Nõusolek riigivara avalikul enampakkumisel tasu eest kasutamiseks andmiseks tähtajaga üle 10 aasta

Seletuskiri

Vabariigi Valitsuse korralduse

„Nõusolek riigivara avalikul enampakkumisel tasu eest

kasutada andmiseks tähtajaga üle 10 aasta“ eelnõu juurde

1. Eelnõus nimetatud kinnisasjade kirjeldus

Riigi omandis Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisel on Ida-Viru

maakonnas asuvad järgmised kinnisasjad (edaspidi kinnisasjad):

1) Alutaguse vald, Võrnu küla, Aidu karjääriväli 2 kinnisasi (katastritunnus 49801:001:2000,

pindala 115,78 ha, sihtotstarve 75% maatulundusmaa ja 25% veekogude maa);

2) Lüganuse vald, Aidu-Nõmme küla, Kivijärve kinnisasi (katastritunnus 43801:001:0165,

pindala 223,09 ha, sihtotstarve 70% maatulundusmaa ja 30% veekogude maa).

2. Eelnõus nimetatud asjaolude põhjendused

Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 15 lõike 1 punktide 1 ja 4 kohaselt antakse riigivara

kasutamiseks teisele isikule, kui vara ei ole ajutiselt vaja kasutada riigivõimu teostamiseks või

muul avalikul eesmärgil ja kui riigivara valitsemise eesmärk on reservina säilitamine.

Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 kabinetinõupidamisel heaks kiidetud riigi maareservi säilitamise

ja tsiviilkäibesse suunamise põhimõtete kohaselt alternatiivenergia tootmiseks sobilikud maa-

alad säilitatakse riigi maareservina ja antakse vajadusel vastaval eesmärgil kasutamiseks.

Riigimaaga tehingute tegemisel peab olema tagatud vaba konkurents ning võimaldatud

riigivara osta või kasutusse saada võrdselt kõigil isikutel, kes sellest on huvitatud. Tehingute

läbipaistvuse ja ausa konkurentsi tagamise eesmärgil antakse riigimaa taastuvenergia ehitiste

ehitamise eesmärgil kasutusse avaliku enampakkumise teel.

Enampakkumise võitjaga sõlmitakse leping riigimaale hoonestusõiguse seadmiseks.

Hoonestusõiguse alusel rajatakse ehitusperioodil taastuvenergia ehitised, opereerimisperioodil

toimub taastuvenergia tootmine kuni ehitiste likvideerimise ja utiliseerimiseni.

Eelnimetatud kinnisasjad kattuvad osaliselt Eesti põlevkivimaardla Aidu kaevevälja põlevkivi

aT plokiga 1, pR plokiga 5 ja aR plokiga 4. Nimetatud maavaravaruga aladel on

kaevandamistegevus lõppenud ja puudub kehtiv kaevandamisluba. Maapõueseaduse

(edaspidi MaaPS) § 14 lõike 21 punktist 2 tulenevalt võib lubada taastuvenergia ehitise

ehitamist põlvekivimaardla alale, mille kohta ei ole kehtivat kaevandamisluba ega geoloogilise

uuringu luba ning ei ole esitatud kaevandamisloa ega geoloogilise uuringu loa taotlust,

tähtajaliselt kuni 35 aastaks. Sama paragrahvi lõike 8 punkti 1 kohaselt ei ole eelnimetatud luba

vajalik juhul, kui vastav tegevus on planeeringu kaudu kooskõlastatud Kliimaministeeriumi või

kliimaministri volitusel riigiasutusega, kelle ülesanne on tagada riigi geoloogiaalane pädevus.

