Hindamisaruanne

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatavad varad: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850)

Aadress:

Eksperthinnang nr:

Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald, Lääne-Viru maakond 2412-10265-01/TRK

Väärtuse kuupäev: 07.12.2024 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

12.12.2024 Riigimetsa Majandamise Keskus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 13

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 13 3.2. Lääne-Viru maakonna (sh Viru-Nigula valla) hoonestamata elamumaa turg 18 3.3. Turustatavuse analüüs 22

4. Turuväärtuse hindamine 23

4.1. Parim kasutus 23 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 23 4.3. Kestlikkus 24 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 24

Lisa 1. Fotod 30

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

3

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850)

Aadress Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald, Lääne-Viru maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 15401:001:0332

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 258 286 m2

Maakasutuse sihtotstarve

Kaitsealune maa 100%

Üldplaneering

28.09.2004 kehtestatud endise Aseri valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus

haljasala ja parkmetsamaa-alale. Maaüksusel paikneb ka kaitstav looduse

üksikobjekt, sh territoriaalne. Menetluses oleva Viru-Nigula valla üldplaneeringu

kohaselt jääb maaüksus rohevõrgustiku alale

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1

Hinnangu eesmärk Metsaseaduse § 55 lg 1 ning lg 2 p 2 ja Riigivaraseaduse § 18 lg 1 ning § 181 lg 1 alusel üleehitusservituudi kasutustasu hindamine

Ülevaatuse kuupäev

07.12.2024

Väärtuse kuupäev 07.12.2024

Hindamisaruande kuupäev

12.12.2024

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus

Tellimusleping Riigimetsa Majandamise Keskuse arendus- ja kliimaosakonna taastuvenergia arendamise spetsialisti Anne Margusoo e-kiri 14.11.2024

Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Üleehitusservituudi kasutustasu

Ühekordne tasu 41 €; Aastatasu 10 €.

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida üle 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus

±20%

Käibemaks Hinnatud kasutustasu ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald, Ida-Viru maakond asuvale kinnisasjale (reg osa nr 10392850) seatava 184,2 m2 suuruse üleehitusservituudi tasu on väärtuse kuupäeval: ühekordne tasu 41 €; aastatasu 10 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

4

Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 189563)

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnistu aadressil Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald, Lääne-Viru maakond (reg osa nr 10392850). Hinnang on koostatud Metsaseaduse § 55 lg 1 ning lg 2 p 2 ja Riigivaraseaduse § 18 lg 1 ning § 181 lg 1 alusel üleehitusservituudi kasutustasu hindamiseks. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Vastavalt Vabariigi Valitsuse määrusega 09.03.2023 nr 22 kehtestatud erakorralise hindamise korra paragrahvi 23 lõikele 2 tellitakse turupõhise kasutustasu hindamiseks üldjuhul tururendi hindamine kutseliselt hindajalt. Seega hindamistulemuse näol, mis iseloomustab turupõhist kasutustasu, on EVS 875 kontekstis tegemist tururendiga. Tururent (market rent) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks olema võimalik väärtuse kuupäeval välja rentida tehingut sooritada soovivalt rendileandjalt tehingut sooritada soovivale rentnikule tavapärastel turutingimustel sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat turundustegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.5.4.1) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 05.12.2024;

• Maa-ameti kaardirakendusest, tehinguandmete päringukeskkonnast 05.12.2024 ja tehingute andmebaasist seisuga 10.11.2024;

• Viru-Nigula valla kodulehelt 05.12.2024;

• kinnisvaraportaalist kv ja city24 05.12.2024;

• turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 07.12.2024. Ülevaatus tehti juuresolijateta ja piirdus visuaalse vaatlusega.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Lääne-Viru maakond

Omavalitsus Viru-Nigula vald

Asustusüksus Aseriaru küla

Lähiaadress Aseri maastikukaitseala 3

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara asub Aseriaru külas

Kaugus keskusest Asub Aseri alevikust ca 4 km kaugusel, Rakvere linnast ca 37 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses on üksikud hajali paiknevad elamud, mets ja põllumaa

Juurdepääs Eraomandis olevalt kruuskattega teelt, kaugus avalikult teelt 160 m

Kommuni-

katsioonid

Puuduvad (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 400 m kaugusel,

tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass läheduses puudub)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

8

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 10392850

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

9

Piirangud ja

kitsendused

Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusel on hinnatava vara kohta kitsendustena

märgitud:

Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta otseselt hinnatava vara väärtust. Ranna või

kalda ehituskeeluvöönd, kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd ja vääriselupaik

mõjutavad küll mõnevõrra hoonestamise võimalusi, kuid piirkonna hoonestuslaadi ja

üldplaneeringut arvestades ei oleks võimalik sinna üle ühe üksikelamu rajada ning

üksikelamu rajamiseks on kitsenduste vaba ala piisavalt.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

10

Riigi

Kinnisvararegistr

i kood

KV60220

Riigivara

valitseja Kliimaministeerium

Riigivara

volitatud asutus Riigimetsa Majandamise Keskus

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald, Lääne-Viru maakond

Katastritunnus 15401:001:0332

Pindala 258 286 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Kaitsealune maa 100%

Kirjeldus Ebakorrapärane, hulknurkne, tasane reljeef. Maaüksusel paiknevad kolme hoone

varemed

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

11

Kõlvikuline

koosseis

Allikas: minu.kataster.ee

Hoonestus Kinnistul paiknevad kolme hoone varemed

Maa

maksustamis-

hind2

25 830 €

2 Tegemist on masshindamise põhimõttel koostatud hindamisega ning see ei väljenda kinnistu turuväärtust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

12

Üldplaneering

28.09.2004 kehtestatud endise Aseri valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus

haljasala ja parkmetsamaa-alale. Maaüksusel paikneb ka kaitstav looduse

üksikobjekt, sh territoriaalne

Menetluses oleva Viru-Nigula valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus

rohevõrgustiku alale.

Väljavõte üldplaneeringu seletuskirjast rohevõrgustikus ehitamise tingimustest:

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

13

• Rohevõrgustiku aladel (va väärtuslikud märgalad, veekogude kaldaalad, Natura

2000 looduslikud elupaigad, kaitsealad, I ja II kategooria kaitsealuste liikide

elupaigad ja teised seadustest tulenevate piirangutega alad) võib arendada

tavapärast, rohevõrgustikuga arvestavat majandustegevust (metsamajandus,

ehitustegevus jms), arvestades õigusaktidest tulenevaid tingimusi ja piiranguid,

mis alale on kehtestatud;

• Rohevõrgustiku alale ehitise kavandamine on lubatud, kui sellega säilib

rohevõrgustiku terviklikkus ja toimimine. Kõik tegevused tuleb kavandada selliselt,

et võrgustik säiliks. Vältida tuleb looduslike alade killustamist ning vajadusel tuleb

parandada võrgustiku terviklikkust ja sidusust. Kui nimetatud tingimused ei ole

täidetud, võib omavalitsus keelduda rohevõrgustikku ohustava planeeringu

algatamisest või kehtestamisest.

Allikas: Viru-Nigula valla koduleht

Detailplaneerin

g Puudub

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. SKP kiirhinnangu kohaselt majanduslangus 2024. aasta III kvartalis aeglustus, kuid oli siiski 0,7% 2023. aasta III kvartaliga võrreldes. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga on majandus jäänud samale tasemele. Majanduslangus on kestnud üle kahe aasta. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 24.09.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,4%, 2025. aastal prognoositakse taas tõusu 1,9% ning 2026. aastal 3,0%. 27.08.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduslangus 1,0%, 2025. aastal majanduskasv 3,3% ning 2026. aastal sama Eesti Panga prognoosiga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

14

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku

andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%

odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta oktoobris võrreldes 2024. aasta

septembriga 0,6% ning võrreldes eelmise aasta oktoobriga 4,1%. Võrreldes 2023.

aasta septembriga olid kaubad 2,3% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2024. aastal 3,5%, 2025. aastal 3,9% ja 2026. aastal 3,6%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

15

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 24.09.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus

osalemise määr 73,9%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2024. aasta II kvartalis oli

töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,4%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 24.09.2024) kohaselt on

töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal 7,7% ning 2026. aastal 7,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

16

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal on tehingute arv kuude lõikes olnud volatiilne võrreldes eelmise aasta samade kuudega, st mõnel kuul toimus rohkem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul ning mõnel kuul toimus vähem tehinguid kui eelmise aasta samal kuul. Kokku on 2024. aasta kümne kuu jooksul toimunud 2% vähem ostu-müügitehinguid võrreldes 2023. aasta kümne kuuga.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

17

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged. 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas.

Laenude käive ja intress

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

18

Allikas: Eesti Pank

3.2. Lääne-Viru maakonna (sh Viru-Nigula valla) hoonestamata elamumaa turg

Üldist Viru-Nigula valla pindala on 312,58 km2 ning rahvaarv 5 533. Viru-Nigula vallas on 43 küla kaks alevikku ja üks linn. Suurim asula on Kunda linn 2 777 elanikuga. Allikas: Viru-Nigula valla koduleht

Hoonestamata elamumaa müügitehingud

Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad on aastate jooksul üldiselt kasvanud, kuid Lääne-Viru maakonna hinnastatistika on volatiilne.

Lääne-Viru maakonnas oli 2022. aastal hoonestamata elamumaa mediaanhind 3,32 €/m2 ning 2023. aastal 3,21 €/m2. 2024. aastal on mediaanhind 3,24 €/m2. Viru-Nigula vallas oli hoonestamata elamumaa mediaanhind 2023. aastal 0,95 €/m2 ja keskmine hind 2,28 €/m2. 2024. aastal on mediaanhind 2,0 €/m2 ja keskmine hind 2,36 €/m2. Mediaanhindade ebaühtlus tuleneb suuresti juhuslikkusest ning sõltub sellest, millises piirkonnas ning milliste maaüksustega müügitehingud on toimunud. Mereäärsetes piirkondades ja suuremates asulates (Rakvere linnas) on oluliselt kõrgem hinnatase, kui maalistes piirkondades, mis jäävad suurasulatest ja merest kaugele.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

19

Pindala (m2)

Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskmine

2019 73 5 858,60 1 291 590 63 150 000 0,06 105,35 2,52 10,82

2020 91 4 000,30 1 574 601 84 142 800 0,06 117,39 3,78 9,67

2021 156 4 229,70 2 665 826 56 160 000 0,03 118,78 3,85 8,50

2022 79 5 010,10 1 366 348 40 200 000 0,02 148,48 3,32 8,77

2023 93 4 929,80 1 687 445 100 216 000 0,04 124,48 3,21 8,76

2024 131 3 547,00 3 033 588 88 256 000 0,03 168,20 3,24 13,28

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Lääne-Viru maakonnas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Lääne-Viru maakonnas Viru-Nigula vallas ja Ida-Viru maakonnas Lüganuse ja Toila vallas mereäärsetes asulates toimunud hoonestamata maa müügitehingud 2023. - 2024. aastal3

