Reaalservituudi seadmine Kiisa kinnisasjale

Reaalservituudi seadmine Kiisa

kinnisasjale

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

SKP Invest OÜ esitas Maa-ametile 20.05.2024 taotluse reaalservituudi seadmiseks riigile

kuuluvale Harju maakonnas Anija vallas Ülejõe külas asuvale Kiisa kinnisasjale (katastritunnus

14001:002:0724, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 22 386 m2), mille valitseja on Regionaal-

ja Põllumajandusministeerium ning volitatud asutus Maa-amet. Reaalservituuti taotletakse

olemasoleva tee kasutamiseks, et tagada ligipääs SKP Invest OÜ omandis olevale Vana-Suurekivi

kinnisasjale (katastritunnus 14001:002:0241, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 12 700 m2).

Juurdepääsutee jaoks vajaliku kasutusala ulatus Kiisa kinnisasjal on ligikaudu 155 m². Kasutusala

on kantud piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemi (PARI) kasutusala ruumikuju tunnusega

ID 186988.

Maakatastri andmete kohaselt jääb koormatav ala avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse, kus

tuleb arvestada ehitusseadustikust tulenevate kitsendustega.

Maa-ameti poolt 14.06.2024 koostatud hindamisaruande kohaselt on Kiisa kinnisasjale seatava

servituudi kasutustasu koos maamaksuga ümardatult 4 eurot aastas. Kuivõrd hindamisaruande

kohaselt kujunes kasutustasu alla 10 euro, siis on Kiisa kinnisasjale servituudi seadmisel

kasutustasu 10 eurot aastas või ühekordse maksena vastavalt kasutusala harilikule väärtusele 132

eurot. Maa-amet edastas 17.06.2024 kirjaga nr 7-1/24/6693-2 servituudi taotlejale tutvumiseks

servituudi tingimused ja kasutusala asendiplaani ning palus teada anda, kas servituudi tasu

soovitakse maksta perioodiliste maksetena 10 eurot aastas või ühekordse tasuna summas 132

eurot. SKP Invest OÜ esindaja Kristjan Muts nõustus 26.07.2024 e-kirjas servituudi seadmisega

riigi poolt pakutud tingimustel ning teatas, et soovib kasutustasu maksta ühekordse maksena.

Reaalservituut seatakse Vana-Suurekivi kinnisasja (edaspidi valitsev kinnisasi) kasuks Kiisa

kinnisasjal (edaspidi teeniv kinnisasi) asuva juurdepääsutee kasutamiseks.

2. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 17 lõike 1 punkti 3 kohaselt võib anda riigivara kasutamiseks

otsustuskorras avalikku enampakkumist või valikpakkumist korraldamata. RVS § 19 lõike 1 alusel

otsustab riigivara kasutamiseks andmise riigivara valitseja. Regionaalministri 14.08.2023

käskkirjaga nr 128 volitati Maa-ameti peadirektorit esindama Regionaal- ja

KORRALDUS

30. juuli 2024 nr 1-17/24/1556

2

Põllumajandusministeeriumi kui kinnisasja omanikku Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi

valitsemisel olevate kinnisasjade, mille valitseja volitatud asutus on Maa-amet, koormamisel

servituutidega juhul, kui kasutamiseks andmiseks ei ole vaja Vabariigi Valitsuse nõusolekut, sh

otsustama servituutide seadmise, muutmise ja lõpetamise ning koormatava kinnisasja kasuks

asjaõiguste seadmise. RVS § 19 lõike 5 järgi ei ole kinnisasja otsustuskorras reaalservituudiga

koormamisel vajalik Vabariigi Valitsuse nõusolek.

Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lõige 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub

vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel.

AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks

selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil

kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse

teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituudi seadmisega

antakse valitseva kinnisasja igakordsele omanikule õigus kasutada teenival kinnisasjal

juurdepääsuteed. Reaalservituudi seadmiseks tuleb sõlmida valitseva kinnisasja ja teeniva

kinnisasja omanike vahel notariaalselt tõestatud asjaõigusleping, milles määratletakse

reaalservituudi sisu, selle seadmise ja teostamise tingimused ning teeniva kinnisasja servituudiga

koormamise ulatus.

Teeniva kinnisasja optimaalse kasutamise tagamiseks on mõistlik koormata kõigi ehitatavate ja

kasutatavate rajatiste omanike kasuks ainult optimaalselt vajalik maa-ala kinnisasjast. Sama

võimalikult väikese maa-ala koormamine erinevate kasutusõigustega on tagatud, kui piiratud

asjaõiguse omandajaga on sõlmitud kokkulepe, millega ta annab nõusoleku koormata vajadusel

sama servituudiala teiste sarnaste reaalservituutidega või tehnovõrkudega seotud servituutidega

ning nõustub kinnisasjale seatud servituutide kandmisega kinnistusregistriossa vastavasse jakku

ühele ja samale järjekohale. Selline kokkulepe kohustab AÕS § 183 alusel kõiki kasutusõiguste

omandajaid teostama oma õigusi viisil, mis vastab kõige enam kõigi õigustatud isikute huvidele.

Lisaks tagab selline kokkuleppe sõlmimine kasutusõiguse võimaluse ka teistele kinnisasjadele

juurdepääsu tagamiseks ning võimalikult väikese koormatuse erinevate kasutusõigustega, kui

samale kinnisasjale soovitakse edaspidi rajada tehnorajatisi.

Tuginedes AÕS § 179 lõikele 1 tagab servituudi alusel kasutatava tee korrashoiu kohustuse

kinnisasja omanik, kes vajab juurdepääsu oma kinnisasjale.

RVS § 18 lõige 1 sätestab, et riigivara antakse teisele isikule kasutamiseks vähemalt turupõhise

kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel

sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul.

Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt peab riigivara valitseja kasutuslepingus sätestama, et asjaga

seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised katab kasutaja proportsionaalselt kasutusõiguse

ulatusega, või arvestama nimetatud kuludega (antud juhul maamaks) kasutustasu kujundamisel.

Vastavalt RVS § 181 lõike 1 punktile 1 koostab kinnisasja kasututusse andmisel vastava

kutsetunnistusega hindaja turupõhise kasutustasu määramiseks hindamisaruande. RVS § 181

lõike 2 punkti 5 kohaselt võib kinnisasja koormamisel reaalservituudiga hindamisaruande

koostada sama paragrahvi lõike 1 punktis 1 sätestatud nõuet järgimata ja turupõhise kasutustasu

leida turuanalüüsi tulemusel või muudel põhjendatud alustel.

RVS § 28 punkti 1 kohaselt võib reaalservituudi tasu osas kokku leppida, et tasutakse perioodiliste

maksetena või ühekordse maksena. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja

erakorralise hindamise kord“ § 23 lõike 6 kohaselt, juhul kui turupõhine aastane kasutustasu

kujuneb väiksemaks kui kümme eurot, määratakse kasutustasuks kümme eurot või rakendatakse

perioodilise tasu asemel ühekordset kasutustasu kogu kasutusperioodi kohta. Tähtajatult

3

sõlmitavas lepingus on ühekordseks kasutustasuks kinnisasja kasutuslepinguga koormatava osa

väärtus. Kuivõrd hindamisaruande kohaselt kujunes kasutustasu alla 10 euro ja valitseva kinnisasja

omanik soovib kasutustasu maksta ühekordse maksena, siis on Kiisa kinnisasjale servituudi

seadmisel kasutustasu 132 eurot.

RVS § 20 lõike 1 kohaselt võib riigivara kasutamiseks anda tähtajatult või tähtajaliselt. Antud

juhul ei ole servituudi püsimise aega kinnisasjal teeservituudi seadmise hetkel võimalik

määratleda, mistõttu ei ole põhjendatud anda riigivara kasutamiseks tähtajaliselt. Samas peab riik

RVS § 20 lõike 2 kohaselt koormatava kinnisasja omanikuna jätma endale eelnimetatud sättes

nimetatud lepingu lõpetamise õiguse juhtudeks, kui vara osutub vajalikuks riigivõimu

teostamiseks või muul avalikul eesmärgil. Seega on põhjendatud seada juurdepääsu kasutamiseks

reaalservituut tähtaega määramata, jättes riigile õiguse lepingut igal ajal lõpetada, kui ilmneb mõni

eelnimetatud seaduses märgitud põhjustest.

RVS § 63 lõikes 1 sätestatu kohaselt on riigivara valitseja kohustatud sätestama kasutuslepingus

tingimuse, mille alusel riigivara kasutamiseks andmisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub

kasutamisõiguse või vara omandaja. Seega tuleb nimetatud tingimus kehtestada ühe kasutusõiguse

andmise tingimusena.

3. OTSUS

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes RVS § 17 lõike 1 punktist 3, § 18 lõigetest 1 ja 5, §-st 181, § 19

lõikest 5, § 20 lõigetest 1 ja 2, § 21 lõike 1 punktidest 1 ja 3 kuni 6, § 26 lõigetest 1 ja 4, § 28

punktist 1, § 63 lõikest 1 ning kooskõlas AÕS § 156 lõikega 1, § 172 lõikega 1, § 179 lõikega 1,

§-ga 183 ja Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise

kord“ ning regionaalministri 14.08.2023 käskkirjaga nr 128 otsustan:

3.1. seada reaalservituut Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi valitsemisel olevale Harju

maakonnas Anija vallas Ülejõe külas asuvale Kiisa kinnisasjale (kinnistu registriosa nr

13930502, katastritunnus 14001:002:0724, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV41585,

sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 22 386 m2) SKP Invest OÜ-le kuuluva Harju

maakonnas Anija vallas Ülejõe külas asuva Vana-Suurekivi kinnisasja (kinnistu registriosa

nr 8068002, katastritunnus 14001:002:0241, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala

12 700 m2) igakordse omaniku kasuks;

3.2. reaalservituudi sisuks on teenival kinnisasjal asuva juurdepääsutee kasutamine valitsevale

kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks. Koormatava ala asukoht ja ulatus Kiisa kinnisasjal on

näidatud piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemis (PARI) ruumiandmete

tunnusega ID 186988, mille väljavõte on lisatud käesolevale korraldusele (Lisa);

3.3. punktis 3.1 nimetatud kinnisasjale seatakse reaalservituut järgmistel tingimustel:

3.3.1. valitseva kinnisasja omanik kohustub Kiisa kinnisasja koormamise eest maksma ühekordse

tasu summas 132 (ükssada kolmkümmend kaks) eurot; 3.3.2. edaspidi on reaalservituut Kiisa kinnisasjal tasuta; 3.3.3. reaalservituut seatakse tähtajatult, jättes riigile õiguse leping lõpetada kui kinnisasi osutub

riigile vajalikuks riigivõimu teostamiseks või muul avalikul eesmärgil. Lepingu lõpetamine

toimub asjaõigusseaduses sätestatud korras;

3.3.4. valitseva kinnisasja omanikul tekib õigus teeniva kinnisasja kasutamiseks pärast

notariaalse lepingu sõlmimist;

3.3.5. teeniva kinnisasja igakordsel omanikul ja teeniva kinnisasja õiguslikul alusel kasutajal on

õigus servituudiala kasutada tingimusel, et ta ei kahjusta servituudiala ega takista valitseva

kinnisasja omaniku õiguste teostamist;

3.3.6. riigi omandis oleva teeniva kinnisasja puhul kohustub valitseva kinnisasja omanik tagama

servituudiala hoolduse ning teeniva kinnisasja korrashoiu servituudiala ulatuses ning

4

kandma kõik sellega seotud kulud. Juhul, kui riik võõrandab teeniva kinnisasja

eraomandisse, siis eraomandis oleva teeniva kinnisasja puhul kohustuvad valitseva

kinnisasja omanik ja teeniva kinnisasja omanik tagama ühiselt servituudiala hoolduse ning

teeniva kinnisasja korrashoiu ühiselt kasutatava servituudiala ulatuses. Servituudiala

hoolduse ja korrashoiukulu kantakse valitseva kinnisasja omaniku ja teeniva kinnisasja

omaniku poolt vastavalt saadavale kasule, st et teeniva kinnisasja omanik kannab

servituudiala hoolduse ja korrashoiukulusid ühiselt valitseva kinnisasja omanikuga

ulatuses, mida teeniva kinnisasja omanik servituudialast kasutab;

3.3.7. valitseva kinnisasja omanik kohustub tee rekonstrueerimisest teavitama riiki kui teeniva

kinnisasja omanikku. Juurdepääsutee ehitus-, rekonstrueerimis- või parandustööde

tegemisel ei tohi vähendada riigivara väärtust ning eelnimetatud tööde tegemisel tuleb

järgida ehitamisele ja ehitisele kehtestatud nõudeid;

3.3.8. kasvava metsa raadamiseks kasutusõiguse alas tuleb teavitada Maa-ametit ning seejärel

sõlmida kokkulepe Riigimetsa Majandamise Keskusega;

3.3.9. juurdepääsutee ehitus-, rekonstrueerimis- või parandustööde teostamisel kasutusõiguse alal

kohustub valitseva kinnisasja omanik kandma kõik ehitamisega seotud kulud ning

ehitamisel arvestama teenival kinnisasjal kehtivate kitsendustega;

3.3.10. valitseva kinnisasja igakordne omanik kohustub teeniva kinnisasja omanikuga sõlmima

kokkuleppe, mille kohaselt võib teeniva kinnisasja omanik vajadusel koormata sama

servituudiala teiste reaalservituutidega või isiklike kasutusõigustega;

3.3.11. valitseva kinnisasja igakordne omanik kohustub andma tagasivõetamatu nõusoleku

kinnistu jagamise korral reaalservituudi ülekandmiseks selliselt, et reaalservituut jääb

koormama vaid kinnistut, kus asub kasutusala ja teistele kinnisasjadele reaalservituuti üle

ei kanta;

3.3.12. valitseva kinnisasja omanik kohustub tasuma reaalservituudi seadmisega seotud notaritasu

ja riigilõivu kulud.

3.4. Reaalservituudi seadmise leping tuleb sõlmida kuue kuu jooksul arvates käesoleva

korralduse andmisest. Lepingu sõlmimise riigi nimel ning asjaõigusliku kokkuleppe

kandmise kinnistusraamatusse korraldab Maa-amet.

4. VAIDLUSTAMISVIIDE

Käesoleva korralduse peale on võimalik esitada vaie Maa-ametile haldusmenetluse seaduses

sätestatud tähtajal, tingimustel ja korras või kaebus halduskohtule halduskohtumenetluse

seadustikus sätestatud tähtajal, tingimustel ja korras. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits

peadirektor

Saata: SKP Invest OÜ, Riigimetsa Majandamise Keskus

4. juuni 2024

Piiranguala ID 186988 väljavõte

Piirangu liik Reaalservituut

Nimetus Kiisa (14001:002:0724) reaalservituut

Piiranguala kirjeldus -

Ruumikuju loomise kuupäev 23. mai 2024

Õigusliku kehtivuse kuupäev

Pindala 155m²

Asukoht Maapealne

Moodustusviis Digitud

Täpsusklass 4

Seisund Mustand

Ruumikuju piir Valitseja piir

Lisa Maa-ameti peadirektori korraldusele "Reaalservituudi seadmine Kiisa kinnisasjale"

Asub katastriüksustel:

Harju maakond, Anija vald, Ülejõe küla, Kiisa (14001:002:0724)

Piiranguala õigustatud kasutajad ehk valitsejad

Valitseja liik Valitseja k d

KINNISASI 14001:002:0241

Ruumianalüüs üksusele 14001:002:0724

Katastri andmed

Täisaadress Harju maakond, Anija vald, Ülejõe küla, Kiisa

Kinnistu number 13930502

Kogupindala -

Omandivorm Riigiomand

Sihtotstarve 1 MAATULUNDUSMAA 100%

Kattuvuse pindala

Ligikaudne suurus 155m²