Kandeavaldus

8-4256223-1 16-04-2025 Valjaminev kiri.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

SÜLVI SEPPEL-HÜVONEN PNOEE-48001080277 2025-04-16 06:39:10

2404_10001_13_AT_Sillaotsa_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

AIVAR TOMSON PNOEE-36501150217 2024-05-24 11:52:06

2404_10001_13_AT_Sillaotsa_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.pdf

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304)

Aadress: Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Eksperthinnang nr: 2404-10001-13/AT Väärtuse kuupäev: 05.04.2024 Hindamisaruande kuupäev:

24.05.2024

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte ....................................................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused ........................................................................................ 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk ................................................................................................. 5

1.2. Hindamise eeldused ................................................................................................................................... 6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus ............................................................................................................ 6

2. Hinnatava vara kirjeldus ..................................................................................................................................... 7

2.1. Asukoht ....................................................................................................................................................... 7

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon .................................................................................................... 8

2.3. Maakasutus ................................................................................................................................................ 9

3. Turuülevaade .................................................................................................................................................... 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg ....................................................................................................................... 11

3.2. Eesti metsamaa turg ................................................................................................................................. 15

3.3. Tartu maakonna metsamaa turg ............................................................................................................... 19

3.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................. 21

4. Turuväärtuse hindamine ................................................................................................................................... 22

4.1. Parim kasutus ........................................................................................................................................... 22

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ............................................................................................... 22

4.3. Kestlikkus ................................................................................................................................................. 23

4.4. Metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ........................................................................................ 23

4.5. Kasvava metsa hariliku väärtuse hindamine ............................................................................................. 26

4.6. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale.. 28

4.7. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitusväärtuse hindamine ......................................................... 28

Lisa 1. Fotod ................................................................................................................................................................. 31

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .................................................................................................................................. 32

Lisa 3. Kitsenduste kaart .............................................................................................................................................. 33

Lisa 4. Äralõike asendiplaan ......................................................................................................................................... 34

Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum........................................................................................................... 35

Lisa 6. Metsa plaan ...................................................................................................................................................... 36

Lisa 7. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele ............................................................. 37

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

3

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 3213041)

Aadress Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Omanik Eio Pensa (isikukood 47502102729) ½ kaasomandist

Kaia Pensa (isikukood 47206102729) ½ kaasomandist

Katastritunnus 38301:003:0332

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 2,84 ha

Äralõike pindala 9 992 m2

Üldplaneering 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksus metsamaa maa-alale.

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 05.04.2024

Väärtuse kuupäev 05.04.2024

Hindamisaruande kuupäev 24.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/273-1

Hindamise eeldused Eeldame, et metsa välitööde tegemise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud selliseid muutuseid hinnatava vara seisukorra osas, mis mõjutaksid turuväärtust

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu see

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

Kinnistu äralõike hüvitusväärtus on leitud hoonestamata maatulundusmaa (metsamaa) kasutusest lähtuvalt. Hindamisel on analüüsitud lisaks kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Äralõige tehakse kinnistu põhjapoolsest küljest. Äralõike tegemine ei takista hinnatava vara praegust kasutust, kui maaüksusele tagatakse juurdepääs. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast ca 35% ning mõju kinnisasja väärtusele on seega suur. Äralõige ei mõjuta otseselt alles jääva osa väärtust. Metsa hindamine on tehtud allhankija Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt 13.05.2024

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond maaüksusest tehtava äralõike (9 992 m2) hüvitusväärtus koos kasvava metsaga on väärtuse kuupäeval 4 913 € (0,49 €/m2), millest äralõike turuväärtus on 3 521 € (0,35 €/m2) ja metsa kohesest müügist saamata jääv tulu 1 392 € (0,14 €/m2). Hüvitusväärtus ei sisalda

käibemaksu. Kaasnevat kahju hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

1 Sillaotsa kinnistu koosneb kolmest katastriüksusest: Sillaotsa (kü 38301:003:0330), Sillaotsa (kü 38301:003:0331) ja Sillaotsa (kü

38301:003:0332). Äralõige tehakse Sillaotsa (kü 38301:003:0332) katastriüksusest. Seega Sillaotsa (kü 38301:003:0330) ja Sillaotsa (kü 38301:003:0331) katastriüksusi hindamisel ei käsitleta.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

