Eksperthinnang. Koorejaama

Eksperthinnang nr. 120-24P

Aadress Pärnu maakond, Lääneranna vald, Meelva küla, Koorejaama.

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, reg. osa nr. 22686150 (amort.tööstushoone)

Väärtuse kuupäev

01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 24.07.2024

Turuväärtus

5 000 (viis tuhat eurot) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

2

Eksperthinnang nr. 120-24P

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 5

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 5

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 6

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 6

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 9

2.4 Hoone kirjeldus ........................................................................................................................... 11

2.5 Hoone konstruktsioonid .............................................................................................................. 12

2.6 Hoone siseviimistluse seisukord................................................................................................. 12

2.7 Hoone tehnosüsteemid ............................................................................................................... 12

2.8 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 12

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 13

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 13

3.2 Pärnumaa lao-, büroo- ja tootmispindade turuülevaade ................................................................. 14

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 16

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 16

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 17

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 18

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 18

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 18

4.3 Turuväärtuse hindamine ............................................................................................................. 18

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 21

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 23

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 24

Lisa 4 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 28

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 30

3

Eksperthinnang nr. 120-24P

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, reg. osa nr. 22686150 (amortiseerunud tööstushoone)

Aadress Pärnu maakond, Lääneranna vald, Meelva küla, Koorejaama.

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 43001:001:1290

Kinnisasja registriosa nr 22686150

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnissja pindala 5540 m²

Katastriüksuse hoonestus Amortiseerunud tööstushoone

Hoone ehitisregistri kood 120563886

Hoone suletud netopindala 66,4 m²

Hoone üldine seisukord Hoone visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine seisukord: amortiseerunud

Hindamistulemust nõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Eesmärk Tehingu nõustamine

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Väärtuse kuupäev 01.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 24.07.2024

Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus

Tellimusleping Tellimus kirjalikult e-posti teel 25.06.2024, tellija esindaja Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist Ere Kaaristu

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Hinnatava vara likviidsuse võib hinnata sarnaste varade jaoks keskmiseks või keskmisest madalamaks ning müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemus on tavapärasest madalama täpsusklassiga (+/- 20%)

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 5 000 (viis tuhat ) €

Hindaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210

4

Eksperthinnang nr. 120-24P

5

Eksperthinnang nr. 120-24P

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1)

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1)

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 01.07.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline nooremhindaja Karl Kodu

Ülevaatuse juures viibinud isik Aarne Pupart

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 05.07.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 19.07.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja erinevad kaardirakendused

19.07.2024

Ehitisregistri väljavõte 05.07.2024

AS Regio Eesti kaart www.kaart.delfi.ee 19.07.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 19.07.2024

Kohapealne ülevaatus 01.07.2024

- -

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks

6

Eksperthinnang nr. 120-24P

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu on hindaja lähtnud eeldusest, et saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4)

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse

avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida.

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Pärnu maakond, Lääneranna vald, Meelva küla, Koorejaama.

Registriosa nr 22686150

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti vabariik

Katastritunnus 43001:001:1290

Kinnistu pindala 5540 m²

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa I jaos Puuduvad

Kanded registriosa III jaos Puuduvad väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

7

Eksperthinnang nr. 120-24P

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Eksperthinnangu Lisas nr 4 on toodud kitsenduste kaart.

Üürilepingud Puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Pärnu maakonnas, Lääneranna vallas, Meelva külas. Konkureerivad turupiirkonnad

Pärnumaa, Pärnu linnast kaugemad piirkonnad, Läänemaa

Allikas: kaart.delfi.ee

8

Eksperthinnang nr. 120-24P

Mikroasukoht

Allikas: kaart.delfi.eeIseloomustus Hinnatav vara asub Pärnu maakonnas, Lääneranna vallas, Meelva külas,

Meelva-Matsalu tee ja Vana-Kuisapi tee vahelisel alal, naabruses on üksikelamud, haritavad maad, metsamaad, Matsalu laht.

Haljastus Madalhaljastus ja kõrghaljastus

Juurdepääs Hea, juurdepääs avalikult kasutatavalt Meelva-Matsalu teelt

Allikas: Maa-ameti teerakenduse kaart

Müratase/liikluskoormus Hinnatava maa-ala või ka selle lähiümbruse osas pole täpne müratase teada. Piirkonnas on väiksem liikluskoormus ja hindajale teadaolevalt puuduvad suured müraallikad.

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel hinnatav vara ei ole ohtlike käitiste alal.

Radoonirisk Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel paikneb vara madala radooniriski alal.

9

Eksperthinnang nr. 120-24P

Üleujutusrisk Kuna veekogu läheduses puudub, siis üleujutusrisk puudub

Soojussaared Soojussaared puuduvad

Parkimisvõimalus piirkonnas

Kinnistul ja tänava ääres.

Kaugused Kauplus Ühistransport

Kauplus ~ 8,1 km raadiuses. Ühistransport ~ 350 m raadiuses.

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan Hinnatav kinnistu on piiritletud sinise joonega

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (19.07.2024)

Kuju, reljeef Ebakorrapärase ristküliku kujuline kinnistu (kompaktne). Tasase relieefiga.

Parkimine Kinnistul või tänava ääres vaba parkimiskoha alusel. Parkimis- ja manööverdamisvõimalused on rahuldavad.

Hooned ja rajatised Garaaž

Haljastus Madalhaljastus, kõrghaljastus.

Piirded Olemas. Elektrikarjus osaliselt piiravad kinnistut.

Üldplaneering Hinnatav vara paikneb kehtiva Lihula valla üldplaneeringu (Lihula valla

üldplaneering on kehtestatud Lihula Vallavolikogu 25.09.2003 määrusega

10

Eksperthinnang nr. 120-24P

nr 22, muudetud Lihula Vallavolikogu 10.06.2004 otsusega nr 30, Lihula

Vallavolikogu 28.04.2011 määrusega nr 13 ja 31.01.2013 määrusega nr

2, Lääne Maavanema 25.07.2016 korraldusega nr 1-1/16/114,

Lääneranna Vallavolikogu 14.12.2017 otsusega nr 31 ja 18.04.2019

otsuga nr 140.) kohaselt Kaitsealusel maal (piiranguvöönd).

Kaitseala piires ei tohi kaitseala valitseja nõusolekuta:

• muuta katastriüksuse kõlvikute piire ja pindala;

• kinnitada maakorralduskava;

• väljastada metsaomanikule metsamajandamiskava;

• kehtestada detail- ja üldplaneeringut;

• anda projekteerimistingimusi.

Üldplaneeringuga vastuolud puuduvad. Hindamisel arvestatakse olemasoleva hoonestusega.

11

Eksperthinnang nr. 120-24P

Detailplaneering Detailplaneering puudub.

2.4 Hoone kirjeldus1

Ehitusaasta 1923

Ehitisregistri kood 120563886

Energiamärgis Määramata

Peamine kasutamise otstarve

Töökoda, ladu

Ehitus- ja kasutusload Elektroonilises registris kasutusel. Ehitus- ja kasutuslubade kohta andmed puuduvad

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 92,0 m²

Suletud netopind 66,4 m²

1 Andmed ehitisregistrist, esitatud projektist ja visuaalsel ülevaatusel

12

Eksperthinnang nr. 120-24P

Pinnaandmete vastavus ja vastuolud

Vastuolud puuduvad ja lähtume Ehitisregistri andmetest.

Ruumiplaneering

1 ruum.

2.5 Hoone konstruktsioonid2

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Tellis; tellis, väikeplokk

Välisseina liik Tellis, väikeplokk

Katuse- ja vahelaed Puit

Katuse kate Eterniit; katusekivi

Välisviimistlus Krohv

Uksed ja aknad Puitraamidel uksed, puitraamidel aknad

Põhikonstruktsioonide ja hoone üldine seisukord

Hoone visuaalsel vaatlusel on põhikonstruktsioonid ja hoone üldine seisukord: Amortiseerunud

2.6 Hoone siseviimistluse seisukord3

Siseviimistlus

Põrandakatted Betoon

Seinakatted Betoon

Lagi Sissevarisenud katus

Hinnang siseviimistluse üldisele seisukorrale

Amortiseerunud.

2.7 Hoone tehnosüsteemid4

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

Küttesüsteem Puudub Signalisatsioon Puudub

Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon

Tehnosüsteemide seisukord

Hindajale teadaolevalt tehnosüsteemid puuduvad.

2.8 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest

tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS

875-10).

2 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel 3 Andmed visuaalsel ülevaatusel 4 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

13

Eksperthinnang nr. 120-24P

Hindajate hinnangul ei ole hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid

(amortiseerunud väheväärtuslik vanem väike tootmishoone) ja hindajate hinnangul on hinnatava vara

kestlikkuse väärtus negatiivne.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade5

PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt näeme käesoleva aasta teises pooles majanduse taaselavnemist. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega.

Rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus lõppeb prognoosi kohaselt selle aasta teises pooles. Esimeses kvartalis langus küll jätkus, kuid järjest enam hakkas ilmnema märke olukorra paranemisest. Seni enim kannatanud haru ja majanduse käekäigu seisukohalt väga kaaluka töötleva tööstuse tootmismahu vähenemistrend on lõppenud ning kaubaekspordi maht pöördus aasta alguses kasvule. Ettevõtete hinnang eksporditellimustele ja konkurentsivõimele välisturgudel on muutunud positiivsemaks, mistõttu jõuab ühes välisturgude oodatava väljumisega madalseisust kindlamale alusele ka Eesti ekspordi kasvuväljavaade. Lisaks piiriülesele kaubandusele panustab majanduskasvu ka suurenev sisenõudlus, seda peamiselt tänu inimeste ostujõu kosumisele ning tööturu vastupidavusele.

Paljud tingimused on muutunud majanduskasvu toetavamaks. Eksporti toetab soodsamaks muutunud vahetuskurss euro ja Skandinaavia valuutade vahel ning sealsed turudki on aasta alguses seni prognoositust kiiremini kosunud. Ettevõtete edenemist ja seeläbi ka majanduse kasvu tervikuna soodustavad veel ka odavnenud toormed, energia hinnalangus ja tarneprobleemide vähenemine. Tööjõukulude kiire kasv on rahunemas, mis võimaldab hinnakasvul ka edaspidi jätkata aeglustuval kursil.

Rahapoliitika pidurdav mõju majanduskasvule leeveneb. Euroopa Keskpanga nõukogu langetas viimasel rahapoliitilisel istungil intressimäärasid, mis turuootustel põhinevalt kajastus euribori languses juba varemgi. Intresside alanemine leevendab laenukulu nii majapidamiste kui ka ettevõtete jaoks ning mõjub majandusele turgutavalt. Samas on kiire hinnakasvu taandumine euroalal osutunud varem hinnatust inertsemaks, mistõttu oodatakse rahaturgudel küll edasist intresside alanemist, kuid varem arvatust aeglasemas tempos. Intressimäärade alanemine jätab laenukohustusega inimestele rohkem raha kätte ja loob paremad eeldused majapidamiste tarbimiskulutuste ning ettevõtete investeeringute kasvuks.

Ebakindlus on vähenenud, ent püsib endiselt suur. Ühest küljest on Eesti majanduse väljavaade selginenud, kuivõrd möödunud aastatel läbitud kriisidega kaasnenud ebaselgus on suures osas hajunud. Teisest küljest püsib prognoosidega seotud ebakindlus, mis on seotud kõrgendatud geopoliitiliste riskidega ja jätkuvast Venemaa sõjast Ukrainas. Tänavu toimuvad valimised enam kui 60 riigis, mis teevad sellest aastast valimisterohkeima aasta kogu ajaloos. Paratamatult on sellega seotud ka poliitiline määramatus ja teadmata on valimiste võimalik mõju majandusele nii globaalsel kui ka regionaalsel tasandil.

Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust erinevaks kujundada. Prognoosi koostamise ajaks teada olnud eelarvepoliitiline suund hoiab järgmistel aastatel eelarve puudujääki selgelt suuremana kui Euroopa reeglitega lubatud 3% SKPst. On tõenäoline, et edaspidi tehakse otsuseid, millega puudujääki vähendatakse ning riigi rahaline tugi majandusele ja selle kasvule väheneb. Sellise stsenaariumi tõenäosust kinnitab valitsuse heaks kiidetud jooksva aasta negatiivne lisaeelarve, mida käesolev prognoos paraku ei sisalda, sest lisaeelarve

5 Allikad Eesti pank ja Statitikaamet, seisuga 14.06.2024.a.

14

Eksperthinnang nr. 120-24P

lõplik maht ja sisu polnud prognoosi valmimise ajaks kinnitatud. Samal põhjusel ei sisaldu selles prognoosis äsja vastu võetud otsus kehtestada automaks ning arvestada pole saanud järgmisi aastaid puudutavaid tõenäolisi, aga sisult ja mahult teadmata eelarvepoliitilisi otsuseid puudujäägi vähendamiseks. Võla kuhjumise ja suurenevate intressimaksete vältimiseks on riigieelarvedistsipliini taastamine aga ülimalt tähtis. Kuivõrd majanduskasv on hoogustumas, pole eelarvetugi majandusele enam ka senises ulatuses vajalik.

3.2 Pärnumaa lao-, büroo- ja tootmispindade turuülevaade

Äripinnad

Büroopindade turg Pärnu kesklinnas on väiksemahuline. Büroopindade vakantsus olenevalt ruumide kvaliteedist 10% - 20%. Üüritasemed jäävad kesklinnas vahemikku 2,5 – 15 €/m2, viimastel aastatel on üüritasemed püsinud stabiilsetena. Büroo- ja korterelamus „Hansaport“ Aida tn. 5 on ca 1 800 m² büroopinda, küsitavad hinnatasemed on ca 6,5 €/m², valminud Martensi majas ca 11 €/m2, Malmö majas alates 10 €/m2, Rüütli tänavas 5-14 €/m2. Papiniidu piirkonnas on võimalik kontorit üürida alates 5-6 €/m². Savi tänava piirkonnas jäävad büroode üürid valdavalt vahemikku 5-7,5 €/m2. Rannapiirkonna (Mere pst., Ranna pst., Papli tn., Suvituse tn., A.H. Tammsaare pst. jne.) äripindade (st. kaubandus- või büroopinnad) üüritasemed jäävad renoveeritud pindade puhul vahemikku 6 – 7 €/m². Renoveerimata pindade puhul on üürihinna vahemik 3 - 5 €/m². Üüritasemed erinevad varadel peamiselt sõltudes tema asukohast, kvaliteedist (nii pinna kui ka üüriteenuse), logistilisest paiknemisest, suurusest, parkimisvõimalustest ja muudest sarnastest teguritest. Üürilevõtjate poolt on enam nõutud 30 – 50 m² suurune A või A+ kvaliteediga kontoripind kesklinnas, kus on hea autodega ligipääs ja parkimisvõimalused nii oma töötajatele kui ka klientidele. Mõningane huvi on ka B kvaliteediga kontoripindade osas, seda just alustavate firmade ning mitte klienditeenindusega tegutsevate ettevõtete hulgas. Praktiliselt puudub huvi C kvaliteediga ja endistes tootmishoonetes paiknevate kontorite järele, sellised seisavad suures osas tühjana. Väljaspool südalinna on rajatud suures mahus kaubandus-büroopinda Papiniidu äripiirkonda-endise Levadia territooriumile 6 ärihoonet kogupinnaga ca 10 000 m², Papiniidu 5 krundile 3 äri-üürihoonet kogupinnaga 17 000 m². Samuti on värsked ärihooned Suur-Jõe tänaval. Arvestades turule paisatud suurest pindade hulgast, võib rääkida turu küllastumisest.

