ksperthinnang Haaviku tee 34a, Kilksama küla, Tori vald, Pärnu maakond

Eksperthinnang nr. 098-23P

Aadress:

Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a

Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 23139350 (puurkaev, mahutid, tootmismaa)

Väärtuse kuupäev: 10.07.2023

Hindamisaruande kuupäev: 12.07.2023

Turuväärtus: 9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €

Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

Koostaja:

Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142

Kinnitaja: Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 131 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert

2

Eksperthinnang nr. 098-23P

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 4

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 5

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 7

2.4 Rajatise kirjeldus .......................................................................................................................... 8

2.5 Vara kestlikkus.............................................................................................................................. 9

3 Turuülevaade ........................................................................................................................................ 9

3.1 Majandusülevaade ....................................................................................................................... 9

3.2 Pumplate turuülevaade (2023 II kv seisuga) .............................................................................. 10

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 11

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 11

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 11

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 12

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 12

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 12

4.3 Võrdlusmeetod ........................................................................................................................... 12

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 15

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 16

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 17

Lisa 4 Maa-ameti kitsenduste kaardi väljavõte........................................................................................... 20

Lisa 5 Riigi kinnisvararegistri väljavõte ....................................................................................................... 23

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 24

3

Eksperthinnang nr. 098-23P

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 23139350 (puurkaev, mahutid, tootmismaa)

Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a

Omanik Eesti Vabariik

Riigi kinnisvararegistri kood KV111761

Katastritunnus 80901:001:1211

Kinnistu registriosa nr 23139350

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 1040 m²

Sihtotstarve Tootmismaa 100%

Katastriüksuse rajatised Puurkaev, mahutid

Rajatise seisukord Tellija poolne teadaolev info: Puurkaevust saavad vee Tori valla 55 majapidamist. Kinnistul olevad mahutid võetakse kasutusele tuletõrje veevõtukohana

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

Väärtuse liik Turuväärtus

Ülevaatuse kuupäev 10.07.2023

Väärtuse kuupäev 10.07.2023

Hindamisaruande kuupäev 12.07.2023

Tellija RMK, tellija esindaja Ere Kaaristu

Tellimusleping Kirjalik tellimus meili teel 26.06.2023

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Likviidsus on keskmine või keskmisest madalam – kuni 9 kuud.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±15%

Käibemaks Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

Hinnatava kinnistu rajatiste andmed ehitisregistris vajavad täpsustamist. Kinnistu aadress ei kattu rajatiste aadressiga (rajatiste aadress on kinnistu jagamise eelne), rajatised on ehitisregistris sidumata hinnatava katastriüksusega. Hindamisel lähtume eksperthinnangu tellija poolt edastatud infost ja rajatiste ehitisregistri koodidest (puurkaev (EHR 220750664) ja mahutid (EHR 221328753))

HINDAMISTULEMUS

9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €

Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu

Koostaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142

Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 131 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert

4

Eksperthinnang nr. 098-23P

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut

sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,

kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Harilik väärtus on kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati

eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 10.07.2023

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Eda Erissaar

Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt

Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 10.07.2023

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 10.07.2023 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 10.07.2023 Ehitisregistri andmed www.ehr.ee 10.07.2023 LAHE Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 10.07.2023 Kohapealne ülevaatus 10.07.2023 Tellija esindaja poolt telefoni teel esitatud info 11.-12.07.2023

Allhanked -

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused:

Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta

hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus

puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

5

Eksperthinnang nr. 098-23P

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja

vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.

Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu

kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal

või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see

vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara

võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele.

