Eksperthinnang. Lodja jahimaja

Eksperthinnang nr. 121-24P

Aadress Pärnu maakond, Saarde vald, Lodja küla, Lodja jahimaja.

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, reg. osa nr. 4419006 (Lodja jahimaja, suurulukite töötlemise punkt, saun)

Väärtuse kuupäev

01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Turuväärtus

284 000 (kakssada kaheksakümmend neli tuhat) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

2

Eksperthinnang nr. 121-24P

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ....................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed ................................................................................................................ 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................ 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................................ 5

2.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 6

2.3 Maakasutus ................................................................................................................................. 9

2.4 Hoone kirjeldus(Jahimaja) ......................................................................................................... 10

2.5 Hoone konstruktsioonid(Jahimaja) ............................................................................................ 11

2.6 Hoone siseviimistluse seisukord (Jahimaja) ............................................................................. 11

2.7 Hoone tehnosüsteemid (Jahimaja) ........................................................................................... 11

2.8 Hoone kirjeldus (Suurulukite töötlemise punkt)......................................................................... 11

2.9 Hoone konstruktsioonid (Suurulukite töötlemise punkt) ............................................................ 12

2.10 Hoone siseviimistluse seisukord (Suurulukite töötlemise punkt) ............................................. 12

2.11 Hoone tehnosüsteemid (Suurulukite töötlemise punkt) ............................................................ 12

2.12 Abihooned ................................................................................................................................. 13

2.13 Vara kestlikkus .......................................................................................................................... 13

3 Turuülevaade ..................................................................................................................................... 13

3.1 Majandusülevaade .................................................................................................................... 13

3.1 Majutusasutused, Eesti siseturism 2024. a mai kuu lõpu seisuga............................................ 17

3.2 Turustatavuse analüüs .............................................................................................................. 18

3.3 Pakkumisinfo ............................................................................................................................. 18

3.4 Müügitehingud ........................................................................................................................... 19

4 Hindamine .......................................................................................................................................... 21

4.1 Vara parim kasutus ................................................................................................................... 21

4.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................................. 21

4.3 Turuväärtuse hindamine ........................................................................................................... 22

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 25

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 40

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 41

Lisa 4 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 46

Lisa 5 Rendilepingu väljavõte ..................................................................................................................... 50

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 58

3

Eksperthinnang nr. 121-24P

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnissi, reg. osa nr. 4419006 (Majutusasutus)

Aadress Pärnu maakond, Saarde vald, Lodja küla, Lodja jahimaja.

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 71102:001:0094

Kinnisasja registriosa nr 4419006

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnisasja pindala 3,79 ha

Katastriüksuse hoonestus Jahimaja, Suur ulukite töötlemise punkt, saun

Hoonete ehitisregistri kood 103031695, 120270676, 120270675

Hoonete suletud netopindala Jahimaja snp 245,0 m², suur ulukite töötlemise punkti snp 123,5 m², sauna snp 42,7 m².

Hoonete üldine seisukord Jahimaja on visuaalsel vaatlusel heas seisukorras. Suur ulukite töötlemise punkt on hea/rahuldavas seisukorras, saun on hea/rahuldavas seisukorras

Hindamistulemust nõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Eesmärk Tehingu nõustamine

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Väärtuse kuupäev 01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus

Tellimusleping Tellimus kirjalikult e-posti teel 25.06.2024, tellija esindaja Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist Ere Kaaristu

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse võib hinnata sarnaste varade jaoks keskmiseks ning müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 10%)

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 284 000 (kaks sada kaheksakümmend neli tuhat) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

4

Eksperthinnang nr. 121-24P

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1)

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline nooremhindaja Karl Kodu

Ülevaatuse juures viibinud isik Aavo Urbel

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 05.07.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 19.07.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja erinevad kaardirakendused

19.07.2024

Ehitisregistri väljavõte 05.07.2024

AS Regio Eesti kaart www.kaart.delfi.ee 19.07.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 19.07.2024

Kohapealne ülevaatus 01.07.2024

- -

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks

5

Eksperthinnang nr. 121-24P

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu on hindaja lähtnud eeldusest, et saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse

avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida.

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Pärnu maakond, Saarde vald, Lodja küla, Lodja jahimaja.

Registriosa nr 4419006

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 71102:001:0094

Kinnistu pindala 3,79 ha

Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 80%, Veekogude maa 20%

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos Puuduvad väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

6

Eksperthinnang nr. 121-24P

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Eksperthinnangu Lisas nr 4 on toodud kitsenduste kaart.

Üürilepingud Tähtajaline rendileping olemas Pärnumaa Rohevik OÜ-ga. Leping on sõlmitud tähtajalisena ja see lõpeb 30. aprillil 2025, kui pooled ei ole kokku leppinud lepingu punkti 1.3. kohaselt lepingu pikenemist. Hindajale teadaolevalt lepingut pikendatud ei ole. Tähtaajaline rendileping hinnatava vara turuväärtust ei mõjuta, kuna „Rendileandja võib Lepingu mõjuval põhjusel üles öelda teatades, sellest Rentnikule ette 6 (kuus) kuud“ ja leping lõpeb 2025. aprillis. Rentnik maksab Rendileandjale 1000 € (lisandub käibemaks) kuus. Lepingu tingimusi võib muuta Poolte kokkuleppel, välja arvatud juhul, kui Lepingu tingimuste muutmine on tingitud õigusaktidest. Lepingu muutmine ja täiendamine vormistatakse Lepingu lisana. Väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 5

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Pärnu maakonnas, Saarde vallas, Lodja külas. Konkureerivad turupiirkonnad

Pärnumaa, Pärnu linnast kaugemad piirkonnad

Allikas: kaart.delfi.ee

7

Eksperthinnang nr. 121-24P

Mikroasukoht

Allikas: kaart.delfi.eeIseloomustus Hinnatav vara asub Pärnu maakonnas, Saarde vallas, Lodja külas, Valga-

Uulu tee ja Lodja-Saunametsa teelt vahelisel alal, naabruses on üksikelamud, metsamaad, haritavad maad.

