Väljaminev kiri

Aadress: Kuninga 22, Pärnu, 80099; registrikood: 74001966; telefon: 601 1199; faks: 600 0257; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee

Riigikogu majanduskomisjon

[email protected]

Teie nr

Meie 26.11.2025 nr5-2/25-1775-1

Arvamus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poolt planeerimisseaduse ja

sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse (683 SE) eelnõu raames esitatud

ettepanekule

Austatud Riigikogu majanduskomisjoni liikmed

Riigikogu majanduskomisjonis on menetluses seaduseelnõu planeerimisseaduse ja sellega

seonduvate teiste seaduste muutmiseks (Riigikogu menetluses eelnõu 683 SE, edaspidi eelnõu).

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on esitanud 12.11.2025 ettepaneku seaduse

eelnõu täiendamiseks maakatastriseaduse (MaaKatS) § 8 lõike 31 ja maakorraldusseaduse

(MaaKS) § 2 lõike 5 muudatustega (edaspidi ettepanek).

Kinnistusosakond mõistab ettepaneku tegija soovi tõhustada maakorraldustoimingute

lõpuleviimist, kuid leiab, et seaduste muutmine ettepanekus taotletud viisil tekitab õiguslikku

ebaselgust, on vastuolus kinnistusraamatu üldiste põhimõtetega, kehtiva asjaõigusseaduse ja

Riigikohtu praktikaga ning lõppastmes ei täida oma eesmärki.

Ettepaneku selgitustes on märgitud, et MaaKS § 2 lõike 5 eesmärk on muuta maakorralduse

protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada ruumilise planeerimise elluviimist.

MaaKatS § 8 lõike 31 muudatus tuleneb vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist

käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust, mis on otseselt tingitud

maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse vorminõuet.

Eeltooduga seoses soovitakse muuta MaaKatS § 8 lõiget 31 ja MaaKS § 2 lõiget 5 järgnevalt:

- MaaKS § 2 lõike 5 sõnastusettepanek: Käesoleva seaduse alusel läbiviidava

maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse

tähenduses ega ole nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Puudutatud isiku

nõusolek antakse kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikes 51 sätestatud korras

digitaalallkirjastatult.

- MaaKatS § 8 lõike 31 sõnastusettepanek: Katastripidajal on õigus moodustada

maakorraldustoimingu dokumentide alusel katastriüksus ja otsustada piiride kindlakstegemise

Aadress: Kuninga 22, Pärnu, 80099; registrikood: 74001966; telefon: 601 1199; faks: 600 0257; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee

dokumentide alusel katastriüksuse piiri asukoht. Katastripidajal on õigus otsustada

maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Katastrikanne on aluseks

kinnistusraamatu kande tegemisel.

Ettepaneku selgituse kohaselt korrigeeritakse MaaKS § 2 lõike 5 kehtivat sõnastust ning

tagatakse parem õigusselgus selles, mis puudutab MaaKS-i § 2 lõike 5 eesmärki seaduse

tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist)

ja maakorraldust. Selgituse kohaselt tuleb muudatusvajadus Riigikohtu 30.04.2025

kohtumäärusest tsiviilasjas nr 2-24-10897, milles Riigikohus on asunud seisukohale, et

seaduses tuleb selgelt sätestada, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguste

käsutamist asjaõigusseaduse (AÕS) tähenduses ja seetõttu ei kohaldu

maakorraldustoimingutele AÕS-i §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS-is

sätestatud kinnisasja käsutamise normi suhtes. See tähendab, et maakorralduse puhul ei kohaldu

need normid, mis reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset vorminõuet.

Kinnistusosakond on seisukohal, et tegu on ebaõige järeldusega. Riigikohus on kohtumääruse

punktis 9 selgitanud muuhulgas järgmist: Kolleegiumi hinnangul tuleneb MaaKS § 2 lg-st 5, et

maakorraldustoimingu käigus ei käsutata kinnisasjaõigust ehk haldusõiguslik

maakorraldustoiming ei asendada käsutustehingut, kui see on maakorraldustoimingu

lõpuleviimiseks vajalik. Punktis 10 on Riigikohus väljendanud seisukohta: Kolleegium selgitab

lisaks, et juhul, kui seadusandja soovib kaotada maakorraldustoimingutega kaasneva

käsutustehingu AÕS §-st 641 tuleneva notariaalse tõestamise vorminõude, tuleks

vorminõude erisus seaduses erinormina selgelt sätestada.

Riigikohus on jõudnud järeldusele, et maakorraldustoiming ei asenda käsutustehingut ehk

asjaõigusleping tuleb sõlmida, kui see on vajalik maakorraldustoimingu lõpuleviimiseks. Küll

aga on Riigikohus juhtinud tähelepanu asjaolule, et kehtiv seadusandlus ei näe ette

maakorraldustoiminguga kaasnevale käsutustehingule AÕS §-s 641 sätestatud vorminõude

leevendust, mistõttu on vaja sõlmida see notariaalselt tõestatud vormis. Seaduste muutmine

ettepanekus toodud viisil kinnistusosakonna arvates seda probleemi ei lahenda või ei tee seda

vähemalt üheselt arusaadaval viisil.

Kehtiva õiguse kohaselt saab kinnisomand tekkida tehingu või seaduse alusel.

