Maaelu ja põllumajandusturu korraldamise seaduse muutmise seaduse väljatöötamiskavatsus

Suur-Ameerika tn 1 / 10122 Tallinn / 625 6101/ [email protected] / www.agri.ee

Registrikood 70000734

Rahandusministeerium

Justiits- ja Digiministeerium

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kliimaministeerium

Meie:(kuupäev digiallkirjas) nr 1.4-1/817

Maaelu ja põllumajandusturu korraldamise seaduse muutmise seaduse eelnõu

väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamiseks esitamine

Austatud minister

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium esitab Teile kooskõlastamiseks maaelu ja

põllumajandusturu korraldamise seaduse muutmise seaduse eelnõu väljatöötamiskavatsuse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Hendrik Johannes Terras

Regionaal- ja põllumajandusminister

Lisa:

MPKS_valjatootamiskavatsus.pdf

Arvamuse avaldamiseks: Eesti Pangaliit, Eesti Pank, Eesti Linnade ja Valdade Liit

Teadmiseks: Maaelu Edendamise SA

Kaja Lääts

5650 4397

[email protected]

november 2025

Maaelu ja põllumajandusturu korraldamise seaduse (MPKS) muutmise seaduse

väljatöötamiskavatsus (VTK)

1. Lahendatav probleem

Kokkuvõtvalt:

Eesti maapiirkondades on eluaseme kättesaadavus piiratud, sest kinnisvara madal turuväärtus

ei vasta pankade laenunõuetele, mistõttu ei saa inimesed – eriti noored pered ja maale elama

asuvad spetsialistid – kodu osta, ehitada ega renoveerida. Turutõrke leevendamiseks on Maaelu

Edendamise Sihtasutus (MES) loonud eluaseme kaaslaenu meetme, mis võimaldab koostöös

pankadega pakkuda lisalaenu kuni 100 000 euro ulatuses, et katta kinnisvara madalast

tagatisväärtusest tulenev puudujääk. MES-i kaaslaen täiendab Ettevõtluse ja Innovatsiooni

Sihtasutuse (EIS) maapiirkonna eluasemelaenu käendust – EIS aitab maandada pankade riske

ja vähendada omafinantseeringu nõuet, MES aga katab tagatise või omafinantseeringu

puudujäägi, mis koos parandavad maapiirkonna elanike võimalusi saada kodulaenu parematel

tingimustel ja väiksema tagatisega. Probleem seisneb aga selles, et erinevalt EIS-ist puudub

MES-il piisav õiguslik alus eluaseme kaaslaenude andmiseks füüsilistele isikutele, sest

kehtivad seadused ei luba sihtasutusel krediidiandjana tegutseda. Praegu rakendab MES

kaaslaenu pilootprojekti korras KAVS § 2 lõike 5 alusel, kuid selle jätkusuutlik rakendamine

eeldab selget ja püsivat õiguslikku raamistikku. Eluasemepoliitika seisukohalt on riigil vastutus

tagada, et inimesed saaksid taskukohase eluaseme sõltumata elukohast, mistõttu on riigi

ülesandeks tegeleda turutõrke leevendamisega ning tagada, et potentsiaalne riigi sekkumine

oleks läbipaistev ja võrdsetel ning selgetel alustel on vajalik tagada kindel seaduslik alus. See

tagab ka võimalike teenuste jõudmiste rohkemate sihtrühmadeni ja kataks kogu elutsükli

vajadused.

Pikemalt:

Eesti maapiirkondades, eriti väiksemates asustusüksustes väljaspool suuremaid linnu, seisavad

inimesed sageli silmitsi raskustega eluaseme soetamisel ja elamistingimuste parendamisel.

Peamine probleem seisneb kinnisvara madalas turuväärtuses, mis ei vasta pankade

laenunõuetele. Selle tulemusena ei ole võimalik saada piisavat laenu kodu ostmiseks,

ehitamiseks või renoveerimiseks. Turumehhanismid ei suuda sellises olukorras tagada

maapiirkondades eluaseme kättesaadavust, kuigi nõudlus on olemas.

Selle turutõrke leevendamiseks on Maaelu Edendamise Sihtasutuse kaudu loodud eluaseme

kaaslaenu meede. See finantsinstrument võimaldab koostöös pankadega pakkuda lisalaenu kuni

100 000 euro ulatuses, et katta kinnisvara madalast tagatisväärtusest tulenev puudujääk.

Kaaslaenu eesmärk on võimaldada maapiirkondades elamistingimuste parandamist ja uute

kodude rajamist, eriti noortele peredele ja spetsialistidele, kes soovivad maale elama asuda.

Alates 2021. aasta novembrist on MES-i kaaslaenu abil rajatud või renoveeritud üle 300 kodu,

kokku 52 miljoni euro väärtuses koos MESi (20 mln eurot), krediidiasutuste (25 mln eurot) ja

eluaseme kaaslaenu tarbijate (7 mln eurot) poolsete finantseeringutega kokku.

MESi poolt ellu kutsutud ja MESi omavahenditest rakendatav eluaseme kaaslaen on suunatud

maapiirkonda - milleks loetakse asustusüksused, kus rahvastikuregistri andmetel elab kuni 1000

elaniku - elumaja või ridaelamu ehitamiseks, ostmiseks või renoveerimiseks. Korterite

soetamine või renoveerimine korrus- ja kortermajades on välistatud, kuna nendele, sh

korteriühistutele pakub tuge Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus (EIS). Kuigi EIS panustab

läbi maapiirkonna eluasemelaenu käenduse samuti maapiirkonnas eraisikutega seotud

eluasemevaldkonda, siis need kaks finantstoodet – MESi eluaseme kaaslaen ja EIS (KredEx)

maapiirkonna eluasemelaenu käendus – on üksteist täiendavad finantstooted, mis koos

parandavad maapiirkonnas kodu soetamise võimalusi. MESi kaaslaen aitab täita isiku või pere

omafinantseeringu ja/või tagatise puudujääki. Nende kahe finantstoote koosmõju võimaldab

maapiirkonna elanikul saada laenu parematel tingimustel ja väiksema tagatisega. See lähtekoht

on oluline, kuna paljud maapiirkonnas elavad inimesed ei saa pangast finantseeringut kodu

ostmiseks just omafinantseeringu puudumise ja piiratud tagatiste tõttu.

Erinevalt MESist on EIS-il tarbijale finantstoodete pakkumiseks olemas seaduses selge õiguslik

alus. Vajaliku õigusliku regulatsiooni tagavad EISi jaoks krediidiandjate ja vahendajate seaduse

(KAVS) § 2 lõikes 5 sätestatud erandid ning ettevõtluse toetamise ja laenude riikliku tagamise

seadus (ETS). ETS tagab EISi jaoks õiguskindluse ja võimaldab anda käendusi, vähendades

pankadele seatavat miinimumnõuet omafinantseeringuks 10%-ni. See võimaldab pankadel

leevendada riskipositsiooni, kuid sellega kaasneb sageli täiendava tagatise vajadus või

kõrgemad intressikulud. Tavapäraselt hindavad kinnisvarahindajad maapiirkonna uute majade

tulevikuväärtuseks umbes 20–30% madalamat summat kui ehitusmaksumus, mistõttu noored

pered peavad sageli leidma lisafinantseerimist. Hüpoteek seatakse EISi kasuks ning pangale

jääb tagatiseks EISi käendus, mis katab kehtivatel tingimustel 80% laenusummast. EIS-i poolt

pakutav maapiirkonna eluasemelaenu käenduse meede pole pankadele niivõrd atraktiivne, sest

jätab nende kanda 20% riski. MES omakapitalist pakutav eluaseme kaaslaen võimaldab

leevendada tagatisvara puudusest ja ebapiisavast omafinantseeringust tingitud turutõrget,

aidates seeläbi noortel peredel tõhusamalt maapiirkonda elama asuda.

Kehtiva maaelu ja põllumajandusturu korraldamise seaduse (edaspidi MPKS) alusel sõlmitud

halduslepingu alusel järgi on MES-l õigus toetada ettevõtlust, andes abi toetuse, laenu või

tagatisena ning anda nende kaasnevat riigiabi või vähese tähtsusega abi. See ei hõlma eluaseme

kaaslaenude andmist füüsilistele isikutele.

Probleem seisnebki selles, et MES-il puudub eluaseme kaaslaenude andmiseks selge õiguslik

alus ning KAVSi vastavad sätted ei ole piisavad võimalike õiguslike riskide maandamiseks.

KAVS reguleerib, millistel tingimustel tohib tarbijale krediiti anda või vähendada, nähes ette

ka krediidiandjale sobiva vormi, milleks on aktsiaselts, osaühing või hoiu-laenuühistu

tulundusühistuna. Sihtasutus ei saa seega tegutseda krediidiandjana KAVS tähenduses.

KAVS § 2 lõike 5 kohaselt ei kohaldu kõnealune seadus:

1) riikliku tagatise või ettevõtluse riiklike toetuste andjale;

2) füüsilisele või juriidilisele isikule, kelle majandus- või kutsetegevuseks on seaduse kohase

ja sotsiaalsest eesmärgist lähtuva krediidi andmine piiratud isikute ringile ja seda

turutingimustest madalama intressiga või muudel turul kehtivatest tingimustest soodsamatel

tingimustel, eeldusel, et intressimäär ei ole kõrgem kui turu keskmine.

MES annab välja eluaseme kaaslaenusid omavahenditest ning rakendab seda meedet hetkel veel

pilootprojekti režiimis KAVS § 2 lg 5 punktis 2 sätestatud erisuse alusel, sh lähtuvalt

sihtasutuse põhikirjalistest eesmärkidest (põhikirja punktid 2.1 , 2.2.4 ), asutajaõiguste teostaja

suunistest ning MES nõukogu kinnitatud meetmest. Kuigi ka MES on olemuselt ettevõtluse

riiklike toetuste andja, on siiski KAVS § 2 lg 5 punktis 1 sätestatud erand suunatud eelkõige

ETSi alusel tegutsevale EIS-le.