Haljastus Madalhaljastus ja kõrghaljastus

Juurdepääs Hea, juurdepääs avalikult kasutatavalt Lodja-Saunametsa tee

Allikas: Maa-ameti teerakenduse kaart

Müratase/liikluskoormus Hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas pole täpne müratase teada. Piirkonnas on väiksem/keskmine liikluskoormus ja hindajale teadaolevalt puuduvad suured müraallikad.

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel hinnatav vara ei ole ohtlike käitiste alal.

Radoonirisk Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel paikneb vara kõrge või väga kõrge radooniriski alal. Samas on radiooni riski ruutkaardilt näha, et lähipiirkonnas ida (aastal 2997) ja lääne (aastal 2003) suunal kõrgeid radiooni näite ei ole tuvastatud.

8

Eksperthinnang nr. 121-24P

Radiooni ruutkaart

Üleujutusrisk Üleujutusrisk puudub

Soojussaared Soojussaared puuduvad

Parkimisvõimalus piirkonnas

Kinnistul

Kaugused Kauplus Ühistransport

Kauplus ~ 5,21 km raadiuses. Ühistransport ~ 600 m raadiuses.

9

Eksperthinnang nr. 121-24P

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan Hinnatav kinnistu on piiritletud sinise joonega

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (19.07.2024)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase hulknurga kujuline kinnistu (kompaktne). Suhteliselt tasase relieefiga.

Parkimine Kinnistul või tänava ääres vaba parkimiskoha alusel. Parkimis- ja manööverdamisvõimalused on rahuldavad.

Hooned ja rajatised Lodja jahimaja, suurulukite töötlemise punkt, saun

Haljastus Madalhaljastus, kõrghaljastus, pingid, põlispuud, välikamin ja istumispaik.

Piirded Olemas. Metallist ja puidust piirded täielikult piiravad kinnistut.

Üldplaneering Hinnatav vara paikneb kehtiva Saarde valla üldplaneeringu (Saarde valla

üldplaneering on planeering algatati saarde Vallavolikogu otsusega nr 31,

12. aprillil 2006. a. ja kehtestati Saarde Vallavolikogu 30.01.2008 a.

otsusega nr 2.) kohaselt Reserveeritud puhkeala hoonete ehitamise

õigusega.

Üldplaneeringuga vastuolud puuduvad. Hindamisel arvestatakse olemasoleva hoonestusega.

10

Eksperthinnang nr. 121-24P

Detailplaneering Detailplaneering puudub.

2.4 Hoone kirjeldus1(Jahimaja)

Ehitusaasta 1906 (täielikult renoveeritud aastal 2005)

Ehitisregistri kood 103031695

Energiamärgis Määramata

Peamine kasutamise otstarve

Majutusasutus

Ehitus- ja kasutusload Ehitusluba nr. 63 (registrisse kantud), mille haldusakti kuupäev on 23.09.2004. (Ehitise rekonstrueerimine) Kasutusluba nr. 148 (registrisse kantud), mille haldusakti kuupäev on 13.09.2005. (Ehitise rekonstrueerimine)

Korruselisus 2

Ehitisealune pindala 187,4 m²

Suletud netopind 245,0 m²

1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

11

Eksperthinnang nr. 121-24P

Pinnaandmete vastavus ja vastuolud

Vastuolud puuduvad ja lähtume Ehitisregistri andmetest.

Ruumiplaneering

I korrus: elutuba, köök, 2 dušsiruum-wc, 2 magamistuba. II korrus: 4 magamistuba, 4 dušsiruum-wc, rõdu.

2.5 Hoone konstruktsioonid2(Jahimaja)

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Tellis, väikeplokk

Välisseina liik Tellis, väikeplokk

Katuse- ja vahelaed Puit

Katuse kate Katusekivi

Välisviimistlus Keraamiline tellis; puit

Uksed ja aknad Puitraamidel uksed, puitraamidel aknad

Põhikonstruktsioonide ja hoone üldine seisukord

Hoone visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine seisukord: hea

2.6 Hoone siseviimistluse seisukord3 (Jahimaja)

Siseviimistlus Ruumid San. ruumid

Põrandakatted Parkett Keraamiline plaat

Seinakatted Tapeet, värv Keraamiline plaat

Lagi Laeplaat, värv Värv

Kohtkindel mööbel Köögimööbel

Hinnang siseviimistluse üldisele seisukorrale

Hea/rahuldav

2.7 Hoone tehnosüsteemid4 (Jahimaja)

Veevarustus Lokaalne (puurkaev)

Kanalisatsioon Lokaalne

Elektrivarustus Võrk

Gaasivarustus Puudub

Küttesüsteem Lokaalküte (maaküte, kaminaküte) Signalisatsioon Puudub

Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon

Tehnosüsteemide seisukord

Hindajale teadaolevalt tehnosüsteemid töökorras. Tehnosüsteemid on kogu kompleksil ühiselt kasutusel. Rentniku ja ülevaatuse juures viibinud isiku sõnul maaküte aega-ajalt talvel ei küta kogu kompleksi täielikult soojaks. Tehnosüsteemid vajavad jooksvalt tavapäraseid hooldustöid.

2.8 Hoone kirjeldus5 (Suurulukite töötlemise punkt)

Ehitusaasta 2005

Ehitisregistri kood 120270676

Energiamärgis Määramata

Peamine kasutamise otstarve

Valdavalt kasutatakse laopinnana, osaliselt elamispinnana.

Ehitus- ja kasutusload Ehitusluba nr. 61 (registrisse kantud), mille haldusakti kuupäev on 22.09.2004. (ehitise püstitamine) Kasutusluba nr. 136 (registrisse kantud), mille haldusakti kuupäev on 01.09.2005. (Ehitise püstitamine)

2 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 3 Andmed visuaalsel ülevaatusel 4 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 5 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

12

Eksperthinnang nr. 121-24P

Korruselisus 2

Ehitisealune pindala 198,6 m²

Suletud netopind 123,5 m²

Pinnaandmete vastavus ja vastuolud

Vastuolud puuduvad ja lähtume Ehitisregistri andmetest.