Maakond Vald Küla/ alev Kuupäev Tehingu- hind, € Pindala, m2

Tehingu- hind, €/m2

KM sisaldu- mine hinnas

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Moldova küla

11.10.2023 20000 1,0825 1,85 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 12.06.2023 85666 6,75 1,27 Ei

3 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maa müügitehingud Lääne-Viru maakonnas Viru-Nigula vallas ja Ida-Viru maakonnas Lüganuse ja Toila vallas mereäärsetes asulates toimunud müügitehingud. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2024. aastal 10.11 seisuga antud kriteeriumitega tehinguid toimunud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

20

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 12.06.2023 81382 6,75 1,21 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 11.08.2023 27000 3 0,90 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Letipea küla 01.09.2023 14000 1,9729 0,71 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Letipea küla 01.09.2023 14000 1,9989 0,70 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 02.10.2023 38000 5,53 0,69 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 11.08.2023 27000 4,47 0,60 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Purtse küla 10.04.2023 26172 5,29 0,49 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Purtse küla 10.04.2023 52146 10,54 0,49 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Kõrkküla 22.08.2023 38600 8,97 0,43 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Kõrkküla 12.09.2023 40700 9,79 0,42 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Kõrkküla 12.09.2023 38665 9,79 0,39 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 09.01.2023 13500 3,42 0,39 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Kõrkküla 17.08.2023 15000 4,98 0,30 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Voka küla 23.03.2023 25000 2,01 1,24 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Valaste küla

07.07.2023 32000 4,76 0,67 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Konju küla 13.07.2023 8000 1,5086 0,53 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Valaste küla

30.06.2023 7000 1,4814 0,47 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Konju küla 12.04.2023 21560 5,38 0,40 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Ontika küla 10.05.2024 80101 5,63 1,42 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Ontika küla 10.05.2024 76095 5,63 1,35 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 27.03.2024 34000 2,95 1,15 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Liimala küla 27.02.2024 33000 2,93 1,13 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 20.09.2024 45000 4,06 1,11 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 04.10.2024 19800 2,0189 0,98 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 27.09.2024 19500 2,0189 0,97 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 13.03.2024 28000 2,95 0,95 Ei

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

21

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 17.05.2024 16500 2,02 0,82 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 06.06.2024 14500 2,0189 0,72 Ei

Ida-Viru maakond

Lüganuse vald

Aa küla 16.05.2024 13700 2,02 0,68 Ei

Ida-Viru maakond4

Toila vald Valaste küla

07.11.2024 32000 4,7481 0,67 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Ontika küla 07.11.2024 22269 4,2968 0,52 Ei

Lääne-Viru maakond

Viru- Nigula vald

Mahu küla 06.08.2024 35000 5,921 0,59 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Konju küla 29.08.2024 48700 8,6155 0,57 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Konju küla 10.06.2024 9700 1,991 0,49 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Konju küla 29.08.2024 28000 8,0799 0,35 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Konju küla 24.05.2024 30957 10,16 0,30 Ei

Ida-Viru maakond

Toila vald Valaste küla

24.05.2024 29743 9,81 0,30 Ei

Lääne-Viru maakonna ja Ida-Viru maakonna merelähedaste hoonestamata maade müügipakkumised (05.12.2024 seisuga)

Vald/linn Aadress Maaüksuse

pindala, m2

Hind, € Hind,

€/m2

Kommentaarid

Viru-Nigula vald, Kõrkküla

Merekalda 87 100 149 000 1,71 Maaüksus piirneb merega, paikneb pankrannikul. Kommunikatsioonid ja DP/projekteerimistingimused puuduvad

Lüganuse vald, Purtse küla

Tahustiku 69 500 99 990 1,44 Maaüksus piirneb merega, paikneb pankrannikul. Kommunikatsioonid ja DP/projekteerimistingimused puuduvad

Allikas: kv.ee

4 Valaste ja Ontika külas toimunud tehing on komplekstehing. Müüja on sama ja ostja on sama, kuid maaüksused ei asu kõrvuti, vaid asuvad erinevates asukohtades.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

22

3.3. Maa tootlused

Tootmismaa tootlused

Maa tootlused

Võrreldes hoonestatud kinnisasjade tootlusega on maa tootlus tavapäraselt madalam, sest erinevalt hoonetest ei saa maa puhul rääkida kulumist. Kui Tallinna parimate äriobjektide tootlused algavad ca 6,5%-st (need puudutavad tervikut, st maad koos hoonetega), siis maa tootlus on samadel objektidel madalam. Muudes Eesti suuremates linnades on tootlused 1-3% kõrgemad, mujal veelgi kõrgemad. Rendi- jms kasutusõigust puudutavad lepingud on turu kontekstis pigem haruldased ja seetõttu on tootluse leidmine turutehingutele tuginedes keerukas, mõnikord võimatu. Kui oleks piisavalt infot rendilepingutega koormatud kinnisasjade müükide kohta, siis teades nii aastast renti kui vara müügihinda, saaksime leida maa tootluse jagades rendi aastatasu müügihinnaga.