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud,

varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on heas

seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud,

ning see hindamisaruanne ei kinnita ehitise struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a

Registriosa nr 23139350

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Katastritunnus 80901:001:1211

Katastriüksuse pindala 1040 m²

Sihtotstarve Tootmismaa 100%

Omanik Eesti Vabariik

Kanded registriosa III jaos Puuduvad

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Hinnatav vara paikneb täies ulatuses veehaarde sanitaarkaitsealal. Kitsenduste kaart on toodud eksperthinnangu lisas nr 4

Üürilepingud Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Vara asub Pärnu maakonnas Tori vallas Kilksama külas

Konkureerivad turupiirkonnad

Pärnu maakond

6

Eksperthinnang nr. 098-23P

Allikas: kaart.delfi.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Tori vallas, Kilksama külas, tiheasustus piirkonna naabruses. Naabruses endine suvilate piirkond, kus osad hooneid on kasutusele võetud aastaringse elamuna. Ümbruskonnas valdavalt maatulundusmaad. Valla keskus Tori alevik ~ 16 km kaugusel, Pärnu südalinn paikneb ~ 12 km kaugusel.

Allikas: kaart.delfi.ee

Haljastus Kõrghaljastus

7

Eksperthinnang nr. 098-23P

Juurdepääs Rahuldav, juurdepääs avalikult kasutatavale teele on tagatud.

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Parkimisvõimalus piirkonnas Parkimisvõimalused piirkonnas on rahuldavad. Võimalik parkida kinnistutel.

Kaugused Ühistransport

~ 300 m kaugusel

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan Hinnatav vara on piiritletud kollase joonega

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

Kuju, reljeef Kompaktne, valdavalt tasase reljeefiga, puurkaev paikneb kinnistu keskel ning on mullaga täidetud kõrgema valli sees.

Katastriüksuse pindala 1040 m²

Parkimine Kinnistul

Hooned ja rajatised Puurkaev, mahutid

Haljastus Rohumaa, kõrghaljastus

Piirded Puuduvad

8

Eksperthinnang nr. 098-23P

Üldplaneering

Allikas: Sauga valla üldplaneering

Detailplaneering/ ehitusõigus

Detailplaneering puudub ja oleme hindamisel arvestanud olemasoleva kasutusega (pumpla, mille kaudu saavad vett lähi piirkonna kinnistud).

2.4 Rajatiste kirjeldus1

Ehitise nimetus Puurkaev

Ehitusaasta Info puudub

Ehitisregistri kood 220750664

Peamine kasutamise otstarve

Puurkaev

Ehitise seisund Olemas

Sügavus -40,0 m

Tehnovõrgud Ühendus elektrivõrguga

Ehitise nimetus Mahutid

Ehitusaasta 1978

Ehitisregistri kood 221328753

Peamine kasutamise otstarve

Mahutid 50 m3

Ehitise seisund Olemas

Pikkus 20 m

Laius 20 m

Ehitusalune pind 400,0 m2

Sügavus -3,0 m

Maht 50 m3

Rajatiste seisukord Puurkaev on kasutuses ja varustab veega 55 Tori valla majapidamist. Mahutite täpne seisukord teadmata

1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt

9

Eksperthinnang nr. 098-23P

2.5 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka

määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja

sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid (töötav

pumbajaam) ja hindajate hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade2

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.

Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.

Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.

Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on

2 Allikad: Eesti pank seisuga 20.06.2023

10

Eksperthinnang nr. 098-23P

ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.

Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud, julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.

Allikas: Eesti Pank

3.2 Pumplate turuülevaade (2023 II kv seisuga)

Sarnaste varade (vee pumplad, vee tegevusega seotud kinnistud) turuülevaadet on keeruline teha, sest

turg on väike ja turul tegutseb väga piitatud arv osalisi. Valdavalt on pumplad (veega seotud kinnistud) ja

kommunaalteenusega seotud ettevõtted kohaliku omavalitsuse munitsipaalettevõtete omanduses ja

ettevõtted on ainukeseks teenusepakkujaks asumis. Osad sarnased objektid on ka eraettevõtete omandis,

kuid reeglina on jäänud omavalitsusel/riigil (Konkurentsiametil) õigus teenuse hinnakujundamisel kaasa

rääkida ja kontrollida. Näiteks Tori vallas pakub vee- ja kanalisatsiooniteenust valdavalt Tori vallale kuuluv

ettevõte OÜ Sindi Vesi.

