Kiri

Eksperthinnang nr 022-24-VIL Vara: Äralõige hoonestatud kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 4042039,

millele vastab katastriüksus 79704:002:0122 Aadress: Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa Väärtuse kuupäev: 18.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 15.03.2024 Hüvitusväärtused: 1 m² hüvitusväärtus metsata metsamaal 0,41 €/m²

äralõike 1671 m² hüvitusväärtus 690 €

Kaasnevaid kahjud 108 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Koostaja: Krista Õigus Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent: Mirje Kallaste Kutseline hindaja

Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

2

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Sisukord

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ......................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ...................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ........................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ........................................................................ 5

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................................................................ 5

3. Hinnatava vara kirjeldus .......................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................... 5 3.2. Omandisuhted ........................................................................................................................................................ 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................. 8 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................. 11

4. Turuülevaade ......................................................................................................................................................... 12 4.1. Majandusülevaade ................................................................................................................................................ 12 4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga) ............................................................................................... 13

4.2.1. Müügitehingud .............................................................................................................................................. 18 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................. 19 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................... 19

4.3. Parim kasutus ........................................................................................................................................................ 20

5. Hindamine ............................................................................................................................................................. 22 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted .......................................................................................................... 22 5.2. Hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................................. 22

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ................................................................ 22 5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................................ 25

6. Hindamistulemus ................................................................................................................................................... 25

Lisa 1. Fotod .............................................................................................................................................................. 26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................... 27

Lisa 3. Äralõike joonised ............................................................................................................................................ 29

Lisa 4. Kasvava metsa hindamisakt ............................................................................................................................ 31

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus ........................................................................................................................... 33

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid .................................................................................................................................. 36

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ........................................................................................................................ 37

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

3

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige hoonestamata kinnistust (maatulundusmaa 100%), reg. osa nr 4042039, millele vastab katastriüksus 79704:002:0122

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

Omanik Valma Saeveski OÜ (registrikood 11185818)

Katastritunnused Kinnistu koosneb kahest katastriüksusest: 79704:002:0122 ja 79704:002:0124 Äralõige paikneb katastriüksusel 79704:002:0122

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse 79704:002:0122 pindala

3,1 ha

Kõlvikute koosseis katastriüksusel 79704:002:0122

Metsamaa 3,04 ha, muu maa 0,06 ha

Katastriüksuse hoonestus Puudub

Planeeringud Viljandi valla kehtiva1 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamaa alale. Detailplaneering puudub.

Äralõike pindala 1671 m²

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust. Eksperthinnang on esitamiseks Transpordiametile.

Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava varaga.

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Väärtuse kuupäev 18.02.2024

Hindamisaruande kuupäev 15.03.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/164-1, 25.01.2024. Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 52 Viljandi–Rõngu km 25,093–41,420 Mustla–Kaubi lõigul.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Katastriüksuse müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks. Äralõike likviidsust hinnata ei ole võimalik, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldavate varadega ehk puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsust.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu metsata metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Tegelikud tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD

Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel olulisi vastuolusid tegelike andmete ja avalike registrite vahel.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1671 m2 hüvitusväärtus 690 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 12 610 (kaksteist tuhat kuussada kümme) eurot

Kaasnevaid kahjud 108 eurot.

Saamata jäävat tulu ei esinenud.

1 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

4

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Hindamisaruande koostaja

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent2

/allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

Registriosa nr 4042039

Vara liik Kinnisasi (maatulundusmaa)

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel kinnisasja äralõike hüvitusväärtuse hindamine. Hindamise läbiviimisel lähtutakse KAHOSe §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatust.

Väärtuse liik Hüvitusväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Maa-ametile antud kõigi autori varaliste õiguste teostamise õigus. Samuti on hindamise lähteülesannetes ära märgitud, et hindamisaruanded on vastavalt avaliku teabe seadusele avalikud, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

5

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel ei ole arvestatud hüpoteekidega.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas (lähteülesanne, äralõigete joonised) 25.01.2024

Kohapealne ülevaatus 18.02.2024

Omaniku esindaja Olav Arusega infovahetus telefoni teel 12.03.2024

Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 18.02.2024

Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 18.02.2024

Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 15.02.2024

Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 29.02.2024

Avalike kinnisvaraportaalide andmed, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 29.02.2024

Viljandi valla koduleht. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10. https://www.viljandivald.ee/tarvastu-uldplaneering

21.02.2024

Detailplaneeringute info päring planeeringuteregister, https://viljandivald.ee/ 29.02.2024

Allhange Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt tehtud puistu hindamine 26.02.2024 (vara kohapealne ülevaatus 21.02.2024)

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 18.02.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Krista Õigus ja kutseline hindaja Mirje Kallaste

Ülevaatuse juures viibinud isik Ülevaatus teostatud iseseisvalt.

Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas hinnatavat vara äralõike osa.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud. Kinnistu piire hindajale looduses ettenäidatud ei ole.

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Viljandi maakonnas Viljandi vallas Unametsa külas, 52 Viljandi-Rõngu tee ääres ja piirneb hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega ning ühest küljest Anni ojaga.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

6

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: http://www.maaamet.ee/

Mikroasukoht

Iseloomustus Tegemist on hajaasustusalaga, ümbrusesse jäävad valdavalt põllu- ja metsamaad, vähesed üksikelamud koos abihoonetega. Maakonna keskus, Viljandi kesklinn, paikneb ca 30 km kaugusel kagu suunas. Mustla aleviku keskus jääb ca 8 km kaugusele.

Konkureerivad turupiirkonnad Viljandi vald ja selle lähialad. Ca 20 km raadiuses on mitmed põllu- ja metsamajandusettevõtted.

Piirkonna hoonestus Ümbruskonna hoonestuse moodustab valdavalt hõredam hoonestus (üksikelamud ja nende abihooned, n-aegsed laudad jms).

Infrastruktuur Sotsiaalobjektid ja teenindusasutused Kaubanduskeskus-meelelahutus

Viljandi linnas ja Mustla alevikus Viljandi linnas

Haljastus ja heakord Rohkelt looduslik madal- ja kõrghaljastus

Veekogud Puuduvad

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmine, sest vara asub suurema maantee ääres.

Juurdepääs Juurdepääs 52 Viljandi-Rõngu teelt, tugimaantee, asfalteeritud ja avalik (riigiomand)

Tee skeem

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad

Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad läheduses puuduvad.

Parkimine Piirkonnas parkimine tasuta. Ümbruses parkimisvõimalused sõiduteedel.

Ühistransport Läheduses, ca 500 m

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

7

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 4042039

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Valma Saeveski OÜ (registrikood 11185818)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos

Hüpoteek Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Hindamisel ei ole arvestatud hüpoteekidega. Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, eesvoolu kaitsevöönd, ranna või kalda ehituskeeluvöönd, ranna või kalda veekaitsevöönd, ranna või kalda piiranguvöönd, maaparandushoiuala.

Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust

Kitsenduste kaart ja loetelu:

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

8

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: geoportaal.maaamet.ee Rendilepingud Puuduvad

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.

3.3. Maakasutus

Katastritunnus 79704:002:0122

Ortofoto

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Pindala 3,1 ha

Kõlvikute koosseis kokku Metsamaa 3,04 ha, muu maa 0,06 ha

Üldplaneering Viljandi valla kehtiva3 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus metsamaa alale. Tagada tuleb olemasolevate maaparandussüsteemide funktsioneerimine.

Väljavõte üldplaneeringu maakasutuse kaardist:

3 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

9

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Õu hoonetega

Metsamaa

Põllumaa

Muud alald (summeeritud lagedad alad, põõsastikud)

Väärtuslik põllumaa Allikas: Viljandi valla üldplaneering Detailplaneering Puudub

Detailplaneeringu joonis: Puudub

Miljööväärtuslik planeering Puudub

Miljööväärtusliku ala joonis: Puudub

Kuju, reljeef Kinnisasjast tehtav äralõike kuju on valdavalt kitsas siilakas, tasase reljeefiga. Piirneb maanteega, katastriüksus on korrapärase kujuga ja kompaktne metsamaa.