Maa tootlused

Kuna sarnaste varade tootluste kohta on adekvaatset infot turul ebapiisavalt, siis maa tootluse leidmiseks tuleb rakendada kaudseid meetodeid. Alljärgnevalt esitame tootluste tasemeid nii maa kui ka kinnisvara kui terviku kohta. Tegemist on varadega, mille puhul saab esitada väljakujunenud tasemeid:

- telekommunikatsioonimastide maaga toimunud tehingud, tootlused valdavalt vahemikus 6-8%;

- haritava maa tootlused suurusjärgus 3-4%;

- hinnatava vara piirkonnas asuvate lao- ja tootmisobjektide tootlused algavad ca 9,0- 10,0%-st, kuid see puudutab hoonestatud kinnisasju.

3.4. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on leibkonnad.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on keskmise sissetulekuga leibkonnad.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, milleks on mereäärne Aseriaru küla, on tegemist turu kontekstis atraktiivse varaga. Mis puudutab müüki, siis turg on olnud ja on eeldatavalt ka lähemas tulevikus aktiivne, kuid arvestada tuleb maaturu eripäraga, st likviidsus on oluliselt madalam võrreldes elamispindade turuga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud keskmise sissetulekuga leibkondadega, kes soovivad mereäärset maaüksust, kuhu on võimalik püstitada üksikelamu.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv leidus kaks mereäärset konkureerivat müügipakkumist Ida-Viru ja Lääne-Viru maakonnas. Leidub hulganisti müügipakkumisi, mis on merest kaugemal.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood üle 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on kasutus maatulundusmaana.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

23

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatav kinnisasi paikneb Viru-Nigula vallas Aseriaru külas ning selle katastris registreeritud maakasutuse sihtotstarbeks on kaitsealune maa. Maaüksuse pindala on 258 286 m2. Hinnatav maaüksus piirneb merega ja asub pankrannikul. Kaitsealusel maal on küll õigusaktidest tulenevalt majandustegevus keelatud, kuid kuna omanikuks on Eesti Vabariik, siis on sihtotstarbe muutmine võimalik. 28.09.2004 kehtestatud endise Aseri valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus haljasala ja parkmetsamaa-alale. Maaüksusel paikneb ka kaitstav looduse üksikobjekt, sh territoriaalne. Menetluses oleva Viru-Nigula valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus rohevõrgustiku alale.

Väljavõte üldplaneeringu seletuskirjast rohevõrgustikus ehitamise tingimustest:

• Rohevõrgustiku aladel (va väärtuslikud märgalad, veekogude kaldaalad, Natura 2000 looduslikud

elupaigad, kaitsealad, I ja II kategooria kaitsealuste liikide elupaigad ja teised seadustest tulenevate

piirangutega alad) võib arendada tavapärast, rohevõrgustikuga arvestavat majandustegevust

(metsamajandus, ehitustegevus jms), arvestades õigusaktidest tulenevaid tingimusi ja piiranguid, mis

alale on kehtestatud;

• Rohevõrgustiku alale ehitise kavandamine on lubatud, kui sellega säilib rohevõrgustiku terviklikkus ja toimimine. Kõik tegevused tuleb kavandada selliselt, et võrgustik säiliks. Vältida tuleb looduslike alade killustamist ning vajadusel tuleb parandada võrgustiku terviklikkust ja sidusust. Kui nimetatud tingimused ei ole täidetud, võib omavalitsus keelduda rohevõrgustikku ohustava planeeringu algatamisest või kehtestamisest

Detailplaneering puudub. Ümbruses hajali paiknevad üksikelamud, põllumaa ja metsamaa. Tulenevalt asukohast ja planeeringutest on hinnatava vara parimaks kasutuseks kasutus üksikelamu ehitamise potentsiaaliga maatulundusmaana. Samas tuleb arvesse võtta riske, mis tulenevad rohevõrgustikus paiknemisest, kitsendustest ja kaitsealuse maa sihtotstarbest.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

24

toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Tegemist on hoonestamata maaga, mille puhul kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik tagada läbi sihipärase kinnisvaraarenduse, eelkõige kasutades ressursse säästlikult.

4.4. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktis 3.2 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (mereäärsed asulad Ida-Viru ja Lääne-Viru maakondades), maaüksuse suurust ning potentsiaali. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Aadress Kuupäev Tehingu- summa, €

Pindala, ha

Tehingu- summa, €/m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Ida-Viru maakond, Toila vald, Valaste küla

07.07.2023 32 000 4,76 0,67 Ei

Lääne-Viru maakond, Viru- Nigula vald, Mahu küla

20.09.2024 45 000 4,06 1,11 Ei

Ida-Viru maakond, Toila vald, Valaste küla ja Ontika küla

07.11.2024 32 000 22 269 54 269

4,7481 4,2968 9,0449

0,60 Ei

Võrdlusühiku valik Kuna turuosalised teevad taoliste varade puhul oma otsuseid lähtuvalt tervikhinnast, siis võrdlusühikuks on valitud tervikhind, €.

