| Dokumendiregister | Riigimetsa Majandamise Keskus |
| Viit | 9-1/4411 |
| Registreeritud | 13.07.2023 |
| Sünkroonitud | 01.01.2026 |
| Liik | Kiri |
| Funktsioon | 9-1 |
| Sari | Kinnisvaraga seotud kirjavahetus |
| Toimik | |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Tori Vallavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Tori Vallavalitsus |
| Vastutaja | |
| Originaal | Ava uues aknas |
Eksperthinnang nr. 098-23P
Aadress:
Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a
Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 23139350 (puurkaev, mahutid, tootmismaa)
Väärtuse kuupäev: 10.07.2023
Hindamisaruande kuupäev: 12.07.2023
Turuväärtus: 9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €
Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu
Koostaja:
Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142
Kinnitaja: Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 131 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert
2
Eksperthinnang nr. 098-23P
SISUKORD
KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3
1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4
1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 4
2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5
2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 5
2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 7
2.4 Rajatise kirjeldus .......................................................................................................................... 8
2.5 Vara kestlikkus.............................................................................................................................. 9
3 Turuülevaade ........................................................................................................................................ 9
3.1 Majandusülevaade ....................................................................................................................... 9
3.2 Pumplate turuülevaade (2023 II kv seisuga) .............................................................................. 10
3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 11
3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 11
3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 11
4 Hindamine ........................................................................................................................................... 12
4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 12
4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 12
4.3 Võrdlusmeetod ........................................................................................................................... 12
Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 15
Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 16
Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 17
Lisa 4 Maa-ameti kitsenduste kaardi väljavõte........................................................................................... 20
Lisa 5 Riigi kinnisvararegistri väljavõte ....................................................................................................... 23
Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 24
3
Eksperthinnang nr. 098-23P
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 23139350 (puurkaev, mahutid, tootmismaa)
Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri kood KV111761
Katastritunnus 80901:001:1211
Kinnistu registriosa nr 23139350
Omandivorm Kinnisasi
Katastriüksuse pindala 1040 m²
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Katastriüksuse rajatised Puurkaev, mahutid
Rajatise seisukord Tellija poolne teadaolev info: Puurkaevust saavad vee Tori valla 55 majapidamist. Kinnistul olevad mahutid võetakse kasutusele tuletõrje veevõtukohana
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1
Väärtuse liik Turuväärtus
Ülevaatuse kuupäev 10.07.2023
Väärtuse kuupäev 10.07.2023
Hindamisaruande kuupäev 12.07.2023
Tellija RMK, tellija esindaja Ere Kaaristu
Tellimusleping Kirjalik tellimus meili teel 26.06.2023
Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad
Hinnang likviidsusele Likviidsus on keskmine või keskmisest madalam – kuni 9 kuud.
Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±15%
Käibemaks Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu
KOMMENTAARID
Hinnatava kinnistu rajatiste andmed ehitisregistris vajavad täpsustamist. Kinnistu aadress ei kattu rajatiste aadressiga (rajatiste aadress on kinnistu jagamise eelne), rajatised on ehitisregistris sidumata hinnatava katastriüksusega. Hindamisel lähtume eksperthinnangu tellija poolt edastatud infost ja rajatiste ehitisregistri koodidest (puurkaev (EHR 220750664) ja mahutid (EHR 221328753))
HINDAMISTULEMUS
9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €
Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu
Koostaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142
Kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 131 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert
4
Eksperthinnang nr. 098-23P
1 HINDAMISE ALUSED
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti
Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut
sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,
kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).
Harilik väärtus on kohalik keskmine müügihind (turuhind).
Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati
eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).
Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).
Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk
Ülevaatuse kuupäev 10.07.2023
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Eda Erissaar
Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt
Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud
Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1
1.2 Hindamise algandmed
Allikas: Kuupäev:
EVS Standardiseeria 875
Kinnistusraamatu väljavõte 10.07.2023
Kinnisvaraportaal www.kv.ee 10.07.2023 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 10.07.2023 Ehitisregistri andmed www.ehr.ee 10.07.2023 LAHE Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 10.07.2023 Kohapealne ülevaatus 10.07.2023 Tellija esindaja poolt telefoni teel esitatud info 11.-12.07.2023
Allhanked -
Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused
Eeldused:
Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta
hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus
puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.
5
Eksperthinnang nr. 098-23P
Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja
vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.
Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu
kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal
või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see
vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).
Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara
võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele.
