Kiri

1

Ahto Pahk - MKM

Saatja: Ahto Pahk - MKM Saatmisaeg: teisipäev, 7. oktoober 2025 17:48 Adressaat: Victoria Tamme - JUSTDIGI Teema: RE: Päring seoses detailplaneeringu täpsustamise õiguspärasusega

Tere, Victoria Tutvusin probleemiga ning kättesaadavate materjalidega ning saan vastata järgmist. Kambja valla Ülenurme osaüldplaneering on omapärane üldplaneering, kuna ei sätesta selgelt, millised on maksimaalsed võimalikud hoonete kõrgused (nt lk 27 „Detailplaneeringu koostamise juhud“ puhul on märgitud üksnes, et kui elamu on kõrgem kui 9 m, siis on vajalik detailplaneeringu koostamine). Kui see on kuskil esitatud, siis ka kodulehel olevate andmete põhjal ei suutnud ma seda tuvastada. Seetõttu tundub, et ei ole õigesti kohaldatud PlanS § 75 lõike 1 punktis 18 toodud nõuet sätestada üldplaneeringus hoonestuse kõrguspiirang. Kambja Vallavalitsuse 22.05.2024 korralduses nr 298 „Projekteerimistingimuste andmine“ ei ole selgitatud, millele tuginedes on kõrguse muutmine lubatud kuni 10%, kuivõrd EhS § 32 punkti 2 kohaselt ei anta projekteerimistingimusi juhul, kui taotlus ei vasta üldplaneeringule ning antavad projekteerimistingimused peavad EhS § 27 lõike 2 punkti 3 kohaselt arvestama üldplaneeringu tingimusi. Olenemata eespooltoodust ei ole minu hinnangul projekteerimistingimuste andmine õiguspärane seetõttu, et detailplaneeringus märgitud korruselisuse täpsustamine projekteerimistingimustega ei ole käesoleval ajal lubatav, kuna tegemist on detailplaneeringu põhilahenduse osaga. Korruselisus ja kõrgus ei ole samastatavad mõisted ning seda ei ole ka EhS § 27 lõike 4 punkt 4 ehk arhitektuuriline tingimus. Kohtupraktikas on detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks peetud nt seadusega kehtestatud ehituskeelu vähendamist ja nihutamist (Tallinna Ringkonnakohtu 21.11.2017 otsus nr 3-16-2496, p 11), juurdepääsutee asukoha muutmist, kui see on paika pandud servituudilepinguga (Tallinna Ringkonnakohtu 22.08.2017 otsus nr 3-16-141, p 14), detailplaneeringus määratud ehitusaluse pinna ja korterelamu korterite arvu vähendamist (Tartu Ringkonnakohtu 18.06.2020 otsus nr 3- 19-674, p-d 20, 22), teatud puhkudel ehitusjoone asukoha muutmine (Tallinna Ringkonnakohtu 23.11.2022 kohtuotsus haldusasjas nr 3-21-2644). EhS § 27 lõike 4 kohaselt saab detailplaneeringus toodud tingimusi täpsustada, mitte muuta. Korruselisus, ehkki mittekohustuslik detailplaneeringu tingimus, on siiski tingimus, mis on seotud detailplaneeringu põhilahendusega ehk selle teabega, kui suure, kõrge ja millise mahuga ehitist on võimalik ehitada. Hoone kõrguse muutmine ei tähenda korruselisuse muutmise õigust. Eelnevast tulenevalt leian, et projekteerimistingimuste andmise eeldused ei ole täidetud, kuna muudetakse detailplaneeringu sellist tingimust, mis on osa põhilahendusest ning tingimuse täpsustamist ei ole EhS § 27 lõikes 4 ette nähtud. Juhin siinkohal tähelepanu, et Kliimaministeerium on ette valmistamas EhS muutmist, millega nähakse ette, et projekteerimistingimustega on võimalik muu hulgas täpsustada ka korruselisust eeldusel, et üldplaneeringus sätestatud lubatud kõrgusepiirangut ei ületata. Parimatega Ahto Pahk nõunik Maa- ja ruumipoliitika osakond Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

From: Victoria Tamme - JUSTDIGI <[email protected]> Sent: Tuesday, October 7, 2025 9:28 AM

2

To: Ahto Pahk - MKM <[email protected]> Subject: Päring seoses detailplaneeringu täpsustamise õiguspärasusega Tere, Ahto! Meile on saabunud juhtum väidetavast detailplaneeringu rikkumisest. Nimelt kehtestas Ülenurme Vallavolikogu 06.03.2012 a otsusega nr 3 Pärnasalu arenduse (Kambja vald, Räni alevik) detailplaneeringu. Toona saavutati osapooli rahuldav kompromiss - uued kortermajad ei ületa 2 korruse kõrguse nõuet, nagu sätestab ka üldplaneering. Möödunud aastal esitas arendaja soovi ehitada antud arenduses siiski 3 korruselised kortermajad. Kambja Vallavalitsus ei algatanud uut detailplaneeringut, et kohalikega läbi arutada, vaid koostas projekteerimistingimuste eelnõu. 22.05.2024 a. korraldusega nr 298 anti nõusolek projekteerimistingimuste väljastamiseks 3 korruseliste korterelamute projekteerimiseks. Projekteerimistingimuste väljastamise otsus on kättesaadav siin. Üldplaneering (2018.a.), millele viidatakse on siin. Paluksin hinnangut:

1. kas selline detailplaneeringu täpsustamine oli lubatud; 2. projekteerimistingimuste väljastamise korralduses on aluseks võetud ka ülalviidatud üldplaneering. Kas

nimetatud üldplaneering muudab olukorra õiguspärasust?

Ette tänades Victoria Tamme nõunik Vabakutsete talitus Justiits- ja Digiministeerium [email protected] www.justdigi.ee | Suur-Ameerika 1, Tallinn

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Kambja Vallavalitsus

[email protected]

Teie 18.11.2025 nr 6-3/2546-3

Meie 28.11.2025 nr 13-5/3918-2

Vastus selgitustaotlusele

Palusite 18.11.2025 kirjas nr 6-3/2546-3 selgitust ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 27 lõike 3 ja 4

kohaldamise kohta juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus soovib täpsustada detailplaneeringus

sätestatud korruselisust projekteerimistingimustega.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM) lähtus selgituse andmisel

asjaolust, et kui detailplaneeringus (edaspidi DP) on sätestatud kavandatava hoone korruselisus,

siis on tegemist DP põhilahenduse osaks oleva näitajaga.

DP põhilahenduseks on planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 6 punkti 14 kohaselt osa, mis tagab

planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise. Hoone korruselisus ei ole

käsitatav osana PlanS § 126 lõike 1 punktis 3 nimetatud krundi ehitusõigusest. Ehitusõiguse sisu

on täpsustatud PlanS § 126 lõikes 4. Seega ei näe PlanS ette, et korruselisuse märkimine DP

põhilahenduse puhul oleks kohustuslik.

Küll aga tuleb silmas pidada, et kui DP-s on hoonete kõrgusele lisaks märgitud ka korruselisus,

muutub see teave DP ehitusõiguse osaks, mille kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus.

Väljakujunenud praktika kohaselt ei tähenda hoone kõrguse täpsustamine EhS § 27 lõike 4

punkti 3 alusel projekteerimistingimustega seda, et samaaegselt on võimalik muuta ka hoone

korruselisust juhul, kui see on DP-s märgitud. See on ka põhjuseks, miks Kliimaministeerium on

ette valmistanud EhS-i ja sellega seonduvate seaduste muutmise seaduse eelnõu, millega nähakse

ette EhS § 27 lõike 4 täiendamist punktiga 31, mis annab aluse täpsustada ehitise korruste arvu.

Viidatud eelnõu seletuskiri märgib, et praktika on tinginud olukorra, milles on EhS § 27 lõike 4

punkti 3 alusel võimalik täpsustada küll detailplaneeringus sätestatud ehitise kõrgust ja sügavust,

kuid korruselisust täpsustada võimalik ei ole isegi, kui hoone lubatud kõrgus korruse lisandumist

võimaldaks. Kirjeldatud olukord on põhjustanud praktikas mitmeid tarbetuid vaidlusi ehitise

seadustamisel kui ka halduskoormust täiendava detailplaneeringu koostamise kohustuse tõttu.

Muudatus aitab vähendada tarbetute planeeringute koostamist ning on seotud ka eelmise

muudatuse elluviimisega (vt seletuskirja lk 29).

Märgime, et Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium annab seisukoha õigusaktide

2 (2)

kohaldamise osas vastavalt oma vastutusvaldkonnale. Kohtuotsuste sisuline kommenteerimine ei

ole seetõttu võimalik.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Ivan Sergejev

planeeringute asekantsler

Lisad: MKM vastus JUSTDIGI-le 07.10.2025

Ahto Pahk

+372 5307 2548 [email protected]