Volikogu otsus nr 79_ DP kehtetuks tunnistamine Tervisekeskuse maa-ala DP.

Viimsi Vallavalitsus | www.viimsi.ee | [email protected] | +372 602 8800

Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald 74001 Harjumaa

Kaasatud isik/asutus

Meie 23.12.2024 nr 10-10/5868

Teade

Lugupeetud kaasatud isik/asutus

Teatame Teile, et Viimsi Vallavolikogu võttis 10.12.2024 vastu otsuse nr 79 „ Viimsi Vallavolikogu

13.02.2001 otsuse nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks

tunnistamine“.

Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestati Rohuneeme küla, Tervisekeskuse

maa-ala detailplaneering, millega kavandati endisele nõukogude raketibaasi territooriumile

üldkasutatavate hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone rekonstrueerimine

tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid,

tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein, kõlakoda,

lõkkeplats ja sõiduautode parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud

liikumisrajad, nendest lühemad koos perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse

planeeriti looduslik mängude väljak ja perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi. Planeeritava

ala suurus oli u 160 ha.

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering vaadati üle Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni

11.09.2024 koosolekul. Planeerimiskomisjon oli seisukohal, et detailplaneering tuleb lugeda

perspektiivituks ja tunnistada see kehtetuks.

Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia, sest hooneid, mida detailplaneering nägi ette

rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri. Need on lammutatud Viimsi valla poolt

ohutuse tagamise kaalutlustel. Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud

rekreatsioonialana, kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne.

Moodustatud on Rohuneeme maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul

terviklikult säilinud väärtuslikku loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja

ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt

asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla vaheline metsane ala ei ole hoonestatud.

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering on kehtestatud rohkem kui 23 aastat tagasi. Kohaliku

omavalitsuse üksusel puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja selle kehtestatud kujul

elluviimise osas.

2

Viimsi Vallavolikogu 10.12.2024 otsuse nr 79 terviktekst on kättesaadav Viimsi Vallavalitsuse

dokumendiregistrist https://atp.amphora.ee/viimsi/index.aspx?itm=839335 ja Viimsi valla

kodulehelt https://www.viimsivald.ee/detailplaneeringud.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Maarja Pilman

planeeringuandmete vanemspetsialist

Lisa: Viimsi Vallavolikogu 10.12.2024 otsus nr 79 „Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34

„Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtetuks tunnistamine“

Maarja Pilman

+372 602 8851 [email protected]

‘

OTSUS

Viimsi 10. detsember 2024 nr 79

Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsuse nr 34

„Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse

maa-ala“ kehtetuks tunnistamine

I. Asjaolud

Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestati Rohuneeme küla, Tervisekeskuse

maa-ala detailplaneering (edaspidi ka detailplaneering, vt otsuse lisas 1 – detailplaneeringu

planeeringuala asukohaskeem ja otsuse lisas 2 – detailplaneeringu põhijoonise vähendatud

väljavõte), millega kavandati endisele nõukogude raketibaasi territooriumile üldkasutatavate

hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks

ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja

võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein, kõlakoda, lõkkeplats ja sõiduautode

parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud liikumisrajad, nendest lühemad koos

perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse planeeriti looduslik mängude väljak ja

perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi. Planeeritava ala suurus oli u 160 ha.

Detailplaneering käsitleb endise nõukogude raketibaasi territooriumi, mis hõlmab järgnevaid

tänaseid katastriüksusi:

1. Kalmistu mets 1 (katastritunnus 89001:003:0426, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 110 250 m²);

2. Kalmistu mets 2 (katastritunnus 89001:003:0427, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 102 137 m²);

3. Kalmistu mets 3 (katastritunnus 89001:003:0953, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 161 557 m²);

4. Kalmistu mets 4 (katastritunnus 89001:003:0429, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 353 638 m²);

5. Kalmistu mets 5 (katastritunnus 89001:003:1007, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 156 093 m²);

6. Kalmistu mets 6 (katastritunnus 89001:003:0955, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 171 029 m²);

7. Kalmistu mets 7 (katastritunnus 89001:003:0957, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 102 217 m²);

8. Kuusikulaane (katastritunnus 89001:003:0951, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 50 399 m²);

2

9. Väike-Männimetsa (katastritunnus 89001:003:1009, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 16 060 m²);

10. Päevamärgi (katastritunnus 89001:001:1121, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 2000 m²);

11. Merimetsa (katastritunnus 89001:003:0434, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 112 589 m²);

12. Viimsi metskond 287 (katastritunnus 89001:003:1011, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 70 709 m²);

13. Kuusikumetsa (katastritunnus 89001:003:0952, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 55 532 m²);

14. Viimsi metskond 126 (katastritunnus 89001:003:0954, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 6627 m²);

15. Viimsi metskond 127 (katastritunnus 89001:003:1008, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 3373 m²);

16. Viimsi metskond 285 (katastritunnus 89001:003:0958, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 86 476 m²);

17. Viimsi metskond 286 (katastritunnus 89001:003:0956, sihtotstarve üldkasutatav maa 100%, pindala 2521 m²).

18. Lasteaia (katastritunnus 89001:003:0437, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%, pindala 34 644 m²), kuigi detailplaneeringu kohaselt lahendatakse antud katastriüksuse planeerimine eraldi detailplaneeringu menetluses (perspektiivne lasteaed);

19. Osaliselt Rukkilille tee 14 (katastritunnus 89001:003:0634, sihtotstarve elamumaa 100%, pindala 6719 m², millest planeeringualale jääb u 4914 m²);

20. Osaliselt Rukkilille tee (katastritunnus 89001:001:0295, sihtotstarve transpordimaa 100%, pindala 5707 m², millest planeeringualale jääb u 130 m²).

Katastriüksused nimetatud punktides 1–10, 18 ja 20 kuuluvad Viimsi vallale. Katastriüksused

nimetatud punktides 11–17 kuuluvad Eesti Vabariigile, riigivara valitsejaks on määratud

Kliimaministeerium ja volitatud asutuseks Riigimetsa Majandamise Keskus. Katastriüksus

nimetatud punktis 19 on eraomandis.

Katastriüksustele nimetatud punktides 1–9 (kuuluvad kinnistu nr 4189702 koosseisu) on

23.11.2005 Tallinna notar Evelyn Roots „Hoonestusõiguse seadmise leping, ostueesõiguse

seadmise leping ja asjaõiguslepingud“ (edaspidi lepingu) alusel kinnistusraamatusse 01.12.2005

sisse kantud kinnistamisavaldus, s.o hoonestusõigus tähtajaga 72 aastat AS R.K. SPORT

(endise nimega AS Viimsi Golf, ka hoonestaja) (registrikood 11191747) kasuks (vt otsuse lisas 3

– hoonestusala skeem). Hoonestusõigus on tasuga kaks protsenti (2%) maa maksustamishinnast

aastas hiljemalt iga aasta esimeseks jaanuariks (01.01) ja esimeseks juuliks (01.07) järgneva

poolaasta eest ette, kusjuures esimene hoonestusõiguse tasu maksmise tähtaeg on esimesel

jaanuaril kahe tuhande kuuendal aastal (01.01.2006) ning arvates golfiväljakule kasutusloa

väljastamisest kohustub Hoonestaja I hoonestusõiguse eest tasuma Hoonestusõiguse seadjale

tasu neli protsenti (4%) maa maksustamishinnast aastas, kuid mitte vähem kui ükssada

kakskümmend viis tuhat (125 000) krooni ja mitte rohkem kui kakssada tuhat (200 000) krooni

hiljemalt iga aasta esimeseks jaanuariks (01.01) ja esimeseks juuliks (01.07) järgneva poolaasta

3

eest ette. Hoonestusõiguse seadja ja Hoonestaja soovivad nimetatud hoonestusõiguse sisu

täpsemalt tõendada nende vahel 23.11.2005 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepinguga.

Hoonestusõigus on seatud 1.12.2005. Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa number

10446702.

Lepinguga võttis AS R.K. SPORT kohustuse, arvestades detailplaneeringu tingimusi: 1) rajada

kolme (3) aasta jooksul hoonestusõiguse alale vähemalt kaks ja pool (2,5) kilomeetrit valgustatud

suusaradasid, vähemalt kümme (10) kilomeetrit loodusliikumise (jooksu-, kepikõnni-, suusa-,

matka- ja jalgrattaradasid) radasid, tagama nende aastaringse hoolduse koostöös

Hoonestusõiguse seadjaga ning võimaldama mistahes isikutele kõikide käesolevas punktis

toodud rajatiste tasuta kasutamise (lepingu p 2.2.1.1.1.); 2) rajama hoonestusõiguse alale

täismõõtmetes golfiväljaku (kaheksateist/18/ rada) koos klubihoonega ning teenindamiseks

vajalikud ehitised ja rajatised (edaspidi ühiselt nimetatud golfiväljak) vastavalt lepingu esemeks