Piiravad tingimused
Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud,
varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on heas
seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud,
ning see hindamisaruanne ei kinnita ehitise struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus
Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a
Registriosa nr 23139350
Vara liik, omandivorm Kinnisasi
Katastritunnus 80901:001:1211
Katastriüksuse pindala 1040 m²
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Omanik Eesti Vabariik
Kanded registriosa III jaos Puuduvad
Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2
Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused
Hinnatav vara paikneb täies ulatuses veehaarde sanitaarkaitsealal. Kitsenduste kaart on toodud eksperthinnangu lisas nr 4
Üürilepingud Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid
2.2 Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Vara asub Pärnu maakonnas Tori vallas Kilksama külas
Konkureerivad turupiirkonnad
Pärnu maakond
6
Eksperthinnang nr. 098-23P
Allikas: kaart.delfi.ee
Mikroasukoht
Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Tori vallas, Kilksama külas, tiheasustus piirkonna naabruses. Naabruses endine suvilate piirkond, kus osad hooneid on kasutusele võetud aastaringse elamuna. Ümbruskonnas valdavalt maatulundusmaad. Valla keskus Tori alevik ~ 16 km kaugusel, Pärnu südalinn paikneb ~ 12 km kaugusel.
Allikas: kaart.delfi.ee
Haljastus Kõrghaljastus
7
Eksperthinnang nr. 098-23P
Juurdepääs Rahuldav, juurdepääs avalikult kasutatavale teele on tagatud.
Allikas: Maa-ameti kaardirakendus
Parkimisvõimalus piirkonnas Parkimisvõimalused piirkonnas on rahuldavad. Võimalik parkida kinnistutel.
Kaugused Ühistransport
~ 300 m kaugusel
2.3 Maakasutus
Kaardirakenduse plaan Hinnatav vara on piiritletud kollase joonega
Allikas: Maa-ameti kaardirakendus
Kuju, reljeef Kompaktne, valdavalt tasase reljeefiga, puurkaev paikneb kinnistu keskel ning on mullaga täidetud kõrgema valli sees.
Katastriüksuse pindala 1040 m²
Parkimine Kinnistul
Hooned ja rajatised Puurkaev, mahutid
Haljastus Rohumaa, kõrghaljastus
Piirded Puuduvad
8
Eksperthinnang nr. 098-23P
Üldplaneering
Allikas: Sauga valla üldplaneering
Detailplaneering/ ehitusõigus
Detailplaneering puudub ja oleme hindamisel arvestanud olemasoleva kasutusega (pumpla, mille kaudu saavad vett lähi piirkonna kinnistud).
2.4 Rajatiste kirjeldus1
Ehitise nimetus Puurkaev
Ehitusaasta Info puudub
Ehitisregistri kood 220750664
Peamine kasutamise otstarve
Puurkaev
Ehitise seisund Olemas
Sügavus -40,0 m
Tehnovõrgud Ühendus elektrivõrguga
Ehitise nimetus Mahutid
Ehitusaasta 1978
Ehitisregistri kood 221328753
Peamine kasutamise otstarve
Mahutid 50 m3
Ehitise seisund Olemas
Pikkus 20 m
Laius 20 m
Ehitusalune pind 400,0 m2
Sügavus -3,0 m
Maht 50 m3
Rajatiste seisukord Puurkaev on kasutuses ja varustab veega 55 Tori valla majapidamist. Mahutite täpne seisukord teadmata
1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt
9
Eksperthinnang nr. 098-23P
2.5 Vara kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,
säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka
määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja
sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).
Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid (töötav
pumbajaam) ja hindajate hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
3 TURUÜLEVAADE
3.1 Majandusülevaade2
Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.
Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.
Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.
Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on
2 Allikad: Eesti pank seisuga 20.06.2023
10
Eksperthinnang nr. 098-23P
ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.
Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud, julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.
Allikas: Eesti Pank
3.2 Pumplate turuülevaade (2023 II kv seisuga)
Sarnaste varade (vee pumplad, vee tegevusega seotud kinnistud) turuülevaadet on keeruline teha, sest
turg on väike ja turul tegutseb väga piitatud arv osalisi. Valdavalt on pumplad (veega seotud kinnistud) ja
kommunaalteenusega seotud ettevõtted kohaliku omavalitsuse munitsipaalettevõtete omanduses ja
ettevõtted on ainukeseks teenusepakkujaks asumis. Osad sarnased objektid on ka eraettevõtete omandis,
kuid reeglina on jäänud omavalitsusel/riigil (Konkurentsiametil) õigus teenuse hinnakujundamisel kaasa
rääkida ja kontrollida. Näiteks Tori vallas pakub vee- ja kanalisatsiooniteenust valdavalt Tori vallale kuuluv
ettevõte OÜ Sindi Vesi.
11
Eksperthinnang nr. 098-23P
3.3 Turustatavuse analüüs
Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused
Sarnaseid varasid omavad ja opereerivad valdavalt ettevõtted, kes, tegelevad kommunaalteenuste valdkonnas ja ettevõtted on valdavalt kohaliku omavalitsuse omandis. Veeteenust kasutavad valdavalt eratarbijad ja hinnatava vara puhul läheduses paiknevate kinnistute omanikud (valdavalt eramajade omanikud).
Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid
Valdavalt rahuldab, sest pumpla koos seadmetega on kasutuses ja teenindab lähedal asuvaid kinnistute omanikke
Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama
Sektoris tegutsevatest ettevõtetest suurem osa soovib ja on võimelised vara soetama. Sektoris tegutseb piiratud arv osalisi.
Müügiperiood Keskmise või keskmisest madalama likviidsusega, kuni 9 kuud
Missugused on oodatavad müügihinnad
Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis hinnamuutused ei ole seotud muu kinnisvara turuhindade muutustega. Hinnataval varal on oodatav müügihind seotud vee müügituluga (vee hind koos abonenttasuga ja müüdav vee kogus).
Alternatiivsed kasutused Puuduvad (sobib ainult vee pumplaks).
3.4 Pakkumisinfo
Avalikus pakkumises veepumplaid ei ole.
3.5 Müügitehingud
Hindajatele on teada järgnevad ostu-müügi tehingud:
Nr Asukoht Aeg Kinnistu suurus,
m² Hind, €
Hind, €/m² Lisainfo
1 Pärnu maakond, Tori vald, Taali küla
12.2021 1811 10 000 5,52 Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres
2 Pärnu maakond, Tori vald, Pärivere küla
08.2021 10224 10 000 0,98 Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres
3 Pärnu maakond, Tori vald, Niidu küla
08.2022 1643 7 100 4,32
Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres, kinnistul koormatisena juurdepääsu servituut naaberkinnistule, mis lõikab kinnistu pooleks
Hinnad ei sisalda käibemaksu
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja LAHE Kinnisvara
12
Eksperthinnang nr. 098-23P
4 HINDAMINE
4.1 Vara parim kasutus
Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist tootmismaa kinnistuga, kus paikneb puurkaev, millest varustatakse ümbruskonna kinnistuid veega. Lisaks paikneb hinnatav vara täies ulatuses veehaarde sanitaarkaitsealal, mis piirab kinnistu kasutamise ulatust. Eksperthinnangu koostajad on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus vee pumplana, et varustada ümbruskonna kinnistud joogiveega.
4.2 Hindamismeetodi valik
Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud hinnatava kinnisasja turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit, kuna hinnatav vara ei ole tulu teeninud. Võrdlusmeetod:
Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.
4.3 Võrdlusmeetod
Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava objektiga sarnaste varade tehinguid.
Võrdluseks valitud varad3 Müügitehingute tabelist oleme võrdlustehinguteks valinud tehingud 1, 2 ja 3.
Käibemaksu info Hinnad ei sisalda käibemaksu
Võrdlusühik Hindamisel lähtutakse võrreldavate tehingute tervikhinnast, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.
Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.
Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:
Ajaline kohandus Võrreldes 2021.aastaga, arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, oleme ajalist kohandust rakendanud 10%. Võrreldes 2022.aastaga hinnamuutust täheldanud ei ole
Asukoht Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis asukoht ei ole määrav
Kinnistu pindala Suuremad kinnistud on kõrgemalt väärtustatud
3 Müügitehingute tabel punkt 3.5
13
Eksperthinnang nr. 098-23P
Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsutee avalikult teelt ja juurdepääsutee kvaliteet.
Ehitis Kinnisvara väärtust mõjutab kinnistul asuvad ehitised. Käesoleval juhul on nii hinnatava vara kui ka võrdlusvarade puhul puurkaev lisaväärtuseks
Kitsendused Kitsendused ning nende ulatused, mis piiravad vara kasutamist, mõjutavad kinnisasja turuväärtust
Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.
Võrdlustabel:
HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD:
1 2 3
Tehinguhind: Hindamisel lähtuti
tervikhinnast 10 000 € 10 000 € 7 100 €
Ruutmeetri hind: 5,52 € 0,98 € 4,32 €
Tehingu aeg: 07.2023
dets.21 aug.21 aug.22
Ajaldamine: 10% 10% 0%
Ajaldatud hind: 11 000 € 11 000 € 7 100 €
Asukoht (makro): Pärnu maakond
Tori vald Kilksama küla
Haaviku tee 34a
Pärnu maakond Tori vald
Pärnu maakond Tori vald
Pärnu maakond Tori vald
Kohandus 0% 0% 0%
Kinnistu pindala (m²): 1 040
1 811 10 224 1 643
Kohandus 0% -10% 0%
Juurdepääs: juurdepääs avalikule teele
samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Kinnistu sihtotstarve: tootmismaa samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Ehitis: puurkaev, mahutid
samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Kitsendused: veehaarde
sanitaarkaitseala
veehaarde sanitaarkaitseala
veehaarde sanitaarkaitseala
veehaarde sanitaarkaitsealal,
juurdepääsu servituut naaberkinnistule lõikab kinnistu
pooleks
samaväärne samaväärne halvem
Kohandus 0% 0% 20%
Summaarne kohandus:
0% -10% 20%
Kohandatud hind (€):
11 000 € 9 900 € 8 520 €
Kohanduste absoluutväärtuste summa:
10% 20% 20%
Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%
Kaalutud hind, (€): 9 926 € 4 400 € 2 970 € 2 556 €
14
Eksperthinnang nr. 098-23P
Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.
Seega kinnistu turuväärtuseks võrdlusmeetodil kujuneb:
9 926 ≈ 9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €
Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%).
Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.
15
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 1 FOTOD
16
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE
17
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE
18
Eksperthinnang nr. 098-23P
Mahutid
19
Eksperthinnang nr. 098-23P
20
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 4 MAA-AMETI KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE
21
Eksperthinnang nr. 098-23P
22
Eksperthinnang nr. 098-23P
23
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 5 RIIGI KINNISVARAREGISTRI VÄLJAVÕTE
24
Eksperthinnang nr. 098-23P
VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/
Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142
Kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 100 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert
Eksperthinnang nr. 098-23P
Aadress:
Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a
Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 23139350 (puurkaev, mahutid, tootmismaa)
Väärtuse kuupäev: 10.07.2023
Hindamisaruande kuupäev: 12.07.2023
Turuväärtus: 9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €
Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu
Koostaja:
Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142
Kinnitaja: Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 131 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert
2
Eksperthinnang nr. 098-23P
SISUKORD
KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3
1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4
1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 4
2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5
2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 5
2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 7
2.4 Rajatise kirjeldus .......................................................................................................................... 8
2.5 Vara kestlikkus.............................................................................................................................. 9
3 Turuülevaade ........................................................................................................................................ 9
3.1 Majandusülevaade ....................................................................................................................... 9
3.2 Pumplate turuülevaade (2023 II kv seisuga) .............................................................................. 10
3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 11
3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 11
3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 11
4 Hindamine ........................................................................................................................................... 12
4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 12
4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 12
4.3 Võrdlusmeetod ........................................................................................................................... 12
Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 15
Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 16
Lisa 3 Ehitisregistri väljavõte ...................................................................................................................... 17
Lisa 4 Maa-ameti kitsenduste kaardi väljavõte........................................................................................... 20
Lisa 5 Riigi kinnisvararegistri väljavõte ....................................................................................................... 23
Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 24
3
Eksperthinnang nr. 098-23P
KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu, registriosa nr. 23139350 (puurkaev, mahutid, tootmismaa)
Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a
Omanik Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri kood KV111761
Katastritunnus 80901:001:1211
Kinnistu registriosa nr 23139350
Omandivorm Kinnisasi
Katastriüksuse pindala 1040 m²
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Katastriüksuse rajatised Puurkaev, mahutid
Rajatise seisukord Tellija poolne teadaolev info: Puurkaevust saavad vee Tori valla 55 majapidamist. Kinnistul olevad mahutid võetakse kasutusele tuletõrje veevõtukohana
HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1
Väärtuse liik Turuväärtus
Ülevaatuse kuupäev 10.07.2023
Väärtuse kuupäev 10.07.2023
Hindamisaruande kuupäev 12.07.2023
Tellija RMK, tellija esindaja Ere Kaaristu
Tellimusleping Kirjalik tellimus meili teel 26.06.2023
Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad
Hinnang likviidsusele Likviidsus on keskmine või keskmisest madalam – kuni 9 kuud.
Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±15%
Käibemaks Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu
KOMMENTAARID
Hinnatava kinnistu rajatiste andmed ehitisregistris vajavad täpsustamist. Kinnistu aadress ei kattu rajatiste aadressiga (rajatiste aadress on kinnistu jagamise eelne), rajatised on ehitisregistris sidumata hinnatava katastriüksusega. Hindamisel lähtume eksperthinnangu tellija poolt edastatud infost ja rajatiste ehitisregistri koodidest (puurkaev (EHR 220750664) ja mahutid (EHR 221328753))
HINDAMISTULEMUS
9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €
Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu
Koostaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142
Kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 131 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert
4
Eksperthinnang nr. 098-23P
1 HINDAMISE ALUSED
Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti
Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.
Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut
sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas
tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult,
kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).
Harilik väärtus on kohalik keskmine müügihind (turuhind).
Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati
eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).
Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).
Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).
