Reaalservituudi seadmine Kasela kinnisasjale

Reaalservituudi seadmine Kasela

kinnisasjale

1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Osaühing LANDEKER esitas Maa-ametile 04.04.2023 taotluse (täpsustatud 19.04.2023 e-kirjaga

ja 20.04.2023 telefoni teel) reaalservituudi seadmiseks riigile kuuluvale Harju maakonnas Kose

vallas Saula külas asuvale Kasela kinnisasjale (kinnistu registriosa nr 4740250, katastritunnus

33801:001:1620, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV66058, sihtotstarve maatulundusmaa,

pindala 5,22 ha), mille valitsejaks on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutuseks Maa-amet.

Reaalservituuti taotletakse tee rajamiseks ja juurdepääsu tagamiseks Osaühingule LANDEKER

kuuluvatele Harju maakonnas Kose vallas Saula külas asuvatele Suure-Kangrumäe (kinnistu

registriosa nr 8063050, katastritunnus 33701:001:0075, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala

4,62 ha), Teedu (kinnistu registriosa nr 3630950, katastritunnus 33801:001:0421, sihtotstarve

maatulundusmaa, pindala 16 553 m²), Kuusiku (kinnistu registriosa nr 13784602, katastritunnus

33701:002:0368, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 7762 m²) ja Höövleaasu (kinnistu

registriosa nr 3269302, katastritunnus 33701:002:0017, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala

5472 m²) kinnisasjadele ning Rätsepa kinnistu registriosa nr 4879102 kooseisu kuuluvale Rätsepa

katastriüksusele (katastritunnus 33701:002:0102, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 13 275

m²). Juurdepääsutee jaoks vajaliku kasutusala ulatus Kasela kinnisasjal on ligikaudu 727 m²

(servituudiala laiuseks on ligikaudu 6 meetrit).

Maa-ameti poolt 21.04.2023 koostatud hindamisaruande kohaselt on Kasela kinnisasjale seatava

servituudi kasutustasu koos maamaksuga ümardatult 24 eurot aastas. Maa-amet tegi 10.05.2023

kirjaga nr 7-1/23/5993-4 Suure-Kangrumäe, Teedu, Kuusiku, Höövleaasu ja Rätsepa kinnisasjade

omanikule ettepaneku määrata Kasela kinnisasjale seatava servituudi kasutustasuks kokku 24

eurot aastas ning edastas tutvumiseks servituudi tingimused ja kasutusala asendiplaani. Osaühing

LANDEKER nõustus 11.05.2023 e-kirjaga servituudi seadmisega riigi poolt pakutud tingimustel.

Reaalservituut seatakse Suure-Kangrumäe, Teedu, Kuusiku, Höövleaasu ja Rätsepa kinnisasjade

(edaspidi valitsevad kinnisasjad) kasuks Kasela kinnisasjale (edaspidi teeniv kinnisasi)

juurdepääsutee rajamiseks.

2. ÕIGUSLIKUD JÄRELDUSED

Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 17 lõike 1 punkti 3 kohaselt võib anda riigivara kasutamiseks

otsustuskorras avalikku enampakkumist või valikpakkumist korraldamata. RVS § 19 lõike 1 alusel

otsustab riigivara kasutamiseks andmise riigivara valitseja. Keskkonnaministri 05.03.2019

käskkirjaga nr 1-2/19/198 volitati Maa-ameti peadirektorit esindama Keskkonnaministeeriumi kui

kinnisasja omanikku Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevate kinnisasjade, mille valitseja

volitatud asutus on Maa-amet, koormamisel servituutidega juhul, kui kasutamiseks andmiseks ei

ole vaja Vabariigi Valitsuse nõusolekut, sh otsustama servituutide seadmise, muutmise ja

lõpetamise ning koormatava kinnisasja kasuks asjaõiguste seadmise. RVS § 19 lõike 5 järgi ei ole

kinnisasja otsustuskorras reaalservituudiga koormamisel vajalik Vabariigi Valitsuse nõusolek.

KORRALDUS

16. mai 2023 nr 1-17/23/1109

2

Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lõige 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub

vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel.

AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks

selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil

kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse

teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Reaalservituudi seadmisega

antakse valitseva kinnisasja igakordsele omanikule õigus kasutada teenival kinnisasjal

juurdepääsuteed. Reaalservituudi seadmiseks tuleb sõlmida valitseva kinnisasja ja teeniva

kinnisasja omanike vahel notariaalselt tõestatud asjaõigusleping, milles määratletakse

reaalservituudi sisu, selle seadmise ja teostamise tingimused ning teeniva kinnisasja servituudiga

koormamise ulatus.

