Saarnaki välibaasi eksperthinnang

Hiiumaa VV 12-12-2024.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

Hanikatsi välibaas Salinõmme küla Hiiumaa vald Hiiumaa Eesti.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

VIRGO LAANSOO PNOEE-37711154217 2024-07-25 08:58:29

KARL KODU PNOEE-39904034240 2024-07-25 09:01:22

Hanikatsi välibaas Salinõmme küla Hiiumaa vald Hiiumaa Eesti.pdf

Eksperthinnang nr. 123-24P

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Salinõmme küla, Hanikatsi välibaas.

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, reg. osa nr. 707533 (Kordon-elamu, laut- küün, heinaküün, maakivist paargu)

Väärtuse kuupäev

01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Turuväärtus

21 000 (kakskümmend üks tuhat) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

2

Eksperthinnang nr. 123-24P

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ....................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed ................................................................................................................ 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................ 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................................ 5

2.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 6

2.3 Maakasutus ................................................................................................................................. 8

2.4 Elamu kirjeldus .......................................................................................................................... 10

2.5 Elamu konstruktsioonid ............................................................................................................. 10

2.6 Elamu siseviimistluse seisukord ............................................................................................... 10

2.7 Elamu tehnosüsteemid .............................................................................................................. 10

2.8 Abihooned ................................................................................................................................. 11

2.9 Vara kestlikkus .......................................................................................................................... 11

3 Turuülevaade ..................................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade .................................................................................................................... 11

3.2 Hiiumaa hoonestatud elamumaade turuülevaade .................................................................... 12

3.3 Turustatavuse analüüs .............................................................................................................. 15

3.4 Pakkumisinfo ............................................................................................................................. 15

3.5 Müügitehingud ........................................................................................................................... 16

4 Hindamine .......................................................................................................................................... 17

4.1 Vara parim kasutus ................................................................................................................... 17

4.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................................. 17

4.3 Turuväärtuse hindamine ........................................................................................................... 17

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 20

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 26

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 27

Lisa 4 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 30

Lisa 5 Rendilepingu väljavõte ..................................................................................................................... 33

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 38

3

Eksperthinnang nr. 123-24P

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi (Kordon-elamu, laut-küün, heinaküün, maakivist paargu)

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Salinõmme küla, Hanikatsi välibaas.

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 63902:001:3680

Kinnisasja registriosa nr 707533

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnisasja pindala 10395 m²

Kinnisasja hoonestus Kordon-elamu, laut-küün, heinaküün, maakivist paargu

Hoone ehitisregistri kood 115011219

Hoonete suletud netopindalad Kordon-elamu 70,9 m², laut-küün 31,8 m², heinaküün 15,0 m², maakivist paargu 8 m²

Hoonete üldine seisukord Kordon- elamu on visuaalsel vaatlusel rahuldavas seisukorras. Laut- küün amortiseerunud seisukorras, heinaküün rahuldavas seisukorras, paargu on heas seisukorras.

Hindamistulemust nõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Eesmärk Tehingu nõustamine

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Väärtuse kuupäev 01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus

Tellimusleping Tellimus kirjalikult e-posti teel 25.06.2024, tellija esindaja Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist Ere Kaaristu

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse võib hinnata sarnaste varade jaoks keskmiseks või keskmisest madalamaks ning müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemus on tavapärasest madalama täpsusklassiga (+/- 20%)

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 21 000 (kakskümmend üks tuhat) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

4

Eksperthinnang nr. 123-24P

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1)

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline nooremhindaja Karl Kodu

Ülevaatuse juures viibinud isik Aavo Urbel

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 05.07.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 23.07.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja erinevad kaardirakendused

23.07.2024

Ehitisregistri väljavõte 05.07.2024

AS Regio Eesti kaart www.kaart.delfi.ee 23.07.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 23.07.2024

Kohapealne ülevaatus 01.07.2024

- -

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks

5

Eksperthinnang nr. 123-24P

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu on hindaja lähtnud eeldusest, et saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse

avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida.

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Salinõmme küla, Hanikatsi välibaas.

Registriosa nr 707533

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 63902:001:3680

Kinnistu pindala 10395 m²

Sihtotstarve Kaitsealune maa 100%

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos Puuduvad väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

6

Eksperthinnang nr. 123-24P

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Eksperthinnangu Lisas nr 4 on toodud kitsenduste kaart.

Üürilepingud Tähtajatu rendileping olemas Hendrik Saarnak-iga. Tähtajatu rendileping hinnatava vara turuväärtust ei mõjuta, kuna on lõpetatav tavapärase müügiperioodi jooksul (3 kuud). Rentnik maksab Rendileandjale 312 € (sisaldab kõiki seadusest tulenevaid makse) aastas. Lepingu tingimusi võib muuta Poolte kokkuleppel, välja arvatud juhul, kui Lepingu tingimuste muutmine on tingitud õigusaktidest. Lepingu muutmine ja täiendamine vormistatakse Lepingu lisana. Väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 5

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Salinõmme külas. Konkureerivad turupiirkonnad

Hiiumaa, Vormsi, teised suuremad ja väiksemad Eesti saared

Allikas: kaart.delfi.ee

7

Eksperthinnang nr. 123-24P

Mikroasukoht

Allikas: kaart.delfi.ee Iseloomustus Hinnatav vara asub Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Salinõmme külas,

Muhu saare ja Hiiumaa vahelisel alal, naabruses on metsamaad, heinamaad.

Haljastus Madalhaljastus ja kõrghaljastus

Juurdepääs Paadi sõidutee näidatud sinise joonega.

Rahuldav/kehvem, juurdepääs avalikult kasutatavalt Suuremõisa- Salinõmme teelt Salinõmme sadamasse, kust saab tellitud/isikliku paadiga Hanikatsi laiule sõita. Laiul sõidukiga liiklemise teed puuduvad.

Allikas: Maa-ameti teerakenduse kaart

Müratase/liikluskoormus Hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas pole täpne müratase teada. Piirkonnas on olematu liikluskoormus/väike veesõidukite liiklus ja hindajale teadaolevalt puuduvad suured müraallikad.

8

Eksperthinnang nr. 123-24P

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel hinnatav vara ei ole ohtlike käitiste alal.

Radoonirisk

Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel paikneb vara madala radooniriski alal.

Üleujutusrisk Hinnatav ala ei jää üleujutusriskiga alasse

Soojussaared Soojussaared puuduvad

Veesõidikite hoidmise võimalused

Laiu kaldas on vesõiduki hoidmise võimalused olemas.

Kaugused Olulised teeninduspunktid laiul puuduvad. Lähimad olulised teeninduspunktid (kauplus, kool, lasteaed, tanklad jms) asuvad Hiiumaal.

Kauplus, kool, lasteaed Ühistransport

Kool ~ 15,5 km raadiuses. Lasteaed ~ 15,5 km raadiuses. Kauplus ~ 15,5 km raadiuses.

Ühistransport ~ 8,1 km raadiuses.

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan Hinnatav kinnistu on piiritletud sinise joonega

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (23.07.2024)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase hulknurga kujuline kinnistu (ebakompaktne). Tasase relieefiga.

9

Eksperthinnang nr. 123-24P

Hooned ja rajatised Kordon-elamu, laut-küün, heinaküün, maakivist paargu

Haljastus Madalhaljastus, kõrghaljastus.

Piirded Puuduvad.

Üldplaneering Hinnatav vara paikneb kehtiva Pühalepa osavalla üldplaneeringu

(Pühalepa Vallavolikogu 29.12.2008 otsusega nr 334 kehtestatud Sarve-

Heltermaa-Salinõmme piirkonna osa üldplaneering) kohaselt laidude

sihtkaitsevööndis.

Üldplaneeringuga vastuolud puuduvad. Hindamisel arvestatakse olemasoleva hoonestusega.

Detailplaneering Detailplaneering puudub.

10

Eksperthinnang nr. 123-24P

2.4 Kordon-elamu kirjeldus1

Ehitusaasta 1932

Ehitisregistri kood 115011219

Energiamärgis Määramata

Peamine kasutamise otstarve

Külalistemaja, suvila

Ehitus- ja kasutusload Elektroonilises registris kasutusel. Ehitus- ja kasutuslubade kohta andmed puuduvad

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 85,0 m²

Suletud netopind 70,9 m², millest elamispind 70,9 m²

Pinnaandmete vastavus ja vastuolud

Vastuolud puuduvad ja lähtume Ehitisregistri andmetest.

Ruumiplaneering

Köök, elutuba, 3 magamistuba.

2.5 Kordon-elamu konstruktsioonid2

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Puit

Välisseina liik Puit

Katuse- ja vahelaed Puit

Katuse kate Puit/laast

Välisviimistlus Puit

Uksed ja aknad Puitraamidel uksed, puitraamidel aknad

Põhikonstruktsioonide ja hoone üldine seisukord

Hoone visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine seisukord rahuldav.

2.6 Kordon-elamu siseviimistluse seisukord3

Siseviimistlus Eluruumid San. ruumid

Põrandakatted Puit Puudub

Seinakatted Puit Puudub

Lagi Puit Puudub

Kohtkindel mööbel Köögimööbel puudub

Hinnang siseviimistluse üldisele seisukorrale

Siseviimistluse seisukord kokkuvõttes rahuldav.

2.7 Tehnosüsteemid4

Veevarustus Salvkaev

Kanalisatsioon Välikäimla

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

Küttesüsteem Kohtküte (ahi, pliit) Signalisatsioon Puudub

Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon

Tehnosüsteemide seisukord

Hindajale teadaolevalt olemasolevad tehnosüsteemid töökorras.

1 Andmed ehitisregistrist, esitatud projektist ja visuaalsel ülevaatusel 2 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 3 Andmed visuaalsel ülevaatusel 4 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

11

Eksperthinnang nr. 123-24P

2.8 Abihooned

Laut-küün Ilmselt 1930-ndatel ehitatud 1- kordne puitkonstruktsioonil laut-küün, hoone seisukord on amortisseerunud. Ehitusalune pind 44,0 m². Suletud netopind 31,8 m².

Heinaküün Ilmselt 1930-ndatel ehitatud 1- kordne puitkonstruktsioonil heinaküün, hoone seisukord on rahuldav. Ehitusalune pind 20,0 m². Suletud netopind 15,0 m².

Maakivist paargu Ilmselt 1930-ndatel ehitatud 1- kordne kivikonstruktsioonil paargu, hoone seisukord on rahuldav. Ehitusalune pind 15,0 m². Suletud netopind ca 7,0 m².

2.9 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10).

Hindajate hinnangul on hinnataval varal osaliselt järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid

ja hindajate hinnangul on hinnatava vara kestlikkuse väärtus positiivne.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade5

PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt näeme käesoleva aasta teises pooles majanduse taaselavnemist. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega.

Rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus lõppeb prognoosi kohaselt selle aasta teises pooles. Esimeses kvartalis langus küll jätkus, kuid järjest enam hakkas ilmnema märke olukorra paranemisest. Seni enim kannatanud haru ja majanduse käekäigu seisukohalt väga kaaluka töötleva tööstuse tootmismahu vähenemistrend on lõppenud ning kaubaekspordi maht pöördus aasta alguses kasvule. Ettevõtete hinnang eksporditellimustele ja konkurentsivõimele välisturgudel on muutunud positiivsemaks, mistõttu jõuab ühes välisturgude oodatava väljumisega madalseisust kindlamale alusele ka Eesti ekspordi kasvuväljavaade. Lisaks piiriülesele kaubandusele panustab majanduskasvu ka suurenev sisenõudlus, seda peamiselt tänu inimeste ostujõu kosumisele ning tööturu vastupidavusele.

Paljud tingimused on muutunud majanduskasvu toetavamaks. Eksporti toetab soodsamaks muutunud vahetuskurss euro ja Skandinaavia valuutade vahel ning sealsed turudki on aasta alguses seni prognoositust kiiremini kosunud. Ettevõtete edenemist ja seeläbi ka majanduse kasvu tervikuna soodustavad veel ka

5 Allikad Eesti pank ja Statitikaamet, seisuga 14.06.2024.a.

12

Eksperthinnang nr. 123-24P

odavnenud toormed, energia hinnalangus ja tarneprobleemide vähenemine. Tööjõukulude kiire kasv on rahunemas, mis võimaldab hinnakasvul ka edaspidi jätkata aeglustuval kursil.

Rahapoliitika pidurdav mõju majanduskasvule leeveneb. Euroopa Keskpanga nõukogu langetas viimasel rahapoliitilisel istungil intressimäärasid, mis turuootustel põhinevalt kajastus euribori languses juba varemgi. Intresside alanemine leevendab laenukulu nii majapidamiste kui ka ettevõtete jaoks ning mõjub majandusele turgutavalt. Samas on kiire hinnakasvu taandumine euroalal osutunud varem hinnatust inertsemaks, mistõttu oodatakse rahaturgudel küll edasist intresside alanemist, kuid varem arvatust aeglasemas tempos. Intressimäärade alanemine jätab laenukohustusega inimestele rohkem raha kätte ja loob paremad eeldused majapidamiste tarbimiskulutuste ning ettevõtete investeeringute kasvuks.