oleva kinnistu suhtes kehtestatavale detailplaneeringule hiljemalt kolme (3) aasta jooksul

ehitusloa väljastamisest. Hoonestusõiguse seadja ja Hoonestaja loevad Hoonestaja poolt

ehitamiskohustuse kohaselt täidetuks, kui lepingu punktis kaks kaks üks üks üks (2.2.1.1.1.) ja

lepingu punktis kaks kaks üks üks kaks (2.2.1.1.2.) nimetatud rajatised ja golfiväljak on valminud

ja viimasele on väljastatud kohaliku omavalitsuse poolt kasutusluba. Hoonestaja on kohustatud

esitama kinnistu omanikule kasutusloa seitsme (7) päeva jooksul arvates kasutusloa

väljastamisest (lepingu p 2.2.1.1.2.); 3) rajatiste ning golfiväljaku rajamisel ja püstitamisel

arvestama keskkonnamõjude hinnangut (lepingu p 2.2.1.1.3.); 4) projekteerima ja rajama

kinnistuvälised tehnovõrgud, mis on vajalikud hoonestusõiguse ala varustamiseks vee- ja

kanalisatsioonitrassidega, korraldama side- ja elektrienergiaga varustamiseks vajalike tööde

teostamise vastavate ametkondade ja ettevõtete kaudu.

Nimetatud kohustusi AS R.K. SPORT ei asunud täitma, st et kuigi lepingul on tunnuseid, mida

võib käsitleda kui detailplaneeringu elluviimise lepingut, kus on kokku lepitud ajaline tegevuskava

ning mõlema poole õigused ja kohustused, siis ei ole tänaseni, s.o enam kui 23 aastat hiljem

asutud detailplaneeringut ellu viima.

Vastavalt planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 92 lõikele 1 on kohaliku omavalitsuse volikogul

iga viie aasta tagant üldplaneeringu ülevaatamise kohustus. Sama paragrahvi lõike 2 punkti 5

kohaselt vaadatakse üle ka kehtivad detailplaneeringud, et tagada nende vastavus

üldplaneeringule, ning vajaduse korral algatatakse nende muutmise või kehtetuks tunnistamise

menetlus. Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 5 lõikele 1²

algas kohaliku omavalitsuse volikogu üldplaneeringu ülevaatamise kohustuse tähtaja kulgemine

01.07.2018, mis tähendab, et üldplaneeringu praeguse ülevaatamise kohustuse tähtaeg –

01.07.2023 – on tänaseks möödunud, kuid sellest hoolimata on oluline jätkata detailplaneeringute

ja üldplaneeringute ülevaatamise protsessiga.

Detailplaneeringute ülevaatamise käigus on leitud, et Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringut

ei ole praeguseks hetkeks terviklikult asutud ellu viima. Viimsi vald rajas enne hoonestusõiguse

seadmist detailplaneeringu kehtestamise järgselt osaliselt küll terviseradasid, kuid hooneid

rajatud või rekonstrueeritud ei ole. Lisaks ei ole hoonestaja täitnud eespool viidatud lepingust

tulenevaid kohustusi ning on asunud kõrvale hoidma ka hoonestusõiguse tasu maksmisest,

mistõttu on pidanud Viimsi vald pöörduma oma õiguste kaitseks ka kohtu poole.

13.05.2024 (täiendatud 31.05.2024) esitas Viimsi vald Harju Maakohtule hagi AS R.K. Sport

vastu, milles palub: 1) välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevus 48 339,84 eurot ja

viivised; 2) kohustada kostjat andma nõusolek hagejale kuuluvale kinnistule registriosa numbriga

4

4189702 seatud hoonestusõiguse kinnisasja omaniku (hageja) nimele kandmiseks ja kostja

tahteavalduse asendamiseks kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Oluline on siinkohal märkida ka seda, et detailplaneering kehtestati 2001. aastal, s.o 4,5 aastat

enne eelmainitud hoonestusõiguse seadmist ning kõnealuse planeeringu eesmärk ei olnud

golfiväljaku ja seda teenindavate hoonete rajamine. Ühtlasi on oluline välja tuua, et 2007. aastaks

lammutati hooned, mida planeering nägi ette rekonstrueerida.

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering vaadati üle ka Viimsi Vallavalitsuse

planeerimiskomisjoni 11.09.2024 koosolekul. Planeerimiskomisjon on seisukohal, et

detailplaneering tuleb lugeda perspektiivituks ja algatada selle kehtetuks tunnistamise menetlus.