11

Eksperthinnang nr. 098-23P

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Sarnaseid varasid omavad ja opereerivad valdavalt ettevõtted, kes, tegelevad kommunaalteenuste valdkonnas ja ettevõtted on valdavalt kohaliku omavalitsuse omandis. Veeteenust kasutavad valdavalt eratarbijad ja hinnatava vara puhul läheduses paiknevate kinnistute omanikud (valdavalt eramajade omanikud).

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Valdavalt rahuldab, sest pumpla koos seadmetega on kasutuses ja teenindab lähedal asuvaid kinnistute omanikke

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Sektoris tegutsevatest ettevõtetest suurem osa soovib ja on võimelised vara soetama. Sektoris tegutseb piiratud arv osalisi.

Müügiperiood Keskmise või keskmisest madalama likviidsusega, kuni 9 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis hinnamuutused ei ole seotud muu kinnisvara turuhindade muutustega. Hinnataval varal on oodatav müügihind seotud vee müügituluga (vee hind koos abonenttasuga ja müüdav vee kogus).

Alternatiivsed kasutused Puuduvad (sobib ainult vee pumplaks).

3.4 Pakkumisinfo

Avalikus pakkumises veepumplaid ei ole.

3.5 Müügitehingud

Hindajatele on teada järgnevad ostu-müügi tehingud:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu suurus,

m² Hind, €

Hind, €/m² Lisainfo

1 Pärnu maakond, Tori vald, Taali küla

12.2021 1811 10 000 5,52 Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres

2 Pärnu maakond, Tori vald, Pärivere küla

08.2021 10224 10 000 0,98 Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres

3 Pärnu maakond, Tori vald, Niidu küla

08.2022 1643 7 100 4,32

Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres, kinnistul koormatisena juurdepääsu servituut naaberkinnistule, mis lõikab kinnistu pooleks

Hinnad ei sisalda käibemaksu

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja LAHE Kinnisvara

12

Eksperthinnang nr. 098-23P

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist tootmismaa kinnistuga, kus paikneb puurkaev, millest varustatakse ümbruskonna kinnistuid veega. Lisaks paikneb hinnatav vara täies ulatuses veehaarde sanitaarkaitsealal, mis piirab kinnistu kasutamise ulatust. Eksperthinnangu koostajad on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus vee pumplana, et varustada ümbruskonna kinnistud joogiveega.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud hinnatava kinnisasja turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit, kuna hinnatav vara ei ole tulu teeninud. Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Võrdlusmeetod

Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava objektiga sarnaste varade tehinguid.

Võrdluseks valitud varad3 Müügitehingute tabelist oleme võrdlustehinguteks valinud tehingud 1, 2 ja 3.

Käibemaksu info Hinnad ei sisalda käibemaksu

Võrdlusühik Hindamisel lähtutakse võrreldavate tehingute tervikhinnast, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldes 2021.aastaga, arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, oleme ajalist kohandust rakendanud 10%. Võrreldes 2022.aastaga hinnamuutust täheldanud ei ole

Asukoht Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis asukoht ei ole määrav

Kinnistu pindala Suuremad kinnistud on kõrgemalt väärtustatud

3 Müügitehingute tabel punkt 3.5

13

Eksperthinnang nr. 098-23P

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsutee avalikult teelt ja juurdepääsutee kvaliteet.

Ehitis Kinnisvara väärtust mõjutab kinnistul asuvad ehitised. Käesoleval juhul on nii hinnatava vara kui ka võrdlusvarade puhul puurkaev lisaväärtuseks

Kitsendused Kitsendused ning nende ulatused, mis piiravad vara kasutamist, mõjutavad kinnisasja turuväärtust

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD:

