Reaalservituudi seadmine Mäemardi kinnisasjale

7. august 2024

Piiranguala ID 191130 väljavõte

Piirangu liik Reaalservituut

Nimetus Mäemardi (65301:013:0065) servituut

Piiranguala kirjeldus Juurdepääsu tagamine Kulli farm kinnisasjale (65301:013:0462)

Ruumikuju loomise kuupäev 13. juuni 2024

Õigusliku kehtivuse kuupäev

Pindala 1429m²

Asukoht Maapealne

Moodustusviis Digitud

Täpsusklass 4

Seisund Mustand

Lisa Maa-ameti peadirektori korraldusele "Reaalservituudi seadmine Mäemardi kinnisasjale"

Ruumikuju piir

Asub katastriüksustel:

Harju maakond, Rae vald, Kadaka küla, Mäemardi (65301:013:0065)

Piiranguala õigustatud kasutajad ehk valitsejad

Valitsejad puuduvad

Ruumianalüüs üksusele 65301:013:0065

Katastri andmed

Täisaadress Harju maakond, Rae vald, Kadaka küla, Mäemardi

Kinnistu number 12818502

Kogupindala -

Omandivorm Riigiomand

Sihtotstarve 1 MAATULUNDUSMAA 100%

Kattuvuse pindala

Ligikaudne suurus 1429m²

Reaalservituudi seadmine Mäemardi

kinnisasjale

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

DAVA Foods Estonia AS esitas 14.06.2024 Maa-ametile taotluse (täpsustatud 19.06.2024 ja

12.07.2024 e-kirjadega) reaalservituudi seadmiseks riigile kuuluvale Harju maakonnas Rae vallas

Kadaka külas asuvale Mäemardi kinnisasjale (katastritunnus 65301:013:0065, sihtotstarve

maatulundusmaa, pindala 27 477 m²), mille valitseja on Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

ning volitatud asutus Maa-amet. Reaalservituuti taotletakse tee rajamiseks ja juurdepääsu

tagamiseks DAVA Foods Estonia AS-ile kuuluvale Kulli farm kinnisasjale (katastritunnus

65301:013:0462, sihtotstarve tootmismaa, pindala 196 664 m2).

DAVA Foods Estonia AS tellimusel on OÜ Esprii koostanud DAVA Foods Estonia AS

juurdepääsutee projekti. Maa-amet nõustus 20.06.2023 kirjas nr 6-3/23/7100-6 projekti

lahendusega tingimusel, et projekti kooskõlastavad Rae ja Raasiku Vallavalitsused. Rae

Vallavalitsus on projekti kooskõlastanud 11.07.2024 e-kirjaga ning Raasiku Vallavalitsus

02.07.2024 kirjaga nr 4-6/862-1. Juurdepääsutee jaoks vajaliku kasutusala ulatus Mäemardi

kinnisasjal on ligikaudu 1429 m². Kasutusala on kantud piiratud asjaõiguste ruumiandmete

infosüsteemi (PARI) kasutusala ruumikuju tunnusega ID 191130.

Maakatastri andmete kohaselt jääb servituudi ala geoloogilise uuringu alale, kus tuleb arvestada

maapõueseadusest tulenevate piirangutega.

Maa-ameti poolt 02.08.2024 koostatud hindamisaruande kohaselt on Mäemardi kinnisasjale

seatava servituudi kasutustasu koos maamaksuga ümardatult 35 eurot aastas. Maa-amet tegi

09.08.2024 kirjaga nr 7-1/24/7908-4 Kulli farm kinnisasja omanikele ettepaneku määrata

Mäemardi kinnisasjale seatava servituudi kasutustasuks 35 eurot aastas ning edastas tutvumiseks

servituudi tingimused ja kasutusala asendiplaani. DAVA Foods Estonia AS nõustus 12.08.2024

kirjaga servituudi seadmisega riigi poolt pakutud tingimustel.

Reaalservituut seatakse Kulli farm kinnisasja (edaspidi valitsev kinnisasi) kasuks Mäemardi

kinnisasjale (edaspidi teeniv kinnisasi) juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks.

2. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 17 lõike 1 punkti 3 kohaselt võib anda riigivara kasutamiseks

otsustuskorras avalikku enampakkumist või valikpakkumist korraldamata. RVS § 19 lõike 1 alusel

otsustab riigivara kasutamiseks andmise riigivara valitseja. Regionaalministri 14.08.2023

käskkirjaga nr 128 volitati Maa-ameti peadirektorit esindama Regionaal- ja

Põllumajandusministeeriumi kui kinnisasja omanikku Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi

valitsemisel olevate kinnisasjade, mille valitseja volitatud asutus on Maa-amet, koormamisel

servituutidega juhul, kui kasutamiseks andmiseks ei ole vaja Vabariigi Valitsuse nõusolekut, sh

otsustama servituutide seadmise, muutmise ja lõpetamise ning koormatava kinnisasja kasuks

KORRALDUS

12. september 2024 nr 1-17/24/1797

2

asjaõiguste seadmise. RVS § 19 lõike 5 järgi ei ole kinnisasja otsustuskorras reaalservituudiga

koormamisel vajalik Vabariigi Valitsuse nõusolek.

Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lõige 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub

vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel.

AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks

selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil

kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse

teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituudi seadmisega

antakse valitseva kinnisasja igakordsele omanikule õigus kasutada teenival kinnisasjal

juurdepääsuteed. Reaalservituudi seadmiseks tuleb sõlmida valitseva kinnisasja ja teeniva

kinnisasja omanike vahel notariaalselt tõestatud asjaõigusleping, milles määratletakse

reaalservituudi sisu, selle seadmise ja teostamise tingimused ning teeniva kinnisasja servituudiga

koormamise ulatus.

Teeniva kinnisasja optimaalse kasutamise tagamiseks on mõistlik koormata kõigi ehitatavate ja

kasutatavate rajatiste omanike kasuks ainult optimaalselt vajalik maa-ala kinnisasjast. Sama

võimalikult väikese maa-ala koormamine erinevate kasutusõigustega on tagatud, kui piiratud

asjaõiguse omandajaga on sõlmitud kokkulepe, millega ta annab nõusoleku koormata vajadusel

sama servituudiala teiste sarnaste reaalservituutidega või tehnovõrkudega seotud servituutidega

ning nõustub kinnisasjale seatud servituutide kandmisega kinnistusregistriossa vastavasse jakku

ühele ja samale järjekohale. Selline kokkulepe kohustab AÕS § 183 alusel kõiki kasutusõiguste

omandajaid teostama oma õigusi viisil, mis vastab kõige enam kõigi õigustatud isikute huvidele.

Lisaks tagab selline kokkuleppe sõlmimine kasutusõiguse võimaluse ka teistele kinnisasjadele

juurdepääsu tagamiseks ning võimalikult väikese koormatuse erinevate kasutusõigustega, kui

samale kinnisasjale soovitakse edaspidi rajada tehnorajatisi.

Tuginedes AÕS § 179 lõikele 1 tagab servituudi alusel kasutatava tee korrashoiu kohustuse

kinnisasja omanik, kes vajab juurdepääsu oma kinnisasjale.

RVS § 18 lõige 1 sätestab, et riigivara antakse teisele isikule kasutamiseks vähemalt turupõhise

kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel

sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul.

Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt peab riigivara valitseja kasutuslepingus sätestama, et asjaga

seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised katab kasutaja proportsionaalselt kasutusõiguse

ulatusega, või arvestama nimetatud kuludega (antud juhul maamaks) kasutustasu kujundamisel.

Vastavalt RVS § 181 lõike 1 punktile 1 koostab kinnisasja kasututusse andmisel vastava

kutsetunnistusega hindaja turupõhise kasutustasu määramiseks hindamisaruande. RVS § 181

lõike 2 punkti 5 kohaselt võib kinnisasja koormamisel reaalservituudiga hindamisaruande

koostada sama paragrahvi lõike 1 punktis 1 sätestatud nõuet järgimata ja turupõhise kasutustasu

leida turuanalüüsi tulemusel või muudel põhjendatud alustel. Antud juhul on pooled jõudnud

kokkuleppele reaalservituudi asukohas ja tasus, mis katab ka servituudiala ulatusele vastava

maamaksu summa.

RVS § 20 lõike 1 kohaselt võib riigivara kasutamiseks anda tähtajatult või tähtajaliselt. Antud

juhul ei ole servituudi püsimise aega kinnisasjal teeservituudi seadmise hetkel võimalik

määratleda, mistõttu ei ole põhjendatud anda riigivara kasutamiseks tähtajaliselt. Samas peab riik

RVS § 20 lõike 2 kohaselt koormatava kinnisasja omanikuna jätma endale eelnimetatud sättes

nimetatud lepingu lõpetamise õiguse juhtudeks, kui vara osutub vajalikuks riigivõimu

teostamiseks või muul avalikul eesmärgil. Seega on põhjendatud seada juurdepääsu kasutamiseks

3

reaalservituut tähtaega määramata, jättes riigile õiguse lepingut igal ajal lõpetada, kui ilmneb mõni

eelnimetatud seaduses märgitud põhjustest.