1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk
Ülevaatuse kuupäev 10.07.2023
Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Eda Erissaar
Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse iseseisvalt
Ülevaatuse ulatus Kogu vara ulatuses
Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud
Hindamise eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtuda riigivaraseaduse § 46 lõikest 1
1.2 Hindamise algandmed
Allikas: Kuupäev:
EVS Standardiseeria 875
Kinnistusraamatu väljavõte 10.07.2023
Kinnisvaraportaal www.kv.ee 10.07.2023 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 10.07.2023 Ehitisregistri andmed www.ehr.ee 10.07.2023 LAHE Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 10.07.2023 Kohapealne ülevaatus 10.07.2023 Tellija esindaja poolt telefoni teel esitatud info 11.-12.07.2023
Allhanked -
Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks
1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused
Eeldused:
Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta
hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus
puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.
5
Eksperthinnang nr. 098-23P
Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja
vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust.
Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu
kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal
või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see
vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).
Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara
võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele.
Piiravad tingimused
Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud,
varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need ehitise osad on heas
seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud,
ning see hindamisaruanne ei kinnita ehitise struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).
Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).
2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS
2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus
Aadress Pärnu maakond, Tori vald, Kilksama küla, Haaviku tee 34a
Registriosa nr 23139350
Vara liik, omandivorm Kinnisasi
Katastritunnus 80901:001:1211
Katastriüksuse pindala 1040 m²
Sihtotstarve Tootmismaa 100%
Omanik Eesti Vabariik
Kanded registriosa III jaos Puuduvad
Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2
Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused
Hinnatav vara paikneb täies ulatuses veehaarde sanitaarkaitsealal. Kitsenduste kaart on toodud eksperthinnangu lisas nr 4
Üürilepingud Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid
2.2 Asukoht
Makroasukoht
Paiknemine Vara asub Pärnu maakonnas Tori vallas Kilksama külas
Konkureerivad turupiirkonnad
Pärnu maakond
6
Eksperthinnang nr. 098-23P
Allikas: kaart.delfi.ee
Mikroasukoht
Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Tori vallas, Kilksama külas, tiheasustus piirkonna naabruses. Naabruses endine suvilate piirkond, kus osad hooneid on kasutusele võetud aastaringse elamuna. Ümbruskonnas valdavalt maatulundusmaad. Valla keskus Tori alevik ~ 16 km kaugusel, Pärnu südalinn paikneb ~ 12 km kaugusel.
Allikas: kaart.delfi.ee
Haljastus Kõrghaljastus
7
Eksperthinnang nr. 098-23P
Juurdepääs Rahuldav, juurdepääs avalikult kasutatavale teele on tagatud.
Allikas: Maa-ameti kaardirakendus
Parkimisvõimalus piirkonnas Parkimisvõimalused piirkonnas on rahuldavad. Võimalik parkida kinnistutel.
Kaugused Ühistransport
~ 300 m kaugusel
2.3 Maakasutus
Kaardirakenduse plaan Hinnatav vara on piiritletud kollase joonega
Allikas: Maa-ameti kaardirakendus
Kuju, reljeef Kompaktne, valdavalt tasase reljeefiga, puurkaev paikneb kinnistu keskel ning on mullaga täidetud kõrgema valli sees.
Katastriüksuse pindala 1040 m²
Parkimine Kinnistul
Hooned ja rajatised Puurkaev, mahutid
Haljastus Rohumaa, kõrghaljastus
Piirded Puuduvad
8
Eksperthinnang nr. 098-23P
Üldplaneering
Allikas: Sauga valla üldplaneering
Detailplaneering/ ehitusõigus
Detailplaneering puudub ja oleme hindamisel arvestanud olemasoleva kasutusega (pumpla, mille kaudu saavad vett lähi piirkonna kinnistud).
2.4 Rajatiste kirjeldus1
Ehitise nimetus Puurkaev
Ehitusaasta Info puudub
Ehitisregistri kood 220750664
Peamine kasutamise otstarve
Puurkaev
Ehitise seisund Olemas
Sügavus -40,0 m
Tehnovõrgud Ühendus elektrivõrguga
Ehitise nimetus Mahutid
Ehitusaasta 1978
Ehitisregistri kood 221328753
Peamine kasutamise otstarve
Mahutid 50 m3
Ehitise seisund Olemas
Pikkus 20 m
Laius 20 m
Ehitusalune pind 400,0 m2
Sügavus -3,0 m
Maht 50 m3
Rajatiste seisukord Puurkaev on kasutuses ja varustab veega 55 Tori valla majapidamist. Mahutite täpne seisukord teadmata
1 Andmed ehitisregistrist ja visuaalselt ülevaatuselt
9
Eksperthinnang nr. 098-23P
2.5 Vara kestlikkus
Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,
säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka
määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja
sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).
Hindajate hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid (töötav
pumbajaam) ja hindajate hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.
