Hinnapakkumine eksperthinnangute koostamiseks

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara:

Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102)

Aadress:

Männiku tee 2a // Looduse, Lõunaküla / Storbyn , Viimsi vald, Harju maakond

Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES Väärtuse kuupäev: 06.02.2024 Hindamisaruande kuupäev:

06.02.2024

Tellija: Riigimetsa Majandamise Keskus

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

2

Sisukord Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9 2.4. Hoonestuse kirjeldus 11

3. Turuülevaade 15 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 15 3.2. Üldised näitajad Tallinna lähistel asuvate saarte kohta (Naissaar, Aegna- ja Prangli saar)19 3.3. Naissaare, Aegna- ja Prangli saare kinnisvaraturust 20 3.4. Valim Naissaare hoonestatud kinnisasjade tehinguid 2021 - 2023 21 3.5. Valim Naissaare, Aegna ja Prangli saare hoonestamata kinnisasjade tehinguid 2020 - 2023 22 3.6. Valim Naissaarel ja teistes võrreldavates asukohtade paiknevate hoonestamata kinnisasjade pakkumisi 22 3.7. Valim Naissaarel hoonestatud kinnisasjade pakkumisi 23 3.5. Turustatavuse analüüs 24

4. Turuväärtuse hindamine 25 4.1. Parim kasutus 25 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 25 4.3. Kestlikkus 26 4.4. Turuväärtuse hindamine 27

Lisa 1. Fotod 35

Lisa 2. Kinnistusregistriosa väljavõte 40

Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted 41

Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 45

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Aadress Männiku tee 2a // Looduse, Lõunaküla / Storbyn , Viimsi vald, Harju

maakond Omanikud Eesti Vabariik Katastritunnus 89001:001:0030 Maakasutuse sihtotstarve Ühiskondlike ehitiset maa 95%, ärimaa 5% Omandivorm Kinnisasi Hoonestuse suletud netopind

Infokeskusehoone 455,8 m² Külalistemaja 52,9 m2 Saun 22,4 m2 Puitmajad, 4 maja kokku 26,0 m2 Pumbamaja 4,7 m2 (asub naabermaaüksusel) Kuurid 20 m2

Kuivkäimla 3 m2 Kommentaar: Ehitisregistris ei ole nähtavad puitmajad, kuurid ja kuivkäimla

Hoonestuse üldseisukord Infokeskusehoone – suhteliselt halvas seisukorras Külalistemaja, saun ja puitmajad – keskmisest paremas seisukorras

Maaüksuse pindala 9 791 m² Detailplaneering Detailplaneering puudub Üldplaneering Naissaare üldplaneering on kehtestatud 10. juuni 1997.a., otsus nr 161.

Ülplaneeringu kohaselt on hinnatavas asukohas tegemist äri-, büroo- ja teenindusmaaga

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine. Hinnang on koostatud esitamiseks töö tellijale

eesmärgiga määrata varale võimalik müügihind Ülevaatuse kuupäev 10.01.2024 Väärtuse kuupäev 06.02.2024 Hindamisaruande kuupäev 06.02.2024 Tellija Riigimesta Majandamise Keskus Tellimusleping Elektroonilisel teel saadetud tellimuskiri 28.12.2023 Hindamise eeldused Hindamine tehakse eeldusel, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva

vahelisel perioodil ei ole toimunud muutusi hinnatava vara seisukorra osas. Hindamisel eeldame, et maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta. Tellija esindaja info kohaselt asub puurkaev naaberkinnisasjal. Hindamisel eeldame, puurkaevu kasutus saab olema jätkuv ning vajadusel sõlmitakse vastav leping ilma täiendava tasuta (või siis tasu suuruse osas lähtutakse vaid maa kasutusest tulenevalt). Muud hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Turuväärtus 205 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib

prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 360 päeva Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane (±30 %)

Käibemaks Elamispindade turul ei ole lõpptarbijad üldjuhul käibemaksukohustuslased, nende jaoks ei ole vahet, kas hind sisaldab käibemaksu või mitte

KOMMENTAARID OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Ennu Susi tegi koos tellija volitatud isiku hr Uno Koppelmaaga 10.01.2024.a. hinnatava vara välise ülevaatuse. Hoonetega seest ei õnnestunud tutvuda, viimase üürniku poolt olid

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

4

võtmed ära vahetatud. Hindamisel on lähtutud hr Uno Koppelmaa poolt edastatud täpsustavast infost hoonestuse seisukorra osas, plaanimaterjalidest ja sisefotodest. Hinnatav vara on pigem ebatüüpiline, seda nii asukoha kui kasutusotstarbe osas. Selliste varadega toimub tehinguid harva. Naissaarel asuvate kinnisasjade tehingute puhul on enamasti olnud tegemist hoonestamata kinnisasjadega või siis amortiseerunud hoonestusega kinnistutega. Hinnatavaga sarnases suurusjärgus ja kasutusotstarbega hoonetega tehingud puuduvad, seda nii Naissaarel kui mingil määral võrreldavates asukohtades Aegna ja Prangli saarel. Mõningad tehingud on toimunud tunduvalt väiksema suletud netopinnaga elukondliku kinnisvaraga. Tulenevalt eelpool kirjeldatud turusituatsioonist ja vara eripäradest on hindamisel jagatud kinniasi tinglikult kaheks - suurema netopinnaga infokeskusega hoonestatud osaks ja külalistemaja, sauna ning puitmajadega hoonestatud osaks. Kuna külalistemaja ja saunaga võrreldavate varadega on viimaste aastate jooksul mõningaid tehinguid toimunud, siis sellele kinnisasjaosale on väärtus leitud võrdlusmeetodil läbi võreldavate varade kohandamise. Remontivajava ning suurema suletud netopinnaga infokeskusega hoonestatud kinnisasjaosale, mille osas võrdlustehingud puuduvad, võrdlustehingute kohandamist ei ole tehtud, väärtus leitakse tuletatuna erinevate väärtust mõjutavate tegurite analüüsist (sh asukoht, hoonestuse suurus, ruumiplaneering, kasutusvaldkond, seisukord, maaüksus, kommunikatsioonid, renoveerimiskulu suurus, pakkumisinfo, alternatiivsete varadega toimunud tehingud jne). Hindaja arvamuse kohaselt ei saaks infokeskusega kinnisasjaosale hinnatud väärtus koos rekosntrueerimiskuluga olla suurem kui alternatiivina käsitletav infokeskusehoone lammutamine ning uue tänapäevase ruumiplaneeringu ja tehnovarustusega ning sobiliku suurusega (optimaalseks hindame ligikaudu kaks korda väiksemat pinda, ehk ca 200 m2 suurust pinda) hoone rajamiskulu. Vara kui terviku turuväärtus saadakse kahe eelpool käsitletud kinnisasjaosa turuväärtuste summana. HINDAMISTULEMUS Aadressil Männiku tee 2a // Looduse, Lõunaküla / Storbyn , Viimsi vald, Harju maakond asuva hoonestatud kinnistu (registrikood 14068102) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 205 000 (kakssada viis tuhat) eurot.

Koostaja: Kinnitaja / läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt / / Allkirjastatud digitaalselt /

Ennu Susi Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr 179833) (kutsetunnistus nr 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on Männiku tee 2a // Looduse, Lõunaküla / Storbyn , Viimsi vald, Harju maakond asuv hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102). Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnang on koostatud esitamiseks töö tellijale eesmärgiga määrata varale müügihind. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)

1.2. Hindamise eeldused Hindamine tehakse eeldusel, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel perioodil ei ole toimunud muutusi hinnatava vara seisukorra osas. Hindamisel eeldame, et maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta. Tellija esindaja info kohaselt asub puurkaev naaberkinnisasjal. Hindamisel eeldame, puurkaevu kasutus saab olema jätkuv ning vajadusel sõlmitakse vastav leping ilma täiendava tasuta (või siis tasu suuruse osas lähtutakse vaid maa kasutusest tulenevalt). Muud hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

6

Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13:2016, p. 9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

 e-kinnistusraamatust (28.01.2024)  Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist (28.01.2024);  e-ehitisregistrist (28.01.2024);  kinnisvaraportaalist kv.ee (28.01.2024);  tellija esindajalt hr Uno Koppelmaa (10.01.2024) .

OÜ Kinnisvaraekspert hindaja Ennu Susi tegi 10.01.2024 hinnatava vara välise ülevaatuse. Ülevaatuse juures viibis ja selgitusi jagas tellija esindaja hr Uno Koppelmaa. Ülevaatus piirdus hoonete välise ja maaüksuse vaatlusega, kuna viimase üürniku poolt edastatud võtmed ei avanud hoonete uksi ega võimaldanud hoonetega seest tutvuda. Hindamisel on lähtutud hr Uno Koppelmaa poolt edastatud täpsustavast infost, plaanimaterjalidest ja sisefotodest. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p 7.4.7.4)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

7

2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Harju maakond

Omavalitsus Viimsi vald

Küla Lõunaküla / Storbyn

Lähiaadress Männiku tee 2a // Looduse

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara asub Harju maakonnas Viimsi vallas Naissaarel

Kaugused Tallinna Meresadam ca 18 km Tallinna südalinn ca 20 km Viimsi Rohuneeme sadam ca 14 km

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud punase tärniga

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

8

Mikroasukoht

Kirjeldus

Hinnatav kinnisasi asub Viimsi vallas Naissaarel. Kinnistu paikneb paarisaja meetri kaugusel sadamast metsatukas. Peahoone (infokeskus) asub kõrgema künka peal. Sadama poolsel küljel piirneb kinnisasi Männiku teega, maaüksuse läänepolsest servast ca 30 m kaugusel asub raudtee.

Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt

Kaugused Naissaare sadam Naissaare lõunarannik Naissaare põhjarannik

Ca 200 m Ca 2,2 km Ca 5,5 km

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Kinnistu registriosa nr 14068102

Omandivorm Kinnisasi

Omanikud Eesti Vabariik

Piirangud ja kitsendused Registriosa kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad

Hüpoteegid1 Registriosa neljandas jaos kehtivad kanded puuduvad

Üürilepingud Puuduvad

1 Hindamisel ei arvestata kehtivate hüpoteekidega nende olemasolu korral

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav maaüksus on piiritletud oranži joonega

Aadress Männiku tee 2a // Looduse, Lõunaküla / Storbyn, Viimsi vald, Harju maakond

Katastritunnus 89001:001:0030

Krundi pindala 9 791 m²

Maakasutuse sihtotstarve

Ühiskondlike ehitistre maa 95%, ärimaa 5%

Kõlvikuline koosseis

Metsamaa – 4 564 m2, õuemaa 4 327 m2, muu maa 900 m2

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

10

Üldplaneering

Allikas: Väljavõte Naissaare üldplaneeringu (kehtestatud 10. juuni 1997.a., otsus nr 161) maakasutuse jooniselt. Hinnatav kinnisasi on tähistatud kollase tärniga

Ülplaneeringu kohaselt on hinnatavas asukohas tegemist äri-, büroo- ja teenindusmaaga.

Detailplaneering Puudub

Kirjeldus Maatükk on ristkülikukujuline, hoonestus paikneb veidi kõrgema koha peal. Maatükk on loodusliku kõrghaljastusega (männimets)

Hoonestus, rajatised

Infokeskus, külalistemaja, saun, kuurid

Kitsendused

Allikas: Väljavõte Maa-ameti kitsenduste kaardilt, hinnatav kinnisasi on tähistatud oranži värviga

Hinnataval kinnisasjal asuvad järmised kitsendused koos vastavate mõjualadega:

- Naissaare Looduspark, kaitseala piiranguvöönd (9790,82 m2) - puurkaevu veehaarde sanitaarkaitseala (3768,18 m2) - ranna või kalda piiranguvöönd (9790,82 m2) - ranna või kalda ehituskeeluvöönd (2300,16 m2)

Eeltoodud kitsendused vara turuväärtusele olulist mõju ei avalda.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

11

2.4. Hoonestuse kirjeldus Hooned ja rajatised Ehitisregistris on registreeritud infokeskus, külalistemaja, saun ja pumbamaja (tellija esindaja info kohaselt asub küll hinnatava kinnisasja piiridest väljaspool). Lisaks eelnimetatuile asuvad maaüksusel 4 väikest puitmaja, kuivkäimla ja kuur. Rajatistena asuvad maaüksusel terasmast, tuulegeneraator ja puurkaev. Infokeskus

Põhinäitajad2

Ehitusaasta 1997

Ehitisregistrikood 116063097

Ehitusluba Ehitusluba nr 158, 21.05.1997.a. Ehitusluba ehitise rekonstrueerimisel 21832, 16.02.2012

Kasutusluba Kasutusluba ehitise reokonstrueerimisel nr 23572, 18.09.2012

Kaalutud energia- erikasutuse klass

H, Nr 1511567/00887, 07.12.2015

Korruselisus 3

Hoone suletud netopind

455,8 m2

Kommentaar Tegemist on ehitisregistri andmetega. Tellije esindajalt saadud info kohaselt on tegelik suletud netopind mõnevõrra suurem. Hindamisel võetakse aluseks ehitisregistri andmed.

Ehitisealune pind, m2

342 m2

Maht, m3 1 925 m3

Ruumiplaneering

Hoone on kolmel korrusel, lisaks keldrikorrus. Keldrikorrusel on ca pooles ulatuses tehnilised ruumid (probleemiks liigniiskus, üleujutatud) ja teise poole ulatuses kaminasaal-saun. Esimesel korrusel on 2 avarat ruumi (kasutuses toitlustuspinnana), asuvad eri tasanditel, ühendab trepp. Lisaks väiksemad ruumid majutuseks ja sanitaarruumid. Teisel pool varjualust on esimese korruse tasandil veel abi- ja tehnilised ruumid. Teisel korrusel on elamispinnad (korter) ja kontoriruumid. Kolmandal korrusel asuvad majutusruumid.

Põhikonstruktsioonid

Vundament Madalvundament

Kandev konstruktsioon

Puitkonstruktsioon

2 Vastavalt Ehitisregistri andmetele

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

12

Vahelagi Puittaldael

Katuse konstruktsioon

Puitsarikatel

Aknad Puit- ja PVC-raamidel pakettaknad

Välisuks Puitraamidel

Siseuksed Puitraamidel sileuksed ja täispuidust uksed, osa uksi klaasitud

Trepid Puittrepid

Kommunikatsioonid, küttesüsteem

Külm vesi

Hoones olemas vesi, puurkaevust (tellija info kohaselt asub puurkaev naaberkinnisasjal. Hindamisel eeldame, et puurkaevu kasutus saab olema jätkuv ning vajadusel sõlmitakse vastav leping ilma täiendava tasuta (võis siis tasu suurus saab olema suhteliselt väike ja vaid maa kasutusest tulenevas suuruses)

Soe vesi Elektriboileri baasil

Kanalisatsioon Kogumismahuti (imbsüsteem)

Elekter

Lokaalne Hoone tehnilistes ruumides asuvad vedelkütte baasil generaatorid ja küttemahutid. Tellija info kohaselt on olnud pidevad probleemid generaatorite tehnilise seisukorraga. Olemas metallkonstruktsioonil mast tuulegeneraatoritega, lisaks katusel päikesepaneelid. Tellija info kohaselt on olnud probleemid tuulegeneraatorite tehnilise seisukorraga. Päikesepaneelid pidavat olema töökorras (inverter olevat probleemne). Tellija esindaja info kohaselt vajab olemasolev elektriga varustamise süsteem ülevaatamist.

Küttesüsteem Elektriküte, ahju- ja pliidiküte, kamin

Ventilatsioon Loomulik, keldrikorrusel asuv ventilatsiooniseade ei tööta

Valve Põhihoones ja kõrvalhoonetes paigaldatud ATS süsteem, tellija info kohaselt ei ole töökorras

Side Internetiühendus (õhu kaudu)

Välisviimistlus

Fassaad Värvitud laudis

Katusekate Ruberoidkatus

Siseviimistlus

Põrandad Lakitud laudpõrand, laminaatparkett, niisketes ruumides keraamilised plaadid

Seinad Lakitud puitviimistlus, värvkate

Laed Lakitud laudis, värvkate

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

13

Seisukord

Hoone seisukord

Infokeskuse hoone on välise ülevaatuse ja tellijalt saadud info (kirjelduste, fotode) kohaselt halvas seisukorras. Poole keldrikorruse seinte ulatuses imbub vesi ruumidesse, pideva üleujutuse tõttu on tekkinud hallitus ja tõenäoliselt on see levimas ka kõrgematele korrustele. Tellija esindaja info kohaselt drenaaži rajamine pole soovitud tulemust andnud. Suuremahulisem ja põhjalikum remont on esilagsete kalkulatsioonide põhjal vägagi kulukas. Hoone siseviimistlus on valdavalt rahuldavas seisukorras. Tellija esindaja info kohaselt on erinevate tehnosüsteemide töökindlus jätnud pidevalt soovida. Eelpool kirjeldatu tekitab küsimusi, kuivõrd mõttekas on olemasoleva hoone rekonstrueerimine. Või tasuks kaaluda pigem uue ja tänapäevase plaanilahenduse, optimaalse suuruse ja tehnovarustusega hoone rajamist.

Kõrvalhooned Külaliste- maja

Sauna- maja

Pumba- maja

Puitmajad Kuurid Kuivkäimla

Ehitisregistrikood 116063098 116063099 116063101 Ehitis- registris ei ole nähtavad

Ehitisregistris ei ole nähtavad

Ehitisregistris ei ole nähtav

Ehitusaasta Tõenäoliselt 1990-ndate lõpus

Tõe- näoliselt 1990-ndate lõpus

Tõe- näoliselt 1990-ndate lõpus

Tõenäoliselt 1990-ndate lõpus

Tõenäoliselt 1990-ndate lõpus

Tõenäoliselt 1990-ndate lõpus

Ehitusluba, kasutusluba

Ehitisregistris ei ole nähtavad

Ehitis- registris ei ole nähtavad

Ehitis- registris ei ole nähtavad

Ehitis- registris ei ole nähtavad

Ehitisregistris ei ole nähtavad

Ehitisregistris ei ole nähtav

Suletud netopind 52,9 22,4 4,7

Maaüksusel 4 väikemaja, ühe maja suletud netopind 6,5 m2

Ligikaudu 20 m2 Ligikaudu 3 m2

Ruumiplaneering

Suur eluruum, lisaks abiruumid

Eesruum, pesuruum, leiliruum

Üks avatud ruum

Üks avatud ruum

Hoone jagatud kergvahe- seintega boksideks

Üks avatud ruum

Kandvad konstruktsioonid

Palk Palk Tellis Puitkonst- ruktsioon

Puitkonstrukt- sioon

Puitkonstrukt- sioon

Siseviimistlus Valdavalt puitviimistlus

Valdavalt puitviimist- lus

Viimistlu- seta

Puitviimistlus Viimistluseta Viimistluseta

Välisviimistlus Immutatud palk, plekk- katus

Immutatud palk, plekk- katus

Värvitud laudis, rullmaterjal

Värvitud laudis, rullmaterjal

Värvitud laudis, rullmaterjal

Värvitud laudis, rullmaterjal

Uksed, aknad Puituksed, puitraamidel aknad

Puituksed, puit- raamidel aknad

Puituks, akendeta

Klaasitud puituks, väike puitraamidel aken

Puituksed, aknad puuduvad

Puituks

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

14

Tehnosüsteemid, küte

Tellija esindaja info kohaselt olemas elekter, vesi, kanali- satsioon, elektriküte, kamin

Tellija esindaja info kohaselt olemas elekter, vesi, kanali- satsioon

Olemas elekter

Elekter, elektriküte

Elekter Elekter

Seisukord Keskmisest paremas seisukorras

Keskmisest paremas seisukorras

Keskmises seisukorras

Keskmises seisukorras

Keskmises seisukoras

Keskmises seisukoras

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

15

3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast, alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2022. aastal 2021. aastaga võrreldes 1,3%. Majandus langes 2023. aasta III kvartalis 3,9% 2022. aasta III kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 26.09.2023) prognoositakse 2023. aastal majanduslanguseks 2,2%, 2024. aastast prognoositakse taas tõusu 1,4% ning 2025. aastal 4,0%.

SKP kasv Eestis

2023.-2025. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.09.2023).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas 2023. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2023. detsembris võrreldes 2023. aasta novembriga 0,1% ning tõusis võrreldes eelmise aasta detsembriga 4,0%. Võrreldes 2022. aasta detsembriga olid kaubad 2,5% ja teenused 6,7% kallimad. Enne mullust kiiret hinnakasvu oli tarbijahinnaindeks viimati aastases võrdluses üle 10% 2008. aasta algusest kuni kolmanda kvartali lõpuni. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 26.09.2023) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2024. aastal 3,4%, 2025. aastal 1,9%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

16

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2025. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.09.2023). Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,3%, tööhõive määr 69,1% ja tööjõus osalemise määr 74,5%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis tugeva tagasilöögi. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta aprilliks oli töötuse määr saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning oli 8,8%, misjärel hakkas tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist on töötus taas kasvanud. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 26.09.2023) kohaselt on 2024. aastal 8,0%, 2025. aastal 7,0%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

17

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu aktiivsus ja maht

Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle mõjust majandusele kui ka Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus hakanud langema. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitab tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Seejuures tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. Tehingute arv langes 2022. aastal 18% võrreldes 2021. aastaga, mil toimus 60 498 müügitehingut koguväärtusega 5,5 miljardit €. 2022. aasta algusest kuni maini langes tehingute arv mõnevõrra võrreldes aastataguse ajaga. Juunis, juulis ja augustis oli tehingute arv viimasel neljal aastal suhteliselt sarnane nii kuude kui erinevate aastate lõikes. 2022. aasta septembris, oktoobris, novembris ja detsembris ning 2023. aasta jaanuaris ja veebruaris langes tehingute arv ca 30% võrreldes aasta varasema ajaga ning oli viimase kümne aasta madalaimal tasemel. 2023. aasta märtsis, aprillis ja mais tehinguaktiivsus mõnevõrra tõusis, kuid oli jätkuvalt vastavalt 17%, 23% ning 22% madalam kui aasta varasemalt samal ajal. 2023. aasta juunis, juulis ja augustis langes tehingute arv 18% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. 2023. aasta septembrist alates hakkas langus pidurduma, sest aastatagune võrdlusbaas on juba suhteliselt madalal tasemel. Eelmiste aastate sama perioodiga võrreldes madalamat tehinguaktiivsust võib prognoosida ka lähikuudel. 2023. aastal tehti kokku 40 580 tehingut, mille koguväärtus oli 4,4 miljardit €. Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

18

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme- laenud ja pikaajalised laenud ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrgel tasemel kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning oli 2023. aasta III kvartaliks tõusnud 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intresside tõus on pidurdumas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

19

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti pank

3.2. Üldised näitajad Tallinna lähistel asuvate saarte kohta (Naissaar, Aegna- ja Prangli saar)

Kuna Naissaarel asuvate hoonestamata kui hoonestatud kinnisasjadega on viimaste aastate jooksul minimaalselt tehinguid toimunud, siis alljärgnevalt on esitatud ka mingil määral sarnaste piirkondade (Aegna ja Prangli saar) lühikirjeldused ja kinnisvaraturu lühiülevaated. Naissaare üldinfo Naissaar on suuruselt Eesti viies saar. Saare pindala on 18,9 km2, pikkus 9 km ja laius 4 km. Naissaare põhjarannik asub ca 30 km kaugusel Soome rannikust ning lõunatipp ca 8,5 km kaugusel Eesti maismaarannikust. Naissaar kuulub Viimsi valla koosseisu Saarel on kolm küla: Lõunaküla, Tagaküla ja Väikeheinamaa. Saarel on taastatud 20 talukohta, omavalitsuse andmetel on saarel ligikaudu 20 püsielanikku ja üle 60 suvel püsivalt elava inimese (1939.aastal oli Naissaarel 60 talu ja üle 400 elaniku). Naissaarel ei ole püsielektriühendust maismaaga. st elekter tuleb kohapeal toota, valdavalt kasutatakse selleks päikesepaneele, tuule- ja diiselgeneraatoreid. Püsiühendus Naissaarel maismaaga toimub laevadega, suviti liiguvad väikelaevad nädalalõppudel igapäevaselt, talvisel perioodil ühendus vaid paar korda nädalas. Saart saab külastada ka oma kaatri või jahiga. Saarel on korralik sadam koos abihoonetega. Naissaar köidab ilusa liivaranna, matkaradade ja militaarpärandiga. Suvile ajal toimub saarel mitmeid kultuuriüritusi (tuntuim Nargenfestival, lisaks toimub Omari küünis mitmeid suvelavastusi ja kontserte). Naissar on populaarne suvepäevade ja loodusmatkade korraldamise kohana. Enamik saarest on kaetud metsaga. Kogu saar on looduskaitse all.

(Allikas: naissaar.ee koduleht)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

20

Aegna saar Aegna saar kuulub Tallinna linna haldusalasse. Saar paikneb ca 14 kilomeetri kaugusel Tallinna kesklinnast. Saare pindala on 3,01 km2. Püsielanikke on saarel 21. Saarel on rikkalik loomastik, rohkesti rändrahne, saar asub tervikuna maastikukaitsealal. Aegna saare rannajoone pikkuseks on ca 10 km. (Allikas: aegna.ee koduleht)

Prangli saar Prangli on saar Põhja-Eestis Soome lahes. Saar kuulub halduslikult Harju maakonna Viimsi valla koosseisu. Prangli on ainus Põhja-Eesti saar, mis on olnud püsiasustusega alates 13. sajandist. Saarel on 3 küla. Omavalitsuse info põhjal elab sarel paikeselt ca 100 elanikku. Saare pindala on 6,62 km² ja see on sellega suuruselt 13. saar Eestis. Rannajoone pikkuseks on 33 km. Nii põhja- kui lõunakaldal on liivased ujumisrannad. Prangli saarel on kõik eluks vajalik jalutuskäigu kaugusel - põhikool, kultuurimaja, raamatukogu, muuseum, kirik, arstipunkt, post jakauplus. Prangli saare ja mandri vahel toimib hästi organiseeritud veetranspordi ühendus. Leppneeme-Kelnase vahelist liini teenindab igapäevaselt reisiparvlaev Wrangö. Allikas: Wikipedia ja prangli.ee koduleht

3.3. Naissaare, Aegna- ja Prangli saare kinnisvaraturust Viimsi valla haldusalasse kuuluva Naissaare kinnisvaraturg erineb suuresti nii Viimsi valla maismaal asuvast kinnisvaraturust kui ka Tallinna kinnisvaraturust. Teatud sarnaseid jooni võib Naissaare kinnisvaraturul leida teiste Tallinna lähistel asuvate väikesaartega – Aegna- ja Prangliga. Seda just oma eraldatuse, piiratud transpordiühenduse ja erinevate piirangute tõttu. Samas on kinnisvaraturust laiemas mõttes küll raske rääkida, kuna tehinguid toimub harva. Nii Naissaar kui Aegna on suures ulatuses looduskaitse all. Neist kolmest saarest on ajalooliselt väljakujunenud püsielanikkond vaid Prangli saarel. Naissaare ja Aegna saare püsielanikkond on suhteliselt väike. Tegemist on unikaalsete asukohtadega (suuresti ehe ja puutumatu loodus), mis üha enam leiab väärtustamist ka turuosaliste poolt. Naissaar ja ka Aegna saar olid nõukogude ajal militaarobjektide tõttu suuresti suletud saared, seetõttu on saartele ka suhteliselt vähe elukondlikku hoonestust rajatud. Uute hoonete rajamisele on kehtestatud piirangud. Valdavalt on uute hoonete püstitamine toimunud kas vanade hoonete taastamise või nende asemele ehitamise teel. Naissaar Tehinguid toimub harva. Maa-ameti tehingustatistika põhjal on viimase 4 aasta jooksul toimunud suhteliselt vähe tehinguid - vaid 9 hoonestatud kinnisasja tehingut vahemikus 2020 - 2023., keskmiselt 2 tehingut aastas, vaid 2021.a. oli 3 tehingut. Valdavalt on olnud tegemist halvas seisukorras hoonetega. Kõrgeim tehinguhind on viimastel aastatel olnud 65 000 €. Ajavahemikul 2020 – 2023 on Naissaarel toimunud 15 hoonestamata kinnisasja tehingut. Maa-ameti hinnastatistika päringukeskkonnas ei kajastu aastate lõikes koondandmed, kui tehinguid on vähem kui 5. Keskmine ruutmeetrihind nelja aasta lõikes on olnud suurusjärgus 10 €/m2, keskmine krundi tehinguhind on jäänud valdavalt vahemikku 40 000 – 50 000 €. Enamasti on tehinguobjektid erinenud suuresti ka parameetrite poolest (erinevus nii konkreetsete asukohtade, maatüki suuruste, hoonestuse pindalade,-seisukordade,-planeeringu, tehnovarustuse jms osas).

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

21

Olulisemateks hinda määravateks teguriteks on asukoht (eelkõige kaugus merest, sadamast, liivarannast, merevaade), looduslik keskkond (kõrghaljastus), privaatsus, hoonestuse seisukord, ruumiplaneering, suurus, energiasäästlikkus jms. Hoonestamata kinnisasjade pakkumine Pakkumine on minimaalne. Naisssaarel on avalikus pakkumises hetkeseisuga 2 hoonestamata kinnisasja saare lõunapoolses osas. Pakkumishinnad on 59 000 € ja 89 900 €. Lisaks on käimas enampakkumine saare keskosaas endiste miiniladude territooiriumil asuva 21 kinnisasja müügik (PRO Ehitus pankrotivara müük). Oksjonikeskuse kodulehe info kohaselt on hetkeseisus toimumas varade ümberhindamine. Hoonestatud kinnisasjade pakkumine Pakkumine on minimaalne. Naisssaarel on avalikus pakkumises hetkeseisuga 3 hoonestatud kinnisasja saare lõunapoolses osas. Merega piirnev heas seisukorras uuem üksikelamu on müügis hinnaga 550 000 €, merest ca 600 m kaugusel asuv amoriseerunud miltaarhoonega kinnistu on müügis hinnaga 115 000 € ning renoveeritud eramu hinnaga 149 000 €.

Pakkumishindade põhjal turuväärtust tuletada on komplitseeritud, kuna üksikud tehingud on toimunud tunduvalt madalama hinnatasemega Aegna saar Aegna saarel asuvate kinnisasjade müükide kohta tehinguregistrist andmeid ei leidunud, samas registris ei kajastu mitte kõik tehingud, näiteks ettevõtete osaluste müügid. Samuti ei leidunud avalikes kinnisvaraportaalides ühtegi pakkumist. Ka varasematel aastatel on Aegna saarel asuvaid kinnisasju harva müügis olnud. Saarele on ehitatud ka suhteliselt vähe hooneid. Prangli saar Hetkel on avalikus pakkumises 3 hoonestamata kinnistut. Hoonestatud kinnisasju avalikus pakkumises ei leidunud. Tehinguid on toimunud samuti suhteliselt harva. Paar kinnisasja on vahetanud omanikku kinkimise teel, ei ole käsitletavad võrdlustehingutena. Prangli sadamaga piirneval alal on 2023.a. mais müüdud 4972 m2 suurune maaüksus hinnaga 200 000 € (olemas ehitusluba, kommunikatsioonid naabruses, planeeritud jahklubihoone rajamine).

3.4. Valim Naissaare hoonestatud kinnisasjade tehinguid 2021 - 2023

Vald Küla Kuupäev Hind, € Käibemaks

F-ilma T-koos

Maaüksuse pindala, m2

Viimsi vald Tagaküla / Bakbyn 28.05.2021 48100 F 3883

Viimsi vald Tagaküla / Bakbyn 28.05.2021 35100 F 2991

Viimsi vald Tagaküla / Bakbyn 28.05.2021 35100 F 2938

Viimsi vald Tagaküla / Bakbyn 23.07.2021 9000 F 3600

Viimsi vald Lõunaküla / Storbyn 08.06.2022 40000 F 3194

Viimsi vald Tagaküla / Bakbyn 09.09.2022 54110 F 3810

Viimsi vald Lõunaküla / Storbyn 24.03.2023 65000 F 1105

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, valitud tehingud on tähistatud paksu kirjaga

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

22

Tehinguid on toimunud viimaste aastate jooksul minimaalselt. Enamikel juhtudel on olnud tegemist halvas seisukorras hoonetega. Kuna võrdlustehinguid on ebapiisavalt, siis kohandusteks on valitud vaid 2 tehingut. Ühe tehingu puhul on tegemist enampakkumise teel müüdud kinnisasjaga. Tavaliselt enampakkumise teel toimunud müügid ei ole sobilikud võrdlusmeetodi rakendamisel Kuna antud juhul tehinguid on toimunud ebapiisavalt ning enampakkumise alghind tõusis oluliselt, siis teatud mööndustega on antud tehing ka valikusse võetud..

3.5. Valim Naissaare, Aegna ja Prangli saare hoonestamata kinnisasjade tehinguid 2020 - 2023

Vald Küla Kuupäev Hind, € Käibemaks

F-ilma T-koos

Maaüksuse pindala, m2

Viimsi vald Tagaküla / Bakbyn 25.01.2021 18000 F 6198

Viimsi vald Lõunaküla / Storbyn 18.05.2021 35000 F 2605

Viimsi vald Lõunaküla / Storbyn 14.06.2021 30000 F 3580

Viimsi vald Väikeheinamaa küla / Lillängin

24.08.2021 90000 F 21100

Viimsi vald Lõunaküla / Storbyn 17.01.2022 80000 F 20900 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tabelis kahe viimase ja kallimahinnalise tehingu puhul on tegemist suuremate ning merega piirnevate maaüksustega.

3.6. Valim Naissaarel ja teistes võrreldavates asukohtade paiknevate hoonestamata kinnisasjade pakkumisi

Asukoht Hind, € Ruutmeetri

hind m² Maaükuse

pindala, m² Märkused

Lõunaküla, Naissaar, Viimsi vald

59 900 32,3

1 854

Asub saare lõunaosas, lähistel liivarand, merest ca 130 m, sadam ca 2,5 km, kommunikatsioonid puuduvad

Männiku tee 6, Lõunaküla, Naissaar, Viimsi vald

89 000 80,4

1 107

Asub saare lõunaosas, kaugus merest ca 600 m, lähistel eramutega hoonestatud kinnistud ja metsatukk, kommunikatsioonid puuduvad

21 hoonestamata kinnisasja enampakkumine Lilängini külas, Naissaar, Viimsi vald

Enampakkumise alghind 21

kinnistu müügiks oli 339 206 €,

ehk ca 16 000 €

Maaüksuste suurused valdavalt vahemikus

Tegemist on saare keskosas endise miinilao territooriumil asuvate maaüksustega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

23

kinnistu kohta, hetkeseisus

oksjonikeskuse kodulehe info

kohaselt toimub hinna

ümberhindamine

3000 – 6 000 m2

Kelnase küla, Prangli saar, Viimsi vald

45 000 32,3

1 107

Asub Prangli saarel, kaugus sadamast 1,2 km, vee- ja kanalisastioonitrassid 50 m kaugusel, tegemist enampakkumisega

Idaotsa küla, Prangli saar, Viimsi vald

43 000 13,53

3 177

Asub Prangli saarel, kaugus sadamast ca 200 m, kommunikatsioonid puuduvad, detailplaneering pooleli

Lääneotsa küla, Prangli saar, Viimsi vald

95 000 7,85

12 101

Asub Prangli saarel, kaugus sadamast ca 200 m, kommunikatsioonid puuduvad, detailplaneering pooleli

Aegna saarel avalikus pakkumises maaüksused puuduvad

Allikas: kv.ee

Üldistusena turu kohta laiemalt võib väita, et pakkumishinnad on erinenud reaalsetest tehinguhindadest valdavalt 10 – 20 %, kohati on erinevused ka tunduvalt suuremad olnud, erit kõrvalisemates asukohtades paiknevate kinnistute puhul.

3.7. Valim Naissaarel hoonestatud kinnisasjade pakkumisi

Asukoht Hind, €

Hoone suletud

netopind, m²

Maaüksuse pindala, m²

Märkused

Männiku tee 81, Lõunaküla, Naissaar, Viimsi vald

550 000 184,4

18 183

2007.a. ehitatud üksikelamu (aastaringseks elamiseks), piirneb merega, liivarand, vaade Tallinnale, hoone heas seisukorras

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

24

Männiku tee 11, Lõunaküla, Naissaar, Viimsi vald

115 000 175

1 491 Amortiseerunud (halvas seisukorras) endine kasarmuhoone

Männiku tee 4, Lõunaküla, Naissaar, Viimsi vald

149 000 73,8

1 137

Renoveeritud eramu, puitseinad, aastaringseks elamiseks, elektriküte õliküttel generaator), keskmises seisukorras

Allikas: kv.ee

Üldistusena turu kohta laiemalt võib väita, et pakkumishinnad on erinenud reaalsetest tehinguhindadest valdavalt 10 – 20 %, kohati on erinevused ka tunduvalt suuremad olnud, eriti kõrvalisemates asukohtades paiknevate kinnistute puhul.

3.5. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Harju maakonnas Viimsi vallas Naissaarel. Tegemist on Tallinna lähistel asuva looduskaitse all oleva puutumatu loodusega saarega. Aastaringselt elab saarel vähe leibkondi, talvisel perioodil püsiühendus maismaaga vaid paar korda nädalas. Hinnatava vara puhul maakasutuse sihtotstarbeks on 95% ühiskondlike ehitiste maa ja 5% ärimaa. Siiani on toimitud info- ja turismikeskusena, toitlustus- ja majutusasusena. Hinnatav vara on aktiivses kasutuses vaid maist septembrini, ülejäänud aja seisab hoonestus tühjana ja kasutuseta. Hoonestuse suletud netopind on võrreldes teiste Naissaare hoonete pindaladega ligemale kaks ja enam korda suurem. Maaüksuse pindala vastab turu keskmisele nõudlusele. Hinnatava vara koosseisus olevad külalistemaja (palkmaja) ja saunahoone vastavad suletud netopinna, ruumiplaneeringu ja seisukorra poolest keskmisele turunõudlusele. Infokeeskuse hoone on oma suuruse, ruumiplaneeringu, seisukorra ja kasutuse osas probleemne, hetkeseisukorras on hoone kasutatav vaid suvisel perioodil. Huvilisi sellise ruumiplaneeringu, suuruse, seisukorra ja kasutusega hoonele on keeruline leida. Kuna keldrikorrus pidevalt uputab, tellija esindaja info kohaselt drenaaži rajamisest abi pole olnud. Põhjalikum remont, rekonstrueerimine võib vägagi kalliks kujuneda. Tekib küsimus põhjalikuma rekonstrueerimise mõttekusest, kuna rekonstrueerimiskulu suurus ei pruugi suuresti erineda uue, tänapäevase planeeringu ja nõudlusele vastava suurusega ning tehnilise varustatusega hoone rajamiskulust. Külalistemaja ja saunahoonega hoonestatud (koos puitmajadega) kinnisasjaosa puhul on hindaja hinnangul turul nõudlust piisavalt. Infokeskuse puhul hindame likviidsust madalaks. Potentsiaalsete huvilistena näeme eelkõige keskmise suurusega firmasid, kes tegutsevad turisminduse valdkonnas ning millistel on võimalus suhteliselt suurteks investeeringuteks. Asukohast tulenevalt näeme, et vara väärtus võib ajas pigem tõusta.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

25

4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, juriidiliselt lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatav kinnisasi asub Harju maakonnas Viimsi vallas Naissaarel. Tegemist on privaatse ja puutumatu loodusega saarega. Naissaar on suhteliselt hõreda asustusega, omavalitsuse andmetel elab aastaringselt saarel ligikaudu 20 peret, tegelikkuses tõenäoliselt veelgi vähem. Suvisel perioodil elab stabiilselt ligikaudu 60 peret. Turistide arv on suvisel perioodil viimaste aastate jooksul oluliselt tõusnud, seda nii ühepäeva- kui majutust vajavate turistide poolt. Maakasutuse sihtotstarve on 95% ühiskondlike ehitiste maa ja 5% ärimaa. Hindamise teeme eeldusel, et maakasutuse sihtotstarvet on võimalik muuta. Detailplaneering puudub. Naissaare üldplaneering on kehtestatud 10. juuni 1997.a., otsus nr 161. Ülplaneeringu kohaselt on hinnatavas asukohas tegemist äri-, büroo- ja teenindusmaaga. Arvestades eeltooduga, hindame vara parimaks kasutuseks segakasutust, seda nii majutusasutusena (sh toitlustus), äri- ja ühiskondliku pinnana (nt turismikeskus, kogukonnakeskus) kui elukondliku pinnana. Leiame, et see kasutus on ka vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult otstarbekas ning selle tulemusena vara omandab kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Vara turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel võetakse aluseks võrdluskõlbulike kinnistutega toimunud tehingud. Võrreldavate varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Hinnatava vara puhul on tegemist pigem ebatüüpilise varaga, seda nii asukoha kui kasutusotstarve osas, millega turul toimub harva tehinguid. Naissaarel asuvate kinnisasjade tehingute puhul on enamasti olnud tegemist hoonestamata kinnisasjadega või siis amortiseerunud hoonestusega kinnistutega. Hinnatavaga sarnases suurusjärgus ja kasutusotstarbega hoonetega tehingud puuduvad, seda nii Naissaarel kui mingil määral võrreldavates asukohtades Aegna ja Prangli saarel. Mõningad tehingud on toimunud tunduvalt väiksema suletud netopinnaga elukondliku kinnisvaraga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

26

Tulenevalt eelpool kirjeldatud turusituatsioonist ja vara eripäradest on hindamisel jagatud kinniasi tinglikult kaheks - suurema netopinnaga infokeskusega hoonestatud osaks ja külalistemaja, sauna ning puitmajadega hoonestatud osaks. Kuna külalistemaja ja saunaga mingil määral võrreldavate varadega on viimaste aastate jooksul mõningaid tehinguid toimunud, siis sellele kinnisasjaosale on väärtus leitud võrdlusmeetodil läbi võrreldavate varade kohandamise. Remontivajavale ning suurema suletud netopinnaga infokeskusega hoonestatud kinnisasjaosale, mille osas võrdlustehingud puuduvad, võrdlustehingute kohandamist ei ole tehtud, väärtus leitakse tuletatuna erinevate väärtust mõjutavate tegurite analüüsile (sh asukoht, hoonestuse suurus, ruumiplaneering, kasutusvaldkond, seisukord, maaüksus, kommunikatsioonid, renoveerimiskulu suurus, pakkumisinfo, alternatiivsete varadega toimunud tehingud jne). Vara kui terviku turuväärtus on saadud kahe eelpool käsitletud kinnisasjaosa väärtuste summana.

4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara puhul on tegemist suurema hoonekompleksiga, mis sisuliselt koosneb kahest osast – suurema remontivajava infokeskusega kinnisasjaosast ja väiksema ning paremas seisukorras külalistemaja ning saunahoonega osast. Kestliku arengu tagamiseks on vajalik halvemas seisukorras hoonestuse renoveerimine, osaline lammutamine või uue kasutusotstarbe selginemisel ümberplaneerimine ja rekonstrueerimine.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

27

4.4. Turuväärtuse hindamine Külalistemaja, sauna ning puitmajadega hoonestatud kinnisasjaosa hindamine

Lähtekohad

Hindamise lähtekohad

Hindamisel on kinnisasi jagatud tinglikult kaheks - suurema suletud netopinnaga infokeskusega hoonestatud osaks ja külalistemaja, sauna ning puitmajadega hoonestatud osaks. Kuna külalistemaja ja saunaga mingil määral võrreldavate varadega on viimaste aastate jooksul mõningaid tehinguid toimunud, siis sellele kinnisasjaosale on väärtus leitud võrdlusmeetodil läbi võrreldavate varade kohandamise.

Näitajad

Külalistemaja, sauna ning puitmajadega hoonestatud kinnisasjaosa üldandmed

Külalistemaja suletud netopind 52,9 m2 Saunamaja suletud netopind 22,4 m2 4 puitmaja suletud netopind kokku 26,0 m2 Hoonestuse suletud netopind kokku 101,3 m2

Maaüksuseosa ligikaudne pindala 4 500 m2 (tegemist on tingliku jaotusega ning ligikaudse suurusega) Hoonestuse seisukord keskmisest paremas seisukorras Tehnovõrgud Vesi puurkaevust, kanaliseerimine imbsüsteemi kaudu, elektriga varustamine vajab täiendamist (olemasolev süsteem pidevate tehniliste probleemidega)

Positiivsed ja negatiivsed tegurid

Hinnatava kinnisasjaosa juures tõstatuvad esile järgmised positiivsed tegurid:  looduslikult kena asukoht  privaatsus  sadama lähedus  hoonestuse ja maaüksuse suurus (vastab turunõudlusele)  külalistemaja, saunahoone ja puitmajade keskmisest parem seisukord  männimets

Negatiivsete teguritena võib märkida:

 piiratud ühendus maismaaga  sesoonne kasutus  infrastruktuur kaugel  probleemid tehnosüsteemidega (sh elektriga varustatuse osas)  pumbamaja ja puurkaev asuvad naaberkinnistul  kõrvalhoonete dokumentatsioon puudulik

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

28

Võrdlustehingute valiku kriteeriumid

Hindamisel lähtutakse Naissaarel ja teistes võrreldavates piirkondades (Aegna ja Prangli saared) sarnaste varadega toimunud tehinguinformatsioonist.

Turuülevaate punktist 3.4 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud, mille kohta on hindajal olemas piisavalt detailne informatsioon. Vaadeldud on 2021 – 2023 tehinguid Naissaarel asuvate hoonestatud kinnisasjadega. Ühe valitud tehingu puhul on tegemist enampakkumise teel toimunud müügiga, piisava arvu tehingute olemasolu korral enampakkumise teel toimunud tehinguid võrdlusmeetodi rakendamisse ei kaasata. Antud juhul on selle müügiga arvestatud, kuna võrdlustehinguid on ebapiisavlt. Enampakkumisel alghind tõusis oluliselt.

Võrdlustehingute vähesusest tingituna tehakse kohandused vaid kahe võrdlustehinguga. Punktis 3.4. ülejäänud tehingute puhul on erinevused varade parameetrites, seisukordades liialt suured.

Valitud võrdlustehingud

Asukoht Kuupäev Hoone suletud netopind, m2

Tehinguhind,

€ Märkused

Lõunaküla, Naissaar

24.03.2023 61,5 65 000 1961.a. puisõrestikseintega 1- korruseline hoone, keskmises seisukorras

Tagaküla, Naissaar

09.09.2022

Hoone ligikaudne pind ca 60 m2, lisaks abihoone

54 110 Tegemist on halvas seisukorras puitsõrestikseintega hoonetega, puudub elekter, küte

Ajaline kohandus

Võrreldavad tehingud on toimunud ajavahemikus september 2022 kuni märts 2023.

2022.a. tehingu puhul teeme +10%-se ajalise kohandamise (viimase paari aasta jooksul on hinnad kinnisvaraturul oluliselt tõusnud). 2023 märtsikuu tehingu puhul kohandamist ei tee, tüüpilisemate varade puhul on turul viimase poole aasta toimunud küll mõningane hinnalangus, Naissaare kohta (ebatüüpiline asukoht) vastav indikatsioon puudub.

Käibemaks Valitud tehingute puhul hinnad ei sisaldanud käibemaksu. Ka leitud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Konkureeriv pakkumine

Eksperthinnangu turuülevaate punktis 3.6 on esitatud võrreldavate varade müügipakkumised. Üldjuhul on pakkumishinnad võrreldavates asukohtades paiknevate hoonestatud kinnisasjade puhul erinenud reaalsetest tehinguhindadest keskmiselt 5 -20%, kohati on erisused siiski olnud ka tunduvalt suuremad..

Võrdlusühiku valik

Võrdlusühikuks on valitud kinnisasja tervikhind

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

29

Võrdlus- elementide valik

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava objekti iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Asukoht o Kaugus olulisest infrastruktuurist (nt sadamast, rannast jms) o Lähiümbrus, privaatsus, rohelus, turvalisus, juurdepääs

 Hoonestuse suletud netopind o Suurema suletud netopinnaga objekte hinnatakse üldjuhul

kõrgemalt, samas teatud asukohas suur erinevus optimaalsest võib olla ka negatiivseks teguriks

 Maatüki pindala o Suurem maatükk on positiivseks teguriks

 Hoonestuse seisukord ja planeering o Paremas seiskorras hoonete eest ollakse nõus maksma kõrgemat

hinda o Kõrgemalt hinnatakse nii kena välisarhitektuuri kui head

ruumiplaneeringut

 Kommunikatsioonid, küttesüsteem, tehnovarustatus Turul hinnatakse eelkõige ökonoomsemate küttelahendustega hooneid

Alljärgnevas tabelis on esitatud võrreldavate varade detailsemad andmed ning teostatud kohandamine.

Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Harju maakond Harju maakond Harju maakond

Viimsi vald Viimsi vald Viimsi vald

Naissaar Lõunaküla Tagaküla

Lõunaküla / Storbyn Männiku tee 2a, Looduse

Tehinguhind, €

65 000 54 110 Tehingu aeg 24.03.2023 09.09.2022

Ajaline kohandus 0%

+10%

Ajaldatud tehinguhind, €

65 000 59 521

Asukoht

Asub Viimsi vallas Naissaarel Lõunakülas. Kaugus sadamast ca 200 m. Kaugus saare lõunatipust ca 2,2 km. Lähistel valdavalt metsaga kaetud alad. Piirneb Männiku teega. Juurdepääs avalikult kasutatavat teed pidi

Asub Viimsi vallas Naissaarel Lõunakülas. Kaugus Naissaare sadamast ca 1,9 km, kaugus saare lõunatipust ca 700 m. Lähistel hoonestatud kinnisasjad ja metsatukk. Juurdepääs avalikult kasutatavat teed pidi

Asub Viimsi vallas Naissaarel Tagakülas. Kaugus Naissaare sadamast ca 6 km, kaugus saare põhjatipust ca 300 m, merest ca 180 m. Lähistel metsaga kaetud alad. Juurdepääs läbi naaberkinnistu, servituut sõlmimata

Kommentaar

Halvem (hinnatav asub sadama lähistel, männimetsa all, võrreldav vara asub nii

Halvem (hinnatav asub sadama lähiset, võrreldav vara asub ca 6 km kaugusel sadamast,

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

30

sadamast kui lõunatipust veidi kaugel)

juurdepääs läbi naaberkinnistu)

Kohandus +10% +15%

Hoonestuse suletud netopind, m2

Külalistemaja 52,9 m2, saunamaja 22,4 m2, 4 puitmaja 26,0 m2 Hoonestuse pind kokku 101,3 m2

Eramu ca 61,5 m2, abihooned puuduvad

Kunagine seirehoone ca 60 m2, lisaks kõrvalhoone ca 50 m2

Kommentaar

Väiksem (hinnatava vara pindala koos abihoonetega suurem, saunahoone heas seisukorras; abihoonetest tulenev pindalade erinevus ei kajastu samaväärselt hindades)

Sarnane

Kohandus +15% 0%

Hoonestuse seisukord ja planeering

Külalistemaja ja saunamaja puhul tegemist palkseintega viilkatustega hoonetega, puitmajad puitsõrestik- seintega. Hooned keskmisest paremas seisukorras, ehitatud 1990-ndate lõpus

Tegemist on keskmisest halvemas seisukorras eramuga, hoone algselt ehitatud 1961.a., puitsõrestikseinad, viilkatus.

Tegemist on puitsõrestikseintega halvas seisukorras hoonetega, aastaid seisnud kasutuseta

Kommentaar

Halvem Halvem

Kohandus +15% +30% Kinnisasjaosa ligikaudne pindala, m2

Haljastus, heakord, kuju, reljeefsus

4 500 m2, männimets, reljeefne pinnas, ristkülik, kompaktne

1 105 m2, (ristkülikukujuline, kompaktne, tasase reljeefiga, maaüksusel üksikud männid)

3 810 m2

(trapetsikujuline, kompaktne, tasase reljeefiga, männimets)

Kommentaar Väiksem (pindalade erinevus ei kajastu turul samaväärselt hinnas)

Väiksem (pindalade erinevus ei kajastu turul samaväärselt hinnas)

Kohandus +15% +5%

Kommunikat- sioonid, küttesüsteem, tehnosüsteemid

Puurkaev (paikneb küll naaberkinnisasjal) kogumismahuti imbsüsteemiga, elekter (varustamises pidevad tõrked), päikesepaneelid, tuulegeneraator, õliküttel generaator, hoones elektriküte, kamin

Vesi puudub (paak), septik, elekter õlikütel generaatoriga, ahi

Kommunikatsioonid ja küte puuduvad

Kommentaar

Halvem Halvem Kohandus +10% +20%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

31

Summaarne kohandus

+65% +70%

Summaarne kohandus, €

+ 42 250 + 41 665

Kohandatud tehinguhind, €

107 250 101 186

Kohanduste absoluutväärtuste summa

65% 80%

Kaalud 0,60 0,40

Kommentaar Võrdlusvarade absoluutkohanduste protsendid on peale kohandusi vägagi suured, see on tingitud eelkõige võrdlustehingute vähesusest kui asjaolust, et kinnisasjade puhul on tegemist unikaalsete varadega. Võrreldavatele varadele kaalude andmisel on lähtutud põhimõttest, et vähem kohandatud võrreldavale varale antakse suurem kaal võrreldes enam kohandatud võrreldava varaga. Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: (107 250 € x 0,60) + (101 186 € x 0,40) = 104 824 € Külalistemaja, saunahoone ja puitmajadega hoonestatud kinnisasjaosa turuväärtus on väärtuse kuupäeval ümardatult 105 000 (ükssada viis tuhat) eurot. Leitud väärtus ei sisalda käibemaksu. Infokeskusehoonega hoonestatud kinnisasjaosa turuväärtuse hindamine Hinnatava vara puhul on tegemist pigem ebatüüpilise varaga, seda nii asukoha kui kasutusotstarbe osas, millega turul toimub harva tehinguid. Hinnatava infokeskusehoonega sarnases suurusjärgus ja kasutusotstarbega hoonetega viimaste aastate tehingud puuduvad, seda nii Naissaarel kui mingil määral võrreldavates asukohtades Aegna ja Prangli saarel. Eeltoodud turusituatsioonist ja vara eripäradest tulenevalt turuväärtuse hindamisel ei tehta võrdlustehingute kohandamist (võrdlustehingud puuduvad), vaid hindamisel tuginetakse võrdlusvarade erinevatele näitajatele, sh asukohale ja seisukorrale, sarnaste varadega toimunud tehingutele, alternatiivsete varade tehingutele, võimalikule renoveerimiskulule, pakkumisinfole ning ka tehingutele, mis on tehtud varadega, mida saab käsitleda kui alternatiive (silmas pidades kasutust).

Näitajad Kommentaarid

Infokeskusega hoonestatud kinnisasjaosa näitajad

Infokeskusehoone suletud netopind 455,8 m2 Kuuride suletud netopind ca 20 m2 Kuivkäimla suletud netopind ca 3 m2

Kinnisasjaosa ligikaudne pindala 5 291 m2

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

32

Hinnatava vara juures olulisemad väärtust mõjutavad positiivsed ja negatiivsed tegurid

Hinnatava kinnisasjaosa juures tõstatuvad esile järgmised positiivsed tegurid:

 looduslikult kena asukoht  sadama lähedus  männimets  vesi puurkaevust, imbsüsteem

Negatiivsete teguritena võib märkida:

 hoone halb seisukord (keldrikorrus uputab, niiskustkahjustused)

 hoone ruumiplaneering (kolmel korrusel, lisaks kelder), keskmisest turunõudlusest suurem suletud netopind

 piiratud ühendus maismaaga  sesoonne kasutus  infrastruktuur kaugel  probleemid tehnosüsteemidega (sh elektriga varustatuse

osas)  pumbamaja ja puurkaev asuvad naaberkinnistul  hädavajalike ja kiireloomuliste remonttööde maksumus jääb

hinnanguliselt suurusjärku 150 000 € (täpsem kulu suurus eeldab ehitistehnilise ekspertiisi tellimist), hoone kui terviku rekonstrueerimiskulu 250 000 – 300 000 €

Turu üldnäitajad Ehitusfirmadest saadud info põhjal on eramute ehitusmaksumus olnud viimasel ajal vahemikus 2 000 – 2 500 €/SNPm2. Büroohoonete puhul on ehitusmaksumus jäänud suurusjärku 1 700 – 2 500 €/SBPm2. tüüpiliste laohoonete ehitusmaksumus on suurusjärgus 800 – 1000 €/SBPm2. 2023.a. ehitushinnaindeks oli Statistikaameti andmetel 6,1%.

Remondikulu seonduvalt keldrikorruse üleujutusega, niiskuskahjustuste ja elektrivarustuse probleemide lahendamisega

Keldrikorruse üleujutamisega, niiskuskahjustuste ja elektrivarustusega seonduvate probleemide lahendamisega seotud remonttööde maksumus jääb hinnanguliselt suurusjärku 150 000 €. Eeltoodud kulu suurus on ligikaudne, hinnangu andmisel on konsulteeritud ehitusvaldkonna spetsialistidega. Täpsem kulu suurus eeldab ehitustehnilise ekspertiis tellimist. Lisaks ei saanud hindaja tutvuda hoonega seest. Hindamisel lähtuti tellija esindaja poolt edastatud kirjeldusest ja piltidest. Nimetatud probleemide kõrvaldamisega seotud tööd on kiireloomulised ja hädavajalikud. Hindamisel on arvestatud, et ülejäänud osas vajab hoone samuti remonti, samas on hoone hetkeseisus sesoonselt siiski kasutatav, ülejäänud töid saab hilisemaks planeerida. Arvestades hoone kui terviku rekonstrueerimisega, oleks rekonstrueerimiskulu hinnanguline suurus vähemasti suurusjärgus 250 000 – 300 000 € (ehk ca 550 – 650 €/SBPm2; kulu täpsema suuruse määratlemiseks on vajalik ehitustehnilise ekspertiisi tellimine, samuti hoone tulevase kasutuse osas plaanide täpsustumine, kas sesoonne või aastaringne kasutus, kas segasihtotstarve jne).

Alternatiiv olemasoleva hoone remontimisele - vana hoone

Olemasolev hoone ei vasta tänapäevastele hoonetele esitatavatele nõuetele, ei ruumiplaneeringu, soojapidavuse, energiasäästlikkuse,

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

33

lammutamine ja uue vajaduspõhise hoone rajamine

tehnilise varustatuse ega viimistluse osas. Lisaks on küsitav, kas on ikka vajadust sellise suurusega hoone osas või piisaks ka kaks korda väiksemast suletud netopinnast, samuti kas on vajadust aastaringseks kasutuseks või tuleks arvestada vaid sesoonse kasutusega. Alternatiivina olemasoleva hoone rekonstrueerimisele ja kasutusele oleks vana hoone lammutamine ja uue ehitamine. Uue hoone optimaalse suurusena näeksime ca 200 m2. Saarele on tekkinud alternatiivseid majutus- ja toitlustusasutusi, lisaks on kasutus tõenäoliselt ka lähiaegadel sesoonse iseloomuga. Uue hoone ligikaudseks ehitusmaksumuseks arvestame ca 1 900 € suletud brutopinna kohta. Seega hoone ehituskulu oleks ligilähedselt suurusjärgus 200 m2 x 1 900 €/SBPm2 = 380 000 €. Hindaja arvamuse kohaselt oleks ostuhuviliste jaoks piiriks just eespool leitud summa, millest kinnisasjaosale hinnatud väärtus ja rekosntrueerimiskulu summa peaks jääma mõnevõrra madalamaks. Ehk siis potensiaalse ostja jaoks oleks piiriks hind suurusjärgus 100 000 €. Tavaliselt jääb vana hoone rekonstrueerimise käigus saadud tulemus ikkagi alla uue hoone kvaliteedile (seda eelkõige nii ruumiplaneeringu kui energiasäästlikkuse osas). Lisaks tuleb arvestada täiendava riskiga (ettenägematu kulu nii ajalises kui rahalises plaanis).

Võrreldavate varade pakkumisinfo

Hoonestamata kinnisasjade pakkumine Pakkumine on minimaalne. Naissaarel on avalikus pakkumises hetkeseisuga 2 hoonestamata kinnisasja saare lõunapoolses osas. Pakkumishinnad on 59 000 € ja 89 900 €.Lisaks on käimas enampakkumine saare keskosaas endiste miiniladude territooiriumil asuva 21 kinnisasja müügik (PRO-Ehitus pankrotivara müük). Hetkeseisus on toimumas varade ümberhindamine. Hoonestatud kinnisasjade pakkumine Pakkumine on minimaalne. Naisssaarel on avalikus pakkumises hetkeseisuga 3 hoonestatud kinnisasja saare lõunapoolses osas. Merega piirnev heas seisukorras uuem üksikelamu on müügis hinnaga 550 000 €, merest ca 600 m kaugusel asuv amoriseerunud militaarhoonega kinnistu on müügis hinnaga 115 000 € ning renoveeritud eramu hinnaga 149 000 €. Pakkumishindade põhjal turuväärtust tuletada on komplitseeritud, kuna üksikud tehingud on toimunud tunduvalt madalama hinnatasemega. Võrreldavate kinnisasjade pakkumisinfo on esitatud lisas nr 3.5

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

34

Toimunud tehingud Hoonestamata kinnisasjade tehingud Tehinguid on toimunud minimaalselt. Maa-ameti hinnastatistika päringukeskkonnas ei kajastu aastate lõikes koondandmed, kui tehinguid on vähem kui 5. Viimase nelja aasta jooksul (2020-2023) on toimunud 15 hoonestamata kinnisasja tehingut. Keskmine ruutmeetri hind on olnud suurusjärgus 10 €/m2, keskmine krundi tehinguhind on jäänud vahemikku 40 000 – 50 000 €. Hoonestatud kinnisasjade tehingud Tehinguid on toimunud minimaalselt, vaid 9 hoonestatud kinnisasja tehingut vahemikus 2020 - 2023., keskmiselt 2 tehingut aastas, vaid 2021.a. oli 3 tehingut. Valdavalt on olnud tegemist halvas seisukorras hoonetega. Kõrgeim tehinguhind on viimastel aastatel olnud 65 000 €. Võreldavates piirkondadas Aegna ja Prangli saarel on viimastel aastatel samuti minimaalselt tehinguid toimunud. Prangli saarel sadamaga piirneval alal on 2023.a. maikuus müüdud ehitusõigusega (olemas ehitusluba, kommunikatsioonid, planeeritav jahtklubi, planeeritav suletud netopind 258 m2, maaüksuse pindala 4 972 m2) hoonestamata kinnisasi hinnaga 200 000 €. Võrreldavate kinnisasjade tehingud on esitatud punktis 3.4

Hinnatava kinnisasjaosa turuväärtus

Võttes arvesse eeltoodut (st toimunud tehinguinfot, pakkumisinfot, hoone suurust, ruumiplaneeringut, seisukorda, võimaliku remondikulu, hoone kui terviku rekonstrueerimiskulu, alternatiivina käsitletavat uue optimaalse suuruse ja planeeringuga hoone rajamiskulu, maaüksuste tehinguinfot ning täiendavaid riske (ehitustehnilise ekspertiisi tulemusena võimalikud lisaprobleemid, sh täiendav kulu nii ajalises kui rahalises plaanis jms), hindame infokeskusehoonega hoonestatud kinnisasjaosa turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga 100 000 (ükssada tuhat) eurot. Hinnatud väärtus ei sisalda ega sellele ei lisandu käibemaksu.

Täpsusklass +/- 30 % Likviidsus Likviidsust hindame madalaks. Võimalikuks müügiperioodiks hinnatud

turuväärtuse juures hindame kuni 24 kuud. Kinnisasja kui terviku turuväärtus Kinnisasjale kui tervikule turuväärtuse leidmiseks liidame eelpool hinnatud infokeskusehoonega hoonestatud kinnisasjaosale (100 000 €) ja külalistemaja ning saunahoonega kinnisasjaosale leitud väärtused (105 000 €). Kinnisasja terviku turuväärtus on: 100 000 € + 105 000 € = 205 000 € (kakssada viis tuhat) eurot. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

35

Lisa 1. Fotod Infoksekus, välisvaated (seisuga 10.01.2024)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

36

Külalistemaja

Saunamaja

Kuurid Kuivkäimla

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

37

Puitmajad Kaevumaja

Infokeskuse sisevaated, tellija poolt edastatud fotod seisuga 2021 suvi Infokeskuse 2. korruse korteri elutuba

Infokeskuse 2. korruse korteri köök

2. korruse korteri sanitaarruum Infokeskuse 2. korruse korteri magamistuba

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

38

Infokeskuse sisevaated, tellija poolt edastatud fotod seisuga 2021 suvi

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

39

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

40

Lisa 2. Kinnistusregistriosa väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

41

Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted Infokeskus, ehitisregistrikood 116063097

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

42

Külalistemaja, ehitisregistrikood 116063098

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

43

Saun, ehitisregistrikood 116063099

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

44

Pumbamaja, ehitisregistrikood 116063101

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

45

Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Kinnitaja / läbivaataja: / Allkirjastatud digitaalselt /

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Ennu Susi Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert Kinnisvaraekspert hindaja hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, kinnisvara nooremhindaja Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr 179833) (kutsetunnistus nr 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestatud kinnistu (registriosa nr 14068102) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Mäniku tee 2a, Looduse, Lõunaküla, Storbyn, Viimsi vald,

Harju maakond Ennu Susi, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2401-9925-01/ES

46

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700