Taastuvenergia aladele sõlmitava võlaõigusliku kokkuleppe ja hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimustest

Tagasiside ettepanekutele ja kommentaaridele taastuvenergia aladele sõlmitava

võlaõigusliku kokkuleppe ja hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimustele

Austatud härra Raido Hallik

Täname, et tunnete huvi riigimaade tuulealade enampakkumise kohta. Järgnevalt esitame selgitused

teie küsimustele.

1. Küsimusele, mis puudutas lepingu punkti 1.4. vastasite, et oksjoni lõppemisel sõlmitakse

üldjuhul leping kogu oksjonil oleva maa-ala kohta. Kui oksjonil olev ala kattub alaga, mille

kohta juba planeeringut koostatakse ja keskkonnamõjude strateegilise hindamise käigus on

selgunud asjaolud mis välistab oksjonil oleva maa-ala sobivust tuulealaks, arvatakse see

maa-ala lepingust välja.

Selguse huvides palume üle täpsustada, kas maa-ala arvatakse oksjonil pakutud kogu alast

välja enne või pärast lepingu sõlmimist.

Enne lepingu sõlmimist arvestatakse maha see maa-ala, kuhu juba planeeringut koostatakse.

Näide: Oksjonil pakkumisel oleva Aimla metskonna 210 kasutusala ulatus on 205 048 m²,

kasutusala maksustamishind on 22 322 eurot. Enampakkumise võitjaga sõlmitakse

arendusperioodiks kokkulepe KAURi poolt kaardistatud kasutusala ulatuses.

Enampakkumise alghind on 300 eurot iga 10 000 euro kohta ehk 3%. Pakutav tasu määr

hakkab kehtima protsendina maa maksustamishinnast arendusperioodil ja energia müügist

teenitavast tulust tootmisperioodil.

Kas oleme õigesti aru saanud, et kui maa-ala on lepingust välja arvatud, siis väheneb n.ö

kaardistatud kasutusala ja väheneb ka arendusperioodil makstav tasu?

Jah, lepingust välja jääva maa-ala võrra väheneb proportsionaalselt ka arendusperioodil

makstav tasu.

2. Punkti 1.7.2. osas vastasite, et lepingu punkti eesmärk on suunata arendajat tegutsema

arendusperioodil võimalikult senise kasutaja tegevusi arvestavalt, kuna arendusperioodiks

ei anta arendajale üle valdusõigust vaid jätkub senine kasutus. Kui arendajal tekib

probleeme senise kasutajaga vajalike kokkulepete saamiseks, siis riik maaomanikuna

Raido Hallik

Eurowind Energy OÜ

[email protected]

Teie 22.01.2025

Meie 24.01.2025 nr 1-55/2025/

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXX

2

abistab neis läbirääkimistes. Samas, kui senine kasutaja siiski keeldub mistahes tegevusi

sellel maal lubama, siis saab kaaluda ka sellise maaüksuse lepingust väljaarvamist.

Kasutaja kontaktandmed esitatakse siis, kui konkreetse arendajaga on tekkinud lepinguline

suhe.

Palun selgitage, kuidas sellisel juhul arvestatakse arendusperioodil makstavat tasu, kui

maaüksused lepingust välja arvatakse. Kuna arendusperioodi kestel võib selguda, et

arendaja ei saagi oma huvisid tuuleparki rajada realiseerida, siis meie hinnangul peaks

arendajal olema lepingu ülesütlemis-õigus koos tehtud kulutuste hüvitamisega või

maaomanikul kohustus lõpetada seniste kasutajatega leping.

Kui arendaja osaleb oksjonil, siis eeldame, et arendaja näeb võimalust konkreetsel alal

tuuleala planeerimiseks. Nagu igas planeerimise protsessis, selgub ka kõne all olevate

alade täpne tuuleala planeerimise käigus. Kulude hüvitamist me ette ei näe. Senise

kasutajaga saab lepingu lõpetada nagunii ainult omanik. Juhul, kui senisekasutajaga

lepingu lõpetamine ei õnnestus või selle tõttu tekib hoonestusõiguse seadmisel viivitus,

siis võib poolte kokkuleppel ka need alad lepingust välja arvata või hoonestusõiguse

lepingu sõlmimist edasi lükata nii, et arendajale sellest lepingulisi sanktsioone ei kohaldu.