3 TURUÜLEVAADE
3.1 Majandusülevaade2
Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majanduse üldine olukord rahuldav, kuid kriiside tõttu on tegevusalade seis eripalgeline. Lisaks on majanduse olukorra pilt väga erinev sõltuvalt sellest, kas majanduskasvu puhul arvestada hinnatõusu mõju või mitte. Eurodes mõõdetuna (SKP jooksevhinnas) on Eesti majandus kasvanud kahe aastaga ligi 30%. Kui vaadata aga reaalväärtust (SKP püsivhinnas), siis on Eesti majandus enam kui aasta vältel järjepidevalt kahanenud. Kui tavapäraselt toob majanduslangus kaasa töötuse tõusu ja palgakasvu aeglustumise, siis siiani on tööturg osutunud vastupidavaks ― tööpuudus on 5% läheduses ja palgakasv ületab 10%. Majanduslangus on tööturu olukorda seni mõjutanud üsna vähe, sest paljudes valdkondades on ettevõtete käive ja kasum tõusnud kiiremini kui palgakulud. Raskemas olukorras on olnud töötlev tööstus ja ehitus, kus hõive on kahanenud, samas kui avaliku ja erasektori teenustesektoris on hõivatute hulk suurenenud.
Eeldatavasti hakkab majanduskasv selle aasta teises pooles taastuma. Aasta esimeses pooles on eratarbimine olnud tagasihoidlik, sest tarbimine langeb eelmise aasta jätkusuutmatult kõrgtasemelt, mis saavutati tänu pandeemia- ja pensionisäästude kasutamisele. Edaspidi tarbimise kasv tõenäoliselt hoogustub, sest ostujõud paraneb. 2021. aastal langusesse pöördunud ja möödunud aastal uuesti kasvama asunud keskmise palga ostujõud taastub 2024. aastal ja jätkab tugevnemist 2025. aastal. Majanduse kasvuvõimalusi toetab ka nõudluse elavnemine peamistel eksporditurgudel ning senisest väiksem kulusurve ekspordihindadele pärast energiakriisi leevenemist. Kuigi Eesti majanduse seis aasta jooksul paraneb, järgneb see viis kvartalit kestnud langusele, mistõttu jääb majanduse maht aasta kokkuvõttes möödunust 1% väiksemaks. 2024. aastal majanduskasv kiireneb ning jõuab üle 3% 2025. aastaks.
Hinnakasv jätkab senisel, aeglustuval kursil. Inflatsioon jõudis maiks 11% lähedale, peegeldades valdavalt möödunud aasta esimese poole hüppelist hinnakasvu. Samas on tarbijakorv viimase üheksa kuu jooksul kallinenud ligikaudu 4%. Hinnatõus jätkab taltumist ja aeglustub selle aasta lõpuks 5% juurde, jäädes aasta keskmisena 9% juurde. Värskelt otsustatud käibemaksu kasv annab ühekordselt hoogu hinnatõusule, mis avaldab peamiselt 2024. aastal. Järgmise aasta keskmine hinnatõus jääb 4% lähedale ja alaneb 2025. aastal 2,5% juurde. Hinnakasvu pidurdumiseni viivad energia odavnemine ja toidutoormete hinnalanguse järkjärguline edasikandumine jaehindadesse, kuid Vene-Ukraina sõja käekäik võib muuta toormete turuhindu. Kuigi erinevate energiakandjate tulevikutehingute põhjal oodatakse nende hinnataseme püsimist eelmise aastaga võrreldes märksa madalamal tasemel, säilib muutunud energiavarustuskanalite tõttu energia ootamatu kallinemise oht.
Intressitõusud takistavad majanduskasvu vähem kui kiire hinnatõus. Inflatsiooni ohjeldamiseks tehtud Euroopa Keskpanga intressitõusud kergitavad laenude hinda ka Eesti inimeste ning ettevõtete jaoks. Samas on täiendav intressikulu ettevõtetele umbkaudu 10% kasumist ja majapidamistele alla 2% tarbimiskulutustest. Sellega võrreldes on kiire hinnatõusu jätkumisel nii inimeste ostujõule kui ka majandusele märksa kahjustavam mõju. Ka viimastel ettevõtete küsitlusandmetel ei ole kasvu takistuseks rahastamistingimused, vaid ülekaalus on
2 Allikad: Eesti pank seisuga 20.06.2023
10
Eksperthinnang nr. 098-23P
ostujõu kahanemisega seotult vähene nõudlus. Võetud laenukohustustega toimetulemisest annab märku ka väga väiksena püsiv halbade laenude osakaal.