Asjaõigusseaduse kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ehk selleks, et ühe isiku omandis

olev kinnistu või selle osa hakkaks kuuluma teise isiku omandisse, vaja sõlmida notariaalselt

tõestatud vormis asjaõigusleping ja teha kanne kinnistusraamatusse, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti (AÕS § 641). Tegu on imperatiivse normiga, mida ei saa kokkuleppel muuta

või kõrvale kalduda. Asjaõiguslepingu sõlmimise vajadus ei sõltu isikute tahtest või

ametiasutuse otsusest. Erandjuhtudel läheb omand üle seaduse alusel, nt kinnistusraamatu

väliselt (pärimisseadus § 130, äriseadustik § 403 ja § 446) või olukordades, kus omandi

üleminek ei sõltu omaniku tahtest (nt täitemenetluse seadustiku § 156, kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse § 35).

Aadress: Kuninga 22, Pärnu, 80099; registrikood: 74001966; telefon: 601 1199; faks: 600 0257; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee

Ettepaneku kohaselt oleks katastripidajal õigus otsustada maakorraldustoimingu ja

kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Seletuse kohaselt on katastripidaja pädev

kontrollima ja hindama maakorralduse läbiviimisel, kas tegu on maakorralduse nõuetele

vastava toiminguga või katastriandmete parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena või

ametiülesande korras. Kui katastripidaja tuvastab, et maaomanike tegelik tahe on anda

kinnisasja üks osa üle teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja käsutamisega AÕS § 641

mõistes. Seega hakkaks muudatuse kohaselt sõltuma asjaõiguslepingu sõlmimise vajalikkus

eelkõige omanike tahtest ning otsustusõigus, kas asjaõiguslepingut peab või ei pea omandi

üleandmiseks sõlmima, oleks katastripidajal. Kinnistusosakond leiab, et see ei ole kooskõlas

kehtiva õiguse põhimõtetega.

Omanike kokkuleppel läbiviidava maakorraldustoiminguga kaasneb kinnistusraamatu mõttes

alati omandiõiguse üleandmine. On arusaadav, et mõnikord on liidetav osa maakorralduslikus

mõttes ebamõistliku suuruse või kujuga, mistõttu ei ole iseseisva katastriüksuse moodustamine

võimalik. Samas võib iseseisva katastriüksuse mitte moodustamine olla tingitud ka omaniku

soovist liita maa-ala maakorralduslikult enda kinnistu koosseisu ilma iseseisvat katastriüksust

moodustamata. Asjaõiguslikult omandi üleandmise vaatest ei ole siinkohal vahet, kuidas ühe

kinnistu osa teise kinnistu koosseisu ja teise omaniku omandisse liigub – kas ühest kinnistust

osa eraldamisel ja teise kinnistuga liitmisel või iseseisva katastriüksuse liitmisel teise

kinnistuga. Lisandunud osa omandiõiguse saamiseks tuleb omandiõigus asjaõiguslepinguga üle

anda. Olukord, kus omanikud soovivad küll maa-ala nö ühest kinnistust teise liigutada, kuid

omandit üle anda ei taha, ei ole õiguslikult mõeldav. Kui maa-ala liigub ühe kinnistu

koosseisust teise, siis tuleb koos maa-ala valdusega üle anda ka omandiõigus sellele maa-alale.

Samuti ei saa asjaõiguslepingu sõlmimise vajaduse hindamise olla aluseks eraldatava/liidetava

osa suurus või vastusoorituse olemasolu või selle puudumine. Asjaõigusleping on vajalik

omandi üleminekuks nii omandamisel tasuta kui tasu eest, samuti kinnisasjade või nende osade

vahetamisel, kui see toimub omanike kokkuleppel.

Katastripidajal ega ühelgi teisel isikul ei ole seadusest tulenevat õigust hinnata omandiõiguse

üleandmise vajalikkust juhul, kui omanike kokkuleppel ja soovil läheb seni ühe omaniku

omandis olev maa-ala teise omaniku omandisse. Alternatiivina võiks kaaluda võimalust

sätestada seaduses üheselt arusaadavana AÕS § 641 asjaõiguslepingu vorminõude leevendus

juhul, kui asjaõiguslepingu sõlmimine on seotud kinnisasja omanike kokkuleppel/taotlusel läbi

viidava maakorraldustoimingu lõpuleviimisega ja muudatused kantakse kinnistusraamatusse

katastripidaja avalduse alusel. Siiski märgime siinkohal, et vormileevenduse muudatus vajab

täiendavat analüüsi. Praktikas ei ole kinnistute omanikud võimelised üle võtma notari rolli

asjaõiguslepingu koostamisel, mistõttu tuleb seadusandjal kindlaks määrata, kes koostab

asjaõiguslepingu, mille kinnistute omanikud allkirjastavad. Kinnistusraamatuseaduse (KRS)

§ 13 lg 4 annab katastripidajale õiguse esitada kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada omaniku

ja puudutatud isikute nõusolekud ning KRS § 35 lg 1 p 1 kohaselt vormikohane käsutustehing.

Aadress: Kuninga 22, Pärnu, 80099; registrikood: 74001966; telefon: 601 1199; faks: 600 0257; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee

Leiame, et MaaKatS § 8 lõike 31 ja MaaKS § 2 lõike 5 muutmine ettepanekus toodud viisil ei

vasta üldistele asjaõiguse põhimõtetele, on läbimõtlemata ning tooks endaga kaasa õigusliku

ebaselguse, mis võib kahjustada maakorraldustoimingus osalejate (kinnistute omanike) õigusi

ja tuua kaasa tarbetuid õigusvaidlusi.

Seda arvesse võttes palume ettepanekus toodud MaaKatS § 8 lõike 31 ja MaaKS § 2 lõike 5

muudatusi eelnõusse mitte lisada.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marika Sander

kohtunikuabi-juhataja