Eluasemepoliitika seisukohalt on riigi selge vastutus tagada, et inimesed saaksid endale soetada

eluaseme taskukohaselt, sõltumata sellest, kus nad soovivad elada. Seetõttu on oluline, et riik

looks võimalusi, mille kaudu saab leevendada turutõrget. Riigi sekkumine peab olema

läbipaistev, võrdsel ja selgetel alustel ning peab võimaldama rakendada meetmeid (nt eluaseme

kaaslaenu) selliselt, et see jõuaks rohkemate sihtrühmadeni ja kataks kogu elutsükli vajadusi

(nt renoveerimine, energiatõhususe parandamine, juurdeehitused) ning samas oleks kahjude

realiseerumisel ja edaspidisel haldamiseks finantsiliselt jätkusuutlik ja isemajandav. Selleks on

vajalik luua ka selge õiguslik alus tarbijale krediidi andmiseks.

2. Eesmärgid

Regulatiivse tühimiku kõrvaldamise eesmärk on tagada MES-ile õiguskindlus ja pikaajaline

võimalus anda edasi eluasemelaene ning katta nendega seotud kulusid, sealhulgas võimalikke

laenukahjusid. Selge õiguslik raam loob eeldused, et eluaseme kaaslaenu meede saaks toimida

stabiilselt ja prognoositavalt, toetades maapiirkondades eluaseme kättesaadavust ning

maandades turupuudujääke, mida pangad üksinda ei suuda lahendada.

See samm aitab täita ka 24. märtsil 2025 sõlmitud koalitsioonileppe 2025–2027 punktis 271

seatud eesmärki: parandada noorte spetsialistide võimalusi tööleasumiseks maapiirkondades ja

piirkondlikes keskustes, laiendades selleks eluaseme kaaslaenu tingimusi maaelu ja

põllumajandusturu korraldamise seaduse kaudu.

Regulatiivse aluse loomine võimaldab viia eluaseme kaaslaenu meetme välja pilootprojekti

staatusest, tagades tegevusele õiguskindluse, selguse ja finantsilise jätkusuutlikkuse. Selle

tulemusena saab meedet rakendada järjepidevalt, et vähendada noorte perede kinnisvara

soetamist takistavaid finantsbarjääre ning toetada maapiirkondade majanduslikku ja

demograafilist arengut.

Pilootprojekti senine rakendamine on näidanud, et eluaseme kaaslaenu tingimused sobivad eriti

hästi noortele peredele madalast tagatisväärtusest tuleneva turutõrke ületamiseks. Meede on

olnud nii pankade kui klientide poolt hästi vastu võetud ning teadlikkus võimalusest on

kasvanud. Pankade tagasiside kohaselt on MES-i kaaslaenu tingimused mõistlikud ja aitavad

täita meetme põhieesmärki – parandada kapitalile ligipääsu kodu rajamiseks maapiirkonda.

Väljatöötamiskavatsuse koostamise ajal on MES-i fikseeritud intressimäär 3,5%, mis on

soodsam kui pangalaen koos EIS-i 1%-lise käendustasuga. Kui riigieelarvest ei õnnestu luua

laenukahjude katteks reservfondi, saab MES jätkusuutlikkuse tagamiseks rakendada turu

keskmisele vastavat intressimäära ja vajadusel kaasata täiendavaid rahastamisallikaid. Selline

lähenemine tagab, et meede jääb majanduslikult isemajandavaks ja jätkab maapiirkondade

eluasemeturu turutõrke leevendamist.

3. Võimalikud lahendused

Kuigi pealtnäha võib tunduda, et EIS on nimetatud probleemi juba ära lahendanud, kuid

siinkohal oluline on aspekt, et EIS ja MES täiendavad teineteist, kuid nende rollid ja

finantstooted on olemuselt erinevad. EIS tegutseb ettevõtluse toetamise ja käendamise seaduse

alusel ning tema finantstooted on suunatud eeskätt riskide maandamisele ja ettevõtluse või

eluasemelaenude käendamisele, mitte laenude otsesele väljastamisele. MES-i eluaseme

kaaslaen on aga sisuliselt kapitalipõhine finantsinstrument, mis tuleb otse MES-i

omavahenditest ja on mõeldud katma just seda turutõrget, mida käenduse abil ei saa lahendada

– nimelt olukordi, kus kinnisvara tagatisväärtus on liiga madal või omafinantseering puudub.

Seega ei ole tegemist dubleeriva, vaid täiendava lahendusega: EIS aitab vähendada pankade

riski, MES aga suurendab inimese tegelikku laenuvõimekust. Kui toode viia EIS-i alla, kaoks

selle paindlikkus ja võimekus pakkuda turutingimustest erinevat, sotsiaalse eesmärgiga

lisafinantseeringut. Lisaks ei võimaldaks EIS-i õiguslik raamistik ega finantsstruktuur sellist

omavahenditest antavat kaaslaenu otstarbekalt rakendada. MES on maaelu arengu sihtasutus,

kelle mandaat ja kogemus vastavad täpselt selle sihtrühma – maapiirkonna elanike ja noorte

perede – vajadustele.

Probleemi lahendamiseks ja püstitatud eesmärgi saavutamiseks kaaluti järgmisi võimalikke

vahendeid:

Kaalutud võimalikud vahendid Jah Ei

3.1 Mitte-midagi tegemine X

3.2 Omanikupoolsete juhiste andmine X

3.3 Avaliku sektori otsene rahaline sekkumine X

3.4 Olemasolevate õigusaktide parem rakendamine X

3.5 Olemasolevate õigusaktide täiendamine X

3.1 Mitte-midagi tegemine

MESi enda rahalisest vahenditest rakendatav eluaseme kaaslaen on mõeldud maapiirkonnas

elamistingimuste parandamiseks või elukoha soetamiseks ning maapiirkonna kinnisvara

madala tagatisväärtuse kitsaskoha lahendamiseks. Maale elama asumist soodustava

pilootprojektiga alustati 2021. aasta novembris, algselt rakendati kaaslaenu kahes Eesti

piirkonnas: Ida-Virumaal ja Kagu-Eestis. 2022. aasta 17. novembri Vabariigi Valitsuse istungil

toetati meetme piirkonna laiendamist ka muudesse Eesti maapiirkondadesse, kus

asustusüksuses elab alla 1000 elaniku ning on raskusi laenu saamisega. 9. detsembril 2022.

aastal kinnitas MES-i nõukogu eluaseme kaaslaenu laiendatud sihtpiirkondadega meetme.

2023. aasta 8. detsembril otsustas MES-i nõukogu pikendada eluaseme kaaslaenu meedet kuni

2024. aasta lõpuni. 2024. aasta 4. detsembril otsustas MES-i nõukogu pikendada eluaseme

kaaslaenu meedet kuni 2025. aasta lõpuni.

Mitte-midagi tegemine tähendab seda, et MES võib maapiirkondade jaoks vajaliku meetme

käesoleva aasta lõpus sulgeda, kuna esile kerkinud probleemidele ei ole lahendust leitud, sh

riskide maandamine.

3.1 Omanikupoolsete juhiste andmine

Omanikupoolsete juhiste andmine ei ole sobilik pikaajaline lahendus, kuna ei lahenda selge

õigusliku aluse sätestamise probleemi. Tagamaks siiski eelpool käsitletud takistuste

leevendamine on Regionaal- ja Põllumajandusministeerium nii 2023. kui ka 2024. aastal

andnud MESi nõukogule suunise eluaseme kaaslaenuga jätkata, kuna tegemist on

tasakaalustatud regionaalarengu tagamiseks olulise meetmega ning vastav meede on ka üks osa

„Põllumajanduse ja kalanduse valdkonna arengukava aastani 2030“ tegevussuuna 6 „Maa- ja

rannapiirkonna areng“ vajalik sekkumine. Lisaks aitab see laenutoode kaasa „Eesti 2035“

eesmärkide saavutamisele. Oma suunistes on ministeerium rõhunud, et peab eluaseme

kaaslaenu meedet maaelu arengu seisukohast vajalikuks finantsinstrumendiks, mis annab

maapiirkonnas võimaluse ehitada, rekonstrueerida või osta sobilik kodu, lahendades kinnisvara

madala tagatisväärtuse probleemi.

Kuid omanikupoolsete juhiste andmine ei lahenda selge õigusliku aluse sätestamise probleemi.

3.3 Avaliku sektori otsene rahaline sekkumine

Nagu esimeses probleemi kirjelduse peatükis sai kirjeldatud, siis MES omakapitalist pakutava

toote eesmärk on pakkuda eluaseme kaaslaenu, mis võimaldab katta tagatisvara puudujääki

ja/või omafinantseeringu puudumist aidates seeläbi noortel peredel tõhusamalt maapiirkonda

elama asuda. Meetme pikaajaline rakendamine nõuaks MES-i riskide maandamist läbi kahjude

katmise reservi (hinnanguliselt ca 1 mln/aastas) , kuid selle loomiseks pole riigieelarvelistest

vahendites vastavat ressurssi.

3.4 Olemasolevate õigusaktide parem rakendamine

Analüüsisime nii KAVS kui ka MPKSi rakendamise võimalusi, kuid eluaseme laenude

andmiseks ei ole nendes seadustes selget õiguslikku alust ning seega ei taga see esimeses

peatükis kirjeldatud probleemile lahendust.

