Eksperthinnang. Kivisauna

Eksperthinnang nr 0925-24

Aadress: Lääne-Viru maakond, Kadrina vald, Loobu küla, Kivisauna

Hinnatav vara: Hoonestatud kinnisasi, registriosa nr 5367431 (saunahoone)

Väärtuse kuupäev: 05.07.2024

Hindamisaruande kuupäev: 24.07.2024

Turuväärtus:

13 000 € (kolmteist tuhat eurot) *Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu

käibemaks.

Hindaja: Allkirjastatud digitaalselt Markus Allast Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistuse nr 194070 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5657 1968 [email protected]

Läbivaataja: Allkirjastatud digitaalselt

Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, Kutsetunnistus nr. 151728 Registreeritud eraekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5667 7210

2

Eksperthinnang nr 0925-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................. 3

1 Hindamise alused ............................................................................................................... 5

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ........................................................ 5

1.2 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ...................................... 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ..................................................................................................... 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus.......................................................... 6

2.2 Asukoht ....................................................................................................................... 8

2.3 Maakasutus .............................................................................................................. 10

2.4 Hoone kirjeldus ......................................................................................................... 14

2.5 Hoone konstruktsioonid ............................................................................................. 15

2.6 Hoone siseviimistluse seisukord .............................................................................. 15

2.7 Hoone tehnosüsteemid ............................................................................................. 15

2.8 Hinnatava vara kestlikkus ehk jätkusuutlikus ............................................................. 15

3 Turuülevaade.................................................................................................................... 16

3.1 Majandusülevaade .................................................................................................... 16

3.2 Lääne-Virumaa hoonestatud elamumaade turuülevaade, sh Kadrina vald ................ 18

3.3 Turustatavuse analüüs .............................................................................................. 20

3.4 Pakkumisinfo ............................................................................................................ 20

3.5 Müügitehingud .......................................................................................................... 21

4 Hindamine ........................................................................................................................ 22

4.1 Vara parim kasutus ................................................................................................... 22

4.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................. 22

4.3 Turuväärtuse hindamine ........................................................................................... 22

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 25

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 29

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte .................................................................................................... 30

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 34

3

Eksperthinnang nr 0925-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi, registriosa nr 5367431 (saunahoone)

Aadress Lääne-Viru maakond, Kadrina vald, Loobu küla, Kivisauna

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 27301:002:0341

Kinnisasja registriosa nr 5367431

Kinnistu liik Kinnisasi

Kinnisasja pindala 1092 m²

Kinnisasja hoonestus Saunahoone

Ehitisregistri kood 108033840

Saunahoone SNP 72,3 m2

Saunahoone seisukord Renoveerimist vajav

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Tehingu nõustamine

Väärtuse liik Turuväärtus

Ülevaatuse kuupäev 05.07.2024

Väärtuse kuupäev 05.07.2024

Hindamisaruande kuupäev 24.07.2024 Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus, tellija esindaja Ere Kaaristu

Tellimusleping Kirjaliku tellimuse kinnitus e-posti teel tellija esindaja Ere Kaaristu poolt, 25.06.2024

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Keskmisest madalam, kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Keskmine või keskmisest mõnevõrra madalam ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad

KOMMENTAARID

Puuduvad

HINDAMISTULEMUS

Turuväärtus: 13 000 € (kolmteist tuhat eurot)

Hindaja: Allkirjastatud digitaalselt Markus Allast Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistuse nr 194070 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5657 1968 [email protected]

4

Eksperthinnang nr 0925-24

Läbivaataja: Allkirjastatud digitaalselt Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, Kutsetunnistus nr. 151728 Registreeritud eraekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5667 7210

5

Eksperthinnang nr 0925-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest

ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema

üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja

võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures

pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud. See peab kokku

langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist,

st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 05.07.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline nooremhindaja Markus Allast

Ülevaatuse juures viibinud isikud

Tellija esindaja Tarmo Põkka

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 06.07.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 22.07.2024 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 18.07.2024 ja 22.07.2024 Ehitisregistri andmed www.ehr.ee 18.07.2024 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 22.07.2024 Kohapealne ülevaatus ja suulised selgitused 05.07.2024 Kadrina valla üldplaneering Kehtestatud 31.01.2007

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei

vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu

koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

6

Eksperthinnang nr 0925-24

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu on

hindaja lähtnud eeldusest, et saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud

uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud

hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha

kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav.

Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi,

seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu

olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid

varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada

hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4)

Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada

kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel

on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu.

Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

(EVS 875-4)

Piiravad tingimused:

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on

kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone

osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta,

mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja

kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja

selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab

keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

Hindamisaruanne on hindamise eesmärgi huvides avalik. Juhul, kui seda hindamisaruannet

soovitakse avaldada muul eesmärgil, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne

kirjalikult kokku leppida.