Ebakindlus on vähenenud, ent püsib endiselt suur. Ühest küljest on Eesti majanduse väljavaade selginenud, kuivõrd möödunud aastatel läbitud kriisidega kaasnenud ebaselgus on suures osas hajunud. Teisest küljest püsib prognoosidega seotud ebakindlus, mis on seotud kõrgendatud geopoliitiliste riskidega ja jätkuvast Venemaa sõjast Ukrainas. Tänavu toimuvad valimised enam kui 60 riigis, mis teevad sellest aastast valimisterohkeima aasta kogu ajaloos. Paratamatult on sellega seotud ka poliitiline määramatus ja teadmata on valimiste võimalik mõju majandusele nii globaalsel kui ka regionaalsel tasandil.

Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust erinevaks kujundada. Prognoosi koostamise ajaks teada olnud eelarvepoliitiline suund hoiab järgmistel aastatel eelarve puudujääki selgelt suuremana kui Euroopa reeglitega lubatud 3% SKPst. On tõenäoline, et edaspidi tehakse otsuseid, millega puudujääki vähendatakse ning riigi rahaline tugi majandusele ja selle kasvule väheneb. Sellise stsenaariumi tõenäosust kinnitab valitsuse heaks kiidetud jooksva aasta negatiivne lisaeelarve, mida käesolev prognoos paraku ei sisalda, sest lisaeelarve lõplik maht ja sisu polnud prognoosi valmimise ajaks kinnitatud. Samal põhjusel ei sisaldu selles prognoosis äsja vastu võetud otsus kehtestada automaks ning arvestada pole saanud järgmisi aastaid puudutavaid tõenäolisi, aga sisult ja mahult teadmata eelarvepoliitilisi otsuseid puudujäägi vähendamiseks. Võla kuhjumise ja suurenevate intressimaksete vältimiseks on riigieelarvedistsipliini taastamine aga ülimalt tähtis. Kuivõrd majanduskasv on hoogustumas, pole eelarvetugi majandusele enam ka senises ulatuses vajalik.

3.2 Hiiumaa hoonestatud elamumaade turuülevaade

Järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal

langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 110 võõrandamistehingut, millest 40 585

olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 16%, sh

ostumüügitehingute arv 19%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali

kogumahtusid ning ka hinnatasemed on vähenenud nõudluse taustal langenud. Tehingute koguväärtus

vähenes võrreldes 2022. aastaga 15% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. Võrdluseks oli 2021. aastal tehtud

13

Eksperthinnang nr. 123-24P

kinnisvaratehingute koguväärtus rekordilised ligi 6 miljardit eurot ning veel varasem rekord pärineb 2006.

aastast, mil kinnisvaraturu käive oli 4,7 miljardit eurot. Tehingute koguväärtus on 2021 aastaga võrreldes

langenud 17%. Siiski püsivad nii tehingute koguarv kui ka koguväärtus kõrgemal kui seda olid vastavad

näitajad 2020. aastal.

2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust

vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,42%). Nii

korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 18%.

Vähenenud tehingute taustal langes korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus aastaga 0,31 miljardit

eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus aga langes aastaga 0,53 miljardit eurot ning

langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa

mediaanhinnad varieerusid 2022. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui Võru, Jõgeva ja Põlva

maakonnas oli tehingute mediaanhind ligi 11 000 eurot, siis Harju maakonnas oli sama näitaja koguni ligi

90 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2022. aastal 5183 eurot, mis on neljandiku võrra

kõrgem kui 2021. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2022. aastal Tartu ja Põlva maakonnas, kus

hektari hind oli vastavalt 6170 ja 6110 eurot. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis

oli ligi 7300 eurot hektari kohta.

Hoonestatud elamumaa

Nõudlus elamute järele oli eelmisel aastal tõusutrendis. Enimhinnatud on siiski suured, mere või jõega

piirnevad kinnistud, millel asuvad hooned on heas seisukorras ja mis ei vaja olulisi investeeringuid ning

mille ülalpidamiskulud on madalad. Küttelahenduse osas eelistatakse mugavat ja ökonoomset ning

kaasaegset lahendust.

Viimase aastaga on eriti hinda tõusnud maapiirkondades olevad kinnistud, nii hoonestatud elamute või

suvilatega, samuti hoonestamata kinnistud. Pakkumiste arv on stabiliseerunud.

Remonti vajavaid ning vee- ja kanalisatsioonisüsteemita elamuid hinnatasemega kuni 40 000 € ostetakse

pigem sobiva asukoha tõttu. Keeruline on ostjat leida keskustest kaugemal asuvatele elamutele, mille

hinnatase on üle 80 000 €. Kõrgemat hinda on nõus ostjad maksma veekogu äärsete kinnistute puhul.

Maamajade puhul annavad tugevate konstruktsioonidega kõrvalhooned olulise lisaväärtuse. Valdadesse

elamu ostjateks on pigem privaatsust hindavad inimesed, kellel on olemas sõiduvahendid. Enamasti

soovitakse osta elamut suurematest linnadest kuni 15 km kaugusele, kuid infrastruktuurielemendid võiksid

asuda elukohale siiski lähemal (lasteaiad, koolid). Enim tehingud on teostatud siiski linna lähedal

paiknevates elamupiirkondades.

Samuti on kõrgemate hindadega ka mereäärsed või muude veekogude äärsed elamud/suvilad. Kallimad

kinnistud paiknevad Kärdlas ja mereäärsetes külades.

Tuginedes Maa-ameti tehinguinfole ja Lahe Kinnisvara andmebaasidele on elamute müügihinnad Hiiu

maakonna viimasel poolaastal järgmised:

Elamu seisukord Müügihind, €

Remonti vajav

Puudub wc ja pesuruum, viimistluselemendid rikutud ja vajavad kohest välja

vahetamist 50 000 - 80 000

Rahuldav

Algupärane viimistlus või vahetatud üksikud viimistluselemendid 80 000-120 000

Hea 120 000-150 000

14

Eksperthinnang nr. 123-24P

Keskmises seisukorras, teostatud jooksvalt remonti, kasutatud keskmise

hinnaklassi materjale, ahiküte või lokaalne keskküte

Väga hea (renoveeritud)

viimistlus on hiljuti uuendatud (mitte üle 5a tagasi), kasutatud on keskmise ja

osaliselt keskmisest kõrgema hinnaklassi materjale, enamasti lokaalne

keskküte või maaküte 150 000-180 000

Uus

Enamasti ökonoomse küttelahendusega, enamasti kuni 10a tagasi ehitatud,

uuselamupiirkonna hooned alates 180 000

Müügiperiood Hiiu maakonnas asuval elamul on kuni 6 kuud. Kõrgema hinnaklassiga elamu müügi korral

peab arvestama aastase perioodiga. Hiiu maakonnas ostavad maja pigem pered, kes soovivad elada

looduslähedasemas keskkonnas.