Valitsemissektori eelarvepuudujääk suureneb sel aastal järsult. Tulude kasv tänavu aeglustub, samas kui kulude kasv kiireneb, sest hüppeliselt on suurenenud nii sotsiaaltoetused kui ka valitsemissektori töötajate palgafond. Eelmise aasta puudujääk oli väiksem ka seetõttu, et käsikäes kiire hinnatõusuga kasvasid ka maksulaekumised, samas kui osa kulutusi jäi tegemata ning hinnakasvuga seotud riiklikud kulutused suurenevad viitajaga. Valitsuse plaanitud kõikide eelarvepoliitiliste muudatuste rakendamine suurendab ajutiselt hinnakasvu, kuid pikemas vaates vähendab püsivat hinnatõusu survet. Eesti Panga hinnangul on vaja vähendada püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki, sest see aitaks ohjeldada kiiret hinnakasvu. Samuti aitaks eelarvepuudujäägi vähendamine vältida Eesti riigivõla ja selle pealt makstavate intressikulude edasist kasvu. See probleem muutub tulevikus suuremaks, sest surve jooksvate kulude (nt sotsiaal- ja tervishoiukulud, julgeolek) suurendamiseks aja jooksul aina süveneb ja tööealise elanikkonna osakaal rahvastikus väheneb. Pikemas vaates toetavad korras riigirahandus ning madal võlakoormus Eesti konkurentsi- ja kasvuvõimet.
Allikas: Eesti Pank
3.2 Pumplate turuülevaade (2023 II kv seisuga)
Sarnaste varade (vee pumplad, vee tegevusega seotud kinnistud) turuülevaadet on keeruline teha, sest
turg on väike ja turul tegutseb väga piitatud arv osalisi. Valdavalt on pumplad (veega seotud kinnistud) ja
kommunaalteenusega seotud ettevõtted kohaliku omavalitsuse munitsipaalettevõtete omanduses ja
ettevõtted on ainukeseks teenusepakkujaks asumis. Osad sarnased objektid on ka eraettevõtete omandis,
kuid reeglina on jäänud omavalitsusel/riigil (Konkurentsiametil) õigus teenuse hinnakujundamisel kaasa
rääkida ja kontrollida. Näiteks Tori vallas pakub vee- ja kanalisatsiooniteenust valdavalt Tori vallale kuuluv
ettevõte OÜ Sindi Vesi.
11
Eksperthinnang nr. 098-23P
3.3 Turustatavuse analüüs
Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused
Sarnaseid varasid omavad ja opereerivad valdavalt ettevõtted, kes, tegelevad kommunaalteenuste valdkonnas ja ettevõtted on valdavalt kohaliku omavalitsuse omandis. Veeteenust kasutavad valdavalt eratarbijad ja hinnatava vara puhul läheduses paiknevate kinnistute omanikud (valdavalt eramajade omanikud).
Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid
Valdavalt rahuldab, sest pumpla koos seadmetega on kasutuses ja teenindab lähedal asuvaid kinnistute omanikke
Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama
Sektoris tegutsevatest ettevõtetest suurem osa soovib ja on võimelised vara soetama. Sektoris tegutseb piiratud arv osalisi.
Müügiperiood Keskmise või keskmisest madalama likviidsusega, kuni 9 kuud
Missugused on oodatavad müügihinnad
Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis hinnamuutused ei ole seotud muu kinnisvara turuhindade muutustega. Hinnataval varal on oodatav müügihind seotud vee müügituluga (vee hind koos abonenttasuga ja müüdav vee kogus).
Alternatiivsed kasutused Puuduvad (sobib ainult vee pumplaks).
3.4 Pakkumisinfo
Avalikus pakkumises veepumplaid ei ole.
3.5 Müügitehingud
Hindajatele on teada järgnevad ostu-müügi tehingud:
Nr Asukoht Aeg Kinnistu suurus,
m² Hind, €
Hind, €/m² Lisainfo
1 Pärnu maakond, Tori vald, Taali küla
12.2021 1811 10 000 5,52 Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres
2 Pärnu maakond, Tori vald, Pärivere küla
08.2021 10224 10 000 0,98 Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres
3 Pärnu maakond, Tori vald, Niidu küla
08.2022 1643 7 100 4,32
Tootmismaa, kinnistul rajatisena puurkaev, kinnistu avaliku tee ääres, kinnistul koormatisena juurdepääsu servituut naaberkinnistule, mis lõikab kinnistu pooleks
Hinnad ei sisalda käibemaksu
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja LAHE Kinnisvara
12
Eksperthinnang nr. 098-23P
4 HINDAMINE
4.1 Vara parim kasutus
Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Hinnatava vara puhul on tegemist tootmismaa kinnistuga, kus paikneb puurkaev, millest varustatakse ümbruskonna kinnistuid veega. Lisaks paikneb hinnatav vara täies ulatuses veehaarde sanitaarkaitsealal, mis piirab kinnistu kasutamise ulatust. Eksperthinnangu koostajad on seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus vee pumplana, et varustada ümbruskonna kinnistud joogiveega.