1 2 3

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

tervikhinnast 10 000 € 10 000 € 7 100 €

Ruutmeetri hind: 5,52 € 0,98 € 4,32 €

Tehingu aeg: 07.2023

dets.21 aug.21 aug.22

Ajaldamine: 10% 10% 0%

Ajaldatud hind: 11 000 € 11 000 € 7 100 €

Asukoht (makro): Pärnu maakond

Tori vald Kilksama küla

Haaviku tee 34a

Pärnu maakond Tori vald

Pärnu maakond Tori vald

Pärnu maakond Tori vald

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu pindala (m²): 1 040

1 811 10 224 1 643

Kohandus 0% -10% 0%

Juurdepääs: juurdepääs avalikule teele

samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnistu sihtotstarve: tootmismaa samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Ehitis: puurkaev, mahutid

samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Kitsendused: veehaarde

sanitaarkaitseala

veehaarde sanitaarkaitseala

veehaarde sanitaarkaitseala

veehaarde sanitaarkaitsealal,

juurdepääsu servituut naaberkinnistule lõikab kinnistu

pooleks

samaväärne samaväärne halvem

Kohandus 0% 0% 20%

Summaarne kohandus:

0% -10% 20%

Kohandatud hind (€):

11 000 € 9 900 € 8 520 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

10% 20% 20%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%

Kaalutud hind, (€): 9 926 € 4 400 € 2 970 € 2 556 €

14

Eksperthinnang nr. 098-23P

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Seega kinnistu turuväärtuseks võrdlusmeetodil kujuneb:

9 926 ≈ 9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €

Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%).

Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.

15

Eksperthinnang nr. 098-23P

LISA 1 FOTOD

16

Eksperthinnang nr. 098-23P

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

17

Eksperthinnang nr. 098-23P

LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE

18

Eksperthinnang nr. 098-23P

Mahutid

19

Eksperthinnang nr. 098-23P

20

Eksperthinnang nr. 098-23P

LISA 4 MAA-AMETI KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

21

Eksperthinnang nr. 098-23P

22

Eksperthinnang nr. 098-23P

23

Eksperthinnang nr. 098-23P

LISA 5 RIIGI KINNISVARAREGISTRI VÄLJAVÕTE

24

Eksperthinnang nr. 098-23P

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/

Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142

Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 100 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert

From: RMK Sent: To: Cc: Subject: Hinnapakkumine eksperthinnangu koostamiseks

Saatja: Ere Kaaristu Saatmisaeg: esmaspäev, 26. juuni 2023 14:54 Adressaat: Virgo Laansoo <[email protected]> Teema: Vs: Hinnapakkumine eksperthinnangu koostamiseks Tere! Kuna Teie pakkumine osutus soodsaimaks, palun koostada eksperthinnang vastavalt manuses olevale hindamise lähteülesandele. Heade soovidega, Ere Kaaristu Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist 528 5345 Saatja: Virgo Laansoo <[email protected]> Saatmisaeg: teisipäev, 20. juuni 2023 10:49 Adressaat: Ere Kaaristu <[email protected]> Teema: Hinnapakkumine eksperthinnangu koostamiseks Tere, Pakkumine on järgmine: Töö hind: 600 eur + km. Tasumise ngimused: 7 päeva jooksul peale töö valmimist. Töö teostamise aeg: 20 päeva jooksul peale tellimust. Lugupidamisega, Virgo Laansoo OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine OÜ LAHE Kinnisvara Valdused Vanempartner +372 566 77210 Peterburi tee 2 [email protected] www.lahekinnisvara.ee

Kutseline hindaja (Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728) Riiklikult tunnustatud ekspert Litsentseeritud maa hindaja (131 MA-mh) Ees Kinnisvara Hindajate Ühingu liige From: Ere Kaaristu <[email protected]> Sent: teisipäev, 20. juuni 2023 10:13

To: Virgo Laansoo <[email protected]> Subject: Hinnapakkumine eksperthinnangu koostamiseks Tere! Palun hinnapakkumist eksperthinnangu koostamiseks. Hindamise lähteülesanne manuses. Palun tagasisidet ka juhul, kui te hinnapakkumise esitamisest loobute. Heade soovidega, Ere Kaaristu Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist 528 5345