Tehingute ajaldamine Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuli 2023 – november 2024. Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua otsest muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

25

Võrdlus-elementide valik

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Kuna võrreldavad tehingud paiknevad tavapäraselt samas makroasukohas, siis üldjuhul ei ole kohandamine vajalik. Kui tegemist on erinevate makroasukohtadega, siis tavaliselt on sellise valiku põhjuseks asjaolu, et samas makroasukohas võrdluskõlbulikud tehingud puuduvad. See tähendab, et asukoha erisuste tunnetamiseks tuleb kasutada kaudseid andmeid, mis omakorda vähendab hinnangu täpsust. Suurte linnade ja keskuste lähedus ning hea infrastruktuur mõjutab positiivselt vara väärtust.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsu tee osas ollakse nõus enam maksma. Arvestades tüüpilisi olukordi jäävad kohandused tavaliselt 20% piiresse. Veekogu lähedus ning piirnemine veekoguga annavad lisaväärtust ning nendel puhkudel võivad kohandused ka kõrgemad olla.

• Pindala

o Suurema pindalaga kinnistute tervikhind on kõrgem kui väiksema pindalaga kinnistute tervikhind.

• Kommunikatsioonid

o Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust. Hajaasustuse puhul on olulisim ampripõhise liitumise olemasolu.

• Kinnistu kuju ja kitsendused

o Kuju ja kitsendused, mis raskendavad krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada.

• Sihtotstarve, detailplaneering ja potentsiaal

o Elamumaa ja äri-/tootmismaa on hinnatavas asukohas hinnatasemelt sarnased. Samas maatulundusmaa on oluliselt madalama väärtustasemega. Detailplaneeringu ja/või projekteerimistingimuste olemasolu tõstab kinnistu väärtust, sest annab ehitusõiguse.

• Kõlvikuline koosseis

o Metsa ja kõrghaljastusega maaüksused on enam hinnatud kui lagedad alad, sest võimaldavad rohkem privaatsust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

26

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Lääne-Viru maakond Ida-Viru maakond Lääne-Viru maakond Ida-Viru maakond

Viru-Nigula vald Toila vald Viru-Nigula vald Toila vald

Aseriaru küla Valaste küla Mahu küla Valaste küla / Ontika küla

Aseri maastikukaitseala 3

Tehinguhind, €

32000 45000 54269

Tehinguhind, €/m2 0,67 1,11 0,60

Tehingu aeg 07.07.2023 20.09.2024 07.11.2024

Kohandus 0% 0% 0%

Kohandatud tehinguhind, €

32000 45000 54269

Makroasukoht

Asub Viru-Nigula vallas Aseriaru külas. Asub Aseri alevikust ca 4 km kaugusel, Rakvere linnast ca 37 km kaugusel

Asub Toila vallas Valaste külas. Toila alevikust ca 5 km kaugusel, Jõhvi linnast ca 14 km kaugusel

Asub Viru-Nigula vallas Mahu külas. Kunda linnast ca 21 km kaugusel, Rakvere linnast ca 34 km kaugusel

Asub Toila vallas Valaste ja Ontika külas. Valaste küla tehing asub Toila alevikust 6 km kaugusel ja Jõhvi linnast 12 km kaugusel. Ontika küla tehing asub Kohtla- Järve linnast ca 7 km kaugusel ja Jõhvi linnast ca 16 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses on üksikud hajali paiknevad elamud, mets ja põllumaa. Kinnistu paikneb pankrannikul, piirneb merega. Juurdepääs eraomandis olevalt kruuskattega teelt, kaugus avalikult teelt 160 m

Ümbruses üksikud hajali paiknevad hooned ja mets. Teisel pool manteed paikneb pankrannik. Juurdepääs kõvakattega riigiomandis olevalt teelt

Ümbruses mitmeid üksikelamuid, mets ja rohumaa. Linnulennult ca 300 m kaugusel meri. Juurdepääs riigiomandis olevalt kõvakattega teelt

Mõlema maaüksuse ümbruses asub mitmeid üksikelamuid, metsa ja põldu. Mõlemast maaüksusest teisel pool manteed paikneb pankrannik. Juurdepääs kõvakattega riigiomandis olevalt teelt

Kommentaar

Pisut parem Halvem Pisut parem

Kohandus -5% 15% -5%

Pindala, m2 258286 47600 40600 90449

Kommentaar

Väiksem Väiksem Väiksem

Kohandus 40% 40% 20%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

27

Kommunikatsioonid

Puuduvad (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 400 m kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass läheduses puudub)

Puuduvad (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 900 m kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass läheduses puudub)

Puuduvad (lähim elektrialajaam kinnistu piirist linnulennult ca 100 m kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass läheduses puudub)

Puuduvad (lähim elektrialajaam mõlema maaüksuse piirist linnulennult ca 300 m kaugusel, tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass läheduses puudub)

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu kuju ja kitsendused

Ebakorrapärane, hulknurkne, tasane reljeef. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Maaüksusel paiknevad kolme hoone varemed

Hulknurkne, kompaktne. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Maaüksusel paikneb amortiseerunud hoone

Hulknurkne, kompaktne. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Üks kinnistu hulknurkne, kompaktne, teine kinnistu väljavenitatud ristkülikule sarnase kujuga. Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Sarnane Pisut parem Pisut parem

Kohandus 0% -5% -5%

Sihtotstarve, üld- ja detailplaneering ning potentsiaal

Kaitsealune maa 100%. 28.09.2004 kehtestatud endise Aseri valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus haljasala ja parkmetsamaa- alale. Maaüksusel paikneb ka kaitstav looduse üksikobjekt, sh territoriaalne. Menetluses oleva Viru-Nigula valla üldplaneeringu kohaselt jääb maaüksus rohevõrgustiku alale, minimaalset maaüksuse suurust ÜP järgi ei ole

Maatulundusmaa. Menetluses oleva Toila valla ÜP kohasel jääb maaüksus osaliselt rohevõrgustiku koridori ja tugialale, kuhu võib ehitada kui maaüksuse suurus on min 2 ha ja elamutevaheline kaugus 100 m

Maatulundusmaa. Jääb kehtiva ÜP kohaselt reserveeritud elamumaa (E5) alale, kus on ÜP kohaselt minimaalne maaüksuse suurus, millele ehitusõigus antakse, 3000 m2

Maatulundusmaa. Menetluses oleva Toila valla ÜP kohasel jääb Valaste küla maaüksus osaliselt rohevõrgustiku tugialale ja osaliselt väärtusliku põllumajandusmaa- alale, Ontika küla maaüksus väärtusliku põllumajandusmaa- alale. Mõlemale maaüksusele võib ehitada kui maaüksuse suurus on min 2 ha ja elamutevaheline kaugus 100 m. Väärtusliku põllumajandusmaa- alale ehitamise tingimus on, et ehitatakse maaüksuse serva ja ei halvendata põllumassiivi harimist

Kommentaar

Sarnane Parem, võimalik maaüksust tükeldada

Sarnane

Kohandus 0% -20% 0%

Kõlvikuline koosseis

Valdavalt looduslik rohumaa ja metsamaa

Looduslik rohumaa / võsa

Looduslik rohumaa Looduslik rohumaa, haritav maa

Kommentaar

Pisut halvem Pisut halvem Pisut halvem

Kohandus 5% 5% 5%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

28

Summaarne kohandus

40% 35% 15%

Summaarne kohandus, €

12800 15750 8140

Kohandatud tehinguhind, €

44800 60750 62409

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 85% 35%

Kaalud 0,35 0,25 0,40

Turuväärtus, € 55831 15680 15188 24964

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Aseri maastikukaitseala 3 kinnistu turuväärtus on väärtuse kuupäeval 55 831 € (0,22 €/m2). Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Aseri maastikukaitseala 3 kinnistule seatakse naaberkinnistul (Tuuleveski kinnistu) paikneva tuulegeneraatori rootori üleehitusservituut pindalaga 184,2 m2. Alljärgnevalt on esitatud joonis servituudi paiknemisest.

Turutehingud, mis võimaldaksid otsest võrdlust (maa võõrandamistehing, mille kohta lisaks müügihnnale on teada ka aastase kasutustasu suurus), puuduvad. Seetõttu on aastatasu määr tuletatud muude varade

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

29

tootluste põhjal. Sarnaste maade tootlus turul jääb vahemikku 7-8% (vt pt 3.3). Aastase kasutustasu leidmisel arvestame tootluse määraks 7%. Üleehitusservituudi alla jääva osa väärtus on 0,22 €/m2 x 184,2 m2 = 41 €. Aastane kasutustasu on seega 41 € x 0,07 = 3 €. Erakorralise hindamise korra § 23 lg 6 kohaselt kui turupõhine aastane kasutustasu kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, määratakse kasutustasuks kümme eurot või rakendatakse perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta järgmiselt:

1) vähemalt kümneks aastaks või tähtajatult sõlmitavas lepingus on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutuslepinguga koormatava osa väärtus;

2) lühemaks kui kümneks aastaks kasutamiseks andmisel on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutusperioodile vastav osa.

Eeltoodust tulenevalt on ühekordne kasutustasu 41 € ning aastane kasutustasu 10 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

30

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnistule Servituudi ala

Kinnistul paiknevad hoone varemed Kinnistul paiknevad hoone varemed

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

31

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

32

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

Kinnitaja/ läbivaataja:

/ Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ Kinnisvaraekspert OÜ hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 189563)

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 10392850) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald,

Lääne-Viru maakond Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2412-10265-01/TRK

33

Litsentseeritud maa hindaja

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

1

Anne Margusoo

Saatja: Triinu Kroon <[email protected]> Saatmisaeg: neljapäev, 12. detsember 2024 09:43 Adressaat: Anne Margusoo Teema: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Manused: 2412_10265_01_TRK_Aseri maastikukaitseala 3_Aseriaru küla_ Viru-Nigula vald_ Lääne-

Viru maakond.asice

Tere! Tänan tagasiside eest. Parandasin ära ja saadan digiallkirjastatud hinnangu. Kas üleandmis-vastuvõtmisakti ei ole vaja vormistada? Tervitades, Triinu Kroon Kutseline vara hindaja | Kinnisvaraekspert OÜ Mob: +372 56198047 triinu [email protected]

From: Anne Margusoo <[email protected]> Sent: 12 December 2024 09:16 To: Triinu Kroon <[email protected]> Cc: Jaarek Konsa | RMK <[email protected]> Subject: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Tere, Vaatasime hindamisaruande läbi. 2 tähelepanekut, mis palume ära parandada: 1. lk 3, lk 28 ja lk 29 - tuulegeneraatori rootori üleehitusservituudi pindala on 184,2 m2 (vastavalt joonisele). Hetkel on

hinnangus pindala 182,4 m2. 2. lk 3 – tabelis “üleehitusservituudi kasutustasu”. Palume ka see lahter ära täita. Muus osas nõustume aruandega ning palume vormistada lõplik dokument. Palun saatke hindamisaruande arve e-arvekeskuse kaudu ning saajaks Riigimetsa Majandamise Keskus. Lugupidamisega Anne Margusoo taastuvenergia arendamise spetsialist arendus- ja kliimaosakond Riigimetsa Majandamise Keskus 5147578 [email protected]