3.5 Olemasolevate õigusaktide täiendamine

Kuivõrd probleem on KAVS § 2 lõikes 5 rakendatud erandite kasutamiseks küllaldase

õigusliku aluse puudumises, on võimalik seda probleemi lahendada üksnes regulatiivsel teel.

Analüüsides peatükis 1 kirjeldatud probleemi, siis näeme sobiliku lahendusena MPKSi

täiendamist.

MPKS § 1 kohaselt kuuluvad seaduse reguleerimisalasse muuhulgas riiklikud abinõud

maapiirkonna muu majandustegevuse arendamiseks ning maapiirkonna elanikele rahuldava

elatustaseme ja maapiirkonna tasakaalustatud arengu tagamiseks. Seega just maapiirkonda

suunatud elusaseme soetamiseks suunatud meetmed kuuluvad olemuslikult selle seaduse

reguleerimisalasse.

MPKS §-s 2 sätestatud riiklike abinõude loetelu tuleks täiendada uue abinõuga -

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidi andmine koos krediidiasutusega või

elamukinnisvara seotud kaaslaenu andmine.

Lisaks on vajalik MPKS-s sätestada, et olulisemad tingimused (nagu finantstoote eesmärk ja

sihtgrupp) määratakse kindlaks kas sihtasutuse nõukogu otsusega või ministeeriumi ja MESi

vahel sõlmitud halduslepinguga. Eeskätt on MPKS-s vajalik määrata kindlaks sellise

finantstoote andmise eesmärk, sihtgrupp ning KAVS §-st 2 lõike 5 punktis 2 sätestatud

tingimus, mille kohaselt tuleb laen anda turutingimustest madalama intressiga või muudel turul

kehtivatest tingimustest soodsamatel tingimustel, eeldusel, et intressimäär ei ole kõrgem kui

turu keskmine. Kuivõrd MES annab eluaseme kaaslaenu omatulu vahenditest, mitte selleks riigi

eelarvest eraldatud vahenditest, on selle laenu pakkumine lähtuvalt omatulu vahendite

piisavusest MESi nõukogu otsustada, võttes arvesse ka asutajaõiguste teostaja suuniseid.

KAVS § 2 lg 5 p 2 kohaselt on lubatud anda eluaseme kaaslaene turutingimustest soodsamatel

tingimustel. Kuivõrd sihtasutus annab eluaseme kaaslaene välja omatulu vahendite arvelt, siis

ei ole sihtasutuse jaoks majanduslikult jätkusuutlik välja anda madala intressimääraga laene

nagu ta on teinud seni. Madalate intressimääradega pikaajaliselt laenates võib sihtasutus sattuda

olukorda, kus tal ei ole enam rahalisi vahendeid, mida välja laenata ning ta ei ole enam suuteline

täitma riigieelarve seaduses sätestatud tingimusi, arvestades seejuures ka riskide maandamise

olulisust. Vähemalt turu keskmise intressimääraga laenamine tagaks MESi finantstoe

jätkusuutlikkuse. Turul kehtivatest tingimustest soodsamateks tingimusteks on ka asjaolu, et

laenu andes ei nõua sihtasutus laenusaajalt 100%-ise tagatuse olemasolu.

Lisaks MPKSi muutmisele kaaluti ka KAVS § 2 lõike 5 täiendamist selliselt, et seaduse

kohaldamine oleks selgelt välistatud kõigile riigi sihtasutustele avalikeks huvides krediidi

andmisel.

Kuigi MES võiks kuuluda samuti ettevõtluse riiklike toetuste andjana KAVS § 2 lõike 5 punktis

1 sätestatud isikute hulka, sest MPKSi alusel annab ka MES riiklikke toetusi, on punktis 1

sätestatud erand suunatud ETSi alusel toetuste andjatele. Küsimus jääb ka punktis 2 tingimuste

kohaldamisest - kas riiklike toetuste andjad võiksid tarbijale anda krediiti vajadusel ka

turutingimustest kõrgema intressimääraga, kui see on vajalik asjakohase finantstoote säilimise

huvides.

Oleme seisukohal, et üksnes selge erandi sätestamine KAVS-s ei ole igal juhul piisav lahendus,

sest KAVSi kohaldamise välistamise kõrval tuleks kindlaks määrata ka MESi poolt antava

eluaseme kaaslaenu põhilised tingimused, milleks on sobilikuks õigusaktiks MPKS.

Maapiirkonnas elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidi andmise reguleerimine samas

seaduses oleks selle seaduse reguleerimisala arvestades loogilisem ja ühtsemat käsitlust tagav

lahendus.

4. Uuringud ja kaasatud osapooled

Maapiirkondade eluaseme taskukohasus on oluline teema nii Eestis kui ka rahvusvahelisel

tasandil. OECD1 uuringud näitavad, et taskukohase ja kvaliteetse eluaseme kättesaadavus on

paljudes riikides probleem, eriti maapiirkondades, kus kinnisvara väärtus on madal ja

laenuvõimalused piiratud. OECD rõhutab vajadust suurendada investeeringuid taskukohasesse

ja sotsiaalsesse eluasemesse ning vähendada haldusbarjääre, mis takistavad eluaseme ehitamist.