Maa-amet, kelle ülesanne oli MaaPS § 14 lõike 2 ja kliimaministri volituse alusel kuni 2024. a

lõpuni tagada riigi geoloogiaalane pädevus, on oma 07.06.2023 kirjaga nr 6-3/22/6957-5

MaaPS § 15 lõike 7 alusel kooskõlastanud Kivijärve ja Aidu karjääriväli 2 kinnisasjale

kehtestatud detailplaneeringu lahenduse, millega on nimetatud kinnisasjadele kavandatud kogu

ulatuses rajada taastuvenergia tootmispark. Enampakkumise võitjale antakse hoonestusõiguse

lepinguga õigus rajada kinnisasjadele taastuvenergia tootmispark vastavalt kehtivale

Aidu taastuvenergiapargi detailplaneeringule.

Vastavalt RVS § 18 lõikele 1 antakse riigivara teisele isikule kasutusse vähemalt turupõhise

kasutustasu eest. RVS § 60 lõike 1 kohaselt määrab riigivara kasutusse andmisel avalikul

enampakkumisel kasutusse andmise otsustaja alghinna. Alghinna määramisel juhindutakse

RVS §-s 181 sätestatust. RVS § 181 lõike 2 punkti 7 alusel võib turupõhise kasutustasu leida

turuanalüüsi tulemusel või muudel põhjendatud alustel, kui turupõhist kasutustasu ei ole

võimalik hinnata aktiivse turu puudumise või võrdlusandmete ebapiisavuse tõttu. Kinnisasjade

taastuvenergia tootmise eesmärgil kasutusse andmise tehingute kohta ei ole piisavalt avalikult

kättesaadavaid võrdlusandmeid. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja

erakorralise hindamise kord“ § 25 lõike 2 kohaselt võib turupõhise kasutustasu hinnata

kinnisasja väärtuse kaudu, määrates kasutusse antava hoonestatud kinnisasja kasutustasuks

5% kinnisasja väärtusest. Tuginedes RVS § 181 lõike 2 punktile 6 selgitab Maa- ja Ruumiamet

turuanalüüsi alusel välja kinnisasjade turupõhise maakasutustasu alghinna vastavalt

RVS §-le 60. Aastane maakasutustasu kujuneb enampakkumise tulemusel. Tootmisperioodil

võib maakasutustasule lisanduda tootmiskomponent protsendina hoonestaja toodetud

elektrienergia müügitulust aastas. Tootmiskomponendi protsendi määr leitakse eksperdilt

tellitava hindamisaruande alusel.

RVS § 18 lõike 6 kohaselt peab üle kolmeaastase tähtajaga kasutuslepingus riigivara valitseja

nägema ette kasutustasu suuruse muutmise tingimused. Hoonestusõiguse lepingus sätestatakse

tingimus, et maakasutustasu tõuseb kogu hoonestusõiguse kehtivuse perioodil iga kolme aasta

möödudes 10% võrra eelmisest tasust.

3. Riigivara tähtajaga üle 10 aasta kasutamiseks andmise põhjendus

RVS § 20 lõike 1 kohaselt võib riigivara kasutusse anda tähtajatult või tähtajaliselt. Vastavalt

RVS § 19 lõikele 1 otsustab riigivara kasutusse andmise riigivara valitseja. Sama paragrahvi

lõike 2 punkti 2 kohaselt võib kinnisasja anda tähtajaga üle 10 aasta kasutamiseks vaid

Vabariigi Valitsuse nõusolekul.

Taastuvenergia tootmisüksuse rajamine on väga kapitalimahukas, kus suurimad kulud tehakse

seadmete ostmiseks, ehitustöödeks ja elektrivõrku ühendamiseks. Nende projektide

tasuvusperiood on sageli pikk ja suuremad kasumid hakkavad realiseeruma alles aastaid pärast

arenduse lõppu. Taastuvenergia tootmise ehitised ja seadmed on pika elueaga ja võimaldavad

elektrit efektiivselt toota 20-40 aastat.