Ruumiplaneering

I korrus: elutuba, köök, 2 dushiruum-wc. Endised uluki töötlemise ruumid, hetkel kasutusel laoruumidena. II korrus: magamistuba, wc.

2.9 Hoone konstruktsioonid6 (Suurulukite töötlemise punkt)

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Puit

Välisseina liik Puit

Katuse- ja vahelaed Puit

Katuse kate Plekk

Välisviimistlus Puit

Uksed ja aknad Alumiiniumraamidel uksed, plastraamidel pakettaknad

Põhikonstruktsioonide ja hoone üldine seisukord

Hoone visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine seisukord: hea

2.10 Hoone siseviimistluse seisukord7 (Suurulukite töötlemise punkt)

Siseviimistlus Ruumid San. ruumid

Põrandakatted Keraamiline plaat, puit, linoleum Keraamiline plaat

Seinakatted Puit, värv, plekk Keraamiline plaat

Lagi Värv, plekk Värv

Kohtkindel mööbel Köögimööbel

Hinnang siseviimistluse üldisele seisukorrale

Hea/rahuldav.

2.11 Hoone tehnosüsteemid8 (Suurulukite töötlemise punkt)

Veevarustus Lokaalne (puurkaev)

Kanalisatsioon Lokaalne

Elektrivarustus Võrk

Gaasivarustus Puudub

Küttesüsteem Lokaalküte (maaküte, kaminaküte) Signalisatsioon Puudub

Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon

Tehnosüsteemide seisukord

Hindajale teadaolevalt tehnosüsteemid töökorras. Tehnosüsteemid on kogu kompleksil ühiselt kasutusel. Rentniku ja ülevaatuse juures viibinud isiku sõnul maaküte aega-ajalt talvel ei küta kogu kompleksi täielikult soojaks. Tehnosüsteemid vajavad jooksvalt tavapäraseid hooldustöid.

6 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 7 Andmed visuaalsel ülevaatusel 8 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

13

Eksperthinnang nr. 121-24P

2.12 Abihooned9

Saun (saunamaja) 2005 a ehitatud. Järve ääres asuv puitkonstruktsioonil saun, kivi katus. Heas/rahuldavas seisukorras. Ehitusalune pind ehitusregistris märgitud 94.7 m2. Snp ca 42,7 m2. Saunamajal maaküte, lokaalne vesi ja kanalisatsioon.

2.13 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10).

Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja

hindajate hinnangul on hinnatava vara kestlikkuse väärtus positiivne.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade10

PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt näeme käesoleva aasta teises pooles majanduse taaselavnemist. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega.

Rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus lõppeb prognoosi kohaselt selle aasta teises pooles. Esimeses kvartalis langus küll jätkus, kuid järjest enam hakkas ilmnema märke olukorra paranemisest. Seni enim kannatanud haru ja majanduse käekäigu seisukohalt väga kaaluka töötleva tööstuse tootmismahu vähenemistrend on lõppenud ning kaubaekspordi maht pöördus aasta alguses kasvule. Ettevõtete hinnang eksporditellimustele ja konkurentsivõimele välisturgudel on muutunud positiivsemaks, mistõttu jõuab ühes välisturgude oodatava väljumisega madalseisust kindlamale alusele ka Eesti ekspordi kasvuväljavaade. Lisaks piiriülesele kaubandusele panustab majanduskasvu ka suurenev sisenõudlus, seda peamiselt tänu inimeste ostujõu kosumisele ning tööturu vastupidavusele.

Paljud tingimused on muutunud majanduskasvu toetavamaks. Eksporti toetab soodsamaks muutunud vahetuskurss euro ja Skandinaavia valuutade vahel ning sealsed turudki on aasta alguses seni prognoositust kiiremini kosunud. Ettevõtete edenemist ja seeläbi ka majanduse kasvu tervikuna soodustavad veel ka odavnenud toormed, energia hinnalangus ja tarneprobleemide vähenemine. Tööjõukulude kiire kasv on rahunemas, mis võimaldab hinnakasvul ka edaspidi jätkata aeglustuval kursil.

9 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 10 Allikad Eesti pank ja Statitikaamet, seisuga 14.06.2024.a.

14

Eksperthinnang nr. 121-24P

Rahapoliitika pidurdav mõju majanduskasvule leeveneb. Euroopa Keskpanga nõukogu langetas viimasel rahapoliitilisel istungil intressimäärasid, mis turuootustel põhinevalt kajastus euribori languses juba varemgi. Intresside alanemine leevendab laenukulu nii majapidamiste kui ka ettevõtete jaoks ning mõjub majandusele turgutavalt. Samas on kiire hinnakasvu taandumine euroalal osutunud varem hinnatust inertsemaks, mistõttu oodatakse rahaturgudel küll edasist intresside alanemist, kuid varem arvatust aeglasemas tempos. Intressimäärade alanemine jätab laenukohustusega inimestele rohkem raha kätte ja loob paremad eeldused majapidamiste tarbimiskulutuste ning ettevõtete investeeringute kasvuks.

Ebakindlus on vähenenud, ent püsib endiselt suur. Ühest küljest on Eesti majanduse väljavaade selginenud, kuivõrd möödunud aastatel läbitud kriisidega kaasnenud ebaselgus on suures osas hajunud. Teisest küljest püsib prognoosidega seotud ebakindlus, mis on seotud kõrgendatud geopoliitiliste riskidega ja jätkuvast Venemaa sõjast Ukrainas. Tänavu toimuvad valimised enam kui 60 riigis, mis teevad sellest aastast valimisterohkeima aasta kogu ajaloos. Paratamatult on sellega seotud ka poliitiline määramatus ja teadmata on valimiste võimalik mõju majandusele nii globaalsel kui ka regionaalsel tasandil.

Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust erinevaks kujundada. Prognoosi koostamise ajaks teada olnud eelarvepoliitiline suund hoiab järgmistel aastatel eelarve puudujääki selgelt suuremana kui Euroopa reeglitega lubatud 3% SKPst. On tõenäoline, et edaspidi tehakse otsuseid, millega puudujääki vähendatakse ning riigi rahaline tugi majandusele ja selle kasvule väheneb. Sellise stsenaariumi tõenäosust kinnitab valitsuse heaks kiidetud jooksva aasta negatiivne lisaeelarve, mida käesolev prognoos paraku ei sisalda, sest lisaeelarve lõplik maht ja sisu polnud prognoosi valmimise ajaks kinnitatud. Samal põhjusel ei sisaldu selles prognoosis äsja vastu võetud otsus kehtestada automaks ning arvestada pole saanud järgmisi aastaid puudutavaid tõenäolisi, aga sisult ja mahult teadmata eelarvepoliitilisi otsuseid puudujäägi vähendamiseks. Võla kuhjumise ja suurenevate intressimaksete vältimiseks on riigieelarvedistsipliini taastamine aga ülimalt tähtis. Kuivõrd majanduskasv on hoogustumas, pole eelarvetugi majandusele enam ka senises ulatuses vajalik.

3.2 Pärnumaa hoonestatud elamumaade turuülevaade

Järjekordsetest kriisidest räsitud aasta viis kinnisvaraturu tehingute arvu ja koguväärtuse 2023. aastal

langusesse. Eesti kinnisvaraturul toimus 2023. aastal kokku 51 110 võõrandamistehingut, millest 40 585

olid ostu-müügitehingud. 2022. aastaga võrreldes vähenes tehingute arv 2023. aastal 16%, sh

ostumüügitehingute arv 19%. Vähenenud nõudlus mõjutas ka kinnisvaraturul kaasatud rahalise kapitali

kogumahtusid ning ka hinnatasemed on vähenenud nõudluse taustal langenud. Tehingute koguväärtus

vähenes võrreldes 2022. aastaga 15% võrra, olles 5,0 miljardit eurot. Võrdluseks oli 2021. aastal tehtud

kinnisvaratehingute koguväärtus rekordilised ligi 6 miljardit eurot ning veel varasem rekord pärineb 2006.

aastast, mil kinnisvaraturu käive oli 4,7 miljardit eurot. Tehingute koguväärtus on 2021 aastaga võrreldes

langenud 17%. Siiski püsivad nii tehingute koguarv kui ka koguväärtus kõrgemal kui seda olid vastavad

näitajad 2020. aastal.

15

Eksperthinnang nr. 121-24P

2023. aastal toimus enim tehinguid korteriomanditega (55,1%) ning kinnisasjade osakaal koguarvust

vähenes mõnevõrra (44,4%). Seejuures oli hoonestusõiguste osakaal väga väike (0,42%). Nii

korteriomanditega kui ka kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 16% ja 18%.

Vähenenud tehingute taustal langes korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus aastaga 0,31 miljardit

eurot. Kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus aga langes aastaga 0,53 miljardit eurot ning

langusesse panustasid enim elamumaa sihtotstarbega kinnisasjad. Hoonestamata elamumaa

mediaanhinnad varieerusid 2022. aastal maakondade lõikes oluliselt. Kui Võru, Jõgeva ja Põlva

maakonnas oli tehingute mediaanhind ligi 11 000 eurot, siis Harju maakonnas oli sama näitaja koguni ligi

90 000 eurot. Haritava maa hektari mediaanhind oli 2022. aastal 5183 eurot, mis on neljandiku võrra

kõrgem kui 2021. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2022. aastal Tartu ja Põlva maakonnas, kus

hektari hind oli vastavalt 6170 ja 6110 eurot. Kasvava metsaga metsamaade mediaanhinnaks terves Eestis

oli ligi 7300 eurot hektari kohta.

Hoonestatud elamumaa

Nõudlus elamute järele oli eelmisel aastal tõusutrendis. Enimhinnatud on siiski suured, mere või jõega

piirnevad kinnistud, millel asuvad hooned on heas seisukorras ja mis ei vaja olulisi investeeringuid ning

mille ülalpidamiskulud on madalad. Küttelahenduse osas eelistatakse mugavat ja ökonoomset ning

kaasaegset lahendust.

Viimase aastaga on eriti hinda tõusnud maapiirkondades olevad kinnistud, nii hoonestatud elamute või

suvilatega, samuti hoonestamata kinnistud. Pakkumiste arv on stabiliseerunud.

Remonti vajavaid ning vee- ja kanalisatsioonisüsteemita elamuid hinnatasemega kuni 40 000 € ostetakse

pigem sobiva asukoha tõttu. Keeruline on ostjat leida keskustest kaugemal asuvatele elamutele, mille

hinnatase on üle 80 000 €. Kõrgemat hinda on nõus ostjad maksma veekogu äärsete kinnistute puhul.

Maamajade puhul annavad tugevate konstruktsioonidega kõrvalhooned olulise lisaväärtuse. Valdadesse

elamu ostjateks on pigem privaatsust hindavad inimesed, kellel on olemas sõiduvahendid. Enamasti

soovitakse osta elamut suurematest linnadest kuni 15 km kaugusele, kuid infrastruktuurielemendid võiksid

asuda elukohale siiski lähemal (lasteaiad, koolid). Enim tehingud on teostatud siiski linna lähedal

paiknevates elamupiirkondades.

Samuti on kõrgemate hindadega ka mereäärsed või muude veekogude äärsed elamud/suvilad. Kallimad

kinnistud paiknevad Pärnus/Pärnu lähiümbruses ning mereäärsetes külades.