Tehtud tehinguid analüüsides võib järeldada, et kasvanud on pigem elamiskõlblike ja kaasajastatud

elamute hinnad. Remonti vajavate ja kohest investeeringut vajavate elamute hinnad ei ole kasvanud ja

nende kasvu ka ei prognoosi. Eelkõige seetõttu, et laenutagatisel finantseerimine osutub problemaatiliseks.

Joonis 1. Hiiu maakonna hoonestatud elamumaa tehingute arvu, keskmise ja mediaanhinna muutus ajavahemikul

2016 – 2024 aastate lõikes

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Hiiu maakonnas on enim nõutud piirkonnad Kärdla, eelkõige seetõttu, et lähemal on olulised

teeninduspunktid (kauplus, kool, lasteaed, tanklad jms) ja muu taristu tõttu, ning Käina piirkond, madalama

hinnataseme pärast ning samuit oluliste teeninduspuktide tõttu. Nõutud on ka merega piirnevad ja mere

lähedased piirkonnad, mille elamute väiksem nõudlus on tingitud kõrgemast hinnatasemest ja kohaliku

elanikkonna madalamast laenuvõimest.

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

H in

d , €

/m 2

Te h

in gu

te a

rv , t

k

Hiiumaa tehingute arv Hiiumaa keskmine hind Hiiumaa mediaanhind

Hiiu maakonna elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2016-2024 (22.07.2024 seisuga) aastate lõikes

15

Eksperthinnang nr. 123-24P

Hiiumaa laidudele on nõudlus väike eelkõige raskesti ligipääsetavuse ja oluliste teeninduspunktide

(kauplus, kool, lasteaed, tanklad jms) ja muu taristu puudumise tõttu.

Prognoos

Kinnisvara turg on käesolevaks hetkeks rahunenud, pakkumiste arv on kasvanud, mis hakkab ka juba

avaldama survet hindadele. Tehingute arv on vähenenud ja mõningates turusegmentides on näha hindade

langust. Prognoosime, et sama tendents kestab ning 2024.a I poolaastal on näha ka hindade langust ja

veelgi suuremat pakkumiste kasvu.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Keskmise või keskmisest kõrgema sissetulekuga leibkond, kes soovib suvitada väikesaartel.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab, kuna hooned on rahuldavas seisukorras, kinnistu on haljastatud põlispuudega, hea pääs merele. Ei rahulda, kuna kinnistule pigem keeruline ligi pääseda, ühendus Hiiumaaga paadiga, Hiiumaalt mandrile praamiga.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem arv lõppkasutajatest soovib ja keskmine arv on võimeline hinnatavat vara soetama.

Müügiperiood Müügiperiood on kuni 12 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve on suurenenud hindade mõningaseks korrektsiooniks allapoole.

Alternatiivsed kasutused Hindajate hinnangul puuduvad. Sobib eelkõige suvilana kasutamiseks.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Sarnaste varade pakkumiste arv on 20.

Pakkumishinnad Sarnaste varade pakkumishinnad jäävad vahemikku 27000 – 67000 € Allikas: www.kv.ee

Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised:

Asukoht Hoonestuse kirjeldus Hind, €

Niguli talu, Kõrgessaare, Hiiumaa vald,

Hiiumaa

Remonti vajavas seisukorras puitmaja, suletud netopind 50,4 m2, ahiküte, krunt 10062 m2.

64 000

Mona, Karuste, Saaremaa vald,

Saaremaa

Heas/ehitusjärgkses seisukorras puitmaja, suletud netopind 73.9 m², küte puudub, krunt 12175 m2.

49 900

Ritsu, Tõnija, Saaremaa vald,

Saaremaa

Remonti vajavas seisukorras puitmaja, suletud netopind ca 116 m2, Küte puudub, krunt 11997 m2.

32 000

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

16

Eksperthinnang nr. 123-24P

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud sarnastest piirkondadest:

Jrk Asukoht Tehingu aeg Hoone snp, m2 Hind, €/m2 Hind, € Lisainfo

1

Lääne maakond,

Vormsi vald, Diby küla. Ligipääs mandrilt

regulaarse praamiga

(võrdlemisi keskmise

suurusega saar),

kauplus 6,5km

raadiuses

15.11.2023 80,0 9785 20000

Ilmsel 1920 või 1930ndatel ehitatud 1-kordne puitmaja. Rahuldavas seisukorras. Hajaasustatud piirkond. Siseruumide seisukord on remonti vajav. Hoone suletud netopind 80,0 m². Hoones on elekter olemas, vesi puurkaevust, kuivkäimla, ahiküte. Kinnistu pindala on 9785 m². Kinnistul on saun, ait.

2

Hiiu maakond,

Hiiumaa vald, Tempa küla.

Ligipääs mandrilt

regulaarse praamiga

(võrdlemisi suur saar), kauplus ca

5km raadiuses

29.08.2023 46,1 11503 40000

1934 ehitatud 1-kordne puitmaja (pool kogu majast). Rahuldavas seisukorras. Hajaasustatud piirkond. Siseruumide seisukord on remonti vajav. Hoone suletud netopind 46,1 m². Hoones on elekter olemas, vesi lokaalne, kuivkäimla, ahiküte. Kinnistu pindala on 11503 m². Kinnistul on ait-kuur.

3

Hiiu maakond,

Hiiumaa vald, Laartsa küla.

Ligipääs mandrilt

regulaarse praamiga

(võrdlemisi suur saar), kauplus ca

2km raadiuses

29.08.2023 109,3 2058 45000

1920 ehitatud 1-kordne puitmaja. Rahuldavas seisukorras. Hajaasustatud piirkond. Siseruumide seisukord on remonti vajav. Hoone suletud netopind 109,3 m². Hoones on elekter olemas, vesi lokaalne, kuivkäimla, ahiküte. Kinnistu pindala on 2058 m². Kinnistul on pumbamaja, garaaž, kuur.

4

Pärnu maakond,

Kihnu vald, Rootsiküla.