Taastuvenergia tootmisüksuse rajamine eeldab investeeringuid, mille saamine sõltub

investeeringu stabiilsusest. Finantsasutuste jaoks on stabiilsemad ja kindlamad investeeringud

pikaajalised projektid, mille puhul on paremini maandatud võimalike poliitiliste ja

majanduslike muutustega seotud riskid. Antud juhul võimaldab MaaPS § 14 lõike 21 punkti 2

regulatsioon taastuvenergia ehitise rajamist põlvekivimaardla alale tähtajaliselt kuni 35 aastaks.

Eeltoodud asjaolusid arvestades on põhjendatud seada riigimaale hoonestusõigus

taastuvenergia tootmiseks tähtajaga kuni 35 aastat, et tagada energia tootjatele investeeringute

tasuvus, optimaalne tootlikkus ja võimaldada väiksema keskkonnamõjuga taastuvenergia

tootmist võimalikult pika perioodi jooksul.

4. Sõlmitava kasutuslepingu tingimused

Enampakkumise võitjaga sõlmitakse taastuvenergia ehitiste rajamiseks hoonestusõiguse

seadmise leping tähtajaga 35 aastat, milles on kavas lisaks seadusest tulenevatele kohustuslikele

tingimustele sätestada veel vähemalt järgmised kokkulepped:

4.1. Ehitiste rajamisel ja hoonestusõiguse teostamisel on hoonestaja kohustatud:

1) hiljemalt kolme aasta jooksul arvates hoonestusõiguse seadmisest valmis ehitama

planeeringuga või projekteerimistingimustega kavandatud taastuvenergia tootmisega

seotud ehitised, kusjuures kohustus loetakse täidetuks, kui nimetatud tähtpäevaks on

hoonestajale väljastatud ehitiste kasutusluba. Ehitiste valmisehitamise tähtpäeva võib

omaniku esindaja põhjendatud juhul pikendada, kui ehitamine või kasutusloa saamine

on viibinud hoonestajast mitteolenevatel põhjustel;

2) täitma kinnisasjade suhtes õigusaktidest, planeeringust ja/või

projekteerimistingimustest tulenevaid kohustusi ning hoiduma tegevusest, mis võiks

põhjustada keskkonnaseisundi halvenemist, õhu, vee või maa saastamist või muud ohtu

või kahju üldsuse huvidele või loodusele;

3) rajama kinnisasjadele taastuvenergia ehitised ning nende teenindamiseks vajalikud

tehnovõrgud ja -rajatised vastavalt kehtestatud planeeringule ja/või väljastatud

projekteerimistingimustele;

4) tagama kõikide ehitamiseks vajalike lubade, kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolu,

mille saamise eest kinnisasjade omanik ei vastuta;

5) taotlema maa omanikult servituudi seadmist planeeringus või projekteerimistingimustes

ette nähtud servituudialadele, millele kavandatud ehitiste ehitamist võib alustada pärast

servituudi kinnistusraamatusse kandmist;

6) taotlema maaomaniku nõusolekut ehitamisel, ehitiste renoveerimisel või hooldamisel

hoonestusõiguse alast väljapoole materjalide ladustamiseks, ajutiste konstruktsioonide

või seadmete paigaldamiseks või liikumiseks erimõõtmetes transpordiga;

7) kokku leppima kinnisasjadele juurdepääsuks kasutatavate eraomandis olevate

kinnisasjade omanikega juurdepääsuteede kasutamises, kusjuures kinnisasja omanik ei

vastuta eraomandis olevatel kinnisasjadel asuvate juurdepääsuteede kasutamiseks

vajalike lubade, kooskõlastuste ega nõusolekute saamise eest;

8) hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitiste hävimise korral ehitised taastama ja tagama

tootmisvõimsuse taastamise, välja arvatud juhul, kui taastamine on hoonestusõiguse

kehtivust või muid põhjendatud asjaolusid arvestades ebamõistlik ja omaniku esindaja

nõustub taastamata jätmisega;

9) likvideerima hiljemalt hoonestusõiguse lõppemise tähtpäevaks oma kulul

hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitised ja muud rajatised, kõik materjalid ära vedama

ja ala korrastama, kui omaniku esindajaga ei lepita kokku teisiti;

10) leppima omaniku esindajaga rajatud teede likvideerimise vajaduse eraldi kokku

hiljemalt üks aasta enne hoonestusõiguse lõppemist.