4

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas asuva Sillaotsa hoonestamata maaüksus. Töö koostatakse kasutamiseks Transpordiametile. Hindamise eesmärk on leida riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamiseks vajaliku äralõike hüvitusväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Maakorralduse läbiviimisel asendatakse Sillaotsa kinnisasjast (katastritunnus 38301:003:0332) riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamise jaoks tehtav äralõige ca 9 992 m2 Laeva metskond 8 kinnisasjast (katastritunnus 38301:003:0386) tehtava juurdelõikega (vahetusmaa äralõike suurus täpsustub läbi ruutmeetri väärtuse). Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse analüüsile (vt 4.1.) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

6

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)

1.2. Hindamise eeldused

Eeldame, et metsa välitööde tegemise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud selliseid muutuseid hinnatava vara seisukorra osas, mis mõjutaksid turuväärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 08.04.2024;

• Maa-ameti avalikust teenusest (15.05.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist 11.05.2024;

• Tartu valla kodulehelt 15.05.2024;

• Metsaeksperdilt 13.05.2024;

• Transpordiametilt 07.02.2024;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 15.04.2024.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 05.04.2024. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Tehti kinnistu visuaalne ülevaatus hinnatava maaüksuse iseloomulikes osades keskendudes eelkõige äralõikele. Metsa välitööd tegi Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ töötaja Peep Põntson 24.04.2024. Välitööd tehti ilma juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Tartu vald

Asustusüksus Kärevere küla

Lähiaadress Sillaotsa

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas

Kaugus keskusest Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud oranži noolega

Mikroasukoht

Kirjeldus Valdavalt on ümbruskonnas metsamaa

Juurdepääs Maaüksus piirneb avaliku kõvakattega teega (2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee; riigiomand)

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid läheduses puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

8

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr. 321304

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eio Pensa (isikukood 47502102729) ½ kaasomandist

Kaia Pensa (isikukood 47206102729) ½ kaasomandist

Piirangud ja kitsendused

Kinnistusraamatu esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 3 092 m2;

• maardla 1 650 m2;

• ranna või kalda veekaitsevöönd 694 m2;

• ranna või kalda ehituskeeluvöönd 10 051 m2;

• ranna või kalda piiranguvöönd 21 690 m2;

• kõrgvee ala 57 m2.

Maakasutuse kitsendus kõrgvee ala takistab hinnatava vara sihipärast (metsamaa) kasutust, seega mõju vara väärtusele on negatiivne (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

9

Hüpoteegid Puudub

Omaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja on 19.03.2024.a. e-kirja teel kinnisasja omanikku teavitanud hindamise tegemisest ja küsinud informatsiooni kinnisasjaga seotud üüri- või rendilepingute, samuti võimaliku kaasneva kahju ja saamata jääva tulu kohta. Omanik Kaia Pensa on e-maili teel 24.03.2024 teavitanud, et ülevaatusel ta viibida ei soovi ning hinnatavat katastriüksus ei ole koormatud lepinguga. Samuti toob omanik välja asjaolu, et soovitakse asendusmaad ning leiab, et maantee vahetu lähedus mõjutab allesjääva maa ja metsa väärtust.

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Katastritunnus 38301:003:0332

Pindala 2,84 ha

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikuline koosseis

Metsamaa 2,84 ha (100%)

Kirjeldus

Kompaktne hulknurkne kuju. Valdavalt tasane reljeef

Vastavalt Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ koostatud takseeriseloomustuse andmetele on äralõikel tegemist 45 aasta vanuse kaasikuga, puude kõrgus on 10 meetrit ja tüve diameeter 8 cm. Kasvava metsa tagavara on 23,5 tm.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

10

Üldplaneering

15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksus metsamaa maa-alale.