Ligipääs mandrilt

regulaarse praamiga

(võrdlemisi suur saar), kauplus ca

3km raadiuses

28.04.2023 95,6 3981 55000

1917 ehitatud 1-kordne puit konstruktsioonidel maja (elamu- laut). Amortiseerunud seisukorras. Hajaasustatud piirkonnas. Siseruumide seisukord on amortiseerunud. Hoone suletud netopind 95,6 m². Hoones on elekter puudub, vesi puudub, kanalisatsioon puudub, ahiküte. Kinnistu pindala on 3981 m². Kinnistul abihoone puudub.

5

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Luguse küla.

Ligipääs mandrilt

regulaarse

26.01.2023 46,0 8201 30000

1948 ehitatud 1-kordne puitkonstruktsioonidel maja. Rahuldavas seisukorras. Hajaasustatud piirkonnas. Siseruumide seisukord on remonti vajav. Hoone suletud

17

Eksperthinnang nr. 123-24P

praamiga (võrdlemisi suur saar), kauplus ca

5km raadiuses

netopind 46,0 m². Hoones on elekter olemas, vesi lokaalne, kuivkäimla, ahiküte. Kinnistu pindala on 8201 m². Kinnistul abihoone puudub.

Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostajad on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on kasutus eelkõige suvilana

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud hinnatava kinnisasja turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste vara hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Turuväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad6

Valitud müügitehingud 1, 2 ja 3 sobivad eelkõige asukoha, hoone seisukorra, hoone suuruse, tehnosüsteemide poolest. Vajadusel oleme kasutanud kohandusi.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, kuna elukondliku varaga kaubeldakse turul lõpphinna alusel.

Võrdlusühik Tervikhind, kuna sarnaste varadega kaubeldakse tervikhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Ajalist kohandust on vaadeldaval perioodil rakendatud, kuna võrreldes november 2023 seisuga on hinnad ligikaudu -5% langenud, august 2023 seisuga on hinnad ligikaudu -10% langenud.

6 Müügitehingute tabel, p.3.5.

18

Eksperthinnang nr. 123-24P

Asukoht Enam hinnatud on hea infrastruktuuriga asukohas, keskustele lähemal paiknevad elamud. Samuti veekogu ääres paiknevad piirkonnad. Oluline on ka piirkonna maine, mürafoon, privaatsus jms.

Hoone seisukord Uuemad hooned on enam hinnatud, oluline on ka hoone materjalid, seisukord, energiatõhusus, tehnosüsteemid ja arhitektuur. Sarnaste varadega võrdlemisel vahe 5-40%.

Siseviimistluse seisukord Parema siseviimistlusega hooned on enam hinnatud. Hinnavahe erineva kvaliteediklassiga elamute vahel võib olla 5 – 45%.

Suletud netopind/ eluruumide pind, m2

Suurema suletud netopinnaga hooned on reeglina kõrgemas hinnaklassis, samuti on oluline hoone ruumiplaneering ja funktsionaalsus. Üle 200 m2 suurused hooned on turul vähem nõutud kõrgemate ülalpidamiskulude tõttu ja seega edasine pinna suurenemine ei anna olulist lisaväärtust. Kohandamisel on arvesse võetud eluruumide pinna osakaalu kogupinnast.

Kinnistu suurus, m2 Suurematel kinnistutel paiknevad hooned on kõrgemalt hinnatud, kuna annavad suurema privaatsuse. Kohandamisel on arvesse võetud piirkasulikkust ning võrdlusvarade tehinguhindu.

Hoone konstruktsioonid Kivimajad on turul enamhinnatud kui puitmajad. Vahe 5%-10%.

Tehnosüsteemid Enam hinnatud on kaasaegsed ja kuluökonoomsed tehnosüsteemid/küttelahendused.

Vesi, kanalisatsioon ja elekter

Tehnovõrkudega kinnistud on enam hinnatud. Mõju suurus turuväärtusele 5- 20%.

Abihooned Abihoonete olemasolu mõjutab hinnatav vara turuväärtust positiivselt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSVARAD

1 2 3

Tehingu hind (€)

juuli.24

20 000 40 000 45 000

m² hind, €: 250 268 412

Tehingu aeg nov.23 aug.23 aug.23

Ajaldamine -7% -10% -10%

Ajaldatud hind (€) 18 600 36 000 40 500

Asukoht Hiiu maakond, Hiiumaa vald,

Salinõmme küla, Hanikatsi välibaas.

ligipääs manrdilt/mandrile

kehvem (võrdlemisi väike laid), lisaks praamile on vaja

laiule paaditransporti, laiul

ei ole kauplust, apteek, ega muid

eluks vajalike asutusi, kaupluseni 15,5 km, millest ca

üle poole on paadisõit

Lääne maakond, Vormsi vald, Diby

küla. Ligipääs mandrilt regulaarse

praamiga (võrdlemisi

keskmise suurusega saar), kauplus

6,5km raadiuses

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Tempa küla.

Ligipääs mandrilt regulaarse praamiga

(võrdlemisi suur saar), kauplus ca 5

km raadiuses

Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Laartsa küla.

Ligipääs mandrilt regulaarse praamiga

(võrdlemisi suur saar), kauplus ca 2

km raadiuses

Parem Parem Parem

Kohandus -15% -20% -20%

Asukoht (mikro) Hajaasustatud piirkond

Hajaasustatud piirkond

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

19

Eksperthinnang nr. 123-24P

Hoone tüüp, seisukord

1932a 1-kordne puitmaja. Seisukord

rahuldav

Ilmsel 1920 või 1930ndatel ehitatud 1-kordne puitmaja.

Rahuldavas seisukorras

1934 ehitatud 1- kordne puitmaja.

Rahuldavas seisukorras

1920 ehitatud 1- kordne puitmaja.

