Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsus nr 55

Teavituskiri Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisest.pdf

From: Viimsi Vallavalitsus <[email protected]> Sent: 15 December 2023 14:07:14 To: Viimsi Vallavalitsus Cc: Subject: Teavituskiri Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisest

Lp Maaomanik Edastame Teile teavituskirja (koos manuses oleva vallavolikogu otsusega) ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisest Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal. Lisatud e-kirjale:

1. Teavituskiri (APEK G1 10-10/5874); 2. Viimsi Vallavolikogu 12.12.2023 otsus nr 55.

Täiendavate küsimuste korral palun pöörduda valla peaarhitekti Endrik Männi poole e-posti aadressil: [email protected] . Lugupidamisega Viimsi Vallavalitsus Tel (+372) 602 8800 | [email protected] www.viimsi.ee

Volikogu otsus nr 55_ APEK.asice

Digiallkirjad

Allkirjade kehtivust ei ole kontrollitud.

ATSO MATSALU PNOEE-36403150213 2023-12-13 14:54:35

Lisa 1 volikogu otsusele 55_ APEK analüüs.docx

ANALÜÜS
AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMINE
VIIMSI VALLA HALDUSTERRITOORIUMI ÜLDPLANEERINGU KOOSTAMISEL

Koostaja: Endrik Mänd
peaarhitekt
planeeringute osakond

SISUKORD

1. SISSEJUHATUS 3
2. AJUTISE PLANEERIMIS_ JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE ALUS Error! Bookmark not defined.
3. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE EESMÄRK 4
4. AJUTISE OLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE ULATUS 5
5. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE MÕJU 7
5.1. Mõju kogukonnale 8
5.2. Mõju kinnistuomanikele 8
5.3. Mõju valla struktuuriüksustele 8
6. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE RISKID 9
6.1. Menetluslikud riskid 9
6.2. Õiguslikud riskid 9
7. ETTEPANEK AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISEKS 9
LISA

1. SISSEJUHATUS
Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022 otsusega nr 9 algatati Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamine eesmärgiga määratleda kogu valla territooriumi tasakaalustatud ruumilise arengu põhimõtted ja suundumused, millest edaspidi lähtutakse maakasutuse ja ehitustingimuste seadmisel.
Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu koostamiseks korraldati 2022. aasta 11. märtsist 03. aprillini kestnud veebipõhine kaasamisküsitlus, millele laekus kokku 830 vastust. Kaasamisküsitluse tulemuste kohta ilmus ajalehes Viimsi Teataja põhjalik artikkel koos kommentaaride ja selgitustega. Sama aasta sügisel valmis Viimsi elanike rahulolu-uuring 2022, mis on samuti oluliseks sisendiks uue üldplaneeringu koostamisel.
Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu avalik väljapanek toimus 2022. aasta 24. oktoobrist 20. novembrini ja väljapaneku tulemuste avalik arutelu 18. novembril 2022. Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu, mida täpsustati ja täiendati avalikul väljapanekul saadud tagasisidet arvestades, valmis 2023. aasta veebruaris ning on aluseks üldplaneeringu koostaja leidmiseks korraldatud riigihanke läbiviimisel.
Uue üldplaneeringu kehtestamiseni lähtutakse valla ruumilise arengu ja ehitustegevuse suunamisel, sealhulgas detailplaneeringute koostamisel ning projekteerimistingimuste ja ehituslubade andmisel, üldplaneeringutest, mis on kehtestatud ajavahemikul 1997 – 2011 ning mille ajakohasus on osaliselt ammendunud.
Olukorras, kus algatatud üldplaneeringu lähteseisukohad on vastuolus kehtivates üld- ja teemaplaneeringutes seatud tingimustega, on kohalikul omavalitsusel lubatud uue üldplaneeringu koostamise ajaks kehtestada planeeringualal ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.
2. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE ALUS
Nõuded ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks üldplaneeringu koostamisel on sätestatud planeerimisseaduse §-s 79.
Üldplaneeringu koostamise korraldaja (vallavolikogu) võib kehtestada üldplaneeringu koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise planeerimis- ja ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi.
Keelata võib üld- ja detailplaneeringute kehtestamise, ehitise püstitamiseks ehitusloa andmise, projekteerimistingimuste andmise ning katastriüksuse senise sihtotstarbe andmise.
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu võib kehtestada kuni kaheks aastaks ning põhjendatud juhul võib keelu kehtivust pikendada nelja aastani.
Keeld ei laiene ehitamisele, milleks on antud ehitusluba või millest on teatatud enne ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist, ning ehitiste ehitamisele, milleks teatamine ega ehitusloa andmine ei ole nõutav.
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest tuleb teavitada tähtkirjaga isikuid, kelle kinnisaja suhtes keeldu kohaldatakse, ja vajadusel isikuid, keda keeld võib puudutada, hiljemalt 14 päeva enne keelu kehtestamist.
Vallavolikogu kehtestab ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ning sellest teavitatakse tähtkirjaga keelualuse kinnisasja omanikku, maakatastri pidajat ning vajaduse korral isikut, keda keeld võib puudutada, seitsme päeva jooksul keelu kehtestamise päevast arvates.
3. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE EESMÄRK
Koostatava Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõus on järgmiseks paarikümneks aastaks seatud valla arengusuunad ja ruumiloome põhimõtted, mille sõnastamisel lähtuti selleks korraldatud küsitluse ning elanike rahulolu-uuringu tulemustest.
Viimsi elanike peamisteks ootusteks on:
• roheluse ja metsade säilitamine;
• rannaalade parem kasutamine ja neile juurdepääsude tagamine ning supluskohtade ja rannapromenaadi rajamine;
• kergliiklus- ja jalgrattateede ehitamine; parkide ja haljasalade rajamine;
• sportimisvõimaluste laiendamine ning küladesse staadionite ja spordiväljakute rajamine;
• hooletusse jäetud kruntide ja hoonete arendamiseks eelduste loomine;
• teenuskeskkonna, näiteks erinevate poodide, toitlusasutuste, ilu- ja vabaajateenuseid pakkuvate ettevõtete, arendamiseks eelduste loomine;
• ettevõtluse arengu, sealhulgas uute töökohtade loomise, soodustamine; kooli- ja lasteaiakohtade pakkumine;
• vallasisese ja piiriülese ühistranspordi parem korraldamine ja tasuta „pargi-ja-reisi“ auto- ja jalgrattaparklate ehitamine;
• Viimsi keskuse arendamine ja peatänava rajamine;
• noorte ajaveetmise võimaluste parendamine;
• detailplaneeringute kehtestamise üle tugevama kontrolli kehtestamine;
• valla elanike arvu soovitava piirmäära kokku leppimine;
• kohaliku kultuuri ja identiteedi arendamine, kogukonnatunde tekitamine ning valla maine ja juhtimise parandamine.
Üldplaneeringu tööde teostamise ajakava kohaselt valmib uue planeeringu ruumilist põhilahendust käsitlev eskiis 2025. aasta septembris. Samas tuleb tõdeda, et mitmel juhul ei ole kehtivate üld- ja teemaplaneeringute tingimused kooskõlas kogukonna ootuste ning seatud arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega või on planeeringulahendused liiga üldised, et tagada piirkonna terviklik ja jätkusuutlik ruumiline areng.
Vastuolud kehtivate planeeringutingimuste ning seatud arengueesmärkide vahel on asukohast või juhust tulenevalt erineva kaaluga. Kui eesmärgiks on seatud elamuehituse intensiivsuse piiramine, on oluline vahe, kas uusi elamuid soovitakse rajada väljakujunenud hoonestusega elamualadele või hoonestamata haljasmaadele, mis on kehtivas planeeringus näidatud perspektiivse elamuehituse reservalana. Samuti on keeruline langetada adekvaatseid kinnistupõhiseid ruumiotsuseid piirkonnas, millest soovitakse kujundada terviklik, mitmekesine ja hästi ühendatud keskuseala koos peatänava, väljakute ja parkidega, kui kehtivas planeeringus on see ala jagatud eraldiseisvateks kindla maakasutuse juhtotstarbega osadeks. Kõnealused näited pole ammendav loetelu, kuid on piisavad, et kirjeldada olukorrad, millistel juhtudel on vajalik ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kavandada.
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine on just sobiv ja kohane vahend, et vajadusel huvigruppidele selgitada uue üldplaneeringu koostamise aluseks olevaid valla arengusuundi ja ruumiloome põhimõtteid ning anda aega aruteludeks, et otsida konfliktolukordadele – näiteks, kui ühelt poolt on ootus laiendada tiheasustusalasid seni hoonestamata rohealade arvelt, teisalt aga kaitsta metsaalasid ja väärtuslike maastike ning luua eeldusi rohevõrgustiku arendamiseks ja elurikkuse suurendamiseks – parimaid ruumilisi lahendusi, mis võimalusel arvestaks kinnistuomanike huvidega, eeldusel, et need on tasakaalus kogukonna ootuste ning väljakujunenud väärtustega. Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld võimaldab seda eesmärki saavutada.
Keerukamatele aladele ja juhtudele kaheks aastaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärgiks on vältida alusandmete või ruumianalüüsi vähesusest tingitud planeerimisvigu ja menetlustoiminguid, mille alustamise eeldusena lähtutakse tänaseks ajakohasuse kaotanud alusdokumentidest ning mille lõpptulemus ei osutu seetõttu suure tõenäosusega taotlejale soodsaks. Kokku hoitav haldusressurss on otstarbekas suunata uue üldplaneeringu koostamisse, eelkõige kaasamistoimingutesse, mille eesmärgiks on era- ja avalike huvide arvestamine ja tasakaalustamine.
4. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE ULATUS
Ajutine planeerimis- ja ehituskeeld on otstarbekas kehtestada ulatuses, mis on vajalik ja piisav seatud eesmärkide saavutamiseks, ent riivaks samas võimalikult vähe puudutatud isikute õigusi.
Planeerimisseaduse § 79 lõike 2 kohaselt võib ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtimise ajal planeeringualal või selle osal keelata:
• üld- ja detailplaneeringu kehtestamise;
• ehitise püstitamiseks ehitusloa andmise;
• projekteerimistingimuste andmise;
• katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmise.
Lähtudes proportsionaalsuse põhimõttest ei ole otstarbekas rakendada keeldu üldplaneeringu planeeringualal täies ulatuses. Näiteks juhul, kui perspektiivsele väikeelamute maale hajaasustusviisil jääb hoonestamata elamumaa sihtotstarbega katastriüksus, millele rakendatakse ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu elamu ehitamise vältimiseks, siis puudub vajadus keelata ka katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmist, samal ajal kui kõrval asuva maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuse puhul on see põhjendatud. Samas keskusealal, kus eesmärgiks on terviklikult läbimõeldud kõrgetasemelise elukeskkonna loomine, võib keelu kehtestamine takistada ka arenguid, mis on kooskõlas koostatava üldplaneeringu eesmärkidega. Näiteks on keskusalal otstarbekas korraldada ehitustegevust terviklikku asula osa (näiteks kvartalit vms piiritletud ala) hõlmava detailplaneeringu alusel ning põhjendatud on keelduda projekteerimistingimuste andmisest hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33% olemasolevast mahust planeeringut koostamata. Samal ajal puudub paljudel juhtudel objektiivne vajadus keelduda projekteerimistingimuste andmisest olemasolevate hoonete väikesemahuliseks laiendamiseks või katastriüksuse sihtotstarbe muutmise lubamisest.
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist tuleb kaaluda eelkõige aladel ja juhtudel, mille puhul tavapärasest kõrgem eeldus, et uue üldplaneeringu koostamise ajal soovitakse asuda ellu viima kehtivate üld- ja teemaplaneeringute kohaseid lahendusi, mis ei ole enam kooskõlas valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega ning ei vasta kogukonna ootustele. Keelu rakendamine ei ole vajalik juhtudel, kui ebasoovitavat planeerimis- ja ehitustegevust on võimalik vältida tuginedes kehtestatud üld- ja teemaplaneeringutele. Näiteks puudub vajadus seada keeld maatulundusmaa või üldmaa sihtotstarbega katastriüksustele, mille üldplaneeringu kohane juhtotstarve on erinevat tüüpi haljasmaa, hoonestamise võimaluseta.
Ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu on otstarbekas rakendada eelkõige eraomandis olevatele kinnistutele, sest kehtivate planeeringute elluviimine enne uue üldplaneeringu kehtestamist on eelkõige kinnistuomanike erahuvides. Siiski võib teatud juhtudel osutuda vajalikuks keelu seadmine ka riigimaale, kui on põhjust eeldada, et see võidakse lähitulevikus eraomandisse võõrandada. Munitsipaalomandile keelu rakendamine ei ole üldjuhul vajalik, sest vald lähtub selletagi planeerimis- ja ehitusvaldkonna suunamisel enda seatud arengueesmärkidest ja ruumiloome põhimõtetest. Üksikutel juhtudel, kui tegemist ei ole teedevõrgu väljaehitamiseks vajalike maadega on seda siiski otstarbekas kaaluda.
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise ruumilise ulatuse väljaselgitamiseks on võetud aluseks Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaart, mis sisaldab muuhulgas Äigrumäe küla, Laiaküla küla ja osaliselt Metsakasti küla üldplaneeringu ning kumbagi üldplaneeringut muutvate detailplaneeringute andmeid. Koondkaart ei sisalda Viimsi Vallavolikogu 29.04.2008 määrusega nr 7 kehtestatud Lubja küla klindiastangu piirkonna üldplaneeringu andmeid, millega loobuti hoonestatavate alade käsitlemisest reservaladena.
Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaart kajastab 28.02.2022 seisu. Analüüsi koostamisel on arvesse on võetud pärast koondkaardi valmimist kehtestatud detailplaneeringuid. Menetluses olevate detailplaneeringute puhul tuleb iga planeeringu koostamisel eraldi hinnata, kas pakutud ruumilised lahendused on kooskõlas või kooskõlla viidavad koostatava üldplaneeringu aluspõhimõtetega. Viiel juhul on analüüsis välja toodud katastriüksuste kohta koostatud detailplaneering, mis on valla poolt vastu võetud. Nendel juhtudel võib vald leida, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine ei ole põhjendatud või näiteks pidada vajalikuks otsustada ehituskeelu kehtestamine sõltuvalt avaliku väljapaneku tulemustest.
Viimsi valla mandriosa üldplaneering ei hõlma valla saari. Kuigi uus üldplaneering koostatakse kogu valla territooriumi kohta, tuleb nentida, et valla saared on asustusüksustena eriilmelised ning nende ruumilise arengu vajadused poolsaarega võrreldes küllaltki unikaalsed. Ühest küljest on saartel juhtude arv, mille puhul keelu kehtestamist kaaluda, väga väike. Teisalt on saarte ruumispetsiifikat arvestades iga juht pigem erinev, mis eeldab vajadusel objektipõhist lähenemist. Sama kehtib ka Viimsi poolsaare rannaalade kohta. Arvestatav osa mereäärsetest kinnistutest kuulub vallale või riigile. Suurem osa eraomandis olevatest kinnistutest on juba hoonestatud või hõlmatud hoonestust lubavasse detailplaneeringusse ning neile kehtivad rannaalade kaitseks seatud seadusejärgsed piirangud. Seega on mereäärsete avalike alade võrgustiku arendamine koos supelrandade ja väikesadamatega ning piisavate juurdepääsude ja teenindava taristuga seotud asukohaspetsiifiliste lahendustega, mille puhul keelu kehtestamine ei looks olulist lisaväärtust. Seetõttu on menetluslikku otstarbekust silmas pidades mõistlik loobuda ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisest valla saartele ning poolsaare rannaaladele.
Peamine vastuolu kehtiva üldplaneeringu ning koostatava üldplaneeringu lähteseisukohtade vahel seisneb vaates ehitatud keskkonna laiendamisele looduskeskkonna arvelt, mis muuhulgas seostub otseselt valla valitud arengusuunaga elanike juurdekasvutempo piiramiseks. Viimsi valla mandriosa üldplaneering koostati ajal, mil valla elanike juurdekasv oli kiire, ning sellega kaasnes arendussurve varem hoonestamata alade täisehitamiseks. Lisaks uutele elamualadele nähti planeeringus ette ka mitmeid ehitamiseks mõeldud reservalasid, sealhulgas perspektiivne väikeelamute maa hajaasustusviisil (EHR), väikeelamute reservmaa (EVR), tootmise reservmaa (TR / TkR) ning äri- ja büroohoonete reservala (BR). Tänaseks on üldplaneering selles osas ellu viidud ja mitmed nendel aladel asuvad maaüksused ka hoonestatud. Lähtudes üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõus toodud valla arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest võib eeldada, et üldplaneeringu koostamisel tehakse ettepanek tänaste hoonestamata reservmaade hoonestamata jätmiseks, mistõttu on otstarbekas konfliktalale jäävatele hoonestamata või osaliselt hoonestatud katastriüksustele kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.
Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringus „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ määrati muuhulgas vähimad lubatud suurused uutele üksikelamute kruntidele. Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kontekstis on oluline hinnata, kas teemaplaneeringule viidates võidakse jõuda järeldusele, et vald on valmis kaaluma üksikelamute planeerimist ja ehitamist ka aladele, kus see kehtivates üldplaneeringutes ette ei ole nähtud? Kuna üksikelamu kruntide vähim lubatud suurus on määratud kogu Viimsi poolsaare ulatuses, sealhulgas ka näiteks rohevõrgustiku tuumalale (15 000 m2), siis võib järeldada, et teemaplaneeringu regulatsioon rakendub vaid juhul kui uued üksikelamu krundid moodustatakse üldplaneeringu või seda muutva detailplaneeringu kohaselt. Seega ei sisalda teemaplaneering sätteid, mis tingiksid vajaduse nende rakendamise peatamiseks kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeed.
Teiseks oluliseks Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringuks on „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“. Rohevõrgustiku säilitamine, laiendamine ning tuumalade ja haljastute parem omavaheline sidumine on üks koostatava üldplaneeringu prioriteete. Teemaplaneeringu näol on tegemist üldplaneeringut kitsamas valdkonnas täpsustava planeeringuga. Seega ei saa planeeringulahenduse erinevuste korral pidada üldplaneeringut ja seda täpsustavat teemaplaneeringut teineteisega vastuolus olevaks, vaid ülimuslikuks tuleb pidada hilisema teemaplaneeringuga sätestatud muudatusi. Üldiselt on valla rohealad ning nende arenguvõimalused teemaplaneeringuga hästi kaitstud. Võimalikud konfliktikohad jäävad reserveeritud rohevõrgustiku puhveraladele ning rohevõrgustiku koridori arengusuuna aladele. Mõlemal juhul on tegemist osaliselt hoonestatud aladega, millel kehtib nii üldplaneeringu kohane juhtotstarve, kui ka teemaplaneeringu kohane tsoonimääratlus. Teemaplaneeringu põhimõtetest lähtudes tuleb nendel alade planeerimisel ja ehitamisel leida igal üksikul juhul sobiv lahendus, mis muuhulgas tagab rohevõrgustiku toimimise parimal võimalikul viisil. Täna ei ole põhjust eeldada, et see põhimõte koostatavas üldplaneeringus oluliselt muutuks, mistõttu otstarbekusest ja proportsionaalsusest lähtuvalt puudub vajadus nendel aladel ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks.
Sarnastel eelnevalt kirjeldatud põhjustel ei ole ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine põhjendatud ka Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaardil märgitud põllu- ja metsamajandusmaa (MP | MM), puhkeotstarbelise maa (AP | APR), haljasmaa (H), loodusliku rohumaa (AH) juhtotstarbega aladel.
Koostatava Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu üheks ülesandeks on määrata tõmbekeskuste alad, sealhulgas vallakeskuse ala Haabneeme alevikus, ning koostada neile ehitustingimused, mis tagaksid nende alade sidusa ja tervikliku arengu. Üldplaneeringu eesmärgiks on ühest küljest piirata elamuehituse mahtu, teisalt arendada keskusealasid, et luua valla elanikele uusi teenuseid, töökohti ja vabaajaveetmise võimalusi. Keskusalade esmane määratlemine ning neile ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmine võimaldaks peatada detailplaneeringute kehtestamise ja ehituslubade väljastamise üksikute maaüksuste kaupa selleks, et eelnevalt saaks koostada alale tervikliku ning kogukonna ootustele vastava ruumilahenduse. Samas tuleb arvestada, et see takistaks ka võimalikku planeerimis- ja ehitustegevust, mis on kooskõlas uue üldplaneeringu koostamise aluseks olevate valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega. Teiseks argumendiks on tulevastele keskusealadele jäävate katastriüksuste suur arv, mille suhtes keeld rakenduks ning kehtestatud üldplaneeringuga seotud objektiivsete kriteeriumite puudumine valiku ahendamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei ole otstarbekas eeldatavatele keskuse aladele (ka need, kus asuvad alad, mis on kasutusest välja langenud või olnud varasemalt hoonestatud) kehtestada ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu. Kuid aladele, mis on kõrghaljastatud või haljasmaad, on mõistlik ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu rakendada, sest tegu on hoonestamata reservaladega, mis jäävad keskusalale. Samas on koostatava üldplaneeringu eesmärke silmas pidades põhjendatud nendel alade planeerimis- ja ehitustegevuse korraldamisel juhinduda järgmistes põhimõtetest:
• detailplaneeringu algatamisel eelistatakse suurema tervikala planeeringu koostamist nn ühe-krundi-planeeringu koostamisele;
• detailplaneeringute lähtetingimuste ja projekteerimistingimuste koostamisel suunatakse planeerijaid ja projekteerijaid eelistatama lahendusi, milles ei likvideerita kõrghaljastust ja panustatakse haljastuslahenduse kvaliteeti;
• detailplaneeringute lähtetingimuste ja projekteerimistingimuste koostamisel suunatakse planeerijaid ja projekteerijaid eelistatama lahendusi, milles luuakse sidusat, ligipääsetavat ja kõrgetasemelist avalikku ruumi.

5. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE MÕJU
Avalikest huvidest lähtudes on ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise mõju kaudse iseloomuga. Otseselt puudutab keelu kehtestamine isikuid, kellele kuuluvatele kinnistutele keeld rakendub. Samuti on ootuspärane, et keelu kehtestamise tulemusena muutub valla struktuuriüksuste menetlusesse tulevate ülesannete jagunemine.
5.1. Mõju kogukonnale
Lähtudes ulatusest, puudub ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel otsene riivav mõju avalikkusele – pigem vastupidi – keelu kehtestamine toetub eelkõige just kogukonna väljendatud ootustele, mis väärib avaliku huvina kaitsmist. Keelu kehtestamine annab kogukonnale selge sõnumi, et kuigi uus üldplaneering on alles koostamisel, on juba asutud suunama valla ruumilist arengut, rakendades sihipäraselt ja järjepidevalt üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõus seatud ruumiloome põhimõtteid. Eelduslikult tõstab see üldist usaldust üldplaneeringu koostamise protsessi (sealhulgas kaasamise läbiviimise ja kogutava tagasisidega arvestamise), lõpliku ruumilahenduse ning hilisema rakendamise suhtes.
5.2. Mõju kinnistuomanikele
Kahtlemata riivab ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine kõige enam keelu rakendusalale jäävate kinnistute omanike õigusi. Olenevalt keelu ulatusest võib see tähendada detailplaneeringu koostamise, uue hoonele püstitamiseks ehitusloa andmise või projekteerimistingimuste andmise menetluse peatamist või menetluse alustamisest keeldumist, aga ka katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks nõusoleku andmisest keeldumist, kahe kuni nelja aasta kestel. Kui detailplaneeringu eesmärki ja eeldatavat menetlusaega arvestades ei ole selline piirang ülemäära koormav, siis näiteks projekteerimistingimuste andmise või katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks nõusoleku andmise peatamine võib otseselt mõjutada kinnistuomanike plaane omandi kasutamiseks lähitulevikus.
Positiivse mõjuna võib välja tuua asjaolu, et ehituskeelu kehtestamisega juhitakse täiendavalt kinnistuomanike tähelepanu võimalusele, et uue üldplaneeringu koostamisel kaalutakse nende omandit puudutavas osas kehtivate ehitustingimuste muutmist. See võimaldab neil soovi korral seista oma huvide eest ja olla kaasatud üldplaneeringu ruumilahenduste koostamisse.
Samuti on tõenäoline, et keelu kehtivuse ajal kaalutakse tavapärasest põhjalikumalt erinevaid ruumilisi lahendusi, mille tulemusena saavad osapooled selgema ettekujutuse kavandatavast elukeskkonnast ning see omakorda loob eeldused erinevate menetluste sujuvamaks ja kiiremaks läbiviimiseks pärast ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ammendumist.
5.3. Mõju valla struktuuriüksustele
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise mõju valla struktuuriüksustele on tõenäoliselt erinev. Kuna tegemist on üldplaneeringu koostamisega seotud menetlusega, siis puudutab keelu kehtestamine kõige otsesemalt planeeringute osakonda, kelle ülesandeks on üldplaneeringu koostamise korraldamine ja keskkonnaosakonda, kelle ülesandeks on üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise koordineerimine.
Eeldada võib, et ehituskeelu kehtestamine toob kaasa järelepärimisi, millele vastamine kuulub eelkõige kantselei ja planeeringute osakonna, aga ka avalike suhete osakonna, pädevusse. Samuti on oodata, et kinnistuomanikud, kelle tähelepanu juhitakse keelu kehtestamisega täiendavalt nende huvide võimalikule riivele, osalevad aktiivsemalt üldplaneeringu koostamises. Sellega kaasneb tõenäoliselt teatav täiendav koormus üldplaneeringu ruumilahenduste koostamisele ja kaasamistoimingute läbiviimisele, samuti keskkonnamõju strateegilisel hindamisele.
Menetlused, mille kohta ajutine planeerimis- ja ehituskeeld rakendub, jäävad planeeringute osakonna ning ehitus- ja kommunaalosakonna pädevusse. Nende menetluste osas on samuti oodata järelepärimiste kasvu, ent teisalt peaks keelu rakendumise kestel halduskoormus osaliselt ka vähenema, kuna osa menetlustest peatatakse või neid üldse ei alustatagi.
Välistada ei saa ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise korralduse vaidlustamist kohtus. Sellega kaasneks täiendav koormus õigusosakonnale.
Positiivse mõjuna saab välja tuua asjaolu, et keelu kehtestamisega välditaks eelkõige keerukamaid menetlusi, mille puhul näiteks kehtestatud üld- ja teemaplaneeringutes sätestatud tingimused on vastuolus uue üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõus seatud valla arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega. Sellised menetlused on ressursimahukad, põhjustavad palju vaidlusi (sealhulgas õiguslikku laadi) ning lõppevad suure tõenäosusega taotlejale ebasoodsa otsusega. Otstarbekam on suunata haldusvõimekus võimalusel nendesse menetlustesse, mis on paremini kooskõlas valla tänaste arengueesmärkide ja kogukonna ootustega.
6. AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISE RISKID
Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega kaasnevad riskid võib jagada menetluslikeks ja õiguslikeks riskideks.
6.1. Menetluslikud riskid
Peamine menetluslik risk võib realiseeruda, kui keelu kehtestamisel ei suudeta piisava täpsusega määrata keelu ulatust ning selle tulemusena välistatakse keelu kehtimise ajal keelu kehtestamise eesmärki silmas pidades põhjuseta asjakohaste menetlustoimingute läbiviimine.
Näiteks, kui eesmärgiks on üldplaneeringu koostamise ajal piirkonnas vältida uute elamute püstitamist projekteerimistingimuste alusel, siis keelates üldiselt projekteerimistingimuste andmise, keelatakse anda projekteerimistingimusi ka olemasolevate elamute laiendamiseks või abihoonete ja rajatiste püstitamiseks. Selline piirang ei pruugi olla üldplaneeringu koostamise seisukohalt vajalik ning võib ebaproportsionaalselt riivata kinnistuomaniku õigusi.
Teiseks menetluslikuks riskiks on kohustus teavitada keelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest tähtkirjaga isikuid, kelle kinnisaja suhtes keeldu kohaldatakse, ja vajadusel isikuid, keda keeld võib puudutada. Sõltuvalt keelu ulatusest võib teavitatavate isikute ring muutuda sedavõrd laiaks, et tõenäosus kõigi kontaktandmete hankimiseks kahaneb ja risk, et keegi jääb nõuetekohaselt teavitamata, suureneb. See omakorda tõstab õiguslike riskide realiseerumise tõenäosust.
Seetõttu on oluline ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel jälgida, et keelu ulatuse määramisel lähtutaks põhimõttest „nii palju, kui vaja ja nii vähe, kui võimalik“. Kuigi selline lähenemine muudab ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise korralduse eelnõu koostamise oluliselt keerulisemaks, on lõpptulemuseks paremini põhjendatud ja isikute õigusi vähem riivav haldusakt, mis lähtub hea halduse tavast ning mille vaidlustamisel on eeldus vallale soodsaks kohtuotsuseks oluliselt suurem.
6.2. Õiguslikud riskid
Õiguslikud riskid on eelkõige seotud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otsuse vaidlustamisega kohtus isikute poolt, keda keeld puudutab. Vaidlustaja on tõenäolisemalt isik, kes on juba esitanud taotluse menetlustoiminguks, mille puhul keelu kehtestamine välistab talle soodsa haldusakti andmise. Samas ei saa välistada, et vaidlustajale kuulub keelualal mitu kinnistut, mistõttu hindab ta oma huvide riivet ulatuslikumaks või leiab vaidlustaja hoopis, et kehtestatud keeld ei vasta ulatuselt avalikele huvidele ja ootustele. Viimane võimalus on pigem teoreetiline, aga kuna tegemist on planeerimismenetluses tehtava toiminguga, siis ei ole populaarkaebuse esitamine tingimata lubamatu.
Arvestades, et planeerimisseaduse § 79 sätestab üsna selged alused keelu kehtestamiseks, on tõenäosus, et vaidlustuse korral kohaldataks esialgset õiguskaitset, pigem madal ning korrektselt ettevalmistatud haldusakti kaitsmine kohtus pigem heade eduootustega. Isegi ebasoodsate stsenaariumide korral ei tähenda keelu kehtivuse peatamine või tühistamine seda, et vaidlustajal oleks põhjust eeldada, et ta saavutab endale soodsa tulemuse menetluses, mida ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega sooviti vältida. Ometi kaasnevad kohtumenetlustega vallale kulutused nii ajas kui ka rahas. Õiguslikke riske maandab eeskätt kaalutlusvigadeta, proportsionaalne ning vorminõuetele vastav kehtiva õiguse alusel ning kooskõlas antud haldusakt. Seetõttu on igasuguse õigusliku riski esmaseks maandajaks korrektselt vormistatud otsus.
7. ETTEPANEK AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMISEKS
Lähtudes ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärgist, arvestades selle mõjusid ning madaldades kaasnevaid riske, on otstarbekas ja põhjendatud kehtestada ajutine planeerimiskeeld katastriüksustele, mis on hoonestamata või on osaliselt hoonetatud ning jäävad alale, mille juhtotstarve Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaardi kohaselt on:
• perspektiivne väikeelamute maa hajaasustusviisil (EHR);
• väikeelamute reservmaa (EVR);
• tööstuse ja ladude reservmaa (TR) või kergetööstuse reservmaa (TkR);
• äri- ja büroohoonete reservmaa (BR).
Analüüsi kohaselt on vallas 132 katastriüksust, mis vastavad ülaltoodud tingimustele.

Valdav osa katastriüksustest on maatulundusmaa sihtotstarbega ja hoonestamata. Väike osa katastriüksustest on muu, näiteks elamumaa, ärimaa või tootmismaa sihtotstarbega ja/või osaliselt hoonestatud.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu määramisel teeb vallavalitsus ettepaneku lähtuda järgmistest põhimõtetest:

• keeld kehtestatakse kaheks aastaks;
• katastriüksustel, mis on hoonestamata ning mille sihtotstarve ei võimalda selle hoonestamist (nt maatulundusmaa, üldmaa vms), keelatakse:
◦ detailplaneeringu kehtestamine välja arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on üldplaneeringu muutmine ehitamist välistava juhtotstarbe määramiseks;
◦ ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks;
◦ projekteerimistingimuste andmine;
◦ katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine;
• katastriüksustel, mis on hoonestamata ning mille sihtotstarve või üks sihtotstarvetest võimaldab selle hoonestamist (nt elamumaa, ärimaa, tootmismaa vms), keelatakse:
◦ detailplaneeringu kehtestamine välja arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on üldplaneeringu muutmine ehitamist välistava juhtotstarbe määramiseks;
◦ ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks;
◦ projekteerimistingimuste andmine;
◦ katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine välja arvatud juhul, kui määratakse ehitamist välistav sihtotstarve (nt maatulundusmaa, üldmaa vms);
• katastriüksustel, mis on osaliselt hoonestatud keelatakse:
◦ detailplaneeringu kehtestamine välja arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on katastriüksuse hoonestatud osa väljakruntimine ning hoonestamata osale ehitamist välistava sihtotstarbe (nt maatulundusmaa, üldmaa vms) määramine;
◦ ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks;
◦ projekteerimistingimuste andmine;
◦ katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine välja arvatud juhul, kui lisatakse ehitamist välistav sihtotstarve (nt maatulundusmaa vms) või suurendatakse ehitamist välistava sihtotstarbe osakaalu;
• erandina on avalikes huvides lubatud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu alal üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine, millega kaasneb üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine üldkasutatavate hoonete maaks (A) või detailplaneeringu kehtestamine, mille eesmärgiks on ringmajandusega seotud ehitiste ehitamiseks ehitusõiguse andmine, ning ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks, projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse sihtotstarbe muutmine, kui see on vajalik avalikult kasutatava ehitise või ringmajandusega seotud ehitise ehitamiseks või kasutuselevõtuks.
Ettepanekus hõlmatud katastriüksuste väljaselgitamisel on lähtutud meetodist, kus konfliktolukorra tuvastamiseks on kõrvutatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaardi andmeid Maa-ameti kaardirakenduse andmetega. Seega ei ole analüüsis arvestatud reaalse ehitustegevusega, mis on toimunud pärast Maa-ameti kaardirakenduse ortofotode viimast uuendamist.

Ajutise ehitus- ja planeerimiskeelu kehtestab Viimsi Vallavolikogu, tuginedes käesolevale analüüsile.

Kehtestatud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu alad ning neile rakenduvad piirangud avalikustatakse Viimsi valla kodulehel ning valla avalike andmete lahenduses VAAL.

Lisa 2 volikogu otsusele nr 55_ APEK analüüsi kaart.pdf

EHR EVR

HOONESTATUD

E

DP HOONESTATUD

HOONESTATUD

DP

E

ALAJAAM

HOONESTATUD

T

Ä

MUNITSIPAAL

E

HOONESTATUD

MUNITSIPAAL

E

HOONESTATUD

E

HOONESTATUD

HOONESTATUD HOONESTATUD

HOONESTATUD

BR

EK / BR

MUNITSIPAALMUNITSIPAAL

HOONESTATUD

DP

HOONESTATUD

TINGMÄRGID

Aadu

TR / TkR

perspektiivne väikeelamute maa hajaasustusviisil väikeelamute reservmaa tööstuse ja ladude / kergetööstuse reservmaa

katastriüksus (aadressiga), millele APE-keeld rakendub

äri- ja büroohoonete reservmaa

ANALÜÜSI KAART: AJUTISE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELU KEHTESTAMINE VIIMSI VALLA HALDUSTERRITOORIUMI ÜLDPLANEERINGU KOOSTAMISEL Lisa 2

Koostaja: Endrik Mänd peaarhitekt | planeeringute osakond 2023

DP

MUNITSIPAAL

HOONESTATUD

E

HOONESTATUD HOONESTATUD

DP

ala on hoonestatud MUNITSIPAAL ala kuulub vallale, üldjuhul transpordimaana

Ala, millele APE-keeld ei rakendu, sest:

alale on kehtestatud detaiplaneeringus määratud ehitusõigus

HOONESTATUD

DP

Mäealuse

Hallikivi tee 22 // Holmi

Tiigi

Vokki

Tominga

Kase

Koidumetsa

Kase

Soometsa

Hallikivi tee 14

Kivistiku Ehemetsa Elberimetsa

Soone

Rukkilille

Käspre vesi

Pärtli

Võrkoja

Kasesiilu

Leppneeme tee 77 // Laane

Uuetoa

Väike-Mäe

Mäemetsa

Vana-Niidi Mäelaane

Väike-Koplimetsa Hundiuru tee 3

Suur-Koplimetsa Hundiuru tee 1

Lännekalda tee 7

Reinu tee 9

Lehise

Lehise tee 6

Uus-Nurme Uuetoa

Künkametsa

Lännemäe tee 34 // Vinnuniidu

Hiire

Kärimetsa Loosaare

Põllu

Ees-MihkliTaga-Mihkli

Suur-Lutika

Lutikametsa

Viimsi metskond 80

Aadu

Kibuvitsa tee 12a

Madise

Taga-Uustalu

Ladina kvartali

Vana-Kasti Andrese

Ado mets 2 Ado mets 5

Ado mets 1 Ado mets 4

Urmi

Ado haljak

Aiandi tee 26

Astri tee 1

Heldripõllu

Kasti-Viilu

Õnnemaa

Iirise-Kasti

Uus-Kristjani Uus-Praaga

Andrese

Karja-Pärnamäe

Ees-Metsakasti

Aavikusauna

Andrese-Pärnamäe

Ristiku

Tühermaa

Leete

Kadaka

Ees-Oiusöödi Oiusöödi

Roosimäe

Kiriku

Seljandiku

Aadu

KangruÄigru

Allikmäe

Kordoni

Männilinnu

Männiveere

Allika tee 3

Aasa Männikusalu

Kopli

Lääne-Kopli

Pruuali

Suur-Pruuali

Pruualimetsa

Kaarlemetsa

Suur-Kaarle

Taga-Kaarle

Käspre

Võrkoja tee 30

Kirikaia tee 1 // Kirikualuse

Uus-Kopli

Mäealuse

Taga-Vesiniidu

Paraspõllu

Põldmaa

Reinu

Aadu Hansumäe

Soone Liiva Soopealse

Uus-Vesiniidu

Viimsi metskond 85

Uus-Telli

Vana-Kristjani Uus-Praaga

Uus-Kasti Ado mets 3

Kaluri tee 1

Kaluri tee 5

Mäe

Aleksi-Pärnamäe

Pärnamäe tee 146a

Kruusa-Pärnamäe Väike-Pärnamäe

Taga-Pärnamäe

Vanapere

Liiva

Seene

Lisa 3 volikogu otsusele nr 55_ APEK nimekiri.xlsx

Lisa 4 volikogu otsusele nr 55_APEK asukoha kaart.pdf

Mäealuse

Hallikivi tee 22 // Holmi

Tiigi

Vokki

Tominga

Kase

Koidumetsa

Kase

Soometsa

Hallikivi tee 14

Kivistiku Ehemetsa Elberimetsa

Soone

Rukkilille

Käspre vesi

Pärtli

Võrkoja

Kasesiilu

Leppneeme tee 77 // Laane

Uuetoa

Väike-Mäe

Mäemetsa

Vana-Niidi Mäelaane

Väike-Koplimetsa

Suur-Koplimetsa Hundiuru tee 1

Lännekalda tee 7

Reinu tee 9

Lehise

Uus-Nurme Uuetoa

Künkametsa

Lännemäe tee 34 // Vinnuniidu

Hiire

Kärimetsa Loosaare

Põllu

Ees-MihkliTaga-Mihkli

Suur-Lutika

Lutikametsa

Viimsi metskond 80

Randvere külaplats Kibuvitsa tee 12a

Madise

Taga-Uustalu

Ladina kvartali

Vana-Kasti Andrese

Ado mets 2 Ado mets 5

Ado mets 1 Ado mets 4

Urmi

Ado haljak

Aiandi tee 26

Astri tee 1

Heldripõllu

Kasti-Viilu

Õnnemaa

Iirise-Kasti

Uus-Kristjani Uus-Praaga

Andrese

Karja-Pärnamäe

Ees-Metsakasti

Aavikusauna

Andrese-Pärnamäe

Ristiku

Tühermaa

Leete

Kadaka

Ees-Oiusöödi Oiusöödi

Roosimäe

Kiriku

Seljandiku

Aadu

KangruÄigru

Allikmäe

Kordoni

Männilinnu

Männiveere

Allika tee 3

Aasa Männikusalu

Kopli

Lääne-Kopli

Pruuali

Suur-Pruuali

Pruualimetsa

Kaarlemetsa

Suur-Kaarle

Taga-Kaarle

Käspre

Võrkoja tee 30

Kirikaia tee 1 // Kirikualuse

Mäealuse

Taga-Vesiniidu

Paraspõllu

Põldmaa

Reinu

Aadu Hansumäe

Soone Liiva Soopealse

Uus-Vesiniidu

Viimsi metskond 85

Uus-Telli

Vana-Kristjani Uus-Praaga

Uus-Kasti Ado mets 3

Kaluri tee 1

Kaluri tee 5

Mäe

Aleksi-Pärnamäe

Pärnamäe tee 146a

Kruusa-Pärnamäe Väike-Pärnamäe

Taga-Pärnamäe

TINGMÄRGID

Viimsi valla haldusterritooriumi piir

ASUKOHA KAART: KATASTRIÜKSUSED; MILLELE KEHTESTATAKSE AJUTINE PLANEERIMIS- JA EHITUSKEELD Lisa 4

Koostaja: Endrik Mänd peaarhitekt | planeeringute osakond 2023

Vanapere

Liiva

Seene

katastriüksuste struktuur

Katastriüksus (aadressiga), millele APE-keeld rakendub: Aadu otsuse Lisa 3 punktis 1 loetletud katastriüksused

Ees-Mihkli

Aiandi tee 26

otsuse Lisa 3 punktis 2 loetletud katastriüksused otsuse Lisa 3 punktis 3 loetletud katastriüksused

Marga

Volikogu otsus nr 55_ APEK.pdf

VIIMSI VALLAVOLIKOGU

OTSUS

Viimsi 12. detsember 2023 nr 55

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu

koostamise ajal

I Asjaolud ja senine menetluskäik

Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022 otsusega nr 9 algatati Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu koostamine eesmärgiga määratleda kogu valla territooriumi tasakaalustatud

ruumilise arengu põhimõtted ja suundumused, millest edaspidi lähtutakse maakasutuse ja

ehitustingimuste seadmisel.

Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu koostamiseks korraldati 11.03–03.04.2022

veebipõhine kaasamisküsitlus, millele laekus kokku 830 vastust. Kaasamisküsitluse tulemuste

kohta ilmus ajalehes Viimsi Teataja põhjalik artikkel koos kommentaaride ja selgitustega. Sama

aasta sügisel valmis Viimsi elanike rahulolu-uuring 2022, mis on samuti oluliseks sisendiks uue

üldplaneeringu koostamisel.

Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu avalik väljapanek toimus 24.10–20.11.2022.

Väljapaneku tulemuste avalik arutelu viidi läbi 18.11.2022. Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu, mida täpsustati ja täiendati avalikul väljapanekul

saadud tagasisidet arvestades, valmis 2023. aasta veebruaris ning see oli aluseks riigihanke

läbiviimisel üldplaneeringu koostaja leidmiseks, kes on tänaseks üldplaneeringu koostamisega

ka alustanud.

Üldplaneeringu tööde teostamise ajakava kohaselt valmib uue planeeringu ruumilist

põhilahendust käsitlev eskiis 2025. aasta septembris. Kuni uue üldplaneeringu kehtestamiseni

tuleb valla ruumilise arengu ja ehitustegevuse suunamisel, sealhulgas detailplaneeringute

koostamisel ning projekteerimistingimuste ja ehituslubade andmisel, lähtuda üldplaneeringutest,

mis on kehtestatud ajavahemikul 1997–2011 ning mille ajakohasus on osaliselt ammendunud.

Kehtivate üldplaneeringute ja üldplaneeringu teemaplaneeringute ruumilised lahendused on

osaliselt vastuolus koostatava Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade

eelnõus sõnastatud arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega ning ei vasta sellisena

kogukonna ootustele.

Sellest tulenevalt andis Viimsi Vallavolikogu 17.01.2023 otsusega nr 4 vallavalitsusele ülesande

koostada analüüs Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu ajaks ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise otstarbekuse, proportsionaalsuse ja ulatuse hindamiseks. Analüüsi

2

koostas Viimsi Vallavalitsuse planeeringute osakond ning see on lisatud otsusele lisadena,

koosnedes tekstiosast (Lisa 1) ja kaardist (Lisa 2).

Analüüsis jõuti järeldusele, et peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate üldplaneeringu

kohaste kasutamis- ja ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue üldplaneeringu

koostamisel hõlmavad hoonestamata haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud

reservaladel. Analüüsis leitakse, et selles osas on vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue üldplaneeringu

koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele.

Analüüsis tehti ettepanek rakendada ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu 132-le katastriüksusele,

mis jäävad Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaardi

kohaselt 1) perspektiivsele väikeelamumaale hajaasustusviisil (EHR), 2) väikeelamute

reservmaale (EVR), 3) tööstuse- ja ladude reservmaale (TR), 4) kergetööstuse reservmaale

(TkR) või 5) äri- ja büroohoonete reservmaale (BR). Nimetatud reservmaale rakendataks keeldu

juhul, kui katastriüksus ei ole tänaseks valdavas osas hoonestatud või sellele ei ole antud

kehtestatud detailplaneeringuga ehitusõigust. Keeldu ei rakendataks katastriüksustele, mis

jäävad Viimsi Vallavolikogu 29.04.2008 määrusega nr 7 kehtestatud Lubja küla klindiastangu

piirkonna üldplaneeringu planeeringualale. Üldplaneeringu kehtestamisel muutus planeeringuala

osas kehtetuks Viimsi valla mandriosa üldplaneering, kuid vastav planeeringulahendus on

kehtestatud muudatustega koondkaardile kandmata. Lisaks eeltoodule ei rakendataks keeldu

viiele katastriüksusele, millele detailplaneeringu koostamine on lõppjärgus ning seetõttu ei oleks

neile ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine kooskõlas hea halduse tavaga.

Katastriüksuste, millele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld rakendub, loetelu (Lisa 3) ja

asukohakaart (Lisa 4) on lisatud otsusele.

Kuna ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel on arvestatav piirav mõju maaomanikele,

kellele kuuluva katastriüksuse suhtes keeld rakendub, peetakse analüüsis mõistlikuks ja

proportsionaalseks rakendada ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu sõltuvalt katastriüksuse

olemasolevast kasutusest tulenevate erisuste ja avalikust huvist tingitud eranditega.

Vastavalt Lisas 3 toodud loetelule rakenduks ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga erinevad

piirangud üldplaneeringus märgitud reservmaa katastriüksustele, mis on: 1) hoonestamata ja

mille olemasolev katastris märgitud sihtotstarve ei võimalda selle hoonestamist; 2) hoonestamata

ja mille olemasolev katastris märgitud sihtotstarve või üks sihtotstarvetest võimaldab selle

hoonestamist; 3) osaliselt hoonestatud.

Erandina lubataks kehtestada detailplaneeringuid, mille koostamise eesmärgiks on

üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine üldkasutatavate hoonete maaks, või millega antakse

ehitusõigus avalikes huvides (nt ringmajanduse või veetootmisega vms seotud) kavandatava

ehitise püstitamiseks. Samuti lubataks erandina anda ehitusluba ehitise püstitamiseks, väljastada

projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet, kui see on vajalik avalikes

huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone, ringmajanduse või veetootmisega seotud

rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks.

Vallavalitsus esitas analüüsi „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla

haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel“ tutvumiseks ja ettepanekute esitamiseks Viimsi

Vallavolikogu komisjonidele ja Viimsi Vallavalitsuse struktuuriüksustele. Ettepanekuid ja

kommentaare laekus kahelt komisjoni liikmelt ja valla keskkonnaosakonnalt. Ettepanekutega

arvestati osaliselt ja ettepanekute esitajatele anti e-kirja teel vastav tagasiside. Analüüsi teksti ja

kaarti on arvestatud ettepanekutest tulenevalt täiendatud.

3

Analüüs on kättesaadav valla koduleheküljelt.

II Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu seadmise õiguslikud alused

Tulenevalt planeerimisseaduse § 79 lõikest 1 võib üldplaneeringu koostamise korraldaja ehk valla

volikogu kehtestada üldplaneeringu koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala

kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi.

Keelata võib üld- ja detailplaneeringute kehtestamise, ehitise püstitamiseks ehitusloa andmise,

projekteerimistingimuste andmise ning katastriüksuse senise sihtotstarbe andmise.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu võib kehtestada kuni kaheks aastaks ning põhjendatud juhul

võib keelu kehtivust pikendada nelja aastani.

Keeld ei laiene ehitamisele, milleks on antud ehitusluba või millest on teatatud enne ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist, ning ehitiste ehitamisele, milleks teatamine ega

ehitusloa andmine ei ole nõutav.

III Kaalutlused ja põhjendused

Viimsi valla üldplaneeringu lähteseisukohti koostades selgus, et üheks kogukonna peamistest

ootustest on loobumine hoonestatud alade laiendamisest rohealade arvelt. 2022. aasta kevadel

üldplaneeringu lähteseisukohtade koostamiseks läbiviidud avaliku küsitluse tulemusena nimetas

üldplaneeringus lahendamist vajava suurema murekohana 20% vastanutest ehitustegevuse ja

arendusega ja 12% loodushoiu ja keskkonnamõjudega seonduvat. Need näitajad jäid alla vaid

väljendatud murele valla elanike arvu ja selle kasvu pärast (46%) ning edestasid veeressursi ja

kanalisatsiooniga seotud muresid (7%). Ülejäänud teemad pälvisid tähelepanu kuni 4% juhtudest.

Viimsi vallavolikogu 11. jaanuari 2000 otsusega nr 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa

üldplaneeringus määrati seni hoonestamata alad, mida kavatseti tulevikus ehitamiseks

kasutusele võtta. Nendeks aladeks olid üldplaneeringus perspektiivne väikeelamumaa

hajaasustusviisil – EHR, väikeelamute reservmaa – EVR, tööstuse- ja ladude reservmaa – TR,

kergetööstuse reservmaa – TkR, äri- ja büroohoonete reservmaa – BR.

Kuna ligi 24 aastat tagasi koostatud üldplaneering arvestas valla elanike arvu kiire kasvuga ja

sellest tuleneva vajadusega haarata ehitamiseks hoonestamata haljas- ja metsamaid, siis

koostamisel oleva Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtades on

muuhulgas välja toodud eesmärk määrata tingimused valla elanike arvu kasvu tempo

pidurdamiseks ning hoonestamata haljas- ja metsamaade kaitsmist ehitussurve eest, selleks

vajadusel laiendades kohalikke looduskaitsealasid.

Arvestades, et vaatamata kahe kümnendi möödumisele on Viimsi valla mandriosa üldplaneering

ehitamise reservaladel arvestatavas osas ellu viimata, on täna veel võimalik Viimsi valla

haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel kaaluda lahendusi ning määrata kasutus- ja

ehitustingimusi, mis on kooskõlas üldplaneeringu lähteseisukohtades kirjeldatud tänaste valla

arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega.

Sellest tulenevalt defineeriti Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus määratud ehitamiseks

ettenähtud reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbega alad konfliktaladena, mille suhtes on vallal

kavatsus Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel muuta kehtivates

üldplaneeringutes määratud kasutus- ja ehitustingimusi.

4

Juhul, kui koostatavas üldplaneeringus otsustatakse senine reservmaa juhtotstarve asendada

üldplaneeringu juhtotstarbega, mis ala hoonestamist ei võimalda, siis puudutab see otseselt

nendele aladele jäävate katastriüksuste omanike huvisid. Seetõttu tuleb vastava otsuseni jõuda

tuginedes planeeringu koostamise käigus tehtavatele uuringutele, kaasates laiapõhjaliselt

huvigruppe ning käsitledes tasakaalustatult erahuvisid ja avalikku huvi. Kuna sellist otsust on

lähtudes Viimsi haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõus seatud valla

arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest kavas kaaluda, samas ei saa seda teha kiiresti ja

kergekäeliselt, siis peab vald otstarbekaks kehtestada eelpool nimetatud reservaladele ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld.

Seega on ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärgiks tagada niinimetatud

planeerimisrahu Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, aga mitte

kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia üldplaneeringu koostamiseks

vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine ning

kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke koostada üldplaneeringu ruumiline lahendus.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajakavast nähtub, et üldplaneeringu

eeldatav kehtestamise aeg jääb 2026. aasta teise kvartalisse. Vallal ei ole kavatsust rakendada

keeldu kuni planeeringu koostamise lõpuni vaid ajani, mil planeeringu ruumiline lahendus on

valminud ja vajalikud kaasamistoimingud on läbi viidud. Üldplaneeringu koostamise ajakava

kohaselt kulubki selleks hinnanguliselt kaks aastat – üldplaneeringu vastuvõtmine on kavandatud

2025. aasta augustisse ning üldplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste arutelud 2025. aasta

novembrisse. Kuigi kogemuslikult võtavad planeerimisprotsessid pigem plaanitust kauem aega,

on vald otsustanud piirata keelu kehtivust kahe aastaga, et maaomanikel oleks selge arusaam

piirangute kehtivuse kestusest.

Kaaludes ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ulatust lähtus vald kahest olulisest põhimõttest:

1) ruumilises mõõtmes kavandatakse keeld nendele reservaladele, mille puhul on üldplaneering

tänaseni ellu viimata või valdavalt ellu viimata;

2) ajalises mõõtes piiratakse keelu kestus maksimaalselt kahe aastaga, mis ühest küljest vastab

üldplaneeringu ajakavas planeeringulahenduse koostamiseks ette nähtud ajale ning teisest küljes

moodustab vähem kui kümnendiku Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestamisest

möödunud ajast, mille jooksul on olnud võimalik üldplaneeringut ellu viia.

On oluline, et keelu kehtestamisega ei otsustata, kas katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub

on koostatava üldplaneeringu kohaselt võimalik hoonestada või mitte, seega on omandiõiguse

riive keelu kehtestamisel osaline ja ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul.

Arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega kaasnevate piirangute iseloomu

ja kestust ei kaasne valla hinnangul sellega kohustust piirangute talumiseks hüvituse

maksmiseks.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu ulatuse kaalumisel ei lähtutud pelgalt kehtiva ja koostatava

üldplaneeringu võrdlusest vaid võeti arvesse ka olulisi asjaolusid üksikute katastriüksuste kaupa.

Esimeseks asjaoluks, mida kaaluti katastriüksuse kaupa oli see, kas üldplaneering on igal üksikul

juhul ellu viidud, ehk kas kehtivas üldplaneeringus võimaldatud ehitustegevus on tänaseks

toimunud. Analüüsi „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla üldplaneeringu

koostamisel“ kaardil on alad, kus üldplaneering on ellu viidud, tähistatud tingmärgiga

„HOONESTATUD“.

Teiseks hinnati valla omandis olevaid katastriüksusi tulenevalt vajadusest tagada vallaelanikele

vajalikud teenused, näiteks teedevõrgu toimimine. Analüüsi kaardil on need alad tähistatud

tingmärgiga „MUNITSIPAAL“.

5

Kolmandaks hinnati, kas katastriüksusel on kehtiv detailplaneering, millega on sellele antud

ehitusõigus või on sellise detailplaneeringu kehtestamine jõudnud planeeringu koostamise

lõppstaadiumisse (detailplaneering on vähemalt vastu võetud). Analüüsi kaardil on need alad

tähistatud tingmärgiga „DP“.

Katastriüksuste kohta, mis jäid ülaltoodud kolme kategooriasse, ei kavatse vald ajutist

planeerimis- ja ehituskeeldu kehtestada. Kaardi (Lisa 2) loetavuse huvides nende katastriüksuste

piire ja aadressi analüüsi kaardil ei kajastatud.

Seejärel hinnati katastriüksuseid selle järgi, kas nende puhul on asutud üldplaneeringut ellu viima

või mitte. Kuna volikogu otsuse eelnõu esimese lugemise järgselt lisandus ühe katastriüksuse

jagamise tulemusena nimekirja (Lisa 3) üks katastriüksus ja vald loobus keelu kehtestamise

kavatsusest kolmele katastriüksusele, siis kehtestab vald ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

algselt kavatsetud 132 katastriüksuse asemel 130-le katastriüksusele. Hinnangu järgi jagati

katastriüksused, millele ehituskeeldu on kavas kehtestada, kolme gruppi nagu see on toodud

volikogu eelnõu Lisas 3. Esimeses grupis (130-st katastriüksusest 103) on katastriüksused, mille

katastriüksuse sihtotstarve erineb üldplaneeringu juhtotstarbest ning, mis on hoonestamata.

Teises grupis (130-st katastriüksusest 14) on katastriüksused, mille sihtotstarve vastab või

osaliselt vastab üldplaneeringu juhtotstarbele, kuid on hoonestamata. Kolmandas grupis (130-st

katastriüksusest 12) on katastriüksused, mille katastriüksuse sihtotstarve üldjuhul vastab

üldplaneeringu juhtotstarbele ning, mis on osaliselt hoonestatud.

Vastavalt volikogu eelnõule on kavas kehtestada kolme gruppi kuuluvatele katastriüksustele

erinevad piirangud, mis arvestavad nende katastriüksuste omapäraga.

Lisaks selgus analüüsi käigus, et mitu katastriüksust jääb maa-alale, millel on erinevad

üldplaneeringute juhtotstarbed, millest vaid üks on reservmaa juhtotstarve. Nendel juhtudel

rakendab vald erandit, mille kohaselt kehtestatakse keeld vaid katastriüksuse sellele osale, mille

üldplaneeringu juhtotstarve on reservmaa, võimaldades katastriüksuse ülejäänud osa kasutada

tavapärasel viisil ka keelu kehtimise ajal.

Mitme katastriüksuse osas, millele vald kavatseb kehtestada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu,

on esitatud detailplaneeringu algatamise või projekteerimistingimuste andmise taotlus või on

algatatud detailplaneering, kuid vastav menetlus ei ole jõudnud lõppstaadiumisse (näiteks

detailplaneeringu vastuvõtmiseni või näiteks valla poolsete haldusaktide andmiseni, mille

eesmärgiks on konkreetse katastriüksuse hoonestamine). Neid pooleliolevaid menetlusi ei saa

vald adekvaatselt võtta aluseks otsustamisel, kas konkreetsel juhul ajutist planeerimis- ja

ehituskeeldu rakendada või mitte, sest sellisel juhul tuleks anda hinnang koostatava

üldplaneeringu võimaliku ruumilise lahenduse kohta, mis läheks vastuollu keelu kehtestamise

eesmärgiga, milleks on tagada piisav aeg, et läbi viia üldplaneeringu koostamiseks vajalikud

alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine ning kaasates

laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke koostada üldplaneeringu ruumiline lahendus.

Selleks, et katastriüksuse omanikel, kellele kuuluvale katastriüksusele vald kehtestab ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal, oleks

võimalik parimal viisil kaitsta oma huvisid, kaasab vald nad üldplaneeringu koostamisse isikuna,

kelle huve üldplaneering võib puudutada planeerimisseaduse § 76 lõike 3 tähenduses.

IV Otsuse eelnõu esimene lugemine

Lähtudes eeltoodud kaalutlustest ja põhjendustest kinnitas Viimsi Vallavolikogu otsuse eelnõu

esimesel lugemisel 10. oktoobril 2023 kavatsuse kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld

132 katastriüksuse suhtes ning andis vallavalitsusele ülesande korraldada puudutatud isikute

nõuetekohane teavitamine. Planeerimisseaduse § 79 lõike 5 kohaselt teavitas vallavalitsus

6

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest tähtkirjaga isikuid, kelle

kinnisaja suhtes keeldu kohaldada kavatsetakse, tagades neile võimaluse esitada ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu suhtes oma seisukoht ning olla menetluses ära kuulatud.

Katastriüksuste omanikele saadeti tähtkirjad 19.oktoobril 2023, milles oli tagasiside andmise

tähtajaks määratud 5. november 2023. Kuna vastamiskuupäev langes pühapäevale, siis võis

vastused esitada ka sellele järgneval tööpäeval, milleks oli 6. november 2023. Oma seisukoha

avaldamiseks oli katastriüksuste omanikel seega aega 17 päeva, mis ületab haldusmenetluses

tavapärast 14-päevast miinimumnõuet.

Tähtkirjade koostamise käigus selgus, et volikogu eelnõu koostamise ajal oli Aadu katastriüksus

(katastritunnus 89001:010:0133), millele vald kavatses seada ajutise planeerimis- ja ehituskeelu,

jagatud neljaks eraldisesivaks katastriüksuseks, milleks 25. septembri 2023 seisuga

registreeringu kohaselt oli: Aadu katastriüksus (katastritunnus 89001:001:2506, maatulundusmaa

100%), Kibuvitsa tee 21a katastriüksus (katastritunnus 89001:001:2507, elamumaa 100%),

Marga katastriüksus (katastritunnus 89001:001:2508, maatulundusmaa 100%) ja Randvere

külaplats katastriüksus (katastritunnus 89001:001:2509, üldkasutatav maa 100%). Nendest

jäävad väikeelamute reservmaa (EVR) üldplaneeringu juhtotstarbega alale katastriüksused

Marga ja Randvere külaplats, mille suhtes kavatseb vald kehtestada ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal. Aadu ja Kibuvitsa tee

21a katastriüksused jäävad väikeelamute maa (EV) üldplaneeringu juhtotstarbega alale ning

nendele vald keeldu ei kehtesta.

V Katastriüksuse omanike seisukohad

Määratud aja jooksul esitati selgitustaotlusi ja seisukohti 22 korral ning pärast tähtaja möödumist

kolmel korral. Kokku esitati 25 selgitustaotlust, seisukohta või vastuväidet. Osal juhtudest esitasid

seisukoha kaasomanikud sama katastriüksuse kohta ning osal juhtudest esitati seisukoht mitme

katastriüksuse kohta samaaegselt. Neljal juhul esitati seisukoht eelnõule täpsustamata, millise

konkreetse katastriüksuse omanik seisukoha esitaja on. 22 juhul esitati seisukoht kirjalikult, ühel

juhul vastuvõtul ning kahel juhul telefonitsi.

Laekunud seisukohtade põhjal saab väita, et 17 juhul on katastriüksuse omanik ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise vastu. Neljal juhul piirdus katastriüksuse omanik

selgitustaotlusega ning pärast selgituste saamist vastuväidet ei esitanud. Ühel juhul teatas

katastriüksuse omanik, et tal ei ole ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisele

vastuväiteid. Kolmel juhul loobus vald tuginedes uutele asjaoludele ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise kavatsusest konkreetse katastriüksuse suhtes.

Lahendamata vastuväited jagunesid tinglikult kahte kategooriasse. Esimesel juhul piirduti üldiste

väidetega kavatsetava ajutise planeerimis- ja ehituskeelu õigusvastasuse kohta, teisel juhul toodi

välja konkreetseid katastriüksuseid puudutavaid asjaolusid, mida arvestades tuleks vastuväite

esitaja arvates jätta neile keeld kohaldamata.

Advokaadibüroo Heringson GLO OÜ esitas kolm vastuväidet (esimene esitati 25.10.2023 ning

järgnevad 03.11.2023) kolme erineva maaomaniku nimel. Vastuväidetes ei toodud välja, milliseid

konkreetseid katastriüksusi vastuväide puudutab. Kõik kolm vastuväidet olid sisult minimaalsete

erinevustega identsed.

Vastuväite esitaja asus seisukohale, et Viimsi Vallavolikogu otsuse eelnõus “Ajutise planeerimis-

ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal“

puuduvad motiivid iga konkreetse katastriüksuse suhtes ja seega puudub ka iga konkreetse

7

katastriüksuse suhtes kaalutlus. Seega ei ole maaomanikul võimalik üheselt aru saada, miks just

nende kinnisasi planeeritava keeluga hõlmatud on – aga mitte näiteks naaberkinnisasjad.

Vastuväite esitaja jõudis järeldusele, et esitatud kujul, toimuks haldusakti vastuvõtmine oluliselt

ja jämedalt haldusmenetluse norme ja hea halduse põhimõtteid rikkudes, kusjuures viidatud ja

muud võimalikud menetlusõiguse normide rikkumised tooksid vältimatult kaasa planeeritava

otsuse ebaseaduslikkuse.

Vastuses (vastuskiri 01.11.2023 nr 10-10/4797-4) asus vald seisukohale, et ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamine on piisavalt motiveeritud ning põhjalikult kaalutud arvestades

konkreetsete katastriüksuste erisusi. Vald tõi välja, et tulenevalt ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise eesmärgist, ei ole keeld suunatud ühelegi konkreetsele

katastriüksusele vaid suurema ala kohta, mille puhul vallal on kavatsus muuta koostatavas

üldplaneeringus kehtivas üldplaneeringus määratud kasutus- ja ehitustingimusi. Motiivid, miks

rakendada keeldu niinimetatud reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbega alale, on volikogu

otsuse eelnõus ja selle lisaks olevas analüüsis piisavas ulatuses välja toodud. Seejärel on

analüüsitud reservmaale jäävaid katastriüksuseid selle alusel, kas kehtivat üldplaneeringut on

neil ellu viidud või on seda asutud ellu viima ning sellest tulenevalt on need kas jäetud ehituskeelu

alt välja või rakendatakse neile keeldu volikogu eelnõu punktides 1.1 kuni 1.4 toodud erisustega.

Valla vastusele saatis vastuväite esitaja täiendava seisukoha (kiri 03.11.2023), milles ei pidanud

valla selgitusi piisavaks ning esitas oma nägemuse kolmest võimalikust jätkustsenaariumist,

millest esimesel juhul jääb vald oma esialgsele seisukohale, mis seejärel vaidlustatakse

maaomaniku poolt kohtus; teisel juhul esitab vald konkreetsed kaalutlused maaomanikule

kuuluva(te) katastriüksus(t)e suhtes, milles jõuab järeldusele, et sellele keelu kehtestamine ei ole

põhjendatud ning kolmandal juhul esitab vald konkreetsed kaalutlused maaomanikule kuuluva(te)

katastriüksus(t)e suhtes, milles jõuab järeldusele, et sellele keelu kehtestamine on põhjendatud

ning küsib uuesti maaomaniku seisukohta keelu kehtestamise kavatsuse kohta.

Vastuses (vastuskiri 08.11.2023 nr 10-10/4797-9) selgitas vald põhjalikumalt, kuidas on toimunud

kavandatava ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kaalumine katastriüksuste kaupa ning jäi

seisukohale, et vaatamata sellele, et ülaltoodud kaalutlused ei ole esitatud iga katastriüksuse

kohta eraldi vaid sarnastele tunnustele vastavate katastriüksuste kohta kogumis, on vald väga

hoolega hinnanud igal üksikjuhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

proportsionaalsust ja põhjendatust.

Kahele järgnevale, esimesega sisult identsele vastuväitele vastas vald (vastuskirjad 08.11.2023

nr 10-10/4797-10 ja 08.11.2023 nr 10-10/4797-11) sarnaselt, korrates oma kahes esimeses

vastuskirjas toodud seisukohti.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Advokaadibüroo Heringson GLO OÜ esindatava kolme maaomaniku

katastriüksustele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

23.11.2023 saatis Advokaadibüroo Heringson GLO OÜ e-kirjaga kolme enda esindatava

maaomaniku nimel teate kavatsusest vaidlustada kohtus Viimsi Vallavolikogu otsus “Ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu

koostamise ajal“ juhul, kui keeld kehtestatakse neile kuuluvate katastriüksuste kohta.

Advokaadibüroo Lextal OÜ esitas kaks vastuväidet (mõlemad 06.10.2023) Ees-Metsakasti

(katastritunnus 89001:010:1320) katastriüksuse omaniku ning Kärimetsa (katastritunnus

89001:003:1750) ja Põllu (katastritunnus 89001:003:0155) katastriüksuste omaniku nimel.

8

Mõlemad vastuväited olid ülesehituselt ja sisult sarnased, erinedes peamiselt katastriüksuste

kirjelduse osas.

Vastuväite esitaja asus seisukohale, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega

kaasneb ebaproportsionaalne omandiõiguse riive, mida pole katastriüksuste kaupa piisavalt

kaalutud; vallal tekib hüvitamiskohustus; riive pikkus on õigusvastaselt pikk ning dokumente,

millega teavitati ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsusest, ei ole

nõuetekohaselt kätte toimetatud.

Vastustes (vastuskirjad 08.11.2023 nr 10-10/4795-9 ja 08.11.2023 nr 10-10/4796-5) selgitas vald,

kuidas on toimunud kavandatava ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kaalumine katastriüksuste

kaupa ning jäi seisukohale, et vaatamata sellele, et ülaltoodud kaalutlused ei ole esitatud iga

katastriüksuse kohta eraldi vaid sarnastele tunnustele vastavate katastriüksuste kohta kogumis,

on vald väga hoolega hinnanud igal üksikjuhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

proportsionaalsust ja põhjendatust. Samuti juhiti tähelepanu sellele, et keelu kehtestamisega ei

otsustata, kas katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub on koostatava üldplaneeringu kohaselt

võimalik hoonestada või mitte, seega on omandiõiguse riive keelu kehtestamisel osaline ja

ajutine, hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul.

Vald tõi välja, et ajalises mõõtes piiratakse keelu kestus maksimaalselt kahe aastaga, mis ühest

küljest vastab üldplaneeringu ajakavas planeeringulahenduse koostamiseks ette nähtud ajale

ning teisest küljes moodustab vähem kui kümnendiku Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu

kehtestamisest (11.01.2000) möödunud ajast, mille jooksul on olnud võimalik üldplaneeringut ellu

viia. Kirjale lisati Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajakava, millest

nähtub, et üldplaneeringu eeldatav kehtestamise aeg jääb 2026. aasta teise kvartalisse. Vallal ei

ole kavatsust rakendada keeldu kuni planeeringu koostamise lõpuni vaid ajani, mil planeeringu

ruumiline lahendus on valminud ja vajalikud kaasamistoimingud on läbi viidud. Nagu ajakavast

selgub, kulubki selleks hinnanguliselt kaks aastat. Kuigi kogemuslikult võtavad

planeerimisprotsessid pigem plaanitust kauem aega, on vald otsustanud piirata keelu kehtivust

kahe aastaga, et maaomanikel oleks selge arusaam piirangute kehtivuse kestusest. Eelnevast

tulenevalt on vald seisukohal, et arvestades ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega

kaasnevate piirangute iseloomu ja kestust, ei ole sellega kaasnev omandiõiguse riive

seadusevastane ega ülemääraselt pikk ning sellega ei kaasne kohustust hüvituse maksmiseks.

Vastavalt planeerimisseaduse § 79 lõikest 5 teavitas vald kõiki maaomanike, kellele kuuluvat

katastriüksuse kohta kavatsetakse seada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, tähtkirjaga

rahvastikuregistrijärgsel aadressil ning lisaks saadeti teavitus ka olemasolu korral omaniku

e-posti aadressile. Vastuskirjale lisati koopia tähtkirja saatelehest katastriüksuse omaniku nimele.

Seega toimus dokumentide kättetoimetamine igati nõuetekohaselt.

Pärast kirjaliku vastuse saatmist esitas Kärimetsa ja Põllu katastriüksuste omanik telefonitsi ja

e-posti teel täiendava selgitustaotluse. Kuigi katastriüksuste omanikku saadud selgitused

rahuldasid, ei ole vastuväitest kirjalikult loobutud.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Ees-Metsakasti, Kärimetsa ja Põllu katastriüksusele ajutise

planeerimis- ja ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

Ellex Raidla Advokaadibüroo OÜ esitas vastuväite (03.11.2023) Õnnemaa (katastritunnus

89001:001:0315) katastriüksuse omaniku nimel.

9

Vastuväite esitaja toob välja, et katastriüksuse omanik on omandanud kõnealuse katastriüksuse

oksjonil 2021. aastal tuginedes oksjoni korraldaja, aga ka valla poolt antud informatsioonile

katastriüksuse arendusvõimaluste kohta. Lähtudes saadud informatsioonist on katastriüksuse

omanik esitanud vallale taotluse detailplaneeringu koostamise algatamiseks. Vastuväite esitaja

asus seisukohale, et volikogu otsuse eelnõu on piisavalt põhjendamata ning sellest ei selgu, miks

just Õnnemaa katastriüksusele keeld seada kavatsetakse. Vastuväite esitaja selgitas, et

katastriüksuse omanik on põhimõtteliselt jätkuvalt huvitatud kinnistu hoonestamisest, aga valmis

kaaluma ka maa vallale võõrandamist, et võimaldada maa näiteks sotsiaalmaana kasutusele

võtta, või ka maa osaliselt avalikes huvides kasutusele võtta. Tema hinnangul on vastavaid

vajadusi võimalik aga kaaluda just detailplaneeringu menetluses ja puudub põhjus kinnistule

keelu seadmiseks. Detailplaneeringu menetluses on võimalik jõuda osapooli rahuldava

tulemuseni oluliselt mõistlikumalt ja kiiremini.

Vastuses (vastuskiri 21.11.2023 nr 10-10/4795-13) selgitas vald, kuidas on toimunud

kavandatava ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kaalumine katastriüksuste kaupa, ning jäi

seisukohale, et vaatamata sellele, et ülaltoodud kaalutlused ei ole esitatud iga katastriüksuse

kohta eraldi vaid sarnastele tunnustele vastavate katastriüksuste kohta kogumis, on vald väga

hoolega hinnanud igal üksikjuhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

proportsionaalsust ja põhjendatust. Seejuures juhiti tähelepanu, et valla selgitused katastriüksuse

arenguvõimaluste kohta, mis anti enne kinnistu omandamist kirjeldasid peamiselt kehtivate

üldplaneeringute tingimusi ning sisaldasid ka hinnangut, et detailplaneeringu koostamisel võib

vald nõustuda vaid üksikelamute kavandamisega. Oluline on, et vastav hinnang anti enne Viimsi

valla haldusterritooriumi üldplaneeringu algatamist ja koostatava üldplaneeringu

lähteseisukohtade koostamist, mida tuleb selles kontekstis pidada uueks asjaoluks.

Vald tõdes, et Õnnemaa kinnistu osas esitas omanik 19.04.2022 detailplaneeringu algatamise

taotluse, kuid detailplaneeringu koostamine on tänaseni algatamata, sest huvitatud isik ei ole

jõudnud vallaga üksmeelele detailplaneeringu lähteseisukohtades. Seejuures on oluline märkida,

et esmases ettepanekus pakuti lahendust, mille puhul oli valla poolt kinnistu omandamise eel

antud tagasisidest tulenevalt põhjust eeldada, et vald ei nõustu selle alusel detailplaneeringu

algatamisega. Vastuväite esitaja kirjast nähtub, et vald andis oma seisukoha detailplaneeringu

algatamisele ettepanekule 15 päeva jooksul. Huvitatud isik esitas täpsustatud detailplaneeringu

algatamise ettepaneku 14 kuu möödudes. Selles kontekstis ei saa pidada ajutise- planeerimis ja

ehituskeelu kaheaastast kestust, arvestades keelu eesmärki, ülemäära pikaks.

Vald on seisukohal, et isegi algatatud detailplaneeringute, mille koostamine ei ole lõppstaadiumis,

esialgseid ruumilisi lahendusi ei saa adekvaatselt võtta aluseks otsustamisel, kas konkreetsel

juhul ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu rakendada või mitte. See eeldaks sisuliste

planeerimisotsuste langetamist väljaspool tavapärast planeeringumenetlust, sest muuhulgas

tuleks anda hinnang koostatava üldplaneeringu võimaliku ruumilise lahenduse kohta. See läheks

omakorda vastuollu keelu kehtestamise eesmärgiga.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Õnnemaa katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

OÜ Advokaadibüroo Pohla ja Hallmägi esitas vastuväite (06.11.2023) Mäealuse (katastritunnus

89001:010:0392) ja Vokki (katastritunnus 89001:010:2230) katastriüksuste omaniku nimel.

Vastuväite esitaja asus seisukohale, et katastriüksuse omanikule on seisukoha esitamiseks antud

ebamõistlikult lühike aeg, ent esitas sellele vaatamata oma seisukohad. Vastuväite esitaja toob

välja, et mõlema katastriüksuse kohta on algatatud eraldiseisev detailplaneering ning on

10

arvamusel, et katastriüksuse omanikul on õigustatud ootus, et detailplaneeringu menetluses

määratakse katastriüksustele ehitusõigus, mis vastab kehtivatele üldplaneeringutele. Vastuväite

esitaja on arvamusel, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine takistab oluliselt

üldplaneeringus kavandatu elluviimist.

Vastuses (vastuskiri 19.11.2023 nr 10-10/4795-12) selgitas vald, et planeerimisseaduse § 79

lõikes 5 sätestatakse, et üldplaneeringu koostamise korraldaja teatab kinnisasja omanikule, kelle

kinnisasja suhtes ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kohaldatakse, ja vajaduse korral isikutele,

keda planeerimis- ja ajutine ehituskeeld võib puudutada, keelu kehtestamise kavatsusest ja

põhjustest tähtkirjaga hiljemalt 14 päeva enne keelu kehtestamist. Haldusmenetlusseaduse § 40

lõikes 2 ei ole määratud vähimat ajavahemikku, mille haldusorgan peab menetlusosalisele

tagama seisukohtade ja vastuväidete esitamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 49 lõikes 2

käsitletakse tähtaega, mille haldusorgan võib määrata ettepanekute ja vastuväidete esitamiseks

avatud menetluses ning see ei tohi olla lühem kui kaks nädalat. Samuti ei ole korrektne väide, et

käesolevas menetluses ei esine haldusmenetluse seaduse § 40 lõikes 3 nimetatud erandid.

Nimetatud paragrahvi punkti 6 kohaselt võib haldusmenetluse läbi viia menetlusosaliste

seisukohti ja vastuväiteid ära kuulamata, kui menetlusosaliste arv on suurem kui 50. Käeoleval

juhul on menetlusosaliste arv, mille puhul võiks vastavat seadusesätet rakendada, ületatud enam

kui kuuekordselt. Lähtudes ka planeerimisseaduse § 79 sätetest, ei ole vald seda siiski

otsustanud teha. Vald andis ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsusele

seisukohtade ja vastuväidete esitamiseks aega 17 päeva (kuna tähtajaks määratud kuupäev

5. november 2023 langes pühapäevale, siis tulenevalt haldusmenetluse seaduse § 33 lõikest 3

lõppes tähtaeg esmaspäeval 6. novembril 2023). Määratud tähtajaks laekus seisukohti enam kui

20-lt menetlusosaliselt, sealhulgas ka vastuväite esitajalt endalt. Seega leiab vald, et määratud

tähtaeg oli piisav, et menetlusosaliste õigus olla ära kuulatud, oleks käesolevas menetluses

sisuliselt tagatud.

Vald tõdes, et Mäealuse katastriüksus jääb Viimsi Vallavolikogu 19. jaanuari 2010 otsusega nr 4

algatatud Muuga tee, Nahka 2 ja Raudtee III vaheline ala detailplaneeringu alale ning Vokki

katastriüksus jääb Viimsi Vallavalitsuse 09. juuni 2021 korraldusega nr 269 algatatud Vokki

kinnistu detailplaneeringu alale. Muuhulgas on planeeringu koostamises huvitatud isik teinud

25.09.2023 vallale ettepaneku laiendada Vokki kinnistu detailplaneeringu ala hõlmates ka Kase

ja Kasesiilu katastriüksuse, millele kavatseb vald samuti seada ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu. Mõlema detailplaneeringu koostamine on pooleli ning siiani ei ole osapooli rahuldava

ruumilise lahenduseni jõutud. Seejuures on oluline, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamisel keelatakse detailplaneeringute kehtestamine, kuid ei keelata detailplaneeringute

koostamist ega vastuvõtmist. Seega tuleb arvestada, et keelu kehtestamine võib tekitada küll

viivitusi käimasolevas detailplaneeringu menetluses, kuid ei lõpeta detailplaneeringu koostamist,

mida tuleb käsitleda keelu kehtestamisest tulenevat omandiõiguste riivet leevendava asjaoluna.

Seda eriti olukorras, mil ühte kõnealust detailplaneeringut on tänaseks juba koostatud ligi 14

aastat ning teise detailplaneeringu puhul on hiljuti tehtud ettepanek planeeringuala laiendamiseks

ligi kaks korda.

Vald on seisukohal, et detailplaneeringute, mille koostamine ei ole lõppstaadiumis, esialgseid

ruumilisi lahendusi ei saa adekvaatselt võtta aluseks otsustamisel, kas konkreetsel juhul ajutist

planeerimis- ja ehituskeeldu rakendada või mitte. See eeldaks sisuliste planeerimisotsuste

langetamist väljaspool tavapärast planeeringumenetlust, sest muuhulgas tuleks anda hinnang

koostatava üldplaneeringu võimaliku ruumilise lahenduse kohta. See läheks omakorda vastuollu

keelu kehtestamise eesmärgiga.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Mäealuse ja Vokki katastriüksustele ajutise planeerimis- ja

ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

11

Advokaadibüroo HEED Entsik OÜ esitas vastuväite (29.11.2023) Heldripõllu (katastritunnus

89001:010:2365) katastriüksuse omaniku nimel.

Vastuväite esitaja asus seisukohale, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine

Heldripõllu katastriüksuse suhtes on põhjendamata ja kaalutlusvigadega ning piirab

ebaproportsionaalselt ja eesmärgipäratult katastriüksuse omaniku põhiõigusi.

Vastuses (vastuskiri 29.11.2023 nr 10-10/4795-13) selgitas vald kuidas on toimunud kavandatava

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kaalumine katastriüksuste kaupa ning jäi seisukohale, et

vaatamata sellele, et ülaltoodud kaalutlused ei ole esitatud iga katastriüksuse kohta eraldi vaid

sarnastele tunnustele vastavate katastriüksuste kohta kogumis, on vald väga hoolega hinnanud

igal üksikjuhul ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise proportsionaalsust ja

põhjendatust. Samuti juhiti tähelepanu sellele, et keelu kehtestamisega ei otsustata, kas

katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub on koostatava üldplaneeringu kohaselt võimalik

hoonestada või mitte, seega on omandiõiguse riive keelu kehtestamisel osaline ja ajutine,

hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul.

Vald tõi välja, et ajalises mõõtes piiratakse keelu kestus maksimaalselt kahe aastaga, mis ühest

küljest vastab üldplaneeringu ajakavas planeeringulahenduse koostamiseks ette nähtud ajale

ning teisest küljes moodustab vähem kui kümnendiku Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu

kehtestamisest (11.01.2000) möödunud ajast, mille jooksul on olnud võimalik üldplaneeringut ellu

viia. Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajakava kohaselt jääb

üldplaneeringu eeldatav kehtestamise aeg 2026. aasta teise kvartalisse. Vallal ei ole kavatsust

rakendada keeldu kuni planeeringu koostamise lõpuni vaid ajani, mil planeeringu ruumiline

lahendus on valminud ja vajalikud kaasamistoimingud on läbi viidud. Nagu ajakavast selgub,

kulubki selleks hinnanguliselt kaks aastat. Kuigi kogemuslikult võtavad planeerimisprotsessid

pigem plaanitust kauem aega, on vald otsustanud piirata keelu kehtivust kahe aastaga, et

maaomanikel oleks selge arusaam piirangute kehtivuse kestusest.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Heldripõllu katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

Käspre vesi katastriüksuse (katastritunnus 89001:010:3524) omanik esitas vastuväite (e-kiri

23.10.2023), milles ei nõustunud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega, sest on

esitanud vallale detailplaneeringu algatamise taotluse ning vald on esitanud tingimused, mille

täitmisel peab detailplaneeringu algatamist võimalikuks. Hetkel tegeleb katastriüksuse omanik

valla esitatud tingimuste täitmisega ja soovib seejärel asuda detailplaneeringut koostama.

Vastuses (e-kiri 02.11.2023 nr 10-10/4795-11) selgitas vald, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtimise ajal on keelualal keelatud detailplaneeringute kehtestamine, mis ei välista, et seal

asuvate katastriüksuste kohta võib algatada, koostada ja vastu võtta detailplaneeringuid eeldusel,

et vald hindab selliseid menetlustoiminguid uue üldplaneeringu koostamise kontekstis

perspektiivikaiks. Samuti viidati volikogu eelnõu punktides 1.5 ja 1.6 kirjeldatud ajutise

planeerimis- ja ehituskeeluga kehtestavate piiranguid leevendavatele eranditele arvestades, et

Käspre vesi katastriüksusel asub toimiv puurkaev ning tegeletakse veetootmisega.

Lisaks juhiti tähelepanu, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otsusega ei otsustata,

kas Käspre vesi katastriüksusele saab ehitada või mitte, vaid keelatakse katastriüksusele

detailplaneeringu kehtestamine, projekteerimistingimuste andmine ja ehitusloa andmine Viimsi

valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, kuid mitte kauemaks kui kaheks

aastaks.

12

Vastuväite esitaja tänas (e-kiri 03.11.2023) saadud selgituste eest, kuid vastuväitest kirjalikult ei

loobunud.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Käspre vesi katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

Leppneeme tee 77 // Laane katastriüksuse (katastritunnus 89001:003:6340) omanik esitas

selgitustaotlused (e-kirjad 25.10.2023 ja 27.10.2023) ning vastuväite (03.11.2023), milles ei

nõustunud ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega talle kuuluvale katastriüksusele.

Vastuväite esitaja asus seisukohale, et keelu kehtestamine on põhjendamatu ja

ebaproportsionaalne. Seisukohas on viidatud soovile jagada katastriüksus vähemalt kolmeks

väikeelamu krundiks. Vastuväite esitaja palus selgitust, millist eesmärki täidab ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine talle kuuluvale katastriüksusele ning millega on

vastuolus ehitustegevus talle kuuluval katastriüksusel? Vastuväite esitaja jõudis järeldusele, et

vallal on varjatud kavatsus talle kuuluva katastriüksuse arendamiseks, näiteks võtta see

katastriüksuse omaniku tahte vastaselt kasutusele valla elanikele uusi teenuseid või

vabaajaveetmise võimalusi pakkuva maana.

Vastustes (e-kirjad 25.10.2023 ja 27.10.2023 nr 10-10/4797-14 ning vastuskiri 22.11.2023 nr

10-10/4797-15) selgitas vald, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise eesmärgiks on

tagada niinimetatud planeerimisrahu Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise

ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia üldplaneeringu

koostamiseks vajalikud alusuuringud, keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline

hindamine ning kaasates laiapõhjaliselt huvigruppe ja valla elanikke koostada üldplaneeringu

ruumiline lahendus. Ühtlasi juhiti tähelepanu, et viidates üldplaneeringu lähteseisukohtades

toodud valla arengusuundadele ja ruumiloome põhimõtetele on vastuväite esitaja keskendunud

osale, mis käsitleb kogukonna ootust valla elanike arvu kiire kasvu pidurdamiseks ning jätnud

tähelepanuta osa, milles kirjeldatakse näiteks ootusi elukeskkonna kvaliteedile ning

kodukohatunde ja identiteedi kujundamisele. Üldplaneeringu tervikliku koostamise kontekstis on

oluline vaadata kõiki aluspõhimõtteid koosmõjus. Nii ei pruugi kolme eramukrundi rajamine

hajaasustusalal omada suurt mõju valla elanike arvu kasvule, ent siiski olla arvestatava mõjuga

kompaktsete metsalade säilimisele. Teadaolev vastuolu katastriüksusele ehitamisel seisneb

selles, et katastriüksuse kogu ulatuses minimaalsuurusega elamukruntideks jagamisel kehtivates

üldplaneeringutes määratud tingimustel viiks paratamatult kinnistul asuva väärtusliku

kõrghaljastuse hävinemiseni, mis ei vasta koostatava üldplaneeringu lähteseisukohtadele.

Lisaks vastuskirjas toodule soovib vald rõhutada, et Vallavolikogu otsuse eelnõus loetletud

erandid on kehtestatavaid piiranguid leevendavad ning neid on kavas rakendada juhul, kui selleks

vajalikud eeltingimused on täidetud ja katastriüksuse omanik seda soovib. Ühtegi erandit ei saa

rakendada omaniku tahte vastaselt ning vastuväite esitaja korduv püüd omistada vallale isiklikult

katastriüksuse omaniku või tema omandi vastu suunatud varjatud motiive on kohatud, otsitud ja

põhjendamata.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Leppneeme tee 77 // Laane katastriüksusele ajutise planeerimis- ja

ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

Männikusalu katastriüksuse (katastritunnus 89001:001:0918) omanik esitas vastuväite (e-kiri

02.11.2023), milles asus seisukohale, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine talle

kuuluvale katastriüksusele rikub tema õigusi, sest ta omandas katastriüksuse teadmisega, et

kehtiva üldplaneeringu kohaselt koostatud detailplaneeringu alusel on lubatud sellele rajada

väikeelamuid ning ta kavatseb selle õiguse realiseerida esimesel võimalusel.

13

Vastuses (e-kiri 02.11.2023 nr 10-10/5426) selgitas vald ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise eesmärki ning juhtis tähelepanu, et Viimsi valla mandriosa üldplaneering kehtestati

peaaegu 24 aastat tagasi ning on Männikusalu katastriüksuse osas tänaseni ellu viimata.

Üldplaneeringus määratud valdav üldplaneeringu juhtotstarve iseenesest ei taga, et kõigile alale

jäävatele katastriüksustele on võimalik anda ehitusõigus. Ehitusõiguse saamiseks on

tiheasustusalal vaja koostada detailplaneering, mille hinnanguline menetlusaeg on samas

suurusjärgus kavandatava ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kestusega. Seejuures on oluline, et

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtimise ajal on keelualal keelatud detailplaneeringute

kehtestamine, mis ei välista, et seal asuvate katastriüksuste kohta võib algatada ja vastu võtta

detailplaneeringuid eeldusel, et vald hindab selliseid menetlustoiminguid uue üldplaneeringu

koostamise kontekstis perspektiivikaiks.

Ühtlasi rõhutati, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otsusega ei otsustata, kas

Männikusalu katastriüksusele saab ehitada elamuid või mitte, vaid keelatakse katastriüksusele

detailplaneeringu kehtestamine, projekteerimistingimuste andmine ja ehitusloa andmine Viimsi

valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, kuid mitte kauemaks kui kaheks

aastaks.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Männikusalu katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

Uus-Telli (katastritunnus 89001:010:0598) ja Uus-Praaga (katastritunnus 89001:010:0619)

katastriüksuste omanikud esitasid vastuväite (03.11.2023), milles asusid seisukohale, et ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu seadmine Uus-Telli ja Uus-Praaga katastriüksusele on õiguslikult

motiveerimata ning keelu kehtestamine äri- ja büroohoonete reservmaale on põhjendamata, kuna

see on kooskõlas valla elanike ootustega kodulähedaste töökohtade loomisele ja

teenusmajanduse arendamisele. Samuti leiavad vastuväite esitajad, et ei ole loogiline, et vald

kogub ärimaadelt maamaksu ja siis keelab nende üldplaneeringu kohase kasutamise olukorras,

kus elanikud ärimaade kasutuselevõttu pooldavad. Lisaks viitasid vastuväite esitajad

abivallavanem Alar Miku 10.03.2023 artiklile Viimsi Teatajas, mille alapealkirjas on öeldud, et

üldplaneeringu muutmine ei saa olla tavapärasus ning taunitakse üldplaneeringu kergekäelist

muutmist detailplaneeringute menetluses.

Vastuses (vastuskiri 22.11.2023 nr 10-10/4796-13) selgitas vald ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise eesmärki ja kirjeldas kaalutlusprotsessi.

Lisaks selgitas vald, et maakatastriseaduse § 18 lõike 1 punkti 1 kohaselt määratakse ehitisteta

katastriüksusele sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise

kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel. Katastriüksuse omanikul on olnud võimalus

taotleda kõnealustele kinnistutele näiteks maatulundusmaa või üldkasutatava maa katastriüksuse

sihtotstarbe määramist, mis vastaks katastriüksuse tegelikule kasutusele ning mille maamaks

oleks väiksem ärimaa maamaksust. Kuna seda ei ole tehtud siis tuleb järeldada, et ärimaa

sihtotstarve on kõnealustel katastriüksustel omaniku tahte kohaselt.

Vald on seisukohal, et väites, et uuringute kohaselt ei soovi Viimsi elanikud ehitamise keelamist

ärimaadel vaid ootavad uute töökohtade loomist ja teenusmajanduse arendamist, on jäetud

tähelepanuta, et 2022. aasta kevadel uue üldplaneeringu lähteseisukohtade koostamiseks

läbiviidud avaliku küsitluse tulemusena nimetas üldplaneeringus lahendamist vajava suurema

murekohana 20% vastanutest ehitustegevuse ja arendusega ja 12% loodushoiu ja

keskkonnamõjudega seonduvat ning kodulähedaste töökohtadega ja teenusmajandusega

seonduvat vastavalt 3% ja 2% vastanutest. Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu

14

lähteseisukohtades on välja toodud vajadus valla keskusala arendamiseks, sealhulgas

kavandades võimalusi uute töökohtade rajamiseks ja valla teenuskeskkonna arendamiseks.

Selleks on kavas üldplaneeringu raames koostada niinimetatud struktuurplaan, mis on olemuselt

piirkonna tavapärasest üldplaneeringu täpsusastmest detailsem ruumilahendus. Seejuures tuleb

aga lähtuda piirkonna tervikliku arendamise vajadusest, mille oluliseks komponendiks on

olemasolevate haljastatud alade, eriti kompaktsete kõrghaljastusega alade, säilitamine.

Vald nõustus, et üldplaneeringu kergekäeline muutmine detailplaneeringutega ei ole valla

tervikliku arengu seisukohast hea praktika. Siinkohal ongi oluline välja tuua, et kohaseim viis

üldplaneeringu uuendamiseks on uue üldplaneeringu koostamine ja kehtestamine, sest sellega

luuakse vallale ajakohane, terviklik ja laiapõhjaliselt läbi arutatud arenguvaade.

Ühtlasi rõhutati, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otsusega ei otsustata, kas

katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub on koostatava üldplaneeringu kohaselt võimalik

hoonestada või mitte, seega on omandiõiguse riive keelu kehtestamisel osaline ja ajutine,

hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul.

Vastuväite esitaja kinnitas (e-kiri 22.11.2023) vastuskirja kättesaamist, kuid vastuväitest kirjalikult

ei loobunud.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Uus-Telli ja Uus-Praaga katastriüksustele ajutise planeerimis- ja

ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

Männilinnu (katastritunnus 89001:001:0917) ja Männiveere (katastritunnus 89001:001:0914)

katastriüksuste kaasomanikud esitasid vastuväite (04.11.2023), milles asusid seisukohale, et

volikogu eelnõust ei selgu, milles seisneb piisavalt kaalukas vastuolu neile kuuluvatele

kinnistutele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks ning, et volikogu eelnõu peab

olema väga hästi põhjendatud, mida ei ole tehtud. Lisaks leiavad vastuväite esitajad, et vald oleks

pidanud katastriüksuste omanikud oluliselt varem kaasama ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise menetlusse, mistõttu on volikogu otsus keeld kehtestada, kui see tehakse,

formaalselt õigusvastane. Samuti palutakse selgitada, mida tähendab viide „ringmajandus“

eelnõu kontekstis ning avaldatakse arvamust, et viited üldplaneeringu lähteseisukohtade aluseks

olnud küsitlusele ja rahulolu-uuringule ei ole korrektsed, kuna nendes ei käsitletud ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist.

Vastuses (vastuskiri 08.11.2023 nr 10-10/4795-10) selgitas vald ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise eesmärki, kirjeldas kaalutlusprotsessi ning esitas täpsemad

põhjendused.

Samuti selgitati, et volikogu eelnõu aluseks olnud analüüsi näol on tegemist haldusesisese

dokumendiga üldplaneeringu menetluses, mille alusel volikogu otsustab ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise vajalikkuse ja otstarbekuse üle. Seadusest tulenevalt kaasatakse

puudutatud isikud menetlusse keelu kehtestamise kavatsuse selgudes, mida antud juhul on ka

nõuetekohaselt tehtud. Katastriüksuste omanikele saadeti seisukohavõtuks volikogu otsuse

eelnõu koos lisadega, et teavitada valla kavatsusest ajutine planeerimis- ja ehituskeeld

kehtestada.

Osundati, et Volikogu otsuse eelnõus kirjeldatud piiranguid on kavas seal toodud erisustega

rakendada kõigile 132-le otsuse Lisas 3 toodud katastriüksusele. Seega võib rakendada ka

vastuväite esitajate nimetatud erandit kõigi katastriüksuste puhul. Erandi rakendamise eelduseks

on ühelt poolt ülekaalukas avalik huvi ning teiselt poolt katastriüksuse omaniku vastav soov.

15

„Ringmajandusega seotud ehitist“ tuleb antud kontekstis käsitleda illustreeriva näitena, mis

kirjeldab võimalikku majandustegevust, millel on avalikust huvist johtuv funktsioon.

Lisaks märgiti, et viited üldplaneeringu lähteseisukohtade koostamiseks tehtud küsitlusele ja

uuringule on igati korrektsed, sest nende tulemustega ka dokumenti koostades arvestati.

Üldplaneeringu lähteseisukohad omakorda olid aluseks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamist käsitleva analüüsi koostamisel.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Männilinnu ja Männiveere katastriüksustele ajutise planeerimis- ja

ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

Kaarlemetsa katastriüksuse (katastritunnus 89001:010:1389) omanik esitas vastuväite

(05.11.2023), milles ei nõustu ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega talle kuuluvale

katastriüksusele, sest tema hinnangul ei ole see põhjendatud.

Vastuses (vastuskiri 18.11.2023 nr 10-10/4795-11) selgitas vald ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamise eesmärki ja kirjeldas kaalutlusprotsessi.

Ühtlasi rõhutati, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otsusega ei otsustata, kas

katastriüksusi, mille kohta keeld rakendub, on koostatava üldplaneeringu kohaselt võimalik

hoonestada või mitte, seega on omandiõiguse riive keelu kehtestamisel osaline ja ajutine,

hõlmates kindlaid tegevusi kindla aja jooksul.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Kaarlemetsa katastriüksustele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

Suur-Lutika katastriüksuse (katastritunnus 89001:003:5462) omanik esitas vastuväite (e-kiri

01.11.2023), milles ei nõustu talle kuuluvale katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamisega, soovides väikeelamute reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbe säilitamist.

Vastuses (e-kiri 08.11.2023 nr 10-10/4797-12) selgitas vald, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise eesmärgiks on planeerimisrahu tagamine üldplaneeringu koostajale, et neil oleks

mõistlik aeg välja töötada planeeringlahendus niinimetarud reservaladele, mille puhul eeldatav

vastuolu üle 20 aasta tagasi kehtestatud üldplaneeringu ning uue üldplaneeringu põhimõtete

vahel on kõige suurem. Planeeringulahenduse välja töötamisel lähtutakse koostatava

üldplaneeringu lähteseisukohtades toodud valla arengusuundadest ja ruumiloome põhimõtetest,

koostatavatest alusuuringutest ning maaomanike ja avalikkuse tasakaalustatud huvist.

Maaomanikud, kellele kuuluvatele katastriüksusetele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld

seatakse, kaasatakse planeeringumenetlusse isikuna, kelle huvisid üldplaneering võib

puudutada.

Seega on oluline märkida, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise otsusega ei

otsustata, kas Suur-Lutika katastriüksusele saab ehitada elamuid või mitte, vaid keelatakse

katastriüksusele detailplaneeringu kehtestamine, projekteerimistingimuste andmine ja ehitusloa

andmine Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, kuid mitte kauemaks

kui kaheks aastaks.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Suur-Lutika katastriüksustele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

Vana-Kasti katastriüksuse (katastritunnus 89001:010:1644) omanik esitas vastuväite (e-kiri

09.11.2023), milles ei nõustu talle kuuluvale katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

16

seadmisega, põhjendades seda asjaoluga, et ta on tasunud pika aja vältel kõrget maamaksu.

Vastuväite esitaja küsis, kas keelu kehtestamisel peatatakse maamaksu tasumise kohustus või

vähendatakse maamaksu summat?

Vastuses (e-kiri 22.11.2023 nr 10-10/5466) selgitas vald, et maakatastriseaduse § 18 lõike 1

punkti 1 kohaselt määratakse ehitisteta katastriüksusele sihtotstarve maa tegeliku kasutuse

alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel.

Katastriüksuse omanikul on olnud võimalus taotleda kõnealustele kinnistutele näiteks

maatulundusmaa või üldkasutatava maa katastriüksuse sihtotstarbe määramist, mis vastaks

katastriüksuse tegelikule kasutusele ning mille maamaks oleks tõenäoliselt olemasolevast

tootmismaa maamaksust väiksem. Kuna seda ei ole tehtud, siis tuleb järeldada, et tootmismaa

sihtotstarve on kõnealustel katastriüksustel omaniku tahte kohaselt. Ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtestamine ei takista Vana-Kasti katastriüksuse kasutamist tänase tegeliku

kasutuse alusel, seega ei saa see olla ka aluseks maamaksu tasumise kohustuse peatamiseks

või maamaksu vähendamiseks.

Ühtlasi rõhutati, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisega ei otsustata, kas Vana-

Kasti katastriüksust, mille kohta keeld rakendub saab koostatava üldplaneeringu kohaselt

hoonestada või mitte. Keelu kehtestamise eesmärgiks on tagada niinimetatud planeerimisrahu

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks

aastaks. Selle aja jooksul on kavas läbi viia üldplaneeringu koostamiseks vajalikud alusuuringud,

keskkonnamõju ja teiste asjakohaste mõjude strateegiline hindamine ning kaasates laiapõhjaliselt

huvigruppe ja valla elanikke koostada üldplaneeringu ruumiline lahendus.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Vana-Kasti katastriüksusele ajutise planeerimis- ja ehitusskeelu

kehtestamata jätmisega.

Taga-Mihkli (katastritunnus 89001:003:3400) ja Ees-Mihkli (katastritunnus 89001:003:3390)

katastriüksuste omanik esitas volikogu otsuse eelnõule vaide (kiri 17.11.2023), mis tagastati

(vastuskiri 17.11.2023 nr 1-13/31-1), sest puudus õigus vaiet esitada. Vald käsitles vaides

esitatud seisukohti selgitustaotlusena ja vastuväitena ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise kohta vaide esitajale kuuluvale katastriüksusele.

Vastuväite esitaja leidis, et otsusega rikutakse võrdse kohtlemise põhimõtet, sest ette nähakse

terve rida erisusi, mille puhul ajutine planeerimis- ja ehituskeeld ei rakendu. Samuti

lubatakse erandina kehtestada detailplaneeringuid, mille koostamise eesmärgiks on

üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine või mille koostamise põhjenduseks on võimaliku avaliku

huvi olemasolu. Kirjeldatud olukord muudab kogu planeerimismenetluse protsessi vaide esitaja

jaoks läbipaistmatuks ja seega raskesti mõistetavaks.

Vastuses (22.11.2023 nr 1-13/31-2) selgitas vald ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise

eesmärki, kirjeldas kaalutlusprotsessi ning esitas täpsemad põhjendused. Vald lisas, et

katastriüksustele, mis vastavad samadele tingimustele, kavatsetakse kehtestada ühesugused

piirangud. Sellega tagatakse katastriüksuste omanike võrdne kohtlemine. Vallavolikogu otsuse

eelnõus loetletud erandid on kehtestatavaid piiranguid leevendavad ning neid on kavas

rakendada juhul, kui selleks vajalikud eeltingimused on täidetud ja katastriüksuse omanik seda

soovib. Ühtegi erandit ei saa rakendada omaniku tahte vastaselt.

Kokkuvõtvalt ei nõustu vald Taga-Mihkli ja Ees-Mihkli katastriüksustele ajutise planeerimis- ja

ehitusskeelu kehtestamata jätmisega.

17

Hundiuru tee 3 katastriüksuse (katastritunnus 89001:001:2051) omanik esitas selgitustaotluse (e-

kiri 20.10.2023) ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta talle kuuluvale

katastriüksusel. Katastriüksuse omanik juhtis tähelepanu, et Hundiuru tee 3 katastriüksusele on

antud 23.03.2023 ehitusluba nr 2312271/02190 ning esitatud ehitamisega alustamise teatis

21.04.2023 nr 2311581/03680. Mõlemad dokumendid on leitavad riiklikust ehitisregistrist.

Tänaseks on hoone sisuliselt valminud ning elamule on taotlemisel kasutusluba.

Nii ehitusloa andmine, kui ka hoone püstitamine jäid analüüsi „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamine Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel“ koostamise ajale ning

informatsioon nende tegevuste kohta analüüsi koostajani ei jõudnud. Ka ei kajastu toimunud

ehitustegevus siiani Maa-ameti maainfo kaardirakenduse X-Gis 2 ortofotol (seal on küll näha

katastriüksusel asuv ekskavaator).

Kokkuvõtvalt on vald seisukohal, et kuna Viimsi mandriosa üldplaneering on Hundiuru tee 3

katastriüksuse osas tänaseks tegelikult ellu viidud, siis tuleb jätta ajutine planeerimis- ja

ehituskeeld Viimsi haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise Hundiuru tee 3 katastriüksuse

selles osas kehtestamata.

Lehise tee 6 katastriüksuse (katastritunnus 89001:001:2128) omanik esitas selgitustaotluse (e-

kiri 20.10.2023 ja 27.10.2023) ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta talle

kuuluvale katastriüksusele. Katastriüksuse omanik juhtis tähelepanu, et Viimsi Vallavalitsuse

01.12.2021 korraldusega nr 611 ,,Pringi külas, kinnistu Sarapuu tee 6 detailplaneeringu

koostamise menetluse lõpetamine“ lõpetati Viimsi Vallavalitsuse 25.04.2015 korraldusega nr 626

algatatud Pringi külas, kinnistu Sarapuu tee 6 detailplaneeringu koostamine.

Vallavalitsus on otsust põhjendades asunud seisukohale, et Sarapuu tee 6 detailplaneeringu

koostamisega soovitud eesmärki on võimalik saavutada rakendades planeerimisseaduse § 125

lõikes 5 sätestatut. Haldusorgan on kohustatud oma tegevuses järgima eesmärgipärasuse

põhimõtet, mille kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti

võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Käesoleval juhul

on vallavalitsus kaalunud erinevaid huvitatud isiku eesmärgi saavutamise võimalusi ning jõudnud

järeldusele, et taotletav eesmärk on saavutatav läbi maakorralduslike toimingute, mille käigus

Sarapuu tee 6 kinnistu jagatakse kaheks ning pärast jagamist on võimalik jagamise teel

moodustatud kinnistule väljastada projekteerimistingimused üksikelamu püstitamiseks. Selline

menetlus on vähem aega nõudev ning vähem ressursimahukas, seda nii huvitatud isikule kui

haldusorganile.

Samuti on Viimsi vallavalitsus on oma 11.05.2022 korralduses nr 200 „Pringi külas Sarapuu tee

6 kinnistu jagamine“ nõustunud Viimsi vallas Pringi külas Sarapuu tee 6 (katastritunnusega

89001:003:1059, pindalaga 3750 m2, sihtotstarbega elamumaa 100%) kinnistu jagamisega ning

uute katastriüksuste moodustamisega ja määranud katastriüksustele koha-aadressid Viimsi vald,

Pringi küla, Sarapuu tee 6 ning Lehise tee 6, mõlemad sihtotstarbega 100% elamumaa.

Lehise tee 6 katastriüksuse omaniku selgituse kohaselt on vald seadnud elamu püstitamiseks

projekteerimistingimuste andmise eelduseks AS Viimsi Vesi kinnituse veeressursi olemasolu

kohta. AS Viimsi Vesi määratud tähtaeg vastuse andmiseks veeressursi tagamise kohta on

veebruaris 2024. Pärast positiivse vastuse saamist langeb ära takistus projekteerimistingimuste

väljastamiseks.

Tänaseks sõlmitud ka notariaalne kokkulepe kinnistu jagamiseks ja kaasomandi lõpetamiseks,

mida tehti, lähtudes valla poolt antud seisukohast Lehise tee 6 kinnistu hoonestamise

võimalikkuse kohta.

18

Lisaks eelnevale on riikliku ehitisregistri andmetel jõustunud ehitisteatis 15.05.2023

nr 2311201/09517 ning võrguvaldaja selle alusel rajanud elektri maakaabelliini, mille kaudu

tagatakse elektrivarustus Lehise tee 6 katastriüksusele. Seega on valla nõusolekul teostatud

katastriüksuse hoonestamise kavatsuse ellu viimisega seotud ehitustöid.

Kuna asjassepuutuvad vallavalitsuse korraldused käisid Sarapuu tee 6 katastriüksuse kohta ning

ehitusteatise jõustumine langes analüüsi „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi

valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel“ koostamise ajale, siis informatsioon nende

dokumentide kohta analüüsi koostajani ei jõudnud.

Kokkuvõtvalt on vald seisukohal, et kuna vald on vastu võtnud haldusakte, seadnud tingimusi

projekteerimistingimuste väljastamiseks ja nõustunud ehitusteatise jõustumisega, milliste

tegevuste eesmärgiks on Lehise tee 6 katastriüksusele elamu püstitamine ning

projekteerimistingimuste taotluse ettevalmistused on sisuliselt lõppstaadiumis ja

projekteerimistingimuste menetlemiseks kulub eelduslikult oluliselt vähem aega, kui kaks aastat,

siis lähtudes halduse heast tavast tuleb jätta ajutine planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi

haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal Lehise tee 6 katastriüksuse osas

kehtestamata.

Uus-Kopli katastriüksuse (katastritunnus 89001:001:2134) omanik esitas telefonitsi suulise

selgitustaotluse ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta talle kuuluvale

katastriüksusele. Katastriüksuse omanik juhtis tähelepanu, et Uus-Kopli katastriüksus jääb

erandlikult alale, mille Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega

koondkaardi järgne üldplaneeringu juhtotstarve on korruselamute maa ning äri- ja büroohoonete

reservmaa (KE/BR),

Volikogu otsuse punktis 1.4 sätestatakse, et juhul, kui Lisas 3 loetletud katastriüksus jääb osaliselt

reservmaa ja osaliselt ehitamist võimaldava üldplaneeringu juhtotstarbega alale, kehtib otsuse

punktis 1.1 kuni 1.3 määratud keeld katastriüksuse osa kohta, mis jääb reservmaa üldplaneeringu

juhtotstarbega alale. See tähendab, et Uus-Kopli katastriüksuse kohta keeld ei kehti, kui alale

soovitakse püstitada hooneid, mis vastavad üldplaneeringute korruselamute maa juhtotsatarbele.

Kokkuvõtvalt on vald seisukohal, et kuna volikogu otsuse punktis 1.4 sätestatud erandi

realiseerimisel on võimalik Viimsi valla mandriosa üldplaneering ellu viia, siis ei ole võimalik

tagada, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu koostamise ajal Uus-Kopli katastriüksusele oleks eesmärgipärane ning sellest

tulenevalt tuleb jätta keeld Uus-Kopli katastriüksuse osas kehtestamata.

Põldmaa katastriüksuse (katastritunnus 89001:010:8433) omanik esitas vastuvõtul suulise

selgitustaotluse ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta talle kuuluvale

katastriüksusele. Katastriüksuse omanik jäi saadud selgitustega rahule ning vastuväidet ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta Põldmaa katastriüksusele ei esitanud.

Kokkuvõtvalt jääb vald esialgse kavatsuse juurde kehtestada Põldmaa katastriüksusele ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld.

Iirise-Kasti katastriüksuse (katastritunnus 89001:010:9950) omanik esitas telefonitsi suulise

selgitustaotluse ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta talle kuuluvale

katastriüksusele. Katastriüksuse omanik jäi saadud selgitustega rahule ning vastuväidet ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta Iirise-Kasti katastriüksusele ei esitanud.

19

Kokkuvõtvalt jääb vald esialgse kavatsuse juurde kehtestada Iirise-Kasti katastriüksusele ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld.

Rukkilille katastriüksuse (katastritunnus 89001:010:2147) omanikud esitasid selgitustaotluse

(07.11.2023) ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta neile kuuluvale

katastriüksusele. Vald vastas selgitustaotlusele kirjalikult (vastuskiri 18.11.2023 nr 10-10/4796-

12). Katastriüksuse omanikud vastuväidet ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta

Rukkilille katastriüksusele ei esitanud.

Kokkuvõtvalt jääb vald esialgse kavatsuse juurde kehtestada Rukkilille katastriüksusele ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld.

Kase katastriüksuse (katastritunnus 89001:003:4652) omanik esitas selgitustaotluse (e-post

05.11.2023) ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta talle kuuluvale

katastriüksusele. Vald vastas selgitustaotlusele kirjalikult (vastuskiri 18.11.2023 nr 10-10/5468).

Katastriüksuse omanik vastuväidet ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kohta Kase

katastriüksusele ei esitanud.

Kokkuvõtvalt jääb vald esialgse kavatsuse juurde kehtestada Kase katastriüksusele ajutine

planeerimis- ja ehituskeeld.

Riigiomandis olevate Aadu (katastritunnus 89001:010:0952), Allikmäe (katastritunnus

89001:001:1943), Leete (katastritunnus 89001:001:0347), Liiva (katastritunnus 89001:010:0953),

Pärtli (katastritunnus 89001:001:1467), Tühermaa (katastritunnus 89001:001:1605), Urmi

(katastritunnus 89001:001:0968), Võrkoja (katastritunnus 89001:001:1962), Äigru (katastritunnus

89001:001:1945) ja Lehise (katastritunnus 89001:001:1493) katastriüksuste volitatud asutus

Maa-amet edasta teate ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsustest ja

põhjustest Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu ajal loetletud katastriüksustele nende

riigivara valitsejale Põllumajandus- ja Regionaalministeeriumile. Põllumajandus- ja

Regionaalministeerium seisukoha (kiri 03.11.2023 nr 15-1/3057-1) kohaselt arvestab

ministeerium, et Viimsi valla uue üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõus sõnastatud

arengusuunad ja ruumiloome põhimõtted erinevad kehtivate üldplaneeringute ruumilistest

lahendustest ja on seega avatud aruteludele leidmaks eeltoodud Regionaal- ja

Põllumajandusministeeriumi valitsemisel olevatele katastriüksustele uue üldplaneeringu

koostamisel parimaid ruumilisi lahendusi ning ei esita Viimsi Vallavolikogu otsuse eelnõu osas

vastuväiteid.

Kokkuvõtvalt jääb vald esialgse kavatsuse juurde kehtestada Aadu, Allikmäe, Leete, Liiva, Pärtli,

Tühermaa, Urmi, Võrkoja, Äigru ja Lehise katastriüksustele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.

VI Otsus

Lähtudes eeltoodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõige 2

ning planeerimisseaduse § 4 lõige 1 ja § 79 lõige 1,

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

1. Kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu

koostamise ajaks, aga mitte kauemaks kui kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest Lisas 3

loetletud katastriüksustele järgnevalt:

20

1.1. Lisa 3 punktis 1 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringute kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitamist välistava üldplaneeringu

juhtotstarbe määramine; ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks, projekteerimistingimuste

andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine.

1.2. Lisa 3 punktis 2 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringu kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitamist välistava üldplaneeringu

juhtotstarbe määramine; ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks; projekteerimistingimuste

andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine, välja arvatud juhul, kui määratakse

ehitamist välistav sihtotstarve.

1.3. Lisa 3 punktis 3 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringu kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on katastriüksuse hoonestatud osa

väljakruntimine ning hoonestamata osale ehitamist välistava sihtotstarbe määramine; ehitusloa

andmine ehitise püstitamiseks; projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise

sihtotstarbe muutmine, välja arvatud juhul, kui lisatakse ehitamist välistav sihtotstarve või

suurendatakse ehitamist välistava sihtotstarbe osakaalu.

1.4. Juhul, kui Lisas 3 loetletud katastriüksus jääb osaliselt reservmaa ja osaliselt ehitamist

võimaldava üldplaneeringu juhtotstarbega alale, kehtib otsuse punktis 1.1 kuni 1.3 määratud

keeld katastriüksuse osa kohta, mis jääb reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbega alale.

1.5. Erandina on lubatud katastriüksusele, millele kehtib ajutine planeerimis- ja ehituskeeld,

kehtestada detailplaneering, mille koostamise eesmärgiks on üldplaneeringu juhtotstarbe

muutmine üldkasutatavate hoonete maaks, või avalikes huvides (nt ringmajanduse või

veetootmisega vms seotud) ehitise püstitamiseks ehitusõiguse andmine.

1.6. Erandina on lubatud katastriüksusele, millele kehtib ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, anda

ehitusluba ehitise püstitamiseks, väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse

senist sihtotstarvet, kui see on vajalik avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone,

ringmajanduse või veetootmisega seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks.

2. Otsus jõustub selle teatavakstegemisest arvates.

3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Atso Matsalu

vallavolikogu esimees

Dokumendiregister	Riigimetsa Majandamise Keskus
Viit	3-1.1/7783
Registreeritud	15.12.2023
Sünkroonitud	31.12.2025
Liik	Kiri
Funktsioon	3-1.1
Sari	Metsahalduse / Maakasutuse alane kirjavahetus
Toimik
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	Viimsi Vallavalitsus
Saabumis/saatmisviis	Viimsi Vallavalitsus
Vastutaja	Andrus Kevvai
Originaal	Ava uues aknas

Failid

Digiallkirjad