Hindamisaruande edastamine

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond 2511-10617-03/AT

Väärtuse kuupäev: 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

23.11.2025 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Elva valla hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 17

4. Turuväärtuse hindamine 18

4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kestlikkus 19 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 19

Lisa 1. Fotod 24

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 27

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550)

Aadress Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 17101:001:0083

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 7 868 m2

Sihotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Üldplaneering

Elva Vallavolikogu 06.05.2024 otsusega nr 121 kehtestatud Elva valla üldplaneeringuga on Kulbilohu tn 1 kinnistu maakasutuse juhtostarve ühiskondliku ehitise maa-ala (valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuse maa-ala)

Detailplaneering

Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu tn 1 kinnisasja detailplaneering, millega määratakse kinnisasjale ehitusõigus Elva kiirabibaasi peahoone ja kuni kahe abihoone püstitamiseks ning antakse lahendus tehnovõrkudele, liikluskorraldusele, parkimisele ja haljastusele

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 3 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1.

Ülevaatuse kuupäev 01.11.2025

Väärtuse kuupäev 01.11.2025

Hindamisaruande kuupäev 23.11.2025

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 21.10.2025, tellimus nr 12

Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust on võimalik muuta ning lähtutakse uute planeeringute kehtestamise võimalusest

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 11577550) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 79 000 (seitsekümmend üheksa tuhat) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 11577550). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 3 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Silmas pidades hindamise eesmärki eiratakse nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust ning lähtutakse uute planeeringute kehtestamise võimalusest. Kui välistada kasutus tootmis- või elamumaana ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maa olemasolevat ja planeeringus ette nähtud sihtotstarvet on võimalik muuta. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

5

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 03.11.2025;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 03.11.2025 ning tehingute andmebaasist 10.10.2025;

• Elva valla kodulehelt 03.11.2025;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 03.11.2025.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.11.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Elva vald

Asustusüksus Elva linn

Lähiaadress Kulbilohu tn 1

Makroasukoht

Kirjeldus Paikneb Elva linna põhjapoolses osas

Kaugus keskusest Elva linna keskväljakust 2,4 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Linna servas, tiheasustus, lähiümbruses alajaam, metsamaa, elumud ning

tootmis- ja laopinnad

Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis teelt

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

7

Tehnovõrgud Elektrisüsteemiga ampripõhise liitumise võimalus, samuti võimalus liituda vee- ja

kanalisatsioonisüsteemiga

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 11577550

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Kinnistusraamatu III jao kehtivad kanded:

• Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Tähtajatu

isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse §

158.1 elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi

ulatuses vastavalt 17.06.2025 lepingu punktidele 2.1. – 2.3. ja lepingu lisaks

nr 1 olevale plaanile, ruumiandmete tunnus 801340. Õiguse ruumiala on

nähtav maakatastri infosüsteemis 801340.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

8

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Tegemist on valdavalt tiheasustusalale tavapäraste kitsendustega, kuid selgelt

eristub elektripaigaldise kaitsevöönd (mh paiknevad seal kõrgepingeliini mastid),

mis muudab kinnisasja lõunapoolses osas hoonestmise võimatuks. Samuti tuleb

arvestada, et lisaks kinnisasjal paiknevatele kõrgepingeliini mastidele jääb

kinnisasjast lõuna suunas alajaam, mistõttu vaade on tavapärasest halvem.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond

Katastritunnus 17101:001:0083

Pindala 7 868 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Kõlvikuline

koosseis

Muu maa 4 113 m2 ulatuses, metsamaa 3 755 m2 ulatuses, kusjuures metsamaa

paikneb kinnisasja põhjaosas ja muu maa lõunaosas

Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, liigendatud mikroreljeef

Hoonestus Puudub

Maa

maksustamis-

hind (2022. aasta

korralise

hindamase

tulemus)

27 617 €

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

10

Üldplaneering

Elva Vallavolikogu 06.05.2024 otsusega nr 121 kehtestatud Elva valla üldplaneeringuga on Kulbilohu tn 1 kinnistu maakasutuse juhtostarve ühiskondliku ehitise maa-ala (valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuse maa-ala)

Allikas: Elva valla kodulehekülg, väljavõte Elva valla üldplaneeringu Elva linna põhijoonisest

Detailplaneering

Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu

tn 1 kinnisasja detailplaneering, millega määratakse kinnisasjale ehitusõigus Elva

kiirabibaasi peahoone ja kuni kahe abihoone püstitamiseks ning antakse lahendus

tehnovõrkudele, liikluskorraldusele, parkimisele ja haljastusele.

Allikas: Elva valla kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta II kvartalis 0,9% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta septembris võrreldes 2025. aasta

augustiga 1,1% ning tõusis võrreldes eelmise aasta septembriga 5,2%. Võrreldes

2024. aasta septembriga olid kaubad 2,8% ja teenused 8,9% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli

töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel üheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Elva valla hoonestamata elamumaa turg

Elva valla üldinfo

Elva vald on vald Tartu maakonnas. Elva valla elanike arv on 14 521 (seisuga 01.09.2025). Elva valla pindala on 732,27 km2. Valla keskuseks on Elva linn. Allikas: Elva valla kodulehekülg

Elamumaa turg

Eelistatud on looduslikult kaunid (männimets, veekogude lähedus) väljakujunenud asustusega elamupiirkonnad. Lisaks on oluline tehnovõrkude olemasolu ja nende puudumisel rajamise kulu. Metsaga kaetud krundid on enam hinnatud võrreldes lagedate aladega, kuid samas on oluline ka see, milline näeb välja lähiümbrus. Lähtutakse pigem tervikhinnast, sest privaatsuse seisukohast vaadatuna on lisaks konkreetse krundi suurusele muid privaatsust mõjutavaid asjaolusid. Enamik elamukrunte on suurusega vahemikus 1 000- 3 000 m2. Tehinguhinnad jäävad tavaliselt 70 000- 100 000 € vahemikku. Tihtipeale ostetakse ka halvas seisukorras hoonetega krunte, et olemasolev hoonestus lammutada ja ehitada uued hooned. Kui tegemist on erandlikult suure või mingi muu asjaolu tõttu tavapärasest eristuva krundiga, võivad hinnad oluliselt eespool toodud hinnavahemikust erineda. 2025. aasta paistab silma tehingute väikese hulga poolest ning samas on vaadeldaval perioodil erandlikud ka 2020. ja 2022. aasta, kui toimus ebaharilikult palju tehinguid. Sellised kõrvalekalded on tavaliselt seotud uute arendusprojektide valmimisega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

16

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Järgnevas tabelis on esitatud 2020.- 2025. (seisuga 09.11) aasta müügitehingute hinnainfo elamumaa kohta Elva linnas.

Aasta Sihtotstarve Arv Keskm

pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Kokku Min Maks Min Maks Med Keskm

2020 elamumaa 22 1 078 224 092 3 000 24 000 3,8 26,0 7,3 9,7

2021 elamumaa 7 4 880 472 012 1 255 235 757 8,6 62,4 10,1 23,9

2022 elamumaa 16 3 142 975 870 13 200 252 000 7,8 157,3 12,9 26,7

2023 elamumaa 5 2 614 338 475 375 167 000 0,5 33,2 28,8 23,4

2024 elamumaa 6 1 546 377 103 1 500 170 000 11,8 104,1 32,0 39,0

2025 elamumaa1 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmised hinnad (€/m2) Elva linnas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Elva linna hoonestamata või lagunenud hoonetaga maa müügitehingud 2024.– 2025. (seisuga 10.11) aastal Linn Kuupäev Hind, € Käibemaks Pindala, m2 Hind, €/m2 Sihtotstarve2

1 Elva 23.05.2024 57 500 Ei 1 494 38 E100%

2 Elva 05.09.2024 113 003 Ei 1 086 104 E100%

3 Elva 25.09.2025 70 000 Ei 2 068 34 E100%

4 Elva 26.09.2025 79 000 Ei 1 909 41 E100%

1 Kui tehinguid on alla 5, siis statistilisi näitajaid ei esitata 2 E- elamumaa, T- tootmismaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