Allikas: Tartu valla kodulehekülg; Tartu valla üldplaneeringu põhijoonis

Detailplaneering Puudub

Hooned ja rajatised

Puudub

Mullastik Valdavalt õhuke madalsoomuld (M’’), vähemal määral ka väga õhuke madalsoomuld (M’)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast, alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. Majandus langes 2023. aasta IV kvartalis 2,7% 2022. aasta IV kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 26.03.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,6%, 2025. aastast prognoositakse taas tõusu 3,2% ning 2026. aastal 3,1%. 04.04.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi kohaselt on 2024. aastal majanduskasv 0%. 2025. aasta ja 2026. aasta majanduskasvu prognoos on sarnane Eesti Panga prognoosile.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku

andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%

odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta märtsis võrreldes 2024. aasta

veebruariga 0,4% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 3,9%. Võrreldes 2023.

aasta märtsiga olid kaubad 1,9% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2024. aastal 3,2%, 2025. aastal 2,4% ja 2026. aastal 1,9%.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus

osalemise määr 73,9%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis

tugeva tagasilöögi. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta

aprilliks oli töötuse määr saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning

oli 8,8%, misjärel hakkas tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II

kvartalist on töötus taas kasvanud. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%,

2025. aastal 7,2% ning 2026. aastal 6,8%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle mõjust majandusele kui Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus oluliselt langenud. Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-laenud

ja pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intresside tõus on pidurdunud, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti pank

3.2. Eesti metsamaa turg2

Üldist

Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

2 Allikas: Maa-amet, 2022 ja 2023. aasta turuülevaade, MTÜ Eesti Erametsaliit www.erametsaliit.ee, Estonian Land Experts OÜ www.maahind.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

16

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

• Asukoht (sh juurdepääs) o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava

metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.

• Pindala o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul

kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.

• Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk

boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

• Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud

okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut.

• Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on

metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

17

Metsata metsamaa tehingute arv, pindala ja koguväärtus

2023. aastal toimus 59 metsata metsamaa tehingut, kogupindalaga 224,2 ha. Keskmine pindala oli 4,7 ha. Tehingute kogusumma oli 786 505 €. Selge piir metsata metsamaa määratlemiseks puudub ja seetõttu pikaajalist dünaamikat analüüsitud ei ole.

Metsata metsamaa keskmised hinnad

2023. aastal oli aritmeetiline keskmine tehinguhind 3 718 €/ha. Maa-ameti 2023. aasta IV kvartali turuülevaate kohaselt on metsata metsamaa mediaankeskmine hind viimase nelja kvartali jooksul 3 471 €/ha.

Tehingud kasvava metsaga

Tehinguaktiivsuse poolest oli 2023. aastal esirinnas Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2023. aastal

vastavalt 191 ja 133 tehingut.

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Võru maakonnas 9857 €/ha. Rapla

maakonna keskmine 6459 €/ha oli Eesti keskmisest 6381 €/ha ca 1% kõrgem.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

18

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad maakonniti

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Erametsade puiduhindade statistika, €/tm

Allikas: MTÜ Eesti Erametsaliit, www.erametsaliit.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

19

3.3. Tartu maakonna metsamaa turg

Tartu maakonna metsamaa müügitehingud

Viimastel aastatel on Tartu maakonna metsamaa mediaanhind teinud läbi kiire kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Tartu maakonnas on aastate jooksul metsamaa mediaanhinnad hüppeliselt kasvanud, mis on omane kogu Eestile. Sel aastal on Tartu maakonnas toimunud 18 metsamaa tehingut, mediaanhinnaks 9 091 €/ha.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2019 175 5,7 4 762 258 1 000 155 000 270 16 686 3 802 4 830

2020 194 6,3 5 154 113 1 000 135 200 314 19 608 3 710 4 426

2021 153 6,2 5 666 046 1 000 211 600 206 21 716 5 348 6 189

2022 129 6,0 7 115 360 1 500 291 101 314 32 037 7 278 9 339

2023 63 6,7 3 935 609 5 000 500 000 1 264 27 778 7 483 8 996

2024 (seisuga 14.04) 18 5,9 1 179 655 8 000 500 000 2 934 18 854 9 091 9 677

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Tartu maakonnas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

0

50

100

150

200

0

2000

4000

6000

8000

10000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga 14.04)

Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

20

Tartu ja Jõgeva maakonna metsamaa müügitehingud 2023.-2024. aastal3

Vald/linn Küla Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Metsamaa osakaal

Tartu maakond

Peipsiääre vald Sudemäe küla 07.09.2023 32000 3,36 9524 71%

Peipsiääre vald Kauda küla 22.11.2023 10000 1,0959 9125 90%

Nõo vald Meeri küla 14.06.2023 27000 3,09 8738 90%

Peipsiääre vald Sudemäe küla 31.07.2023 28100 3,36 8363 71%

Peipsiääre vald Toruküla 20.10.2023 9900 1,4149 6997 87%

Peipsiääre vald Naelavere küla 11.10.2023 48690 7,94 6132 99%

Kastre vald Kõnnu küla 06.10.2023 11500 2,02 5693 93%

Kambja vald Raanitsa küla 02.02.2023 16000 2,95 5424 84%

Tartu linn Vorbuse küla 15.11.2023 23500 4,69 5011 96%

Luunja vald Poksi küla 03.05.2023 34000 7,12 4775 98%

Tartu vald Nigula küla 07.12.2023 50000 10,72 4664 93%

Elva vald Teedla küla 15.05.2023 33000 8,32 3966 80%

Elva vald Lapetukme küla 15.08.2023 17000 4,64 3664 98%

Elva vald Lapetukme küla 11.08.2023 15000 4,64 3233 98%

Luunja vald Poksi küla 03.05.2023 22100 7,12 3104 98%

Peipsiääre vald Toruküla 30.04.2024 6900 2,29 3013 96%

Nõo vald Illi küla 19.10.2023 3500 1,1948 2929 98%

Jõgeva maakond

Mustvee vald Tiheda küla 07.09.2023 30000 5,41 5545 94%

Mustvee vald Lohusuu alevik 15.01.2024 6500 1,2461 5216 100%

Jõgeva vald Kassinurme küla 15.01.2024 15000 3,29 4559 98%

Põltsamaa vald Arisvere küla 15.01.2024 35000 7,73 4528 98%

Mustvee vald Kükita küla 13.02.2023 9000 2,35 3830 97%

Jõgeva vald Pikkjärve küla 11.09.2023 22800 7,03 3243 76%

Jõgeva vald Vaimastvere küla 27.12.2023 22000 6,95 3165 79%

Põltsamaa vald Pudivere küla 05.09.2023 50000 15,97 3131 98%

Mustvee vald Ruskavere küla 15.02.2023 20000 6,68 2994 95%

Põltsamaa vald Esku küla 08.02.2024 5000 1,9867 2517 95%

Jõgeva vald Visusti küla 15.02.2024 16000 6,43 2488 90%

Mustvee vald Vilusi küla 31.01.2024 8000 4,352 1838 82%

Tartu maakonnas asuvate metsamaa müügipakkumised (15.04.2024 seisuga)

Aadress Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Kulbimetsa, Taabri küla, Tartu vald

51 000 6,01 8 486 Maatulundusmaa. Metsamaa 90%. Tegemist on AS Timber

3 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Tartu maakonnas, mille pindala on vähemalt 1 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 70% ulatuses metsamaa ja tehtud on metsa raiet. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Tartu maakonnas ei ole lähiaastatel müüdud hinnatavaga sarnaseid madalsoo muldadel paiknevaid metsata metsamaid, mistõttu on valmisse võetud ka Jõgeva maakonna tehingud. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2024. aasta tehingud on esitatud seisuga 11.05.2024.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

21

korraldava enampakkumisega. Müügihinna puhul on tegemist alghinnaga. Juurdepääs avalikult teelt.

Kogre, Teedla küla, Elva vald 46 830 7,87 5 950

Maatulundusmaa. Metsamaa 99%. Metsa tagavara ca 390 tihumeetrit. Juurdepääs avalikult teelt.

Kaasiku, Pühaste küla, Elva vald 33 900 2,48 13 669

Maatulundusmaa. Metsamaa 100%. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Tegemist on AS Timber korraldava enampakkumisega. Müügihinna puhul on tegemist alghinnaga.

Tedreturba, Möllatsi küla, Tartu vald

65 000 24,66 2 636

Maatulundusmaa. Metsamaa 50% ja muu maa 50%. Tegemist on soostunud alaga.

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs4

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsamajandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on väiksemad kohalikud metsamajandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara pindalast ja kujust, on tegemist metsamajandusturu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Väiksemad kohalikud metsamajandusettevõtted. Tõenäoliselt ei paku see huvi nendele, kellel varasemalt piirkonnas tegevus puudub.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivad pakkumised Tartu maakonnas 15 (neli neist on toodud välja hinnangu punktis 3.3).

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

4 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui varasema terviku kohta, sest äralõige pole kujust tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

22

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Maa-ameti avaliku teenuse järgselt on maaüksuse sihtotstarbeks maatulundusmaa, mis koosneb metsamaa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on valdavalt metsamaa. 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksus metsamaa maa-alale. Detailplaneering puudub. Turu kontekstis ehituslik potentsiaal puudub ja seda ei näe ette ka üldplaneering. Leiame, et maaüksuse kasutus metsamaana on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.

Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele

kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on pindalalt väike, seega seda ei ole võimalik käsitleda metsamaa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõigete hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit. Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1). Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

23

kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.3).

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara puhul tuleb arendamisel järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja seeläbi on võimalik saavutada vara kestlikkus.

4.4. Metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Võrdlustehinguteks on võetud punktis 3.3. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste (madalsoo muldadel paiknevaid metsata metsamaid) varadega tehtud tehingud. Vaadeldud on 2023.-2024. (seisuga 11.05.2024) aastal toimunud metsamaa tehinguid Tartu ja Jõgeva maakonnas, mille puhul on tehtud ulatuslikku raiet. Kuna Tartu maakonnas ei ole lähiaastatel toimunud sarnaseid madalsoo muldadel metsata metsamaid siis kaks võrreldavat on valitud Jõgeva5 maakonnast.

Võrdlustehing 1 Võrdlustehing 2 Võrdlustehing 3

Vald, küla Tartu maakond, Elva vald, Teedla küla

Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Vaimastvere küla

Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Visusti küla

Tehingu kuupäev 15.05.2023 27.12.2023 15.02.2024

Tehingusumma, € 33 000 22 000 16 000

Tehingusumma, €/ha

3 966 3 165 2 488

Pindala, ha 8,32 6,95 6,43

Metsamaa osakaal,%

80% 79% 90%

Kasvukohatüüp 100% naadi 60% naadi ja 40% jänesekapsa- kõdusoo

100% jänesekapsa- kõdusoo

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/ha)

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

5 Hinnatase Tartu maakonna suhtes suhteliselt sarnane.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

24

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

• Kuna hinnad on üle Eesti pigem ühtlustumas, siis makroasukoha mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

• Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu.

• Maatüki suurus

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa puhul see ei kehti. Metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat. Seetõttu on suuremad metsakinnistud reeglina kõrgemalt hinnatud. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10% piiri.

• Kõlvikuline koosseis

o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Alates 01.01.2019 hakkas Maa-amet uuendama kõlvikute koosseisu, kuid enne seda toimunud tehingutel on kõlvikuline koosseis tehingu kuupäeva seisuga.

• Kasvukohatüüp ja boniteet

o Kasvukohatüüp on mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala,

millest sõltub milline puuliik sinna paremini sobib. Taimede kasv

sõltub mullastikust, mille viljakuse näitajaks on boniteet. Lisaks mulla viljakusele mõjutavad puude ja muude taimede kasvu mulla liik, reljeef ja veerežiim. Boniteet sõltub peamiselt mullaliigist, veerežiimist ja reljeefist. Kõige kiirema kasvuga on la boniteedi, kõige aeglasema kasvuga Va boniteedi puistud. Maa-amet on teinud statistika metsa kasvukohatüübile vastavate maade hindade kohta ja toonud välja konfitsendid, millest tulenevalt oleme teinud kohandusi.

• Kuju ja reljeef

o Kuju ja reljeef on oluline väärtust mõjutav tegur, kuid mõjutab väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt reljeefilt tasased ja kujult kompaktsed ning vajadus kohanduste järgi puudub.

Alljärgnevates tabelites on toodud võrdlustehingute detailsemad andmed ning tehtud ühtlasi ka võrdlustehingute kohandamine.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Jõgeva maakond Jõgeva maakond

Tartu vald Elva vald Jõgeva vald Jõgeva vald

Kärevere küla Teedla küla Vaimastvere küla Visusti küla

Sillaotsa

Tehinguhind, € 33 000 22 000 16 000

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

25

Tehinguhind, €/ha 3 966,35 3 165,47 2 488,34

Tehingu aeg 15.05.2023 27.12.2023 15.02.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

3 966,35 3 165,47 2 488,34

Makroasukoht

Asub Tartu vallas Kärevere külas. Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Asub Elva vallas Teedla külas. Tartu linna keskusest ca 40 km kaugusel

Asub Jõgeva vallas Vaimastvere külas. Tartu linna keskusest ca 59 km ja Jõgeva linn ca 11 km kaugusel

Asub Jõgeva vallas Visusti külas. Tartu linna keskusest ca 38 km ja Jõgeva linn ca 19 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt on ümbruskonnas metsamaa. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas metsamaa, haritav maa ja hajali paiknevad elamud. Juurdepääs üle eraomandis kinnistu (juurdepääsuteed ei ole rajatud). Avalik tee linnulennult ca 200 m kaugusel

Valdavalt on ümbruskonnas metsamaaja hajali paiknevad elamud. Juurdepääs avalikult kruuskattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas metsamaa, haritav maa ja hajali paiknevad elamud. Juurdepääs üle eraomandis kinnistu (juurdepääsuteed ei ole rajatud). Avalik tee linnulennult ca 120 m kaugusel

Kommentaar

Halvem Sarnane Halvem

Kohandus 10% 0% 10%

Maatüki suurus, ha 2,84 8,32 6,95 6,43

Kommentaar

Suurem Pisut suurem Pisut suurem

Kohandus -10% -5% -5%

Kõlvikuline koosseis

Metsamaa 100%

Metsamaa 80%, haritav maa 2%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 18%

Metsamaa 79%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 21%

Metsamaa 90% , looduslik rohumaa ja muu maa kokku 10%

Kommentaar

Pisut halvem kõlvikuline jaotus

Sarnane

Kohandus 5% 5% 0%

Kasvukohatüüp ja boniteet

madalsoo ja angervaksa (metsamaa II ja IV boniteet), kuivendatud (madalsoomullad)

100% naadi (metsamaa I boniteet), kuivendatud (gleimullad ja vähesel määral madalsoomullad)

60% naadi ja 40% jänesekapsa- kõdusoo (metsamaa I ja III boniteet), kuivendatud (gleimullad ja madalsoomullad)

100% jänesekapsa- kõdusoo (metsamaa II boniteet), kuivendatud (madalsoomullad)

Kommentaar

Parem, parem kasvukohatüüp

Pisut parem, parem kasvukohatüüp

Kohandus -30% -20% -5%

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

26

Reljeef ja kuju Kompaktne kuju, valdavalt tasane reljeef

Kompaktne kuju, valdavalt tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-25% -20% 0%

Summaarne kohandus, €/ha

-991,59 -633,09 0,00

Kohandatud tehinguhind, €/ha

2 974,76 2 532,37 2 488,34

Kohanduste absoluutväärtuste summa

55% 30% 20%

Kaalud 0,25 0,35 0,40

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

2 625,36 743,69 886,33 995,33

Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike metsata metsamaa turuväärtus on 2 625,36 €/ha * 0,9992 ha (metsata metsamaa äralõike pindala) = 2 623 € (0,26 €/m2). Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

4.5. Kasvava metsa hariliku väärtuse hindamine

Metsa hindamiseks kasutati allhanget. Metsa hindamise teostas Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ. Metsa hindamine koostati 13.05.2024 seisuga, mille kohaselt on äralõike alal kasvava metsa harilik väärtus 898 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

27

Metsa takseeriseloomustus

Metsa hindamine

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

28

Seega on kasvava metsa harilik väärtus on 898 €. Äralõike turuväärtuse hindamine Koos kasvava metsaga maa turuväärtuse hindamiseks liidetakse metsata maa ja sellel kasvava metsa väärtused. 2623 € (metsata metsamaa) + 898 € (kasvav mets) = 3521 € (0,35 €/m2).

4.6. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitusväärtus, mis muuhulgas sisaldab saamata jäävat tulu, iseloomustab omanikule tekitatavat kahju.

4.7. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitusväärtuse hindamine

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

29

Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1) Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1)

Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Väärtuse kuupäeval on tegemist osaliselt noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud. Alljärgnevalt on hinnatud äralõike alale jääva kasvava metsa hüvitusväärtus.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

30

Metsa hindamine koostati 11.05.2024 seisuga, mille kohaselt on küpse metsa hüvitusväärtus 2 290 €. Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik väärtus hetkeolukorras on 898 € (vt pt 4.5). Saamata jääv tulu on seega 2 290 € – 898 € = 1 392 €. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Omanik leiab, et maantee vahetu lähedus mõjutab allesjääva maa ja metsa väärtust. Hindaja leiab, et rajatav tee ei avalda otsest negatiivset mõju, seega hindamisel sellega arvestatud ei ole. Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval seega 4 913 € (0,49 €/m2), millest äralõike turuväärtus on 3 521 € (0,35 €/m2) ja metsa kohesest müügist saamata jääv tulu 1 392 € (0,14 €/m2). Turuväärtus ega hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Kaasnevat kahju hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

31

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

32

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

33

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

34

Lisa 4. Äralõike asendiplaan

Allikas: Tellija poolt esitatud äralõike joonis.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

35

Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

36

Lisa 6. Metsa plaan

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

37

Lisa 7. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 321304) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Sillaotsa, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-13/AT

38

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4266 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

2404_10001_14_AT_Laeva metskond 8_Kämara küla_Tartu vald_Tartu maakond.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

AIVAR TOMSON PNOEE-36501150217 2024-05-24 11:51:39

2404_10001_14_AT_Laeva metskond 8_Kämara küla_Tartu vald_Tartu maakond.pdf

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750)

Aadress: Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu maakond

Eksperthinnang nr: 2404-10001-14/AT Väärtuse kuupäev: 05.04.2024 Hindamisaruande kuupäev:

24.05.2024

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte ..................................................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused .................................................................................. 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk ................................................................................................. 4

1.2. Hindamise eeldused ................................................................................................................................... 4

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus ............................................................................................................ 5

2. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................. 6

2.1. Asukoht ....................................................................................................................................................... 6

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon .................................................................................................... 7

2.3. Maakasutus ................................................................................................................................................ 8

3. Turuülevaade .................................................................................................................................................. 10

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg ....................................................................................................................... 10

3.2. Eesti metsamaa turg ................................................................................................................................. 14

3.3. Tartu maakonna metsamaa turg ............................................................................................................... 18

3.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................. 20

4. Turuväärtuse hindamine ................................................................................................................................ 21

4.1. Parim kasutus ........................................................................................................................................... 21

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ............................................................................................... 21

4.3. Metsata metsamaa hindamine võrdlusmeetodil ........................................................................................ 22

4.4. Kasvava metsa hariliku väärtuse hindamine ............................................................................................. 25

Lisa 1. Fotod ............................................................................................................................................................... 28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................. 29

Lisa 3. Kitsenduste kaart ........................................................................................................................................... 30

Lisa 4. Äralõike asendiplaan...................................................................................................................................... 31

Lisa 5. Metsa plaan ..................................................................................................................................................... 32

Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele ..................................................... 33

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

3

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750)

Aadress Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 38301:003:0386

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 336,84 ha

Äralõike pindala Vahetusmaa äralõike suurus täpsustub läbi ruutmeetri hinna

Üldplaneering 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb äralõike ala metsamaa maa-alale.

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Äralõike turuväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 05.04.2024

Väärtuse kuupäev 05.04.2024

Hindamisaruande kuupäev 24.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/273-1

Hindamise eeldused Eeldame, et metsa välitööde tegemise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud selliseid muutuseid hinnatava vara seisukorra osas, mis mõjutaksid turuväärtust

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu see

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

Kinnistu äralõike turuväärtus on leitud hoonestamata maatulundusmaa (metsamaa) kasutusest lähtuvalt. Äralõige tehakse kinnistu läänepoolsest küljest. Äralõike tegemine ei takista hinnatava vara praegust kasutust. Äralõige ei mõjuta otseselt allesjääva osa väärtust. Metsa hindamine on tehtud allhankija Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt 13.05.2024

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu maakond maaüksusest tehtava äralõike turuväärtus koos kasvava metsaga on väärtuse kuupäeval 0,84 €/m2. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Seega vahetusmaa pindala Laeva metskond 8 maaüksusest oleks 3 521 € (Sillaotsa kinnistu äralõike turuväärtus)/ 0,84 €/m2 (Laeva metskond 8 kinnistu turuväärtus)= 4 192 m2 Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole turuväärtust ümardatud.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Kämara külas asuva Laeva metskond 8 hoonestamata maaüksus. Töö koostatakse kasutamiseks Transpordiametile. Hindamise eesmärk on leida riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamiseks vajaliku äralõike turuväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Hinnangu andmisel on lähtutud KAHOS-est, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (täpsemad viited on esitatud eksperthinnangus läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hindamise õiguslik alus on KAHOS-e § 22 lõike 1 punkt 4 ning MaaKS-i § 12 lõige 3 ja § 23 lõige 1. Maakorralduse läbiviimisel asendatakse Sillaotsa kinnisasjast (katastritunnus 38301:003:0332) riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamise jaoks tehtav äralõige ca 9 992 m2 Laeva metskond 8 kinnisasjast (katastritunnus 38301:003:0386) tehtava juurdelõikega (vahetusmaa äralõike suurus täpsustub läbi ruutmeetri hinna). Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)

1.2. Hindamise eeldused

Eeldame, et metsa välitööde tegemise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud selliseid muutuseid hinnatava vara seisukorra osas, mis mõjutaksid turuväärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

5

Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 08.04.2024;

• Maa-ameti avalikust teenusest (15.05.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist 11.05.2024;

• Tartu valla kodulehelt 15.05.2024;

• Metsaeksperdilt 13.05.2024;

• Transpordiametilt 07.02.2024;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 15.04.2024.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 05.04.2024. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Tehti kinnistu visuaalne ülevaatus hinnatava maaüksuse iseloomulikes osades keskendudes eelkõige äralõikele. Metsa välitööd tegi Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ töötaja Peep Põntson 24.04.2024. Välitööd tehti ilma juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Tartu vald

Asustusüksus Kämara küla

Lähiaadress Laeva metskond 8

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas

Kaugus keskusest Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Mikroasukoht

Kirjeldus Valdavalt on ümbruskonnas metsamaa, haritav maa ja hajali paiknevad elamud

Juurdepääs Äralõike alale avalikult teelt juurdepääs puudub. Avalik tee linnulennult ca 90 m kaugusel

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid läheduses puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

7

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr. 15278750

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Piirangud ja kitsendused

Kinnistusraamatu esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

• sideehitise kaitsevöönd 458 m2;

• kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd 236 263 m2;

• kaitseala piiranguvöönd 301 400 m2;

• vääriselupaik 84 173 m2;

• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 19 207;

• maardla 1 062 824 m2;

• ranna või kalda veekaitsevöönd 59 987 m2;

• ranna või kalda ehituskeeluvöönd 231 570 m2;

• ranna või kalda piiranguvöönd 488 998 m2;

• veekogu kallasrada 12 586 m2;

• veekogu avalik kasutus 16 564 m2;

• kõrgvee ala 157 578 m2;

• eesvoolu kaitsevöönd 43 883 m2;

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

8

• maaparandushoiu-ala 3 311 777 m2.

Äralõike alale on märgitud kitsendustena maaparandushoiu-ala.

Seega mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart)

Hüpoteegid Puudub

Kasutuslepingud Puuduvad

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu maakond

Katastritunnus 38301:003:0386

Pindala 336,84 ha

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikuline koosseis

Metsamaa 315,30 ha (93,6%), looduslik rohumaa 3,30 ha (1,0%) ja muu maa 18,24 ha (5,4%) Äralõike ala 100% metsamaa

Kirjeldus

Äralõike ala kompaktne hulknurkne kuju. Valdavalt tasane reljeef

Vastavalt Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ koostatud takseeriseloomustuse andmetele on äralõikel tegemist 75-80 aasta vanuse segemetsaga (puuliigiks haab, kuusk ja kask), puude kõrgus on 26-30 meetrit ja tüve diameeter 28-36 cm. Kasvava metsa tagavara on 17,9 tm.

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 15278750) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Laeva metskond 8, Kämara küla, Tartu vald, Tartu

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-14/AT

9

Üldplaneering

15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb äralõige metsamaa maa-alale.

Allikas: Tartu valla kodulehekülg; Tartu valla üldplaneeringu põhijoonis

Detailplaneering Puudub

Hooned ja rajatised

Puudub

Mullastik Äralõike alal on valdavalt leostunud gleimuld (Go)