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Lääne-Viru maakond, Kadrina vald, Loobu küla, Kivisauna

Registriosa nr 5367431

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 27301:002:0341

Kinnistu pindala 1092 m²

Sihtotstarve Ärimaa 40%, veekogude maa 60%

Kanded registriosa I jaos

• Täiendavad kanded puuduvad

7

Eksperthinnang nr 0925-24

Kanded registriosa III jaos

• Üks kustutuskanne - ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust

Kanded registriosa IV jaos

• Puuduvad

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

8

Eksperthinnang nr 0925-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 18.07.2024

Hinnatav vara paikneb kaitseala piiranguvööndis, hoiualal, lõheliste kudemis- ja elupaiga alal, ranna või kalda piirangu-, veekaitse- ja ehituskeeluvööndis, veekogu kallasrajal ja veekogu avaliku kasutuse alal. Olemasolevad kitsendused ei avalda mõju hinnatava vara turuväärtusele, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.

Üüri-/rendilepingud Hindajale tellija esindaja poolt edastatud info kohaselt kehtivad üüri- või rendilepingud puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Vara asub Lääne-Virumaal Kadrina vallas Loobu külas, asukoht Tallinna kesklinnast ca 70 km kaugusel (Viru väljak), Rakvere linnast ca 31 km kaugusel

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised lähemad Lääne-Virumaa piirkonnad

9

Eksperthinnang nr 0925-24

Allikas: delfi.kaart.ee, kuvatõmmis seisuga 18.07.2024

10

Eksperthinnang nr 0925-24

Mikroasukoht

Allikas: delfi.kaart.ee, kuvatõmmis seisuga 18.07.2024 Iseloomustus Vara paikneb Loobu külas, asukoht Loobu järve ääres, lähiümbruses

RMK Loobu kontor, elamutega hoonestatud kinnistud, metsa- ja haritavad maad

Haljastus Piirkonnas kõrg- ja madalhaljastus

Ligipääs Otsene ligipääsutee hinnatava varani puudub, jalgsi võimalik ligi pääseda mööda riigiomandis oleva kinnistu

Parkimisvõimalus piirkonnas

Valdavalt lahendatud kinnistutel

Kaugused teeninduspumkidest

Kool, kauplus, lasteaed Ühistransport

Lasteaed ja kool ca 10 km kaugusel, kauplus ca 17 km kaugusel

Läheduses

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Hinnatav kinnistu on piiritletud punase joonega

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 18.07.2024

11

Eksperthinnang nr 0925-24

Kuju, reljeef Korrapärase ja kompaktse kujuga, reljeef valdavalt tasane, ca 60% kinnistust paikneb Loobu järvel ja 40% ulatuses on maismaa

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Hoone - saunahoone

Haljastus Hoonestuse alt vaba maismaa-ala kaetud kõrghaljastusega

Piirded Puuduvad

Üldplaneering, legend

Hinnatav kinnistu paikneb Kadrina valla üldplaneeringu (kehtestatud Kadrina Vallavolikogu 31.01.2007.a määrusega nr 38) kohaselt rohelise võrgustiku, veekogu ehituskeeluvööndi, veekogu kalda ulatuse (100 m) ja muinsuskaitse pindalalise objekti alal

Allikas: Kadrina valla kehtiv üldplaneering, kuvatõmmis seisuga 18.07.2024

12

Eksperthinnang nr 0925-24

Koostamisel oleva Kadrina valla üldplaneeringu (algatatud Kadrina Vallavolikogu 26.08.2020. a otsusega nr 136) kohaselt paikneb hinnatav vara rohelise võrgustiku koridoris

Allikas: koostamisel olev Kadrina valla üldplaneering, kuvatõmmis seisuga 18.07.2024

Detailplaneering/ ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt puudub ehitusõigust muutev detailplaneering, hindamisel lähtume olemasolevast hoonestusest

Müratase/ liikluskoormus

Keskmine või keskmisest madalam (paikneb tugimaantee läheduses, kuid lähiümbrus on metsaga kaetud)

Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt (sh prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal

Radoonirisk Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel asub hinnatav vara alal, kus on keskmine/keskmisest kõrgem radoonitase

13

Eksperthinnang nr 0925-24

Allikas: Eesti radooniriski levialade kaart (Eesti Geoloogiakeskus), kuvatõmmis seisuga 22.07.2024

Ohtlikud käitised Maa-ameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel ei asu hinnatav vara ohtlike käitiste ja suurõnnetuse ohuga alal

Allikas: Maa-ameti ohtlike käitiste, veevarustuse ja veeohutuse kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 22.07.2024

Üleujutusrisk Maa-ameti üleujutusohuga alade kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara teadaolevalt 1x10, 1x50 ja 1x100 aasta jooksul esinemistõenäosusega üleujutusohuga maa-alal