Rahuldavas seisukorras

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Elamu siseruumide seisukord

Rahuldav Remonti vajav Remonti vajav Remonti vajav

Halvem Halvem Halvem

Kohandus 5% 5% 5%

Eluruumide pind/hoone suletud netopind (m²): 70,9/70,9

80,0/80,0 149,3/149,3 109,3/109,3

Samaväärne Suurem Suurem

Kohandus 0% -25% -15%

Tehnovõrgud

Elekter puudub, vesi salvkaevust,

välikäimla, ahiküte

Elekter olemas, vesi puurkaevust,

kuivkäimla, ahiküte

Elekter olemas, vesi lokaalne,

kuivkäimla, ahiküte

Elekter olemas, vesi lokaalne,

kuivkäimla, ahiküte

Parem Parem Parem

Kohandus -10% -10% -10%

Krundi suurus (m2) 10395 9 785 11503 2 058

Samaväärne Samaväärne Väiksem

Kohandus 0% 0% 10%

Abihoone

Laut-küün, heinaküün, paargu

Rahuldavas seisukorras saun, ait

(alla 20 m2)

Ait-kuur (alla 20m2), alla 20m2

amortiseerunud kuurid

Pumbamaja, garaaž, kuur

Halvem Halvem Halvem

Kohandus 5% 5% 5%

Summaarne kohandus -15% -45% -25%

Kohandatud hind (€) 15 810 19 800 30 375

Kohanduste absoluutväärtuste summa 42% 75% 75%

Osakaal lõpphinnas 1,00 0,40 0,30 0,30

Kaalutud hind (€) 21 377 6 324 5 940 9 113

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Tervikhindade kaalutud keskmise tulemusena hindame vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeval:

21 377 € ≈ 21 000 (kakskümmend üks tuhat) €.

Saadud tulemus on tavapärasest madalama täpsusklassiga (+/- 20%)

Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei

ole käibemaksuga maksustatavad.

20

Eksperthinnang nr. 123-24P

LISA 1 FOTOD

21

Eksperthinnang nr. 123-24P

22

Eksperthinnang nr. 123-24P

23

Eksperthinnang nr. 123-24P

24

Eksperthinnang nr. 123-24P

25

Eksperthinnang nr. 123-24P

26

Eksperthinnang nr. 123-24P

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

27

Eksperthinnang nr. 123-24P

LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE

28

Eksperthinnang nr. 123-24P

29

Eksperthinnang nr. 123-24P

30

Eksperthinnang nr. 123-24P

LISA 4 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

31

Eksperthinnang nr. 123-24P

32

Eksperthinnang nr. 123-24P

33

Eksperthinnang nr. 123-24P

LISA 5 RENDILEPINGU VÄLJAVÕTE

34

Eksperthinnang nr. 123-24P

35

Eksperthinnang nr. 123-24P

36

Eksperthinnang nr. 123-24P

37

Eksperthinnang nr. 123-24P

38

Eksperthinnang nr. 123-24P

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

Hiiumaa VV 12-12-2024.docx

Hiiumaa Vallavalitsus Meie: kuupäev vastavalt digitaalallkirja
[email protected] kuupäevale nr 3-1.1/2024/7481

Riigivara otsustuskorras tasuta võõrandamine
(Rehe ja Saarnaki välibaasi ning Hanikatsi välibaasi kinnisasjad)

Edastasite 28.11.2024 Kliimaministeeriumile Hiiumaa Vallavolikogu 21.11.2024 otsuse nr 215 „Eesti Vabariigi omandis olevate Rehe ja Saarnaki välibaasi ning Hanikatsi välibaasi kinnisasjade otsustuskorras tasuta võõrandamise taotlemine“. Kliimaministeerium saatis esitatud taotluse Riigimetsa Majandamise Keskusele (edaspidi RMK) menetlemiseks.

Tulenevalt RMK põhimääruse § 15 lg 2 punktist 10 saab RMK juhatus oma otsusega anda seisukoha riigivara valitsejale RMK valduses oleva vara võõrandamise otsustamiseks. Riigivara tasuta võõrandamise otsustamise pädevus on riigivara valitsejal – Kliimaministeeriumil. Edastame Teile RMK 11.12.2024 juhatuse otsuse nr 1-32/102 „Seisukoha andmine riigivara valitsejale RMK valduses oleva vara võõrandamise otsustamiseks“.

Vastavalt Keskkonnaministri 28.04.2010 määrusele nr 14 „Kliimaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 6 lg 1 p 6 alusel selgitab kinnisvara võõrandamise ettevalmistamise korraldaja välja kinnisvara hariliku väärtuse riigivaraseaduse § 46 lg 2 sätestatud korras.

RVS § 46 lõike 1 punkti 1 järgi koostab võõrandatava kinnisasja hariliku väärtuse hindamisaruande vastava kutsetunnistusega hindaja ning sama lõike punkti 2 järgi teeb ta seda arvestades vara hindamise head tava. RMK on vastavad hinnangud tellinud Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ-lt, kes on 01.07.2024 seisuga hinnanud kinnisasjade turuväärtused järgnevalt:
-Rehe 16 000 eurot;
-Saarnaki välibaas 31 000 eurot;
-Hanikatsi välibaas 21 000 eurot.

Tulenevalt keskkonnaministri 28.04.2010. a määruse nr 14 „Kliimaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 6 lõikest 4 palume teatada kirjalikult, kas olete nõus kinnisasjadele määratud väärtusega.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Karl Mänd
Kinnisvaraosakonna juhataja

Lisa: 1) RMK juhatuse 11.12.204 otsus nr 1-32/102 ;
2) Rehe kinnisasja eksperthinnang;
3) Saarnaki välibaasi kinnisasja eksperthinnang;
4) Hanikatsi välibaas kinnisasja eksperthinnang.

Ere Kaaristu
528 5345

Rehe Salinõmme küla Hiiumaa vald Hiiumaa.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

KARL KODU PNOEE-39904034240 2024-07-25 13:59:45

VIRGO LAANSOO PNOEE-37711154217 2024-07-25 14:03:06

Rehe Salinõmme küla Hiiumaa vald Hiiumaa.pdf

Eksperthinnang nr. 123-24P

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Salinõmme

küla, Rehe

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, reg. osa nr. 1159233 (Rehemaja, laut)

Väärtuse kuupäev

01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Turuväärtus

16 000 (kuusteist tuhat) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Karl Kodu

Kutseline hindaja

Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936

Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Laansoo

Kutseline hindaja 151728

Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Registreeritud eraekspert

Tel: +372 56677210

2

Eksperthinnang nr. 123-24P

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 6

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8

2.4 Elamu kirjeldus ........................................................................................................................... 10

2.5 Elamu konstruktsioonid .............................................................................................................. 10

2.6 Elamu siseviimistluse seisukord ................................................................................................. 11

2.7 Elamu tehnosüsteemid ............................................................................................................... 11

2.8 Abihooned................................................................................................................................... 11

2.9 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 11

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 12

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 12

3.2 Hiiumaa hoonestatud elamumaade turuülevaade ............................................................................ 13

3.2 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 15

3.3 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 16

3.4 Müügitehingud ............................................................................................................................ 16

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 17

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 17

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 18

4.3 Turuväärtuse hindamine ............................................................................................................. 18

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 21

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 25

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 27

Lisa 4 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 30

Lisa 5 Rendilepingu väljavõte ..................................................................................................................... 33

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 38

3

Eksperthinnang nr. 123-24P

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu (Rehemaja, laut)

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Salinõmme küla, Rehe

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 63902:001:0577

Kinnisasja registriosa nr 1159233

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnisasja pindala 3920 m²

Kinnisasja hoonestus Rehemaja, laut

Hoonete ehitisregistri kood Rehemaja 115011214, Laut 115011215

Hoonte suletud netopindala Rehemaja 110,3 m², Laut 87,9 m2

Hoonete üldine seisukord Rehemaja visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine

seisukord amortiseerunud. Samuti on Laut amortiseerunud.

