| Dokumendiregister | Riigimetsa Majandamise Keskus |
| Viit | 3-1.1/7584 |
| Registreeritud | 07.12.2023 |
| Sünkroonitud | 31.12.2025 |
| Liik | Kiri |
| Funktsioon | 3-1.1 |
| Sari | Metsahalduse / Maakasutuse alane kirjavahetus |
| Toimik | |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Viimsi Vallavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Viimsi Vallavalitsus |
| Vastutaja | Andrus Kevvai |
| Originaal | Ava uues aknas |
From: Viimsi Vallavalitsus <[email protected]> Sent: 07 December 2023 10:09:04 To: Viimsi Vallavalitsus Cc: Subject: Teade - DP algatamine Leppneeme külas, Põlendiku maaüksuse DP planeeringuala katastriüksustel ning Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli
katastriüksustel
Lp. kaasatud isik/asutus Käesolevaga edastame Teile teate Viimsi Vallavolikogu poolt 14.11.2023 vastuvõetud otsusest nr 47 „Detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine Viimsi Vallavolikogu 12.06.2001 otsusega nr 147 kehtestatud Leppneeme küla Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu planeeringuala katastriüksustel ning Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli katastriüksustel” (teade ja volikogu otsus lisatud manusena). NB! Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 47 on võimalik tutvuda ka Viimsi valla veebilehel: https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/detailplaneeringud/algatatud-detailplaneeringud NB! Täpsustavate küsimuste korral palume pöörduda Viimsi Vallavalitsuse planeeringute osakonna poole: https://www.viimsivald.ee/vallavalitsuse-kontaktid Lugupidamisega BIRGIT MÄGI Viimsi Vallavalitsus | vallakantselei teabehalduse vanemspetsialist tel 602 8871 | [email protected] www.viimsi.ee
VIIMSI VALLAVOLIKOGU
OTSUS
Viimsi 14. november 2023 nr 47
Detailplaneeringu algatamine ja
lähteseisukohtade kinnitamine Viimsi
Vallavolikogu 12.06.2001 otsusega nr 147
kehtestatud Leppneeme küla Põlendiku
maaüksuse detailplaneeringu planeeringuala
katastriüksustel ning Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli
katastriüksustel
Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu (nr DP 01-012, kehtestatud 12.06.2001 otsusega nr 147)
planeeringualal asuvate teede (Vainu tee teemaa) ja planeeringualale juurdepäästee Piirikivi tee
põhiprojekti koostamiseks läbiviidud projekteerimistingimuste avatud menetluses ilmnesid
puudused, mida ei ole valla hinnangul otstarbekas või suisa õiguslikult lubatud kõrvaldada
projekteerimistingimuste menetluses ning mis tingivad kehtiva detailplaneeringu muutmise ja uue
detailplaneeringu algatamise.
Arvestades, et tegemist on enam kui 23 aastat vana detailplaneeringuga, peab Viimsi vald
oluliseks uuendada kehtestatud detailplaneeringu alal piirkonna elanike, ettevõtjate ja valla
ühiskondlikku kokkulepet planeeringuala lähiaastate ruumilise arengu kujundamise ning
ehitusõiguse osas. Sealjuures peab Viimsi vald samuti oluliseks arvestada aja- ja asjakohaste
keskkonnahoiu ning energiatõhususe põhimõtetega, et tagada planeeringualal ning selle mõjualal
kvaliteetne elu- ja looduskeskkond.
I Asjaolud ja menetluskäik
26.03.2001 registreeriti Viimsi Vallavalitsuses avaldus Põlendiku maaüksusele detailplaneeringu
algatamiseks. 10.04.2001 algatas Viimsi Vallavolikogu detailplaneeringu menetluse selleks, et
muuta üldplaneeringuga kehtestatud maakasutuse tingimusi. Põlendiku maaüksuse
detailplaneeringu lähteülesanne kinnitati 21.05.2001 ning 22.05.2001 võttis Viimsi Vallavalitsus
Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu vastu. Detailplaneeringu kooskõlastamine toimus 2001.a
maikuus. Detailplaneeringu avalik väljapanek korraldati 28.05.-10.06.2001 ning seejärel
11.06.2001 viidi läbi avaliku väljapaneku järgne avalik arutelu.
Viimsi Vallavolikogu 12.06.2001 otsusega nr 147 kehtestati Leppneeme külas Põlendiku
maaüksuse detailplaneering nr DP 01-012 (edaspidi kehtiv DP), millega muudeti
üldplaneeringuga kehtestatud maakasutuse tingimusi ning jagati planeeringuala 14-ks eraldi
krundiks, millest 11-nele määrati ehitusõigus ühepereelamu ehitamiseks. Igale elamumaa
krundile lubati ehitada üks elamu ja üks abihoone. Kehtiva DP-ga muudeti üldplaneeringu kohane
haja-asustusviisil elamumaa osaliselt kaitsemetsamaaks ja osaliselt kaitsemetsamaast haja-
2
asustusviisil elamumaaks. Planeeringu kohaselt oli ette nähtud seada teeservituut
katastriüksustele 89001:003:3400 (Taga-Mihkli kinnistu) ning 89001:003:3390 (Ees-Mihkli
kinnistu). Ühtlasi on detailplaneeringu liiklusskeemi kohaselt kavandatud rajada asfaltkattega
sõiduteed laiusega 4,5 meetrit, tugevdatud 0,7 meetri laiuste teepeenardega ja kokku teekoridori
laiusega 8 meetrit.
Kehtiva DP planeeringuala varustamine joogiveega oli ette nähtud Mihkli I MÜ-le projekteeritavast
puurkaevust. Reovee kanaliseerimine oli ette nähtud kogumiskaevudesse ning lubatud oli
kasutada immutussüsteeme. Kehtiva DP planeeringualale kavandatud hoonete kütmine oli ette
nähtud autonoomsete keskküttekateldega vedelkütuse baasil (võimalik kombineerimine
elektriküttega). Kehtiva DP alusel viidi maakorraldustoimingud lõpule 16.04.2003 (kinnistu
jagamine 14-ks katastriüksuseks, millest üks on eraomandis olev Vainu tee katastriüksus
numbriga 89001:003:0804).
Kehtiva DP-ga ette nähtud muudatused kanti 11.01.2000 kehtestatud Viimsi valla mandriosa
üldplaneeringusse. Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestati Viimsi valla
mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering "Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik", millega
reserveeriti kehtiva DP planeeringuala rohevõrgustiku puhveralana.
Planeeringu elluviimine seiskus, planeeringualal ei toimunud peale katastriüksuste moodustamist
kuni 2017. aastani ühtegi elluviimisega seotud toimingut.
01.08.2017 esitas Eco Advice OÜ taotluse tehniliste projekteerimistingimuste väljastamiseks
Põlendiku maaüksuse detailplaneeringujärgsete ühendusteede projekteerimiseks. 25.08.2017
väljastas Viimsi Vallavalitsus tehnilised projekteerimistingimused nr 10-5.1/3735-1 Vainu tee
teemaal asuvate teede ja Piirikivi tee põhiprojekti koostamiseks (edaspidi PT1). PT1 kehtisid
vastavalt punktile 22 viis aastat ning kaotasid kehtivuse 25.08.2022. PT1 kehtivuse ajal vastavaid
teid välja ja ümber ei ehitatud.
Viimsi Vallavolikogu 10.09.2019 määrusega nr 13 kehtestati Viimsi valla ühisveevärgi ja -
kanalisatsiooni arendamise kava 2019-2030, mille kohaselt on veevarustuse põhiprobleemiks
arendustegevusest tingitud tarbimiskoguste suurenemine (ületades vee-erikasutusloaga lubatud
koguseid) ning kanalisatsiooni põhiprobleemiks suur infiltratsioonivee osakaal.
11.11.2021 kinnitas Viimsi Vallavalitsuse keskkonna- ja planeerimisosakond kolmandale isikule,
et „kehtestatud Põlendiku MÜ detailplaneering on endiselt aja- ja asjakohane ning ehitusõigus
kehtib“, sest antud ajal kehtisid PT1.
29.06.2022 edastas TeamMedia OÜ Viimsi Vallavalitsusele e-kirja, mida vald käsitles taotlusena
uute tehniliste projekteerimistingimuste väljastamiseks Põlendiku maaüksuse detail-
planeeringujärgsete ühendusteede projekteerimiseks. 01.09.2022 väljastas Viimsi Vallavalitsuse
ehitus- ja kommunaalosakond teede tehnilised projekteerimistingimused nr 10-5.1/3735-2 Vainu
tee teemaal asuvate teede ja Piirikivi tee põhiprojekti koostamiseks (edaspidi PT2). 05.09.2022
kinnitas Tallinna Halduskohus haldusasjas nr 3-22-1338 kompromissi, millega Viimsi vald andis
oma tagasivõetamatu nõusoleku lahendada kehtiva DP tehnovõrkude ja juurdepääsutee
rajamisega seonduv läbi vallale kuuluvate avalikult kasutatavate transpordimaa kinnistute Piirikivi
tee L1 (katastritunnus 89001:001:0800) ja Kuusiku tee L1 (katastritunnus 89001:001:0786).
Sellise nõusoleku tagamiseks oligi väljastatud PT2.
29.09.2022 esitasid Piirikivi tee elanikud PT2 osas vaide, mis tagastati haldusorgani poolt
puuduste kõrvaldamiseks. Vaie esitati uuesti 24.10.2022. Viimsi Vallavalitsuse 30.11.2022
3
korraldus nr 532 vaideotsusega rahuldati Piirikivi tee elanike vaie ning tühistati PT2. Viimsi
Vallavalitsus asus sealjuures seisukohale, et PT2 menetluses ei ole vaide esitajaid
nõuetekohaselt menetlusse kaasatud haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 40 lõike 1
kohaselt ja antud võimalust omapoolsete seisukohtade ja vastuväidete esitamiseks teede
lahendusele. Lisaks leidis Viimsi Vallavalitsus vaideotsuses, et PT2 muudab olemuslikult kehtivat
Põlendiku maaüksuse detailplaneeringut juurdepääsutee osas ning PT2 on õigusvastane, kuna
ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 27 lõike 3 kohaselt ei anta projekteerimistingimusi
detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Vald asus
seisukohale, et tulenevalt planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku mõttest, tuleb lugeda
detailplaneeringu olemuslikuks muutmiseks ka juurdepääsutee lahenduse muutmine.
12.12.2022 edastas Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakond uute teede tehniliste
projekteerimistingimuste eelnõu „Projekteerimistingimused nr 10-5.1/5878-1 Vainu tee teemaal
asuvate teede ja Piirikivi tee põhiprojekti koostamiseks“ (edaspidi PT eelnõu) Piirikivi tee elanikele
tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks. Tehniliste projekteerimistingimuste eelnõuga sooviti
elanikud kaasata uute ligipääsude tehnilisse lahendusse ja võimaldada elanikel lahenduse
loomisel kaasa rääkida. 22.12.2022 esitasid Piirikivi tee elanikud oma arvamuse
projekteerimistingimuste eelnõule. 02.02.2023 edastas Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja
kommunaalosakond Piirikivi tee elanikele uuesti tutvumiseks teede tehniliste PT eelnõu koos
omapoolse vastuskirjaga ning andis tähtaja täiendavaks arvamuse avaldamiseks. 12.02.2023
esitasid Piirikivi tee elanikud oma arvamuse PT eelnõule.
13.03.2023 väljastas Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakond uued teede tehnilised
projekteerimistingimused nr 10-5.1/5878-1 Vainu tee teemaal asuvate teede ja Piirikivi tee
põhiprojekti koostamiseks (edaspidi PT3). 11.04.2023 esitasid Piirikivi tee elanikud vaide PT3
kehtetuks tunnistamise nõudes. 24.05.2023 korraldusega nr 152 otsustas Viimsi Vallavalitsus
PT3 osas esitatud vaide rahuldada PT3 menetlemisel tehtud olulise menetlusvea tõttu
(korraldamata oli jäetud avalik arutelu). Korraldusega nähti ette uuendada PT menetlus ja
20.06.2023 toimus PT3 avalik arutelu. Pärast PT3 avalikku arutelu esitasid Piiriivi tee elanikud
kirjalikult oma täiendavad vastuväited PT3 osas. Muu hulgas leiti, et PT3 muudab lubamatult
olemuslikult kehtivat Põlendiku maaüksuse detailplaneeringut ning et 2001 aastal kehtestatud
kehtiva DP lahendus on tänaseks aegunud ja vastuolus kehtivate õigusaktidega. Samuti leiti, et
tuleb algatada uus detailplaneeringu menetlus kehtiva DP muutmiseks.
Põlendiku maaüksuse detailplaneering on täna valdavas osas ellu viimata (va.
maakorraldustoimingud uute katastriüksuste ja kinnisasjade moodustamiseks), s.t.
planeeringualale ei ole ehitatud kehtiva DP kohaseid ehitisi. Planeerimisseaduse (edaspidi
PlanS) § 124 lõikes 2 sätestatakse, et detailplaneering on aluseks lähiaastate ehitustegevusele.
Kohtupraktikast tuleneb, et mida rohkem aega on detailplaneeringu kehtestamisest möödas, seda
ebatõenäolisem on selle aja- ja asjakohasus ning võimalus detailplaneeringut muutmata kujul
realiseerida. Viimsi Vallavalitsus asub seisukohale, et kehtiva DP realiseerimine muutmata kujul
on väga problemaatiline ning seega ei ole kehtiv DP enam aja- ega asjakohane alus lähiaastate
ehitustegevusele.
Vastavalt 22.09.2023 ja 25.09.2023 edastas vallavalitsus käesoleva otsuse eelnõu koos kehtiva
DP alale Viimsi Vallavalitsuse poolt uue detailplaneeringu algatamise järgselt kavandatava
ehituskeelu otsuse eelnõuga tutvumiseks ja vastuväidete esitamiseks planeeringualale jäävate
kinnistute omanikele. 03.10.2023 esitas Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute omanik käesoleva
otsuse eelnõu osas vaide, milles palus käesolev otsus tühistada / jätta vastu võtmata. 06.10.2023
tagastas Viimsi Vallavalitsus vaide HMS § 79 lõike 1 punkti 1 alusel, kuna vaide esitajal puudus
4
õigus vaide esitamiseks (seadus ei võimalda vaidemenetluses nõuda volikogu otsuse eelnõu
tühistamist ega vastuvõtmata jätmist).
06.10.2023 esitas kehtiva DP planeeringuala kinnistute (tänaste aadressidega Vainu tee, Piirikivi
tee 15, Piirikivi tee 16, Vainu te 12, Vainu tee 13, Vainu tee 14, Vainu tee 15, Vainu tee 16, Vainu
tee 17, Vainu tee 18, Vainu tee 19, Vainu tee 20, Vainu tee 21 ning Vainu tee 22) kaasomanik
OÜ Wingmacht (registrikood 12545696) vastuväited nii käesoleva otsuse kui ka kehtiva DP
planeeringualale Viimsi Vallavalitsuse poolt kavandatavale ajutise ehitus- ja planeerimiskeelu
otsuse eelnõule.
16.10.2023 esitas kehtiva DP planeeringuala kinnistute (tänaste aadressidega Vainu tee, Piirikivi
tee 15, Piirikivi tee 16, Vainu te 12, Vainu tee 13, Vainu tee 14, Vainu tee 15, Vainu tee 16, Vainu
tee 17, Vainu tee 18, Vainu tee 19, Vainu tee 20, Vainu tee 21 ning Vainu tee 22) kaasomanik
OÜ City Aero (registrikood 12302396) vastuväited nii käesoleva otsuse kui ka kehtiva DP
planeeringualale Viimsi Vallavalitsuse poolt kavandatavale ajutise ehitus- ja planeerimis keelu
otsuse eelnõule. OÜ City Aero vastuväited kattuvad sisuliselt valdavas osas OÜ Wingmacht
esitatud vastuväidetega.
II Kaalutlused ja põhjendused
Kehtiv DP on moraalselt ning õiguslikult vananenud
Kehtiv DP kehtestati 12.06.2001, so. üle 23 aasta tagasi ning seda ei ole tänaseni valdavas osas
ellu viidud (ellu on viidud üksnes maakorraldustoiminguid uute katastriüksuste ja kinnisasjade
moodustamiseks). Kehtiva DP kohaseid ehitisi, s.h. teid ega hooneid, ei ole välja ehitatud.
Vahepeal on olulises ulatuses muutunud õiguskeskkond, s.h. on muutunud planeerimist,
ehitamist, keskkonnakaitset, maakorraldust ja maakatastri pidamist puudutav seadusandlus –
vastu on võetud uus planeerimisseadus, uus ehitusseadustik ning muutunud on katastriüksuse
moodustamisele sätestatud nõuded. Viimsi vald peab oluliseks viia läbi uus planeerimismenetlus
arvestades aja- ja asjakohaseid kehtivaid õigusakte, valla üldplaneeringut koos
teemaplaneeringutega, valla arengustrateegiat, valla arengukavasid ja planeerimise põhimõtteid
ning saavutada uus kogukondlik kokkulepe planeeringuala lähiaastate ruumiliseks arenguks.
PlanS § 92 lõige 1 koos lõike 2 punktiga 5 sätestab kohalikule omavalitsusele üldplaneeringu
ülevaatamise kohustuse iga viie aasta tagant, mille raames tuleb välja selgitada ja üle vaadata
muuhulgas ka kehtivad detailplaneeringud, et tagada nende vastavus üldplaneeringule, ning
vajaduse korral algatada nende muutmise või kehtetuks tunnistamise menetlus.
Kohalikul omavalitsusel on niisiis õigus ja ka kohustus realiseerimata detailplaneering vähemalt
viis aastat pärast kehtestamist üle vaadata ning huvitatud isik peab arvestama, et realiseerimata
planeering võidakse ülevaatamise tulemusena ka kehtetuks tunnistada1.
Riigikohtu praktikast tuleneb, et haldusmenetluse seaduse kohaselt ei saa isik tugineda
planeeringu kehtima jäämise usaldusele juhul, kui juba seadusest tuleneb võimalus, et akt
kehtetuks tunnistatakse. Planeerimisseadusest tulenebki võimalus planeeringu kehtetuks
tunnistamiseks, ning seda võib kohalik omavalitsus teha pelgalt põhjusel, et ta ei ole enam
huvitatud planeeringu elluviimisest (PlanS § 140 lõige 1 p 2).
1 Vt siinkohal ka RKHKo 08.05.2014 haldusasjas nr 3-3-1-9-14 p 22, mis on tehtud küll varem kehtinud planeerimisseaduse ajal ja alusel, kuid mille järeldused on vastavalt kohaldatavad ka kõnealusel juhul.
5
Praegusel juhul on kohalik omavalitsus taganud kehtiva DP alale jäävate kinnistute omanikele
õigustatud ootuse, et neil on olnud üle 23 aasta aega kehtiva DP-ga sätestatud ehitusõiguse
realiseerimiseks, kuid seda ei ole tänaseni tehtud. Ka kehtiva DP alale teede rajamiseks
väljastatud PT1 kehtivuse ajal (25.08.2017 – 25.08.2022, so. kokku 5 aasta jooksul) vastavaid
teid välja ei ehitatud.
PT2 ja PT3 menetluses on ilmnenud täiendavad asjaolud (vt alljärgnevad kaalutlused), mis
vähemalt kogumis toovad esile vajaduse kehtiva DP ülevaatamiseks tervikuna uue
planeerimismenetluse käigus.
Planeeringuala toimimine rohevõrgustiku puhveralana
Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestati Viimsi valla mandriosa
üldplaneeringu teemaplaneering "Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik", mille kohaselt on
kehtiva DP planeeringuala reserveeritud rohevõrgustiku puhveralana. Kehtiva DP menetluses
rohevõrgustiku teemaplaneeringuga ilmselgelt ei arvestatud (polnud võimalik arvestada). Viimsi
vald on seisukohal, et kehtiva DP kooskõla rohevõrgustiku teemaplaneeringuga tuleb analüüsida
(PlanS § 92 lg 1 koos lg 2 p 5) ning vajadusel töötada välja uus planeeringulahendus, et tagada
planeeringuala toimimine rohevõrgustiku puhveralana.
Sealjuures tuleb hinnata, kas kehtiva DP-ga on kehtestatud piisavad meetmed kaitsealuse metsa
kaitseks (arvestades, et vahepeal on vastu võetud uus metsaseadus). Kehtivas DP-s kasutatud
mõistel „kaitsemets“ puudub uue metsaseaduse kontekstis tähendus2. Vajadusel tuleb
kehtestada täiendavad meetmed, millised võimaldavad ellu viia planeeringuga algselt kavandatud
lahendust, mille kohaselt oli alal ette nähtud ligi 85% kõrghaljastustest säilitada. Kuna
maatulundusmaa ja elamumaa jagatud sihtotstarvet ei ole võimalik rakendada tulenevalt
muutunud maakatastriseadusest ja arvestades, et teemaplaneering näeb ette alale
rohevõrgustiku puhverala, on vajalik luua eeldused selle puhverala toimimiseks ja kõrghaljastuse
säilitamiseks. See on õiguslikult võimalik üksnes uue planeerimismenetluse käigus, sest kehtiv
DP selleks tingimusi ei anna.
Juurdepääs avalikult kasutatavale teele
PT2 ja PT3 menetlustes on huvitatud isikute poolt esitatud vastuväide, et teede tehniliste
projekteerimistingimustega kehtiva DP alale juurdepääsu võimaldamine läbi Piirikivi tee kujutab
endast kehtiva DP planeeringulahenduse olemuslikku muutmist, mis oleks EhS § 27 lõige 3
kohaselt lubamatu. 05.09.2022 Tallinna Halduskohtu poolt haldusasjas nr 3-22-1338 kinnitatud
kompromiss välistab sisuliselt (vähemalt ilma Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute omaniku
nõusolekuta) juurdepääsu kehtiva DP planeeringualale üle Ees-Mihkli (katastritunnus
89001:003:3390) ja Taga-Mihkli (katastritunnus 89001:003:3400) kinnistute. Kehtiva DP
menetluses ei kaasatud Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute omanikku planeerimismenetlusse,
kuigi kinnistute üle kavandati planeeringualale peamist ligipääsu.
Viimsi vald leiab, et õigusselguse ning õiguskindluse huvides on kõige õigem viis lahendada
planeeringualale avalikult teelt juurdepääsu küsimus uue planeerimismenetluse käigus. Sedasi
on vallal võimalik kaasata planeeringualasse ka Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute omanikud
ning vajadusel võimalik rakendada planeeringualale vajaliku juurdepääsu tagamiseks ka
2 Metsaseaduse § 80 lg 1: „Enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud metsaseaduse alusel kaitsemetsa kategooriasse kuulunud uuristus- ja tuuleohtlike alade, looalade ja survelise põhjaveega alade ning muinsuskaitse objektide piiresse jääva metsa majandamise piirangud kehtivad 2008. aasta 1. jaanuarini.“
6
sundvalduse seadmist või sundvõõrandamist. See on õiguslikult võimalik üksnes uue
planeerimismenetluse käigus, sest kehtiv DP selleks võimalust ei anna.
Vesi ja kanalisatsioon
Viimsi Vallavolikogu 10.09.2019 määrusega nr 13 kehtestati „Viimsi valla ühisveevärgi ja -
kanalisatsiooni arendamise kava 2019-2030“, mille kohaselt on veevarustuse põhiprobleemiks
vallas arendustegevusest tingitud tarbimiskoguste suurenemine (ületades vee-erikasutusloaga
lubatud koguseid) ning kanalisatsiooni põhiprobleemiks suur infiltratsioonivee osakaal.
Kehtiva DP planeeringuala varustamine joogiveega oli ette nähtud Mihkli I MÜ-le projekteeritavast
puurkaevust. Reovee kanaliseerimine oli ette nähtud kogumiskaevudesse ning lubatud oli
kasutada immutussüsteeme. Kehtiva DP kohane planeeringuala veevarustuse lahendus ei ole
vallale teadaolevalt täna õiguslikult teostatav. Planeeringuala joogiveega varustamine Viimsi valla
vee-erikasutusloaga lubatud koguste alusel on kaheldav ning vajab analüüsi.
Kehtiva DP kohane reovee kanaliseerimise lahendus on ilmselgelt vastuolus valla arengukavaga
ning tuleb seetõttu teisiti lahendada.
Pärast kehtiva DP kehtestamist on jõustunud uus ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus, mille
alusel on kehtestatud ajakohastatud nõuded ühisveevärgi ja kanalisatsiooni toimimisele. Viimsi
vald peab vajalikuks analüüsida kehtiva DP planeeringulahenduse vastavust kehtivatele
ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse nõuetele ning vajadusel uue vastava
planeeringulahenduse väljatöötamist.
Tuleohutus
Pärast kehtiva DP kehtestamist on vastu võetud uus tuleohutuse seadus, mille alusel on
kehtestatud ka uued nõuded tuletõrje veevõtukohtadele. Kehtiva DP tuleohutusnõuete vastavus
uutele nõuetele vajab analüüsi ning vajadusel tuleb välja töötada uutele nõuetele vastav
planeeringulahendus. Juba praegu on teada, et kehtiva DP-ga planeeringuala tuletõrje
veevõtukohale kehtestatud minimaalne veevooluhulk (5 l/s) ei vasta vajadusele (minimaalselt 10
l/s) ning tuleb seetõttu teisiti lahendada.
Küttelahendus ja ehitustehnilised tingimused
Kehtiva DP planeeringulahendusega kavandatud ühepereelamute kütmine on ette nähtud
autonoomsete keskküttekateldega vedelkütuse baasil (võimalik kombineerimine elektriküttega).
Pärast kehtiva DP kehtestamist on kehtestatud uus keskkonnakaitset puudutav seadusandlus
ning Viimsi vallas ka vastavad arengukavad (s.h. kliimamuutustega kohanemise arengukava,
energiamajanduse pikaajaline arengukava 2003-2017 ning soojamajanduse arengukava 2021-
2031), millega kehtiva DP lahendused, s.h. ehitustehnilised tingimused ei arvesta.
Arvestades vajadusega vähendada ehitiste rajamise ja kasutamisega kaasnevat keskkonnamõju,
s.h. energiakulu ning CO2 heiteid, peab vald vajalikuks analüüsida kehtiva DP küttelahenduse
ning ehitustehniliste tingimuste otstarbekust ning vajadusel töötada välja uus
planeeringulahendus, mis aitab paremini kaasa keskkonnakaitse, s.h. energiatõhususe ning CO2
heidete vähendamise eesmärkide saavutamisele.
Elektrivarustus
7
Kehtiva DP planeeringulahendusega nähakse ette ühepereelamute liitumine elektrienergiaga
varustamiseks õhuliini kaudu (10 kV F 1012 õhuliin). Maa-alale on planeeritud 10/0,4 kV
mastalajaam. Viimsi vald on seisukohal, et planeeringuala elektrienergiaga varustamise
tingimuste kooskõla kehtivate nõuete ja normidega vajab analüüsi (s.h. arvestades, et üldine
suundumus elektrienergiaga varustamisel on varustuskindluse huvides õhuliinidest loobuda).
Vastuolu maakatastriseadusega
Kehtiva DP planeeringulahendus näeb ette planeeringuala jaotamise kruntideks, mille
maakasutuse sihtotstarbeks on määratud osaliselt elamumaa (vastavalt 10-15%) ja osaliselt
maatulundusmaa (vastavalt 85-90%).
Planeeringuga määratud krundi kasutamise sihtotstarve on PlanS § 126 lõike 5 kohaselt aluseks
katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe määramisel. Maakatastriseaduse § 182
lg 2 kohaselt ei määrata katastriüksusele maatulundusmaa sihtotstarbega samaaegselt
elamumaa sihtotstarvet. Kehtiva DP-ga sätestatud maakasutuse sihtotstarbed põhjustavad
seega ilmse vastuolu maakatastriseadusega, mida on võimalik kõrvaldada uue
detailplaneeringuga.
Projekteerimistingimuste menetlus
Eelnevast tuleneb vajadus muuta kehtivat DP-t ulatuses, mis Viimsi valla hinnangul vähemalt
kogumis on käsitletav kehtiva DP olemusliku muutmisena ning mis ei ole EhS § 27 lg 3 kohaselt
projekteerimistingimustega lubatud.
EhS eelnõu seletuskirjast saab välja lugeda seadusandja kaalutluse, et väga vanade
detailplaneeringute täpsustamine projekteerimistingimustega peaks olema eriti erandlik, et mitte
kahjustada avalikke huve ja puudutatud isikute õigusi (vt Riigikogu XII koosseisu 555 SE
seletuskiri, lk 51).
PT3 menetluse jätkamine kehtiva DP täiendamiseks (EhS § 27 lg 1 alusel) olukorras, kus uue
planeerimismenetluse tulemusena võib kogu planeeringuala ruumiline lahendus tervikuna
oluliselt muutuda, ei ole mõistlik ega otstarbekas.
Täiendavalt tuleb arvestada, et 05.09.2022 Tallinna Halduskohtu poolt haldusasjas nr 3-22-1338
kinnitatud kompromissi kohaselt kehtiva DP planeeringualale juurdepääsu lahendamine üksnes
läbi Piirikivi tee tähendab sisuliselt kehtiva üldplaneeringu muutmist – üldplaneering näeb ette
planeeringualale juurdepääsu ka tänaselt Luhaääre teelt läbi täna puuduva Vainu tee üle Ees-
Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute. Üldplaneeringu muutmine läbi projekteerimistingimuste
menetluse ei ole lubatud (vt ka EhS § 32 p 2 ning § § 27 lg 3). Kahest planeeringuala
juurdepääsuteest ühe tee täielik ärajätmine tähendab valla hinnangul kehtiva DP olemuslikku
muutmist (vt siinkohal ka EhS § 27 lg 4 seletuskirja lk 56, mille kohaselt ei saa juurdepääsuteede
ümberkorraldamist lugeda liikluskorralduse põhimõtete muutmiseks Ehs § 27 lg 4 tähenduses3).
Seisukohad OÜ Wingmacht 06.10.2023 ja OÜ City Aero 16.10.2023 vastuväidetele
Osundatud vastuväited kattuvad sisuliselt, mistõttu esitatakse valla seisukohad nii OÜ Wingmacht
kui OÜ City Aero olulisemate vastuväidete kohta ühiselt. Vallavalitsus edastab seisukohad
esitatud vastuväidetele ka kirja teel.
3 https://www.riigikogu.ee/download/5a0c5333-c3a2-4e9d-b9b6-9421b44754a9
8
Vald ei nõustu väitega, et kõnealune uue detailplaneeringu menetluse algatamine on vastuolus
05.09.2022 Tallinna Halduskohtu poolt haldusasjas nr 3-22-1338 kinnitatud kompromissiga või
et kõnealune kompromiss takistab uue detailplaneeringu menetluse algatamist.
Kompromissilepingus andis Viimsi Vallavalitsus nõusoleku lahendada kehtiva DP tehnovõrkude
ja juurdepääsutee rajamisega seonduv läbi vallale kuuluvate avalikult kasutatavate
transpordimaa kinnistute Piirikivi tee L1 (katastritunnus 89001:001:0800) ja Kuusiku tee L1
(katastritunnus 89001:001:0786). Vald ei loobunud kõnealuse kompromissiga õigusest
lahendada juurdepääs uue detailplaneeringu planeeringualale läbi Ees-Mihkli ja/või Taga-Mihkli
kinnistute. Kui käsitleda kõnealust kompromissi tõepoolest igavesest ajast igavesti kehtiva
keeluna võimaldada läbi mistahes detailplaneeringu endise Põlendiku maaüksuste kinnistutele
juurdepääs läbi Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute (läbi sinna üldplaneeringuga kavandatud
Piirikivi tee pikenduse, mida nimetatakse täna Vainu teeks), siis tuleks kompromissilepingu
realiseerimiseks, so. kehtiva DP muutmiseks Vainu tee juurdepääsu osas viia läbi üldplaneeringu
muutmine, mida ei ole võimalik teha projekteerimistingimuste menetluses (vt siinkohal ka EhS
§ 32 p 2 ning § 27 lõige 3). Kindlasti ei sisalda kõnealune kompromiss üldplaneeringut muutvaid
kokkuleppeid ega sätteid. Samuti ei sisalda kõnealune kompromiss miskit, mida oleks võimalik
sisse viia kehtivasse DP-sse PlanS § 140 lõige 9 alusel või üldplaneeringusse PlanS § 93 lõige 3
alusel. Kehtiva DP planeeringualale juurdepääsutee küsimuse lahendamiseks on valla hinnangul
kõige õiguspärasem ja otstarbekam just uue detailplaneeringu menetluse läbiviimine, mis
võimaldab vajaduse ilmnemisel ka üldplaneeringu muutmist. Uue detailplaneeringu algatamine ei
oma mingit õiguslikku mõju kehtivale DP-le ega kompromissile ning ei otsusta ette ära, missugune
saab olema uue detailplaneeringu planeeringuala juurdepääsulahendus avalikult kasutatavalt
teelt.
Niisiis, kuna uue detailplaneeringu algatamine ei riku kõnealust kompromissi, siis ei saa seeläbi
tekkida vastuväite esitajatele ka mingit kahju, saati siis sellist, mida peaks hüvitama Viimsi vald.
Väited tekkinud või tekkiva kahju osas on uue detailplaneeringu algatamise otsuse osas täiesti
alusetud. Detailplaneeringu algatamine ei ole haldusakt, millel oleks vahetu õiguslik mõju
asjaosalistele – uue detailplaneeringu algatamisega ei muutu kehtiv DP tühiseks ning algatatava
menetluse tulemus ja mõjud selguvad menetluse käigus. Vahetut õiguslikku mõju võib
planeeringuala kinnistute omanikele omada vallavalitsuse kavandatav ajutine planeerimis- ja
ehituskeeld ning neid mõjusid tuleb enne vastava otsuse vastuvõtmist mitmekülgselt kaaluda.
Seoses kõnealuse kompromissiga väärib täiendavalt tähelepanu, et see on õiguslikult siduv
üksnes lepingu osapooltele, milleks ei ole OÜ Wingmacht ega OÜ City Aero. Niisiis ei saa
vastuväite esitajad kompromissilepingu rikkumisele ega sellisest rikkumisest tulenevale
väidetavale kahjule õiguslikult tugineda.
Juba mainitud kompromissilepingu sõlmimise järgselt ilmnesid 01.09.2022 väljastatud PT2
menetluses probleemid kehtiva DP planeeringualale juurdepääsuteede ümberkorraldamisel –
Viimsi Vallavalitsuse 30.11.2022 korraldusega nr 532 tunnistati PT2 kehtetuks mh. põhjusel, et
PT2 loeti kehtiva DP olemuslikuks muutmiseks (Vainu tee kaudu planeeringualale juurdepääsu
ärajätmise ning planeeringualale juurdepääsu läbi Piirikivi tee korraldamise tõttu). Kõnealust
vaideotsust keegi, s.h. endise Põlendiku MÜ omanikud, kohtus ei vaidlustanud.
Vald ei nõustu väitega, et kehtiv DP ei ole moraalselt ja õiguslikult vananenud. Asjaolust, et vald
ei ole varem, s.h. 2005. a Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringu kehtestamisel ja 2014. a
varem kehtestatud üldplaneeringute ülevaatamisel kehtivat DP-d kehtetuks tunnistanud ega
algatanud selle muutmist, ei saa järeldada, et kehtiv DP on ka täna veel aja- ja asjakohane. Ka
asjaolust, et Viimsi Vallavalitsuse keskkonna ja planeerimisosakond kinnitas 11.11.2021
9
kolmandale isikule, et „kehtestatud Põlendiku MÜ detailplaneering on endiselt aja ja asjakohane
ning ehitusõigus kehtib“, ei saa planeeringuala kinnistu omanikele tuletada õigustatud ootust, et
vald oma seisukohta ei muuda või et kehtiv DP jääb muutmatul kujul kehtima igavesest ajast
igavesti. Viimsi Vallavalitsuse keskkonna ja planeerimisosakonna kinnitus tugines teadmisel, et
PT1 kehtib ning eeldada võis tingimuste kohast teede välja- ja ümberehitust. Kinnituse andmise
järgselt on PT2 ja PT3 menetluses ilmnenud uued asjaolud (vt PT2 ja PT3 menetluskäiku), s.h.
naaberkinnistute omanike ja elanike vastuseis, mis tingivad ka uue seisukoha kujundamise
kehtiva DP aja- ja asjakohasuse üle.
Kinnistute omanike õigustatud ootust kehtiva DP kehtima jäämisele ei tulene ka asjaolust, et vald
on väljastanud seoses Piirikivi tee ning Vainu tee väljaehitamisega tänaseks kolmed
projekteerimistingimused (PT1, PT2 ja PT3). Samuti ei saa projekteerimistingimuste väljastamise
faktist järeldada, et kehtiv DP on jätkuvalt aja- ja asjakohane. Pigem ilmnesid kehtiva DP
puudused just PT2 ja PT3 menetluste käigus. Seoses osundatud projekteerimistingimustega
tuleb täiendavalt esile tuua, et neist jäid kehtima üksnes PT1 (antud 25.08.2017), kuid ka need
kaotasid kehtivuse 5 aasta möödumisel ilma, et Põlendiku MÜ toonased omanikud oleksid
asunud kehtivat DP-d ja PT1 realiseerima. PT2 (antud 01.09.2022) ja PT3 (antud 13.03.2023)
tunnistati õiguslikel põhjustel Viimsi Vallavalitsuse enda poolt vastavates vaidemenetlustes
kehtetuks. Vastavaid vaideotsuseid ei ole vaidlustatud. PT3 menetlus on tänaseni pooleli. See
viimane asjaolu aga ei saa olla takistuseks uue DP algatamisel, küll aga tuleb PT3 menetluses
käesoleva otsuse vastuvõtmise asjaoluga arvestada.
Seoses võimaliku juurdepääsuga kehtiva DP planeeringualale läbi Piirikivi tee selgitab vald
täiendavalt, et kehtiva DP seletuskirja p 4 näeb planeeringualale selgelt juurdepääsuteena ette
üksnes seni puuduva Vainu tee (üldplaneeringus nimetatud Piirikivi teena) üle Ees-Mihkli ja Taga-
Mihkli kinnistute (kuigi on tõsi, et Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistud ei kuulu kehtiva DP
planeeringualasse). Piirikivi teed juurdepääsuna kehtiva DP seletuskiri ei maini ja seda ei ole
võimalik välja lugeda ka kehtiva DP jooniselt. Piirikivi tee ei kuulu kehtiva DP planeeringualasse.
Olukorras, kus juurdepääsu korraldus kehtiva DP planeeringualale läbi Piirikivi tee on kehtivas
DP-s sisuliselt käsitlemata, ei ole kehtiva DP seletuskirjas selgelt ettenähtud nn Vainu tee
juurdepääsu ärajätmine valla hinnangul kuidagi käsitletav pelgalt EhS § 27 lõige 4 p 7 mainitud
liikluskorralduse põhimõtete täpsustamisena, vaid planeeringuala juurdepääsu olulise
ümberkorraldusena (vt ka siinkohal EhS eelnõu seletuskirja lk 56, mille kohaselt ei saa
juurdepääsuteede ümberkorraldamist lugeda liikluskorralduse põhimõtete muutmiseks Ehs § 27
lg 4 tähenduses4).
Vald ei nõustu väitega, et kehtiva DP-ga on tagatud rohevõrgustiku puhverala toimimine, s.h.
nn kaitsemetsa säilimine. See küsimus vajab täiendavat analüüsi ning selleks on valla hinnangul
kohane uue detailplaneeringu menetlus, mis võimaldab vajadusel rakendada planeeringualal
täiendavaid abinõusid, mis kehtivas DP-s puuduvad. Kehtiv DP tugines kõrghaljastuse
säilitamisel varem seadusega kaitsemetsale kehtestatud nõuetele ja kaitsemeetmetele, mis
seadusandluse muutumise tõttu enam ei kehti (seadustes puudub käesoleval hetkel kaitsemetsa
mõiste, rääkimata vastavatest kaitsemeetmetest seaduse tasandil).
Vald ei nõustu väitega, et kehtiva DP vastuolu maakatastriseaduse § 182 lõikega 2 on võimalik
kõrvaldada EhS § 27 lõike 4 p 1 alusel krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu täpsustamise
teel. Maakatastriseaduse nõuetele vastamiseks tuleb moodustada eraldi katastriüksused
4 https://www.riigikogu.ee/download/5a0c5333-c3a2-4e9d-b9b6-9421b44754a9
10
maatulundusmaale ja elamumaale, sest maatulundusmaa sihtotstarvet ei saa planeeringuga
määrata elamumaa sihtotstarbega samaaegselt.
Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni seisukoht 26.04.2017 aset leidnud koosolekul (et
kehtiva DP planeeringualale on tänase Piirikivi tee kasutamine „kõige mõistlikum“) ei muuda
kuidagi kehtivat DP-d ega ole täna uue detailplaneeringu algatamisel enam relevantne.
Tõele ei vasta väide, et PT3 menetluses on huvitatud isikute (Piirikivi tee äärsete kinnistute
omanikud ja elanikud) peamine vastuväide või etteheide asjaolu, et juurdepääsutee
väljaehitamise tõttu tuleb likvideerida kõrghaljastus. See on olnud vaid üks paljudest
vastuväidetest. Pigem saab lugeda Piirikivi tee äärsete kinnistute omanike ja elanike peamiseks
etteheiteks ja vastuväiteks, et muudetakse kehtiva DP-ga ette nähtud juurdepääsu korraldust, so.
jäetakse ära juurdepääs nn Vainu tee kaudu ning muudetakse senist Piirikivi tee liikluskorraldust.
Asjaolust, et käesolevas otsuses ei ole ära toodud uue detailplaneeringu liikluslahenduse
lähteseisukohti, ei saa järeldada, et planeeringualale tuleb juurdepääs lahendada üksnes Piirikivi
tee kaudu. Lõplikud liikluskorralduse põhimõtted, s.h. juurdepääs planeeringualale selguvad
menetluse käigus ning vald ei pea vajalikuks siin lähteseisukohtadega menetluse lõpptulemust
ette kindlaks määrata. Nagu OÜ Wingmacht esindaja ka ise sedastab, näeb kehtiv üldplaneering
planeeringualale juurdepääsuna ette ka nn Vainu tee. Millise liikluslahenduseni jõutakse, selgub
uue detailplaneeringu menetluse käigus.
Mis puudutab AS Viimsi Vesi poolt 02.09.2022 väljastatud tehnilisi tingimusi vee ja
kanalisatsioonitorustike ehitusprojekti koostamiseks ning Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja
kommunaalosakonna poolt 02.03.2023 väljastatud sademevee ärajuhtimise tehnilisi tingimusi,
siis tuleb tõdeda, et kuni kehtiv DP kehtib ja ei ole algatatud uue detailplaneeringu menetlust /
kehtestatud vastavat ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu, puudub alus vastavate tehniliste
tingimuste väljastamisest keeldumiseks. AS Viimsi Vesi ja Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja
kommunaalosakond ei hinda tehniliste tingimuste väljastamisel nt valla veeressursi piisavust
kõnealuse planeeringu realiseerimiseks. Selleks on asjakohane just uue detailplaneeringu
menetlus. Küsimus ei ole niisiis mitte tehnovõrkude asukoha täpsustamises, vaid planeeringu
realiseerimiseks vajamineva veeressursi olemasolu ja ühisveevärgile ning valla veemajandusele
sellest tingitud mõju hindamises. Ilmselgelt ei olnud võimalik arvestada kehtivat DP-d menetledes
vallas tänaseks teadaoleva joogivee nappuse tõsiasjaga.
Seoses tuleohutusnõuetega selgitab vald, et kehtiv DP sisaldab aegunud nõudeid, mis vajavad
ajakohastamist. Sama kehtib küttelahenduse ja elektrivarustuse kohta, millele OÜ Wingmacht
esindaja ka ise õigesti viitab. Kehtiva DP-ga kohustuslikuna ettenähtud kütte- ja elektrivarustuse
lahendusi ei saa muuta ilma kehtivat DP-d muutmata.
Seoses Viimsi Vallavalitsuse 01.02.2023 selgitustega osundab vald tõsiasjale, et nii PT2 kui ka
PT3 sisaldavad oma olemuselt pigem tehnilist laadi tingimusi vastavalt Piirikivi tee ning kehtiva
DP planeeringualale jääva Vainu tee projekteerimiseks ning ehitamiseks. Ei PT2 ega ka PT3 ei
välista iseenesest juurdepääsu planeeringualale Ees-Mihkli ja Taga-Mihkli kinnistute kaudu (need
ei ütle selle kohta midagi). Kõnealuste selgitustega ei võtnud vallavalitsus seisukohta selles osas,
kas Vainu teelt juurdepääsu õiguslik välistamine / ärajätmine (ja kehtiva DP vastavas osas
muutmine) on kehtiva DP olemuslik muutmine või mitte. Vallavalitsus tõdes, et juurdepääsu
võimaldamine planeeringualale läbi Piirikivi tee seda ei ole. Mis ei tähenda aga seda, et vald ei
võiks mh endisele Põlendiku MÜ-le juurdepääsu lahendamiseks algatada uut detailplaneeringut
– EhS § 27 alusel projekteerimistingimuste väljastamine on mõeldud detailplaneeringute
täpsustamisena ning on kohaliku omavalitsuse pädevuses otsustada, kas valida
11
detailplaneeringu muutmiseks/täpsustamiseks projekteerimistingimuste andmise või uue
detailplaneeringu koostamise menetlus. PlanS § 140 lg 1 alusel võiks vald kehtiva DP ka
kehtetuks tunnistada, kuid on otsustanud planeeringuala kinnistute omanikke selgelt vähem
riivava alternatiivi kasuks. Käesoleval juhul kehtiva DP-ga seoses esile kerkinud erinevaid
probleeme kaaludes on asjakohane viia läbi uus detailplaneeringu menetlus.
Vald ei nõustu väitega, et uus detailplaneering algatatakse selleks, et projekteerimistingimused
andmata jätta – selline väide on meelevaldne ja pahatahtlikult äraspidine. Kui on algatatud uus
detailplaneering ja kui on kehtestatud ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, siis tõepoolest ei ole
lubatud vallal EhS § 32 lõike 1 kohaselt anda projekteerimistingimusi kehtiva DP muutmiseks EhS
§ 27 lõike 1 ja 4 alusel.
Vald ei nõustu väitega, nagu rikuks uue detailplaneeringu algatamine mingilgi moel
planeeringuala kinnistute omanike õigusi, s.h. ehitusõigust ja omandipõhiõigust.
Detailplaneeringu algatamine ei piira kehtiva DP kehtivust ning ehitusõiguse realiseerimist.
Ehitusõiguse realiseerimist piiraks ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, mistõttu tuleb vastavaid
mõjusid kaaluda selle kehtestamisel. Kinnistute omanikel ei ole õigustatud ootust, et üle 20 aasta
vana detailplaneering jääb muutumatuna kehtima igavesest ajast igavesti, seda eriti arvestades
PT2 ja PT3 menetluses ilmnenud asjaoludega, s.h. naaberkinnistute omanike ja elanike
vastuseisuga, millega olid kinnistute omanikud menetlusosalistena väga hästi kursis.
Seoses väitega, et Viimsi valla poolt 25.08.2017.a väljastatud projekteerimistingimustega PT1 on
juba Põlendiku detailplaneeringuala liikluskorraldust täpsustatud, mistõttu PT1 andmisele eelnev
detailplaneeringu liikluskorraldus enam ei kehti ja PT1 kehtivuse lõppemise tõttu puudub kehtiva
DP planeeringualal täna üldse liikluskorraldus, selgitab vald, et selline seisukoht tingib igal juhul
uue detailplaneeringu menetluse algatamise, sest kogu planeeringuala liikluskorraldus on sellisel
juhul vaja tervikuna uuesti lahendada.
Kokkuvõtvalt leiab vald, et OÜ Wingmacht ja OÜ City Aero esitatud vastuväited ei anna alust uue
detailplaneeringu algatamata jätmiseks.
III Õiguslikud alused
PlanS § 140 lõige 7 kohaselt tuleb detailplaneeringu muutmiseks koostada uus sama
planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes planeerimisseaduses detailplaneeringu
koostamisele ettenähtud nõuetest.
PlanS § 128 lõige 1 kohaselt algatab detailplaneeringu kohaliku omavalitsuse üksus. PlanS § 124
lõike 10 kohaselt on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus.
Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõige 2 kohaselt otsustab volikogu õigusaktiga
kohaliku omavalitsuse, kohaliku omavalitsuse üksuse või kohaliku omavalitsuse organi
pädevusse antud küsimused.
Arvestades ülaltoodud asjaolusid ja põhjendusi ning lähtudes planeerimisseaduse § 140 lõikest 7,
§ 128 lõikest 1, § 124 lõikest 10 ning võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse
§ 22 lõike 2:
Viimsi Vallavolikogu
OTSUSTAB:
12
1. Algatada detailplaneering Leppneeme küla Põlendiku maaüksuse planeeringuala
katastriüksustel (Vainu tee, katastritunnus 89001:003:0804; Piirkivi tee 15, katastritunnus
89001:003:0802; Piirikivi tee 16, katastritunnus 89001:003:0803; Vainu tee 12, katastritunnus
89001:003:0788; Vainu tee 13, katastritunnus 89001:003:0789; Vainu tee 14, katastritunnus
89001:003:0791; Vainu tee 15, katastritunnus 89001:003:0792; Vainu tee 16, katastritunnus
89001:003:0794; Vainu tee 17, katastritunnus 89001:003:0795; Vainu tee 18, katastritunnus
89001:003:0796; Vainu tee 19, katastritunnus 89001:003:0797; Vainu tee 20, katastritunnus
89001:003:0798; Vainu tee 21, katastritunnus 89001:003:0799; Vainu tee 22, katastritunnus
89001:003:0801) ning Ees-Mihkli (katastritunnus 89001:003:3390) ja Taga-Mihkli (katastritunnus
89001:003:3400) ning Piirikivi tee L1 (katastritunnus 89001:001:0800) ja Kuusiku tee L1
(katastritunnus 89001:001:0786) katastriüksustel eesmärgiga koostada uus
planeeringulahendus, selleks et analüüsida Viimsi Vallavolikogu 12.06.2001 otsusega nr 147
kehtestatud Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu kooskõla aja- ja asjakohaste nõuete ja
normidega.
2. Detailplaneeringu koostamisel arvestada järgmisi lähteseisukohti ja lisatingimusi:
2.1. analüüsida kehtiva Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu vastavust aja- ja asjakohastele
õigusaktidele, valla üldplaneeringule (s.h teemaplaneeringutele), arengustrateegiale,
arengukavadele ning muudele nõuetele, s.h:
2.1.1. Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestatud Viimsi valla mandriosa
üldplaneeringu teemaplaneeringule "Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik", mille kohaselt on
planeeringuala reserveeritud rohevõrgustiku puhveralana;
2.1.2. Viimsi Vallavolikogu 10.09.2019 määrusega nr 13 kehtestatud Viimsi valla ühisveevärgi ja
-kanalisatsiooni arendamise kavale 2019-2030 ning tiheasustusaladele kehtivatele reovee
kanaliseerimise nõuetele;
2.1.3. kehtivatele tuleohutuse nõuetele (sh kustutusvee vooluhulgad ning veevarustuse torude
läbimõõdud);
2.1.4. kehtivatele maakorralduse nõuetele;
2.1.5. Viimsi valla arengukavale. 2.2. analüüsida kehtiva Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu ruumilist mõju muutunud
õigusruumis ja faktilises keskkonnas ning lähtudes analüüsi tulemusest ning
planeerimismenetluse käigus huvitatud isikutelt saadud sisendist töötada välja uus
planeeringulahendus (ja muudetakse vajadusel kehtiva detailplaneeringu planeeringulahendust):
2.2.1. planeeringuala kruntideks jaotamine,
2.2.2. kruntide hoonestusalade määramine,
2.2.3. kruntide ehitusõiguste määramine,
2.2.4. planeeritud ehitiste ehituslike, arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine,
2.2.5. planeeringuala liikluskorralduse põhimõtete, s.h. juurdepääsutee(de) määramine,
2.2.6. hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatistega
varustamise põhimõtete määramine,
2.2.7. haljastuse, s.h. säilitatava kõrghaljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine;
2.2.8. kujade määramine;
2.2.9. kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine;
2.2.10. avalikule teele juurdepääsuteede võimalike asukohtade määramine;
2.2.11. müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsiooni- ja muude keskkonnatingimusi tagavate
nõuete seadmine;
2.2.12. maaparandussüsteemide asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine;
2.2.13. loodusobjekti kohaliku kaitse alla võtmise ja kaitsevööndite määramine;
13
2.2.14. miljööväärtuslike alade, väärtuslike üksikobjektide ja/või väärtuslike põllumajandusmaade
määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine, kui need ei ole üldplaneeringuga
määratud;
2.2.15. servituutide seadmise vajaduse ja kavandatavate teede avalikult kasutatavaks teeks
määramise vajaduse märkimine;
2.2.16. eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva olemasoleva või kavandatava puhkeala avalikult
kasutatavaks alaks määramise vajaduse märkimine;
2.2.17. põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole
detailplaneeringu koostamine nõutav;
2.3. Kaaluda planeerimisseaduse § 126 lõige 1 punktides 1‒19 loetletud ülesannete täitmiseks
avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või sundvalduse seadmise
vajadust;
2.4. Sätestada planeeringu elluviimiseks vajalikud tegevused ja vajaduse korral nende järjekord;
2.5. Lahendada vajadusel muud PlanS § 126 lõige 1 sätestatud ülesanded.
2.6. Üldplaneeringu muutmise vajaduse ilmnemisel järgida PlanS § 142 sätestatut
3. Kinnitada käesoleva otsuses Lisas 1 olevad lähteseisukohad.
4. Detailplaneeringu algatamisel ei kavandata üldplaneeringu põhilahenduse muutmist. See ei
välista, et üldplaneeringu põhilahenduse muutmise vajadus ei võiks ilmneda menetluse käigus.
5. Kaasata detailplaneeringu koostamisse isikud, kelle õigusi või huve võib planeeringulahendus
puudutada, s.h. planeeringuala kinnistute omanikud, detailplaneeringu ala vahetute
naaberkinnistute omanikud ning Piirikivi tee äärsete kinnistute omanikud.
6. Viimsi Vallavalitsusel sõlmida vajadusel enne detailplaneeringu kehtestamist
detailplaneeringust huvitatud isikuga PlanS § 131 kohane haldusleping detailplaneeringukohaste
ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud
rajatiste väljaehitamise või väljaehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise kohta.
7. Detailplaneeringu koostamise korraldaja on Viimsi Vallavalitsus.
8. Kuna detailplaneeringu analüüs ja üleplaneerimine on avalikes huvides ja seotud rohealadele
paremate tingimuste loomisega, kanda planeeringuga seotud kulud valla eelarvest.
9. Otsus jõustub teatavakstegemisest.
(allkirjastatud digitaalselt)
Antoon van Rens
Vallavolikogu aseesimees
14
LISA Viimsi Vallavolikogu
14.11.2023 otsusele nr 47
LÄHTESEISUKOHAD DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISEKS
1. Planeeritava ala asukoht ja ulatus:
Planeeritav ala paikneb Leppneeme küla Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu planeeringuala
katastriüksustel (Vainu tee, katastritunnus 89001:003:0804; Piirkivi tee 15, katastritunnus
89001:003:0802; Piirikivi tee 16, katastritunnus 89001:003:0803; Vainu tee 12, katastritunnus
89001:003:0788; Vainu tee 13, katastritunnus 89001:003:0789; Vainu tee 14, katastritunnus
89001:003:0791; Vainu tee 15, katastritunnus 89001:003:0792; Vainu tee 16, katastritunnus
89001:003:0794; Vainu tee 17, katastritunnus 89001:003:0795; Vainu tee 18, katastritunnus
89001:003:0796; Vainu tee 19, katastritunnus 89001:003:0797; Vainu tee 20, katastritunnus
89001:003:0798; Vainu tee 21, katastritunnus 89001:003:0799; Vainu tee 22, katastritunnus
89001:003:0801) ning Ees-Mihkli (katastritunnus 89001:003:3390) ja Taga-Mihkli (katastritunnus
89001:003:3400) ja Piirikivi tee L1 (katastritunnus 89001:001:0800) katastriüksustel, mille suurus
on ligikaudu 6,6 hektarit ja see asub Leppneeme küla idapoolses küljes.
Planeeritava ala paiknemine Viimsi poolsaarel (M 1:20000):
Planeeringuala piirneb põhjast hoonestamata ja metsaga kaetud Põllu maatulundusmaaga
(katastritunnus 89001:003:0155), idast hoonestatud elamumaadega (Mäe tee 11, katastritunnus
89003:004:0520; Piirikivi tee 13, katastritunnus 89003:004:0580; Kuusiku tee 14, katastritunnus
89003:004:0640, Kuusiku tee 13, Kuusiku tee 11 katastritunnus 89003:004:0610, Kuusiku tee 9,
15
katastritunnus 89003:004:0590, Kuusiku tee 7, katastritunnus 89003:005:0120, Kuusiku tee 5,
katastritunnus 89003:005:0110, Kuusiku tee 3, katastritunnus 89003:005:0100, katastritunnus
89003:004:0630, Luhaääre tee 37, katastritunnus 89001:003:3412, Luhaääre tee 35,
katastritunnus 89004:002:0330 ning elamualasid läbivad ja planeeringualaga ligipääsu osas
piirnevad avalikult kasutatavad transpordimaad Piirikivi tee L1, katastritunnus 89001:001:0800 ja
Kuusiku tee L1, katastritunnus 89001:001:0786 ning Luhaääre tee, katastritunnus
89001:001:0761), lõunast Suur-Lutika hoonestamata ja metsastatud maatulundusmaaga
(katastritunnus 89001:003:5462) ning läänest metsaga kaetud Neemesauna maatulundusmaaga
(katastritunnus 89001:003:0065).
Planeeritaval alal asuvad katastriüksused on hoonestamata. Alal paikneb endine Tammneeme
päevamärk ja selle juurdepääsutee. Alal paiknevad katastriüksused on valdavalt kaetud
kõrghaljastusega. Ala on ümbritsetud metsaga, lääne, edela ja lõuna suunas paiknevad
kaitsemetsad.
2. Detailplaneeringu koostamise vajadus ja eesmärk:
10. Detailplaneering koostatakse eesmärgiga analüüsida Viimsi Vallavolikogu 12.06.2001
otsusega nr 147 kehtestatud Leppneeme külas asuva Põlendiku maaüksuse detailplaneeringu
(nimetatud ka kui kehtiv detailplaneering) kooskõla aja- ning asjakohaste, s.h. keskkonnaalaste
nõuete ja normidega, ning töötada välja uus aja- ja asjakohane planeeringulahendus.
Planeeringuala asukoht Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kaardil:
Planeeringualal paiknevad katastriüksused asuvad Viimsi valla mandriosa üldplaneeringukohasel
hajaasustusalal. Planeeringuala piirneb kahe avalikult kasutatava transpordimaaga – Piirikivi tee
ja Kuusiku tee.
16
Planeeringuala asukohast lähtuvalt tuleb lahendada detailplaneeringu koostamise ülesanded, et
määrata tingimused, mis tagavad planeeringuala ümbritseva keskkonnaga sobitudes
naaberkinnistutega ruumilise terviklahenduse. Planeeringu elluviimiseks tuleb määrata vajalikud
tegevused ja tegevuste eeldatav järjekord
3. Detailplaneeringu koostamise ülesanne:
Detailplaneeringu koostamise ülesanne on planeeritava maa-ala jaotamine kruntideks, krundi
hoonestusala ja ehitusõiguse määramine; ehitise ehituslike, arhitektuuriliste ja kujunduslike
tingimuste määramine, planeeringuala liikluskorralduse põhimõtete, s.h. juurdepääsutee(de)
määramine, detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste,
sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine; haljastuse s.h. säilitatava
kõrghaljastuse, ja heakorrastuse põhimõtete määramine; kujade määramine; kuritegevuse riski
vähendavate tingimuste määramine; avalikule teele juurdepääsuteede võimalike asukohtade
määramine; müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimusi ning muid
keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine; maaparandussüsteemide asukoha ja nendest
tekkivate kitsenduste määramine; loodusobjekti kohaliku kaitse alla võtmise ja kaitsevööndite
määramine; miljööväärtuslike alade, väärtuslike üksikobjektide ja/või väärtuslike
põllumajandusmaade määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine, kui need ei
ole üldplaneeringuga määratud; servituutide seadmise vajaduse ja kavandatavate teede avalikult
kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine; eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva
olemasoleva või kavandatava puhkeala avalikult kasutatavaks alaks määramise vajaduse
märkimine; põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole
detailplaneeringu koostamine nõutav ning vajadusel muud planeerimisseaduse § 126 lõikes 1
nimetatud ülesannetega seonduvad ülesanded.
4. Vastavus üldplaneeringule:
Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus on planeeringualal metsamaa (MM), väikeelamute maa
(EV), kaitsemetsa maa (KM) ja elamu reservmaa (EHR) juhtotstarbed.
17
Planeeringuala asub piirkonnas, mis üldplaneeringu kohaselt on hajaasustuspiirkond.
Algatatav detailplaneering on kavandatud üldplaneeringule vastavana: uuendatakse kehtiva
detailplaneeringuga ette nähtud planeeringulahendust, et tagada parimad tingimused roheluse
säilimisele ja lahendada sealjuures tehniline taristu ja ligipääsud kavandatavale hoonestusele.
Planeeritava ala asukoht teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik.“ kaardi
väljavõttel, taustaks Maa-ameti ortofoto ja katastrikaart:
5. Nõuded detailplaneeringu koostamiseks:
5.1. Detailplaneering koostada mõõtkavas 1:500 mitte enam kui ühe aasta vanusele topo-
geodeetilisele alusplaanile, mõõdistada vähemalt 20 meetri laiune ala väljaspool
planeeritava ala piiri. Enne detailplaneeringu kehtestamist tuleb jälgida, et geodeetiline
alusplaan oleks asjakohane. Mõõdistus peab olema esitatud Viimsi valla geoveebi
aadressil https://geoveeb.viimsi.ee ja üle antud kümne päeva jooksul töö valmimisest
arvates.
5.2. Detailplaneeringu koostamisel arvestada Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu ja
üldplaneeringu teemaplaneeringute „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine.
Elamuehituse põhimõtted“ ja „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ nõudeid (leitavad
valla kodulehelt
https://www.viimsivald.ee/teenused/planeeringud/uldplaneeringud/kehtestatud-
uldplaneeringud).
5.3. Planeeringualasse kuuluvad järgmised katastriüksused:
Vainu tee, katastritunnus 89001:003:0804, transpordimaa;
Piirkivi tee 15, katastritunnus 89001:003:0802, maatulundusmaa ja elamumaa;
Piirikivi tee 16, katastritunnus 89001:003:0803, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 12, katastritunnus 89001:003:0788, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 13, katastritunnus 89001:003:0789, maatulundusmaa ja elamumaa;
18
Vainu tee 14, katastritunnus 89001:003:0791, ärimaa;
Vainu tee 15, katastritunnus 89001:003:0792, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 16, katastritunnus 89001:003:0794, maatulundusmaa;
Vainu tee 17, katastritunnus 89001:003:0795, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 18, katastritunnus 89001:003:0796, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 19, katastritunnus 89001:003:0797, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 20, katastritunnus 89001:003:0798, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 21, katastritunnus 89001:003:0799, maatulundusmaa ja elamumaa;
Vainu tee 22, katastritunnus 89001:003:0801, maatulundusmaa ja elamumaa;
Ees-Mihkli, katastritunnus 89001:003:3390, elamumaa;
Taga-Mihkli, katastritunnus 89001:003:3400, maatulundusmaa;
Piirikivi tee L1, katastritunnus 89001:001:0800, transpordimaa;
Kuusiku tee L1, katastritunnus 89001:001:0786, transpordimaa.
5.4. Hoonestust võib kavandada üldplaneeringukohasele väikeelamute maale (EV).
Üldplaneeringukohasele rohevõrgustiku puhveralale kavandada minimaalselt hoonestust,
et tagada puhverala maksimaalne säilitamine ja rohevõrgustiku toimimine. Näha ette
avalikud haljakud, avaliku ruumi loomiseks vajalikud kinnistud ja laiendused.
5.5. Krundi täisehitatus (kõikide hoonete ehitisealune pind kokku) planeerida lähtuvalt
teemaplaneeringust „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse
põhimõtted,“ maksimaalselt 20% krundi pindalast.
5.6. Krundile on lubatud määrata ehitusõigus ühe põhihoone – üksikelamu – ja ühe abihoonete
ehitamiseks. Põhihoone suurim lubatud kõrgus ümbritseva maapinna keskmisest
kõrgusest määrata 8,5 m, abihoonel 5 m.
5.7. Määrata hoonete ehituslikud, arhitektuurilised ja kujunduslikud tingimused.
5.8. Piirde suurim lubatud kõrgus võib olla kuni 1,5 meetrit. Kohtades, kus see on
rohevõrgustiku toimimiseks vajalik, näha ette piirete rajamise keeld.
5.9. Parkimine lahendada omal krundil (sh külaliskohad).
5.10. Detailplaneeringuga määrata haljastuse, s.h. säilitatava kõrghaljastuse, põhimõtteline
lahendus ning valla rohevõrgustikku toetav lahendus ning ligipääsud rekreatsioonialadele
ja tagada koridorid loomadele liikumiseks.
5.11. Detailplaneeringuga lahendada kavandatud hoonete toimimiseks vajalike ehitiste,
sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatistega, varustamine.
5.12. Viimsi valla territoorium kuulub osaliselt kõrgenenud radooniohuga alale. Radooniohu
täpsustamiseks on soovitav enne hoonete projekteerimist määrata pinnase
radoonisisaldus ja vastavalt mõõtmistulemustele rakendada ehituslikke meetmeid radooni
hoonesse sisse imbumise tõkestamiseks.
5.13. Kavandatav tegevus ei tohi avaldada negatiivset mõju ümbritsevale keskkonnale.
Vajadusel määrata detailplaneeringuga negatiivseid mõjusid leevendavad meetmed.
5.14. Detailplaneeringu graafilise osa koosseisus esitada situatsiooniskeem, kontaktvööndi
analüüs, tugiplaan (M 1:500) ja põhijoonis (M 1:500). Haljastuse lahendus, tehnovõrgud
ja liikluskorraldus võivad olla põhijoonisel. Detailplaneeringu koosseisus esitada vähemalt
üks detailplaneeringu ala ruumilist lahendust illustreeriv 3D joonis.
5.15. Detailplaneering esitada vastuvõtmiseks ühes eksemplaris paberkandjal ja digitaalselt
(jooniste vormistus nõutav formaadis *.dwg või *.dgn ja avalikustamiseks *.pdf) ning
kehtestamiseks ühes eksemplaris paberkandjal ja digitaalselt. Digitaalsed failid peavad
19
olema L-EST koordinaatsüsteemis, kõrgused EH-2000 süsteemis ja vastama antud
asukoha koordinaatidele.
5.16. Kehtestamiseks esitatav detailplaneering peab vastama üleriigilisse planeeringute
andmekogusse (PLANK) esitamiseks vajalikele nõuetele.
5.17. Detailplaneering peab vastama riigihalduse ministri 17.10.2019 määrusele nr 50
„Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“
https://planeerimine.ee/juhendid-ja-uuringud/kihtide-vormistamise-juhend/.
5.18. Planeeringu vormistamisel kasutada ruumilise planeerimise leppemärke (2013), mis on
kohandatud kaasaegsete nõuetega ja on leitavad Viimsi valla kodulehelt
https://www.viimsivald.ee/sites/default/files/dp_leppemargid.pdf.
6. Vajalikud uuringud:
6.1. Topo-geodeetiline uuring
6.2. Dendroloogiline hinnang
6.3. Rohevõrgustiku toimivuse uuring
6.4. Vajadusel radooniuuring
7. Vajalikud kooskõlastused:
7.1. Päästeamet
7.2. Viimsi Vallavalitsus (teede ja liikuvuse ning avaliku ruumi osa – ehitus- ja
kommunaalosakond; rohevõrgustiku ja keskkonnakaitseline osa – keskkonnaosakond)
8. Kirjalikud seisukohad:
8.1. Planeeringuala kinnisasja omanikud
8.2. Olemasolevate ja planeeritavate tehnovõrkude valdajad
9. Kaasatavad isikud:
9.1. Isikud, kelle õigusi või huve võib planeeringulahendus puudutada, s.h. detailplaneeringu
ala vahetute naaberkinnisasjade omanikud ning Piirikivi tee äärsete kinnistute omanikud.