Euroopa Liidu tasandil on rõhutatud, et ÜPP üksi ei suuda lahendada maapiirkondade

territoriaalse arengu probleeme. EESC soovitab võtta kasutusele laiemad poliitikad ja

rahastamisvahendid, et peatada linnade ja maapiirkondade vahel kasvavad lõhed2. Rural Pact'i

raames on rõhutatud vajadust parandada maapiirkondade elukvaliteeti, sealhulgas eluaseme

kättesaadavust, et muuta maapiirkonnad atraktiivsemaks elamiseks ja töötamiseks3.

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium on VTK koostamisel kaasanud MESi, kes on

pangandussektoriga konsulteerides tuvastanud nii pankade kui laenutaotlejate poolt tekkivad

raskused seoses madala kinnisvara väärtusega maapiirkondades.

Oleme tuvastanud, et maapiirkondades on kinnisvara väärtus sageli madal, mis piirab

laenuvõimalusi ja raskendab eluaseme soetamist, eriti noortele peredele. See probleem

süvendab maapiirkondade tühjenemist ja elanikkonna vananemist. Madal kinnisvara väärtus ja

piiratud ligipääs laenudele tekitavad maapiirkondades kättesaadavuse probleemi –

potentsiaalsed ostjad ei leia piisavalt taskukohaseid eluruume ning pangad nõuavad kõrgemaid

omafinantseeringuid või täiendavaid tagatisi, mida paljud pered ei suuda pakkuda.

Madal väärtus on tingitud nõudluse vähesusest, piiratud infrastruktuurist, teenuste

kättesaadavusest ning suurenenud riskist vara väärtuse languseks kriisiolukordades. See

omakorda piirab laenuvõimalusi ja raskendab kinnisvara soetamist, eriti noortele peredele.

Linnastumine ning noorte maapiirkondadest lahkumine on üleilmne trend, mis süvendab

elanikkonna kahanemist maapiirkondades ja äärepoolsetes piirkondades. Paljud noored võtavad

suuna linnadele paremate haridus-, töö- ja elukeskkonna võimaluste tõttu, jättes maapiirkonna

kinnisvaraturu nõrgaks ning sundides elanikke jääma piirkondadesse, kus objekti väärtus ja

likviidsus on madalad. See tendents on eriti terav tööstuskeskustes nagu Ida-Virumaa, kus

majanduslikud muutused on vähendanud töökohti ning suurendanud väljarännet.

1 Housing Policies in the EU, 2022; OECD, 2021a ja b, 2023 2 Territorial development of rural areas: the CAP alone cannot make it happen, says the EESC. Kättesaadav: https://www.eesc.europa.eu/et/news-media/news/territorial-development-rural-areas- cap-alone-cannot-make-it-happen-says-eesc 3 The Rural Pact and the Long-Term Vision for Rural Areas. Kättesaadav: https://leadercongress.eu/en/2023/10/10/the-rural-pact-and-the-long-term-vision/

Madal kinnisvara väärtus ja piiratud ligipääs laenudele tekitavad maapiirkondades

kättesaadavuse probleemi – potentsiaalsed ostjad ei leia piisavalt taskukohaseid eluruume ning

pangad nõuavad kõrgemaid omafinantseeringuid või täiendavaid tagatisi, mida paljud pered ei

suuda pakkuda. Linnastumine on süvendanud asustamata eluruumide arvu olulist kasvu, kuna

nooremad inimesed eelistavad paremate töö- ja haridus-võimaluste tõttu elada suurlinnades,

jättes maapiirkondade eluruumid tühjaks. Suvilate ja teiste eluruumide omamine suurendab

statistiliselt asustamata eluruumide arvu, kuna paljud kodud on kasutusel vaid hooajaliselt või

nädalavahetustel, mitte püsiva elukohana (Allikas: Eesti taskukohase ja kättesaadava

eluasemepoliitika võimaluste analüüs, Tellija Kliimaministeerium, Koostajad: Tartu Ülikool ja

EKA, 2025)

Probleemi olulisust toetab ka Eesti regionaaltasandi arengu analüüs, mis osutab, et rahvastiku

koondumine linnadesse, vananemine ja hajaasustuse vähenemine süvendavad regionaalseid

sotsiaal-majanduslikke lõhesid. Nende protsesside tagajärjeks on ääremaastumine, vähenenud

teenuste kättesaadavus ja kasvav ebavõrdsus elukvaliteedis (Allikas: Eesti Regionaaltasandi

arengu analüüs, Rahandusministeerium 2021).

Samuti kinnitab vajadust eluasemeprobleemidega süsteemselt tegeleda Põllumajanduse ja

kalanduse valdkonna arengukava aastani 2030, mille punkt 202 rõhutab vajadust soodustada

maapiirkonda elama asumist ning toetada noori ja põlvkondade vahetust maaettevõtluses.