2

From: Triinu Kroon <[email protected]> Sent: Monday, December 9, 2024 11:53 AM To: Anne Margusoo <[email protected]> Subject: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Tere! Saadan eksperthinnangu esialgu pdf-ina läbi vaatamiseks. Kui on mingeid küsimusi või kommentaare, siis võib julgelt teada anda. Tervitades, Triinu Kroon Kutseline vara hindaja | Kinnisvaraekspert OÜ Mob: +372 56198047 triinu [email protected]

From: Anne Margusoo <[email protected]> Sent: 04 December 2024 13:27 To: Triinu Kroon <[email protected]> Subject: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Tere, Aitäh teavitamast. Sobib kui esitate hinnangu esmaspäeval, 09.12.2024. Lugupidamisega Anne Margusoo taastuvenergia arendamise spetsialist arendus- ja kliimaosakond Riigimetsa Majandamise Keskus 5147578 [email protected]

From: Triinu Kroon <[email protected]> Sent: Wednesday, December 4, 2024 12:01 PM To: Anne Margusoo <[email protected]> Subject: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Tere! Olen tegelemas Aseri maastkukaitseala 3 hindamisega. Tahtsin küsida, et kas ekspethinnangu võiks esitada ka 09.12? Olen nädalavahetusel töö asjus nagunii sinna kanti sattumas ja teeksin ülevaatuse laupäeval. Ehk siis hinnangu saaksin esitada esmaspäeval. Tervitades, Triinu Kroon Kutseline vara hindaja | Kinnisvaraekspert OÜ Mob: +372 56198047

3

triinu [email protected]

From: Anne Margusoo <[email protected]> Sent: 16 November 2024 09:48 To: [email protected] Cc: [email protected] Subject: Re: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Tere, Tänan teavitamast. Lepime siis kokku, et uus töö teostamise tähtaeg on 6.12.2024. Kõike head, Anne Margusoo taastuvenergia arendamise spetsialist arendus- ja kliimaosakond Riigimetsa Majandamise Keskus 5147578 [email protected]

Saatja: [email protected] <[email protected]> Saatmisaeg: Reede, november 15, 2024 4:14:32 PM Adressaat: Anne Margusoo <[email protected]> Koopia: [email protected] <[email protected]> Teema: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3 Tere! Kinnitan, et oleme tellimuse kätte saanud. Kuna hetkel on palju tööd ees, kas oleks võimalik tähtaega ühe nädala võrra edasi lükata? Meie poolt hakkaks hindamisega tegelema Triinu Kroon, kelle lisan Cc:-sse. Lugupidamisega, Aivar Tomson Kinnisvaraekspert OÜ From: Anne Margusoo <[email protected]> Sent: Thursday, November 14, 2024 9:51 AM To: [email protected] Subject: RE: Hinnapakkumise küsimine - Aseri maastikukaitseala 3

4

Tere, 16.09.24 küsis RMK e-kirja teel hinnapakkumist Lääne-Viru maakond, Viru-Nigula vald, Aseriaru küla, Aseri maastikukaitseala 3 kinnisasjale seatava tuulikulaba üleehitusservituudi turuväärtuse hindamiseks. 26.09.24 esitasite vastava hinnapakkumise (900 € + KM), millega nõustusime 07.10.24 kuid samas palusime Teil aruande koostama asumisega oodata kuniks oleme saanud Keskkonnaameti seisukoha. 11.11.2024 saime kätte Keskkonnaameti seisukoha üleehitusservituudi võimaliku mõju osas RMK kinnisasjale, Aseri maastikukaitseala 3 (15401:001:0332). Lisatud käesolevale e-kirjale (lisa 1_KeA vastus). Seega saame nüüd edasi minna hindamisaruande koostamisega. Aseri maastikukaitseala 3 kinnisasjal kehtib Aseri valla osavalla üldplaneering, mille materjalid on leitavad Viru-Nigula valla kodulehelt https://viru-nigula.ee/kehtivad_uldplaneeringud Tuuleveski kinnisasjal kehtiva detailplaneeringu info, mille alusel on koostatud tuuliku ehitusprojekt, on leitav kaardirakendusest EVALD https://evald.ee/virunigulavald/#/planeeringud/id/63 Üleehitusservituudi pindala (182,4 m2) on näidatud käesoleva e-kirja lisas (Lisa 2_Asendiplaan). 2023. a tuuliku ehitusprojekt on lisatud käesoleva e-kirja lisas (Lisa 4_Ehitusprojekt) Kinnistusraamatu väljavõte Aseri maastikukaitseala 3 kohta on leitav käesoleva e-kirja lisas (Lisa 3_Register_10392850). Töö teostamise tähtaeg: 29.11.2024. Palume töö teostamise tähtaega täpsustada, kui määratud ajaks ei ole võimalik tööd teostada. Lugupidamisega Anne Margusoo taastuvenergia arendamise spetsialist arendus- ja kliimaosakond Riigimetsa Majandamise Keskus 5147578 [email protected] From: [email protected] <[email protected]> Sent: Thursday, September 26, 2024 1:39 PM To: Anne Margusoo <[email protected]> Subject: RE: Hinnapakkumise küsimine Tere! Täna pöördumast. Mh viitan ka meie omavahelistele telefonikõnedele ning esitan pakkumise. Meie hinnapakkumine Teie poolt toodud ala hindamiseks kü-st 15401:001:0332 on 900 (üheksasada) € + käibemaks. Selgituseks sedavõrd, et tegemist on väärtuse kontekstis marginaalse väärtusega ning ilmselt rootori ulatumine nimetatud maaüksuse kohale ei mõjuta maaüksuse senist kasutust ja seeläbi ka turuväärtust. Metoodilises plaanis on võimalik leida hinnatava ala väärtus kinnistu sarnase kasutusega osa

5

ühikuväärtuse (€/m2) põhjal. Eeldatakse, et see ala muutub maaomanikule kasutuks. Tinglikult võrreldakse väärtust enne ja pärast üleehitusservituudi seadmist, kusjuures väikese pindala ja seeläbi väikese väärtuse tõttu saab lähtuda vaid ühikuväärtusest (tervikväärtutse puhul oleks tulemus null). Hinnatud väärtusest saab omakorda tuletada kasutustasu. Kui maaomanikule kasutuks muutumist mitte eeldada, siis ilmselt on väärtus ja sellest tuletatud kasutustasu null, sest maaomaniku jaoks ei muutu sellisel juhul ju midagi. Lugupidamisega, Aivar Tomson Kinnisvaraekspert OÜ From: Anne Margusoo <[email protected]> Sent: Monday, September 16, 2024 9:50 AM To: Anne Margusoo <[email protected]> Subject: Hinnapakkumise küsimine Hinnapakkumise küsimine hindamisaruande koostamiseks Aseri maastikukaitseala 3 kinnistule ulatuva üleehitusservituudi seadmiseks vajaliku tasu määramiseks Taust: Utilitas OÜ tütarettevõte Tuulepealne Maa OÜ on ehitanud Viru-Nigula vallas Aseriaru külas Tuuleveski kinnistule (90301:001:0708) kaks tuulikut Enercon E92, millest ühe WTG1 (tsentri koordinaadid X:6595733,96; Y:661376,51) rootor ulatub RMK Aseri maastikukaitseala 3 kinnistule (15401:001:0332) 6 meetri jagu (vt. allolevat väljavõtet).

6

Utilitas OÜ tütarettevõtte Tuulepealne Maa OÜ tuulik on ehitatud pahauskselt, kuna kohustus kontrollida tuuliku püstitamist õigele kinnistule ja sellega kaasnev vastutus lasus Tuulepealne Maa OÜ-l ning tuuliku püstitamise ehitusprotsessist ei teavitatud RMK-d. Sellest tulenevalt soovib RMK leppida Tuulepealne Maa OÜ-ga kokku servituudi seadmise tasus üleehitamise eest vastavalt turutingimustele. Eesmärk: Võttes aluseks Metsaseaduse § 55 lg 1 ning lg 2 p 2 ja Riigivaraseaduse § 18 lg 1 ning § 181 lg 1 palume Teil esitada hinnapakkumine hindamisaruande koostamiseks Aseri maastikukaitseala 3 kinnistule servituudi seadmise tasu määramiseks üleehitamise eest vastavalt turutingimustele. Kinnistu andmed:

 Katastritunnus: 15401:001:0332  Aadress: Aseri maastikukaitseala 3, Aseriaru küla, Viru-Nigula vald, Lääne-Viru maakond  Sihtotstarve: kaitsealune maa 100%  Pindala: 258286.0 m²  Registriosa: 10392850  Omandivorm: riigiomand

7

 Objekti kood Riigi kinnisvararegistris: KV60220  Valitseja: Kliimaministeerium  Volitatud asutus: Riigimetsa Majandamise Keskus

Lisatingimused:

 Palume hindamisaruande koostamisel lähtuda Vabariigi Valitsuse määrusest „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ § 27.

 Palume töö käigus analüüsida, hinnata ja tervikliku hindamisaruandena esitada: o turuanalüüs, sealhulgas ülevaade sarnaste kinnisasjade kasutamiseks andmise tehingutest ja sarnaste

kinnisasjade kasutamiseks andmise pakkumistest; o hindamiskäigu selgitus, sealhulgas andmete kogumise ja analüüsi ning hindamismeetodite valiku ja

rakendamise selgitus; o hindamistulemusena hinnatud kasutustasu suurus ühe kuu, ühe aasta või muu asjakohase perioodi

kohta; o soovitused kasutustasu muutmiseks lepinguperioodil.

 Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik ning kättesaadav avalike dokumendiregistrite kaudu, välja arvatud juhul, kui teabele juurdepääs on seadusega kehtestatud korras piiratud.

 Hindamisaruanne peab olema koostatud 7. taseme vara hindaja kutsetunnistusega hindaja poolt. Eelnev info RMK kavatsuse kohta on esitatud teadmiseks ja ei kuulu avaldamisele kolmandatele osapooltele või kasutamiseks muul viisil ilma RMK nõusolekuta. Hinnapakkumise esitamise tähtaeg: 20.09.2024 Töö teostamise tähtaeg: 04.10.2024. Palume hinnapakkumises täpsustada, kui määratud ajaks ei ole võimalik tööd teostada. Lugupidamisega, Anne Margusoo RMK Arendus- ja kliimaosakond Taastuvenergia arendamise spetsialist e-post [email protected]