Hindamistulemust nõjutada

võivad vastuolud andmetes

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Eesmärk Tehingu nõustamine

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Väärtuse kuupäev 01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus

Tellimusleping Tellimus kirjalikult e-posti teel 25.06.2024, tellija esindaja

Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist Ere Kaaristu

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse võib hinnata sarnaste varade jaoks

keskmiseks või keskmisest madalamaks ning müügiperioodi pikkuseks

väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud

turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Selle turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemus on tavapärasest madalama täpsusklassiga (+/- 20%)

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava

vara turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 16 000 (kuusteist tuhat) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

Karl Kodu

Kutseline hindaja

Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936

Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/

Virgo Laansoo

Kutseline hindaja 151728

Vara hindaja, tase 7

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Registreeritud eraekspert

Tel: +372 56677210

4

Eksperthinnang nr. 123-24P

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1)

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline nooremhindaja Karl Kodu

Ülevaatuse juures viibinud isik Aavo Urbel

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole

ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 05.07.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 23.07.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja erinevad

kaardirakendused

23.07.2024

Ehitisregistri väljavõte 05.07.2024

AS Regio Eesti kaart www.kaart.delfi.ee 23.07.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 23.07.2024

Kohapealne ülevaatus 01.07.2024

Rendileping 01.07.2024

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks

5

Eksperthinnang nr. 123-24P

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu on hindaja lähtnud eeldusest, et saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse

avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida.

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Salinõmme

küla, Rehe

Registriosa nr 1159233

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 63902:001:0577

Kinnistu pindala 3920 m²

Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 50%,

Elamumaa 25%, Kaitsealune maa 25%

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos Puuduvad

väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

6

Eksperthinnang nr. 123-24P

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad

Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

Maa-ameti kitsenduste

kaardi

järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Eksperthinnangu Lisas nr 4 on toodud kitsenduste kaart.

Üürilepingud Tähtaajaline rendileping olemas Marge Vähteri´iga. Tähtajaline rendileping

lõpeb 31.10.2024. Rentnik maksab Rendileandjale 300 € (sisaldab makse)

aastas. Kuna rendileping on lõppemas, siis negatiivne mõju turuväärtusele

puuudub.

Väljavõte lepingust on toodud eksperthinnangu Lisas nr 5

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine

Konkureerivad turupiirkonnad

Hiiumaa, Vormsi, teised suuremad ja väiksemad Eesti saared

Allikas: kaart.delfi.ee

7

Eksperthinnang nr. 123-24P

Mikroasukoht

Allikas: kaart.delfi.ee Iseloomustus Hinnatav vara asub Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Salinõmme külas,

Muhu saare ja Hiiumaa vahelisel alal – Saarnaki laiul, naabruses on metsamaad, haritavad maad, üksikelamud.

Haljastus Madalhaljastus ja kõrghaljastus

Juurdepääs Paadi sõidutee näidatud sinise joonega.

Rahuldav/kehvem, juurdepääs avalikult kasutatavalt Suuremõisa- Salinõmme teelt Salinõmme sadamasse, kust saab tellitud/isikliku paadiga Saarnaki laiule sõita. Laiul sõidukiga liiklemise teed puuduvad.

Allikas: Maa-ameti teerakenduse kaart

Müratase/liikluskoormus Hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas pole täpne müratase teada. Piirkonnas on olematu liikluskoormus/väike veesõidukite liiklus ja hindajale teadaolevalt puuduvad suured müraallikad.

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel hinnatav vara ei ole ohtlike käitiste alal.

Radoonirisk Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel hinnatav vara ei ole ohtlike käitiste alal.

8

Eksperthinnang nr. 123-24P

Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel paikneb vara paikneb madala radooniriskiga alal.

Allikas: Eesti radooniriski levialade kaardirakendus

Üleujutusrisk Hinnatav ala ei jää üleujutusriskiga alasse

Allikas: Maa-ameti üleujutusriski kaardirakendus (Maa-ameti üleujutusohu alade kaardirakendus (1x50 aastase esinemistõenäosus)

Soojussaared Soojussaared puuduvad

Parkimisvõimalus piirkonnas

Laiu kaldas paadi parkimise võimalused olemas. Autosõidukite parkimine puudub.

Kaugused Kauplus, kool, lasteaed Ühistransport

Kool ~ 12,5 km raadiuses. Lasteaed ~ 12,5 km raadiuses. Kauplus ~ 12,5 km raadiuses.

Ühistransport ~ 5,1 km raadiuses.

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan Hinnatav kinnistu on piiritletud sinise joonega

9

Eksperthinnang nr. 123-24P

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (23.07.2024)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase ristküliku kujuline kinnistu (kompaktne). Tasase relieefiga.

Parkimine Paadi parkimine on ranna kaldal võimalik. Sõiduki parkimine laiul puudub.

Hooned ja rajatised Rehemaja, laut

Haljastus Madalhaljastus, kõrghaljastus.

Piirded Olemas. Maakivi-puit piirded piiravad osaliselt kinnistut.

Üldplaneering Hinnatav vara paikneb kehtiva Pühalepa osavalla üldplaneeringu

(Pühalepa Vallavolikogu 29.12.2008 otsusega nr 334 kehtestatud Sarve-

Heltermaa-Salinõmme piirkonna osa üldplaneering) kohaselt laidude

sihtkaitsevööndis.

Üldplaneeringuga vastuolud puuduvad. Hindamisel arvestatakse olemasoleva hoonestusega.

10

Eksperthinnang nr. 123-24P

Detailplaneering Detailplaneering puudub.

2.4 Elamu kirjeldus1

Ehitusaasta Ilmselt 1920 või 1930ndatel aastatel ehitatud.