II. Kehtetuks tunnistamise õiguslikud alused ja põhjendused

Detailplaneering koostatakse PlanS § 124 lõike 1 kohaselt kohaliku omavalitsuse üksuse

territooriumi osa kohta ning vajaduse korral avalikes veekogudes kaldaga püsivalt ühendatud või

kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks. Sama sätte lõike 2 kohaselt on

detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise

terviklahenduse loomine, olles seeläbi lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Vastavalt PlanS § 124

lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib PlanS § 140, mille lõike 1 punkti 1 kohaselt

võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu

kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima,

ning sama sätte punkti 2 kohaselt võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada

kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib

planeeringu elluviimisest loobuda. Käesoleval juhul soovib PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt

detailplaneeringu elluviimisest kehtestatud kujul loobuda planeeringu koostamise korraldaja ehk

kohaliku omavalitsuse üksus, kes on ka planeeritava kinnistu omanik.

Tulenevalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi KOKS) § 22 lõike 1 punktist 33

ja PlanS § 140 lõikest 6 on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vallavolikogu

ainupädevuses.

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering on kehtestatud rohkem kui 23 aastat tagasi. Kohaliku

omavalitsuse üksusel puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja selle kehtestatud kujul

elluviimise osas.

Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia, sest hooneid, mida detailplaneering nägi ette

rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri (need on lammutatud Viimsi valla poolt

ohutuse tagamise kaalutlustel). Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud

rekreatsioonialana, kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne.

Moodustatud on Rohuneeme maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul

terviklikult säilinud väärtuslikku loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja

ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt

asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla vaheline metsane ala ei ole hoonestatud. Detailplaneeringu

elluviimisega, sh hoonete ja spordiväljakute rajamisega poleks loodusmaastiku säilimine nii

ehitamisest kui ka kasutuskoormuse kasvust tulenevate negatiivsete mõjude tõttu võimalik.

5

Kõiki eespool nimetatud asjaolusid kogumina hinnates on praegusel juhul, arvestades kohaliku

omavalitsuse üksuse huvisid, põhjendatud tunnistada Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering

kehtetuks, riivamata sealjuures kolmandate isikute huvisid ja üldist avalikku huvi.

III. Haldusakti eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine

PlanS § 140 lõike 3 alusel esitati 10.10.2024 otsuse eelnõu „Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001

otsusega nr 34 „Detailplaneeringu kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“ kehtestatud

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine“ PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele

kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lõikes 2 nimetatud isikutele arvamuse andmiseks.

Kooskõlastajana kaasatud Terviseamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 22.10.2024 kirja

(reg-nr 10-10/4555-1), et Terviseamet on tutvunud esitatud detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise otsuse eelnõuga, kuid esitatud materjalidest ei selgu, milliseid tervisekaitsenõuete

rakendamisi on nimetatud detailplaneeringus käsitletud. Sellest tulenevalt ei ole Terviseametil

vastuväiteid detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel.

Kooskõlastajana kaasatud Keskkonnaamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 08.11.2024 kirja

(reg-nr 10-10/4556-1), et kuivõrd Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu alale jääv

Rohuneeme maastikukaitseala ei kuulu Keskkonnaameti haldavate loodusobjektide hulka, vaid

Viimsi valla kaitstavate loodusobjektide hulka, saab Keskkonnaamet anda õiguslikel alustel

üksnes arvamuse lähtuvalt looduskaitseseaduse 8. peatükist.

Keskkonnaamet kirjutas, et Eesti looduse infosüsteemi (EELIS, Keskkonnaagentuur) andmetel

on detailplaneeringu alale jääval territooriumil inventeeritud järgmiste III kaitsekategooria

kaitsealuste liikide elupaigad: õõnetuvi (Columba oenas), väike-kärbsenäpp (Ficedula parva),

värbkakk (Glaucidium passerinum), hiireviu (Buteo buteo), laanepüü (Tetrastes bonasia).

III kaitsekategooria kaitsealuste liikide elupaigad on nähtavad Maa-ameti kaardirakenduses.

Lisaks jääb alale I kaitsekategooria kaitsealuse liigi limatünnik (Sarcosoma globosum) elupaik.

Looduskaitseseaduse § 55 lõike 6 kohaselt on kaitsealuse loomaliigi isendi püüdmine ja tahtlik

häirimine paljunemise, poegade kasvatamise, talvitumise ning rände ajal keelatud. Samuti on

looduskaitseseaduse § 55 lõike 7 kohaselt keelatud I ja II kaitsekategooria taimede ja seente

kahjustamine, sealhulgas korjamine ja hävitamine.