17

5 Elva 13.01.2025 110 000 Ei 3 821 29 T100%

Elva linna hoonestamata elamumaa müügipakkumised seisuga 09.11.2025

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Aia tn 3 Elamumaa 1 113 94 000 84,5

Elektri, vee ja kanalisatsiooni liitumislepingud olemas, esmatasandi taristu 500 m raadiuses, ehitusluba väljastatud

Nurme tn 7 Elamumaa 1 300 72 800 56,0

DP kehtestatud, vee, kanalisatsiooni ja elektri liitumispunktid sisalduvad müügihinnas, esmatasandi taristu ca 2 km raadiuses

Mahlamäe tn 17d Elamumaa 1 438 89 900 62,5

Ampripõhise liitumise võimalus, vee ja kanalisatsioonitrass kinnistu piiril, esmatasandi taristu ca 1,5 km raadiuses

Nõmme tn Elamumaa 1 104 110 000 99,6

Vastavalt kehtestatud DP-le kolme korteriga ridaelamu ehitamise võimalus, ehitusprojekt valmis, tehnovõrkudega liitumise võimalus, esmatasandi taristu ca 1 km m raadiuses, hinnale lisandub käibemaks

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks eelkõige leibkonnad, kes soovivad ehitada üksikelamut.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Lõppkasutajaks on leibkonnad, kelle jaoks on oluline asukoht Elva linnas või Lõuna-Eesti väikelinnas üldisemalt. See on tavaliselt seotud esmatasandi taristu suhtelise lähedusega.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast Elva linnas on tegemist perspektiivika asukohaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Raskesti määratletav, kuid kesist mikroasukohta silmas pidades pigem piiratud.

Konkureeriv pakkumine

Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee on 4 mõnevõrra sarnase maaüksuse (pindalalt palju väiksemad, kuid tehnovõrkudega paremini varustatud ja asukohalt pigem atraktiivsemad) pakkumist hinnavahemikus 72 800 - 110 000 € (kõrgeima hinnaga pakkumishinnale lisandub käibemaks).

Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa), kuid samas võib alternatiivse kasutusena käsitleda ka DP kohast kasutust üldkasutatavate ehitiste maana.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

18

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Kulbilohu tn 1 kinnisasja puhul on tegemist metsa- ja muu maa kõlvikuga. Juurdepääs kinnisasjale on avalikult kasutatavalt teelt. Katastriandmete kohaselt on hinnatav maatükk 100% ühiskondlike ehitiste maa. Maatüki suurus on 7 868 m2. Krundi suuruse puhul on oluline, et hoonestamine on võimalik vaid krundi põhjaosas pisut enam kui 50% ulatuses, sest krundi lõunapoolne osa paikneb elektripaigaldise kaitsetsoonis. Krundi lõunapoolse osa säilitamine poollooduslikus seisundis tagab ühtlasi vaate metsale, mitte kõrgepingeliini mastidele ja alajaamale. Elva Vallavolikogu 06.05.2024 otsusega nr 121 kehtestatud Elva valla üldplaneeringuga on Kulbilohu tn 1 kinnistu maakasutuse juhtostarve ühiskondliku ehitise maa-ala (valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuse maa-ala. Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu tn 1 kinnisasja detailplaneering, millega määrati kinnisasjale ehitusõigus Elva kiirabibaasi peahoone ja kuni kahe abihoone püstitamiseks ning antakse lahendus tehnovõrkudele, liikluskorraldusele, parkimisele ja haljastusele. Hindamise eesmärgist tulenevalt tuleb eirata nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust ning lähtuda uute planeeringute kehtestamise võimalusest. Piirkonnas domineerivad tootmis- ja elamumaa kasutus, kusjuures elamumaa puhul on tegemist üksikelamutega. Arvestades mikroasukohta, mille puhul on olulisteks nii hinnataval krundil paiknevad kõrgepingeliini mastid kui naaberkrundil paiknev suur alajaam, on tegemist elamumaa kontekstis pigem väheatraktiivse asukohaga ja seetõttu võiks kasutusena kaaluda ka tootmismaad. Samas tuleb arvestada, et väikelinnades toimub vaid üksikuid tootmismaa tehinguid ja hinnakujunduses domineerivad nagunii elamumaa tehingud. Seetõttu lähtuvalt parima kasutuse definitisoonist, mis mh viitab sellele, et tegemist peab olema kõige tõenäolisema kasutusega, on lähtutud elamumaa kasutusest. Seda vaatamata asjaolule, et hüpoteetiliseks kasutuseks võib olla ka tootmismaa. Säilitades krundi lõunapoolse osa poollooduslikus seisundis (kuna hoonestamine on elektripaigaldise kaitsevööndi tõttu nagunii välistatud, siis ei ole eriti ka muid võimalusi), on elektripaigaldiste mõju vaadet silmas pidades tagasihoidlik. Täiendava asjaoluna on hindamisel arvesse võetud, et tegemist on tehnovõrkudega varustamata nn toormaaga.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

19

eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada kasutus tootmis- või elamumaana ehk sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse hindamine eeldusel, et maa olemasolevat ja planeeringus ette nähtud sihtotstarvet on võimalik muuta.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse.

4.4. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud elamumaa tehinguid Elva linnas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehinguid on napilt. Kohandamiseks on valitud kolm kõige sarnasemat. Teine tehing on kõrvale jäetud kui pindalalt kõige väiksem (ja seeläbi ka hinnatavast varast väga erinev) ja viies seetõttu, et tegemist on tootmismaaga ning ostja ja müüja on omavahel seotud isikud.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Elva linn 23.05.2024 57 500 38,49 1 494 Ei

Elva linn 25.09.2025 70 000 33,85 2 068 Ei

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

20

Elva linn 26.09.2025 79 000 41,38 1 909 Ei

Võrdlusühiku valik

Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2). Seda on tehtud vaatamata sellele, et enamjaolt on selles turusegmendis oluline tervikväärtus. Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on hinnatava kinnisasja pindalast oluliselt väiksem.

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus mai 2024 – september 2025. Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes pisut üle üheaastase perioodiga. Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud.

Võrdluselementide valik

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu.

• Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

21

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Elva vald Elva vald Elva vald Elva vald

Elva linn Elva linn Elva linn Elva linn

Kulbilohu tn 1

Tehinguhind, €

57 500 70 000 79 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

57 500 70 000 79 000

Tehinguhind, €/m2 38,49 33,85 41,38

Tehingu aeg 23.05.2024 25.09.2025 26.09.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

57 500 70 000 79 000

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

38,49 33,85 41,38

Makroasukoht Elva kesklinn ca 2,0 km

Elva kesklinn ca 1,0 km

Elva kesklinnas Elva kesklinn ca 4,0 km

Kommentaar

Parem Parem Halvem

Kohandus -10% -20% 5%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Äärelinn, lähinaabruses elamu- ja tootmismaa, suhteliselt suure tee ääres

Elamupiirkond Äri- ja elamupiirkond

Äärelinn, elamupiirkond, jõgi läheduses

Kommentaar

Parem Halvem Parem

Kohandus -10% 10% -30%

Maatüki suurus, m2

7 868 1 494 2 068 1 909

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

22

Kommentaar

Väiksem Väiksem Väiksem

Kohandus -25% -20% -20%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Valdavalt metsamaa (4 113 m2), kuigi katastris on muud maad pisut enam (3 755 m2), millest on võimalik kujundada kõrghaljastus

Õuemaa olemasoleva haljastusega, kuid olemasolev hoonestus tuleb lammutada

Õuemaa olemasoleva haljastusega, tiik

Valdavalt metsamaa, millest on võimalik kujundada kõrghaljastus

Kommentaar

Halvem, haljastus olemas, mis on positiivne, kuid hoonete lammutus nõuab lisakulutusi

Parem Sarnane

Kohandus 5% -5% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Eelduslikult elamumaa, hoonestamine võimalik ilmselt DP alusel