Hooned Puuduvad

Rajatised Puuduvad

2022 maa hindamise alusel väärtus (€/m2)

Maa maksustamishind (alates 01.01.2024) Metsamaa 0,20 €/m2, muu maa 0,04 €/m2

Perspektiivne boniteet Metsamaal 38 (LPg muldadel), 48 (Go muldadel), 37 (Go1;Go muldadel), 53 (M’ muldadel)

Mullastik Kinnistu mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist põllutüübilise maaga (mulla nimetus LPg, Go, Go1;Go ) Gleistunud kahkjad leetunud mullad (LPg) on kultuurmaana kasutamise mõttes üle keskmise viljakad. Kuna mulla ülakihis on valdavalt saviliiv või kerge liivsavi siis on hästi haritavad aga vajavad lupjamist. Lubjatult on sobilikud enamiku põllukultuuride kasvatamiseks. Leostunud gleimullad (Go) on alaliselt liigniisked mullad. Põllumajanduslikus kasutuses olevaid gleimuldi on enamasti parandatud kuivendamisega, kuivendamata mullad üldjuhul kultuurmaaks ei sobi. Kuivendatud leostunud gleimullad põllumuldadena on neutraalse reaktsiooniga. Mullad on suhteliselt tüseda huumushorisondiga, kõrge huumusesisaldusega, hea ja püsiva struktuuriga, suure aktiivveemahutavusega ja harimiskindlad.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

10

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/mullakaart

Maaparandus-süsteemid Maaparandussüsteemide kaardirakendusel piirneb kinnistu maaparandusehitiste reguleeriva võrkuga ning jääb maaparandushoiualasse. Maaparanduskraavide olemasolu mõjutab turuväärtust positiivselt.

Kõlvikute koosseis Metsamaa 3,04 ha, muu maa 0,06 ha.

Hinnatav äralõike osa jääb metsamaa kõlviku alale.

Allikas: https://www.minu.kataster.ee/ Katastriüksuse kõlvikute päring

Piirded Äralõike osas puuduvad

0,18 ha

1,14 ha

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

11

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Metsaportaalis metsamaa eraldiste kaart Allikas: https://register.metsad.ee/#/ Äralõikega piirnevate eraldiste kasvukohatüüp

Eraldis nr 2, I boniteediklass, naadi kasvukohatüüp Eraldis nr 3, I boniteediklass, naadi kasvukohatüüp

3.4. Äralõige

Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel on kokku äralõige 1671 m². Äralõige moodustab kinnistu pindalast 5,39 %.

Asukoht Vastavalt hindajale esitatud 52 Viljandi-Rõngu tee lõigu rekonstrueerimise joonisele paikneb äralõige kitsaste ribadena piki kinnistul maanteeäärset rohtunud osa mille sisse jääb osaliselt ka metsamaa. Äralõige jääb maantee kaitsevööndisse.

Äralõike kirjeldus Äralõiked on kitsa siilu kujulised. Äralõigete alal on teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Tellija poolt hindajale looduses äralõike piire ei näidatud. Tulenevalt oma pindalast, kujust ja paiknemisest äralõige eraldiseisvana elu- ja ärikondlikku ehitusõigust ei oma – tegemist on turule mittesuunatud varaga. Äralõige piirneb metsamaa kõlvikuga.

Äralõike paiknemine

Allikas: Lähteülesanne

Kinnistul kavandatud tegevuste kirjeldus:

Raadamine, kraavide ja nõlvade rajamine äralõike ulatuses, kraavi puhastamine. Äralõike suurus tuleneb ohutuse tagamiseks tehniliselt vajaliku tee maa-ala ulatusest ja sademevete juhtimisest.

Mullastik Kinnistu äralõikel mullastiku näitajad on valdavalt head ehk valdavalt on tegemist keskmisest kõrgema viljakusega maaga (valdavalt mulla nimetus LPg,Go)

Äralõike ehitised Puuduvad

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

12

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Äralõike tehnosüsteemid

Puuduvad

Veekogu Katastriüksus piirneb ühest küljest Anni ojaga, mis jääb vähesel määral äralõike osasse.

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allejääva maaüksuse senisel metsamajanduslikul otstarbel kasutamine jätkusuutlik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega kahju, sh negatiivset mõju vara turuväärtusele.

4. Turuülevaade

4.1. Majandusülevaade

PROGNOOS. Käimas on vinduv majanduslangus4 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4- 5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel. Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga

4 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 19.12.2023

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

13

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:

2022 2023* 2024* 2025* 2026*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,99 37,44 38,87 41,09 43,18

majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,5 -0,4 3,2 3,2

hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,4 2,4 2,2

töötus (%) 5,6 6,8 9 8,1 7,8

keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1827 1948 2036 2143

keskmise palga muutus (%) 11,7 11,1 6,6 4,5 5,2

eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -2,9 -3,4 -4,5 -3,6 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate5 põhjal järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 107 võõrandamistehingut, millest 40 584 olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 29%, sh ostumüügitehingute arv 16%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali kogumahtusid, kuid hinnatasemed vähenenud nõudluse taustal veel oluliselt ei langenud. Tehingute koguväärtus vähenes võrreldes 2022. aastaga 17% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. 2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,4%). Nii korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 17%. Korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus vähenes aastaga 0,31 miljardit eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus langes samuti aastaga 0,52 miljardit eurot ning langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2023. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui madalaimate mediaanhindadega olid Ida-Viru ja Jõgeva maakond, vastavalt 9000 ja 10 000 eurot, siis kõrgeima mediaanhinnaga oli Harju maakond, kus mediaanhinnaks oli 100 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2023. aastal 6500 eurot, mis on umbes neljandiku võrra suurem kui 2022. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2023. aastal Jõgeva ja Põlva maakondades. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis oli ligi 7139 eurot hektari kohta.

4.2. Maatulundusmaade turuülevaade (2023 seisuga)

Maa-ameti kinnisvataturu aastaülevaate põhjal tehti 2023 aastal pindalaliselt maatulundusmaa sihtotstarbe lõikes enim tehinguid metsamaaga, 64 %, sellele järgnes 19 % haritav maa ja looduslik rohumaa 8,5%. Eestis kokku tehti haritava maaga 354 tehingut, mida on ca 3% rohkem kui 2022 aastal. Haritava maa mediaanhind oli 6500 €/ha, olles ca 25 % kõrgem kui aasta varem. Kõige rohkem tehti haritava maaga tehinguid Lääne-Virumaal (51 tk), Tartumaal (34 tk) ja Viljandimaal (31 tk). Haritav maa oli kõige hinnatum Põlva, Tartu ja Jõgeva maakonnas, kus mediaanhind oli kõrgeim, jäädes vahemikku 7230 – 8000 €/ha, madalaim oli Hiiumaal 3019 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade tehinguid oli 619, mida on -20% vähem kui 2022 aastal. Mediaanhinnaks terves Eestis oli 7358 €/ha, mis võrreldes varasema aastaga on jäänud sarnasele tasemele (2022 oli mediaanhind 7323 €/ha) Kõige rohkem tehti tehinguid Saare maakonnas 88 tk ja Pärnu maakonnas 82 tk. Kasvava metsaga metsamaade kõrgeim mediaanhind oli Tartumaal (10 483 €/ha) ja Võrumaal (9 691 €/ha) ning madalaim mediaanhinnaks on Lääne maakonnas (5 283 €/ha). Kasvava metsata metsamaade tehinguid oli eelmisel aastal Eestis kokku 59 tk ja nende mediaaanhind oli 3471 €/ha, mis on võrreldes varasema aastaga tõusnud ca 32%.

5 Maa-amet, Eesti Kinnisvaraturg 2023, 08.02.2024 (https://maaamet.ee/media/2980/download)

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

14

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda. Okaspuupalkide hinnades aasta viimases kvartalis suuri kõikumisi ei olnud, kuid kokkuvõtlikult olid nad kerges languses. Kvartaliga männipalk odavnes 0,4%, männipeenpalk 2,1%, kuusepalk 0,5% ja kuusepeenpalk 0,6%. 2022. aasta detsembriga võrreldes on hinnad märgatavalt rohkem odavnenud. Aastaga on männipalgi hind langenud 16,2% (16,3 €/tm), männipeenpalgil 21,5% (20,3€/tm), kuusepalgil 16,7% (15,5 €/tm) ja kuusepeenpalgil 12,1% (10,7 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel männipalgil 84,40 €/tm, männipeenpalgil 74,08 €/tm, kuusepalgil 77,58 €/tm ja kuusepeenpalgil 77,17 €/tm.6 Erametsa ümarpuidu hinnad käibemaksuta lõpplaos seisuga detsember 20237

Sort Hind euro Hinnamuutus võrreldes eelmise

kvartali hinnaga

Hinnamuutus võrreldes

aasta taguse hinnaga

männipalk 84,4 -0,4% -16,2%

männipeenpalk 74,08 -2,10% -21,5%

kuusepalk 77,58 -0,50% -16,7%

kuusepeenpalk 77,17 -0,60% -12,1%

kasepakk 167,3 -4,20% -11,0%

kasepalk 119,23 1,40% -14,9%

haavapalk 56,83 -7,70% -36,5%

lepapalk 57,79 -15,80% -30,7%

männipaberipuit 58,61 11,10% -25,7%

kuusepaberipuit 58,61 11,10% -24,9%

kasepaberipuit 55,58 0,40% -48,5%

haavapaberipuit 50,53 15,30% -32,7%

küttepuit 42,43 -1,00% -36,8% Riigimetsast müüdavate okaspuupalkide hinnad olid aasta lõpus languses, kusjuures männipalgid odavnesid kuusepalkidega võrreldes enam. Suurim kukkuja oli männilatt (26,1%). Männipalgi hind odavnes 13,7% ja männipeenpalgi hind 12,6%. Kuuselatt odavnes samal ajal 5,2%, kuusepeenpalk 11% ja kuusepalk 8,2%. Aastataguse ajaga hindu võrreldes on pilt mõningal määral erinev. Suure hinnalanguse (28,3%) tegi läbi männipalk. Männipeenpalgi hind alanes 17,9%, männlatil 8,3%, kuusepeenpalgil 3,3% ja kuusepalgil 1,6%. Ainsana tõusis aastaga hind kuuselatil 4,7%. Soome okaspuupalgi turul kukkusid hinnad 2023. aasta lõpus eriti tugevalt peenpalkidel. Nii odavnes männipeenpalk kolme kuuga 19,7%, kuusepeenpalk 10,8% ja kuusepalk 1,9%. Ainsana tõusis hind männipalgil (1,8%). 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes näeme, et kuusepalgi hind on väikeses miinuses (-0,9%). Männipalk kallines 1,8%, kuusepeenpalk 9,7% ja männipeenpalk 17,4% (vt joonis 3 ja tabel 3). Erametsast müüdavatest lehtpuu jämesortimentidest ei odavnenud ainsana kasepalk, mis kolme kuuga kallines 1,4%. Kasepaku hind langes samal ajal 4,2%, haavapalgil 7,7% ja lepapalgil 15,8%. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnad kukkunud oluliselt rohkem, kusjuures eriti suur oli see haava- ja lepapalgil. Nii on aastaga kasepakk odavnenud 11% (20,6 €/tm),

6 Ülevaade 2023. aasta IV kvartali puiduturust. OÜ Tark Mets. Puiduturu ülevaate koostamisel on pärast Keskühistu Eramets (edaspidi KÜ Eramets) moodustamist kasutatud ümarpuidu hindade arvutamiseks KÜ Erametsale ettevõtete poolt tehtud hinnapakkumisi. Alates 2014. a IV kvartalist on lisatud Eesti Puidumüügikeskuse (EPK) hinnastatistika. Mõlemad hinnastatistikad tuginevad kindlate ettevõtete ostuhindade aritmeetilisele keskmisele. Kui algselt esitleti mõlemat statistikat eraldi, siis alates 2016. aasta algusest on kasutusel ühine hinnastatistika. Et tulemused oleksid varasemate perioodidega võrreldavad, on nad ümber arvutatud kuni 2014. a detsembrini, mil alustati EPK hinnastatistika kogumist. Enne 2014. aasta detsembrit toodud keskmised hinnad tuginevad jätkuvalt ainult KÜ Erametsa hinnastatistikale. Ühise nimena kasutatakse alates 2016. aastast erametsa hinnastatistika. 7 Hinnastatistika aluseks on KÜ Erametsale ja EPK-le ettevõtete poolt pakutud sortimentide aritmeetilised keskmised lõpplaohinnad.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

15

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

kasepalk 14,9% (20,9 €/tm), haavapalk 36,5% (32,7 €/tm) ja lepapalk 30,7% (25,6 €/tm). 2023. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli keskmine hind erametsa hinnastatistika alusel kasepakul6 167,30 €/tm, kasepalgil7 119,23 €/tm, haavapalgil 56,83 €/tm ja lepapalgil 57,79 €/tm. Paberipuiduturul jätkus aasta kolmandas kvartalis alanud hinnatõus. Kvartaliga kasvas okaspuupuidu hind 11%, kasepuidul 0,4% ja haavapuidul koguni 15,3%. Novembrist alates on kallimaks paberipuidu sordiks okaspuupaberipuit. Haavapuit hoiab traditsiooniliselt odavaima sordi tiitlit, kuid on märgatavalt vähendanud vahet kasepuiduga. Eelmise aasta detsembriga võrreldes on kõik hinnad väga tugevalt miinuses. Riigimetsast müüdavate paberipuidu sortide hinnad on jätkuvalt langustrendis. Oktoobris-novembris kukkusid hinnad järsult, detsembris nad tõusid, kuid jäid septembri tasemest päris kaugele. Kolme kuuga on kõige vähem odavnenud kuusepuit (7%). Talle järgnevad männipuit (9,6%), kasepuit (14,7%) ja haavapuit (22%). Kallimaks sordiks on üle pika aja tõusnud kuusepuit. Viimati oli nii 5 aastat tagasi. Odavaimaks sordiks on traditsiooniliselt haavapuit. 2022. aasta detsembriga hindu võrreldes on hinnalangus palju-palju suurem. Aastaga on kõige enam odavnenud kasepuit (59,2%). Talle järgnevad haavapuit 48%, kuusepuit 40,5% ja männipuit 35,6%. Aasta viimasel kvartalil küttepuidu hind langes üks protsent ning jäi aasta lõpuks pidama tasemel 42,43 €/tm. Kodutarbijale lisandus eelpool toodud hinnale veel käibemaks 20%, mis tegi lõpphinnaks 50,92 €/tm. 2024. aastast alates on käibemaksu suurus 22% ja sel juhul oleks lõpphind 51,76 €/tm. Aastataguse ajaga küttepuidu tänast hinda võrreldes on see väga tugevalt kukkunud (36,8% ehk 24,7 €/tm). Riigimetsast müüdava küttepuidu tihumeetri hind võrreldes 2022. aasta detsembriga on 44,1% madalam. RMK poolt koju toodav eratarbijale mõeldud küttepuidu hind muutus 2. jaanuaril 2024. Kuni 10- tihumeetrise lehtpuu küttepuidu koguse tarnimisel tõusis hind 5,1% ja okaspuupuidul 3,7%. 24-tihumeetrise lehtpuidu koorma tarnimisel kasvas hind 6,3% ja okaspuupuidu korral 4,5%. RMK poolt müüdava hakke hind aastataguse ajaga võrreldes on 6,2% madalam. Raidmete varumise hind eratarbijale pole muutunud. Lageraie- ja harvendusraielangil maksab see 115 €/ha ja teistel raiealadel 138 eur/ha ning sellele lisandub käibemaks.8 Puidu varumis- ja transpordikulud

Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne. Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed. Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei prognoosi. 9

8 RMK 29.01.2024 9 Allikas: https://erametsaliit.ee/wp-content/uploads/2024/02/puiduhinnad-2023-iv-kv.pdf

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

16

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Maa-ameti tehinguregistri andmetel tehti Eestis 2023 aastal kasvava metsamaaga 619 tehingut, mida oli oliuliselt vähem võrreldes 2022 aasta tehingutega (-24%). Keskmiseks hektari hinnaks kujunes eelmisel aastal 8834 eurot, mis on aastaga natuke tõusnud (2022.a. oli 8 695 €/ha). 2023 aasta metsamaade tehingud Eestis:

Piirkond Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

Harju maakond 56 351,7 6 2 517 813 8 454 6 339 5 125 2 194 20 906

Hi iu maakond 24 182,7 7,6 1 129 443 5 842 5 902 2 187 2 304 11 075

Ida-Viru maakond 20 136,8 6,8 909 895 8 177 6 826 5 694 2 143 18 000

Jõgeva maakond 24 238,8 10 2 404 602 9 307 9 524 4 471 1 712 17 830

Järva maakond 41 301,1 7,3 2 905 700 9 514 9 239 4 989 1 520 21 282

Lääne maakond 34 276 8,1 1 737 779 6 979 5 283 4 640 1 587 24 415

Lääne-Viru maakond 55 450,9 8,2 3 944 350 8 889 8 113 4 756 1 581 21 305

Põlva maakond 25 151,8 6,1 1 729 300 11 825 7 938 9 123 2 101 33 824

Pärnu maakond 82 644,7 7,9 6 231 296 9 715 7 707 6 207 2 088 25 281

Rapla maakond 53 415,6 7,8 3 119 154 7 917 6 556 4 285 2 200 26 502

Saare maakond 88 552 6,3 3 957 426 7 080 5 657 4 942 1 786 26 144

Tartu maakond 32 188,9 5,9 2 314 700 11 246 10 483 5 661 2 691 27 778

Valga maakond 10 76,2 7,6 814 283 9 435 9 479 6 327 1 590 21 459

Viljandi maakond 36 279,6 7,8 2 520 700 9 595 8 585 4 181 3 072 20 391

Võru maakond 39 269,8 6,9 2 749 172 10 689 9 691 5 378 1 848 22 908

Eesti 619 4 516,40 7,3 38 985 613 8 834 7 358 5 418 1 520 33 824

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Metsata metsamaa tehinguid tehti Eestis eelmisel aastal 59 tk, mediaanhinnaga 3471 €/ha ja keskmise hinnaga 3718 €/ha, mis on oluliselt tõusnud võrreldes varasema aastaga. Kasvava metsata metsamaa tehingud 2020-2023 aastal:

Eesti kokku Arv Kogupindala (ha)

Keskmine pindala (ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha)

Mediaan (€/ha)

Standardhälve (€/ha)

Minimaalne hind (€/ha)

Maksimaalne hind (€/ha)

2020 50 334,6 6,8 428 718 1295 1272 340 600 2091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1859 1960 602 711 2836

2022 36 179,2 5 478 640 2617 2636 741 990 4157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3718 3471 1315 811 7141

Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated

Maa-ameti analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (metsamaa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10% ning kus tehingu toimumise hetkel on olnud tegemist valdavalt raielangiga. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, samuti vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud, plokktehingud. Sellele vaatamata, ei saa kõrgeima hektarihinnaga tehingute puhul välistada elukondlikku või muud kasutusperspektiivi, kuna vastav info tehingute andmebaasist ning avalikult kättesaadavast teabest üheselt ei nähtu. Metsamaadega tehakse tehinguid valdavalt keskmisi ja paremaid kasvukohatüüpe sisaldavate maadega, mistõttu peegeldavad raielankide Eesti keskmine hind ja mediaanhind keskmiste ja keskmisest mõnevõrra paremate metsamaade väärtust. Tehingute analüüsil on lähtutud ortofotodest ja katastriandmetest, seega pole teada, kas metsauuendustöid on teostatud või mitte. Raielankide keskmise hinnataseme järsk kasv võib indikeerida disproportsiooni nõudluses ja pakkumises, investorite suurenenud huvi maatulunduslike varade osas, metsandusvaldkonna ettevõtete valmisolekut soetada paremaid maid kõrgema hinnaga, kuid ka eraisikute soovi paigutada raha seni suhteliselt madalalt hinnatud kinnisvarasse. Tegelik lagedate metsamaade tehingute arv on oluliselt suurem, kuna arvestatav hulk müüdud kinnisasju jääb pindalalt alla 2 ha ning allapoole ülevaates seatud kõlvikulist osakaalu (90%), samuti on müüdud lagedaid metsamaid plokktehingute koosseisus. Maa-ameti kinnisvaraturu kvartali ülevaates tuuakse välja Eestis lageraiega kinnistute tehingute kokkuvõte kvartalite kaupa, mille põhjal on metasta metsamaade hektari hind viimase aasta jooksul tõusnud võrreldes varasema perioodiga.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

17

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viimase 5 kvartali metsata metsamaa hektari mediaanhind Eestis. Avaldamise aeg Periood Mediaanhind (€/ha)

Aprill 2023 2022 II kv – 2023 I kv 2707

Juuli 2023 2022 III kv – 2023 II kv 2960

Oktoober 2023 2022 IV kv – 2023 III kv 3469

Jaanuar 2024 2023 I kv – 2023 IV kv 3471 Allikas: https://maaamet.ee/kinnisvaraturu-kvartali-ulevaated

Viljandimaal on 2023 aastal võrreldes eelneva aastaga tehingute arv jäänud sarnasele tasemele kuid hektari keskmine hind on tõusnud. Maa-ameti tehingute andmebaasi aastaülevaate andmetel sõlmiti 2023 aastal metsamaa 36 tehingut, mis on rohkem kui 2022 (35 tk), kusjuures keskmine hektari hind oli 2023 aastal 9595 eurot, mis on tõusnud (2022.a. oli hektari hind 7558 €). Eelmise aasta andmete põhjal oli Viljandimaal kõrgeim tehinguaktiivsus metsamaadega Viljandi vallas (16 tehingut) aga kõrgeim hinnatase oli Mulgi vallas (20 391 €/ha). Metsamaa tehingud Viljandimaal 2018 – 2023.a:

Aasta Arv

Kogu-

pindala, ha

Kesmine

pindala ha

Tehingute

summa, €

Keskmine

hind, €/ha

Mediaan,

€/ha

Standardhälve,

€/ha

Minimaalne

hind, €/ha

Maksmaalne

hind, €/ha

2018 93 726,40 7,8 3 727 737 5 247 4 635 3 180 918 16 200

2019 96 763,60 8,0 3 893 855 5 532 4 982 2 683 654 14 151

2020 104 687,90 6,6 3 626 019 5 125 5 073 2 418 585 12 430

2021 41 343,60 8,4 2 285 200 6 647 6 349 3 315 1 741 15 472

2022 35 243,8 7,0 1 880 000 7 558 6 332 4 382 1 241 18 537 Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaasi aastaülevaated Maa-ameti tehingute andmebaasi põhjal oli Viljandi maakonnas minimaalse ja maksimaalse tehinguhinna kõikumine märkimisväärne, kuid metsamaa hind sõltub oluliselt metsatagavarast, mistõttu statistilised andmed on väheinformatiivsed ning viitavad eelkõige, metsatagavara müügi osakaalule. Metsamaa tehingud Viljandimaal valdade lõikes 2019-2023.a:

Pindala (ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Min. Max. Min. Max. Mediaan Keskmine

2019

Mulgi vald 29 9,30 8 500 136 000 1 094 9 295 4 035 4 376 Põhja-Sakala vald 57 9,20 2 950 156 500 120 13 953 4 223 4 631 Viljandi vald 50 8,80 5 317 110 000 1 139 14 151 4 519 5 133

2020

Mulgi vald 44 10,40 2 795 260 000 499 12 958 4 675 4 812

Põhja-Sakala vald 33 7,10 2 400 120 000 617 12 430 4 839 5 043 Viljandi vald 63 6,30 1 548 140 000 525 11 881 4 167 4 503

2021

Mulgi vald 29 8,90 7 000 302 990 1 517 13 389 4 464 5 675 Põhja-Sakala vald 40 10,80 3 230 285 000 1 357 15 472 6 953 7 270 Viljandi vald 54 7,70 2 556 240 000 482 14 330 4 280 5 104

2022

Mulgi vald 13 11,60 12 000 285 350 2 496 17 180 7 571 8 557 Põhja-Sakala vald 29 9,70 3 500 350 000 1 241 29 412 6 161 8 241 Viljandi vald 35 7,10 3 759 171 300 449 20 000 6 556 8 147

2023

Mulgi vald 16 4,50 12 000 300 000 3 810 22 244 9 663 10 351 Põhja-Sakala vald 21 6,90 3 000 161 000 898 21 224 8 925 10 662 Viljandi vald 38 8,20 4 000 320 000 1 010 16 794 6 723 7 434

***Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Allikas: Maa-amet, tehingute statistika

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

18

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Viljandimaal on põllu- ja metsamaade vastu ostuhuvi olemas ning piirkonnas on mitmeid aktiivsemaid põllu- ja metsamajandustootjaid.

4.2.1. Müügitehingud

Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Mulgi vald, Veskimäe küla August 2022 12 000 4,52 3,57 2655 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa. Juurdepääs teelt puudub.

Põhja-Sakala vald, Paelama küla

Mai 2022 8500 2,69 2,65 3160 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika ja naadi. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Leie küla Mai 2022 58 500 15,87 15,83 3686 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa, naadi, jänesekapsa-kõdusoo. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Parika küla Aprill 2022 6000 2,93 2,71 2048 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lolu küla Oktoober 2021

6 000 2,01 1,96 2985 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp jänesekapsa-mustika. Juurdepääs puudub.

Viljandi vald, Riuma küla Oktoober 2021

18 018 8,58 8,55 2100 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, kasvukohatüüp valdavalt jänesekapsa- kõdusoo ja naadi, vähesel määral angervaksa.

Viljandi vald, Odiste küla Juuni 2021 5 990 2,58 2,56 2322 Teostatud lageraie, kasvukohatüübid valdavalt naadi ja vähemal määral angervaksa. Juurdepääs teelt puudub.