14

Eksperthinnang nr 0925-24

Allikas: Maa-ameti üleujutusohu alade kaardirakendus (1x100 aastase esinemistõenäosus), kuvatõmmis seisuga 22.07.2024

Soojussaared Maa-ameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatavas asukohas mõõdetud temperatuuri tõusu üle 30 kraadi ning soojussaarte tekkimise oht on hindaja hinnangul minimaalne

2.4 Hoone kirjeldus1

Ehitusaasta Ehitisregistris puudub info esmase kasutuselevõtu aasta kohta

Ehitisregistri kood 108033840

Energiamärgis Ehr-i andmetel puudub

Peamine kasutamise otstarve

Saunahoone/suvila

Ehitus- ja kasutusload2 Hoone vanus ei eelda esmase ehitus- ega kasutusloa olemasolu ehitisregistris ehitise püstitamisel. Ehitise seisundiks on märgitud „olemas“, seega on hoone seaduslik

Korruselisus 1

Ehitisealune pindala 104 m2

Hoone suletud netopind 72,3 m2

Ruumiplaneering Hoone jaotatud kaheks osaks, mille ühes osas avaram ruum suurusega ca 40 m2 ja teises osas esik, sauna eesruum, pesuruum ja puuküttega leiliruumiga

Saun Olemas puuküttega leiliruum

Pinnaandmete vastavus ja vastuolud

Hindamisel lähtume ehitisregistri andmetest, mida hindaja peab tõeseks

1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt 2 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise

kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Ehitise laiendamisel või ümberehitamisel (rekonstrueerimisel) ehitusloa/ehitusteatise, kasutusloa/kasutusteatise ja ehitusprojekti kohustuslikkus on reguleeritud ehitusseadustiku lisades nr 1 ja nr 2 sätestatud juhtudel. Kui enne 01.07.2015.a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

15

Eksperthinnang nr 0925-24

2.5 Hoone konstruktsioonid3

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioonid Looduslik kivi

Välisseinad Looduslik kivi

Katuse- ja vahelaed Puit

Katusekate Eterniit

Välisviimistlus Looduslik kivi, keraamiline tellis, puit (vooder)

Uksed ja aknad Vanemad puitraamidel uksed ja aknad

Põhikonstruktsioonide ja üldine seisukord

Visuaalsel vaatlusel võib hoone põhikonstruktsioonide ja üldiseks seisukorraks hinnata renoveerimist vajav

2.6 Hoone siseviimistluse seisukord 4

Siseviimistlus Eluruumid San. ruumid

Põrandakatted Laudpõrand Betoonpõrand

Seinakatted Laudis Laudis

Lagi Laudis Laudis

Materjalide seisukord Renoveerimist vajav Renoveerimist vajav

Kohtkindel mööbel Puudub

Siseuksed Vanemad puituksed

Hinnang siseviimistluse üldisele seisukorrale

Renoveerimist vajav

2.7 Hoone tehnosüsteemid5

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub, võimalik liitumine ampritasu põhiselt

Gaasivarustus Puudub

Küttesüsteem Kohtküte ahi, kamin, pliit baasil

Ventilatsioon Loomulik

Tehnosüsteemide seisukord

Hindaja hinnangul tehnosüsteemide seisukord mitterahuldav, sh osad tehnosüsteemid puuduvad

2.8 Hinnatava vara kestlikkus ehk jätkusuutlikus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste

rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte

ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast:

keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

3 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt 4 Andmed visuaalselt ülevaatuselt 5 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt

16

Eksperthinnang nr 0925-24

Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende

kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal

kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on

otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks

kavandatud maadega. (EVS 875-10)

Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud vähesel määral kinnisvara kestliku arengu

tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne peale hoone

renoveerimist või alternatiivselt hoone lammutamist ja uue püstitamist.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade6

PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt näeme käesoleva aasta teises pooles

majanduse taaselavnemist. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse

taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning

rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa majapidamiste ostujõu

taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb

arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega.

Rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus lõppeb prognoosi kohaselt selle aasta

teises pooles. Esimeses kvartalis langus küll jätkus, kuid järjest enam hakkas ilmnema märke

olukorra paranemisest. Seni enim kannatanud haru ja majanduse käekäigu seisukohalt väga kaaluka

töötleva tööstuse tootmismahu vähenemistrend on lõppenud ning kaubaekspordi maht pöördus aasta

alguses kasvule. Ettevõtete hinnang eksporditellimustele ja konkurentsivõimele välisturgudel on

muutunud positiivsemaks, mistõttu jõuab ühes välisturgude oodatava väljumisega madalseisust

kindlamale alusele ka Eesti ekspordi kasvuväljavaade. Lisaks piiriülesele kaubandusele panustab

majanduskasvu ka suurenev sisenõudlus, seda peamiselt tänu inimeste ostujõu kosumisele ning

tööturu vastupidavusele.