4.2 Hindamismeetodi valik
Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Käesolevas eksperthinnangus on kasutatud hinnatava kinnisasja turuväärtuse hindamiseks võrdlusmeetodit, kuna hinnatav vara ei ole tulu teeninud. Võrdlusmeetod:
Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.
Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.
4.3 Võrdlusmeetod
Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava objektiga sarnaste varade tehinguid.
Võrdluseks valitud varad3 Müügitehingute tabelist oleme võrdlustehinguteks valinud tehingud 1, 2 ja 3.
Käibemaksu info Hinnad ei sisalda käibemaksu
Võrdlusühik Hindamisel lähtutakse võrreldavate tehingute tervikhinnast, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.
Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.
Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:
Ajaline kohandus Võrreldes 2021.aastaga, arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, oleme ajalist kohandust rakendanud 10%. Võrreldes 2022.aastaga hinnamuutust täheldanud ei ole
Asukoht Arvestades hinnatava vara spetsiifikaga, siis asukoht ei ole määrav
Kinnistu pindala Suuremad kinnistud on kõrgemalt väärtustatud
3 Müügitehingute tabel punkt 3.5
13
Eksperthinnang nr. 098-23P
Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsutee avalikult teelt ja juurdepääsutee kvaliteet.
Ehitis Kinnisvara väärtust mõjutab kinnistul asuvad ehitised. Käesoleval juhul on nii hinnatava vara kui ka võrdlusvarade puhul puurkaev lisaväärtuseks
Kitsendused Kitsendused ning nende ulatused, mis piiravad vara kasutamist, mõjutavad kinnisasja turuväärtust
Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.
Võrdlustabel:
HINNATAV VARA VÕRDLUSTEHINGUD:
1 2 3
Tehinguhind: Hindamisel lähtuti
tervikhinnast 10 000 € 10 000 € 7 100 €
Ruutmeetri hind: 5,52 € 0,98 € 4,32 €
Tehingu aeg: 07.2023
dets.21 aug.21 aug.22
Ajaldamine: 10% 10% 0%
Ajaldatud hind: 11 000 € 11 000 € 7 100 €
Asukoht (makro): Pärnu maakond
Tori vald Kilksama küla
Haaviku tee 34a
Pärnu maakond Tori vald
Pärnu maakond Tori vald
Pärnu maakond Tori vald
Kohandus 0% 0% 0%
Kinnistu pindala (m²): 1 040
1 811 10 224 1 643
Kohandus 0% -10% 0%
Juurdepääs: juurdepääs avalikule teele
samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Kinnistu sihtotstarve: tootmismaa samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Ehitis: puurkaev, mahutid
samaväärne samaväärne samaväärne
Kohandus 0% 0% 0%
Kitsendused: veehaarde
sanitaarkaitseala
veehaarde sanitaarkaitseala
veehaarde sanitaarkaitseala
veehaarde sanitaarkaitsealal,
juurdepääsu servituut naaberkinnistule lõikab kinnistu
pooleks
samaväärne samaväärne halvem
Kohandus 0% 0% 20%
Summaarne kohandus:
0% -10% 20%
Kohandatud hind (€):
11 000 € 9 900 € 8 520 €
Kohanduste absoluutväärtuste summa:
10% 20% 20%
Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%
Kaalutud hind, (€): 9 926 € 4 400 € 2 970 € 2 556 €
14
Eksperthinnang nr. 098-23P
Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.
Seega kinnistu turuväärtuseks võrdlusmeetodil kujuneb:
9 926 ≈ 9 900 (üheksa tuhat üheksasada) €
Saadud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga (+/- 15%).
Saadud tulemus ei sisalda käibemaksu.
15
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 1 FOTOD
16
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE
17
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 3 EHITISREGISTRI VÄLJAVÕTE
18
Eksperthinnang nr. 098-23P
Mahutid
19
Eksperthinnang nr. 098-23P
20
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 4 MAA-AMETI KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE
21
Eksperthinnang nr. 098-23P
22
Eksperthinnang nr. 098-23P
23
Eksperthinnang nr. 098-23P
LISA 5 RIIGI KINNISVARAREGISTRI VÄLJAVÕTE
24
Eksperthinnang nr. 098-23P
VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE
• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.
• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.
• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.
• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.
• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.
• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.
Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/
Eda Erissaar Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutsetunnistus nr. 163377 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 525 0142
Kinnitaja:
/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Laansoo Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 151728 Maa hindaja litsents nr 100 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Riiklikult tunnustatud ekspert