Tuginedes Maa-ameti tehinguinfole ja Lahe Kinnisvara andmebaasidele on elamute müügihinnad Pärnu

linnas viimasel poolaastal järgmised:

Elamu seisukord Müügihind, €

Remonti vajav

Puudub wc ja pesuruum, viimistluselemendid rikutud ja vajavad kohest välja

vahetamist 80 000-100 000

Rahuldav

Algupärane viimistlus või vahetatud üksikud viimistluselemendid 100 000-120 000

Hea

Keskmises seisukorras, teostatud jooksvalt remonti, kasutatud keskmise

hinnaklassi materjale, ahiküte või lokaalne keskküte 120 000-150 000

Väga hea (renoveeritud) 150 000-180 000

16

Eksperthinnang nr. 121-24P

viimistlus on hiljuti uuendatud (mitte üle 5a tagasi), kasutatud on keskmise ja

osaliselt keskmisest kõrgema hinnaklassi materjale, enamasti lokaalne

keskküte või maaküte

Uus

Enamasti ökonoomse küttelahendusega, enamasti kuni 10a tagasi ehitatud,

uuselamupiirkonna hooned alates 180 000

Müügiperiood Pärnu linnas asuval elamul on kuni 6 kuud. Kõrgema hinnaklassiga elamu müügi korral peab

arvestama aastase perioodiga. Linna ostavad maja pigem väiksemate lastega pered, kes soovivad

elukorralduse hoida võimalikult lihtsana – lapsed saavad jala koolist koju ja huviringidesse.

Tehtud tehinguid analüüsides võib järeldada, et kasvanud on pigem elamiskõlblike ja kaasajastatud

elamute hinnad. Remonti vajavate ja kohest investeeringut vajavate elamute hinnad ei ole kasvanud ja

nende kasvu ka ei prognoosi. Eelkõige seetõttu, et laenutagatisel finantseerimine osutub problemaatiliseks.

Joonis 1. Pärnu linna ja maakonna hoonestatud elamumaa tehingute arvu, keskmise ja mediaanhinna

muutus ajavahemikul 2015 – 2024 kvartalite lõikes

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Pärnu linnas on enim nõutud piirkonnad Rääma, eelkõige madala hinna ja Kesklinna läheduse tõttu, ning

Raeküla, samuti madalama hinnataseme pärast. Järgnevad Kesklinna piirkond, mille elamute väiksem

nõudlus on tingitud kõrgemast hinnatasemest ja kohaliku elanikkonna madalamast laenuvõimest, ning

Vana-Pärnu piirkond, kuna sealne elamufond on väike.

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

200 000

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Te h

in gu

te h

in d

, €

Te h

in gu

te a

rv , t

k

Pärnu linna ja maakonna (v.a Pärnu linn) hoonestatud elamumaa tehingute arv, mediaan ja keskmine hind aastatel

2014-2024 kvartalite lõikes

Tehingute arv Pärnu linnas tehingute arv maakonnas (v.a Pärnu linn)

Pärnu linna keskmine hind Pärnu linna mediaanhind

17

Eksperthinnang nr. 121-24P

Prognoos

Kinnisvara turg on käesolevaks hetkeks rahunenud, pakkumiste arv on kasvanud, mis hakkab ka juba

avaldama survet hindadele. Tehingute arv on vähenenud ja mõningates turusegmentides on näha hindade

langust. Prognoosime, et sama tendents kestab ning 2024.a I poolaastal on näha ka hindade langust ja

veelgi suuremat pakkumiste kasvu.

3.1 Majutusasutused, Eesti siseturism 2024. a mai kuu lõpu seisuga11

Statistikaameti andmetel peatus 2024. aasta mais majutusettevõtetes üle 293 000 turisti, mida on 11% rohkem kui aasta varem samal ajal. Suurenes nii sise- kui ka välisturistide arv.

Mais külastas Eesti majutusettevõtteid 163 000 välis- ja 130 000 siseturisti. Eelmise aasta sama kuuga võrreldes oli välisturiste 16% ja siseturiste 5% rohkem.

Statistikaameti juhtivanalüütik Helga Laurmaa tõdes, et mais küll välisturistide arv võrreldes eelmise aastaga

kasvas, aga kriisieelsele 2019. aasta maile jäi veel 23%-ga alla. „Positiivne on aga see, et siseturiste on jällegi 18% rohkem kui tol ajal,“ selgitas Laurmaa. Kõige rohkem saabus turiste naaberriikidest – Soomest ligi 62 000 ja Lätist 19 000. Saksamaalt reisis Eestisse 11 000, Leedust 7000 ja Rootsist ning Poolast kummastki 4500 inimest. Võrreldes eelmise aasta maiga saabus Saksamaalt 50%, Suurbritanniast 20%, Poolast ja Leedust kummastki 6% ning Lätist 5% rohkem turiste. Rootsi turiste oli 2% vähem kui mullu mais. Kolm neljandikku välisturistidest oli puhkusereisil ning 19% tööreisil. Suurem osa välisturiste (72%) eelistas ööbida Harju maakonnas, järgnesid Pärnu (11%), Tartu (7%), Saare (3%) ja Ida-Viru maakond (2%). Siseturistidest 69% märkis oma reisi eesmärgiks puhkuse ja 23% töö. Kõige enam peatus siseturiste Harjumaal (32%), järgnesid Pärnumaa (14%), Tartumaa (11%), Ida-Virumaa (9%) ja Saaremaa (7%). Turistid jäid majutusettevõtetesse kokku 542 900 ööks, neist 222 400 oli siseturistide ja 320 500 välisturistide ööbimisi. Mais said külastajad peatuda 1038 majutuskohas. Turistide kasutuses oli 22 000 tuba ja 52 000 voodikohta, täidetud oli 47% tubadest. Ööpäev maksis majutusettevõttes keskmiselt 49 eurot inimese kohta, mis oli sama kallis kui 2023. aasta mais, aga 14% kallim kui kriisieelsel 2019. aasta mail. Harjumaal maksis ööpäev inimese kohta 55 eurot, Tartumaal 52 eurot, Ida-Virumaal 44 eurot, Pärnumaal 42 eurot ja Saaremaal 37 eurot.

11 Pärnu maakonna näol on tegemist hooajaliselt (suveaeg) toimiva majutusteenusena, toome välja turuülevaate, mille graafik näitab ka turu sessoonsust, andmed kuni 2024 a mai kuu lõpp.

18

Eksperthinnang nr. 121-24P

Allikas: Statistikaamet

Prognoos: Pandeemia mõju majandusele s.h turismisektorile on olnud väga tugev. Võrreldes eelnevate aastatega on

välisturism suurenenud, kuid ei ole veel saavutanud pandeemiaeelset taset. Samas on välisturistide

osakaal suurenemas. Tulenevalt sesoonsusest on kõige aktiivsemad perioodid juunist-augustini.

Prognoosime peale madalhooaja lõppu (alates mai lõpust) turismi taastumist pandeemiaeelsele tasemele.

3.2 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Peamiselt kõrgema sissetulekuga leibkond/ettevõte, kes soovib tegelede majutusteenuse pakkumisega või eraisikud, kes soovivad kinnistut kasutada elamiseks või suvilana.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Valdavalt rahuldab, kuna hooned on heas seisukorras, kinnistu on haljastatud põlispuudega, kinnistul on veekogu ja olemas on piisavalt privaatsust.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Pigem keskmine arv lõppkasutajatest soovib ja väiksem arv on võimeline hinnatavat vara soetama.

Müügiperiood Müügiperiood on kuni 12 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve on suurenenud hindade mõningaseks korrektsiooniks allapoole.

Alternatiivsed kasutused Hindajate hinnangul on alternatiivsed kasutused olemas ja kinnistut võimalik kasutada aastaringseks elamisek selamuna või suvemajana.

3.3 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Sarnaste varade pakkumiste arv on alla 10-ne.

Pakkumishinnad Sarnaste varade pakkumishinnad jäävad vahemikku 190000 – 330000 €, olenevalt hoonete arvust, suletud netopindalast, seisukorrast, kinnistu suurusest ja funktsionaalsusest.

19

Eksperthinnang nr. 121-24P

Allikas: www.kv.ee

Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised:

Pilt Asukoht Pakkumishind,

€

Kinnistu pindala,

m²

Hoone snp, m²

Lisainfo

Ikla motell, Ikla küla,

Häädemeest e vald, Pärnu

maakond

289 000 ehk ca 368 €/m2 hoone pinna

kohta

12048

785,8

Kinnistul asub 1998 aastal ehitatud heas/rahuldavas seisukorras majutushoone. Siseviimistlus rahuldav. Hostelis on kokku 20 kahe- ja kolmetoalist numbrituba ning jagatud WC-d ja duširuumid. Hoovimajas on tantsu- ja kaminasaal, grillinurk maja ees ning seminariruum. Vesi ja kanalisatsioon tsentraalsed. Kohtküte (katel ja soojuspump)

Kalda 3a, Vändra, Põhja-

Pärnumaa vald,

Pärnumaa

190 000 ehk ca 300 €/m2 hoone pinna

kohta

2652 634,1

Kinnistul asub 1900 (rekonstrueeritud 2005) aastal ehitatud heas seisukorras majutushoone. Siseviimistlus heas seisukorras. 12 numbrituba. Vesi ja kanalisatsioon tsentraalsed. Lokaalne pelletküte.

Raketi, Penu küla,

Häädemeest e vald, Pärnu

maakond

330 000 ehk ca 1235 €/m2 hoone pinna

kohta

6238

267.3

(2 hoonet

)

Kinnistul asub 2005a rekonstrueeritud heas seisukorras majutushooned. Siseviimistlus heas seisukorras. 9 numbrituba. Vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Lokaalne maaküte.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.4 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud sarnastest piirkondadest:

Jrk Asukoht Tehingu aeg Hoone snp, m2 Hind, €/m2 Hind, € Lisainfo

1

Pärnu maakond, Tori vald, Taali küla,

Mõisa tee X

11.04.2024 334,2 898 300000

Hajaasustatud piirkond, looduslähedane paik. Kinnistu piirneb jõega. Ca 1870.a (rekonstrueerimisega alustatud juba 2007, kasutusluba 2022) ehitatud 2- kordne maakivi/kivi konstruktsioonidel endine mõisa abihoone tall-tõllakuur rahuldavas seisukorras. Madal- ja kõrghaljastus, põlispuud, paekivist ja puidust piirded. Säilitatud vana hoone

20

Eksperthinnang nr. 121-24P

loodusliku kivi vundamnedi müürid. Hoone suletud netopind 334,2 m2. Hoone on rahuldava funktsionaalsusega, 5 magamistuba, 1 dušsiruum- wc, saun. Siseruumide seisukord on hea/ehitusjärgus. Kinnistu pindala 15644 m2. Lokaalküte (maaküte), lokaalne veevarustus (puurkaev) ja kanalisatsioon. Abihooneteks 2/2 kinnistul ajaloolised ait ja laut (ei ole majutushoonetena kasutusel).

2

Pärnu maakond, Pärnu linn,

Paikuse alev, Jõekalda tee

X

14.02.2023 315,3 1824 575 000

Hajaasustatud piirkond, looduslähedane paik. Kinnistu piirneb ühiskasutatava maaga, millelt hea ligipääs jõele. Kinnistul on ka väike tiik. 2 põhihoonet. Ca 1990.a (rekonstrueeritud 2009) ehitatud 2-kordsed puit konstruktsioonidel puhkehooned, heas seisukorras. Madal- ja kõrghaljastus, väliterrass, võrkpalli väljak, puitpiirded. Hoone suletud netopind 315,3 m2. Hoone on parema funktsionaalsusega, peamajas 5 magamistuba, 11 magamistuba teises hoones. dušsiruum-wc igas toas olemas, saunakompleks. Siseruumide seisukord on hea. Kinnistu pindala 8977 m2. Lokaalküte (autonoomne õhk- vesi keskküte), tsentraalne vesi ja lokaalne kanalisatsioonilahendus). Kuur (ei kajastus ehitusregistris, maa-ameti kaardilt mõõdetuna ca 137 m2).

3

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Märjamaa

alev, Pärnu mnt X

dets.22 508,6 590 300000

Tihedas elamupiirkonnas. Veekogu ei ole. 1930a ehitatud (2007 saanud renoveeritud) 2- kordne kivist konstruktsioonidel hoone heas/rahuldavas seisukorras. Madal- ja kõrghaljastus, terrass, metallpiirded. Hoone suletud netopind 508,6 m2. Hoone on hea funktsionaalsusega, 8 magamistuba, igas toas eraldi wc-dušsiruum. Siseruumide seisukord on hea. Kinnistu pindala 3626 m2. Lokaalküte (põrandaküte, õhksoojuspump), tsentraalne vesi ja kanalisatsioon. Majandushoone (snp 206,1 m2, ei ole kasutusel

21

Eksperthinnang nr. 121-24P

majandushoonena) heas/rahuldavas seisukorras.

4

Pärnu maakond, Pärnu linn, Pärnu linn, Karja tn X

13.11.2023 291,1 1340 390000

Tihedas elamupiirkonnas. Veekogu ei ole. 1985a (renoveerutud 2013) ehitatud 2- kordne puitkonstruktsioonidel hoone. Heas Seisukorras. Madal- ja kõrghaljastus. Hoone suletud netopind 291,1 m2. Hoone on rahuldava funktsionaalsusega, 4 korterit, igal ühel eraldi dušsiruum-wc, bassein, saun. Siseruumide seisukord on hea. Kinnistu pindala 832 m2. Kohtküte (I korrusel õhksoojuspump, ahi, ning II korrusel õhkvesipumbaga põrandaküte). Päikesepaneelid. Vesi ja kanalisatsioon tsentraalsed. Garaaž, kuur.

5

Jõgeva maakond,

Jõgeva vald, Kärde küla

31.03.2022 264,4 1742 209000

Tihedas elamupiirkonnas. Veekogu ei ole. 1969a (renoveeritud 2022) ehitatud 2- kordne kivihoone. Väga heas seisukorras. Madal- ja kõrghaljastus. Hoone suletud netopind 264,4 m2. Hoone on rahuldava funktsionaalsusega, kogu hoone kasutatav ühtsena. saunakompleks, bassein. Siseruumide seisukord on väga hea. Kinnistu pindala 1331 m2. Kohtküte (automaatne pelletiküte). Vesi ja kanalisatsioon tsentraalsed. Alla 20 m2 kuur.

Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostajad on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on kasutus majutusasutusena või kasutus elamuna/suvemajana.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud hinnatava kinnisasja turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav

22

Eksperthinnang nr. 121-24P

vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Turuväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad12

Valitud müügitehingud 1, 2 ja 3 sobivad eelkõige asukoha, hoone seisukorra, hoone suuruse, tehnosüsteemide poolest. Vajadusel oleme kasutanud kohandusi. Võrdlustehing 2, on vanem kui 12 kuud, kuna sarnaste varadega on tehinguid tehtud äärmiselt vähe.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid, käibemaksustamise korral lisandub turuväärtusele käibemaks.

Võrdlusühik Tervikhind, kuna sarnaste varadega kaubeldakse tervikhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Ajalist kohandust on vaadeldaval perioodil rakendatud, kuna võrreldes veebruar 2023 seisuga on hinnad ligikaudu -10% langenud.

Asukoha Enam hinnatud on hea infrastruktuuriga asukohas, keskustele lähemal paiknevad majutused. Samuti veekogu ääres paiknevad piirkonnad. Oluline on ka piirkonna maine, mürafoon, privaatsus jms.

Hoone tüüp, seisukord Uuemad hooned on enam hinnatud, oluline on ka hoone materjalid, seisukord, energiatõhusus, tehnosüsteemid ja arhitektuur. Sarnaste varadega võrdlemisel vahe 5-40%.

Suletud netopind Suurema suletud netopinnaga hooned on reeglina kõrgemas hinnaklassis, samuti on oluline hoone ruumiplaneering ja funktsionaalsus.

Haljastus Enam hinnatud on kinnistud madal- ja kõrghaljastatult, põlispuudega, piiretega väliterraside ja väliköökidega.

Funktsionaalsus Enam hinnatud on rohkemate ruumide, igale toale eraldi wc-dušširuumidega, ja suurema mahutavusega majutushooned.

Siseviimistluse seisukord Parema siseviimistlusega hooned on enam hinnatud. Hinnavahe erineva kvaliteediklassiga vahel võib olla 5 – 45%.

Kinnistu suurus, m2 Suurematel kinnistutel paiknevad hooned on kõrgemalt hinnatud, kuna annavad suurema privaatsuse. Kohandamisel on arvesse võetud piirkasulikkust ning võrdlusvarade tehinguhindu.

Kommunikatsioonid/ tehnolahendused

Tehnovõrkudega kinnistud on enam hinnatud. Mõju suurus turuväärtusele 5- 20%.

Abihooned Abihoonete olemasolu mõjub hinnatava vara turuväärtusele positiivselt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSVARAD

1 2 3

Tehingu hind (€) juuli.24

300 000 575 000 300 000

m² hind, €: 898 2415 590

12 Müügitehingute tabel, p.3.5.

23

Eksperthinnang nr. 121-24P

Tehingu aeg apr.24 veebr.23 dets.22

Ajaldamine 0% -10% -15%

Ajaldatud hind (€) 300 000 517 500 255 000

Asukoht Pärnu maakond, Saarde vald, Lodja

küla, Lodja jahimaja.

Pärnu maakond, Tori vald, Taali küla,

Mõisa tee X

Pärnu maakond, Pärnu linn, Paikuse alev,

Jõekalda tee X

Rapla maakond, Märjamaa vald, Märjamaa alev,

Pärnu mnt X

Parem Parem Samaväärne

Kohandus -5% -25% 0%

Asukoht (mikro) Hajaasustatud piirkond,

looduslähedane paik. Kinnistul on

järv

Hajaasustatud piirkond,

looduslähedane paik. Kinnistu piirneb

jõega

Hajaasustatud piirkond, looduslähedane paik.