Sellest lähtuvalt on Keskkonnaamet seisukohal, et antud juhul ei avalda detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamine kaitsealuste liikide suhtes mõju. Pigem on detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine kaitsealuste liikide esinemise aspektist positiivne, kuna säilivad nende elupaigad

täies ulatuses.

Kooskõlastajana kaasatud Päästeamet ei andnud ettenähtud aja jooksul tagasisidet.

Arvamuse andjana kaasatud Kala kinnistu (katastritunnus 89001:003:0493) kaasomanik esitas

Viimsi Vallavalitsusele 12.10.2024 arvamuse (reg-nr 10-10/4557-2), et ta tutvus esitatud Viimsi

Vallavolikogu otsuse eelnõuga ja on sellega rahul.

Arvamuse andjana kaasatud AS-i R.K. SPORT nimel saatis Viimsi Vallavalitsusele 09.11.2024

seisukoha (reg-nr 10-10/4557-3) tema lepinguline esindaja (edaspidi esindaja), et nad paluvad

jätta Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsusega nr 34 kehtestatud Rohuneeme küla,

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneering kehtetuks tunnistamata.

6

Esindaja märgib oma seisukoha p-s 1.1. „Detailplaneering näeb ette tervisekeskuse peahoone ja

konverentsikeskuse hoone, spordivahendite hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljaku,

kämpinguhooned, basseini, kõlakojad, lõkkeplatsi ja sõiduautode parkla, looduslikud

liikumisrajad, loodusliku mängude väljaku. Kuna Detailplaneeringu järgne planeeringuala hõlmab

ka hoonestusõigusega koormatud katastriüksusi, siis võimaldab Detailplaneering R.K. Sport AS

tegeleda ettevõtlusega Detailplaneeringus näidatud ulatuses.“ See seisukoht on ebatäpne, kuna

detailplaneering nägi sõnaselgelt ette, et „kavandati endisele nõukogude raketibaasi

territooriumile üldkasutatavate hoonete maa-alal ettenähtud olemasoleva hoone

rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, spordivahendite

hoiuruumid, tennise-, korvpalli- ja võrkpalliväljak. Lisaks kavandati kämpinguhooned, bassein,

kõlakoda, lõkkeplats ja sõiduautode parkla. Puhkeotstarbelisele maa-alale kavandati looduslikud

liikumisrajad, nendest lühemad koos perspektiivse valgustusega. Territooriumi keskosasse

planeeriti looduslik mängude väljak ja perspektiivselt veel teisi tervisespordi rajatisi.“

Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et detailplaneeringu eesmärki tuleb tõlgendada

täpselt selliselt nagu on kirjas detailplaneeringus, mitte püüda ümber sõnastada detailplaneeringu

eesmärki ning luua fooni nagu oleks kavandatud kuidagi uusi hooneid. Kavandati olemasoleva

hoone rekonstrueerimine tervisekeskuse peahooneks ning konverentsikeskuse hoone, mitte

golfikeskus nagu on AS R.K. Sport sooviks.

Esindaja märgib oma seisukoha p-des 1.2 ja 1.3, et „Detailplaneeringul on R.K. Sport AS-i jaoks

majanduslik väärtus ja selle kehtetuks tunnistamine kahjustab oluliselt R.K. Sport AS-i

omandipõhiõigust.“. Siinkohal selgitab kohaliku omavalitsuse üksus, et detailplaneeringul ei ole

iseseisvat majanduslikku väärtust nagu püüab esindaja väita. Majanduslik väärtus saab tekkida

vaid detailplaneeringu elluviimisest, st ehituslubade taotlemise, väljastamise, faktilise ehitamise

ja kasutuslubade taotlemise ja väljastamise järgselt tekkivast majandustegevusest. Esindaja ei

ole selgitanud, milles täpselt seisneb AS R.K. Sport omandiõiguse kahjustumine seoses

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Detailplaneering tunnistatakse kehtetuks mh, sest ta

on moraalselt ja aineliselt vananenud, st et detailplaneering kehtestati rohkem kui 23 aastat tagasi

ja Viimsi vallal puudub huvi detailplaneeringu kehtima jäämise ja elluviimise vastu.