E100%, hoonestamine ilmselt projekteerimistingi- muste alusel

E100%, hoonestamine ilmselt projekteerimstingi- muste alusel

E100%, hoonestamine võimalik ilmselt DP alusel

Kommentaar

Parem, hoonestamine on lihtsam

Parem, hoonestamine on lihtsam

Sarnane

Kohandus -10% -10% 0%

Tehnovõrgud

Ampripõhise liitumise võimalus, vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril

Kõik liitumised olemas

Kõik liitumised olemas

Elektriliitumine olemas, vee- ja kanalisatsioonitrass krundi piiril

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -20% -20% -10%

Kuju ja reljeef

Hulknurkne, kompaktne, liigendatud mikroreljeef

Trapetsi kujuga, kiiljas, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, pisut välja venitatud, tasane reljeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, kaldega jõe suunas

Kommentaar

Halvem Sarnane Parem

Kohandus 10% 0% -10%

Kitsendused

Olulised elektripaigaldiste kaitsevööndi kitsendused peaaegu 50% ulatuses, mis muudavad sellel krundiosal hoonestamise võimatuks

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Valdavas osas ranna või kalda piiranguvööndis, mis eeldatavalt ei mõjuta oluliselt väärtust

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10%

Summaarne kohandus

-70% -75% -75%

Summaarne kohandus, €/m2

-26,94 -25,39 -31,04

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

23

Kohandatud tehinguhind, €/m2

11,55 8,46 10,35

Kohanduste absoluutväärtuste summa

100% 95% 85%

Kaalud 0,20 0,30 0,50

Turuväärtus, €/m2 10,02 2,31 2,54 5,17

Turuväärtus, € 78 844 Ümardatud

turuväärtus, € 79 000

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kulbilohu tn 1 kinnisasja turuväärtus on: 10,02 €/m2 x 7 868 m2 = 78 844 € ehk ümardatult 79 000 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kui välistada kasutus tootmis- või elamumaana ehk sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. Selle suuruseks on 27 617 €, kuid tuleb silmas pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse hindamine eeldusel, et maa olemasolevat ja planeeringus ette nähtud sihtotstarvet on võimalik muuta.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

24

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja põhjaosast

Vaade kinnisasja idaosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

25

Vaade kinnisasja kirdeosast

Vaade kinnisasja kaguosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

27

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT

28

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Kulbilohu

tn 1)

Sihtasutus Tartu Kiirabi (edaspidi sihtasutus) pöördus 21.03.2022 Maa-ameti (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) poole kirjaga nr 1-4.2/32, milles soovis alustada läbirääkimisi riigi omandis oleva,

Tartu maakonnas Elva vallas Elva linnas asuva Kulbilohu tn 1 kinnisasja (katastritunnus 17101:001:0083) võõrandamiseks sihtasutusele eesmärgiga rajada kinnisasjale kiirabibaas.

Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu 1 kinnisasja detailplaneering, mille eesmärgiks on kiirabibaasi ehitamine ja sellega kaasnevalt juurdepääsude,

tehnovõrkude, parkimise ja haljastuse põhimõtete ning servituutide seadmise vajaduse määramine.

Kiirabibaasis on võimalus ka ambulatoorseks raviks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 10.10.2025 kirjas nr 13-6/3394-2 nõustuti

Kulbilohu tn 1 kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Sihtasutusele Tartu Kiirabi riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 3 alusel.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 23.11.2025 koostatud hindamisaruande nr 2511-10617-

03/AT kohaselt on Kulbilohu tn 1 kinnisasja väärtus 79 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning seda kasutatakse aluseks juhul, kui tuleb

rakendada RVS § 33 lõigetes 3 ja 5 sätestatut.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse,

et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara

omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus

Kulbilohu tn 1 kinnisasja hariliku väärtusena 79 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda

võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise

otsuse eelnõud.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar

maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik

Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 23.11.2025 hindamisaruanne nr 2511-10617-03/AT Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Sihtasutus Tartu Kiirabi

[email protected]

25.11.2025 nr 7-2/22/4575-15

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]