Eluaseme kättesaadavus on selle eelduseks – ilma sobiva ja taskukohase eluasemeta ei teki

eeldusi töökohtade täitmiseks ega kogukondade püsimiseks.

Ka rahvusvaheline kogemus, sh OECD regionaalarengu uuringud, toetavad mõtet, et riikide

edukus sõltub võimest arendada kogu territooriumi, mitte ainult kasvupiirkondi. OECD raport

“Rural Well-being: Geography of Opportunities” (2020) toob välja, et tugeva ja kestliku

regionaalarengu eelduseks on piisav elamufond ja selle kättesaadavus väljaspool linnalisi

keskusi. Samuti rõhutatakse vajadust kohandada poliitikad vastavalt kohaliku turu

iseärasustele.

5. Mõju

Kavandatav seadusemuudatus loob selgemad ja kindlamad rakendusalused MESi eluaseme

kaaslaenu meetme rakendamiseks, aidates ühtlasi hajutada sellega kaasnevaid riske. Eelkõige

puudutab see olukordi, kus kaaslaenu antakse noortele peredele või alustavatele koduomanikele

ilma omafinantseeringuta – olukord, mis on turul tavapäraselt kõrgendatud riskiga. Selgem

regulatiivne raamistik suurendab õigusselgust ning vähendab võimalike osapoolte, sealhulgas

MESi ja pankade, erinevaid tõlgendusi, võimaldades meetmel toimida stabiilsemalt ja

majanduslikult jätkusuutlikult. Lisaks on muudatusel potentsiaalne oluline majanduslik mõju

regionaalsele arengule, toetades maapiirkondades eluaseme kättesaadavust ning aidates ületada

turutõrkeid, mis on tingitud madalatest kinnisvarahindadest. Seeläbi toetab seadusemuudatus

laiemalt maapiirkondade elujõulisuse säilitamist ja uute elanike ligimeelitamist.

Mõjude olulisuse hindamiseks inimesele on esimesena kirjeldatud mõju elukvaliteedile,

tööhõivele ja ettevõtluse arenguks maapiirkondades ning teiseks mõju riigi sihtasutuse MES

töökorraldusele.

Mõju regionaalsele arengule:

Hindamaks mõju regionaalsele arengule on arvesse võetud seisukohti ka regionaalse arengu

tegevuskavast 4 (edaspidi RETK).

Kinnisvara soetamist toetavad meetmed aitavad tasakaalustada regionaalset arengut, viies

majandustegevust ja inimressursse linnapiirkondadest maapiirkondadesse. See aitab vähendada

piirkondade vahelisi erinevusi nii majanduslikus arengus kui elukvaliteedis. Kinnisvara

omamine tugevdab inimeste seotust kohaliku kogukonnaga ja motiveerib neid panustama

piirkonna arengusse. See loob aluse stabiilsema ja jätkusuutlikuma keskkonna loomiseks, mis

vähendab piirkondlikke ebavõrdsusi linnalise ja maapiirkonna vahel ning soodustab pikaajalist

majanduskasvu.

Kui toetuste sh MES-i eluaseme kaaslaenu toode aitab inimestel soetada elamispinna

maapiirkonda, siis on see tõukeks riigisisese rände kasvuks. Tihti on maale kodu rajamisel

takistuseks maapiirkonna kinnisvara madal tagatisväärtus ning maale elama asumiseks ei ole

ainult pangast võimalik piisavat summat kaasata ning kaaslaen on sobiv meede sellise turutõrke

leevendamiseks. Eluaseme kaaslaenu jätkamisega on linnast maale kolimine kaalutud

rohkemate inimeste poolt, sest riik aitab kaasa kinnisvara madalamast väärtusest tuleneva

turutõrke leevendamiseks. Elanikkonna kasv toob kaasa suurema nõudluse kohalike teenuste ja

kaupade järele, mis omakorda soodustab ettevõtlust ja kohalike töökohtade loomist ja

säilitamist.

MES-i eluaseme kaaslaenuga jätkamine leevendab RETK-is toodud ühte juurprobleemi, mis on

kõrgema lisandväärtusega ja teadmusmahukamate ettevõtete arengule on oluline kõrgema

hariduse ja kvalifikatsiooniga tööjõu olemasolu, mille hulgast leida või koolitada oma

vajadustele vastava profiili ja oskustega töötajad. Eluaseme kaaslaenu toode on üks võimalus

ettevõtjatele, et meelitada kvalifitseeritud tööjõudu linnapiirkonnast tööandjale lähemale

kolima. MES-i laenutootega on jaotus piirkonniti tasakaalustatum, sest Tallinna ja Tartu

linnapiirkonnas on reeglina väljaspool biomajanduse sektorit tegutsevad ettevõtted välistatud.

See omakorda toetab ettevõtluse piirkondlike lõhede vähendamist ning majanduse struktuursete

muutuste kiirendamist väljaspool Harjumaad.