Nimetatud asjaolu ei tähendaks, et tulevikus ei ole võimalik alale spordirajatisi kavandada mõne

uue menetluse käigus nagu on esindaja ka ise oma seisukoha p-s 1.3. välja toonud, st et „Viimsi

Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestatud Viimsi valla mandriosa Üldplaneeringu

teemaplaneering „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi Teemaplaneering), mille

kohaselt hoonestusõigusega koormatud katastriüksused asuvad rohevõrgustiku tuumalal nr 1,

kus ehitamine on keelatud, v.a. kaitseala või puhkeala teenindavad rajatised ja kuni 20 m2

suuruseid looduskeskkonda sobituvaid hooned ning liikumisrajad, sh muud spordi ja vabaaja

veetmisega seotud rajad.“. Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et AS-il R.K. SPORT on

võimalik ka tulevikus oma omandiõigust teostada, juhul kui see omandiõigus kohtumenetluse

järgselt jääb kehtima, tingimustel, mis täna kehtiv planeerimisõigus ette näeb. Samas on oluline

selgitada, et kohustusi, mis AS R.K. SPORT on endale võtnud, ei asunud ta täitma, st et kuigi

lepingul on tunnuseid, mida võib käsitleda kui detailplaneeringu elluviimise lepingut, kus on kokku

lepitud ajaline tegevuskava ning mõlema poole õigused ja kohustused, siis ei ole tänaseni, s.o

enam kui 23 aastat hiljem asutud detailplaneeringut ellu viima. AS-il R.K. SPORT ei saa olla

õigustatud ootust, et ta saab detailplaneeringu alusel, mis on moraalselt ja aineliselt vananenud

ning milles sätestatu ei vasta kuidagi tänapäevasele planeerimisele, ellu viia midagi ning AS R.K.

SPORT ei ole ka detailplaneeringut 23 aasta jooksul kuidagigi ellu viinud. Pole usutav ning AS

R.K. SPORT ka ei ole kuidagi tõendanud, näiteks ehitusloa taotlemise läbi, oma soovi

detailplaneeringut reaalselt ellu viia.

7

Kohaliku omavalitsuse üksuse seisukoht on, et AS-il R.K. SPORT ei saa olla õigustatud ootust,

et 24 aastat pärast detailplaneeringu kehtestamist säilib tal ülekaalukas usaldus detailplaneeringu

kehtima jäämise osas, mida AS R.K. SPORT pole asunud ellu viima. Ning seda ka juhul, kui

ümbruskond on muutunud võrreldes detailplaneeringu kehtestamise ajaga. Seega pole

detailplaneering enam kohaliku omavalitsuse üksuse jaoks aja- ega asjakohane.

Oluline on siiski rõhutada siinkohal, et ka täna ei ole võimalik sisuliselt detailplaneeringut ellu viia,

kuna hooneid, mida detailplaneering nägi ette rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei

eksisteeri (need on lammutatud). Rekonstrueerimine ja uute hoonete ehitamine on täiesti

erinevad tegevused ja mõisted, nii et meelevaldselt ei saa teha järeldust, et kui hooneid ei

eksisteeri, siis võib varasemate hoonete asemele ehitada täiesti uued hooned ning öelda, et

tegemist on rekonstrueerimisega. Ehitamise mõiste on selgitatud ehitusseadustiku § 4 lg-s 1.

Sama paragrahvi lõikes 4 on selgitatud, et ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis

eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise eesmärk on ehitada

lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise

ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise

asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise

ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle

kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Seega ei saa käsitleda kuidagi

detailplaneeringut selliselt, et sealsete lammutatud hoonete asemele uute püstitamine oleks

rekonstrueerimine. Seega ei ole võimalik sisuliselt detailplaneeringut ka ellu viia selliselt, et oleks

tagatud ettenähtud terviklahendus. Tänane planeerimisseaduse § 124 lg 2 sätestab aga

sõnaselgelt, et detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja

planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine.

Esindaja väidab seisukoha p-s 2.2. „Rohuneeme maastikukaitseala, siis selle loomine nähti ette

Teemaplaneeringuga, mis kehtestati Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega. Kui Viimsi vald

hindas Teemaplaneeringu kehtestamisel, et Detailplaneering on Teemaplaneeringu või selle

eesmärkidega vastuolus, siis oleks olnud põhjendatud tunnistada Detailplaneering kehtetuks

üheaegselt Teemaplaneeringu kehtestamisega.“. See seisukoht ei ole õige. Planeerimisseadus

ei näe ette (ega näinud ka 2009 kehtinud planeerimisseadus), et teemaplaneeringute

kehtestamisel tuleks kehtetuks tunnistada varem kehtestatud detailplaneeringuid. Selline

esindaja argumentatsioon ei põhine ühelgi kehtinud või kehtival seadusel ning on seega

meelevaldne.

