Otsus

VIIMSI VALLAVOLIKOGU

OTSUS

Viimsi 10. oktoober 2023 nr [nr]

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu

koostamise ajal

Viimsi Vallavolikogu 15.02.2022 otsusega nr 9 algatati Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu koostamine eesmärgiga määratleda kogu valla territooriumi tasakaalustatud

ruumilise arengu põhimõtted ja suundumused, millest edaspidi lähtutakse maakasutuse ja

ehitustingimuste seadmisel.

Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu koostamiseks korraldati 11.03–03.04.2022

veebipõhine kaasamisküsitlus, millele laekus kokku 830 vastust. Kaasamisküsitluse tulemuste

kohta ilmus ajalehes Viimsi Teataja põhjalik artikkel koos kommentaaride ja selgitustega. Sama

aasta sügisel valmis Viimsi elanike rahulolu-uuring 2022, mis on samuti oluliseks sisendiks uue

üldplaneeringu koostamisel.

Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu avalik väljapanek toimus 24.10–20.11.2022.

Väljapaneku tulemuste avalik arutelu viidi läbi 18.11.2022. Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu, mida täpsustati ja täiendati avalikul väljapanekul

saadud tagasisidet arvestades, valmis 2023. a veebruaris ning see oli aluseks riigihanke

läbiviimisel üldplaneeringu koostaja leidmiseks, kes on tänaseks üldplaneeringu koostamisega

ka alustanud.

Üldplaneeringu tööde teostamise ajakava kohaselt valmib uue planeeringu ruumilist

põhilahendust käsitlev eskiis 2025. a septembris. Kuni uue üldplaneeringu kehtestamiseni tuleb

valla ruumilise arengu ja ehitustegevuse suunamisel, sealhulgas detailplaneeringute koostamisel

ning projekteerimistingimuste ja ehituslubade andmisel, lähtuda üldplaneeringutest, mis on

kehtestatud ajavahemikul 1997–2011 ning mille ajakohasus on osaliselt ammendunud.

Kehtivate üldplaneeringute ja üldplaneeringu teemaplaneeringute ruumilised lahendused on

osaliselt vastuolus koostatava Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade

eelnõus sõnastatud arengusuundade ja ruumiloome põhimõtetega ning ei vasta sellisena

kogukonna ootustele.

Tulenevalt planeerimisseaduse § 79 lõikest 1 võib üldplaneeringu koostamise korraldaja ehk

vallavolikogu kehtestada üldplaneeringu koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala

kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi.

2

Keelata võib üld- ja detailplaneeringute kehtestamise, ehitise püstitamiseks ehitusloa andmise,

projekteerimistingimuste andmise ning katastriüksuse senise sihtotstarbe andmise.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu võib kehtestada kuni kaheks aastaks ning põhjendatud juhul

võib keelu kehtivust pikendada nelja aastani.

Keeld ei laiene ehitamisele, milleks on antud ehitusluba või millest on teatatud enne ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamist, ning ehitiste ehitamisele, milleks teatamine ega

ehitusloa andmine ei ole nõutav.

Viimsi Vallavolikogu andis oma 17.01.2023 otsusega nr 4 vallavalitsusele ülesande koostada

analüüs Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise otstarbekuse, proportsionaalsuse ja ulatuse hindamiseks. Analüüsi koostas Viimsi

Vallavalitsuse planeeringute osakond ning see on lisatud otsusele lisadena, koosnedes

tekstiosast (Lisa 1) ja kaardist (Lisa 2).

Analüüsis jõuti järeldusele, et peamine vastuolu valla territooriumil kehtivate üldplaneeringu

kohaste kasutamis- ja ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue üldplaneeringu

koostamisel hõlmavad hoonestamata haljasmaade kasutuselevõttu ehitamiseks mõeldud

reservalad. Analüüsis leitakse, et selles osas on vastuolu piisavalt kaalukas nendele aladele

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue üldplaneeringu

koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele.

Ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu kavatsetakse rakendada 132-le katastriüksusele, mis jäävad

Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kehtestatud muudatustega koondkaardi kohaselt

1) perspektiivsele väikeelamumaale hajaasustusviisil (EHR), 2) väikeelamute reservmaale

(EVR), 3) tööstuse- ja ladude reservmaale (TR), 4) kergetööstuse reservmaale (TkR) või 5) äri-

ja büroohoonete reservmaale (BR). Nimetatud reservmaale rakendatakse keeldu juhul, kui

katastriüksus ei ole tänaseks valdavas osas hoonestatud või sellele ei ole antud kehtestatud

detailplaneeringuga ehitusõigust. Keeldu ei rakendata katastriüksustele, mis jäävad Viimsi

Vallavolikogu 29.04.2008 määrusega nr 7 kehtestatud Lubja küla klindiastangu piirkonna

üldplaneeringu planeeringualale. Üldplaneeringu kehtestamisel muutus planeeringuala osas

kehtetuks Viimsi valla mandriosa üldplaneering, kuid vastav planeeringulahendus on kehtestatud

muudatustega koondkaardile kandmata. Lisaks eeltoodule ei rakendata keeldu viiele

katastriüksusele, millele detailplaneeringu koostamine on lõppjärgus ning seetõttu ei oleks neile

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine kooskõlas hea halduse tavaga. Katastriüksuste,

millele ajutine planeerimis- ja ehituskeeld rakendub, loetelu (Lisa 3) ja asukohakaart (Lisa 4) on

lisatud otsusele.

Kuna ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel on arvestatav piirav mõju maaomanikele,

kellele kuuluva katastriüksuse suhtes keeld rakendub, peetakse analüüsis mõistlikuks ja

proportsionaalseks rakendada ajutist planeerimis- ja ehituskeeldu sõltuvalt katastriüksuse

olemasolevast kasutusest tulenevate erisuste ja avalikust huvist tingitud eranditega.

Vastavalt Lisas 3 toodud loetelule rakenduvad ajutise planeerimis- ja ehituskeeluga erinevad

piirangud üldplaneeringus märgitud reservmaa katastriüksustele, mis on: 1) hoonestamata ja

mille olemasolev katastris märgitud sihtotstarve ei võimalda selle hoonestamist; 2) hoonestamata

ja mille olemasolev katastris märgitud sihtotstarve või üks sihtotstarvetest võimaldab selle

hoonestamist; 3) osaliselt hoonestatud.

3

Erandina lubatakse kehtestada detailplaneeringuid, mille koostamise eesmärgiks on

üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine üldkasutatavate hoonete maaks, või millega antakse

ehitusõigus avalikes huvides (nt ringmajanduse või veetootmisega vms seotud) kavandatava

ehitise püstitamiseks. Samuti lubatakse erandina anda ehitusluba ehitise püstitamiseks,

väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet, kui see on vajalik

avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone, ringmajanduse või veetootmisega

seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks.

Vallavalitsus esitas analüüsi „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla

haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamisel“ tutvumiseks ja ettepanekute esitamiseks Viimsi

Vallavolikogu komisjonidele ja Viimsi Vallavalitsuse struktuuriüksustele. Ettepanekuid ja

kommentaare laekus kahelt komisjoni liikmelt ja valla keskkonnaosakonnalt. Ettepanekutega

arvestati osaliselt ja ettepanekute esitajatele anti e-kirja teel vastav tagasiside. Analüüsi teksti ja

kaarti on arvestatud ettepanekutest tulenevalt täiendatud.

Analüüs on kättesaadav valla koduleheküljelt.

Planeerimisseaduse § 79 lõike 5 kohaselt tuleb üldplaneeringu koostamise korraldajal teavitada

ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamise kavatsusest ja põhjustest tähtkirjaga isikuid, kelle

kinnisaja suhtes keeldu kohaldatakse, ja vajadusel isikuid, keda keeld võib puudutada, hiljemalt

14 päeva enne keelu kehtestamist. Sellest tulenevalt on vajalik otsuse eelnõu menetlemine

vallavolikogus kahel lugemisel, millest esimesel kinnitatakse ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise kavatsus ja antakse vallavalitsusele ülesanne korraldada puudutatud isikute

nõuetekohane teavitamine ning teisel kehtestatakse ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.

Lähtudes eeltoodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõige 2

ning planeerimisseaduse § 4 lõige 1 ja § 79 lõige 1,

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

1. Kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld kaheks aastaks alates otsuse jõustumisest

Lisas 3 loetletud katastriüksustele järgnevalt:

1.1. Lisa 3 punktis 1 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringute kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitamist välistava üldplaneeringu

juhtotstarbe määramine; ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks, projekteerimistingimuste

andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine.

1.2. Lisa 3 punktis 2 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringu kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitamist välistava üldplaneeringu

juhtotstarbe määramine; ehitusloa andmine ehitise püstitamiseks; projekteerimistingimuste

andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe muutmine, välja arvatud juhul, kui määratakse

ehitamist välistav sihtotstarve.

1.3. Lisa 3 punktis 3 loetletud katastriüksustele keelata detailplaneeringu kehtestamine, välja

arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on katastriüksuse hoonestatud osa

väljakruntimine ning hoonestamata osale ehitamist välistava sihtotstarbe määramine; ehitusloa

andmine ehitise püstitamiseks; projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise

sihtotstarbe muutmine, välja arvatud juhul, kui lisatakse ehitamist välistav sihtotstarve või

suurendatakse ehitamist välistava sihtotstarbe osakaalu.

1.4. Juhul, kui Lisas 3 loetletud katastriüksus jääb osaliselt reservmaa ja osaliselt ehitamist

võimaldava üldplaneeringu juhtotstarbega alale, kehtib otsuse punktis 1.1 kuni 1.3 määratud

keeld katastriüksuse osa kohta, mis jääb reservmaa üldplaneeringu juhtotstarbega alale.

4

1.5. Erandina on lubatud katastriüksusele, millele kehtib ajutine planeerimis- ja ehituskeeld,

kehtestada detailplaneering, mille koostamise eesmärgiks on üldplaneeringu juhtotstarbe

muutmine üldkasutatavate hoonete maaks, või avalikes huvides (nt ringmajanduse või

veetootmisega vms seotud) ehitise püstitamiseks ehitusõiguse andmine.

1.6. Erandina on lubatud katastriüksusele, millele kehtib ajutine planeerimis- ja ehituskeeld, anda

ehitusluba ehitise püstitamiseks, väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse

senist sihtotstarvet, kui see on vajalik avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone,

ringmajanduse või veetootmisega seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks.

2. Otsus jõustub selle teatavakstegemisest arvates.

3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Atso Matsalu

vallavolikogu esimees

Eelnõu esitaja: Viimsi Vallavalitsus, planeeringute osakond

Eelnõu koostaja: Endrik Mänd, peaarhitekt

Kooskõlastanud:

Merje Muiso Kristiina Laura Järve Alar Mik

planeeringute osakonna

juhataja jurist abivallavanem

Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald, 74001 Harju maakond | Registrikood 75021250 Tel: +372 602 8800 | E-post: [email protected]

Swedbank EE182200221010936477

VIIMSI VALLAVALITSUS

Maaomanikud

(vastavalt Lisa 3 – Katastriüksuste nimekirja punktile 1)

19.10.2023 nr 10-10/4795

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise kavatsusest ja põhjustest

teavitamine

Lugupeetud maaomanik

Viimsi Vallavolikogu algatas 15.02.2022 otsusega nr 9 Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu koostamise eesmärgiga määratleda kogu valla territooriumi tasakaalustatud

ruumilise arengu põhimõtted ja suundumused, millest edaspidi lähtutakse maakasutuse ja

ehitustingimuste seadmisel.

Lähtudes planeerimisseaduse § 6 punktist 12 koostas Viimsi Vallavalitsus üldplaneeringu

lähteseisukohad. Selleks korraldati 11.03–03.04.2022 veebipõhine kaasamisküsitlus, millele

laekus kokku 830 vastust. Kaasamisküsitluse tulemuste kohta ilmus ajalehes Viimsi Teataja

põhjalik artikkel koos kommentaaride ja selgitustega. Sama aasta sügisel valmis Viimsi elanike

rahulolu-uuring 2022, mis on samuti oluliseks sisendiks uue üldplaneeringu koostamisel.

Üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu avalik väljapanek toimus 24.10–20.11.2022.

Väljapaneku tulemuste avalik arutelu viidi läbi 18.11.2022. Viimsi valla haldusterritooriumi

üldplaneeringu lähteseisukohtade eelnõu täpsustati ja täiendati avalikul väljapanekul saadud

tagasisidet arvestades.

Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu lähteseisukohtade koostamisel selgus, et

kogukonna ootustele vastava elukeskkonna kvaliteedi saavutamine eeldab üldplaneeringus

2

määratavate kasutamis- ja ehitustingimuste osalist muutmist võrreldes kehtivates

üldplaneeringutes ja üldplaneeringu teemaplaneeringutes määratud vastavate tingimustega.

Tulenevalt planeerimisseaduse § 79 lõikest 1 võib üldplaneeringu koostamise korraldaja ehk

vallavolikogu kehtestada üldplaneeringu koostamise ajaks planeeringualal või selle osal ajutise

planeerimis- ja ehituskeelu, kui koostatava planeeringuga kavatsetakse muuta planeeringuala

kohta varem kehtestatud kasutamis- ja ehitustingimusi.

Viimsi Vallavolikogu andis oma 17.01.2023 otsusega nr 4 vallavalitsusele ülesande koostada

analüüs Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu ajaks ajutise planeerimis- ja ehituskeelu

kehtestamise otstarbekuse, proportsionaalsuse ja ulatuse hindamiseks. Analüüsi koostas Viimsi

Vallavalitsuse planeeringute osakond.

Analüüsis jõuti järeldusele, et peamine vastuolu valla territooriumil kehtivates üldplaneeringutes

määratud kasutamis- ja ehitustingimuste ning valla kavatsuste vahel uue üldplaneeringu

koostamisel seisneb ehitamiseks mõeldud reservaladel seni hoonestamata haljasmaade

täisehitamise lubamises või keelamises. Analüüsis leitakse, et selles osas on vastuolu piisavalt

kaalukas nendele aladele ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks, et keskenduda uue

üldplaneeringu koostamisel alternatiivsete ruumiliste lahenduste kaalumisele.

10.10.2023 võttis Viimsi Vallavolikogu eelnõu esimesel lugemisel vastu otsuse, mille kohaselt

kavatsetakse kehtestada ajutine planeerimis- ja ehituskeeld 132 katastriüksusele. Täpsemad

kaalutlused ja põhjendused ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamiseks ning

katastriüksuste nimekiri, millele ja millises ulatuses kavatsetakse keeld kehtestada on toodud

käesolevale kirjale lisatud volikogu otsuses ja selle lisades.

Eeltoodust tulenevalt ning lähtudes planeerimisseaduse § 79 lõikest 5 teavitan Teid Viimsi

Vallavolikogu kavatsusest kehtestada kaheks aastaks Teile kuuluvale katastriüksusele

ajutine planeerimis- ja ehituskeeld.

Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtimise ajal on keelatud Teile kuuluval katastriüksusel

detailplaneeringute kehtestamine, välja arvatud juhul, kui detailplaneeringu koostamise

eesmärgiks on ehitamist välistava üldplaneeringu juhtotstarbe määramine; ehitusloa andmine

ehitise püstitamiseks, projekteerimistingimuste andmine ja katastriüksuse senise sihtotstarbe

muutmine.

Juhul, kui Teile kuuluv katastriüksus jääb osaliselt reservmaa ja osaliselt ehitamist võimaldava

üldplaneeringu juhtotstarbega alale, kehtib keeld katastriüksuse osa kohta, mis jääb reservmaa

üldplaneeringu juhtotstarbega alale.

Erandina on lubatud Teile kuuluvale katastriüksusele kehtestada detailplaneering, mille

koostamise eesmärgiks on üldplaneeringu juhtotstarbe muutmine üldkasutatavate hoonete

maaks, või avalikes huvides (nt ringmajanduse või veetootmisega vms seotud) ehitise

püstitamiseks ehitusõiguse andmine.

Samuti on erandina lubatud Teile kuuluvale katastriüksusele anda ehitusluba ehitise

püstitamiseks, väljastada projekteerimistingimusi ja muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet, kui

see on vajalik avalikes huvides ehitatava ehitise (nt ühiskondliku hoone, ringmajanduse või

veetootmisega seotud rajatise vms) püstitamiseks või kasutuselevõtuks.

3

Oluline on märkida, et ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamisel ei määrata

katastriüksusele, mille suhtes keeld rakendub, üldplaneeringu juhtotstarvet, kasutus- ja

ehitustingimusi või muid planeeringulahendust iseloomustavaid näitajaid. Samuti ei takista keeld

maaomanikel kasutada oma omandit tänasel kasutusotstarbel ja -viisil. Katastriüksusele varem

väljastatud load jäävad kehtima ning põhjendatud juhtudel võib jätkata pooleliolevate

detailplaneeringute koostamist eeldusel, et need kehtestatakse pärast ajutise planeerimis- ja

ehituskeelu kehtivuse lõppemist.

Haldusmenetluse seaduse § 40 lõike 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist

andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja

kohta oma arvamus või vastuväited.

Palun Teil soovi korral esitada oma seisukoht käesolevale kirjale lisatud Viimsi

Vallavolikogu otsuse eelnõu „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi valla

haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal“ koos lisadega kohta hiljemalt

5. novembriks 2023.

Küsimuste korral palun pöörduda valla peaarhitekti Endrik Männi poole e-posti aadressil

[email protected].

Heade soovidega

(allkirjastatud digitaalselt)

Endrik Mänd

peaarhitekt

Lisad:

1. Viimsi Vallavolikogu otsuse „Ajutise planeerimis- ja ehituskeelu kehtestamine Viimsi

valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise ajal“ eelnõu;

2. Lisa 3 – Katastriüksuste nimekiri;

Järgmised lisad on kättesaadavad Viimsi valla kodulehelt:

3. Lisa 1 – Analüüs

(https://viimsivald.ee/sites/default/files/inline-files/APEK%20anal%C3%BC%C3%BCs.pdf);

4. Lisa 2 – Analüüsi kaart

(https://viimsivald.ee/sites/default/files/inline-files/Lisa%20APEK%20anal%C3%BC%C3%BCsi%20kaart.pdf);

5. Lisa 4 – Katastriüksuste asukoha kaart

(https://viimsivald.ee/sites/default/files/inline-files/APEK%20asukoha%20kaart.pdf).