Teeniva kinnisasja optimaalse kasutamise tagamiseks on mõistlik koormata kõigi ehitatavate ja

kasutatavate rajatiste omanike kasuks ainult optimaalselt vajalik maa-ala kinnisasjast. Sama

võimalikult väikese maa-ala koormamine erinevate kasutusõigustega on tagatud, kui piiratud

asjaõiguse omandajaga on sõlmitud kokkulepe, millega ta annab nõusoleku koormata vajadusel

sama servituudiala teiste sarnaste reaalservituutidega või tehnovõrkudega seotud servituutidega

ning nõustub kinnisasjale seatud servituutide kandmisega kinnistusregistriossa vastavasse jakku

ühele ja samale järjekohale. Selline kokkulepe kohustab AÕS § 183 alusel kõiki kasutusõiguste

omandajaid teostama oma õigusi viisil, mis vastab kõige enam kõigi õigustatud isikute huvidele.

Lisaks tagab selline kokkuleppe sõlmimine kasutusõiguse võimaluse ka teistele kinnisasjadele

juurdepääsu tagamiseks ning võimalikult väikese koormatuse erinevate kasutusõigustega, kui

samale kinnisasjale soovitakse edaspidi rajada tehnorajatisi.

Tuginedes AÕS § 179 lõikele 1 tagab servituudi alusel kasutatava tee korrashoiu kohustuse

kinnisasja omanik, kes vajab juurdepääsu oma kinnisasjale.

RVS § 18 lõige 1 sätestab, et riigivara antakse teisele isikule kasutamiseks vähemalt turupõhise

kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel

sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul.

Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt peab riigivara valitseja kasutuslepingus sätestama, et asjaga

seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised katab kasutaja proportsionaalselt kasutusõiguse

ulatusega, või arvestama nimetatud kuludega (antud juhul maamaks) kasutustasu kujundamisel.

Vastavalt RVS § 181 lõike 1 punktile 1 koostab kinnisasja kasututusse andmisel vastava

kutsetunnistusega hindaja turupõhise kasutustasu määramiseks hindamisaruande. RVS § 181 lõike

2 punkti 5 kohaselt võib kinnisasja koormamisel reaalservituudiga hindamisaruande koostada

sama paragrahvi lõike 1 punktis 1 sätestatud nõuet järgimata ja turupõhise kasutustasu leida

turuanalüüsi tulemusel või muudel põhjendatud alustel. Antud juhul on pooled jõudnud

kokkuleppele reaalservituudi asukohas ja tasus, mis katab ka servituudiala ulatusele vastava

maamaksu summa.

RVS § 20 lõike 1 kohaselt võib riigivara kasutamiseks anda tähtajatult või tähtajaliselt. Antud

juhul ei ole servituudi püsimise aega kinnisasjal teeservituudi seadmise hetkel võimalik

määratleda, mistõttu ei ole põhjendatud anda riigivara kasutamiseks tähtajaliselt. Samas peab riik

RVS § 20 lõike 2 kohaselt koormatava kinnisasja omanikuna jätma endale eelnimetatud sättes

nimetatud lepingu lõpetamise õiguse juhtudeks, kui vara osutub vajalikuks riigivõimu

teostamiseks või muul avalikul eesmärgil. Seega on põhjendatud seada juurdepääsu kasutamiseks

reaalservituut tähtaega määramata, jättes riigile õiguse lepingut igal ajal lõpetada, kui ilmneb mõni

eelnimetatud seaduses märgitud põhjustest.

3

RVS § 28 punkti 4 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud piiratud asjaõigusega koormamise

lepingus sätestama kokkuleppe, et piiratud asjaõigusega koormamise tasu perioodilise maksmise

kohustus kantakse valitseva kinnisasja kinnistusraamatu kinnistusregistri 3. jakku

reaalkoormatisena riigi kasuks. RVS § 28 punkti 5 järgi sätestab riigivara valitseja piiratud

asjaõigusega koormamise tasu kohta piiratud asjaõigusega koormamise lepingus kokkuleppe,

mille kohaselt võib piiratud asjaõiguse tasu muutmist nõuda kolme aasta möödudes piiratud

asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist. Tasu muutmise nõude

tagamiseks tuleb kanda vastav märge kinnistusraamatusse.

RVS § 63 lõikes 1 sätestatu kohaselt on riigivara valitseja kohustatud sätestama kasutuslepingus

tingimuse, mille alusel riigivara kasutamiseks andmisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub

kasutamisõiguse või vara omandaja. Seega tuleb nimetatud tingimus kehtestada ühe kasutusõiguse

andmise tingimusena.

3. OTSUS

Lähtudes eeltoodust ja juhindudes RVS § 17 lõike 1 punktist 3, § 18 lõigetest 1 ja 5, § 181, § 19

lõikest 5, § 20 lõigetest 1 ja 2, § 21 lõike 1 punktidest 1 ja 3 kuni 6, § 26 lõigetest 1 ja 4, § 28

punktidest 4 ja 5, § 63 lõikest 1 ning kooskõlas AÕS § 156 lõikega 1, § 172 lõikega 1, § 179

lõikega 1, § 183 ja Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määrusega nr 22 „Kinnisasja erakorralise

hindamise kord“, keskkonnaministri 28.04.2010 määrusega nr 14 „Keskkonnaministeeriumi

valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ ning

keskkonnaministri 05.03.2019 käskkirjaga nr 1-2/19/198 otsustan:

3.1. seada reaalservituut Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevale Harju maakonnas Kose

vallas Saula külas asuvale Kasela kinnisasjale (kinnistu registriosa nr 4740250,

katastritunnus 33801:001:1620, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV66058, sihtotstarve

maatulundusmaa, pindala 5,22 ha) osaühingule LANDEKER kuuluvate Harju maakonnas

Kose vallas Saula külas asuvate Suure-Kangrumäe (kinnistu registriosa nr 8063050,

katastritunnus 33701:001:0075, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 4,62 ha), Teedu

(kinnistu registriosa nr 3630950, katastritunnus 33801:001:0421, sihtotstarve

maatulundusmaa, pindala 16 553 m²), Kuusiku (kinnistu registriosa nr 13784602,

katastritunnus 33701:002:0368, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 7762 m²) ja

Höövleaasu (kinnistu registriosa nr 3269302, katastritunnus 33701:002:0017, sihtotstarve

maatulundusmaa, pindala 5472 m²) kinnisasjade ning Rätsepa kinnistu registriosa nr

4879102 kooseisu kuuluva Rätsepa katastriüksuse (katastritunnus 33701:002:0102,

sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 13 275 m²) igakordse omaniku kasuks. 3.2. reaalservituudi sisuks on teenivale kinnisasjale juurdepääsutee rajamine valitsevatele

kinnisasjadele juurdepääsu tagamiseks. Koormatava ala pindala Kasela kinnisasjal on

727 m2 ning selle asukoht on näidatud käesoleva korralduse lisaks oleval asendiplaanil

(Lisa);

3.3. punktis 3.1 nimetatud kinnisasjale seatakse reaalservituut järgmistel tingimustel:

3.3.1. reaalservituut seatakse tähtajatult, jättes riigile õiguse lõpetada leping olukorras, kus

kasutamiseks antud riigivara on vajalik riigivõimu teostamiseks või muul avalikul

eesmärgil. Lepingu lõpetamine toimub asjaõigusseaduses sätestatud korras;

3.3.2. valitsevate kinnisasjade igakordne omanik kohustub teeniva kinnisasja koormamise eest

maksma perioodilist tasu kokku 24 (kakskümmend neli) eurot aastas, s.o Suure-

Kangrumäe kinnisasja omanik 4,80 eurot (neli eurot ja kaheksakümmend senti) aastas,

Teedu kinnisasja omanik 4,80 eurot (neli eurot ja kaheksakümmend senti) aastas, Kuusiku

kinnisasja omanik 4,80 eurot (neli eurot ja kaheksakümmendsenti) aastas, Höövleaasu

kinnisasja omanik 4,80 eurot (neli eurot ja kaheksakümmend senti) ja Rätsepa kinnisasja

omanik 4,80 eurot (neli eurot ja kaheksakümmend senti), mis kantakse valitsevate

4

kinnisasjade kinnistusraamatu kinnistusregistri 3. jakku reaalkoormatisena teeniva

kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Tasu maksmise kohustus algab piiratud asjaõiguse

kandmisega kinnistusraamatusse ja lõpeb vastava kande kinnistusraamatust kustutamisega.

