisu maailmaturu hinna, mida eelkõige juhib Chicago börs – see on püsinud 50 aasta vältel  keskmiselt 200 $/tonn ja on täna isegi alla selle.

Seega, kust kohast tekib teraviljakasvatajatele lisatulu? Kunagi tekkis läbi ettevõtete kasvu, siis mõned aastat läbi efektiivistumise, kuid lagi on juba ammu saavutatud. Eestis keskmine toodang hektari kohta on püsinud juba aastaid samal tasemel.

• Vastus: ei tekigi!

Tänases olukorras, kus kõik kulud on juba niigi ebareaalselt tõusnud ning sektori elujõulisus püsib juuksekarva otsas, peab riik oma tootjaid võimalikult ruttu toetama hakkama, mitte neid koorima.

Kuid Riik, mille ülesandeks on oma rahvast toita ja majandust elavdada, on asunud kinnisvara ärisse, proovides sellega üle trumbata isegi kõige kogenumad kinnisvaraärimehed erasektoris.

Selline suhtumine ei ole mitte ainult vastuolus turutingimustega, vaid on otseselt sektorit kahjustav ja seda hävitamisele suunav.

See on täielikult vastuvõetamatu ning näitab otseselt asjaosaliste vähest informeeritust ning ebakompetentsust.

Toon siia lõppu veel ühe illustreeriva näite:

Suurte tehnikatootjate margiesindajad toovad partnerite esindajaid otse põllumeesteni, et näidata neile reaalset olukorda – tehnika hinnad peavad langema, mitte enam tõusma – põllumees ei suuda endale enam uut tehnikat lubada. Seda kogu Euroopas.

Põllumajandus on ainus majandussektor maailmas, mis ei saa enda tootele hinda juurde panna, isegi kui kõikide sisendite hinnad on igal aastal tõusvad.

Lõpetuseks: Kust kohast peaks põllumees lisa raha võtma? Ja kes suutis sellise rendihinna välja mõelda?

Põllumaa rendihindadega manipuleerimine ei ole kindlasti koht, kus Eesti riik peaks oma toidutootjaid pigistama.

Olen täiesti kindel, et lähi aastatel jõuab sektori elujõulisuse kriitilisus väga suure kella külge, kuid kui me selliselt pigistamist jätkame, võib sektori päästmisega olla juba hilja. Ja siis kasvatamegi ainult püsirohumaid, keskkonnahoiuks. Kuhu jääb toidujulgeolek?

Ma soovin selle kirjaga alustada suuremat diskussiooni ning kindlasti on see alles teematõstatuse algus.

Lühiperspektiivis on vaja kiiresti lõpetada ebamõislikud piirangud ning teha ümber maksustamispoliitika. Alustades põllumaa rendihinnast – koheselt!

Jään ootama ettepanekuid, selgitusi ja tegusid!

*Ning sellise hinnaga põllumaale pakkumist esitada ei suuda isegi meie suurune ettevõte, olgugi, et see on meile üks kõige lähedamal asuvaid põlde, mida oleme juba viimased 20+ aastat kasutanud.

Hästi tehtud, Eesti Riik!

Lugupidamisega/Best regards,

Karl Lindam

Juhatuse liige

Aru Põllumajanduse OÜ

Tel: +372 53920232

E-post: [email protected]

Koduleht: www.arupm.ee