RVS § 28 punkti 4 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud piiratud asjaõigusega koormamise

lepingus sätestama kokkuleppe, et piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise

kohustus kantakse valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri 3. jakku

reaalkoormatisena riigi kasuks. RVS § 28 punkti 5 järgi sätestab riigivara valitseja piiratud

asjaõigusega koormamise tasu kohta piiratud asjaõigusega koormamise lepingus kokkuleppe,

mille kohaselt võib piiratud asjaõiguse tasu muutmist nõuda kolme aasta möödudes piiratud

asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist. Tasu muutmise nõude

tagamiseks tuleb kanda vastav märge kinnistusraamatusse.

RVS § 63 lõikes 1 sätestatu kohaselt on riigivara valitseja kohustatud sätestama kasutuslepingus

tingimuse, mille alusel riigivara kasutamiseks andmisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub

kasutamisõiguse või vara omandaja. Seega tuleb nimetatud tingimus kehtestada ühe kasutusõiguse

andmise tingimusena.

3. OTSUS

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes RVS § 17 lõike 1 punktist 3, § 18 lõigetest 1 ja 5, §-st 181, § 19

lõikest 5, § 20 lõigetest 1 ja 2, § 21 lõike 1 punktidest 1 ja 3 kuni 6, § 26 lõigetest 1 ja 4, § 28

punktidest 4 ja 5, § 63 lõikest 1 ning kooskõlas AÕS § 156 lõikega 1, § 172 lõikega 1, § 179

lõikega 1, §-ga 183 ja Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega nr 22 „Kinnisasja erakorralise

hindamise kord“ ning regionaalministri 14.08.2023 käskkirjaga nr 128 otsustan:

3.1. seada reaalservituut Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi valitsemisel olevale Harju

maakonnas Rae vallas Kadaka külas asuvale Mäemardi kinnisasjale (kinnistu registriosa

nr 12818502, katastritunnus 65301:013:0065, riigi kinnisvararegistri objekti kood

KV10534, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 27 477 m²) DAVA Foods Estonia AS-ile

kuuluva Harju maakonnas Rae vallas Kadaka külas asuva Kulli farm kinnisasja (kinnistu

registriosa nr 13174602, katastritunnus 65301:013:0462, sihtotstarve tootmismaa, pindala

196 664 m2) igakordse omaniku kasuks;

3.2. reaalservituudi sisuks on teenivale kinnisasjale juurdepääsutee rajamine ja kasutamine

valitsevale kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks. Koormatava ala asukoht ja ulatus

Mäemardi kinnisasjal on näidatud piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemis

ruumiandmete tunnusega ID 191130, mille väljavõte on lisatud käesolevale korraldusele

(Lisa); 3.3. punktis 3.1 nimetatud kinnisasjale seatakse reaalservituut järgmistel tingimustel:

3.3.1. reaalservituut seatakse tähtajatult, jättes riigile õiguse lõpetada leping olukorras, kus

kasutamiseks antud riigivara on vajalik riigivõimu teostamiseks või muul avalikul

eesmärgil. Lepingu lõpetamine toimub asjaõigusseaduses sätestatud korras;

3.3.2. valitseva kinnisasja igakordne omanik kohustub teeniva kinnisasja koormamise eest

maksma perioodilist tasu kokku 35 (kolmkümmend viis) eurot aastas, mis kantakse

valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri 3. jakku reaalkoormatisena teeniva

kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Tasu maksmise kohustus algab piiratud asjaõiguse

kandmisega kinnistusraamatusse ja lõpeb vastava kande kinnistusraamatust kustutamisega.

Servituudi tasu makstakse arve alusel perioodiliselt kaks korda aastas, 1. juuliks ja 1.

jaanuariks, järgneva perioodi eest ette. Tähtajaks tasu mittemaksmise korral on riigivara

valitsejal õigus nõuda viivist 0,05% (null koma null viis protsenti) viivitatud summast iga

tasumisega viivitatud päeva eest kuni summa täieliku tasumiseni;

3.3.3. teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on turusituatsiooni muutumise korral õigus nõuda

tasu muutmist kolme aasta möödudes piiratud asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm

4

aastat pärast viimase tasu muutmist. Tasu muutmise nõude tagamiseks tuleb kanda märge

reaalkoormatisega samale järjekohale;

3.3.4. valitseva kinnisasja omanikul tekib õigus teeniva kinnisasja kasutamiseks pärast

notariaalse lepingu sõlmimist;

3.3.5. teeniva kinnisasja igakordsel omanikul ja teeniva kinnisasja õiguslikul alusel kasutajal on

õigus servituudiala kasutada tingimusel, et ta ei kahjusta servituudiala ega takista valitseva

kinnisasja omaniku õiguste teostamist;

3.3.6. riigi omandis oleva teeniva kinnisasja puhul kohustub valitseva kinnisasja omanik tagama

servituudiala hoolduse ning teeniva kinnisasja korrashoiu servituudiala ulatuses ning

kandma kõik sellega seotud kulud. Juhul, kui riik võõrandab teeniva kinnisasja

eraomandisse, siis eraomandis oleva teeniva kinnisasja puhul kohustuvad valitseva

kinnisasja omanik ja teeniva kinnisasja omanik tagama ühiselt servituudiala hoolduse ning

teeniva kinnisasja korrashoiu ühiselt kasutatava servituudiala ulatuses. Servituudiala

hoolduse ja korrashoiukulu kantakse valitseva kinnisasja omaniku ja teeniva kinnisasja

omaniku poolt vastavalt saadavale kasule, st et teeniva kinnisasja omanik kannab

servituudiala hoolduse ja korrashoiukulusid ühiselt valitseva kinnisasja omanikuga

ulatuses, mida teeniva kinnisasja omanik servituudialast kasutab;

3.3.7. valitseva kinnisasja omanik on kohustatud tee rekonstrueerimisest teavitama riiki kui

teeniva kinnisasja omanikku. Juurdepääsutee ehitus-, rekonstrueerimis- või parandustööde

tegemisel ei tohi vähendada riigivara väärtust ning eelnimetatud tööde tegemisel tuleb

järgida ehitamisele ja ehitisele kehtestatud nõudeid. Tee ehitamine tuleb teostada vastavalt

OÜ Esprii koostatud DAVA Foods Estonia AS juurdepääsutee projektile;

3.3.8. juurdepääsutee ehitus-, rekonstrueerimis- või parandustööde teostamisel kasutusõiguse alal

kohustub valitseva kinnisasja omanik kandma kõik ehitamisega seotud kulud ning

ehitamisel arvestama teenival kinnisasjal kehtivate kitsendustega;

3.3.9. kasvava metsa raadamiseks kasutusõiguse alas tuleb teavitada Maa-ametit ning seejärel

sõlmida kokkulepe Riigimetsa Majandamise Keskusega;

3.3.10. valitseva kinnisasja omanik kohustub teeniva kinnisasja omanikuga sõlmima kokkuleppe,

mille kohaselt võib teeniva kinnisasja omanik vajadusel koormata sama servituudiala teiste

reaalservituutidega või isiklike kasutusõigustega;

3.3.11. valitseva kinnisasja omanik kohustub andma tagasivõetamatu nõusoleku kinnistu jagamise

korral reaalservituudi ülekandmiseks selliselt, et reaalservituut jääb koormama vaid

kinnistut, kus asub kasutusala ja teistele kinnisasjadele reaalservituuti üle ei kanta;

3.3.12. valitseva kinnisasja omanik kohustub tasuma reaalservituudi seadmisega seotud notaritasu

ja riigilõivu kulud.

3.4. Reaalservituudi seadmise leping tuleb sõlmida kuue kuu jooksul arvates käesoleva

korralduse andmisest. Lepingu sõlmimise riigi nimel ning asjaõigusliku kokkuleppe

kandmise kinnistusraamatusse korraldab Maa-amet.

4. VAIDLUSTAMISVIIDE

Käesoleva korralduse peale on võimalik esitada vaie Maa-ametile haldusmenetluse seaduses

sätestatud tähtajal, tingimustel ja korras või kaebus halduskohtule halduskohtumenetluse

seadustikus sätestatud tähtajal, tingimustel ja korras. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits

peadirektor

Saata: DAVA Foods Estonia AS, Riigimetsa Majandamise Keskus