Viimased aastad on Eestis kaasa toonud kaugtöö võimaldamise tööandjate poolt ning

paindlikkuse töökoha valikus, mis soodustab töötamisega seotud liikumist ning aitab noorte

tööturul osalemisele kaasa ka kodukohast lahkumata. See mõjutab positiivselt tööhõivet

maapiirkondades sealhulgas kõrgemat töötasu saavate inimeste maksud laekuvad kohaliku

omavalitsusse.

Tänaseks on laenuotsuste maht ületanud eelarves planeeritud 18 miljoni euro piiri. Seisuga

30.04.2025 on laenusaajate arv 301 ja sõlmitud lepingute maht eurodes 19 697 797 eurot.

4 RETK, Lisa 1 on leitav siit: https://www.agri.ee/sites/default/files/documents/2024-10/tegevuskava-retk-2024-09.pdf

Lepinguid on sõlmitud nii elamu ehitamiseks, ostmiseks kui renoveerimiseks. Sealjuures

krediidiasutuste poolne finantseeringu summa 25 166 450 eurot ja klientide omafinantseeringu

summa 7 356 354 eurot. MES-i laenuraha võimendus on ca 1,65 korda.

Elamu (sh ehitatav elamu) peab asuma Eesti asustusüksuses, kus on registreeritud kuni 1000

elanikku ja mis ei ole kantud sihtpiirkonnast välja jäävate haldusüksuste nimekirja. Detailne

loetelu sihtpiirkonnas välja jäävate haldusüksuste kohta on leitav lingilt.

MES-i kaaslaenu kasutamiseks tuleb esmalt esitada pangale kodulaenu taotlus. Kui pank on

teinud siduva laenupakkumise, tuleb taotlejal esitada see MES-ile koos kaaslaenu taotlusega

ning muude dokumentidega, mida MES nõuab.

Mõju MES töökorraldusele:

MES-i laenutoode eluaseme kaaslaen aitab kaasa nii „Eesti 2035“ kui ka „Põllumajanduse ja

kalanduse valdkonna arengukava aastani (PõKa) 2030“ eesmärkide täitmisele, toetades samuti

PõKa 2030 visiooni „maal on hea elada“. Selleks, et väljuda meetme pilootprojekti staatusest

ning rakendada meedet suuremas mahus, on vaja täiendada seadusandlust nii, et MES-le

antakse õigus välja anda eluaseme kaaslaene. MES-i pakutav eluaseme kaaslaen on jätkuvalt

pilootprojekti staatuses ning selle rakendamiseks on vajalik ministeeriumi suunis küsida iga-

aastaselt, millega kaasneb ametkondadele lisategevusi ja asjatut bürokraatiat. 2024. aasta lõpus

saadetud suunises kinnitab Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, et MESi-i palvel on

ministeerium algatamas MPKS-i muutmist, mis tagab selgemad alused eluaseme kaaslaenu

meetme väljumiseks pilootprojekti etapist pikaajaliseks teenuseks.

Muudatus mõjutab MESi eelarve planeerimist. Riigieelarvele muudatustega prognoositavat

mõju ei kaasne.

6. Edasine väljatöötamine

VTK eesmärgiks on saada õigusselgus, et MES saaks seadusliku õiguse väljastada eluaseme

kaaslaenusid füüsilistele isikutele sarnaselt EIS-le. VTK eesmärgiks on ka informeerida

avalikkust kavandatavatest muudatustest.

Regionaal-ja Põllumajandusministeerium ootab tagasisidet VTK-le 15 tööpäeva jooksul. Pärast

tagasiside saamist ja selle läbitöötamist, valmistab REM vajadusel koostöös teiste vastutavate

ministeeriumitega – Rahandusministeeriumiga, Justiits- ja Digiministeeriumiga, Majandus-ja

Kommunikatsiooniministeeriumiga ning Kliimaministeeriumiga – ette asjakohase seaduse

eelnõu ja saadab selle kooskõlastusringile. Seaduseelnõu on plaanis esitada Vabariigi

Valitsusele hiljemalt I kvartali lõpuks. Sõltuvalt eelnõu menetlemise tempost Riigikogus on

õigusakti plaanitav jõustumise aeg 2026. aasta teises pooles.

Vastutav ministeerium: Regionaal-ja Põllumajandusministeerium

VTK saadetakse kooskõlastamiseks Rahandusministeeriumile, Justiits-ja Digiministeeriumile,

Majandus-ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Kliimaministeeriumile, arvamuse

avaldamiseks Eesti Pangaliidule, Eesti Pangale, Eesti Linnade ja Valdade Liidule ning

teadmiseks Maaelu Edendamise Sihtasutusele.

Vastutavad ametnikud: Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi regionaalpoliitika

osakonna juht Kai Kalmann-Jotautas (5662 6186), [email protected] ning sama osakonna

finantsinstrumentide nõunik Kaja Lääts (5650 4397), [email protected] .