3. Olete jätnud vastamata meie ettepanekule nr 17 lepingu punktide 3.8.13 ja 3.8.14 kohta.

Tegime ettepanku, et omanik saab nõuda kas täitmisgarantiid või kindluskohustust, mitte

mõlemat paralleelselt. Hetkel on lepingus sõnastus, et omaniku nõusolekul võib

täitmisgarantii lõppeda juhul, kui hoonestaja täidab kindlustamise kohustuse vastavalt

punktile 3.8.10 ja tõendab seda. Nii garantii kui ka kindlustus on lepingu järgi hoonestaja

kohustused ja ei saa välistada, et omanik ei ole nõus täitmisgarantiist loobuma vaatamata

sellele, et hoonestaja on ehitised kindlustanud. Ei ole mõistlik, et arendaja peab pärast

kindlustuskohuse täitmist hoidma jõus ka täitmisgarantiid.

Enne hoonestusõiguse lepingusõlmimist saame kaaluda selle tingimuse ümbersõnastamist.

Hetkel me lepingu tingimusi enam ei muuda.

4. Lisaks varasemalt välja toodule juhime tähelepanu veel kahele vastuolule. Esiteks, tasu

tingimus riigimaade oksjonikeskkonnas enampakkumisel olevate maa-alade juures ei vasta

lepingu eelnõu tingimustele. Nimelt pakutav tasu määr hakkab kehtima protsendina maa

maksustamishinnast arendusperioodil ja energia müügist teenitavast tulust tootmisperioodil.

Ehk selle järgi ei tuleks lepingus ettenähtud ehitusperioodi tasu üldse maksta (p.3.8.2.2.).

Tootmisperioodil tuleks maksta teatud protsenti energia müügist saadavast tulust, kuid

lepingu kohaselt koosneb tasu maakasutuskomponendist ja protsedist energia müügil

teenitavast tulust.

Kuna lepingu tingimused on oksjoni oluline osa, millega pakkumisetegemisel osaleja

nõustub, siis tuleb oksjonikeskkonnas märgitud viidet, et „pakutav tasu määr hakkab kehtima

protsendina maa maksustamishinnast arendusperioodil ja energia müügist teenitavast tulust

tootmisperioodil“ käsitleda koostoimes lepingu tingimustega, kus on selgelt väljatoodud,

millistele tasu komponentidele kohaldub oksjonil pakutav tasumäär.

3

Teiseks, juhime tähelepanu arendusperioodi tasu maksmise punktile, mille rakendamine on

meie hinnangul kirjeldatud oksjoni tingimustes ja lepingu eelnõus vastuoluliselt.

Maksete perioodis esineb erinevus. Lepingu eelnõu p 1.8.1. loeme välja, et tasu makstakse alates arendusetapiks lepingu sõlmimisest kuni hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni ja selle tasu suurus on 3% lepingu esemeks olevate kinnisasjade maa maksustamishindade summast. Tasu arvutatakse tasuperioodi aasta alguses kehtiva maa maksustamishinna alusel. Ehk sellest sõnastusest võib välja lugeda, et on üks periood, mis algab lepingu sõlmimisega ja lõpeb hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisega ja selle eest rakendub üks tasu. Punktist 3.8.1.1. tuleneb, et tasu makstakse iga arendusperioodi aasta eest ja kui maamaks muutub, siis muutub ka tasu. Lepingu punkti 1.8.1 sõnastus on Teie märkusest tulenevalt muudetud ja on nüüd selline: 1.8.1. Arendaja tasub omanikule alates arendusetapiks lepingu sõlmimisest kuni hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni tasu, mille suurus arvestatakse enampakkumisel kujunevas määras (alghind 3%) lepingu esemeks olevate kinnisasjade maa maksustamishindade summast. Tasu arvutatakse tasuperioodi aasta alguses kehtiva maa maksustamishinna alusel. RMK volitatud valitsemisel oleva maa puhul lisandub tasule käibemaks. Samas juhime tähelepanu,etkapunktis1.8.1 oli juba algselt sõnastus, et „.. Tasu arvutatakse tasuperioodi aasta alguses kehtiva maa maksustamishinna alusel“. Tasuperioodiks on agavastavalt punktile 3.8.1.1. poolaasta. Pakutavas lepingu tekstis öeldud, et punktis 3 sätestatud tingimused kuuluvad hoonestusõiguse lepingu juurde, mis sõlmitakse pärast ehitusloa esitamist. Selleks ajaks on arendusperiood aga lõppenud ja selguse huvides tuleks arendusperioodi tasu kokkuleppe osa pärast ehitusloa saamist sõlmitavast hoonestusõiguse lepingust välja jätta. Seda ettepanekut saame arvesse võtta, kui lepingut vormistama hakatakse.

5. 21. jaanuaril 2025 edastatud lepingu muudatuste kohaselt on punktid 3.9.4 ja 3.9.5.

muudetud lähtudes sellest, et esialgses lepingu punktis puudus hüvitusmeetmete rakendamise

võimalus lepingu erakorralise ülesütlemise puhul ja ettevõtetel ei ole sellistel tingimustel

võimalik pangast finantseeringut saada.

Palume selgitada punkti 3.9.4. alates osast, mis reguleerib hoonestajale hoonestusõiguse

hüvitamist hariliku väärtuse alusel. “Omanikupoolse erakorralise lepingu ülesütlemise või

hoonestusõiguse omanikule üleandmise korral hüvitab omanik hoonestajale,

hoonestusõiguse hariliku väärtuse ning tuvastatud ja tõendatud ehitiste likvideerimise kulu,

kusjuures hoonestusõiguse harilik väärtus leitakse lepingu ülesütlemise teate saatmise

kuupäeva seisuga, võttes arvesse hoonestusõiguse kehtivust kinnistusraamatus märgitud

tähtaja lõpuni.”

Selleks, et vältida edaspidiseid vaidlusi, tuleks lepinguga sätestada, mida hariliku väärtuse

hüvitis hõlmab, millise meetodi alusel selle suurus leitakse ja kelle hinnangut pooled

aktsepteerivad. AÕS § 244² järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule omanik

tasuma hoonestajale hüvitise. Hoonestusõiguse sisuks võib olla kokkulepe hüvitise suuruse

4

ja maksmise viisi kohta. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks

hoonestusõiguse harilik väärtus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 kohaselt eseme

väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti.

Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Praktikas on

analoogseid hoonestusõiguse tehinguid, mis on hindamise hetkele piisavalt ajaliselt lähedal,

sarnastes piirkondades või sarnaste arvuliste ja kvalitatiivsete näitajatega suhteliselt vähe

või need puuduvad üldse. Seega tuleks kokku leppida, millist hindamise meetodit

kasutatakse, kui näiteks sarnaseid tehinguid pole ja võrdlusmeetodit ei ole võimalik

kasutada.

Hoonestusõiguse seadmise eesmärk on püstitada tuulikud. Seega peaks hüvitis koosnema nii

hoonestusõiguse, kui tuulikute püstitamise ja kasutamise õiguse väärtusest kui ka püstitatud

tuulikute (ehitiste) väärtusest ja muudest kinnisajale tehtud kuludest, mitte ainult

hoonestusõiguse harilikust väärtusest. AÕS § 253 lg 1 sätestab, et hoonestusõiguse

lõppemisel selle tähtaja möödumise tõttu peab kinnisasja omanik maksma hoonestajale

hüvitise kinnisasjale jääva ehitise eest. Oletame, et riik omanikuna kasutab lepingu

erakorralise ülesütlemise õigust mõne aasta jooksul tuulikute püstitamisest. Sellisel juhul on

ebamõislik panna ühepoolselt kogu äririski, et investeeringud võivad jääda hüvitiseta,

hoonestaja kanda. Võimalik, et hüvitise suurus peaks erinema sõltuvalt sellest, millisel

hoonestusõiguse kehtivuse aastal omanik lepingu erakorraliselt üles ütleb. Selguse huvides

võiksite teha näidisarvutused.

Oleme esitanud nii teile kui teistele potentsiaalsetele arendajatele lepingu tingimuste

selgitused.

6. Juhime teie tähelepanu ka punktile 3.10.3, mille kohaselt hoonestusõiguse lõppemisel

mistahes alusel, hoonestusõiguse lepingu ülesütlemisel või kui omanik on nõudnud

hoonestusõiguse üleandmist (sh omanikule langemise korras), on hoonestaja kohustatud

tagama hoonestusõigusele seatud märgete ja piiratud asjaõiguste lõpetamise ning tagama

nende kinnistusraamatust kustutamise, sh vajadusel tasuma hoonestusõigusele seatud

hüpoteekidega tagatud võlad ning tagama vastavate hüpoteekide kustutamise hiljemalt

ajaks, kui hoonestaja on kohustatud hoonestusõiguse üle andma või kinnistusraamatust

kustutama. Selle kohustuse rikkumisel kohustub hoonestaja maksma omanikule leppetrahvi

ühe aasta maakasutustasu summas iga viivitatud päeva eest.

Viidatud punkt 3.10.3 kohaldub ka siis, kui omanik ütleb lepingu üles tuginedes punktile

3.9.4. Meie hinnangul tuleks sellisel juhul kokku leppida, et hoonestusõigusele seatud

hüpoteekidega tagatud võlgade suurust võetakse arvesse hoonestajale hüvitise maksmisel.

Hüvitise eesmärgiks peaks olema hoonestaja õiguse kaotamise tagajärjel tekkinud kahju

heastamine.

Hüvitise väärtuse määramisel lähtutakse hoonestusõiguse väärtuse hindamise hetkel

kehtivatest hindamist reguleerivatest õigusnormidest.

7. Teeme ettepaneku sõnastada punkt 3.10.2. arusaadavamalt. Pakutava sõnastuse kohaselt on

tekitatud keeruline konstruktsioon, kus lepingu osalised peavad lepingu ülesütlemisel punkti

3.9.4. alusel hakkama tuvastama, kas on vastuolusid punkti 3.10.2 ja 3.9.4. vahel.

5

Sõnastusettepanek on järgmine: “Hoonestusõiguse lepingu ülesütlemisel või omanikule

üleandmisel punktis 3.9.4 sätestatud juhul käesolevat punkti ei kohaldata. “

Täname ettepaneku eest. Lepingu tingimusi me ei saa enam muuta.

Selgitame, et punkti 3.10.2 kohaselt ei ole omanikul kohustust tasuda hoonestajale:

1) hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest

2) muu kinnisasjaga seonduvalt kantud kulutuste eest.

Uues sõnastuses punkti 3.10.2 viimase lausega jäetakse omanikule punkti 3.9.4

kohaldamise korral kohustus hüvitada hoonestusõiguse harilik väärtus ja kinnisasjalt

ehitiste likvideerimise kulu. Punkti 3.10.5.2 kohaselt on hoonestajal hoonestusõiguse

ülesütlemise korral kohustus 2 aasta jooksul ehitised likvideerida. Seega ei saa omanikku

kohustada maksma hüvitist kinnisasjale jäävate ehitiste eest, mida kinnisasjale ei tohi

jääda. Samuti ei ole põhjendatud kohustada omanikku hüvitama muid kinnisasjaga

seonduvalt kantud kulutusi, mis ei ole seotud lepingu ülesütlemisest tulenevate tegevustega

(ehitiste likvideerimine).

Olete lisaks eelnevale esitanud 23.01.2025 hilisõhtul e-kirjaga küsimuse:

Kas KLIM kavatseb mingis osas muuta ka tingimuste punkti 3.10.2, sest panga vaatest

peaks olema väga selge, et punktis 3.10.2 kokkulepitut ei kohaldata 3.9.4 kohaldamisel,

meie jaoks on 3.10.2 ebaselge ja ei saa aru, milliseid hoonestusõiguse lepingu ülesütlemise

või omanikule langemise juhtumeid see reguleerib? Me peame ka pangana arvestama, et

kui on muud ülesütlemise juhtumid (seoses hoonestaja poolse rikkumisega näiteks), siis ei

maksta mingite kulutuste ja ehitiste eest.“,

Sellele küsimusele vastuseks selgitame lisaks eeltoodule, et kui hoonestaja jätab ehitised

kinnisasjalt likvideerimata rikkudes sellega lepingu punkti 3.10.5.2, siis kohaldub punktis

3.10.2 sätestatud kokkulepe, et omanik ei ole kohustatud kinnisasjale jäävate ehitiste eest

hüvitise maksma. Omanik hüvitab aga punkti 3.9.4.alusel hoonestusõiguse hariliku väärtuse

(mis juba sisaldab ehitiste väärtust) ja ehitiste likvideerimise kulu, kui ehitised saavad

likvideeritud ja hoonestaja tõendab tekkinud kulu vastavate dokumentidega.

Punktis 3.10.2 sätestatud omaniku õigus mitte maksta hüvitisi kohaldub ka juhtudel, kui

esinevad lepingu punktides 3.9.3.1− 3.9.3.7 sätestatud lepingu olulised rikkumised, mille

puhul on omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse üleandmist (omanikule langemine) või

öelda hoonestusõiguse leping erakorraliselt üles.

Samas märgime, et omaniku õigus ülesütlemist nõuda ei tähenda automaatselt seda, et iga

üksikrikkumise korral kohe leping üles öeldakse, kuna kõnealuste lepingute puhul on riigi

esmane huvi tagada piisav elektrienergia tootmine ja seega kaalub riik ka lepingulises suhtes

ikka eelkõige võimalusi, mis tagaksid energiatootmise jätkumise.

6

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Katrin Kivioja

projektijuht

5330 0461