Eksperthinnang. Krillimäe tee 2

Eksperthinnang nr 0924-24

Aadress: Harju maakond, Viimsi vald, Lubja küla, Krillimäe tee 2

Hinnatav vara: Hoonestatud kinnisasi, registriosa nr 23896850 (pumbahoone)

Väärtuse kuupäev: 03.07.2024

Hindamisaruande kuupäev: 25.07.2024

Turuväärtus:

4000 € (neli tuhat eurot) *Juhul, kui müüjal ja ostjal kaasneb tehinguga käibemaksu tasumise kohustus,

siis hinnatud turuväärtusele lisandub käibemaks

Hindaja:

Allkirjastatud digitaalselt Markus Allast Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistuse nr 194070 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5657 1968 [email protected]

Läbivaataja: Allkirjastatud digitaalselt

Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, Kutsetunnistus nr. 151728 Registreeritud eraekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5667 7210

2

Eksperthinnang nr 0924-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................ 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ...................................................... 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 4

2 Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8

2.4 Pumbahoone kirjeldus ............................................................................................................... 10

2.5 Hinnatava vara kestlikkus ehk jätkusuutlikus ............................................................................. 10

3 Turuülevaade ..................................................................................................................................... 11

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 11

3.2 Pumplate turuülevaade (2024.a I poolaasta seisuga) ................................................................ 12

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 12

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 13

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 13

4 Hindamine .......................................................................................................................................... 13

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 13

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 13

4.3 Turuväärtuse hindamine ............................................................................................................. 14

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 21

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 23

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 24

Lisa 4 Üürileping ......................................................................................................................................... 28

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 32

3

Eksperthinnang nr 0924-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, registriosa nr 23896850 (pumbahoone)

Aadress Harju maakond, Viimsi vald, Lubja küla, Krillimäe tee 2

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 89001:001:2511

Registriosa nr 23896850

Kinnistu liik Kinnisasi

Üüri-/rendilepingud Tellija esindaja edastatud info kohaselt on hinnatav vara koormatud 05.03.2019.a MTÜ Krillimäe Külaseltsiga sõlmitud tähtajatu üürilepinguga ning üüritasuks on 10 €/kuus + kõrvalkulud (kulud omaniku või omaniku poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele, kus hinnatav vara asub, haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, küte, valveteenused, veekvaliteedi kontrollimise või veekvaliteedi parendamisega seotud kulud). Hindaja hinnangul ei avalda eeltoodud kehtiv üürileping mõju hinnatava vara turuväärtusele, kuna tähtajatuid üürilepinguid on võimalik lõpetada 3-kuulise etteteatamisega. Täpsem üürilepingu sisu nähtavalt töö lisas nr 4

Kinnisasja pindala 129 m2

Kinnisasja hoonestus Pumbahoone

Hoone ehitisregistri kood 120678180

Hoone suletud netopindala 13,7 m2

Hoone seisukord Rahuldav ja töökorras

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Tehingu nõustamine

Väärtuse liik Turuväärtus

Ülevaatuse kuupäev 03.07.2024

Väärtuse kuupäev 03.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 25.07.2024

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus, tellija esindaja Ere Kaaristu

Tellimusleping Kirjaliku tellimuse kinnitus e-posti teel tellija esindaja Ere Kaaristu poolt, 25.06.2024

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Likviidsus on keskmine või keskmisest madalam - kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad.

KOMMENTAARID

Puuduvad

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 4000 € (neli tuhat eurot)

Hindaja:

Allkirjastatud digitaalselt Markus Allast Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistuse nr 194070 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5657 1968 [email protected]

Läbivaataja:

Allkirjastatud digitaalselt Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, Kutsetunnistus nr. 151728 Registreeritud eraekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5667 7210

4

Eksperthinnang nr 0924-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud. See peab kokku langema

hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine

peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 03.07.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Markus Allast

Ülevaatuse juures viibinud isikud Tellija esindaja Uno Koppelmaa ja MTÜ Krillimäe Külaseltsi esindajad

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 03.07.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 24.07.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 24.07.2024 ja 25.07.2024

Ehitisregistri andmed www.ehr.ee 24.07.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 25.07.2024

Viimsi valla mandriosa üldplaneering Kehtestatud 11.01.2000

Kohapealne ülevaatus ja suulised selgitused 03.07.2024

MTÜ Krillimäe Külaseltsi esindaja Mihkel Saarend´i esitatud täiendav informatsioon telefonikõne teel

24.07.2024

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu on hindaja lähtnud

eeldusest, et saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei

ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või

saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel

5

Eksperthinnang nr 0924-24

tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud

hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke

oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või

saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada

hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4)

Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat

seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud

eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse

ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Piiravad tingimused:

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud,

varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas

seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud,

ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas

isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse

avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida.

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Harju maakond, Viimsi vald, Lubja küla, Krillimäe tee 2

Registriosa nr 23896850

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 89001:001:2511

Kinnistu pindala 129 m2

Sihtotstarve Tootmismaa 100%

Kanded registriosa I jaos • Täiendavad kanded puuduvad

Kanded registriosa III jaos • Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos • Puuduvad

6

Eksperthinnang nr 0924-24

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 24.07.2024

Hinnatav vara paikneb täies ulatuses kohaliku omavalitsuse kaitstava loodusobjekti alal, veehaarde sanitaarkaitsealal, maaparandushoiu-alal ja osaliselt elektripaigaldise kaitsevööndis. Hindaja hinnangul ei avalda olemasolevad kitsendused mõju hinnatava vara turuväärtusele, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.

Üüri-/rendilepingud Tellija esindaja edastatud info kohaselt on hinnatav vara koormatud 05.03.2019.a MTÜ Krillimäe Külaseltsiga sõlmitud tähtajatu üürilepinguga ning üüritasuks on 10 €/kuus + kõrvalkulud (kulud omaniku või omaniku poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele, kus hinnatav vara asub, haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, küte,

7

Eksperthinnang nr 0924-24

valveteenused, veekvaliteedi kontrollimise või veekvaliteedi parendamisega seotud kulud). Hindaja hinnangul ei avalda eeltoodud kehtiv üürileping mõju hinnatava vara turuväärtusele, kuna tähtajatuid üürilepinguid on võimalik lõpetada 3-kuulise etteteatamisega. Täpsem üürilepingu sisu nähtavalt töö lisas nr 4

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Vara paikneb Harjumaal Viimsi vallas Lubja külas, asukoht Tallinna kesklinnast ca 14 km kaugusel (Viru väljak)

Konkureerivad turupiirkonnad

Keeruline määratleda, sest pumbahoonest võimalik pakkuda teenust ainult läheduses paiknevatele kinnistutele

Allikas: delfi.kaart.ee, kuvatõmmis seisuga 24.07.2024

Mikroasukoht

Iseloomustus Vara paikneb Lubja külas Krillimäe tee ääres, lähiümbruses elamutega hoonestatud kinnistud, metsamaa

Haljastus Piirkonnas esineb kõrghaljastust

Juurdepääs Ligipääs avalikult kasutatavalt kõvakattega Krillimäe teelt

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistutel, võimalik ka olemasolevate teede ääres

Kaugused Lasteaed, kool, kauplus Ühistransport

Arvestades kinnistu kasutust, siis ei ole oluline

Arvestades kinnistu kasutust, siis ei ole oluline

8

Eksperthinnang nr 0924-24

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan Kinnistu on piiritletud punase joonega

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 24.07.2024

Kuju, reljeef Korrapärase kujuga (neli nurgapunkti), suhteliselt tasase reljeefiga

Parkimine Tee ääres

Hooned ja rajatised Hoone - pumbahoone

Haljastus Kõrg- ja madalhaljastus Arvestades kinnistu kasutust, siis haljastus ei ole oluline

Üldplaneering Hinnatav vara paikneb Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu (kehtestatud Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000.a otsusega nr 1) kohaselt kaitsemetsa alal

Allikas: Viimsi valla mandriosa üldplaneering, kuvatõmmis seisuga 24.07.2024

9

Eksperthinnang nr 0924-24

Detailplaneering/ehitusõigus Detailplaneering puudub ja hindamisel oleme arvestanud olemasoleva kasutusega (pumbahoone)

Müratase/liikluskoormus Keskmisest madalam (paikneb väiksemas elamupiirkonnas ja lähiümbrus on metsaga kaetud)

Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt (sh prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal

Radoonirisk

Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel asub hinnatav vara alal, kus on keskmine/keskmisest kõrgem radoonitase.

Allikas: Eesti radooniriski levialade kaart (Eesti Geoloogiakeskus), kuvatõmmis seisuga 25.07.2024

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel ei asu hinnatav vara ohtlike käitiste ja suurõnnetuse ohuga alal

Allikas: Maa-ameti ohtlike käitiste, veevarustuse ja veeohutuse kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 25.07.2024

10

Eksperthinnang nr 0924-24

Üleujutusrisk Maa-ameti üleujutusohuga alade kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara teadaolevalt 1x10, 1x50 ja 1x100 aasta jooksul esinemistõenäosusega üleujutusohuga maa-alal.

Allikas: Maa-ameti üleujutusohu alade kaardirakendus (1x100 aastase esinemistõenäosus), kuvatõmmis seisuga 25.07.2024.

Soojussaared Maa-ameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatavas asukohas mõõdetud temperatuuri tõusu üle 30 kraadi ning soojussaarte tekkimise oht on hindaja hinnangul minimaalne.

2.4 Pumbahoone kirjeldus1

Pumbahoone üldandmed

Ehitisregistrikood - 120678180 Ehitisealune pindala - 22,4 m2 Suletud netopindala - 13,7 m2 Hoone (sh seadmed) on rahuldavas seisukorras ja töökorras (vajavad vajadusel jooksvalt hooldustöid/asendamist) Ehitisregistri andmetel on kinnistul ühendus elektrivõrguga

2.5 Hinnatava vara kestlikkus ehk jätkusuutlikus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt

11

Eksperthinnang nr 0924-24

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10)

Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid (töötav

pumbahoone) ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade

PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal.

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt näeme käesoleva aasta teises pooles majanduse

taaselavnemist. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis

aitab eksportivaid ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade

langetamine aitavad omakorda kaasa majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis

ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate

riskidega.

Rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus lõppeb prognoosi kohaselt selle aasta teises

pooles. Esimeses kvartalis langus küll jätkus, kuid järjest enam hakkas ilmnema märke olukorra paranemisest.

Seni enim kannatanud haru ja majanduse käekäigu seisukohalt väga kaaluka töötleva tööstuse tootmismahu

vähenemistrend on lõppenud ning kaubaekspordi maht pöördus aasta alguses kasvule. Ettevõtete hinnang

eksporditellimustele ja konkurentsivõimele välisturgudel on muutunud positiivsemaks, mistõttu jõuab ühes

välisturgude oodatava väljumisega madalseisust kindlamale alusele ka Eesti ekspordi kasvuväljavaade. Lisaks

piiriülesele kaubandusele panustab majanduskasvu ka suurenev sisenõudlus, seda peamiselt tänu inimeste

ostujõu kosumisele ning tööturu vastupidavusele.

Paljud tingimused on muutunud majanduskasvu toetavamaks. Eksporti toetab soodsamaks muutunud

vahetuskurss euro ja Skandinaavia valuutade vahel ning sealsed turudki on aasta alguses seni prognoositust

kiiremini kosunud. Ettevõtete edenemist ja seeläbi ka majanduse kasvu tervikuna soodustavad veel ka

odavnenud toormed, energia hinnalangus ja tarneprobleemide vähenemine. Tööjõukulude kiire kasv on

rahunemas, mis võimaldab hinnakasvul ka edaspidi jätkata aeglustuval kursil.

Rahapoliitika pidurdav mõju majanduskasvule leeveneb. Euroopa Keskpanga nõukogu langetas viimasel

rahapoliitilisel istungil intressimäärasid, mis turuootustel põhinevalt kajastus euribori languses juba varemgi.

Intresside alanemine leevendab laenukulu nii majapidamiste kui ka ettevõtete jaoks ning mõjub majandusele

turgutavalt. Samas on kiire hinnakasvu taandumine euroalal osutunud varem hinnatust inertsemaks, mistõttu

oodatakse rahaturgudel küll edasist intresside alanemist, kuid varem arvatust aeglasemas tempos.

Intressimäärade alanemine jätab laenukohustusega inimestele rohkem raha kätte ja loob paremad eeldused

majapidamiste tarbimiskulutuste ning ettevõtete investeeringute kasvuks.

Ebakindlus on vähenenud, ent püsib endiselt suur. Ühest küljest on Eesti majanduse väljavaade

selginenud, kuivõrd möödunud aastatel läbitud kriisidega kaasnenud ebaselgus on suures osas hajunud.

Teisest küljest püsib prognoosidega seotud ebakindlus, mis on seotud kõrgendatud geopoliitiliste riskidega ja

jätkuvast Venemaa sõjast Ukrainas. Tänavu toimuvad valimised enam kui 60 riigis, mis teevad sellest aastast

valimisterohkeima aasta kogu ajaloos. Paratamatult on sellega seotud ka poliitiline määramatus ja teadmata on

valimiste võimalik mõju majandusele nii globaalsel kui ka regionaalsel tasandil.

12

Eksperthinnang nr 0924-24

Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust erinevaks kujundada. Prognoosi koostamise ajaks

teada olnud eelarvepoliitiline suund hoiab järgmistel aastatel eelarve puudujääki selgelt suuremana kui Euroopa

reeglitega lubatud 3% SKPst. On tõenäoline, et edaspidi tehakse otsuseid, millega puudujääki vähendatakse

ning riigi rahaline tugi majandusele ja selle kasvule väheneb. Sellise stsenaariumi tõenäosust kinnitab valitsuse

heaks kiidetud jooksva aasta negatiivne lisaeelarve, mida käesolev prognoos paraku ei sisalda, sest lisaeelarve

lõplik maht ja sisu polnud prognoosi valmimise ajaks kinnitatud. Samal põhjusel ei sisaldu selles prognoosis äsja

vastu võetud otsus kehtestada automaks ning arvestada pole saanud järgmisi aastaid puudutavaid tõenäolisi,

aga sisult ja mahult teadmata eelarvepoliitilisi otsuseid puudujäägi vähendamiseks. Võla kuhjumise ja

suurenevate intressimaksete vältimiseks on riigieelarvedistsipliini taastamine aga ülimalt tähtis. Kuivõrd

majanduskasv on hoogustumas, pole eelarvetugi majandusele enam ka senises ulatuses vajalik.

Allikas: Eesti Pank majanduskommentaar ja põhinäitajad seisuga 14.06.2024

3.2 Pumplate turuülevaade (2024.a I poolaasta seisuga)

Sarnaste varade (vee pumplad, vee tegevusega seotud kinnistud) turuülevaadet on keeruline teha, sest

turg on väike ja turul tegutseb väga piiratud arv osalisi. Valdavalt on pumplad (veega seotud kinnistud) ja

kommunaalteenusega seotud ettevõtted kohaliku omavalitsuse munitsipaalettevõtete omanduses ja

ettevõtted on ainukeseks teenusepakkujaks asumis. Osad sarnased objektid on ka eraettevõtete omandis,

kuid reeglina on jäänud omavalitsusel/riigil (Konkurentsiametil) õigus teenuse hinnakujundamisel kaasa

rääkida ja kontrollida. Näiteks Viimsi vallas pakub vee- ja kanalisatsiooniteenust valdavalt Viimsi vallale

kuuluv ettevõte AS Viimsi Vesi.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Sarnaseid varasid omavad ja opereerivad valdavalt ettevõtted, kes tegelevad kommunaalteenuste valdkonnas ja ettevõtted on valdavalt kohaliku omvalitsuse omandis. Veeteenust kasutavad valdavalt eratarbijad ja hinnatava vara puhul läheduses paiknevate kinnistute omanikud (valdavalt eramajade omanikud).

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Valdavalt rahuldab, sest pumbahoone koos seadmetega on töökorras ja teenindab lähedal asuvaid kinnistute omanikke.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Sektoris tegutsevatest ettevõtetest suurem osa soovib ja on võimelised vara soetama. Sektoris tegutseb piiratud arv osalisi.

Müügiperiood Keskmise või keskmisest madalama likviidsusega, kuni 12 kuud.

13

Eksperthinnang nr 0924-24

Missugused on oodatavad müügihinnad

Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis hinnamuutused ei ole seotud muu kinnisvara turuhindade muutustega. Hinnataval varal on oodatav müügihind seotud vee müügituluga (vee hind ja müüdav vee kogus).

Alternatiivsed kasutused Puuduvad (sobib ainult vee pumplaks).

3.4 Pakkumisinfo

Avalikus pakkumises veepumplaid ei ole.

3.5 Müügitehingud

Kuna sageli müüakse sarnaseid varasid ettevõttena, siis sarnaste kinnistute müügiinfo puudub.

Näiteks on teada, et Tallinna linn on ostnud enamusosaluse AS Tallinna Vee´st.

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus pumbahoonena ja teenuse pakkumine lähipiirkonna kinnistutele (7 majapidamist).

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi

valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Sarnaste varade hindamisel on tavaliselt rakendatavad kaks hindamismeetodit: kulumeetod või

tulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast, kasutada olevast turuinformatsioonist ja

hindamiseesmärgist (pankade nõudmisel reeglina laenutagatiseks hindamisel kulumeetodit ei kasutata).

Tulumeetod:

Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena

käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on:

- tulu kapitaliseerimine; - diskonteeritud rahavoo analüüs;

Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus

maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul.

Tulu kapitaliseerimine võimaldab ühe aasta tulu muuta väärtuse näitajaks, vara väärtuse hindamiseks tulu

kapitaliseerimisel kasutatakse valemit:

kus

NOI 1 – 1. aasta puhas tegevustulu

14

Eksperthinnang nr 0924-24

r 0 – üldine kapitalisatsioonimäär

Puhas tegevustulu peab olema stabiliseeritud puhastulu, st see ei tohi sisaldada juhuslikke

kõrvalekaldumisi tavalisest olukorrast ning see leitakse järgnevalt:

Stabiliseeritud potentsiaalne kogutulu üürist

- Stabiliseeritud vakants

+ Stabiliseeritud muud tulud

= Stabiliseeritud tegelik kogutulu

- Stabiliseeritud tegevuskulud

= Stabiliseeritud puhas tegevustulu (NOI)

Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul

laekuvate rahavoogude nüüdisväärtuse kindlaksmääramises. Antud meetodil arvutatakse väärtus järgmise

valemi alusel:

kus

CF1 ... CFn – perioodi rahavoog (Turuväärtuse hindamisel - puhas tegevustulu (NOI))

CF lõpetav – rahavoog prognoosiperioodi lõpus (Turuväärtuse hindamisel – turuväärtus miinus

müügikulud)

i – diskontomäär (tootluse määr)

n – arvestusperioodide arv

Turuväärtuse hindamisel oleme kasutanud tulumeetodit (diskonteeritud rahavoogude meetod), sest

hinnatav vara teenib tulu läbi veeteenuse pakkumise (pumpla teenindab lähipiirkonna kinnistuid).

4.3 Turuväärtuse hindamine

Kuna pikemas perspektiivis prognooside tegemine on suhteliselt ebatäpne, oleme arvestusperioodiks

valinud 5 +1 aastat.

Rahavoo struktuur

Potentsiaalse kogutulu (PGI) leidmine:

Potentsiaalne kogutulu sõltub müüdava vee kogusest ja vee hinnast. Hinnataval pumplal on ainus

sissetulek müüdav vesi. Muid sissetulekuid ei esine.

Vee hinna kujunemine:

Hinnatav kinnistu on alates 05.03.2019.a kaetud tähtajatu üürilepinguga (sõlmitud MTÜ Krillimäe

Külaseltsiga, üürimäär 10 €/kuus + kõrvalkulud) ning üürilepingu kehtimise ajal pole külaseltsi liikmetelt (7

15

Eksperthinnang nr 0924-24

majapidamiselt) vee tarbimise eest eraldi tasu võetud. Vee hinna kujunemisel oleme aluseks võtnud

Konkurentsiameti kooskõlastatud/määratud veeteenuste hinnad seisuga 15.07.2024.a:

* ei ole käibemaksukohustuslane s.t. kooskõlastatud/määratud hinnale käibemaksu ei lisandu.

Ettevõte Otsuse nr ja

kuupäev Veeteenuse liik Ühik Hind

AÜ Kuresoo* 9.1-3/11-004 21.06.2011 Veeteenuse hind €/m3 0,41

OÜ Kalde Vesi* 9.1-3/11-005 27.07.2011 Tasu võetava vee eest €/m3 1,10

Tõrva Veejõud

OÜ

9.1-3/13-019 10.12.2013 Tasu võetud vee eest €/m3 1,42

OÜ Kiili KVH 9.1-3/14-006 19.03.2014 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,32

OÜ Pesulux 9.1-3/15-018 30.12.2015 Tasu võetud vee eest €/m3 0,97

OÜ Kroodi Vesi 9.1-3/16-014 07.12.2016 Tasu võetud vee eest €/m3 2,25

MTÜ Ploomipuu

Vesi

9-3/2019-001 04.01.2019 Tasu võetud vee eest €/m3 0,95

OÜ Strantum 9-3/2020-010 10.09.2020 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,47

MTÜ Pirnipuu

Vesi

9-3/2021-005 07.05.2021 tasu võetud vee eest €/m3 1,41

AS Valga Vesi 9-3/2022-013 27.05.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 1,42

AS Kadrina

Soojus

9-3/2022-016 20.06.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 1,14

AS Tartu

Veevärk

9-3/2022-022 05.08.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 0,821

OÜ Pandivere

Vesi

9-3/2022-028 15.09.2022 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,28 ja

1,30

AS Pärnu Vesi 9-3/2022-030 23.09.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 1,25

OÜ Loo Vesi 9-3/2022-031 23.09.2022 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,32

AS Saku Maja 9-3/2022-032 23.09.2022 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,57 ja

1,61

Kehtna Vesi OÜ 9-3/2022-038 30.09.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 2,16

Esmar Vesi OÜ 9-3/2022-044 17.10.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 0,91

Türi Vesi OÜ 9-3/2022-050 17.11.2022 Tasu võetud vee eest füüsilised isikud €/m3 1,557,

1,536, 1,553 ja 1,571

AS Võru Vesi 9-3/2022-051 22.11.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 1,38

16

Eksperthinnang nr 0924-24

Aseri

Kommunaal OÜ

9-3/2022-053 19.12.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 2,00

AS Matsalu

Veevärk

9-3/2022-054 20.12.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 2,05

AS Viljandi

Veevärk

9-3/2022-056 27.12.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 1,33

OÜ Rõuge

Kommunaal-

teenus

9-3/2022-057 29.12.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 1,61

OÜ ELKE

International

9-3/2023-002 24.01.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 2,14

Tehnovõrkude

Ehituse OÜ

9-3/2023-003 27.01.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 0,88

OÜ Sindi Vesi 9-3/2023-004 31.01.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,20

AS Keila Vesi 9-3/2023-005 31.01.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,24

Kaasiku Vesi

OÜ*

9-3/2023-006 22.02.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,38

OÜ Ramsi VK 9-3/2023-007 27.02.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,78

AÜ Laevaankur* 9-3/2023-008 28.02.2022 Tasu võetud vee eest €/m3 2,54

Tuhala Vesi OÜ 9-3/2023-009 01.03.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,14

AS Revekor 9-3/2024-007 18.04.2024 Tasu võetud vee eest €/m3 1,06

AS Põlva Vesi 9-3/2023-011 23.03.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,15 ja

1,21

Jõgeva Veevärk OÜ 9-3/2023-014 11.04.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,47

OÜ Vaks 9-3/2023-015 21.04.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,64

OÜ Tapa Vesi 9-3/2023-017 26.04.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 0,88 ja

0,94

Põltsamaa Vesi OÜ 9-3/2023-019 25.05.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,64 ja

1,67

AS Otepää

Veevärk

9-3/2023-020 26.05.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,65

AS Kärdla Veevärk 9-3/2023-022 07.06.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,52 ja

1,50

OÜ Saarde

Kommunaal

9-3/2023-023 08.06.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,57

AS Kuressaare

Veevärk

9-3/2023-024 14.06.2023 Tasu võetud vee eest füüsilisele isikule €/m3 1,33,

1,35 ja 1,34

Piibeleht

Varahaldus OÜ

9-3/2023-025 19.06.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 4,04

AS Järva Haldus 9-3/2023-026 22.06.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,75

17

Eksperthinnang nr 0924-24

AS Sillamäe

Veevärk

9-3/2023-028 08.08.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,186

OÜ Kunda Vesi 9-3/2023-029 11.08.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 2,022

OÜ Kose Vesi 9-3/2023-030 22.09.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,55

OÜ Kohila Maja 9-3/2023-031 22.09.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,70

AS Mako 9-3/2023-032 19.10.2023 Tasu võetud vee eest €/m3 1,42

OÜ Raven 9-3/2023-033 27.10.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,827

AS Narva Vesi 9-3/2023-034 21.11.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,03

AS Lahevesi 9-3/2023-035 28.11.2023 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,86,

1,92 ja 1,94

AS Viimsi Vesi 9-3/2023-036 19.12.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,39

AS Haapsalu

Veevärk

9-3/2023-037 20.12.2023 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,407

AS Paide Vesi 9-3/2024-001 24.01.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,01

OÜ Loksa

Haljastus

9-3/2024-002 29.01.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,27

AS Emajõe

Veevärk

9-3/2024-003 28.02.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,782

Alutaguse

Haldus OÜ

9-3/2024-004 21.03.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,97

AS Kovek 9-3/2024-005 15.04.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,55

AS Rapla Vesi 9-3/2024-006 16.04.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,71

Järve Biopuhastus

OÜ

9-3/2024-008 19.04.2024 Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,64

AS Tallinna Vesi 9-3/2024-009 29.05.2024 Tasu võetud joogivee eest füüsilised isikud €/m3 0,85,

1,86

AS Haljala Soojus 9-3/2024-010 31.05.2024 Tasu võetud vee eest €/m3 2,26

AS Põhja-Sakala

Haldus 9-3/2024-011 25.06.2024

Tasu võetud joogivee eest €/m3 1,52

AS Elveso 9-3/2024-012 28.06.2024 Tasu võetud vee eest füüsilistele isikutele €/m3 1,55 ja

1,63

AS Rakvere Vesi 9-3/2024-014 11.07.2024 Tasu võetud vee eest €/m3 1,60

Aritmeetiline keskmine €/m3 1,508

Vee hinnaks valime Konkurentsiameti kooskõlastatud/määratud veeteenuste hindade aritmeetilise

keskmise ehk 1,508 €/m3.

18

Eksperthinnang nr 0924-24

MTÜ Krillimäe Külaseltsi esindaja Mihkel Saarend´i esitatud informatsiooni kohaselt tarbitakse vett 7

majapidamise peale ca 500-600 m3/aastas (Viimsi Vallavalitsuse 29.12.2023.a veebiartikli „Viimsi

veeteenuste hinnad muutuvad 1. veebruarist 2024“ kohaselt kulutab keskmine Viimsi elanik ca 3

kuupmeetrit vett kuus ehk ca 36 kuupmeetrit aastas). Hindamise aluseks valime eeltoodud vahemiku

keskmise ehk 550 m3/aastas.

Seega lähtuvalt eelnevast arvestame aasta potentsiaalseks kogutuluks (PGI):

1,508 €/m3 * 550 m3/aastas = 829,4 € (ilma km-ta).

Müügitulu muutus

Veehinna muutust on keeruline prognoosida ja vee hinna kinnitab Konkurentsiamet.

Kuna on tõenäoline, et tulevikus vee hindu tõstetakse, sest kulubaas on tõusnud, siis oleme

prognoosiperioodil müügitulu kasvuks arvestanud keskmiselt 2,5% aastas.

Omanikukulud (Operations and maintenance expenses, O&M)

Omanikukulud jagunevad: tegevuskulud (operating costs, Op Ex) ja kapitalikulud, mis jagunevad:

jooksvad kapitalikulud (capital expenses, Cap Ex) ja investeeritud kapitali kulusus (capital cost, interest).

Tegevuskulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seonduvad perioodilised kulud, mis on seotud

vara tulupotentsiaali hoidmisega, kuid mitte selle tõstmisega. Tegevuskulude hulka ei arvestata vara

parendamiseks tehtavaid kulusid, vara finantseerimisega seotud kulusi, raamatupidamislikku kulumit

(amortisatsioon). Tegevuskuludeks on kõik kinnisvara kulud, mida raamatupidamises ei kapitaliseerita.

Jooksvad kapitalikulud on kinnisvara kasutamise ja korrashoiuga seotud ühekordsed kulud, mis on

vajalikud vara remondiks (asendamiseks ja taastamiseks) ning parendamiseks ja mis raamatupidamises

kapitaliseeritakse. Jooksvad kapitalikulud on seotud nii vara hoidmisega (remont) kui selle tõstmisega

(parendamine).

Investeeritud kapitali kulusus väljendab omanikutulu kinnisvarasse investeeritud kapitalilt, mis on oma

olemuselt omaniku nõutav tootlus investeeritud kapitalilt. Investeeritud kapitali kulusus korvab kulusid, mis

on seotud investeerimisega antud kinnisvarasse alternatiivsete investeerimisvõimaluste asemel.

Turuväärtuse hindamisel ei ole konkreetse omaniku investeeritud kapitali kulususe (omakapitali tootluse)

analüüs vajalik, kuna seda hindamisel ei kasutata.

Tellija esindaja ei ole hindajale esitanud põhjalikku kulude andmeid, sh kulude prognoosi. MTÜ Krillimäe

Külaseltsi esindaja Mihkel Saarend´i esitatud informatsiooni kohaselt on pumbahoone elektrikulu ca 200

€/aastas. Muid kuluandmeid pole hindajale edastatud.

Hindaja hinnangul on sarnaste pumbahoonete ülalpidamisega seotud kogukulude suurujärk ca 400-600

€/aastas (võimalike kuludena oleme arvestanud pumpla elektrikulu, veenäitude kogumise kulu,

raamatupidamise kulu, maamaksu ja rikete likvideerimist, sh puurkaevupumba komplekti

väljavahetamisega seotud kulu).

Omanikukuludeks (tegevuskulud ja jooksvad kapitalikulud) oleme valinud eeltoodud vahemiku keskmise

ehk 500 €/aastas (ilma km-ta).

Kulude kasvuks oleme arvestatud ca 2,5% aastas.

Kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valik

Enamkasutatav meetod Eesti kinnisvaraturu tingimustes kapitalisatsioonimäära leidmiseks on selle

tuletamine kinnisvaraturul toimunud tehingutest. Selleks, et tuletada kapitalisatsioonimäära võrreldavatest

turutehingutest, peab olema antud turusektoris toimunud piisaval hulgal tehinguid rahavoogu genereerivate

19

Eksperthinnang nr 0924-24

varadega. Arvestades hinnatava varaga, siis ei saa rääkida võrdlustehingute baasil väljakujunenud

tulumäärades. Seetõttu kasutame tulumäärade leidmiseks kapitali hinna kaalutud keskmist (WACC).

Diskontomäära leidmisel võtame aluseks kapitali hinna. Kuna enamik kinnisvara soetatakse laenu- ja

omakapitaliga, siis üldine kapitalisatsioonimäär, mis iseloomustab tulukuse tulemit turul, peab rahuldama

mõlemat investeerijat. Sellest põhimõttest lähtudes leitaksegi kapitalisatsioonimäär nende kahe

finantseerimisallika kapitali hinna kaalutud keskmisena. Diskontomäär arvutatakse: omakapitali hind *

osakaal koguvaras + võõrkapitali hind * osakaal koguvaras.