Viljandi vald, Lätkalu küla Detsember 2020

3 700 2,75 2,69 1345 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 1,4 ha kasvab valdavalt haab ja vähesel määral kuuse ca 10a

Põhja-Sakala vald, Punaküla August 2020 8 000 5,54 4,44 1444 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, 0,3 ha on raieküpset kaske ja 0,5 ha kasvab 18-28a valdavalt hall lepp

Viljandi vald, Vaibla küla Juuli 2020 21 310 11,23 8,11 1898 Valdavalt kinnistul teostatud lageraiet, raieküpset metsa kasvab veel 0,54 ha (valdav puuliik mänd) ja 0,42 ha kasvab 5a lepa ja kase noorendik.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Kuna metsata metsamaa tehingute hulk väike ning ka raielankide turg ei ole alati läbipaistev, tuginetakse metsamaa väärtuse määramisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse baasväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Analüüsides raielankidega tehtud tehinguid 2017-2023 aastatel ja kasvukohatüüpide tulutootlikkuse seost, on turul kujunenud välja vastavalt metsamaa boniteedile ka hektarite hinnavahemikud. Viljakamate 1A-1 boniteediga kasvukohtatüüpide (jänesekapsa, jänesekapsa-mustika, jänesekapsa-pohla, naadi, sinilille) raielankide keskmine metsata metsamaa hinnavahemik on turul 3000-5000 €/ha, 2-3 boniteediga kasvukohatüüpide (jänesekapsa-kõdusoo, angervaksa, karusambla-mustika, lodu, mustika, pohla, sõnajala) puhul on hinnavahemik 2000-3000 €/ha ning 3-4 boniteediga maade puhul (kastikuloo, karusambla, mustika-kõdusoo, tarna-angervaksa) puhul keskmine hinnavahemik 1000-1500 €/ha ja boniteediga 4-5A (madalsoo, kanarbiku, osja, sambliku, sinika, siirdesoo, tarna, raba) puhul keskmine hinnavahemik 300-1000 €/ha. Samas võib mõjutada raielankide hinda ka asukoht suurema metsamassiivi kõrval, juurdepääsuteed, kokkuveo tingimused ja lõpplao kaugus.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

19

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

4.2.2. Turustatavuse analüüs10

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade lõppkasutajad on reeglina põllumajandus- ning metsamajandusettevõtted. Piirkonnas on mitmeid suuremaid aktiivseid põllumaade ja metsamaade ostjad, kes kasutavad maad oma ettevõtluse tarbeks (näiteks Roger Puit OÜ, Metsamaahaldus AS, OÜ Metsagrupp, OÜ Karpo, AS Põlluvara, Eesti Maavara OÜ, Undi Vili OÜ, OÜ Sakalamaad, OÜ Suislepa Vili, Milligrupp OÜ, Laanekuru OÜ, Saimre Kinnisvara OÜ jt).

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Turul kohanenud isikud, kelle tegevusala on seotud metsamajandusega ja kes reeglina on antud tegevusharus aktiivselt tegutsemas.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Kogu kinnistu rahuldab turusegmendi nõudeid, sest tegemist on suuremasse metsamassiivi jääva varaga, keskmisest suurema pindalaga ja keskmise viljakusega metsamaaga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Tõenäoliselt suurem osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, sest maade pakkumine on suhteliselt pikalt olnud defitsiitne, mistõttu on ootused täiendava maa soetamise vastu kasvanud.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3

Müügiperiood Keskmised müügiperioodid on sarnastel varadel 6-12 kuud

Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal jätkavad kasvamist, sest metsamaa nõudlus ületab pakkumist.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivsed kasutused puuduvad, kuna vara asukohta arvestades ei oleks maa kasutamine muul sihtotstarbel vajalikult põhjendatud (turul puudub oluliselt suurem nõudlus muu sihtotstarbe või kasutusfunktsiooni vastu, või on eelpool nimetatuga sarnaseid varasid piirkonnas pakkumisel mitmeid, mille vahelt valida).

4.2.3. Pakkumine

Kinnisvaraportaalides on metsamajandusliku maa valik kesine ja turutasemest kõrgemate hindadega. Hindamisaruande koostamise ajal on hinnatavas turupiirkonnas, Viljandimaal, pakkumises üksikud metsamajanduslikud maatulundusmaad. Nende pakkumishinnad algavad umbes 5700 €/ha raiutud metsamaade puhul ja lõppevad mitu korda kõrgemate hindadega. Kohati puudub maa majandusliku kasutusotstarbe ja hindade vahel loogiline seos ehk paljud põllu- ja metsamaad püütakse müüa elamuarenduse tarbeks turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga, mis koheselt välistab põllu- ja metsamajandusettevõtte otstarbekuse maad osta. Metsamaa pakkumiste arv on püsinud viimastel aastatel stabiilselt madal, isegi võib öelda, et pakkumiste maht on viimasel poolaastal veelgi vähenenud. Kui umbes pool aastat tagasi oli metsamaade pakkumisi avalikes portaalides umbes kümmekond, siis hindamise hetkel 3. Väheste pakkumiste ja püsiva nõudluse tõttu on pakkumiste hind tõusnud ja kuna ei ole näha põhjust, miks pakkumisi peaks turule lisanduma, siis on oodata hindade kasvu veelgi. Samuti on pakkumiste hind tõusnud, sest soodsama hinnaga varad on ära müüdud. Paljud tehingud tehakse ilma avalikes portaalides kuulutamata, sest huvilised otsivad omanikud ise ülesse või omavad maaomanikega varasemat kokkupuudet, misläbi suurendatakse tehingusse jõudmise tõenäosust.

10 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

20

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Avalikes kinnisvaraportaalides (kv.ee, city24.ee, kv24.ee) on pakkumises järgmised kinnistud:

Ülejäänud avalike kinnisvaraportaalide pakkumisi ei ole välja toodud, sest need ei aita iseloomustada metsamajandusliku maa tegelikku hinnataset või vähemalt mõistlikku omanikupoolset küsitavat metsamajanduslikule maale omast hinda.

Pakkumishinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

4.3. Parim kasutus

Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist Viljandi maakonnas Viljandi vallas Unametsa külas paikneva Annimetsa kinnistuga, mis on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Õiguslikult on hinnatavat vara lubatud kasutada maatulundusmaana, sest Viljandi valla kehtiva11 üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus valdavalt metsamajandusmaa alale. Füüsiliselt on hinnatavat ala võimalik kasutada metsa majandamiseks. Füüsiliselt on võimalik kinnistut ka hoonestada, kui see peaks olema õiguslikult lubatav ja majanduslikult otstarbekas. Finantsmajanduslikult oleks hoonestusse investeerimine väheotstarbekas, sest nõudlus piirkonna uute hoonete vastu on võrdlemisi madal, millele viitab ka väike tehingute maht ja varade madal hinnatase. Samuti ei soosi maad kasutada hoonestatud tootmismaana asjaolu, et hinnatavaga analoogilistes hajaasustuspiirkondades on suurem nõudlus just hoonestamata maatulundusmaade vastu. Seega oleks kinnistu kasutus finantsmajanduslikult otstarbekas maatulundusmaana, mida võib lugeda ka vajalikult põhjendatuks.

11 Kinnisasi asub Viljandi vallas, enne haldusreformi Tarvastu valla territooriumil. Endise Tarvastu valla üldplaneering on kehtestatud Tarvastu Vallavolikogu 06.02.2008 määrusega nr 10..

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

21

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus maatulundusmaana (metsamajanduslik maa). Majanduslikult alternatiivsed kasutusfunktsioonid puuduvad. Hinnatav ala Vastavalt lähteülesandele on hinnatavaks alaks äralõige pindalaga ca 1671 m² . Tegemist on tee maaeralduseks mõeldud pikliku maatükiga, mis moodustab metsamaa ja muu maa kõlvikute pindalast. Äralõikega piirnev maa on igapäevaselt kasutusel metsamaana. Äralõike koosseisu jääb teeperv ja nõva ning osaliselt metsamaa. Äralõike kuju tõttu ei saa seda seda pidada vabal turul kaubeldavaks varaks. Hüvitamise lähtekohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike (turu)väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine:

• Ehitiste likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike koosseisus ei ole ehitisi ja rajatisi ja kinnistu ei kuulu maaparandussüsteemi koosseisu. Kraavi rajamisega tuleb maaparandussüsteemide toimimine Tellijal tagada ka peale äralõike teostamist, mistõttu võib järeldada, et äralõikel ja projektlahendusel ei ole olulist mõju allesjääva kinnisasja osale.

• Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Ehitusõiguse ja planeeringutega arvestatakse hindamisel sedavõrd, kuivõrd turutehingutes nendega arvestatakse. Parima kasutuse analüüsi kohaselt ei ole tegemist hoonestamiseks mõeldud maatükiga, vaid metsamajandamiseks mõeldud maatükiga, mistõttu äralõike tulemusel ei kao ega vähene kinnistul võimalik ehitusõigus.

• Metsa hävimine Äralõike koosseisus on puistu, seetõttu omanikule tekiks selle hävimisel mõõdetav kahju. Äralõike alale jäävad metsamaa kõlvikule mõned puud. Metsakorraldaja Marko Tiik (tunnistus nr 63) poolt koostatud puistu hindamisakti alusel on puistu väärtus 108 €. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud 26.02.2024.a. koostatud akti väljavõte. Seega otseselt kaasnev varaline kahju on 108 eurot.

• Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Selliseid asju hinnataval alal ei esine.

• Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Juurdepääsutee kadumise või selle pikenemise hindamine on oma olemuselt erinev olenevalt sellest, kas teed vajatakse karja ajamiseks, põllutöömasinatega liikumiseks, metsa majandamiseks või elamule ligipääsuks. Siinkohal on oluline hinnata vara tegelikku kasutust. Peale äralõiget juurdepääs säilib olemasoleval kujul.

• Äralõike mõju hoonestusele Kinnistul ei paikne hoonestust ja seetõttu äralõige ei avalda mõju hoonestusele.

• Muud kahjud o Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe

kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Tee äralõike puhul väheneb olemasolev maatükk ca 5,39% võrra, kuid see ei muuda kasutusvõimalusi.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

22

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Saamata jääv tulu: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Hindaja saamata jäävat tulu ei tuvastanud, mida tuleks lisaks ülal leitule täiendavalt hüvitada. Järeldused Vara parim kasutus on olemasoleval kujul maatulundusmaa (metsamajanduslik maa). Äralõikest tingitud hüvitusväärtus koosneb äralõike koosseisu jääva metsamaa turuväärtusest. Saamata jäävat tulu ei esine. Omaniku seisukoht vara väärtuse kuupäeva seisuga Omaniku esindaja Olav Arus vastas telefoni teel, et on teadlik äralõike suurusest ning lõiked on vastuvõetavad.

5. Hindamine

5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hinnatavale varale leitakse turuväärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Vastavalt EVS 875-12 punktile 6.3.3 tuleb eriti suuremate varade puhul silmas pidada, et nende eri osad võivad turu kontekstis olla eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. Mistõttu hinnatava vara kontekstis, kus äralõige katastriüksusest tunnusega 79704:002:0122 maatulundusmaa osast ning see tervikuna koosneb metsamaa ja muu maa kõlvikust, on kinnisasja kui terviku turuväärtus hinnatud hoonestamata maatulundusmaana. Kuna äralõige piirneb valdavalt metsamaa kõlvikuga siis kasutame hüvitusväärtuse analüüsis metsata metsamaade tehinguid.

5.2.1. Äralõikele jääva metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kinnistu metsamaa pindala on 3,10 ha. Kuna äralõige paikneb valdavalt metsamaal siis kasutatakse võrdluseks raielankidega kinnistute vabaturu tehinguid ja leitakse sellele turuväärtus. Toome välja hindajale teadaolevaid maatulundusmaade tehingud sarnastes piirkondades Viljandimaal, kus on valdavalt metsamaa kõlvik ja teostatud lageraiet:

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Kokaviidika küla

Oktoober 2023

14 100 2,61 2,57 5402 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs avalikult teelt.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

23

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Asukoht Tehingu aeg

Tehingu hind, €

Pindala, ha

Metsamaa pindala, ha

Tehingu hind €/ha

Metsamaa

Viljandi vald, Ülensi küla September 2023

30 434 8,51 7,54 3576 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp angervaksa. Juurdepääs avalikult teelt.

Viljandi vald, Oiu küla Märts 2023 14 000 5,56 5,25 2518 Teostatud lageraie, kasvukohatüüp naadi. Juurdepääs erateelt.

Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo

Toodud tehingutest on kasutatud eelmise aasta tehinguid, sest need on ajaliselt kõige uuemad ja seega iseloomustavad turuolukorda väärtuse kuupäeva suhtes kõige paremini. Üldistatult võib öelda, et valik tehingutest on suhteliselt väike, kuna osa tehinguid on tehtud metsa- ja põllumajandusühistute pakett-tehingutena, mille puhul ei saa täpselt öelda ühe objekti hinda. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeeritakse võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühiku valik12 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik13

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus - Ajalist kohandust ei ole rakendatud, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on raielankide tehinguid toimunud vähe ning tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks.

• Asukoha kohandus – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Varad on võrreldavad.

• Kinnistu pindala/metsamaa osakaal – Metsamaade puhul on suurema metsakõlvikuga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind (ca 10% maamassiivi erinevus annab hinnalisa 5%).

• Kasvukohatüüp – Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab mulla viljakust ning metsa kasvupotentsiaali. Parema kasvukohatüübi korral on hind kõrgem. Kohandame 5% halvema kasvukohatüübi tõttu võrdlusvara nr 2. Turul on nõudlus metsata metsamaade järele tõusnud ning seetõttu on vähenenud turul 1-2 boniteediga kasvukohatüüpide hinnavahemik.

• Metsamaa seisukord - Kõrgema hinnaga on sellised maatükid, kus peale lageraiet on jäänud kinnistule puistu või kus on toimunud metsa uuendamine/uuenemine.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele on juurdepääs teedelt olemas ja see on ka õiguslikult tagatud. Kohandamisel arvestatakse, et ilma juurdepääsuteeta kinnistute hinnad on 10-15% madalamad võrreldes kinnistutega, kus juurdepääsuteed on olemas. Samuti on arvestatud, et avalikult teelt juurdepääsuga kinnistud on 5-10% kõrgema hinnaga võrreldes kinnistutega, kus juurdepääs on erateedelt ja tee kasutamiseks servituudid puuduvad või juurdepääs teelt puudub.

12 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 13 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

24

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel:

HINNATAV

VARA 1 2 3

Tehingu hind € kohandamisel 14 100 € 30 434 € 14 000 €

Hektarihind € lähtutakse 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Tehingu aeg hektarihinnast okt.23 sept.23 märts.23

Võrdlus Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud Hinnad ei ole muutunud

Ajaldamine 0% 0% 0%

Hektarihind pärast ajaldamist € 5 402 € 3 576 € 2 518 €

Asukoht Viljandi vald,

Kokaviidika küla

Viljandi vald, Ülensi küla Viljandi vald, Oiu küla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Üldpind, ha/ metsamaa osakaal 3,1 2,61 8,51 5,56

(3,04 ha metsamaa, 0,06

ha muu maa);

(2,57 ha metsamaa, 0,04

ha muu maa);

(7,54 ha metsamaa, 0,67

ha looduslik rohumaa,

0,3 ha muu maa);

(5,25ha metsamaa, 0,22

ha muu maa);

98% metsamaa osakaal 98% metsamaa osakaal 89% metsamaa osakaal 94% metsamaa osakaal

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Kasvukohatüüp/ boniteet Naadi (1 boniteet) Angervaksa (2 ja 3

boniteet)

Naadi (1 boniteet)

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie teostatud lageraie

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs kinnistule Piirneb avaliku teega Piirneb avaliku teega Juurdepääs avalikult

teelt

juurepääs erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Summaarne kohandus: 0% 10% 5%

Kohandatud hektarihind € 5 402 € 3 934 € 2 644 €

0% 10% 5%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 25% 35%

Kaalutud keskmine kohandatud

hektarihind, € 4 069 € 2 161 € 983 € 925 €

VÕRDLUSTEHINGUD

Viljandi vald, Unametsa

küla, Annimetsa

Jänesekapsa

(1 boniteet)

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

eelduslikult metsata

metsamaa

Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud hektari hind: 2161 + 983 + 925 = 4069 €/ha Seega saame kinnistu puistuta metsamaa koos muu maaga turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 3,10 ha x 4069 €/ha = 12 614 € ümardatult 12 610 eurot ehk 0,41 €/m² Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna raielankide turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara turuväärtust.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