4.2. Kinnisasjade kasutamisel ja korrashoiu tagamisel on hoonestaja kohustatud:

1) tagama rajatavate ehitiste, nende vahele jäävate alade, kinnisasjadel asuvate teede,

radade, kraavide, kanalite, tammide, tarade, veejuhtmete ja muude kinnisasjade

kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike rajatiste ja seadmete tavapärase korrashoiu;

2) järgima kinnisasjade kasutamisel ja hoonestusõiguste teostamisel kinnisasjade suhtes

õigusaktidest, kaitsekorrast, planeeringust või projekteerimistingimustest tulenevaid

kitsendusi;

3) vältima ehitamisel ja ehitiste hooldamisel keemiliste tõrjevahendite kasutamist või kui

see on vältimatu, siis kooskõlastama tegevuste aja ja keemiliste materjalide kasutamise

Keskkonnaametiga;

4) tagama põlevmaterjali ohutu kauguse ehitisest, muust põlevmaterjalist, krundi

välispiirist, elektrijaotlast või elektrijaotuspunktist;

5) likvideerima kinnisasjadelt ehitus- ja muud jäätmed hiljemalt kahe kuu jooksul ehitiste

kasutusloa saamisest arvates;

6) tagama kinnisasju mõjutava ohu korral ohutusabinõude kasutuselevõtmise ning

kinnisasja kahjustavate või selle väärtust vähendavate asjaolude kõrvaldamise ja

tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama kinnisasja omanikule asjaoludest,

mis võivad vähendada kinnisasjade väärtust;

7) tegema kinnisasjadel vaid kinnisasja omaniku kirjalikul nõusolekul tavapärast

korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi, mis ei ole otseselt vajalikud

taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste ehitamiseks ja mille tegemise vajadust ei

olnud enne lepingu sõlmimist võimalik ette näha.

4.3. Hoonestusõiguse tasu maksmine toimub alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse

kandmise kuupäevast kuni hoonestusõiguse kehtivuse lõppemiseni. Ehitusperioodil tasub

hoonestaja ainult enampakkumisel kujunenud maakasutustasu. Tootmisperioodil võib

maakasutustasule lisanduda tootmiskomponent, mis leitakse eksperdi koostatud

hindamisaruande alusel määratud protsendina hoonestaja toodetud elektrienergia

müügitulust aastas.

Hoonestusõiguse tingimused sätestatakse täpsemalt riigivara valitseja tehtavas kinnisasjade

kasutamiseks andmise otsuses ja hoonestusõiguse seadmise lepingutes, mille koostab tehingut

tõestav notar.

5. Sõlmitavast lepingust riigile tulenevad kulud ja tulu

Kinnisasjad antakse kasutamiseks turupõhise tasu eest ja lepinguga kohustatakse

enampakkumise võitjat kandma kõik taastuvenergia tootmise ettevalmistamise, ehitiste

rajamise, käitamise ja likvideerimisega ning muud kinnisasjade valdamisega seotud otsesed ja

kõrvalkulud. Seega ei tulene sõlmitavatest hoonestusõiguse lepingutest riigile kulu ning laekub

riigieelarvesse tulu.

Eelnõu ja seletuskirja koostasid Maa- ja Ruumiameti maa tehingute ja toimingute osakonna

nõunik Tiina Vooro (5698 0664 [email protected]) ning Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeeriumi maa- ja ruumipoliitika osakonna nõunikud Antti Pääsukene

([email protected]) ja Eike Pärnamägi (5343 7818, [email protected]).

Kinnisasjade kasutusse andmise kohta on algatatud riigi kinnisvararegistris menetlus nr 25-

5257, kuhu on lisatud menetluse dokumendid.

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister