Tagasiside Enery Estonia ettepanekutele seoses riigimaa hoonestusõiguse enampakkumise lepingu tingimustega

Enery Estonia OÜ Telliskivi tn 60/1

10412 Tallinn, Estonia

17. jaanuar 2025

Enery Estonia OÜ kommentaarid ja ettepanekud riigimaa

hoonestusõiguse enampakkumise lepingule

Täname riigimaade hoonestusõiguse enampakkumise võitjaga sõlmitava lepingu mustandi jagamise eest. Käesolevaga esitame Enery Estonia OÜ kommentaarid ja ettepanekud, mida palume turuosaliste vaatest enampakkumise tulemuse ühetimõistetavuse nimel arvesse võtta. Oleme valmis ja avatud täiendavate tekkivate küsimuste arutamiseks ja lahenduste leidmiseks.

1) Punktis 1.5. pannakse arendajale kohustus vastata omaniku esindaja päringutele seoses lepingute täitmisega hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul päringu saamisest. Samas ei ole selgelt selgesõnaliselt välja toodud, milliseid tagajärgi näeb ette vastavast tähtajast üleastumine. Võimalusel palume seda täpsustada.

2) Sarnase põhimõttena on punktis 1.3.1. kirjeldatud omaniku kohustust esitada arendajale oma seisukohad planeerimise ja projekteerimise menetluses hiljemalt ühe kuu jooksul asjakohase info esitamisest. Peame oluliseks rakendada põhimõtet, et oluline tagasiside laekuks asjaosalistele esimesel võimalusel, seejuures eeldame planeerimisseaduse läbivast tingimusest kinni pidamist, mille kohaselt kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse vastav sisu kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi nende kohta arvamust avaldada.1

3) Pöörame tähelepanu, et lepingu punkt 1.9.3. on vastuolus punktiga 1.4.3. – kui punktis 1.4.3. seatakse ehitusloa saamise tähtajaks 3 aastat („Arendaja peab tegema kõik endast oleneva, et kolme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates saaks taastuvenergia ehitiste rajamise eelduseks olev planeering kehtestatud ja antud ehitusluba.“), siis punkt 1.9.3. sõnastab ehitusloa saamise tähtajaks 1 kuu vähem kui 3 aastat („Kui arendajale ei ole ehitusluba väljastatud hiljemalt üks kuu enne punktis 1.4.3. nimetatud tähtaja möödumist, siis hoonestusõigust ei seata.“) tingimusel, et tähtaega ei pikendata. Selguse huvides palume tähtajad omavahel kooskõlla viia.

4) Teeme ettepaneku punktis 3.2 kirjeldatud ehitamiseks moodustatava kinnisasja suuruseks ette näha ca 2,5 ha, mis on küllaldane tänapäevaste tuulikute rajamise (st ehitusplats, vundament jm), jaoks, samas ei hõlmaks maa-ala üleliigselt ja asjatult. Tänapäevaste tuulikute labade horisontaalprojektsioon maapinnal on aga suurem, mistõttu on vajalik tuuliku labade jaoks talumisservituudi seadmine katastriüksuste suhtes, millest hoonestusõiguse seadmiseks moodustatav kinnisasi eraldatakse. Servituudi seadmise tingimused on lepingus käsitlemata, kuigi on samavõrd olulised hoonestusõiguse seadmisega. Palume neid tingimusi turuosalistega jagada ja konsulteerida.

5) Palume täiendavalt selgitada punkti 3.2 järgmist sisu: „Kui planeeringu või projekti alusel moodustatud kinnisasja on võimalik kasutada lisaks taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamisele ka muul eesmärgil, siis võib hoonestusõigusega koormata kinnisasja osa, mis on vajalik taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamiseks ja teenindamiseks.“ Ebaselgeks jääb juba hoonestusõigusega kaetud kinnisasja osa täiendava hoonestusõigusega koormamise vajadus.

6) Punktis 3.4. kirjeldatakse kinnisasja omaniku kirjaliku nõusoleku vajadust hoonestusõiguse võõrandamise jms puhul. Teeme ettepaneku täiendada punkti põhimõttega nõusolek anda või sellest põhjendatult loobuda 30 päeva jooksul vastavasisulise sooviavalduse esitamisest, eesmärgiga vältida asjatut viivitust ja vastasel juhul motiveerivas suuruses trahvi ette

1 Planeerimisseadus - https://www.riigiteataja.ee/akt/PlanS

Enery Estonia OÜ Telliskivi tn 60/1

10412 Tallinn, Estonia

nägemist. Ühtlasi pöörame tähelepanu, et punktid 3.4.1. ja 3.4.2. käsitlevad võõrandamist, kuid mitte hüpoteegi seadmist.

7) Soovime üle täpsustada punktis 3.8.2.3. kirjeldatud tootmisperioodi kestust. Kas saame õigesti aru, et mistahes muudest, sh ka arendajast mitteolenevatel põhjustel tekkivatest viivitustest kestab toomisperiood alati täpselt 35 aastat alates tootmisüksuse elektrivõrguga sünkroniseerimise kuupäevast?

8) Soovime üle kinnitada oma arusaama, et arvestusliku tootmistasu maksmise tähtaeg algab juhul, kui arendajal ei ole õnnestunud ehitusperioodi kahe aasta jooksul lõpuni viia. Lisaks soovime aru saada, kas vastavalt punktidele 3.9.2.2.3. ja 3.9.3.2. ehitusperioodi on võimalik pikendada maksimaalselt 6 kuud ja mitte ühelgi tingimusel rohkem? Kuivõrd tegu on väga piirava kriteeriumiga, teeme ettepaneku kaaluda täiendavate leevendavate tingimuste sisseviimist või ehitusperoodi nominaalset pikendamist.

9) Soovime täpsustada ja selgusele jõuda asjaolus, millal algab ja lõpeb ehitusperiood. Punktis 3.8.2.2.: „Ehitusperiood algab hoonestusõiguse kinnistusraamatuse kandmise kuupäevast ning lõpeb 2 (kahe) aasta möödumisel või tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimisele eelneval päeval, sõltuvalt sellest, kumb tähtpäev saabub hiljem. Tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimise päevaks loetakse päev, millal tuuleelektrijaam annab esimest korda elektrienergiat võrku, otseliini või salvestusseadmesse.“. Samas punktis 3.5.1 kirjeldatakse ehitusperioodi nii: „hiljemalt kahe aasta jooksul arvates hoonestusõiguse seadmisest planeeringuga või projekteerimistingimustega taastuvenergia tootmisega seotud ehitised valmis ehitama. Kohustus loetakse täidetuks, kui nimetatud tähtpäevaks on hoonestajale väljastatud ehitiste kasutusluba;“ Vastavate lepingu punktide sõnastuses on vastuolu, mida palume ühetimõistetavuse nimel parandada.

10) Punktis 3.8.3. on korrektne sõnastus „1 (ühe) megavatt-tunni täpsusega”. Sama kommentaar ka punktis 3.8.1.4. oleva valemi kohta.

11) Punktis 3.8.12. on arendaja tehtud õigustatud parenduste korvamine lubatud mitmete perioodide eest makstava(te)st tasu(de)st mahaarvamistena. Korrektsuse huvides on vajalik täpsustus kompenseerimise ajalise piiramise kohta.

12) Punktis 3.8.13. on seoses kindlustamise vajadusega viidatud punktile 3.8.10., kus kindlustust ei käsitleta. Kindlustamise kohustust käsitleb punkt 3.8.14. Kindlustamise tagamiseks antav pangagarantii lõpetatamise õigus peab kaasnema nõuetekohase kindlustuse vormistamisega.

13) Teeme ettepaneku punkti 3.9.1. lisada põhimõtte, et kolmandatelt isikutelt omanikule laekunud infopäringute kohta peab hoonestajat koheselt informeerima.

14) Punktis 3.10.1. on hoonestajal kohustus nõusolekute hankimisega viivitamise eest trahvi tasuda. Palume ühetimõistetavuse huvides konkretiseerida, millisest hetkest viivitamise algust määratakse.

15) Punktis 3.8.1.3 toodud arvestusliku tootmistasu valemi alusel saadud tulemus ei ole proportsionaalne võrreldes teiste tasudega, olles suurusjärgu võrra koormavam ka opereerimisperioodi aegsest tootmistasust. Julgeme seega järeldada, et valemisse võib olla sattunud eksimus ja palume valemid veel kord enne enampakkumiste toimumist üle vaadata! Näitlikustamiseks esitame tasu määrade võrdluse allpool tabelis.

Enery Estonia OÜ Telliskivi tn 60/1

10412 Tallinn, Estonia

NB! Kõik arvutused tehtud poolaasta kohta!

Paigaldatud näidisvõimsus: 10 MW Eritoodang aastas: 3400 MWh/MW Näidishind: 60 €/MWh Tootmistasu 1:

Tasu suurus (€) EP % Müügitulu

30,600 3.00% 1,020,000

Tootmistasu 2:

Tasu suurus (€) EP % Tootmismaht (MWh)

30,600 3.00% 17,000

Arvestuslik tootmistasu:

Tasu suurus (€) Koefitsient 1 Võimsus (MW) Koefitsient 2

315,000 0.7 10 750

Mihkel Annus Arenduse projektijuht Enery Estonia

Taastuvenergia aladele sõlmitava võlaõigusliku kokkuleppe

ja hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimused

1. Võlaõiguslik leping riigimaa arendusetapiks

1.1. Lepingu pooled on riigile (omanik) kuuluva maa riigivara valitseja volitatud esindaja (omaniku esindaja) ja enampakkumise võitnud isik, kellega sõlmitakse leping riigimaa

arendamiseks ja eelkokkulepe hoonestusõiguse seadmiseks (arendaja või hoonestaja).

1.2. Lepingu ese: riigile kuuluvad kinnisasjad, millele arendaja võib kavandada taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamist. Taastuvenergia tootmisega seotud ehitisteks loetakse

tuulikud koos nende alusehitisega, päikesepaneelid, energia salvestamise ja transformeerimise seadmed ja rajatised, alajaamad, elektriliinid, ehitistele juurdepääsu teed

jm taastuvenergia tootmisega otseselt ja lahutamatult seotud ehitised.

1.3. Omaniku esindaja õigused ja kohustused ehitiste kavandamisel:

1.3.1. Omaniku esindajal on õigus teha planeerimise või projekteerimise menetluses

ettepanekuid ehituskruntide ja servituudialade asukoha ja ulatuse osas. Omaniku esindaja vastab arendajale ja esitab oma seisukohad hiljemalt ühe kuu jooksul vastava

eskiislahenduse, projekti või küsimuse esitamisest.

1.3.2. Omaniku esindaja esitab kinnisasja jagamiseks vajalikud avaldused maakatastrile ja

kande tegemiseks kinnistusraamatus.

1.3.3. Omaniku esindajal on õigus kontrollida lepingutingimuste nõuetekohast täitmist ning

teha vajadusel selleks päringuid arendajale, asjaomastele isikutele ja asutustele.

1.4. Arendaja kohustused ja õigused ehitiste kavandamisel:

1.4.1. Arendajal on õigus tutvuda enne lepingu sõlmimist lepingu objekti hulka kuuluvate

kinnisasjadega, sh vajadusel paikvaatlusel.

1.4.2. Arendajal on kohustus esitada kolme kuu jooksul lepingu sõlmimisest arvates kohalikule omavalitsusele taotlus algatada lepingu eset hõlmav taastuvenergia ehitiste

rajamiseks vajalik planeering, välja arvatud juhul, kui see on varem juba algatatud.

Planeeringu koostamise kohustuse puudumisel tuleb sama aja jooksul esitada taotlus

projekteerimistingimuste andmiseks.

1.4.3. Arendaja peab tegema kõik endast oleneva, et kolme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates saaks taastuvenergia ehitiste rajamise eelduseks olev planeering kehtestatud

ja antud ehitusluba.

1.4.4. Kui lepingu esemeks olevatest kinnisasjadest on vaja moodustada planeeringule või projekteerimistingimustele vastavad krundid, korraldab arendaja kruntide

moodustamise selliselt, et need saavad maakatastris registreeritud hiljemalt punktis

1.4.3 nimetatud tähtajaks.

1.4.5. Punktis 1.4.3 nimetatud tähtaega võib omaniku esindaja pikendada juhul, kui

planeeringu kehtestamine viibib arendaja tegevusest või tegevusetusest mitteolenevatel põhjustel, sh juhul kui planeeringu jõustumine viibib kolmandast osapoolest tulenevalt

kohtumenetluse tõttu. Tähtaja pikendamise taotlus tuleb omaniku esindajale esitada

hiljemalt 10 päeva jooksul pikendamise eelduseks oleva asjaolu teadasaamisest, kuid

mitte hiljem kui üks kuu enne punktis 1.4.3 nimetatud tähtaja saabumist.

1.4.6. Planeerimisel ja/või projekteerimisel peab arendaja tagama, et ehituskruntide, ehitiste ja

taristu asetus ning ehitamine ja kasutamine energiatootmise eesmärgil häiriks võimalikult vähe maa põllumajanduslikku või metsamajanduslikku kasutamist, sh

kavandama servituudialad ehitistele (nt teed, elektriliinid, postalajaamad jne), mille

rajamiseks ei ole mõistlik moodustada eraldi kinnisasja.

1.4.7. Arendaja on kohustatud esitama omaniku esindajale planeeringu eskiislahenduse

kooskõlastamiseks enne selle avalikustamist kohaliku omavalitsuste poolt ning projektlahenduse enne ehitusloa taotluse esitamist. Ehitiste kavandamisel

projekteerimistingimuste alusel tuleb omaniku esindajaga kooskõlastada vaid

projektlahendus enne ehitusloa taotluse esitamist.

1.4.8. Arendaja on kohustatud arvestama omaniku esindaja poolt planeeringulahenduse ja/või

projektlahenduse kohta esitatud ettepanekutega. Kui nimetatud ettepanekute arvestamine ei ole võimalik, siis on arendaja kohustatud selgitama omaniku esindajale

vastavaid asjaolusid ning pakkuma lahendusi, mis arvestaks omaniku huvidega.

1.4.9. Arendaja peab tegema planeerimisel ja/või projekteerimisel teostatavate botaaniliste

inventuuride ning ehitusprotsessi käigus koostööd Keskkonnaametiga.

1.4.10. Taastuvenergia ehitiste rajamiseks vajaliku planeerimisprotsessi ja sellega seonduvate menetluste käigus võidakse rakendada keskkonnamõjude vältimiseks ja vähendamiseks

leevendusmeetmeid (sh alade looduskaitse alla võtmine, majandustegevuse piiramine jne), mis võivad väljuda arendusala piirest. Kui leevendusmeetmetest tekib omanikule

majanduslik mõju ja/või kahju, siis sõlmivad pooled eraldi kokkuleppe nende

hüvitamise kohta.

1.5. Arendaja on kohustatud vastama omaniku esindaja päringutele seoses lepingute täitmisega

hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul päringu saamisest

1.6. Omaniku esindaja õigused ja kohustused lepingu eseme kasutamisel

1.6.1. Omanikul esindajal on õigus kuni hoonestusõiguse seadmiseni kasutada lepingu

esemeks olevaid kinnisasju ise või korraldada nende kasutamist lepingu alusel senisel

kasutuseesmärgil.

1.6.2. Omaniku esindajal on õigus kontrollida arendaja kohustuste täitmist, teha vajadusel

selleks päringuid või teostada paikvaatlusi.

1.6.3. Kui arendaja ei täida heakorra tagamise kohustust, on omaniku esindajal õigus

korraldada vajalike tööde tegemine ning nõuda arendajalt sellega seotud kulude

hüvitamist.

1.7. Arendaja õigused ja kohustused lepingu esemete kasutamisel:

1.7.1. Arendaja peab vältima lepingu eseme alal tegevusi, mis võivad ala kahjustada või

vähendada ala paiknevate kinnisasjade väärtust.

1.7.2. Lepingu esemeks olevatele kinnisasjadele taastuvenergia tootmise ehitiste kavandamiseks vältimatult vajalike rajatiste paigaldamiseks peab arendaja sõlmima

omaniku esindajaga eraldi kokkuleppe, tagama rajatiste ümbruses heakorra ning

kooskõlastama selleks vajalikud tegevused maa lepingulise kasutajaga.

1.7.3. Arendaja kohustub mitte raiuma lepingu esemeks oleval maal kasvavat metsa. Metsa

raie on lubatud vaid omaniku esindaja nõusolekul ulatuses, mis on hädavajalik punktis 1.7.2 nimetatud rajatiste paigaldamiseks. Raie ulatus ja tingimused määratakse eelnevalt

kindlaks punkti 1.7.2 alusel sõlmitavas kokkuleppes. Raietööde kulud, raiutava

metsamaterjali väärtuse ning raadamistasud tasub arendaja vastavalt omaniku

esindajaga sõlmitud kokkuleppele.

1.7.4. Arendaja peab arvestama lepingu esemega seotud kolmandate isikute, sh lepingulise kasutaja õigustega ning heastama või hüvitama ehitiste kavandamiseks või arendusala

ettevalmistamiseks vajalike tegevustega (sh mastide jt rajatiste paigaldamise,

rasketehnika kasutamisega jne) omanikule ja/või lepingulisele kasutajale põhjustatud

kahju.

1.7.5. Arendaja peab lepingu eset mõjutava ohu korral tagama ohutusabinõude kasutuselevõtmise ning lepingu eset kahjustavate või selle väärtust vähendavate

asjaolude kõrvaldamise ja tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama omaniku

esindajale asjaoludest, mis võivad vähendada kinnisasjade väärtust;

1.7.6. Arendaja peab kinnisasjadele taastuvenergia ehitiste kavandamisega otseselt

mitteseotud, kuid vajalike parenduste tegemiseks sõlmima omaniku esindajaga eraldi kokkuleppe. Vajalikeks parendusteks loetakse eelkõige arendusala ettevalmistamisel

tuvastatud reostuse ja/või jäätmete likvideerimist, olemasolevate ehitiste likvideerimist

või muid vajalikke parendusi, mis ei ole otseselt vajalikud taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste kavandamiseks või rajamiseks või mille tegemise vajadust ei olnud enne

lepingu sõlmimist võimalik ette näha.

1.8. Tasud ja muud rahalised kohustused arendusetapis

1.8.1. Arendaja tasub omanikule alates arendusetapiks lepingu sõlmimisest kuni

hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni tasu, mille suurus on 3% lepingu esemeks olevate kinnisasjade maa maksustamishindade summast. Tasu arvutatakse

tasuperioodi aasta alguses kehtiva maa maksustamishinna alusel. RMK volitatud

valitsemisel oleva maa puhul lisandub tasule käibemaks.

1.8.2. Punktis 1.8.1. nimetatud tasu tuleb maksta omaniku esindaja esitatud arve alusel kahes

osas hiljemalt 1. jaanuariks ja 1. juuliks järgneva perioodi eest ette.

1.8.3. Arendusetapis arendajale maamaksu tasumise kohustust ei lisandu.

1.8.4. Tasu mittetähtaegsel tasumisel on omanikul õigus nõuda viivist 0,05% tasumata

summalt iga viivitatud päeva eest;

1.8.5. Kõik planeerimise ja/või projekteerimisega seotud kulud, sh vajalike uuringute,

ekspertiiside, kinnisasjade jagamise ja muude toimingutega kaasnevad kulud, sh

riigilõivud ja notaritasud, samuti arendaja tegevustega kaasneva kahju kannab arendaja.

1.8.6. Kui arendusperioodil on vajalik teha kinnisasjade parendamiseks põhjendatud kulutusi, mis ei ole otseselt seotud kinnisasja ettevalmistamisega taastuvenergia tootmiseks, siis

lepitakse nendes tegevustes ja kulude kandmises eraldi kokku.

1.9. Arendusetapi lepingu lõppemine

1.9.1. Arendusetapi leping lõpeb ehitusloa kehtima hakkamise kuupäeval.

1.9.2. Arendaja on kohustatud hiljemalt kolme kuu jooksul arenduseperioodi lepingu

lõppemisest arvates sõlmima hoonestusõiguse seadmise lepingu.

1.9.3. Kui arendajale ei ole ehitusluba väljastatud hiljemalt üks kuu enne punktis 1.4.3.

nimetatud tähtaja möödumist, siis hoonestusõigust ei seata. Sel juhul lõpeb leping kolme aasta möödumisel lepingu sõlmimisest arvates. Punktis 1.4.3 nimetatud tähtaja

pikendamise korral on lepingu lõppemise tähtaeg pikem perioodi võrra, milliseks ajaks

punktis 1.4.3 nimetatud tähtaega pikendati.

1.9.4. Omaniku esindajal on õigus leping ühepoolselt üles öelda ja keelduda hoonestusõiguse

seadmisest juhul, kui esineb vähemalt üks järgnevatest asjaoludest: 1.9.4.1. arendaja ei pea kinni lepingus sätestatud tegevuste või tasu maksmise tähtaegadest,

1.9.4.2. arendaja tegevus kahjustab lepingu esemeks olevaid kinnisasju ja arendaja ei heasta

või ei hüvita tekitatud kahju, 1.9.4.3. arendaja põhjustab muul moel teadlikult kahju lepingu esemeks olevatele

kinnisasjadele nende lepingulistele kasutajatele või ei arvesta põhjendamatult omaniku huvidega,

1.9.4.4. arendaja ei sõlmi määratud tähtajaks hoonestusõiguse seadmise lepingut;

1.9.4.5. arendaja esitab avalduse enda pankroti väljakuulutamiseks, arendajale nimetatakse ajutine pankrotihaldur, kuulutatakse välja arendaja pankrot või esineb muu põhjus,

mis annab objektiivse aluse kahelda selles, et arendaja suudab täita lepingutest tulenevaid kohustusi.

2. Hoonestusõiguse seadmise eelkokkulepe

2.1. Kui arendaja esitab tähtaegselt talle väljastatud ehitusloa, sõlmivad omaniku esindaja ja

arendaja ehitiste rajamiseks moodustatud kinnisasjadele (ehituskruntidele) hoonestusõiguse seadmise lepingu, milles sätestatakse vähemalt punktis 3 nimetatud

tingimused.

2.2. Hoonestusõiguse seadmise lepingus võivad pooled kokku leppida punktis 3 nimetamata tingimustes või muuta punktis 3 nimetatud tingimuste sisu ulatuses, mis ei ole vastuolus

hoonestusõiguse seadmise eesmärgiga ega pikenda hoonestusõiguse kehtivuse tähtaega.

2.3. Omaniku esindaja ja arendaja esitavad avalduse kanda kinnistusraamatusse eelmärke, mis

tagab arendaja kasuks hoonestusõiguse seadmise juhul, kui arendusetapis ei esine

asjaolusid, mis tingivad lepingu lõppemise või ühepoolse lõpetamise (ülesütlemise).

2.4. Arendaja kohustub andma tagasivõetamatu nõusoleku eelmärke kustutamiseks juhul, kui

punktis 1.9.2. määratud tähtaja jooksul hoonestusõiguse lepingut ei sõlmita punktides

1.9.3. või 1.9.4. nimetatud põhjustel.

3. Hoonestusõiguse lepingu tingimused

3.1. Taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste jaoks moodustatud kinnisasjadele seatakse

tasuline hoonestusõigus tähtajaga 39 (kolmkümmend üheksa) aastat arvates

hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse (edaspidi hoonestusõiguse seadmine).

3.2. Hoonestusõigus ulatub ehitiste rajamiseks moodustatavatele kinnisasjadele üldjuhul nende

kogupindala ulatuses. Kui planeeringu või projekti alusel moodustatud kinnisasja on võimalik kasutada lisaks taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamisele ka muul

eesmärgil, siis võib hoonestusõigusega koormata kinnisasja osa, mis on vajalik

taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamiseks ja teenindamiseks.

3.3. Hoonestusõigusega koormatud kinnisasja ala võib anda kolmanda isiku allkasutusse ainult

omaniku esindaja eelneval kirjalikul nõusolekul ning tingimusel, et allkasutusleping tuleb

avalikustada vastavalt riigivaraseaduses ja avaliku teabe seaduses sätestatule.

3.4. Hoonestusõiguse võõrandamiseks, koormamiseks piiratud asjaõigustega või hüpoteegiga ja hoonestusõigust koormava piiratud asjaõiguse lõpetamiseks on vajalik kinnisasja

omaniku kirjalik nõusolek ning nimetatud tingimused kantakse kinnistusregistrisse.

Nõusoleku andmise tingimuseks hoonestusõiguse võõrandamisel on:

3.4.1. kõigi omaniku ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete täielik ja

tingimusteta ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt;

3.4.2. hoonestusõiguse võõrandamine ei tohi tuua kaasa olulist muutust lepingu täitmises ega

ohustada hoonestusõiguse seadmisega taotletud eesmärki, sh peab omandaja omaniku

esindajale tõendama enda kavatsust ja võimet lepingut täita.

3.5. Ehitiste rajamisel ja hoonestusõiguse teostamisel on hoonestaja kohustatud:

3.5.1. hiljemalt kahe aasta jooksul arvates hoonestusõiguse seadmisest planeeringuga või projekteerimistingimustega taastuvenergia tootmisega seotud ehitised valmis ehitama.

Kohustus loetakse täidetuks, kui nimetatud tähtpäevaks on hoonestajale väljastatud

ehitiste kasutusluba;

3.5.2. täitma kinnisasjade suhtes õigusaktidest, planeeringust ja/või

projekteerimistingimustest tulenevaid kohustusi ning hoiduma tegevusest, mis võiks põhjustada keskkonnaseisundi halvenemist, õhu, vee või maa saastamist või muud ohtu

või kahju üldsuse huvidele või loodusele, sh vältima ehitamisel kaitstavate taimeliikide

kasvualade kahjustamist ja säilitama liikide soodsa seisundi;

3.5.3. rajama kinnisasjadele taastuvenergia ehitised ning nende teenindamiseks vajalikud

tehnovõrgud ja -rajatised vastavalt kehtestatud planeeringule ja/või ehitusprojektile ning taastuvenergia tootmisega seotud ehitisi, mida ei ole planeeringus ettenähtud, vaid

omaniku esindaja eelneval nõusolekul;

3.5.4. tagama kõikide ehitamiseks vajalike lubade, kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolu,

mille saamise eest kinnisasjade omanik ei vastuta;

3.5.5. sõlmima enne ehitamise alustamist kokkulepped servituudi seadmiseks planeeringus või projekteerimistingimustes ette nähtud servituudialade maa omanikega, kusjuures

servituudialadele kavandatud ehitiste ehitamist ja maa kasutamist võib alustada pärast

servituudi kinnistusraamatusse kandmist;

3.5.6. taotlema vastava kinnisasja omaniku nõusolekut juhul, kui ehitamisel või ehitiste

renoveerimisel või hooldamisel on materjalide ladustamiseks, ajutiste konstruktsioonide

või seadmete paigaldamiseks või liikumiseks erimõõtmetes transpordiga;

3.5.7. sõlmima enne ehitustööde teostamist kinnisasjadel kasvava metsa raadamise

korraldamiseks lepingu Riigimetsa Majandamise Keskusega;

3.5.8. kokku leppima kinnisasjadele juurdepääsuks kasutatavate eraomandis olevate

kinnisasjade omanikega juurdepääsuteede kasutamises. Kinnisasja omanik ei vastuta eraomandis olevatel kinnisasjadel asuvate juurdepääsuteede kasutamiseks vajalike

lubade, kooskõlastuste ega nõusolekute saamise eest;

3.5.9. hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitiste hävimise korral ehitise(d) taastama ja tagama tootmisvõimsuse taastamise, välja arvatud juhul, kui taastamine on lepingu kehtivuse

perioodi või muid põhjendatud asjaolusid arvestades ebamõistlik ja omaniku esindaja

nõustub taastamata jätmisega.

3.6. Hoonestaja õigused ja kohustused kinnisasjade kasutamisel ja korrashoiu tagamisel:

3.6.1. Hoonestaja on kohustatud tagama rajatavate ehitiste, nende vahele jäävate alade,

kinnisasjadel asuvate teede, radade, kraavide, tammide, tarade, veejuhtmete ja muude kinnisasjade kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike rajatiste ja seadmete tavapärase

korrashoiu kogu hoonestusõiguste kestvuse jooksul, järgides seejuures taimestiku

hooldamisel poollooduslike rohumaade hooldamise põhimõtteid;

3.6.2. Hoonestaja on kohustatud järgima kinnisasjade kasutamisel ja hoonestusõiguste

teostamisel kinnisasjade suhtes õigusaktidest, kaitsekorrast, planeeringust või projekteerimistingimustest tulenevaid tingimusi ja nõudeid, sh piirama ehitustööde ajal

kaitstavate liikide kasvukohad kogu ulatuses tõketega nii, et kaitstavate liikide

kasvukoha kahjustamine oleks välistatud.

3.6.3. Hoonestaja on kohustatud vältima ehitamisel ja ehitiste hooldamisel keemiliste

tõrjevahendite kasutamist või kui see on vältimatu, siis kooskõlastama tegevuste aja ja

keemiliste materjalide kasutamise Keskkonnaametiga;

3.6.4. Hoonestaja on kohustatud tagama põlevmaterjali ohutu kauguse ehitisest, muust

põlevmaterjalist ja krundi välispiirist ning mitte ladustada põlevmaterjali elektrijaotla

või elektrijaotuspunkti sees, all, peal või vastas;

3.6.5. Hoonestaja on kohustatud likvideerima kinnisasjadelt ehitus- ja muud jäätmed hiljemalt

kahe kuu jooksul ehitiste kasutusloa saamisest arvates;

3.6.6. Hoonestaja on kohustatud tagama kinnisasju mõjutava ohu korral ohutusabinõude

kasutuselevõtmise ning kinnisasja kahjustavate või selle väärtust vähendavate asjaolude kõrvaldamise ja tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama omaniku esindajale

asjaoludest, mis võivad vähendada kinnisasjade väärtust;

3.6.7. Hoonestajal on õigus teha kinnisasjadele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja

parendusi vaid omaniku esindaja kirjalikul nõusolekul ning taotleda kinnisasja

parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt hoonestusõiguse lepingus sätestatule. Tavapärast korrashoidu ületavateks parendusteks loetakse eelkõige reostuse

ja/või jäätmete likvideerimist, olemasolevate ehitiste likvideerimist või muid vajalikke parendusi, mis ei ole otseselt vajalikud taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste

ehitamiseks ja mille tegemise vajadust ei olnud enne lepingu sõlmimist võimalik ette

näha.

3.7. Hoonestaja kohustused ehitiste likvideerimisel

3.7.1. Tootmisperioodi lõppemisel või muul põhjusel tootmise lõpetamisel peab hoonestaja koheselt alustama ehitiste likvideerimist ja hiljemalt hoonestusõiguse lõppemise

tähtpäevaks hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitised ja muud rajatised likvideerima,

kõik materjalid ära vedama ja ala korrastama, kui omaniku esindajaga ei lepita kokku teisiti. Rajatud teede likvideerimise vajaduse lepivad omanik ja hoonestaja eraldi kokku

hiljemalt kaks aastat enne hoonestusõiguse lõppemist. Ehitiste likvideerimise ja ala

korrastamise kulu kannab hoonestaja.

3.7.2. Hoonestusõigusega koormatud ala korrastamisel tuleb lähtuda eesmärgist saavutada

kliimaneutraalsus ning looduslike funktsioonide ja elurikkuse taastumist soodustav

lahendus.

3.7.3. Hoonestajal on kohustus omaniku nõudmisel sõlmida pangagarantii kokkulepe ulatuses, mis tagaks ehitiste likvideerimise kohustuse täitmata jätmisega kaasnevate võimalike

kulude, kahju ja leppetrahvi hüvitamise.

3.8. Poolte kohustused hoonestusõiguste tasu, kõrvalkulude ja lepingu sõlmimisega seotud

kulude osas:

3.8.1. Hoonestusõiguse tasu moodustub järgmistest osadest:

3.8.1.1. arendusperioodi tasu arvestatakse enampakkumisel kujunenud protsendina (alghind

3%) hoonestusõigusega koormatud kinnisasja kehtivast maa maksustamishinnast. Maa maksustamishinna muutumisel muutub tasu automaatselt alates aastast, kui uus

maksustamishind kehtima hakkab.

Tasu arvutatakse arendusalal asuvate kinnisasjade tasude summana, kusjuures iga

kinnisasja tasu leitakse järgmise arvutusvalemiga:

= ℎ

2 ×

× ää ×

× ää %

3.8.1.2. ehitus-, opereerimis- ja likvideerimisperioodi maakasutustasu arvestatakse 5%

hoonestusõigusega koormatud kinnisasja kehtivast maa maksustamishinnast. Maa maksustamishinna muutumisel muutub maakasutustasu automaatselt alates aastast,

kui uus maksustamishind kehtima hakkab.

Tasu arvutatakse lepinguga hõlmatud hoonestusõigusega koormatud kinnisasjade

tasude summana, kusjuures iga kinnisasja maakasutustasu leitakse järgmise

arvutusvalemiga:

= ℎ

2 ×

× ℎõ 2 × 5%

3.8.1.3. arvestuslik tootmistasu, mida arvutatakse poolaasta kohta, summeerides kvartalite

kaupa arvestatud tasud, mis leitakse järgmise arvutusvalemiga:

Arvestuslik tootmistasu = 0,7 × riigimaale projekteeritud tuuliku(te) tootmis- võimsus (MV) × 750 × vastava kvartali aritmeetiline keskmine börsihind 1

3.8.1.4. tootmispõhine tasu, mis arvestatakse poole aasta kohta järgmistest arvutusvalemitest

selle valemi järgi, mille alusel kuue kuu kohta leitud tulemus on suurem:

valem 1 = hoonestaja avaldatud müügitulu(€) × enampakkumisel kujunenud tasu määr (%);

valem 2 = hoonestaja avaldatud elektrienergia tootmismaht iga riigimaale rajatud tootmisseadme kohta 1 (ühe) tunni täpsusega (MWh) × tasu arvestamise perioodil Eesti Nord Pooli hinnapiirkonna järgmise päeva tunnipõhine hind 2 (EUR/MWh) × enampakkumisel kujunenud tasu määr (%).

Perioodil, mil tasu arvestamisel Valemi 2 alusel on Eesti Nord Pooli hinnapiirkonna

järgmise päeva tunnipõhine hinnaks nullist väiksem väärtus, loetakse tunnipõhiseks

hinnaks 0 (null) €.

1 Avaldatud: https://kliimaministeerium.ee/energeetika-maavarad/taastuvenergia/tuuleenergia. 2 Avaldatakse: https://data.nordpoolgroup.com/auction/day-ahead/prices

3.8.2. Hoonestusõiguse tasu tuleb maksta järgmiselt:

3.8.2.1. Arendusperioodil tasub hoonestaja tasu vastavalt punktile 3.8.1.1.

3.8.2.2. Ehitusperioodil tasub hoonestaja maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.2.

Ehitusperiood algab hoonestusõiguse kinnistusraamatuse kandmise kuupäevast ning

lõpeb 2 (kahe) aasta möödumisel või tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimisele eelneval päeval, sõltuvalt sellest, kumb tähtpäev saabub hiljem. Tuuleelektrijaama

võrguga sünkroniseerimise päevaks loetakse päev, millal tuuleelektrijaam annab esimest korda elektrienergiat võrku, otseliini või salvestusseadmesse. Alates

ehitusperioodi algusest kahe aasta möödumisest kuni tuuleelektrijaama võrguga

sünkroniseerimiseni tasub hoonestaja lisaks maakasutustasule arvestuslikku

tootmiskomponenti vastavalt punktile 3.8.1.3.

3.8.2.3. Tootmisperioodil tasub hoonestaja maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.2 ja tootmispõhist tasu vastavalt punktile 3.8.1.4. Tootmisperiood algab tuuleelektrijaama

võrguga sünkroniseerimise päeval ja kestab 35 (kolmkümmend viis) aastat.

3.8.2.4. Likvideerimisperioodil tasub hoonestaja maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.2. Likvideerimisperiood algab tootmisperioodi lõppemisest ja kestab kuni

hoonestusõiguse lõppemiseni. Kui likvideerimisperioodil toimub tootmine, siis tasub hoonestaja lisaks ka tootmispõhist tasu vastavalt punktile 3.8.1.4. Tootmise lõpetamise

kuupäevaks loetakse kuupäev, millal hoonestaja esitatud andmetel tootmine lõppes.

Vajadusel on hoonestaja kohustatud esitatud andmete õigsust tõendama.

3.8.3. Hoonestaja on kohustatud 5 (viie) päeva jooksul arvates punktis 3.8.5 nimetatud

tähtpäevadest omaniku esindajale esitama andmed eelmise tasuperioodi (poolaasta)

jooksul riigimaale rajatud tootmisseadme(te) toodetud energia müügitulu kohta (€) ja elektrienergia tootmismahu iga riigimaale rajatud tootmisseadme kohta 1 (ühe) tunni täpsusega (MWh).

3.8.4. Hoonestusõiguse tasu arvestamine toimub punktides 3.8.1.1 ja 3.8.1.2 sätestatud maakasutustasu osas järgneva perioodi eest ette ning punktides 3.8.1.3 ja 3.8.1.4

sätestatud arvestusliku tootmiskomponendi ja tootmispõhise tasu osas tasumise

tähtpäevale eelneva perioodi eest.

3.8.5. Hoonestusõiguse tasu tuleb maksta kaks korda aastas hiljemalt 1. juuliks ja 1.

jaanuariks.

3.8.6. Kui hoonestustasu arvestamise alus muutub tasuperioodi sees, tehakse vajalikud

tasaarvestused järgmise perioodi hoonestustasu arvestamisel.

3.8.7. Tasu maksmise perioodide ja tähtpäevade muutmises võivad pooled kokku leppida kirjalikus vormis ilma lepingu muudatust notariaalselt tõestamata, kui muutub

riigivaraseaduse või muu riigivara valitsemist reguleeriva õigusakti asjakohane

regulatsioon.

3.8.8. Hoonestusõiguse tasu perioodilise maksmise kohustuse tagamiseks kantakse

hoonestusõiguse kinnistusregistri ossa reaalkoormatis riigi kasuks.

3.8.9. Hoonestusõiguse tasu mittetähtaegsel tasumisel on kinnisasja omanikul õigus nõuda

viivist 0,05% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

3.8.10. Hoonestaja tasub lisaks hoonestusõiguse tasule kõik hoonestusõigustega koormatud

kinnisasjadel lasuvad maksud ja koormatised, samuti tasud ja maksud, mis seaduse

alusel kehtestatakse sarnaste ehitiste kasutamisele või energia tootmisele

hoonestusõiguse kehtivuse ajal.

3.8.11. Hoonestaja on kohustatud tasuma maaparandusühistu liikmemaksu, kui

hoonestusõigusega koormatav kinnisasi arvatakse maaparandusühistu tegevuspiirkonda ning liikmeõiguste teostajaks maaparandusühistus määratakse omanik. Liikmemaksu

tasumise kohustus tekib alates päevast, kui maaparandusühistu liikme kohustused

lähevad üle omanikule.

3.8.12. Hoonestajal on õigus taotleda omaniku esindaja nõusolekul kinnisasja parendamiseks

tehtud tavapärast korrashoidu ületavate põhjendatud kulutuste tasaarvestamist hoonestusõiguse tasuga. Kulud hüvitatakse nõusoleku andmisel kinnisasja omaniku

lubatud ulatuses pärast parenduste tegemist hoonestaja esitatud kuludokumentide alusel.

Hüvitatav summa arvatakse maha parenduste tegemisele järgneva(te) perioodi(de) eest

tasumisele kuuluvast hoonestusõiguse tasust.

3.8.13. Hoonestaja on kohustatud hiljemalt hoonestusõiguse lepingu sõlmimise hetkeks esitama omanikule hoonestusõiguse tasu ja leppetrahvide tasumise tagamiseks Euroopa Liidus

tegutseva krediidiasutuse (edaspidi garantiipank) väljastatud ning omaniku poolt

aktsepteeritava täitmisgarantii hoonestusõiguse kolme aasta tasu (arendusperioodi maakasutustasu punkti 3.8.1.1 järgi kolme aasta eest) summas. Täitmisgarantii tuleb

esitada tingimustel, mis lubavad omanikul esitada lepingujärgsete hoonestusõiguse tasu ja leppetrahvide kohese ja primaarse nõude garantiipanga vastu ning garantiipanga

poolse makse aluseks on üksnes omaniku kiri, milles tuuakse hoonestaja poolse

lepingurikkumise asjaolud ja garantiipanga poolt maksmisele kuuluv rahasumma. Täitmisgarantii peab kehtima vähemalt 8 (kaheksa) aastat. Omaniku nõusolekul võib

täitmisgarantii lõppeda juhul, kui hoonestaja täidab kindlustamise kohustuse vastavalt

punktile 3.8.10 ja tõendab seda.

3.8.14. Hoonestaja on kohustatud hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised alates nende

sünkroniseerimisest võrguga oma kulul kindlustama kahjustamise ja osalise ja täieliku hävimise vastu ulatuses, mis tagab ehitiste taastamise, ja hoidma vastava kindlustuse

kehtivana kogu hoonestusõiguse kestuse jooksul, sõlmides selleks kindlustuslepingu Euroopa Liidus tegevusluba omava kindlustusandjaga. Kindlustusleping ei tohi

sisaldada ebaharilikke välistusi või tüüptingimuste väliseid lisakindlustusvälistusi.

Omaniku esindaja nõudel peab hoonestaja kindlustuse kehtivust ja selle tingimusi

tõendama.

3.8.15. Hoonestaja tasub kõik hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ja hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisega seotud kulud (sh notaritasud, riigilõivud ja muud

kaasnevad kulud), samuti hoonestusõiguse lepingu muutmisega seotud kulud, kui

lepingu muutmine ja sellest tulenevalt kinnistusraamatusse kannete tegemine on

tingitud hoonestaja tahtest, tegevusest või tegevusetusest.

3.9. Omaniku (esindaja) õigused ja kohustused seoses hoonestusõigusega:

3.9.1. Omaniku esindajal on õigus kontrollida lepingu tingimuste nõuetekohast täitmist ja teha

selleks vajadusel päringuid kolmandatele isikutele või asutustele ning teha paikvaatlusi

olukorra fikseerimiseks kohapeal.

3.9.2. Kui hoonestaja rikub enda kohustusi, on omaniku esindajal lisaks seadusest ja lepingust

tulenevale ka järgmised õigused:

3.9.2.1. Omaniku esindajal on õigus kohustada hoonestajat kõrvaldama tema poolt põhjustatud

puudused ja rikkumised ning hüvitama omanikule tekitatud kahju. Kui hoonestaja

rikub kohustust, on omaniku esindajal õigus määrata hoonestajale kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg ning tähtaja rikkumisel hoonestaja rikkumine ise

kõrvaldada ja nõuda hoonestajalt sellega tekkinud kulutuste ja kahjude hüvitamist.

3.9.2.2. Omaniku esindajal on õigus nõuda hoonestajalt leppetrahvi summas, mis vastab

vähemalt rikkumisele eelnenud aasta eest arvestatud 12 kuu tasule, kui hoonestaja:

3.9.2.2.1. ei kasuta kinnisasja sihtotstarbeliselt planeeringus või projekteerimistingimustes

ettenähtud eesmärgil või hoonestusõiguse lepingus sätestatud eesmärgil;

3.9.2.2.2. viivitab hoonestusõiguse tasu maksmisega või muu lepingus sätestatud rahalise

kohustuse täitmisega rohkem kui kolm kuud;

3.9.2.2.3. ei püstita nõuetekohaselt hoonestusõiguse seadmise eesmärgi täitmiseks vajalikke ehitisi ja rajatisi või ületab punktis 3.5.1 toodud tähtaja rohkem kui 6 (kuus) kuud.

Omaniku esindajal on õigus nõuda käesoleval alusel leppetrahvi iga rikkumise kohta

eraldi ja iga 6 (kuue) kuu möödumisel viimasest leppetrahvi nõudmise aluse tekkimisest, kui hoonestaja on jätkuvalt rikkumas käesolevas punktis viidatud

kohustusi;

3.9.2.2.4. annab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja või selle osa allkasutusse omaniku

esindaja eelneva kirjaliku nõusolekuta;

3.9.2.2.5. põhjustab kinnisasjale või selle olulistele osadele kahjustusi ega lõpeta või kõrvalda

rikkumist omaniku poolt antud mõistliku tähtaja jooksul;

3.9.2.2.6. ei sõlmi omaniku nõudmisel pangagarantiid lähtudes punktist 3.7.3.

3.9.2.3. Leppetrahvi tasumine ei vabasta hoonestajat tema kohustuste täitmisest ega piira teiste

õiguskaitsevahendite kasutamist omaniku esindaja poolt, sh võib omaniku esindaja

nõuda leppetrahvi korduvate rikkumiste eest. Leppetrahvi summa arvestatakse vastavalt leppetrahvi kohaldamise aastale eelneval aastal arvestatud hoonestusõiguse

tasule.

3.9.2.4. Omaniku esindajal on õigus nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse üleandmist

omanikule (omanikule langemine) või hoonestusõiguse üleandmist omaniku esindaja

poolt nimetatud isikule, kui hoonestaja ei püstita hoonestusõiguse seadmisel

kokkulepitud tähtajaks nõutavat ehitist või rikub oluliselt muid lepingulisi kohustusi.

Sellisel juhul ei ole kinnisasja omanik kohustatud tasuma hoonestajale

hoonestusõiguse ega kinnisasjale jäävate ehitiste eest hüvitist;

3.9.2.5. Omaniku esindajal on õigus mistahes hoonestaja olulise rikkumise korral leping

erakorraliselt hoonestusõiguse etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Ülesütlemisõiguse kasutamise korral tekib poolte vahel lepingu tagasitäitmise

võlasuhe, mille raames on hoonestaja eelkõige kohustatud andma nõusolekud, mis on

vajalikud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks, ning andma kinnisasja otsese valduse üle omanikule. Lepingute tagasitäitmise raames ei maksa omanik

hoonestajale ühtegi hüvitist, sh hoonestajale tekkiva kulutuste ega kahju eest, ning hoonestaja loobub vastavatest nõuetest omaniku vastu. Omanik võib nõuda

hoonestajalt hoonestusõiguse üleandmist (omanikule langemist) ka pärast

hoonestusõiguse lepingu ülesütlemist.

3.9.3. Oluliseks rikkumiseks, mis annab omanikule aluse nõuda hoonestusõiguse üleandmist

(omanikule langemine) või öelda hoonestusõiguse leping erakorraliselt üles, loevad

pooled muuhulgas ka järgmisi hoonestaja rikkumisi:

3.9.3.1. hoonestaja on viivituses hoonestusõiguse tasu maksmise või muu rahalise kohustuse

täitmisega rohkem kui kolm kuud;

3.9.3.2. hoonestaja ei alusta kinnisasjal tootmist hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks, millele

lisandub kuus kuud;

3.9.3.3. omaniku kasuks ei ole antud käesolevas lepingus sätestatud tingimustele vastavat

täitmisgarantiid hoonestaja kohustuste täitmise tagamiseks, kui hoonestaja on lepingu

järgi kohustatud tagama sellise garantii olemasolu;

3.9.3.4. hoonestaja ei kasuta kinnisasja sihtotstarbeliselt planeeringus või

projekteerimistingimustes ettenähtud eesmärgil või hoonestusõiguse lepingus

sätestatud eesmärgil;

3.9.3.5. esineb põhjus, mis annab objektiivse aluse kahelda selles, et hoonestaja suudab edaspidi täita lepingutest tulenevaid kohustusi (eelkõige kui hoonestaja esitab avalduse

enda pankroti väljakuulutamiseks, kui hoonestajale nimetatakse ajutine pankrotihaldur

või kui kuulutatakse välja hoonestaja pankrot);

3.9.3.6. hoonestaja annab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja või selle osa allkasutusse

omaniku esindaja eelneva kirjaliku nõusolekuta;

3.9.3.7. hoonestaja põhjustab kinnisasjale kahjustusi või selle olulistele osadele ega lõpeta või

kõrvalda rikkumist omaniku poolt antud mõistliku tähtaja jooksul.

3.9.5. 3.9.4. Kui kinnisasi on vajalik omanikule riigivõimu teostamiseks või muul avalikul eesmärgil, võib omaniku esindaja hoonestusõiguse lepingu üles öelda või nõuda

hoonestajalt hoonestusõiguse üleandmist omanikule. Sel juhul lõpeb hoonestusõiguse leping 2 (kahe) aasta möödumisel vastavasisulise kirjaliku teate ja pooled lähtuvad

punktis 3.9.2.5 sätestatud lepingu erakorralise ülesütlemisega kaasnevatest õiguslikest

tagajärgedest, kusjuures hoonestaja kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks või üleandmiseks ja kinnisasja otsese valduse

üleandmiseks muutuvad sissenõutavaks 2 (kahe) aasta möödumisel vastava teate esitamisest. Kui omaniku esindaja on nõudnud hoonestusõiguse üleandmist (sh

omanikule langemist) või on öelnud hoonestusõiguse lepingu üles ning hoonestaja

kohustus hoonestusõiguse üleandmiseks või kinnistusraamatust kustutamiseks on muutunud sissenõutavaks, on hoonestaja kohustatud hiljemalt 2 (kahe) nädala jooksul

omaniku esindajalt vastavasisulise teate saamisest sõlmima notariaalselt tõestatud lepingu hoonestusõiguse üleandmiseks (omanikule või tema määratud kolmandale

isikule) või hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks. Kui hoonestaja viivitab

eelmises lauses sätestatud kohustuse täitmisega, ei ilmu notaribüroosse kinnisasja omaniku esindaja määratud ajal või teatab kavatsusest mitte ilmuda, on hoonestaja

kohustatud maksma kinnisasja omanikule leppetrahvi ühe aasta maakasutustasu

summas iga viivitatud päeva eest.

3.9.6. Omanikul on õigus nõuda hoonestajalt pangagarantiid ehitise likvideerimise kohustuse

täitmata jätmisega kaasnevate võimalike kulude, kahju ja leppetrahvi määras, mis vastab

nimetatud tegevuste eeldatavale summale vastava nõude esitamise ajal.

3.10. Poolte õigused ja kohustused hoonestusõiguse lõppemisel, hoonestusõiguse lepingu

ülesütlemisel ja hoonestusõiguse omanikule langemisel

3.10.1. Hoonestusõigus lõpeb hoonestusõiguse tähtaja möödumisel. Hoonestusõiguse tähtaega võib pikendada vaid riigivaraseaduses sätestatud tingimustel ja korras. Hoonestusõiguse

lõppemisel tähtaja möödumise tõttu esitab omaniku esindaja avalduse hoonestusõigusega seotud kannete kustutamiseks kinnistusraamatust. Juhul kui

nimetatud kannete kustutamiseks on vajalik ka hoonestaja ja/või kolmandate isikute

nõusolekut, on hoonestaja kohustatud nõusolekud andma ja tagama nõusolekute andmine kolmandate isikute poolt. Viimases lauses märgitud nõusolekute andmisega

viivitamise korral on hoonestaja kohustatud maksma omanikule leppetrahvi ühe aasta

maakasutustasu summas iga viivitatud päeva eest.

3.10.2. Hoonestusõiguse lõppemisel mistahes alusel, hoonestusõiguse lepingu ülesütlemisel või

hoonestusõiguse üleandmisel omanikule (sh omanikule langemise korras) ei ole

omanikul kohustust tasuda hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise ega muu kinnisasjaga seonduvalt kantud kulutuste eest ning hoonestaja loobub vastavatest

nõuetest omaniku vastu. Hoonestusõiguse omanikule langemisel või lõppemisel mistahes alusel ei ole hoonestajal ühelgi juhul õigust hüvitisele hoonestusõiguse eest

ning hoonestaja loobub vastavatest nõuetest omaniku vastu, sh välistavad pooled AÕS

§ 2442 lg-s 1 sätestatud õiguse hüvitisele.

3.10.3. Hoonestusõiguse lõppemisel mistahes alusel, hoonestusõiguse lepingu ülesütlemisel või

kui omanik on nõudnud hoonestusõiguse üleandmist (sh omanikule langemise korras), on hoonestaja kohustatud tagama hoonestusõigusele seatud märgete ja piiratud

asjaõiguste lõpetamise ning tagama nende kinnistusraamatust kustutamise, sh vajadusel

tasuma hoonestusõigusele seatud hüpoteekidega tagatud võlad ning tagama vastavate hüpoteekide kustutamise hiljemalt ajaks, kui hoonestaja on kohustatud hoonestusõiguse

üle andma või kinnistusraamatust kustutama. Selle kohustuse rikkumisel kohustub hoonestaja maksma omanikule leppetrahvi ühe aasta maakasutustasu summas iga

viivitatud päeva eest.

3.10.4. Hoonestaja tasub kuni hoonestusõiguse kustutamiseni kinnistusraamatust omanikule hoonestusõiguse tasu ja teisi käesoleva lepingu järgi kohustuslikke makseid. Pärast

hoonestusõiguse kustutamist kinnistusraamatust on hoonestaja kohustatud tasuma omanikule tasu vastavalt punktile 3.8.1.4 ja hüvitama omanikule tekkiva kahju seni, kui

hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised on kinnisasjalt eemaldatud või

hoonestaja on kaotanud nende eemaldamise õiguse ning kinnisasja otsene valdus on üle

antud omanikule.

3.10.5. Kui omanik on öelnud hoonestusõiguse lepingu üles või nõudnud hoonestusõiguse

üleandmist (sh omanikule langemise korras), on hoonestaja kohustatud:

3.10.5.1. koheselt pärast omaniku esindajalt vastavasisulise teate saatmist alustama

hoonestusõiguse alale hoonestaja poolt rajatud ehitiste likvideerimisega, materjalide

äraveoga ja ala korrastamisega.

3.10.5.2. lõpetama ehitiste likvideerimise, materjalide äraveo ja ala korrastamise ning andma kinnisasja otsese valduse üle omanikule hiljemalt 18 (kaheksateist) kuu jooksul

punktis 3.10.5.1. nimetatud teate saatmisest. Juhul kui omanik on öelnud

hoonestusõiguse lepingu üles p-s 3.9.4 sätestatud alusel, loevad pooled viimases lauses sätestatud tähtajaks 2 (kaks) aastat viidatud lepingupunktis nimetatud teate

saatmisest.

3.10.6. Kui hoonestaja rikub punktis 3.10.5.2 sätestatud ehitiste likvideerimise kohustusi, siis

kaotab hoonestaja õiguse eemaldada kinnisasjalt ehitisi, mis saavad kinnisasja olulisteks

osadeks, nende omand läheb üle omanikule ning omanikul on õigus need kohustused täita hoonestaja eest ja nõuda hoonestajalt sellega seoses tekkinud kulutuste ja kahjude

hüvitamist.

3.10.7. Kui hoonestaja ei anna kinnisasja otsest valdust omanikule üle punktis 3.10.5.2

sätestatud tähtajal, kohustub hoonestaja maksma omanikule leppetrahvi ühe aasta

maakasutustasu summas iga viivitatud päeva eest.

4. Hoonestusõiguse seadmise asjaõiguslikud kokkulepped:

4.1. Omanik ja Hoonestaja lepivad kokku lepingu eseme(te) hoonestusõigusega koormamises

ning avaldavad soovi lepingu eseme(te) registriossa kanda: 4.1.1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris lepingu eseme(te) kohta avatud

registriossa(osadesse) esimesele järjekohale hoonestusõigus(ed) tähtajaga 39

(kolmkümmend üheksa) aastat ja tasu eest, mis vastab vastavates lepingupunktides

kokkulepitud tingimustele;

4.1.2. kokkulepe ehitiste saatuse kohta hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel;

4.1.3. kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega

on vajalik kinnistu omaniku nõusolek.

4.2. Omanik ja hoonestaja paluvad Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris

avada hoonestusõiguse kohta registriosa ning kanda avatava registriosa esimesse jakku:

4.2.1. hoonestusõigus tähtajaga 39 (kolmkümmend üheksa) aastat arvates hoonestusõiguse

kinnistusraamatusse kandmisest;

4.2.2. hoonestusõiguse lepingu ülesütlemise, hoonestusõiguse lõppemise ja omanikule

langemise alused;

4.2.3. kokkulepe ehitiste saatuse kohta hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel;

4.2.4. kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega

on vajalik kinnistu omaniku nõusolek.

4.3. Omanik ja hoonestaja paluvad kanda hoonestusõiguse registriosa teise jakku omanikuna

enampakkumise võitja, kellega sõlmitakse hoonestusõiguse leping (hoonestaja).

4.4. Hoonestaja lubab ja Eesti Vabariik avaldab soovi kanda hoonestusõiguse kohta avatud

registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale reaalkoormatise lepingu eseme(te) kohta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris avatud

registriosa(de) kinnistu igakordse omaniku kasuks hoonestusõiguse eest aastatasu

maksmise kohustuse tagamiseks. Kooskõlas AÕS § 254 lg 42 punktiga 1 lepitakse kokku, et reaalkoormatis jääb erinevalt TMS § 158 lõikes 3 sätestatust püsima, kui

hoonestusõigusele pöörab sissenõude omanik reaalkoormatise alusel või mõne teise

eespool või samal järjekohal asuva piiratud asjaõiguse omanik.

Tagasiside Enery Estonia ettepanekutele seoses riigimaa hoonestusõiguse enampakkumise

lepingu tingimustega

Austatud Mihkel Annus

Täname ettepanekute eest seoses riigimaa tuulealade enampakkumisega. Järgnevalt vastame teie

küsimustele.

1.Punktis 1.5. pannakse arendajale kohustus vastata omaniku esindaja päringutele seoses

lepingute täitmisega hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul päringu saamisest. Samas ei ole selgelt

selgesõnaliselt välja toodud, milliseid tagajärgi näeb ette vastavast tähtajast üleastumine.

Võimalusel palume seda täpsustada.

Selliste tingimuste puhul rakenduvad võlaõigusseaduse üldpõhimõtted, nt VÕS § 29 lg 6, mille

kohaselt tuleb lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele

tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Ehk vastamiskohustuse

täitmata jätmisel oleneb tagajärg sellest, millise lepingukohustuse täitmise kohta päring on

esitatud. Näiteks kui arendaja ei vasta omaniku küsimusele sellise tingimuse täitmise kohta, mille

täitmata jätmine annab aluse leping üles öelda (nt lepingu punktis 3.9.3 loetletud tingimused), siis

võib omanikul tekkida põhjendatud eeldus, et arendaja ei kavatsegi vastavat tingimust täita. Kui

siis omanikul ei ole ka muul viisil võimalik tuvastada, kas tingimus täideti ( nt kas tasu vahepeal

siiski ära tasuti), siis võib selline käitumine viia isegi lepingu ülesütlemiseni. Üldjuhul aga peavad

lepingu pooled siiski lähtuma hea usu põhimõttest ja tegema omavahel koostööd, et tekkivad

küsimused ja eriarvamused läbirääkimistega ära lahendada.

2. Sarnase põhimõttena on punktis 1.3.1. kirjeldatud omaniku kohustust esitada arendajale oma

seisukohad planeerimise ja projekteerimise menetluses hiljemalt ühe kuu jooksul asjakohase info

esitamisest. Peame oluliseks rakendada põhimõtet, et oluline tagasiside laekuks asjaosalistele

esimesel võimalusel, seejuures eeldame planeerimisseaduse läbivast tingimusest kinni pidamist,

mille kohaselt kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul arvamust avaldanud

ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse vastav sisu kooskõlastatuks või eeldatakse, et

arvamuse andja ei soovi nende kohta arvamust avaldada.

Mihkel Annus

[email protected]

Teie 17.01.2025

Meie 24.01.2025 nr 1-55/2025/9

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXX

2

Omanik peab vastuste andmisel arvestama sellega et teatud vastuste, nt ülalkirjeldatud

planeerimismenetluses antavad seisukohad, tähtaja ületamine toob kaasa vastavas seaduses

sätestatud tagajärje. Kuna sellised juhtumid on seadusest tulenevad, siis ei ole vaja neid lepingus

dubleerida.

3. Pöörame tähelepanu, et lepingu punkt 1.9.3. on vastuolus punktiga 1.4.3. – kui punktis 1.4.3.

seatakse ehitusloa saamise tähtajaks 3 aastat („Arendaja peab tegema kõik endast oleneva, et

kolme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates saaks taastuvenergia ehitiste rajamise eelduseks

olev planeering kehtestatud ja antud ehitusluba.“), siis punkt 1.9.3. sõnastab ehitusloa saamise

tähtajaks 1 kuu vähem kui 3 aastat („Kui arendajale ei ole ehitusluba väljastatud hiljemalt üks

kuu enne punktis 1.4.3. nimetatud tähtaja möödumist, siis hoonestusõigust ei seata.“) tingimusel,

et tähtaega ei pikendata. Selguse huvides palume tähtajad omavahel kooskõlla viia.

Tegime lepingutingimustes muudatuse ja nüüd on see sõnastuses:

Kui arendajale ei ole ehitusluba väljastatud hiljemalt punktis 1.4.3. nimetatud tähtajaks, siis

hoonestusõigust ei seata. Sel juhul lõpeb leping kolme aasta möödumisel lepingu sõlmimisest

arvates. Punktis 1.4.3 nimetatud tähtaja pikendamise korral on lepingu lõppemise tähtaeg pikem

perioodi võrra, milliseks ajaks punktis 1.4.3 nimetatud tähtaega pikendati.

4. Teeme ettepaneku punktis 3.2 kirjeldatud ehitamiseks moodustatava kinnisasja suuruseks ette

näha ca 2,5 ha, mis on küllaldane tänapäevaste tuulikute rajamise (st ehitusplats, vundament jm),

jaoks, samas ei hõlmaks maa-ala üleliigselt ja asjatult. Tänapäevaste tuulikute labade

horisontaalprojektsioon maapinnal on aga suurem, mistõttu on vajalik tuuliku labade jaoks

talumisservituudi seadmine katastriüksuste suhtes, millest hoonestusõiguse seadmiseks

moodustatav kinnisasi eraldatakse. Servituudi seadmise tingimused on lepingus käsitlemata, kuigi

on samavõrd olulised hoonestusõiguse seadmisega. Palume neid tingimusi turuosalistega jagada

ja konsulteerida.

Hoonestusõiguse koormatava krundi suuruse fikseerimine ei ole mõistlik, kuna see sõltub väga

palju asukohast, paiknemisest teiste tuulikupositsioonide suhtes, olemasolevast või ehitatavast

taristust jne. Seega jääb kruntide suuruse määramine planeerimisprotsessi osaks.

Servituudi hinnastamise alused on RMK-l kaasajastamisel ja uus hinnakiri jõustatakse eeldatavalt

I kvartali jooksul. Maa- ja Ruumiameti maale servituutide seadmisel lähtutakse riigivaraseaduses

sätestatud tingimustest.

5. Palume täiendavalt selgitada punkti 3.2 järgmist sisu: „Kui planeeringu või projekti alusel

moodustatud kinnisasja on võimalik kasutada lisaks taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste

rajamisele ka muul eesmärgil, siis võib hoonestusõigusega koormata kinnisasja osa, mis on

vajalik taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamiseks ja teenindamiseks.“ Ebaselgeks jääb

juba hoonestusõigusega kaetud kinnisasja osa täiendava hoonestusõigusega koormamise vajadus.

Selles punktis ei ole öeldud, et hoonestusõigusega koormatud kinnisasi koormatakse teise

hoonestusõigusega. See punkt räägib sellest, et kui nt maakorralduslikult ei ole otstarbekas

eraldada hoonestusõigusega koormamiseks ainult tuuliku rajamiseks minimaalselt vajalikku ala,

vaid krundi koosseisu arvatakse ka nt rajatava juurdepääsutee või mõne muu rajatise (nt

salvestusseadmed vms) alune maa-ala ja nende ehitiste alusele maal lisaks jääb krundile ka nt

põllu- või metsamaad, mida on võimalik edasi kasutada senisel viisil (põllu või metsana), siis võib

hoonestusõigusega koormata vaid ehitiste jaoks vajaliku maa-ala. Sellisel juhul võib omanik

ülejäänud maad nt põllumaana edasi rentida või metsa edasi majandada.

3

6. Punktis 3.4. kirjeldatakse kinnisasja omaniku kirjaliku nõusoleku vajadust hoonestusõiguse

võõrandamise jms puhul. Teeme ettepaneku täiendada punkti põhimõttega nõusolek anda või

sellest põhjendatult loobuda 30 päeva jooksul vastavasisulise sooviavalduse esitamisest,

eesmärgiga vältida asjatut viivitust ja vastasel juhul motiveerivas suuruses trahvi ette nägemist.

Ühtlasi pöörame tähelepanu, et punktid 3.4.1. ja 3.4.2. käsitlevad võõrandamist, kuid mitte

hüpoteegi seadmist.

Täname ettepaneku eest. Lepingu punkte me enam ei muuda. Hüpoteegi seadmiseks nõusoleku

andmisel on omanikul teised kaalutlused, kui võõrandamise puhul, seega punktid 3.4.2 ja 3.4.2

peavadki ainult võõrandamist käsitlema.

7. Soovime üle täpsustada punktis 3.8.2.3. kirjeldatud tootmisperioodi kestust. Kas saame õigesti

aru, et mistahes muudest, sh ka arendajast mitteolenevatel põhjustel tekkivatest viivitustest kestab

toomisperiood alati täpselt 35 aastat alates tootmisüksuse elektrivõrguga sünkroniseerimise

kuupäevast?

Jah olete õigesti aru saanud, et alates võrguga sünkroniseerimise päevast 35 aastat.

8. Soovime üle kinnitada oma arusaama, et arvestusliku tootmistasu maksmise tähtaeg algab

juhul, kui arendajal ei ole õnnestunud ehitusperioodi kahe aasta jooksul lõpuni viia. Lisaks

soovime aru saada, kas vastavalt punktidele 3.9.2.2.3. ja 3.9.3.2. ehitusperioodi on võimalik

pikendada maksimaalselt 6 kuud ja mitte ühelgi tingimusel rohkem? Kuivõrd tegu on väga piirava

kriteeriumiga, teeme ettepaneku kaaluda täiendavate leevendavate tingimuste sisseviimist või

ehitusperoodi nominaalset pikendamist.

Ehitusperioodi on võimalik pikendada maksimaalselt 6 kuud. Jah tootmistasu maksmine algab

kahe aasta möödumisel hoonestusõiguse seadmisest ka juhul, kui ehitusperiood kestab üle kahe

aasta.

9. Soovime täpsustada ja selgusele jõuda asjaolus, millal algab ja lõpeb ehitusperiood. Punktis

3.8.2.2.: „Ehitusperiood algab hoonestusõiguse kinnistusraamatuse kandmise kuupäevast ning

lõpeb 2 (kahe) aasta möödumisel või tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimisele eelneval

päeval, sõltuvalt sellest, kumb tähtpäev saabub hiljem. Tuuleelektrijaama võrguga

sünkroniseerimise päevaks loetakse päev, millal tuuleelektrijaam annab esimest korda

elektrienergiat võrku, otseliini või salvestusseadmesse.“. Samas punktis 3.5.1 kirjeldatakse

ehitusperioodi nii: „hiljemalt kahe aasta jooksul arvates hoonestusõiguse seadmisest

planeeringuga või projekteerimistingimustega taastuvenergia tootmisega seotud ehitised valmis

ehitama. Kohustus loetakse täidetuks, kui nimetatud tähtpäevaks on hoonestajale väljastatud

ehitiste kasutusluba;“ Vastavate lepingu punktide sõnastuses on vastuolu, mida palume

ühetimõistetavuse nimel parandada.

Me ei näe nendes punktides vastuolu. Erinevus on vaid sõnastuses. Vastavalt lepingu punktile 2.2

saab enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist lepingu tingimuste sisu muuta ulatuses, mis ei ole

vastuolus hoonestusõiguse seadmise eesmärgiga ega pikenda hoonestusõiguse kehtivuse tähtaega.

10. Punktis 3.8.3. on korrektne sõnastus „1 (ühe) megavatt-tunni täpsusega”. Sama kommentaar

ka punktis 3.8.1.4. oleva valemi kohta.

Täname tähelepanu juhtimast ja võtame arvesse, kui lepinguid vormistama hakatakse.

11. Punktis 3.8.12. on arendaja tehtud õigustatud parenduste korvamine lubatud mitmete

perioodide eest makstava(te)st tasu(de)st mahaarvamistena. Korrektsuse huvides on vajalik

täpsustus kompenseerimise ajalise piiramise kohta.

4

Täname, et juhite punkti täiendamisele tähelepanu. Võimalusel kaalume sõnastuse täpsustamist

siis, kui lepinguid vormistama hakatakse.

12. Punktis 3.8.13. on seoses kindlustamise vajadusega viidatud punktile 3.8.10., kus kindlustust

ei käsitleta. Kindlustamise kohustust käsitleb punkt 3.8.14. Kindlustamise tagamiseks antav

pangagarantii lõpetamise õigus peab kaasnema nõuetekohase kindlustuse vormistamisega.

Täname tähelepanu juhtimast. Lepingu tingimustes oleme selle ebatäpsuse ära parandanud.

13. Teeme ettepaneku punkti 3.9.1. lisada põhimõtte, et kolmandatelt isikutelt omanikule laekunud

infopäringute kohta peab hoonestajat koheselt informeerima.

Täname tähelepanu juhtimast. Antud punkti ei täiendata. Lepingupooled peavad teineteise suhtes

käituma heas usus ja tegema vastastikku koostööd.

14. Punktis 3.10.1. on hoonestajal kohustus nõusolekute hankimisega viivitamise eest trahvi

tasuda. Palume ühetimõistetavuse huvides konkretiseerida, millisest hetkest viivitamise algust

määratakse.

Hoonestusõiguse lõppemise kuupäevast alates.

15. Punktis 3.8.1.3 toodud arvestusliku tootmistasu valemi alusel saadud tulemus ei ole

proportsionaalne võrreldes teiste tasudega, olles suurusjärgu võrra koormavam ka

opereerimisperioodi aegsest tootmistasust. Julgeme seega järeldada, et valemisse võib olla

sattunud eksimus ja palume valemid veel kord enne enampakkumiste toimumist üle vaadata!

Näitlikustamiseks esitame tasu määrade võrdluse allpool tabelis.

Täname tähelepanu juhtimast. Oleme arvestusliku tootmistasu valemit korrigeerinud. Kordaja 0,7

on asendatud kordajaga 0,007.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Katrin Kivioja

[email protected]

5330 0461