25

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

5.2.2. Äralõike väärtuse hindamine

Äralõike turuväärtuse hindamisel lähtutakse KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Hetkel on hindaja seisukohal, et äralõike puhul ei ole tegemist eraldiseisva müügiobjektiga, mistõttu lähtutatakse äralõike väärtuse leidmisel eelmises peatükis toodud kogu vara hinnast ja äralõike väärtuse aluseks võetakse eelmises peatükis toodud kogu vara hind taandatuna maatüki pindalale. Äralõike väärtus leitakse läbi eelnevalt hinnatud katastriüksuse metsata metsamaa turuväärtuse ühikuhinna (1 ha). Äralõike tasude määramisel lähtutakse KAHOS § 11 lg 6, mille alusel tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega. Vastavalt projektile on kinnistust planeeritava äralõike pindala 1671 m², mis koosneb metsamaast ja muust maast. Kuna vabal turul muu maa kõlvikuga tehinguid ei tehta siis sisaldub muu maa väärtus metsamaa väärtuses. Kasvava metsata metsamaa koos muu maaga turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 3,10 ha x 4069 €/ha = 12 614 € ümardatult 12 610 eurot ehk 0,41 €/m² Äralõige 1671 m² x 0,41 €/m² = 685,11 € ehk 690 eurot

6. Hindamistulemus

Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul hinnatava vara aadressil Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa hüvitusväärtus:

1 m² hüvitusväärtus kasvava metsata metsamaal 0,41 (null koma nelikümmend üks) €/m²

äralõike kasvava metsata metsamaast ca 1671 m2 hüvitusväärtus 690 €

Kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus on 12 610 (kaksteist tuhat kuussada kümme) eurot

Kaasnevaid kahjud 108 eurot. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Kinnistu metsata metsamaa hindamistulemuse täpsus on ±10%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Äralõike hindamistulemuse täpsus on keskmisest madalam, ±20%, kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

26

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 1. Fotod

Vaated äralõike osale

Allikas: hindaja kohapealne ülevaatus

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

27

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte14 Registriosa:

Registriosa number 4042039

Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond

I jagu - KINNISTU KOOSSEIS

Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info

Kande kehtivus

1 79704:002:0122 79704:002:0124

Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa. Maatulundusmaa 100%, Viljandi maakond, Viljandi vald, Järveküla, Veski.

3,1 ha 4,99 ha

Maakatastri andmed üle võetud 15.01.2021. kehtiv

II jagu - OMANIK

Kande Nr. Omanik Kande alus

Kande kehtivus

3 Valma Saeveski OÜ (registrikood 11185818)

15.09.2021 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 21.09.2021. Kohtunikuabi Hele Olli kehtiv

III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED

Kande Nr.

Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused

Märked piiratud asjaõiguste kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

IV jagu - HÜPOTEEGID

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

1

Kustutatud 2.06.2021 kinnistamisavalduse alusel 23.06.2021. Kohtunikuabi Anu Raidla-Kuljus kehtiv

14 Allikas: https://kinnistusraamat.rik.ee/

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

28

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Kande Nr. Hüpoteegid

Hüpoteegi summa

Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete muudatused ja kustutamised

Kande kehtivus

2

Hüpoteek summas 580 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 52950; 131339; 152339; 223939; 470239; 576735; 1625239; 1806339; 1944240; 2180539; 2242950; 2359639; 2415939; 2499139; 2600350; 2760439; 2816739; 2828239; 2846739; 2849739; 2886039; 2901936; 2902939; 3019639; 3046439; 3267339; 3353539; 3450039; 3485150; 3780739; 3856539; 3857039; 3976539; 3980339; 3989039; 4000839; 4008439; 4009139; 4014939; 4032139; 4061839; 4062339; 4127839; 4142239; 4318650; 4749750; 5134350; 5337350; 6096750; 6358650; 6733850; 6733950; 6734050; 11305350; 11801050; 11958150; 11958250; 12919550; 12919650; 12920850; 13581050; 14460450; 16324350; 19265250.

580 000,00 EUR

Sisse kantud 1.11.2021. 12.04.2023 kinnistamisavalduse alusel muudetud 16.04.2023. Kohtunikuabi Ülle Juhanson kehtiv

3

Hüpoteek summas 520 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 28640; 52950; 131339; 152339; 223939; 470239; 576735; 1204839; 1625239; 1806339; 1835239; 1944240; 2180539; 2242950; 2359639; 2415939; 2499139; 2600350; 2668139; 2760439; 2816739; 2828239; 2846739; 2849739; 2886039; 2890039; 2901936; 2902939; 2994239; 3019639; 3046439; 3267339; 3274239; 3353539; 3450039; 3485150; 3780739; 3856539; 3857039; 3976539; 3980339; 3989039; 4000839; 4008439; 4009139; 4014939; 4032139; 4061839; 4062339; 4127839; 4142239; 4318650; 4749750; 5134350; 5337350; 6096750; 6358650; 6733850; 6733950; 6734050; 11305350; 11801050; 11958150; 11958250; 12919550; 12919650; 12920850; 13581050; 14460450; 16324350; 16529750; 19265250; 20295850; 21118950.

520 000,00 EUR

12.04.2023 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 16.04.2023. Kohtunikuabi Ülle Juhanson kehtiv

Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Mirje Kallaste Kuupäev: 29.02.2024 18:36:43

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

29

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 3. Äralõike joonised

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

30

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Allikas: Lähteülesanne

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

31

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 4. Kasvava metsa hindamisakt

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

32

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

33

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 5. Mullastiku näitajate selgitus15

Agro allrühm

Allrühma kuuluvate muldade iseloomustus

Muldade šifrid

Lõimise grupid

Perspektiivne all rühm peale maa parandust

A. Head põllutüübilised haritavad maad

A1

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega keskmise raskusega rähkmullad

K; Kg sl; sl/ls; ls -

A21

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad leetunud keskmise raskusega mullad

LP; LPg sl; sl/ls; ls -

A22

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

sl; sl/ls; ls -

A41 Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg

sl; sl/ls; ls -

A42

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad leetunud mullad

LPg sl; sl/ls; ls -

A43 Hästi kuivendatud keskmise raskusega gleimullad

Gk; Go;Gor; GI; LPG; Gkr

sl; sl/ls; ls -

B. Keskmised põllutüübilised haritavad maad

B11 Kerged leetunud ja leetjad mullad

LkI-LkIII; KI l; sl/l -

B12

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) kerged leetunud ja leetjad mullad koos deluviaalmuldadega

LkI-LkIIIe LkI-LkIII(1) KIe; KI(1)

l; sl/l -

B2

Nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (3-5° kallakutel) keskmise ja raske lõimisega mullad koos deluviaalmuldadega

LPe; LP(1) Koe; Ko(1) KIe; KI(1) Ke; K(1)

sl; sl/ls, ls s

-

B31 Kuivendatud kerged gleistunud kamarmullad

Kg; Kog; Korg; KIg; Krg

l; sl/l -

B32 Kuivendatud kerged gleistunud leetunud mullad

LkIg-LkIIIg l; sl/l -

15 https://geoportaal.maaamet.ee/docs/muld/mullakaardi_seletuskiri.pdf

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

34

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

B33 Hästikuivendatud kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gkr; Gor

l; sl/l -

B41

Kuivendatud rasked gleistunud mullad, rasked liigniiskuse tunnustega ja parasniisked mullad

Kg; Krg; Kog; Korg; KIg; LPg, Ko; Ko(g); KI; KI(g): Kor; K(g); LP; LP(g); K

tls; ls/s; ls3; s -

B42 Hästi kuivendatud rasked gleimullad

Gk; Go; GI; Gor; Gkr

tls; ls/s; ls3; s -

B51

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

Kg; Kog; KIg Korg; Krg Gk; Go; GI; Gor; Gkr

sl; sl/ls; ls tls; s

A41; B41 A43;B42

B52

Keskmise raskusega kuivendamata gleistunud kahkjad leetunud mullad; rahuldavalt kuivendatud kahkjad leetunud gleimullad

LPg LPG

sl; sl/ls; ls B52 B43

B53

Kuivendamata kerged gleistunud kamarmullad; rahuldavalt kuivendatud kerged kamargleimullad

Kg; Kog; KIg; Krg; Korg Gk; Go; GI; Gkr; Gor

l; sl/l B31 B33

B54

Kuivendamata kerged gleistunud leetunud mullad ja rahuldavalt kuivendatud leetunud gleimullad

LkIg-LkIIIg LkG

l; sl/l B32 B33

C. Rohumaatüübilised haritavad maad

C1 Tugevasti rähksed ja paepealsed keskmise raskusega mullad

Kr; Kk; Kh sl: sl/ls; ls sl;ls/p

-

C2

Kerged rähkmullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5°kallakutel) kerged rähkmullad koos deluviaalmuldadega

K; Kr; Ke; K(1); Kre; Kr(1)

l; sl/l -

C3

Kerged leostunud mullad; nõrgalt erodeeritud ja erosiooniohtlikud(3-5° kallakutel kerged leostunud mullad koos deluviaalmuldadega

