Riigivara tasuta võõrandamine (Veevõtu)

__________________________ Pikk 7 tel 329 5750 ak EE151010502009482007 Väike-Maarja e-post [email protected] SEB Pank

46202 Lääne-Virumaa koduleht www.v-maarja.ee rg-kood 75011694

VÄIKE - MAARJA VALLAVALITSUS

Riigimetsa Majandamise Keskus Teie 20.05.2025

Sagadi küla, Haljala vald

45403 Lääne-Viru maakond Meie 26.05.2025 nr 5-6/15-1

Riigivara tasuta võõrandamine (Veevõtu)

Väike-Maarja Vallavalitsus on nõus Veevõtu kinnisasjale (registriosa nr 5483431) määratud

turuväärtusega 6600 eurot ja kinnisasja võõrandamisega kaasnevate kulude tasumisega (s.h.

eksperthinnangu koostamise tasuga summas 900 eurot).

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Kesküla

vallavanem

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5483431)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond 2504-10414-01/AT

Väärtuse kuupäev: 11.04.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

12.05.2025 Riigimetsa Majandamise Keskus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 1.4. Vastuolud algandmetes 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Väike-Maarja valla hoonestamata maa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 18

4. Turuväärtuse hindamine 19

4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil eeldusel, et hoonestamine on võimalik 20 4.4. Hariliku väärtuse leidmine 24

Lisa 1. Fotod 25

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26

Lisa 3. Kitsenduste kaart 27

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 5483431)

Aadress Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 92703:001:0219

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 4 584 m2

Sihotstarve Tootmismaa 100%

Üldplaneering Väike-Maarja Vallavolikogu 27. märtsi otsusega 2024 nr 80 kehtestatud Väike-Maarja valla üldplaneeringu kohaselt hinnatavale maaüksusele maakasutuse juhtotstarvet määratud ei ole.

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine otsustuskorras Väike-Maarja vallale

Ülevaatuse kuupäev 11.04.2025

Väärtuse kuupäev 11.04.2025

Hindamisaruande kuupäev 12.05.2025

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus

Tellimusleping Tellimus e-maili teel 31.03.2025

Hindamise eeldused Hindamisel on eeldatud, et maaüksusele istutatud puudel ei ole dendroloogilist väärtust ja sellest tulenevalt on puid käsitletud tavapärase kõrghaljastusena, samuti ei ole eraldi arvesse võetud maaüksusel paikneva kaevu väärtust

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood ei ole määratletav, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldava varaga

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

VASTUOLUD ALGANDMETES

Vastavalt tellijalt saadud andmetele on puurkaev registrikoodiga PRK0003614 registreeritud Veka registris, kuid see on leitav eksitaval kombel muu katastriükuse alt; kaevu ehitisregistri kood on 220676700; kaevust tuleneva veehaarde sanitaarkaitsealal paiknemise kohta Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduses andmed puuduvad (vt ka 2.2. ja 2.3.). Muudes algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 5483431) harilik väärtus on väärtuse kuupäeval 6 600 (kuus tuhat kuussada) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 5483431). Töö eesmärgiks on hariliku väärtuse hindamine, et selle alusel riigivara võõrandada otsustuskorras Väike-Maarja vallale. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). (TSÜS) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamisel on eeldatud, et maaüksusele istutatud puudel ei ole dendroloogilist väärtust ja sellest tulenevalt on puid käsitletud tavapärase kõrghaljastusena, samuti ei ole eraldi arvesse võetud maaüksusel paikneva kaevu väärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamisel on eeldatud, et maaüksusele istutatud puudel ei ole dendroloogilist väärtust ja sellest tulenevalt on puid käsitletud tavapärase kõrghaljastusena, samuti ei ole eraldi arvesse võetud maaüksusel paikneva kaevu väärtust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

5

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 20.04.2025;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 20.04.2025 ning tehingute andmebaasist 14.04.2025;

• Väike-Maarja valla kodulehelt 20.04.2025;

• kinnisvaraportaalist kv 20.04.2025

• Veka register 05.05.2025.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 11.04.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

1.4. Vastuolud algandmetes

Vastavalt tellijalt saadud andmetele on puurkaev registrikoodiga PRK0003614 registreeritud Veka registris, kuid see on leitav eksitaval kombel muu katastriükuse alt; kaevu ehitisregistri kood on 220676700; kaevust tuleneva veehaarde sanitaarkaitsealal paiknemise kohta Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardirakenduses andmed puuduvad (vt ka 2.2. ja 2.3.). Muudes algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Lääne-Viru maakond

Omavalitsus Väike-Maarja vald

Asustusüksus Triigi küla

Lähiaadress Veevõtu

Makroasukoht

Kirjeldus Väike-Maarja valla põhjapoolses osas

Kaugus keskusest Kaugus Rakverest ca 30 km ja Väike-Maarja alevikust ca 4,5 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Triigi küla keskosas endise metskonna keskuses, Triigi küla muust

kompaktsemast asustusest ca 1 km Väike-Maarja (loode) suunas

Juurdepääs Kõvakattega Eipri-Triigi ja Metskonna riigiteedelt

Kommunikatsioonid Maaüksusel paikneb kaev, ampripõhise elektriliitumise võimalus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 5483431

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

8

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil (vt lisa 3) on hinnatava

vara kohta kitsendustena märgitud:

• elektripaigaldise kaitsevööndid (maakaabelliinid);

• kaitsmata põhjaveega ala;

• nitraaditundlik ala.

Elektripaigaldise kaitsevööndid paiknevad valdavalt maaüksuse äärealal ja ei sega

maakasutust. Kaitsmata põhjaveega ala ja nitraaditundlik ala on omased suuremale

piirkonnale ning maakasutuse planeerimisel tuleb sellega arvestada. Kokkuvõttes

võib öelda, et tegemist on piirkonnale omaste tavapäraste kitsendustega ja otsene

mõju väärtusele puudub.

Täiendavalt tuleb arvesse võtta hinnataval kinnisasjal paikneva kaevu olemasolu.

Sellest tulenevalt paikneb valdav osa hinnatavast kinnisasjast veehaarde

sanitaarkaitsealal, mis välistab kinnisasja hoonestamise.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; veehaarde sanitaarkaitseala orienteeruv asukoht on piiritletud

hindaja poolt punase joonega

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

Aadress Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond

Katastritunnus 92703:001:0219

Pindala 4 584 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Tootmismaa 100%

Kirjeldus Ebakorrapärase kujuga, hulknurkne, kuid suurust arvestades kompaktne, reljeef

tasane

Hoonestus Puudub

Rajatis

Vastavalt tellijalt saadud andmetele on puurkaev registrikoodiga PRK0003614

registreeritud Veka registris, kuid see on leitav ekistaval kombel muu katastriükuse

alt; kaevu ehitisregistri kood on 220676700; kaevust tuleneva veehaarde

sanitaarkaitsealal paiknemise kohta Maa- ja Ruumiameti kitsenduste

kaardirakenduses andmed puuduvad (vt ka 2.2.).

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

10

Üldplaneering

Väike-Maarja Vallavolikogu 27. märtsi otsusega 2024 nr 80 kehtestatud Väike-Maarja valla üldplaneeringu kohaselt hinnatavale maaüksusele maakasutuse juhtotstarvet määratud ei ole.

Allikas: Väike-Maarja valla kodulehekülg, väljavõte üldplaneeringu maakasutuse jooniselt, hinnatav vara on punase sõõri sees

Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2024. aasta IV kvartalis 1,2% 2023. aasta IV kvartaliga võrreldes, millega seoses lõppes 10 kvartalit kestnud majanduslangus. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 25.03.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 1,5%, 2026. aastal 2,6% ja 2027. aastal 2,7%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta märtsis võrreldes 2025. aasta veebruariga

0,5% ning tõusis võrreldes eelmise aasta märtsiga 4,4%. Võrreldes 2024. aasta

märtsiga olid kaubad 2,1% ja teenused 8,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2025. aastal 6,0%, 2026. aastal 3,8% ja 2027. aastal 2,5%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 25.03.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta IV kvartalis oli

töötuse määr 7,4%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,0%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 25.03.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,7%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta I kvartalis tõusis tehingute arv mõnevõrra võrreldes 2024. aasta I kvartaliga ning oli sarnasel tasemel võrreldes 2023. aasta I kvartaliga, kuid oli oluliselt madalam võrreldes 2019. – 2022. aastaga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on samuti 2024. a II kvartalist alates tõusma hakanud võrreldes 2024. a I kvartaliga. Kui eluasemelaenude käive on viimastel kvartalitel sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. Eluaseme laenude intressimäär oli 2024. a IV kvartalis 4,6% ja ettevõtete laenude intressimäär 5,61%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Väike-Maarja valla hoonestamata maa turg

Üldist

Väike-Maarja vald asub Lääne-Virumaa lõunaosas, Pandivere kõrgustikul ja Endla looduskaitseala kirdepiiril ning piirneb Vinni, Jõgeva, Järva ja Tapa vallaga. Valla suurus on 682,43 km² (68 243 ha), elanikke oli 1. jaanuar 2024 aasta seisuga 5586.

Allikas: Väike-Maarja valla kodulehekülg

Hoonestamata maa müügitehingud

Väike-Maarja vallas on viimastel aastatel toimunud hulganisti hoonestamata maatulundusmaa tehinguid (aastatel 2021- 2024 suurusjärgus 100 tehingut iga- aastaselt). Seisuga 04.05.2025 oli 2025. aastal toimunud 38 hoonestamata maatulundusmaa tehingut. Hoonestamata elamumaa tehinguid on toimunud piiratud arvul, kuid siiski oluliselt enam võrreldes tootmis- ja ärimaa tehingutega. Tootmismaa tehinguid oli 2021. ja 2022. aastal kummalgil aastal 1, 2023. aastal 2, 2024. aastal 4 ja seisuga 04.05.2025 2025. aastal 1 tehing. Ainus ärimaa tehing vaadeldaval perioodil toimus 2022. aastal. Tootmis- ja ärimaa ühikupõhised hinnad on tavaliselt sarnased elamumaa hindadele. Erandiks on suured tootmismaa krundid, mis elamumaa kruntidest kohati kordades suurema pindala tõttu omavad sagedasti suhteliselt madalamat ruutmeetrihinda. Ärimaa puhul on aga elamumaaga võrreldes suhteliselt kõrgem ühikuhind omane eriti atraktiivses asukohas paiknevatele kruntidele.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

16

Hoonestamata elamu- ja maatulundusmaa tehingute arv ning mediaan- ja keskmised hinnad (€/m2) Väike-Maarja vallas1

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Sihtotstarve Arv

Keskm pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Min Maks Min Maks Med Keskm

2021 elamumaa 6 6 616 3 000 10 000 0,3 5,4 1,1 1,8

maatulundus- maa 95 113 799 500 249 000 0,0 1,4 0,4 0,5

2022 elamumaa 9 2 731 200 21 900 0,6 12,0 2,2 3,4

maatulundus- maa 116 130 070 1 880 000 0,0 6,0 0,4 0,6

2023 elamumaa 17 2 162 245 23 300 0,0 11,6 2,4 3,4

maatulundus- maa 84 112 943 2 000 980 000 0,1 2,0 0,6 0,6

2024 elamumaa 16 5 843 270 42 150 0,0 6,2 1,5 2,0

maatulundus- maa 97 85 952 100 370 000 0,0 2,3 0,6 0,6

2025 elamumaa 1 *** *** *** *** *** *** ***

maatulundus- maa 38 93 905 5 000 175 000 0,0 2,5 0,6 0,7

1 2025. aasta andmed on esitatud seisuga 04.05. 2025

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

17

Väike-Maarja valla hoonestamata ehitusliku potentsiaaliga maa müügitehingud 2024 – 20252

Nr Vald3 Alevik/ küla Kuupäev Hind, € Käibemaksu sisaldumine

Pindala, m2

Hind, €/m2 Sihtotstarve4

1 Väike- Maarja5

Väike-Maarja alevik

12.03.2024 8 500 Ei 4 883 1,74 MTM100%

2 Väike- Maarja*

Väike-Maarja alevik

25.03.2024 42 150 Ei 10 331 4,08 E100%

3 Väike- Maarja*

Kiltsi alevik 29.11.2024 8 910 Ei 2 228 4,00 E100%

4 Väike- Maarja6

Müüriku küla 25.10.2024 12 000 Ei 5 115 2,35 E100%

5 Väike- Maarja*

Rakke alevik 10.06.2024 7 390 Ei 3 361 2,20 E100%

6 Väike- Maarja*

Simuna alevik 23.04.2024 6 980 Ei 4 363 1,60 E100%

7 Väike- Maarja

Pandivere küla 06.02.2024 5 500 Ei 4 523 1,22 Sihtotstarbeta

maa 100%

8 Väike- Maarja

Müüriku küla 14.01.2025 6 500 Ei 5 299 1,23 MTM100%

Väike-Maarja valla hoonestamata ehitusliku potentsiaaliga maa pakkumised (seisuga 05.05.2025)

Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind, €/m2 Kommentaar

Luige, Avispea küla 9 853 19 900 2,0

Hooviala ja põllumaaga vana talukoht, sisaldab maakividest hoone vundamenti, kõrghaljastus ja viljapuuaed, elektriliitumine 25A, naabrid 100 m ja 400 m

Liima, Liivaküla 20 000 30 000 1,5 Hea juurdepääs, vanade taluhoonete varemed, osa kinnistust

Mõisa, Pandivere 7 816 7 200 0,9

Kinnistule on väljastatud projekteerimistingimused ja Elektrilevi liitumise tehnilised tingimused, kKrundil on vana mõisa vundament ja abihoone varemed

Kuuse tn 25, Väike-Maarja alevik

2 988 10 000 3,4

Detailplaneering, sobib eramu või suvekodu ehituseks, elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja sidesüsteemiga ((valguskaabel) liitumise võimalus

Allikas: kv.ee

2 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata ehituslikku (hoonestamise) potentsiaali omavate maade tehingud. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on 14.04.2025 seisuga.

3 * Müüdud riigi enampakkumisel 4 MTM- maatulundusmaa, E- elamumaa 5 Müüdi kaks kõrvuti paiknevat maatükki

6 Müüdi kaks kõrvuti paiknevat maatükki

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

18

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Olemasolevat kasutust, mis ühtlasi on parim kasutus, silmas pidades, on vara lõppkasutajaks eelkõige avalik-õiguslik või sellega tihedalt seotud isik, kes kannab hoolt piirkonna veevarustuse eest.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Avalik-õiguslik või sellega tihedalt seotud isik.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tegemist ei ole turul vabalt kaubeldava varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, eelkõige üksnes kohalik omavalitsus.

Konkureeriv pakkumine Kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldava varaga, konkureeriv pakkumine puudub.

Müügiperiood (likviidsus) Kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldava varaga, müügiperioodi pikkus ei ole määratletav.

Alternatiivsed kasutused Olemasolevate kitsenduste tõttu puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

19

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Veevõtu kinnisasja puhul on tegemist maaüksusega, kus paikneb kaev ning mis sellest tulenevalt on enamjaolt veehaarde sanitaarkaitsealal. Veehaarde sanitaarkaitseala hõlmab maad 50 meetri raadiuses ümber kaevu. Katastriandmete kohaselt on tegemist 100% tootmismaaga. Maaüksuse suurus on 4 584 m2. Väike-Maarja Vallavolikogu 27. märtsi otsusega 2024 nr 80 kehtestatud Väike-Maarja valla üldplaneeringu kohaselt hinnatavale maaüksusele maakasutuse juhtotstarvet määratud ei ole ja seega võib pidada põhjendatuks senise kasutuse jätkumist. Hindajale teadaolevalt kehtiv detailplaneeing puudub. Vastavalt maakatastriseaduse § 181 lõike 3 punktile 4 kuulub tehnorajatiste maa, mis moodustab iseseisva katastriüksuse, sealhulgas kütte-, vee-, gaasi- ja elektrivarustusega seotud ehitiste maa, tootmismaa hulka. Seega silmas pidades olemasolevat sihtotstarvet katastris on tegemist tootmismaaga, kuid tegemist ei ole tavapärase tööstuse või laomajandusega. Seejuures on oluline, et valdav osa maaüksusest paikneb veehaarde sanitaarkaitsealal (vt 2.2.), mistõttu maaüksuse hoonestamine ei ole võimalik. Seda ei võimalda ka üksikud väikesed nö servaalad, mis jäävad väljaspoole veehaarde sanitaarkaitseala. Tootmismaa kasutus ilma hoonestamise võimaluseta ja lähtudes praegusest kasutusest veevarustusega seotud ehitiste maana on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Hindamine toimub kahes etapis: 1) leitakse kinnisasja turuväärtus eeldusel7, et hoonestamine on võimalik, 2) leitud turuväärtuse kaudu tuletatakse harilik väärtus, mis arvestab asjaoluga, et hoonestamine ei

ole võimalik. Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi

7 Tegemist on küll eeldusega, ent tegemist ei ole hindamistulemust silmas pidades eeldusliku hinnanguga, sest hindamistulemuseks on harilik väärtus, mille puhul erinevalt turuväärtuse hindamisest võetakse arvesse, et hinnatava kinnisasja hoonestamine ei ole võimalik.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

20

rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Hariliku väärtuse leidmisel arvestatakse asjaoluga, et tegelikkuses ei ole hoonestamine võimalik.

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil eeldusel, et hoonestamine on võimalik

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal (seisuga 14.04.2025) toimunud hoonestamata maa tehinguid Väike-Maarja vallas (vt 3.2.). Võrdlustehinguteks on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on lähtutud sellest, et tegemist oleks võimalikult sarnase varaga, mis väljendub selles, et kohanduste absoluutväärtuste summa on minimaalne. Võrreldavate tehingutena ei ole kasutatud tehinguid 3, 5 ja 6, kuna tegemist oli riigi enampakkumistega, mille puhul alghind oli müügihinnaks. Tehing 7 on kõrvale jäetud, kuna tegemist on sihtostarbeta maaga. Tehingu 8 puhul oli kõrvale jätmise põhjuseks maatulundusmaa sihtotstarve ja suhteliselt madal hind võrreldes teise sama piirkonna tehinguga, mis ühtlasi tekitas küsimusi hoonestamise tingimuste osas. Kohandamisel kasutatud tehingutest on ka tehing 2 toimunud riigi enampakkumisel, kuid pakkujaid oli mitu ja tegemist oli võrreldes alghinnaga oluliselt kõrgema hinnaga. Seetõttu võib seda pidada vabaturutehinguks.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Väike-Maarja vald, Väike- Maarja alevik

12.03.2024 8 500 1,74 4 883 Ei

Väike-Maarja vald, Müüriku küla

25.10.2024 12 000 2,35 5 115 Ei

Väike-Maarja vald, Väike- Maarja alevik

06.02.2024 42 150 4,08 10 331 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus veebruar- oktoober 2024. Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes ca 1-aastase perioodiga. Kuna selle aja jooksul selgelt tuvastatavat hinnatõusu ei ole toimunud, tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

21

Võrdluselementide valik

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu.

• Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Siiski on ka erandeid, mis puudutavad näiteks haritavat maad (mõju on vastupidine), metsamad (müju tavaliselt puudub), nn toormaad (mõju on väike), tootmismaad (mõju on väike või puudub üldse).

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele, kuid see puudutab eelkõige elamumaad. Äri- ja tootmismaa puhul mõju pigem puudub. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist väimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

22

Võrdluselementide valik

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Väike-Maarja vald Väike-Maarja vald Väike-Maarja vald Väike-Maarja vald

Triigi küla Väike-Maarja alevik Müüriku küla Väike-Maarja alevik

Veevõtu

Tehinguhind, €

8 500 12 000 42 150

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

8 500 12 000 42 150

Tehinguhind, €/m2 1,74 2,35 4,08

Tehingu aeg 12.03.2024 25.10.2024 06.02.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

8 500 12 000 42 150

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

1,74 2,35 4,08

Makroasukoht

Kaugus Rakverest ca 30 km ja Väike- Maarja alevikust ca 4,5 km

Kaugus Rakverest ca 27 km, Väike-Maarja aleviku äärealal, kaugus keskusest ca 0,7 km

Kaugus Rakverest ca 27 km, Väike- Maarja aleviku keskusest ca 0,7 km

Kaugus Rakverest ca 27 km, Väike- Maarja aleviku äärealal, kaugus keskusest ca 0,7 km

Kommentaar Parem Parem Parem

Kohandus -20% -20% -20%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Triigi küla keskosas endise metskonna keskuses, Triigi küla muust kompaktsemast asustusest ca 1 km Väike-Maarja (loode) suunas, väljakujunenud asustus, juurdepääs kõvakattega riigiteedelt

Väike-Maarja aleviku äärealal, väljakujunenud hoonestus, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Väike-Maarja aleviku vahetus läheduses, väljakujunenud hoonestus, juurdepääs kõvakattega riigi- ja munitsipaalteelt

Väike-Maarja aleviku äärealal, väljakujunenud hoonestus, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maatüki suurus, m2

4 584 4 883 5 115 10 331

Kommentaar Sarnane, koosneb kahest katastriüksusest

Sarnane, koosneb kahest katastriüksusest

Suurem, väike mõju, sest on võimalik tükeldada

Kohandus 0% 0% 5%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

23

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Katastriandmete põhjal muu maa, kõrghaljastusega, heakorrastatud

Katastriandmete põhjal valdavalt haritav maa, vähemal määral looduslik rohumaa ja muu maa, lage ala, maaüksust kasutatakse selle lõunaosas ladustamiseks

Katastriandmete põhjal domineerib looduslik rohumaa, pisut vähem on õuemaad, valdavalt lage ala, varemed

Katastriandmete põhjal domineerib looduslik rohumaa, mõnigal määral metsa, kuid enamjaolt lage ala, maaüksust kasutatakse selle kesk- ja lõunaosas ladustamiseks

Kommentaar

Halvem, kõrghaljastus puudub ja maaüksusel ladustatakse ebaseaduslikult

Halvem, kõrghaljastus puudub ja varemed vajavad lammutamist

Halvem, vähene kõrghaljastus ja maaüksusel ladustatakse ebaseaduslikult

Kohandus 10% 15% 5%

Sihtotstarve ja planeering

Tootmismaa 100%, ÜP-s kasutust ei määratleta, DP ja projekteerimistingim used puuduvad, hoonestamiseks vajalikud ilmselt projekteerimistingi- mused, sihtotstarve vajab ehitamise korral muutmist

Maatulundusmaa 100%, väljaspool tiheasustusala, hoonestamiseks vajalikud ilmselt projekteerimistingi- mused, sihtotstarve vajab ehitamise korral muutmist

Elamumaa 100%, ÜP kohaselt maaksutus määratlemata, hoonestamiseks vajalikud ilmselt projekteerimistingi- mused, sihtotstarve vastab eeldatavale kasutusele

Elamumaa 100%, ÜP kohaselt elamu maa-ala tiheasustusalal, hoonestamiseks vajalik ilmselt DP

Kommentaar Sarnane, sihtotstarve vajab muutmist

Parem, sihtotstarve vastab potentsiaalsele kasutusele

Parem, sihtotstarve vastab potentsiaalsele kasutusele

Kohandus 0% -10% -10%

Tehnovõrgud

Tehnovõrgud piirkonnas olemas, ampripõhine elektrivõrguga liitumise võimalus

Tehnovõrgud piirkonnas olemas, ampripõhine elektrivõrguga liitumise võimalus

Ampripõhine elektrivõrguga liitumise võimalus, muud tehnovõrgud puuduvad

Tehnovõrgud piirkonnas olemas, ampripõhine elektrivõrguga liitumise võimalus, tükeldamise korral on vaja ehitada juurdepääsutee

Kommentaar Sarnane Halvem Halvem

Kohandus 0% 20% 10%

Kuju ja reljeef

Hulknurkne, ebakorrapärane, kuid suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef

2 katastriüksust kokku moodustavad trapetsikujulise maaüksuse, tasane reljeef

2 katastriüksust kokku moodustavad ebakorrapärase, kuid kompaktse maaüksuse, tasane reljeef

Hulknurkne, ebakorrapärane, kuid suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kitsendused

Olulised kitsendused puuduvad, eeldatakse hoonestamise võimalikkust

Märkimisväärne osa (ca 55%) elektripaigaldise (kõrgepingeliin) kaitsevööndis

Ca 21% avalikult kasutatava tee kaitsevööndis, väiksem osa (ca 11%) elektripaigaldise kaitsevööndis

Olulised kitsendused puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

24

Kommentaar Halvem Halvem Sarnane

Kohandus 30% 10% 0%

Summaarne kohandus

20% 15% -10%

Summaarne kohandus, €/m2

0,35 0,35 -0,41

Kohandatud tehinguhind, €/m2

2,09 2,70 3,67

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 75% 50%

Kaalud 0,35 0,25 0,40

Turuväärtus, €/m2 2,8744 0,73 0,67 1,47

Turuväärtus, € 13 176

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Veevõtu kinnisasja turuväärtus eeldusel, et selle hoonestamine on võimalik, on: 2,8744 €/m2 x 4 584 m2 = 13 176 € Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta.

4.4. Hariliku väärtuse leidmine

Hariliku väärtuse leidmisel lähtutakse sellest, et erinevalt punktis 4.3. kasutatud eeldusest ei ole hinnatavat maaüksust tegelikkuses võimalik hoonestada. Sellisel juhul omab see väärtust pigem olemasolevate kruntide laienduseks või sotsiaalsetel eesmärkidel. Seega ehitusliku potentsiaali kontekstis on selle väärtus 0 € (turuväärtust pole või seda ei ole võimalik leida) kuni 13 176 € (vt 4.3. eeldusel, et hoonestamine on võimalik). Kuna puudub põhjendus, miks peaks ühte eelistama teisele, on hariliku väärtuse leidmisel antud mõlemale võrdne kaal: 0 € x 50% + 13 176 € x 50% = 6 588 € ehk ümardatult 6 600 € Hinnatav vara harilik väärtus on seega 6 600 €. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood ei ole määratletav, kuna tegemist ei ole turul vabalt kaubeldava varaga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

25

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja edelaosast

Vaade kinnisasja loodeosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

26

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

27

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

28

Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaali kitsenduste rakendus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

29

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 9948850) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Veevõtu, Triigi küla, Väike-Maarja vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2504-10414-01/AT

30

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700