Ehitisregistri kood 115011214

Energiamärgis Määramata

Peamine kasutamise otstarve

Üksikelamu, suvila

Ehitus- ja kasutusload Elektroonilises registris kasutusel. Ehitus- ja kasutuslubade kohta andmed puuduvad

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 125,0 m²

Suletud netopind 110,3 m², millest elamispind 0,0 m²

Pinnaandmete vastavus ja vastuolud

Vastuolud puuduvad ja lähtume Ehitisregistri andmetest.

Ruumiplaneering

4 tuba/ruumi.

2.5 Elamu konstruktsioonid2

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Puit

Välisseina liik Puit

Katuse- ja vahelaed Puit

Katuse kate Roog/põhk

Välisviimistlus Vahelagede kandva osa

Uksed ja aknad Puitraamidel uksed, puitraamidel aknad

Põhikonstruktsioonide ja hoone üldine seisukord

Hoone visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine seisukord amortiseerunud.

1 Andmed ehitisregistrist, esitatud projektist ja visuaalsel ülevaatusel 2 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

11

Eksperthinnang nr. 123-24P

2.6 Elamu siseviimistluse seisukord3

Siseviimistlus Eluruumid San. ruumid

Põrandakatted Puit Puudub

Seinakatted Puit Puudub

Lagi Puit Puudub

Kohtkindel mööbel Köögimööbel puudub

Hinnang siseviimistluse üldisele seisukorrale

Siseviimistluse seisukord kokkuvõttes amortiseerunud.

2.7 Elamu tehnosüsteemid4

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

Küttesüsteem Kohtküte (ahi, pliit)

Signalisatsioon Puudub

Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon

Tehnosüsteemide seisukord

Hindajale teadaolevalt tehnosüsteemid puuduvad.

2.8 Abihooned

laut Ilmselt 1930ndatel ehitatud 1- kordne puitkonstruktsioonil laut, hoone seisukord on amortiseerunud. Ehitusalune pind 96,0 m². Suletud netopind 87,9 m².

2.9 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10).

Hindajate hinnangul ei ole hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid

(amortiseerunud väheväärtuslikud hooned) ja hindajate hinnangul on hinnatava vara kestlikkuse väärtus

negatiivne.

3 Andmed visuaalsel ülevaatusel 4 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

12

Eksperthinnang nr. 123-24P

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade5

PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt näeme käesoleva aasta teises pooles majanduse taaselavnemist. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega.

Rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus lõppeb prognoosi kohaselt selle aasta teises pooles. Esimeses kvartalis langus küll jätkus, kuid järjest enam hakkas ilmnema märke olukorra paranemisest. Seni enim kannatanud haru ja majanduse käekäigu seisukohalt väga kaaluka töötleva tööstuse tootmismahu vähenemistrend on lõppenud ning kaubaekspordi maht pöördus aasta alguses kasvule. Ettevõtete hinnang eksporditellimustele ja konkurentsivõimele välisturgudel on muutunud positiivsemaks, mistõttu jõuab ühes välisturgude oodatava väljumisega madalseisust kindlamale alusele ka Eesti ekspordi kasvuväljavaade. Lisaks piiriülesele kaubandusele panustab majanduskasvu ka suurenev sisenõudlus, seda peamiselt tänu inimeste ostujõu kosumisele ning tööturu vastupidavusele.

Paljud tingimused on muutunud majanduskasvu toetavamaks. Eksporti toetab soodsamaks muutunud vahetuskurss euro ja Skandinaavia valuutade vahel ning sealsed turudki on aasta alguses seni prognoositust kiiremini kosunud. Ettevõtete edenemist ja seeläbi ka majanduse kasvu tervikuna soodustavad veel ka odavnenud toormed, energia hinnalangus ja tarneprobleemide vähenemine. Tööjõukulude kiire kasv on rahunemas, mis võimaldab hinnakasvul ka edaspidi jätkata aeglustuval kursil.

Rahapoliitika pidurdav mõju majanduskasvule leeveneb. Euroopa Keskpanga nõukogu langetas viimasel rahapoliitilisel istungil intressimäärasid, mis turuootustel põhinevalt kajastus euribori languses juba varemgi. Intresside alanemine leevendab laenukulu nii majapidamiste kui ka ettevõtete jaoks ning mõjub majandusele turgutavalt. Samas on kiire hinnakasvu taandumine euroalal osutunud varem hinnatust inertsemaks, mistõttu oodatakse rahaturgudel küll edasist intresside alanemist, kuid varem arvatust aeglasemas tempos. Intressimäärade alanemine jätab laenukohustusega inimestele rohkem raha kätte ja loob paremad eeldused majapidamiste tarbimiskulutuste ning ettevõtete investeeringute kasvuks.

Ebakindlus on vähenenud, ent püsib endiselt suur. Ühest küljest on Eesti majanduse väljavaade selginenud, kuivõrd möödunud aastatel läbitud kriisidega kaasnenud ebaselgus on suures osas hajunud. Teisest küljest püsib prognoosidega seotud ebakindlus, mis on seotud kõrgendatud geopoliitiliste riskidega ja jätkuvast Venemaa sõjast Ukrainas. Tänavu toimuvad valimised enam kui 60 riigis, mis teevad sellest aastast valimisterohkeima aasta kogu ajaloos. Paratamatult on sellega seotud ka poliitiline määramatus ja teadmata on valimiste võimalik mõju majandusele nii globaalsel kui ka regionaalsel tasandil.

Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust erinevaks kujundada. Prognoosi koostamise ajaks teada olnud eelarvepoliitiline suund hoiab järgmistel aastatel eelarve puudujääki selgelt suuremana kui Euroopa reeglitega lubatud 3% SKPst. On tõenäoline, et edaspidi tehakse otsuseid, millega puudujääki vähendatakse ning riigi rahaline tugi majandusele ja selle kasvule väheneb. Sellise stsenaariumi tõenäosust kinnitab valitsuse heaks kiidetud jooksva aasta negatiivne lisaeelarve, mida käesolev prognoos paraku ei sisalda, sest lisaeelarve lõplik maht ja sisu polnud prognoosi valmimise ajaks kinnitatud. Samal põhjusel ei sisaldu selles prognoosis äsja vastu võetud otsus kehtestada automaks ning arvestada pole saanud järgmisi aastaid puudutavaid tõenäolisi, aga sisult ja mahult teadmata eelarvepoliitilisi otsuseid puudujäägi vähendamiseks. Võla kuhjumise ja suurenevate intressimaksete vältimiseks on riigieelarvedistsipliini taastamine aga ülimalt tähtis. Kuivõrd majanduskasv on hoogustumas, pole eelarvetugi majandusele enam ka senises ulatuses vajalik.

5 Allikad Eesti pank ja Statitikaamet, seisuga 14.06.2024.a