Ko; Kor; Koe; Ko(1); Kore; Kor(1)

l; sl/l -

C4 Keskmiselt erodeeritud ja erosiooniohtlikud (5-10° kallakutel) koos deluviaalmuldadega

E2I; E2o; E2k; LP(2); Ko(2); KI(2);

kõik lõimised -

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

35

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

K(2); LkI LkIII(2)

C5 Tugevasti erodeeritud ja erosiooniohtlikud (üle 10°kallakutel) mullad koos deluviaalmuldadega

E3I; L(3;4); KI(3;4); E3o; Ko(3;4); K(3;4); E3k; LkI- LkIII(3,4)

kõik lõimised -

C6 Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Go1; GI1 M

kõik lõimised t3

-

C7 Hästi kuivendatud keskmiselt ja halvasti lagunenud turvasmullad

M t1; t2 -

Go1; GI1 kõik lõimised C6 C8

Halvasti kuivendatud ja kuivendamata turvastunud ja turvasmullad

t3 M

t1; t2 C7

C91 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata keskmise raskusega ja rasked gleimullad

sl; sl/ls; ls A43 Gk; Go; GI; LPG; Gor; Khg; Gh

tls; ls3; s B42

C92 Halvasti kuivendatud ja kuivendamata kerged gleimullad

Gk; Go; GI; LkG; Gor, Khg; Gh

l; sl/l B33

C10

Väga suure veerežiimi kontrastsusega C allrühmade kombinatsioon, ei sobi eelmistesse agroallrühmadesse; väga tugevasti kivised(üle 50 m³/ha) maad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

36

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Lisa 6. Metsa kasvukohatüüpid Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. Tüübirühm Lühend Nimetus Sagedamad enamuspuuliigid Valitsevad

boniteedid

Enamlevinud liigid alustaimestikus

Ll leesikaloo mänd 5-5A leesikas, verev kurereha, nõmm-liivatee, kassikäpp

Kl kastikuloo mänd, kuusk 3-4 metskastik, mägitarn, angerpist, longus helmikas, sulg-aruluste

Lu lubikaloo mänd 5-5A lubikas, vesihaljas tarn, hirsstarn, angerpist, peetrileht

Sm sambliku mänd 4-5A alpi ja harilik põdrasamblik, pohl, kanarbik, leesikas

Kn kanarbiku mänd 4-5 kanarbik, pohl, kukemari, palu-härghein, võnk-kastevars

Ph pohla mänd 1-3 pohl, mustikas, kanarbik, karvane piiphein, kilpjalg

Jp jänesekapsa-pohla mänd, kuusk 1A-2 kilpjalg, leseleht, metskastik, jänesekapsas

Ms mustika mänd 2-3 mustikas, pohl, kattekold, palu-härghein, leseleht

Km karusambla-mustika mänd, kuusk 2-3 mustikas, keratarn, sinikas, sinihelmikas

Jm jänesekapsa-mustika kuusk, mänd 1A-2 mustikas, jänesekapsas, metskastik, laanelill

Laanemetsad Jk jänesekapsa kuusk, arukask 1A-2 jänesekapsas, leseleht, laanelill, jänesesalat, võsaülane

Sl sinilille kuusk, mänd, arukask 1A-3 sinilill, jänesekapsas, ussilakk, võsaülane, mets-kurereha

Nd naadi kask, kuusk 1A-1 püsik-seljarohi, naat, saluhein, koldnõges, harilik kopsurohi

Sj sõnajala aru- ja sookask, sanglepp, kuusk 1A-2 naistesõnajalg, laanesõnajalg, laiuv sõnajalg, seaohakas

Os osja sookask, kuusk, mänd 3-5A tupptarn, soo-osi, sookastik, ojamõõl, luht-kastevars

Tr tarna sookask, mänd, kuusk, sanglepp 3-5A sinihelmikas, jäneskastik, harilik tarn, soo-piimputk

An angervaksa sanglepp, kuusk, aru- ja sookask 2-3 angervaks, soo-koeratubakas, roomav tulikas, sookastik

Ta tarna-angervaksa sookask, kuusk, sanglepp 2-4 ojamõõl, sookastik, mätastarn, soomadar

Sn sinika mänd 4-5A sinikas, kanarbik, sookail, tupp-villpea, rabamurakas

Kr karusambla mänd, sookask 3-4 mustikas, keratarn, metsosi, tähttarn, ohtene sõnajalg

Ld lodu sookask, sanglepp 2-3 soovõhk, varsakabi, lodutarn, ussilill, kollane võhumõõk

Md madalsoo sookask 4-5A niitjas tarn, pikk tarn, pudeltarn, eristarn, sookastik

Ss siirdesoo mänd, sookask 5-5A niitjas tarn, alsstarn, pudeltarn, pilliroog, püstkastik

Rb raba mänd 5-5A sookail, ümaralehine huulhein, tupp-villpea, sinikas, küüvits

Jo jänesekapsa-kõdusoo kuusk 1-3 jänesekapsas, ussilakk, kattekold, lillakas, kõrve- ja koldnõges

Mo mustika-kõdusoo mänd 2-4 mustikas, sinikas, kattekold, palu-härghein, tupp-villpea

Rabastuvad

metsad

Rohusoometsad

Samblasoometsad

Kõdusoometsad

Loometsad

Nõmmemetsad

Palumetsad

Salumetsad

Soovikumetsad

Allikas: Maa-amet

Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Viljandi maakond, Viljandi vald, Unametsa küla, Annimetsa

37

Domus Kinnisvara Krista Õigus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Luise tn 2, Tallinn Tel +372 5687 2781 [email protected]

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/

Krista Õigus Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 202960 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Hindaja assistent16 /allkirjastatud digitaalselt/

Mirje Kallaste Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 6, kutsetunnistus nr. 176312 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

16 Assistent on teostanud hindamisaruande koostamiseks vajalike andmete kogumist registritest ja andmebaasidest, suhelnud hinnangu tellijaga ja hinnatav vara omanikuga.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Olav Arus

Valma Saeveski OÜ

[email protected]

Pika, 69716,

Tinnikuru küla, Viljandi maakond,

Viljandi vald

Meie 18.03.2024 nr 8-3/23-146/23515-2

Pakkumine Teile kuuluvast kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks (Annimetsa)

Austatud Olav Arus

Transpordiamet alustas 10.11.2023 kirjaga nr 8-3/23-146/23515-21 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Teile kuuluvast kinnisasjast (aadressiga

Annimetsa, Unametsa küla, Viljandi vald, Viljandi maakond, kinnistu registriosa number 4042039,

katastriüksuse tunnus 79704:002:0122, pindalaga 3,1 ha) ligikaudu 1671 m2 suuruse maaeralduse

omandamiseks.

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ (registrikood 12432118) poolt koostatud projekti nr 23009

„Riigitee 52 Viljandi - Rõngu km 25,093 – 41,42 Mustla – Kaubi lõik“ elluviimiseks. Projekt on

kinnitatud Transpordiameti taristu arendamise osakonna projekteerimise talituse juhataja

26.10.2020 korraldusega nr 1-3/20/197.

Tuginedes Domus Kinnisvara Vahendus OÜ (registrikood 11065540) poolt koostatud

hindamisaruandele nr 022-24-VIL on Teile kuuluva kinnisasja katastriüksuse nr 79704:002:0122

ligikaudu 1671 m2 suuruse äralõike hüvitisväärtus 690 eurot (0,41 eurot/m²), lisandub kaasnev

varaline kahju summas 108 eurot (üksikud puud).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 1671 m², suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu vastavalt eksperthinnangus kajastatud katastriüksuse

turuväärtuse pinnaühikuhinnale (eurot/m2).

Juhul, kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja osa omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi

motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem

kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine

brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

2 (2)

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige Teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 690 eurot;

kaasnev varaline kahju – 108 eurot;

motivatsioonitasu – 1432 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 171eurot,

kokku 2401 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja osa võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja osa

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja osa omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

KAHOS § 10 lõike 4 alusel on menetluse läbiviijal (Transpordiametil) õigus kinnisasja omaniku

eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Eeltoodust tulenevalt

teavitame, et Transpordiamet alustab kinnisasja jagamisega seotud toimingutega lähiajal ning

tellib maakorraldustoimingute läbiviijalt (maamõõtja) kinnisasja jagamise vastavalt

krundijaotuskavale.

Kõik kinnisasja jagamisega kaasnevad kulud tasub Transpordiamet.

Palume teiepoolset kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas

hiljemalt 29.03.2024.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Agne Mägi

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Eksperthinnang nr 022-24-VIL

Agne Mägi

58502368, [email protected]