Tootmis- ja laopinnad

Pärnumaa tootmis- ja ärimaade tehingute mahud on madalad, kuna piirkond ei ole äriliselt ega ka

suurtootmiseks atraktiivne. Enam atraktiivsed piirkonnad on suuremad linnad ja nende ümbruses asuvad

15

Eksperthinnang nr. 120-24P

tootmis- ja ärimaad. Tootmis- ja laopindade puhul on viimastel aastatel tekkinud tendents viia tootmine

linnast välja. Eelistatakse linnast eemal asuvaid piirkondasid, kus tegutsemiskulud on madalamad kui

linnas.

Lao- ja tootmishoonete turuhinda määrab oluliselt asukoht, juurdepääs, hoonete konstruktsioon ja

ruumilahendus. Ostu-müügihinda mõjutavad suures osas ka sellised tegurid nagu maaeralduse suurus,

insener-kommunikatsioonide olemasolu, asukoht transiitteede suhtes, samuti hoonete ja maaüksuse

seisukord ning laienemisvõimalus tulevikus. Füüsiliselt ja moraalselt vananenud lao- ja tootmispinnad on

vähelikviidsed.

Potentsiaalsele ostjale on oluline hoone efektiivne kasutamine, kulud vajalike parenduste tegemiseks ja

laienemisvõimalused tulevikus. Sellest tulenevalt on turul ostu-müügitehingute varadeks olnud sagedamini

r/b karkassil ehitised, mille siseruumi ja avade kõrgus on seadmete paigaldamiseks ja masinate liikumiseks

piisav ja mida saab kergvaheseintega hõlpsasti liigendada.

Nõukogudeaegsed hooned ei suuda sageli rahuldada tänapäeva tootmisetehnoloogia poolt esitatavaid

ehitustehnilisi nõudeid, samas on hoonete ümberehitamine ja kaasajastamine seotud arvestatavate

kulutustega. Kui varasematel aastatel tehti investeeringuid olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks,

siis viimastel aastatel kaalutakse tõsiselt rekonstrueerimise otstarbekuse ja uue kaasaegse ning

vajadustele vastava hoone ehitamise vahel.

Tootmishooneid soovitakse enam osta, kui üürida, laopindade puhul on valdavad üüritehingud.

Koroona viirusest, Ukraina sõjast ja ennergia kriistist põhjustatud kriisiga on lao- ja tootmispindade üüriturul

surve B ja C klassi pindadel üürihindade alanemiseks ja vakantsi tõusuks. A-klassi pindadel Lahe

Kinnisvara olulisi muutusi ei prognoosi (Pärnu linnas on A-klassi pindasid vähe).

Lao- ja tootmispindade netorendimäärad (netorent I) Pärnu turupiirkonnas seisuga 2024 II kvartal: A klass

2024 II kv Muutus Vakants Muutus

4,5-7,5 € → 5-15% →

B ja C klass

2024 II kv Muutus Vakants Muutus

1,5-4,5 € ↓ 10-20% ↑ Lao- ja tootmispindade kvaliteediklassid:

• A-klass – uusehitised, kaasaegsete tehnolahendustega ja hea ruumilahendusega tootmis- ja laopinnad.

• B-klass – 1990-ndatel püstitatud hooned või rekonstrueeritud nõukogudeaegsed hooned, sh

tehnosüsteemid uuendatud.

• B-klass – valdavalt nõukogudeaegsed renoveerimata/rekonstrueerimata hooned, sh kaasajastamata

tehnovõrgud

Peamised kaasaegsetele lao - ja tootmispindadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:

• Asukoht nii üldisemas plaanis (paiknemine tootmiseks ja ladustamiseks homogeenses piirkonnas,

magistraalide lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka

juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus magistraaltänavatelt ja suurematelt teedelt ka

suurematele veokitele).

• Planeeringu funktsionaalsus (piisav töökõrgus, ruumikuju peab olema efektiivne (avatud), mis

vastavalt vajadusele võimaldab ka vaheseinte lisamist)

• Põranda kvaliteet (tasane, piisava kandejõuga, kulumiskindel)

• Kaasaegsed tehnilised lahendused (hea kauba juurdepääs ja laadimissillad, ventilatsioon)

16

Eksperthinnang nr. 120-24P

• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte)

• Optimaalses mahus olme- ja kontoripinna olemasolu (kuni 10% kogupinnast)

• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses

Prognoos:

Arvestades hetkel maailmas toimuva kriisiga (Ukraina sõda, kõrged laenuintressid, laiapõhjaline

majanduse jahtumine) on lao- ja tootmispindade üüriturul surve üürihindade alanemiseks ja vakantsi

kasvuks (eelkõige B ja C-klassi pinnad, kuid puutamata ei jää ka A-klassi pinnad). Lahe Kinnisvara

prognoosib lao- ja tootmispindadele survet üürihindade vähenemiseks ja vakantsuse kasvuks.

Ostu-müügitehingute turg on jahtunud ja Lahe Kinnisvara enne 2025.a II kvartalit ostu-müügi tehingute turul

elavnemist ei prognoosi.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Peamine sihtgrupp selles segmendis on kohalikud inimesed, väike ettevõtjad, seltsid või muud grupid.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Ei rahulda, kuna hoone on amortiseerunud seisus ja puudub elekter, vesi, kanalisatsioon ja küte.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Pigem väiksem arv lõppkasutajatest soovib ja keskmine arv on võimeline hinnatavat vara soetama.

Müügiperiood Müügiperiood on kuni 12 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve on suurenenud hindade mõningaseks korrektsiooniks allapoole.

Alternatiivsed kasutused Hindajate hinnangul puuduvad.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Sarnaste varade pakkumiste arv on 12.

Pakkumishinnad Sarnaste varade hinnad jäävad vahemikku 8000 – 25000 €, olenevalt hoonete arvust, suletud netopindalast, seisukorrast, kinnistu suurusest ja funktsionaalsusest.

Allikas: www.kv.ee

Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised:

Pilt Asukoht Pakkumishind,

€

Kinnistu pindala,

m²

Hoone snp, m²

Lisainfo

Piirikivi, Võidula

küla, Põhja- Pärnumaa vald, Pärnu maakond

5 900 ehk ca 39,8 €/m2

hoone pinna kohta

4458 148.4

Kinnistul asub arvatavasti 1870ndatel või 80ndatel aastal ehitatud amortiseerunud seisukorras maakivi hoone, kasutusel olnud meiereina. Siseviimistlus amortiseerunud. Tehnosüsteemid puuduvad.

Mardiveski, Valistre

küla, Põhja- Pärnumaa vald, Pärnu maakond

8 000 ehk ca 362 €/m2

hoone pinna kohta

4395 22,1

Kinnistul asub enne 1895. aastat ehitatud amortiseerunud seisukorras maakivi veski, kasutusel olnud veskihoonena. Siseviimistlus amortiseerunud. Tehnosüsteemid puuduvad.

17

Eksperthinnang nr. 120-24P

Pilt Asukoht Pakkumishind,

€

Kinnistu pindala,

m²

Hoone snp, m²

Lisainfo

Künka, Raka, Järva

vald, Järvamaa

9 000 ehk ca 29,5 €/m2

hoone pinna kohta

7429 305,3

Kinnistul asub ilmselt 1960ndatel aastatel ehitatud amortiseerunud seisukorras hoone, kasutusel olnud elamuna. Siseviimistlus amortiseerunud. Tehnosüsteemid puuduvad.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. Sarnases asukohas ja sarnaseid hooneid üüripakkumises hetkel ei ole

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud sarnastest piirkondadest:

Jrk nr Asukoht Tehingu aeg

Lisainformatsioon, seisukord, SNP, m2 Hind, €/m2

Tehingu hind, €

1

Pärnu

maakond,

Tori vald,

Tori alevik,

Rehe tn X

jaan.23

Ca 1930a ehitatud 1-kordne puit konstruktsioonidel hoone. Amort. seisukorras. Rahuldava funktsionaalsusega, olnud kasutusel laohoonena. Tehnosüsteemid puuduvad. Hoone suletud netopind on 91 m². Kinnistupindala on 492 m².

66 6001

2

Pärnu

maakond,

Läänerann

a vald,

Soovälja

küla

aug.23

Ca 1980a ehitatud 1-kordne kivi konstruktsioonidel hoone. Rem. vajavas. seisukorras. Rahuldava funktsionaalsusega, olnud kasutusel laohoonena. Tehnosüsteemid puuduvad. Hoone suletud netopind on 238,6 m². Kinnistupindala on 4794 m².

21 5000

3

Pärnu

maakond,

Läänerann

a vald,

Kloostri

küla

mai.23

Ca 1860a ehitatud 1-kordne kivist konstruktsioonidel hoone. Amort. seisukorras. Rahuldava funktsionaalsusega, endine ait-kuivati, võimalik kasutada laohoonena. Elekter, kohtküte, puurkaev. Hoone suletud netopind on 332,7 m². Kinnistupindala on 8001 m².

48 16000

4

Lääne

maakond,

Haapsalu

linn, Jõõdre

küla

apr.23

1950a ehitatud 1-kordne kivihoone. Rem. vajavas. seisukorras. Parema funktsionaalsusega, olnud kasutusel laohoonena (väetise hoidla). Tehnosüsteemid puuduvad. Hoone suletud netopind on 590 m². Kinnistupindala on 2488 m².

28 16505

5

Pärnu

maakond,

Lääneranna mai.24

19. sajandul ehitatud 1-kordne kivihoone. Amort. / hävinud seisukorras. Funktsionaalsus puudub. Tehnosüsteemid puuduvad. Hoone suletud netopind on

192 23000

18

Eksperthinnang nr. 120-24P

Jrk nr Asukoht Tehingu aeg

Lisainformatsioon, seisukord, SNP, m2 Hind, €/m2

Tehingu hind, €

vald, Kõima

küla Hoone alune pind ca 120,0 m² (mõõdetud maa-ameti kaardilt). Kinnistupindala on 840 m².

Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostajad on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on kasutus tööstushoonena. Hinnatava varaga sarnaseid varasid ostetakse eelkõige omakasutusse.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud hinnatava kinnisasja turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste vara hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Turuväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad6

Valitud müügitehingud 1, 2 ja 3 sobivad eelkõige asukoha, hoone seisukorra, siseruumide seisukorra poolest. Vajadusel oleme kasutanud kohandusi. Võrdlustehingud 1 ja 3 on vanemad kui 12 kuud, kuna sarnaste varadega on tehinguid tehtud äärmiselt vähe. Võrdlustehing 1 on korraldatud enampakkumine, selline tehing sai valitud võrdlustehingute vähesuse tõttu.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid, käibemaksustamise korral lisandub turuväärtusele käibemaks.

Võrdlusühik Tervikhind, kuna sarnaste varadega kaubeldakse tervikhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Valitud müügitehingud 1, 2 ja 3 sobivad eelkõige asukoha, hoone seisukorra, siseruumide seisukorra poolest. Vajadusel oleme kasutanud kohandusi. Võrdlustehingud 1 ja 3 on vanemad kui 12 kuud, kuna sarnaste varadega on

6 Müügitehingute tabel, p.3.5.

19

Eksperthinnang nr. 120-24P

tehinguid tehtud äärmiselt vähe. Võrdlustehing 1 on korraldatud enampakkumine, selline tehing sai valitud võrdlustehingute vähesuse tõttu.

Asukoha Enam hinnatud on väljakujunenud äripiirkondades paiknevad kinnistud.

Krundi üldpind ja kuju Suuremal krundil paiknevad hooned on enamhinnatud (parkimisvõimalus, äritegevuse laiendamisvõimalus jne), samuti on oluline krundi kompaktsus

Hoone tüüp ja seisukord Enam hinnatud on uued ja kivi/teras konstruktsioonis hooned, samuti on oluline hoone seisukord ja projektlahendus. Mõju turuväärtusele 5-35%.

Siseviimistlus Viimistluse kvaliteediklasside vaheks hindame 5-40%

Üldpind Mastaabiefekt ehk väiksema vara pinnaühiku maksumus on kõrgem.

Tehnolahendused Kaasaegsete tehnolahendustega hooned on enamhinnatud. Samuti on enam hinnatud tsentraalsed kommunikatsioonid. Mõju turuväärtusele 5- 25%.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSVARAD

1 2 3

Tehingu hind (€)

juuli.24

6 001 5 000 16 000

m² hind, €: 66 21 48

Tehingu aeg jaan.23 aug.23 mai.23

Ajaldamine -10% -5% -7%

Ajaldatud hind (€) 5 401 4 750 14 880

Asukoht Pärnu maakond, Lääneranna vald,

Meelva küla, Koorejaama.

Pärnu maakond, Tori vald, Tori

alevik, Rehe tn X

Pärnu maakond, Lääneranna vald,

Soovälja küla

Pärnu maakond, Lääneranna vald,

Kloostri küla

Parem Samaväärne Samaväärne

Kohandus -25% 0% 0%

Hoone tüüp, seisukord

1923a 1-kordne kivihoone. Seisukord

amortiseerunud.

Ca 1930a ehitatud 1-kordne puit

konstruktsioonidel hoone. Amort. seisukorras.

Ca 1980a ehitatud 1-kordne kivi

konstruktsioonidel hoone. Rem.

vajavas. seisukorras.

Ca 1860a ehitatud 1-kordne kivist

konstruktsioonidel hoone. Amort. seisukorras.

Samaväärne Halvem Samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

Hoone suletud netopind (m²):

66,4

91,0 238,6 332,7

Parem Parem Parem

Kohandus -5% -20% -25%

Funktsionaalsus

Rahuldava funktsionaalsusega,

kasutusel olnud tootmishoonena

Rahuldava funktsionaalsusega,

olnud kasutusel laohoonena

Rahuldava funktsionaalsusega,

olnud kasutusel laohoonena

Rahuldava funktsionaalsusega, endine ait-kuivati, võimalik kasutada

laohoonena

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Siseruumide seisukord

Amortiseerunud Amortiseerunud Rem. vajav Amortiseerunud

Samaväärne Parem Samaväärne

Kohandus 0% -5% 0%

20

Eksperthinnang nr. 120-24P

Krundi suurus (m2) 5540 492 4794 8 001

Väiksem Samaväärne Suurem

Kohandus 25% 0% -10%

Kommunikatsioonid/ tehnolahendused

Tehnosüsteemid puuduvad

Tehnosüsteemid puuduvad

Tehnosüsteemid puuduvad

Elekter, kohtküte, puurkaev

Samaväärne Samaväärne Parem

Kohandus 0% 0% -20%

Summaarne kohandus -5% -20% -55%

Kohandatud hind (€) 5 131 3 800 6 696

Kohanduste absoluutväärtuste summa 65% 35% 62%

Osakaal lõpphinnas 1,00 0,25 0,45 0,30

Kaalutud hind (€) 5 002 1 283 1 710 2 009

Turuväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Tervikhindade kaalutud keskmise tulemusena hindame vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeval:

5002 € ≈ 5 000 (viis tuhat eurot ) €.

Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei

ole käibemaksuga maksustatavad.“

Saadud tulemus on tavapärasest madalama täpsusklassiga (+/- 20%)

21

Eksperthinnang nr. 120-24P

LISA 1 FOTOD

22

Eksperthinnang nr. 120-24P

23

Eksperthinnang nr. 120-24P

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

24

Eksperthinnang nr. 120-24P

LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE

25

Eksperthinnang nr. 120-24P

26

Eksperthinnang nr. 120-24P

27

Eksperthinnang nr. 120-24P

28

Eksperthinnang nr. 120-24P

LISA 4 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

29

Eksperthinnang nr. 120-24P

30

Eksperthinnang nr. 120-24P

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Karl Kodu Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 202936 Tel: +372 5625 7956

Läbivaataja: /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Registreeritud eraekspert Tel: +372 56677210