Esindaja väidab seisukoha p-s 2.3. „See tähendab, et Detailplaneering ei näe ette niivõrd

hoonestust, vaid avaliku sportimise ja rekreatsioonialad. Kuna Püünsi küla ja Kelvingi külad on

tihedalt asustatud, siis on põhjendatud järeldada, et nende külade elanikud on huvitatud

Detailplaneeringu elluviimisest selleks, et kasutada planeeringujärgseid avaliku sportimise ja

rekreatsioonialasid. Ehk teisisõnu – Detailplaneeringu elluviimine ei ole vastuolus Viimsi valla

huviga mitte hoonestada Püünsi küla ja Kelvingi küla vahelist metsast ala.“. Kohaliku

omavalitsuse üksus juhib siinkohal tähelepanu, et ka käesolevas eelnõus on selgitatud, et Viimsi

vald rajas enne hoonestusõiguse seadmist detailplaneeringu kehtestamise järgselt osaliselt küll

terviseradasid, kuid hooneid rajatud või rekonstrueeritud ei ole. Samas ei takista

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine kuidagi kavandada mõned muus menetluses

spordirajatis jms, mida teemaplaneering võimaldab.

Esindaja väidab seisukoha p-s 2.4. „Detailplaneeringut on võimalik ellu viia. Asjaolu, et

Detailplaneeringus ette nähtud rekonstrueerimisele kuuluvad hooned on tänaseks lammutatud,

ei tähenda seda, et neid hooneid ei saaks Detailplaneeringus lubatud kujul püstitada.

8

Detailplaneeringu elluviimine, sh hoonete rekonstrueerimine ei sõltu sellest, kas planeeringualal

olevad hooned on alles, vaid Detailplaneeringu kehtivusest. Kui Detailplaneering on kehtiv, siis

on võimalik Detailplaneeringus nimetatud hooned püstitada vastavalt Detailplaneeringu

tingimustele. Seetõttu on asjakohatu Viimsi valla väide, et rekonstrueerimisele kuuluvate hoonete

puudumise tõttu ei ole võimalik Detailplaneeringut ellu viia.“. Nagu juba selgitatud käesolevas

eelnõus on rekonstrueerimine ja uute hoonete püstitamine täiesti erinevad õiguslikud mõisted ja

ka faktilise ehitamise mõttes erinevad tegevused. Detailplaneering ei näe ette tingimusi uute

hoonete püstitamisele, seega ei saa detailplaneeringu alusel ka uusi hooneid püstitada.

Esindaja väidab seisukoha p-s 2.5. „asjaolu, et Detailplaneering kehtestati rohkem kui 23 aastat

tagasi, ei ole iseseisev põhjendus Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Tegemist on

PlanS § 140 lg-s 1 nimetatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eeltingimusega, kuid see

ei ole Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise sisuline põhjendus. Järelikult ei saa

Detailplaneeringut kehtetuks tunnistada (üksnes) põhjendusega, et Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat (antud juhul rohkem kui 23 aastat).“.

Detailplaneeringut ei ole asutud kehtetuks tunnistama üksnes põhjusel, et „Detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat (antud juhul rohkem kui 23 aastat).“.

Kohaliku omavalitsuse üksus on seisukohal, et isegi kui möönda, et esindaja on teinud kirjavea

ning mõelnud siiski, et detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud rohkem kui 5 aastat, siis

tuleb selgitada, et see pole ainus põhjus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks.

Detailplaneeringut ei ole võimalik ellu viia ja see tuleb tunnistada kehtetuks, sest hooneid, mida

detailplaneering nägi ette rekonstrueerida, tänaseks päevaks enam ei eksisteeri (need on

lammutatud). Planeeringuala on viimaste aastakümnete jooksul kasutatud rekreatsioonialana,

kus on võimalik käia jalutamas, rattaga sõitmas, suusatamas jne. Moodustatud on Rohuneeme

maastikukaitseala, mille eesmärk on kaitsta rannamadalikul terviklikult säilinud väärtuslikku

loodusmaastikku säilitamaks bioloogilist mitmekesisust ja ökosüsteeme. Kohaliku omavalitsuse

üksuse huvi on säilitada olemasolev olukord, kus tihedalt asustatud Püünsi küla ja Kelvingi küla

vaheline metsane ala ei ole hoonestatud. Detailplaneeringu elluviimisega, sh hoonete ja

spordiväljakute rajamisega poleks loodusmaastiku säilimine nii ehitamisest kui ka

kasutuskoormuse kasvust tulenevate negatiivsete mõjude tõttu võimalik.

Kohaliku omavalitsuse üksus märgib, et veebilehe www.planeerimine.ee juhendis „Nõuandeid

detailplaneeringu koostamiseks“ toodud selgitusega, et lähiaastate mõistet ei ole õigusaktides

otseselt defineeritud, küll aga on Riigikohus lahendis 3-3-1-9-14 (p 22) tõdenud, et

detailplaneeringu puhul võib lähiaastate mõiste olla seotud ajavahemikuga, mille möödumisel on

kohustus üldplaneeringud üle vaadata (kehtivas PlanS-s on see viis aastat). PlanS kohaselt saab

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist kaaluda juhul, kui detailplaneeringu kehtestamisest on

möödas vähemalt viis aastat ja seda ei ole asutud ellu viima (PlanS § 140 lõike 1 punkt 1). Seega

saab nii PlanS-st kui ka Riigikohtu praktikast järeldada, et lähiaastatena on võimalik mõista viite

aastat.

Detailplaneeringu kehtestamisest möödunud 24 aastaga on nii kogukonna kui ka kohaliku

omavalitsuse üksuse jaoks detailplaneering kaotanud ka oma asjakohasuse. Muutunud on

suhtumine kvaliteetsesse elukeskkonda ja teadlikkus enda ümber toimuvast. Üldsus väärtustab

looduskeskkonda praegu teisiti kui 15 aastat tagasi.

Esindaja väidab seisukoha p-s 2.6. „Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus

HMS § 4 lg 1 mõttes. HMS § 4 lg 2 sätestab, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse

piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning

kaaludes põhjendatud huve.“. Nõustume esindaja poolt deklareeritud seadusega ning selgitame,

9

et oleme põhjendanud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise õiguslike aluseid, aga ka sisulisi

põhjendusi.

Kohaliku omavalitsuse üksus möönab, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine võib riivata

AS-i R.K. SPORT huve vähesel määral, kuid kuna detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima ja

suuremahulisi investeeringuid ei ole tehtud, siis on kohaliku omavalitsuse üksus seisukohal, et

AS-i R.K. SPORT huvi planeeringu kehtima jäämise osas ei saa olla nii oluline kui kohaliku

omavalitsuse üksuse huvi kehtetuks tunnistamise osas. Üldsuse ootus vähendada

ehitustegevuse võimalusi rohealadel ja säilitada maa-ala looduslikuna kaalub üles elluviimata

detailplaneeringu kehtima jäämise erahuvi.

Teised arvamuse andmise eesmärgil kaasatud isikud ja asutused ei andnud ettenähtud aja

jooksul tagasisidet.

PlanS § 140 lõikes 4 sätestatakse, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates

kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist,

loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse

andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eespool toodust tulenevalt leiab Viimsi Vallavolikogu, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

ei too kaasa planeeringuala naabruses asuvatele puudutatud isikutele negatiivseid mõjutusi ega

nende olukorra halvenemist. Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei riiva kolmandate isikute õigusi ega

huvisid ülemääraselt.

Lähtudes eespool toodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22

lõike 1 punkti 33, planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkti 2 ja lõike 6 ning haldusmenetluse

seaduse § 64 lõiked 2 ja 3, § 68 lõike 2 ja § 70 lõike 1

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

1. Tunnistada kehtetuks Viimsi Vallavolikogu 13.02.2001 otsus nr 34 „Detailplaneeringu

kehtestamine: Tervisekeskuse maa-ala“.

2. Otsus jõustub selle teatavakstegemisest.

3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Atso Matsalu

vallavolikogu esimees

Lisa 1 Viimsi Vallavolikogu

10.12.2024 otsusele nr 79

Tervisekeskuse maa-ala

detailplaneeringu planeeringuala

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu planeeringuala asukohaskeem.

Lisa 2 Viimsi Vallavolikogu

10.12.2024 otsusele nr 79

Tervisekeskuse maa-ala

detailplaneeringu põhijoonis

Tervisekeskuse maa-ala detailplaneeringu põhijoonise vähendatud väljavõte.

Lisa 3 Viimsi Vallavolikogu

10.12.2024 otsusele nr 79

Tervisekeskuse maa-ala hoonestusala

skeem

Tervisekeskuse maa-ala hoonestusala skeem.