Servituudi tasu makstakse arve alusel perioodiliselt kaks korda aastas, 1. juuliks ja 1.

jaanuariks, järgneva perioodi eest ette. Tähtajaks tasu mittemaksmise korral on riigivara

valitsejal õigus nõuda viivist 0,05% (null koma null viis protsenti) viivitatud summast iga

tasumisega viivitatud päeva eest kuni summa täieliku tasumiseni;

3.3.3. teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on turusituatsiooni muutumise korral õigus nõuda

tasu muutmist kolme aasta möödudes piiratud asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm

aastat pärast viimase tasu muutmist. Tasu muutmise nõude tagamiseks tuleb kanda märge

reaalkoormatisega samale järjekohale;

3.3.4. valitsevate kinnisasjade omanikul tekib õigus teeniva kinnisasja kasutamiseks pärast

notariaalse lepingu sõlmimist;

3.3.5. teeniva kinnisasja igakordsel omanikul ja teeniva kinnisasja õiguslikul alusel kasutajal on

õigus servituudiala kasutada tingimusel, et ta ei kahjusta servituudiala ega takista

valitsevate kinnisasjade omaniku õiguste teostamist;

3.3.6. valitsevate kinnisasjade omanik kohustub tagama juurdepääsutee hoolduse ning teeniva

kinnisasja korrashoiu juurdepääsutee kasutamisega seotud kasutusala ulatuses ning

kandma kõik sellega seotud kulud;

3.3.7. valitsevate kinnisasjade omanik on kohustatud tee rekonstrueerimisest teavitama riiki kui

teeniva kinnisasja omanikku. Juurdepääsutee ja kraavi ehitus-, rekonstrueerimis- või

parandustööde tegemisel ei tohi vähendada riigivara väärtust ning eelnimetatud tööde

tegemisel tuleb järgida ehitamisele ja ehitisele kehtestatud nõudeid;

3.3.8. juurdepääsutee ehitus-, rekonstrueerimis- või parandustööde teostamisel kasutusõiguse alal

kohustub valitseva kinnisasja omanik kandma kõik ehitamisega seotud kulud ning

ehitamisel arvestama teenival kinnisasjal kehtivate kitsendustega;

3.3.9. riigi omandis oleval maal kasvava metsa raadamiseks kasutusõiguse alas tuleb sõlmida

leping Riigimetsa Majandamise Keskusega;

3.3.10. valitsevate kinnisasjade omanik kohustub teeniva kinnisasja omanikuga sõlmima

kokkuleppe, mille kohaselt võib teeniva kinnisasja omanik vajadusel koormata sama

servituudiala teiste reaalservituutidega või isiklike kasutusõigustega;

3.3.11. valitsevate kinnisasjade omanik kohustub andma tagasivõetamatu nõusoleku kinnistu

jagamise korral reaalservituudi ülekandmiseks selliselt, et reaalservituut jääb koormama

vaid kinnistut, kus asub käesolevale korraldusele lisatud asendiplaanil näidatud kasutusala

ja teistele kinnisasjadele reaalservituuti üle ei kanta;

3.3.12. valitsevate kinnisasjade omanik kohustub tasuma reaalservituudi seadmisega seotud

notaritasu ja riigilõivu kulud.

3.4. Reaalservituudi seadmise leping tuleb sõlmida kuue kuu jooksul arvates käesoleva

korralduse andmisest. Lepingu sõlmimise riigi nimel ning asjaõigusliku kokkuleppe

kandmise kinnistusraamatusse korraldab Maa-amet.

4. VAIDLUSTAMISVIIDE

Käesoleva korralduse peale on võimalik esitada vaie Maa-ametile haldusmenetluse seaduses

sätestatud tähtajal, tingimustel ja korras või kaebus halduskohtule halduskohtumenetluse

seadustikus sätestatud tähtajal, tingimustel ja korras. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits

peadirektor

Saata: osaühing LANDEKER, Riigimetsa Majandamise Keskus

Asendiplaan Reaalservituudi seadmine juurdepääsu tagamiseks Suure-Kangrumäe (33701:001:0075), Teedu (33801:001:0421), Kuusiku (33701:002:0368), Höövleaasu (33701:002:0017) ja Rätsepa (33701:002:0102) kinnisasjadele.

Kasutusala: Vara kasutamiseks andmine, Reaalservituut

Kasutusala pindala: 727 m²

Katastritunnus: 33801:001:1620

Aadress: Harju maakond, Kose vald, Saula küla, Kasela

Katastriüksuse pindala: 52164 m²

Mõõtkava: 1:3000 X = 6565947.509580795 Y = 557739.86824775

Koostatud: 20. aprill 2023

Koostaja: Maa-amet

Maa-amet 2023. Kõik õigused kaitstud