Omakapitali hinnaks arvestame 20%, mis on turul üldiselt levinud hinnatase. Võõrkapitali hinnaks

arvestame ca 5%. Pangad finantseerivad üldiselt ca 60-70% investeeringust. Seega arvestades hinnatava

objekti asukohta ja riski võtame võõrkapitali osakaaluks 65%. Omakapitali osakaal seega 35%.

Diskontomäära saame seega järgmiselt:

WACC = Y = 20% x 0,35 + 5% x 0,65 = 10,25%.

Tootluse määra ja kapitalisatsioonimäära vahelist seost väljendatakse üldjuhul järgmiselt:

Y = R + A ja R = Y – A,

kus A on kohanduse määr, mis arvestab muutust või kasvu varalt saadavalt jooksvalt tulult ja vara

väärtuselt. Kohanduse määr peab olema arvestatud sama perioodi kohta, mille kohta on esitatud R (kuu,

kvartal, aasta).

Käesoleval juhul on hindaja seisukohal, et hinnatava vara väärtuse muutus on vaadeldaval perioodil

olemas. Hindamisel arvestame, et saadav tulu ja väärtus kasvavad ja hindaja prognoosib vara väärtuse

kasvu ca 2,5% aastas), siis kapitalisatsioonimäära leidmiseks kasutatav valem on järgmine: Y = R + A, kus

Y on diskontomäär, R kapitalisatsioonimäär ja A kohanduse määr, mis arvestab kasvu varalt saadavalt

jooksvalt tulult ja väärtuselt. Kapitalisatsioonimäära saame järgmiselt:

R = 10,25% - 2,5% = 7,75%.

Hindajale teadaolevalt on sarnase stabiilse rahavooga projektide oodatav tootlus vahemikus 7-8%. Seega

on hindaja seisukohal, et see suurusjärk kajastab õigesti hinnatava vara tulumäära.

Arvestades antud vara olemust, kaaludes selle positiivseid ja negatiivseid tegureid ning prognoosides

tegevustulu ja väärtuse muutust prognoosiperioodil, oleme rakendanud antud objekti puhul

diskontomäärana 10,25% ja kuna vara väärtus hoidmisperioodil kasvab, siis oleme rakendanud

kapitalisatsioonimääraks 7,75%. Diskonteerimisperioodiks on valitud 5 aastat.

Prognoosiperioodi lõpu rahavoo hindamisel arvestame 5%-se müügikuluga.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutatakse ilma käibemaksuta sisendeid (juhul, kui müüjal ja

ostjal kaasneb tehinguga käibemaksu tasumise kohustus, siis hinnatud turuväärtusele lisandub

käibemaks).

20

Eksperthinnang nr 0924-24

Arvutused:

Vee hind, €/m3 kuus 1,508

Müüdud vee maht aastas, m3 550,0

Vee hinna tõusumäär alates teisest aastast, %

2,5%

Kulude tõusumäär alates teisest aastast, % 2,5%

Diskontomäär, % 10,25%

Kapitalisatsioonimäär 6.a, % 7,75%

Müügikulu, % 5,0%

Omanikukulud, €/aastas 500

Aasta 1 2 3 4 5 6

PGI, potentsiaalne kogutulu, €/aastas 829 850 871 893 916 938

Tegevuskulud kokku, €/aastas 500 513 525 538 552 566

NOI, puhas tegevustulu, €/aastas 329 338 346 355 364 373

Diskonteeritud tegevuse puhastulu, €/aastas 299 278 258 240 223 208

Diskonteeritud tulu kokku, €/aastas 1 298

Turuväärtus perioodi lõpus, € 4 809

Müügikulud, € 240

Puhas müügitulu, € 4 568

Diskonteeritud müügitulu, € 2 805

Turuväärtus, € 4 000

Seega hindame hinnatava vara turuväärtuseks diskonteeritud rahavoogude meetodil väärtuse kuupäeva

seisuga ca 4000 € (neli tuhat eurot).

21

Eksperthinnang nr 0924-24

LISA 1 FOTOD

22

Eksperthinnang nr 0924-24

23

Eksperthinnang nr 0924-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

24

Eksperthinnang nr 0924-24

LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE

25

Eksperthinnang nr 0924-24

26

Eksperthinnang nr 0924-24

27

Eksperthinnang nr 0924-24

28

Eksperthinnang nr 0924-24

LISA 4 ÜÜRILEPING

29

Eksperthinnang nr 0924-24

30

Eksperthinnang nr 0924-24

31

Eksperthinnang nr 0924-24

32

Eksperthinnang nr 0924-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: Allkirjastatud digitaalselt Markus Allast Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistuse nr 194070 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5657 1968 [email protected]

Läbivaataja: Allkirjastatud digitaalselt

Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, Kutsetunnistus nr. 151728 Registreeritud eraekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5667 7210