Kinnistu piirneb ühiskasutatava maaga,

millelt hea ligipääs jõele. Kinnistul on ka

väike tiik

Tihedas elamupiirkonnas. Veekogu ei ole

Samaväärne Samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 10%

Hoone tüüp, seisukord

1906a (rekonstrueeritud aastal 2004) 2-

kordne kivi konstruktsioonidel

majutushoone heas seisukorras

Ca 1870a (rekonstrueerimisega alustatud juba 2007, kasutusluba 2022) ehitatud 2-kordne

maakivi/kivi konstruktsioonidel

endine mõisa abihoone tall-

tõllakuur rahuldavas seisukorras

Ca 1990a (rekonstrueeritud 2009) ehitatud 2-kordne puit

konstruktsioonil puhkehoone, heas

seisukorras

1930a ehitatud (2007 saanud

renoveeritud) 2- kordne kivist

konstruktsioonidel hoone

heas/rahuldavas seisukorras

Halvem Parem Samaväärne

Kohandus 5% -10% 0%

Haljastus Madal- ja kõrghaljastus,

põlispuud, kõnniteede

valguustuslambid, kiviterrass koos

välikaminaga, puit ja metall piirded

Madal- ja kõrghaljastus,

põlispuud, paekivist ja puidust piirded.

Säilitatud vana hoone loodusliku kivi vundamnedi müürid

Madal- ja kõrghaljastus, väliterrass, võrkpalli väljak, puitpiirded

Madal- ja kõrghaljastus,

terrass, metallpiirded

Samaväärne Samaväärne Halvem

Kohandus 0% 0% 5%

Hoone suletud netopind (m²):

245,0

334,2 238,1 508,6

Suurem Samaväärne Suurem

Kohandus -10% 0% -20%

Funktsionaalsus

Hea funktsionaalsusega,

6 magamistuba, igas toas eraldi wc- dušsiruum. Ulukite tootmishoones 1

majapool (2 korruse peale) köögi,

elutoa, dušsiruum- wc ja magamistuba

Rahuldava funktsionaalsusega, 5 magamistuba, 1

dušsiruum-wc, saun

Parema funktsionaalsusega,

peamajas 11 magamistuba teises

hoones 5 magamistuba.

Dušsiruum-wc igas toas olemas,

saunakompleks

Hea funktsionaalsusega,

8 magamistuba, igas toas eraldi wc-

dušsiruum

Halvem Parem Samaväärne

24

Eksperthinnang nr. 121-24P

Kohandus 5% -20% 0%

Siseruumide seisukord

Hea/rahuldav Hea/ehitusjärgus Hea Hea

Halvem Parem Parem

Kohandus 10% -5% -5%

Krundi suurus (m2) 37892 15644 8977 3 626

Väiksem Väiksem Väiksem

Kohandus 5% 10% 15%

Kommunikatsioonid/ tehnolahendused

Lokaalküte (maaküte), lokaalne

veevarustus (puurkaev) ja

kanalisatsioon.

Lokaalküte (maaküte), lokaalne

veevarustus (puurkaev) ja kanalisatsioon

Lokaalküte (autonoomne õhk-vesi keskküte), tsentraalne

vesi ja lokaalne kanalisatsioonilahendus

Lokaalküte (põrandaküte,

õhksoojuspump), tsentraalne vesi ja

kanalisatsioon

Samaväärne Parem Halvem

Kohandus 0% -5% 5%

Abihooned

Saunamaja (snp 42,7 m2), suur

ulukite töötlemise punkt (sno 123,5

m2) heas/rahuldavas seisukordades

Abihooneteks 2/2 kinnistul ajaloolised ait (704,8 m2) ja laut

(728,0 m2), abihooned ei ole

majutushoonetena kasutusel. Rem.

vajavates/rahuldavas seisukordades

Puhkehoone snp 77,2 m2, (kasutusel

majutushoonena), Kuur (ei kajastus

ehitusregistris, maa- ameti kaardilt

mõõdetuna ca 137 m2). Abihooned on heas

seisukorras

Majandushoone (snp 206,1 m2, ei

ole kasutusel majandushoonena)

heas/rahuldavas seisukorras

Parem Samaväärne Samaväärne

Kohandus -5% 0% 0%

Summaarne kohandus 5% -55% 10%

Kohandatud hind (€) 315 000 232 875 280 500

Kohanduste absoluutväärtuste summa 45% 85% 75%

Osakaal lõpphinnas 1,00 0,45 0,25 0,30

Kaalutud hind (€) 284 119 141 750 58 219 84 150

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Tervikhindade kaalutud keskmise tulemusena hindame vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeval:

284 119 € ≈ 284 000 (kakssada kaheksakümmend neli tuhat) €.

Saadud tulemus on tavapärase täpsusklassiga (+/- 10%)

Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei

ole käibemaksuga maksustatavad.

25

Eksperthinnang nr. 121-24P

LISA 1 FOTOD

26

Eksperthinnang nr. 121-24P

27

Eksperthinnang nr. 121-24P

28

Eksperthinnang nr. 121-24P

29

Eksperthinnang nr. 121-24P

30

Eksperthinnang nr. 121-24P

31

Eksperthinnang nr. 121-24P

32

Eksperthinnang nr. 121-24P

33

Eksperthinnang nr. 121-24P

34

Eksperthinnang nr. 121-24P

35

Eksperthinnang nr. 121-24P

36

Eksperthinnang nr. 121-24P

37

Eksperthinnang nr. 121-24P

38

Eksperthinnang nr. 121-24P

39

Eksperthinnang nr. 121-24P

40

Eksperthinnang nr. 121-24P

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

41

Eksperthinnang nr. 121-24P

LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE

42

Eksperthinnang nr. 121-24P

43

Eksperthinnang nr. 121-24P

44

Eksperthinnang nr. 121-24P

45

Eksperthinnang nr. 121-24P

46

Eksperthinnang nr. 121-24P

LISA 4 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

47

Eksperthinnang nr. 121-24P

48

Eksperthinnang nr. 121-24P

49

Eksperthinnang nr. 121-24P

50

Eksperthinnang nr. 121-24P

LISA 5 RENDILEPINGU VÄLJAVÕTE

51

Eksperthinnang nr. 121-24P

52

Eksperthinnang nr. 121-24P

53

Eksperthinnang nr. 121-24P

54

Eksperthinnang nr. 121-24P

55

Eksperthinnang nr. 121-24P

56

Eksperthinnang nr. 121-24P

57

Eksperthinnang nr. 121-24P

58

Eksperthinnang nr. 121-24P

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210