Paljud tingimused on muutunud majanduskasvu toetavamaks. Eksporti toetab soodsamaks

muutunud vahetuskurss euro ja Skandinaavia valuutade vahel ning sealsed turudki on aasta alguses

seni prognoositust kiiremini kosunud. Ettevõtete edenemist ja seeläbi ka majanduse kasvu tervikuna

soodustavad veel ka odavnenud toormed, energia hinnalangus ja tarneprobleemide vähenemine.

Tööjõukulude kiire kasv on rahunemas, mis võimaldab hinnakasvul ka edaspidi jätkata aeglustuval

kursil.

Rahapoliitika pidurdav mõju majanduskasvule leeveneb. Euroopa Keskpanga nõukogu langetas

viimasel rahapoliitilisel istungil intressimäärasid, mis turuootustel põhinevalt kajastus euribori

languses juba varemgi. Intresside alanemine leevendab laenukulu nii majapidamiste kui ka ettevõtete

jaoks ning mõjub majandusele turgutavalt. Samas on kiire hinnakasvu taandumine euroalal osutunud

varem hinnatust inertsemaks, mistõttu oodatakse rahaturgudel küll edasist intresside alanemist, kuid

6 Allikad Eesti pank ja Statitikaamet, seisuga 14.06.2024.a.

17

Eksperthinnang nr 0925-24

varem arvatust aeglasemas tempos. Intressimäärade alanemine jätab laenukohustusega inimestele

rohkem raha kätte ja loob paremad eeldused majapidamiste tarbimiskulutuste ning ettevõtete

investeeringute kasvuks.

Ebakindlus on vähenenud, ent püsib endiselt suur. Ühest küljest on Eesti majanduse väljavaade

selginenud, kuivõrd möödunud aastatel läbitud kriisidega kaasnenud ebaselgus on suures osas

hajunud. Teisest küljest püsib prognoosidega seotud ebakindlus, mis on seotud kõrgendatud

geopoliitiliste riskidega ja jätkuvast Venemaa sõjast Ukrainas. Tänavu toimuvad valimised enam kui

60 riigis, mis teevad sellest aastast valimisterohkeima aasta kogu ajaloos. Paratamatult on sellega

seotud ka poliitiline määramatus ja teadmata on valimiste võimalik mõju majandusele nii globaalsel

kui ka regionaalsel tasandil.

Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust erinevaks kujundada. Prognoosi

koostamise ajaks teada olnud eelarvepoliitiline suund hoiab järgmistel aastatel eelarve puudujääki

selgelt suuremana kui Euroopa reeglitega lubatud 3% SKPst. On tõenäoline, et edaspidi tehakse

otsuseid, millega puudujääki vähendatakse ning riigi rahaline tugi majandusele ja selle kasvule

väheneb. Sellise stsenaariumi tõenäosust kinnitab valitsuse heaks kiidetud jooksva aasta negatiivne

lisaeelarve, mida käesolev prognoos paraku ei sisalda, sest lisaeelarve lõplik maht ja sisu polnud

prognoosi valmimise ajaks kinnitatud. Samal põhjusel ei sisaldu selles prognoosis äsja vastu võetud

otsus kehtestada automaks ning arvestada pole saanud järgmisi aastaid puudutavaid tõenäolisi, aga

sisult ja mahult teadmata eelarvepoliitilisi otsuseid puudujäägi vähendamiseks. Võla kuhjumise ja

suurenevate intressimaksete vältimiseks on riigieelarvedistsipliini taastamine aga ülimalt tähtis.

Kuivõrd majanduskasv on hoogustumas, pole eelarvetugi majandusele enam ka senises ulatuses

vajalik.

Allikas: Eesti Pank majanduskommentaar ja põhinäitajad seisuga 14.06.2024

18

Eksperthinnang nr 0925-24

3.2 Lääne-Virumaa hoonestatud elamumaade turuülevaade, sh Kadrina vald

Lääne-Viru maakond koosneb 8 omavalitsusüksusest. Maakonnas registreeritud elanike arv

moodustas 01.01.2020 seisuga 59 113 inimest. Suurim omavalitsuse üksus elanike arvult on

Rakvere linn (kokku 15 023 elaniku). Lääne-Viru maakonna üldpindala moodustab 3 695,72 km2.

Statistika näitab Lääne-Virumaal nii tehinguaktiivsuse kasvu kui ka keskmiste tehinguhindade

kõikumist. Hoonestatud elamumaade tehingute arv on olnud 2018 aastal (üle aastate suurim

maakonnas) – 304. Hoonestatud elamumaade tehingute arv on viimaste aastate lõikes jäänud

vahemikku 270-304 tehingut. 2016. aastal oli hoonestatud elamumaade keskmine tehinguhind

33 847 €, 2017. aastal – 39 815 €, 2018. aastal – 43 515 €, 2019. aastal 45 475 €. 2020. aastal

49 449 €. 2021.a on keskmine hind 50 036 €. 2022. a on keskmine hind 71 828 eurot.

Kõrgemate hindadega on müüdud Rakvere linna kinnistud ning Haljala valla Tallinna poolele

jäävad mereäärsed eksklusiivsemad kinnistud, kus tehinguhinnad on möödunud aastal

küündinud ka üle 500 000 € piiri.

Enimhinnatud ongi just suured, mere või jõega piirnevad kinnistud, millel asuvad hooned on heas

seisukorras ja mis ei vaja olulisi investeeringuid ning mille ülalpidamiskulud on madalad.

Küttelahenduse osas eelistatakse mugavat ja ökonoomset ning kaasaegset lahendust.

Remonti vajavaid ning vee- ja kanalisatsioonisüsteemita elamuid hinnatasemega kuni 50 000 €

ostetakse pigem sobiva asukoha tõttu. Keeruline on ostjat leida keskustest kaugemal asuvatele

elamutele, mille hinnatase on üle 60 000 €. Kõrgemat hinda on nõus ostjad maksma veekogu

äärsete kinnistute puhul.

Maamajade puhul annavad rahuldavas ja heas seisukorras tugevate konstruktsioonidega

kõrvalhooned olulise lisaväärtuse. Valdadesse elamu ostjateks on pigem privaatsust hindavad

inimesed, kellel on olemas sõiduvahendid. Enamasti soovitakse osta elamut suurematest

linnadest kuni 15 km kaugusele, kuid infrastruktuurielemendid võiksid asuda elukohale siiski

lähemal (lasteaiad, koolid). Enim tehingud on teostatud siiski linna lähedal paiknevates

elamupiirkondades.

Maal asuvate ja kehvas seisukorras olevate majade müügiperioodid võivad olla keskmisest

pikemad.

Tehtud tehinguid analüüsides võib järeldada, et kasvanud on pigem elamiskõlblike ja

kaasajastatud wc ning pesuruumiga elamute hinnad. Rohkem on tehinguid tehtud ka uuemate ja

heas seisukorras elamutega.

Arvestades üldist majanduslikku olukorda ning tarbijate ebakindlust, siis prognoosime mõningast

langust nii tehingute arvu kui ka hindade osas.

19

Eksperthinnang nr 0925-24

Enim on hinatatud Rakvere ümbrus ja merepoolne osa. Lääne-Virumaa tehingute arv on viimastel

aastatel jäänud vahemikku 234-371. Keskmised hinnad on viimasel kolmel aastal jäänud

vahemikku 49 000 - 72 000 €.

2023. aastal teostati Lääne-Virumaal 250 hoonestatud elamumaa tehingut keskmise hinnaga 65

452 €, maksimumtehing 390 000 €. Möödunud aasta IV kvartalis oli tehinguid 54 tk keskmise

tehinguhinnaga 73 241 €, sh maksimumtehing oli 390 000 €. Käesoleva aasta I poolaastas oli

tehinguid 105 tk, keskmise hinnaga 79 928 €, sh maksimumtehing oli hinnaga 363 000 €.

Kadrina valla hoonestatud elamumaade turuülevaade

Lääne-Viru maakonnas Kadrina vallas on hoonestatud elamumaa ostjateks valdavalt piirkonnaga

seotud isiku. Enamus tehinguid tehakse vanemate ja renoveerimist vajavate elamutega.

Arenduse eesmärgil vallas elamuid pigem ei ehitata. Turg on suhteliselt väheaktiivne ning

tehinguid vähe, eriti uuemate ja heas seisukorras elamutega. Viimaste aastate jooksul on

keskmised hinnad tõusnud.

2020. aastal tehti Kadrina vallas 12 tehingut hoonestatud elamumaadega ning keskmiseks

hinnaks kujunes 42 782 € (maksimaalne tehing 76 000 eurot). Hoonestatud

maatulundusmaadega tehtud tehinguid oli 12 ning keskmiseks hinnaks kujunes 42 081 €

(maksimaalne tehing 190 468 €).

2021.a oli Kadrina vallas hoonestatud elamumaadega tehtud tehinguid 12 keskmise hinnaga 50

269 € (maksimaalne tehing 200 000 €). Maatulundusmaade puhul oli tehingute arv 8 ning

keskmiseks hinnaks kujunes 41 562 € (maksimaalne tehing 105 000 €).

2022.a oli Kadrina vallas hoonestatud elamumaadega tehtud tehinguid 10 keskmise hinnaga 60

650 € (maksimaalne tehing 97 000 €). Maatulundusmaade puhul oli tehingute arv 14 ning

keskmiseks hinnaks kujunes 41 532 € (maksimaalne tehing 195 000 €).

2023.a oli Kadrina vallas hoonestatud elamumaadega tehtud tehinguid 13 keskmise hinnaga

76 577 € (maksimaalne tehing 230 000 €). Maatulundusmaade puhul oli tehingute arv 10 ning

keskmiseks hinnaks kujunes 51 650 € (maksimaalne tehing 129 000 €).

Käesoleva, 2024.a I poolaasta seisuga on Kadrina vallas hoonestatud elamumaadega teostatud

6 tehingut keskmise hinnaga 97 167 € (maksimaalne tehing 164 500 €). Maatulundusmaade

puhul on I poolaasta seisuga tehingute arv 6 ning keskmine hind 152 340 € (maksimaalne tehing

406 038 €).

Allikas: maa-amet

0

20 000

40 000

60 000

80 000

0

100

200

300

400

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

T k

Lääne-Virumaa hoonestatud elamumaadega tehtud tehingute maht ja keskmised hinnad perioodil 2014-2023.a

Tehingute arv Keskmine hind, €/m²

20

Eksperthinnang nr 0925-24

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Keskmise sissetulekuga isik, kellel sooviks hoone renoveerida (alternatiivselt lammutada ja püstitada uus hoone) või kes on piirkonnaga muul moel seotud

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab vähesel määral, kuna hinnatava varani puudub otsene ligipääsutee ning saunahoone on renoveerimist vajavas seisukorras. Osaliselt rahuldab, kuna vara paikneb looduskaunis asukohas, Loobu järve ääres

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Pigem keskmisest suurem osa turuosalistest on võimelised hinnatavat vara soetama ning keskmisest väiksem osa on huvitatud

Müügiperiood Keskmisest madalam, kuni 12 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Tõenäoliselt lähiajal stabiilsed või mõningases languses (on suurenenud surve hindade korrektsiooniks allapoole)

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Lääne-Virumaal on hindamise hetkel pakkumisel ca 197 elamute/abihoonetega hoonestatud kinnistut, sh Kadrina vallas on pakkumisel 13 kinnistut, sh korduspakkumised

Pakkumishinnad Sarnaste varade pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 7000 - 15 000 €, sõltudes täpsemast suurusest, asukohast, seisukorrast, tehnosüsteemide, ligipääsu olemasolust jms lisateguritest

Allikas: www.kv.ee

Toome www.kv.ee portaalist välja mõned sarnased pakkumised:

Asukoht Pakkumishind,

€ Kinnistu

pindala, m² SNP,

m² Lisainfo

Simuna alevik, Väike-Maarja vald,

Lääne-Virumaa 7500 994 108,2

Vanem puitkonstruktsioonidel renoveerimist vajav elamu, tehnosüsteemid puuduvad, kaminaküte, ligipääs kõvakattega teelt, kõrg- ja madalhaljastus

Avispea küla, Väike- Maarja vald, Lääne-

Virumaa 8900 694 42,5

Vanem puitkonstruktsioonidel renoveerimist vajav elamu, vesi ja kanalisatsioon puuduvad, elektriga liitumine sisaldub hinnas (6A), kaminaküte, lisaks kinnistul vanem puukuur, naaberkinnistul avalikult kasutatav tiik, ligipääs kõvakattega teelt, kõrg- ja madalhaljastus

Peetri alevik, Järva vald, Järva maakond

14 900 2361 120

Vanem kivikonstruktsioonidel renoveerimist vajav saunahoone, tsentraalne vesi ja kanalisatsioon, elektri liitumine olemas, kaminaküte, lisaks kinnistul pumbahoone, ligipääs kõvakattega teelt, valdav madalhaljastus

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte

müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt

21

Eksperthinnang nr 0925-24

langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse

ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud sarnaste varadega sarnases piirkonnas:

Nr. Aadress Hoone SNP (m2)

Kinnistu (m2)

Tehingu hind (€)

Müügi aeg

Iseloomustus

1

Kaasiku küla, Saue

vald, Harjumaa

62,6 1090 26 000 08.2023

Vanem puitkonstruktsioonidel renoveerimist vajav aiamaja/suvila, lokaalne vesi ja kanalisatsioon, elektri liitumine olemas, kaminaküte, ligipääs kruuskattega teelt, kõrg- ja madalhaljastus

2

Laitse küla, Saue

vald, Harjumaa

42,3 715 23 500 01.2024

Vanem kivikonstruktsioonidel renoveerimist vajav aiamaja/suvila, lokaalne vesi ja kanalisatsioon, elektri liitumine olemas, kaminaküte, lisaks kinnistul väheväärtuslik ca 25 m2 suurune renoveerimist vajav abihoone, ligipääs kruuskattega teelt, kõrg- ja madalhaljastus

3

Küti küla, Vinni vald,

Lääne- Virumaa

107,6 2857 16 600 06.2024

Vanem kivikonstruktsioonidel renoveerimist vajav saunahoone, tsentraalne vesi ja kanalisatsioon, elektri liitumine olemas, kaminaküte, ligipääs kõvakattega teelt, kõrg- ja madalhaljastus

4

Kaasiku küla, Saue

vald, Harjumaa

34,6 736 27 000 07.2023

Vanem puitkonstruktsioonidel renoveerimist vajav aiamaja/suvila, lokaalne vesi ja kanalisatsioon, elektri liitumine olemas, kaminaküte, ligipääs avalikult kasutatavalt kruuskattega teelt, kõrg- ja madalhaljastus

5

Kibuna küla, Saue

vald, Harjumaa

Ca 35 670 30 000 04.2024

Vanem puitkonstruktsioonidel renoveerimist vajav aiamaja/suvila (ehr-i kandmata), veevarustus vajalik lahendada lokaalselt, lokaalne kanalisatsioon, elektri liitumine olemas, elektriküte, lisaks kinnistul väheväärtuslikud renoveerimist vajavad abihooned, ligipääs avalikult kasutatavalt kruuskattega teelt, valdav madalhaljastus

Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

22

Eksperthinnang nr 0925-24

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige

tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav,

finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

(EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev

kasutus saunahoonena, sh hoone renoveerimine või alternatiivselt lammutamine ja uue

püstitamine.

Hinnatava varaga sarnaseid varasid ostetakse eelkõige omakasutuse eesmärgil. Alternatiivsed

kasutused puuduvad.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod.

Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste

varade hindamisel).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole

nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu

korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha,

majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks

seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade

hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel

hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade

võrdlemise alusel.

4.3 Turuväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad7

Võrdluseks oleme tehingute tabelist valinud tehingud nr 1, 2 ja 3, mis sobivad eelkõige asukoha, tehingu aja ja muu teadaoleva informatsiooni poolest hinnatava varaga.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, kuna elukondliku varaga kaubeldakse turul lõpphinna alusel.

Võrdlusühik Tervikhind, kuna sarnaste varadega kaubeldakse tervikhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Hindamistulemuse hindamisel on need kohandamiseks koondatud järgmisse tabelisse:

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

7 Müügitehingute tabel, p.3.5.

23

Eksperthinnang nr 0925-24

Ajaline kohandus Võrreldes 08.2023 tehtud tehinguga oleme arvestanud 10% hinnalangust ja võrreldes 01.2024 tehtud tehinguga oleme arvestanud 5% hinnalangust.

Asukoha kohandus (makro)

Enam hinnatud on teeninduspunktidest optimaalsel kaugusel olevad asukohad.

Asukoha kohandus (mikro)

Turuväärtust mõjutab näiteks veekogu vahetu lähedus ja kena looduskaunis ümbrus. Kõrgem mürafoon vähendab vara turuväärtust. Privaatsem asukoht mõjutab vara turuväärtust positiivselt.

Ligipääs Ligipääsuga kinnistud on enam hinnatud.

Kinnistu suurus, m2 Suurematel kinnistutel paiknevad hooned on kõrgemalt hinnatud.

Hoone tüüp, seisukord

Uuemad ja renoveeritud hooned on enam hinnatud, oluline on ka hoone materjalid, seisukord, energiatõhusus, tehnosüsteemid ja arhitektuur.

Siseviimistluse seisukord, kohtkindel mööbel

Parema siseviimistlusega hooned on enam hinnatud, samuti mõjutab hinda kvaliteetse kohtkindla mööbli olemasolu. Hinnavahe erinevate kvaliteediklasside vahel võib olla 5-40%.

Hoone SNP, m2 Suurema pinnaga hooned on reeglina kõrgemas hinnaklassis, samuti on oluline hoone ruumiplaneering ja funktsionaalsus.

Tehnosüsteemid Enam hinnatud on kaasaegsed ja kuluökonoomsed tehnosüsteemid. Hinnavahe 5-10%.

Haljastus Kõrghaljastusega kinnistud on enam hinnatud. Hinnavahe 5-10%.

Muud tegurid Näiteks heas seisukorras abihooned jms lisategurid mõjutavad vara turuväärtust positiivselt.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSVARAD

1 2 3

Tehingu hind (€): juuli.24

€ 26 000 € 23 500 € 16 600

Tehingu aeg: aug.23 jaan.24 juuni.24

Ajaldamine: -10% -5% 0%

Ajaldatud hind (€): € 23 400 € 22 325 € 16 600

Asukoht (makro): Kivisauna, Loobu küla, Kadrina vald,

Lääne-Virumaa, asukoht Tallinnast ca

70 km kaugusel, Rakvere linnast ca 31 km kaugusel,

teeninduspunktid ca 10-20 km kaugusel

Kaasiku küla, Saue vald, Harjumaa,

asukoht Tallinnast ca 40 km kaugusel, teeninduspunktid

mõnevõrra lähemal, parem

Laitse küla, Saue vald, Harjumaa,

asukoht Tallinnast ca 40 km kaugusel, teeninduspunktid

mõnevõrra lähemal, parem

Küti küla, Vinni vald, Lääne-Virumaa,

asukoht Tallinnast ca 120 km kaugusel,

Rakvere linnast ca 20 km kaugusel,

teeninduspunktid mõnevõrra lähemal,

hindame samaväärseks

Kohandus -20% -20% 0%

Asukoht (mikro): Vara paikneb looduskaunis

asukohas, Loobu järve ääres

Asukoht suvilapiirkonnas,

halvem

Asukoht suvilapiirkonnas,

halvem

Naaberkinnistutel vanemad lao- ja tootmishooned,

halvem

Kohandus 30% 30% 30%

Ligipääs: Otsene ligipääsutee hinnatava varani

puudub, jalgsi võimalik ligi pääseda mööda riigiomandis

oleva kinnistu

Ligipääs kruuskattega teelt,

parem

Ligipääs kruuskattega teelt,

parem

Ligipääs kõvakattega teelt, parem

24

Eksperthinnang nr 0925-24

Kohandus -20% -20% -20%

Kinnistu (m2): 1092, sh ca 437 maismaa ja kinnistust

ca 655 paikneb Loobu järvel

1090, sh pikliku kujuga ja kinnistut

läbib keskelt ligipääsutee

naaberkinnistutele

715 2 857

Kohandus -5% -5% -20%

Hoone tüüp, seisukord:

Vanem kivikonstruktsioonidel renoveerimist vajav

saunahoone

Vanem puitkonstruktsioonidel renoveerimist vajav

aiamaja/suvila, samaväärne

Vanem kivikonstruktsioonidel renoveerimist vajav

aiamaja/suvila, samaväärne

Vanem kivikonstruktsioonidel renoveerimist vajav

saunahoone, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Siseruumide seisukord:

Renoveerimist vajav Renoveerimist vajav, samaväärne

Renoveerimist vajav, samaväärne

Renoveerimist vajav, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

SNP (m2): 72,3 62,6 42,3 107,6

Kohandus 0% 10% -10%

Tehnosüsteemid: Kohtküte ahi, kamin, pliit baasil, vee-,

kanalisatsiooni- ja elektrivarustus

puudub

Kaminaküte, lokaalne vesi ja

kanalisatsioon, elektri liitumine olemas,

parem

Kaminaküte, lokaalne vesi ja

kanalisatsioon, elektri liitumine olemas,

parem

Kaminaküte, tsentraalne vesi ja

kanalisatsioon, elektri liitumine olemas,

parem

Kohandus -25% -25% -30%

Kinnistu haljastus: Kõrghaljastus Kõrg- ja madalhaljastus,

samaväärne

Kõrg- ja madalhaljastus,

samaväärne

Kõrg- ja madalhaljastus,

samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Muud tegurid: Puuduvad Samaväärne Lisaks kinnistul väheväärtuslik ca 25

m2 suurune renoveerimist vajav abihoone, hindame

samaväärseks

Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus:

-40% -30% -50%

Kohandatud hind (€):

€ 14 040 € 15 628 € 8 300

Kohanduste absoluutväärtuste summa: 110% 115% 110%

Osakaal lõpphinnas:

1,00 0,35 0,30 0,35

Kaalutud hind (€): € 12 507 € 4 914 € 4 688 € 2 905

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval

määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem

kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga hindame:

≈ 13 000 € (kolmteist tuhat eurot).

Hinnatud tulemus on keskmise või keskmisest mõnevõrra madalama täpsusklassiga (±20%).

Hindamistulemus ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hinnatava vara turusegmendi

tehingud ei ole käibemaksuga maksustatavad.

25

Eksperthinnang nr 0925-24

LISA 1 FOTOD

26

Eksperthinnang nr 0925-24

27

Eksperthinnang nr 0925-24

28

Eksperthinnang nr 0925-24

29

Eksperthinnang nr 0925-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

30

Eksperthinnang nr 0925-24

LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE

31

Eksperthinnang nr 0925-24

32

Eksperthinnang nr 0925-24

33

Eksperthinnang nr 0925-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja: Allkirjastatud digitaalselt

Markus Allast Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistuse nr 194070 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5657 1968 [email protected]

Läbivaataja: Allkirjastatud digitaalselt

Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, Kutsetunnistus nr. 151728 Registreeritud eraekspert Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 5667 7210