| Dokumendiregister | Riigimetsa Majandamise Keskus |
| Viit | 9-1/2204 |
| Registreeritud | 04.04.2024 |
| Sünkroonitud | 31.12.2025 |
| Liik | Kiri |
| Funktsioon | 9-1 |
| Sari | Kinnisvaraga seotud kirjavahetus |
| Toimik | |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Adressaat | Elering AS |
| Saabumis/saatmisviis | Elering AS |
| Vastutaja | |
| Originaal | Ava uues aknas |
| Taotle dokumendi eemaldamist või parandamist |
Eksperthinnang nr 0142-24-TA Hinnatav vara: Kinnisasi (tootmismaa), registriosa nr 24238050 Aadress: Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam Väärtuse kuupäev: 24.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 27.03.2024 Harilik väärtus/turuväärtus: 12 000 € Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Elery Taimsaare
Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr 189550 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kaisa Hiire
Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 151720 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
2
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Sisukord
KOKKUVÕTE .......................................................................................................................................................... 3
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ..................................................................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk........................................................................................................................ 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................. 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ......................................................................... 5
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ................................................................................ 6 2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel . 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................................................................... 6
3. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................... 6 3.1. Asukoht ..................................................................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted .......................................................................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................... 8 3.4. Tehnosüsteemid ..................................................................................................................................................... 10 3.5. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ..................................................................................................... 11
4. Turuülevaade .................................................................................................................................................. 11 4.1. Majandusülevaade.................................................................................................................................................. 11 4.2. Jõgeva maakonna hoonestamata tootmismaade turuülevaade ............................................................................ 12
4.2.1. Müügitehingud................................................................................................................................................ 13 4.2.2. Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................... 14 4.2.3. Pakkumine ....................................................................................................................................................... 14
4.3. Parim kasutus.......................................................................................................................................................... 14
5. Hindamine....................................................................................................................................................... 15 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ........................................................................................................... 15 5.2. Turuväärtuse hinnang ............................................................................................................................................. 15
6. Hindamistulemus ............................................................................................................................................. 18
Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 19
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ......................................................................................................................... 21
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:................................................................................................................... 23
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
3
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Kinnisasi (tootmismaa), registriosa nr 24238050 Aadress Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri objekti kood
KV113799
Katastritunnus 48601:001:1416 Omandivorm Kinnisasi
Kinnisasja pindala 3,51 ha
Kinnisasja hoonestus Juhtimishoone (peamine kasutusotstarve muu erihoone), suletud netopind 346,8 m2; Laohoone (peamine kasutusotstarve muu laohoone), suletud netopind 591,9 m2 Lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel olemasolevate hoonetega ei arvestata.
Üldplaneering Piirkonnas kehtib Mustvee valla üldplaneering (kehtestatud Mustvee Vallavolikogu 28.09.2022 otsusega nr 42), mille andmetel asub hinnatav vara osaliselt tehnoehitise maa-alal ja osaliselt metsa maa-alal.
Detailplaneering, ehitusõigus
Hindajale teadaolevalt kehtivad detailplaneeringud puuduvad. Väljastatud on ehitusluba nr 2312271/03053 (19.04.2023) Mustvee 330 kV jaotuspunkti ja reaktori ehitamiseks. Ehitusõigus on realiseeritud, kuid lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel olemasolevate hoonete ja rajatistega ei arvestata. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale tehingu nõustamise eesmärgil; lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata ning isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata.
Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 24.02.2024
Väärtuse kuupäev 24.02.2024
Hindamisaruande kuupäev 27.03.2024
Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus
Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on kinnitatud Riigimetsa Majandamise Keskuse esindaja Ere Kaaristu poolt e-posti teel 19.02.2024.
Hindamise eeldused - Hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata.
- Hindamisel isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata.
Teised hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse juures prognoosida ligikaudu 12 kuud. Likviidsust hindame keskmiseks.
Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane, ±15%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda.
Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.
HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES
Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel erinevusi tegelike ja registrite andmete vahel.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
4
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
HINDAMISTULEMUS
Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam asuva kinnisasja (registriosa numbriga 24238050) harilik väärtus/turuväärtus väärtuse kuupäeval 12 000 (kaksteist tuhat) eurot.
Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Elery Taimsaare Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr 189550 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Hindamisaruande kinnitaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kaisa Hiire Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 151720 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
5
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk
Aadress Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
Registriosa nr 24238050
Vara liik Kinnisasi (tootmismaa)
Hindamise eesmärk Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale tehingu nõustamise eesmärgil; lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata ning isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata. Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust (EVS 875-3).
Väärtuse liik Harilik väärtus, turuväärtus
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus –eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Vastavalt määrusele „Kinnisasja erakorralise hindamise kord„1 tellitakse hariliku väärtuse hindamiseks üldjuhul turuväärtuse hindamine kutseliselt hindajalt. Turuväärtus hinnatakse võrdlus-, tulu- või kulumeetodil. Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta
Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:
- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata;
1 Vastu võetud 09.03.2023 nr 22
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
6
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
- hindamisel isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon
Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:
Allikas Kuupäev
Kohapealne ülevaatus 24.02.2024
Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 04.03.2024
Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 04.03.2024
Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 04.03.2024 Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 26.02.2024
Avaliku kinnisvaraportaali andmed, https://www.kv.ee 04.03.2024
Mustvee valla koduleht, https://mustveevald.kovtp.ee/kehtivaduldplaneeringud 04.03.2024
Dokumendid:
• Kinnistutele isikliku kasutusõiguse seadmise leping ja asjaõigusleping (Tallina notar Liia Aigro, notari ametitegevuse raamatu registreerimise number 586, 30.03.2021)
• Kinnistutele isiklike kasutusõiguste seadmise leping ja asjaõigusleping (Tallinna notar Piret Press, notari ametitegevuse raamatu registreerimise number 168, 25.01.2022)
• Vabariiigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu seletuskiri (10.02.2023)
Allhange Ei kasutatud
2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel
Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes
Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel erinevusi tegelike ja registrite andmete vahel.
2.3. Hinnatava vara ülevaatus
Ülevaatuse kuupäev 24.02.2024
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Elery Taimsaare
Ülevaatuse juures viibinud isik Hindaja teostas ülevaatuse üksinda.
Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas kogu hinnatavat maatükki.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, hindajale ei ole näidatud piiripunkte looduses.
3. Hinnatava vara kirjeldus
3.1. Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatav vara asub Jõgeva maakonnas Mustvee vallas Võtikvere külas. Vara asub Mustvee linna piiril.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
7
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Mikroasukoht
Piirkonna hoonestus Lähiümbruses asuvad peamiselt hoonestamata kinnisasjad, mõnevõrra eemal asuvad elamispinnad ja mõned ärihooned.
Infrastruktuur Hea; tähtsamad sotsiaalobjektid asuvad Mustvee linnas, ~ 3–4 km kaugusel
Haljastus ja heakord Piirkonnas vahelduv maastik – metsa- ja põllumaad, looduslikud rohumaad. Hoonestatud kinnisasjad on üldiselt heakorrastatud.
Veekogud Peipsi järv asub linnulennult ~ 1,8 km kaugusel.
Õhu saastatus ja müra Müra ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmisest mõnevõrra kõrgema tasemega, kuna vara asub Jõhvi–Tartu–Valga põhimaantee ääres.
Konkureerivad turupiirkonnad
Eelkõige Jõgeva maakond, lisaks ka ülejäänud Lõuna-Eesti
Juurdepääs Hinnatava varani pääseb mööda heas seisukorras avalikult kasutatavat asfalteeritud Jõhvi – Tartu – Valga põhimaanteed (riigiomand).
Teede skeem
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (teeregister)
Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad
Hinnatava vara ümbruses puuduvad, avalikud puhkealad olemas Mustvee linnas
Parkimine Piirkonnas on parkimine tasuta.
Ühistransport Lähim bussipeatus asub ~ 1,2 km kaugusel.
3.2. Omandisuhted2
Registriosa number 24238050
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
2 Kinnistusregistri andmed
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
8
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos
Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 26.02.2024 seisuga I jaos kehtivad vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded puuduvad.
Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos
Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 26.02.2024 seisuga on III jaos järgmised kehtivad kanded:
• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158 1 elektripaigaldise ja rajatise majandamiseks elektripaigaldise ja rajatise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 30.03.2021.a. lepingu punktidele 2, 3.1 ja 3.2 ning lisaks olevale plaanile.
• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Tasuline ja tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse § 158¹ elektripaigaldise ja juurdepääsutee majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 25.01.2022.a. lepingu punktidele 2.1 kuni 2.5, 3.1 ja 3.2 ning lisaks nr 1 olevale plaanile.
Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile.3 Hindamisel isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata.
Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos
Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 26.02.2024 seisuga IV jaos kehtivad kanded puuduvad.
Üürilepingud Hindajale ei ole esitatud infot rendilepingute kohta.
Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud
Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.
3.3. Maakasutus4
Katastritunnus 48601:001:1416
Ortofoto
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (lennuaeg 22.05.2022; lennuajal ei olnud maale parendusi tehtud (hooned ja rajatised puudusid) ning metsa raiutud)
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Pindala 3,51 ha
3 Kehtiv asjaõigusseadus § 225 lg 1 4 Maa-ameti andmed, hindaja info
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
9
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
sh metsamaa 3,43 ha
sh muu maa 0,08 ha
2022 maa hindamise alusel väärtus (€/ha)
Ehitusmaa 3800 €/ha
Kuju, reljeef Maatükk on ebakorrapärase hulknurga kujuga ja suhteliselt tasase pinnareljeefiga. Maatüki kuju on ortofotol piiritletud helesinise joonega.
Parkimine/platsid Väärtuse kuupäeva seisuga on parkimisvõimalus (teed ja platsid) kinnisasjal olemas, kuid hindamisel maale tehtud parendustega ei arvestata ning võetakse kinnisasja kui lageraiega maad, millel on teed ja platsid välja ehitamata.
Hooned ja rajatised Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel 48601:001:1416 järgmised ehitised: Ehitisregistri
kood Ehitis Ehitise nimetus
Korruste arv
Ehitisealune pind (m2)
Seisund
221379697 rajatis Mustvee 330 kV
alajaam 0 18900,0 püstitamisel
221379514 rajatis 330/110 kV õhuliini
L356 Mustvee alajaama haruühendus
0 227408,0 olemas
221379528 rajatis 330/110 kV õhuliini
L356 Mustvee alajaama haruühendus
0 227408,0 olemas
121399434 hoone Laohoone 1 616,3 püstitamisel
121399431 hoone Juhtimishoone 2 203,2 püstitamisel
221381458 rajatis Viru-Tsirguliina 330 kV
õhuliin 0 5352600,0 olemas
Hindamisel olemasolevate hoonete ja rajatistega ei arvestata.
Haljastus Valdavas osas puudub; osaline kõrghaljastus Piirded Hoonestatud osa on piiratud keevisvõrgust paneelaiaga, kuid hindamisel maale tehtud
parendustega ei arvestata.
Üldplaneering Piirkonnas kehtib Mustvee valla üldplaneering (kehtestatud Mustvee Vallavolikogu 28.09.2022 otsusega nr 42), mille andmetel asub hinnatav vara osaliselt tehnoehitise maa-alal ja osaliselt metsa maa-alal. Väljavõte Mustvee valla maakasutusplaanilt:
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
10
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Allikas: mustveevald.kovtp.ee/kehtivaduldplaneeringud
Hinnatava vara asukoht on näidatud punase noolega.
Miljööväärtuslik planeering Puudub
Detailplaneering, ehitusõigus
Hindajale teadaolevalt kehtivad detailplaneeringud puuduvad. Uue detailplaneeringu vajadus puudub, kuna sihtotstarve vastab parimale kasutusele ning maatüki piiride muutmise vajadus puudub. Väljastatud on ehitusluba nr 2312271/03053 (19.04.2023) Mustvee 330 kV jaotuspunkti ja reaktori ehitamiseks. Ehitusõigus on realiseeritud, kuid hindamisel olemasolevate hoonete ja rajatistega ei arvestata. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub.
Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused
Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil tee avalik kasutus, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, piirivöönd ja piiriveekogu, elektripaigaldise kaitsevööndid.
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (kitsenduste kaart)
Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.
3.4. Tehnosüsteemid
Tehnosüsteemid
Hindamisel maale tehtud parendustega (sh tehnorajatistega) ei arvestata.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
11
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
3.5. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)
Hinnang vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
4. Turuülevaade
4.1. Majandusülevaade
PROGNOOS. Käimas on vinduv majanduslangus5 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.
5 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 19.12.2023
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
12
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:
2022 2023* 2024* 2025* 2026*
majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,99 37,44 38,87 41,09 43,18 majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,5 -0,4 3,2 3,2
hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,4 2,4 2,2
töötus (%) 5,6 6,8 9 8,1 7,8
keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1827 1948 2036 2143
keskmise palga muutus (%) 11,7 11,1 6,6 4,5 5,2
eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -2,9 -3,4 -4,5 -3,6 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank
4.2. Jõgeva maakonna hoonestamata tootmismaade turuülevaade
Jõgeva maakonna hoonestamata tootmismaade turg on väga tagasihoidlik. Maa-ameti koostatud Eesti kinnisvaraturg 2023 aastaülevaate põhjal toimus Jõgeva maakonnas 2023. aastal vaid 1 hoonestamata tootmismaa tehing. Hoonestamata tootmismaade ostjad eelistavad selgelt suuremate keskuse lähedust ja väljakujunenud tehnoparke. Teistes (suurematest keskustest eemal asuvates) piirkondades on selliste varade tehingute aktiivsus väga madal ja seda nii Jõgeva maakonnas kui ka teistes Lõuna-Eesti maakondades, v.a. Tartu maakonnas, kus arvestataval määral tehinguid siiski toimub. Hoonestamata tootmismaa tehingud maakondades 2023. aastal:
Allikas: Maa-amet, Eesti kinnisvaraturg 2023 aastaülevaade
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
13
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Tootmismaa ostjaks on peamiselt piirkonnas tegutsev ettevõte. Seejuures ongi oluline, et vara asuks võimalikult keskuse lähedal, väljakujunenud kompleksis või oleks muud moodi sihtgrupile lähedal. Kuna Jõgeva maakonnas on kohalike ettevõtete hulk pigem väike ja sellest tulenevalt ka ostjate ring piiratud, siis on tootmismaade likviidsus piirkonnas üsna kaootiline. Sarnane on turg ka Põlva, Valga, Viljandi ja Võru maakonnas, kus tehinguid hoonestamata tootmismaadega toimub samuti vähe. Peamised tootmismaadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:
• Asukoht nii üldisemas plaanis (tootmiseks ja ladustamiseks homogeenne piirkond, magistraalide lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus suurematelt teedelt ka suurema gabariidiliste veokitega);
• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte);
• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses. Hinnatava vara puhul on tegemist tootmismaaga, mille on lubatud püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid (tehnoehitise maa-ala). Kinnisasju, mille maakasutuseks on üldplaneeringuga määratud tehnoehitise maa-ala, on väga vähe. Madala tootmismaade nõudlusega piirkondades on selliste varade vastu huvi tõenäoliselt sarnane kui ülejäänud tootmismaade järele, kuna teatav huvi ka selliste maade vastu, millele püstitada tehnorajatisi, on turul olemas (nt rajatakse päikeseparke). Prognoositavalt püsib piirkonnas hoonestamata tootmismaade järele nõudlus ka edaspidi sarnasel tasemel (müüakse/ostetakse vajaduspõhiselt ja omakasutusse, sageli otsekontakti näol ilma avaliku pakkumiseta) ja tootmismaade turu aktiivsemaks muutumist oodata ei ole.
4.2.1. Müügitehingud
Jõgeva maakonnas tehtud hoonestamata tootmismaade tehingute puhul ei ole tihti tegemist vabaturutehingutega (seotud osapoolte vahelised tehingud, erihuvidega ostjad), seega on välja toodud tehinguid ka teistest võrreldavatest Lõuna-Eesti piirkondadest. Hindajale on teada järgmised müügitehingud Lõuna-Eesti hoonestamata tootmismaadega, mis sarnanevad oma olemuselt hinnatava varaga kõige enam:
Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind,
€ // €/m² Kinnisasja
pindala, m2 Lisainformatsioon
Võru maakond, Rõuge vald, Hulaku küla
september 2023
15 000 // 1,27
11 796
Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega puuduvad, alajaam ei asu 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi reserveeritav tootmismaa),
kasvav mets
Võru maakond, Võru vald, Mäeküla
november 2022
15 000 // 0,44
34 300 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi reserveeritav tootmismaa)
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Mustvee linn
oktoober 2022
25 000 // 3,00
8 663 Juurdepääs avalikult teelt, tootmismaa 100%
(üldplaneeringu järgi tootmise maa-ala)
Võru maakond, Rõuge vald,
Ruusmäe küla
juuni 2022
4 900 // 1,10
4 458
Juurdepääs eraomandis olevalt teelt, liitumised tehnovõrkudega puuduvad, alajaam 400 m raadiuses,
tootmismaa 100%, olemas ka elamu ehitamise potentsiaal (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Jõgeva maakond, Põltsamaa vald,
Aidu küla
märts 2022
68 400* // 27,93
2 449 Juurdepääs üle eraomandis olevate kinnisasjade,
juurdepääsu tagamiseks seatud servituudid, tootmismaa 100%, päikesepark
Jõgeva maakond, Jõgeva vald,
Mullavere küla
juuni 2021
3 500 // 0,63
5 516 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Hinnad ilma käibemaksuta, kui ei ole tähistatud teisiti. *Hinnad sisaldavad käibemaksu.
Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
14
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
4.2.2. Turustatavuse analüüs6
Hinnatava vara lõppkasutajad Ettevõtted
Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused
Naabruses tegutsevad ettevõtted, kellel on tarvis sarnast maad. On tõenäoline, et ostjaks võib olla erihuvidega ostja.
Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid
Pigem vähesel määral
Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara
Pigem keskmisest väiksem osa
Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama
Keskmine osa
Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3.
Arendusprojektid Lähipiirkonnas puuduvad
Müügiperiood Üheselt ei ole võimalik prognoosida, sest turg ja nõudlus on kaootiline. Hinnanguliselt ligikaudu 12 kuud.
Müügihinnad Olulisi tootmismaade müügihindade muutusi lähiajal ei prognoosita.
Alternatiivsed kasutused Puuduvad
4.2.3. Pakkumine
Kinnisvaraportaali kv.ee andmetel on Jõgeva maakonnas pakkumises 2 hoonestamata tootmismaad. Hinnatava varaga sarnaseid varasid pakkumises ei ole. Müügipakkumised on järgmised: 5.
Asukoht Müügihind, € // €/m²
Kinnisasja pindala, m2
Lisainformatsioon
Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Sulustvere küla
3 200 // 1,83
1 744 tootmismaa 100%; sobib laoplatsiks, väiketootmiseks vms
Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Torma alevik
5 000 // 3,60
1 387 tootmismaa 100%
Hinnatav vara ei ole hindamise hetkel avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.
4.3. Parim kasutus
Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatavaks varaks on kinnisasi, mille maa sihtotstarve on 100% tootmismaa. Praegune maa sihtotstarve on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga (üldplaneeringu järgi on tegemist valdavalt tehnoehitise maa-alaga, osaliselt metsa maa-alaga) ning ühtib kasutaja eesmärkidega (kasutajaks on Elering AS, kes on püstitanud kinnisasjale tehnorajatised ja neid teenindavad hooned). Vastavalt hindamistellimuse lähteülesandele hindamisel maale tehtud parendustega (hoonete ja rajatisetega ei arvestata). Üldplaneeringu järgi on hinnatavale kinnisasjale lubatud püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid. Kuigi sarnaseid kinnisasju, millele on võimalik püstitada tehnorajatisi mitte tootmishooneid, üldjuhul turul ei võõrandata
6 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
15
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
(kinnisasju, mille maakasutuseks on üldplaneeringuga määratud tehnoehitise maa-ala, on väga vähe), siis võib väita, et hinnatase/nõudlus on piirkonna kõikidel tootmismaadel (nii tehnoehitiste maadel kui ka ülejäänud tootmismaadel) sarnane. Ostjad ei maksa madala tootmismaade nõudlusega piirkonnas tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tootmishoone rohkem kui tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid. Kuigi tehinguid tehnoehitiste maadega toimub väga vähe, siis mõningane nõudlus on siiski olemas (nt on huvi olemas maade vastu, millele rajada päikeseparke), seega hindaja hinnangul ei ole tegemist aktiivse turuta maaga. Ka Maa-amet on hinnatavat kinnisasja maa korralise hindamise käigus käsitlenud turukõlbuliku varana (mitte aktiivse turuta maana). Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu seletuskirja (10.02.2023) lk 9–10 järgi loetakse aktiivne turg puuduvakskinnisasjadel, mis vastavad vähemalt ühele tingimustest: 1) kinnisasi kuulub vastavalt keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ §-
le 15 aktiivse turuta maa rühma ning eeldusel, et maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Siia rühma kuuluvad transpordimaa, veekogude maa, turbatööstusmaa, kaitsealune maa, üldkasutatav maa, jäätmehoidla maa jt.
2) kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu- ja rajatise või teega. Siin on mõeldud eelkõige selliseid maaüksusi, mis asuvad maanteede või raudteede all, millel asuvad biotiigid, pumbajaamad jms rajatised. Oluline on täpsustada, et aktiivse turuta maadeks loetakse üksnes need maaüksused, millel puuduvadki muud kasutusvõimalused, st mitte iga katastriüksus, millel asub tee või tehnorajatis ei ole aktiivse turuta.
3) kutseline hindaja või Maa-amet on kinnitanud, et aktiivne turg puudub. Kehtiva RVS alusel oli aktiivse turu puudumise kinnitamiseks vaja vastava kutsetunnistusega hindaja kinnitust, nüüd on sellele lisandunud võimalus, et vastava kinnituse annab Maa-amet.
Eelnevale tuginedes on hindaja seisukohal, et tegemist ei ole aktiivse turuta varaga ning hindamisel saab lähtuda selle maa sihtotstarbest tootmismaana. Hinnatava vara parim kasutus on tehnorajatiste püstitamine, mis on füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab tehnorajatiste ja nendega seotud hoonete püstitamise võimalikkus), vajalikult põhjendatud (mõningane nõudlus analoogsete varade vastu on olemas; nt otsitakse maasid, millele rajada päikeseparke), õiguslikult lubatav (antud asjaolu toetab kinnisasja juriidiline sihtotstarve, üldplaneering), finantsmajanduslikult otstarbekas. Majanduslikult alternatiivne kasutus saaks varal olla ka kasutus maatulundusmaana (metsamaana) – kinnisasja varasem kasutus. Vara ümbruses on sarnased hoonestamata maatulundusmaad (metsamaad) ning piirkonnas on nõudlus selliste varade vastu samuti olemas. Antud kasutus ei ole hetkel aga õiguslikult lubatav (ei ühti kinnisasja juriidilise sihtotstarbe ega üldplaneeringu tingimustega).
5. Hindamine
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügi tehinguid. Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).
Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
5.2. Turuväärtuse hinnang
Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa- ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kuna ostjad ei maksa madala tootmismaade nõudlusega piirkonnas tootmismaa eest, millele
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
16
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
on võimalik püstitada tootmishoone rohkem kui tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid (nõudlus on sarnane), siis on võrdlustehinguteks valitud tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjad, millele võib püstitada ka tootmishooneid (kinnisasju, mille maakasutuseks on üldplaneeringuga määratud tehnoehitise maa-ala, on väga vähe). Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:
Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind,
€ // €/m² Kinnisasja
pindala, m2 Lisainformatsioon
Võru maakond, Võru vald, Mäeküla
november 2022
15 000 // 0,44
34 300 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi reserveeritav tootmismaa)
Võru maakond, Rõuge vald,
Ruusmäe küla
juuni 2022
4 900 // 1,10
4 458
Juurdepääs eraomandis olevalt teelt, liitumised tehnovõrkudega puuduvad, alajaam 400 m raadiuses,
tootmismaa 100%, olemas ka elamu ehitamise potentsiaal (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Jõgeva maakond, Jõgeva vald,
Mullavere küla
juuni 2021
3 500 // 0,63
5 516 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Hinnad ilma käibemaksuta, kui ei ole tähistatud teisiti. *Hinnad sisaldavad käibemaksu.
Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Teisi tehinguid ei ole kasutatud, kuna need varad on erinevamad oma olemuselt ja/või asukohalt. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste varadega tehtud tehinguid.
Selgitusedvõrdlustehingute osas
• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.
• Välja toodud hinnad on tarbijate jaoks lõpphinnad ja elukondliku vara turul on peamiselt tehingute osapoolteks eraisikud, mistõttu võetakse võrdlusvarade tehinguhindadeks tabelist toodud lõpphinnad. Asjaolu, kas müüja oli kohustatud käibemaksu tehingu summa pealt tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda ei mõjuta.
Võrdlusühiku valik7Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnisasja pindala kohta.
Võrdluselementide valik8• Ajaline kohandus – turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Turusituatsioon on vaadeldaval ajaperioodil püsinud oluliste muutusteta, seega kohandust ei rakendata.
Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:
• Asukoht – kinnisasja väärtust mõjutab kaugus linnast ja infrastruktuuridest, lisaks piirkonna atraktiivsus ja maine.
• Kinnisasja pindala, m2 – üldjuhul mõjutab ühikhinda kinnisasja pindala ning mastaabiefekt: suurema pindala puhul on 1 m² hind väiksem ning vastupidi.
• Juurdepääs – turul on hinnatumad kinnisasjad, millel on olemas juurdepääs avalikult teelt.
• Tehnovõrgud –tehnovõrkudega varustatud kinnisasjad on enamväärtustatud.
7 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 8 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
17
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
• Sihtotstarve – turul on 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjad mõnevõrra madalamalt hinnatud kui kinnisasjad, millel on osaliselt ka ärimaa sihtotstarve; võrdlusvaral 2 on olemas ka elamu ehitamise potentsiaal, mis tõstab samuti kinnisasja väärtust.
Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.
Võrdlustabel:
HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD
1 2 3
Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti m²
hinnast
3 500 4 900 15 000
Tehinguhind, €/m²/kinnisasja pindala arvestuses
0,63 1,10 0,44
Tehingu aeg väärtuse kuupäev 24.02.2024
juuni 2021 juuni 2022 november 2022
Ajaldamine9 0% 0% 0%
Ajaldatud m² hind, € 0,63 1,10 0,44
Asukoht Jõgeva maakond,
Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV
alajaam
Jõgeva maakond, Jõgeva vald,
Mullavere küla
Võru maakond, Rõuge vald,
Ruusmäe küla
Võru maakond, Võru vald, Mäeküla
Võrdlus samaväärne samaväärne parem
Kohandus10 0% 0% -10%
Kinnisasja pindala, m²
35 100
5 516 4 458 34 400
Võrdlus väiksem väiksem samaväärne
Kohandus11 -25% -25% 0%
Juurdepääs avalikult teelt, mahasõit maanteelt
puudub
avalikult teelt erateelt, juurdepääsu
tagamiseks seatud servituut
avalikult teelt
Võrdlus parem parem parem
Kohandus12 -10% -10% -10%
Tehnovõrgud puuduvad, alajaam
kaugel
puuduvad, alajaam läheduses
puuduvad, alajaam läheduses
puuduvad, alajaam läheduses
Võrdlus parem parem parem
Kohandus13 -10% -10% -10%
Sihtotstarve
tootmismaa 100%
tootmismaa 100% tootmismaa 100%, olemas ka elamu
ehitamise potentsiaal tootmismaa 100%
Võrdlus samaväärne parem samaväärne
Kohandus14 0% -20% 0%
9 Kohandamise vajadust ei ole. 10 Võrdlustehingut 3 kohandatakse -10%, kuna vara asub ostjate poolt kõrgemalt hinnatud piirkonnas, Võru linna läheduses. 11 Võrdlustehinguid 1 ja 2 kohandatakse -25%, kuna üldjuhul on väiksema kinnisasja puhul ühikuhind kõrgem (mastaabiefekt). 12 Võrdlustehinguid 1, 2 ja 3 kohandatakse -10%, kuna hinnataval varal puudub mahasõit maanteelt. 13 Võrldustehinguid 1, 2 ja 3 kohandatakse -10%, kuna võrdlusvaradel asub alajaam lähemal kui hinnataval varal/vajadusel on liitumisvõimalused paremad. 14 Võrdlustehingut 2 kohandatakse -20%, kuna võrdlusvaral 2 on olemas elamu ehitamise potentsiaal. Kuna ostjad ei maksa madala tootmismaade nõudlusega piirkonnas tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tootmishoone rohkem kui tootmismaa eest,
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
18
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD
1 2 3
Summaarne kohandus -45% -65% -30%
Kohandatud m² hind, € 0,35 0,38 0,31
Kohanduste absoluutväärtuste summa 45% 65% 30%
Osakaal lõpphinnas 35% 25% 40%
Kaalutud kohandatud m² hind, € 0,12 0,10 0,12
Kaalutud kohandatud keskmine m² hind, €
0,34 €
Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind, €
11 934 €
Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud kohandatud keskmine m2 hindade võrdlemise põhjal: 0,12 + 0,10 + 0,12 = 0,34 €/m2 Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 35 100 m2 x 0,34 €/m2= 11 934 ehk ümardatult 12 000 €, s.o. 0,34 €/m² maatüki pindala arvestuses.
6. Hindamistulemus Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam asuva kinnisasja (registriosa numbriga 24238050) turuväärtus väärtuse kuupäeval 12 000 (kaksteist tuhat) eurot. Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida ligikaudu 12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±15%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.
millele on võimalik püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid (nõudlus on sarnane), siis antud asjaolu eraldi kohandatud ei ole.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
19
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Lisa 1. Fotod
Vaated kinnisasjale
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
20
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
21
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
22
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
23
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Elery Taimsaare Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr 189550 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Hindamisaruande kinnitaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kaisa Hiire Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 151720 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
MUSTVEE VALLAVALITSUS
KORRALDUS
Mustvee 07.05.2024 nr 233
Katastriüksuse lähiaadressi muutmine
Mustvee vallas Võtikvere külas asub katastriüksus, mille lähiaadress on Mustvee 330 kV alajaam
katastriüksus (katastritunnus 48601:001:1416, registriosa nr 24238050). Vastavalt
keskkonnaministri 16.06.2021 määruse nr 32 „Aadressiandmete süsteem” § 16 ei ole maaüksuse
lähiaadressi nimekuju korrektne. Arvestades eeltoodut tuleb Mustvee 330 kV alajaam
lähiaadressi muuta.
Võttes aluseks ruumiandmete seaduse § 54 lõike 1, keskkonnaministri 16.06.2021 määruse nr 32
„Aadressiandmete süsteem”,
annab Mustvee Vallavalitsus korralduse:
1. Määrata Jõgeva maakonnas Mustvee vallas Võtikvere külas asuva Mustvee 330 kV alajaam
katastriüksuse (katastritunnus 48601:001:1416) uueks lähiaadressiks Segametsa alajaam.
2. Korraldus jõustub teatavakstegemisest.
Käesoleva korralduse peale võib esitada vaide Mustvee Vallavalitsusele haldusmenetluse
seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teadasaamise päevast või päevast,
millal oleks pidanud korraldusest teada saama, või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule
halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse
teatavakstegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt)
Indrek Kullam
vallavanem
(allkirjastatud digitaalselt)
Daisy Utsar
vallasekretär
Eksperthinnang nr 0142-24-TA Hinnatav vara: Kinnisasi (tootmismaa), registriosa nr 24238050 Aadress: Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam Väärtuse kuupäev: 24.02.2024 Hindamisaruande kuupäev: 27.03.2024 Harilik väärtus/turuväärtus: 12 000 € Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Elery Taimsaare
Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr 189550 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Kinnitaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kaisa Hiire
Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 151720 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
2
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Sisukord
KOKKUVÕTE .......................................................................................................................................................... 3
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ..................................................................................................... 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk........................................................................................................................ 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ............................................................................................. 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ......................................................................... 5
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................. 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ................................................................................ 6 2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel . 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................................................................... 6
3. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................... 6 3.1. Asukoht ..................................................................................................................................................................... 6 3.2. Omandisuhted .......................................................................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................................................................... 8 3.4. Tehnosüsteemid ..................................................................................................................................................... 10 3.5. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ..................................................................................................... 11
4. Turuülevaade .................................................................................................................................................. 11 4.1. Majandusülevaade.................................................................................................................................................. 11 4.2. Jõgeva maakonna hoonestamata tootmismaade turuülevaade ............................................................................ 12
4.2.1. Müügitehingud................................................................................................................................................ 13 4.2.2. Turustatavuse analüüs .................................................................................................................................... 14 4.2.3. Pakkumine ....................................................................................................................................................... 14
4.3. Parim kasutus.......................................................................................................................................................... 14
5. Hindamine....................................................................................................................................................... 15 5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ........................................................................................................... 15 5.2. Turuväärtuse hinnang ............................................................................................................................................. 15
6. Hindamistulemus ............................................................................................................................................. 18
Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 19
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ......................................................................................................................... 21
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:................................................................................................................... 23
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
3
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Kinnisasi (tootmismaa), registriosa nr 24238050 Aadress Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri objekti kood
KV113799
Katastritunnus 48601:001:1416 Omandivorm Kinnisasi
Kinnisasja pindala 3,51 ha
Kinnisasja hoonestus Juhtimishoone (peamine kasutusotstarve muu erihoone), suletud netopind 346,8 m2; Laohoone (peamine kasutusotstarve muu laohoone), suletud netopind 591,9 m2 Lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel olemasolevate hoonetega ei arvestata.
Üldplaneering Piirkonnas kehtib Mustvee valla üldplaneering (kehtestatud Mustvee Vallavolikogu 28.09.2022 otsusega nr 42), mille andmetel asub hinnatav vara osaliselt tehnoehitise maa-alal ja osaliselt metsa maa-alal.
Detailplaneering, ehitusõigus
Hindajale teadaolevalt kehtivad detailplaneeringud puuduvad. Väljastatud on ehitusluba nr 2312271/03053 (19.04.2023) Mustvee 330 kV jaotuspunkti ja reaktori ehitamiseks. Ehitusõigus on realiseeritud, kuid lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel olemasolevate hoonete ja rajatistega ei arvestata. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub.
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale tehingu nõustamise eesmärgil; lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata ning isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata.
Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega.
Ülevaatuse kuupäev 24.02.2024
Väärtuse kuupäev 24.02.2024
Hindamisaruande kuupäev 27.03.2024
Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus
Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on kinnitatud Riigimetsa Majandamise Keskuse esindaja Ere Kaaristu poolt e-posti teel 19.02.2024.
Hindamise eeldused - Hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata.
- Hindamisel isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata.
Teised hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.
Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud hariliku väärtuse/turuväärtuse juures prognoosida ligikaudu 12 kuud. Likviidsust hindame keskmiseks.
Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane, ±15%, ehk tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda.
Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.
HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES
Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel erinevusi tegelike ja registrite andmete vahel.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
4
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
HINDAMISTULEMUS
Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam asuva kinnisasja (registriosa numbriga 24238050) harilik väärtus/turuväärtus väärtuse kuupäeval 12 000 (kaksteist tuhat) eurot.
Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Elery Taimsaare Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr 189550 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Hindamisaruande kinnitaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kaisa Hiire Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 151720 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
5
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid
1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk
Aadress Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
Registriosa nr 24238050
Vara liik Kinnisasi (tootmismaa)
Hindamise eesmärk Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamine esitamiseks tellijale tehingu nõustamise eesmärgil; lähtuvalt hindamistellimusest hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata ning isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata. Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust (EVS 875-3).
Väärtuse liik Harilik väärtus, turuväärtus
1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus –eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Vastavalt määrusele „Kinnisasja erakorralise hindamise kord„1 tellitakse hariliku väärtuse hindamiseks üldjuhul turuväärtuse hindamine kutseliselt hindajalt. Turuväärtus hinnatakse võrdlus-, tulu- või kulumeetodil. Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta
Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:
- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest; - hindamisel maale tehtud parendustega (sh hoonete ja rajatistega) ei arvestata;
1 Vastu võetud 09.03.2023 nr 22
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
6
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
- hindamisel isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).
2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus
2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon
Hindamist puudutavad algandmed on järgmistest allikatest:
Allikas Kuupäev
Kohapealne ülevaatus 24.02.2024
Päring Maa-ameti geoportaalist, https://geoportaal.maaamet.ee 04.03.2024
Päring ehitisregistrist, https://www.ehr.ee 04.03.2024
Domus Kinnisvara ja Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas 04.03.2024 Kinnistusregistri registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 26.02.2024
Avaliku kinnisvaraportaali andmed, https://www.kv.ee 04.03.2024
Mustvee valla koduleht, https://mustveevald.kovtp.ee/kehtivaduldplaneeringud 04.03.2024
Dokumendid:
• Kinnistutele isikliku kasutusõiguse seadmise leping ja asjaõigusleping (Tallina notar Liia Aigro, notari ametitegevuse raamatu registreerimise number 586, 30.03.2021)
• Kinnistutele isiklike kasutusõiguste seadmise leping ja asjaõigusleping (Tallinna notar Piret Press, notari ametitegevuse raamatu registreerimise number 168, 25.01.2022)
• Vabariiigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu seletuskiri (10.02.2023)
Allhange Ei kasutatud
2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentide) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel
Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes
Hindaja ei tuvastanud hindamistoimingu läbiviimisel erinevusi tegelike ja registrite andmete vahel.
2.3. Hinnatava vara ülevaatus
Ülevaatuse kuupäev 24.02.2024
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Elery Taimsaare
Ülevaatuse juures viibinud isik Hindaja teostas ülevaatuse üksinda.
Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas kogu hinnatavat maatükki.
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, hindajale ei ole näidatud piiripunkte looduses.
3. Hinnatava vara kirjeldus
3.1. Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Hinnatav vara asub Jõgeva maakonnas Mustvee vallas Võtikvere külas. Vara asub Mustvee linna piiril.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
7
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Allikas: geoportaal.maaamet.ee
Mikroasukoht
Piirkonna hoonestus Lähiümbruses asuvad peamiselt hoonestamata kinnisasjad, mõnevõrra eemal asuvad elamispinnad ja mõned ärihooned.
Infrastruktuur Hea; tähtsamad sotsiaalobjektid asuvad Mustvee linnas, ~ 3–4 km kaugusel
Haljastus ja heakord Piirkonnas vahelduv maastik – metsa- ja põllumaad, looduslikud rohumaad. Hoonestatud kinnisasjad on üldiselt heakorrastatud.
Veekogud Peipsi järv asub linnulennult ~ 1,8 km kaugusel.
Õhu saastatus ja müra Müra ja saastatuse tase vara vahetus ümbruses on keskmisest mõnevõrra kõrgema tasemega, kuna vara asub Jõhvi–Tartu–Valga põhimaantee ääres.
Konkureerivad turupiirkonnad
Eelkõige Jõgeva maakond, lisaks ka ülejäänud Lõuna-Eesti
Juurdepääs Hinnatava varani pääseb mööda heas seisukorras avalikult kasutatavat asfalteeritud Jõhvi – Tartu – Valga põhimaanteed (riigiomand).
Teede skeem
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (teeregister)
Kergliiklusteed ja avalikud puhkealad
Hinnatava vara ümbruses puuduvad, avalikud puhkealad olemas Mustvee linnas
Parkimine Piirkonnas on parkimine tasuta.
Ühistransport Lähim bussipeatus asub ~ 1,2 km kaugusel.
3.2. Omandisuhted2
Registriosa number 24238050
Omandivorm Kinnisasi
Omanik Eesti Vabariik
2 Kinnistusregistri andmed
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
8
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos
Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 26.02.2024 seisuga I jaos kehtivad vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded puuduvad.
Vara koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos
Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 26.02.2024 seisuga on III jaos järgmised kehtivad kanded:
• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158 1 elektripaigaldise ja rajatise majandamiseks elektripaigaldise ja rajatise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 30.03.2021.a. lepingu punktidele 2, 3.1 ja 3.2 ning lisaks olevale plaanile.
• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Tasuline ja tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse § 158¹ elektripaigaldise ja juurdepääsutee majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses vastavalt 25.01.2022.a. lepingu punktidele 2.1 kuni 2.5, 3.1 ja 3.2 ning lisaks nr 1 olevale plaanile.
Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile.3 Hindamisel isiklike kasutusõigustega tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elering AS kasuks ei arvestata.
Vara hüpoteegi kanded registriosa IV jaos
Kinnistusregistri registriosa väljavõttel 26.02.2024 seisuga IV jaos kehtivad kanded puuduvad.
Üürilepingud Hindajale ei ole esitatud infot rendilepingute kohta.
Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud
Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara turuväärtust.
3.3. Maakasutus4
Katastritunnus 48601:001:1416
Ortofoto
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (lennuaeg 22.05.2022; lennuajal ei olnud maale parendusi tehtud (hooned ja rajatised puudusid) ning metsa raiutud)
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Pindala 3,51 ha
3 Kehtiv asjaõigusseadus § 225 lg 1 4 Maa-ameti andmed, hindaja info
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
9
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
sh metsamaa 3,43 ha
sh muu maa 0,08 ha
2022 maa hindamise alusel väärtus (€/ha)
Ehitusmaa 3800 €/ha
Kuju, reljeef Maatükk on ebakorrapärase hulknurga kujuga ja suhteliselt tasase pinnareljeefiga. Maatüki kuju on ortofotol piiritletud helesinise joonega.
Parkimine/platsid Väärtuse kuupäeva seisuga on parkimisvõimalus (teed ja platsid) kinnisasjal olemas, kuid hindamisel maale tehtud parendustega ei arvestata ning võetakse kinnisasja kui lageraiega maad, millel on teed ja platsid välja ehitamata.
Hooned ja rajatised Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel 48601:001:1416 järgmised ehitised: Ehitisregistri
kood Ehitis Ehitise nimetus
Korruste arv
Ehitisealune pind (m2)
Seisund
221379697 rajatis Mustvee 330 kV
alajaam 0 18900,0 püstitamisel
221379514 rajatis 330/110 kV õhuliini
L356 Mustvee alajaama haruühendus
0 227408,0 olemas
221379528 rajatis 330/110 kV õhuliini
L356 Mustvee alajaama haruühendus
0 227408,0 olemas
121399434 hoone Laohoone 1 616,3 püstitamisel
121399431 hoone Juhtimishoone 2 203,2 püstitamisel
221381458 rajatis Viru-Tsirguliina 330 kV
õhuliin 0 5352600,0 olemas
Hindamisel olemasolevate hoonete ja rajatistega ei arvestata.
Haljastus Valdavas osas puudub; osaline kõrghaljastus Piirded Hoonestatud osa on piiratud keevisvõrgust paneelaiaga, kuid hindamisel maale tehtud
parendustega ei arvestata.
Üldplaneering Piirkonnas kehtib Mustvee valla üldplaneering (kehtestatud Mustvee Vallavolikogu 28.09.2022 otsusega nr 42), mille andmetel asub hinnatav vara osaliselt tehnoehitise maa-alal ja osaliselt metsa maa-alal. Väljavõte Mustvee valla maakasutusplaanilt:
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
10
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Allikas: mustveevald.kovtp.ee/kehtivaduldplaneeringud
Hinnatava vara asukoht on näidatud punase noolega.
Miljööväärtuslik planeering Puudub
Detailplaneering, ehitusõigus
Hindajale teadaolevalt kehtivad detailplaneeringud puuduvad. Uue detailplaneeringu vajadus puudub, kuna sihtotstarve vastab parimale kasutusele ning maatüki piiride muutmise vajadus puudub. Väljastatud on ehitusluba nr 2312271/03053 (19.04.2023) Mustvee 330 kV jaotuspunkti ja reaktori ehitamiseks. Ehitusõigus on realiseeritud, kuid hindamisel olemasolevate hoonete ja rajatistega ei arvestata. Info täiendava ehitusõiguse kohta puudub.
Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused
Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardil tee avalik kasutus, avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, piirivöönd ja piiriveekogu, elektripaigaldise kaitsevööndid.
Allikas: geoportaal.maaamet.ee (kitsenduste kaart)
Kitsendused ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.
3.4. Tehnosüsteemid
Tehnosüsteemid
Hindamisel maale tehtud parendustega (sh tehnorajatistega) ei arvestata.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
11
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
3.5. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)
Hinnang vara kestlikkuse väärtusele
Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
4. Turuülevaade
4.1. Majandusülevaade
PROGNOOS. Käimas on vinduv majanduslangus5 Eesti Panga värske majandusprognoosi järgi kujuneb Eesti majanduslangus seni arvatust pikemaks, mille peamisteks põhjusteks on Eesti eksporditurgude halb seis ja kahanenud konkurentsivõime. Prognoosi kohaselt langeb Eesti majandus tänavu 3,5% ja 2024. aastal 0,4%. Kiiremat majanduskasvu on oodata alates 2025. aastast. Kahanev majandus toob järgmisel aastal kaasa töötuse mõningase kasvu, kuid inimeste ostujõud jätkab paranemist, sest hinnatõus on taltunud. Lõppev aasta on Eesti majanduse jaoks osutunud arvatust raskemaks ning majanduslangus kestab varem oodatust kauem. Ettevõtete müügivõimalusi koduturul on piiranud inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ja sellest põhjustatud kokkuhoid ning säästmise suurenemine. Müüki välisturgudele on aga takistanud meie peamiste eksporditurgude viletsam käekäik võrreldes Euroopa majandusega tervikuna ning vahetuskursi kallinemine Põhjamaadega. Olulist rolli on mänginud ka tootmiskulude tõus ning sõjast tulenevalt mitmete seniste tarneahelate katkemine ja ärimudelite hääbumine. Ebakindlad olud ja kõrgemad intressimäärad pole soosinud ka uute investeeringute lisandumist. Kokkuvõttes kahaneb Eesti majandus tänavu teist aastat järjest ning oodatav langus ulatub 3,5%ni. Väikeses, 0,4% suuruses languses on Eesti majandus eeldatavasti ka 2024. aastal, sest nõudlus kaupade ja teenuste järele hakkab kosuma kodu- ja välisturul üksnes aegamisi. Võimalusi kiiremaks, 3% lähedaseks majanduskasvuks, on oodata 2025. ja 2026. aastal. Majanduslanguse mõju jõuab järjest tugevamalt tööturule. Seni on ettevõtted püüdnud vältida töökohtade vähendamist, mistõttu koguhõive on peaaegu kaks aastat väldanud majanduslangusest hoolimata püsinud läbi aegade kõrgeimal tasemel. Töötajate hoidmine on saanud võimalikuks tänu majanduse peatse elavnemise ootusele ning reaalpalga alanemisele, mis on muutnud tööjõu tööandjate jaoks odavamaks. Suur tootlikkuse langus annab aga märku töötajate alarakendatusest ning pessimistlikumaks muutunud lähiettevaade toob kaasa tööpuuduse suurenemise, mis tipneb 2024. aastal 9% juures. Tööturu jahenemine kahandab palgakasvu. Vähenenud tööjõu nõudlus ning hinnakasvu aeglustumine avalduvad ka palgakasvu raugemises. 2024. aastal takistavad palkade täielikku kohanemist kasinamate majandusoludega juba sõlmitud kollektiivsed palgakokkulepped avalikus sektoris ja üleriigilise töötasu alammäära tõus 820 euroni. Keskmine palk suureneb 2024. aastal 6,6% ja taandub sellele järgnevatel aastatel 5% lähedusse. Järgmisel aastal jõustuv enam kui 13% suurune alampalga tõus on ilmselt mitmetele madalama tootlikkuse ja väiksema palgatasemega ettevõtetele üle jõu käiv ning osa töötuse kasvust läheb miinimumpalga tõusu arvele. Inimeste ostujõud jätkab paranemist. Pisut enam kui aasta jooksul on keskmise palga ostujõud taastunud poole ulatuses; järelejäänud pool taastumisest kestab aga kauem, sest kuigi inflatsioon aeglustub, on tulevane palgakasv samuti vaoshoitum. Elukalliduse kiirele tõusule eelnenud ostujõud ennistub tõenäoliselt 2025. aastal. Hinnakasvu aeglustumine jätkub. Tarbijakorvi maksumus on enam kui pool aastat püsinud olulise muutuseta ja praegust 4-5% suurust inflatsiooninäitu tekitab aastatagune madalam võrdlusbaas. Järgmisel aastal kergitavad hinnataset käibemaksu- ja aktsiisitõusud ning tarbijakorv kallineb 3,4%. 2025.–2026. aastal püsib oodatav hinnakasv pisut üle 2%. Hinnatõusu aeglustavad nõrk majandusaktiivsus ning osas sektorites on piisavalt puhvreid, et oleks võimalik hindu alandada odavnenud energia, toormehindade ja kasumimarginaali arvel.
5 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 19.12.2023
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
12
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Riigieelarve koostamine muutub veelgi keerulisemaks. Kuivõrd majandustsükkel on lähiaastatel tavapärasest nõrgem, oleks eelarvepoliitiline tugi majanduse turgutamiseks kohane. Samas eelarve on juba püsivas puudujäägis varasemate otsuste tulemusena, mille pinnalt tähendaks täiendav stimuleerimine veelgi suuremat puudujääki, tõstes kiirenevas korras riigi võlga ja intressikoormust. Võimalusi selleks kärbib ka võimalik vastuolu siseriiklike ja Euroopa Liidu tasandil kehtivate reeglitega. Kuna maksutulu kasv jääb suure tõenäosusega seni prognoositule alla, siis on kasvamas surve kulude kasvu piiramiseks või uute tuluallikate leidmiseks, et vältida võlaspiraali süvenemist. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad:
2022 2023* 2024* 2025* 2026*
majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes) 35,99 37,44 38,87 41,09 43,18 majanduskasv püsihindades (%) -0,5 -3,5 -0,4 3,2 3,2
hinnatõus (%) 19,4 9,2 3,4 2,4 2,2
töötus (%) 5,6 6,8 9 8,1 7,8
keskmine brutopalk (eurodes) 1645 1827 1948 2036 2143
keskmise palga muutus (%) 11,7 11,1 6,6 4,5 5,2
eelarvetasakaal (% SKPst) -0,8 -2,9 -3,4 -4,5 -3,6 * Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank
4.2. Jõgeva maakonna hoonestamata tootmismaade turuülevaade
Jõgeva maakonna hoonestamata tootmismaade turg on väga tagasihoidlik. Maa-ameti koostatud Eesti kinnisvaraturg 2023 aastaülevaate põhjal toimus Jõgeva maakonnas 2023. aastal vaid 1 hoonestamata tootmismaa tehing. Hoonestamata tootmismaade ostjad eelistavad selgelt suuremate keskuse lähedust ja väljakujunenud tehnoparke. Teistes (suurematest keskustest eemal asuvates) piirkondades on selliste varade tehingute aktiivsus väga madal ja seda nii Jõgeva maakonnas kui ka teistes Lõuna-Eesti maakondades, v.a. Tartu maakonnas, kus arvestataval määral tehinguid siiski toimub. Hoonestamata tootmismaa tehingud maakondades 2023. aastal:
Allikas: Maa-amet, Eesti kinnisvaraturg 2023 aastaülevaade
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
13
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Tootmismaa ostjaks on peamiselt piirkonnas tegutsev ettevõte. Seejuures ongi oluline, et vara asuks võimalikult keskuse lähedal, väljakujunenud kompleksis või oleks muud moodi sihtgrupile lähedal. Kuna Jõgeva maakonnas on kohalike ettevõtete hulk pigem väike ja sellest tulenevalt ka ostjate ring piiratud, siis on tootmismaade likviidsus piirkonnas üsna kaootiline. Sarnane on turg ka Põlva, Valga, Viljandi ja Võru maakonnas, kus tehinguid hoonestamata tootmismaadega toimub samuti vähe. Peamised tootmismaadele esitatavad kriteeriumid on järgmised:
• Asukoht nii üldisemas plaanis (tootmiseks ja ladustamiseks homogeenne piirkond, magistraalide lähedus, logistiliste lõpp-punktide lähedus, hea nähtavus) kui ka juurdepääsutingimuste osas (hea juurdepääsetavus suurematelt teedelt ka suurema gabariidiliste veokitega);
• Tehnovõrgud (piisavate võimsusvarudega; vesi, kanalisatsioon, gaas, küte);
• Tööjõu ja ühistranspordi olemasolu läheduses. Hinnatava vara puhul on tegemist tootmismaaga, mille on lubatud püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid (tehnoehitise maa-ala). Kinnisasju, mille maakasutuseks on üldplaneeringuga määratud tehnoehitise maa-ala, on väga vähe. Madala tootmismaade nõudlusega piirkondades on selliste varade vastu huvi tõenäoliselt sarnane kui ülejäänud tootmismaade järele, kuna teatav huvi ka selliste maade vastu, millele püstitada tehnorajatisi, on turul olemas (nt rajatakse päikeseparke). Prognoositavalt püsib piirkonnas hoonestamata tootmismaade järele nõudlus ka edaspidi sarnasel tasemel (müüakse/ostetakse vajaduspõhiselt ja omakasutusse, sageli otsekontakti näol ilma avaliku pakkumiseta) ja tootmismaade turu aktiivsemaks muutumist oodata ei ole.
4.2.1. Müügitehingud
Jõgeva maakonnas tehtud hoonestamata tootmismaade tehingute puhul ei ole tihti tegemist vabaturutehingutega (seotud osapoolte vahelised tehingud, erihuvidega ostjad), seega on välja toodud tehinguid ka teistest võrreldavatest Lõuna-Eesti piirkondadest. Hindajale on teada järgmised müügitehingud Lõuna-Eesti hoonestamata tootmismaadega, mis sarnanevad oma olemuselt hinnatava varaga kõige enam:
Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind,
€ // €/m² Kinnisasja
pindala, m2 Lisainformatsioon
Võru maakond, Rõuge vald, Hulaku küla
september 2023
15 000 // 1,27
11 796
Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega puuduvad, alajaam ei asu 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi reserveeritav tootmismaa),
kasvav mets
Võru maakond, Võru vald, Mäeküla
november 2022
15 000 // 0,44
34 300 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi reserveeritav tootmismaa)
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Mustvee linn
oktoober 2022
25 000 // 3,00
8 663 Juurdepääs avalikult teelt, tootmismaa 100%
(üldplaneeringu järgi tootmise maa-ala)
Võru maakond, Rõuge vald,
Ruusmäe küla
juuni 2022
4 900 // 1,10
4 458
Juurdepääs eraomandis olevalt teelt, liitumised tehnovõrkudega puuduvad, alajaam 400 m raadiuses,
tootmismaa 100%, olemas ka elamu ehitamise potentsiaal (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Jõgeva maakond, Põltsamaa vald,
Aidu küla
märts 2022
68 400* // 27,93
2 449 Juurdepääs üle eraomandis olevate kinnisasjade,
juurdepääsu tagamiseks seatud servituudid, tootmismaa 100%, päikesepark
Jõgeva maakond, Jõgeva vald,
Mullavere küla
juuni 2021
3 500 // 0,63
5 516 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Hinnad ilma käibemaksuta, kui ei ole tähistatud teisiti. *Hinnad sisaldavad käibemaksu.
Eelnevas tabelis rõhutatult väljatoodud tehinguid on kasutatud võrdlusmeetodi protseduuris hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
14
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
4.2.2. Turustatavuse analüüs6
Hinnatava vara lõppkasutajad Ettevõtted
Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused
Naabruses tegutsevad ettevõtted, kellel on tarvis sarnast maad. On tõenäoline, et ostjaks võib olla erihuvidega ostja.
Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid
Pigem vähesel määral
Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara
Pigem keskmisest väiksem osa
Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama
Keskmine osa
Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3.
Arendusprojektid Lähipiirkonnas puuduvad
Müügiperiood Üheselt ei ole võimalik prognoosida, sest turg ja nõudlus on kaootiline. Hinnanguliselt ligikaudu 12 kuud.
Müügihinnad Olulisi tootmismaade müügihindade muutusi lähiajal ei prognoosita.
Alternatiivsed kasutused Puuduvad
4.2.3. Pakkumine
Kinnisvaraportaali kv.ee andmetel on Jõgeva maakonnas pakkumises 2 hoonestamata tootmismaad. Hinnatava varaga sarnaseid varasid pakkumises ei ole. Müügipakkumised on järgmised: 5.
Asukoht Müügihind, € // €/m²
Kinnisasja pindala, m2
Lisainformatsioon
Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Sulustvere küla
3 200 // 1,83
1 744 tootmismaa 100%; sobib laoplatsiks, väiketootmiseks vms
Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Torma alevik
5 000 // 3,60
1 387 tootmismaa 100%
Hinnatav vara ei ole hindamise hetkel avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.
4.3. Parim kasutus
Vara parim kasutus: Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatavaks varaks on kinnisasi, mille maa sihtotstarve on 100% tootmismaa. Praegune maa sihtotstarve on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga (üldplaneeringu järgi on tegemist valdavalt tehnoehitise maa-alaga, osaliselt metsa maa-alaga) ning ühtib kasutaja eesmärkidega (kasutajaks on Elering AS, kes on püstitanud kinnisasjale tehnorajatised ja neid teenindavad hooned). Vastavalt hindamistellimuse lähteülesandele hindamisel maale tehtud parendustega (hoonete ja rajatisetega ei arvestata). Üldplaneeringu järgi on hinnatavale kinnisasjale lubatud püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid. Kuigi sarnaseid kinnisasju, millele on võimalik püstitada tehnorajatisi mitte tootmishooneid, üldjuhul turul ei võõrandata
6 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
15
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
(kinnisasju, mille maakasutuseks on üldplaneeringuga määratud tehnoehitise maa-ala, on väga vähe), siis võib väita, et hinnatase/nõudlus on piirkonna kõikidel tootmismaadel (nii tehnoehitiste maadel kui ka ülejäänud tootmismaadel) sarnane. Ostjad ei maksa madala tootmismaade nõudlusega piirkonnas tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tootmishoone rohkem kui tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid. Kuigi tehinguid tehnoehitiste maadega toimub väga vähe, siis mõningane nõudlus on siiski olemas (nt on huvi olemas maade vastu, millele rajada päikeseparke), seega hindaja hinnangul ei ole tegemist aktiivse turuta maaga. Ka Maa-amet on hinnatavat kinnisasja maa korralise hindamise käigus käsitlenud turukõlbuliku varana (mitte aktiivse turuta maana). Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ eelnõu seletuskirja (10.02.2023) lk 9–10 järgi loetakse aktiivne turg puuduvakskinnisasjadel, mis vastavad vähemalt ühele tingimustest: 1) kinnisasi kuulub vastavalt keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ §-
le 15 aktiivse turuta maa rühma ning eeldusel, et maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Siia rühma kuuluvad transpordimaa, veekogude maa, turbatööstusmaa, kaitsealune maa, üldkasutatav maa, jäätmehoidla maa jt.
2) kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu- ja rajatise või teega. Siin on mõeldud eelkõige selliseid maaüksusi, mis asuvad maanteede või raudteede all, millel asuvad biotiigid, pumbajaamad jms rajatised. Oluline on täpsustada, et aktiivse turuta maadeks loetakse üksnes need maaüksused, millel puuduvadki muud kasutusvõimalused, st mitte iga katastriüksus, millel asub tee või tehnorajatis ei ole aktiivse turuta.
3) kutseline hindaja või Maa-amet on kinnitanud, et aktiivne turg puudub. Kehtiva RVS alusel oli aktiivse turu puudumise kinnitamiseks vaja vastava kutsetunnistusega hindaja kinnitust, nüüd on sellele lisandunud võimalus, et vastava kinnituse annab Maa-amet.
Eelnevale tuginedes on hindaja seisukohal, et tegemist ei ole aktiivse turuta varaga ning hindamisel saab lähtuda selle maa sihtotstarbest tootmismaana. Hinnatava vara parim kasutus on tehnorajatiste püstitamine, mis on füüsiliselt võimalik (antud asjaolu toetab tehnorajatiste ja nendega seotud hoonete püstitamise võimalikkus), vajalikult põhjendatud (mõningane nõudlus analoogsete varade vastu on olemas; nt otsitakse maasid, millele rajada päikeseparke), õiguslikult lubatav (antud asjaolu toetab kinnisasja juriidiline sihtotstarve, üldplaneering), finantsmajanduslikult otstarbekas. Majanduslikult alternatiivne kasutus saaks varal olla ka kasutus maatulundusmaana (metsamaana) – kinnisasja varasem kasutus. Vara ümbruses on sarnased hoonestamata maatulundusmaad (metsamaad) ning piirkonnas on nõudlus selliste varade vastu samuti olemas. Antud kasutus ei ole hetkel aga õiguslikult lubatav (ei ühti kinnisasja juriidilise sihtotstarbe ega üldplaneeringu tingimustega).
5. Hindamine
5.1. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted
Turuväärtuse hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügi tehinguid. Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning hinnatakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11).
Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
5.2. Turuväärtuse hinnang
Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa- ameti maaregistri tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Kuna ostjad ei maksa madala tootmismaade nõudlusega piirkonnas tootmismaa eest, millele
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
16
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
on võimalik püstitada tootmishoone rohkem kui tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid (nõudlus on sarnane), siis on võrdlustehinguteks valitud tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjad, millele võib püstitada ka tootmishooneid (kinnisasju, mille maakasutuseks on üldplaneeringuga määratud tehnoehitise maa-ala, on väga vähe). Võrdlustehinguteks on hindaja valinud punktist 4.2.1 toodud järgmised tehingud:
Asukoht Tehingu aeg Tehingu hind,
€ // €/m² Kinnisasja
pindala, m2 Lisainformatsioon
Võru maakond, Võru vald, Mäeküla
november 2022
15 000 // 0,44
34 300 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi reserveeritav tootmismaa)
Võru maakond, Rõuge vald,
Ruusmäe küla
juuni 2022
4 900 // 1,10
4 458
Juurdepääs eraomandis olevalt teelt, liitumised tehnovõrkudega puuduvad, alajaam 400 m raadiuses,
tootmismaa 100%, olemas ka elamu ehitamise potentsiaal (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Jõgeva maakond, Jõgeva vald,
Mullavere küla
juuni 2021
3 500 // 0,63
5 516 Juurdepääs avalikult teelt, liitumised tehnovõrkudega
puuduvad, alajaam 400 m raadiuses, tootmismaa 100% (üldplaneeringu järgi tootmismaa)
Allikas: Maa-ameti maaregistri tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara andmebaas Hinnad ilma käibemaksuta, kui ei ole tähistatud teisiti. *Hinnad sisaldavad käibemaksu.
Võrdlustehingutena on kasutatud turuanalüüsis rõhutatult välja toodud tehinguid. Teisi tehinguid ei ole kasutatud, kuna need varad on erinevamad oma olemuselt ja/või asukohalt. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
Võrdlustehingute valikHindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatavaga sarnase turupiirkonna sarnaste varadega tehtud tehinguid.
Selgitusedvõrdlustehingute osas
• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.
• Välja toodud hinnad on tarbijate jaoks lõpphinnad ja elukondliku vara turul on peamiselt tehingute osapoolteks eraisikud, mistõttu võetakse võrdlusvarade tehinguhindadeks tabelist toodud lõpphinnad. Asjaolu, kas müüja oli kohustatud käibemaksu tehingu summa pealt tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda ei mõjuta.
Võrdlusühiku valik7Võrdlusühikuks valime 1 m² hinna kinnisasja pindala kohta.
Võrdluselementide valik8• Ajaline kohandus – turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse kuupäeva vahel. Turusituatsioon on vaadeldaval ajaperioodil püsinud oluliste muutusteta, seega kohandust ei rakendata.
Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:
• Asukoht – kinnisasja väärtust mõjutab kaugus linnast ja infrastruktuuridest, lisaks piirkonna atraktiivsus ja maine.
• Kinnisasja pindala, m2 – üldjuhul mõjutab ühikhinda kinnisasja pindala ning mastaabiefekt: suurema pindala puhul on 1 m² hind väiksem ning vastupidi.
• Juurdepääs – turul on hinnatumad kinnisasjad, millel on olemas juurdepääs avalikult teelt.
• Tehnovõrgud –tehnovõrkudega varustatud kinnisasjad on enamväärtustatud.
7 Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 8 Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11)
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
17
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ning kohandamise põhimõtted
• Sihtotstarve – turul on 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjad mõnevõrra madalamalt hinnatud kui kinnisasjad, millel on osaliselt ka ärimaa sihtotstarve; võrdlusvaral 2 on olemas ka elamu ehitamise potentsiaal, mis tõstab samuti kinnisasja väärtust.
Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.
Võrdlustabel:
HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD
1 2 3
Tehinguhind, € Hindamisel lähtuti m²
hinnast
3 500 4 900 15 000
Tehinguhind, €/m²/kinnisasja pindala arvestuses
0,63 1,10 0,44
Tehingu aeg väärtuse kuupäev 24.02.2024
juuni 2021 juuni 2022 november 2022
Ajaldamine9 0% 0% 0%
Ajaldatud m² hind, € 0,63 1,10 0,44
Asukoht Jõgeva maakond,
Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV
alajaam
Jõgeva maakond, Jõgeva vald,
Mullavere küla
Võru maakond, Rõuge vald,
Ruusmäe küla
Võru maakond, Võru vald, Mäeküla
Võrdlus samaväärne samaväärne parem
Kohandus10 0% 0% -10%
Kinnisasja pindala, m²
35 100
5 516 4 458 34 400
Võrdlus väiksem väiksem samaväärne
Kohandus11 -25% -25% 0%
Juurdepääs avalikult teelt, mahasõit maanteelt
puudub
avalikult teelt erateelt, juurdepääsu
tagamiseks seatud servituut
avalikult teelt
Võrdlus parem parem parem
Kohandus12 -10% -10% -10%
Tehnovõrgud puuduvad, alajaam
kaugel
puuduvad, alajaam läheduses
puuduvad, alajaam läheduses
puuduvad, alajaam läheduses
Võrdlus parem parem parem
Kohandus13 -10% -10% -10%
Sihtotstarve
tootmismaa 100%
tootmismaa 100% tootmismaa 100%, olemas ka elamu
ehitamise potentsiaal tootmismaa 100%
Võrdlus samaväärne parem samaväärne
Kohandus14 0% -20% 0%
9 Kohandamise vajadust ei ole. 10 Võrdlustehingut 3 kohandatakse -10%, kuna vara asub ostjate poolt kõrgemalt hinnatud piirkonnas, Võru linna läheduses. 11 Võrdlustehinguid 1 ja 2 kohandatakse -25%, kuna üldjuhul on väiksema kinnisasja puhul ühikuhind kõrgem (mastaabiefekt). 12 Võrdlustehinguid 1, 2 ja 3 kohandatakse -10%, kuna hinnataval varal puudub mahasõit maanteelt. 13 Võrldustehinguid 1, 2 ja 3 kohandatakse -10%, kuna võrdlusvaradel asub alajaam lähemal kui hinnataval varal/vajadusel on liitumisvõimalused paremad. 14 Võrdlustehingut 2 kohandatakse -20%, kuna võrdlusvaral 2 on olemas elamu ehitamise potentsiaal. Kuna ostjad ei maksa madala tootmismaade nõudlusega piirkonnas tootmismaa eest, millele on võimalik püstitada tootmishoone rohkem kui tootmismaa eest,
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
18
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
HINNATAV VARA VÕRRELDAVAD TEHINGUD
1 2 3
Summaarne kohandus -45% -65% -30%
Kohandatud m² hind, € 0,35 0,38 0,31
Kohanduste absoluutväärtuste summa 45% 65% 30%
Osakaal lõpphinnas 35% 25% 40%
Kaalutud kohandatud m² hind, € 0,12 0,10 0,12
Kaalutud kohandatud keskmine m² hind, €
0,34 €
Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind, €
11 934 €
Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud kohandatud keskmine m2 hindade võrdlemise põhjal: 0,12 + 0,10 + 0,12 = 0,34 €/m2 Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 35 100 m2 x 0,34 €/m2= 11 934 ehk ümardatult 12 000 €, s.o. 0,34 €/m² maatüki pindala arvestuses.
6. Hindamistulemus Kõike eelnevat arvesse võttes ning tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam asuva kinnisasja (registriosa numbriga 24238050) turuväärtus väärtuse kuupäeval 12 000 (kaksteist tuhat) eurot. Vara on keskmise likviidsusega, müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida ligikaudu 12 kuud. Hindamistulemuse täpsuseks hindame ±15%. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu, kuid käibemaksu tasumise võimaliku kohustuse tekkimise korral lisandub sellele käibemaks. Hinnatava vara turusegmendi tehingud võivad olla nii käibemaksuga maksustatavad kui ka mittemaksustatavad, kuid turul on levinud hinna käsitlus käibemaksuta tasemel.
millele on võimalik püstitada tehnorajatisi ja nendega seotud hooneid (nõudlus on sarnane), siis antud asjaolu eraldi kohandatud ei ole.
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
19
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Lisa 1. Fotod
Vaated kinnisasjale
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
20
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
21
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
22
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Eksperthinnang nr 0142-24-TA
Jõgeva maakond, Mustvee vald, Võtikvere küla, Mustvee 330 kV alajaam
23
Domus Kinnisvara Elery Taimsaare Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Riia 4, Tartu linn Tel 5561 1291 [email protected]
Vastavuskinnitus standardi nõuetele:
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Elery Taimsaare Kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr 189550 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige
Hindamisaruande kinnitaja /allkirjastatud digitaalselt/ Kaisa Hiire Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 151720 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige