EELNÕU
Saue linn … 2024 nr
Projekteerimistingimuste andmine Riisipere alevikus Nissi tee 57 kinnistul
Taotleja soovib laiendada kinnistul paiknevat üksikelamut üle 33% selle esialgsest mahust ning ümberehitada hoone kahe korteriga elamuks. Maa-ameti ajaloolistelt kaartidelt on tuvastatav, et 2002. aastaks on esialgset hoonet laiendatud kagusuunal garaaži juurdeehituse näol. Hoone laiendamiseks ehitusluba ei taotletud. Käesolevate projekteerimistingimustega seadustatakse varasem hoone laiendamine ning antakse tingimused hoone planeeritavaks laienduseks. Taotletav tegevus kuulub detailplaneeringu koostamise kohustusega alale või juhtude hulka planeerimisseadus § 125 lõigete 1 tähenduses, kuid arvestades olemasolevat väljakujunenud elukeskkonda, lubab Saue Vallavalitsus planeerimisseaduse § 125 lõike 5 alusel kaalutletud otsusena ilma detailplaneeringut koostamata olemasolevate hoonete vahel Nissi tee 57 kinnistul laiendada olemasolevat hoonet üle 33%.
Nissi tee 57 kinnistu asub tiheasumis ning on 3361 m² suurune elamumaa sihtotstarbega kinnistu. Saue valla üldplaneeringu alusel on kinnistu maakasutuse juhtotstarve pere- ja ridaelamumaa. Vastavalt üldplaneeringu seletuskirjale on pere- ja ridaelamu maa üksik-, kaksik-, muu kahe korteriga elamute, ridaelamute, suvilate või aiamajade ehitamiseks ette nähtud maa. Uute kaksikelamukruntide suurus peab üldjuhul olema 2000-3000 m², suurenedes asula keskusest äärealade suunas. Nissi tee 57 kinnistu paikneb osaliselt avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, mistõttu saadetakse eelnõu kooskõlastamiseks Transpordiametile.
Saue vallavalitsuse 27. septembri 2023. aasta korraldusega nr 896 anti projekteerimistingimused Nissi tee 57 kinnistule olemasoleva üksikelamu rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks üle 33% selle esialgsest mahust. Ehitusprojekti koostamise käigus otsustati taotleda uued projekteerimistingimused üksikelamu laiendamiseks üle 33% ning hoone ümberehitamiseks kahe korteriga elamuks. Käesoleva korraldusega muutuvad kehtetuks varem väljastatud projekteerimistingimused.
Kohaliku omavalitsuse üksus võib planeerimisseaduse § 125 lõike 5 alusel lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
Planeerimisseaduse § 125 lõige 5 annab kohalikule omavalitsusele võimaluse kaaluda samas
paragrahvis esinevate kõigi tingimuste esinemisel projekteerimistingimuste andmist detailplaneeringu koostamise kohustuse korral. Sätte eeldustena esinevad punkt 1 ja 2 pole
alternatiivsed eeldused, vaid täidetud peavad olema mõlemad. Punkti 2 alusel peavad olema
üldplaneeringus määratud ala kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei tohi olla vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Kuivõrd antud õigusnorm seab kohalikule omavalitusele diskretsiooni, tulebki kaaluda kohalikul omavalitsusel detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist, kui see võib olla taotletava ehitusõiguse saamiseks ebaproportsionaalselt koormav.
Planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eesmärk on anda võimalus loobuda kulukamast ja aeganõudvamast detailplaneeringu menetlusest lihtsamatel juhtudel, kui linnaehituslik situatsioon on piisavalt selge ning detailplaneering ei pakuks täiendavat väärtust. Sätte eesmärk on otseses seoses haldusmenetluse seaduse § 5 lõikest 2 tuleneva põhimõttega, mille kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Tegemist on ühe olulisema haldusmenetluse printsiibiga, millest lähtuvalt tuleb võimalusel eelistada lihtsamat ja asjaosalistele vähemkoormavat menetlusviisi. Olukorras, kus aeganõudvam ja kulukam menetlusviis ei võimaldaks ettenähtavalt saavutada kvaliteetsemat tulemust ega tagaks puudutatud isikute huvidele tõhusamat kaitset, ei ole selle kohaldamine põhjendatud. Kohalikul omavalitsusel tuleb kaaluda, kas lähtudes haldusmenetluse seaduse § 5 lõike 2 põhimõttest on kooskõlas planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eesmärgi ja eeldustega õigustatud lihtsama ja vähem aega nõudva menetluse valimine. Juhul kui ilmselgelt ei anna detailplaneeringu valimine haldusmenetlusele lisaväärtust ning täidetud on planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eeldused, sealhulgas annab üldplaneering juhised kasutus- ja ehitustingimuste määramisel, on vastuolus haldusmenetluse seaduse § 5 lõike 2 põhimõttega valida aeganõudvam ja kulukam menetlus.
Lubatud ehitusmahu määramisel on lähtutud ümberkaudsete hoonete mahust ning paigutusest. Kavandatav tegevus on kooskõlas Saue valla kehtiva üldplaneeringuga, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimustega ega ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.
Projekteerimistingimusi menetleti avatud menetlusena. Saue vallalehe „Saue Valdur“ 2024. aasta märtsikuu numbris 4 (148) ilmus teade projekteerimistingimuste taotluse menetluse kohta vastamise tähtajaga 22. märts 2024. Kavandatava tegevusega seonduvalt on Transpordiametile, Elektrilevi OÜ-le, Telia Eesti AS-ile ja potentsiaalselt puudutatud piirinaabritele (Nissi tee 55b ja 59, Sauna tn 8) saadetud käesolev projekteerimistingimuste eelnõu tutvumiseks ning arvamuse avaldamiseks tähtajaga 22. märts 2024. Isikuid teavitati, et kui nad ei ole etteantud tähtajaks arvamust avaldanud, siis eeldab vallavalitsus, et nõustutakse käesolevate projekteerimistingimuste andmisega Riisipere alevikus Nissi tee 57 kinnistul.
Ehitusseadustiku¹ § 26 lg 1, lg 2 punkti 2, lg 3 punktide 1-3, § 28, § 31 lõike 1, § 33 lõike 1, Planeerimisseaduse § 125 lõike 5, Saue Vallavolikogu 25. jaanuari 2018. aasta määruse nr 9 „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine Saue vallas“ § 7 punkti 1 alusel ning arvestades 29. veebruari 2024. aasta projekteerimistingimuste taotlust nr 2411002/01822, annab Saue Vallavalitsus
korralduse:
1. Anda projekteerimistingimused Riisipere alevikus Nissi tee 57 kinnistul (katastritunnus: 51802:003:0085, elamumaa 100%) elukondliku hoone laiendamise ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.
2. Projekteerimistingimused kehtivad … 2029.
3. Käesolevate projekteerimistingimuste andmisega muutub kehtetuks Saue Vallavalitsuse 27. septembri 2023. aasta korraldus nr 896 „Projekteerimistingimuste andmine Riisipere alevikus Nissi tee 57 kinnistul“.
4. Korralduse peale võib esitada 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest Saue Vallavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud tähtaegadel ja korras.
5. Korraldus jõustub selle teatavaks tegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)
Andres Laisk Kirsti Saar
vallavanem vallasekretär
Lisa
Saue Vallavalituse … 2024
korraldusele nr …
PROJEKTEERIMISTINGIMUSED
Ehitustegevuse liigi täpsustus: elukondliku hoone laiendamine üle 33%
Projekteerimistingimuste andja:
Asutus: Saue Vallavalitsus
Asutuse registrikood: 77000430
Ametniku nimi (koostaja): Kaie Tobreluts
Ametniku ametinimetus: vallaarhitekt
Kontaktandmed: e-post
[email protected]
Taotluse andmed:
Liik: projekteerimistingimuste taotlus detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel
Number: 2411002/01822
Kuupäev: 29.02.2024
Ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed:
Nissi tee 57 kinnistu (katastritunnus: 51802:003:0085; 3361 m², elamumaa 100%). Ehitisregistri andmetel asuvad kinnistul elamu (116041514) ja puukuur (121412925).
1. Arhitektuursed nõuded:
1.1. koostada hoone laiendamise ja ümberehitamise ehitusprojekt vähemalt eelprojekti staadiumis, arvestades piirkonnale iseloomulikku hoonestuslaadi ning arvestada keskkonna-, tuletõrje- ja tervisekaitsenormide ning tingimustega; projekteerida vastavalt kehtivatele seadustele, määrustele, ehitusnormidele ja standarditele;
1.2. kasutamise otstarve: 11212 Kahe korteriga elamu;
1.3. asukoht: hoone laiendamine edelasuunal ehk 11162 Riisipere-Nurme tee suunal ei ole lubatud, kaugus kinnistu teistest piiridest minimaalselt 4 m;
1.4. hoone lubatud suurim ehitisealune pind: 500 m2;
1.5. hoone maksimaalne kõrgus maapinnast: 9 m;
1.6. maksimaalne korruselisus: 2;
1.7. katusetüüp: põhimahul viilkatus;
1.8. katusekalle põhimahul: 20⁰… 45⁰. Osaliselt on lubatud väiksema katusekalde kasutamine (nt varjualused jms). Harjajoone suund põhimahul peab olema paralleelselt tänavaga;
1.9. välisviimistlus: fassaadides võib kasutada erinevate materjalide omavahelisi kombinatsioone, tehismaterjalide kasutamine keelatud. Vältida plast-, metall- ja rustikaalseid suuremõõdulisi kivivoodreid. Tiheasustusega alal on keelatud ümar- ja ristseotisega freeskantpalk. Värvitoonide ja materjalide valikul lähtuda lähiümbruse koloriidist.
2. Tulepüsivus: Vastavalt kehtivatele normatiividele. Projektis kirjeldada tuletõrjevee lahendus.
3. Tehnovõrgud:
3.1. veevarustus ja kanalisatsioon lahendada ÜVK baasil;
3.2. elektrivarustus lahendada vastavalt võrguvaldaja tehnilistele tingimustele;
3.3. sademeveed tuleb immutada omal kinnistul. Vältida sademevete valgumist naaberkinnistutele ja tänavamaale;
3.4. juurdepääs kinnistule: juurdepääsuna kasutada olemasolevaid mahasõite riigiteelt nr 11162 km 2,788 ja km 2,817;
3.5. kinnistul paiknevad Telia Eesti AS maakaablid. Kaablite ümbertõstmiseks või kaitsmiseks taotleda Telialt tehnilised tingimused läbi Telia iseteeninduse Ehitajate portaali. (https://www.telia.ee/partnerile/ehitajale-arendajale/tehnilised-tingimused/).
4. Haljastus ja heakord:
4.1. asendiplaanil näidata kogu kinnistu haljastuse ja heakorrastuse lahendus. Säilitada selle olemasolul maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Ehitustööde tsooni jäävate puude kaitseks rakendada abinõud puude vigastamise vältimiseks (lähtuda Saue valla kaevetööde eeskirjast). Kõrghaljastuse puudumisel näha projektis ette kinnistule 3 või enama Eesti loodusele omase leht- või okaspuu (mis ei ole viljapuu) istutamine;
4.2. näidata autode parkimine omal kinnistul, minimaalselt 2 kohta korteri kohta;
4.3. näidata koht prügikastile või konteinerile. Kirjeldada jäätmekäitluse lahendus. Tagada prügiauto juurdepääs prügikonteinerile (maksimaalse tagurdamispikkusega 25m);
4.4. ehitusjäätmete utiliseerimisel tuleb lähtuda Saue valla jäätmehoolduseeskirjast;
4.5. kinnistu piirdeaia rajamisel sobitada see naaberkinnistute piiretega nii materjalis kui kõrguses. Piire ei tohi olla läbipaistmatu ning kõrgem kui 1,5 m.
5. Mitmesugused muud nõuded ja selgitused:
5.1. ehitusloakohustuslike abihoonete püstitamine ei ole lubatud;
5.2. kui projekti koostamise käigus peaks selguma vajadus ehitustegevuseks riigitee nr 11162 kaitsevööndis, kooskõlastada lahendus Transpordiametiga.
5.3. katastriüksuse kitsenduseks on sideehitise ja elektripaigaldise kaitsevöönd, kaitsevööndis on ilma võrguvaldaja loata tegutsemine keelatud.
6. Projekti koosseis, vormistamine, kooskõlastamine ja esitamine:
6.1. projekti sisu ja koosseis peab vastama majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. aasta määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“. Ehitiste tehnilised andmed peavad vastama majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015. aasta määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ kehtestatud nõuetele. Geodeetiline alusplaan ei tohi olla vanem kui 2 aastat;
6.2. projekt peab sisaldama lisasid, mis sisaldavad projekteerimistingimusi, vajalikke kooskõlastusi, võrguvaldajate tehnilisi tingimusi;
6.3. projekti koosseisus esitada energiamärgis vastavalt kehtivatele hoone energiatõhususe miinimumnõuetele;
6.4. ehitusprojekt peab olema koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva vastutava spetsialisti poolt või ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva spetsialisti poolt vastavalt ehitusseadustiku¹ §-le 23 ja § 24 lõike 2 punktile 2;
6.5. ehitusprojekt kooskõlastada:
6.5.1. maaomanikuga / projekti tellijaga;
6.5.2. Päästeameti Põhja Päästekeskusega;
6.5.3. Transpordiametiga;
6.5.4. vajadusel tehnovõrkude valdajatega (vt pt 3);
6.6. ehitusloa taotlemiseks tuleb ehitusloa taotlus ja nõutud kooskõlastustega ehitusprojekt esitada Saue Vallavalitsusele läbi ehitisregistri https://www.ehr.ee.
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)
Andres Laisk Kirsti Saar
vallavanem vallasekretär